Введение
Земля в жизни обществаиграет важную и многоаспектную роль, так как основное средство производства всельском хозяйстве, базис размещения производительных сил в промышленности естьвсеобщее условие существования каждого индивида как биологической части живогомира. Большую роль играет земля в имущественных отношениях, являясь объектомпользования и собственности (хотя в несколько ограниченной форме). Вовлечениеземли в гражданский товарооборот в качестве недвижимого имущества ведет кувеличению земельных собственников и пользователей, что способствует ростуколичества земельных споров. Сегодняшняя ситуация требует усовершенствованиязаконодательного механизма решения земельных споров. В этом отношении обращениек историческому материалу данного вопроса может подсказать оптимальный вариантмодели земельно-судебной юрисдикции (органов по решению земельных споров).
Очевидно, что споры поповоду земли существовали еще в те времена, когда сознание и человеческоемышление были в начальной стадии развития. Такие споры решались поединком, иземля принадлежала победителю по праву сильнейшего. С возникновениемгосударства земля становится собственностью отдельных людей, в этот период несуществовало государственных органов по решению споров вообще и земельныхспоров в частности, но существовал суд общины, которая выносила решения и поземельным спорам, в том числе на основе давних местных обычаев и правил. Длямелких землевладельцев в раннефеодальные времена (Х-Х11века) существовал судфеодала (князя, посадника, воеводы, боярина), который нередко нарушал правовыеобычаи в свою пользу.
Во времена средневековьяУкраина была охвачена литовской и польской колонизацией, значительно окрепшейпосле образования в 1569 г. Речи Посполитой. Колонизация принесла с собоймагдебургское (немецкое) право, в соответствии с которым и решались земельныеспоры. Параллельно функционировали и специализированные мобильные земельныесуды — комиссарские суды (от слова «комиссар» — уполномоченный).
Речь Посполитая была вположении постоянной внутренней перманентной войны между большими земельнымимагнатами за обладание землей — так называемые «наезды». Эторасшатывало существующий строй, поэтому в 1578 г. для решения земельных споров крупных землевладельцев возникает Коронный трибунал РечиПосполитой как высшая судебная инстанция. В его состав входили: верхушказемлевладельцев, сенаторы, король. земельный спорземлепользователь
Земельные споры мелкойшляхты решались маршалковским судом (по желанию сторон). Маршалки (предводителиместной шляхты) выезжали на спорный участок земли, делали обмер, решали сутьдела.
По Нешавскому статуту1454г. земельные споры крепостных крестьян решали их владельцы. Земельные спорывольных крестьян решались либо общиной (копищем), либо выборным судом, либосельским старостой (осадником) с участием его помощников. В это время наЛевобережной Украине земельные споры решались казацкими судами в составеполковника, полкового судьи, полкового старшины. Такой суд выезжал на спорныйучасток земли и составлял протокол о сути тяжбы.
После судебной реформыК.Г. Розумовского 1763г. начали действовать специальные передвижные«каморничьи» земельные суды, состав которых утверждался ГетьманомУкраины и набирался пожизненно из пожилых, хорошо знающих местностьземлевладельцев. После ликвидации политической автономии Украины на еетерриторию было распространено действие «Учреждений о губерниях» 1775- 1780г.г. Начала образовываться система сословных судов, при которой земельныеспоры между дворянами решались (с обязательным выездом на местность) в основномв Верхних земских судах. В губернии, в зависимости от ее размеров, могло бытьнесколько таких судов. Составы таких судов назначались императором и утверждалисьСенатом.
Для немногочисленногосословия свободных крестьян существовали Верхние и Нижние расправы, решавшие иземельные споры. В расправах было по восемь заседателей и один судья,заседатели избирались из разных сословий населения данного округа по принципу:«буде нет за ним разного порока».
По царскому закону 1841г.государственно-крепостные крестьяне получили право приобретать в частнуюсобственность землю, споры по которой решались в расправах. Кроме того, вНижней расправе утверждались купчие на землю: если такую землю на протяжениидвух лет не отяжеляет спор, последняя признавалась за покупателем в«вечную частную собственность». Верхняя расправа была апелляционнойпо отношению к Нижней.
Дворянских крепостныхсудили их помещики, в том числе и в земельных спорах. В 1848г. был выдан указцаря, разрешавший покупку земли дворянским крепостным в частную собственность,но лишь с согласия помещика. Земельные споры в этом случае решались самимпомощником и, как правило, почти всегда в свою пользу. Помещик либо самнепосредственно вел суд, либо через своего управляющего (бургомистра). Иногда икрепостные брали участие в господском суде (целовальники), сельский староста.Если дворянин судился земельным судом с представителем другого сословия, топроцесс происходил в дворянском суде. Земельные споры, в которых одной изсторон было государство, рассматривались и решались в административном порядке(вплоть до императора).
Сословные судыобразовывались постепенно: еще до 1840 г. продолжали местами существовать «каморничьи» суды.
Крестьянско-земельнаяреформа 1861 г. образовала крестьянские волостные суды, которые среди другихвопросов рассматривали и земельные споры. Такой суд состоял из дежурных судей,которых избирали из зажиточных крестьян (от 4 до 12) сроком на три года спостоянной ротацией части судей каждые два месяца. Судопроизводство велосьустно, соответственно заявленным в волостном правлении соглашений иобязательств, — если такие были составлены, или на основе местных обычаев иправил, которые были приняты в сельском быту. Таким образом по решению судамогли действовать и нормы обычного права. Решение суда по конкретным деламзаносилось в книгу приговоров волостного суда и приводилось в исполнениесельскими старостами.
Спорные стороны могли пообоюдному согласию при решении земельных споров обратиться к третейскому суду,судьями которого избирались чиновники волостного правления. Крестьянскийволостной суд был отдален от административного правления, этим достигалась егобольшая независимость. Частая смена судей до определенной степени обеспечивалаих неподкупность.
Главной особенностьютаких судов было позволение государства при наличии пробелов в законодательствеили просто по решению суда пользоваться обычным правом. И это закономерно, ведьв основе обычного права лежат принципы уместности, справедливости,рациональности. Обычное право тесно «привязано» к конкретнойместности, сформировалось на основе тех или иных обычаев определенных территорий.Поэтому не было какого-то общего унифицированного обычного права в пределахгосударства.
Локальность правовых нормв границах одного государства и сегодня имеет актуальный характер, особенноесли это касается вопросов земли и решения земельных споров (разные густота исостав населения, разное грунтовое качество земли, разные климатическиеусловия, разные исторические традиции).
К слову, США, правоваясистема которых считается одной из лучших в мире, и сегодня имеет в каждомштате отдельные локальные нормы, которые наиболее отвечают местным условиям,хотя действует и общефедеральное законодательство.
Земельные споры междупомещиками и крестьянами решались в Губернских присутствиях, которые былиликвидированы после 1917 г. В этих судах до некоторой степени сохранялосьсоединение судебных и административных функций. Смена политического строя в 1917 г. ликвидировала систему судопроизводства Российской империи. Одним из первых декретов советскойвласти земля объявлялась исключительной собственностью государства (по существуземельная собственность была монополизирована!). Земля изымалась изгражданского оборота и предоставлялась крестьянам лишь в пользование вограниченных размерах. При этом практическое значение земельных споровподнялось на новый уровень, ведь увеличилось количество землепользователей, чтопривело к увеличению земельных споров.
Шла гражданская война,государственный аппарат был еще не в состоянии упорядочить правовой режим,поэтому в 1917-1922 г.г. практика решения земельных споров была крайнеразнообразной: земельные споры рассматривались на собрании волости, часто онирешались в так называемых «замирительных камерах». Особенно сложныедела решались специальными коллегиями при земельных отделах (где такие былисозданы). Земельный кодекс УССР 1922 г. предусматривал в качестве земельныхсудов специальные земельные комиссии. Выделение из общей системы народных судовземельных комиссий, установление их четкой компетенции и процедуры рассмотренияземельных споров свидетельствует о дальнейшем развитии земельно-процессуальныхнорм. Сопоставляя ЗК 1922 г. с ЗК 1992 г., можно сделать вывод о том, что ныне действующий ЗК далеко уступает своему давнему предшественнику глубинойпроработки вопросов земельного процесса. Согласно ЗК 1922 г. органами по рассмотрению земельных споров были районные земельные комиссии (артикул 208 ЗК).Окружные судземкомиссии рассматривались в качестве второй инстанции, которыерешали земельные споры «касационно-ревизионным» порядком (артикул 215ЗК).
