Московский государственный социальный университет
Кафедрагосударственно-правовых дисциплин
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине:
Гражданское право
Тема:
Договоры жилищного найма и аренды жилых помещений
Выполнил:
Новиков Г.В.
Группа:
Руководитель:
Дата сдачи законченной работы:
«____» _______________ 2002 г.
г.Москва — 2003 г.
СОДЕРЖАНИЕ
Введение… 3
1. Виды сделок с жилыми помещениями… 4
2. Договор найма жилых помещений… 6
2.1. Договор социального найма.… 7
2.1.1. Общие положения.… 7
2.1.2. Признание граждан нуждающимися в улучшении жилищныхусловий.… 8
2.1.3. Учет граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий.… 9
2.1.4. Очередность предоставления жилья.… 9
2.1.5. Норма предоставления жилой площади.… 9
2.1.6. Основание для вселения в жилое помещение.… 10
2.1.7. Форма заключения и стороны договора социального найма.… 11
2.1.8. Вселение нанимателем в занимаемое им жилое помещение членовсемьи.… 12
2.1.9. Капитальный ремонт жилого дома.… 12
2.1.10. Переустройство и перепланировка жилых помещения.… 12
2.1.11. Изменение состава постоянно проживающих лиц.… 13
2.1.12. Изменение договора в связи с изменением объектасоглашения.… 13
2.1.13.Расторжение договора по соглашению сторон.… 13
2.1.14. Выселение граждан из жилых помещений.… 14
2.2. Договор коммерческого найма жилого помещения.… 16
2.2.1. Общие положения… 16
2.2.2. Условия заключения договора.… 17
2.2.3. Стороны договора, права и обязанности сторон.… 17
2.2.4. Замена нанимателя.… 18
2.2.5. Срок договора и его продление.… 19
2.2.6. Расторжение договора.… 20
3. Договор аренды жилого помещения… 21
3.1. Общие положения.… 21
3.2. Правовая регламентация.… 22
3.3. Права и обязанности сторон.… 22
3.4. Использование жилища.… 22
3.5. Форма договора.… 22
3.6. Срок договора и его продление.… 22
3.7. Арендная плата.… 23
Заключение… 24
Список используемой литературы… 26
Приложения… 27
1. Примерный договор коммерческого найма жилого помещения. … 27
Акт передачи жилого помещения… 31
2. Типовой договор социального найма жилого помещения.… 31
Акт передачи жилого помещения… 35
3. Примерный договор аренды жилого помещения. … 36
Акт передачи жилого помещения… 39
/>/>/>/>/>Введение.
Актуальностьтемы. Выбранная тема в настоящее время становится все более актуальной. Внастоящее время совершается большое количество сделок с жилыми помещениями, вчисле которых также договоры жилищного найма и аренды жилых помещений. С каждымгодом их число стремительно растет. Только за 1999 г. в России былозарегистрировано более 3 млн сделок и прав на жилье, а за 2000 г. – около 7 млн(при том, что договоры найма жилого помещения и некоторые другие сделкирегистрации не подлежат).[1]
Чтобыправильно применить правовые нормы, регулирующие сделки с жилыми помещениями,необходимо сопоставить гражданское и жилищное законодательство по особенностипредмета регулирования сделок с жилыми помещениями. Гражданскоезаконодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованиеми распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметомэкономического оборота. Жилищное законодательство регулирует вопросы,связанные с использованием жилищного фонда, его эксплуатацией и ряд другихвопросов.
Следуетотметить, что Конституция РФ относит к разной компетенции гражданское ижилищное законодательство:
Гражданское законодательство – кисключительному ведению Российской Федерации (ст.71 Конституции РФ);
Жилищное законодательство – ксовместной компетенции России и ее субъектов (ст.72 Конституции РФ).
Следовательно,правоотношения по поводу жилых помещений могут регулироваться как РоссийскойФедерацией, так ее субъектами.
Цель работы: освещение вопросов,связанных с совершением и исполнением договоров жилищного найма и аренды жилыхпомещений.
Задачи:
1. Изучить виды сделок с жилыми помещениями.
2. Изучить особенности договора найма жилых помещений.
3. Изучить особенности договора аренды жилого помещения./>/>/>/>/>1. Виды сделок с жилыми помещениями.
Согласност.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц,направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав иобязанностей.
В ст. 154 ГК РФ закрепленоосновное разграничениесделок на виды, распространяемое на все сделки регулируемые гражданскимзаконодательством:
Виды сделок
двух – или многосторонние
(договоры)
односторонние
сделки, для совершения которых необходимо выражение согласованной воли двух сторон, либо более сторон (например, договор жилищного найма, договор аренды жилых помещений);
сделки, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, завещание).
Такимобразом, для совершения договоров жилищного найма и аренды жилых помещенийнеобходимо выражение согласованной воли двух и более сторон, количество которыхмы определим в процессе работы.
Гражданскийкодекс Российской Федерации (далее ГК РФ), раскрывая содержание правасобственности на жилое помещение, указывает в п.1 ст.288 на то, что собственникосуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилымпомещением в соответствие с его назначением. Владельцы жилых помещений вправераспорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки, т.е. они могутосуществлять его отчуждение, а так же передавать во владение и пользованиедругому лицу. В соответствии с п.2 ст. 288 ГК РФ жилые помещениямогут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Сделки с жилыми помещениями можно условно разделить на виды: />/>/>/>/>
Виды сделок с жилыми помещениями
сделки, направленные на отчуждение жилых помещений
сделки, направленные на передачу жилых помещений в пользование
— купля-продажа жилых помещений;
— договор найма;
— мена жилых помещений;
— безвозмездное пользование жильем;
— дарение жилого помещения;
— договор аренды жилых помещений.
— рентный договор;
— обмен жилых помещений;
— наследование жилых помещений.
/> /> /> /> /> /> /> />
По договорам жилищного найма иаренды жилых помещений жилые помещения не отчуждаются, а лишь передаются впользование, что следует из вышеприведенной схемы.
В ГК РФ закреплено, чтожилые помещения могут передаваться в возмездное владение и пользование подоговорам:
договорнайма жилого помещения – жильепредоставляется гражданам (глава 35);
арендный ииной договор — жилое помещениепредоставляется юридическим лицам (глава 34 или иные положениями ГК РФ),при этом жилые помещения возможно использовать только для проживания граждан согласно п.2 ст.288 и п.2 ст.671 ГК РФ./>/>/>/>/>2. Договор найма жилых помещений.
Права и обязанности участников по договору найма жилых помещенийрегулируются главой 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Средипоследних особо следует выделить ЖК РСФСР и Закон РФ “О федеральной жилищнойполитики”.
В соответствии с п.1ст.671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона – собственникжилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) обязуетсяпредоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за платуво владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем могут выступатьтолько граждане.
В ГК РФнаем жилого помещения подразделяется на договорсоциального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения(договор коммерческого найма).Жилищное законодательство наряду с этимидоговорами выделяет также договор найма служебных жилых помещений,договор найма жилых помещений в общежитии, а так же договор найма жилыхпомещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительныхкооперативов.[2]
Объектомдоговоров найма может бытьпомещение,отвечающее определенным требованием и формально юридически признанное жилым. Согласно ст.673 ГК РФ, жилое помещение должно быть изолированными пригодным для постоянного проживания. Для жилых помещений, выступающихобъектами социального найма, жилищное законодательство устанавливаетдополнительное требование о благоустроенности жилого помещения применительно кусловиям данного населенного пункта (ст.40 ЖК РСФСР). Так, объектамидоговора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры вмногоквартирных жилых домах, а так же изолированные жилые комнаты.
