СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕГЛАВА 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ1.1 Понятие и источники правового регулирования договорааренды1.2 Сходства и отличия договора аренды от иных договоров:проблемы соотношенияГЛАВА 2. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОЛНЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ ИРАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ2.1 Заключение и исполнение договора аренды2.2 Порядок и основания изменения договора аренды2.3 Порядок и основания расторжения договора аренды2.4 Ответственность сторон при изменении и расторжениидоговора арендыЗАКЛЮЧЕНИЕБИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Договор аренды занимаетособое место среди договоров, опосредующих отношения владения и пользованиячужим имуществом. Определяемый еще римским законодательством, данный договор нетеряет актуальности и в настоящее время. В условиях ведения современнойхозяйственной деятельности значение договора аренды трудно переоценить,поскольку посредством этого вида договора выявляются действительные потребностисторон в выборе направления предпринимательской деятельности. Договор арендыпозволяет не только определить объем прав и обязанностей сторон, но и порядоких осуществления и исполнения. Однако проблематичным остается вопрос о ролиусловий договора в определении существующих гарантий и ответственностиарендодателя и арендатора при реализации механизмов изменения и расторжениядоговора аренды. И здесь существенное значение имеет не только юридическаярегламентация прав и обязанностей сторон, но и преддоговорная работаконтрагентов, а также правильное оформление расторжения и изменения условийдоговора аренды.
Однако при всей актуальности соответствующего вида договора,изучаемого цивилистикой, немаловажное значение, с точки зрения теориигражданского права, определенное не только спецификой субъектного состава,содержания договора, механизмом расторжения (изменения), но и имуществом,выступающим в качестве объекта договора аренды, приобретают отдельные егоразновидности: договоры аренды недвижимого и движимого имущества. Переход крыночным механизмам регулирования экономики сопровождается и реформированиемарендных отношений.
В этой связи правильное толкование и применение нормы праваодновременно означает ее системное применение. Это означает, что к любойразновидности арендных отношений и спорам, возникшим при расторжении(изменении) договора, применяются как нормы ГК РФ, так и иногозаконодательства. Чтобы правильно определить, какие конкретно нормы подлежатприменению для регулирования арендных отношений необходимо установитьправильную правовую квалификацию как самого правового отношения, так и егоразновидности. На практике в арендном правоотношении нередко сочетаютсяпризнаки, характерные и для иных договоров. В связи с этим возникает проблемасовокупного применения унифицированных норм и нормообразующих признаков.
Степень научной разработанности. Существенную помощь вформировании целевых выводов оказали работы К. Победоносцева, М.Ф.Владимирского-Буданова, И.И. Яковкина, Я.Н. Щапова, Д.Я. Самоквасова, И.Д.Беляева, К.А. Неволина, А.М. Анфимова, Г.Ф. Шершеневича, Д.И. Мейера, И.А.Покровского, О.С. Иоффе, Л. Дюги, Р. Саватье, М.И. Брагинского, В.В.Витрянского, А.В. Кашанина, В.А. Савельева, Б. Завидова, Л.А. Лунца, Д.Савельева, Л.А. Новоселовой, В.Ф. Яковлева, Ю.В. Романца, В.К. Пугинского, М.И.Кулагина, Е.В. Кабатова, В.П. Мозолина, В.В. Меркулова, З.И. Цыбуленко, Е.А.Суханова, А.П. Сергеева, В.П. Хохлова, А.Н. Танага и др.
Объектом исследования являются общественные отношения,возникающие в связи с изменением и расторжением договоров, направленных навозмездную передачу движимого и недвижимого имущества во временное владение ипользование.
В качестве предмета исследования выступают теоретическиеконструкции, законодательство Российской Федерации, зарубежных стран, доктрина,судебная практика в исследуемой области.
Цель исследования заключается в комплексном исследованииположений договора аренды, касающихся процедуры изменения и расторжения,правильной регламентации прав, обязанностей и ответственности сторон,правильного применения норм гражданского и норм иного законодательства, которыетребуют теоретического осмысления и разработки соответствующих практическихрекомендаций. С указанными целями непосредственно связано выполнение следующихзадач исследования:
— провести детализированный анализ эволюции договора аренды;
— определить специфику правового статуса субъектов арендногоправоотношения;
— предложить сравнительно-правовую характеристику понятийногоаппарата аренды российского законодательства и законодательства зарубежныхстран;
— раскрыть социальную обусловленность спецификигражданско-правовых норм, регулирующих порядок и основания изменения ирасторжения договора аренды;
— исследовать существующие положения в отношенииответственности сторон договора аренды;
— выработать теоретические рекомендации, относящиеся кправовым проблемам механизма изменения и расторжения договора аренды движимогои недвижимого имущества, а также предложения по совершенствованию действующегозаконодательства
Методы исследования составили современные методы познания,включая метод анализа и синтеза, сравнительно-правовой, историко-правовой,формально-юридический, содержательно-нормативный, логический, метод системногоанализа и правового регулирования.
В области правовых исследований использовались такие способытолкования, как грамматический, логический, буквальный, историко-правовой, атакже конкретно-социологический в аспектах анализа нормативно-правовых актов исудебной практики. Их использование позволило провести исследование всестороннеи целостно.
Дипломная работа состоит из введения, двух глав, включающих шестьпараграфов, заключения и библиографического списка.
/>ГЛАВА 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ1.1Понятие и источники правового регулирования договора аренды
Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, невсегда требуют передачи имущества в собственность. Нередки случаи, когдакупля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использованииимущества, принадлежащего собственнику. Проявляется это в том, что собственникна данный момент не испытывает необходимости в личном использовании имущества,но и отчуждать его не хочет по причине использования в ближайшее время, афизические или юридические лица, выступающие в роли арендатора, нуждаются виспользовании указанного имущества лишь эпизодически. Наконец, потребность виспользовании вещи «… может быть длительной или даже постоянной, но и в такихслучаях приобретение ее в собственность иногда неосуществимо либо экономическинецелесообразно».[1]
Немаловажным является и то, что объективные предпосылкиарендных отношений заложены в самой природе отношений частной собственности.Обусловленное как экономическими причинами, так и личным интересом, стремлениепреумножить свое имущество, порождает концентрацию в руках собственникаимущества до размеров, позволяющих либо полностью, либо в части сдать его вовременное пользование и владение другим субъектам на взаимообусловленныхусловиях. Кроме того, для арендодателя необходимость сдачи имущества в арендуможет обуславливаться и иными причинами: физической неспособностью собственникасамому эффективно использовать данное имущество; занятостью в других сферахдеятельности и т.д. Для арендатора аспектом, порождающим необходимостьзаключать соответствующий договор, служит стремление увеличить свои доходы засчет использования арендуемого имущества в сфере предпринимательскойдеятельности.
Дореволюционное российское гражданское законодательствоиспользовало понятие договора имущественного найма, также, не придаваякакого-либо специального юридического значения одновременному применениюпонятия «аренда имущества».[2] Гражданский кодекс РСФСР1922г. в ст. 152 и Гражданский кодекс 1964г. в ст. 277 также оперировалипонятием «имущественный наем», хотя и в то время термин «аренда» использовалсяв законодательстве для обозначения договоров по передаче в наем — хозяйственнуюэксплуатацию государственных предприятий.[3]
Профессор Ю.Х. Калмыков именно так аренду и понимал.[4]Однако высказаны и другие точки зрения. Ф.М. Раянов, например, полагает, чтопонятие имущественного найма неприемлемо к аренде земли, которая не являетсяимуществом, находящимся в обычном гражданском обороте.[5]
Однако Большая Советская энциклопедия 1976г., закрепляяопределение аренды, указывала лишь на временное пользование, подчеркивая темсамым временный характер договора: «аренда (имущественный наем) в гражданскомправе договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставитьдругой стороне (нанимателю) какое-либо имущество во временное пользование заопределенное вознаграждение».[6] Основы же говорят опередаче его во владение и пользование, ставя на первое место именно владение.[7]Это объясняется, прежде всего, тем, что «никто без ведома арендатора не вправеизвлекать из имущества какие-либо полезные свойства, кроме него самого, темсамым подчеркивается особый характер прав и обязанностей арендатора наимущество, которое поступает в полное его обладание».[8]
Арендные отношения являлись одним из направленийразгосударствления собственности, и как следствие ослабла монополиягосударства, изменились организационно-правовые формы предприятий. В этой связиданный способ разгосударствления явился реакционной мерой в совершенствованииправового регулирования отношений собственности и экономической стабильностиграждан.
Расширение и углубление арендных отношений способствовалоформированию акционерных, кооперативных и иных предприятий, основанных нанегосударственной форме собственности. Но это потребовало совершенствованияарендных отношений.[9]
Такие ученые, как Ю.Г. Баскин, А. Ахмедуев, такжерассматривали аренду с последующим выкупом арендованного имущества как способразгосударствления и приватизации[10]. Проявлялось это в том,что, получив в аренду государственное предприятие, трудовой коллективприобретал право владения и пользования его средствами производства и правособственности на продукцию и доходы от хозяйственной деятельности. При такихобстоятельствах, несмотря на сохранение государственной собственности,усиливалась заинтересованность арендаторов в более эффективном труде,создавалась возможность для перехода государственного предприятия в предприятиес иной формой собственности. Последующий выкуп арендованного имущества есть ужеприватизация, поскольку завершается процесс слияния трудового коллектива исобственника в одном лице, а государственная собственность переходит в иную форму.При этом источником средств для выкупа арендованного имущества могут быть частьприбыли, кредит, экономия фонда заработной платы и личные средства работниковарендованного предприятия[11].
Договор аренды как инструмент регулирования отношений междутрудовым коллективом предприятия (арендатором) и органом, выступающим вкачестве арендодателя, имеет определенные различия в сравнении с традиционнымдоговором имущественного найма. Причина — своеобразие предмета договора исубъектный состав его участников. Договор аренды государственного имуниципального имущества включает целый комплекс условий об аренде различныхвидов имуществ: зданий, сооружений, оборудования, средств жизнеобеспечениядеятельности всего предприятия. К специфике анализируемого договора можноотнести сочетание в нем условий о найме имущества с организационными условиями,определяющими взаимодействие сторон, одна из которых (арендатор) чаще всеговыступала по отношению к арендодателю в роли управляемого хозоргана. Указанныйряд черт договора аренды в сочетании с ролью в процессе разгосударствления иприватизации, ведущей к демонополизации некоторых сфер хозяйственной деятельности,позволяют сделать вывод о своеобразном назначении этого правового института.Отмеченные особенности противоречили сути договорной природы арендныхотношений, в частности, путем игнорирования договорного принципа организации ипретворения в жизнь данных отношений.
Сущность договора как понятия включает в себя достижениеобоюдного взаимного согласия договаривающихся сторон по условиям договора[12].
Следует предположить, что законодатель, стремясьактивизировать процесс разгосударствления собственности, сознательно ограничилправа арендодателя. Тогда проблематичной являлась реализация принципа равенствасторон при формировании условий договора. Представляется, что подобныеограничения либо преимущества по кругу полномочий контрагентов противоречилисамой сути договора.
Впоследствии положение договора аренды не определялось, каксредство разгосударствления и приватизации и договор был отнесен к разрядуобычных обязательств.
В подтверждение этого положения Гражданский кодекс вслед заОсновами гражданского законодательства, давая понятие договора аренды, исходитиз того, что он «представляет собой обычный самостоятельный вид договорныхобязательств, такой же, как договоры купли-продажи, подряда и т.п. В то жевремя, Кодекс исключил возможность использования данного договора в целях,противоречащих природе договорных обязательств, как это было ранее. Договор арендыне рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формыпредпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средствразгосударствления экономики».[13]
Сформировавшийся взгляд на аренду как один из способовприватизации арендованного государственного или муниципального имуществатрудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время «не имеет правана существование».[14] Подтверждением являетсяФЗ РФ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципальногоимущества»,[15] норма статьи 13 которогозакрепляет следующие способы приватизации государственного и муниципальногоимущества:
1 преобразование унитарного предприятия в открытоеакционерное общество;
2) продажа государственного или муниципального имущества нааукционе;
3) продажа акций открытых акционерных обществ наспециализированном аукционе;
4) продажа государственного или муниципального имущества наконкурсе;
5) продажа за пределами территории Российской Федерациинаходящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;
6) продажа акций открытых акционерных обществ черезорганизатора торговли на рынке ценных бумаг;
7) продажа государственного или муниципального имуществапосредством публичного предложения;
8) продажа государственного или муниципального имущества безобъявления цены;
9) внесение государственного или муниципального имущества вкачестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;
10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатамдоверительного управления.
Как видно, аренда исключается из разряда средств приватизациигосударственного и муниципального имущества, что является логическим объяснениемаренды как обычного обязательства.
Основы законодательства об аренде, допускавшие использованиеарендных отношений для разгосударствления и приватизации имущества,находящегося в государственной или муниципальной собственности, признаны неподлежащими применению на территории Российской Федерации, о чем прямоговорится в ст. 3 Федерального закона «О введении в действие части второйГражданского кодекса Российской Федерации».[16]
О возвращении договора аренды в семью договорных обязательствсвидетельствует и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуетсяодновременно наймодателем, арендатор — нанимателем, а сам договор — договоромимущественного найма.
В действующем законодательстве дается следующее определениедоговора аренды.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за платуво временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГКРФ).
Как видно, законодательство полностью отождествляет понятия«имущественный наем» и «аренда». В данном случае российское гражданскоезаконодательство отступило от классической доктрины деления имущественногонайма и арендного договора, свойственного континентальному праву, что, с другойстороны, позволяет применять при регламентации арендных отношенийунифицированные нормы имущественного найма, в случае непротиворечив специальнымнормам аренды, исходя из специфики субъектного состава и имущества,выступающего объектом договора.
Обратим внимание на то, что, в отличие от дореволюционногогражданского законодательства, арендатор (наниматель) обладает не только правомпользования, но и правом владения в отношении имущества, полученного подоговору. То есть он получает право не только извлекать полезные свойства изимущества (пользование), но и является титульным владельцем.
Так как наем есть договор о передаче не только пользования,но и владения имуществом, так как по существу найма пользование невозможно безвладения, К. Победоносцев разграничивает владение наемщика и владениесобственника. «Собственник владеет на себя, с сознанием права собственности,наемщик владеет тоже на себя, с сознанием права на владение, но и его владение,хотя и зависящее, тем не менее, твердо и неприкосновенно своих границах».[17]По его мнению, личное договорное начало в найме соединяется с вотчинным началомвладения, что приобретает особую важность при переходе права собственности отодного лица к другому.
По юридической природе договор аренды являетсяконсенсуальным, возмездным, взаимным, двусторонним.
Под договором имущественного найма в зарубежных странахпонимается договор, по которому одна сторона (наймодатель или арендодатель)обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) имущество вовременное пользование за установленное вознаграждение, которое эта другаясторона обязана уплатить.[18]
Для российской правовой системы также характерно обязательноедействие различных источников правового регулирования аренды, поскольку длятого, чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно должно бытьоблечено в определенную правовую форму. Данный процесс происходит в результатеправотворческой деятельности государства, с помощью которого воля законодателянаходит свое выражение в том или ином нормативно-правовом акте и приобретаетвсеобщий и общеобязательный характер. Таким образом, источниками правовогорегулирования аренды в странах общего права и американского права; в странахромано-германской правовой семьи, российской правовой системы признаются«наполненные юридическим содержанием» внешние формы выражения и закрепленияправил поведения общественного характера — нормативно-правовые акты,регулирующие договор аренды.
Однако российское законодательство регламентируетразнообразие арендных отношений, специфика которых определяется различнымифакторами: фигурой арендодателя (§ 2 гл. 34 ГК РФ — договор проката);спецификой аренды транспортных средств (§ 3 гл. 34 ГК РФ); особой ценностьюнедвижимости и неразрывной связью зданий (сооружений) с землей (§ 4 гл. 34 ГКРФ); особым предметом аренды как предприятие (§ 5 гл. 34 ГК РФ); наличием специфическихправоотношений между продавцом арендодателем и арендатором в договоре лизинга(§ 6 гл. 34 ГК РФ). Поэтому к источникам гражданского права в части,определяющей правовое регулирование аренды, относятся, помимо ГК РФ, и другиекодифицированные акты РФ: Водный кодекс РФ;[19] Воздушный кодекс РФ;[20]Кодекс торгового мореплавания РФ;[21] Лесной кодекс РФ;[22]законы: Закон о недрах РФ;[23] Закон о космическойдеятельности РФ;[24] Закон РФ огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[25]и др., а также указы Президента, Постановления Правительства РФ,нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти, содержащиенормы гражданского права.
В связи с многообразием и спецификой имущества, выступающегов качестве предмета аренды, необходимо говорить о достаточно большом массивенормативно-правовых актов, регулирующих институт аренды.
Проблематичным остается вопрос о соотношении унифицированныхнорм и нормообразующих признаков при регулировании механизма заключения,изменения и расторжения договора аренды и его видов. В связи с этим, учитываяне только юридическую силу, порядок принятия, но и критерий соотношения общих испециальных норм, необходимо создать взаимосвязанную систему источниковправового регулирования института аренды, в целях упорядочивания массиванормативно-правовых актов, регулирующих данную сферу предпринимательскойдеятельности.
