Содержание
Введение
1. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
1.1 Понятие земельсельскохозяйственного назначения
1.2 Особенности использованиясельскохозяйственных угодий
1.3 Фонд перераспределенияземель
1.4 Субъекты прав на земельныеучастки сельскохозяйственного назначения
2. Использование земельсельскохозяйственного назначения гражданами
2.1 Правовой режим земелькрестьянского (фермерского) хозяйства
2.2 Земельные права граждан,ведущих личное подсобное хозяйство, животноводство, садоводство иогородничество
3. Использованиеземель сельскохозяйственного назначения юридическими лицами
3.1 Правовой режим земельсельскохозяйственных коммерческих организаций
3.2 Права на землюсельскохозяйственного назначения некоммерческих организаций
3.3 Земли казачьих обществ
3.4 Правана землю общин коренных малочисленных народов
Заключение
Литература
Введение
Вопрос о включении земель сельскохозяйственного назначения в рыночный(гражданский) оборот на протяжении последних лет был одним из самых острых. Онне был решен при принятии Земельного кодекса РФ, который относит регулированиеэтих отношений к ведению отдельного Федерального закона. Такой Закон об оборотеземель был подписан Президентом РФ 24 июля 2002г. и вступил в силу с 27 января2003г.
Данный Закон регулирует три основные группы общественных отношений:
1. отношениясельскохозяйственных организаций, фермеров и других граждан, имеющих земельныеучастки в собственности, по распоряжению этими участками (особенности сделок стакими участками, ограничения и т. п., вытекающие из целевого назначения этихучастков);
2. отношения пораспоряжению земельными участками, находящимися в общей долевой собственностиграждан и переданными в аренду сельскохозяйственным организациям (особенности,вытекающие из режима общей собственности);
3. отношения повыделению земельных участков гражданам в счет земельных долей для ведениякрестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства.
Тема данной работы – правовой режим земель сельскохозяйственногоназначения. Для того, чтобы раскрыть содержание выбранной темы, необходимо, намой взгляд, решить следующие задачи:
· изучить понятие исостав земель с/х назначении;
· изучитьиспользование земель с/х назначения гражданами;
· проанализироватьиспользование земель с/х назначения юридическими лицами.
1. Понятие исостав земель сельскохозяйственного назначения 1.1 Понятие земельсельскохозяйственного назначения
Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаютсяземли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, атакже земли, предназначенные для этих целей. Таким образом, земли в чертепоселений (земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобногохозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и т. п. в населенныхпунктах) не относятся к землям сельскохозяйственного назначения и,следовательно, на них не распространяются правила, например, об обороте земельсельскохозяйственного назначения.
В состав земель сельскохозяйственного назначения могут входить различныеземельные участки:
· сельскохозяйственныеугодья;
· земли, занятыевнутрихозяйственными дорогами, коммуникациями;
· земли, занятыедревесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защитыземель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенныхявлений;
· земли, занятыезамкнутыми водоемами;
· земли, занятыезданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения ипервичной переработки сельскохозяйственной продукции.
1.2 Особенностииспользования сельскохозяйственных угодий
Регулированию использования этих земель посвящена ст. 79 ЗК РФ. Сельскохозяйственныеугодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетниминасаждениями (садами, виноградниками и др.), имеют приоритет в использовании иподлежат особой охране. Этот приоритет выражается в том, что для строительствапромышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли,непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, илисельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой стоимости. Длястроительства линий электропередачи, связи, магистральных трубопроводов идругих подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственныхугодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества.Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог играниц полей севооборотов.
Земельный кодекс РФ содержит перечень исключительных случаев, когдадопускается изъятие сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой вышесреднерайонного уровня для несельскохозяйственного использования. К ним, вчастности, относятся случаи, связанные с:
· выполнениеммеждународных обязательств Российской Федерации;
· обеспечениемобороны и безопасности государства;
· разработкойместорождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезныхископаемых);
· содержаниемобъектов культурного наследия Российской Федерации;
· строительством исодержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательногоназначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линийэлектропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии другихвариантов возможного размещения этих объектов.
Земельный кодекс специально не выделяет мелиорированные земли в составеземель сельскохозяйственного назначения, однако использование этих земель имеетсвои особенности, определяемые Федеральным законом «О мелиорации земель».Например, строительство на мелиорированных землях объектов и проведение другихработ, не предназначенных для мелиорации земель, не должны ухудшать водного,воздушного и питательного режимов почв на этих землях, а также препятствоватьэксплуатации мелиоративных систем, отдельно расположенных гидротехническихсооружений и защитных лесных насаждений. Любая деятельность на мелиорированныхземлях должна осуществляться в соответствии с требованиями специальноуполномоченных государственных органов в области мелиорации земель (ст. 30).
Особенности оборота сельскохозяйственных земель устанавливаютсяспециальным законом. 1.3 Фондперераспределения земель
В составе земель сельскохозяйственного назначения формируется фондперераспределения земель, предназначенный для создания и расширениякрестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведениясадоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота.
Фонд формируется за счет земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:
1) при добровольном отказе от земельного участка;
2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один изнаследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателемнаследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства илиотказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается отнаследства;
3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях,предусмотренных Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.
Сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель являютсяобщедоступными.
