Министерство науки и образования РФ
Государственное образовательноеучреждение высшего профессионального образования
Тульский государственныйуниверситет
Курсовая работа
по дисциплине: «Гражданскоеправо»
на тему: «Договораренды недвижимого имущества»
Тула 2011
Содержание
Глава 1. Понятие и элементы договорааренды недвижимого имущества
1.1 Понятие договора аренды
1.2 Элементы договора аренды
Глава 2. Юридическая сущность и особенностигражданско-правового регулирования договора аренды недвижимого имущества
2.1 Форма и государственная регистрациядоговора аренды недвижимости
2.2 Содержание и существенные условиядоговора аренды объектов недвижимости
Глава 3. Регистрация права аренды иаренды как обремения (ограничения) прав
3.1 Регистрация права аренды
3.2 Регистрация аренды как обременения(ограничения) прав
Заключение
Список литературы
Введение
Недвижимое имущество –это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом вразвитии правового регулирования которого явился переход от закрепления взаконодательстве исключительной государственной собственности к легальномупризнанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.
Соответственнопроизошел переход от практически полного юридического запрета сделок снедвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектовнедвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых с нимсделок. Продолжается данный процесс и в настоящее время. Так, вступивший в силус 20 октября 2001 г. новый Земельный кодекс России ввел, наконец, землю иземельные участки в сферу гражданского оборота как объекты недвижимости. Данноесобытие ознаменовало создание правовой базы земельного строя и переход к новомуэтапу земельной реформы, характеризующейся реализацией мер, направленных наорганизацию рационального землепользования в Российской Федерации.
Широко развивающийсярынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного праваграждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности,владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно сдругими лицами (статья 35 Конституции РФ).
На сегодняшний деньдоговор аренды является в России наиболее распространенным договором,заключаемым в отношении недвижимого имущества.
В результате совершенияогромного количества арендных сделок с недвижимостью возникает множество самыхразнообразных споров в этой области. Причина таких споров как непониманиесубъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, так инесовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Такоеположение вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значениясудебной практики рассмотрения споров, связанных с применением нормгражданского законодательства об аренде недвижимого имущества.
Все это обуславливаетнеобходимость изучения и совершенствования теории и практики использованияправовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости.
В последние годыпоявилось достаточно большое количество публикаций на данную тему. Аренданедвижимости рассматривается в самых различных ракурсах: от исследования рынковаренды недвижимости в различных субъектах РФ, рассмотрения аренды недвижимостикак одной из форм экономических отношений по вложению капиталов, до разрешенияотдельных правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимомнедвижимости, заключением и регистрацией отдельных сделок с недвижимымимуществом.
Глава 1. Понятие и элементы договора аренды
1.1 Понятие договора аренды
Статья 606 ГК РФ гласит: « По договору аренды(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставитьарендатору (нанемателю) имущества за плату во временное владение и пользование иливо временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором врезультате использование арендованного имущества в соответствии с договором,являются его собственностью» Комментируемая статья исходит из того, что подоговору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и можетбыть предоставлено во владение и пользование. Последнее чаще всего интересуетпредпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к арендеразличных видов имущества (транспортных средств, помещения для офисов,складских помещений, оборудования).
По договору аренды передается только имущество.Договор аренды — возмездный договор. Имущество по нему передается только заплату. Форма платы может быть любой (денежной, натуральной). Если имуществопередано без оплаты, то на лицо другой договор – о безвозмездном пользованииимуществом (гл. 36 ГК РФ).
Анализ статьи 606 ГК РФ показывает, что сторонам вдоговоре аренды, могут являться как граждане, так и юридические лица, к нимприменяются различные правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35,49 ГКРФ).
Право пользование арендованным имуществом можетвключать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованноеимущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или доего истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договоромвыкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли –продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличии от купли – продажипри аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не можетперейти к арендатору в момент заключения договора.
«Право пользования арендатора пользуется вещно –правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и инымвещным правам (ст. 305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает только тогда,когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью(ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идет о праве пользования (без владения), товещно-правовой защитой оно не пользуется».
1.2 Элементы договора аренды
Элементы договора аренды – это стороны, предмет,форма и содержание.
Стороны договора – арендодатель и арендатор. Пообщему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступатьлюбые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические, а средипоследних – как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а такжегосударство, национально – государственные, административно – территориальные имуниципальные образования.
Статья 608 ГК РФ посвящена одной из сторон договорааренды – арендодателю. Она гласит: « Право сдачи имущества в аренду принадлежитего собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные закономили собственником сдавать имущества в аренду».
Следует подчеркнуть, что сдача в аренду имуществаявляется актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всегособственник, он и назван в законе в качестве возможного арендодателя. Как ужеотметили, собственником может быть любое физическое или юридическое лицо.
В соответствии с п.2 ст. 295 ГК РФ предприятие, закоторым закреплено имущество на праве хозяйственного ведения могут сдавать егов аренду и, следовательно, быть арендодателями; по объектам недвижимости –только с согласие собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу,- самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иныминормативными актами.
В отличии от п.1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающеговозможность введения ограничений на объекты аренды только законом, здесь онимогут устанавливаться и иными правовыми актами.
Иногда и сам закон предусматривает возможность сдачиимущества в аренду лицом, не являющимся его собственником. Образовательныеучреждения « вправе сдавать в аренду основные фонды и имущество» (ст. 47 ЗаконаРФ «Об образовании).
Арендодателем может быть Российская Федерация, еёсубъекты, органы местного самоуправления (ст. 124 – 127 ГК РФ). Все эти функцииосуществляют органы по управлению имуществом.