Вследствие этого на основании обозначенного критериянеобходимо использовать следующую систему источников правового регулирования:
1) Унифицированные нормативно-правовые акты (гражданскоезаконодательство, имеющее характер самостоятельного нормативного акта:федеральные законы, содержащие нормы гражданского права);
2) Нормообразующие правовые акты (кодифицированные источникиправового регулирования и отраслевое законодательство);
3) Производные нормативно-правовые акты (акты, содержащиенормы гражданского права: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ,нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти).
Возвращаясь к сравнительно-правовой характеристике договорааренды, отметим, что в американском праве слово «договор» используется вразличных значениях. «Иногда, как в обычной речи, просто для того, чтобы сослатьсяна документ, содержащий условия, на основе которых стороны пришли к соглашению.Таким образом, одна из сторон может заявить: «У меня договор на столе». Ногораздо чаще слово «договор» используется в техническом смысле для обозначенияобещания или ряда обещаний, соблюдение которых закон будет обеспечиватьправовой санкцией, или, по крайней мере, в той или иной мере признавать их».[26]
Вместе с тем, объединяющим фактором в определении сущности идефиниции договора аренды является положение, определяющее договор аренды каксделку, позволяющую расширить возможности хозяйственного использованияимущества. И здесь немаловажную роль играет экономический интерес аренды,который выражается в том, что «арендодатель получает в виде арендной платыгарантированный доход с имущества, не затрачивая усилий по управлению им и, ненеся риска, а арендатор свою долю денег (так называемый «предпринимательскийдоход») зарабатывает в зависимости от собственной предприимчивости и несет рискнеблагоприятных экономических последствий своего хозяйствования».[27]
Закрытое акционерное общество «1С Акционерноеобщество» (далее — ЗАО «1С») обратилось в Арбитражный судВоронежской области с иском к закрытому акционерному обществу «Миркомпьютеров» (далее — общество) о взыскании с последнего 5000 рублей компенсацииза нарушение авторских прав.
В помещении магазина, расположенного по адресу: г. Воронеж,ул. Лизюкова, д. 25, общество распространяло программы для ЭВМ, авторские правана которые принадлежат ЗАО «1С». Экземпляры программ были приобретеныобществом по договору с ООО «НПП „Школа-Инфо“, действовавшим наосновании договора с ООО „Руссобиттрейд“, которое, в свою очередь,приобрело их у ООО „Дарумсан“, являвшегося официальным дилером ЗАО»1С".
При продаже экземпляра программы общество вместе с кассовымчеком выдавало покупателю талон, подтверждающий проверку диска продавцом игарантию отсутствия дефектов. Кроме того, такой талон предоставлял покупателюправо в течение неопределенного времени обменять диск на любой другой за 25рублей, а также после совершения пяти обменов — право на получение одного дискабесплатно.
Представленные суду доказательства свидетельствуют офактическом проведении указанных действий с экземплярами программ для ЭВМ,авторские права на которые принадлежат истцу.
Отношения, сложившиеся у ответчика с потребителями,свидетельствуют о том, что последние не только приобретали вещное право наэкземпляр программы для ЭВМ, но и право на использование программы путемвоспроизведения, то есть записи ее в память ЭВМ. Пользователь программы,купивший первый диск у общества, после обмена своего экземпляра (с доплатой) надругой, приобретал право на неопределенное время (до следующего обмена)использовать новую программу. Общество же получало возможность повторно продатьэтот же экземпляр или передать ее новому покупателю во временное пользование(до следующего обмена).
По своему экономическому и правовому содержанию обязательстваобщества, изложенные в так называемом «гарантийном талоне», сводилиськ коммерческому прокату программ для ЭВМ, который приводит к широкомукопированию таких произведений, наносящему ущерб исключительному праву навоспроизведение.
Таким образом, действия ответчика представляли собойсамостоятельный способ использования объекта авторских прав, нарушалиограничение принципа исчерпания прав, запрет без согласия автора распространятьего произведения в коммерческих целях.
Однако, поскольку на момент подачи искового заявленияуказанная норма действовала в редакции, позволяющей взыскивать компенсацию всумме от 10 минимальных размеров оплаты труда, то исковые требования подлежалиудовлетворению в сумме, заявленной ко взысканию, — 5 тысяч рублей.
Рассматривая вопрос о судебных расходах, суд кассационнойинстанции неправомерно исходил из увеличения исковых требований и необходимостиуплаты государственной пошлины в соответствии с увеличенной ценой иска,поскольку суд отказал истцу в увеличении суммы подлежащей взысканию компенсации[28].
Немаловажным фактом является то, что объективные предпосылкиарендных отношений заложены в самой природе отношений частной собственности.Аренда, возведенная в ранг средства разгосударствления и приватизации,явившаяся необходимым условием перехода к рыночной экономике, утратила сегоднявою актуальность. Вместе с тем, все же замечалось функциональное сужение ролиаренды. Договор аренды предприятия с правом выкупа противоречил сущностидоговорного обязательства вследствие наделения арендатора статусом управляющегохозоргана, в результате проблематичным оказывалась реализация принципаравенства сторон при формировании условий договора. Представляется, чтоподобные ограничения либо преимущества по кругу полномочий арендатора иарендодателя противоречили самой сути договора.
Сравнительно-правовая характеристика договора аренды пороссийскому и зарубежному законодательству позволяет акцентировать внимание натождественности понятий «аренда» и «имущественный найм», что несвойственноконтинентальному праву. Вследствие этого российское гражданскоезаконодательство применяет унифицированные нормы имущественного найма карендным правоотношениям, в случае непротиворечия последним, что создаетнекоторые проблемы при применении норм законодательства из существующегомассива нормативно-правовых актов. Следовательно, необходимо созданиеорганической системы источников правового регулирования института аренды, сучетом критерия порядка принятия и соотношения унифицированных норм инормообразующих признаков. Предлагается следующая система нормативно-правовыхактов:
1) Унифицированные нормативно-правовые акты (гражданскоезаконодательство, имеющее характер самостоятельного нормативного акта:федеральные законы, содержащие нормы гражданского права);
2) Нормообразующие правовые акты (кодифицированные источникиправового регулирования и отраслевое законодательство);
3) Производные нормативно-правовые акты (акты, содержащиенормы гражданского права: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ,нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти).
Указанная система позволит упорядочить большое количествонормативно-правовых актов, необходимых для регулирования института аренды в тойили иной области предпринимательской деятельности.1.2Сходства и отличия договора аренды от иных договоров: проблемы соотношения
Особенностьдоговора аренды, — он относится к категории гражданско-правовых договоров напередачу имущества, — необходимо отметить, что передача имущества,осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственностина это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение ипользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служитьверным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например,купля-продажа, мена, заем[29].
Черты сходстваобнаруживаются между договором ссуды жилого помещения и договором найма жилогопомещения. Согласно п. 1 ст. 671 ГК договор найма жилого помещения являетсявозмездной сделкой. Вследствие этого передача жилого помещения в безвозмездноепользование должна быть отнесена к разновидности договора ссуды. В нормах гл.36 ГК, регламентирующих отношения из договора ссуды, отсутствуют предписания овозможности субсидиарного применения норм о договоре найма жилого помещения[30].Поэтому при передаче жилого помещения в безвозмездное пользование права иобязанности сторон должны определяться только нормами о договоре ссуды.
Наибольшее сходстводоговор ссуды имеет с договором аренды, но в отличие от последнего договорссуды носит безвозмездный характер. Именно безвозмездный характер договорассуды делает необходимым установление целого ряда специальных правил, отличныхот общих положений, регламентирующих договор аренды. Данные специальные правилачаще всего ограничивают правомочия ссудополучателя, который в отличие отарендатора не несет обязанности по предоставлению своему контрагенту встречногоудовлетворения, эквивалентного предоставленному ему благу в виде правапользования имуществом.
О сходстве договороваренды и ссуды свидетельствует норма, согласно которой к договору ссудысоответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1, абз. 1 п. 2ст. 610, п. 1, 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1, 3 ст. 623 ГК и регламентирующиеарендные отношения (п. 2 ст. 689 ГК).
Распространеннаяклассификация гражданско-правовых договоров по направленности результатапозволяет нам отнести и ренту, и аренду к группе договоров, направленных напередачу имущества.
Безусловно, что ирентные, и арендные отношения формируются по поводу какого-либо конкретногоимущества и помимо этого имеют по крайней мере еще один признак, позволяющийговорить обывателям о близости, вплоть до смешения, двух абсолютно разныхдоговорных институтов. В качестве такого признака называется встречноеудовлетворение, характеризующееся периодичностью его представления.
На самом деле договорыаренды и ренты — разные договорные институты. Единственное, что объединяет этидва института, так это сложность их предмета, который включает «в себя какдействия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объектпервого рода), так и само имущество»[31].
Общность предмета,одним из объектов которого выступает имущество, периодичность представленияимущественных благ, которые формируют рентные платежи и арендную плату, частосовпадающая форма их предоставления (натуральная или денежная), а такжепредусмотренный законодателем как в отношении рентного, так и в отношении арендногодоговора такой инструмент, как «выкуп», требуют, на мой взгляд,пристального изучения данных договоров в сравнительном аспекте.
В отличие от рентногодоговора, срок которого является категорией неопределяемой, арендный договорявляется классическим срочным договором. Кроме того, законодатель относит срокдоговора аренды к существенным условиям договора данного вида.
Законодатель относитсрок к существенным условиям договора аренды. В тех случаях, когда договораренды заключен без указания срока, речь идет не о неверном договоре, а толькоо том, что срок действия договора будет обусловлен моментом направления однойиз сторон уведомления о своем отказе от договора, при этом принципэквивалентности обмена в рамках такого договора будет соблюдаться в любое время.
Последнее, на чемхотелось бы остановиться, проводя сравнение между рентным и арендным договором,- это выкуп имущества.
Первое, на чтонеобходимо обратить внимание: что и в отношении рентного, и в отношенииарендного договора законодатель использует одно и то же понятие — «выкуп».
Если пытаться проводитьпараллель между выкупом арендованного имущества и выкупом ренты, следуетобратить внимание на следующее. Выкуп арендованного имущества — правовойинструмент, опосредующий переход права собственности на имущество отарендодателя к арендатору. В то время как выкуп ренты — правовой инструмент,прекращающий обязательство плательщика ренты (собственника имущества,составляющего рентный капитал) по уплате рентных платежей. Кроме того, выкупренты — одна из гарантий участников рентного договора, который является«некоммерческим», о чем уже говорилось выше.
Подводя итог нашемусравнительному анализу, хочется отметить, что, несмотря на кажущуюся похожестьдвух договорных институтов как в их названии, так и в их внешнем проявлении,рентный и арендный договоры являются абсолютно разными правовыми конструкциями,учитывающими различные намерения сторон в момент заключения соответствующихдоговоров.
Итак, следует признать,что правовая квалификация заемных отношений на основе действующегозаконодательства вызывает трудности. Даже принцип возвратности, на которомосновывают свою позицию суды, к сожалению, слабо подтвержден нормативнымиактами.
Нередко суды относятарендные и заемные операции к реализации услуг. Так Верховный суд РФ в своемрешении пришел к следующему выводу:
«По договорувозмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказатьуслуги, а заказчик оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ). Данная норма фактическине исключает возможности распространения правил, касающихся этого договора, ина отношения, вытекающие из договора аренды имущества»[32].
Обычно аренду и заемпротивопоставляют друг другу, основываясь на том, что при аренде перехода правасобственности на имущество нет, а при займе есть. Однако очевидно, что данноепротивопоставление несущественно для приведенной классификации формимущественного оборота.
Для займа переход правасобственности на имущество является не целью, а следствием особого предметасделки. Есть вещи, потребляемые в процессе использования, или другие, самаполезность которых заключается в том, что они являются средством оборота — деньгами. Извлечение полезных свойств из этих вещей возможно только посредствомих реализации, поэтому заемные отношения предполагают переход правасобственности на них.
Между тем предметомсделок остается именно полезность этого имущества, тот эффект, который можетизвлечь из него заемщик или арендатор. Арендатор возвращает арендодателю то жеимущество, заемщик — то же количество вещей, определенных родовыми признаками,оставляя себе извлеченную из этого имущества пользу.
Арендованное имуществоне является товаром, так как права собственности на него не переходят карендатору. Деньги вообще и заемные деньги в частности не являются товаром поопределению. Другое имущество, переданное взаймы, также не является длязаемщика товаром в экономическом смысле этого понятия, так как заимодавецвозвращает ему не денежный эквивалент данного имущества или какое-то иноеимущество, а то же самое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.
Возвратность, накоторую ссылаются арбитражные суды, свидетельствует о том, что предметом отчужденияи при аренде, и при займе является не само имущество, а лишь его полезныесвойства. Исходя из этого, можно с уверенностью утверждать, что аренда и заемявляются самостоятельными формами имущественного оборота, а классификация видовреализации, закрепленная в налоговом законодательстве, нуждается всоответствующем дополнении.
Особо стоит отметитьсоотношение аренды и ипотеки. Так ипотека здания или сооружения допускаетсятолько с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, накотором находится это здание или сооружение, либо части этого участка,функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащегозалогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части[33].Это единственный случай упоминания в ГК именно ипотеки права, принадлежащегозалогодателю. В остальных случаях говорится либо о залоге прав, либо о залогеимущественных прав (к которым, кстати, может быть отнесена и аренда). В связи сэтим можно предположить, что ст. 340 ГК устанавливает скорее исключение, чемправило.
В свою очередь Закон обипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды,устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды являетсяспецифическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливатьсятолько с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованноеимущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки,а также указывается срок аренды. Кроме того, не допускается удостоверениеипотеки закладной, если ее предметом является право аренды предприятия какимущественного комплекса, леса или земельного участка (из состава земельсельскохозяйственного назначения). Если предметом аренды является иноенедвижимое имущество, то при удостоверении такой ипотеки закладной в нейуказывается точное название имущества, являющегося предметом аренды. При этомуказывается лишь точное название арендованного имущества, но не его описание,как это требуется применительно к договору об ипотеке.
В заключение можноотметить, что попытка распространить действие Закона об ипотеке на отношения поипотеке права аренды путем простого указания последнего в качестве предметаипотеки является не очень удачной. Прямое применение норм, устанавливающихрежим функционирования обычной ипотеки, в ряде случаев просто невозможно итребует определенного творческого подхода, что в свою очередь чреватозлоупотреблениями. Таким образом, использованный законодателем в данном случаеподход лишь усложнил правоприменение. Принимая во внимание сложность данноговопроса, представляется, что следовало предусмотреть его более подробноеправовое регулирование либо в самом Законе об ипотеке, либо в ГК.
Сточки зрения договорной практики актуальным является отграничение договорадоверительного управления от договора аренды. Аренда как экономико-правоваяформа исходит из того, что арендатор использует имущество по своему усмотрению,в соответствии с общим его назначением (например, под офис), но при этом всеплоды и доходы от деятельности арендатора принадлежат только ему. Арендаторобязан отдать арендодателю лишь фиксированную часть от своих доходов — аренднуюплату. Арендодатель при этом не вмешивается в деятельность арендатора и невправе указывать ему, как использовать помещение, контролировать егопредпринимательский бизнес[34].
Доверительноеуправление имуществом в отличие от аренды предполагает, что собственник имеетправо контролировать, как именно используется его собственность, вправетребовать повышения эффективности использования переданного в доверительноеуправление имущества и вправе требовать от доверительного управляющего всюполученную прибыль от доверительного управления имуществом. Доверительныйуправляющий имеет право лишь на оговоренный сторонами процент от прибыли,полученной в процессе использования имущества. Он действует исключительно винтересах учредителя управления или выгодоприобретателя, в то время какарендатор действует в своих интересах, соблюдая лишь ограничения, установленныедоговором. Иначе говоря, в отношениях доверительного управления собственникимущества нанимает профессионального предпринимателя для эффективного использованияимущества, предоставляя доверительному управляющему достаточную свободудействий, за вознаграждение от полученной на базе этого имущества прибыли.Доверительный управляющий обязан давать учредителю управления и выгодоприобретателюотчет о своей деятельности, доводить до сведения собственника имуществамотивацию своих действий, осуществлять свою деятельность на правахсвоеобразного поверенного в делах собственника по управлению недвижимостью[35].
Отношения,внешне напоминающие арендные, не всегда являются таковыми. Так, если вы, кпримеру, используете крышу здания для размещения рекламы, то это не значит, чтозаключен договор аренды. И правило о том, что арендатор имеет преимущественноеправо заключить договор аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), к вам применятьсяне будет[36].
Акцентируявнимание на безвозмездном пользовании именно недвижимым имуществом,законодатель говорит о «временном пользовании» (п. 1 ст. 689 ГК), а вотношении аренды как в целом (п. 1 ст. 606), так и аренды отдельных видовнедвижимого имущества (п. 1 ст. 650 — аренда зданий и сооружений, п. 1 ст. 656- аренда предприятия, как имущественного комплекса) говорит еще и о«временном владении», хотя в отношении аренды зданий и сооружений этоусловие не является обязательным. Поскольку основанием сделок во всех названныхслучаях является получение недвижимого имущества в пользование, можно полагать,что и пользование недвижимым имуществом в этих случаях должно быть одинаковым — с передачей его во временное владение и пользование или только в пользование[37].