Районные судземкомиссии(их еще называли «районные народные суды по земельным делам»)существовали при райисполкомах и образовывались в составе трех человек:постоянный председатель (член райисполкома), двух членов, которых избиралирайисполкомы (одного по представлению райземотдела, второго по представлениюрайисполкома независимых крестьян). Окружные судебно-земельные комиссииобразовывались при окружных земельных отделах в составе четырех членов:постоянного председателя и трех помощников. Срок полномочий таких комиссий — 1год, но предусматривалась возможность, как долгосрочного отзыва, так иувольнение с должности в судебном порядке (при факте взятки, саботаже,заведомого «выморачивания» (завод в тупик) земельных дел).Прокурорский надзор за деятельностью таких комиссий осуществляла окружнаяпрокуратура.
При Наркоме Земельных ДелУССР была образована Особая Коллегия Высшего Контроля по земельным делам,имеющая полномочия по общему руководству деятельностью судебно-земельныхкомиссий, пересмотру дел, получивших законную силу, ревизии и инструктажа всехземкомиссий по поводу ведения земельного процесса. В состав ОКВК входили:председатель, два заместителя, десять членов. По важным организационнымвопросам созывался Пленум. Исполнение решений судземкомиссий происходило наобщих основаниях — судебными исполнителями.
Все иски по земельнымделам предъявлялись к той земельной комиссии, в районе которой находиласьспорная земельная площадь. К рассмотрению принимались дела при наличии исковогозаявления в письменном или устном виде. При устной форме заявления составлялсяпротокол, который подписывал истец. Стороны вели судебный спор лично либо черезпредставителя (в этом случае было необходимо иметь нотариальную илиисполкомовскую доверенность). К концу 30-х годов коллективизацию (в основномнасильственную) завершили. Количество споров между землепользователямизначительно сократилось, при новой государственной монополии на землюсчиталось, что очень скоро категория земельных споров исчезнет совсем, поэтомув 1930г. судземкомиссии были ликвидированы. В 1930-1932 г.г. земельные споры решались сельсоветами, райисполкомами, общественными судами, народнымисудами, областными исполкомами. Существовал административный порядок решенияспоров по землеустройству, а также споров территориальных (споров по поводутерритории административных единиц). Споры по поводу нарушения правземлепользователей некоторое время решались и в общесудебном порядке. В силунекомпетентности вышеуказанных органов, земельные споры решались с нарушениемзаконодательства, накоплялись, происходил процесс постоянной пересылкисудебно-земельных дел от одного органа к другому, поэтому ПостановлениемВсеукраинского Исполнительного Комитета от 9.12.1934 г. районные, областныесудземкомиссии возобновили свою деятельность, но в видоизмененном качестве. ПриНаркомземе СССР была учреждена Высшая Комиссия СССР. Земельные комиссии 1934 г. отличались от судземкомиссий 1922-1930 годов: если последние занимались разрешением земельныхспоров, то первые выполняли в основном контрольные функции по надзору заиспользованием колхозных земель. Если ранее комиссии избирались голосованием,то в новых комиссиях весь состав формировался из должностных лиц. Таким образомгосударство полностью контролировало ведение земельных дел. В 1939 г. республиканские, областные, краевые и районные земельные комиссии были окончательноликвидированы, а решение земельных споров было поручено райисполкомам иСовнаркому республики. При этом отработанные и детализированныеземельно-процессуальные нормы перестали действовать.
В последующие десятилетияземельное законодательство почти не имело норм, которые регулировали быдеятельность органов по решению земельных споров, порядок решения таких спороввырабатывался самой практикой.
Земельный кодекс УСССР 1970 г. лишь в общих чертах затрагивает порядок решения земельных споров Советами. В соответствии сэтим кодексом, к земельным спорам относились лишь те, которые возникали поповоду существующих или будущих земельных прав. Специфика земельных споровсостояла в том, что они не могли затрагивать права собственности на землю. Ноправо собственности на недвижимость в виде построек существовало, поэтому спорымежду совладельцами индивидуальных строений на землях городов, поселковгородского типа и сел о порядке пользования общим земельным участкомрассматривалось судами. Интересно заметить, что переход права собственности нажилое строение в сельской местности не влек за собой автоматического (как вгородской местности) перехода прав по пользованию земельным участком под жилымстроением.
Ознакомление с правовымипамятниками земельного процесса дает основание сделать вывод: наше государствоимеет богатый исторический опыт в этом вопросе. Когда жизнь требовала детальнойрегламентации решения земельных споров (времена Речи Посполитой, период послереформы 1861 г., послереволюционное время), всегда возникали системыспециализированных судебных органов по решению спорных земельных дел. И это неслучайно, ведь если государство стремится обеспечить законность при пользованиии владении таким исключительно особенным объектом как земля, оно должнодетально конкретизировать в судебно-процессуальных нормах свою правовую волю.
1. Земельныеспоры – конфликты, которые возникают в связи с нарушением прав и интересовсобственников и землепользователей
Понятиеземельного участка. Земельным участком является часть поверхности земли, границы которойопределены, зафиксированы и удостоверены в установленном законом порядке.
Земля(земельные участки — автор) является основным национальным богатством,находящимся под особой охраной государства (ч. 1 ст. 1 Земельного кодексаУкраины, далее по тексту — ЗКУ).
К землямУкраины относятся все земли в границах ее территории, в том числе острова иземли, занятые водными объектами (ч. 1 ст. 18 ЗКУ).Земля Украины подразделяетсяна следующие категории (ст. 19 ЗКУ):
1. Землисельскохозяйственного назначения;2. Земли жилой и общественной застройки;3.Земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;4. Землиоздоровительного назначения;5. Земли рекреационного назначения;6. Землиисторико-культурного назначения;7. Земли лесного фонда;8. Земли водногофонда;9. Земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другогоназначения.
Каждаяземельная категория имеет свой специфический правовой режим, который иопределяет порядок землепользования и землевладения.
Земельныеучастки являются кадастровой учетной единицей, имеющей свой кадастровый номер,который уникален – не повторяется на всей территории Украины. Кадастровый номерземельного участка присваивается при формировании (в процессе землеустройства)и сохраняется на протяжении всего времени его существования. Вся земля Украиныподлежит обязательному кадастровому учету, независимо от форм собственности.
Каждыйземельный участок, сформированный в процессе землеустройства, имеетиндивидуальные атрибуты:
1. Категориюс режимом пользования;2. Адресное месторасположение;3. Площадь;4.Зафиксированные границы;5. Зарегистрированные права и ограничения(обременения);6. Неповторимый кадастровый номер;7. Качественные характеристикиисходя из статуса;8. Объекты недвижимости, размещенные на земельном участке (идр).
Понятиеземельного спора. Земельное законодательство Украины не содержит определения понятияземельный спор. Каркаш И.И., к.ю.н., сформулировал определение земельного спорана основании норм ЗКУ: «Под земельными спорами следует пониматьнеурегулированные расхождения и разногласия, связанные с применением нормземельного законодательства, возникающие между гражданами, юридическими лицами,государственными органами и органами местного самоуправления относительновладения, пользования и распоряжения земельными участками и других отношений поповоду использования земли».
Основаниемвозникновения земельных споров является претензии субъектов земельных правоотношенийотносительно приобретения или прекращения права собственности на землю, праваземлепользования.
Условиями дляначала земельного спора являются:
1. Наличиеминимум двух сторон имеющих права и интересы относительно земельного участка.2.Наличие юридических разногласий у сторон и готовность к разрешению спора.3.Личная заинтересованность в разрешении юридических разногласий.4. Наличиеобосновывающих аргументов.
Нижеприведены некоторые виды земельных споров, имеющих различнуюприроду возникновения и соответственную процедуру разрешения:
• споры опризнании права собственности на земельный участок; • споры об определениипорядка пользования земельным участком; • споры об освобождении земельногоучастка из-под ареста; • споры о неправомерном захвате земельного участка (егочасти); • споры о разделе земельного участка между супругами после развода; •споры о расторжение договоров связанных с земельными участками; • споры опонуждении к заключению договора аренды земельного участка; • споры обоспаривании государственной регистрации прав на земельный участок; • споры обопределении (установлении) порядка пользования земельным участком; • споры обустранении препятствий к владению, пользованию земельным участком; • споры сСадоводческими Товариществами о праве на земельный участок; • споры обистребовании земельного участка из чужого незаконного владения; • споры опризнании недействительными договоров с земельными участками; • споры овыделении гражданам доли в общей (совместной) собственности на землю; • споры опонуждении к заключению договора купли-продажи с земельным участком; • споры огосударственной регистрации перехода права собственности на земельный участок;• споры с нотариальными органами в связи с совершенными ими нотариальнымидействиями; • споры об установлении сервитутов (ограниченного правапользования) земельным участком.