Итак, арендодателем имущества может быть любоеюридическое или физическое лицо. Если арендодатель – некоммерческаяорганизация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это непротиворечит его право собственности (ст. 48, 49, 606 ГК). Если лицо, гражданинсистематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, тотакая деятельность считается предпринимательской (ст. 2 КГ) и подлежитгосударственной регистрации (ст. 23, 51 ГК). Безусловно, гражданин должен бытьдееспособными (ст. 21 – 35 ГК).
Арендатором может быть любое юридическое илифизическое лицо. Это может быть как лицо, осуществляющее предпринимательскуюдеятельность, так и иное лицо(граждане и юридические лица) использующееарендуемое имущество для других целей (проживания, для удовлетворенияпотребительских нужд и т.п.).
Отметим, что арендатор это лицо, заинтересованное вполучении имущества в пользование. Никаких специальных требований закон к немуне предъявляет.
Предмет договора – это объекты аренды. Статья 607 ГКгласит: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленныеприродные объекты, предприятие и другие имущественные комплексы, здания,сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые нетеряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемыевещи)».
Законом могут быть установлены виды имущества, сдачакоторого в аренду не допускается или ограничивается.
Законом могут быть установлены особенности сдачи варенду земельных участков и других обособленных природных объектов.
1. В договоре аренды должны быть указанны данные,позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору вкачестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие обобъекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, асоответственно договор не считается заключенным.
Пункт 1 ст. 607 обобщенно перечисляет видыимущества, которые могут быть переданы в аренду. Применяя содержащиеся в немправила следует обратить внимание на ряд обстоятельств: а) земельные участкимогут быть переданы в аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного кодекса РФ(от. 25.10. 2001г.), Гражданским кодексом РФ, нормативно — правовыми актамиПрезидента и Правительства РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ.Следует подчеркнуть, что нормы земельного законодательства не имеют приоритетаперед нормами гражданского кодекса в регулировании земельных отношений, еслииное не оговорено в нормах самого ГК. б) другие обособленные природные объекты– это участки недр, торфяные отводы, леса, озера – все естественногопроисхождения, а также искусственные объекты (парки, рыбные пруды, цветники ит.п.), но с одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК дано определение непотребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектом договора аренды.Их основной признак – эти вещи не теряют своих натуральных свойств в процессеиспользования, реально сохраняются (компьютер, земля, самолет).
Не потребляемые вещи изнашиваются длительное время,но при каждом конкретном акте использования сохраняются в натуре. Износ(амортизация) упомянутого оборудования подлежит учету в соответствии с нормамизаконодательства о бухгалтерском учете и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГКРФпринципиально важное правило о том, что именно законом могут быть установленывиды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается.
Ограничение и запреты на сдачу в аренду относятсяпрежде всего к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность которогоограничена (п.2 ст.129 ГК). Определенные ограничения установлены для сдачи варенду природных объектов. Так, участки недр и водные объекты могутпредоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченнымигосударственными органами.
Участки лесного фонда передаются в аренду(пользование) также на основании лицензий.
В законе подчеркивается необходимость четкогоопределения объекта аренды. При невыполнении данного требования считается, чтоусловия об объекте подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, апоэтому договор не признаётся заключенным. Эта сделка ничтожна, и подлежит применениюправила ст. 168 ГК «недействительность сделки, не соответствующей закону илииным правовым актам».
Глава 2. Юридическая сущность и особенностигражданско-правового регулирования договора аренды недвижимого имущества
2.1 Форма игосударственная регистрация договора аренды недвижимости
Форма договора арендыурегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякогодоговора, законом для договора аренды установлены и специальные требования.Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторондоговора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен впростой письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ). Особым образом регулируется формадоговора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственностина это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Договор аренды недвижимогоимущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на этоимущество к арендатору (ст.624 ГК РФ) заключается в форме, установленной длядоговора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и длядополнительного соглашения к договору аренды, которым арендаторупредоставляется право выкупа арендованного имущества. Повышенные требованиясодержатся и к форме договоров аренды зданий, сооружений и предприятий: данныедоговоры должны заключаться в письменной форме путем составления одногодокумента, подписанного сторонами (ст.ст.651 и 658 ГК РФ). Неисполнениеуказанного требования влечет, в отличие от общих положений ГК РФ,недействительность договора.
Статьей 164 ГК РФпредусмотрено, что «сделки с землей и другим недвижимым имуществомподлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренныхстатьей 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. В статьеже 131 ГК РФ сказано „право собственности и другие вещные права нанедвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращениеподлежат государственной регистрации в едином государственном реестреучреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, правохозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненногонаследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, атакже иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и инымизаконами“. Что касается Закона о государственной регистрации прав нанедвижимое имуществ, то согласно ст. 4 вышеназванного закона»государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещныеправа на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.130,131,132,164 Гражданского кодекса Российской Федерации… ".
Таким образом, ни ст.164 ГК РФ, ни Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имуществоне предусмотрена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществомотдельно от регистрации вещных прав на него.
Однако, вышеуказанныенормы гражданского кодекса содержат общие положения. В связи с чем, необходимообратиться к нормам специальным, регламентирующим аренду (глава 34 ГК РФ). Вчастности в статье 609 ГК РФ сказано, что «договор аренды недвижимогоимущества подлежит государственной регистрации, если иное не установленозаконом». В силу вышеуказанной нормы по общему правилу договор аренды недвижимостиподлежит государственной регистрации. Необходимо также особо подчеркнуть, чтонеобходимость государственной регистрации договора аренды недвижимости, равнокак и исключения из этого правила могут быть предусмотрены только законами. Кпримеру, стороны, заключая договор аренды недвижимости, не могут предусмотретьв нем необходимость государственной регистрации данного договора ссылаясь нааналогию ст.163 ГК РФ. В противном случае сторонам будет отказано в регистрациина том основании, что данное условие договора противоречит нормам ГК и в силутребований ст. 168 и 180 ГК РФ является ничтожным.
