Договор найма жилых помещений

СодержаниеВведение………………………………………………………………… стр.3Глава 1. Понятие и элементы договора найма жилого помещения.стр.4
1.1.   Понятие и виды договора найма жилогопомещения….стр.4  
1.2.   Предмет договоров найма жилыхпомещений…….… .стр.8
1.3.   Стороны в договорах найма жилыхпомещений…...…стр.11
Глава 2. Содержаниедоговора найма жилого помещения……...…стр.14
 2.1. Форма, порядок и условия заключениядоговоров найма жилых   помещений…………………………….…………… стр.14
 2.2. Права и обязанности сторон вдоговоре найма жилого помещения………………………………………………...….стр.21
 2.3. Изменение и прекращение договоранайма жилого помещения…………………………………………………… стр.23
Глава 3. Сравнительныйанализ договоров найма жилых помещений……………………………………………….…………………… стр.32
 3.1. Социальный икоммерческий найм………………… стр.32
 3.2. Договор найма специализированногожилого помещения…………………………………………………… стр.34
 3.3. Договор найма жилого помещения споследующим выкупом…………………………………………………...….стр.38
Заключение……………………….………………………………… стр.44
Библиография………………………………………………………… стр.46

Введение
Конституция РФ (ст.40)провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права нажилище. Право на жилище — одно из важнейших социально-экономических правграждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, каки пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизничеловека.
Договор найма жилых помещений – один из самыхраспространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правовогорегулирования такого договора актуально как никогда.Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилыхпомещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения.
Анализ статей ГК, посвященных регулированию найма жилогопомещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двухнормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняетцелостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищныхправоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищногозаконодательства, в первую очередь ЖК и главы 35 ГК, посвященной регулированиюнайма жилого помещения. Как же определить «пограничную зону», закоторой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовуюбазу? Какой кодекс (Гражданский или Жилищный) применять при решении того илииного спора? Эти и многие другие вопросы возникают в последнее время.
Проблемы, освещенные вданной работе, анализировались многими ведущими учеными: Крашенинниковым П.В,Ю.К. Кириченко О.В., Брагинским М.И., Витрянским В.В., и другими.
Целью моей работыявляется раскрытие содержания основных видов договора найма жилых помещений, атак же провести сравнительный анализ этих видов, найти сходства и различиямежду ними.
Глава 1. Понятие и элементыдоговора найма жилого помещения§1.1. Понятие и виды договора наймажилого помещения
Глава35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью — их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, одоговорах, связанных с одной из основных по­требностей граждан — в жилье.Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнулаКонституция Российской Федерации. Ее гл. 2 («Права и сво­боды человека игражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40).
 ДействующийГК в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения»и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров,как постараемся пока­зать ниже, подразумевается договор коммерческого найма.Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договорунайма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения илиуправомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется пре­доставить другой стороне(нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживанияв нем». Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытека­етуже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государ­ственном имуниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в тойже статье «договором социального найма жилого помещения».
Господствующаятеперь в литературе точка зрения сводится к тому, что гл. 35 ГК регулируетдоговоры найма жилого помещения, которые под­разделяются на договоркоммерческого найма жилого помещения и дого­вор социального найма жилогопомещения[1].Таким образом, признается, что речь идет о системе договоров, состоящей изодного договорного типа и двух его видов. Между тем, на мой взгляд, структура исодержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.
Так,из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую главу, только в ст.672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованыдоговору найма жилого помещения. Вместе с тем, как будто бы никто не высказывалсомнений в том, что и остальные статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст.672, имеют в виду именно до­говор коммерческого найма.
Структурарассматриваемой главы Кодекса отлична от той, которая используется в главах,содержащих регулирование определен­ного типа договора и в его рамках отдельныхдоговорных видов. Речь идет о главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), рентеи пожизненному со­держанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл.37), хране­нию (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которыепредстав­ляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специ­альных,посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.[2]
Инойявляется гл. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью от­сутствует. Естьвсе основания полагать, что, если бы действительно речь шла об одном типе идвух видах договоров, в соответствующей главе долж­ны были быть обозначены тридоговорных модели. Между тем, хотя и предлагается рассматривать договор наймажилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как еговиды, в гл. 35 ГК один из договоров — договор коммерческого найма не только невыделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. На нашвзгляд, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены толькопри условии, если будет признано, что в основе этой главы лежит иная, чем одинтип и оба его вида, конструкция. В действительности соот­ветствующая главарассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или,что то же самое, — коммерческого найма, и параллельно с ним — договорсоциального найма.
Основу договоров социального найма составляютдоговоры, предме­том которых служит жилое помещение, входящее в составгосударственного или муниципального жилищного фонда. Наряду с социальным наймомв Жилищном кодексе РФ устанавливается так же найм специализированного жилогопомещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилыепомещения государственного и муниципального жилищных фондов. Основное отличиеэтих видов найма состоит в целях предоставления жилого помещения, так же фонды,из которых предоставляются помещения, различны. При социальном найме жильепредоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖилищнымКодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, из муниципальногожилищного фонда. К жилым помещениям специализированного жилищного фондаотносятся:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживаниянаселения;
5) жилые помещения фонда для временного поселениявынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселениялиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельныхкатегорий граждан.[3]
Вглаве 9 ЖК РФ перечислены основания предоставления жилых помещений каждого видаспециализированного жилищного фонда.
Внастоящее время широкое развитие получил наем жилых помещений, находящихся вчастной собственности. Тем самым появилась настоятельная потребность в дву­членномделении договоров найма жилых помещений. Что же касается юридико-техническойстороны вопроса, то трудно согласиться с той крити­кой, которая в литературеадресована структуре гл. 35 ГК[4].Как полагает В.Н. Литовкин, «особенность настоящей главы, в отличии отпредыдущих глав, состоит в том, что она структурно не выделяет общие иособенные нормы, что затрудняет понимание содержания главы».
Содержащеесяв п. 1 ст. 671 ГК определение договора найма жилого помещения (или, то жесамое, договора коммерческого найма) позволя­ет признать этот договор консенсуальным,возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальномопределении ука­зании на то, что предоставление жилого помещения входит всодержание договора (это слова «обязуется предоставить...»). А в отношениивозмездности также есть указание: «за плату». Эти же включенные в определениедоговора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том,что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель),а платить — другой (наниматель).
Договорыкоммерческого и социального найма имеют немало общего. Это общеепредопределяется уже тем, что заключаются, и те и другие договоры по поводужилого помещения и направлены к одной и той же цели — передать жилое помещениево владение и пользова­ние, притом непременно для проживания.
Всеже наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанныхдвух договоров предопределило необходимость соз­дать для них разные правовыережимы.
Наоснове вышесказанного можно сделать вывод, что ГК и ЖК «предусматривают широкие возможности удовлетворения жилищных потребностейграждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социальногонайма жилого помещения»[5].
§1.2. Предмет договоров наймажилых помещений