Истинаконкретна. Каждый земельный спор индивидуален, имеет множество материальных ипроцессуальных юридических тонкостей.
Частоземельные споры возникают из-за внутренней противоречивости норм земельногоправа. Опытные юристы, обтесанные в судебных баталиях, часто предлагаютнеординарные процедуры решения земельных конфликтов.
2. Современныеправовые основы судебноземельного процесса
1. Гражданские суды какорганы по решению земельных споров. Гражданские суды полномочны решатьземельные споры в случае, если хотя бы одна из сторон является физическим лицом(при несогласии с решениями соответствующих советов, или при непосредственномобращении, минуя досудебное разбирательство). Отсылки к судебному рассмотрениюземельных споров имеют как ст. раздела восьмого Земельного кодекса (ЗК), так ист. других глав ЗК (ст.ст. 17, 27, 28, 31, 42-44, 51, 114, 116). Кроме того,подобные случаи предусмотрены и иными законодательными актами, а такжепостановлением Пленума Верховного Суда Украины от 15.12.1996 г. №13. Полезнодля дела рассмотреть случаи судебного разбирательства по земельным спорам ведином контексте:
а) Споры о предоставленииземельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, еслирешение об отказе в этом принято соответствующим советом (ст. 51 ЗК, п.3 ст.5Закона Украины «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»). При этомнужно уточнить, что право обращения гражданин имеет не только при наличии отказасоответствующего органа, но и при предоставлении такого земельного участка, нона других условиях (размеры, место расположения, передача в собственность или впользование).
После регистрациикрестьянское (фермерское) хозяйство приобретает статус юридического лица, и егоспоры в этом качестве с участием советов, предприятий, учреждений либоорганизаций гражданскому суду неподведомственны.
При законной передачераспорядительных полномочий Советами районным и областным госадминистрациям илиисполкомам Советов, последние становятся сторонами по земельным спорам (всудебном рассмотрении судья обязан истребовать копии из решений о фактепередачи распорядительных земельных полномочий).
б) О сокращении приналичии уважительных причин шестилетнего моратория на отчуждение земельногоучастка, предназначенного для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.Думается, что уважительными причинами могут быть: неспособность (физическая,психическая либо материальная) к обработке земли; изменение гражданства и т.д.
в) О защите и восстановлениинарушенных прав собственников и пользователей земли (а после принятия 6.10.1998г. Закона Украины «Об аренде земли» — и арендаторов), ликвидациипрепятствий по использованию земельных участков.
Если Совет своим решениемпередает земельный участок другому лицу, минуя установленный порядок изъятия,суд обязан проверить законность такого решения Совета (даже в том случае, еслилицо не заявило иск о признании подобного решения незаконным). После введениячастной собственности на землю ценность ее для населения значительно возросла,это часто приводит к выяснению гражданами конкретных границ своих земельныхнаделов. Возникают при этом и заблуждения, приводящие к конфликтам. ТакВасильковский райнарсуд рассмотрел дело по иску гр. Ф. к гр. Г. из села Даниловкио ликвидации преград в пользовании землей. Оказалось, что сосед действительнопреграждал пользованию землей, которую (как оказалось, на законных основаниях)считал своей. А истец пользовалась частью земельного участка, ей непринадлежавшего, по молчаливому согласию соседа, решившего доказать свое правона спорный участок земли. Суд в своем решении подтвердил право ответчика наспорную часть его земельного участка.
г) О приостановленииправа пользования или права собственности на землю (ч.6 ст.27, ч.3 ст.28 ЗК).
д) Об изъятии земельныхучастков по заявлениям соответствующих Советов, предприятий, учреждений илиорганизаций (ст.31 ЗК).
е) Решение споров междусубъектами права коллективной собственности на землю (ст.5 ЗК) и членами этихюридических лиц (или их наследниками) о праве на земельную долю (пай); междусадовыми товариществами и их членами, между членами такого товарищества ичленами их семей, или другими лицами по поводу использования предоставленногочлену товарищества земельного участка, а также ликвидации препятствия в такомиспользовании.
ё) О признаниинедействительными договоров купли-продажи, дарения, залога, самовольного обменаземельных участков землепользователями (в том числе и арендаторами), а такжесоглашений, заключенных с нарушением установленного порядка приобретения илиотчуждения земельных участков (ст.114 ЗК).
ж) О возвращениисамовольно занятых земельных участков, приведении их в пригодное состояние;снесении возведенных на участках строений и сооружений (ст.116 ЗК).
з) Об устранении преградпри пользовании смежными земельными участками под жилыми строениями (речь идетне об имущественных спорах землепользователей (споры о самих жилых строениях),а именно о земельных участках. Так Васильковский райнарсуд рассмотрел дело по искусобственника земельного участка гр. Б. к собственнице соседнего приусадебногоземельного участка гр. Ф., проживающих в селе Звонковое. Ответчица шпаламистроительного материала самовольно заняла часть приусадебного участка своегососеда. Суд обязал гр. Ф. устранить преграды в пользовании земельным участкомего собственником Б.
и) О признании порядкараспоряжения земельным участком и его использовании гражданами, которымпоследний предоставлен на праве общей (совместной или частичной) собственности(ст.105 ЗК). Процедурные моменты земельносудебного процесса довольно четкофиксируются Гражданским процессуальным кодексом Украины, но земельные спорыимеют свои особенности:
1)судья должен уметьчитать чертежи земельных участков;
2)для объективногорешения спора необходим выезд суда (в обязательном порядке) на спорный участок.Но сегодняшний процессуальный закон излагает это в виде права суда, а не егообязанности.
2. Арбитражные суды какорганы по решению земельных споров.
а) Споры оприостановлении права пользования землей (п.п. 5-9 ст.27 ЗК и п.п. 3-4 ст.28ЗК).
б) Споры оприостановлении права собственности на земельный участок (ст.29 ЗК), изъятия(выкупа) земельного участка (ст.31 ЗК). Приостановление права собственности илиправа пользования землей осуществляется по решению Советов народных депутатов,но в случае несогласия с таким решением предприятий, учреждений или организаций- по решению соответствующего арбитражного суда. Изъятие (выкуп) земли (как иприостановление права землесобственности и землепользования), могутосуществляться лишь на условиях прямо предусмотренных законом. Так, арбитражныйсуд Киевской области отказал в иске КСП «Волна Камянки» села КашинцыФастовского района к КСП «Нива» села Пилиповка того же района обобязательстве передать 1254,7 га земли «Волне Камянки» на техусловиях, что до укрупнения 1951 г. эти земли входили в состав земель колхозасела Кашинцы. При отказе в удовлетворении иска суд руководствовался ст.6 ЗК,запрещающей возвращать земли их бывшим землепользователям.
в) Споры о восстановлениинарушенных прав земельных собственников и пользователей (ст.116 ЗК).
г) Споры о признаниинедействительными соглашений по земле, составленных собственниками с нарушениемпорядка приобретения или отчуждения земельных участков. Такие соглашенияпризнаются недействительными с применением двухсторонней реституции(возвращение в первоначальное положение) (ст.48 Гражданского кодекса Украины).
д) Споры о сокращениисрока шестилетнего моратория на отчуждение земли.
е) Споры об уклоненииСоветов от оформления права на земельный участок, если такое право возникло всвязи с переходом права на строение или сооружение или с приватизацией объектовнезавершенного строительства.
ё) Опротестование решенийСоветов по земельным спорам (ст.112 ЗК). Такие споры решаются как споры опризнании недействительными актов ненормативного характера и на них нераспространяется требование Арбитражного процессуального кодекса Украины обобязательном доарбитражном урегулировании.3. Разрешение земельныхспоров
Статья 158. Органы,разрешающие земельные споры.1. Земельные споры разрешаются судами, органамиместного самоуправления и органами исполнительной власти по вопросам земельныхресурсов.2. Исключительно судом разрешаются земельные споры по поводу владения,пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в собственностиграждан и юридических лиц, а также споры по разграничению территорий сел,поселков, городов, районов и областей.3. Органы местного самоуправленияразрешают земельные споры в границах населенных пунктов относительно границземельных участков, находящихся в собственности и пользовании граждан, исоблюдения гражданами правил добрососедства, а также споры по разграничениюграниц районов в городах.4. Органы исполнительной власти по вопросам земельныхресурсов разрешают земельные споры относительно границ земельных участков внеграниц населенных пунктов, расположения ограничений в использовании земель иземельных сервитутов.5. В случае несогласия собственников земли илиземлепользователей с решением органов местного самоуправления, органаисполнительной власти по вопросам земельных ресурсов спор разрешается судом.