Вюридической литературе поставлен вопрос о соотношении договора аренды(фрахтования на время) транспортного средства и договора перевозки. По этомуповоду О.М. Козырь пишет: «Первая из разновидностей аренды транспортныхсредств (с экипажем) в известной мере смыкается с договором перевозки, чтовызвало при разработке ГК предложения о переносе ее в другую главу. Однако вданном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающимэто средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатациитранспортного средства арендатором у него складываются отношения с другимилицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы40»[38]. Такой подход невызывает возражений. Вместе с тем у этой проблемы имеется и иной аспект, аименно: соотношение договора аренды (фрахтования на время) транспортногосредства и договора фрахтования.
Явное сходство договорааренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования(чартера) просматривается не только в использовании законодателем аналогичныхтерминов[39]. В обоих случаяхпредусматривается, что указанные договоры могут регулироваться помимо ГК такжетранспортными уставами и кодексами.
Таким образом, договораренды, несмотря на некоторое сходство с другими договорами являетсясамостоятельным гражданско-правовым договором с присущей ему спецификой иособенностями.
/>ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОНЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ ИРАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ2.1 Заключениеи исполнение договора аренды
Дифференциация норм, регулирующих арендные отношения,осуществляется, главным образом, по предмету (объекту) аренды, но необходимоучитывать также и другие аспекты, например, сферу применения договора испециализацию арендодателей, кроме того, для законодательства об арендехарактерно то, что «детальная регламентация отношений не превращается визлишнюю «зарегулированность».[40] Поскольку нормам придандиспозитивный характер, то данный факт дает сторонам возможность решениявопросов в договоре аренды, однако при необходимости законодательноерегулирование использует так называемый «запасной вариант» (речь идет обимперативных нормах). В связи с этим формы арендных отношений весьмаразнообразны.
С позиции теории гражданского права договор аренды следуетрассматривать как акт — действия сторон, направленные на установление правовыхрезультатов, требующие обязательной правовой регламентации. Определениеправового акта дал Р.Ф. Васильев: «Волеизъявление управомоченного субъектаправа, регулирующее общественные отношения путем установления (изменения,отмены, изменения сферы действия) правовых норм, а также установления(изменения, прекращения) конкретных правоотношений, результаты которых в видевелений, обращений, соглашений и т.п. в установленных законом случаяхфиксируются в документарной форме (акте-документе)».[41]
Уточняя определение, отметим, что правовой акт являетсяформой волеизъявления субъекта права в определенной форме. Если говорить осогласованном правовом акте, закрепляющем наличие обособленного волеизъявленияконтрагентов, то, несомненно, речь идет о договорном акте, т.е. договоре.Необходимо акцентировать внимание на том факте, что договорные волеизъявления — это обособленные согласованные волеизъявления.
Как и любое общественное отношение, арендное отношениеустанавливается в результате взаимодействия между людьми. В правоотношениивзаимодействие его участников осуществляется в соответствии с принадлежащими имсубъективными правами и возложенными на них обязанностями.
Немаловажным признаком, закрепляющим существование прав,обязанностей и ответственности, является заключение договора аренды наопределенный срок, который может быть достаточно длительным.
Срок в договоре аренды является принадлежностью этогодоговора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды вдоговоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенныйсрок (п. 1, 2 ст. 610 ГК). Однако и в этом случае договор аренды сохраняетчерты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора нанеопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться отдоговора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренденедвижимого имущества — за три месяца. Возможность прекращения договора,заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной сторонысвидетельствует о временной ограниченности таких договоров. Поэтому закон (ст.606 ГК) говорит о том, что имущество передается арендатору во временноевладение и пользование или во временное пользование[42].
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) срокидоговора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видовимущества.[43] Например, максимальныйсрок договора проката в силу указания ст. 627 ГК не может превышать одногогода.
Установление предельных сроков договора аренды имеет целью,во-первых, предотвращение того, чтобы под видом аренды не произошло отчужденияимущества, во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон послеопределенного промежутка времени потребовать «изменения условий пользованияимуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке».[44]
Вследствие этого, представляется вполне логичным, что договораренды может составлять правовое состояние. В самом деле, «если сфера каждогоиндивида имеет основой и пределом его волю и если всякое правовое состояниеявляется взаимоотношением, существующим между двумя индивидами, и который одинесть субъект активный, а другой субъект пассивный, то, очевидно, необходимосоглашение двух воль для того, чтобы расширить юридическую сферу одного исократить юридическую сферу другого. Одним словом, так как всякое юридическоесостояние есть взаимоотношение двух лиц, то оно может возникнуть лишь изотношения между двумя волями. Так как оно является связью между двумя лицами,то оно по необходимости соответствует связи, созданной между двумя волями».[45]
Российское гражданское право относится к правовым системам,«не признающим юридический формализм в качестве ведущего своего принципа.Отдавая должное форме сделки, оно требует, чтобы суду представляли не чистоформальную, а реальную экономическую регуляцию между сторонами».[46]
При определении сущности договора аренды в той или инойстепени приходится стакиваться при применении норм ст. 169 ГК (онедействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядкаи нравственности); ст. 178 ГК (о недействительности сделки, совершенной подвлиянием заблуждения), и ст. 431 ГК (о толковании договора).
Нельзя не согласиться с Н.Б. Новицким, утверждавшим, чтосущественность определяется не по капризу того или иного лица.[47]
Выделение сущности сделки имеет под собой объективныеоснования, ее интуитивное отыскание, отличаясь неопределенностью инеустойчивостью, «повышенной зависимостью от субъективного усмотрения,противоречит сути нормативного регулирования, а также интересам устойчивостигражданского оборота, заключает в себе опасность судейского произвола».[48]
Вместе с тем, для того чтобы познать сущность договорааренды, необходимо признать его как в качестве юридического факта,«запускающего» определенного рода правоотношения, так и как некоторой формыправоотношения. В связи с этим О.С. Иоффе обращал внимание на то, что «длявсестороннего ознакомления с сущностью договора, он должен быть изучен и какюридический факт, и как правоотношение».[49]
В качестве средств, определяющих сущность договора аренды иоблегчающих применение норм права, выступают категории воля и волеизъявление,«пороками и несоответствиями которых объясняются соответствующие нормы права».[50]
Сущность волеизъявлений субъектов договора аренды заключаетсяв том, что участник (арендодатель, арендатор), исходя из мотивовволеизъявления, выдвигает предложения (индивидуальные условия), касающиеся,например, арендной платы, срока аренды и т.д.
Такие односторонние обособленные волеизъявлениясогласовываются между контрагентами в рамках договора аренды. Стороныдоговариваются. В связи с этим О.А. Красавчиков отметил, что «посредствомсогласования индивидуальных условий субъекты вырабатывают общие условия,образующие содержание договорного акта».[51] В общих договорныхусловиях воплощаются согласованные волеизъявления сторон, выраженные вреализации собственных интересов контрагентов. Например, интерес арендатора(нанимателя) заключается в том, чтобы приобрести вещь (имущество) во временноевладение и пользование, а арендодателя (наймодателя) — передать данную вещьарендатору (нанимателю). Отсюда в договоре аренды (имущественного найма)«вытекают» права и обязанности сторон. Так, обязанность арендатора (нанимателя)уплатить денежную цену (периодичность устанавливается соглашением участниковдоговора) и право получить вещь на определенное время, право арендодателяполучить плату и обязанность передать вещь.
В ряде случаев законодатель побуждает гражданина илиюридическое лицо к обязательному заключению договора. Некоторые ученые-юристысправедливо связывают эти обстоятельства с необходимостью защиты более слабыхучастников оборота[52] (каковым являетсяарендатор) в договоре аренды.
Так, ФЗ РФ от 17 августа 1995г. «О естественных монополиях»,[53]запрещает субъектам естественных монополий отказываться от заключения договоровс отдельными потребителями. Аналогичный режим установлен пунктом 1 ст. 426Гражданского кодекса для «публичных договоров» — договоров, заключаемыхкоммерческой организацией, которая по характеру своей деятельности не должнаотказывать тому, кто к ней обратится.
Таким образом, путем введения категории (типа) публичногодоговора законодатель пытается обеспечить оптимальное удовлетворение вопределенных сферах потребностей экономически слабой стороны, то есть вмассового потребителя,[54] в частности в договорепроката, являющегося разновидностью договора аренды.
Одновременно законодательство многих стран, в том числе иРоссии, развивается в сторону предельной регламентации всех аспектов договорныхотношений. Основной целью провозглашается, как было сказано, защита «слабых»участников договорных отношений. Таким образом, у «слабого» контрагентапубличных обязательств есть шанс: при необоснованном уклонении коммерческойорганизации от заключения такого договора обратиться в суд о понуждениизаключить договор. По мнению Б.В. Завидова, «здесь законодателю надо пойти попути ужесточения: усилить ответственность юридических лиц, занимающихдоминирующее положение на рынке товаров»,[55] именно при заключениидоговора аренды.
Как мы видим, в сфере частного права наблюдается устойчиваятенденция к стандартизации содержания договоров. «Огромное количествоиндивидуальных договоров заключается на основе различных «общих условийзаключения сделок», «типовых договоров», «договоров присоединения» и т.п. Однисубъекты, пользуясь статусным или экономическим превосходством, зависимостьюсвоих потенциальных клиентов-контрагентов, откровенно навязывают имунифицированные договорные клише».[56]
Поэтому наблюдалось максимальное ограничение значимостидоговорной модели, так как почти все действовавшие в этой области нормы носилиимперативный характер.
Тем не менее договор аренды, безусловно, долженсоответствовать императивным нормам закона и иных правовых актов (п. 1 ст. 422ГК), которые «в сфере договорных обязательств практически всегда устанавливаютте или иные ограничения договорной свободы в общественных и государственных(публичных) интересах. Однако императивные правила закона, принятого послезаключения договора, не должны распространяться на условия ранее заключенныхдоговоров, если только сам этот закон прямо не придаст им обратную силу (п. 2ст. 422 ГК)»[57]. Подзаконными же актами,включая президентские указы, нельзя предписывать изменения условий заключенныхдоговоров. В ряде случаев ограничения договорной свободы вызваны развитиемсамого рынка, который не сможет нормально функционировать при их отсутствии.Так, «ограничиваются возможности монопольных производителей товаров или услуг,которые не вправе навязывать своим контрагентам условия договоров, используясвое выгодное положение и невозможность потребителей обратиться к другимпроизводителям, т.е. нарушая принцип конкуренции». Согласно ст. 6 ФЗ «Оестественных монополиях», органы регулирования естественных монополий вправеопределять потребителей, подлежащих обязательному обслуживанию, а такжеустанавливать цены (тарифы) или их предельный уровень на продукцию такихмонополий, то есть определять контрагентов и некоторые существенные условиясоответствующих договоров. Причем законодательная база для подобной системыценового регулирования начала формироваться, в частности, с выходом УказаПрезидента РФ от 28 февраля 1995г. № 221 «О мерах по упорядочениюгосударственного регулирования цен (тарифов)»[58] и одноименногоПостановления Правительства РФ от 7 марта 1995 г. № 239[59].В них намечался переход к государственному регулированию цен в основном толькона продукцию естественных монополий.
Незаконным будет также и «навязывание контрагентам условийдоговоров на основе заключенных соглашений о разделе тех или иных товарныхрынков или иных форм недобросовестной конкуренции». Такой запрет необходим сцелью создания объективных условий для добросовестной конкуренции на рынке.«Там же, где она по экономическим причинам нерентабельна (например, приестественной монополии), должна действовать специальная система регулирования.Будучи ее составной частью, публичный договор сможет стать правовой формойвоздействия государства на сферы естественной монополии».[60]
«В тщательной защите нуждаются граждане-потребители,выступающие в качестве заведомо более слабой стороны в их взаимоотношениях спрофессиональными предпринимателями».[61]
В этой сфере действует и общий принцип запретазлоупотребления правом (п. 1 ст. 10 ГК), в том числе свободой договоров.[62]Применение данного принципа оправданно, например, при заключении договорааренды нежилых помещений между муниципальным органом, являющимся собственникомимущества, и предпринимателем. Арендный договор должен отражать балансэкономических интересов, как арендодателя, так и арендатора, при этом интересыне должны ограничиваться получением арендодателем арендной платы ииспользованием арендуемого объекта — арендатором. Арендодатель, основываясь нанеобходимости наиболее эффективного и целесообразного использования арендуемогоимущества в хозяйственном и социальном аспектах, должен исходить изпервостепенной цели — благо государства и граждан. Указанные аспекты являютсяведущими приоритетами в решении вопросов кому, на каких условиях и на какойсрок необходимо сдавать имущество. Однако условия договора и определяемое имсодержание арендных отношений не должны ограничивать арендатора в выборенаиболее эффективного в рамках законодательного и договорного ограниченийиспользования арендуемого имущества.
Одним из факторов, предопределяющих гибкость использованияобъектов аренды, является срок. Представляется, что в данном случае есть смыслпредусматривать возможность заключать договор: при краткосрочной аренде от 5 до10 лет, при долгосрочной — до 49 лет. Что может повлечь возникновениеобязательства по инвестированию арендатором объекта. В таких вложенияхарендатора-инвестора можно заинтересовать не только сроками аренды, но и вслучае, если обусловленное им улучшенное имущество он будет вправе присваиватьв зависимости от того, является ли оно отделимым или нет. В данном же случаевозникает возможность стимулирования посредством договора аренды инвестированияв объекты государственной и муниципальной собственности и тем самымспособствовать их развитию.
Говоря о равенстве субъектов, а именно равенствеволеизъявлений, как признаке договора аренды, следует отметить, что это один изпротиворечивых признаков. Поскольку, говоря о равенстве, мы имеем в видуформальное, юридическое равенство, а не фактическое равенство.
Формальное равенство субъектов означает, что ихволеизъявления могут носить только формально равноправный характер. «Приопределении договорных условий может иметь место диктат статусное илиэкономически превосходящего субъекта. И последствиями договора могут бытьотношения как фактического, так и юридического неравенства».[63]
В действительности, равенство сторон в договоре арендывоплощается лишь в равных правах арендатора и арендодателя на инициациюизменений и дополнений условий договора, на инициацию расторжения договора ит.д.[64]
Заключение договора аренды было бы бессмысленно без намеренияисполнять его условие арендодателем и арендатором, значит, исполнениедоговорных условий является еще одним немаловажным условием договора. Квинтэссенциейэтого признака обоснованно считается классический императив «pacfa sunt servanda» — «договоры следует выполнять».Договорные условия, договорные обязанности есть продукт согласия сторон.Арендатор, согласившись с условиями арендодателя, признает обязательность длясебя совместно установленных на основе этого согласия общих условий. Можно дажесказать, что участники договора аренды должны рассматривать согласованныеволеизъявления друг друга как «руководство к действию».
Необходимо обратить внимание на существование двух способовформулирования арендодателем и арендатором правил их поведения: выработкасобственного варианта либо принятие варианта, предложенного законодателем вдиспозитивной правовой норме. Что касается императивных норм, то они, по справедливомузамечанию В.В. Витрянского, «устанавливают правила, которые должны соблюдатьсяучастниками имущественного оборота, и находятся за рамками понятия «договор».[65]Таким образом, состав условий договора аренды определяли: волевой актучастников гражданского оборота, правила поведения индивидуального характера,обязательные только для его сторон, правила поведения, сформулированныесторонами, касательно возникновения, изменения или прекращения правоотношения,установленная законодательством форма. Мы выделяем существенные условиядоговора аренды, закрепленные в п. 1 ст. 432 ГК РФ, в соответствии с которойдоговор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащихслучаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.[66]
При этом в частности Л. Андреева, в качестве критериявыделения существенных условий указывает их необходимость и достаточность дляпризнания договора (существующим).[67]
При решении вопроса о содержании договора аренды сметодологической точки зрения необходимо обратить внимание на тообстоятельство, что когда речь идет об условиях договора, то мы имеем в видуаренду как юридический факт, а не правоотношение и не устный или письменныйлибо нотариально оформленный текст, поскольку договорные условия — этосоглашение, закрепляющее правила поведения сторон, имеющее установленноезаконодательством форму, находящееся в области возникновения, изменения или прекращениядоговорных обязательств. Но указанные характеристики взаимосвязаны.
Применительно к исследуемой проблеме данный факт проявляется,прежде всего, в том, что состав условий аренды — юридического факта определяетсущество аренды-правоотношения и в той или иной мере закрепляется варенде-тексте.
М.М. Агарков в этой связи отметил, что «основаниевозникновения обязательств является необходимым индивидуализирующим моментомкаждого данного обязательства, определяет его характер»[68]относительно и изменения условий договора, и его расторжения.
Представляется, что основное значение указанного терминаприменительно к условиям аренды — юридического факта проявляется в следующемопределении: «существенный» означает относимость условий к существу арендногоправоотношения, при этом участвующих при формировании существа арендногообязательства. Кроме того, «существенный» значит свидетельствующий осуществовании.
Следовательно, существенность договорного условия оказываетвлияние одновременно как на существование аренды — юридического факта, так и насущность возникающего из такого договора арендного правоотношения, а также наизменение арендного обязательства.
ГК РФ не содержит определенных императивных правилотносительно формы договора аренды, его структуры, ибо законодатель реализуетидею свободы договора (ст. 421 ГК РФ), предоставив тем самым возможностьсамостоятельной регламентации сторонами условий договора, но с обязательнымсоблюдением тех императивных условий, которые регламентируются законом и инымиправовыми актами на момент заключения договора (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
Если законодателем предусматриваются существенные условиядоговора, такие как предмет, цена, то место исполнения договора может и не бытьсущественным условием, но, тем не менее, стороны при заключении договора арендыпредпочитают указывать все условия, включая условия об изменении и расторжениидоговора аренды, дабы в юридическом смысле обезопасить себя.
