Жилые помещения как объекты жилищных прав

Содержание
/> 
Аннотация
Введение
1. Правовой режим жилыхпомещений как объектов жилищных прав. Пользование жилыми помещениям
1.1 Жилые помещения:понятие, виды, назначение
1.2 Требования предъявляемыек жилому помещению
1.3 Правила пользованияжилыми помещениями
1.4 Государственнаярегистрация прав на жилое помещение
2.Характеристикаотдельных видов жилых помещений
2.1 Жилой дом (частьжилого дома)
2.2. Квартира (частьквартиры)
2.3. Комната
3. Перевод жилых помещенийв нежилые, нежилых в жилые
3.1 Перевод жилых помещениев нежилые помещения
3.2 Перевод нежилых помещенийв жилые помещения
Заключение
Список использованныхисточников
Приложение А
Приложение Б
Приложение В
Приложение Г

Аннотация
Данноеисследование посвящено проблемам правового регулирования отношений, возникающихпри определении жилого помещения как объекта жилищных правоотношений. В работерассмотрено понятие жилого помещения, его признаки, правила пользования жилымипомещениями. Рассмотрены вопросы регистрации прав на жилую недвижимость.Детально рассмотрены виды жилых помещений. Отдельное внимание посвященовопросам изменения правового режима жилых помещений. Сделаны определенныевыводы и предложения по совершенствованию законодательства.
Введение
Актуальностьтемы исследования. Жилые помещения занимают особое место в жизни человека. Ониявляются средой обитания человека и необходимой предпосылкой создания семьи ивоспитания детей. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (ст.40)[1]провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право нажилище. Право на жилище — одно из важнейших социально-экономических правграждан России, поскольку оно затрагивает основы жизнедеятельности людей.Вместе с тем, с принятием Конституции РФ перед наукой гражданского прававозникла весьма сложная проблема, связанная с понятием, содержанием и правовойприродой права на жилище, механизмом его реализации и особенностей защиты(Приложение А).
Жилыепомещения, отнесенные законодательством к объектам недвижимости, являются,прежде всего, объектами права собственности публично-правовых образований,юридических лиц и граждан. В настоящее время правовой режим жилого помещениякак объекта недвижимости закреплен федеральными законами «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ (ст. 1)[2],«Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ[3].Правовой режим жилых помещений определяется также специальным жилищнымзаконодательством. Современная наука и практика нуждаются в выработкетеоретических положений о пределах осуществления права собственности на жилоепомещение как особо значимый объект недвижимости.
Жилищныйкодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 188-ФЗ[4](далее — ЖК РФ) сохранил, в принципе, традиционные для советского права подходыв определении как предмета регулирования (ст. 4), так и так и понятия «права нажилище» (ст. 1). Вместе с тем, ЖК РФ не урегулировал многие вопросы,относящиеся к возникновению, содержанию и прекращению права собственности нажилые помещения. ЖК РФ не сформулировал также и систему правовых ограниченийосуществления права собственность на жилье, что существенно затрудняет правоприменительнуюдеятельность.
Спецификаотношений владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями заставляетвсерьез задуматься о необходимости выработки законодательного определения правасобственности на жилое помещение. В упрощенном виде абсолютное субъективноеправо собственности на жилое помещение как сложную недвижимую вещь можнопредставить как совокупность закрепленных в законе правомочий, ограничений,обременении и обязываний, непосредственно связанных с использованием помещенияпо его назначению. Однако такая формулировка, при всей ее привлекательности, недает полного и точного представления о предпосылках возникновения правасобственности на жилое помещение, о его содержании и закреплении, публичномпризнании за определенным субъектом. Региональное законодательство нередкосодержит правовые ограничения, адресованные собственникам жилых помещений, непредусмотренные федеральными законами, что нарушает принцип, закрепленный ст. 1ГК РФ о том, что ограничения субъективных гражданских прав могутустанавливаться только федеральными законами.
Судебнаяпрактика ориентирована пока на всемерное обеспечение интересов пользователейжилых помещений, причем нередко в ущерб интересам собственников этих объектов.
Изложенноесвидетельствует об актуальности избранной темы исследования.
Целии задачи исследования в дипломной работе. Целью диссертационного исследованияявляется проведение комплексного анализа гражданских правоотношений,возникающих при осуществлении владения, пользования и распоряжения жилымипомещениями, анализ нормативных актов всех уровней, определяющих правовой режимжилых помещений, разработка теоретических положений и практическихрекомендаций, направленных на совершенствование правового регулирования оборотажилых помещений.
Исходяиз намеченной цели, поставлены следующие задачи:
— определить те существенные признаки, по которым законодатель относит то илииное помещение к жилым;
— выявить особенности жилого помещения как объекта недвижимого имущества;
— рассмотреть отдельные виды жилых помещений;
— рассмотреть порядок пользования жилыми помещения;
— определить порядок изменения правого режима помещения.
Объектомисследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводуопределения понятия жилого помещения, а также порядка владения, пользования ираспоряжения жилыми помещениями.
Предметомисследования являются нормативные акты, научные публикации и материалы судебнойпрактики, относящиеся к теме исследования.
Степеньнаучной разработанности темы исследования. Проблемы понятия правовогорегулирования жилого помещения постоянно привлекают к себе внимание ученых ипрактиков, широко исследуется в юридической литературе. Изданы монографии,научно-практические работы, статьи в периодических изданиях, в которыханализируются различные аспекты в этой области и разрабатываются рекомендациипо совершенствованию действующего законодательства.
Правовойрежим жилого помещения исследован в работах М.В. Абрамовой, В. Ачкасова, Н.Г.Волочкова, И.А. Емелькиной, И.В. Козловой, О.М. Козырь, И. Кузьминой, Г.Ф.Пухтой, Н.И. Святиной, В.А. Фогелем и другими учеными. Эти вопросы нашлиотражение в работах таких ученых, как: М.И. Брагинский, Б.М. Гонгало, А.В.Кузнецов, В.И. Сенчищев, Н.А. Сыродоев, В.В. Чубаров, A.M. Эрделевский. Способыприобретения права граждан на жилые помещения были проанализированы в работахЮ. Баринова, И. Белявского, М.И. Брагинского, Ю. Буйновой, В.В. Витрянского,Б.М. Гонгало, СП. Гришаева, B.C. Ем, И.А. Емелькиной, О.С. Иоффе, И.Исрафилова, Е. Козловой, СИ. Комарицкого, П.В. Крашенинникова, СЮ. Макарова,Н.В. Маслова, А.А. Пантелеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Е.Р. Сухаревой,Ю.К. Толстого, С.А. Хохлова, Б.Б. Черепахина, Т.М. Шамбы, Г.Ф. Шершеневич, Л.В.Щенниковой.
Нормативно-правовую основу дипломного исследованияобразует также российское законодательство, а именно: Конституция РФ[5],Гражданский кодекс РФ[6],Жилищный кодекс РФ[7],Семейный кодекс РФ[8],Градостроительный кодекс РФ[9]и т.д.; отдельные законы — Федеральный закон «О введении в действие Жилищногокодекса РФ»[10],иные федеральные законы; законы субъектов РФ.
Методологическуюоснову дипломного исследования составляют современные методы научного познаниятакие, как диалектико-материалистический метод, метод сравнительного анализа,историко-правовой и сравнительно-правовой методы, методы системного илогического анализа, формально-логический и иные. Методы дали авторувозможность рассмотреть такие важные с точки зрения науки и практики проблемы,а также существовавших пределов и ограничений при осуществлении правасобственности на жилые помещения и др.
Структураработы обусловлена целью и теми задачами, которые поставил перед собой автор.Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, спискаиспользованной литературы и приложений./>
1.Правовой режим жилых помещений как объектов жилищных прав. Пользование жилымипомещениям 1.1 Жилые помещения:понятие, виды, назначение
Приступая к рассмотрению правовогорежима, следует отметить, что действующее законодательство использует не толькотермин «жилое помещение», но также оперирует такими похожими понятиями, как«жилище» и «помещение».
В частности, понятие «жилище»используется в ст. 25 Конституции РФ[11],однако оно в ней не раскрывается. Понятие «жилище», используемое в указаннойстатье Конституции, шире понятия «жилое помещение» и имеет, скорее,социально-политическое, чем юридическое значение. Жилищем является не только топомещение, которое может быть объектом, к примеру, договора найма жилогопомещения. Чум, юрта, пещера или другое естественное укрытие природы издавнаслужили человеку жилищем, однако их нельзя рассматривать как жилые помещения. Сдругой стороны, многие из рукотворных помещений (укрытий) жилищем не назовешь всилу их специфического предназначения, хотя в них и можно пребывать (жить) втечение определенного времени. Таковы, например, больница, тюрьма, бомбоубежище,школа и т.д.[12].
Интересно определение жилища, котороебыло дано в ст. 139 УК РФ, согласно которой под жилищем понимаетсяиндивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями,жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд ипригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение илистроение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временногопроживания[13].
Следует отметить, что в Жилищномкодексе РФ также используется понятие «жилище». В частности, этот терминупоминается в ст. 1 ЖК РФ. Так, в указанной статье говорится о праве на жилище,неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения, однакосамо понятие в ЖК РФ также не расшифровывается. Таким образом, можно прийти квыводу о том, что жилище — это некая абстрактная социально-экономическаякатегория, которая не имеет четких юридических признаков, а призванаидентифицировать одну из важнейших потребностей человека — в жилье. Тогда как жилоепомещение — это конкретный объект жилищных и гражданских прав, определениекоторого дано в законе и которое имеет свои признаки. Жилищное право имеет делолишь с частью объектов, охватываемых понятием «жилище» — помещения, включенныев жилищный фонд и пригодные для постоянного проживания.
В действующих правовых актахотсутствует легальное определение помещения. Однако такое определениесодержалось в ранее действовавшем законодательстве. Так, определение помещениякак части здания, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельногоиспользования в жилых, нежилых и иных целях, было дано в ст. 1 Федеральногозакона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья»[14],который утратил силу в связи с принятием ЖК РФ. Согласно указанной статьепомещение — это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания,иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре,предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иныхцелей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а такжеРоссийской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальныхобразований. В самом ЖК РФ такого определения нет, что вряд ли можно признатьправильным.
Таким образом, помещение — это всегдачасть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно ипространственно обособлена и пригодна для определенного использования.Следовательно, можно говорить, что помещение — это вещь в юридическом смыслеслова.
Следует отметить, что впервые вопросо правовом положении части многоэтажного здания (помещения) возник еще вДревнем Риме. Согласно действовавшим в то время нормам собственник земельногоучастка приобретал право собственности на все здание, и деление последнегомогло осуществляться только вертикально с обязательным разделом земельногоучастка. При этом особым режимом обладали общие стены, которые не подлежалиразделу и в отношении которых не действовало право запрета совершениякаких-либо действий[15].Возможность деления здания по горизонтали активно дискутировалась в России вдореволюционный период. Например, такие исследователи как К.П. Победоносцев идр., относили дома к неделимым вещам. Он считал, что в случае появления укаждой из комнат своего собственника право собственности каждого из них будетнеполным, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки ипочинки в стенах, физически уже не подлежащих разделу[16]. Тогда как Л.А. Кассо, Г.Ф. Шершеневич инекоторые другие ученые считали, что в зависимости от ряда характеристикконкретный дом может быть признан как делимым, так и неделимым[17].
Понятие жилого помещения дается вцелом ряде правовых актов. В Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. ст.288, 558) дается обобщающее понятие «жилое помещение», которое объединяет рядоднопорядковых понятий: «жилой дом», «часть жилого дома», «квартира», «частьквартиры». В ст. 1 ранее действовавшего Закона Российской Федерации от 24декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики»[18]в определение жилищного фонда включалась совокупность всех жилых помещений,которая состоит из жилых домов, специализированных домов, квартир, служебныхпомещений и помещений в иных строениях, пригодных для проживания. Согласно ч. 2п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним»[19]помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в составзданий и сооружений». Можно также дать понятие жилого помещения в узком смысле,под которым понимается помещение, имеющее выход в места общего пользованиясоответственно дома или квартиры. ЖК РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилоепомещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом ипригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарными техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Таким образом, жилым помещением можетбыть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания(квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Соответственно, неявляются жилыми помещениями подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.).Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли егоиспользовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход вкоридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также онадолжна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор). Такимобразом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что онопредставляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилогостроения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный входс улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределахфункциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общегопользования).
Следует отметить, что выбор в качествеобобщающего понятия «жилое помещение», охватывающее и дом, и квартиру, икомнату, имеет свои недостатки. Так, жилой дом может быть как одноквартирным,так и многоквартирным, и если к первому применение понятия «жилое помещение»оправдано, то ко второму — некорректно, так как многоквартирный дом слагаетсяиз нескольких жилых помещений[20].В связи этим для того, чтобы исправить ситуацию, законодатель в первоначальнойредакции проекта Жилищного кодекса РФ в ст. 15 (п. 1) указал, что понятиежилого дома не включает многоквартирные дома. Согласно указанной статье проектаЖилищного кодекса РФ разновидностями жилых помещений являлись жилые дома (заисключением многоквартирных домов), комнаты жилых домов, квартиры, комнатыквартир. Однако в окончательной редакции ЖК РФ это положение было изъято, чтовряд ли можно считать правильным. Законодатель в п. 2 ст. 16 ограничилсяуказанием на то, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание,которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования,предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных сих проживанием в таком здании. Ограничительно толкуя это определение, можнотакже прийти к выводу, что речь идет только об одноквартирном жилом доме,однако прежняя редакция была более удачной.
В силу ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взысканиепо исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (егочасти), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающихв принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным дляпостоянного проживания помещением[21].
Так, например, решением Самарскогорайонного суда г. Самары от 07.02.2005 иск Д. о взыскании суммы долга подоговору займа удовлетворен частично. С А. в пользу Д. взыскана сумма основногодолга и проценты, всего 245 700 руб. Комната в коммунальной квартире № 17 дома15/59 по ул. Чапаевской г. Самары разделена между А. и А-й, за каждым изответчиков признано право собственности. Обращено взыскание долга А. на принадлежащуюему долю жилого помещения в коммунальной квартире с предложением остальнымучастникам общей собственности приобрести его долю по цене соразмерной рыночнойстоимости, а в случае отказа участников общей собственности предписано обратитьвзыскание на его долю путем продажи ее с публичных торгов.
Удовлетворяя требования Д. в частиобращения взыскания долга А на имущество, суд применил ст. 34 СК РФ, ст. 256 ГКРФ и произвел раздел этой комнаты между супругами А-ми. При этом признал заА-ми доли в праве собственности, после чего со ссылкой на ст. 255 ГК РФ обратилвзыскание долга А. на его долю в праве общей совместной собственности.
При таких обстоятельствах нельзясогласиться с выводом суда в части удовлетворения требований Д. о разделекомнаты и обращения взыскания долга на принадлежащую А. долю в комнате путемпродажи с публичных торгов.