Статья 159.Порядок рассмотрения земельных споров органами местного самоуправления иорганами исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов.1. Земельныеспоры рассматриваются органами исполнительной власти по вопросам земельныхресурсов и органами местного самоуправления на основании заявления одной изсторон в месячный срок со дня подачи заявления.2. Земельные спорырассматриваются при участии заинтересованных сторон, которые должны бытьзаблаговременно уведомлены о времени и месте рассмотрения спора. В случаеотсутствия одной из сторон при первом разрешении вопроса и отсутствияофициального согласия на рассмотрение вопроса рассмотрение спора переносится.Повторное отложение рассмотрения спора может иметь место лишь по уважительнымпричинам.3. Отсутствие одной из сторон без уважительных причин при повторномрассмотрении земельного спора не приостанавливает его рассмотрение и принятиерешения.4. В решении органа местного самоуправления или органа исполнительнойвласти по вопросам земельных ресурсов определяется порядок его выполнения.5.Решение передается сторонам в 5-дневный срок со времени его принятия.
Статья 160.Права и обязанности сторон при рассмотрении земельных споров. Стороны,участвующие в земельном споре, имеют право знакомиться с материалами по этомуспору, делать из них выписки, принимать участие в рассмотрении земельногоспора, представлять документы и другие доказательства, возбуждать ходатайства,давать устные и письменные объяснения, возражать против ходатайств идоказательств другой стороны, получать копию решения по земельному спору и, вслучае несогласия с этим решением, обжаловать его.
Статья 161.Исполнение решения органов исполнительной власти по вопросам земельных ресурсови органов местного самоуправления по земельным спорам.1. Решениесоответствующих органов исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов,органов местного самоуправления вступает в силу с момента его принятия.Обжалование указанных решений в суде приостанавливает их исполнение.2.Исполнение решения по земельным спорам осуществляется органом, принявшим эторешение.3. Исполнение решения не освобождает нарушителя от возмещения убытковили потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства вследствиенарушения земельного законодательства.4. Исполнение решения по земельным спорамможет быть приостановлено или его срок может быть продлен вышестоящим органомили судом.Основные положения.
Статья 1. Земля —основное национальное богатство.1. Земля является основным национальнымбогатством, находящимся под особой охраной государства.2. Право собственностина землю гарантируется.3. Использование собственности на землю не можетпричинять ущерб правам и свободам граждан, интересам общества, ухудшатьэкологическую ситуацию и природные качества земли.
Статья 2.Земельные отношения.1. Земельные отношения — это общественные отношения повладению, пользованию и распоряжению землей.2. Субъектами земельных отношенийявляются граждане, юридические лица, органы местного самоуправления и органыгосударственной власти.3. Объектами земельных отношений являются земли вграницах территории Украины, земельные участки и права на них, в том числе наземельные доли (паи).
Статья 3.Регулирование земельных отношений.1. Земельные отношения регулируютсяКонституцией Украины, настоящим Кодексом, а также принятыми в соответствии сними нормативно-правовыми актами.2. Земельные отношения, возникающие прииспользовании недр, лесов, вод, а также растительного и животного мира,атмосферного воздуха, регулируются настоящим Кодексом, нормативно-правовымиактами о недрах, лесах, водах, растительном и животном мире, атмосферномвоздухе, если они не противоречат настоящему Кодексу.
Статья 4.Земельное законодательство и его задачи.1. Земельное законодательство включаетнастоящий Кодекс, другие нормативно-правовые акты в области земельныхотношений.2. Задачей земельного законодательства является регулированиеземельных отношений с целью обеспечения права на землю граждан, юридическихлиц, территориальных громад и государства, рационального использования и охраныземель.
Статья 5.Принципы земельного законодательства.Земельное законодательство базируется наследующих принципах: а) сочетания особенностей использования земли кактерриториального базиса, природного ресурса и основного средствапроизводства; б) обеспечения равенства права собственности на землю граждан,юридических лиц, территориальных общин и государства; в) невмешательствагосударства в осуществление гражданами, юридическими лицами и территориальнымигромадами своих прав по владению, пользованию и распоряжению землей, кромеслучаев, предусмотренных законом; г) обеспечения рационального использования иохраны земель; г1) обеспечения гарантий прав на землю; д) приоритета требованийэкологической безопасности.
4. Практика земельныхспоров -2010: тенденции подкрались незаметно
Впервом квартале 2010 года все высшие судебные инстанции системы общих судов, атакже единственный орган конституционной юрисдикции преподнесли обществу своевидение «правильного» рассмотрения земельных споров: начиная от ВХСУ с егорекомендациями «О практике применения хозяйственными судами земельногозаконодательства» № 04-06/15 от 02.02.2010 (далее — Рекомендации), спостановлением Пленума ВСУ № 2 от 19.03.10 (которым существенно измененопостановление «О практике применения судами земельного законодательства прирассмотрении гражданских дел» № 7 от 16.04.04 (далее — Постановление Пленума №7), и заканчивая КСУ с его решением № 10-рп/2010 от 01.04.2010 по обращениюВысшего административного суда Украины.
Всвязи с изложенным, в данной статье мы опишем наиболее интересные моменты, покоторым высшие суды изложили свое (зачастую — противоположное) мнение, а такжепопытаемся спрогнозировать дальнейшее развитие практики.
Кудаподаем иск?
Этотбазовый вопрос, который мучает всех юристов, спорящих по земле, а равноучастников рынка земли с момента принятия Кодекса административногосудопроизводства Украины: какой суд – административный или хозяйственный –имеет право рассматривать спор, связанный с принятием органом исполнительнойвласти или органом местного самоуправления решений, связанных с распоряжениемземельными участками, нарушающих права частных лиц?
Всвоих Рекомендациях ВХСУ склонился к позиции тех юристов, которые обращались сисками о признании недействительными решений органов исполнительной власти илиместного самоуправления именно в хозяйственный суд. Если кратко, то онасводится к следующему: «если в правоотношениях, связанных с распоряжениемземлей, они действуют как органы, посредством которых государство или местнаягромада реализуют полномочия собственника земли, то такой спор являетсягражданско-правовым и подсуден хозяйственным судам». ВХСУ сделан также идополнительный вывод (п.1.3 Рекомендаций) – отношения по приобретению иреализации гражданами, юридическими лицами прав на землю и гражданского оборотаземельных участков основываются на равенстве сторон и являютсягражданско-правовыми, а ссылки истца на нарушение требований ГК или ХК как направовое основание исковых требований также указывают на частноправовойхарактер спора. Аналогично должен рассматриваться хозяйственным судом и спор обобжаловании решения органа власти или местного самоуправления, на основаниикоторого возникают, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанностина землю. И при этом, предъявления в пределах спора о праве на участокпроизводных требований к ответчику, как субъекту властных полномочий, ни в коемслучае не меняет хозяйственную подведомственность спора (об этом подробнеедалее).
Менеекатегоричным показался Верховный Суд Украины. В новой редакции п.2Постановления Пленума № 7 отмечено, что те имущественные споры, сторонами вкоторых являются юридические лица, а также граждане, осуществляющиепредпринимательскую деятельность без создания юридического лица и вустановленном порядке приобрели статус субъекта предпринимательскойдеятельности, рассматриваются хозяйственными судами, а все остальные — впорядке гражданского судопроизводства, кроме споров, в частности, относительнообжалования решений, действий или бездеятельности субъектов властных полномочийпри реализации ими управленческих функций в сфере земельных правоотношений,решение которых согласно пунктам 1, 3 части первой статьи 17 Кодексаадминистративного судопроизводства, относится к компетенции административныхсудов. Вот только, к сожалению, так и не определил ВСУ, в каких ситуацияхсубъект властных полномочий осуществляет управленческие функции в сфереземельных отношений – имеют ли они место, например, при принятии решения опредоставлении земельного участка, которое нарушает права третьих лиц, или нет?