Выделяя договор аренды, законодатель вынужденно определяетего характерные признаки, то есть без указания, которых объективно невозможновозникновение соответствующего обязательства, и «тем самым дает понять, чтоуказанные условия необходимы для данного вида договорного обязательства».Вследствие этого, наряду с существенными условиями, которые прямо названы взаконе или иных правовых актах как существенные, необходимо указывать иусловия, относительно которых по заявлению одной из сторон (арендатора илиарендодателя) должно быть достигнуто соглашение. Необходимо отметить, чтодоговор аренды, помимо условий, относящихся к существу этого вида договорногоправоотношения, имеет также условия, играющие роль лишь в формировании общих иобычных для всех договорных обязательств признаков. Данные условиясоответствуют содержанию диспозитивных норм, устанавливающих общие правилазаключения, исполнения, изменения и прекращения договоров, а также возложенияответственности за их нарушение.
Данные условия относятся к несущественным. В юридическойлитературе справедливо определено, что вопрос о том, считать ли конкретныйдоговор заключенным, имеет значение не сам по себе, а, прежде всего, в связи свозможными имущественными требованиями, вытекающими из данного договора.
В практическом обосновании деление условий договора аренды насущественные и несущественные проявляется в том, что если между арендатором иарендодателем при заключении договора возникли разногласия по поводупредложения об изменении либо исключении из договора условия, предусмотренногодиспозитивной нормой, фактическое исполнение в счет договора состоится,несмотря на то, что данные разногласия остались неурегулированными. Этообъясняется тем, что в случае согласования сторонами условия, изменяющего либоисключающего действие диспозитивной нормы, оно автоматически становитсясущественным условием, кроме того, согласование всех существенных условийвсегда приводит к согласованию условий несущественных. Поэтому в случаефактического исполнения в счет договора, даже если имеются неурегулированныеразногласия по условиям, которые не относятся к существенным, договор долженсчитаться заключенным. Фактического исполнения в счет договора не происходит, идоговор считается не заключенным, когда арендодатель или арендатор обращается кконтрагенту с просьбой об урегулировании разногласий по спорному условиюдоговора, под угрозой отказа от заключения договора.
Таким образом, при традиционном делении условий договора насущественные и несущественные, необходимо выделять и особые условия, играющиероль при формировании общих признаков арендного обязательства (заключение,расторжение (изменение), прекращение, наложение ответственности). Судрассматривает споры при изменении договора путем признания недействительнымиотдельных условий договора (ст. 180 ГК РФ). В соответствии с данной правовойнормой статьи, недействительное условие не влечет за собой признаниенедействительными иных положений договора аренды, если эти условия не относятсяк существенным.
Однако контрагенты на стадии заключения договора аренды необращают должного внимания на значение особых условий. Эти дополнительныеусловия формируются участниками договорных обязательств в случаях, когда втексте применяемого сторонами нормативно-правового акта отсутствуетимперативное регламентирование правоотношений и стороны решают применитьдиапозитивную норму права.
Естественно, что использование тех или иных правовых норм,установление тех или иных дополнительных условий зависит от конкретнойспецифики конкретного обязательства.
В качестве особых условий договора аренды следует признатьустановление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих рольпри формировании общих признаков, зависящих от специфики арендногообязательства, а именно: установление ответственности сторон занедобросовестное исполнение арендного обязательства, изменение и расторжениедоговора аренды. По справедливому замечанию Б. Завидова, «добросовестное искрупулезное исполнение всех предусмотренных в договоре условий снизит предпринимательскийриск контрагентов договорного обязательства».[69]
Конечно, необходимо учитывать обязательность исполнениядоговорных условий, которые должны осуществляться посредством установления вдоговоре аренды, который регулируется отраслевым законодательством, форм и мерответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора,то есть речь идет о договорной ответственности.
При выделении признаков договора аренды, следует обратитьвнимание на: свободу договора, согласие сторон, равенство сторон иобязательность договорных условий. При этом, учитывая эволюцию данного видадоговора, в современном праве появляется необходимость выделения определенныхсущностных критериев (существенных и особых условий), позволяющих выделитьдоговор имущественного найма (аренды) из массы иных видов договоров и правовыхактов.
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.Арендодателем по договору аренды в соответствии со ст. 608 ГК РФ может бытьлибо собственник имущества, либо иное лицо, управомоченное законом илисобственником сдавать имущество в аренду. Предпосылкой данного положенияявляется то, что сдача имущества по договору аренды представляет собойреализацию одного из трех правомочий собственника, а именно: форму распоряженияэтим имуществом. Следовательно, «арендодателем выступает тот, кто вправераспоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделенсобственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя вкачестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом».[70]
Кроме собственника в роли арендодателя могут выступать лица,обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальнымимуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено заунитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативногоуправления, то арендодателями такого имущества могут быть сами унитарныепредприятия с соблюдением требований ст. 294-297 ГК РФ. Унитарные предприятия,являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно, безсогласия собственника, передавать в аренду закрепленное за ними движимоеимущество, а недвижимое имущество — только с согласия собственника.
Унитарные предприятия, являющиеся субъектами праваоперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними какдвижимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.
Согласно норме п. 1 ст. 298 ГК РФ учреждения, обладающиеправом оперативного управления на закрепленное за ними имущество, ни при какихусловиях не могут быть арендодателями имущества, закрепленного за нимисобственником. Вместе с тем, отдельными федеральными законами такие правапредоставлены государственным образовательным и научным учреждениям.[71]
От имени собственника (государства, муниципальногообразования) в качестве органа, дающего согласие на передачу субъектами права хозяйственноговедения и права оперативного управления, могут выступать соответствующиетерриториальные органы и органы местного самоуправления. В указанных закономслучаях в качестве таковых могут выступать иные государственные органы.
Так, согласно норме п.п. 3 и 2 ст. 4 ФЗ «О Федеральномжелезнодорожном транспорте», недвижимое имущество, принадлежащее на правехозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, можетсдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в областижелезнодорожного транспорта.[72]
Государственное и муниципальное имущество, не закрепленное заунитарными предприятиями, может передаваться в аренду соответствующимтерриториальными органами[73] или соответствующимиорганами местного самоуправления.[74] То есть аренда, как мывидим, это длительный, непрерывный процесс, нуждающийся в управлении со стороныкак арендодателя, так и арендатора. Однако присутствие собственника в качествеарендодателя во многих случаях не сводит аренду лишь к дуальным отношениям(хозяйственное ведение, оперативное управление).[75]Кроме того, земля и другие природные объекты, находящиеся в публичнойсобственности, могут передаваться в аренду специальными органами, указанными вприродоресурсном законодательстве. Например, при аренде участков лесного фондав качестве арендодателей выступают лесхозы федерального органа управлениялесным хозяйством (ст. 31 Лесного кодекса РФ).
Вследствие этого многообразие объектов аренды порождаетмногообразие арендных отношений, что приводит к необходимости созданияопределенной системы организации арендных процессов. Целесообразным являетсяразделение обозначенного процесса на стадии: предварительную и сопутствующую.На предварительной стадии устанавливаются условия аренды, в том числе условия измененияи расторжения договора аренды, и закрепляется юридическая сила аренды — юридического факта. Данный этап порождает отношения между арендодателем,собственником (если он не является арендодателем) и арендатором. Посколькукаждая из сторон может являться инициатором возникновения арендных отношений,то данная стадия, с учетом резкого колебания стоимости на рынке недвижимости,представляет значительный интерес. Сопутствующая стадия обуславливаетсярегулированием уже существующих арендных отношений, в плане контроля засоблюдением условий, присоединением субаренды, использования объекта аренды,внесением арендной платы, ее пересмотром, изменением условий договора,пролонгацией, расторжением, по основаниям, определяемым гражданскимзаконодательством[76].
На предварительной и сопутствующей стадиях арендные отношенияи управление государственной и муниципальной собственностью тесно связаны сизменением, расторжением и наложением ответственности за неисполнение илиненадлежащее исполнение обязательства, поскольку договор аренды, заключаемыймежду арендодателем и арендатором, служит основным документом, регламентирующимотношения сторон.
Регламентирование прав и обязанностей сторон имеет большоезначение при определении положений, которые занимают контрагенты по отношениюдруг к другу. Характеристика прав и обязанностей арендатора и арендодателяпроявляет такую существенную особенность гражданско-правовых отношений, какравенство сторон.
В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан:предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора иназначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися кнему документами, в указанный в договоре аренды срок, а при его отсутствии — вразумный срок, предупредив арендатора обо всех правах третьих лиц на этоимущество, праве залога и т.д., осуществить капитальный ремонт этого имущества,если иное не предусмотрено законом или договором; возместить расходы напроизведенные арендатором неотделимые от имущества улучшения, если они былипроизведены с согласия арендодателя.
Арендатор обязан: пользоваться арендованным имуществом всоответствии с условиями договора или назначением имущества, производить еготекущий ремонт, если иное не установлено законом или договором, и вернуть поокончании договора в том состоянии, в котором оно было получено, с учетомнормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (например, сразрешенными арендодателем неотделимыми улучшениями); своевременно вноситьарендную плату.[77]
Указанные положения, закрепляющие обязанности сторон,предусматривают распределение обязанностей между сторонами по содержаниюимущества, находящегося в аренде.
На арендодателя возлагается обязанность по проведениюкапитального ремонта. Подобная обязанность предусматривалась ст. 284 ГК РСФСР1964 и п. 2 ст. 85 Основ гражданского законодательства. Эта норма связана сост. 210 ГК РФ, возлагающей обязанность по содержанию имущества на собственника.На восстановление имущества, относящегося к основным фондам, производятсяамортизационные отчисления. Вместе с тем, они, как правило, входят составнойчастью в сумму арендной платы (наряду с частью прибыли, получаемой арендаторомот использования нанятого имущества).
Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленныйдоговором, а если он не определен, — в разумный срок. Это означает, чтоарендодатель обязан поддерживать сданное им имущество в состоянии, пригодномдля использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложнойнеобходимостью, арендодатель должен провести его без промедления. ГК РФ в п. 1ст. 616 предусматривает последствия невыполнения этой обязанности. Арендаторвправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать сарендодателя его стоимость либо зачесть ее в счет арендной платы; либопотребовать соответствующего уменьшения арендной платы, а также потребоватьдосрочного расторжения договора и возмещения убытков. Аналогичные последствия всоответствии со ст. 612 ГК РФ наступают при невыполнении арендодателем своейобязанности устранить недостатки, выявленные в сданном имуществе ипрепятствующие или затрудняющие его эксплуатацию по назначению.
Однако норма, возлагающая на арендодателя проведениекапитального ремонта, не императивна, поскольку законодатель допускаетвозможность достижения разрешения данного решения этого вопроса в договоре.Кроме того, исключения из общего правила предусматриваются в специальных нормахзакона и иных правовых актах. Так, ст. 644 ГК РФ возлагает проведение капитальногоремонта транспортного средства, нанятого без экипажа, на арендатора. Арендаторобязан осуществлять как текущий, так и капитальный ремонт взятого в арендупредприятия (ст. 661 ГК РФ).
Поддерживая принцип равенства сторон, п. 2 ст. 616 ГК-РФзакрепляет положение, согласно которому на арендатора возлагается обязанностьподдерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свойсчет, текущий ремонт; речь идет о ремонте, предупреждающем преждевременныйизнос и как следствие — преждевременный выход из строя имущества, сдаваемого варенду, а также нести расходы по содержанию имущества (например, по уборкеарендуемого помещения, вывозу мусора, внесению коммунальных платежей и т.д.).Но наряду с применениями унифицированных норм законодательства, относительноотдельных видов аренды есть исключения. Так, в соответствии с положениями,регулирующими договор аренды транспортных средств с экипажем, обязанностьподдерживать этот объект в надлежащем состоянии и проводить все виды егоремонта, включая текущий, возлагается на арендодателя (ст. 634 ГК РФ).
Встречное принятие сторонами прав и обязанностей являетсяубедительным аргументом характеристики договора аренды как синаллагматического.Но если аренда в ее чистой исходной форме — это имущественный наем, тоарендатор — независимая от арендодателя фигура. Его обязанности ограничиваютсяарендными платежами, обеспечением сохранности имущества и соблюдениемустановленного договором режима его целевого использования. «Арендатор свободенв выборе направления хозяйственной деятельности и в распоряжении произведеннойпродукцией. Во всех хозяйственных связях он выступает от собственного имени иполностью принимает на себя риск изменения хозяйственной конъюнктуры, несетответственность перед другими лицами за выполнение договорных обязательств и завред, причиненный в связи с использованием арендуемого имущества». Именно этасамостоятельность и определяет значение аренды как средства стимулированияинициативы и предприимчивости, как главного фактора «хозяйского отношенияработника к условиям и результатам своего труда».
При существующей дифференциации норм не только по признакамспециализации арендодателей, сфере применения договора, но и по предметудоговора аренды, логичным представляется существующее разнообразие формарендных отношений, что приводит к необходимости создания определенной системыорганизации арендных процессов. Целесообразным является разделениеобозначенного процесса на стадии: предварительную и сопутствующую. Напредварительной стадии устанавливаются условия аренды, в том числе условияизменения и расторжения договора аренды, и закрепляется юридическая сила арендыюридического факта. Сопутствующая стадия обуславливается регулированием ужесуществующих арендных отношений, в плане контроля за соблюдением условий,присоединением договора субаренды, использованием объекта аренды, внесениемарендной платы, ее пересмотром, изменением условий договора, пролонгацией,расторжением, по основаниям, определяемым гражданским законодательством.
Вместе с тем, исходным моментом, независимо от дифференциациинорм, с точки зрения теоретического осмысления, обусловленного наличиемобособленных волеизъявлений сторон, договор аренды следует рассматривать какакт — действия сторон, направленные на установление правовых результатов, итребующие обязательного документального оформления.
При решении вопроса о содержании договора аренды сметодологической точки зрения необходимо обратить внимание на тообстоятельство, что когда речь идет об условиях договора, то мы имеем в видуаренду как юридический факт, а не правоотношение и не устный или письменныйлибо нотариально оформленный текст, поскольку договорные условия — этосоглашение, закрепляющее правила поведения сторон, имеющее установленноезаконодательством форму, находящееся в области возникновения, изменения илипрекращения договорных обязательств.
При выделении существенных условий основное значение термина«существенный» проявляется в следующем определении: «существенный» означаетотносимость условий к существу арендного правоотношения, при этом участвующихпри формировании существа арендного обязательства. При традиционном деленииусловий договора на существенные и несущественные, необходимо выделять и особыеусловия аренды, в качестве которых следует признать установление арендодателеми арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общихпризнаков, зависящих от специфики арендного обязательства, а именно:установление ответственности сторон за недобросовестное исполнение арендногообязательства, изменение и расторжение договора аренды.2.2Порядок и основания изменения договора аренды
Особенности правового регулирования механизма изменениядоговора аренды представляют немаловажный практический интерес, посколькуреализация механизма изменения договора тесно связана с правильным пониманиемволеизъявления сторон. Определенно, основания и порядок изменения договорааренды, являются наглядным примером того, выполняет ли договор роль правовогоакта, обладающего правовым результатом, к которому стремились стороны призаключении договора и охватывались ли их волей наступившие правовыепоследствия. Еще К.А. Миткжов отмечал: «Договор, как и всякая сознательнаяперемена имущественных правоотношений, всегда совершается с известной юридическойцелью. Эта цель, для которой договор служит средством, и есть материальное егооснование. Она определяет юридический характер договора. Основание договораможет состоять в намерении,… принять на себя обязанность за действие другого,или обеспечить существующее обязательство, вообще в желании достигнутькакой-либо юридической цели. Без этого желания и мотива нельзя представитьсерьезной воли вступить в обязательство. С другой стороны, договор не имеетникакой силы, если в основании его лежит цель, запрещенная законом...».[78]
В этой связи арендодателю и арендатору необходимопрогнозировать наступления как благоприятных, так и неблагоприятных последствий.
Поскольку договор аренды — это согласованный правовой актобособленных волеизъявлений сторон, облеченных в определенную форму,представляется логичным определить данный вид договора как арендноеправоотношение, при этом гл. 34 ГК РФ, указывая на изменение договора,подразумевает изменение именно арендного правоотношения. Более того, договораренды порождает такое явление как арендное обязательство, которое в процессесуществования так же подвергается изменениям.
Так как в ст. 450 ГК РФ закрепляются лишь три основныхспособа изменения договора, данное закрепление положений соответствуетвоззрениям законодателя на природную суть арендных правоотношений. Однако в ГКРФ отсутствует определение понятия изменения договора аренды, но с учетомопределенных черт, а именно наличия воли и волеизъявления сторон на изменениедоговора, а также наличия категории направленности «изменение», данноезакрепление становится необходимостью. Таким образом, акцентируя внимание наволевой характеристике договора и определенной цели в поведенческой моделистороны — изменение договора аренды, определение можно сформулировать следующимобразом: изменение договора аренды — это волевое действие, инициируемоестороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства(права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условияисполнения).