Образование фонда перераспределения земель было предусмотрено ранеедействовавшим законодательством: Законом РСФСР от 23 ноября 1990г. «Оземельной реформе» и Указом Президента РФ от 27 декабря 1991г. «Онеотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР». В этот фондбыли включены участки, остающиеся после бесплатной передачи земель коллективамколхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционернымобществам, в том числе созданным на базе государственных сельскохозяйственныхпредприятий. Фонды перераспределения земель создаются на уровне района.
В соответствии с ранее принятыми нормативными актами за счет земель фондаперераспределения выделялись земельные участки не только гражданам, создающимкрестьянские (фермерские) хозяйства (в том числе военнослужащим, уволенным взапас), но и казачьим обществам, беженцам и вынужденным переселенцам
При отсутствии претендентов на получение земельных участков из фондаперераспределения для создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств,личных подсобных хозяйств, ведения садоводства и т. п. земли этого фонда могутбыть предоставлены другим гражданам и юридическим лицам во временноепользование или в краткосрочную аренду без права строительства объектовнедвижимости.
1.4 Субъектыправ на земельные участки сельскохозяйственного назначения
В соответствии со ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначенияиспользуются различными субъектами: гражданами, коммерческими и некоммерческимиорганизациями, а также казачьими обществами и общинами коренных малочисленныхнародов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения иразвития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.
Указанные субъекты используют земли сельскохозяйственного назначения какдля собственно сельскохозяйственного производства (товарного и нетоварного, дляличного потребления), так и для научно-исследовательских, учебных и иныхсвязанных с сельскохозяйственным производством целей.
В ряде случаев именно правовой статус соответствующего субъекта илихарактер его деятельности оказывает влияние на правовой режим используемогоземельного участка.
2. Использование земель сельскохозяйственного назначения гражданами 2.1 Правовой режимземель крестьянского (фермерского) хозяйства
В соответствии с п. 1 ст. 81 ЗК РФ «гражданам, изъявившим желаниевести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земельсельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с настоящимКодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве». Внастоящее время продолжает действовать (в части, не противоречащей Гражданскомукодексу РФ и новому земельному законодательству) Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (с изменениями и дополнениями).
Согласно этому Закону право на создание крестьянского хозяйства и наполучение земельного участка для этих целей имеет каждый дееспособный гражданинРоссии, достигший 18-летнего возраста, имеющий опыт работы в сельском хозяйствеи сельскохозяйственную квалификацию либо прошедший специальную подготовку.
Гражданам, не имеющим земельных долей, земельные участки предоставляютсяиз земель фонда перераспределения. При наличии нескольких претендентовпреимущественное право на получение земельного участка имеют граждане,проживающие в данной местности. Право выбора на конкурсной основе претендентана создание крестьянского хозяйства принадлежит органу местной администрации, введении которой находится земельный участок.
Граждане, имеющие земельную долю в общей собственности на земельныйучасток сельскохозяйственной организации (члены сельскохозяйственныхкооперативов, участники сельскохозяйственных обществ и товариществ, лица,занятые в социальной сфере, которые в процессе приватизации земли получилиправо на земельную долю), имеют право на выделение земельной доли в натуре длясоздания крестьянского хозяйства в порядке, установленном ст. 13 Закона обобороте земель.
Согласно этому Закону участник долевой собственности вправе требоватьвыдела земельного участка в счет доли в праве
общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственногоназначения. Для этого он обязан известить о своем намерении выделить земельныйучасток в счет доли в письменной форме остальных участников долевойсобственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации,определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположениявыделяемого земельного участка и размера компенсации остальным участникамдолевой собственности в случаях, установленных указанной статьей.
Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размерекомпенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованиемсогласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается ПравительствомРФ.
В случае недостижения согласованного решения такие споры рассматриваютсяв суде.
В ст. 13 Закона об обороте земель право на выдел земельного участка всчет доли в праве общей собственности сформулировано как безусловное(единственное исключение сделано в ст. 4 Закона в отношении мелиорированныхземель). Здесь нет указания на то, что в случаях, установленныхзаконодательством, право на выдел доли в натуре может быть ограничено. Вместе стем в Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. «О регулировании земельныхотношений и развитии аграрной реформы в России» содержались ограничения повыделению земельных долей (паев) в натуре работникам сельскохозяйственныхорганизаций, реорганизация которых производится в соответствии с п. 20-23 и 26Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизациисельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства РФот 4 сентября 1992г. № 708.
В соответствии с названными Указом и Положением работники такихспециализированных организаций не вправе были приобрести земельный пай внатуре, а могли получить лишь его денежную компенсацию. Это не нарушало ихземельных прав, в том числе права на создание крестьянского хозяйства, котороеони могли организовать на землях фонда перераспределения, и вместе с темобеспечивало права сельскохозяйственных организаций на предоставленные имземельные участки.
В Законе об обороте земель аналогичных норм нет. При приведениинормативных правовых актов в соответствие с данным Законом постановление ПравительстваРФ от 4 сентября 1992г. и Указ признаны утратившими силу. Однако, по нашему мнению,отмена ограничений на выделение земельных участков в натуре из земель племенныхи иных специализированных сельскохозяйственных организаций может отрицательносказаться на их работе. Поэтому и в этой части Закон об обороте земельнуждается в уточнении.
В соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные)размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения крестьянскогохозяйства в собственность из земель, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, устанавливаются законами субъектов РФ. Однакопомимо земель, предоставленных из государственной или муниципальнойсобственности, граждане могут приобретать земельные участки в собственность и удругих граждан или юридических лиц. Предельные размеры таких участков такжеограничиваются. Согласно п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель размер общейплощади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены натерритории одного административно-территориального образования субъекта РФ имогут находиться одновременно в собственности гражданина, его близкихродственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или егоблизкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количестваголосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные(складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъектаРФ.
Установленный законом субъекта РФ размер общей площади таких земельныхучастков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10% общей площадисельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориальногообразования.
Такой подход не выдерживает критики, ведь если встать на эту позицию, тов каждом административном районе может быть не более 10 сельскохозяйственныхтоваропроизводителей, а если субъект РФ увеличит этот процент, то и еще меньше.Кроме того, ст. 4 называется «Предельные размеры и требования кместоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения».Предельные размеры могут быть минимальными и максимальными. О минимальныхразмерах говорится в п. 1 данной статьи, следовательно, п. 2 говорит именно омаксимальных размерах.
В пользу такого толкования свидетельствует и цель введения этой нормы вЗакон — борьба с земельными латифундиями. При ином подходе получается, чтоЗакон, напротив, направлен на уничтожение мелкой и средней земельнойсобственности. И, наконец, такое толкование не учитывает тот факт, чтогражданам и организациям земельные участки могут принадлежать не только направе собственности, но и на иных правах (пожизненного наследуемого владения,постоянного пользования, аренды). Исходя из сказанного, фермеры, которых наосновании данной статьи будут заставлять отчуждать свои земельные участки,вправе обжаловать соответствующие действия в суд.
С другой стороны, на основании того, что в ст. 4 говорится о размереобщей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые могутнаходиться одновременно в собственности гражданина и его близких родственников,некоторые авторы пришли к выводу, что «ограничение максимальной площадиземельных участков, которые могут находиться в собственности одного лица,Законом об обороте земель прямо не предусмотрено». Такое толкование такжепротиворечит здравому смыслу, ведь иначе получается, что в собственностигражданина и его близких родственников может быть не более 10% сельхозземельрайона, а в собственности отдельного гражданина — все 100%.
Сказанное свидетельствует о необходимости внесения изменений в ст.4Закона об обороте земель, которые не допускали бы неоднозначного толкования,поскольку это ведет к нарушению прав граждан и юридических лиц на землю.
Земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства входит в составимущества этого хозяйства и в соответствии со ст. 257 ГК РФ является общейсовместной собственностью его членов. Однако это положение действует, есличлены крестьянского хозяйства не установили на свое имущество, в том числеземлю, иной правовой режим, например режим долевой собственности. Кроме того, вкрестьянских хозяйствах, созданных до введения в действие Гражданского кодексаРФ, в соответствии с Законом РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»земельные участки предоставлялись в индивидуальную собственность главекрестьянского хозяйства. И, наконец, следует иметь в виду еще однообстоятельство: как уже отмечалось, как правило, только часть земелькрестьянского хозяйства находится в собственности его членов или главы (обычнов пределах среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность), аостальная часть земельного участка предоставлена им на иных правовыхоснованиях: на праве пожизненного наследуемого владения или на праве аренды(реже на праве постоянного пользования).
Как и другие граждане, члены крестьянского хозяйства могут однократнобесплатно переоформить в собственность земельный участок, предоставленный впожизненное наследуемое владение или в постоянное (бессрочное) пользование,причем, по нашему мнению, с учетом ст. 257 ГК РФ это должна быть общаясовместная собственность членов крестьянского хозяйства, если договором междуними не будет установлено иное.
Одной из особенностей правового режима земель крестьянского хозяйстваявляется невозможность раздела земельного участка в натуре до тех пор, покасохраняется само крестьянское хозяйство. При выходе из крестьянского хозяйстваодного из его членов этот член хозяйства имеет право на получение денежнойкомпенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.Раздел земельного участка допускается лишь при прекращении крестьянскогохозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям (ст.258 ГК РФ).
Аналогичные правила установлены и для регулирования отношенийнаследования земельных участков крестьянского хозяйства. Гражданский кодекс РФ(часть третья) защищает право членов крестьянского хозяйства на наследованиеимущества в натуре. Это вытекает из п. 2 ст. 1179 ГК РФ, где сказано, что еслинаследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этогохозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмернойнаследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственностичленов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением наследникас членами хозяйства, а при отсутствии соглашения — судом, но не может превышатьодин год со дня открытия наследства. И лишь при прекращении деятельностихозяйства (например, после смерти последнего (единственного) членакрестьянского хозяйства и нежелании его наследников продолжать ведениехозяйства) земельный участок может быть разделен между наследниками.
Права и обязанности граждан, ведущих крестьянское хозяйство, регулируютсяЗаконом РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». В частности,граждане, ведущие крестьянское хозяйство, вправе самостоятельно хозяйствоватьна земле; использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся наземельном участке нерудные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водныеобъекты, пресные подземные воды, а также другие полезные свойства земли;возводить на земельном участке жилые, производственные, бытовые и иные строенияи сооружения и т. п. Обязанности членов крестьянского хозяйства в принципеаналогичны обязанностям других субъектов землепользования на земляхсельскохозяйственного назначения.