Как следует уже из самогоих названия, предметом (объектом) обоих типов договоров найма, которымпосвящена гл. 35 ГК, служит один и тот же предмет — жилое помещение, т.е.недвижимость, предназначенная для проживания граждан. Вместе с тем, пониманиеэтого предмета применительно к договорам коммерческого найма, с одной стороны,и социального найма, с другой, не во всем совпадает. По этой причине ст. 673ГК, посвященная предмету договора жилищного найма, не была включена в переченьиз шести статей, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК в связи с договором со­циальногонайма.
Одна из особенностейдоговора коммерческого найма состоит в том, что п. 1 ст. 673 ГК, хотя исодержит по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживанияотсылку к жилищному законодательст­ву, но в отличие от того, как сделано вотношении договора социального найма в ст. 672 ГК, действие такой отсылкиограничено прямо указанными в этой статье пределами.
Прежде всего, разберемся в вопросе о том, чтосчитать жилым помещением.
Жилым помещением признается изолированное помещение,которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживанияграждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам,иным требованиям законодательства).
К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенноездание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательногоиспользования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иныхнужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленноепомещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа кпомещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или несколькихкомнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных дляудовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием втаком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома иликвартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственногопроживания граждан в жилом доме или квартире.
С позиции возможностей заключения сделок (существуютпротиворечия даже в правовом регулировании отношений по найму жилых помещениймежду ЖК РФ и ГК РФ) следует использовать положения только ЖК РФ в отношениижилых помещений, состоящих в следующих видах фондов: государственный имуниципальный жилищный фонд. Данные два вида жилищных фондов заняты в основномжилыми помещениями социального назначения (т.е. предоставляются по договорамсоциального найма) и жилыми помещениями специализированного жилищного фонда,предназначенными для разрешения жилищных вопросов отдельных категорий населения.Варианты заключения сделок с данными жилыми помещениями довольно ограничены, ихнельзя приватизировать, невозможно подарить, совершить обмен или передать позавещанию.[6]Лица, которые пользуются такими жилыми помещениями, не являются ихсобственниками, собственником, как правило, является государство или органместного самоуправления. Поэтому в отношении данных жилых помещений не должновозникать вопроса о применении норм права ГК РФ или ЖК РФ при разрешениивопросов по сделкам. Иных сделок, кроме договора на предоставление жилогопомещения в пользование, в данном случае быть не может.
Несколько иная картина складывается в отношении частногожилищного фонда. Жилые помещения частного жилищного фонда используются лицамидля личного удовлетворения потребностей в жилье (индивидуальный жилищный фонд)и для целей извлечения прибыли (коммерческое использование жилищного фонда).Подобные правоотношения и порождают многообразие сделок гражданско-правовогохарактера с частным жилищным фондом. Порой не совсем понятно, нормы какогозаконодательства следует использовать при разрешении данных вопросов. В первуюочередь, необходимо обратить внимание на то, что в сфере частного жилищногофонда, согласно ст. 4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношениятолько по поводу использования частного жилищного фонда, но не по поводувозникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования,распоряжения жилыми помещениями, как это установлено для государственного имуниципального жилищных фондов. Данное положение жилищного законодательствапозволяет сделать вывод, что та часть договорных отношений, которая касаетсяпользования (услуги ЖКХ, обслуживание) частным жилищным фондом, должнарегулироваться только нормами ЖК РФ, а все остальные сделки (договоры),предметом которых выступают какие-либо права в отношении жилых помещений,регулируются только нормами ГК РФ. Поэтому к договору социального найма можно инужно применять только положения ЖК РФ, а к договору коммерческого найма нужноприменять только положения ГК РФ о найме, и нельзя применять положения ЖК РФотносительно договоров социального найма.
Переходя к рассуждениям о конкретных сделках,замечу, что вне зависимости от того, по какой сделке или иному основанию лицоприобрело право на жилое помещение (стало его собственников или нанимателем),жилое помещение всегда должно быть использовано только по его целевомуназначению. Жилое помещение всегда предназначено исключительно для проживания внем граждан[7].Статья 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для осуществленияпрофессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательскойдеятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это ненарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которымдолжно отвечать жилое помещение. Таким образом, в жилом помещении, например,можно организовать адвокатский кабинет или открыть нотариальную контору. Призаключении сделок с жилыми помещениями необходимо учитывать, что в определенныхслучаях даже указанной предпринимательской деятельностью нельзя заниматься вжилых помещениях. Например, если жилое помещение предоставлено по договорусоциального найма, то оно в силу ст. 60 ЖК РФ предоставляется только дляпроживания в нем граждан.
§1.3. Стороны в договорах наймажилых помещений
Решение вопроса о сторонахприменительно к каждому из типов дого­воров найма жилых помещений имеет своюспецифику.
 В качестве наймодателяпо договору коммерческого найма могут выступать граждане и юридические лица,имеющие право частной собственности на жилое помещение, и государственные имуниципальные образования, обладающие жилищным фондом на праве государственнойили муниципальной собственности. Наем жилых помещений представляет собойоснованное на договоре владение и пользование жилыми помещениями.
 Наймодателем по договорунайма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченныйсобственниками или законом сдавать жилое помещение в наем. Нанимателем можетбыть только физическое лицо.
 На практике встречаютсяслучаи, когда освободившееся в квартире жилое помещение в виде изолированнойкомнаты или комнат при отсутствии в нем граждан, нуждающихся в улучшениижилищных условий или имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одногочеловека или не имеющих возможности его выкупить, передается этими женанимателями (нанимателю) квартиры по договору коммерческого найма. За такимнанимателем занимаемое им жилое помещение будет закреплено по двум договорамнайма: по договору социального найма – часть помещения, переданная ему ранее наосновании ордера, и на освободившееся жилое помещение – по договорукоммерческого найма. Пленум Верховного суда, разъяснил, что наймодателем подоговору найма жилого помещения является жилищно-эксплуатационная организация(жилищно-эксплуатационная контора, домоуправление и т.п.). Они заключаютдоговоры и, будучи юридическими лицами, в случае возникновения спора является всуде стороной по делу. В то же время жилищно-эксплуатационная организация неможет быть стороной по делу, когда споры касаются вопросов, выходящих запределы договора найма, и отнесены к компетенции органов, осуществляющихуправление жилищным фондом. К таким спорам относятся споры о признании ордеранедействительным, предоставление жилого помещения при сносе дома, обмене и т.п.При возникновении таких споров стороной выступают органы местногосамоуправления или иная организация, осуществляющая управление жилищным фондом.[8]
  В договорахкоммерческого найма и социального найма нанимателем является только физическоелицо (гражданин), поскольку жилое помещение предназначено для проживания.Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено по владение и (или)пользование на основании аренды или оного договора. Использовать жилоепомещение юридическое лицо может только с целью предоставления его гражданамдля проживания (п. 2 ст. 671 ГК).  
К членам семьи нанимателямогут относиться далеко не все родственники, а лишь те, которые вселенынанимателем в таком качестве, то есть поименованы в договоре социального наймаи ведут с нанимателем общее хозяйство. Вместе с тем членом семьи нанимателяможет признаваться в судебном порядке и лицо, не являющееся супругом нанимателяили его родственником. Однако даже если граждане перестали быть членами семьинанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеюттакие же права и обязанности, как и наниматель.[9]
 Законом введена гарантияправа нанимателя, предусматривающая, что при переходе жилого помещения изгосударственной, муниципальной или частной собственности в иную формусобственности, договор найма жилого помещения не может быть прекращен (ст. 675ГК). Так, если гражданин владеет и пользуется квартирой или домом на основаниидоговора коммерческого найма сроком на пять лет, то он продолжает являтьсянанимателем жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилогопомещения и при замене наймодателя путем продажи жилого дома муниципальнымобразованием юридическому лицу и т.д.; у нанимателя сохраняется право напроживание до окончания действия договора. Происходит лишь замена сторон вдоговоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действия на указанных в немусловиях.