Однохорошо — в п.11 Постановления Пленума ВСУ, тем не менее, указал, что прирассмотрении исков собственников земельных участков и землепользователей (обустранении препятствий в пользовании ними и т.п.), суд должен проверятьзаконность решения органа исполнительной власти или органа местногосамоуправления о передаче земельного участка другому лицу без изъятия (выкупа)его у истца в установленном порядке. И при наличии для того оснований суд можетпринимать решение о недействительности такого решения. Следовательно, ВСУ неисключает возможности рассмотрения судом законности того или иного решениясубъекта властных полномочий в сфере земельных отношений, даже если такойвопрос не ставится истцом напрямую. И, по сути, из мнения ВСУ следует, чтосубъектный состав участников, а равно формулировка исковых требований не влияютна возможность хозяйственных и общих судов рассмотреть в рамках спора изаконность решения субъекта властных полномочий.
Надосказать, что ВСУ в своих постановлениях по конкретным делам все же более точен- к примеру, в постановлении ВСУ от 24.02.09 по делу № 21-1883во08 указано, что«при изъятии земельного участка у одного землепользователя и при предоставленииее другому ни Сельсовет, ни Райгосадминистрация не были субъектами властныхполномочий в том значении этого термина, в котором он использован в п.1. ч.1ст. 17 КАС, а выступали равноправными субъектами земельных отношений, действиякоторых были направлены на реализацию права распоряжаться землей».
Вместес тем, решение Конституционного Суда Украины (далее — КСУ) № 10-рп/2010 от01.04.2010 в определенной мере «перетасовало карты» в вопросеподведомственности земельных споров с органами власти и местного самоуправления– по результатам рассмотрения конституционного представления Высшегоадминистративного суда Украины КСУ определил, что к публично-правовым спорам,на которые распространяется юрисдикция административных судов, принадлежатземельные споры физических и юридических лиц с органом местного самоуправлениякак субъектом властных полномочий, связанных с обжалованием его решений,действий или бездействия.
Трудносказать, стало ли (и станет ли) субъектам хозяйствования легче с появлениемэтого решения. С одной стороны, вроде бы как есть мнение, что вадминистративном суде истцу немного проще рассмотреть спор (хотя это весьма ивесьма условно) с учетом принципов ст. 2 КАС Украины и распределения бременидоказывания, а с другой – КСУ невольно провел черту между «земельными»решениями местных советов и распоряжениями государственных администраций,указав, что споры о первых относятся к компетенции административных судов, а овторых — просто промолчав.
Конечно,есть основания утверждать, что КСУ это сделал исходя из того, о чем просил ВАСУв своем представлении. Однако если смотреть со стороны на то, как высшие суды впоследние годы тянут на себя одеяло по поводу права рассматривать земельныеспоры, решение КСУ, похоже, и вправду «соломоново» – мол, пусть хозяйственныесуды не жадничают и рассматривают споры с участием государственныхадминистраций, отдав административным на рассмотрение споры с участием местныхсоветов.
И втакой ситуации – когда суды «разошлись по окопам» — скорее всего лишьзаконодатель сможет отрегулировать всю систему. Без внесения же изменений взаконодательство субъектам хозяйствования опять придется тренироваться в подачеисков в тот суд, правила которого, по их мнению, больше отвечают их интересам.Очевидно, что сейчас, потратив всего 15-20 минут на Единый реестр судебныхрешений, можно провести примеры из практики высших судов в обоснование правакак административного, так и хозяйственного суда рассматривать соответствующийиск, и в конечном итоге все будет больше зависеть от региона или от настроенияконкретного судьи. И при этом, сама формулировка решения КСУ, кстати,совершенно не исключает возможности хозяйственного суда рассматривать земельныеспоры…
В этойсвязи, весьма ценным для субъектов хозяйствования является 2 примерных перечнявопросов, споры по которым относятся, по мнению ВХСУ, к публичным (т.е.неподведомственным хозяйственным судам), и к спорам о праве, которые могутрассматривать хозяйственные суды. Возможно, они хотя бы как-то на данный моментбудут служить ориентирами для истца (безусловно, не следует забывать, что вПостановлении Пленума ВСУ № 7 также есть перечни соответствующих споров).
5. Чтообжалуем — «госакт и решение» или «госакт или решение»?
Ранеедостаточно проблематичным было обжалование решений органа местногосамоуправления (органа исполнительной власти), по которому часть участка,которым пользовался истец, переходила в собственность или пользование третьихлиц. Тут заинтересованные лица делали, как говорится «кто во что горазд» — кто-то приловчился обжаловать только решения в административном суде, кто-тоуспешно требовал признать недействительным только госакт в хозяйственном суде,некоторые подавали оба иска одновременно в хозяйственный и административныйсуды и т.д.
ВХСУсо своей стороны (п.2.3 Рекомендаций) определил, что требование о признаниигосударственного акта о праве собственности на землю недействительным,предъявляется, как правило, в качестве восстановления права с последствиями,предусмотренными законодательством, а поэтому решение данного вопроса являетсяпроизводным от установления права собственности (права пользования) спорнымучастком. Следовательно, при признании недействительным решения, распоряжения,соглашения и т.д., на основании которого был выдан акт, последний подлежитвозврату органу, выдавшему его, и поэтому признание акта незаконным в судебномпорядке не требуется. Оценка этих обстоятельств должна содержаться не врезолютивной, а в мотивировочной части решения суда.
Инымисловами, по мнению ВХСУ, для истца абсолютно достаточным является обращение вхозяйственный суд с иском о признании решения органа местного самоуправлениянедействительным. Вывод о недействительности государственного акта, выданногона основании указанного решения, и соответствующих последствиях суд долженсделать самостоятельно в мотивировочной части решения (конечно же, истцурекомендуется в своих пояснениях суду напомнить об этом).
Такаяпозиция ВХСУ имеет весьма далеко идущие последствия – ведь теперь при наличиинарушенного права истца на конкретный земельный участок, соответствующеерешение (а также выданный на его основании госакт) может быть признанонедействительным по прошествии любого срока с момента его принятия –согласно п.4 ч. 1 ст. 268 Гражданского кодекса Украины (поскольку исковаядавность не распространяется на иски о признании недействительным решениякомпетентного органа, которым нарушено право собственности или иное вещноеправо). ВХСУ в п.3.3. Рекомендаций этот момент также подтверждает.
Хорошоэто или плохо – вопрос весьма спорный. По крайней мере, можно сказать, что врядли субъекту хозяйствования будет приятным по прошествии 3-5 или более лет узнать,что он может лишиться соответствующего земельного участка, который стал ему ужеродным, и при этом только из-за того, что соответствующий орган совершилкакое-то формальное нарушение при его предоставлении, изъяв его у другого лица.
Ксожалению, ни ВСУ, Конституционный Суд Украины по данному поводу пока невысказались.
6. Проситьли суд обязать совет передать участок?
Такаясхема ранее, в 2003-2007 годах, активно использовалась коммерческимиструктурами (и возможно, где-то используется и поныне), которые не смогли найтиобщий язык с депутатами местного совета или с главой райгосадминистрации. Точнотакже многие субъекты хозяйствования пытались «ускорить» рассмотрение ихзаявлений в указанных органах.
Необходимоотметить, что высшие суды и ранее пытались урегулировать данный вопрос (см., кпримеру, постановление ВХСУ по делу № 3/519 от 04.06.08, от 26.12.07 по делу №2-26/12516-2006, от 11.01.07 по делу №2-20/11801-2006, постановление ВАСУ от17.10.06 по делу № К-20700/06). Однако, комплексно к вопросу ВХСУ впервыеподошел в п.4 Обзорного письма от 30.11.07 N 01-8/918 «О некоторых вопросахпрактики разрешения споров, связанных с арендой земельных участков», указав,что заключение договора возможно только на основании отдельного решениясоответствующего органа государственной власти или местного самоуправления.Далее уже ВСУ в п.14 письма от 29.10.08 № 19-3767/0/8-08 более четко указал,что суды при рассмотрении исков о признании неправомерным бездействия понерассмотрению заявления о предоставлении земельного участка могут толькообязать соответствующий орган рассмотреть такое заявление, а не приниматьрешение о предоставлении участка в собственность (аренду), поскольку это невходит в компетенцию суда.