2.2 Земельныеправа граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, животноводство, садоводствои огородничество
В связи с принятием нового Земельного кодекса РФ существенно изменилосьпонятие земель, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).Дело в том, что многие такие участки находятся в черте населенных пунктов, прижилом доме (в некоторых нормативных правовых актах они называютсяприусадебными) и поэтому теперь уже не могут быть отнесены к землямсельскохозяйственного назначения, так как согласно ст. 77 ЗК РФ к последнимотносятся лишь земли за чертой поселений. В соответствии со ст. 85 ЗК РФприусадебные земельные участки рассматриваются как земельные участки в составезон сельскохозяйственного использования в поселениях.
Таким образом, в настоящее время к землям личного подсобного хозяйствамогут быть отнесены, во-первых, земельные участки, предоставленные для этихцелей за пределами населенных пунктов в связи с их компактной застройкой, и,во-вторых, земельные участки, предоставленные для расширения личного подсобногохозяйства гражданам, имеющим земельные доли, за счет этих долей из земельсельскохозяйственной организации (так называемые полевые земельные участки дляведения ЛПХ) в ходе осуществления аграрной реформы.
В соответствии с п. 3 ст. 81 ЗК РФ гражданам, изъявившим желание вестиличное подсобное хозяйство, земельные участки предоставляются в соответствии сЗемельным кодексом, федеральным законом о личном подсобном хозяйстве. По мнениюавторов монографий, закон о личном подсобном хозяйстве должен урегулироватьвопросы предоставления и использования не только названных выше земельныхучастков из состава земель сельскохозяйственного назначения, но и приусадебныхземельных участков, поскольку независимо от того, к какой категории земель ониотносятся, используются они для ведения ЛПХ.
Установление предельных размеров земельных участков для ведения личногоподсобного хозяйства ст. 33 ЗК РФ относит к компетенции органов местногосамоуправления. Прежнее земельное законодательство содержало аналогичную норму.Однако практика такого нормирования на местах была различной. Причем этиразличия вытекали не только из местных условий и особенностей, что было быпонятно, но и из неоднозначного толкования органами местного самоуправленияуказов Президента РФ по данному вопросу.
Указом о регулировании земельных отношений (п. 5) гражданам былопредоставлено право расширения участка, используемого под ЛПХ, за счетпринадлежащих им земельных долей (паев) до установленной нормы. В УказеПрезидента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных правграждан на землю» (п. 2) это право граждан было вновь подтверждено, однакоформулировка несколько изменилась: органам местного самоуправлениярекомендовано было увеличить в установленном порядке за счет земельных долей(паев) предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам дляведения личного подсобного хозяйства. И многие регионы поняли названный Указтаким образом, что предельные размеры земельных участков для ведения ЛПХ должныбыть увеличены до размеров земельной доли (пая).
В результате размеры земельных участков для ведения личного подсобногохозяйства, выделенные за счет земельных долей, в ряде случаев являются довольнобольшими. Они сопоставимы и по размерам, и по порядку их использования сземельными участками для ведения крестьянского хозяйства. Однако если фермерыпри продаже своих земельных участков и совершении с ними иных сделок должныруководствоваться Законом об обороте земель, то граждане, ведущие личноеподсобное хозяйство, от этого свободны, так как на оборот земельных участковдля ЛПХ названный Закон не распространяется (ст. 1 Закона, п. 7 ст. 27 ЗК РФ).
Видимо, устанавливая соответствующие нормы, законодатель исходил изтрадиционно сложившихся представлений о земельных участках ЛПХ как небольшихприусадебных участках, оборот которых действительно должен быть болеесвободным, чем оборот земель сельскохозяйственного назначения. Однако при этомне было учтено изменение понятия земельных участков для ведения личногоподсобного хозяйства в новом Земельном кодексе. В результате оборотзначительной части земель сельскохозяйственного назначения — полевых участковдля ведения личного подсобного хозяйства, по существу, ничем не ограничен.
По мнению ученых, правовой режим полевых участков для ведения ЛПХ недолжен отличаться от режима иных земель сельскохозяйственного назначения. Сэтой точки зрения более правильный подход отражен в Федеральном законе от 16июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (сизменениями и дополнениями), который допускает залог находящихся всобственности граждан приусадебных участков, но запрещает залог полевыхземельных участков личных подсобных хозяйств, так же как и иныхсельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организацийи крестьянских (фермерских) хозяйств.
Если законодатель не на словах, а на деле заинтересован в сохранениисельскохозяйственных земель и допускает их оборот лишь по определеннымправилам, то эти правила должны быть распространены и на полевые земельныеучастки для ведения личного подсобного хозяйства.
Согласно п. 2 ст. 81 ЗК РФ порядок предоставления земельных участковгражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачногостроительства устанавливается настоящим Кодексом, а также Федеральным закономот 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачныхнекоммерческих объединениях граждан» (с изменениями и дополнениями).
Граждане могут реализовать свое право на ведение садоводства,огородничества и т. п. в составе соответствующих некоммерческих объединений(садоводческие, огороднические и дачные товарищества, кооперативы и др.).Однако Закон предоставляет гражданам и возможность осуществлять эту деятельностьв индивидуальном порядке. Это происходит в случаях, когда гражданину сразувыделяется земельный участок для индивидуального садоводства и огородничества,либо в случаях, когда гражданин выходит из состава соответствующегонекоммерческого объединения.