Глава 2.Содержание договора найма жилого помещения
 
§2.1. Форма, порядок и условиязаключения договоров найма жилых помещений
Действующее законодательство содержитпринципиальные различия в порядке заключения каждого из двух типов договоровжилищного найма. В то же время требования к форме договоров для того и другогоедины. Это и дало возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст.674 ГК.[10]Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещениязаключаются в письменной форме.
Жилищным кодексом РФ были введены новыенормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социальногонайма, его предмет, права и обязанности сторон.
В ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерацииуказаны категории граждан, которым жилые помещения по договорам социальногонайма предоставляются вне очереди.
Предоставление жилых помещений вне очереди непредполагает включения гражданина в какую-либо очередь.
Жилищным кодексом Российской Федерации право гражданна получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость отналичия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение жилогопомещения вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано внезависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете поулучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет.
При удовлетворении требования лица о предоставленииему в соответствии со ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации жилогопомещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течениекоторого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не определен,суд не должен определять срок, поскольку внеочередное предоставление непредполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения, а решениесуда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки.[11]
Применительно к способамзаключения договоров найма жилых по­мещений следует иметь в виду, что из двухтипов договоров один — ком­мерческого найма подчиняется общему принципу,закрепленному в ст. 421 ГК, — свободы договоров. Речь идет, в частности, о том,что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма пособственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить контрагентавступить с нею в до­говорные отношения или принять предложенные условия(условие) договора.
Для договоровкоммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляютгосударственную или муниципальную соб­ственность, субъекты Российской Федерациинередко утверждают примерные договоры.
Глава 35 ГК особовыделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящаякаждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размероплаты) и срок.
Условие о предмете вдоговоре найма должно ответить на вопрос о том, какое жилое помещение следуетпередать внаем. Интерес в этом смысле может представить все тот же. Примерныйдоговор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве. Одно из его условийпредусматрива­ет необходимость указать в договоре местонахождение помещения иего размер. Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения,инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещенияявляются неотъемлемой частью договора.[12]
Условию о ценеприменительно к договору коммерческого найма по­священа ст. 682 ГК («Плата зажилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «заплату» включено в определение в ст. 671 ГК договора найма жилого помещения, т.е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков.
ГК (п. 1 ст. 682)подчеркивает, что размер платы за жи­лое помещение устанавливается в договорекоммерческого найма по со­глашению сторон. Притом с одним ограничением: еслизаконом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре,не должна его превышать. Из этого следует, что в случаях, когда договорная ценаокажется выше установленного законом максимума, соот­ветствующее условие должнобыть признано недействительным с послед­ствиями, предусмотренными ст. 180 ГК(«Последствия недействительности части сделки»). В результате договор можнобудет считать все же заклю­ченным с тем, однако, что условие о цене будетдействовать в размере, рав­ном указанному в законе максимуму. Следует отметить,что законодатель пока еще не воспользовался пре­дусмотренной в ГК возможностьюи соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное подоговору коммерческого найма жи­лое помещение.
На первый взгляд можетпоказаться, что редакция п. 1 ст. 682 ГК («размер платы за жилое помещениеустанавливается по соглашению сто­рон в договоре найма жилого помещения») имеетв виду признание дого­ворного условия о цене существенным. Однако такой выводбыл бы неверным. В подобных случаях надлежит руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК.Он предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не ука­занаи не может быть определена исходя из условий договора, оплату сле­дуетпроизводить «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обыч­но взимаетсяза аналогичные товары, работы или услуги». Не упоминание в договоре цены наймасамо по себе не влечет признания его незаключенным.
п. 2 ст. 424 ГК, в силукоторого «изме­нение цены после заключения договора допускается в случаях и науслови­ях, предусмотренных договором, законом либо в установленном закономпорядке».
Из ст. 683 ГК («Срок вдоговоре найма жилого помещения») вытекает, то, что договор коммерческого наймакак таковой имеет оп­ределенный срок, в пределах которого наниматель вправепользоваться жи­лым помещением. Этот срок может устанавливаться самими сторонами,с тем, однако, чтобы он не превысил пяти лет. В противном случае срок будетсчитаться равным пяти годам. Аналогичное последствие наступает и при отсутствиив договоре указания на срок найма.
Таким образом, условие осроке, как и о цене, не относится к числу существенных. Исключение из этогоправила составляют предусмотренные в ст. 432 (п. 1) случаи, при которых позаявлению одной из сторон по пово­ду определенного условия должно бытьдостигнуто соглашение. Таким об­разом, могут стать существенными и цена, исрок, равно как и любое другое договорное условие.
С целью обеспечитьстабильность отношений сторон по договору ком­мерческого найма законодатель(ст. 684 ГК) признает за нанимателем по ис­течении срока действия договорапреимущественное право перед любым дру­гим лицом заключать договор снаймодателем на новый срок. Соответственно не позднее, чем за три месяца доистечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своемувыбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежнихусловиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить ожелании прекратить действие до­говора, объясняя это тем, что принял решениевообще не сдавать жилое по­мещение кому бы то ни было в течение не менее одногогода.[13]
ГК допускает внесениенаймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иныхусловиях. Такое предложение об из­менении условий договора приобретает силутолько с согласия нанимате­ля. Свои новые условия вправе на тех же основанияхвыдвинуть и нани­матель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться вувеличе­нии числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно прожи­вать.Подобное требование нанимателя ГК (ст. 684) считает заведомо не­приемлемым.
Если в течение трехмесяцев до момента истечения срока действия до­говора никаких предложений отнаймодателя не поступит, а сам нанима­тель, в свою очередь, никаких возраженийпротив заключения договора на новый срок не представит, договор будет все жесчитаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.
Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездныйхарактер договора социального найма жилого помещения. Поэтому необходимоучитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах.Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носитвозмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату запользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а такжеза коммунальные услуги по правилам раздела VII ЖК РФ.
Как уже отмечалось, из данного правила ЖК РФпредусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условияхсоциального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещениемлицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ст. 156 ЖК РФ).Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений,которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.[14]
В отличие от договора коммерческого найма, договорсоциального найма заключается без установления срока.
Договор социального найма жилого помещения не можетбыть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право назаключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 речь идет о случаях, когда, например,улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на правесобственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиятьлишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условияхсоциального найма.
В ст. 61 ЖК РФ установлены особенности пользованияжилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Правилапользования жилым помещением, предоставленным по указанному договору,определяются Кодексом и соответствующим договором социального найма. При этомдругие правовые регуляторы отношений пользования таким помещением в ч. 1 ст. 61ЖК РФ не упоминаются. Целесообразно иметь в виду, что условия конкретныхдоговоров социального найма жилых помещений на практике будут во многомопределяться содержанием условий типового договора социального найма, которыйподлежит утверждению Правительством РФ (см. ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).
Осуществляя правомочие пользования жилым помещением,предоставленным по договору социального найма, наниматель вправе не только сампроживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять впомещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилогопомещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьямиЖК РФ, а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма.
В целях придания дополнительной стабильностиотношениям, возникающим из социального найма, ст. 64 ЖК РФ введено правило,согласно которому договор социального найма не подлежит изменению илирасторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилогопомещения. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда,когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такоежилое помещение переходит к другому субъекту.
Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N315 во исполнение ст. 63 ЖК РФ утвержден Типовой договор социального наймажилого помещения. Указанным Постановлением установлено, что договоры социальногонайма жилого помещения, заключенные до вступления его в силу, переоформлению неподлежат (п. 2).[15]Следует обратить внимание на то обстоятельство, что это касается ужезаключенных договоров. Если же, как часто бывает на практике, договорысоциального найма ранее не заключались с лицами, пользующимися жилымипомещениями фонда социального использования, то с ними будут заключатьсядоговоры по новой типовой форме.
Заключение Договора социального найма, с однойстороны, является правом сторон, а с другой — обязанностью, поскольку толькопосле его заключения у сторон возникают права и обязанности и у физическоголица (ставшего после его заключения нанимателем) и членов его семьи появляетсяправо на вселение в жилое помещение и пользование им.