Решение Самарского районного суда г.Самары от 07.02.2005 в части раздела между А-ми комнаты в коммунальнойквартире, признании за каждым из ответчиков права собственности, обращениявзыскания долга А. на принадлежащую ему долю жилого помещения в коммунальнойквартире путем продажи ее с публичных торгов отменено1.
Понимание объекта вещных прав вжилищной сфере требует не только уяснения понятия «помещения», но и раскрытиесодержания определения «жилое». Можно встретить утверждение, что помещениепризнается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено ипригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию дляпостоянного проживания граждан независимо от того, как практически будетиспользовано — для постоянного или временного проживания. Дома либо помещенияпосле их строительства или переоборудования признаются жилыми, то естьпредназначенными для проживания в них граждан, и учитываются в таком качестве уполномоченнымиорганами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество приусловии, что они отвечают определенным требованиям. В соответствии сгражданским и жилищным законодательством Российской Федерации, помещениепризнается жилым, если является изолированным и если уровень санитарной итехнической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем.Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 673)восстановил требование о необходимости постоянного проживания в жилом помещении(хотя сделано это только применительно к договору коммерческого найма жилогопомещения, а в отношениях собственности на жилое помещение ограничилсяопределением жилого помещения как места проживания (п. 2 ст. 288 ГК)) и изменилпрактику признания жилым любого помещения, пригодного просто к проживанию, втом числе временному. Именно пригодность к проживанию в течение всех сезоновгода, а не только в летнее время отличает жилое помещение, скажем, от дачногоили временного сооружения или от барака.
Достаточно четко различие междужилыми помещениями, предназначенными для постоянного проживания и жилымипомещениями, предназначенными для временного пребывания, проведено в п. 3 ст.74 Закона об ипотеке[22].Согласно указанному пункту гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики идругие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания,могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные дляипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.
Действующее законодательство (ст. 16ЖК РФ) выделяет следующие разновидности жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Для жилых помещений установлен особыйправовой режим, который заключается в том, что они должны использоваться строгопо назначению. В п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8 отмечено,что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмезднымпользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованиеморганизациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке,установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям,предусмотренным ст. 168 ГК[23].Кроме того, согласно ст. 293 ГК использование собственником жилого помещения непо назначению может привести к прекращению права собственности на него (послеобязательного предварительного предупреждения).
В ЖК РФ (п. п. 2, 3, 4 ст. 17)говорится об изъятиях в специальном правовом режиме жилых помещений, которыйзаключается в том, что допускается использование жилого помещения дляосуществления профессиональной деятельности или индивидуальнойпредпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основанияхгражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, атакже требования, которым должно отвечать жилое помещение. Главное, чтобы лица,проживающие в нем, находились в этом помещении на законном основании (то естьбыли вселены в соответствии с правилами ЖК), подобное использование не нарушалоправа и законные интересы других граждан и соблюдались санитарные и техническиенормы.
При этом не допускается размещение вжилых помещениях промышленных производств, и пользование жилым помещениемосуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этомжилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности,санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, атакже в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденнымиПравительством Российской Федерации. Аналогичная норма содержится в ст. 288 ГКРФ, однако в последней вместо жилых помещений говорится о жилых домах.Поскольку жилые дома являются разновидностью жилых помещений, формулировка,содержащаяся в ЖК РФ, является более точной. Запрет на размещение промышленныхпроизводств в жилых помещениях вводится в целях защиты прав и законныхинтересов лиц, проживающих в жилых помещениях. Этот запрет касается жилого домав целом, а не только находящихся в нем жилых помещений, т.е. исключаетразмещение промышленных производств даже в подвалах или на чердаках жилыхдомов.
Следует отметить, что в указаннойстатье ЖК РФ не уточняется, о какой именно профессиональной или индивидуальнойпредпринимательской деятельности идет речь. Главное, чтобы лица, проживающие внем, находились в этом помещении на законном основании, подобное использованиене нарушало бы права и законные интересы других граждан и соблюдалисьсанитарные и технические нормы. В качестве примера можно привести п. п. 6 и 7ст. 21 Закона об адвокатской деятельности[24],согласно которым допускается использование жилых помещений для осуществленияадвокатской деятельности. Однако такое использование не может быть основным. Втаких случаях жилое помещение все равно должно быть использовано дляпроживания, а иные формы использования допустимы, поскольку не препятствуютосновной цели использования жилых помещений.
В Определении Конституционного СудаРФ от 21 декабря 2000 г. указывалось, что ст. 288 ГК не препятствуетсобственнику размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия,учреждения, организации, указывая в качестве условия такого размещения лишь нанеобходимость перевода помещения из жилого в разряд нежилых в порядке,определенном жилищным законодательством. Законодательно установленноетребование перевода жилого помещения в нежилое, обусловленное определеннымицелями использования помещения, а также необходимостью защиты интересов другихлиц, само по себе — вне связи с тем, на каких условиях и в каком порядке оноосуществляется, — не может рассматриваться в качестве положения, ущемляющегоправа граждан, закрепленные в ст. ст. 34 и 35 Конституции РФ[25].
В законодательстве дается понятиеобщей площади жилого помещения. В это понятие помимо собственно жилых помещенийвходят помещения вспомогательного использования, предназначенные дляудовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием вжилом помещении. Законодатель не расшифровывает указанный термин, однакоочевидно, что сюда входят ванные комнаты, туалеты, кухни, коридоры, кладовки,вместе с тем в жилую площадь не входят балконы, лоджии, веранды и террасы.
Общая площадь жилого помещениясостоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадьпомещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворениягражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении,за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Ч. обратилась в Федеральный суд Самарского района городаСамары с требованием о признании незаконными действий Главного управления повнесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделокс ним (далее — ЕГРП) записи и указанию в свидетельстве о государственнойрегистрации права данных о площади квартиры, внесенных согласно данным органатехнической инвентаризации: общая площадь квартиры составляет 110,7 кв. м,жилая — 35,40 кв. м, площадь лоджий, балконов, террас — 4,80 кв. м — и обязаниивнести в ЕГРП следующие характеристики объекта недвижимого имущества: общаяплощадь 115,5 кв. м с учетом балконов и лоджий.
Решением суда первой инстанции от 12.10.2005 действияГлавного управления были признаны соответствующими действующемузаконодательству, кассационной инстанцией решение суда было оставлено безизменения.
Судом были применены нормы статьи 15 ЖК РФ, закрепляющейположения о том, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадивсех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.Также в подраздел I ЕГРП вносятся данные об общей площади объекта недвижимогоимущества. Следовательно, Главным управлением правомерно была проведенагосударственная регистрация квартиры с указанием общей площади без учетабалконов и лоджий, что подтверждается судебной практикой. Несмотря на то что вправоустанавливающем документе может быть в качестве общей площади указанаплощадь, отличная от установленной органом технической инвентаризации, данные вЕГРП вносятся на основании сведений органов технического учета.
Согласно разъяснению Федеральной регистрационной службы (№11/ 1-1698 от 12.07.2005) в случае изменения площади объекта недвижимогоимущества, произошедшей в результате изменения закона или иного нормативногоакта, внесение изменений в ЕГРП осуществляется на основании заявленияправообладателя с обязательной уплатой государственной пошлины[26].
Подводя итог сказанному, необходимо отметить следующее.
Любое жилое помещение является недвижимой вещью, которойсвойственны следующие отличительные признаки:
1) жилое помещение — это предмет материального мира, которыйпредназначен для удовлетворения определенных потребностей человека, а именнодля удовлетворения объективно существующей потребности в жилище, и можетнаходиться в обладании человека;
2) жилое помещение является прочно связанным с землей, такимобразом, его перемещение без несоразмерного нанесения вреда его потребительскимкачествам, его назначению невозможно;
3) жилое помещение является индивидуально-определенной вещью,жилое помещение как фактически, так и юридически закреплено на конкретном,индивидуально-определенном месте, ему присвоен номер, обозначенный вспециальных учетных документах;
4) для жилых помещений законодателем установлен специальныйправовой режим, а именно: система правил, определяющих место жилого помещения всфере гражданско-правового регулирования, а также возможность участвовать вгражданском обороте.1.2Требования предъявляемые к жилому помещению
Жилое помещение должно отвечатьопределенным требованиям, чтобы выступать в качестве такового. Однако критерии,предъявляемые к жилому помещению, не всегда были четко обозначены взаконодательстве, что на практике являлось причиной многочисленныхзлоупотреблений.
В п. 2 ст. 288 ГК РФ, толькоотмечалось их предназначенность для проживания граждан. Как видно, был утрачентакой признак жилого помещения, как предназначенность для постоянногопроживания.
Таким образом, нельзя неконстатировать, что нормативно-правовыми актами предъявлялись разные требованияк жилому помещению.
Прежде чем выявить признаки жилогопомещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, отметим,что понятие «жилое помещение», «жилое строение» употребляется взаконодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях — в качестве родовогопонятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.),которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в других случаях — как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната вмногоквартирном доме); в-третьих, в качестве учетной категории наряду с жилымдомом[27].
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ[28] жилым помещениемпризнается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом ипригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарными техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Прежде всего, жилое помещение должнобыть недвижимым имуществом. Соответственно отвечать признакам недвижимогоимущества, а именно быть прочно связанным с землей, причем настолько, чтоперемещение этих объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.Такой признак недвижимых вещей закреплен в п. 1 ст. 130 ГК РФ, согласнокоторому к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятсяземельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения,объекты незавершенного строительства.
Как отмечает Л.В. Щенникова, такиеобъекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей, будучиотделенными от нее, они становятся движимыми[29].Следует отметить, что именно по поводу второго критерия возникают споры, как вдоктрине, так и на практике[30].
Не могут быть признаны в качествежилых помещений бытовки, вагоны, сборно-разборные домики.
Хотя известен случай, когда судебнаяколлегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовойсборно-разборный дом, в котором истец проживал на основании договораимущественного найма с 1989 г.[31]Щитовой дом, в котором он проживал, пришел в негодность и был снесен. Взаменему предложено помещение в аналогичном щитовом сборно-разборном доме, напереселение в которое он вначале согласился, подписав договор имущественногонайма, а затем отказался, так как предоставленное помещение не отвечаетсанитарно-техническим требованиям, и потребовал предоставить емублагоустроенное жилое помещение.
Районный суд иск оставил безудовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам областного суда эторешение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить в пользованиеистцу отдельную благоустроенную квартиру жилой площадью не менее 12 кв. м ввиде отдельной квартиры. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протестзаместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу по договоруимущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение,которое он оплачивал как наниматель.
Такое решение вызвало неоднозначнуюреакцию. Так, И. Кузьмина отмечает, что при вынесении своего постановления поанализируемому делу Президиум Верховного Суда РФ руководствовался в большейстепени такими гуманными соображениями, чем буквой закона. А между темпризнание жилым всякого помещения, хотя и не предназначенного, но пригодного ииспользуемого фактически для проживания, приведет, как представляется, кущемлению жилищных прав граждан[32].
Отнесение жилого помещения кнедвижимым вещам получило закрепление уже в нормах Закона «Об основахфедеральной жилищной политики», в котором в ст. 1 было дано понятиенедвижимости в жилищной сфере. Итак, недвижимость в жилищной сфере — этонедвижимое имущество с установленными правами владения, пользования ираспоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочносвязанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебныехозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях,пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементыинженерной инфраструктуры жилищной сферы.
С точки зрения права жилым домомстроение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят вэксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядкеименно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями,осуществляющими государственный учет жилищного фонда, — бюро техническойинвентаризации (БТИ) и др[33].
Как уже отмечалось, такой признак,как предназначенность для постоянного проживания, не всегда получает своезакрепление в нормах действующего законодательства. Так, согласно п. 4Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригоднымдля проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу,утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января2006 года № 47[34], жилымпомещением признается изолированное помещение, которое предназначено дляпроживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. Вст. 673 ГК РФ применительно к объекту договора найма жилого помещения говоритсяо том, что таковым может выступать изолированное жилое помещение, пригодное дляпостоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Санитарные требования устанавливаютсяспециальным законодательством. Согласно ст. 23 Федерального закона от 30 марта1999 года «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»[35] жилые помещения поплощади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену,уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должнысоответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредныхусловий проживания независимо от его срока. Так, Санитарными правиламиустановлены гигиенические требования к естественному, искусственному исовмещенному освещению жилых и общественных зданий. В частности, отмечается,что помещение с постоянным пребыванием людей должны иметь естественноеосвещение[36].
Заселение жилых помещений, признанныхв соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригоднымидля проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного иливременного проживания нежилых помещений не допускается. В свою очередь исодержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам (п. 3 ст. 23вышеуказанного Закона). С данным положением корреспондирует обязанностьнанимателя в качестве пользователя жилого помещения допускать в заранеесогласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченныхим лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотратехнического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического ииного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимыхремонтных работ. Такая обязанность закреплена в п. 10 Правил пользования жилымипомещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от21 января 2006 года № 25[37].
Жилое помещение должно отвечатьтехническим требованиям. Согласно Федеральному закону от 27 декабря 2002 года №184-ФЗ «О техническом регулировании»[38]должны приниматься специальные технические регламенты, в том числе и повопросам безопасной эксплуатации и утилизации машин и оборудования; безопаснойэксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использованияприлегающих к ним территорий; пожарной безопасности; биологическойбезопасности; электромагнитной совместимости; экологической безопасности;ядерной и радиационной безопасности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 54Градостроительного кодекса РФ[39]осуществляется государственный строительный надзор при строительстве,реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства,проектная документация которых подлежит государственной экспертизе всоответствии со ст. 49 указанного Кодекса. Предметом такого надзора являетсяпроверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства,реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительстватребованиям технических регламентов и проектной документации. Органами, осуществляющимитакой надзор, являются в зависимости от вида объекта соответственно федеральныеорганы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектовРоссийской Федерации, уполномоченные на осуществление государственногостроительного надзора.
Жилое помещение в соответствии сФедеральным законом от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»[40] должно отвечатьтребованиям пожарной безопасности — специальным условиям социального и (или)технического характера, установленным в целях обеспечения пожарной безопасностизаконодательством Российской Федерации, нормативными документами илиуполномоченным государственным органом.
После приемки жилое помещение должноэксплуатироваться в соответствии с определенными правилами. К таким правиламотносятся Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда,утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170[41].
Среди требований, которыепредъявляются к жилому помещению, можно назвать, в частности, следующие:
1) инженерные системы (вентиляция,отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование имеханизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общегоимущества собственников помещений в многоквартирном доме, должнысоответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности;
2) инженерные системы (вентиляция,отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилыхпомещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещенийв многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии стребованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовыхактах, и инструкциями заводов — изготовителей оборудования, а также сгигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума ивибрации, которые создаются этими инженерными системами;
3) допустимая высота эксплуатируемогожилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в составобщего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должнысоответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени егоогнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, иобеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.