35-я глава ГК РФ впервую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческимнаймом. Вместе с тем целый ряд положений 35-й главы ГК РФ относится к двумуказанным в ГК видам договора найма жилых помещений./>/>/>/>2.1. Договор социального найма.
Договор социального найма в ГК РФ регламентируется только в общемвиде, подробное регулирование должно быть в новом ЖК РФ и иных актах жилищногозаконодательства, как в России, так и ее субъектов. До принятия нового ЖК РФ действует ЖК РСФСР 1983 г. в части, не противоречащей Конституции, ГК РФ, Закону“Об основах федеральной жилищной политики” и некоторым другим законодательнымактам.
Объектомдоговора социального найма могут быть жилыепомещения предназначены только для социального использования, а именно: жилыепомещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищногофонда (ст.672 ГК РФ), а также общественного жилищного фонда (ст.123Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). В соответствиис ч.1 ст.12 Закона “Об основах федеральной жилищной политики”, жилищный фондсоциального использования — это совокупность всех жилых помещений,включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условияхдоговора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилыепомещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения вних.
Согласно п.3 ст.40Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся вжилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату изгосударственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии сустановленными законом нормами. В ст.28 ЖК РСФСР отражено, что граждане,нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение впользование жилого помещения в домах государственного или муниципальногожилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Жилыепомещения предоставляются указанным гражданам, как правило, постояннопроживающим в данном населенном пункте.
Определенные категорииграждан, признающиеся законодательством нуждающимися в улучшении жилищныхусловий, сформулированы в ст.29 ЖК РСФСР, Правилах учета граждан, нуждающихся вулучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений, действующих всубъектах РФ.
Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются:
1) граждане,имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня,устанавливаемого субъектом РФ;
2) лица,проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным итехническим требованиям (неустранимые: промерзание стен, повышенная влажность,неисправность санитарно-технического оборудования и т.п.);
3) лица,проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьиимеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний,при которых совместное проживание с ними (по заключению учрежденийздравохранения) в одной квартире невозможно;
4) граждане,проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи приотсутствии родственных отношений;
5) граждане,проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц,работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся всвязи с обучением;
6) граждане,проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного иобщественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищно-строительныхкооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве личнойсобственности, не имеющие другой жилой площади.
Вместе с темграждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий и по инымоснованиям, предусмотренным законодательством РФ и субъектов РФ.
Согласно ст.30ЖК РСФСР учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий,осуществляется, как правило, по месту жительства органами местногосамоуправления (в некоторых случаях граждане могут быть приняты на учет и не поместу их жительства). Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан,работающих на предприятиях, в учреждениях, организациях, имеющих жилищных фонди ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищномстроительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию — также и поместу жительства. При этом наравне с ними должны приниматься на учет граждане,оставившие работу на этих предприятиях, в учреждениях, организациях в связи суходом на пенсию.
Наосновании ст.33 ЖК РСФСР жилые помещения предоставляются гражданам, состоящимна учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности,исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилыхпомещений. Вместе с тем для некоторых категорий граждан законодательствопредусматривает первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений подоговору жилищного найма. Такие лица включаются в отдельные списки.
Толькофедеральное законодательство предусматривает первоочередное предоставлениежилых помещений нуждающимся в улучшении жилищных условий более чем 20категориям граждан, вне очереди жилище предоставляется также более 20категориям граждан.[3]
Подоговору социального найма жилые помещения предоставляются, как правило, в видеотдельной квартиры. При этом, ЖК РСФСР устанавливает норму жилой площади наодного человека в размере 12 кв.м. (ст.38), а Закон РФ «Об основах жилищнойполитики» в ст.11 относит данный вопрос к компетенции субъектов РФ взависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи,применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социальногоиспользования и других факторов. Однако в связи с тем, что Закон РФ «Обосновах федеральной жилищной политики» был принят позже, следует, чтоустановленные нормы – компетенция субъектов РФ.
СубъектыРФ, принявшие нормативные акты, посвященные предоставлению жилых помещенийпосле введения в действие Закона РФ «Об основах федеральной жилищнойполитики», как правило, в отличие от ЖК РСФСР устанавливают размер нежилой площади, а общей площади жилого помещения, куда включается не толькоплощадь комнат, но и так называемых подсобных помещений. Сверх нормы жилойплощади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилаяплощадь в виде комнаты или в размере 10 кв.м… Гражданам, страдающим тяжелымиформами некоторых хронических заболеваний, а так же гражданам, которым этаплощадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размердополнительной жилой площади может быть увеличен.
Жилоепомещение, предоставляемое по договору социального найма, должно бытьблагоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечатьустановленным санитарным и техническим требованиям. При этом не допускаетсязаселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов. Жилоепомещение предоставляется с учетом здоровья граждан и других заслуживающихвнимания обстоятельств (ст.40, 41 ЖК РСФСР).
Наосновании решения органа местного самоуправления, государственного либомуниципального предприятия или учреждения о предоставлении жилья по договорунайма гражданина органом местного самоуправления выдается ордер, которыйявляется единственным основанием для вселения в предоставленное помещение.
Ордерможет выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае нарушения этогоправила ордер может быть признан недействительным. Получить ордер может либогражданин, которому предоставляется жилое помещение, либо другое лицо наосновании доверенности, удостоверенной в установленном порядке. Ордер на жилоепомещение может быть в судебном порядке недействительным в случаяхпредоставления гражданами не соответствующих действительности сведений онуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан иорганизаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действийдолжностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а такжев иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.
Договорнайма жилого помещения социального использования заключаетсяв письменной форме на основании ордера на жилое помещение. Однойиз сторон по такому договору выступают наймодатели – органы местногосамоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищногофонда, а так же государственные организации в отношении государственногожилищного фонда. Другойстороной могут быть толькограждане, среди которых выделяется наниматель, которомувыдается ордер на предоставление данного жилища. Передача жилых помещений подоговору социального найма осуществляется по приемо-сдаточному документу (см.Приложение 4.2.).
Как следует из ст.14 Закона РФ«Об основах федеральной жилищной политики», право социального наймажилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципальногожилищных фондов в пределах нормы жилой площади. Договор социального наймаявляется бессрочным. При этом за гражданами, проживающими по договорунайма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов,сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.
Всамом ордере и соответственно в договоре социального найма также указываютсячлены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ними пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности,вытекающие из договора найма жилого помещения (п.2 ст.672 ГК и ч.1 ст.53 ЖКРСФСР). К членам семьи нанимателя согласно ч.2 ст.53 ЖК РСФСР относятся супругнанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособныеиждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членамисемьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с нимобщее хозяйство.
Жилищноезаконодательство (ст.54 ЖК РСФСР) регламентирует право нанимателя на вселениедругих граждан в качестве членов семьи в занимаемое им жилое помещение. Приэтом устанавливается правило, по которому граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи и если при вселении междуэтими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не былоиного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Граждане, вселившиесяв жилое помещение нанимателя в качестве опекунов и попечителей, как правило,самостоятельного права на это помещение не приобретают.