2.2. Права и обязанности сторон в договоре наймажилого помещения
В соответствии со ст. 676ГК наймодатель должен передать нанимате­лю жилое помещение «свободным и всостоянии, пригодном для прожива­ния».
Первое требованиеозначает, что жилое помещение необходимо пере­дать свободным не только вфактическом, но и в юридическом смысле. Со­ответственно в Положении о порядке иусловиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальнойсобственности г. Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое подоговору найма, должно быть свободно от любых обязательств»[16].Второе из указанных все в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкоезначение. Прежде всего, обращает на себя внимание то, что хотя буквальносоответствующая норма означает необходимость передать наймодателю жилоепомещение в состоянии, «пригодном для проживания», однако с учетом совершеннояс­ной цели любого договора найма жилого помещения следует толковать ука­заннуюнорму распространительно.Имеется в виду необходимость оцени­ватьсостояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его при­годности для«постоянного проживания».
Пункт 2 ст. 676 ГК, имеяв виду стадию, следующую за передачей жи­лого помещения нанимателю, выделяеттри группы обязательств наймода­теля. Это — осуществление надлежащей эксплуатациижилого дома, в кото­ром находится сданное внаем жилое помещение (1),предоставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимыхкомму­нальных услуг (2), а также обеспечение проведения ремонта общего иму­ществамногоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихсяв жилом помещении (3).
Выделенные в ст. 678 ГКобязанности нанимателя сводятся к следую­щему: использовать жилое помещениетолько для проживания (1), обеспе­чивать сохранность жилого помещения и поддерживатьего в надлежащем состоянии (2), не производить переустройства и реконструкциижилого по­мещения без согласия наймодателя (3), а также своевременно вноситьплату за жилое помещение и, если это предусмотрено договором, самостоятельновносить коммунальные платежи.
Первая из перечисленныхобязанностей — использовать жилое поме­щение для проживания включена влегальное определение договора коммерческого найма (п. 2 ст. 671 ГК). Та жеобязанность применительнок договору социального найма вытекает из рядастатей ЖК РФ.
В главе 8 ЖК более широко, чем это сделано в ГК, определяетсостав обязанностей нанимателя, связанных с сохранностью, жилья, понимаемого вшироком смысле. В частности, помимо необходимости для нанимателя обеспечитьсохранность собственно жилых помещений, он должен также бережно относиться ксанитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства,соблюдать правила содержа­ния жилого дома и придомовой территории, правилапожарной безопасности, чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, налестничных клетках и в других местах общего пользования. Таким образом, нетолько для наймодателя, но и для нанимателя соответст­вующая обязанность неограничивается размерами жилого помещения как такового. Нарушение обязанностей,о которых идет речь, может повлечь выселение нанимателя из жилого помещения.При этом для договора ком­мерческого найма основанием может служить «разрушениеили порча жи­лого помещения нанимателем или другими лицами, за которых онотвеча­ет», а для договора социального найма — «систематическое разрушение илипорча жилого помещения». В том и другом случаях понятие жилого поме­щения имеетширокое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, аохватывает все имущество, право пользования, которым в соответствующем объемеполучает наниматель.
Права и обязанности наймодателя по договорукоммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя подоговору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей вотличие от договора социального найма может предусматриваться соглашениемсторон конкретным договором найма. В целях защиты прав нанимателей, как болееслабой стороны договора, ГК РФ предусматривает их преимущественное право назаключение договора найма жилого помещения на новый срок. Вместе с темопределенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложитьнанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.
Вместе с тем в соответствии со ст. 69 ЖК РФ членысемьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные снанимателем права и обязанности (ч. 2). Они должны быть указаны в договоресоциального найма жилого помещения (ч. 3). Следовательно, хотя члены семьинанимателя и не подписывают договор социального найма, они являются участникамиданного договора.
§2.3. Изменение и прекращениедоговора найма жилого помещения
Глава 35 ГК содержит статьи, касающиеся изменениядоговора коммерческого найма жилого помещения. К ним, в частности, могут бытьотнесены статьи, посвященные заключению постоянно проживающими с нанимателемлицами договоров о принятии на себя солидарной ответственности переднаймодателем (п. 4 ст. 677 ГК), порядку вселения постоянно проживающих снанимателем граждан (ст. 679 ГК), замене нанимателя постоянно проживающим с нимгражданином (ст. 686 ГК). При этом в соответствии с п. 2 ст. 683 ГК к договорукраткосрочного коммерческого найма не будут применяться положения ст. 686 ГК озамене нанимателя постоянно проживающим с ним гражданином, если, конечно,данным договором не предусмотрено иное.[17]
Так, договор изменяется и при замене нанимателя,которая возможна по требованию самого нанимателя и других граждан, постоянно сним проживающих, с согласия наймодателя (п. 1 ст. 686 ГК). Наниматель можетбыть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жиломпомещении. В случае же смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещениядоговор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становитсяодин из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общемусогласию между ними. Если консенсуса не достигнуто, все постоянно проживающие вжилом помещении граждане становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК). Согласиянаймодателя при этом не требуется.
Прекращение жилищного правоотношения, возникающегоиз договора коммерческого найма жилого помещения, может иметь место, каквследствие расторжения договора, так и по другим основаниям (смерть одинокогонанимателя, уничтожение жилого помещения). Поэтому понятие «прекращениедоговора найма» шире понятия «расторжение договора найма».[18]
Таким образом, договор коммерческого найма, как илюбой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при наличииволеизъявления сторон (стороны) договора — расторжение договора и независимо отих волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одинокопроживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания безвестноотсутствующим).
Общие основания прекращения договора коммерческогонайма жилого помещения изложены в гл. 26 ГК «Прекращениеобязательств», выделим некоторые из них: прекращение обязательства егонадлежащим исполнением (ст. 408 ГК); прекращение обязательства совпадениемдолжника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становитсясобственником нанятого жилого помещения (ст. 413 ГК); прекращение обязательстваневозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни однаиз сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связисо сносом дома и т.д. (ст. 416 ГК); прекращение обязательства смертьюгражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2ст. 686, ст. 675 ГК) (ст. 418 ГК); прекращение обязательства ликвидациейюридического лица (в данном случае юридического лица — наймодателя) (ст. 419ГК).
ГК содержит специальные правила, посвященныеоснованиям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст. 687 ГК).Особенность данной статьи состоит в том, что она допускает субсидиарноеприменение жилищного законодательства (п. 3 ст. 687 ГК). При этом согласно ст.688 ГК последствием расторжения договора коммерческого найма является выселениеиз жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так идругих граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанномпомещении.
Прежде всего, ст. 687 ГК различает расторжениедоговора по требованию нанимателя с согласия других граждан, постоянно с нимпроживающих, в любое время, независимо от истечения срока договора, для чегонеобходимо письменное предупреждение о расторжении, направленное наймодателю затри месяца.[19]По инициативе нанимателя договор расторгается без обращения в суд, а переченьоснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договоракоммерческого найма жилого помещения, законом не ограничен. В данном случаечетко прослеживается стремление законодателя защитить интересы нанимателя какболее слабой стороны рассматриваемого договора.