Первым и основным способом изменения договора аренды являетсяизменение договора по соглашению сторон, которое отражает принцип свободыдоговора. Тезисно закрепляется это следующим образом: кто обладает правомочиемзаключать договор аренды, тот соответственно имеет право изменять его. Именнотак и реализуется принцип свободы договора аренды, который долженраспространяться не только на стадию заключения и расторжения договора, но и настадию изменения арендного правоотношения. Подтверждением служит норма п. 1 ст.450 ГК РФ, в соответствии с которой договор, может быть, расторгнут или измененпо соглашению сторон. Однако могут быть установлены и исключения, предусмотренныезаконом или договором. Так, если речь идет о договоре в пользу третьего лица:если третье лицо выражает должнику намерение воспользоваться своим правом подоговору, стороны не могут изменять договор без согласия третьего лица, еслииное не предусмотрено договором, законом или иными правовыми актами (п. 2 ст.430 ГК РФ). Отметим, что при определении формы соглашения об изменении договорамаксимально учитывается специфика субъектного состава. Часто на практикезаключаются трехсторонние договоры, хотя достаточно соглашения двух сторон длядейственности договора, т.е. третье лицо, является «необязательным» участникомправоотношения. Указанные трехсторонние договоры не содержат каких-либоспециальных обязательств третьей стороны. Тогда как следует квалифицироватьподобные договоры, по сути, заключенные между двумя сторонами. Представляется,что если указанные договоры не содержат каких-либо специальных правомочий«необязательной стороны», то изменить договор можно в двустороннем порядке, безучастия третьей стороны, и данное соглашение будет действительным и породит теюридические последствия, к которым стремились стороны. Однако если договорсодержит специальные правомочия третьей стороны, то изменить договор можно лишьпри наличии волеизъявления всех (трех) сторон.
Соглашение об изменении договора аренды представляет собойсамостоятельную дву- или многостороннюю сделку. Таким образом, порядокизменения договора зависит от основания изменения договора. В соответствии сост. 452 ГК РФ форма соглашения об изменении договора должна быть идентичнойтой, в которой заключался договор (устная, письменная, нотариальнооформленная). Это же правило распространяется и на договоры арендынедвижимости, которые по закону вступают в силу с момента государственнойрегистрации, а значит, условия об изменении и расторжении вступают в силу смомента государственной регистрации[79].
Вопрос о выборе формы соглашения об изменении договора арендынапрямую зависит от оптимального способа такого изменения. Поскольку соглашениеоб изменении договора аренды является самостоятельным договором, то на егоформу должна распространяться норма ст. 434 ГК РФ, в соответствии с которойдопустимыми способами заключения соглашения о расторжении (изменении) договорав письменной форме являются: составление сторонами единого документа, а такжеобмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электроннойили иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит отстороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Применительно к договору аренды этоможет означать возможность изменить договор по телефону (поскольку в некоторыхсоглашениях прямо указывается, что они могут заключаться посредством телефоннойсвязи). Однако если законодатель разрешает передавать документы посредствомуказанного вида связи, это положение не дает оснований утверждать, что договорзаключается по телефону (поясним, посредством одного из технических средствтелефонной связи: по электронной почте могут передаваться документы). Можно литогда вести речь о телефонном звонке как необходимом подтверждении изменениидоговора аренды? «В некоторых соглашениях предлагается использовать записителефонных разговоров в качестве доказательств соблюдения письменной формысделок».[80] Тогда возникает вопрос:чем отличаются устная и письменная форма договоров?
ГК РФ различает письменную и устную форму путем разграничениядоказательственных значений определенных действий сторон. Ведь независимо оттого, запись ли это телефонных переговоров или видеозапись, в чем отличие этихдоказательственных фактов от простых переговоров контрагентов, находящихся водном помещении. Очевидной разницы нет. Использование доказательственныхмоментов не должно вводить в заблуждение стороны о факте изменения, вчастности, договора аренды, поскольку ни в первом, ни во втором случаеуказанный процесс не представляет собой обмен документами в доказательствоизменения договора. Поэтому, возвращаясь к логике нормы ст. 434 ГК РФ,необходимо уяснить, что допустимым способом заключения соглашения об изменениидоговора аренды является составление документа на бумажном носителе, воизбежание недоразумений.
Что касается телетайпной, телефонной, электронной и иныхвидов связи, то они в качестве доказательств предусматривают более тщательныйподход, во избежание наступления неблагоприятных последствий для сторон, сприменением подхода «индивидуализации контрагента». Телетайп — приемо-передающий буквопечатающий стартстопный аппарат с клавиатурой, как упишущей машинки. Однако сегодня с появлением компьютеров, факса, Интернета, этосредство связи актуально. Тем не менее, такой способ передачи информацииустановлен законодательством. С помощью телефонной связи можно передатьинформацию устно, а также письменно путем использования факсового аппарата. Дляидентификации стороны необходимо знать номер телефона (факса). Для полученияэтой информации нужно делать запрос в организации, предоставляющие связь иномер линии контрагенту. Правда, при этом следует учитывать, что номерателефонной и факсовой линии могут принадлежать иным лицам, посколькузаконодательством не предусмотрена такая обязательная форма идентификации, какномер телефона или факса, и не требуется вносить эту информацию врегистрационные документы. Налицо ситуация, когда этими лицами могут быть арендодателипомещений, сдающими в аренду как помещения, так и телефонные линии, и гдеконтрагент просто имеет место нахождения. Но при решении вопроса опринадлежности номера тому или иному лицу, вопрос может быть отклоненорганизацией, предоставляющей номер контрагенту, со ссылкой наконфиденциальность информации. В данном случае установить истину по затронутомувопросу можно лишь на стадии судебного разбирательства, в порядке,предусмотренном ст. 66 АПК РФ, ст. 57 ГПК РФ.
Доказать принадлежность электронного адреса стороне договорааренды также затруднительно по тем же причинам; возможно осуществить запросдержателю домена о выдаче интересующей информации, но гарантии на получениедостоверной информации нет.
Поэтому при доказывании своей правоты при изменении договорааренды, необходимо ссылаться на пункты договора, содержащие данную информацию.
Однако форма соглашения о заключении договора не всегдасовпадает с формой соглашения сторон об его изменении. Например, при заключениидоговора требуется нотариальное удостоверение, а при возникновении спора и егодальнейшего рассмотрения стороны прибегли к мировому соглашению, которое нетребует нотариальной формы, однако требует утверждения суда.
Таким образом, основание «по соглашению сторон» имеетзначение для изменения договора аренды не как определение степени законностиповедения сторон, в отличие от изменения условий договора аренды в судебномпорядке, а как определение последствий изменения договора аренды для сторон, ккоторым они стремились.
Следующий способ изменения договора аренды — судом потребованию одной из сторон. ГК РФ допускает изменение договора аренды потребованию одной из сторон в судебном порядке, когда другой стороной нарушаютсяусловия договора аренды, но не всякое нарушение условий договора дает другойстороне право требовать, пусть даже по суду, изменения уже заключенногодоговора, а только существенное нарушение является тому основанием. В законе несказано, какие нарушения считаются существенными для договора, но даются общиеориентиры: нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он взначительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать призаключении договора. Представляется, что в качестве существенного нарушенияусловий договора можно признать: а) одностороннее изменение условий договора,предусматривающего твердый размер арендной платы либо механизм ее исчислениячаще одного раза в год, а также б) невнесение арендной платы в полном объеме, суказанием в договоре данного основания, дающего право на инициацию егоизменения.
Изменение договора аренды на основании решения суда потребованию одной из сторон возможно также при существенном измененииобстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Исходя излогики ст. 451 ГК РФ, в отношении договора аренды основания определяютсяследующим образом:
1. В случае содержания в договоре аренды пункта,закрепляющего положение, что никакие изменения обстоятельств не являютсяоснованием для его изменения, либо в договоре аренды отсутствуют указанияподобного характера, но из существа данного договора следует, что рискизменения обстоятельств несет один из контрагентов.
2. Обстоятельства должны измениться настолько, что если быарендатор либо арендодатель могли это предвидеть, то договор либо вообще не былзаключен, либо был бы заключен на иных условиях.
3. Заинтересованная сторона вправе потребовать по судуизменения договора аренды, при наличии одновременно следующих условий: в моментзаключения договора стороны (арендатор и арендодатель) исходили из того, чтотаких изменений не произойдет; если же они допускали, что такие изменения могутпроизойти, то это не является основанием для расторжения договора аренды.
4. Изменение этих обстоятельств вызвано причиной, которуюзаинтересованная сторона не в состоянии предотвратить.
5. Исполнение договора аренды без изменения его условийвлечет для заинтересованной стороны ущерб, в результате чего она в значительноймере утрачивает то, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
6. Из обычаев делового оборота или существа арендногообязательства не вытекает, что риск изменения обстоятельств несетзаинтересованная сторона.
Таким образом, для признания договора измененным в связи ссущественным нарушением договора необходима совокупность всех указанных условий,что является вполне оправданным для реализации механизма защиты сторон договорааренды.
По мнению Б. Завидова, при существенном нарушенииобязательств потерпевшая сторона должна по общему правилу понести убытки, анарушение должно быть неоднократным. Так, если потерпевший контрагент не понесубытки, то логически вытекает, что партнер контрагента не причинил ему данныхсущественных нарушений неисполнением обязательства.[81]Однако данное положение не совсем верно, поскольку можно нарушить — обязательство, при этом, однако, не причинить убытки, например, в случаевозвращения вещи на день позже.
В отличие от расторжения, изменение договора по решению судадопускается в исключительных случаях, когда его расторжение противоречитобщественным интересам либо повлечет за собой значительный ущерб для сторон (п.4 ст. 451 ГК РФ).
Фактически, требование в одностороннем порядке изменения ввидутого, что существенно изменились условия, из которых стороны исходили призаключении договоров, применяется на практике чрезвычайно редко, потому что — договоры должны исполняться на первоначальных условиях.
В указанных случаях договор будет считаться измененным смомента вступления судебного решения в силу (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Однако М.И. Брагинский и В.В. Витрянский указывают именно нато, что договор изменяется с момента вынесения судебного решения. Основнойвывод о том, что если основанием изменения договора «служит судебное решение,договор считается измененным или прекращенным с момента вынесения указанногорешения».[82] А. Шичанин и О. Гривковопровергают данное мнение, апеллируя тем, что «подобное умозаключение неосновано на норме закона и несовместимо с представлением о том, что тольковступившее в законную силу судебное решение обладает силой неопровержимости иобязательно к исполнению».[83]
Для изменения договора аренды с участием судебного органатребуется предъявление иска одной из сторон, с соблюдением досудебного порядкаурегулирования соответствующего арендного спора.
Договор аренды также может быть изменен при одностороннемотказе от исполнения договора, предусмотренным п. 3 ст. 450 ГК РФ.
Указанное основание возможно лишь в тех случаях, когда этопредусматривается законом или соглашением сторон. Так, после истечения срокадоговора аренды, если арендатор продолжает пользоваться имуществом послеистечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателядоговор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК). В данном случае для признания договора аренды возобновленным нанеопределенный срок объективно необходимы следующие условия: во-первых,арендатор продолжает пользоваться имуществом, являющимся предметом договорааренды после истечения срока договора; во-вторых, арендодатель не возражаетпротив подобных действий арендатора.
Д.И. Мейер отмечал нелогичность этого правила, указывая, чтоесли договор возобновляется на тех же условиях, то и условие о сроке должнобыть возобновлено в новом договоре.[84] И это вполне логично,представляется, что вообще формулировка «возобновление договора на тех жеусловиях» некорректна, поскольку не продолжает действовать прежний договор втом же объеме в отношении срока. Старый договор аренды не сохраняется, астороны получают модифицированный договор. Более того, изменения вносятся не втой же форме, в какой заключался прежний договор аренды, а посредствомсовершения конклюдентных действий: продолжением пользования арендованнымимуществом со стороны арендатора и не совершением препятствий во временномвладении и пользовании, посредством молчания со стороны арендодателя.
От договора, заключенного на неопределенный срок,арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этомдругую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за тримесяца (ст. 612 ГК РФ). Предупреждение об отказе от договора должно бытьадресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено, илиже если оно не дошло до контрагента не по вине предупреждающего.
Право арендатора на возобновление арендных отношений можетбыть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель в дальнейшемпланирует сдавать имущество в аренду, но от возобновления договора с прежнимарендатором уклоняется, то последний может предъявить иск о понужденииарендодателя заключить договор аренды на новый срок. Решения практикирассмотрения данных споров содержатся в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от10 сентября 1993 года № С-13/ОП-276.[85] Однако требованияарендатора возобновить договор аренды не подлежат удовлетворению судом в томслучае, если арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.
Кроме того, ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ закрепляет дополнительныеспособы защиты прав и удовлетворение интересов добросовестного арендатора.Реализуется это положение следующим образом: если арендодатель отказаларендатору в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключилдоговор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядкеперевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а такжевозмещения убытков, причиной возникновения которых явился отказ арендодателявозобновить договор аренды на новый срок, либо возмещения только убытков.
Поскольку норма п. 1 ст. 261 ГК РФ носит диспозитивныйхарактер, в связи с этим стороны договора аренды могут предусмотреть вдоговоре-тексте дополнительные условия, в соответствии с которыми заарендатором сохраняется преимущественное право на возобновление договора нановый срок, либо условие, исключающее возможность вообще продления арендныхотношений на новый срок.
Основание одностороннего отказа от исполнения договора арендыможет быть закреплено уже на стадии заключения договора. Данное положениезачастую отвечает интересам добросовестной стороны в случае недобросовестногоисполнения обязательств по договору недобросовестной стороны, которое, какправило, проявляется на стадии исполнения договора.
Однако необходимо разграничивать понятия «односторонний отказот исполнения договора» и «расторжение договора по требованию одной из сторон».Эти понятия не тождественны, поэтому не случайно законодатель рассматривает ихобособленно. Характеризуя два первых основания, М.И. Брагинский и В.В.Витрянский акцентируют внимание на том, что «четко разграничены изменение ирасторжение договоров, происшедшие как по соглашению сторон, так и потребованию одной из них. Для обоих этих оснований установлены прямопротивоположные презумпции. Имеется в виду, что возможность изменения ирасторжения договора по соглашению сторон презюмируется диспозитивной нормой(п. 1 ст. 450 ГК РФ), при этом «иное» может быть установлено самим ГК РФ,другими законами либо договором. В отличие от этого, одностороннее изменениедопускается только в случаях, прямо предусмотренных Кодексом, другими законамиили договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ)».[86]
При очевидном сходстве одностороннего отказа от исполненияарендного обязательства и требования контрагента о досрочном расторжениидоговора аренды необходимо выделить и принципиальные отличия этих двух способоврасторжения договора. Односторонний отказ от исполнения договора осуществляетсябез обращения в суд. Досрочное расторжение договора, которое инициируетсястороной, напротив, производится только в судебном порядке. Отличает эти двеситуации и момент, с которого договор считается измененным или расторгнутым.При изменении, расторжении договора аренды в судебном порядке он считаетсяизмененным или расторгнутым с момента вступления в законную силу решения судаоб изменении или расторжении договора, а при одностороннем отказе от исполнениядоговора таковым является момент получения стороной уведомления о намеренииконтрагента изменить или расторгнуть соглашение. Действующее законодательствоне определяет требований к форме такого уведомления, между тем, во избежаниеспорных ситуаций, представляется целесообразным облекать его в письменнуюформу.
Применительно к понятию «односторонний отказ от исполненияусловий договора аренды» законодатель использует очевидную оговорку «если такойотказ допускается», что подтверждает исключительный характер данного основанияизменения договора аренды. Подтверждением является ст. 310 ГК РФ, согласнонорме которой установлена презумпция недопустимости одностороннего отказа отисполнения договора. Использование указанного основания возможно только вслучаях, предусмотренных законом, а также договором, по соглашению сторон, еслииное не вытекает из существа обязательства и не противоречит правовой природепоследнего.
Если договор аренды все же содержит условие, согласнокоторому допускается изменение условий договора одной из сторон по своемуусмотрению, предполагающее автоматическую работу данного основания, такоеусловие, включенное в содержание договора аренды, в пользу только одной изсторон, явно ухудшающее положение другой стороны, должно рассматриваться каккабальное, поскольку нарушается принцип равноправия сторон. Это обстоятельствоможет расцениваться как злоупотребление правом.
Хотя законодатель не указал на ничтожность включения вдоговор аренды такого условия, однозначность понимания такого подхода очевиднаи не вызывает сомнений, поскольку вытекает из смыла ст. 450 ГК РФ, котораязакрепляет право на одностороннее изменение договора в равной степени для обеихсторон, в строго ограниченных случаях, а именно: при существенном нарушенииусловий договора другой стороной.
При изменении договора аренды вследствие одностороннегоотказа от исполнения этого договора требования к порядку изменения договорааренды сводятся к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказеот исполнения договора в одностороннем порядке. Данное требование считаетсяисполненным только в случае доведения соответствующего уведомления до другойстороны посредством телефонной, телеграфной, телетайпной, электронной и т.д.связи, доказывающей, что данный документ исходит именно от стороны,отказывающейся от исполнения договора аренды. С момента получения контрагентомуказанного документа договор аренды считается расторгнутым (измененным).