Припроизводстве капитального ремонта жилого дома, в котором находится жилоепомещение, занимаемое по договору социального найма, когда ремонт не может бытьпроизведен без выселения нанимателя, наймодатель согласно ст.82 ЖК РСФСР обязанпредоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитальногоремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемоепомещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещениенаймодатель может требовать переселения его в судебном порядке. Предоставляемоена время такого ремонта жилье, как правило относящееся к маневренному фонду,должно отвечать санитарным и техническим требованиям.[4]
Всепереезды нанимателя и членов его семьи как из занимаемого ими жилого помещенияна другую жилую площадь, так и обратно производятся наймодателем за его счет.
Вцелях повышения благоустройства квартиры возможно осуществлениепереустройства и перепланировки жилого помещенияс согласиянанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя (ч.2 ст.678 ГК) и сразрешения органа местного самоуправления (ч.1 ст.84 ЖК РСФСР). Наниматель,допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого или подсобногопомещения, согласно ч.3 ст.84 ЖК РСФСР обязан за свой счет привести этопомещение в прежнее состояние.
Всвязи с бессрочностью договора социального найма по одному соглашению в разноевремя могут проживать различные граждане, т.е. состав постоянно проживающих лицможет изменяться. При изменении состава семьи нанимателя договор не меняется.Вместе с тем ЖК РСФСР устанавливает правило, по которому совершеннолетний членсемьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетнихчленов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договорунайма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случаесмерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего.
Закондопускает изменение договора социального найма в связи с изменением объектасоглашения:
во-первых,по требованию члена семьи нанимателя (ст.86 ЖК РСФСР) — совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с нимотдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с нимсовершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилойплощадью либо учетом состоявшегося соглашения о порядке пользование жилымпомещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение;
во-вторых,по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью нанимателя (ст.87 ЖКРСФСР) — граждане, проживающие в одной квартире ипользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случаеобъединения в одну семью вправе требовать заключения с кем либо из них одногодоговора найма на все занимаемые жилые помещения.
Гражданскоезаконодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон,если иное не предусмотрено законом или договором (ст.450 ГК РФ), в свою очередьжилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения ссогласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. Втех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное местожительства в другое место, договор считается расторгнутым со дня выезда (ст.89ЖК РСФСР).
Предусматриваявозможность выселения из занимаемых по договору найма жилых помещений законустанавливает два основания его осуществления:с предоставлением жилого помещения и без предоставления.Любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) икак следствие выселение производится в судебном порядке.[5]
С предоставлением другогоблагоустроенного жилого помещения граждане выселяются в случаях:
1) еслидом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводомземельного участка для государственных и общественных нужд, жилое помещениепредоставляется организацией, которой отводится земельный участок. В иныхслучаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенноежилое помещение предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либоорганом местного самоуправления.
2)если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое, выселяемым из негогражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией,которой предназначается подлежащее переоборудованию жилое помещение.
3)еслидом (жилое помещение) грозит обвалом гражданам, выселяемым из этого дома(жилого помещения), другое благоустроенное жилое помещение предоставляется порешению органа местного самоуправления за счет его жилищного фонда либосоответствующей организации (ст.93 ЖК РСФСР).
Крометого, согласно ст.91 ЖК РСФСР офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащиесверхсрочной службы Вооруженных Сил и приравненные к ним лица, уволенные сдействительной военной службы в отставку или запас, а так же проживающиесовместно с ними лица, а так же другие лица, утратившие связь с ВооруженнымиСилами, могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военныхгородках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.
Предоставляемоегражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должноотвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в чертеданного населенного пункта и быть размером не менее ранее занимаемого. При этомесли наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, емусоответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилоепомещение, состоящее из того же числа комнат, если наниматель имел излишнююжилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее 12 квадратныхметров жилой площади на одного человека, а нанимателю и членам его семьи,имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, — с учетом нормы дополнительной площади.
Всоответствии с ч.6 ст.15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищнойполитики», если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма непроизводится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебномпорядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным итехническим требованиям, по нормам общежития.
Другоежилое помещение, предоставляемое гражданам в связи с выселением, должноотвечать установленным санитарным и техническим требованиям и находится в чертеданного населенного пункта, а в сельской местности при выселении из домов колхозови совхозов – в пределах территории поселкового или иного населенного пункталибо в пределах границ хозяйства колхоза или совхоза, расположенных натерритории нескольких поселковых или иных населенных пунктов. Помещение,предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселениинанимателя (ст.97 ЖК РСФСР).
Согласност.98 ЖК РСФСР без предоставления другого жилого помещения выселяютсянаниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица, еслиони:
1) систематически разрушаютили портят жилое помещение;
2)используют его не по назначению;
3)систематическим нарушением правил социалистического общежития делаютневозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, амеры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.
Выселениевозможно только при наличии вины. Оно осуществляется по требованию наймодателяили других заинтересованных лиц и производится без предоставления другогожилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут бытьвыселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживаниес детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признаноневозможным. В соответствии со ст.99 ЖК РСФСР лица, самоуправно занявшие жилоепомещение, выселяются без предоставления им другого жилого помещения. Граждане,подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения заневозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взаменвыселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение,указанное заинтересованной в обмене стороной./>/>/>/>2.2. Договор коммерческого найма жилого помещения.
За последниегоды законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочноговозмездного владения и пользования жилым помещением. Дело в том, что до 6 июля1991г., которые кроме всего прочего предусматривали регламентацию арендныхотношений в жилищной сфере, применительно к таким отношениям применялосьисключительно определение договора найма жилого помещения. [6]Внесенные 6 июля 1991г. изменения и дополнения в ЖК РСФСР кроме всего прочегопредусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере. Послевнесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещениябыл выделен договор, для заключения которого не требовалось быть нуждающимся вулучшении жилищных условий.
До вступления в силуч.2 ГК РФ в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными.Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами такихзаконодательных актов, как «Об основах федеральной жилищной политики»,ЖК РСФСР и «О приватизации жилищного фонда в РФ».
ГК РФ, восстанавливаяпрежнее наименование договора, вместе с тем изменил не только форму, но исодержание рассмотренных выше отношений, четко отделив коммерческий наем отсоциального. Во-первых, ГК упорядочил и почти полностью отрегулировалотношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Во-вторых, ГКустановил ряд новых общеобязательных правил, направленных на защитупользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя,преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядокразрешения спорных вопросов, а так же на защиту собственников жилых помещений,предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора. В-третьих, ГК восновном развел в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) вомногом схожие отношения, предметом которых выступает один объект – жилыепомещения.
Заключениюдоговора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленныеадминистративные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получениеордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социальногонайма. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемыхжилых помещений нормируется, площадь жилища, предоставляемого в коммерческийнаем, определяется только соглашением сторон. Более того, в Законе РФ «Обосновах федеральной жилищной политики» определено, что такое жилье сдаетсябез ограничения размеров и площадей (ст.1 и ч.1 ст.17). Передача жилых помещений по договору коммерческого найма осуществляетсяпо приемо-сдаточному документу (см. Приложение 4.1.).
Новый ГК РФ вводитновую категорию лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающегообъектом договора коммерческого найма, кроме нанимателя и лиц, постоянно с нимпроживающих, сонанимателей (ст.677). Граждане, включенные в договор в качествепостоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилымпомещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несетнаниматель.