Помимо сказанного нужнообратить внимание на следующие условия, наличие которых необходимо, чтобыдоговор аренды недвижимости подлежал государственной регистрации по правилам,установленным Законом о государственной регистрации прав на недвижимоеимущество:
Во-первых,государственной регистрации не подлежат договоры аренды, возникшие до введенияв действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст.4).
Во-вторых, согласно ст.6 указанного закона государственная регистрация договора аренды недвижимогоимущества возможна лишь при наличии государственной регистрации прав на данныйобъект, возникших до введения в действие Закона о государственной регистрацииправ на недвижимое имущество.
В-третьих,государственной регистрации помимо договора аренды недвижимого имуществаподлежат все изменения и дополнения к нему. Поскольку согласно п. 1 ст. 453 ГКРФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторонсохраняются в измененном виде и все дополнения и изменения к договору арендыявляются его неотъемлемой частью. Данное правило не применяется кпредварительному договору, по которому стороны обязались заключить договораренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации.
Как уже было отмеченовыше, по общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежитгосударственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).«Иное» предусмотрено статьей 633, 673 и 651 ГК РФ: не подлежатгосударственной регистрации договоры аренды транспортных средств, а договораренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только еслион заключен на срок свыше одного года.
Таким образом, еслидоговор аренды здания или сооружения заключен на срок менее года, он вгосударственной регистрации не нуждается.
Определенные сложностимогут возникнуть в случае заключения договора аренды здания или сооружения нанеопределенный срок, а также при включении сторонами условия о его пролонгации.
Необходимо также иметьв виду то обстоятельство, что, если стороны установили, что условиязаключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям,существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, топри исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договоргосударственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срокаренды. Поскольку из содержания п. 2 ст. 425 ГК РФ следует, что наличие вдоговоре названного условия не влияет на определение момента, с которогодоговор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия.
Однако, статья 651 ГКРФ, предусматривающая регистрацию договора аренды здания или сооружения,заключенного на срок не менее года, касается только зданий и сооружений. Напрактике встал вопрос: как быть с арендой части этого здания или сооружения,например, офисных помещений, части склада, отдельного цеха и т.д. и т.п.?
По данному вопросусуществуют два диаметрально противоположных мнения.
Первое из них нашлосвое отражение в работах ряда авторов и Письме Министерства РФ по налогам исборам от 19.04.2000 г. № 02-3-09/88.
Согласно нему:
«На основании п. 2ст. 609 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимогоимущества является общим правилом. Исключения из этого правила могутустанавливаться Кодексом или иными федеральными законами. При этом к отдельнымвидам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества положения,предусмотренные параграфом 1 главы 34 Кодекса (в том числе ст. 609)применяются, если иное не установлено правилами Кодекса об этих договорах (ст.625 ГК РФ).
Так, статей 651 Кодекса»иное" установлено для таких объектов гражданских прав – вещей, какздания или сооружения, а именно: обязательной государственной регистрацииподлежат договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менеегода, и именно с момента государственной регистрации они считаются заключенными(п. 2 ст. 651 ГК РФ). Соответственно не подлежат обязательной государственнойрегистрации договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок менеегода (момент заключения подобных договоров определяется в соответствии с п. 1,2ст. 433 ГК РФ).
Согласно ст. 26 Законааренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное неустановлено законодательством РФ. При этом в соответствии с п. 3 ст. 26 Законав случае сдачи в аренду помещения в здании или сооружении договор арендыпомещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующегопомещения (то есть обременяется право арендодателя именно на сдаваемое в арендупомещение). Вместе с тем Кодекс специально не регулирует вопросыгосударственной регистрации договоров аренды именно нежилых помещений в зданияхили сооружениях, а в ст. 26 Закона не указано, что в этом случае вопрос орегистрации таких договоров решается в порядке, аналогичном порядку,предусмотренному ст. 651 Кодекса.
На основанииизложенного Минюст России считает, что договоры аренды нежилых помещений в зданияхи сооружениях подлежат государственной регистрации в порядке, установленномЗаконом независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку и пока иноене будет предусмотрено федеральным законом".
Полностьюпротивоположное мнение на данную проблему, высказанное в научной литературе,было поддержано ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 г. № 53:
«1. Статья 1 ФЗ “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, атакже сделки, с которым подлежат обязательной государственной регистрации вслучаях и порядке, установленном законом.
Согласно части 2 п. 6ст. 12 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним” помещение (жилое и нежилое) представляет собой „объект, входящий всостав зданий и сооружений“.
2. Принимая во вниманието, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от зданияили сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним вязанным, и то,что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственнойрегистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должныприменяться правила п. 2 ст. 651 ГКРФ.
В соответствии с п. 2ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенных на срок не менееодного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным смомента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный насрок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считаетсязаключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГКРФ.»
Необходимо отметить,что до выхода разъяснения ВАС РФ практика в большинстве случаев исходила изнеобходимости государственной регистрации договора аренды помещения независимоот сроков его заключения. Однако, в настоящее время, представляется, что прирешении практических вопросов следует руководствоваться разъяснением, даннымВАС РФ, хотя бы из тех соображений, что в случае спора он будет разрешаться всуде.