Расторжение договора коммерческого найма поинициативе наймодателя допускается только в судебном порядке за совершениенанимателем либо другими гражданами (постоянно проживающие совместно снанимателем граждане; поднаниматели; временные жильцы), за действия которых онотвечает, неправомерных действий, исчерпывающий перечень которых дан в п. 2 и 4ст. 687 ГК. В частности, п. 2 ст. 687 ГК указывает на два таких нарушения: 1)невнесение нанимателем платы за жилое помещение в долгосрочном договоре зашесть месяцев, если при этом договором найма не установлен более длительныйсрок, а при краткосрочном — более двух раз по истечении установленногодоговором срока платежа; 2) разрушение или порча жилого помещения (самимнанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает). При этомдо обращения в суд наймодатель не обязан предупреждать нанимателя онеобходимости устранения данных нарушений.
В первом случае невнесение нанимателем платыявляется нарушением, влекущим расторжение договора, независимо от того, было литакое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или за отдельные шестьмесяцев. Суды при рассмотрении дел о расторжении договоров как коммерческого,так и социального найма создают условия для исследования причин образовавшейсяу нанимателя задолженности по оплате жилого помещения, полагая, что ониотносятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2ст. 687 ГК. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальныеуслуги суды признают длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии;безработицу; тяжелое материальное положение в связи с болезнью; наличие всоставе семьи инвалидов, детей и др.[20]Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев поуважительной причине, суды часто отказывают в удовлетворении иска о расторжениидоговора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяются.Вместе с тем суды не ставят на обсуждение вопрос о причинах образованиязадолженности в случаях, когда ответчики-наниматели длительное время непроживают в жилых помещениях и не оплачивают жилье и коммунальные услуги;надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнемуизвестному месту жительства, но в судебное заседание не являются, о причиненеявки в суд не уведомляют, письменные объяснения и доказательства непредставляют .[21]
Такая практика судов представляется правильной, посколькудоказывание уважительности причин образования задолженности в силу ст. 55, 56ГПК РФ лежит на ответчике-нанимателе. В соответствии с п. 4 ст. 167 ГПК РФ судвправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и местесудебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки ине просил рассмотреть дело в его отсутствие.[22]
Во втором случае противозаконные действия нанимателяили других граждан, за действия которых он отвечает, влекущие за собойразрушение или порчу жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующимактом, в частности органов государственной жилищной инспекции, илипостановлением о применении мер административной ответственности (ст. 23.55КоАП).[23]
Пункт 4 ст. 687 ГК дополнительно указывает нанеправомерные действия нанимателя (граждан, за действия которых он отвечает),также являющиеся основанием для расторжения договора коммерческого найма потребованию наймодателя: 1) использование жилого помещения не по назначению; 2)систематическое нарушение прав и интересов соседей. При этом систематичностьнарушений означает их неоднократность.
Под систематическим нарушением прав и интересовсоседей понимаются действия, которые делают невозможным совместное проживание ссоседями в одном жилом помещении (жилом доме, многоквартирном доме). Это, вчастности, может быть нарушение правил пользования жилым помещением,санитарно-эпидемиологических и других правил. Так, например, пользованиетелевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящимиустройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, ненарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полнаятишина. [24]
Здесь в отличие от п. 2 ст. 687 ГК наймодательвправе расторгнуть договор в судебном порядке только при условии, чтонеправомерные действия продолжаются, несмотря на предупреждение о необходимостиустранения нарушений, сделанное наймодателем нанимателю. Таким образом,перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя,указанный в ст. 687 ГК, является исчерпывающим.
Однако даже при наличии указанных в п. 2, 4 ст. 687ГК нарушений суд может отказать наймодателю в удовлетворении иска, предоставивнанимателю срок (не более года) для устранения нарушений, и удовлетворитьтребование наймодателя только при повторном его обращении в суд в случаенеустранения нанимателем (или непринятия мер по устранению) нарушений. При этомпо просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочитьисполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы этаотсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. В силу п. 2 ст.683 ГК к договору краткосрочного коммерческого найма положение абзаца 4 п. 2ст. 687 ГК не применяется.
Любая из сторон договора коммерческого найма жилогопомещения может потребовать расторжения договора в судебном порядке пооснованиям, указанным в п. 3 ст. 687 ГК и в жилищном законодательстве, вчастности в ст. 83 ЖК. К сожалению, в этом пункте содержится лишь общая отсылкак жилищному законодательству, что нельзя признать правильным. Расторжение договоракоммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для сторон,поэтому в самой ст. 687 ГК следовало бы указать исчерпывающий переченьоснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой. Длянанимателя право на расторжение договора, установленное настоящим пунктом, нестоль актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправев любое время без объяснения причин во внесудебном порядке одностороннерасторгнуть договор. Таким образом, это право в основном — для наймодателя.
Пункт 3 ст. 687 ГК в отличие от п. 2 и 4 даннойстатьи имеет в виду не правонарушения, а ситуации, когда жилое помещениеутрачивает свойство удовлетворять жилищные потребности граждан в силуобъективных обстоятельств, не зависящих от воли сторон: стало непригодным дляпостоянного проживания или пришло в аварийное состояние вследствие физическогоизноса, стихийного бедствия, пожара и т.д. К другим случаям, предусмотреннымжилищным законодательством, которые могут являться основаниями расторжениядоговора коммерческого найма, по нашему мнению, могут быть отнесены снос жилогодома и перевод жилого помещения в нежилое (ст. 85 ЖК). Снос и перевод жилогопомещения в нежилое независимо от согласия или желания собственника могутпроизводиться только по основаниям, указанным в законе, например вследствиеизъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279- 282 ГК, ст. 32 ЖК РФ).
В качестве последствия расторжения договоракоммерческого найма, как уже отмечалось ранее, ст. 688 ГК называет выселение.Выселение — это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют нанее права или право которых прекратилось по установленным законом основаниям.Данное последствие как принудительная мера применимо только к случаямрасторжения договора по инициативе наймодателя. Выселению подлежат всепроживающие с нанимателем лица (постоянно проживающие граждане, поднаниматели,временные жильцы). Основанием выселения, так же как и основанием расторжениядоговоров, является решение суда.[25]Несмотря на то что данная статья не указывает на последствия выселения, они невызывают сомнения — граждане подлежат выселению без предоставления другогожилого помещения. Этим ст. 688 ГК РФ принципиально отличается от правил,содержащихся в жилищном законодательстве, по которым выселяемым в установленныхзаконом случаях предоставляется иное жилое помещение.
В заключение необходимо также отметить, что в периодсвоего действия договор коммерческого найма может быть изменен и расторгнут пообщим основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК «Изменение и расторжениедоговора. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, котороевлечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишаетсятого, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Договоркоммерческого найма может быть изменен, расторгнут и в связи с существеннымизменением обстоятельств, если иное не предусмотрено самим договором или невытекает из его существа (ст. 451 ГК).
Соглашение об изменении или о расторжении договорасовершается в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовыхактов, самого договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При этомтребование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено сторонойв суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить илирасторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении илиустановленный законно, либо самим договором, а при его отсутствии — в30-дневный срок (ст. 452 ГК).
«Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выездананимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социальногонайма считается расторгнутым со дня выезда.
Данной правовой нормой предусматривается правонанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи) на одностороннеерасторжение договора социального найма и определяется момент его расторжения.Следовательно, в случае выезда кого-либо из участников договора социальногонайма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннемпорядке от исполнения названного договора этот договор в отношении него считаетсярасторгнутым со дня выезда»[26].