При участии в договорекоммерческого найма сонанимателей, возникает множественность лиц вобязательстве, т.е. с одной стороны, выступает наймодатель –физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на правесобственности, праве хозяйственного ведения или оперативного управления, ас другой стороны, наниматель — два и более гражданина одновременно,которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность переднаймодателем (п.4 ст.677 ГК РФ). В таком случае, как следует из ст.323 ГК РФ,наниматель вправе требовать, в том и по оплате жилья, как от всех сонанимателейсовместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и вчасти долга.
В соответствии сост.325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должниковосвобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателемпо оплате жилого помещения. В тех случаях, когда иное не установленосоглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми:во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет праворегрессорного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетомего доли; во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю,исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на остальныхсонанимателей. Такие же правила действуют соответственно при прекращениисолидарного обязательства зачетом встречного требования одного изсонанимателей.
При неисполнениинаймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить кдолжнику требование в полном объеме. Для предъявления требования одним изсонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своемуусмотрению. Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождаетнаймодателя от исполнения остальным сонанимателям. Сонаниматель, получившийисполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другимсонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.
Согласно ст.686 ГК РФпо требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, исогласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может бытьзаменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договорпродолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один изграждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию междуними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие вжилом помещении, становятся сонанимателями.
Коммерческий наемжилого помещения является срочным договором. ГК устанавливает два срока такогодоговора: краткосрочный – до одного года и долгосрочный – отодного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то он считаетсядолгосрочным договором, заключенным на пять лет (ст.683 ГК РФ). На практикевстречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но спривязкой к какому-нибудь событию. Чаще всего такой «привязкой» выступаетработа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуациидоговор должен считаться заключенным на пять лет.
В целях обеспечениястабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, атакже прав наймодателя и в особенности нанимателя ГК устанавливаетпреимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок(ст.684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чемза три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложитьнанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласованиипрежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличениячисла лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
В тех случаях, когданаймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение болеегода, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Еслиже наймодатель не сделал тат кого предупреждения, а наниматель при этом неотказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех жеусловиях и на тот же срок.
Если наймодательотказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем,но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключилдоговор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требоватьпризнания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков,причиненных отказом возобновить с ним договор.
ГК РФ предусматриваетслучаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Расторжениедоговора возможно по взаимному согласию сторон (п.1 ст.450 ГК РФ). ГКустанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе ссогласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договорнайма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п.1ст.687).
Договорнайма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованиюнаймодателя в случаях:
во-первых, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев,если договором не установлен более длительный срок, при краткосрочном найме — более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
во-вторых, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другимигражданами, за действия которых он отвечает;
в-третьих, аналогично прекращению права собственности на жилье ГК (ст.293)предусматривает расторжение договора при использовании жилого помещения не поназначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.
В таких случаяхнаймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.Если же наниматель и другие граждане, за действия которых он отвечает, и послепредупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению илинарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядкерасторгнуть договор найма жилого помещения.
По всем трем случаям порешению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устраненияуказанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель неустранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для ихустранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение орасторжении договора, при этом по просьбе нанимателя суд в решении вправеотсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
По требованию любой изсторон договор может быть расторгнуть в судебном порядке, если помещениеперестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае егоаварийного состояния. В качестве последствия расторжения договора найма жилогопомещения ГК предусматривает выселение из жилого помещения на основании решениясуда (ст.684)./>/>/>3. Договор аренды жилого помещения.
До вступления в силу ч.2 ГК РФдоговор аренды жилого помещения распространялся на отношения, связанные свозмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическимилицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы Закона РФ «Обосновах федеральной жилищной политики» (ст.17, 18), ЖК РСФСР (ст.131-136),Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (ст.2). В настоящее времязаконодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных свозмездным владением и пользованием жилыми помещениями.
Главным разграничениемдоговоров найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект– пользователь жилого помещения. Законодатель, нерассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкийпринцип деления договоров «если пользователем выступает гражданин, то этодоговор найма жилого помещения, если юридическое лицо, — то договор аренды». [7]Соответственно в первом случае применяется 35-я, а во втором 34-я глава ГК РФ.
Итак, главным отличием договорааренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъектвозмездного владения и пользования.
Правовая регламентация арендныхотношений в жилищной сфере содержится как в 34-й главе ГК, так и в ст. 17Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в части,касающейся юридических лиц. Как следует из ст.17 указанного Закона,собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицамквартиры или дома любой площади по договору аренды.
По договору аренды жилого помещенияарендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом,жилое помещение за плату во временное владение и пользование. Передача жилых помещений по договору аренды осуществляетсяпо приемо-сдаточному документу (см. Приложение 4.3.). При этом арендаторне вправе использовать жилое помещение для промышленных: складских и томуподобных целей.
Единственная возможность использованияжилища арендатором – сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем)своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ в ст.615 указывает нанеобходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма,думается, что такую возможность следует сразу указывать в договоре арендыжилого помещения.
Договор аренды жилого помещениязаключается в простой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежитобязательной государственной регистрации.
Как следует из ст.610 ГК РФ, срокдействия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон, еслиже срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным нанеопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое времяотказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этомсоглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.
Так же как и при регламентациидоговора коммерческого найма, ГК устанавливает преимущественное правоарендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст.621).Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения.Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднеевремени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключит договор на техже или иных условиях.
Если арендодатель отказался отпродления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но втечение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор сдругим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себяправ и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков,причиненных отказом возобновить с ним договор.
Поскольку любое жилищенепосредственно связано с землей, Закон предусматривает сохранение правапользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение(многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходеправа собственности на участок.
Договор аренды жилого помещенияобязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствиитаковой договор считается незаключенным (ст.654 ГК РФ). Закон РФ «Обосновах федеральной жилищной политики» указывает так же необходимостьустановления в договоре размера оплаты коммунальных услуг (ч.1 ст.18).
При прекращении договора арендыжилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором егополучил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре(например, с произведенным ремонтом)./>/>/>/>/>Заключение.
В процессе работы были рассмотрены вопросы, связанные с совершением и исполнением договоров жилищного найма и аренды жилыхпомещений. Анализируя рассмотренный в работе материал можно сделать рядосновных выводов:
во-первых, по рассматриваемымдоговорам жилые помещения передаются во временное возмездное владение ипользование: по договору найма жилых помещений – гражданам (Глава 35 ГКРФ), а по договору аренды жилых помещений – юридическим лицам (Глава 34и иные положения ГК РФ), при этом ГК РФ в п.2 ст.288 и п.2 ст.671регламентирует использование жилых помещений только для проживания граждан.
во-вторых, в ГК РФ наем жилогопомещения подразделяется на договор социального найма и договор коммерческогонайма, основное различие которых заключается в том, что объектом договорасоциального наймамогут быть помещения предназначенные длясоциального использования, а объектом договора коммерческого найма — жилые помещения сдаваемые на коммерческих началах с целью получения прибыли.
в-третьих, во всехрассматриваемых договорах предусматривается письменная форма, причемдоговор аренды жилых помещений подлежит государственной регистрации.
в-четвертых, в отличие откоммерческого найма и аренды жилых помещений, социальный наем возможен тольков жилых помещениях государственного, муниципального и общественного жилищныхфондов.