Необходимо отметить,что иски о применении последствий недействительности договора аренды ввидунесоблюдения требования о регистрации договора, часто связаны созлоупотреблением правом со стороны арендодателя. Рассмотрение вопросов онеобходимости государственной регистрации договоров аренды недвижимости имеетнемаловажное значение, поскольку именно от этого зависит возможность оценкидоговора в качестве действующего.
В научной литературевысказываются различные точки зрению по вопросу о последствиях отсутствия государственнойрегистрации договора аренды недвижимости, в случаях, когда такая регистрацияпредусмотрена законом.
В соответствии со ст.165 ГК РФ «несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленныхзаконом, — требования о государственной регистрации сделки влечет еенедействительность. Такая сделка считается ничтожной.» В связи с чемМедведев А. считает, что отсутствие государственной регистрации договора арендынедвижимости влечет ничтожность такой сделки. Тогда как п. 3 ст. 433 ГК РФпредусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считаетсязаключенным с момента регистрации, если иное не установлено законом. Это даетвозможность Матевееву И. говорить о том, что «в отношении сделок снедвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрациифактически отсутствуют необходимость и возможность применения к последнимпоследствий недействительности, ибо здесь гражданский кодекс указывает нанедействительность сделок, которые еще не заключены.» Данная точка зренияподдерживается и Сенчищевым В.И. Также рядом авторов предложено применятьпоследствия недействительности сделки на основании статьи 165 ГК РФ лишь вслучаях, установленных законом. В связи с изложенным необходимо констатировать,что, в настоящее время однозначной оценки данная проблема не имеет, чтопорождает противоречивую судебную практику по аналогичным делам.
2.2 Существенныеусловия и содержание договора аренды объектов недвижимости
В современнойюридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существеннымусловием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычнопонимается имущество передаваемое в аренду. Однако, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФк существенным условиям договора относятся условия о предмете договора, условиякоторые названы в законе или необходимые для договоров данного вида, а такжевсе те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно бытьдостигнуто соглашение. Принимая во внимание легальное определение договорааренды: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату по временноевладение и пользование или во временное пользование, — следует сделать вывод отом, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся ксущественным условиям договора аренды.
Как отмечалось ранее,срок владения и (или) пользования арендатором, сданным внаем имуществом, всегдапризнавался одним из наиболее значимых условий договора аренды (имущественногонайма). Договор аренды может быть заключен как на определенный (п.1, ст. 610 ГКРФ), так и на неопределенный срок (п.2 той же статьи). Определенный срок долженбыть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срокаренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным нанеопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое времяотказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а приаренде недвижимого имущества — за три месяца.
Законом или договоромможет быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договорааренды, заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ).
Отказ от договорааренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностьюсторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последнийможет длиться сколько угодно долго, пока существует переданное в арендуимущество.
Законом могутустанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды,а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок арендыв договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора доистечения предельного срока, установленного законом, договор по истечениипредельного срока прекращается.
Договор аренды,заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок,считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).
Отсутствие взаконодательстве минимальных сроков на которые объект может быть передан в арендудает право ряду авторов утверждать, что «отсутствие объективных критериев,позволяющих четко установить минимальную продолжительность временииспользования объекта, дающую основание рассматривать так5ое использование какаренду, приводит к возможности относить к аренде даже самую кратковременнуювозмездную передачу. Тогда как такого рода предоставлению имущества вовременное пользование соответствует такой вид договора как предоставление»арендной услуги".
В ГК РФ сохранено ранеедействовавшее указание о том, при заключении договора на новый срок условия егомогут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в томчисле размеру арендной платы. Норма п. З ст.614 ГК РФ о возможности измененияарендной платы, но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей впериод действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаныусловиями прежнего.
ГК сохранил заарендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, преимущественноеправо на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621). Однако арендаторможет воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления имарендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока прежнегодоговора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях,когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок ивместе с тем заключает договор с иным лицом. Право арендатора на возобновлениеарендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Разъяснения опрактике разрешения подобных споров даны в письме Высшего Арбитражного Суда РФот 10 сентября 19993 г. № С-13/ОП-276. Требование арендатора не подлежитудовлетворению, когда арендодатель больше не намерен сдавать имущество в наем.
Необходимо отметить,что положения ст. 621 ГК РФ носят диспозитивный характер и иные правила могутбыть установлены законом или договором. Так, в силу п. 3 ст. 22 ЗК РФвозможность преимущественного права заключения договора аренды земельногоучастка на новый срок не ставится, в отличие от ГК РФ, в зависимость отдобросовестного исполнения арендатором обязанностей по договору.
В случаях, когда поокончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, аарендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленнымна тех же условия на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон можетпотребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чемза три месяца (ст. 610 ГК), если иной срок не будет установлен договором.
В качестве еще одногосущественного условия договора аренды была указана арендная плата. Приотсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размереарендной платы договор аренды здания, сооружения и предприятий, в отличие отобщих положений ГК РФ, считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК). При этомправила определения цены предусмотренные п. З ст. 435 ГК, не применяются.
В связи с этим, стороныв договоре аренды зданий, сооружений и предприятий могут использоватьфиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, оговоренные в законе.Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные, так и предельные)уполномоченными государственными органами.
Традиционно ставкиарендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания,помещения или сооружения – 1 кв.м, хотя может быть и на 1 куб.м. (мастерскиехудожников).
Размер арендной платыопределяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительныхсроках используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется каксумма платежей за аренду отдельных помещений здания.
Необходимо такжеотметить, что установленная в договоре арендная плата за пользование зданиемили сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на которомоно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка,если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2, ст. 654 ГК).