В процессе эксплуатации жилоепомещение может быть признано непригодным для проживания, а многоквартирный домаварийным и подлежащим сносу. Основания и порядок признания помещения жилымпомещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного домааварийным и подлежащим сносу установлены Положением о признании помещения жилымпомещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного домааварийным и подлежащим сносу[42].Так, должны быть признаны непригодными для проживания комнаты, окна которыхвыходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, еслипри помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума додопустимого значения.
По мнению Л.М. Мокроусовой, исходя изразличных степеней социального значения договора социального найма и договоракоммерческого найма, представляется, что такой особый подход к этому критериюдолжен быть применим скорее к первому, нежели к последнему виду договора, т.к.стороны при заключении договора коммерческого найма свободны в своих действиях(ст. 421 ГК РФ) и вольны сдавать в наем и нанимать не отвечающее всемустановленным требованиям жилищного законодательства помещение, например,предусмотрев по этому поводу особые условия договора[43].
Вместе с тем, как отмечает М.И.Брагинский (анализируя положения действующей на тот момент ст. 40 ЖК РСФСР),указанная норма закрепляет не только частный интерес нанимателя, но и интереспубличный[44]. Поэтомужилое помещение, не пригодное для проживания, не может быть предоставленонанимателю даже с его согласия, а, следовательно, вообще не может бытьпредметом договора жилищного найма[45].
На основании вышеизложенного можноприйти к следующему выводу, что предназначенность для постоянного проживанияявляется одним из основных признаков жилого помещения, что предопределяетнеобходимость внесения соответствующих изменений в нормативно-правовые акты, вкоторых говорится только лишь о пригодности для проживания.
Другое дело, что жилое помещение,пригодное для постоянного проживания, может быть предназначено как дляпостоянного, так и временного пользования. Основное число жилых помещенийпредназначено для постоянного пользования. Другие же помещения изначальнопредназначаются для их временного использования (гостиницы, общежития).
Как отмечает А.А. Титов, в ч. 1 ст.16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений, только непонятно, сколькоэтих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части статьи. Вчастности, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1). Вто же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4).
В результате А.А. Титов приходит квыводу, что жилым помещением может быть:
1) жилой дом для индивидуальногопользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилыхкомнат и других помещений;
2) отдельная квартира вмногоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат иподсобных помещений (мест вспомогательного использования);
3) часть жилого дома, т.е. не весьдом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, какправило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Частижилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя иболее лицами (семьями) на основании договора;
4) часть квартиры, т.е. толькокомната (комнаты) в коммунальной квартире[46].
Как видно, часть жилого дома втолковании ученого включает в себя и комнату, и часть квартиры в свете ст. 16ЖК РФ, но вместе с тем он выделяет еще в отдельную группу часть квартиры, нопри этом включая в нее только комнату (комнаты) в коммунальной квартире. Но влюбом случае нельзя не согласиться с тем, что в ЖК РФ отсутствует понятие частижилого дома и части квартиры, тогда как и часть жилого дома, и часть квартирымогут включать в себя и часть комнаты. А, как отмечалось выше, признаком жилогопомещения является его изолированность.
Возникает с вопросом обизолированности жилого помещения, вытекает и из содержания ст. 673 ГК РФ, аименно среди изолированных жилых помещений, пригодных для постоянногопроживания, называются квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, тоесть в самом п. 1 указанной статьи заложено противоречие. Помещение, чтобы бытьжилым, должно быть изолированным, но им может быть и часть комнаты (это следуетиз буквального толкования п. 1 ст. 673 ГК РФ).
В.Н. Литовкин пишет: «Законопределяет в качестве объекта найма часть квартиры и часть жилого дома, чтонеобоснованно. Так может определяться доля в праве общей собственности. Норежим права собственности нельзя механически переносить на отношения наймажилого помещения. Часть квартиры — это и комната, это и часть комнаты.Последнее следует исключить в наемных отношениях независимо от формсобственности на жилье. Жилое помещение трудно представить в виде многоквартирногожилого дома. Объектом наемных отношений могут быть только реальныеизолированные помещения»[47].Отмечает невозможность части комнаты или комнаты, связанной с другой комнатойобщим входом (смежной комнаты), быть самостоятельным объектом договора найма иС.М. Корнеев[48].
Иной точки зрения придерживается Ю.К.Толстой. Указывая на то, что положение об изолированности распространяется какна коммерческий, так и на социальный наем, он отмечает, что в домах иликвартирах, принадлежащих на праве собственности, внаем могут сдаваться инеизолированные жилые помещения (например, проходная или запроходная комнатаили ее часть)… Достаточно широко распространение и поселение вприватизированные квартиры угловых жильцов (например, студентов). То есть сдачавнаем части квартиры… Статью же 673 ГК РФ нельзя безоговорочно распространятьна все случаи коммерческого найма жилого помещения[49]. Б.М. Гонгало также указывает навозможность возникновения жилищных прав на неизолированные части жилого домаили квартиры — в частности, при заключении договора поднайма и вселениивременных жильцов[50].
Жилое помещение должно использоватьсятолько по целевому назначению, а именно для проживания граждан. В соответствиис п. 3 ст. 288 ГК РФ не допускается размещение в жилых домах промышленныхпроизводств. Схожее положение содержится в п. 1 ст. 17 ЖК РФ, согласно которомужилое помещение предназначено для проживания граждан. Не допускается размещениев жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17). Только в отличие отГК РФ, в п. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается возможность использования жилогопомещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальнойпредпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основанияхгражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а такжетребования, которым должно отвечать жилое помещение[51]. В этой части интерес представляетпонятие квартиры согласно Закону о недвижимом имуществе Израиля, в котором подквартирой понимается комната или комнатная ячейка, либо система комнат иликомнатных ячеек, которые предназначены для использования как самостоятельнаяединица для проживания, занятия бизнесом или для любой иной цели.
В действующем ЖК РФ признакблагоустроенности имеет значение при решении вопроса о выселении граждан изжилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Согласно ст.84 ЖК РФ такое выселение, производимое в судебном порядке, возможно спредоставлением других благоустроенных жилых помещений, с предоставлениемдругих жилых помещений, без предоставления других жилых помещений.
Кроме того, жилое помещение,предоставляемое по договору социального найма, должно соответствоватьустановленным нормам. Согласно ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площадижилого помещения по договору социального найма является минимальный размерплощади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площадижилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.Постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 года № 541 установленфедеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв.метров общей площади жилья на одного гражданина для оплаты коммунальных услуг[52]. На основании статьи 50Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ и пункта 5 статьи 14 ЗаконаСамарской области от 5 июля 2005 г. № 139-ГД «О жилище» Самарская ГородскаяДума определила норму предоставления площади жилого помещения по договорусоциального найма в виде минимального размера площади жилого помещения, исходяиз которого определяется размер общей площади жилого помещения,предоставляемого по договору социального найма, в размере:
1) на одинокого человека — 26квадратных метров общей площади;
2) на семью из двух и более человек — по 14 квадратных метров общей площади жилого помещения[53].
Таким образом, помещение должноотвечать определенным требованиям для того, чтобы считаться жилым. И толькожилое помещение, соответствующее всем вышеизложенным требованиям, сможетгарантировать удовлетворение жилищных потребностей граждан.1.3Правила пользования жилыми помещениями
21 января 2006г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 25 утверждены Правилапользования жилыми помещениями (далее — Правила)[54].
В отличие от ранее действовавшихПравил 1985 года новые Правила пользования жилыми помещениями регулируютотношения, связанные с пользованием не только жилыми помещениямигосударственного и муниципального жилищных фондов, но и принадлежащимигражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах.
Понятие общественного фонда,содержащееся в ранее действовавших Правилах, устарело и не укладывалось в общуюклассификацию жилищных фондов, а поэтому отказ от него является справедливым.Вместе с тем следует отметить, что логика документа подразумевает оперированиеедиными понятиями, поэтому логичнее было бы, определяя круг отношений,связанных с пользованием собственниками жилыми помещениями, указать, что онинаходятся в частном жилищном фонде, так как перечисление в пункте 1 построенона классификации жилищных фондов, основанной на праве собственности (часть 2статьи 19 ЖК РФ).
Принятие Правил основано на части 4статьи 17 ЖК РФ, в соответствии с которой пользование жилым помещениемосуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих вэтом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности,санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, атакже в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденнымиПравительством Российской Федерации. Таким образом, Правительство РФ должнобыло бы принять общие правила пользования для всех жилых помещений.
Однако, отношения, связанные спользованием жилыми помещениями частного жилищного фонда, принадлежащимиюридическим лицам, гражданам в жилых домах, не являющихся многоквартирными, невходят в сферу регулирования Правилами. Возможно, Правительство РФ исходило изтого, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или)в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещениегражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования илина ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договорааренды или на ином законном основании с учетом требований, установленныхгражданским законодательством и частью 2 статьи 30 ЖК РФ. Тем самым правовоерегулирование таких отношений перенесено в сферу гражданского законодательства,что представляется недостаточно обоснованным.
Следует отметить, что объектомжилищных прав, содержащихся в Правилах, являются такие жилые помещения, как:жилой дом, часть жилого дома, находящиеся в государственном, муниципальном,частном фонде; квартира, часть квартиры, находящиеся в государственном,муниципальном, частном фонде; комната, находящаяся в государственном,муниципальном, частном фонде (принадлежащая гражданам и находящаяся вмногоквартирном доме или квартире).
Положение пункта 3 являетсяконцептуальным для определения правомочий субъектов жилищных отношений.По-видимому, именно это стало причиной его чрезмерного дублирования в текстеПравил. Данное положение содержится в каждом разделе, а в некоторых из них — неодин раз (см. пункты 3, 10, 12, 14, 17, 19, 24 Правил).
В части, касающейся недопустимостиразмещения в жилом помещении промышленного производства, Правила повторили нетолько требование части 3 статьи 17 ЖК РФ, но и положения, закрепленные еще встатье 7 ранее действовавшего ЖК РСФСР. Правда, как справедливо отмечает В.Н.Литовкин, «в прежнем Кодексе установленный запрет касался жилого дома в целом,а в настоящем Кодексе запрет адресован жилым помещениям, что необоснованносужает сферу действия запрета до конкретного жилого помещения и позволяетразместить промышленное производство в жилом доме, но в его нежилом помещении»[55].
В то же время допускаетсяиспользование жилого помещения для профессиональной или индивидуальнойпредпринимательской деятельности при условии соблюдения прав и законныхинтересов других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилоепомещение.
Очевидно также, что жилое помещениеможет использоваться для профессиональной деятельности лицами творческихпрофессий: писателями, художниками, музыкантами и т.д. Что касаетсяиспользования жилого помещения для индивидуальной предпринимательскойдеятельности, то в соответствии с пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от 8августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц ииндивидуальных предпринимателей»[56]государственная регистрация индивидуального предпринимателя осуществляется поместу его жительства. В случае перемены места жительства предпринимателярегистрирующий орган вносит в Единый государственный реестр индивидуальныхпредпринимателей соответствующую запись и пересылает регистрационное дело врегистрирующий орган по новому месту жительства.
Пользование жилым помещением означаетиспользование его потребительских свойств, таких, как изолированность,безопасность, благоустроенность и т.д.
По договору социального найма жилогопомещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного илимуниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченныйгосударственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либоуправомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — жилое помещение во владение и в пользование дляпроживания в нем на условиях, установленных частью 1 статьи 60 ЖК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 61ЖК РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляетсяв соответствии с Жилищным кодексом, договором социального найма данного жилогопомещения. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социальногонайма имеют равные с нанимателем права (часть 2 статьи 69 ЖК РФ).
По договору найма жилого помещениягосударственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использованияодна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо(наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилоепомещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Граждане,постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права попользованию жилым помещением (пункт 2 статьи 677 Гражданского кодекса РФ).
По договору найма специализированногожилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилогопомещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной властиили уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо(наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временногопроживания в нем (часть 1 статьи 100 ЖК РФ).
Члены семьи нанимателяспециализированного жилого помещения имеют равные с ним права по пользованиютаким помещением, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, вотношении которых по соглашению между нанимателем и членами его семьи можетбыть установлен неравный режим пользования (часть 5 статьи 100, часть 2 статьи31 ЖК РФ).
Собственник жилого помещенияосуществляет права пользования принадлежащим ему на праве собственности жилымпомещением в соответствии с его назначением и пределами его использования,которые установлены ЖК РФ (часть 1 статьи 30 ЖК РФ).
Члены семьи собственника жилогопомещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с егособственником, если иное не установлено соглашением между ними (часть 2 статьи31 ЖК РФ).
Основанием пользования жилымпомещением членом жилищного или жилищно-строительного кооператива являетсячленство в данном кооперативе. С этого же момента право пользования жилымпомещением возникает и у членов его семьи.
Обязанность по пользованию жилымпомещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жиломпомещении граждан и соседей основывается на установленном в статье 17Конституции РФ запрете на осуществление субъективных прав в ущерб правам исвободам других лиц и, по существу, означает, что права одного заканчиваютсятам, где начинаются права другого лица.
Правом проживающих в жилом помещенииграждан и соседей, которое подлежит соблюдению, является, например, право натишину в ночное время суток. Так, к действиям, нарушающим покой граждан итишину в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях вгороде Москве, относятся: использование телевизоров, радиоприемников,магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройствзвукоусиления; игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а такжеиные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшие нарушение покоя граждан итишины в ночное время; использование пиротехнических средств; ремонтные,строительные работы; иные действия, повлекшие нарушение покоя граждан и тишиныв ночное время.
Следует особо остановиться направилах содержания животных в жилых помещениях, так как нарушение прав граждан(в том числе соседей) зачастую совершается именно нарушениями таких правил.Обязательным условием содержания животного является соблюдениесанитарно-гигиенических, ветеринарно-санитарных правил и норм общежития. Всвязи с этим не разрешается держать животных в местах общего пользования:кухнях, коридорах, на лестничных клетках, чердаках, в подвалах, а также набалконах и в лоджиях.
Владельцы животных обязаныподдерживать санитарное состояние дома и прилегающей территории. Запрещаетсязагрязнение собаками подъездов, лестничных клеток, лифтов, а также детскихплощадок, дорожек, тротуаров. Помимо этого владельцы животных обязаны приниматьнеобходимые меры, обеспечивающие безопасность окружающих людей и животных. Привыгуле собак и в жилых помещениях владельцы должны обеспечивать тишину — предотвращать лай до 8 утра и после 10 часов вечера.
Необходимость соблюдатьсанитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства припользовании жилым помещением также обусловлена защитой конституционных правграждан, в частности права на охрану здоровья (статья 41 Конституции) и правана благоприятную окружающую среду (статья 42).
Согласно статье 8 Федерального законаот 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучиинаселения»[57]граждане имеют право на благоприятную среду обитания, факторы которой неоказывают вредного воздействия на человека. Частью 3 статьи 23 установлено, чтосодержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.
