Федеральноеагентство по образованию
Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет
Кафедра финансов,анализа и учета
Контрольнаяработа
На тему: «Договоразаключения сделок по недвижимости»
Работу выполнила
Работу проверил
Санкт- Петербург
2011
ВВЕДЕНИЕ
Каждый день, общаясь слюдьми, находясь в социальной среде, мы сталкиваемся с процессом называемымсделкой. Будь это договоренность двух людей о совместной поездке или это купля некоеготовара в магазине- все это простейшие примеры устной сделки. Таким образом «набытовом уровне» можно сказать, что сделка- это договоренность междузаинтересованными лицами о совершении некоторого процесса, соответственноимеющего временные рамки.
Сделка же, всоответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации (глава 9, ст. 153),это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменениеили прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки совершаются в устнойили в письменной форме. (ст. 158). Устная форма сделки чаще используется в процессенашей обычной жизни и подразумевает доверие заинтересованных лиц. А при участиив сделке материальных ценностей, собственности (купля- продажа, аренда, займы идр.) обычно имеет место быть письменной форме сделки. «Сделка в письменнойформе должна быть совершена путем составления документа, выражающего егосодержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должнымобразом уполномоченными ими лицами» (ст. 160 п.1).
Таким документом обычноявляется настоящий договор. «Договором признается соглашение двух илинескольких лиц об установлении или прекращении гражданских прав и обязанностей»(гл. 27 ГКРФ, ст. 420, п.1)
договорнедвижимость рента аренда
СОДЕРЖАТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ
Регистрация сделки снедвижимостью, как правило, осуществляются в форме договора купли-продажи,дарения, обмена, ренты, приватизации, аренды. При этом лишь в случае рентыобязательна нотариальная форма, то есть договор обязательно должен бытьудостоверен нотариусом. Для остальных договоров предусмотрена простаяписьменная форма.
Заключение договора внотариальной форме имеет положительные стороны:
1. Нотариус принимаетна себя ответственность за то, что участники договора обладают дееспособностью,понимают значение своих действий.
2. Также он разъясняетстатьи законов, на основании которых заключается сделка по недвижимости,последствиях заключения сделки.
3. Юридически грамотнокорректирует, при надобности, проект договора.
4. В случаеразбирательства в суде выступает в качестве свидетеля, либо, если расторжениедоговора происходит по вине нотариуса, в качестве ответчика.
5. За составлениепроекта договора и удостоверение договора взимается государственная пошлина.
При заключении договорав простой письменной форме:
1. Договор составляетсясамостоятельно, либо с помощью юриста.
2. Риск заключенияненадлежащего договора несут стороны.
Переход правасобственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации(п. 1 статья 551 ГК).
Необходимостьсовершения сделок с недвижимостью обуславливает наличие списка документов,определяющих правомерность заключения этих сделок. При регистрации договора нанедвижимость и перехода права по сделке в Управлении подаются договор,документы прежнего собственника, экспликация объекта и план, выписка из домовойкниги и др. Во время регистрации проверяется договор и документы насоответствие действующему законодательству, а также тот факт, что документыподаны собственником.
Виды договоров сделокпо недвижимости
КУПЛЯ-ПРОДАЖА.По договору купли-продажи одно лицо передает другому за деньги объектнедвижимости на условиях, определенных настоящим договором.
В соответствии с п. 1статьи 549 ГК, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавецобязуется передать в собственность покупателя: земельный участок, здание,сооружение, нежилое помещениеили другое недвижимое имущество за установленную договорную плату. По договорупродажи объекта недвижимости покупателю одновременно с передачей правасобственности передаются права на ту часть земельного участка, которая занятаэтим объектом недвижимости и необходима для ее использования.
ДАРЕНИЕ.По договору дарения одна сторона передает другой стороне объект недвижимостибезвозмездно, то есть не получая ни денег, ни услуг. Договор дарения соответственноне может содержать никаких условий, кроме возможности дарителя отменитьдарение. При этом, указанное условие действует только до регистрации переходаправа.
МЕНА. В этой сделкекаждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объектнедвижимости в обмен на другой (п.1 ст. 567 ГКРФ). Договор мены заключается вписьменной форме, нотариальное удостоверение договора необязательно.
К договору применяютсясоответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречитправилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон договорапризнается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателемтовара, который она обязуется принять взамен. А также требованияо соразмерном уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества и передачедополнительно товара на сумму, на которую уменьшена его стоимость, к договорумены не применяются (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от24.09.2002 N 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договороммены»).