Содержание договорапредставляет совокупность всех его условий. При этом условия договораустанавливают и квалифицируют права и обязанности сторон. Однако, во всякомдоговоре выделяют группы условий, определяющих обязанности соответственноарендатора и арендодателя. Такая дифференциация условий сама по себеотносительна, так как их выполнение зачастую требует совершения определенныхдействий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора.
Обязанностиарендодателя.
Основная обязанностьарендодателя по договору аренды — предоставить арендатору имущество всостоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества совсеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК РФ).Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок,предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. Передачазданий, сооружения и предприятий должна быть оформлена передаточным актом илииным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 655 ГК РФ). Уклонение однойиз сторон от передачи соответствующего имущества или подписания передаточногоакта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания(сооружения), предприятия.
Обязанностьарендодателя предоставить арендатору в состоянии, соответствующем условиямдоговора и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК), положениями об аренде зданий исооружений расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения ипользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельногоучастка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования(ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельныйучасток, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание илисооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды.Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо правна земельный участок.
Если арендодательявляется собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое варенду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользованиясоответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право насоответствующую часть земельного участка (п. 2, ст. 652 ГК). Это правопредоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении тойчасти земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходимадля его использования в соответствии с его назначением. На судьбу данного праваарендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственниказемельного участка.
В случаях, когдаземельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение,продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняетсяправо пользования частью земельного участка, которая занята зданием илисооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших допродажи земельного участка. Аренда здания или сооружения, находящегося наземельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности,допускается без согласия собственника участка, если это не противоречитусловиям пользования таким участком, установленным законом или договором ссобственником земельного участка (п. З ст. 652 ГК).
Применительно к арендепредприятия в ГК содержатся положения, обязывающие арендодателя предоставить вовременное владение и пользование не только основные средства предприятия, но иперевести на последнего долги, относящиеся к предприятию. В связи с чемзаконодателем предусмотрены специальные правила об уведомлении кредиторов.
ГК не исключаетвозможности сдачи в аренду имущества, обременного правами третьих лиц (такимикак сервитут, право залога…). Арендатор должен быть предупрежден о всех правахтретьих лиц на сдаваемое имущество (ст. 613 ГК РФ). Распределяя между сторонамидоговора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимаяво внимание временный характер владении и (или) пользования арендаторомарендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонтазаконодатель возложил на арендодателя, хотя иное может быть предусмотренодоговором или законом. Арендатор по договору аренды предприятия, в отличие отобщих положений ГК РФ, обязан в течение всего срока действия договораосуществлять текущий и капитальный ремонт предприятия, сданного в аренду (п.1ст.661 ГК). Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонтаарендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендаторапрепятствия в пользовании сланным имуществом в соответствии с его назначением.
Обязанности арендатора.
Арендатор в своюочередь обязан, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиямидоговора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то всоответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Арендатору принадлежитправо пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора,вытекающее из договора аренды. Под пользованием понимается извлечение из вещиее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретениеплодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные врезультате использования арендованного имущества в соответствии с договором,поступают в собственность арендаторам (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом,иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст.136ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственностьарендодателя или третьего лица.
В процессе пользованияимуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязанподдерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонти нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГКРФ).
Право пользованияарендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и правовыкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может бытьпредусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендаторапо истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендаторомвсей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включаетнекоторые элементы купли-продажи, однако, не относится к числу смешанных.
Право пользованияарендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено кправу собственности и другим вещным правам (ст.305 ГК РФ). Однако такую защитуоно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделени правом владения вещью (ч. I ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защищается и отпритязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речьидет о «голом» праве пользования (без владения), то вещно-правовойзащитой оно не пользуется.
Некоторые правомочия,вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор можетосуществлять только с согласия арендодателя.
К их числу относятсяследующие: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднайм); передаватьсвои прав и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм);предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдаватьарендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставнойкапитал. Однако при сдаче в субаренду земельного участка согласия арендодателяпо общему правилу не требуется.
Вопрос о том, на когодолжны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается взависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. Впервом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения ихстоимости после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором, аво втором, — нет, если иное не предусмотрено законом. «Иное»предусмотрено ст. 662 ГК РФ в отношении аренды предприятий. Арендатор имеетправо на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо отразрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотренодоговором. Также арендодатель может быть освобожден судом от обязанностивозместить стоимость неотделимых улучшений, если он докажет, что издержкиарендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшениюего качества и эксплуатационных свойств, либо, что при осуществлении такихулучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Еще одна обязанностьарендатора состоит в своевременном внесении арендной платы (ст. 614 ГК РФ) ивозврате арендованного имущества в том состоянии, в котором он его получил сучетом нормального износа (данное положение не применимо при аренде земельныхучастков), по истечении срока его аренды, а также в других случаях (ст. 622 ГКРФ). Возращено арендуемые здания, сооружения и предприятия должны быть также попередаточному акту.
Глава 3. Регистрацияправа аренды и аренды как ограничения прав
3.1 Регистрация правааренды
Действующая редакцийст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость ставит сложный вопрос омоменте возникновения права аренды. Ведь исходя из буквального ее содержания,право аренды появляется в момент его государственной регистрации, если иное неустановлено законом (в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ). В юридическойлитературе отмечено, что введение государственной регистрации обязательственныхправ на недвижимость противоречит ст. 131 ГК РФ. Так, Козлова Е. отмечает, чтов соответствии со ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат только вещные права. Приэтом вещные права носят абсолютный характер, что означает, что субъекты данногоправа самостоятельно воздействуют на соответствующее имущество без содействиякаких-либо третьих лиц. В обязательственных правоотношениях, носящихотносительный характер, управомоченное лицо может воздействовать на чужоеимущество в своих интересах только при участии иного лица – собственника. Ввещных правах обязанными лицами являются все участники имущественных отношений,на которых возложен запрет нарушения этих прав. В обязательственных отношенияхдолжник играет активную роль, совершая по требованию кредитора необходимые емудействия. Вышеуказанные различия позволяют Козловой Е. сделать вывод оботнесении права аренды к правам обязательственным, но не вещным, что в своюочередь исключает возможность их государственной регистрации.