Например, согласноСанитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам Санитарно-эпидемиологическихтребований к жилым зданиям и помещениям, утвержденным Главным государственным санитарнымврачом РФ 15 декабря 2000 г. и введенным в действие 1 июля 2001 г. (СанПиН2.1.2.1002-00[58]), недопускается:
1) использование жилого помещения дляцелей, не предусмотренных проектной документацией;
2) хранение и использование в жилыхпомещениях и в помещениях общественного назначения, размещенных в жилом здании,веществ и предметов, загрязняющих воздух;
3) выполнение работ или совершениедругих действий, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации,загрязнения воздуха либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилыхпомещениях;
4) захламление, загрязнение изатопление подвалов и технических подполий, лестничных пролетов и клеток,чердачных помещений, других мест общего пользования;
5) использование бытовых газовыхприборов для обогрева помещений.
Обязанность соблюдать требованияпожарной безопасности при пользовании жилым помещением предусмотренаФедеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»[59].В соответствии со статьей 34 указанного Закона граждане обязаны иметь впомещениях и строениях, находящихся в их собственности (пользовании), первичныесредства тушения пожаров и противопожарный инвентарь в соответствии с правиламипожарной безопасности и перечнями, утвержденными соответствующими органамиместного самоуправления.
Такимобразом, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав изаконных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей,требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иныхтребований законодательства, а также в соответствии с правилами пользованияжилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

1.4 Государственная регистрация прав на жилоепомещение
Главная особенность правового режиманедвижимости — особый порядок возникновения, изменения и прекращения правасобственности и других прав на эти объекты, специальные требования,предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом[60].
Государственная регистрация является юридическим актомпризнания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включаяжилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[61]государственная регистрация является единственным доказательством существованиязарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильностирегистрации прав. Соответственно, зарегистрированное право может быть оспоренотолько в судебном порядке.
Порядок государственной регистрации и основания отказа врегистрации устанавливаются Правилами ведения Единого государственного реестра[62].
Классик российской цивилистики Д.И.Мейер писал, что вопрос о признании права со стороны общественной власти стоитв тесной связи с приобретением права. Поскольку каждое юридическое отношениеможет прийти в соприкосновение с общественной властью, может нуждаться в ееохране, а это возможно только тогда, когда само существование правапредставляется несомненным[63].
Это последнее условие необходимо длятого, чтобы общественная власть могла принять принудительные меры косуществлению права. Поэтому возникновение права всегда должно быть обозначено«каким-либо резким следом», свидетельствующим о его существовании. И поэтомувсе законодательства очень дорожат наружным проявлением права, установлениемнаружного знака, обличающего его существование. Установление такого знакасоставляет «укрепление права»[64].
То есть право может быть укрепленопосредством совершения определенного акта, который служит надлежащимдоказательством (знаком) того, что право возникло, изменилось, прекратилось идля участников правоотношения, и для третьих лиц[65].
Как уже указывалось, требование государственной регистрациисделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого естьнекоторые исключения.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилыепомещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного наймажилого помещения (гл. 35 ГК).
Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражногоили иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право напаенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж,иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают правособственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК), т.е. правособственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а всилу закона — с момента выплаты указанного пая.
Кроме того, в отличие от права на земельный участок нерегистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездногопользования (гл. 36 ГК).
По поводу государственной регистрации договоров аренды жилыхи нежилых помещений Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 2информационного письма от 1 июня 2000 г. № 53 указал следующее: «Принимая вовнимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным отздания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным,и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либоспециальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилыхпомещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилыхпомещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор арендынежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежитгосударственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого всоответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации».
В отличие от прежнего порядка регистрации недвижимогоимущества ГК РФ и Федеральный закон в ряде случаев предусматривают раздельнуюгосударственную регистрацию сделок и возникновения прав.
Первоначально рассмотрим соотношение государственнойрегистрации сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилогопомещения.
Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и менынедвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. Всоответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрациядоговора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежиттолько переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договорыкупли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК). Здесь регистрацииподлежат как договор, так и переход права собственности.
Применительно к договору дарения закон также предусматриваетраздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя кодаряемому.
Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежитнотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того,регистрации подлежит и переход права собственности.
При наследовании жилого помещения должен регистрироватьсяпереход права собственности.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом неподлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК), соответствующейрегистрации требует переход права по договору.
На практике часто возникают вопросы о необходимостиобязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.
В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальноеудостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также вслучаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальноеоформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено длядоговора ренты (ст. 584 ГК). Кроме того, предусматривается обязательноенотариальное удостоверение завещаний (в том числе завещания жилых помещений).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу ужесуществующих соглашений, считаем возможным называть производным (илиакцессорным, дополнительным). К нему следует отнести два вида соглашений:договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченноезалогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступку прав иперевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме. Вобоих случаях жилье не выступает объектом договоров.
Высший Арбитражный Суд РФ в информационном письме от 13ноября 1997 г. № 21, посвященном Обзору практики разрешения споров, возникающихпо договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажижилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, апередача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключениедоговора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственнойрегистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынестисоответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения урегистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрациюсделки[66].
Анализ норм ГК РФ и Федерального закона «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет выделитьчетыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:
1) единая процедура государственной регистрации независимо отобъекта регистрации и региона;
2) единые регистрирующие органы — учреждения юстиции порегистрации прав;
3) единый государственный реестр прав на недвижимость;
4) открытость сведений о государственной регистрации прав.Учреждение Федеральной регистрационной службы по регистрации прав обязанопредоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившемудокумент, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление[67].
Процедура государственной регистрации устанавливается всоответствии с Федеральным законом и в некоторой части — Правилами веденияЕдиного государственного реестра, утвержденными Постановлением Правительства РФот 18 февраля 1998 г. № 219[68].
Подчеркнем, что государственная регистрация правпроводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним», п. 2 Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219«Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав нанедвижимое имущество и сделок с ним», п. 4 разд. 6 Федеральной программыпоэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 9апреля 2001 г. № 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развитиясистемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним»[69],Министерство юстиции РФ Приказом от 6 августа 2001 г. № 233 утвердилоИнструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи иперехода права собственности на жилые помещения (далее — Инструкция)[70].С 1 января 2005 г. федеральным органом исполнительной власти, осуществляющимфункции в сфере регистрации прав, является Федеральная регистрационная служба(Росрегистрация), которая подведомственна Минюсту России.
Важность данной Инструкции трудно переоценить, посколькуосновная часть сделок с недвижимостью — это именно сделки с жилыми помещениями,и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договораи перехода права собственности на жилье, формирование единой практикигосударственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынканедвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законныеинтересы граждан.
Деятельность, осуществляемая Федеральной регистрационной службой,является правоприменительной деятельностью, которая осуществляется в видеиздания индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение илипрекращение правоотношений по поводу недвижимого имущества. Эта деятельностьвключает в себя совокупность действий регистрирующего органа, направленных напроверку действительности и законности регистрируемого права и его признания. Вэтом смысле государственная регистрация представляет из себя процедуру,состоящую из множества действий регистрирующего органа. Процедурагосударственной регистрации сделок и прав на недвижимость установлена Законом огосрегистрации прав на недвижимость. В соответствии со ст. 13 указанного Законаэта процедура состоит из пяти этапов:
1) прием документов, представляемых для регистрации прав исделок;
2) правовая экспертиза представленных документов и проверкасделки на соответствие закону;
3) установление отсутствия противоречий между заявляемымиправами и уже зарегистрированными правами на регистрируемый объектнедвижимости, а также иных оснований для отказа либо приостановлениягосударственной регистрации;
4) внесение записей в ЕГРП;
5) совершение надписей на правоустанавливающих документах ивыдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Закон о госрегистрации прав на недвижимость устанавливаетперечень оснований для государственной регистрации прав. Посколькусоответствующие юридические факты материализуются в виде документов, то взаконе перечислены документы, которые должны быть представлены для государственнойрегистрации. Таким образом, основаниями для государственной регистрацииявляются:
1) договоры и другие сделки в отношении недвижимогоимущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим вместе расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
2) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений,совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в местеосуществления приватизации на момент ее совершения;
3) свидетельства о праве на наследство;
4) вступившие в законную силу судебные акты;
5) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество,выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке,установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на моментих издания;
6) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок сним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством,действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
7) иные документы, которые в соответствии с законодательствомРоссийской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход,ограничение (обременение) прав.
Перечень оснований для отказа в государственной регистрацииустановлен в ст. 20 Закона о госрегистрации прав на недвижимость. В этотперечень включены следующие основания:
1) право на объект недвижимого имущества, о государственнойрегистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащимгосударственной регистрации прав в соответствии с указанным Законом;
2) с заявлением о государственной регистрации прав обратилосьненадлежащее лицо;
3) документы, представленные на государственную регистрациюправ, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующегозаконодательства;
4) акт государственного органа или акт органа местногосамоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признаннедействительным с момента его издания в соответствии с законодательством,действовавшим в месте его издания на момент издания;
5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, неуполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
6) лицо, которое имеет права, ограниченные определеннымиусловиями, составило документ без указания этих условий;
7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимогоимущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объектнедвижимого имущества;
8) правообладатель не представил заявление и иные необходимыедокументы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объектнедвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственнойрегистрации возникших после введения в действие Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной послевведения в действие указанного Закона сделки с объектом недвижимого имущества;
9) не представлены документы, необходимые для государственнойрегистрации прав;
10) имеются противоречия между заявленными правами и ужезарегистрированными правами.
Таким образом, понятие жилого помещения является ключевым,основным понятием жилищного права. В доктрине под жилищными отношениями принятопонимать различные виды общественных отношений, возникающих по поводу жилища:по пользованию жилыми помещениями, по предоставлению жилых помещенийнуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др. Самыеразнородные общественные отношения, которые регулируются жилищнымзаконодательством, возникают именно по поводу жилых помещений. Жилые помещениясоставляют жилищный фонд Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ). Жилое помещениеявляется объектом как жилищных, так и гражданских прав.
2.Характеристикаотдельных видов жилых помещений 2.1 Жилой дом (частьжилого дома)
Жилымдомом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат,а также помещений вспомогательного использования, предназначенных дляудовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием втаком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).
С точки зрения права жилым домомявляется строение с момента, когда строительство дома завершено, он принят вэксплуатацию приемной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке вкачестве жилого дома уполномоченными на то жилищными организациями,осуществляющими государственный учет жилищного фонда — бюро техническойинвентаризации (БТИ) и др. Имеется устойчивая тенденция к ростузарегистрированных прав на жилые дома (Приложение Б).
В отличие от квартир правособственности на жилые дома (изолированные части жилых домов) допускалось прилюбой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству иразмеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилыхдомов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество,расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридическойлитературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственнымназначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектомправа собственности[71].
В Постановлении Пленума ВерховногоСуда СССР от 27 августа 1980 г. указывается на то, что принадлежностьюпризнается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общимхозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное,принадлежность следует судьбе главной вещи. В общем контексте построек,именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное дляпроживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственныхнадобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности наотведенном для постройки дома земельном участке. Рассматривая конкретное дело,Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано опродаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого,учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен опродаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одномземельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что, безусловно, недопустимо[72].
Анализ норм, изложенных в гл. 17«Право собственности и другие вещные права на землю» и в других главах ГК РФ,позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой домсобственник всегда обладает определенными правами на земельный участок инекоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. Объем прав на земельныйучасток может быть различным. В обоснование сказанного можно привестиконструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются отношения,связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится кнедвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности нажилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этимжилищем и необходима для ее использования. При этом возможны варианты.Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на которомнаходится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либопредоставляется право аренды на земельный участок. Во-вторых, если продавец неявляется собственником земельного участка, на котором находится продаваемыйжилой дом, покупатель приобретает право пользования данной частью земельногоучастка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома[73].
Нотариусы старшего поколения хорошопомнят, что предметом некоторых видов договоров (купли-продажи, мены, дарения,пожизненного содержания и др.) до принятия ныне действующего Гражданскогокодекса были домовладения, расположенные на таком-то земельном участке. Сейчаспредмет аналогичных договоров определяется как жилой дом и (или) земельныйучасток. Однако и понятие домовладения в нормативной и юридической литературетоже достаточно распространено. Раз так, есть возможность разобраться, что оноозначает, взвесить перспективы его использования.
Дореволюционная нормативная июридическая литература термина «домовладение», похоже, не знала, хотя понятия«имение» и «двор» по содержанию были к нему очень близки. В ГК РСФСР 1922 г.фигурировали термины «владение» (примечание к ст. 182: «владением признаетсядом с примыкающими к нему жилыми и служебными дворовыми постройками») и«домовладение» (ст. 84-б: «право застройки распространяется на вседомовладение»), очень близкие к исследуемому.
В ГК РСФСР 1964 г. понятиедомовладения отсутствовало, однако во многих подзаконных нормативных актах исоответственно в юридической литературе оно имелось и чаще всего обозначалонекий жилищно-хозяйственный комплекс из жилого дома, примыкающих к немухозяйственных построек и других вспомогательных сооружений, являющихся егопринадлежностями. Если на одном неделимом земельном участке находилось дважилых дома, принадлежащих разным гражданам, они не считались их общейсобственностью, а являлись двумя разными объектами права. Как видим, такоепонимание домовладения объединяло понятия как владения из ст. 182 ГК РСФСР 1922г., так и домовладения из ст. 84-б ГК РСФСР 1922 г.
Так и сложилось, что в ст. 238 и 239ГК РСФСР 1964 г. предметом договора купли-продажи значился жилой дом, афактически в текстах договоров этого типа часто употреблялось домовладение наопределенном земельном участке. Вещные права гражданина на домовладение можнобыло определить как совокупность права собственности на жилой дом, который вкачестве принадлежностей мог иметь надворные постройки, и права постоянногопользования на приусадебный земельный участок.
С начала реализации Правил веденияЕдиного государственного реестра прав на недвижимое имущество понятиедомовладения из договоров исчезло, уступив место тем терминам, которыеобозначали соответствующие разделы этого Реестра, — «зданию (жилому дому)» и«земельному участку». Понятие домовладения в специальной литературе,посвященной инвентаризационному учету объектов недвижимости и процедурегосударственной регистрации прав на недвижимое имущество, стали однозначноотносить к обозначению объекта инвентарного учета[74].
Однако в других нормативных правовыхактах и юридической литературе, особенно в судебных решениях, мы наблюдаемразброс мнений, широчайший, дающий возможность для самых различных контекстныхопределений этого понятия.
Чаще всего домовладением сейчасназывается индивидуальный (частный) жилой дом в том или ином соотношении сземельным участком, на котором он расположен. В некоторых документахподчеркивается различие понятий домовладения и домов государственного имуниципального жилищного фонда, однако достаточно часто его распространяют и намногоквартирный жилой дом, и на общежития, и на другие строения уже нежилогоназначения (занятые учреждениями, школами, больницами, детскими садами,воинскими частями и т.д.). Этих строений, в том числе и жилых домов, в одномдомовладении может быть несколько. У жилых и нежилых домов, объединяемыхпонятием домовладения, различают надворные (дворовые) постройки и объектыинженерной инфраструктуры. Домовладения, таким образом, могут быть уже не толькоиндивидуальными, но и общественными. Домовладение может состоять из отдельныхчастей, иметь площадь и этажность. Оно может иметь фасад, нуждаться в текущем икапитальном ремонте. Оно может быть построено, реконструировано, снесено. Этообъект, в котором можно проживать и из которого можно выселить. Домовладениеможет быть газифицировано. В нем происходят самые разные события, в том числесовершаются преступления.