РЕНТА.Договорренты недвижимости подразумевает под собой передачу плательщику ренты всобственность объекта недвижимости, в обмен на обязательство этого плательщикапериодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммылибо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Российскоезаконодательство предусматривает два вида ренты: постоянную, пожизненную. Вкачестве специального подвида пожизненной ренты выделяют пожизненное содержаниес иждивением. Постоянная рента учитывает обязанность плательщика выплачивать рентубессрочно, при этом права ее получателя могут передаваться от одного лица кдругому по договору уступки права требования, наследству или в порядкеправопреемства. Пожизненная рента устанавливается на период жизни получателя. Передаваемоеимущество под выплату ренты, может быть отдано получателем ренты всобственность плательщика за плату или бесплатно.
Договор ренты долженбыть обязательно нотариально удостоверен. С момента регистрации договора иперехода права в Управлении ФРС недвижимость находится в залоге у бывшегособственника. Это значит, что без его согласия передача объекта недвижимостиневозможна.
ПРИВАТИЗАЦИЯ. Этопроцесс перехода, передачи или продажи государственного имущества всобственность юридическим или физическим лицам. Такоеправо даётся каждому гражданину на введение имущества в собственность всегоодин раз, на протяжении жизни. Такой договор оформляется врайонном или городском агентстве по приватизации.
АРЕНДА. Подоговору аренды собственникобязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение илипользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, здания,сооружения, помещения. Законом могут быть установлены виды недвижимых объектов,сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Согласно п. 1 статьи650 ГК по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передатьво временное владение и пользование или во временное пользование арендаторуздание или сооружение. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок неменее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным смомента регистрации. По договору, арендатору одновременно с передачей праввладения и пользования такой недвижимостью, передаются права на ту частьземельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ееиспользования.
Обычно все договораначинаются с описания участников сделки. Если одна из сторон — физическое лицо,указываются фамилия, имя, отчество, паспортные данные (номер, когда и кемвыдан, адрес места жительства), если человек действует по доверенности — номердоверенности, когда и кем она выдана. Если стороной договора являетсяюридическое лицо, то следует указать наименование юридического лица, егоорганизационно-правовую форму, адрес, когда и кем была зарегистрированаорганизация, ИНН, ОГРН. Без доверенности от имени юридического лица можетдействовать генеральный директор, если же это другое лицо, то нужны реквизитыдоверенности.
Существенным условиемявляется предмет договора. В соответствии с ГК РФ, в договорах о сделках снедвижимостью должны быть приведены данные, позволяющие точно установить виднедвижимого имущества, подлежащее передаче покупателю, а также сведения,определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участкелибо в составе другого недвижимого имущества. Данные должны содержать: адресместорасположения недвижимости, кадастровый или инвентарный номер, площадьземельного участка или помещения, этажность и др. При отсутствии информации опредмете договор считается недействительным. При продаже здания, строения,сооружения одновременно с передачей права собственности на такую недвижимостьпередаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим имуществоми необходима для его использования. При продаже недвижимости, находящейся научастке, который не принадлежит продавцу, допускается продажа без согласиясобственника участка. В этом случае покупатель приобретает право пользованиясоответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец.
Может сложитьсяситуация, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцуздание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи всобственность покупателю этой недвижимости. В таком случае за продавцомсохраняется право пользования частью земельного участка, которая занятанедвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, установленныхдоговором. Если такие условия не определены, то продавец сохраняет правоограниченного пользования той частью участка, которая занята недвижимостью инеобходима для ее использования в соответствии с ее назначением.
Другим существеннымусловием договора продажи, передачи, аренды недвижимости является цена этогоимущества. При отсутствии в договоре стоимости имущества договор считаетсянезаключенным. Цена имущества может быть указана в рублях или в другой валюте,эквивалентной рублю. Если в договоре указывают сумму в евро или в долларах, тонеобходима оговорка, что сумма уплачивается в рублях по курсу ЦБ РФ на деньоплаты.
В соответствии с п. 2ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, тоустановленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества,включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей частиземельного участка или права на нее.
В некоторых случаях вдоговоре указывают две стоимости: инвентарную, которую определило БТИ, ирыночную, которую устанавливают специализированная организация или сторонысамостоятельно.
Независимая оценка недвижимостипроводится в отношении таких объектов, как здания промышленного, социальногоили культурного назначения, жилые дома, квартиры, комнаты, офисные, складские ипроизводственные помещения, земельные участки, и т.п. При подробной оценке зданийи сооружений учитываются все факторы, влияющие на стоимость объекта:месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основныхцентров, транспортное сообщение, экологическую обстановку; изучается состояниеоцениваемого объекта, определяется износ всех основных конструкций.Окончательнаястоимость объекта недвижимости будет устанавливается с учетом сравнения егорыночной стоимости с ценой предложений на покупку-продажу объектов-аналогов исопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объектасобственности, а также с учетом способности объекта приносить доход за счет егокоммерческого использования.