ВРекомендациях ВХСУ (п. 3.4.5) отмечено, что необходимым условием заключениядоговора аренды участка, находящегося в государственной (коммунальной)собственности, является решение соответствующего уполномоченного органа, ипоэтому возложение обязательства в судебном порядке заключить такой договор вотсутствие указанного решения является нарушением его исключительнойкомпетенции, предусмотренной Конституцией Украины. Поэтому, если истец приобращении в суд не представил доказательств принятия уполномоченным органомсоответствующего решения о предоставлении участка в аренду, то требования овозложении обязательства заключить договор аренды удовлетворению не подлежат.Иными словами, ВХСУ дал ответ на вопрос, который волновал многих субъектовхозяйствования, которые в 2008 году оказались в ситуации, когда решение опредоставлении участка совет принял, а потом по инициативе КМУ были введеныземельные конкурсы, в связи с чем местный совет приостановил работу позаключению договора – теперь можно смело обязывать соответствующий советзаключить договор, если решение о его заключении было принято советом и донастоящего момента не отменено.
Можно,кстати, сказать, что теоретическое обоснование вышеуказанной позиции былоизложено ВХСУ в п.1 того же Обзорного письма от 30.11.07 N 01-8/918 «Онекоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с арендой земельныхучастков» — решение компетентного органа о предоставлении земельного участкаи соответствующий договор аренды являются взаимосвязанными юридическими фактами.Иными словами, волеизъявление компетентного органа фиксируется в форме принятияим соответствующего решения и лишь реализуется путем заключения договора(выдачи госакта), а поэтому невозможно, например, заключение договора аренды(купли-продажи) участка без принятия уполномоченным органом решения (аналогично,с признанием недействительным его решения о предоставлении земельного участка всобственность соответствующий госакт автоматически теряет силу – см. подробнеевыше).
Вместес тем, и ВХСУ (п.3.4.3 Рекомендаций), и ВСУ (п.7 Постановления Пленума № 2) единыво мнении, что при рассмотрении исков к органам исполнительной власти илиместного самоуправления в случае несогласия с их решениями по вопросам в сфереземельных отношений, отнесенным к их компетенции (в частности, про отказ впредоставлении участка в собственность или пользование, про отказ в продажеучастка, в предоставлении разрешения на составление проекта отвода и т.д.), судпри наличии оснований для удовлетворения иска (к которым, по нашему мнению,может быть отнесено, к примеру, принятие решений уполномоченным органом безчеткой мотивации в порядке ст. 118 ЗК Украины) признает решениенедействительным и обязывает указанный орган в зависимости от характера споравыполнить определенные действия в защиту нарушенного права, предусмотренные егокомпетенцией (или не совершать их или прекратить их), как того требуетзаконодательство, или же предоставляет право истцу совершить определенныедействия для устранения нарушений его права.
Так, суднепосредственно может решить данные вопросы по сути, если это соответствуетзакону – например, признать право на земельный пай, еслирайгосадминистрацией безосновательно отказано в выдаче подтверждающегодокумента (ч.3 ст. 1 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (наместности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)») или решитьвопрос о предоставлении земельного участка в собственность или пользование длясоздания фермерского хозяйства, если компетентный орган отказал в этом или,несмотря на решение суда, обязывающее его рассмотреть заявление по данномуповоду, не рассматривает его при наличии необходимых документов (ч.4 ст. 7Закона Украины «О фермерском хозяйстве»). В иных случаях суд не может решатьвопросы, отнесенные к компетенции указанных органов, в частности о передачеземельных участков в аренду, в пользование, о заключении или возобновлениидоговоров аренды земельных участков, изменении целевого назначения и т.д.
Инымисловами, если законом прямо предусмотрено право суда урегулировать отношениясторон, связанные с землей, то просить суд об этом можно (а в некоторых случаях- даже нужно).
Вместес тем, относительно суперфиция, ставшего в определенный момент болеепопулярным, чем аренда, ВХСУ сделан более серьезный вывод (п.3.6.2, 3.6.3Разъяснений) – не предусмотрено законом как возможности установления суперфицияна основании решения суда, а равно признание договора суперфиция заключенным вредакции истца, поскольку это ограничивает права собственника участка.Аналогично, законодательством не предусмотрено и обязательство собственника участканепременно заключать такой договор по требованию лица, имеющего намерениестроить. Иными словами, ВХСУ фактически «закрыл» еще одну лазейку, которуюпытались использовать многие коммерсанты при решении земельных вопросов.
Крометого, ВСУ поставил точку в использовании еще одной схемы, которая якобыпозволяла «обмануть» мораторий на отчуждение земельных участковсельскохозяйственного назначения. В новой редакции пп. «є» п. 18 Постановления Пленума № 7 предусмотрено, что неможет осуществляться переход права собственности на основании судебных решений(через признание права собственности на отчужденный земельный участок илипризнание действительным договора относительно его отчуждения, обращениевзыскания на земельный участок в счет обязательств собственника земельногоучастка или передаче ее в собственность кредитору по этим основаниям, выдачуисполнительного документа по аналогичному решению третейского суда и т.д.) наземельные участки, относительно которых установлен запрет на продажу илиотчуждение другим способом. К таким относятся участки: сельскохозяйственногоназначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа)их для общественных нужд, отчуждения и изменения целевого назначения земельныхучастков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц дляведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков,выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) дляведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных паев, кроме передачиих по наследству, обмена земельного участка на другой земельный участоксогласно закону (без доплат) и изъятие (выкуп) для общественных нужд (пункт 15раздела X «Переходные положения» ЗК Украины).
7. Чтодолжен исследовать суд?
Зная,что именно будет исследовать суд и что необходимо ему предоставить, гораздолегче прогнозировать ход процесса и определить обоснованность правовой позициисоответствующей стороны еще до подачи иска. Весьма ценным для лиц, которыеготовятся защищать свои права на землю в суде, в этой связи, является указаниеВХСУ и ВСУ тех моментов, которые суд должен исследовать в процессе судебногоразбирательства.
Так,суду следует исследовать:
1)данные о земельном участке как объекте прав, исходя из существующейземельно-кадастровой информации, в частности, данных государственногоземельного кадастра относительно:
— места ее размещения, включая применение пространственных координат икадастровых номеров, установленных в пределах кадастрового зонирования,
— правового режима земельного участка,
— классификации, количественной и качественной характеристики участка, исходя изЗаконов Украины «О землеустройстве» и «О планировании и застройке территории».
Отметим,что это обязательно для всех категорий земельных споров. Поскольку очевидно,что для того, чтобы земельный участок мог участвовать в хозяйственном обороте,он должен с одной стороны, соответствовать определению его понятия, изложенномв ст. 79 Земельного кодекса Украины, а с другой – уполномоченное лицо должноиметь зарегистрированные в установленном порядке правомочия относительно еговладения, пользования и/или распоряжения.
ВХСУтакже отмечает, что если истцом оспаривается решение уполномоченного органа,которым фактически уменьшается земельный участок за счет передачи его части впользование третьему лицу, и при этом истец на момент принятия указанногорешения не имел документов, подтверждающих право на соответствующий земельныйучасток, то суду следует исходить из того, что компетентный орган действовал впределах полномочий, поскольку фактически право истца на землю не прекращалось,так как он его в установленном порядке не получил (ранее эта позиция такжеподтверждалась– см., к примеру, постановление ВХСУ от 26.12.07 по делу №31/398).
Этоособенно актуально для тех юридических лиц, которые пользуются землей наосновании решений местных советов, принятых во время существования СССР и приэтом не оформивших государственные акты на право постоянного пользования вустановленном порядке, или же для их правопреемников (см. к примеру,постановление ВХСУ от 27.11.07 по делу № 04/326а). Аналогично, большое значениев таких ситуациях имеют и сведения государственного земельного кадастраотносительно установленных границ спорного участка (см., к примеру,постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 19.09.06 по делу№ 47/83, остановленное без изменений постановлением ВХСУ от 23.01.07).
2)соблюдение установленной процедуры изъятия земельного участка в соответствующихслучаях.