Совокупность этих свойств ориентируетнас на понимание анализируемого понятия в качестве синонима понятий «здание»,«дом», «строение». Во многих документах, чаще всего в судебных решениях, онидаже взаимозаменяемы, однако в некоторых текстах юридического характера этипонятия совершенно отчетливо различаются. Так, для целей ведения реестражилищного фонда домовладение является самостоятельным объектом, наравне состроением и жилым помещением.
О различении этих понятий могутсвидетельствовать и такие признаки, что в домовладении может располагатьсяконтейнер для мусора, в них должны быть оборудованы специальныеводонепроницаемые погреба с люками, могут находиться принадлежащие гражданам направе личной собственности жилые дома, строения и устройства (сараи, погреба,гаражи, колодцы и др.), плодово-ягодные насаждения и посевы, может иметьсядвор, который должен быть обустроен въездом, а последних может быть инесколько. Дворы домовладений должны (или могут) иметь ворота и калитку.Земельный участок, входящий в состав домовладения, является отдельным объектомналогообложения. При сносе и капитальной реконструкции жилого дома домовладениеостается прежним.
Различными являются в этом понятии(жилого дома) и отношения с земельным участком, на котором он расположен. Чащевсего утверждается, что домовладение расположено на земельном участке. Однаконередко говорится и о домовладении, в состав которого входит земельный участок.В последнем случае домовладение имеет ограниченную территорию, в том числеоткрытую или огражденную, с покрытиями или без оных. Эти территории могут иметьинтенсивность пешеходного движения, должны быть благоустроенными и нуждаются врегулярной санитарной очистке, в том числе средствами комплексной механизации.Однако они могут обслуживаться и дворниками, которым кроме выполнения прямыхфункций вменяется в обязанность обходить эти территории вместе с милицией.Территории домовладений могут быть (или должны быть) оборудованы наружнымиэлектрическими, водопроводными и канализационными сетями, иметь сетьтрубопроводов, присоединяемых к уличной водопроводной сети, водоотводные идренажные системы, защитные дамбы и береговые укрепления, противооползневые ипротивообвальные сооружения, средства защиты инженерных коммуникаций.
О соотношении понятий дома (строения)и земельного участка для определения понятия домовладения можно судить в томчисле и по некоторым официальным дефинициям последнего.
В одном нормативном акте понятиедомовладения определяется как «учтенный в установленном порядке, обособленныйземельный участок с расположенными на нем зданиями и сооружениями», а в другом- как «жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения,находящиеся на обособленном земельном участке».
Дело даже не в том, что в качестверодового понятия в первом определении выбран земельный участок, а во втором — жилой дом. Совершенно очевидно, что в первом определении это понятие предстаеткак единый объект недвижимого имущества, имеющий признаки сложной вещи, а вовтором — как два разных объекта, связанных друг с другом.
Третье решение представлено вопределении, в соответствии с которым домовладение — это «комплекс зданий исооружений с земельным участком, на котором они расположены». С одной стороны,в этом определении родовым для домовладения понятием указывается здание, а неземельный участок, с другой же — это снова сложная вещь, так как понятие комплексаздесь совершенно определенно относится к совокупности зданий, сооружений иземельного участка, а не к совокупности только зданий и сооружений.
Домовладение в соответствии сбольшинством действующих подзаконных нормативных актов, где оно употребляется,- это нечто, являющееся самостоятельным объектом вещных прав, в том числе правсобственности физических и юридических лиц, хозяйственного ведения иоперативного управления. В этом качестве оно может (причем наряду с коттеджами,квартирами, гаражами и земельными участками) иметь рыночную и фактическуюстоимость, может быть предметом различного рода гражданско-правовых сделок,наследования, налогообложения, судебных споров. Может быть конфисковано поприговору суда и вообще выбыть из собственности граждан и юридических лиц поразным основаниям.
Признаками того, что домовладениеявляется самостоятельным, единым объектом недвижимости, служит не только то,что оно является отдельным объектом вещного права, но и другие косвенныепризнаки: почтовый адрес, кадастровый номер.
Кроме отмеченных противоречий можнообратить внимание и на совершенно неприемлемые случаи словоупотребленияанализируемого понятия. Например, когда домовладение называют в числе субъектов(не объектов, а именно субъектов) налогообложения или когда отождествляютсяпонятия части домовладения и доли в праве собственности на него.
Такимобразом, жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся полезнаяплощадь или не менее половины площади которого предназначено для постоянногопроживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на немвспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства вопределенных границах. Жилой дом может иметь пристройку, которой признаетсячасть строения, расположенная вне контура его капитальных наружных стен,являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющая с ним однукапитальную стену.2.2Квартира (часть квартиры)
В теории гражданского права нетединого подхода к определению понятия «квартира в многоквартирном доме». Помнению П. Седугина, квартирой является предназначенная и используемая дляпроживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, водвор, на лестничную клетку или в общий коридор и не имеющая в своих пределахфункциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общегопользования)[75].Недостаток этого определения заключается в отсутствии указания главнойособенности квартиры: что она является частью другого объекта — многоквартирного дома. Н. Агафонова выделяет два признака, которые отличаютквартиру от других видов жилой недвижимости (жилого дома и жилой комнаты):
1) квартира — это помещение,объединяющее жилую и всю обслуживающую ее площадь;
2) квартира имеет выход (сообщение) встроение, эксплуатируемое несколькими собственниками квартир[76].
Полагаем, что эта формулировкапризнаков также недостаточно верно отражает свойства квартиры. Во-первых,неясно, что автор понимает под обслуживающими площадями. В площадь квартирвключается площадь жилых и вспомогательных комнат. Последние имеютобслуживающее по отношению к жилым значение. Но эту же функцию выполняют иобщие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое,санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры,обслуживающее более одной квартиры, не составляющие ее часть (п. 1 ст. 290 ГКРФ). Следовательно, более правильным было бы указать не обслуживающую, авспомогательную площадь. Во-вторых, квартира может иметь выход не только впомещение жилого дома, но и на улицу.
Более приемлемо, на наш взгляд, определениеквартиры, закрепленное во Временной методике оценки жилых помещений от 30октября 1995 г.: «Это конструктивно обособленная сложная функциональная частьжилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и вадминистративном порядке признанная пригодной для постоянного проживанияграждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования ине имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) другихквартир (мест общего пользования)»[77].
Полагаем, что понятие «квартира вмногоквартирном доме» можно сформулировать следующим образом: квартира — конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения илинежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административномпорядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющаяобособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящая изглавной вещи (самой квартиры), а также общего имущества дома, находящегося вобщем пользовании и предназначенного для ее обслуживания, подлежащаякадастровому учету.
В юридической литературеподчеркивается, что, так как квартира является самостоятельной частьюмногоквартирного жилого дома, она выступает в гражданском обороте в качествеотдельной вещи, а не как часть дома[78].
Рассмотрим соотношение двух объектовнедвижимости: многоквартирного дома и квартиры в этом доме. П. Крашенинниковопределяет жилой дом как «строение, разделенное на отдельные жилые помещения(как правило, квартиры), предназначенное для проживания граждан и отвечающеесоответствующим строительным, техническим, противопожарным,санитарно-гигиеническим требованиям»[79].В. Порошков предлагает рассматривать многоквартирный дом как совокупностьобъектов, т.е. совместное владение и пользование собственников квартир. В этомслучае «назначение дома будет уже не в предоставлении жилья, а в обслуживаниижилья, и, следовательно, при таком понимании многоквартирный дом и отдельнаяквартира в нем являются самостоятельными объектами недвижимости»[80].
В соответствии со ст. 289 ГК РФсобственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общейдолевой собственности общее имущество дома. К нему ст. 290 ГК РФ относит: общиепомещения дома; его несущие конструкции; механическое, электрическое,санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры,обслуживающее более одной квартиры.
Законодатель не раскрывает содержанияэтих элементов и не указывает источник их регламентации, что вызывает споры внауке гражданского права и приводит к ошибкам на практике. В юридическойлитературе отмечается неполнота элементов общего имущества дома (не указан,например, земельный участок), отсутствие порядка определения размера долейучастников общей долевой собственности, неясность вопроса о необходимостигосударственной регистрации прав на него.
Собственник квартиры не вправераспоряжаться принадлежащей ему долей общего имущества дома отдельно отквартиры (п. 2 ст. 290 ГК РФ). С другой стороны, возникает вопрос о реализацииим правомочий владения и пользования, которая не возможно без регистрации прав(Приложение В).
Таким образом, анализ судебнойпрактики и действующего законодательства позволяет выделить следующие признакиправового режима квартиры в многоквартирном доме:
1) квартира в многоквартирном домекак объект гражданских правоотношений относится к сложным вещам, состоит изглавной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищныепотребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общемпользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.),предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) исвязанных с ней общим назначением;
2) сделки по распоряжению объектами,входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, должны совершаться ссоблюдением правил ст. ст. 246 — 248 ГК РФ.
Полагаем, что изложенные в данномпункте выводы и предложения будут способствовать совершенствованию какзаконодательства, так и правоприменительной практики, а в конечном итоге — защите прав и интересов собственников квартир в многоквартирном доме.2.3Комната
В судебной практике неоднократновозникали вопросы, связанные с определением гражданско-правового режима комнатв коммунальных квартирах и возможностью признания их самостоятельным объектомправа собственности.
Появление данных вопросов обусловленоотсутствием четкого, непротиворечивого законодательного регулирования вусловиях проведения жилищной реформы, установлением запрета на приватизациюкомнат в коммунальных квартирах при переходе к многообразию форм собственностина жилые помещения, активным развитием гражданского оборота, целями и задачамигосударственной жилищной политики, направленной на ликвидацию коммунальныхквартир.
Если пользование комнатами вкоммунальных квартирах по отдельным договорам найма в условиях государственнойи муниципальной собственности на жилищный фонд не требовало постановки вопросао возможности признания комнат объектами гражданских прав, то ситуация кореннымобразом изменилась с началом процесса приватизации жилищного фонда.
Указанные противоречия получилиоценку в решениях Верховного Суда РФ, который со ссылкой на положения ст. 19Конституции РФ по одному из рассмотренных дел указал, что право на бесплатнуюприватизацию занимаемых гражданами жилых помещений должно быть предоставленозаконом в равной мере всем нанимателям и членам их семей (с их согласия),независимо от того, является ли предметом договора найма отдельная квартиралибо изолированное жилое помещение в коммунальной квартире[81].
В окончательном виде законодательныйзапрет на приватизацию комнат в коммунальных квартирах устранен с принятиемПостановления Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П[82], который подтвердилправо граждан на приватизацию занимаемых ими в коммунальных квартирах жилыхпомещений без каких-либо предварительных условий, независимо от волисобственника коммунальной квартиры, других нанимателей, а также независимо отприватизации других жилых помещений в тех же квартирах[83].
Несмотря на определенность, внесеннуюв решение вопроса о возможности приватизации комнат в коммунальных квартирах, впрактике судов общей юрисдикции еще долгое время отсутствовал единый подход квопросу о признании комнат в коммунальных квартирах «полноценным»самостоятельным объектом гражданских прав и прослеживалась явно выраженнаятенденция к признанию комнат, входящих в состав коммунальных квартир, частьюэтих квартир как единственно возможных целостных объектов права собственности[84].
Показательно в этом отношенииследующее гражданское дело, возникшее из спора о преимущественном праве покупкикомнаты в коммунальной квартире, рассмотренное высшими судебными инстанциямистраны.
Правило о преимущественном правепокупки установлено в ст. 250 ГК РФ, и суть его сводится к тому, что припродаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участникидолевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли поцене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаяпродажи с публичных торгов.
Считая, что данное правораспространяется на нее, А. обратилась в суд с иском к Б. и М. о признаниинедействительным договора купли-продажи комнаты, признании преимущественного правапокупки и переводе на нее прав и обязанностей покупателя, сославшись на то, чтоона является собственником двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире.Собственником третьей комнаты в указанной квартире являлась М., которая 10апреля 2002 г. по нотариально удостоверенному договору продала данную комнатуБ. По мнению А., при отчуждении комнаты М. нарушено ее преимущественное правопокупки. Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002 г.исковые требования А. удовлетворены. Последующие судебные инстанции Московскогогородского суда с решением суда согласились.
Определением Судебной коллегии погражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июня 2007 г.[85] решение суда в части признания за А.преимущественного права покупки и переводе на нее прав и обязанностейпокупателя спорной комнаты оставлено без изменения. В части признаниянедействительным договора купли-продажи, заключенного между Б. и М., решениесуда отменено с указанием на то, что допущенное нарушение не являетсяоснованием для признания сделки недействительной, а влечет иные правовыепоследствия, связанные с переходом прав и обязанностей покупателя к А.
Судами, рассматривавшими дело,установлено, что М. стала собственником занимаемой комнаты на основаниидоговора передачи в собственность, заключенного в 1999 г. с Управлениеммуниципального жилья ЮЗАО г. Москвы. Позже, в 2001 г. А. приватизировала другиедве комнаты в коммунальной квартире и стала их собственником.
Признавая наличие у А.преимущественного права покупки комнаты, принадлежавшей М., Судебная коллегияисходила из того, что объектом права собственности является вся квартира вцелом, а комната составляет ее часть, т.е. долю в общем имуществе, котораяможет быть выделена в натуре исключительно при условии, если возможноустройство по сути самостоятельных квартир. Из этого был сделан вывод о том,что при продаже комнаты предметом договора фактически являлась приходящаяся наэту комнату доля в праве общей собственности на квартиру, в связи с чемдействовало установленное ст. 250 Гражданского кодекса РФ правило опреимущественном праве покупки.
Судебная коллегия акцентировалавнимание на том, что самостоятельным объектом недвижимости, т.е. единицейкомплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре, признается именноквартира, а не комната, являющаяся ее частью, т.е. вещественным выражением долив праве общей собственности на квартиру.
Данный вывод был мотивирован ссылкойна положения главы 18 Гражданского кодекса РФ, в которых объектом правасобственности на жилые помещения признается квартира в многоквартирном доме;ст. 558 Гражданского кодекса РФ, определяющую особенности заключения договоракупли-продажи жилого помещения, предметом которого может быть квартира или еечасть; положения законодательства о государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, не предусматривающие возможность внесенияв ЕГРП сведений о комнатах в коммунальных квартирах как объектах недвижимогоимущества; ст. 1 ФЗ «О товариществах собственников жилья», раскрывающую понятие«помещения» как единицу комплекса недвижимого имущества (части жилого здания,иного связанного с жилым зданием объекта недвижимости), выделенную в натуре,предназначенную для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иныхцелей; а также на строительные нормы и правила (СНиП 2.08.01-89 «Жилыездания»), признающие основным элементом здания квартиру, а комнату — ее частью.