в-пятых, договоры коммерческогонайма и аренды жилых помещений регулируются в основном гражданскимзаконодательством, а договор социального найма — в основномжилищным и в некоторой части гражданским. В настоящее время сложиласьострая необходимость принятия нового ЖК РФ, т.к. ЖК РСФСР 1983г. был принят допринятия Конституции РФ 1993г. и введение в действие нового ГК РФ.
в-шестых, договор социальногонайма является нормируемым, а договоры коммерческого найма иаренды жилых помещений определяются соглашением сторон./>/>/>/>/>Список используемой литературы
Нормативные документы
1. Конституция Российской Федерации. – М.: Экмос, 2000.
2. Полный сборник кодексов РФ. — М.: Информэкспо, 2001.
3. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992г. – М.: Ось-89, 2001.
4. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» –М.: Ось-89, 2001.
5. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» – М.:Ось-89, 2001.
6. Федеральный закон «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» – М.: Ось-89, 2001.Учебно-методическая литература
1. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. Комментарийгражданского и жилищного законодательства и практика его применения. – М.:Статут, 2001.
2. Крашенинников П.В. Жилищное право. – М.: Статут, 2000.
3. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда.Законодательство и практика. — М.: Издательская группа «Инфра-М-Норма», 1996.
4. Седугин И.С. Жилищное право. Учебник для вузов. –М.: Издательскаягруппа «Норма-Инфра-М», 1998.
5. Сергеев А.П., Толстой Ю.К… Гражданское право. Учебник. Часть 2. –М.: Проспект, 1997.
6. Стяжкина Т.А. Сборник типовых договоров. Более 450 образцов. 2-еизд., перераб. и доп. – М.: Экзамен, 2002.Приложения.1. Примерный договоркоммерческого найма жилого помещения. [8]
г.Москва «___» _______________ 200 __г.
Дирекция единого заказчика, действующаяна основании ________________________,
влице _________________________________________________________________________ ,
(Ф.И.О.,занимаемая должность)
именуемаяв дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гражданин _______________
_______________________________________________________________________________,
(Ф.И.О., адресместа жительства, паспортные данные)
именуемый вдальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор оследующем.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.
1.1. На основании__________________________________________________________
(постановлениеправительства Москвы,
________________________________________________________________________________
выписка изрешения органа исполнительной власти «___» _______________ 200 __г. № ______)
Наймодательсдает, а Наниматель принимает в срочное возмездное владение и пользование дом,квартиру (квартиры) (далее – жилое помещение (жилые помещения)), относящиеся кгосударственной и (или) муниципальной собственности, расположенные по адресу:
город__________________________, административный округ
(муниципальный округ)
_______________, дом № ________,
квартира(ы) № ______, состоящая из _________________________________________
по улице_______________________________________________________________________ .
Паспортв БТИ №__________________________________________________________
Дляиспользования в целях проживания:
1.________________________________________________________________________ ;
(Нанимателя)
2.________________________________________________________________________ ;
(поднанимателя)
3.________________________________________________________________________ ;
(граждан,проживающих постоянно)
1.2.Техническое состояние жилого помещения, его местонахождение, инвентаризационнаястоимость, степень износа и характеристика жилого помещения изложены втехническом паспорте на жилое помещение, который является неотъемлемымприложением договора.
1.3.Срок найма жилого помещения устанавливается: на ______________________ лет, с «___»_______________ 200 __г. по «___» _______________ 200 __г.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.
2.1.Наймодатель обязан:
2.1.1.В месячный срок после подписания договора предоставить указанное в п.1.1 жилоепомещение Нанимателю (приложение).
2.1.2.Обеспечить в месячный срок свободный доступ Нанимателю в жилое помещение.
Продолжениеприложения 1.
2.1.3.Производить капитальный ремонт жилого дома и уведомлять Нанимателя за 3 месяцао предстоящем ремонте и при необходимости предоставить иное жилое помещение,отвечающее санитарным и техническим нормам.
2.1.4. В случаеаварий немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.
2.1.5.Содержать места общего пользования, инженерного оборудования и придомовойтерритории дома, в состав которого входит жилое помещение, и обеспечиватьНанимателя необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами.
2.2.Наниматель обязан:
2.2.1.Использовать жилое помещение по назначению, указанному в п.1 настоящегодоговора, для проживания.
2.2.2.Содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.
2.2.3.Не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешенияНаймодателя и межведомственной комиссии административного округа.
2.2.4.Своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения.Обеспечивать Наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатациюжилого дома, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его тех.состояния.
/>/>2.2.5.В случае освобождения Нанимателем помещения до истечения срока найма или всвязи с окончанием срока договора он обязан оплатить Наймодателю стоимость непроизведенного им и входящего в его обязанности ремонта помещений, илипроизвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всемдополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. Нанимательобязан сдать жилое помещение.
2.2.6. При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично с соблюдением требований (пп. 2.2.1. — 2.2.5) по договору поднайма согласовать договор сНаймодателем. 2.2.7. В установленные настоящим договором сроки вноситьплату за жилое помещение.
2.2.8. Своевременно вносить платежи по оплате коммунальных услуг на расчетныйсчет Наймодателя, а также принимать долевое участие в расходах по содержаниюдома и придомовой территории.
2.2.9. По истечении срока договора, а также при досрочном егопрекращении передать Наймодателю в течение месяца жилое помещение сулучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и не отделимымибез вреда для конструкций жилого помещения, если эти изменения произведены внарушение п. 2.2.3.
Произведенные Нанимателем с письменного согласия Наймодателя улучшения за собственные средства Нанимателя подлежат возмещению Наймодателем по ихсметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, еслииное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение.
3. Размер платы за жилое помещение и расчеты подоговору
3.1.За указанное в п.1 договора жилое помещение Наниматель выплачивает Наймодателюплату за пользование жилым помещением ежемесячно в размере _______тысяч _______рублей с оплатой не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца, которая поступает на расчетный счет Наймодателя (р/с __________________ ).
3.2. Наниматель оплачивает услуги по содержанию, эксплуатации и ремонтудома, его инженерных сетей, придомовой территории, коммунальные и прочие услугив установленном порядке по платежному поручению не позднее 10 числа следующегоза прожитым месяца, оплата поступает на расчетный счет Наймодателя.
3.3. Разница по перерасчету доплачивается Нанимателем при очередном взносеплатежей. Перерасчет производится исходя из требований действующих нормативныхактов.
Продолжениеприложения 1.
4.Ответственность сторон
4.1.За непредоставление в месячный срок по вине Наймодателя жилого помещения онуплачивает Нанимателю 0,5 % суммы годовой платы за жилое помещение закаждый день просрочки, начисляемой с первого дня следующего после истечениямесяца.
4.2. При неуплате Нанимателем платы за жилое помещение, коммунальных и прочихплатежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 1% спросроченной суммы за каждый день просрочки.
4.3. Начисление пени, установленной настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств и устранения нарушений.
4.4. При нарушении Правил пользования жилым помещением и придомовойтерриторией, в соответствии с действующим законодательством Нанимательобязан возместить Наймодателю возникшие при этом убытки в установленномзаконом порядке.
4.5. Ликвидация последствий аварий, происшедших по вине Нанимателя,производится силами Наймодателя, с последующей компенсацией Нанимателем.
4.6. Споры, возникающие при исполнении договора, рассматриваются всоответствии с действующим законодательством.