Нарушениеданной процедуры достаточно часто встречается в деятельности местных советов игосадминистраций при принятии решений относительно земель, перечисленных в ст.149, 150 Земельного кодекса Украины. В случае предоставления земельного участказа пределами населенного пункта местным советом (или же госадминистрацией – впределах населенного пункта) – соответствующий договор аренды и решениеподлежат признанию недействительными (см., к примеру, постановление Киевскогоапелляционного хозяйственного суда от 19.09.06 по делу № 47/83, постановление ВХСУот 27.11.07 по делу № 04/326а, от 03.10.06 по делу № 3/9002), как заключенные снарушением требований закона и с превышением полномочий;
Следуетотметить, что в таких ситуациях сами местные советы часто пытались «решитьпроблему» самостоятельно, отменяя свои же решения в пользу одной из сторон(причем «пострадавшим» обычно оказывалось какое-нибудь государственноепредприятие или старый садовый или гаражный кооператив). В связи с этим, весьмаполезным видится мнение ВСУ, изложенное в новой редакции п.8 ПостановленияПленума № 7 — п ри решении в судебном порядке вопроса о недействительностидокументов, выданных на основании пересмотренного решения органа исполнительнойвласти или местного самоуправления об отмене своего решения, по которомуземельный участок был неправомерно получен в собственность или пользование,следует учитывать Решение Конституционного Суда Украины от 16 апреля 2009 N7-рп/2009 (дело об отмене актов органов местного самоуправления), согласнопункту 5 мотивировочной части которого «органы местного самоуправления не могутотменять свои предыдущие решения, вносить в них изменения, если согласнопредписаний этих решений возникли правоотношения, связанные с реализациейопределенных субъективных прав и охраняемых законом интересов, и субъекты этихправоотношений возражают против их изменения или прекращения. Это является«гарантией стабильности общественных отношений» между органамиместного самоуправления и гражданами, порождая у граждан уверенность в том, чтоих существующее положение не будет ухудшено принятием более позднего решения,что согласуется с правовой позицией, изложенной в абзаце втором пункта 5мотивировочной части решения Конституционного Суда Украины от 13 мая 1997 N1-зп (дело о несовместимости депутатского мандата)»/>. Решенияорганов исполнительной власти или органов местного самоуправленияперераспределить землю иначе после установления границ земельных участков внатуре (на местности), получения владельцем или землепользователем документов,удостоверяющих право на них, и государственной регистрации, не может бытьоснованием для прекращения права собственности на земельный участок или правапользования земельным участком как полностью, так и частично, посколькуопределенный статьями 140, 141 ЗК Украины перечень оснований для этого являетсяисчерпывающим.
Инымисловами, спор между двумя лицами, претендующими на один и тот же земельныйучасток, гарантированно переносится для рассмотрения в зал судебного заседания,а не в сессионный зал рады, что позволяет хотя бы в какой-то мере нивелировать«административный ресурс», применяемый одной из сторон спора;
3) вслучае оспаривания договора аренды — факт принятия уполномоченным органомрешения по поводу предоставления в аренду спорного участка (см. раздел «Проситьли суд обязать совет передать участок» выше), а также решения о даче согласияна составление проекта его отвода. При этом ВХСУ отмечает (п.3.4.9Рекомендаций), что суд должен давать правовую оценку действительностисоответствующих решений.
Весьмапоказательной является в этой связи позиция ВХСУ относительно законностипередачи в аренду земельного участка, на котором находится недвижимость,принадлежащая другому лицу. В таком случае, есть все основания для признаниядоговора аренды недействительным, поскольку согласно ч.2 ст. 13 Гражданскогокодекса Украины лицо при осуществлении своих прав обязано воздерживаться отдействий, которые могли бы нарушить права иных лиц, а согласно ч.1 ст. 203Гражданского кодекса Украины содержание сделки не может противоречить данномукодексу.
Аналогичнонеправомерным является предоставление земли в аренду сторонним лицам из составаземель сельскохозяйственных предприятий и организаций, если акционерами такогосельскохозяйственного предприятия были поданы заявления о выделении паев внатуре и предоставлении участков для ведения личного крестьянского хозяйства;
4) прирассмотрении иска о возложении обязательства на уполномоченный орган заключитьдоговор аренды или продлить его – наличие соответствующего решения субъектавластных полномочий.
Повторимся,что этой позицией могут смело пользоваться те субъекты хозяйствования, которыев 2008-2009 г.г из-за неумелых решений КМУ по поводу земельных аукционовоказались в подвешенном состоянии – когда решение местным советом о предоставленииучастка было принято, а потом появилось требование о предоставлении участковтолько по аукционам, из-за чего многие советы отказывались подписывать договорас такими «неудавшимся» арендаторами;
5)содержание проекта отвода земельного участка — он должен полностьюсоответствовать требованиям, изложенным в решении компетентного органа.
Приэтом необходимо понимать, что он сам по себе является не правоустанавливающимдокументом, а лишь неотъемлемой частью соответствующего договора аренды;
6)полномочия лиц, подписавших соответствующие договора, являющиеся предметомспора.
Кпримеру, необходимо учитывать положения ст. 42 Закона Украины «О местномсамоуправлении в Украине» — полномочия местного головы заканчиваются с моментаизбрания на эту должность иного лица; с момента увольнения головы и до избраниянового его обязанности исполняет секретарь совета и т.д.;
7) еслиспор касается расторжения договора аренды из-за неисполнения илинесвоевременного исполнения арендатором своих обязательств по договору (например,предусмотренного договором обязательства по сдаче объекта в эксплуатацию вустановленный срок) – суду следует изучить проект строительства, качественныехарактеристики объекта и объем строительства, а также реальные сроки иобстоятельства строительства. Аналогично, свидетельством об отсутствиикаких-либо строительных работ на объекте может являться акт Государственнойархитектурно-строительной инспекции.
8) поделам об установлении порядка пользования земельным участком совладельцевжилого дома — документы о предоставлении его для строительства и обслуживанияжилого дома и хозяйственных строений и сооружений; план земельного участка,отведенного в натуре (на местности); план этого участка с указанием его частей,находящихся в пользовании каждого из совладельцев жилого дома, а такжерасположенных на нем зданий, плодоягодных насаждений; правоустанавливающиедокументы на дом с указанием размера долей каждого из совладельцев; соглашениеили решение суда о разделе дома в натуре или определения порядка пользования ими соглашение о порядке пользования земельным участком, если она имела место;/>
9) поделам о предоставлении земельного участка для ведения фермерского хозяйства(согласно положениям статьи 118 ЗК в редакции, действующей до введения в действиеЗакона Украины от 5 ноября 2009 N 1702-VI): документы конкурсной комиссии орассмотрении заявления и прохождения конкурсного отбора, а также проект отводаземельного участка, разработанный организацией, имеющей на это соответствующееразрешение (лицензию), согласованный в соответствии с частью девятой статьи 118ЗК;/>
10) поделам об установлении сервитута – факт принятия лицом, которое требуетустановления сервитута, мер по установлению сервитута по договоренности ссобственником (владельцем) соответствующего земельного участка; обоснованиеистцом конкретной площади и границ чужого земельного участка; изготовлениеистцом проекта технического (кадастрового) плана спорного участка.
Можно,конечно, много говорить на тему того, насколько такая позиция ВХСУсоответствует требованиям Конституции Украины относительно свободного доступа кправосудию. Тем не менее, ВХСУ в п. 3.5.4 Рекомендаций сделал важную оговорку,из которой следует, что достаточным доказательством принятия соответствующихмер истцом является направление предложений второй стороне о заключениидоговора об установлении сервитута.
11) поделам о возмещении ущерба или вреда — акт соответствующей комиссии, созданнойКиевской, Севастопольской городскими, районной государственной администрациейили исполнительным комитетом городского (городов областного значения) советадля определения размера убытков, причиненных собственникам земли иземлепользователям, утвержденный органом, который создал эту комиссию; проектмер для приведение в состояние, пригодное для использования по целевомуназначению земельных участков, предоставленных во временное пользование, исмета расходов на это; документы о стоимости работ по приведение в прежнеесостояние испорченных или поврежденных земель и справку надлежащей службырайонной государственной администрации про среднюю урожайность соответствующихкультур и справку о рыночной цене этих культур.
Еслиже речь идет о возмещении ущерба в связи с самовольным занятием земель,нецелевого использования, снятия почвенного слоя без специального разрешения,то суду следует исследовать в совокупности материалы дела об административномправонарушении (акт Госземинспекции о проверке соблюдения требований земельногозаконодательства, протокол об административном правонарушении, предписание обустранении нарушений земельного законодательства, акт осмотра земельногоучастка).
Отдельныевопросы
Действительностьдоговора аренды при отмене решения уполномоченного органа
ВХСУоставил неурегулированным вопрос об «автоматической недействительности»договора аренды, заключенного на основании решения, признанного в дальнейшемнедействительным судом или отмененным самим субъектом властных полномочий.