Глава 3. Сравнительный анализ договоров найма жилыхпомещений
 
§3.1Социальный и коммерческий найм
 
 Договор коммерческого найма можно заключать тольков целях извлечения прибыли от деятельности по предоставлению за плату(вознаграждение) жилого помещения. При правоотношениях по социальному наймудоговорные отношения сторон строятся на безвозмездных началах, т.е.квартиросъемщики платят за жилищно-коммунальные услуги, а не плату запроживание, составляющую прибыль собственника. По договору коммерческого наймаможет предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищномфонде, но и в государственном или муниципальном. Однако в основном такиеправоотношения, как коммерческий найм, предусмотрены законодателем в основномдля предоставления жилых помещений в домах частного жилищного фонда.
Необходимо напомнить, что использование норм ЖК РФотносительно социального найма совершенно недопустимо к правоотношениям сторонпо договору коммерческого найма. Зачастую выделяют следующие особенностидоговора коммерческого найма. Этот договор может быть заключен с любым лицом и,в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признаниягражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены егосемьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное неустановлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма непредшествует, обязательное для социального найма, принятие собственником жилогопомещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иномулицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого вкоммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и ненормируется.[27]
Иные особенности указанного договора заключаются втом, что он, в отличие от договора социального найма, носит срочный характер.Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когдауказание на срок в договоре отсутствует. Возможен также краткосрочный наем до 1года.[28]
Заключению договора коммерческого найма жилыхпомещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки(нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило,необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следуетдостичь соглашения по всем существенным условиям договора.
Права и обязанности наймодателя по договорукоммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя подоговору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей вотличие от договора социального найма может предусматриваться соглашениемсторон конкретным договором найма. В целях защиты прав нанимателей, как болееслабой стороны договора, ГК РФ предусматривает их преимущественное право назаключение договора найма жилого помещения на новый срок. Вместе с темопределенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложитьнанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.
Заключая договор коммерческого найма, лица, желающиепроживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В такихситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем издоговора коммерческого найма, где, с одной стороны, выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на правесобственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления. Сдругой стороны, выступает наниматель — два или более гражданина одновременно,которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность переднаймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ).
Поднаем жилого помещения по договору коммерческого наймадопускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно снанимателем, и требует соблюдения условия норм общей площади на одногочеловека. В отличие от Жилищного кодекса РФ, Гражданский кодекс РФ неустанавливает требований к форме договора поднайма, что допускает егозаключение в любой форме, в т.ч. устной.
Основания расторжения договоров социального икоммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может бытьрасторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.
Так же как и по договору социального найма,наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с нимграждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но в отличие отЖилищного, Гражданский кодекс обязывает нанимателя предупредить наймодателя онамерении расторгнуть договор за 3 месяца. Это требование чаще связывают сзащитой наймодателя от потерь в виде недополученного дохода от сдачи помещениявнаем.
В отличие от договора социального найма последствиемрасторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселениенанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжениядоговора, без предоставления другой жилой площади.
 