5.Порядок расторжения договора
5.1.Расторжение договора допускается по соглашению сторон.
5.2.Договор найма подлежит досрочному расторжению по требованию Наймодателя, а Наниматель и граждане, за действия которых отвечает Наниматель, — выселению в следующих случаях:
5.2.1.При использовании жилого помещения (в целом или части его) в нарушение п.1.1настоящего договора найма.
5.2.2.Если Наниматель и граждане, за действия которых он отвечает, умышленно портятили по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематическинарушают права и интересы соседей.
5.2.3.Если Наниматель не внес платежи, указанные в пунктах 2.2.7, 2.2. 8, в течениешести месяцев.
5.2.4.Если Наниматель систематически нарушает обязательства по договору.
5.3.Договор найма может быть расторгнут по требованию любой из сторон:
5.3.1. Если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не пригодном для использования по назначению, аварийном состоянии, а такжеподлежит сносу, Наймодатель обязан в течение 3-х месяцев заключить сНанимателем договор найма на иное жилое помещение либо по желаниюНанимателя расторгнуть настоящий договор.
5.3.2.Возобновление расторгнутого договора не производится.
5.4.Наниматель, выполняющий принятые на себя по договору найма обязательства,имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
6.Особые условия
Рискслучайной гибели жилого помещения, предоставленного в найм, лежит наНаймодателе в соответствии с действующим законодательством.
7.Прочие условия
7.1.Все изменения, дополнения к настоящему договору действительны, если ониизложены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.
7.2.Разногласия, возникающие в процессе заключения и исполнения договора,рассматриваются в судебном порядке.
7.3.По вопросам, не предусмотренным настоящим договором, стороны руководствуютсязаконодательством Российской Федерации и г. Москвы.
7.4.Договор вступает в законную силу с момента его регистрации.
Продолжение приложения 1.
7.5.Настоящий Договор составлен в 3-х экземплярах, из которых один хранится уНанимателя, один — у Наймодателя, один экземпляр хранится в учреждении,осуществляющем регистрацию в г. Москве. Все экземпляры имеют одинаковуююридическую силу.
8.Юридические адреса сторон
Отлица наймодателя:
Дирекцияединого заказчика
________________________________________________________________________________
(индекс,почтовый адрес, тел.)
________________________________________________________________________________
(расчетныйсчет)
________________________________________________________________________________
(подписьруководителя, печать)
Отлица Нанимателя:
Физическоелицо
________________________________________________________________________________
(Ф.И.О.полностью)
________________________________________________________________________________
(паспортныеданные: серия, номер, когда и кем выдан)
________________________________________________________________________________
(адресместа жительства, телефон)
________________________________________________________________________________
(подпись)
С условиями договора ознакомлены:
Члены семьи нанимателя
1. _____________________________________________________________________________
(Ф.И.О.)
________________________________________________________________________________
(паспортныеданные)
2. ____________________________________________________________________________
(Ф.И.О.)
________________________________________________________________________________
(паспортныеданные)
3. _____________________________________________________________________________
(Ф.И.О.)
________________________________________________________________________________
(паспортныеданные)
От лица поднанимателя:
Физическое лицо
(Ф.И.О.полностью)
________________________________________________________________________________
(паспортныеданные: серия, номер, когда и кем выдан)
________________________________________________________________________________
(адресместа жительства, телефон)
________________________________________________________________________________
(подпись)
Продолжение приложения1.
Приложение
к договору коммерческого
найма жилого помещенияАкт передачи жилогопомещения
Дом № ____,квартира № ____, корпус № ____ по улице ________________________,
округ ____________________, общей площадью _______кв.м., жилой площадью ______кв.м.
1. Год постройки__________________________________________________________ .
2. Этажность дома_________________________________________________________.
3. Этаж размещенияквартиры (комнаты) ______________________________________.
4. Планировка иблагоустройство квартиры ____________________________________.
5. Материал стен__________________________________________________________ .
6. Физическийизнос _______________________________________________________.
7.Инвентаризационная стоимость одного кв. метра общей площади жилого помещения на момент заключения договора коммерческого найма____________________________
8. Особые условия_________________________________________________________.
Наниматель
_________________________
(подпись)
Наймодатель
_________________________
(подпись)2. Типовой договорсоциального найма жилого помещения.[9]
/>/>
г. Москва "___"_______200__ г.
Дирекция единогозаказчика, действующая на основании ________________________
____________________ в лице _____________________________________________________
(Ф.И.О., занимаемая должность)
именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с однойстороны, и гражданин ________________
_______________________________________________________________________________
(Ф. И. О.,адрес места жительства, паспортные данные)
________________________________________________________________________
именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другойстороны, на основании ордера № ___ заключили настоящий договор о следующем:
Продолжение приложения2.
I. Предмет договора
1.1. На основании _________________________________________________________
(постановление Правительства Москвы, выписка из решения
_______________________________________________________________________________
органаисполнительной власти "__" _________ 200 __ г. № ____________)
Наймодатель сдает, а Наниматель и члены его семьипринимают в бессрочное возмездное пользование квартиру (квартиры) комнату(комнаты) - далее жилое помещение (жилые помещения), относящееся(относящиеся) к государственной и (или) муниципальной собственности,расположенное (расположенные) по адресу:
Город___________________________________________________________________
Административныйокруг (муниципальный округ) ______________________________
дом № _________квартира(ы) № __________, состоящей из _____________________
по улице_________________________________________________________________
Паспорт в БТИ №__________________________________________________________
для использованияв целях проживания:
1.________________________________________________________________________
(нанимателя)
2.________________________________________________________________________
(членовсемьи нанимателя)
3.________________________________________________________________________
(поднанимателей)
1.2. Техническое состояние жилого помещения, его местонахождение, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристики жилого помещения изложены в техническом Паспорте на жилое помещение, который является неотъемлемым приложением договора.
2. Обязанности сторон
2.1. Наймодатель обязан:
2.1.1. В месячный срок после подписания договора предоставить указанное в п.1.1 жилое помещение Нанимателю (приложение). 2.1.2.Обеспечить в месячный срок свободный доступ Нанимателю в жилое помещение.
2.1.3. Производить капитальный ремонт жилого дома и уведомлять Нанимателя за 3 месяца о предстоящем ремонте и при необходимости предоставить иное жилое помещение отвечающее санитарным и техническим нормам.
2.1.4. В случае аварий немедленно принимать всенеобходимые меры к их устранению.
2.1.5. Содержать места общего пользования, инженерного оборудования и придомовой территории дома, в состав которого входит жилоепомещение, и обеспечивать Нанимателя необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами.
2.2. Наниматель и члены его семьи обязаны:
2.2.1. Использовать жилое помещение по назначению, указанному в п.1.1 настоящего договора, для проживания.
2.2.2. Содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключениядоговоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома.
2.2.3. Не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Наймодателя и межведомственнойкомиссии.
2.2.4. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения.
Обеспечивать Наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, беспрепятственный доступ вжилое помещение для осмотра его технического состояния.
Продолжение приложения 2.
2.2.5. В случае освобождения помещения оплатитьНаймодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности ремонта помещений, или произвести его за свой счет, а также оплатитьзадолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он былизвещен заранее. Наниматель обязан сдать жилое помещение.
2.2.6. При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично с соблюдением требований (пп. 2.2.1 — 2.2.5) по договору поднайма согласовать договор с Наймодателем.