Очевидным является тот факт, что современная практикаобъективно выявляет примат договора аренды в регулировании арендных отношений,что представляет определенную закономерность, обусловленную тем аспектом, чтопревальвирование государственно-правовых трафаретов договоров сегодняшнимконтрагентам незнакомо, подтверждением этого является использование ГК РФсловосочетания «если иное не предусмотрено договором». Кроме того, договораренды является правовым актом обособленного волеизъявления сторон, ценность которогозаключается «не в его краткости, а в полном, доступном понимании и удобном вприменении содержании».[87]
Вышеобозначенный аспект рассматривается как свободаусмотрения сторон в договоре, что может повлечь включение в текст последнегонедобросовестных условий.
Под «недобросовестными» понимаются условия, которыеобъективно противоречат интересам арендодателя или арендатора и некомпенсируются предоставлением дополнительных прав (благ) контрагенту.[88]
Возможность присутствия недобросовестных условий в договореаренды предопределяется нормой ГК РФ. Так, п. 4 ст. 421 закрепляет, что «вслучаях, когда условие договора, предусмотренное нормой, которая применяетсяпостольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, стороны могутсвоим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное отпредусмотренного в ней». Случаи такого договорного исключения содержатся,например, в ст. 450 ГК РФ, допускающей установление дополнительных основанийодностороннего изменения и расторжения договора. В связи с этим возможныслучаи, когда наиболее сильная сторона (арендодатель) навязывает контрагенту(арендатору) изменение невыгодного для себя диспозитивного правила, призванногоохранять и гарантировать интересы последнего. Поэтому ГК РФ содержит ряд норм,направленных на защиту прав арендатора: обязанность арендодателя производить засвой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества (п.1 ст. 616 ГК РФ);обязанность возместить арендатору стоимость неотделимых от арендованногоимущества улучшений (п.2 ст. 623 ГК РФ); запрет на пересмотр арендной платычаще, чем один раз в год (п. З ст. 614 ГК РФ) и т.д. Отказ от указанныхгарантий арендатором не должен расцениваться как правомерное деяние последнего,поскольку, во-первых, создает действенную основу для существенного измененияусловий договора аренды по инициативе арендодателя, что идет вразрез с темфактическим положением обстоятельств, из которых исходили стороны на моментзаключения договора; во-вторых, если арендодатель не предоставляет арендаторудополнительных прав и гарантий — это свидетельствует о факте принужденияпоследнего к заключению договора, что является объективным противоречиемволеизъявления арендатора; в-третьих, нарушается действие управомочивающихнорм, обеспечивающих стабильность арендных отношений в течение согласованногосрока, с применением обязательных принципов равенства сторон и свободыдоговора.
Указанное лишение прав арендатора противоречит какюридической природе договора аренды, так и принципам гражданского права, ставяарендатора в зависимое положение от неправомерных действий арендодателя.2.3Порядок и основания расторжения договора аренды
Существуют несколько вариантов расторжения договора: повзаимному соглашению сторон, расторжение договора, инициируемое либоарендодателем, либо арендатором.
Вариант расторжения договора аренды «по обоюдному согласию»означает расторжение договора по соглашению сторон. Согласованный вариантвыхода из сложившейся ситуации, разумеется, является наиболее привлекательным втом случае, когда контрагенты сохраняют существующие деловые отношения.Понятно, что совместные действия дают им равные возможности в поискеоптимального решения, которое может оказать существенное влияние на ихдальнейшую деятельность. Более того, переговоры позволяют сторонам сохранитьвзаимопонимание, что в условиях конкуренции часто является немаловажнымфактором. Однако в целях обеспечения «правовой безопасности» сторон и работыпринципа равноправия законодатель установил ряд исключений. Эти исключениядолжны быть прямо предусмотрены законом или же оговорены арендодателем иарендатором непосредственно в содержании договора либо в соответствующемприложении к нему.
Возможен вариант, регламентированный гражданскимзаконодательством — расторжение договора аренды по требованию одной из сторон,который допускается лишь при существенном нарушении условий договора другойстороной, а также по иным основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законамиили договором. Вопрос о праве «потерпевшей стороны» на расторжение договорааренды в одностороннем порядке отражен в российском законодательстве в видерегламентированных гарантий: российское законодательство не предусматриваетавтоматического возникновения права на одностороннее расторжение договорааренды, даже в случае нарушения одной из сторон своих основных обязательств. Нопри действенности данного варианта договор аренды, может быть, расторгнуттолько на основании решения суда.
Поскольку понятие «существенное нарушение договора» данозаконодателем довольно абстрактно, на сегодняшний день, данный факт по-прежнемуоставляет «излишнее место» для судебного усмотрения
Если разрешение проблемы путем переговоров невозможно, а самдоговор не содержит подходящих положений о его расторжении в одностороннемпорядке, единственной возможностью его досрочного расторжения являетсяобращение одной или обеих сторон в суд. Договор аренды, может быть, расторгнутдосрочно как по инициативе арендатора, так и арендодателя. Причем ст. ст. 619,620 ГК РФ достаточно детально регламентируют основания досрочного расторжениядоговора аренды.
Гражданский кодекс РФ называет конкретные основания длядосрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так иарендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характеррасшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к аренднымотношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжениядоговора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушениемусловий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истеченииустановленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Более того, вдоговоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжениядоговора по требованию арендодателя в случае однократного невнесенияарендатором арендной платы в установленный договором срок. На практике данныйаспект вызывает непонимание и столкновение интересов сторон.
Также арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочномрасторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет емусданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом всоответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имуществоимеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечаетарендодатель (ст. 619 ГК); арендодатель не выполняет обязанности покапитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силуобстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены иныеоснования его досрочного расторжения по требованию одной из сторон всоответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Гражданским кодексом РФ предусмотрена своеобразная досудебнаяпроцедура регулирования конфликта между арендатором и арендодателем, когдаимеются основания для досрочного расторжения договора по инициативеарендодателя. В обязанность арендодателя вменено предварительное письменноепредупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующегообязательства в разумный срок.[89]
Данное положение означает, что к исковому заявлениюарендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд,должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебногопорядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупрежденияарендатора и доказательства его направления или вручения арендатору. Впротивном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судам безрассмотрения (ст. 104, 108 АПК).
По замечанию В.В. Витрянского: «Иски арендаторов об измененииили расторжении договоров аренды в практике судов и арбитражных судов явлениене частое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении егоусловий (особенно в части увеличения размера арендной платы) по искамарендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такие требования арендодателейпредъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненадлежащимисполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотреннойдоговором арендной платы».[90]
Для сохранения «юридической безопасности» сторон договорааренды в аспекте последствий его расторжения уже на стадии заключения договорааренды арендодателю и арендатору необходимо придерживаться следующих положений:во-первых, необходимо четко уяснить, что начало действия договора есть началодействия арендного обязательства, просрочка исполнения которого всегда влечетнаступление договорной ответственности, даже если такая ответственность непредусмотрена договором аренды; во-вторых, знание момента прекращения действиядоговора аренды избавит от возможных споров пролонгации договора; в-третьих,необходимо максимально учитывать корректность и юридическую грамотность слов ипредложений текста договора, дабы избежать субъективного толкования егосодержания; в-четвертых, сторонам необходимо четко сформулировать круг прав иобязанностей, гарантий и условий, при которых наступает гражданско-правоваяответственность. Следует избегать включения в текст договора аренды предложенийтипа «… настоящим договором могут быть предусмотрены иные основания длядосрочного расторжения...» либо «… настоящим договором могут бытьпредусмотрены иные основания наступления ответственности...», т.е. без четкойрегламентации оснований.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условийдоговора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в немслов и выражений. Сторонам необходимо учитывать, что свобода договора этопредусмотренная законом возможность решения возникших гражданско правовыхспоров. В связи с этим все используемые в договоре аренды термины, понятиядолжны соответствовать юридической терминологии во избежание произвольногосубъективного, двоякого толкования. В случае возникновения определенныхразногласий по договору аренды возникает необходимость в его толковании.
В процессе осуществления толкования стороны могут по-разномуинтерпретировать договор аренды, используя один из элементов толкования — уяснение. Поэтому в таких случаях появляется необходимость независимогоразъяснения судами в соответствии с нормами ст. 431 ГК РФ. Это правилоустановлено в целях обеспечения однообразия и объективности толкования условийдоговора аренды при разрешении споров в судебном порядке. ГК РФ закрепляетположение о том, что при толковании суд сначала должен исходить из буквальногозначения слов и выражений, содержащихся, в частности, в договоре аренды, чтоориентирует арендодателя и арендатора на более тщательную и детальную работунад текстом договора аренды, в целях адекватной объективизации волеизъявленийсторон.[91]
Учитывая трудности процесса толкования, А. М. Эрделевскийпредлагает использовать словарь соответствующего (специального) языка, а вслучае возникших затруднений, вызванных многозначностью языка, — назначатьлингвистическую экспертизу.[92] Однако судам необходимоиспользовать все способы толкования при исследовании договора аренды, при этомопираясь на «теорию воли». Иными словами, «суды должны пытаться установитьдействительные намерения сторон, поскольку именно намерения составляют существолюбого договора, и только в том случае, когда это не удалось — использоватьбуквальное толкование».[93]
Смысл толкования состоит в обеспечении правильногоиспользования договорной формы, с применением как общих, так и специальных норм,относящихся к конкретным видам имущественных связей,[94]определяемых нормообразующими признаками видов договора аренды, его«направленностью»[95]: передачей имущества вовременное владение и пользование и обязательствами арендодателя и арендатора.Это позволит дать правильную квалификацию правоотношений сторон, от чего«зависит законность судебных решений».[96]
Несмотря на то, что ст. 421 ГК РФ предусматривает рядположений о «свободе договора», являющейся одним из основополагающих принциповгражданского законодательства вообще, договор аренды должен соответствоватьобязательным для арендодателя и арендатора правилам, установленным законом,которые действуют в момент заключения договора. Часть 2 ст. 422 ГК РФопределяет, что если после заключения договора принят закон, устанавливающийобязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали призаключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кромеслучаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется наотношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Особое внимание при заключении договора аренды следуетобратить на порядок разрешения споров. Исходя из принципа свободы договора,стороны вправе сами устанавливать этот порядок, так как договор арендыоформляет не просто выражение волеизъявлений, а согласие волеизъявлений.
Вообще, при сложившейся практике «договорного правосудия»можно порекомендовать уделять наибольшее внимание разрешению споров путемпереговоров.
Сторонам необходимо обращать внимание на четкоеформулирование существенных условий договора аренды. Поскольку любаяразновидность гражданско-правовых договоров должна включать определенный наборсущественных условий, М.Г. Масевич отмечает, что закон предъявляет болеежесткие требования в отношении существенных условий договоров недвижимости.[97]
Залог объективной юридической защищенности договора арендызаключается не только в конкретной преддоговорной индивидуализации контрагента,в четкой, грамотной формулировке предмета договора, сроков, прав и обязанностейсторон, но и в уяснении, что договор аренды является формой правоотношений,которая закрепляет,. при наличии множественности, обособленность волеизъявлениясторон, их автономию, свободу и согласованность волеизъявления, признает вкачестве основного элемента юридическое равенство сторон и устанавливаетдоговорную ответственность, проявляющуюся в самообеспечении договорных условий.Именно конкретность, детальность, доскональное изучение контрагента,безоговорочное исполнение договорных обязательств позволит расторгнуть договораренды без ощутимых потерь для арендодателя и арендатора.
Расторжение договора аренды отличается от изменения договорааренды волевой направленностью сторон: прекратить в будущем времени веськомплекс прав и обязанностей, порожденных соответствующим договором.Прекращение договора аренды влечет прекращение арендного отношения, а,следовательно, и арендного обязательства. Вследствие отсутствия в ГК РФопределения понятия «расторжение договора аренды», предлагается следующаядефиниция: расторжение договора аренды — это волевое действие, инициируемоестороной (сторонами), имеющее своей целью прекратить существование содержанияарендных обязательств, а следовательно, всего комплекса прав и обязанностей.
Дополнительные основания досрочного расторжения договорааренды по инициативе арендодателя необходимо классифицировать по действенномупризнаку:
1) на основания, в случае нарушения условий договора арендыарендатором (сдача арендатором объекта, без согласия арендодателя, в субаренду;незаключение арендатором договоров со специальными организациями наобслуживание объекта; при невнесении платежей по договорам на техническоеобслуживание и т.д.);
2) основания, не связанные с каким-либо нарушением условийдоговора аренды арендатором (вследствие производственной необходимости; пригосударственной и общественной необходимости и т. д.). 2.4 Ответственностьсторон при изменении и расторжении договора аренды
По договору аренды ответственность в равной степени несут иарендодатель, и арендатор. Представляется, что необходимо обратить большеевнимание на механизм защиты прав сторон. В этой связи ГК РФ предусмотрел рядоснований ответственности арендодателя и, в частности, ответственность занедостатки сданного в аренду имущества.
В случае уклонения арендодателя от предоставления имущества всрок, установленный сторонами, или в разумный срок, арендатор вправе выбратьальтернативу поведения, закрепленную законодательством. Можно истребоватьимущество посредством судебных органов в принудительном порядке, при этомпоследний вправе взыскать с арендодателя убытки, порожденные задержкойвыполнения обязательства. Другой вариант — это потребовать расторжения договорас возмещением убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств. Всчет возмещения убытков могут входить: во-первых, реальный ущерб(дополнительные затраты, понесенные арендатором в связи с наймом аналогичногоимущества у другого лица); во-вторых, упущенная выгода (из-за простоя в связи снесвоевременным получением предмета аренды).
Также на арендодателя возлагается ответственность занедостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющиепользование им в соответствии с условиями договора аренды. Более того,ответственность наступает и тогда, когда имели место скрытые недостатки, тоесть при заключении договора арендодатель не знал о них. В этом случаеарендатор может потребовать: 1) безвозмездного устранения недостатков; 2)соразмерного уменьшения арендной платы; 3) при устранении недостатков силамиарендатора, требовать возмещения данных расходов; один из вариантов — удержаниеопределенной суммы, эквивалентной полностью либо в части степени понесенныхрасходов, с предварительным предупреждением арендодателя; 3) расторжениядоговора аренды.
Однако альтернативная модель поведения предлагаетсязаконодателем и арендодателю. В частности, извещенный о намерении арендатораустранить недостатки за счет арендодателя, последний может либо безвозмездноустранить недостатки, либо заменить аналогичным имуществом, находящимся в пригодномдля использования состоянии.
П.2 ст. 621 ГК РФ содержит некоторые исключения из общегоправила ответственности арендодателя. В соответствии с данным положениемарендодатель не несет ответственность: 1) за те недостатки, которые былиобговорены при заключении договора аренды либо были заранее известныарендатору; 2) за те недостатки, которые должны были быть обнаружены во времяосмотра или проверки исправности имущества, сдаваемого в аренду. Целью данногоизъятия является необходимость достаточно внимательной проверки получаемого подоговору имущества, а также защиты арендодателя от притязаний недобросовестногоконтрагента.
Как видно, ответственность является результатомнедобросовестного исполнения обязательств по договору аренды. Определенноезначение имеет распределение обязанности между сторонами по содержаниюимущества, надлежащего его использования и проведению как капитального, так итекущего ремонта. В соответствии со ст. 616 ГК РФ, капитальный ремонт — этообязанность арендодателя, а текущих — арендатора, но если иное не предусмотренозаконом или договором. Существенное значение, данное положение имеет длядоговоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий. Например,при аренде транспортного средства без экипажа проведение капитального итекущего ремонта является обязанностью арендатора (ст. 644 ГК РФ), при арендетранспортного средства с экипажем данная обязанность возлагается наарендодателя (634 ГК РФ).
При невыполнении этой обязанности одна из сторон вправе посвоему выбору произвести: 1) капитальный ремонт и взыскать с контрагента егостоимость или, если это арендатор, зачесть в счет арендной платы либопотребовать соразмерного уменьшения арендной платы; 2) досрочно расторгнутьдоговор с требованием возмещения убытков.
Расторжение договора аренды также может рассматриваться каквид ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей арендатором.Участники арендной сделки заинтересованы в том, чтобы договор аренды исполнялсясторонами надлежащим образом и завершился в связи с истечением срока егодействия. Но в жизни часто возникают ситуации, когда требуется досрочноерасторжение договора. Как правило, досрочное расторжение сделки являетсякрайней мерой, применяемой стороной, права которой нарушены.[98]Поскольку в основном должником по договору аренды является арендатор, то иоснования для досрочного расторжения сделки чаще всего касаются случаев ненадлежащегоисполнения обязанностей последним. Например, вследствие просрочки платежа болеедвух раз.
При расторжении договора аренды работает общее правило: 1)если основанием расторжения договора послужило существенное нарушение условийдоговора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков,причиненных расторжением договора (п.5 ст. 453 ГК РФ), поэтому, посправедливому замечанию В.А. Хохлова, при обнаружении иных обстоятельствдоговор не должен расторгаться, например, «если ущерб от нарушения значителен,но кредитор не лишается рассчитываемого блага. Если соответствующиеобстоятельства имели место при предъявлении иска, но до его рассмотренияотпали, удовлетворять требования кредитора также нельзя»;[99]2) если возникли убытки вследствие изменившихся обстоятельств, то последствиявыходят за рамки ответственности и определяются судом «исходя из необходимостисправедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи сисполнением этого договора» (п. З ст.451 ГК РФ).