Земельные участки для коллективного садоводства и огородничества состоятиз земель общего пользования и из земель членов данного некоммерческогообъединения. К первым относятся земельные участки, занятые объектами общегопользования: охранными зонами, дорогами, проездами, какими-то общимисооружениями и т. п. Они могут быть приватизированы в собственность данногообъединения как юридического лица или в общую совместную собственность членовтакого объединения. Участки, распределенные между членами объединения, являютсясобственностью граждан (индивидуальной или общей собственностью супругов).
Как и на земельные участки, предоставленные для ведения личногоподсобного хозяйства, на земельные участки, предоставленные гражданам дляведения коллективного или индивидуального садоводства и огородничества, нераспространяется Закон об обороте земель. Однако из этого все же нельзя сделатьвывод, что все такие участки являются полностью оборотоспособными. Вбольшинстве случаев это действительно так, но есть и некоторые исключения изобщего правила.
Так, в п. 1 ст. 28 названного Закона указывается, что садоводам иогородникам и их некоммерческим объединениям, получившим земельные участки изгосударственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемоговладения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочногопользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, заисключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачуземельных участков в частную собственность. Например, в ст. 6 Закона РФ от 14июля 1992г. №3297-1 «О закрытом административно-территориальномобразовании» (с изменениями и дополнениями) предусмотрена обязанностьорганов государственной власти субъектов РФ предоставлять земельные участки введение органов местного самоуправления ЗАТО для удовлетворения потребностейнаселения в развитии садоводства и огородничества. По ст. 27 ЗК РФ эти землиограничены в обороте, поэтому ранее предоставленные земельные участки на такихтерриториях остаются у граждан на праве постоянного пользования илипожизненного наследуемого владения, и переоформить их в собственность всоответствии со ст. 20, 21 ЗК РФ они не смогут, хотя в указанных статьяхникаких оговорок на этот счет нет. Что касается предоставления земельных участковдля этих целей после введения в действие Земельного кодекса РФ, то они будутпредоставляться лишь на праве аренды.
Аналогичные ситуации могут сложиться и на иных землях (землях обороны,землях особо охраняемых территорий и др.).
Член садоводческого товарищества, кооператива обязан освоить земельныйучасток в течение трех лет, если иной срок не установлен земельнымзаконодательством (ст. 19 Закона об обороте земель).
Гражданам, имеющим в собственности скот, наряду с земельными участкамидля ведения личного подсобного хозяйства требуются также участки длясенокошения и выпаса скота. Земельный кодекс РФ почти не регулирует порядок иусловия предоставления таких участков из земель сельскохозяйственногоназначения. Практически нет и соответствующих федеральных законов, к которымотсылает Кодекс. Лишь в Законе об обороте земель содержится несколько норм поданному вопросу. В частности, Закон запрещает выкуп земельных участков,находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые предоставленыгражданам для сенокошения и выпаса скота, а также приватизацию находящихся вгосударственной или муниципальной собственности земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районахКрайнего Севера и отгонными пастбищами.
Более подробно условия предоставления земельных участков для сенокошенияи выпаса скота могут быть урегулированы законами субъектов РФ.
3. Использование земель сельскохозяйственного назначенияюридическими лицами
3.1 Правовойрежим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведениясельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений хозяйственнымитовариществами и обществами, производственными кооперативами, государственнымии муниципальными унитарными предприятиями.
Особенность правового режима земель сельскохозяйственного назначениясостоит в том, что в процессе осуществления земельной и аграрной реформыземельные участки бывших колхозов и совхозов были приватизированы в общую(долевую или совместную) собственность членов (работников) этихсельскохозяйственных предприятий и иных граждан, имеющих право на земельнуюдолю. Неприватизированными остались лишь земли государственных и муниципальныхсельскохозяйственных предприятий, однако их осталось очень немного. Посостоянию на 1 января 2002 г., по оперативным данным по 76 регионам, в Россииудельный вес государственных предприятий в структуре сельскохозяйственныхорганизаций составлял всего 6,6%2.
Законодательство о земельной и аграрной реформе, уделив основное вниманиепроцессу наделения граждан землей, вначале совсем упустило из виду вопросы отом, на каком праве пользуется землей, принадлежащей гражданам, самасельскохо-зяйственная организация, может ли сама организация иметь землю всобственности, и некоторые другие. Впоследствии эти пробелы в законодательствебыли восполнены Указом Прези-дента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю», постановлением ПравительстваРФ от 1 февраля 1995г. № 96 «О порядке осуществления прав собственниковземельных долей и имущественных паев» и иными нормативными правовымиактами.
Основными способами приобретения сельскохозяйственной организацией правна используемые ею земельные участки, разделенные на земельные доли ипереданные гражданам в общую собственность, являются аренда земельных долей уучастников общей собственности, а также приобретение права собственности наземельные участки при внесении гражданами земельных долей в уставные(складочные, паевые) капиталы соответствующей коммерческой организации. В любомслучае организация должна заключить с собственником земельной доли соответствующийдоговор. Допускалось и заключение договора аренды земельной доли не с каждымотдельным гражданином, а с группой сособственников земельных долей (в этомслучае список граждан-арендодателей являлся неотъемлемой частью договора).Договоры аренды земельных долей должны были заключаться на срок не менее трехлет.