Сенчищев В.И. такжесчитает невозможным регистрацию права аренды, поскольку регистрация возможнатолько в отношении прав вещных, так как объем (содержание) вещного права всегдаустановлен законом, тогда как право аренды является правом обязательственным.
Содержаниеобязательственного права регистрации не поддается, так как объем правомочийправообладателя и условия их возникновения определяются сторонами договора виндивидуальном порядке и в момент регистрации могут быть неизвестны.
Однако, текст ст. 131ГК РФ также оставляет варианты для толкования. Пункт 1 ст. 131 содержитуказание, что регистрации подлежат также иные права в случаях, предусмотренныхкодексом и иными законами. При этом не уточняется, что под иными правамиподразумеваются только вещные права. Пункт 2 ст. 8 ГК РФ также прямо неустанавливает, что речь в нем идет исключительно о вещных правах. Далее ГК РФне называет четких критериев, на основании которых то или иное субъективноегражданское право можно было бы отнести к числу вещных или обязательственных.Вопрос о том, какие субъективные гражданские права вещные, до сих пор неполучил единообразного разрешения в науке гражданского права. Хотя господствуетточка зрения, что право аренды вещным не является, некоторые авторы все жеотносят это право к числу вещных.
Можно ли с учетомизложенного сделать однозначный вывод о противоречии п. 1 ст. 26 Закона орегистрации прав на недвижимость нормами ГК РФ? Думается, что нельзя.
Необходимо отметить,что технически обязательственное право аренды учитывать негде. Структураединого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним(далее ЕГРП) не предусматривает подраздела для внесения записей обобязательственных правах на недвижимое имущество. при внесении записей в реестррегистратор не должен отступать от его структуры: в частности: все касающиесяаренды записи подлежат внесению в подраздел III-I соответствующего разделареестра.
3.2 Регистрация арендыкак обременения (ограничения) прав
Установив необходимостьгосударственной регистрации ограничений вещных прав на недвижимое имущество,законодатель не осуществил четкого ее отграничения от государственнойрегистрации прав и регистрации сделок. Понятие государственной регистрации,приводимое в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, такой дифференциации не дает.
Раскрыть сущностьпонятий «регистрация права», «регистрация сделки» и«регистрация ограничения» и одновременно отграничить одну регистрациюот другой способно только такое определение, которое четко указывает напоследствия осуществления регистрации и на последствия ее отсутствия.
Регистрация –заключительная стадия совершения сделки. Регистрация субъективного права представляетсобой завершающий юридический факт, который имеет особое значение в юридическомсоставе, так как при наличии данного факта и возникает соответствующеесубъективное право.
Сформулировать подобноеопределение регистрации ограничения (обременения) права на основе действующегов РФ законодательства не возможно. Причина заключается в том, что законодательне устанавливает общих правил, указывающих на последствия регистрацииограничения и на последствия ее отсутствия, применимых ко всем подлежащим регистрацииобременениям (ограничениям). Более того, Закон о регистрации содержит нормы,провоцирующие отождествление регистрации обременения и регистрации договора.
Далее приведен рядположений, призванных, с одной стороны, подчеркнуть самостоятельное значениегосударственной регистрации ограничений вещных прав на недвижимое имущество, ас другой – выявить проблемы правового регулирования.
Ограничение правасобственности, обусловленное субъективным правом другого лица на принадлежащеесобственнику имущество, несомненно связано с этим субъективным правом. Оновозникает и прекращается в момент возникновения и прекращения соответствующегосубъективного права. Однако, точка зрения согласно которой «в силу ст. 26Закона о государственной регистрации речь идет о том, что регистрации подлежитправо аренды, которое в силу ст. 4 этого же закона является ограничением(обременением) права на недвижимое имущество» представляется неверной,нельзя поставить знак равенства между понятием «право на чужоеимущество» и «ограничение права». Субъективное право другоголица на имущество собственника в некоторых случаях вызывает ограничение, носамо ограничением не служит.
Как отмечаетКамышанский В.П., «ограничения собственности не являются правомограниченного пользования чужим имуществом … отграниченные вещные праваявляются не ограничениями, а вызывают ограничения субъективного правасобственности». Поэтому в перечне подлежащих регистрации ограничений Законо регистрации прав на недвижимость называет не право аренды, право залога,право доверительного управляющего, а аренду, ипотеку, доверительное управление(термин «сервитут» используется законодателем как для обозначениясубъективного права лица, в чью пользу установлен сервитут, так и дляобозначения соответствующего ограничения). Соответственно требованиегосударственной регистрации ограничения (обременения) вовсе не обязательноозначает необходимость государственной регистрации вызывающего данноеограничение субъективного права. Например, согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотекеправо залога, возникает в момент заключения договора об ипотеке, а еслиобязательство, обеспеченное ипотекой, возникло позднее – с моментавозникновения этого обязательства. Таким образом, законодатель прямипредусматривает ситуацию, в которой право возникло, а ограничение еще незарегистрировано.