С выводами Судебной коллегии несогласился Президиум Верховного Суда РФ, отменивший Постановлением от 17 ноября2007 г.[86] состоявшиеся по делусудебные решения в части удовлетворения требований А. о признаниипреимущественного права покупки и переводе на нее прав и обязанностейпокупателя спорной комнаты и отказавший А. в удовлетворении иска.
Разрешая дело, Президиум пришел квыводу о том, что у А. и М., проживавших в коммунальной квартире иприватизировавших занимаемые ими комнаты, не возникло отношений общейсобственности относительно всей квартиры. Спорная изолированная комнатанаходилась в собственности М., и при ее продаже Б. преимущественного правапокупки у А. не возникло.
Свой вывод Президиум мотивировалссылкой на положения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РоссийскойФедерации» и Постановление Конституционного Суда РФ от 3ноября 1998 г. № 25-П, указав при этом, что изолированная комната вкоммунальной квартире может являться объектом права собственности; усобственников комнат возникает право общей собственности на общее имущество вкоммунальной квартире; доля в праве общей собственности не может быть отчужденасамостоятельно и всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение вкоммунальной квартире.
Президиум указал на неправильноетолкование судами положений ст. 250 ГК РФ, пояснив, что обязательным условиемприменения данной нормы является наличие отношений общей собственности междупродавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.
Известно, что вопрос о признании тогоили иного материального блага объектом гражданских прав и установлении темсамым в отношении его определенного правового режима относится к ведениюзаконодателя, определяющего в каждом конкретном случае, в устанавливаемых имправовых нормах, степень правового регулирования общественных отношений,складывающихся по поводу объекта.
В жилищном законодательстве комнаты традиционнорассматриваются не просто в качестве помещений, составляющих часть квартиры,дома, а признаются жилыми помещениями наряду с квартирами и жилыми домами.
Признание в законодательстве комнат самостоятельнымвидом жилых помещений одновременно означает признание их разновидностьюнедвижимого имущества.
Казалось бы, исходя из описанноговыше, решение вопроса о признании комнаты самостоятельным объектом гражданскихправ не должно было вызвать каких-нибудь серьезных затруднений. Однако всеоказалось не так просто.
Дело в том, что в практике судовобщей юрисдикции наряду с позицией о возможности приватизации отдельных комнатв коммунальной квартире утвердилась позиция о признании коммунальной квартирынеделимой вещью, поступающей при приватизации в общую долевую собственностьнескольких лиц (п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса РФ)[87].
Позиция эта основана на разъясненияхПленума Верховного Суда РФ, содержащихся в п. 12 Постановления от 24 августа1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[88], в соответствии с которым выдел участникуобщей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собойотдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническаявозможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобныхпомещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Приотсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядокпользования квартирой.
Раздел квартиры с соблюдением условияо сохранении ее целевого назначения (ст. 133 Гражданского кодекса РФ) возможенпри условии наличия в ней нескольких изолированных жилых комнат, каждая изкоторых в соответствии с законом может находиться в индивидуальнойсобственности различных субъектов.
При таком разделе квартира как единаясложная вещь перестает существовать, и вместо нее появляются несколькоразличных вещей: жилые комнаты (являющиеся простыми вещами) и общее имуществокоммунальной квартиры (сложная вещь).
Сохранение функционального назначенияквартиры при ее разделе и признание комнат в коммунальной квартире жилымипомещениями становятся возможным лишь в силу наличия в квартирах мест общегопользования (кухни, ванной, санузла, коридора и др.) и общего имущества,находящегося в совместном пользовании всех собственников и нанимателей,проживающих в квартире. Собственно говоря, именно существование в коммунальнойквартире общего имущества и помещений, позволяющих использовать комнату дляпроживания, и делает ее жилой.
Поскольку после раздела квартирыобразуется несколько самостоятельных объектов — комнат, охватываемых термином«жилое помещение», и обособляется связанное с ними общим целевым назначениемобщее имущество коммунальной квартиры, не входящее в состав комнат, постолькуна смену единой сложной вещи (квартире) приходит иная правовая конструкция — конструкция главной вещи и принадлежности.
Как было отмечено раньше, определениев законе особенностей правового режима объектов гражданских прав — исключительная компетенция законодателя. Не вызывает сомнений наличие у комнатв коммунальных квартирах объективных особенностей, выраженных в условияхпроживания и совместного пользования разными жильцами общим имуществомквартиры, допускающих установление в отношении их специального правовогорежима.
В данном случае сохранить такоенормативное единство законодателю не удалось. В Жилищном кодексе РФ прямозакреплены положения, признающие комнату в коммунальной квартиресамостоятельным видом жилых помещений (ст. 16) и объектом жилищных прав (ст.15), а также содержится правило, согласно которому доля в праве общейсобственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты вданной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (ч. 3ст. 42). В настоящее время наблюдается рост зарегистрированных прав на комнатыв квартирах (приложение Г).
Для передачи в поднаем жилогопомещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всехнанимателей и проживающих совместно с ними членов семьи, всех собственников ипроживающих совместно с ними членов их семей.
Решением Красноярского районного судаот 09.08.2006 в удовлетворении иска К., Ю. к семье Ф. о выселении как временныхжильцов из кв. 21 дома 5 по ул. Песочной, пос. Мирный Красноярского районаотказано.
Судебная коллегия по гражданскимделам решение отменила, указав следующее.
Из материалов дела следует, что Ю.является собственником жилого помещения в коммунальной квартире N 21, дома 5 поул. Песочной в пос. Мирный, ей принадлежит 51/100 доли в данной квартире.
Сособственником квартиры являетсякомитет по управлению муниципальной собственностью Красноярского района,оперативное управление осуществляет МУП «Мирненское ЖКХ».
Б., являясь нанимателем другойкомнаты данной коммунальной квартиры, вселила в комнату семью Ф., состоящую изтрех человек.
В соответствии со ст. 76 ЖК РФнаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, ссогласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членовсемьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случаевременного выезда — все жилое помещение в поднаем.
Для передачи в поднаем жилогопомещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всехнанимателей и проживающих совместно с ними членов семьи, всех собственников ипроживающих совместно с ними членов их семей.
То есть по смыслу действующегозаконодательства согласие всех проживающих в жилом помещении требуется как навселение в качестве временных жильцов, так и при заключении договора поднайма.
При наличии указанных обстоятельстврешение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение[89].
Таким образом, институтпреимущественного права покупки, применимый в качестве юридической конструкцииисключительно к случаям продажи доли в праве общей собственности на имущество(ст. 250 Гражданского кодекса РФ), принципиально несовместим с положениями ораздельной собственности в коммунальной квартире и известной действующемуправопорядку способности комнат выступать самостоятельным объектом гражданскихправ.
Следует заметить, что использованиеинститута преимущественного права покупки в ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ вцелом получило отрицательную оценку в юридической литературе. Некоторые авторыдаже отмечали, «что до внесения соответствующих корректировок в ГК или ЖКпопытка применения к продаже комнаты правил ст. 250 ГК будет представлять собойне основанное на законе ограничение права собственника распоряжаться имуществомпо своему усмотрению, что противоречило бы не только п. 2 ст. 1 ГК и ч. 3 ст.55 Конституции РФ, но и ст. 1 Протокола 1 Конвенции о защите прав человека иосновных свобод»[90].
Комната признается в законодательствесамостоятельным объектом права собственности наряду с отдельной квартирой идругими видами жилых помещений. Законодательное признание комнат в коммунальныхквартирах объектом права собственности отражает реальное «положение вещей» исоответствует сложившимся отношениям в жилищной сфере, т.е. данное правовоерегулирование адекватно характеру существующих общественных связей. Хотя врядли можно признать социально оправданным сам факт существования коммунальныхквартир в современном цивилизованном обществе, взявшем на себя обязанности посозданию условий для достойного существования человека, роста и развития еголичности, создания семьи.
3.Перевод жилых помещений в нежилые, нежилых в жилые 3.1 Перевод жилыхпомещение в нежилые помещения
В настоящее время многимпредпринимателям становятся интересны обычные жилые квартиры, расположенные напервых этажах, в целях коммерческого использования данных объектовнедвижимости. При этом собственнику будущего «бизнес-помещения» необходимоперевести такую квартиру из жилого фонда в нежилой.
По мнению Д.А.Медведева некоторые изрегулятивных норм, содержащихся в ЖК РФ, являются абсолютно новыми (не имеющими«корней» в ранее действовавшем законодательстве). Так, о переводежилого помещения в нежилое помещение (а такой перевод получил в последние годыширочайшее распространение) и нежилого помещения в жилое помещение прежнеезаконодательство лишь упоминало. В связи с объективно существовавшейпотребностью регулировать соответствующие отношения субъектами РоссийскойФедерации, муниципальными образованиями на этот счет принимались различногорода положения, правила и т.п. Понятно, что такого рода акты разительно отличалисьдруг от друга как с точки зрения содержательной (в том числе степеньюдетализации), так и с точки зрения юридической техники. ЖК РФ ввел единыеправила о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое[91].
Согласно Жилищному кодексу дляперевода в нежилой фонд квартира должна соответствовать определеннымтребованиям. В частности, перевод жилого помещения в нежилое не допускается,если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений,обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническаявозможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимоепомещение является частью жилого помещения либо используется собственникомданного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания,а также если право собственности на переводимое помещение обременено правамикаких-либо лиц.
Согласно ч. 3 ст. 22 квартира в многоквартирном доме может бытьпереведена в нежилое помещение только в случаях, если такая квартирарасположена на первом этаже дома.
Квартира, находящаяся выше первого этажа, может бытьпереведена в нежилое помещение только при условии, если помещения,расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение,не являются жилыми. Например, если квартира находится над магазином или инымнежилым помещением, то перевод в нежилое помещение возможен.
Возможны случаи, когда квартира находится на втором этаже, ана первом этаже расположены и магазин, и квартиры. Если помещение,расположенное непосредственно под данной квартирой жилое, то в нежилоепомещение перевод не допускается. Однако если помещение, расположенноенепосредственно под квартирой на первом этаже, нежилое, то это не препятствуетпереводу квартиры на втором этаже в нежилое помещение, даже если все остальныепомещения, расположенные на первом этаже, являются жилыми.
На практике возникли вопросы: допускается ли перевод квартирыв нежилое помещение, если квартира находится на цокольном этаже, т.е. относитсяк разряду полуподвальных квартир. По мнению Г.Ю. Малумова перевод такойквартиры возможен, согласно ч. 3 ст. 22, а также ст. 1 Градостроительногокодекса (главное, что такая квартира расположена ниже первого этажа)[92].
Перевод нежилого помещения в жилоепомещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленнымтребованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такогопомещения установленным требованиям либо если право собственности на такоепомещение обременено правами каких-либо лиц.
Если помещение не соответствуетвышеуказанным требованиям, то это может послужить основанием для отказа впереводе жилого помещения в нежилой фонд (пп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).
Жилищный кодекс закрепляет переченьдокументов, которые собственник жилого помещения или уполномоченное им лицодолжны представить в орган, уполномоченный осуществлять перевод из жилищногофонда в нежилой.
Из содержания ст. 23 ЖК РФ следует,что для перевода в нежилой фонд необходимо представить следующие документы:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы напереводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальномпорядке копии);
3) план переводимого помещения с еготехническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым — технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в которомнаходится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный вустановленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимогопомещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются дляобеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилогопомещения).
Стоит сказать о том, что данныйперечень является исчерпывающим, а следовательно, требовать другие документы,кроме указанных в п. 2 ст. 23 ЖК РФ, орган, уполномоченный переводить помещенияиз жилого фонда в нежилой (орган местного самоуправления), не вправе (п. 3 ст.23 ЖК РФ).
Как отмечает Е.И Литовкин, напрактике зачастую складывается иная ситуация. Например, местные органыисполнительной власти требуют от владельцев переводимых помещений представитьсогласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимомупомещению, или, того хуже, требуют представить согласие всех собственников,проживающих в доме. Неудивительно, что такой подход надолго приостанавливаетпроцесс перевода в нежилой фонд или делает эту процедуру вообще неосуществимой[93].
Так, согласно ЖК РФ (п. 1 ст. 23) иПостановлению Правительства Санкт-Петербурга от 31 августа 2005 г. № 1272функция перевода помещений в нежилой фонд перешла к администрациям районовСанкт-Петербурга. Жилищный кодекс определяет, что «жилищное законодательствосостоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексомдругих федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указовПрезидента Российской Федерации, постановлений Правительства РоссийскойФедерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительнойвласти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РоссийскойФедерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления» (п. 2ст. 5 ЖК РФ).
Г.Ф. Шешко также отмечает, что проблемойявляется то, что органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовыеакты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своихполномочий в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иныминормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иныминормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (п. 7 ст. 5 ЖК РФ)[94].В соответствии с ЖК РФ местные администрации должны приниматьнормативно-правовые акты.
Вместе с тем, как считает В.Н. Литовкинлюбые требования чиновников, со ссылкой на местный регламент, будь тосогласование с собственниками или наличие согласования ГИБДД по организации иобустройству автостоянки, являются неправомерными. В п. 8 ст. 5 Жилищногокодекса предусмотрено, что «в случае несоответствия норм жилищногозаконодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативныхправовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актахсубъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местногосамоуправления, положениям Жилищного кодекса применяются положения Жилищногокодекса»[95].
Таким образом, при отказе в переводев нежилой фонд по основаниям, не предусмотренным жилищным законодательством,собственник имеет право обжаловать решение органа местного самоуправления всудебном порядке. Как отмечает А.Б. Рыжов арбитражной практики в пользусобственников переводимых помещений достаточно[96].
Отказать в переводе в нежилой фондместные органы исполнительной власти могут только в случаях, установленныхзаконодательством (п. 1 ст. 24 ЖК РФ). Отказ допускается в случае:
1) непредставления определенных ч. 2ст. 23 Жилищного кодекса документов;
2) представления документов вненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных ст.22 Жилищного кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствия проектапереустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиямзаконодательства.
Решение об отказе в переводепомещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочихдня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебномпорядке.3.2Перевод нежилых помещений в жилые помещения
Вопросы перевода жилого помещения внежилое и наоборот, в настоящее время, пожалуй, как никогда актуальны. Переводжилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое — процесс обязательный,ведь объекты недвижимости должны использоваться строго по своему назначению.
Нормативную базу по этому вопросусоставляют Жилищный кодекс (гл. 3, ст. 22 — 24), градостроительноезаконодательство, куда входит Градостроительный кодекс, другие федеральныезаконы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также законы ииные нормативные правовые акты субъектов Федерации (ст. 3 Градостроительногокодекса). Могут приниматься и муниципальные правовые акты, которые не должныпротиворечить Градостроительному кодексу.