Долгое время оставалась неопределенной судьба так называемыхневостребованных земельных долей, т. е. долей, собственники которых необратились в сельскохозяйственную организацию или земельный комитет сзаявлениями о получении свидетельства о праве собственности на эту долю. ПоУказу о реализации прав граждан такие невостребованные земельные долипередавались (сохранялись за) сельскохозяйственным организациям, которыеиспользуют их в течение трех лет. Если в течение этого времени собственникуказанной земельной доли не подал заявление о получении свидетельства на правособственности и не принял решения об использовании земельной доли, она остаетсяв пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года.
Закон об обороте земель также касается этой проблемы. Правда, Закон несодержит термина «невостребованные земельные доли», однако в немговорится об «неиспользуемой в течение двух лет части находящегося вдолевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственногоназначения», которая может быть выделена в самостоятельный земельныйучасток субъектом РФ или — в случаях, установленных законом субъекта РФ, — органом местного самоуправления по правилам, предусмотренным указанной статьей.
Для этого субъект РФ или орган местного самоуправления вправе направить всуд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципальногообразования на указанный земельный участок — в случае, если участник илиучастники долевой собственности неизвестны, либо в случае, если участник илиучастники долевой собственности известны, — о прекращении права собственностиучастника или участников долевой собственности на долю в праве обшейсобственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения ио признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования науказанный земельный участок. Однако если земельные доли (как востребованные,так и невостребованные) не выделены в натуре, а еще только «могут бытьвыделены», а местоположение участка в счет доли определяется по правиламст. 13 Закона, то на основании чего делается вывод, что не используется именночасть земельного участка, приходящаяся на долю этих «неизвестных», невостребовавших свои доли сособственников? Но даже если исходить из презумпции,что не используется именно часть земельного участка, приходящаяся на долюсособственников, не востребовавших свои доли, то совсем нет гарантии, чторазмер неиспользуемого участка точно совпадет с общей суммой невостребованныхдолей. Как быть в таком случае? А если весь земельный участок используетсясельскохозяйственной организацией, а невостребованные доли тем не менее такжеесть, то вправе ли субъект РФ или орган местного самоуправления требоватьвыдела земельного участка в счет этих долей? Ответов на все эти вопросы Закон,к сожалению, не дает.
Следовательно, в Законе нужно было говорить просто о выделении земельногоучастка, размер которого будет соответствовать сумме невостребованных земельныхдолей, а не связывать этот процесс с вопросом о том, используется этотземельный участок или не используется.
Кроме того, по смыслу п. 3 ст. 13 Закона получается, что субъект РФ илиорган местного самоуправления вначале выделяет земельный участок, приходящийсяна «невостребованные» доли, а затем «вправе» (!) направитьв суд заявление о признании права собственности на этот земельный участок. А накаком основании участок вообще должен быть выделен, ведь требовать выделаимущества из общей собственности может только со-собственник или, по крайнеймере, кредитор сособственника? Субъект РФ или орган местного самоуправления неявляется ни тем, ни другим. Поэтому по логике вещей все должно быть наоборот:вначале субъект РФ или орган местного самоуправления должен обратиться в суд с заявлениемо признании за ним прав на невостребованные земельные доли, а уже после этоготребовать выдела земельного участка в счет этих долей в натуре.
Из сказанного следует, что в Закон об обороте земель необходимо внестисоответствующие изменения.
На наш взгляд, требуют доработки и другие статьи названного Закона, вчастности ст. 14, которая посвящена особенностям определения порядка владения ипользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.
Данная статья предусматривает, что решение о порядке владения ипользования земельным участком, находящимся в долевой собственности,принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомлениеучастников долевой собственности о предстоящем собрании проводится не менее чемза месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путемопубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектомРФ. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевойсобственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20%участников долевой собственности. Решение принимается большинством,составляющим не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собранииучастников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписываетсявсеми присутствующими участниками долевой собственности.
На первый взгляд все понятно. Однако если сопоставить ст. 14 с другимистатьями данного Закона, то возникает много вопросов. В соответствии со ст. 12Закона распоряжаться своей долей может каждый отдельный участник общейсобственности и никакое собрание не может решить за него, что он должен делатьсо своей земельной долей. А если участники общей собственности сдали своиземельные доли в аренду сельскохозяйственной организации, то в течение срокааренды сама организация-арендатор осуществляет владение и пользованиесоответствующим земельным участком и собственники земли не вправе вмешиваться вее хозяйственную деятельность. Значит, ст. 14 здесь не применима. Еслиземельные доли внесены в уставный капитал организации, то, как говорилось выше,они становятся собственностью юридического лица и, следовательно, правособственности граждан на эти земли прекращается.
Вместе с тем за рамками Закона остался вопрос о распоряжении земельнымучастком, находящимся в общей собственности (ст. 14 говорит лишь о владений ипользовании), хотя в процессе хозяйственной деятельности может возникнутьпотребность в сдаче соответствующего участка в аренду, в залог или в егопродаже. Можно ли решить эти вопросы большинством голосов (как предусматриваетст. 14) или требуется единогласное решение сособственников? Из ст. 12 следует,что если участников общей собственности больше пяти, то правила Гражданскогокодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных указанным Законом,в том числе и ст. 14. Но ведь в ст. 12 говорится об особенностях совершениясделок с долями в праве общей собственности, а не с самим земельным участком,находящимся в общей собственности.