Если предмет договора —жилое помещение, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с закономправо пользования этим жилым помещением, то существенным условием такогодоговора является перечень таких лиц с перечислением их прав на пользованиепродаваемым жильем. Необходимо помнить, что если раньше переход правасобственности на жилое помещение не служил основанием для прекращения правапользования жильем членами семьи прежнего собственника, то в настоящий моментдействует обратное. Члены семьи прежнего собственника теряют право пользованияжилым помещением при переходе права собственности на жилое помещение к другомулицу, если иное не предусмотрено законом. В частности, если гражданин приобрелправо пользования в силу завещательного отказа, то при переходе правасобственности к другому лицу право пользования сохраняет силу.
В договоре необходимоуказать, на основании чего продавцу принадлежит имущество. Если продавецполучил недвижимое имущество в наследство, то таким основанием будетсвидетельство о праве на наследство. Если продавец приобрел данное имущество подоговору купли-продажи или дарения, то необходимы реквизиты договора (датазаключения, номер). Если данное имущество поступило в собственность продавцапосле 31 января 1998 года, то в договоре должно фигурировать свидетельство оправе собственности (дата выдачи, серия и номер).
Чтобы у сторон невозникало споров, кто понесет все расходы, связанные с государственнойрегистрацией договора, лучше конкретизировать этот пункт в договоре.Государственную пошлину за регистрацию перехода права от продавца к покупателю,как правило, платит сам покупатель. Если одна из сторон уклоняется отгосударственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то потребованию другой стороны суд вправе вынести решение о регистрации. Кроме того,сторона, которая необоснованно уклонялась от гос. регистрации, должнавозместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В договоре нужнопредусмотреть правовые последствия на случай расторжения договора. Напомним,что расторгнуть можно договор, который еще не исполнен до конца. Так, припродаже жилого дома, если стороны уже зарегистрировали договор купли-продажи,но государственная регистрация перехода права еще не состоялась, стороны ещемогут расторгнуть договор. Предусмотреть правовые последствия на случайрасторжения необходимо в связи с тем, что при расторжении договора стороны невправе требовать того, что было исполнено по договору до момента расторжения(ст. 453 ГК РФ). Так, если покупатель передал деньги за квартиру догосударственной регистрации договора, а после нее стороны решили расторгнуть договор,то в этом случае покупатель может просто не предусмотреть, что продавец неотдаст деньги, хотя последний вправе поступить именно так. Обязанность вернутьдругой стороне все полученные по сделке материальные ценности (двойнаяреституция) возникает при признании сделки недействительной.
Прежде чем заключитьдоговор, нелишне убедиться, что передаваемое имущество принадлежит продавцу направе собственности. Для этого лучше всего запросить выписку из Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество. Даже если продавецпредставит свидетельство о государственной регистрации права собственности наотчуждаемое имущество, желательно все равно потребовать выписку из ЕГРР. Таккак со времени государственной регистрации могло пройти определенное время, закоторое имущество могло быть продано или заложено. Напомним, что в настоящеевремя выписки из Единого государственного реестра прав органы погосударственной регистрации обязаны выдать не позднее рабочего дня, следующегоза днем обращения.
Не лишним будет указатьв договоре обязанность освободить жилое помещение в конкретные сроки, а еслипродавец нарушит данные сроки, то лучше всего установить ответственность запросрочку, например пеню. Что касается продавца, то для него также не мешаетпрописать в договоре ответственность покупателя на случай просрочки по оплатенедвижимости.
Неотъемлемой частью договорово сделках с недвижимостью является передаточный акт или иной документ опередаче. По общему правилу обязательство продавца (арендатора) передать имуществопринимающей стороне считается исполненным после вручения этого имущества иподписания соответствующего документа о передаче. Если одна из сторонуклоняется от подписания документа о передаче недвижимости, это считаетсяотказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя —обязанности принять имущество.
Если покупатель принялнедвижимое имущество, которое не соответствует договору, даже если в актепередачи оговорено такое несоответствие, то это не является основанием для освобожденияпродавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Длясоставления грамотных договоров необходим опыт в сфере недвижимости, знанияюридической практики и гражданского права. Существует множество сборниковтиповых документов, которые, можно использовать для составления настоящихдоговоров, однако их составление лучше проводить каждый раз индивидуально. Присоставлении договоров необходимо учитывать конкретные условия, особенностисторон договора и прочие конкретные обстоятельства.
Присоставлении договоров достаточно часто встречаются ошибки, которые потомощутимо сказываются на выполнении договоров после их составления. Так, если присоставлении договора не учесть различные риски и не застраховаться от них при заключениидоговора, то вполне вероятно неисполнение соглашения, а затем и различныесерьезные последствия для обеих сторон в виде многолетнего судебногоразбирательства и весомых материальных убытков. Порой ошибки в составлениидоговоров вызваны недостаточным изучением требуемого количества документов. Присоставлении договоров необходимо обеспечить их соответствие законодательству,не допуская сужения прав и ограничения интересов сторон договора.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. А.Н.Асаул, А.В. Карасаев, Экономика недвижимости
2. ГражданскийКодекс Российской Федерации
3. http://dogovor-nedv.ru/