В ряде случаев вгосударственной регистрации нуждается как договор, так и ограничение,обусловленное возникающим из данного договора субъективным правом. Однако,регистрация договора и регистрация ограничения – понятия не тождественные.Здесь есть определенный потенциал правового регулирования. Пример, когда такаявозможность получила реализацию, — закон об ипотеке. Как следует из нормданного закона регистрация договора об ипотеке не всегда совпадает с моментомвозникновения права залогодержателя и соответственно – ограничения правасобственности – п. 1 ст. 11 Закона.
Поэтому представляетсяневерной позиция, согласно которой в силу прямого указания закона регистрацияцелого ряда договоров, предметом которых является недвижимость,… должнарассматриваться как регистрация ограничения (обременения) права собственностиили иного вещного права на недвижимость. Хотя следует отметить, что указаннаяпозиция поддерживается судебной практикой.
Не признавая данноговывода нельзя все же не отметить его «спровоцированность»законодателем. В Законе о регистрации прав на недвижимость отсутствует указаниена подраздел соответствующего раздела в структуре ЕГРП, предназначенный длярегистрации сделок, — ст. 12 Закона. Пробел правового регулирования восполненправилами ведения реестра. Согласно п. 4 данных правил записи обо всехподлежащих государственной сделках вносятся в подрздел III соответствующегораздела реестра, то есть в подраздел, предназначенный для внесения записей обограничениях (обременениях) вещных прав.
Установлениерегистрации сделок посредством внесения записей в подраздел соответствующегораздела ЕГРП представляет собой прием законодательной техники, который не можетслужить аргументом в обоснование позиции, отождествляющей регистрацию сделки ирегистрацию ограничения права.
Заключение
арендадоговор недвижимый имущество
В данной курсовойработе рассмотрена одна из разновидностей аренды – аренда объектовнедвижимости. Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:
Договор арендынедвижимости занимает особое место среди других договоров аренды, хотя в ГК РФи не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единыхзаконодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости. Внастоящее время термин «недвижимость» используется в гражданскомзаконодательстве в двух смыслах. Во-первых, как обобщение для любых недвижимыхвещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности и другихвещных прав, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения(ст. 131 ГК). Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специальноуказанные в законе: кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс".
Особенностью правовогорежима объектов недвижимости является необходимость государственной регистрациив учреждениях юстиции как прав на данные объекты, так и определенных сделок сними. Так, по общему правилу договор аренды недвижимости подлежитгосударственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Исключения установлены вотношении договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений (п. 2 ст. 651ГК РФ) и земельных участков (п. 2 ст. 26 ЗК РФ): договор аренды указанныхобъектов подлежит государственной регистрации, только если заключен на сроксвыше одного года.
В рамках настоящей работыбыли рассмотрены как общие положения об аренде, применимые к аренде любыхобъектов недвижимости, так и особенности, присущие следующим разновидностямаренды: аренде зданий и сооружений, специальные правила о которой содержатся в параграфе4 главы 34 ГК, аренде нежилых помещений и их части, аренде незавершенныхстроительством объектов, аренде земельных участков и аренде предприятий какимущественных комплексов (параграф 5 главы 34 ГК).
Можно выделить триосновные черты, характерные для договора аренды любого объекта недвижимости.Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передачаопределенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и(или) пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности.Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носитвременный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возвратуарендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязанпроизводить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности подоговору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данныйдоговор является также консенсуальным, т.е. таких, который устанавливает междусторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.
Сторонами в договореаренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон непредставляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладалигражданской право и дееспособностью.
К существенным условиямдоговора относятся:
— предмет;
— цена (аренднаяплата), причем в случае отсутствия данного условия в договоре аренды зданий,сооружений, предприятий договор, в отличие от общих положений ГК РФ, являетсяничтожным;
— срок.
Под содержаниемдоговора аренды недвижимости понимаются права и обязанности, которые возникаюту сторон. Основной обязанностью арендодателя является своевременноепредоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии позволяющем егонормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностямиарендатора относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договорааренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной платы.
Аренда играет огромнуюроль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также вразвитии экономики нашей страны и расширении сферы деятельностипредпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательскогориска и возможности получения дохода от вложений средств.
Договор аренды закрепляетзаконные права и обязанности участников, позволяет им реализовать своиэкономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможностьвосполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансыза счет другого субъекта — собственника, последний в свою очередь, получаетопределенный доход от сдачи имущества внаем.
Поэтому важно, чтобыарендные отношения имели адекватное правовое регулирование. Что в свою очередьне возможно без совершенствования действующего законодательства. В настоящеевремя в научной литературе говорится о следующих мерах, направленных насовершенствование законодательного регулирования аренды недвижимости:
Во-первых, в болеетщательной проработке нуждается вопрос законодательного определения нежилогопомещения и возможности выделения его в качестве самостоятельного объектагражданских прав.
Во-вторых, требуетразрешения коллизия норм в отношении возможности признания договора арендынедвижимости, по поводу которого не соблюдено требование о его государственнойрегистрации, недействительным или незаключенным.
В-третьих, существенноезначение в формировании единообразных подходов к разрешению споров и выработкепозиции по конкретным вопросам имеют постановления и информационные письмапрезидиума ВАС РФ, которые публикуются в различных изданиях, в том числе вежемесячном журнале ВВАС РФ, размещаются на страницах многих электронныхносителей. Так, в базе данных Консультант Плюс размещено около четырехсот тысячпостановлений, в эталонном банке арбитражной практики в Интернете – почти три споловиной тысячи.
Однако, представляется,что вышеуказанные постановления, информационные письма ВАС РФ не должныподменять собой законодательные акты, давая абсолютно новую, собственнуютрактовку действующим нормам права. Арбитражная практика – это богатый материалдля законопроектной работы, который должен учитываться при проведениизаконодательной работы, направленной на совершенствование правовогорегулирования.