§3.2Договор найма специализированного жилого помещения
 
В Главе 1 мною ужеупоминался данный договор и был перечислен список специализированных жилыхпомещений. В этой главе я хочу разграничить договор найма специализированногожилого помещения от других видов найма жилых помещений.
Использование жилогопомещения в качестве специализированного жилого помещения допускается толькопосле отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду ссоблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ.
К служебным жилым помещениям относятся отдельныеквартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат вквартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственниковжилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могутиспользоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещенийв этом доме.
К общежитиям относятся специально построенные илипереоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения,укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания гражданпредметами. Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета неменее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.[29]
Нельзя заселять людей в квартиру как в общежитие,если она обладает следующими характеристиками:
1) является однокомнатной квартирой;
2) является квартирой со смежными комнатами, неимеющими отдельного входа;
3) является квартирой из двух изолированных комнат,одна из которых имеет жилую площадь менее 9 квадратных метров, при условии, чтодоля общей площади квартиры, приходящаяся на эту комнату, составляет менее 16квадратных метров общей площади;
4) является квартирой из двух и более изолированныхкомнат, из которых только одна пригодна для проживания в соответствии справовыми актами по определению непригодности жилых зданий и жилых помещенийдля проживания.
«Жилые помещения маневренного фонда предназначеныдля временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом илиреконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими подоговорам социального найма или договорам найма специализированного жилогопомещения».[30]
Формирование фонда для временного поселения лиц,признанных беженцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета.Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченногофедерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения лиц,признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, а также квартири иных жилых помещений. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управлениеуполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временногопоселения вынужденных переселенцев может состоять из многоквартирных домов, атакже квартир и иных жилых помещений.
В качестве жилых помещений для социальной защитыотдельных категорий граждан используются специально построенные илиприспособленные для таких целей здания. Предоставление жилых помещений длясоциальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорамбезвозмездного пользования. Включение жилого помещения в специализированныйжилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилыхпомещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения изуказанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющегоуправление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Фактически, согласно ч. 5 ст. 100 ЖК РФ, положенияжилищного законодательства устанавливают условия для договоров о наймеспециализированного жилищного фонда идентичные тем, что действуют в отношениисоциального найма жилых помещений. Так, на данные договоры распространенытребования ст. 65, ст. 67, ч. 3 и 4, ст. 69 ЖК РФ следующего содержания:
Наниматель по договору социального наймаспециализированного жилого помещения обязан: 1) использовать жилое помещение поназначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ; 2) обеспечивать сохранностьжилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4)проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилоепомещение и коммунальные услуги; 6) информировать наймодателя в установленныедоговором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользованияжилым помещением по договору социального найма.
Наймодатель жилого помещения по договору социальногонайма обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лицжилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонтеобщего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаемжилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4)обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услугнадлежащего качества.
Фактически единственное, что различает между собойданные договоры, это указание в их тексте на правовой статус нанимателя иоснования, по которым ему предоставляется такое жилое помещение. (Служебноепомещение предоставляют на основании нахождения в трудовых правоотношениях, наосновании статуса беженца предоставляют жилое помещение для временногопоселения беженцев и т.д.)
§3.3 Договор найма жилого помещения с последующимвыкупом
 
В настоящее время такой вид сделок довольнораспространен. Стороны приобретают жилье с рассрочкой платежа. При этомжилищное законодательство в настоящее время не предусматривает такой формыприобретения жилья в собственность. Подобная форма регулируется больше вгражданском законодательстве. Содержание данных правоотношений похоже наипотеку (залог недвижимого имущества). До определенного момента (пока не будетвыплачена стоимость жилого помещения) оно находится в собственности продавца,но проживает в нем и фактически пользуется им покупатель. Покупатель полностьюоплачивает и жилищно-коммунальные услуги, вносит плату продавцу по договорунайма жилого помещения. Фактически разница с залоговыми отношениями (ипотекой)существует и довольно серьезная.
При ипотечном способе приобретения жилого помещенияпокупатель (он же и залогодатель) оплачивает периодические платежи продавцу(залогодержателю), в которые включается как стоимость самой квартиры (другогожилого помещения), так и проценты по залогу (ипотеке), а также комиссия банкуза денежный перевод и кассовое обслуживание (которые, кстати говоря, не всегдауказываются в договоре, поскольку к предмету залога не относятся, а являютсяуслугами, оказываемыми банком). Если обратить внимание на положение ст. 343 ГКРФ, необходимо отметить, что в ней предусмотрены следующие обязанностипокупателя — залогодателя квартиры:
1) страховать за счет залогодателя заложенноеимущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полнаястоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, — насумму не ниже размера требования;
2) принимать меры, необходимые для обеспечениясохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательстви требований со стороны третьих лиц;
3) немедленно уведомлять другую сторону овозникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.[31]
На основании ст. 344 и ст. 459 ГК РФ риск случайнойгибели (повреждения) купленной квартиры лежит на покупателе (он же залогодательв правоотношениях по ипотеке). Приобретая жилье ипотечным способом, покупательобязан еще оплатить страховку продавцу (залогодержателю) на случай неожиданнойгибели (повреждения недвижимого имущества) квартиры. При найме квартиры споследующим правом выкупа (покупка в рассрочку) покупатель несет риск случайнойгибели купленного (уже переданного ему) жилого помещения, но еще не оплаченногоим. На основании ст. 459 ГК РФ он не должен выплачивать продавцу (арендодателю)стоимость страховки квартиры, более того, покупатель не обязан вступать вправоотношения по страхованию.
Именно такая форма приобретения жилья, как аренда(найм) с выкупом в рассрочку, является наиболее приемлемым вариантом, посколькуне предусматривает дополнительного страхования от рисков случайной гибеликупленной, но еще не оплаченной полностью квартиры. Кроме того, необходимосравнить, какую плату ежемесячно надо вносить за найм жилого помещения и какиепроценты придется платить в случае приобретения жилого помещения при помощиипотеки. Выплата 15% годовых на протяжении 10 лет плюс стоимость страховки икомиссионных банка за обслуживание кредитного счета составят более 250%первоначальной суммы. Таким образом, общая стоимость квартиры возрастет почти втри раза.
Если подсчитать затраты на найм того же жилогопомещения, они составят за год найма не более 8% суммы, оплаченной именно понайму. Очевидно, что решение жилищного вопроса гораздо дешевле, если сниматьквартиру и постепенно выплачивать ее стоимость, чем обременять себя ипотекой.Надо признать, что такие правоотношения на рынке жилищных услуг не самыераспространенные, наоборот все чаще нас приглашают взять кредит на ипотеку вбанке.
Однако если есть возможность купить жилое помещениес рассрочкой платежа, ею нельзя пренебрегать.[32]
Необходимо только определиться с условиями подобногодоговора. Нет необходимости рассматривать различные варианты условий такихдоговоров. Достаточно сказать, что это будет тот же договор купли-продажижилого помещения или найма-продажи. Называть его можно как угодно, но егоправовая природа останется неизменной. Он должен содержать в себе условияотносительно купли-продажи жилого помещения и условия договора коммерческогонайма жилого помещения.
Заметим, что такие правоотношения сторон, которыеустанавливаются договором найма с последующей продажей жилого помещения,гражданское законодательство относит к смешанным договорам.
К правоотношениям сторон по договору найма жилогопомещения с последующей его продажей можно применять как положения ГК РФ онайме жилых помещений (поскольку именно там имеются определенные условиякоммерческого найма жилых помещений), так и положения главы 30, § 7, ГК РФотносительно купли-продажи объектов недвижимого имущества.
Важно иметь в виду следующее. Несмотря на то, чтопокупатель не станет собственником жилого помещения до тех пор, пока полностьюне оплатит всю цену за продаваемое ему жилое помещение, тем не менее наосновании ч. 2 ст. 489 ГК РФ в том случае, когда покупатель внес уже болееполовины стоимости покупной цены за продаваемое ему в рассрочку жилоепомещение, если он вдруг окажется не в состоянии исполнить надлежаще своюобязанность по дальнейшей оплате стоимости жилого помещения, продавец не имеетправа требовать возврата ему жилого помещения и отказаться от дальнейшегоисполнения договора. Однако Закон в данной части содержит формулировку»если иное не предусмотрено договором", а это означает, что как разименно договор о найме-продаже жилого помещения и должен содержать обратноеусловие.
В случае приобретения жилого помещения в ипотеку, донадлежащего исполнения покупателем своих обязательств по оплате, это помещениепереходит в залог к банку, кредитующему покупателя. Согласно ст. 489, ч. 3, ист. 488, ч. 5, ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, смомента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит,признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполненияпокупателем его обязанности по оплате товара. Подобное условие в договоре отом, что правоотношения залога не распространяются на правоотношения позаключенному договору найма-продажи жилого помещения, означает для покупателяотсутствие необходимости заключать договор, поскольку это будут почти те жеправоотношения по ипотеке, к которым добавятся и платежи за аренду (найм)жилого помещения. Такой способ решения жилищного вопроса в рассрочку будеткрайне невыгодным.
Согласно ст. 558 ГК РФ, существенным условиемдоговора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, вкоторых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользованияэтим жилым помещением после его приобретения покупателем, является переченьэтих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Этоочень важное условие, без выполнения которого договор не может считатьсязаключенным.
В силу ст. 31, ч. 4, 5, ЖК РФ в случае прекращениясемейных отношений с собственником жилого помещения право пользования даннымжилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется,если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом егосемьи.[33]Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основанияприобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а такжеесли имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещенияи другие, заслуживающие внимания обстоятельства, не позволяют ему обеспечитьсебя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащимуказанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи наопределенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязатьсобственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супругаи других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментныеобязательства, по их требованию.
По истечении срока пользования жилым помещением,установленного решением суда, соответствующее право пользования жилымпомещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное неустановлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего членасемьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственностина данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства,послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основаниирешения суда, имеет права, обязанности и ответственность, предусмотренные ч. 2- 4 ст. 31 ЖК РФ.
  Как видно из всеговышесказанного виды договора найма существенно отличаются друг от друга, призаключении договора найма необходимо обращать внимание на все существенныеусловия договора. ГК дает возможность составления смешанных договоров, чтоподтверждает наличие такого договора как найм жилого помещения с последующимвыкупом.