Еслиисходить из позиций ВХСУ и ВСУ в целом, то можно сделать вывод, что по-прежнемутребуется отдельное судебное разбирательство по поводу признания договорааренды недействительным или о его расторжении.
Возобновлениедоговора аренды земли
Применениесубъектами хозяйствования, арендующими земли государственной ли коммунальнойсобственности, не совсем удачно сформулированной редакции ст. 33 Закона Украины«Об аренде земли» приводит к постоянным спорам с уполномоченными органами.
Однозначнаяпозиция ВХСУ по данному поводу стала формироваться примерно в конце 2006 года иприводилась к следующему знаменателю (из постановления ВХСУ от 14.12.06 по делу№ 18/216-06): «Статья 33 Закона Украины “Об аренде земли” не предусматриваетпорядок автоматического возобновления договора аренды земельного участка вслучае отсутствия возражений сторон, а лишь определяет, что в этом случаедоговор подлежит возобновлению. К тому же, согласно п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77Закона Украины “О местном самоуправлении в Украине” вопрос регулированияземельных отношений (в том числе предоставления земельного участка в аренду ивозобновление договора аренды земельного участка) решается на пленарномзаседании сессии совета, а споры о возобновлении нарушенных прав юридических ифизический лиц, возникающие в результате решений, действий или бездействияорганов или должностных лиц местного самоуправления, решаются в судебномпорядке. Таким образом, законодательством предусмотрено, что способомволеизъявления совета, который осуществляет право собственности от лицасоответствующей территориальной громады, относительно регулирования земельныхотношений является принятие решения сессией совета. Как установлено в судебномзаседании, советом решение о возобновлении договора от 24.07.00 не принималось.При таких обстоятельствах, заключенный сторонами договор аренды земельногоучастка от 24.07.00 не мог быть возобновлен автоматически на предыдущихусловиях. С учетом вышеизложенного, срок действия договора аренды земельногоучастка от 24.07.00 прекратился 08.08.05.» (аналогично мотивированыпостановление ВХСУ от 11.01.07 по делу №2-20/11801-2006, постановление от21.03.07 в деле № 9/268-06-7990 и постановление от 27.12.06 по делу №43/181пн).
В п.5Обзорного письма от 30.11.07 N 01-8/918 «О некоторых вопросах практикиразрешения споров, связанных с арендой земельных участков» ВХСУ стал особоподчеркивать, что возобновление договора возможно только на основанииотдельного решения соответствующего органа государственной власти или местногосамоуправления. В п. 3.4.6 Рекомендаций ВХСУ еще раз подчеркнул, чтостатьей 33 Закона Украины «Об аренде земли» не предусмотрено автоматическоевозобновление договора, и если по закону договор подлежит возобновлению, то этовозможно только по волеизъявлению обеих сторон (которое в случаеуполномоченного органа воплощается в форме принятого им нового отдельного решения).
Принимаяво внимание указанное, а также положения п. 7 Постановления Пленума ВСУ № 7,следует отметить, что для возобновления права аренды земельного участканеобходимо наличие следующих юридических фактов:
1)арендатор продолжает пользоваться выделенным участком;
2)стороны добросовестно исполняют свои обязательства по договору;
3)отсутствует письменное уведомление органа местного самоуправления (илигосадминистрации) об отказе возобновить договор;
4)орган местного самоуправления по результатам рассмотрения обращения арендаторапринимает решение о возобновлении договора;
5)стороны заключают соответствующее соглашение (т.е. или новый договор аренды илидополнительное соглашение к старому договору), которое регистрируется в ГПГЦЗК.
Субпользование
У п.5.5Рекомендаций ВХСУ делает также достаточно прогнозируемый вывод — Закон Украины«Об аренде земли» не относит землепользователей, которым земельныеучастки предоставлены в постоянное пользование, к арендодателям земли. Закон непредоставляет права землепользователю, которому земельный участок предоставленв постоянное пользование, ни передавать земельный участок в субпользование(субаренду и т.д.), ни взимать плату за его использование, если он непредоставлялся в аренду, субаренду и т.п. в порядке, определенном законом.
И хотяВХСУ делает этот вывод в контексте земель транспорта, линий связи,электропередач, он также вполне применим к договорам на эксплуатациюгидротехнических сооружений, заключаемым РП «Крымское противооползневоеуправление» с субъектами хозяйствования, по которым последние на курортныйсезон фактически получают в аренду пляжи в АР Крым.
Земляпод объектом недвижимости или под его частью
Изп.3.4.2 Рекомендаций ВХСУ, а равно из пп. « ґ » п. 18 Постановления Пленума ВСУ № 7 следует, что с01.01.10 к лицу, приобрело право собственности на жилой дом (кромемногоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, правопользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения егоцелевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущегоземлевладельца (землепользователя) согласно статье 377 ГК и статьей 120 ЗК вредакции Закона Украины от 5 ноября 2009 N 1702-VI.
ВХСУоказался даже более категоричен – право пользования (в т.ч. на условиях аренды)участком, на котором находится недвижимость, переходит к приобретателю объектовнедвижимости, исключительно при условии, если в момент их отчуждения упредыдущего владельца, согласно требованиям земельного законодательстваУкраины, такое право было и оно должным образом удостоверено./> Прирешении споров о праве собственника объекта недвижимости на земельный участок,на котором он расположен, судам следует учитывать, что возникновение правасобственности на объект недвижимости не является основанием для автоматическоговозникновения права собственности или заключение (продление, возобновление)договора аренды земельного участка, как следует из положений статьи 377 ГКУкраины и статьи 120 ЗК Украины./>
Приэтом регистрация права собственности на здание и сооружение автоматически невлечет за собой переход права пользования земельным участком под ним, посколькув приведенных выше нормах законодательства говорится о переходе правасобственности на землю при переходе права собственности на объект недвижимостина основании договора отчуждения./>
Вместес тем, возникновение права собственности на объект недвижимости не на основаниидоговора отчуждения (например, самовольно построенное строение, или невведенное в эксплуатацию в установленном порядке) не влечет безусловного переходаправа собственности на земельный участок под объектом недвижимости, а требует вэтом случае отдельного договорно-правового регулирования путем заключениясоответствующих гражданско-правовых соглашений между собственником земельногоучастка и собственником сооружения в установленном порядке. При этом закон неустанавливает обязательность заключения или возобновления из указанныхоснований договора аренды земельного участка, на котором расположено здание,однако определяет преимущественное право собственника объекта недвижимости научасток, на которой он расположен.
Приэтом суды должны особое внимание обращать на такие земельные участки,являющиеся государственной или коммунальной собственностью, и проверятьправовой режим объектов, в частности, являются ли они недвижимостью, а,следовательно, проводилась ли в установленном порядке регистрация правсобственности на них.
/>/>Иными словами, распространенную ранее схему, покоторой строения на земельном участке (часто самовольно построенные) являлисьоснованием для подачи иска в суд о признании права на соответствующей земельныйучасток, субъектам хозяйствования следует пересмотреть. Аналогично, приприобретении объектов недвижимости покупателям следует особое внимание теперьобращать на наличие у продавца прав на земельный участок, на котором этиобъекты размещаются.
Заключение
Можносказать, что вышеизложенные позиции высших судебных инстанций отображаюттенденции перехода к новому этапу правоприменения и правопонимания. И хотя ихтоже необходимо оттачивать на практике, субъектам хозяйствования было бы весьмана руку, если бы законодатель оперативно подключался к решению тех проблем,которые выявляются в ходе судебного разбирательства, начиная, как минимум, соднозначного решения вопроса о юрисдикции судов в спорах по поводу решенийсубъектов властных полномочий, касающихся земельных вопросов.
Когдаданная статья только готовилась к написанию, основной ее целью было преподнестиобщественности в удобоваримом виде наработки судебной практики — ведь впоследнее время ни особых статей практиков на эту тему, ни семинаров, а равнокаких-либо особых профессиональных собраний по данному поводу почему-то особовидно не было. Какова причина тому – то ли высокое качество судебной практики,то ли экономия компаний на рекламе таких семинаров, застой рынка земли, сложнаяполитическая обстановка, или же наличие других более интересных тем (тот жеЗакон Украины «Об акционерных обществах», например) – сказать трудно.
Но мы вседолжны понимать – с нормализацией экономики, рынок земли не сможет большенаходиться под замком, а значит необходимо создание условий и законодательныхмеханизмов, позволяющих каждому субъекту эффективно осуществлять и защищатьсвои права, связанные с использованием земли.