В отношении нежилого помещениядействует запрет на его перевод в жилой фонд, если:
— оно не отвечает установленнымтребованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такогопомещения установленным требованиям;
— право собственности на такоепомещение обременено правами каких-либо лиц.
В качестве оснований для переводаможно выделить признание жилых помещений непригодными для постоянногопроживания, необходимость получения средств для расширенного воспроизводстважилищного фонда, направленность политики на социально-экономическое развитие иблагоустройство города. Кроме того, принимается во внимание целесообразностьизменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первыхэтажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытовогообслуживания населения, например в случаях, если окна всех или большей частижилых помещений выходят на улицы с интенсивным движением транспорта, натерритории торговых и промышленных предприятий, если жилые помещениярасположены в цокольной, подвальной части жилого строения или в строенияхнежилого назначения.
Следующим этапом является сбордокументов, которые необходимы собственнику (или уполномоченному им лицу) дляперевода жилого помещения в нежилое и наоборот. Согласно ч. 2 ст. 23 ЖК в этотперечень входят:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы напереводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальномпорядке копии);
3) план переводимого помещения с еготехническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым,технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в которомнаходится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный вустановленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимогопомещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются дляобеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилогопомещения).
Должностные лица настаивают наполучении от заявителя еще целого ряда «необходимых» документов, будь тосогласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимомупомещению, или согласие всех собственников, проживающих в доме. Понятно, чтоэто порой существенно затягивает процедуру сбора документов или, того хуже,делает перевод вообще невозможным.
О. обратился в суд с иском о сохранении в перепланированномсостоянии нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Победы,дом 93, комнаты NN 137, 170 — 177. В качестве основания иска была указанастатья 29 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), устанавливающая, что жилоепомещение может быть сохранено в перепланированном состоянии на основаниирешения суда.
Решением Федерального суда Советского района г. Самары вудовлетворении искового требования было отказано по следующим основаниям.
Действующим законодательством не предусмотрена возможностьсохранения нежилого помещения в перепланированном состоянии. Применение поаналогии статьи 29 Жилищного кодекса РФ в данном случае невозможно, посколькууказанная норма регулирует жилищные отношения, перечисленные в статье 4 ЖК РФ,к которым не относятся отношения по перепланировке нежилых помещений.
Аналогия закона применяется в случае, когда отношения прямоне урегулированы законодательством или соглашением сторон (статья 6 ГК РФ,статья 7 ЖК РФ). В рассматриваемом случае законодатель регламентировал путирешения указанной проблемы, установив правила реконструкции нежилого помещенияв Градостроительном кодексе, следовательно, применение аналогии закона, темболее жилищного законодательства, недопустимо.
В данном случае необходимо руководствоваться статьей 25.2Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» (в ред. от 31.12.2005)[97].
Итак, заявление пишется поустановленной форме с указанием адреса переводимого помещения, адресазаявителя, причины перевода и цели использования помещения после перевода,предполагаемого функционального назначения. В случае затруднений образецзаявления всегда можно найти на доске объявлений органа, осуществляющего приемдокументов. К нему прикладывается подлинник или, что лучше, нотариальнозаверенная копия правоустанавливающего документа, т.е. договора, по которомузаявитель приобрел помещение в собственность (договоры купли-продажи, дарения,мены и т.п.). План переводимого помещения, поэтажный план дома в виде справокпредусмотренной формы заявитель должен получить в БТИ. Наконец, заявитель спомощью специализированных проектных организаций, имеющих лицензию, готовитпредпроектное предложение (технологическая схема, генплан, выполненный натопографической основе) и заключение о наличии технической возможностиреконструкции помещения под конкретное функциональное назначение (указываетсянормативное наименование объекта) в соответствии с действующими техническими,нормативными требованиями.
В зависимости от его содержанияразличаются и последствия для заявителя.
Ст. 24 ЖК предусматривает четырезаконных основания для отказа. Это непредставление того перечня документов, которыеуказаны в ч. 2 ст. 23 ЖК; представление документов в ненадлежащий орган;несоблюдение условий перевода помещения (ст. 22 ЖК); несоответствие проектапереустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям действующегозаконодательства.
В обязательном порядке решение должносодержать указание на одно из этих оснований со ссылкой на допущенныенарушения. Только в этом случае выполняется требование мотивированностивынесенного акта.
По мнению Сухова Е.А. решение можетподтверждать окончание перевода помещения. Понятно, что для заявителя этонаилучший исход дела, ведь данный документ является основанием использованияпомещения в качестве жилого или, наоборот, нежилого. Но при одном условии: еслине требуется проведения его переустройства и (или) перепланировки и (или) иныхработ[98].
Завершение указанных работ должно бытьподтверждено актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющимперевод помещений. Он же направляет акт в орган или организацию, осуществляющиегосударственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии сФедеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастренедвижимости»[99].
Как считает А.В. Афонина для перевода нежилого помещения вжилое установлены следующие требования:
1) переводимое нежилое помещение должно соответствоватьустановленным требованиям (быть пригодным для проживания, т.е. не находиться вветхом или аварийном состоянии, а также в нем не должно присутствовать вредноевоздействие факторов среды обитания);
2) должна иметься возможность обеспечить соответствие такогопомещения требованиям. В качестве примера можно привести следующие нормы: жилыепомещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилойзоне в соответствии с функциональным зонированием территории; несущие иограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общегоимущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться вработоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушенияв части деформативности не приводят к нарушению работоспособности и несущейспособности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасноепребывание граждан и сохранность инженерного оборудования; основания и несущиеконструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие всостав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, недолжны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации илиобразованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающиеэксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом, и т.д.;
3) право собственности на переводимое помещение не должнобыть обременено правами третьих лиц (аренда, залог, ипотека и т.д.)[100].
Подписанный акт приемочной комиссииподтверждает окончание перевода помещения и является основанием использованияпереведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Итак, каким бы ни было принятоерешение, оно выдается или направляется заявителю по указанному им в заявленииадресу не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия. Кроме того, орган,осуществляющий перевод помещения, одновременно информирует об этом фактесобственников помещений, примыкающих к переводимому объекту.
Заключение
В соответствии со ст. 15 ЖК РФ под жилым признаетсяизолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно дляпостоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническимправилам и нормам, иным требованиям). К жилым помещениям относятся: жилой дом(часть жилого дома), квартира (часть квартиры), а также комната. Это делениежилых помещений имеет исключительно важное значение, так как объектом жилищныхправ может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянногопроживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). При этомследует признать справедливым высказанное мнение относительно того, что неисключается возникновение жилищных прав на неизолированные части жилого домаили квартиры, в частности, при заключении договора поднайма и вселениивременных жильцов. Однако это является лишь исключением из общего правила, таккак жилищные права таких субъектов, как поднаниматели жилого помещения ивременные жильцы, не являются самостоятельными, а зависят от прав нанимателяжилого помещения, производны от них.
Проведенноеисследование позволило сформулировать признаки жилых помещений, на основаниикоторых дано следующее определение понятия «жилых помещений». «Жилые помещения»- это помещения, отличающиеся благоустроенностью, выраженной в наличииминимальных удобств, предусмотренных градостроительными нормами данногонаселенного пункта, отвечающие санитарным и техническим требованиям, имеющиепрочную связь с землей и изначально не предназначенные для перемещения,объективно существующие в виде жилых (в том числе многоквартирных) домов икоттеджей (дач), отдельных квартир в многоквартирных жилых домах, изолированныхкомнат в квартирах и домах, предназначенных для постоянного (преимущественного)или временного проживания граждан и членов их семей.
Всеперечисленные виды жилых помещений должны быть зарегистрированы в своемкачестве в государственных органах, осуществляющих учет недвижимости».
Сформулированыпризнаки, которые позволяют отнести жилые помещения к объектам недвижимости.Анализ действующего законодательства позволил к таким признакам отнестиследующие. Во-первых, любое жилое помещение, как в многоквартирном, так иодноквартирном доме, должно иметь прочную связь с землей и изначально быть непредназначенным для перемещения в пространстве и иметь стационарный характер.Применение признака «невозможности перемещения без ущерба их назначению» вотношении жилья представляется нецелесообразным. Исходя из этого утверждения,нельзя отнести к объектам недвижимого имущества помещения, для которыххарактерно отсутствие тесной связи с землей (к таким объектам можно отнести,например, сборно-разборные сооружения, летние садовые домики и т.д.).Во-вторых, жилое помещение является индивидуально-определенной вещью как в силуестественных причин (например, расположение жилого дома на определенномземельном участке), так и в силу юридических. К последним относится кадастровыйи технический учет, в результате которого каждый объект недвижимого имуществаиндивидуализируется, т.е. получает такие характеристики, которые позволяютотнести его к объектам недвижимости. Учет недвижимого имущества сопровождаетсяприсвоением ему кадастрового номера (который по своей сути является уникальными неповторимым во времени и на территории РФ). В-третьих, жилые помещенияявляются ценностью для большинства граждан, что также позволяет отнести их кобъектам недвижимости.
1. Определение понятий «жилой дом»,«квартира» и «комната» дано в ст. 16 ЖК РФ. При этомследует отметить, что такие понятия, как «многоквартирный дом» и«часть дома или квартиры», в ЖК РФ отсутствуют. Следует признать этосущественным недостатком законодательства и включить в ст. 16 понятиямногоквартирного дома и части дома или квартиры.
2.Обосновананеобходимость разрешения законодателем использования жилых помещений дляосуществления индивидуальной предпринимательской и творческой деятельности, всвязи с чем предлагается дополнить п. 2 ст. 288 ГК РФ третьим абзацемследующего содержания: «Допускается использование жилых помещений дляосуществления индивидуальной предпринимательской и творческой деятельности,если это не нарушает прав и законных интересов соседей, самого собственникажилого помещения или членов его семьи; с соблюдением требованийзаконодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов,предусмотренных для жилого помещения, без нарушений функциональногопредназначения жилого помещения.
3.Тезис о том, что ст. 31 ЖК РФ, вводит новое вещное право (право проживания),имеющее, однако, признаки обязательственного права (ограничение по кругусубъектов, возникновение по решению суда, ограниченный срок, отсутствиесвойства следования за объектом). В связи с этим предлагается внести измененияв текст ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, изложив ее в следующей редакции: «В случаепрекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользованияданным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилогопомещения по общему правилу не сохраняется. Право пользования жилым помещениемсохраняется у бывших членов семьи собственника: у несовершеннолетних — додостижения 18 лет, у лиц пенсионного возраста или признанных нетрудоспособными— пожизненно или на период нетрудоспособности. Если имущественное положениебывшего члена семьи собственника жилого помещения не позволяет ему обеспечитьсебя иным жилым помещением, суд вправе по иску заинтересованных лиц обязатьсобственника жилого помещения приобрести в собственность бывшего члена егосемьи жилое помещение, отвечающее требованиям, устанавливаемым жилищнымзаконодательством. До вступления в силу решения суда право пользования жилым помещениему бывшего членом семьи собственника сохраняется, если иное не предусмотреносоглашением сторон».
4.Жилищный кодекс РФ не содержит понятия жилищных сервитутов, однако фактическизакрепляет сервитутные по своей природе права пользования чужими жилымипомещениями (право проживания). В связи с этим предлагается дополнить ЖК РФстатьей 17.1 «Жилищные сервитуты» следующего содержания: «Жилое помещение можетбыть обременено жилищным сервитутом — правом третьего лица на ограниченное посроку или пожизненное проживание в жилом помещении, возникающем в силу закона,завещательного отказа или договора».
5.Жилищное законодательство не содержит норм о принудительном прекращении правамуниципальной собственности на жилые помещения и жилые дома как бесхозяйственносодержащиеся. Поскольку ГК РФ закрепляет положение (п. 1 ст. 124 ГК РФ) оравенстве в гражданском обороте граждан, юридических лиц и публично-правовыхобразований, предлагается дополнить ст. 293 ГК РФ абзацем следующегосодержания: «Бесхозяйственно содержимые жилые помещения и жилые дома,относящиеся к муниципальной собственности, могут быть по решению суда проданы спубличных торгов в порядке, определяемом законодательством о приватизациимуниципального имущества». Предлагаемое дополнение к ст. 293 ГК РФсоответствует принципиальным положениям об основаниях принудительногопрекращения права собственности, закрепленных в ст. 235 ГКРФ.

Список использованных источников
1.   Нормативныеправовые акты
1.1 КонституцияРоссийской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. –1993. – №237.
1.2     Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ,принят 30.11.1994 г.] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст.3301.
1.3     Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ,принят 26.10.1996 г.] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст.410.
1.4     Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ,принят 26.11.2001 г.] // Собрание законодательства РФ. –2001. – № 49. – Ст.4552.
1.5     Гражданскийпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон №138-ФЗ, принят 14.11.2002 г.] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46.– Ст. 4532.
1.6     Арбитражныйпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ,принят 24.07.2002 г.] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст.3012.
1.7     Жилищный кодексРоссийской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 188-ФЗ, принят 29.12.2004г.] // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 14.
1.8     Семейный кодексРоссийской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 223-ФЗ, принят 29.12.1995г.] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 1. – Ст. 16.
1.9     Градостроительныйкодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 190-ФЗ, принят29.12.2004 г.] // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст.16.
1.10   Обопеке и попечительстве [Текст]:[Федеральный закон № 48-ФЗ, принят 24.04.2008г.] // Собрание законодательства РФ. – 2008. – № 17. – Ст.1755.
1.11   О государственномкадастре недвижимости [Текст]: [Федеральный закон № 221-ФЗ, принят 24.07.2007г.] // Собрание законодательства РФ. – 2007. – № 31. – Ст. 4017.
1.12   Опожарной безопасности [Текст]: [Федеральный закон № 69-ФЗ, принят 21.12.1994г.] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 35. – Ст. 3649.
1.13   О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральныйзакон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г.] // Собрание законодательства РФ. – 1997.– № 30. – Ст. 3594.
1.14   Об ипотеке(залоге недвижимости) [Текст]: [Федеральный закон № 102-ФЗ, принят 16.07.1998г.] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.
1.15   О садоводческих,огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан [Текст]:[Федеральный закон № 66-ФЗ, принят 15.04.1998 г.] // Собрание законодательстваРФ. – 1998. – № 16. – Ст. 1801.
1.16   Осанитарно-эпидемиологическом благополучии населения [Текст]: [Федеральный закон№ 52-ФЗ, принят 30.03.1999 г.] // Собрание законодательства РФ. – 1999. – № 14.– Ст. 1650.
1.17   О государственнойрегистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей [Текст]:[Федеральный закон № 129-ФЗ, принят 08.08.2001 г.] // Собрание законодательстваРФ. – 2001. – № 33 (часть I). – Ст. 3431.
1.18   Об адвокатскойдеятельности и адвокатуре в Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон №63-ФЗ, принят 31.05.2002 г.] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 23. –Ст.2102.
1.19   О техническомрегулировании [Текст]: [Федеральный закон № 184-ФЗ, принят 27.12.2002 г.] //Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 52 (ч. 1). Ст. 5140.