Список литературы
1. КонституцияРоссийской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) //Российская газета, 1993. 25 декабря.
2. 2.Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФСРФ 21.10.1994) (ред. от 07.02.2011).
3. 3.Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФСРФ 22.12.1995) (ред. от 07.02.2011).
4. Водный«Водный кодекс Российской Федерации» от 03.06.2006 N 74-ФЗ (принят ГДФС РФ 12.04.2006) (ред. от 28.12.2010) ст.4471.
5. Земельныйкодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001)(ред. от 29.12.2010) ст. 4147.
6. Леснойкодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.11.2006)(ред. от 29.12.2010).
7. Федеральныйзакон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О государственномкадастре недвижимости» (принят ГД ФС РФ 04.07.2007) (с изм. и доп.,вступающими в силу с 01.03.2010).
8. Федеральныйзакон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2010) «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ17.06.1997).
9. АвековВ.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной имуниципальной собственности. М., 2001 г. – 164 с.
10. АлексеевВ.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект. 2001 г. – 144 с.
11. БрагинскийМ.И… Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: — М.:«Статут», 1999. – 848 с.
12. БрагинскийМ.И… Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передачеимущества: — М.: «Статут», 2000. – 800 с.
13. ВитрянскийВ. В. Договор аренды и его виды. М.: СТАТУТ, 1999.
14. Р.Я.Вишневецкая, Г.А. Мисник, Н.Н. Мисник. Постатейный комментарий к Земельномукодексу. Ростов н/Дону: Феникс, 2002.
15. Гражданскийкодекс РФ Ч 2 (книга III Глава 34. Аренда. Глава 35. Наем жилого помещения.Глава 36. Безвозмездное пользование) Комментарий/ отв. Ред. Проф. Т.Е. Абова,А.Ю. Кабалкин. – М., 2000 – 180 с.
16. Гражданскоеправо в двух томах. Том 1: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.,1998 г.
17. Гражданскоеправо в двух томах. Том 2: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.,1998 г.
18. Гражданско-правовыедокументы для оформления сделок с недвижимостью / Под общей редакцией М.Ю.Тихомирова. – М., 2000. – 86 с.
19. КалачаеваС.А. Сделки с недвижимостью. М.: Издательство ПРИОР. 2000 – 160 с.
20. КалининН.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. Из-во “Юрайт”, М., 2002.
21. Комментарийк ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. – М.: Юридическаяфирма Контракт Инфра-М. 1999. – 799 с.
22. АлександровА.Д. Новый земельный кодекс РФ об аренде, купле-продаже и мене земельныхучастков // Юридический мир. 2001. № 2.
23. АфонинаЕ.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ “Огосударственной регистрации пав на недвижимое имущество и сделок с ним” // ВВАСРФ. 2000. № 7.
24. БариновЮ. К вопросу о регистрации договоров аренды ///эж-ЮРИСТ. 1999 № 19.
25. ВитрянскийВ. Договор аренды // Закон.2000. № 11.
26. ВитрянскийВ. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999.№ 11.
27. Выступлениепрезидента Российской Федерации В.В. Путина на торжественном заседании,посвященном 10-летию арбитражных судов (22 февраля 2002 г., Колонный зал домаСоюзов) // ВВАС РФ. Специальное приложение. 2002. № 5.
28. ГришаевС. Сделки с недвижимым имуществом // Закон.2002. № 1.
29. ГруздевВ.В. Гражданско-правовое регулирование недействительных и несостоявшихся сделок// Право и экономика. 2000. № 11.
30. ГутниковО. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. № 5.
31. ДудкоА.Н. Государственное регулирование договора аренды недвижимости // Юридическиймир. 2001. № 1.
32. ИльинаЛ.В. Аренда нежилых помещений // Юридический мир. 2002. № 2.
33. ЕршА.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2000. № 8.
34. КозловС. Договор аренды недвижимости. Неоднозначность правовых норм. // эж.- ЮРИСТ.1999 № 7.
35. КозловаЕ. Краткосрочная аренда. Проблемы правового регулирования и государственнойрегистрации // Право и экономика. 2001. № 11.
36. КозловаЕ.Б. Проблемы правового регулирования краткосрочной аренды // Юридический мир.2001. № 8.
37. КозырьО. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11.
38. ЛапачВ.А. Правовой режим нежилых помещений в сборнике Ученые записки. Сборникнаучных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). – Ростов-на-Дону.: 2002.
39. ЛомидзеО. Переход обязательственных прав: общее правило и исключения // Российскаяюстиция. 2000. № 9.
40. ЛомидзеО. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограниченийправ на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2001. № 7.
41. МатвеевИ. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение //Хозяйство и право. 2001. № 12.
42. НарежныйВ.В., Комягин Д.П. О регистрации договора аренды недвижимого имущества,заключенного на срок менее года // Право и экономика. 2000. № 4.
43. СтепановС.А. “Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу РоссийскойФедерации” в книге “Актуальные проблемы гражданского права” сборник статей подредакцией С.С. Алексеева — Изд. “Юрист” М., 2000.
44. ТимофеевА.В. Споры, связанные с возникновением, изменением, прекращением и регистрациейправ на недвижимое имущество и сделок с ним в кн. Правовой режим недвижимости.Научно-практический комментарий / под. Ред. З.И. Цыбуленко. Серия: Судебнаяпрактика по гражданским делам – Саратов СГАП 2000.
45. ТузовД.О. Реституция и виндикация: проблемы соотношения // ВВАС РФ. 2002. № 3.
46. ЩекуноваМ.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства обаренде // ВВАС РФ. 2001. № 10.