2.2.7. В установленные настоящим договором сроки вносить плату за жилое помещение, коммунальные услуги на расчетный счет Наймодателя, а также принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.
2.2.8. При освобождении жилого помещения передать Наймодателю в течение месяца его с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и не отделимыми без вреда для конструкций жилого помещения, если эти изменения произведены в нарушение п. 2.2.3.
Произведенные Нанимателем и членами его семьи списьменного согласия Наймодателя улучшения за собственные средства Нанимателя подлежат возмещению Наймодателем по их сметной стоимости, вценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение.
3. Расчеты по договору
3.1. За указанное в п. 1 договора жилоепомещение Наниматель вносит плату за пользование жилым помещением, услуги посодержанию, эксплуатации и ремонта дома, его инженерных сетей, придомовойтерритории, коммунальные и прочие услуги в установленном порядке на расчетный счет Наймодателя ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца (р/с _____________ ).
3.2. Разница по перерасчету доплачиваетсяНанимателем при очередном взносе платежей. Перерасчет производится исходя изтребований действующих нормативных актов.
4. Ответственность сторон
4.1. За непредоставление в месячный срок по винеНаймодателя жилого помещения он уплачивает Нанимателю 0,5% суммы годовой платы за жилое помещение за каждый день просрочки, начисляемой с первого дня следующего после истечения месяца.
4.2. При неуплате Нанимателем платы за жилоепомещение, коммунальных и прочих платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
4.3. Начисление пени, установленной настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств и устранения нарушений.
4.4. При нарушении Правил пользования жилым помещением и придомовой территорией, в соответствии с действующим законодательствомНаниматель обязан возместить Наймодателю возникшие при этом убытки вустановленном законом порядке.
4.5. Ликвидация последствий аварий, происшедших повине Нанимателя и членов его семьи, производится силами Наймодателя споследующей компенсацией Нанимателем.
4.6. Споры, возникающие при исполнении договора, рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.
5. Порядок расторжения договора
5.1. Расторжение договора допускается по соглашениюсторон.
5.2. Договор найма подлежит досрочному расторжению по требованию Наймодателя, а Наниматель и члены его семьи - выселению в следующих случаях:
Продолжение приложения 2.
5.2.1. При использовании жилого помещения (в целом иличасти его) в нарушение п.1.1 настоящего договора найма.
5.2.2. Если Наниматель и члены его семьи умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а такжесистематически нарушают права и интересы соседей.
5.2.3. Если Наниматель не внес платежи, указанные в пунктах 2.2.7, 2.2.8, в течение шести месяцев.
5.2.4. Если Наниматель и члены его семьи систематически нарушают обязательства по договору.
5.3. Договор найма может быть расторгнут по требованию любой из сторон:
5.3.1. Если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не пригодном для использования по назначению, аварийном состоянии, а также подлежит сносу, Наймодатель обязан в течение 3-х месяцев заключить с Нанимателем договор найма на иное жилое помещение либо по желанию Нанимателя и членов его семьи расторгнуть настоящий договор.
5.3.2. Возобновление расторгнутого договора непроизводится.
6. Особые условия
Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в найм, лежит на Наймодателе в соответствии с действующимзаконодательством.
7. Прочие условия
7.1. Все изменения, дополнения к настоящему договору действительны, если они изложены в письменной форме и подписаны обеимисторонами.
7.2. Разногласия, возникающие в процессе заключения и исполнения договора, рассматриваются в судебном порядке.
7.3. По вопросам, не предусмотренным настоящим договором, стороны руководствуются законодательством Российской Федерации и г.Москвы.
7.4. Настоящий Договор составлен в 3-х экземплярах, изкоторых один хранится у Нанимателя, один — у Наймодателя и членов его семьи.
Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.
8. Юридические адреса сторон
Отлица наймодателя:
Дирекцияединого заказчика
________________________________________________________________________________
(индекс,почтовый адрес, тел.)
________________________________________________________________________________
(расчетныйсчет)
________________________________________________________________________________
(подписьруководителя, печать)
С условиями договора ознакомлены:
Члены семьи нанимателя
1._____________________________________________________________________________
(Ф.И.О.)
________________________________________________________________________________
(паспортныеданные)
2. ____________________________________________________________________________
(Ф.И.О.)
________________________________________________________________________________
(паспортныеданные)
3._____________________________________________________________________________
(Ф.И.О.)
Продолжениеприложения 2.
________________________________________________________________________________
(паспортныеданные)
Отлица Нанимателя: От лица поднанимателя:
Физическоелицо Физическоелицо
________________________________________________________________________________
(Ф.И.О. полностью)
________________________________________________________________________________
(паспортные данные: серия, номер,когда и кем выдан)
________________________________________________________________________________
(адрес места жительства, телефон)
________________________________________________________________________________
(подпись)
Приложение
к договору социального
найма жилого помещенияАкт передачи жилогопомещения
Дом № ____,квартира № ____, корпус № ____ по улице ________________________,
округ ____________________, общей площадью _______кв.м., жилой площадью _____кв.м.
1. Год постройки__________________________________________________________ .
2. Этажность дома_________________________________________________________.
3. Этаж размещенияквартиры (комнаты) _____________________________________.
4. Планировка иблагоустройство квартиры ___________________________________.
5. Материал стен__________________________________________________________ .
6. Физическийизнос _______________________________________________________.
7.Инвентаризационная стоимость одного кв. метра общей площади жилого помещения на момент заключения договора социального найма__________________________
8. Особые условия________________________________________________________.
Наниматель
_________________________
(подпись)
Наймодатель
_________________________
(подпись)3. Примерный договор арендыжилого помещения.[10]
/>/>г. Москва "__" _________200_г.
Дирекция единогозаказчика, действующая на основании________________________
в лице________________________________________________________________________ (Ф.И.О., занимаемая должность)
именуемого в дальнейшем «Арендодатель», содной стороны, и _________________________
Продолжениеприложения 3.
_______________________________________________________________________________
(полноенаименование юридического лица)
в лице_________________________________________________________________________
(Ф.И.О., занимаемая должность)
действующего на основании_______________________________________________________
и именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другойстороны, заключили настоящий договор о следующем:
I. Предмет договора
1.1. На основании__________________________________________________________
(постановление ПравительстваМосквы,
_______________________________________________________________________________
выписка изрешения органа исполнительной власти от "__" ________ 199__ г. N_________ )
Арендодательсдает, а Арендатор принимает в срочное возмездное владение и (или)пользование дом, квартиру (квартиры) — далее жилое помещение (жилыепомещения), относящееся (относящиеся) к государственной или муниципальнойсобственности, расположенное (расположенные) по адресу:
Город________________________ , административный округ (муниципальный район)___________________________, дом № _________ квартира(ы) № ___________________,
по улице_______________________________________________________________________ ,
Техпаспорт в ГорБТИ №_________________________________________________________.
Для использованияв целях проживания: 1. ___________________________________.
(субарендатора)
1.2. Техническое состояние жилого помещения, егоместонахождение, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристики жилого помещения изложены в техническом Паспорте на жилое помещение, который является неотъемлемым приложением договора.
1.3. Срокаренды жилого помещения устанавливается: на____ лет,
с "__" _________200__ г. по "__"__________ 199 г.