1.20   О внесенииизменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросуоформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимогоимущества [Текст]: [Федеральный закон № 93-ФЗ, принят 30.06.2006 г.] //Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 27. – Ст. 2881.
1.21   О введении вдействие Жилищного кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон №189-ФЗ, принят 29.12.2004 г.] // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1(часть 1.). – Ст. 14.
1.22   Об утвержденииположения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригоднымдля проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу илиреконструкции [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 47, от 28.01.2006 г.]// Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 6. – Ст. 702.
1.23   Об утвержденииправил пользования жилыми помещениями [Текст]: [Постановление Правительства РФ№ 25, от 21.01.2006 г.] // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 5. – Ст.546.
1.24   О федеральныхстандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг [Текст]: [ПостановлениеПравительства РФ № 541, от 29.08.2005 г.] // Собрание законодательства РФ. –2005. – № 36. – Ст. 3706.
1.25   Об утвержденииправил и норм технической эксплуатации жилищного фонда [Текст]: [ПостановлениеГосстроя РФ № 170, от 27.09.2003 г.] // Российская газета. – 2003. – № 214. –С. 9.
1.26   Санитарныеправила и нормы «Гигиенические требования к естественному, искусственномуи совмещенному освещению жилых и общественных зданий. СанПиН 2.2.1/2.1.11278-03: [Текст]: [Утверждены Постановлением Главного государственногосанитарного врача РФ № 34, от 06.04.2003 г.] // Бюллетень нормативных актовфедеральных органов исполнительной власти. – 2003. – № 31. – С. 31.
1.27   Санитарно-эпидемиологическиетребования к жилым зданиям и помещениям. Санитарные правила и нормативы. СанПиН2.1.2.1002-00 [Текст]: [Утверждены Главным государственным санитарным врачом РФ15.12.2000 г.] // Бюллетень нормативных и методических документовГоссанэпиднадзора. – 2001. – № 2. – С. 37.
2. Специальная, научна иучебная литература
2.1 Агафонова Н.Н. Правочастной собственности граждан на квартиру [Текст]: Автореф. дис… канд. юрид.наук. / Н.Н. Агафонова. — М.: 1994. – 38 с.
2.2     Брагинский М.И.,Витрянский, В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества [Текст] / М.И.Брагинский. М.: Статут. 2002. – 674 с.
2.3     Ельяшевич В.Б.Развитие форм поземельного оборота на Западе [Текст]  В.Б. Ельяшевич. М.:Статут. 2006. – 372 с.
2.4     Глазов В.В.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ (постатейный) [Текст] / В.В. Глазов. М.: ЗАО Юстицинформ. 2008. – 498 с.
2.5     Гражданскоезаконодательство Израиля [Текст] / Науч. ред. Н.Э. Лившиц. СПб.: Юридическийцентр Пресс. 2008. – 678 с.
2.6     Гражданское правоРоссии. Обязательственное право [Текст]: Курс лекций Ч. 2. / Отв. ред. О.Н.Садиков. М.: Норма. 2004. – 536 с.
2.7     Гражданское право[Текст]: В 2 т. Том II. Полутом 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер.2008. – 736 с.
2.8     Гражданское право[Текст]: Учебник Т. 2. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект.2008. – 724 с.
2.9     Киндеева Е.А.,Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления,государственная регистрация, образцы документов) [Текст] / Е.А. Киндеева. М.:Юрайт-Издат. 2007. – 542 с.
2.10   Комментарий кчасти первой (постатейный) ГК РФ [Текст] / Под ред. О.Н. Садикова. М.:Контракт. 2008. – 836 с.
2.11   КрашенинниковП.В. Жилищное право. [Текст] / П.В. Крашенинникова. М.: Статут. 2008. – 602 с.
2.12   КрашенинниковП.В. Право собственности и иные вещные права на землю: Вводный комментарий кгл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации. [Текст] / П.В.Крашеннниников. М.: Статут. 2001. – 318 с.
2.13   КрашенинниковП.В., Маслов, Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах.[Текст] / П.В. Крашенинников. М.: Статут. 2005. – 618 с.
2.14   Литовкин В.Н.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). [Текст] /В.Н. Литовкин. М.: ТК „Велби“. 2008. – 510 с.
2.15   Литовкин В.Н.Перевод жилого помещения в нежилое как предмет совместного РегулированияРоссийской Федерации и ее субъектов [Текст] / В.Н. Литовкин. Комментарийсудебной практики. Вып. 11 / Под ред. К.Б. Ярошенко. М.: Юридическаялитература. 2005. – 478 с.
2.16   Малумов Г.Ю.,Малумов Г.Ю. Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам [Текст] /Г.Ю. Малумов, Г.Ю. Малумов. М.: Юстицинформ. 2008. – 486 с.
2.17   Мейер Д.И.Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. [Текст] / Д.И. Мейер. М.: Статус. 2003.– 678 с.
2.18   Порошков В.А.Права на чужие недвижимые вещи по гражданскому праву России [Текст]: Автореф.дис… канд. юрид. наук. / В.А. Порошков. М.: 1997. – 36 с.
2.19   Огородников В.В.Об итогах работы президиума Совета главных государственных регистраторов правна недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации [Текст] /В.В. Огородников // Роль органов юстиции в правовом государстве: Материалынаучно-практической конференции. М.: Российская правовая академия. 2002. – 576с.
2.20   Победоносцев К.П.Курс гражданского права. Ч. 1. Вотчинное право. [Текст] / К.П. Побеносцев. М.:Статут. 2002. – 674 с.
2.21   Седугин П.И.Жилищное право: Учебник для вузов. [Текст] / П.И. Седугин. М.: Проспект. 2007.– 568 с.
2.22   Степанов С.А.Недвижимое имущество в гражданском праве. [Текст] / С.А. Степанов. М.: Статут.2004. – 486 с.
2.23   Сухова Е.А.Перепланировка жилого помещения и перевод жилого помещения в нежилое: условия,порядок, судебная практика, образцы необходимых документов [Текст] / Е.А.Сухова. М.: ГроссМедиа. 2007. – 306 с.
2.24   Титов А.А.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). [Текст] /А.А. Титов. М.: Юрайт. 2008. – 694 с.
2.25   Толчеев Н.К.Судебные споры о жилом доме [Текст] / Н.К. Толчеев М.: Юрайт. 2008. – 542 с.
2.26   Чубаров В.В.Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[Текст] / В.В. Чубаров // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей.М.: Городец. 2008. – 586 с.
2.27   Шершеневич Г.Ф.Курс гражданского права. [Текст] / Г.Ф. Шершеневич. М.: Статут. 2005. – 632 с.
3. Периодические издания
3.1     Волкова, Н.А. Онекоторых особенностях правового режима жилых помещений [Текст] / Н.А.Волкова// Законодательство и экономика. – 2006. – № 1. – С. 34-37.
3.2     Гонгало, Б.М.Жилое помещение — объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии)[Текст] / Б.М. Гонгало // Семейное и жилищное право. – 2007. – № 2. – С. 25-29.
3.3     Гришаев, С.А.Правовое регулирование недвижимости [Текст] / С.А. Гришаев // Государство иправо. – 2008. – № 3. – С. 37-42.
3.4     Жилкин, Д.Г.Регистрация недвижимости по-новому [Текст] / Д.Г. Жилкин // Жилищное право. –2007. – № 6. – С. 12-14.
3.5     Заремба, Е.С.Особенности жилищных споров по российскому законодательству [Текст] / Е.С.Заремба // Адвокатская практика. – 2008. – № 3. – С. 23-26.
3.6     Иванников, С.Б.Жилое помещение как объект гражданских правоотношений [Текст] / С.Б. Иванников// Российский судья. – 2006. – № 12. – С. 41-44.
3.7     Корнилова, Н.В.Жилое помещение: понятие, признаки и виды [Текст] / Н.В. Корнилова // Жилищноеправо. – 2007. – № 3. – С. 21-26.
3.8     Кузьмина, И.Понятие жилого помещения [Текст] / И. Кузьмина // Российская юстиция. – 2001. –№ 9. – С. 31-36.
3.9     Курбатова, Г.В.Некоторые формы приобретения жилья по новому Жилищному кодексу РоссийскойФедерации [Текст] / Г.В, Курбатова // Юридический мир. – 2006. – № 9. – С. 40-44.
3.10   Литовкин, В.Н.Право собственности и другие вещные права на жилище [Текст] / В.Н. Литовкин //Жилищное право. – 2008. – № 3. – С. 32-43.
3.11   Масевич, М. Обзордействующего законодательства о недвижимости [Текст] / М. Масевич // Право иэкономика. – 2008. – № 1. – С. 17-22.
3.12   Мокроусова, Л.М.Договор коммерческого найма жилого помещения [Текст] / Л.М. Мокроусова //Нотариус. – 2003. – № 2. – С. 21-28.
3.13   Никифорова, Е.И.Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилоепомещение [Текст] / Е.И. Никифорова // Жилищное право. – 2008. – № 9. – С. 23-30.
3.14   Пискунова, М.Г.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним какправоприменительная деятельность учреждений юстиции [Текст] / М.Г. Пискунова //Бюллетень Министерства Российской Федерации. – 2001. – № 1. – С. 21-28.
3.15   Рыжов, А.Б.Координация государством интересов собственников помещений в многоквартирномдоме при переустройстве, перепланировке, переводе жилого помещения в нежилое[Текст] / А.Б. Рыжов // Жилищное право. – 2008. – № 3. – С. 24-27.
3.16   Свит, Ю.П.Проблемы определения объекта жилищных прав и его правового статуса всовременном жилищном законодательстве [Текст] / Ю.П. Свит // Закон. – 2005. – №11. – С.25-31.
3.17   Сокол, П.В.Приватизация жилых помещений в общежитиях [Текст] / П.В. Сокол // Право иэкономика. – 2006. – № 8. – С. 7-11.
3.18   Халдеев, А.В. Оправовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ [Текст] / А.В Халдеев //Журнал российского права. – 2006. – № 8. – С. 5-11.
3.19   Чефранова, Е.А.Правовое регулирование собственности в многоквартирном доме [Текст] / Е.А.Чефранова // Закон. – 2005. – № 6. – С. 9-15.
3.20   Чимов, З.В.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере — субинститут института государственной регистрации [Текст] / З.В. Чимов //Бюллетень нотариальной практики. – 2008. – № 3. – С. 19-23.
3.21   Шипунова, Е.А.Изменение правового режима жилых помещений в общежитиях [Текст] / Е.А. Шипунова// Жилищное право. – 2008. – № 2. – С. 23-27.
3.22   Ширинская, Е.Ю.Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственнойрегистрации [Текст] / Е.Ю. Ширинская // Юрист. – 2005. – № 1. – С. 30-34.
3.23   Щенникова, Л.Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы [Текст] /Л. Щенникова // Российская юстиция. – 2008. – № 3. – С. 17-21.
3.24   Эрделевский, А.М.О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса [Текст] / А.М. Эрделевский //Законодательство. – 2008. – № 5. – С. 32-35.
4. Судебная практика
4.1 По делу о проверке конституционности отдельных положенийстатьи 4 Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда вРоссийской Федерации“ в связи с запросами Волгоградской Областной Думы,Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова [Текст]: [Постановление Конституционного Суда РФ № 25-П, от03.11.1998 г.] // Собрание законодательств РФ. – 1998. – № 45. – Ст. 5603.
4.2     ОпределениеКонституционного Суда РФ № 262-О, от 21.12.2000 г. [Текст] // ВестникКонституционного Суда РФ. – 2001. – № 7. – С. 43.
4.3     ОпределениеКонституционного Суда РФ № 135-О, от 06.02.2004 г. [Текст] // ВестникКонституционного Суда РФ. – 2004. – № 5. – С. 32.
4.4     О некоторыхвопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РоссийскойФедерации [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАСРФ № 8, от 01.07.1996 г.] // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 1996. – № 9. – С.41.
4.5     О некоторыхвопросах применении судами Закона Российской Федерации „О приватизациижилищного фонда в Российской Федерации“ [Текст]: [Постановление ПленумаВерховного Суда РФ № 8, от 24.08.1993 г.] // Бюллетень Верховного Суда РФ. –1993. – № 11. – С. 36.
4.6     Обзор судебнойпрактики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2000 года.[Текст]: [Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 28.06.2000 г.] //Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2000. – № 9. – С. 15.
4.7     ОпределениеСудебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.11.2007 г поделу № 19пв-07 [Текст] // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2008. – № 3. – С. 35
4.8     ОпределениеСудебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.09.2007 г. поделу № 78-Г07-36. [Текст] // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2008. – № 1. – С.35.
4.9     ОпределениеСудебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.06.2007 г. поделу № 5-В07-68 [Текст] // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2007. – № 10. – С.15.
4.10   Постановление ФАСПоволжского округа от 23.05.2006 г., по делу № А55-9128/2006 [Текст] // ВестникВАС РФ. – 2006. – № 11. – С. 50.
4.11   Извлечение изпостановления Президиума Самарского областного суда № 0706/493 от 21.09.2006[Текст] // Судебная практика (Приложение к информационному бюллетеню управленияСудебного департамента в Самарской области). – 2007. – № 4 (23). – С. 5.
4.12 Извлечение изкассационного определения Судебной коллегии по гражданским делам от 25.09.2006[Текст] // Судебная практика (Приложение к информационному бюллетеню УправленияСудебного департамента в Самарской области). – 2007. – № 4 (23). – С. 17.
4.12   Обзор судебнойпрактики главного управления Федеральной Регистрационной службы по Самарскойобласти за 2005 год [Текст] //Судебная практика (Приложение к информационномубюллетеню управления Судебного департамента в Самарской области).- 2006.-№2(21).-С.11.
4.13   Обзор судебнойпрактики главного управления Федеральной Регистрационной службы по Самарскойобласти за 2005 год [Текст] //Судебная практика (Приложение к информационномубюллетеню управления Судебного департамента в Самарской области).- 2006№2(21).-С.12. 
Приложение А (справочное)
Сведенияо зарегистрированных правах на жилые помещения по Борскому району за 2005-2008год1
/>
Рисунок1 — Сведения о зарегистрированных правах на жилые помещения по Борскому районуза 2005-2008 год
ПриложениеБ (справочное)
Сведенияо зарегистрированных правах на жилые дома (части домов) по Борскому району за2005-2008 год1
/>
Рисунок2 — Сведения о зарегистрированных правах на жилые дома (части домов) поБорскому району за 2005-2008 год
ПриложениеВ (справочное)
Сведенияо зарегистрированных правах на квартиры (части квартир) по Борскому району за2005-2008 год1
/>
Рисунок3 — Сведения о зарегистрированных правах на квартиры (части квартир) поБорскому району за 2005-2008 год
ПриложениеГ (справочное)
Сведенияо зарегистрированных правах на комнаты по Борскому району за 2005-2008 год1
/>
Рисунок4 — Сведения о зарегистрированных правах на комнаты по Борскому району за2005-2008 год