Заключение
 
Одним из основных средствреализации конституционного права на жилище является договор найма жилогопомещения в различных жилищных фондах. Следует отметить, что граждане, неимеющие жилую площадь на условиях бессрочного договора социального найма вдомах государственного и муниципального жилищного фондов, не могут считатьсяреализовавшими своё право на жилище.
В государственном имуниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляютсягражданам по договору социального найма жилого помещения (п. 1 ст.672 ГК).Таким образом, закон определяет назначение договора социального найма икатегории жилищного фонда, где применяется договор социального найма жилогопомещения: это жилые дома, входящие в состав государственного и муниципальногожилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е.для предоставления слабо социально защищённым гражданам, нуждающимся вулучшении жилищных условий.
Одной из особенностейсоциального найма является то, что законодательством установлены особый порядоки условия предоставления жилого помещения по договору социального наймагражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии ссуществующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учётом льгот попредоставлению жилых помещений.
ГК, устанавливая общиенормы о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередьрегламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческихначалах (договор коммерческого найма). Коммерческий наём жилых помещений, имеясходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов,которые были описаны в моей работе.
Договор наймаспециализированных жилых помещений отличается от социального найма правовымстатусом нанимателя.
Договор найма жилогопомещения с последующим выкупом является смешанным договором в найме, онрегулируется так же нормами о купле-продаже и общими положениями о сделках.Этот договор является альтернативой ипотеке, но выигрывает при этом наниматель.
Жилищный кодекс иГражданский в вопросе найма жилых помещений дополняют друг друга, чего не былов старом законодательстве. Можно сказать, что нормативное регулирование данноговопроса за последнее время стало значительно лучше.

Библиография:
 
Нормативные акты:
1.        Гражданскийкодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и тетья. – М.: ТК Велби,Изд-во Проспект, 2007.
2.        Жилищный кодексРоссийской Федерации. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.
3.        Гражданский процессуальныйкодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ГПК РФ) (в ред. Федеральных законов от21 июля 2005 г. N 93-ФЗ; от 27 декабря 2005 г. N 197-ФЗ).
4.        Кодекс РФ обадминистративных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (КоАП РФ) (вред. Федеральных законов от 3 июня 2006 г. N 78-ФЗ; от 3 июля 2006 г. N 97-ФЗ).
5.        ПостановлениеПравительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 «Об утверждении типового договорасоциального найма жилого помещения» // Собрание законодательства РФ. 2005.N 22.
6.        Постановление ПленумаВерховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г. «Обзор законодательства и судебнойпрактики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 года».
7.        ПостановлениеПленума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г. «Обзор законодательства исудебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года».
8.        Обзор судебнойпрактики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 июля2000 г. «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связис невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шестимесяцев».
9.        Определениесудебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 27 апреля 1984г. // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. N 2.
10.     Закон городаМосквы от 15 января 2003 г. N 22 «Об улучшении жилищных условий жителейгорода Москвы» // Вестник мэра и Правительства Москвы. 2003. N 27.
11.      Собраниезаконодательства РФ. 2005. N 1 (часть I).
 
Литература:
 
12.     Литовкин В.Н.,Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК«Велби», изд-во «Проспект», 2005.
13.      Титов А.А.,Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.,2005.
14.      Гетман Е.С., Квопросу о замене жилых помещений // Актуальные проблемы жилищного права:Сборник памяти П.И. Седугина. М., 2003.
15.      Грудцына Л.Ю.,Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ.ред. Н.М. Коршунова. М., 2005.
16.      Свит Ю.П.,Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2005.
17.      КрашенинниковП.В., Жилищное право. М., 2005.
18.      Терехова Ю.К.Сборник договоров в сфере жилищного права с комментариями.// Материалподготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 20 декабря 2006года. – Подг. для системы «Консультант+», 2006 г.
19.      Михеева. Л.Ю.Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищногозаконодательства.// Материал подготовлен с использованием правовых актов посостоянию на 10 мая 2005 года. — Подг. для системы «Консультант+», 2005 г.
20.      Брагинский М.И.,Витрянский В.В., Договорное право: Общие положения. М., 1998.
21.      Брагинский М.И.,Витрянский В.В., Договорное право, книга 2, М.
22.      Богданов Е.В.Природа и сущность права граждан на жилище // Журнал российского права. 2003. N4.
23.     Аюшеева С.Д.Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участниковпервичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. N8.
24.      Суханов Е.А.,Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 2: учебник/Отв. ред. проф. Е.А.
25.      Суханов. — 2-еизд., перераб. и доп. — М.: Издательство БЕК, 2000.
26.      Кириченко О.В.Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилогопомещения //«Нотариус», 2007, N 3.
27.      Шипунова О.А.Наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда//  «Правовыевопросы недвижимости», 2007, N 1.
28.      Журавлев Т.Б.Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма//«Гражданское право», 2007, N 2.
29.      Гонгало Б.М.Жилое помещение – объект недвижимости (краткое вступление к большойдискуссии)// «Семейное и жилищное право», 2007, N 2.
30.      Стриженко Г.Право собственности и иные права граждан на жилые помещения. — «Законность»,2005, №7.
31.      Рузанова В.Д.Расторжение договора найма жилого помещения// Жилищное право. 2005. N 3.