2. Обязанности сторон
2.1. Арендодатель обязан:
2.1.1. В месячный срок после подписания договорапредоставить указанное в п.1.1 жилое помещение Арендатору (приложение).
2.1.2. Обеспечить в месячный срок свободный доступ Арендатору в жилое помещение.
2.1.3. Производить капитальный ремонт жилого дома и уведомлять Арендатора за 2 месяца о предстоящем ремонте.
2.1.4. В случае аварий немедленно принимать всенеобходимые меры к их устранению.
2.1.5. Содержать места общего пользования, инженерного оборудования и придомовой территории дома, в состав которого входит арендуемоежилое помещение, и обеспечивать Арендатора необходимыми жилищно-коммунальными ипрочими услугами.
2.2. Арендатор обязан:
2. 2.1. Использовать помещение по назначению, указанному в п. 1.1 настоящего договора, для проживания граждан.
2.2.2. Содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.
2.2.3. Не производить перепланировок и переоборудования, без письменного разрешения Арендодателя и межведомственной комиссии административного округа.
Продолжениеприложения 3.
2.2.4. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения. Обеспечивать Арендодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, беспрепятственный доступ в арендованное помещение для осмотра его техническогосостояния.
2.2.5. В случае освобождения Арендатором помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора он обязан оплатить Арендодателю стоимость непроизведенного им и входящего в его обязанности ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. Арендатор обязан сдать жилое помещение в исправномсостоянии.
2.2.6. При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично с соблюдением требований (п.п.2.2.1.-2.2.5) по договору субарендысогласовать договор с Арендодателем.
2.2.7. В установленные настоящим договором сроки вносить арендную плату.
2.2.8. Своевременно вносить платежи за коммунальные ипрочие услуги на расчетный счет Арендодателя, а также принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.
2.2.9. По истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю арендуемое помещение с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций жилого помещения, если эти изменения произведены в нарушение п.2.2.3.
Произведенные Арендатором с письменного согласияАрендодателя улучшения за собственные средства Арендатора подлежатвозмещению Арендодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих намомент производства работ, если иное не было предусмотрено присогласовании разрешения на улучшение.
3. Размер арендной платы и расчеты по договору
3.1. За указанное в п.1.1. договора жилое помещениеАрендатор вносит арендную плату за пользование им ежемесячно в размере __________ тысяч ________ рублей не позднее 5-го числа текущего месяца на расчетный счет Арендодателя (р/с _________________________ ).
3. 2. Арендатор оплачивает Арендодателю услуги по содержанию и эксплуатации дома, его инженерных сетей и придомовой территории вразмере фактической стоимости затрат, а также коммунальные и прочие услуги по платежному поручению 5-го числа текущего месяца на расчетный счетАрендодателя (р/с ____________________ ).
3.3. Разница по перерасчету доплачивается Арендатором при очередном взносе платежей. Перерасчет производится исходя из требованийдействующих нормативных актов.
4. Ответственность сторон
4.1. За непредоставление в месячный срок по вине Арендодателя помещений он уплачивает Арендатору 0,5 % суммы годовой аренднойплаты за каждый день просрочки, начисляемой с первого дня следующего после истечения месяца.
4.2. При неуплате Арендатором арендной платы,коммунальных и прочих платежей в установленные договором сроки начисляетсяпеня в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
4.3. Начисление пени, установленной настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств и устранения нарушений.
4.4. При нарушении Правил пользования жилым помещениеми придомовой территорией в соответствии с действующим законодательством Арендатор обязан возместить Арендодателю возникшие при этом убытки в установленном законом порядке.
Продолжениеприложения 3.
4.5. Ликвидация последствий аварий, происшедших по вине Арендатора, производится силами Арендодателя с последующей компенсациейАрендатором.
4.6. Споры, возникающие при исполнении договора, рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.
5. Порядок расторжения договора
5.1. Расторжение договора допускается по соглашениюсторон.
5.2. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя:
5.2.1. При использовании жилого помещения (в целом иличасти его) в нарушение п.1. 1 настоящего договора аренды.
5.2.2. Если Арендатор умышленно портит или по неосторожности разрушает жилое помещение.
5.2.3. Если Арендатор не внес платежи, указанные в пунктах 2.2.7, 2.2.8, в течение шести месяцев.
5.2.4. Если предприятие-Арендатор ликвидируется.
5.2.5. Если Арендатор систематически нарушает обязательства по договору.
5.3. Договор аренды может быть расторгнут по требованиюАрендатора:
5.3.1. Если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не пригодном для использования по назначению, но не по вине
Арендатора. При этом Арендодатель обязан в течение 3-хмесяцев заключить с Арендатором договор аренды на иное жилое помещение либо по желанию Арендатора расторгнуть настоящий договор.
5.3.2. Возобновление расторгнутого договора непроизводится.
5.4. Арендатор обязан письменно не позднее чем за 3месяца уведомить Арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого жилогопомещения, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном освобождении.
5.5. Арендатор, выполняющий принятые на себя по договору аренды обязательства, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок в соответствии с действующим законодательством, еслидоговором не предусмотрено иное.
6. Особые условия
Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в аренду,
лежит на Арендодателе в соответствии с действующимзаконодательством.
7. Прочие условия
7.1. Все изменения, дополнения к настоящему договору действительны, если они изложены в письменной форме и подписаны обеимисторонами.
7.2. Разногласия, возникающие в процессе заключения и исполнения договора, рассматриваются в судебном порядке.
7.3. По вопросам, не предусмотренным настоящим договором, стороны руководствуются законодательством Российской Федерации и г.Москвы.
7.4. Договор вступает в законную силу с момента его государственной регистрации.
7.5. Настоящий Договор составлен в 4-х экземплярах, изкоторых один хранится у Арендатора, один — у Арендодателя, один экземпляр хранится в учреждении, осуществляющем государственную регистрацию в г. Москве.
Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.
Продолжениеприложения 3.
8. Юридические адреса сторон
От лица Арендодателя:
Дирекция единого заказчика
____________________________________
(индекс, почтовый адрес, тел.)
____________________________________
(расчетный счет)
____________________________________
(подпись руководителя, печать)
От лица Арендатора:
Юридическое лицо
___________________________________
(полное наименование, индекс,
___________________________________
почтовый адрес, телефон)
___________________________________
(расчетный счет)
___________________________________
(подпись руководителя, печать)
От лица субарендатора:
Физическое лицо
____________________________________
(Ф.И.О. полностью)
____________________________________
(паспортные данные: серия, номер,
____________________________________
когда и кем выдан)
____________________________________
(адрес места жительства, телефон)
____________________________________
(подпись)
Приложение
к договору аренды
жилого помещенияАкт передачи жилогопомещения
Дом № ____,квартира № ____, корпус № ____ по улице ________________________,
округ ___________________, общей площадью _______ кв.м.,жилой площадью ______кв.м.
1. Год постройки__________________________________________________________ .
2. Этажность дома_________________________________________________________.
3. Этаж размещенияквартиры (комнаты) _____________________________________.
4. Планировка и благоустройствоквартиры ___________________________________.
5. Материал стен__________________________________________________________ .
6. Физическийизнос _______________________________________________________.
7.Инвентаризационная стоимость одного кв. метра общей площади жилого помещения на момент заключения договора аренды_______________________________________
8. Особые условия_________________________________________________________.
Арендатор
_______________________________
(подпись)
Арендодатель
_______________________________
(подпись)