ГК РФ предоставляет арендатору по истечении срока договора сарендодателем преимущественное перед другими лицами право на заключениедоговора аренды на новый срок. Однако реализация этого права возможна толькопри соблюдении ряда условий.
1. Преимущественное право на заключение договора аренды нановый срок имеет только тот арендатор, который надлежащим образом исполнял своиобязанности. К обязанностям арендатора относятся, в частности: своевременноевнесение арендной платы за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ);пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а еслитакие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества(п. 1 ст. 615 ГК РФ); поддержание имущества в исправном состоянии, проведениеза свой счет текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества, еслииное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ); вслучаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором,проведение капитального ремонта переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГКРФ, п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).
2. Преимущественное право арендатора на заключение договорааренды на новый срок может быть реализовано им только в том случае, если речьидет о передаче имущества третьему лицу именно в аренду.
3. Поскольку в ст. 621 ГК РФ говорится о договоре аренды нановый срок, следует признать, что при его заключении стороны не связаныусловиями ранее действовавшего договора. Это означает, что арендатор вправеизменить условия предоставления имущества в аренду на новый срок (например,увеличить размер арендной платы). Если прежний арендатор, надлежащим образом исполнявшийсвои обязанности, согласен с такими условиями, он имеет преимущество переддругими лицами на заключение договора аренды на новый срок, если же нет, то нио каком заключении договора с ним речи не будет. Законодатель говорит опредоставлении преимущества прежнему арендатору перед другими лицами при прочихравных условиях.
Иногда арендодатель, предложив прежнему арендатору одниусловия аренды имущества на новый срок, которые этого арендатора не устроили,после его отказа заключает договор аренды с другим лицом совсем на другихусловиях или отказывает прежнему арендатору в заключение договора на новый срокпо мотивам того, что не собирается передавать имущество в аренду, но при этом втечение года со дня истечения срока договора заключает новый договор аренды сдругим лицом. Подобное поведение арендодателя также может служить основаниемдля обращения арендатора в суд за защитой своих прав, при этом право выбораспособа защиты принадлежит арендатору: он вправе потребовать перевода на себяправ и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков или тольковозмещения убытков.
Правила предоставления преимущественного права арендатора навозобновление договора аренды не применяются к договорам аренды отдельных видовимущества, например, к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК РФ), договору арендытранспортного средства с экипажем (п. 2 ст. 632 ГК РФ), договору арендытранспортного средства без экипажа (п. 2 ст. 642 ГК РФ).
По окончании срока договора аренды арендатор долженвозвратить имущество с учетом нормального износа или в состоянии, определенномдоговором (речь идет о ремонте, реконструкции и т.д.). При не возвратеимущества в установленный срок арендатор обязан оплатить время просрочки, приэтом, если данная сумма арендных платежей не покроет убытки, понесенныеарендодателем, то он вправе потребовать от арендатора возмещения этих убытков.Ст. 622 ГК РФ предусматривает штрафной характер: если за несвоевременныйвозврат имущества по договору предусмотрена неустойка, убытки могутвзыскиваться сверх неустойки, то есть в полном объеме. Но если договоромпредусмотрена зачетная неустойка, то превальвирующим условием являетсядоговорное.
Под формой гражданско-правовой ответственности понимаетсяформа выражения тех определенных дополнительных обременении, которыеустанавливаются в отношении правонарушителя. Имущественная формаответственности выражается в возмещении убытков (ст. 15 ГК), уплате неустойки(ст. 130 ГК).
Арендное обязательство, являясь сложным обязательством,включает два иных вида обязательств: 1) регулятивные денежные обязательства; 2)в случае реализации гражданско-правовой ответственности — охранительныепроизводные денежные обязательства либо как «охранительные вторичные денежныеобязательства»,[100] нисколько не подвергаясомнению значимость правового режима составляющих ее арендных отношений.
Возмещение причиненных убытков напрямую зависит от степениэффективной доказательной деятельности потерпевшей стороны. По мнению С. Л.Дегтярева, закрепление в законе понятия убытков через оценочные категории (ст.15, 393 ГК РФ) придает этому правовому явлению свойство «необходимостидоказывания», поскольку невозможно говорить о наличии у лица убытков, недоказанных с соблюдением требований норм процессуального права, иначе они неприобретают правового (юридического) значения, а остаются понятиемэкономическим (обыденным), лишенным всякого правового смысла. Необходимостьдоказывания убытков всегда связана с такими оценочными категориями, как«разумные расходы», «разумные сроки», «разумная цена», «обычные условиягражданского оборота» и т. д.[101]
Следовательно, в предмет доказывания по делам о возмещенииубытков необходимо включать определенные материально-правовые факты: а) наличиеубытков (проявляется через их размер), понятие которого раскрывается в ст. 15ГК РФ; б) противоправное поведение, раскрывающее признаки в иных разделах (приправомерном поведении — ссылка на норму закона, предусматривающую, принаступлении какого факта возможно требовать возмещения убытков); в) причиннаясвязь между противоправным поведением и возникшими убытками указывается в общейчасти ГК РФ (ст. 15), понятие и содержание необходимо устанавливать исходя изсуществующей научной доктрины и судебной практики; г) вина лица, противоправнопричинившего убытки, устанавливается только в необходимых случаях (предусмотренныхзаконом или договором), понятие содержится в специальных нормах ГК РФ. Нужноучитывать принцип вины в отношении лиц, осуществляющих предпринимательскуюдеятельность, и в случаях, прямо предусмотренных законом, например, причинениевреда источником повышенной опасности и т.д.[102]
По мнению В.С. Евстегнеева, необходимо говорить осуществовании проблемы достоверности убытков, поскольку необходимо сплошное идетальное документирование последствий нарушения договора и всех мер,принимаемых для минимизации потерь, а равно расходов, понесенных в связи сэтими мерами.[103] В конечном счете,требуются документы, определяющие в конкретном денежном выражении те или иныеэлементы убытков. «Доказывание реального поднесения и размера убытковнеотделимо от обоснования причинной связи, поэтому в обоих случаях могутиспользоваться аналогичные документы, одним из доказательств размера убытковявляется письменно зафиксированный расчет убытков».[104]Значение данного факта доказывания достаточно велико, ибо отсутствиедоказательств, подтверждающих наличие и размер убытков, для суда тождественнофакту отсутствия самих убытков.
В настоящее время при возмещении убытков определеннуюспецифику имеет принцип ответственности за вину. Это последствия проявленияспецифики гражданско-правовых отношений, имеющих товарно-денежный характер, иналичия фактора преобладания компенсационно-восстановительной функциигражданско-правовой ответственности. Неопровержимым фактом является то, что длякомпенсации убытков, понесенных участниками имущественного оборота,субъективное отношение правонарушителя к своему поведению, как правило, неимеет существенного значения. Более того, нередки случаи, когда вина вообще неявляется необходимым условием имущественной ответственности, которая может применятьсяи при отсутствии вины участника гражданских правоотношений, в том числе за винутретьих лиц.
Немаловажное значение приобретает вопрос конкретизацииюридических форм неблагоприятных материальных последствий для правонарушителя.
Эта конкретизация может происходить или вследствие соглашенияс потерпевшим, или вследствие судебного решения. Помимо охранительныхобязательств существуют и иные обязательства, сумма которых определяется прификсации в определенной сумме денежных единиц. Соответственно, без конкретнойсуммы долга нет и обязанности уплатить именно эту сумму, иными словами,«денежное обязательство не сформировалось». Так, в отношении одного из делПрезидиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал, что у арендатора возниклоправо, а у арендодателя обязанность по оплате неотделимых улучшенийарендованных помещений. Но при этом начисление процентов по ст. 395 ГК РФ настоимость улучшений неправомерно, «поскольку до определения сторонами или судомстоимости улучшений денежного обязательства у ответчика не возникло».[105]Аналогичного подхода придерживался и Л.А. Лунц, считая, что «с того момента,как состоялось судебное решение, фиксирующее сумму убытков, налицо денежноеобязательство, выраженное в определенной сумме денежных единиц».[106]Однако так ли это? Ведь юридическая форма денежного обязательства может бытьконкретизирована значительно раньше судебного решения. Так, обязательства поуплате убытков, уплате неустойки вообще конкретизированы уже в моментвозникновения убытков или нарушения договора аренды. Таким образом, еслидоговором аренды предусматривался штраф в 2500 рублей за просрочку в уплате, тоденежное обязательство, которое возникнет между сторонами (нарушителем ипотерпевшим) после истечения срока для уплаты суммы долга, будет вполнеопределенным по содержанию для контрагентов в момент нарушения договора аренды.2500 рублей является конкретной суммой, которую обязан уплатить нарушитель.Подтверждает данную точку зрения Д. Савельев, полагающий, что болеецелесообразно «связывать возникновение денежного обязательства с предъявлениемпотерпевшей стороной требований о возмещении убытков в денежной форме,поскольку суд своим решением лишь подтверждает законность притязаний истца,устанавливает факт существования денежного обязательства».[107]
Обратим внимание на тот факт, что основанием для применениягражданско-правовой ответственности является также просрочка уплаты денежныхсредств (арендной платы), что является, в соответствии с положением нормы ст.405 ГК РФ, нарушением срока исполнения гражданско-правовой обязанности. Вподтверждение сказанного Л.А. Новоселова отмечает: «… должник должен нестиответственность за просрочку платежа (ст. 395 ГК РФ) лишь с момента, когданаступает срок исполнения обязанности уплатить определенную денежную сумму».[108]
При несогласии суда с размером ответственности, в судебномпорядке значимым учитываемым фактором является наличие вины потерпевшего,вредные последствия и причинная связь, а при отсутствии вины — соразмерностьпричиненных убытков. В частности, в соответствии с нормой ст. 640 ГК РФответственность за вред, причиненный третьим лицам, арендованным транспортнымсредством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель всоответствии с правилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ. Вместе с тем, онвправе предъявить арендатору регрессное требование о возмещении сумм,выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.
Общество с ограниченной ответственностью «Гранд»обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Департаментууправления имуществом городского округа «Самара» (далее — департамент) и обществу с ограниченной ответственностью «Ника» опризнании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды от06.12.2006 нежилого помещения площадью 185,6 кв. метра, расположенного поадресу: г. Самара, ул. Некрасовская/Самарская, д. N 73 — 75/50, и применениипоследствий его недействительности в виде признания недействительнойгосударственной регистрации данного договора.
Как установлено судами, между обществом с ограниченнойответственностью «Гранд» и департаментом 20.10.2006 подписан договораренды N 004986А со сроком действия до 22.10.2016, в соответствии с которымдепартамент (арендодатель) предоставляет обществу (арендатору) за плату вовременное пользование объект муниципальной собственности — нежилое помещениеобщей площадью 185,6 кв. метра, расположенное по адресу: г. Самара, ул.Некрасовская/Самарская, д. N 73 — 75/50. Объект включает в себя комнаты 1, 2,3, 5, 6 первого этажа, комнаты 1 — 9 цокольного этажа.
Согласно пункту 3.2.11 указанного договора арендатор обязан вмесячный срок с момента подписания договора подать заявление и необходимыедокументы в государственное учреждение юстиции для государственной регистрациисделки.
Документы для регистрации договора были сданы ООО«Гранд» в соответствующие органы 07.12.2006, государственнаярегистрация договора не произведена.
Между департаментом (арендодателем) и ООО «Ника»(арендатором) 06.12.2006 заключен договор аренды нежилого помещения N 005012А опредоставлении департаментом (арендодателем) обществу (арендатору) того женежилого помещения. Данный договор аренды зарегистрирован в Едином государственномреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером63-63-011305/2006-444.
Исковые требования мотивированы тем, что заключение договорааренды нежилого помещения с ООО «Ника» при наличии действующегодоговора аренды того же нежилого помещения с ООО «Гранд» противоречитнормам действующего законодательства и влечет его недействительность в силустатьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерациидоговор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным смомента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433);договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года,подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такойрегистрации (пункт 2 статьи 651).
Суд кассационной инстанции, делая выводы о наличиизаключенного между истцом и департаментом договора аренды, являющимсяпрепятствием к заключению другого договора в отношении того же объекта, неприменил указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор аренды с истцом на момент заключениядоговора аренды того же имущества с ответчиком не был заключен, довод истца оналичии препятствия для заключения договора с ООО «Ника» ввиду имеющихсяобременений имущества подлежит отклонению.
Следовательно, основания, предусмотренные статьей 168Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания недействительнымдоговора аренды с ООО «Ника» отсутствуют. При этом истец не лишенвозможности использовать иные способы защиты своего права[109].При анализе способов защиты субъективных прав контрагентов становитьсяочевидным выделение следующих двух самостоятельных групп: восстановительные(компенсационные) способы — возмещение убытков, а также иные способы защиты — признание преимущественного права арендатора, изменение или расторжениедоговора аренды. При этом изменение, расторжение договора аренды являютсясамостоятельными обстоятельствами, способными влиять на режим договорнойответственности.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В условиях рыночных преобразований в обществе возникаетпотребность в объективировании своих интересов путем оформления выраженныхволеизъявлений в договорную форму. Очевидно, что одной из необходимых формуспешного осуществления предпринимательской деятельности является договораренды. Поскольку, обусловленное личным интересом, определенное экономическимипотребностями, порождает в руках собственника концентрацию имущества,позволяющего либо полностью, либо в части сдавать его во временное владение ипользование иным субъектам на взаимовыгодных условиях. Для арендаторавзаимовыгодным аспектом, порождающим необходимость заключать соответствующийдоговор, является стремление преумножить свои доходы за счет использованияарендуемого имущества в сфере предпринимательской деятельности.
Проведенное исследование позволяет сделать ряд теоретическихвыводов и практических предложений по затронутой проблеме.
1. В работе при решении вопроса о содержании договора арендыобращается внимание на то обстоятельство, что когда речь идет об условияхдоговора, то мы имеем в виду аренду как юридический факт, а не правоотношение ине устный или письменный либо нотариально оформленный текст, посколькудоговорные условия — это соглашение, закрепляющее правила поведения сторон,имеющее установленное законодательством форму, находящееся в областивозникновения, изменения или прекращения договорных обязательств.
При выделении существенных условий было установлено, чтоосновное значение термина «существенный» проявляется в следующем определении:«существенный» означает относимость условий к существу арендногоправоотношения, при этом участвующих при формировании существа арендногообязательства. При традиционном делении условий договора на существенные инесущественные предлагается выделять и особые условия, в качестве которыхследует признать установление арендодателем и арендатором дополнительныхусловий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от спецификиарендного обязательства, а именно: установление ответственности сторон занедобросовестное исполнение арендного обязательства, изменение и расторжениедоговора аренды.
2. При исследовании отличительных признаков новации иизменения договора аренды были выработаны следующие определения: новациейдоговора аренды следует понимать соглашение сторон, которое влечетавтоматическое прекращение дополнительных обязательств посредством либо заменыарендного обязательства, либо изменением его вида (типа), соответствующеезаконодательству, действующему только на момент совершения новации.
Изменение договора аренды, определяемое наличиемволеизъявления сторон (стороны) изменить в будущем условия договора аренды,можно сформулировать следующим образом — это волевое действие, инициируемоестороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендногообязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенныеусловия исполнения).
При этом формулируется вывод, что закрепленные ГК РФ способыизменения договора соответствуют воззрениям законодателя на природную сутьарендных отношений, однако в качестве основания, имеющего исключительныйхарактер, необходимо отметить недопустимость изменения одной из сторон условийв одностороннем порядке, предполагающего автоматическую работу указанногооснования. Вследствие этого, при включении такого условия в содержание договорав пользу только одной из сторон, явно ухудшающего положение другой стороны,данное условие необходимо рассматривать как кабальное, поскольку нарушаетсяпринцип равноправия сторон и данное обстоятельство может расцениваться не иначекак злоупотребление правом. Данное положение породило суждение о том, что указанныйфакт может проявляться в результате включения в договор аренды так называемых«недобросовестных условий», наделяющих арендодателя статусом экономическисильной стороны.
3 Теоретические аспекты и практическое исследование позволилисделать вывод, что расторжение договора аренды отличается от изменения договорааренды волевой направленностью сторон прекратить в будущем времени веськомплекс прав и обязанностей, порожденных соответствующим договором.Прекращение договора аренды влечет прекращение арендного отношения, а,следовательно, и арендного обязательства. Вследствие отсутствия в ГК РФопределения понятия «расторжение договора аренды», предлагается следующаядефиниция: «расторжение договора аренды — это волевое действие, инициируемоестороной (сторонами), имеющее своей целью прекратить существование содержанияарендных обязательств а следовательно, всей совокупности прав и обязанностей».
4. При анализе способов защиты субъективных прав контрагентовстановится очевидной необходимость выделения следующих двух самостоятельныхгрупп: восстановительные (компенсационные) способы — возмещение убытков, атакже иные способы защиты — признание преимущественного права арендатора, изменениеили расторжение договора аренды. При этом изменение, расторжение договора арендыявляются самостоятельными обстоятельствами, способными влиять на режимдоговорной ответственности.
5. Основываясь на приоритетном значении норм ГК РФ,выявляется проблема соотношения нормообразующих признаков и нормунифицированного характера института аренды. Предлагаются следующие дефиницииопределений:
— Унифицированными нормами института аренды следует признатьединые общие правовые нормы, регулирующие арендные отношения, с применениемобщих методов регулирования (передача имущества во временное владение ипользование; основания и порядок изменения и расторжения договора аренды).