Из изложенного следует, что, к сожалению, Закон об обороте земель нерешил многих важных проблем, связанных с использованием земельсельскохозяйственного назначения, находящихся в общей собственности граждан,которыми реально пользуются сельскохозяйственные организации. Вопросов поповоду данного Закона пока больше, чем ответов, поэтому он должен бытьдоработан с тем, чтобы обеспечить надлежащее правовое регулированиерассматриваемых отношений.
Земельные права государственных и муниципальных сельскохозяйственныхпредприятий также претерпели с принятием Земельного кодекса существенныеизменения. Прежде всего эти изменения касаются титула прав на землю. По ранеедействовавшему законодательству земельные участки закреплялись загосударственными и муниципальными предприятиями на праве постоянного(бессрочного) пользования. Сопоставление ст. 20 и 82 ЗК РФ показывает, чтотеперь они могут приобретать используемые ими земельные участки всобственность. Более того, п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении вдействие Земельного кодекса Российской Федерации» обязывает государственныеи муниципальные предприятия, как и другие юридические лица, имеющие земельныеучастки на праве постоянного (бессрочного) пользования, переоформить это правона право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2004г.
Целесообразность предоставления земельных участков государственным имуниципальным предприятиям именно на праве собственности вызывает большиесомнения. Во-первых, в этом случае возникает различный правовой режим вотношении земли (она становится собственностью предприятия) и в отношениидругого имущества, которое принадлежит предприятию на праве полногохозяйственного ведения. Во-вторых, такая юридическая конструкция противоречитопределению унитарного предприятия как коммерческой организации, не наделеннойправом собственности на закрепленное за ней собственником имущество (ст. 113 ГКРФ). 3.2 Права на землюсельскохозяйственного назначения некоммерческих организаций
В ст. 78 ЗК РФ среди субъектов, которым могут быть предоставлены землисельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственногопроизводства, названы некоммерческие организации, в том числе потребительскиекооперативы, религиозные организации. Кроме того, здесь специально выделеныопытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственныеподразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учрежденийсельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений. Строго говоря,все перечисленные научные и учебные заведения по организационно-правовой формепредставляют собой учреждения, т. е. тоже являются некоммерческимиорганизациями. Однако характер выполняемых ими задач обусловливает особенностиземлепользования и позволяет выделить их в отдельную группу субъектов прав наземельные участки.
Прежде всего необходимо отметить, что в соответствии со ст. 82 ЗК РФ всемуказанным субъектам земельные участки могут передаваться в собственность.Однако это положение не соответствует как другим статьям Земельного кодекса (вчастности, ст. 20, где для учреждений предусматривается лишь право постоянного(бессрочного) пользования земельными участками), так и Закону об оборотеземель.
Статья 10 данного Закона не исключает предоставления земельных участковюридическим лицам в собственность и вместе с тем содержит императивную норму(п. 5), согласно которой земельные участки из земель сельскохозяйственногоназначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, дляосуществления сельскохозяйственного производства могут передаваться религиозныморганизациям (объединениям), научно-исследовательским организациям,образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля в аренду. При этомвыкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.
Исходя из сказанного, прежде всего следует руководствоваться именноЗаконом об обороте земель, который является по отношению к Земельному кодексуРФ специальным законом. Это означает, что указанным субъектам земельные участкипредоставляются либо на праве постоянного (бессрочного) пользования(учреждениям), либо на праве аренды (всем остальным, в том числе иучреждениям). Перечисленные выше субъекты используют землисельскохозяйственного назначения для различных целей.
Сельскохозяйственные потребительские кооперативы сами, как правило, незанимаются сельскохозяйственным производством, а обслуживают хозяйственныеинтересы своих членов: заготавливают и перерабатывают произведенную имипродукцию, снабжают их необходимым инвентарем, семенами, оборудованием и т. п.
Религиозным организациям (объединениям) земельные участки из земельсельскохозяйственного назначения могут предоставляться для производствасельскохозяйственной продукции для удовлетворения собственных потребностейданной организации. К таким землепользователям относятся, как правило, не отдельныецеркви, а монастыри. 3.3 Земли казачьихобществ
Поскольку ни Земельный кодекс РФ, ни Закон об обороте земель (кроме п. 5ст. 10) не регулируют порядок предоставления сельскохозяйственных земельказачьим обществам, в этой области продолжают действовать ранее принятыенормативные правовые акты — Указ Президента РФ от 16 апреля 1996 г. № 564 «Об экономических и иных льготах, предоставляемых казачьим обществам и их членам,взявшим на себя обязательства по несению государственной и иной службы» (сизменениями и дополнениями) и Положение о порядке формирования целевогоземельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным вгосударственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме егоиспользования, утвержденное постановлением Правительства РФ от 8 июня 1996г. №667.