Нормообразующими признаками являются системные факторы,определяющие специфику конкретного вида (типа) арендного отношения,регулируемые иным законодательством, нормы которого содержат болеедетализированные методы регулирования (в качестве системного фактора в договореаренды выступают объект, субъекты и т.д.)
6. Исследования особенностей применения унифицированных нормв механизме изменения и расторжения договора аренды движимого и недвижимогоимущества, позволили прийти к выводу, что нормообразующие признаки определяютвид специальных норм применяемого законодательства. Предлагается в действующеезаконодательство, включить дополнительную статью в § 3 гл. 34 ГК РФ в следующейредакции: «Транспортное средство представляет собой техническое устройство,представляющее собой источник повышенной опасности, функциональноепредназначение которого предполагает перевозку грузов и пассажиров, иявляющееся недвижимым только в случаях, прямо, предусмотренных законом». Данноепредложение позволит отличать договор аренды транспорта от перевозки грузов ипассажиров.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙСПИСОК
Нормативно-правовые акты
1. КонституцияРоссийской Федерации [Текст]: офиц. текст. //Российская газета. –1993. – № 237.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [ФЗ РФ № 51-ФЗ, принят30.11.1994 г., по состоянию на 06.12.2007] // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст.3301.
3. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [ФЗ РФ № 14-ФЗ, принят26.01.1996 г., по состоянию на 06.12.2007] // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [ФЗ РФ № 146-ФЗ, принят26.11.2001 г., по состоянию на 29.11.2007] // СЗ РФ. – 2001. – № 49. – Ст.4552.
5. Гражданскийпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 138-ФЗ, принят от14.11.2002 г., по состоянию на 04.12.2007] // СЗ РФ. – 2002. – № 46. – Ст.4532.
6. Арбитражныйпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 95-ФЗ, принят24.07.2002 г., по состоянию на 02.10.2007] // СЗ РФ. 2002. – № 30. – Ст. 3012.
7. Водный кодексРоссийской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 74-ФЗ, принят 03.06.2006 г., посостоянию на 19.06.2007] // СЗ РФ. – 2006. – № 23. – Ст.2381.
8. Воздушный кодексРоссийской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 60-ФЗ, принят 19.03.1997 г., посостоянию на 04.12.2007] // СЗ РФ. – 1997. – № 12. – Ст. 1383.
9. Лесной кодексРоссийской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 200-ФЗ, принят 04.12.2006 г.] // СЗ РФ.– 2006. – № 50. – Ст. 5278.
10. Кодекс торговогомореплавания Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 81-ФЗ, принят 30.04.1999г., по состоянию на 06.12.2007] // СЗ РФ. – 1999. № 18. – Ст. 2207.
11. О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [ФЗ РФ №122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 23.11.2007] // СЗ РФ. – 1997. – №30. – Ст. 3594.
12. О приватизациигосударственного и муниципального имущества [Текст]: [ФЗ РФ № 178-ФЗ, принят21.12.2001 г., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ – 2002. – № 4. – Ст. 251.
13. О железнодорожномтранспорте Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 17-ФЗ, принят 10.01.2003 г.,по состоянию на 08.11.2007] // СЗ РФ. – 2003. № 12. – Ст. 169.
14. О естественных монополиях[Текст]: [ФЗ РФ № 147-ФЗ, принят 17.08.1995 г., по состоянию на 08.11.2007] //СЗ РФ. – 1995. – № 34. – Ст.3426.
15. Об общихпринципах организации местного самоуправления в Российской Федерации [Текст]:[ФЗ РФ № 131-ФЗ, принят 06.10.2003 г., по состоянию на 08.11.2007] // СЗ РФ. –2003. – № 40. – Ст. 3822.
16. О введении вдействие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ№ 15-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 26.11.2001] // СЗ РФ. – 1996. –№ 5. – Ст. 411.
17. О внесенииизменений и дополнений в Закон РФ «Об образовании» [Текст]: [ФЗ РФ № 12-ФЗ,принят 13.01.1996., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. – 1996. – № 3. – Ст.150.
18. О защите правпотребителей [Текст]: [Закон РФ № 2300-1, принят 07.02.1992 г., по состоянию на25.10.2007] // СЗ РФ. – 1996. – № 3. – Ст.140.
19. О недрахРоссийской Федерации [Текст]: [Закон РФ № 2395-1, принят 21.02.1992 г., посостоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. – 1995. – №10. – Ст.823.
20. О космическойдеятельности [Текст]: [Закон РФ № 5663-1, принят 20.08.1993 г., по состоянию на18.12.2006] // Российская газета. – 1993. – № 186.
21. О мерах поупорядочению государственного регулирования цен (тарифов) [Текст]: [УказПрезидента РФ № 221, принят 28.02.1995 г., по состоянию на 08.04.2003] // СЗРФ. — 1995. — № 10. — Ст. 859.
22. О порядкезакрепления и использования, находящихся в федеральной собственностиадминистративных зданий, строений и нежилых помещений [Текст]: [ПостановлениеПравительства РФ № 3, принят 05.01.1998 г., по состоянию на 23.03.2006] // СЗРФ. — 1998. — № 2. — Ст. 264.
23. О мерах поупорядочению государственного регулирования цен (тарифов) [Текст]:[Постановление Правительства РФ № 239, принято 07.03.1995 г., по состоянию на09.02.2008] // СЗ РФ. – 1995. – № 11. – Ст.997.
Специальная и учебнаялитература
24. Авеков А.В.Аренда государственной и муниципальной собственности в г. Москве [Текст] //Российский экономический журнал. – 2006. – № 7. – С. 30.
25. Агарков М.М.Обязательства по советскому гражданскому праву [Текст] – М., Юрлитиздат. 1940.– 456 с.
26. Александров Н.Г.К вопросу о роли договора в правовом регулировании общественных отношений[Текст] // Ученые записки ВИЮН. – 1996. – Вып. 5. – С. 81-82.
27. Андреева Л.Существенные условия договора: споры, продиктованные теорий и практикой [Текст]// Хозяйство и право. – 2000. – № 12. – С. 89.
28. Анохин В.С.Договор поставки в рыночной экономике [Текст] // Хозяйство и право. – 2001. – №10. – С. 7-9.
29. Баскин Ю.Г.Некоторые существенные особенности аренды государственного имущества [Текст] //Советское государство и право. – 1990. – № 15. – С. 57.
30. Большая Советскаяэнциклопедия. Т. 24. [Текст] / Под. ред. Прохоров А.М. – М., Наука. 1976. – 952с.
31. Брагинский М.И.,Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. [Текст] – М.,Статут. 2000. – 510 с.
32. Брагинский М.И.,Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества.[Текст] – М., Статут. 2002. – 512 с.
33. Брагинский М.Гражданский кодекс. Три года спустя [Текст] // Хозяйство и право. – 1998. – №1. – С. 11.
34. Брагинский М.И.Комментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей [Текст] – М., Фонд«Правовая культура». 1995. – 612с.
35. Бьейи Ж.-П.Юридические средства административной деятельности во Франции [Текст] – М.,Норма. 1994. – 326 с.
36. Васильев Р.Ф. Опонятии правового акта [Текст] // Вестник МГУ. Серия 11. «Право». — 1998. — №7. — С. 25.
37. Витрянский В.В.Общие положения об аренде [Текст] // Хозяйство и право. — 1996. — № 2. — С. 4.
38. Витрянский В.В.Расторжение (изменение) договора аренды [Текст] // Хозяйство и право. – 1999 –№11. – С. 84.
39. Витрянский В.В.Существенные условия договора [Текст] // Хозяйство и право. – 1998. – №7. – С.12.
40. Головнин С. Чемгрозит просрочка платежа? [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2007. – № 20. – С. 7.
41. Гражданское иторговое право зарубежных стран Учебное пособие [Текст] / Под ред. БезбахаВ.В., Пучинского В.К. – М., МЦФЭР. 2004. – 564 с.
42. Гражданскийкодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии,алфавитно-предметный указатель. [Текст] / Под ред. Козырь О.М. – М., Норма.2005. – 674 с.
43. Гражданскийкодекс советских республик. Текст и практический комментарий. [Текст] / Подред. Маницкого А. — М., Юридическая литература. 1989. – 568 с.
44. Гражданскоеправо. Часть 1: Учебник [Текст] / Под ред. Толстого Ю.К., Сергеева А.П. – М.,Проспект. 2005. – 702 с.
45. Гражданскоеправо. Часть 1. Учебник [Текст] / Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. – М.,Юристъ. 2000. – 658 с.
46. Гражданскоеправо: Учебник Т. 2. Полутом 2. [Текст] / Под ред. Суханова Е. А. – М., ВолтерсКлувер. 2004. – 708 с.
47. Губин Е.П.,Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости [Текст] //Вестник Арбитражного суда города Москвы. – 2007. № 3. – С. 16.
48. Дегтярев С.Л.Возмещение убытков в гражданском и арбитражном процессе [Текст] – М., ВолтерсКлувер. 2003. – 112 с.
49. Дорачев Д.В.Возмещение убытков в сфере земельных отношений [Текст] // Арбитражная практика.– 2005. – № 1. – С. 24.
50. Евстегнеев В.С.Обоснование реально понесенных убытков [Текст] // Гражданин и право. – 2003. –№ 2. – С. 16.
51. Елисеев И. Арендапомещений: удержание имущества арендатора [Текст] // Корпоративный юрист. –2007. – № 6. – С. 15.
52. Завидов Б.В.Договорное право России [Текст] – М., Юристъ. 1998. – 432с.
53. Завидов Б. Худоймир лучше доброй ссоры. Изменение и расторжение договора [Текст] // Экономика ижизнь. – 1997. – № 22. – С. 13.
54. Завидов Б.Особенности возмездных договоров [Текст] // Право и экономика. – 2000. – №9. –С. 6.
55. Зинченко С. Новоев регулировании арендных отношений [Текст] // Хозяйство и право. — 1993. — № 4.- С. 6.
56. Иоффе О.С.Обязательственное право [Текст] – М., Юридическая литература. 1975. – 642 с.
57. Исрафилов И.Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. 1997. – № 10. – С. 115.
58. Исрафилов И.Безвозмездное пользование недвижимым имуществом [Текст] // Законность. – 2000.– № 12. – С. 11.
59. Калмыков Ю.Х.Значение и правовая природа договора на аренду предприятий [Текст] // Советскоегосударство и право. – 1989. – № 3. – С.15.
60. Камышанский В.П.Правопреемство при аренде земельных участков, предоставленных под строительствомногоквартирных жилых домов [Текст] Жилищное право. – 2007. – № 5. – С. 23.
61. Кашанин А.В.Кауза гражданско-правового договора как выражение его сущности [Текст] //Журнал российского права. – 2001. – № 4. – С. 93.
62. Кирилловых А.А.Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов [Текст] //Законодательство и экономика. – 2007. – № 10. С. 34.
63. Комментарий кГражданскому кодексу РФ. Части первой [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. — М.,Норма. 2006. – 708 с.
64. Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) [Текст]/ Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М., Юрайт. 2005. – 632 с.
65. Корецкий А.Д.Теоретико-правовые основы учения о договоре [Текст] / Отв. ред. Баранов П.П. –СПб., Юридический центр Пресс. 2001. – 436 ч.
66. Красавчиков О.А.Гражданско-правовой договор: понятие, содержание, функции – Свердловск.,Юридическая литература. 1980. – 218 с.
67. Курноскина О.Г.Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное) [Текст] –М., Юстицинформ. 2006. – 612с.
68. Левачева Е.,Трофимова Н. Снимаем офис [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2005. – № 8. – С. 32.
69. Липавский В.Б.Тайм-чартер в системе договоров фрахтования [Текст] // Транспортное право. –2005. – № 3. – С. 31.
70. Лунц Л.А. Общееучение об обязательстве. [Текст] – М., Госюриздат. 1954. – 674 с.
71. Масевич М.Г.Обзор действующего законодательства о недвижимости [Текст] // Право и экономика– 1999. – № 1. – С. 35.
72. Мейер Д.И.Русское гражданское право. [Текст] – М., Статут. 2002. – 672с.
73. Митюков К.А.Система римского гражданского права [Текст] Вып.2. Ч.1. – М., Статут. 2001. –562 с.
74. Мозолин В.П.Договорное право в США и СССР. История и общие концепции [Текст] – М.,Юрлитиздат. 1988. – 324 с.
75. Николаенко А.Выбор лизинговой компании и потребительская оценка договора лизинга [Текст] //Лизинг-ревью. – 2002. – № 1. – С. 27.
76. Новицкий И.Б.Сделки. Исковая давность [Текст] – М., Юрлитиздат. 1954. – 568 с.
77. Новоселова Л.А.Проценты по денежным обязательствам [Текст] – М., Статут. 2000. – 346 с.
78. Общиепреобразования гражданского права со времен Кодекса Наполеона [Текст] / Подред. Гойхбарга А.Г. –М., Статут. 2000. – 478 с.
79. Павличенко М.Разгосударствление и приватизация: новый взгляд на проблему [Текст] //Экономика Украины. – 1991. – № 9. – С. 7.
80. Певницкий С.Г.Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты [Текст] //Правовые вопросы недвижимости. – 2007. – № 1. – С. 18.
81. Победоносцев К.Курс гражданского права. Договоры и обязательства Ч. 3. [Текст] – М., Статут.2005. – 672 с.
82. Покровский И.А.Основные проблемы гражданского права. [Текст] – М., Статут. 2001. – 678 с.
83. Проничев К.В. Осроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости [Текст] //Юрист. – 2007. – № 4. – С. 23.
84. Раянов Ф.М.Правовая концепция аренды и практика АПК [Текст] // Советское государство иправо. – 1989. – № 3. – С. 32.
85. Романец Ю.В.Направленность договора как основа его квалификации [Текст] // Право иэкономика. – 1999. – № 9. – С. 64.
86. Романец Ю.В.Направленность обязательства как основа формирования системы договоров [Текст]// Журнал российского права. – 2000. – № 6. – С. 30.
87. Романец Ю.В.Система договоров в гражданском праве России. [Текст] – М., Инфра. 2001. – 412с.
88. Сафаулин Д. Общиеположения об аренде [Текст] // Хозяйство и право. – 1996. – № 1. – С. 5.
89. Сергеев А.,Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа [Текст] // Корпоративныйюрист. – 2007. – № 1. – С. 24.
90. Торкановский Е.От аренды к собственнику [Текст] // Хозяйство и право. 1991. – № 4. – С. 38.
91. Тотьев К.Государственная и естественная монополия [Текст] // Закон. – 1995. – № 4. – С.60-63.
92. Тотьев К.Публичный договор [Текст] // Хозяйство и право. – 1995. – № 6. – С. 78.
93. Халфина Р.О.Договор в английском праве [Текст] – М., Юрлитиздат. 1959. – 452 с.
94. Хачатуров. Ю.Аренда: становление продолжается [Текст] // Хозяйство и право. – 1991. – № 3. –С. 28.
95. Хохлов В.А.Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву. [Текст] –Тольятти., Изд-во Волжского ун-та. 1997. – 320 с.
96. Шапкина Г.С.Регулирование аренды и безвозмездного пользования имуществом в ГК РФ. [Текст]// Законодательство и экономика. – 1997. – № 6. – С. 4.
97. Шевченко Е.Е.Способы определения условий гражданско-правовых договоров: законодательство исудебная практика [Текст] // Закон. – 2007. – № 3. – С. 16.
98. Шершеневич Г.Ф.Учебник русского гражданского права. [Текст] – М., Статут. 2005. – 672 с.
99. Шичанин А.,Гривков О. Актуальные проблемы исполнительного производства в России [Текст] //Хозяйство и право. – 2003. – № 1. – С.22.
100. Шичанин А. Основания изменения ипрекращения договоров в сфере предпринимательской деятельности [Текст] // Правои экономика. — 2001. — № 2. — С. 21.
101. Эрделевский А.М. Толкование договора[Текст] // Российская юстиция. 1999. – № 4. – С. 13.
102. Ярошенко К. Договор аренды иотношения с финансовыми органами [Текст] // Право и экономика. – 1998. – № 10.– С. 74-75.
Материалы юридическойпрактики
103. О некоторых вопросах практикиразрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав [Текст]: [Пост. Пленума ВАС № 7,принято 25.02.1998 г.]//Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 10. – С.14-21.
104. Обзор практики разрешения споров,связанных с арендой [Текст]: [Инф. письмо ВАС РФ № 66, принято 11.01.2002 г.] //Вестник ВАС РФ. – № 4. – 2002. – С. 68-69.
105. Об отдельных рекомендациях, принятыхна совещаниях по судебно-арбитражной практике [Текст]: [Письмо ВАС РФ №С-13/ОП-276, принят 10.09.1993 г.] // Вестник ВАС РФ. – 1993. – №11. – С. 104.
106. Постановление Президиума ВАС РФ от22.09.2007 г. № 2405/07 // Вестник ВАС РФ. — 2007. – № 12. – С. 11.
107. Решение Верховного Суда РФ №ГКПИ98-808 от 24.02.1999 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2000. — № 6. –С. 17.
108. Постановление Президиума ВАС РФ от 25октября 2005 г. № 3919/05 [Текст] //Вестник ВАС РФ. -2006. — №3.- С.34.
109. Постановление Президиума ВАС РФ от 15января 2008 г. № 11694/07[Текст]// Вестник ВАС РФ.- 2008.- № 1.-С.50.