Согласно названным нормативным актам членам казачьих обществ, включенныхв государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, взявшим на себяв установленном порядке обязательства по несению государственной и иной службы,переселившимся в приграничные районы Российской Федерации, предоставляютсябесплатно земельные участки для индивидуального жилищного строительства иведения личного подсобного хозяйства. Для этих целей, а также для обеспечениявосстановления традиционного казачьего землепользования и созданияэкономических основ самообеспечения казачьих обществ предусматриваетсяформирование целевого (казачьего) земельного фонда. Такой фонд создаетсяорганами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправленияза счет земель запаса; земель фонда перераспределения; земель, правособственности, владения и пользования которыми прекращается в соответствии сземельным законодательством Российской Федерации.
Земельные участки, включенные в целевой земельный фонд, предоставляютсяпо предложениям территориального войскового казачьего общества:
· хуторским,станичным, городским и приравненным к ним иным казачьим обществам для размещенияпоселений в приграничных районах Российской Федерации, а также дляколлективного сельскохозяйственного использования исходя из взятых членамиказачьих обществ обязательств по производству и поставкам сельскохозяйственнойпродукции, сырья и продовольствия для федеральных и региональных нужд и сучетом наличия у казачьего общества и его членов бесплатно полученных для этихцелей земель;
· членам казачьихобществ для индивидуального жилищного строительства и ведения личногоподсобного хозяйства в собственность или пожизненное наследуемое владение — понормам, установленным органами местного самоуправления.
3.4 Права наземлю общин коренных малочисленных народов
Использование земель сельскохозяйственного назначения общинами коренныхмалочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерациидля сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования ипромыслов лишь провозглашено Земельным кодексом РФ, однако каких-либоспециальных норм, регулирующих эти отношения, в нем нет. Как уже отмечалось,частично затрагивает эти вопросы Закон об обороте земель. Вместе с тем всоответствии со ст. 95 ЗК РФ и ст. 1 Федерального закона от 7 мая 2001 г. № 49-ФЗ «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народовСевера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации» указанные территорииотносятся к категории земель особо охраняемых территорий. Земельные участки впределах этих территорий также могут использоваться для ведениясельскохозяйственного производства, в том числе в качестве оленьих пастбищ,охотничьих угодий и т. п.
Отношения по защите прав коренных малочисленных народов, в том числе ихправ на землю, регулируются также Федеральным законом от 30 апреля 1999г. №82-ФЗ «О гарантиях прав коренных малочисленных народов РоссийскойФедерации». Согласно данному Закону малочисленные народы и их объединенияв целях защиты своей исконной среды обитания и традиционного образа жизни имеютправо безвозмездно владеть и пользоваться в местах своего традиционногопроживания и хозяйственной деятельности землями различных категорий,необходимыми для осуществления их традиционного хозяйствования и занятиятрадиционными промыслами.
Заключение
Подводя итог можно сказать, что в сложившихся условиях России как никогданеобходима земельная реформа. Однако, земельная реформа эта должна бытьобязательно подкреплена основательной законодательной базой, не содержащейдвусмысленности и недосказанности. Другие же законодательные акты вносят лишьсумятицу и еще большую неразбериху, ибо, наделяя решающими правами, субъектыфедерации и органы местного самоуправления, сами зачастую противоречатпринимаемым теми решениям. Так же, проводя земельную реформу, необходимовыбирать совершенно определенный курс, т.е. на кого государство будет делатьупор: на частные фермерские хозяйства, либо на государственные сельхоз.предприятия, ибо в случае ориентации на первых нужно быть готовым предоставитьим соответствующие права и гарантии, а так же экономическую помощь в областиналоговой системы и льготного кредитования, а при доминации в стране вторыхгосударство должно направить на развитие собственных сельскохозяйственныхпредприятий большие финансовые средства, а так же самостоятельно разрабатыватьчеткий план и схему развития таких предприятий на ближайшие годы.
Возможно, в сложившейся ситуации нашей стране не нужно боятся иностранныхинвесторов и предпринимателей готовых вложить свои средства в российскую землю,в российское сельское хозяйство, при условии наличия твердых прав на землю игарантий со стороны российского государства. Из-за необработанности Россиятеряет колоссальные сельскохозяйственные угодия каждый год, а скольконедополучает возможных налоговых сборов бюджет РФ. Все это колоссальные цифры изакрываясь от иностранных инвесторов готовых платить в Российскую казну всесборы и налоги, а так же развивать отечественное сельское хозяйство нужносерьезно задуматься о правильности выбранной политики.
Литература
1. Гражданский кодекс РФ. Ч.1. от30.11.1994г. №51-ФЗ (ред. от 21.07.2005г.);
2. Земельный кодекс РФ. От 25.10.2001г.№136-ФЗ (ред. от 21.07.2005г.);
3. Федеральный закон от 24.07.2002г.№101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от18.07.2005г.);
4. 3.С. Беляева, О.А. Самончик. Аграрнаяреформа в Российской Федерации: правовые проблемы и решения. Москва,издательство «Норма», 1998г. – 126стр.
5. Боголюбов С.А., Никишин В.В.,Устюкова В.В. Земельное право. Учебник. Москва, издательство «Норма»,2004г. – 432 стр.;
6. Боголюбов. С. А. Комментарий кФедеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».Москва, издательство «Норма», 2003г. – 582стр.
7. Земельный кодекс РФ: проблемы теориии практики (Материалы конференции) // Государство и право. 2002. № 9, 10.
8. Устюкова В.В. Правовое положениекрестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства в условиях аграрнойреформы (2000г). Взята из СПС «Консультант-плюс».