Договор купли-продажи жилого помещения

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СОЦИАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Юридический факультет
Кафедра гражданско-правовых дисциплин

Иванов Иван Иванович (фамилия, имя, отчество студента)
Договор купли-продажижилого помещения (наименование работы)
ДИПЛОМНАЯРАБОТА Студента 3 курса Научный руководитель
  (ученая степень, звание)
  (фамилия, имя, отчество) Допущен к защите
«___» _________ 2004 г. Заведующий кафедрой (подпись)
 
Москва- 2004 г.
 
С/>одержание
 
Введение. 3
1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения. 5
2.Существенные условия договора. 7
2.1. Предметдоговора купли-продажи жилого помещения. 7
2.2. Цена вдоговоре купли-продажи жилого помещения. 10
2.3. Переченьлиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. 15
3.Видыдоговоров купли-продажи жилых помещений. 19
4.Особенности договора купли-продажи жилого помещения. 33
4.1. Гарантииправ членов семьи собственника, несовершеннолетних и сособственников. 33
4.2.Государственная регистрация прав на жилое помещение и договора купли-продажижилого помещения. 41
5.Процедура заключения договора. 51
Заключение. 58
Используемаялитература: 62
Приложение№1. 64
Приложение2. 67Введение.
Объектом исследования дипломной работы является договор купли-продажи жилыхпомещений, который регулирует вопрос прав человека на жилое помещение, а этовсегда животрепещущий вопрос.
Под предметом исследования понемаются современные проблемырегулирования продажи жилого помещения.
На важность и актуальность этого вопроса указывает тот факт, чтосамо государство – Российская Федерация выделило его в разряд важных иприоритетных. Это выражается в закрепленности права в основном законеРоссийской Федерации – Конституции, которая гарантирует человеку право нажилище (ст. 40 Конституции Российской Федерации). Гарантии права на жилище,предусмотренные Конституцией РФ — это те обязанности, которые принялогосударство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать исохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальномустроительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади.
Следует отметить, что современныйрынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционныхучастников договора купли-продажи значительно расширился. Теперь обычно всделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона – посредник, вкачестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. Всделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи,страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.
Учитывая высокую стоимость жилойплощади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие тысячирублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посредническиеорганизации – риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услугигражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая приэтом наибольшие дивиденды.
Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходиться наибольшееколичество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. Нарынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическуюнеосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашенийоб отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощьюмахинаций лишают их законного жилища.Тем более что оборот жилых помещений в том объеме, которыйпредставлен сегодня — явление новое и законодательство несомненно не лишенопробелов. Более того, отсутствие необходимой законодательной базы приводило иприводит сейчас нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке, к махинациямразличного рода, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих воперациях с недвижимостью.
В виду того, что изучаемая тема очень обширна, в работе акцентировановнимание на наиболее важных, на наш взгляд, моментах, и сделана попытка связатьих с практикой.
Так же, в работе уделено внимание вопросам государственной регистрацииправ на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно Закону «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правособственности на жилое помещение возникает только после осуществленияобязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрацииправ ─ государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Данная тема была исследована такими авторами какКозырь О.М., Чупрынина Н.Ю., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А.,Толстой Ю.К. Материалы их работ были использованы при написании дипломнойработы.
Все вышесказанное дает основаниесделать вывод об огромной важности договора купли-продажи жилого помещения длякаждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфереправового регулирования изучаемых отношений. В связи с чем цель даннойработы заключается в возможности использования ее материалов всеми участникамиотношений, связанных с продажей жилых помещений, правильно оценить возможностидоговора купли-продажи и не допустить правонарушений при его заключении.
Задачами исследования являются:
1.   Дать полное определение договоракупли-продажи жилого помещения.
2.   Определить основные составляющиедоговора купли-продажи жилого помещения и особенности его заключения.
3.   Разработать рекомендации посовершенствованию законодательства Российской Федерации в области продажижилого помещения.
Хотелось бы отметить, что органами местного самоуправления можетопределяться особый порядок и условия продажи жилых помещений и онинепосредственно будут влиять на общий порядок заключения договора купли-продажижилого помещения, что является научной навизной дипломной работы. 1.  Понятие договора купли-продажижилого помещения
 
Выделение в главе 30 ГК РФ[1] особых правил,посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств.Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывносвязано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых,поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права,обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраныинтересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначениеми особой социальной значимостью жилых помещений  законодательствомустанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец,в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимойвещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулированиесвязанных с ними отношений.
Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданскомкодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определениядоговора купли-продажи недвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ).
«По договору купли-продажи недвижимого имущества(договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственностьпокупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другоенедвижимое имущество (ст.130)[2]. Тем более, как видно изтекста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимогоимущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специальновключена квартира — наиболее распространенный вид жилого помещения. Такимобразом,  на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.454ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажинедвижимости  и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилыхпомещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещенияследующим образом:
По договору продажи жилого помещения продавецобязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилогодома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество попередаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор продажи жилого помещения является видом договорапродажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.
 Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора,является его предмет — жилые помещение, рассматриваемый в следующей главедипломной работы.2. Существенные условия договора2.1. Предмет договора купли-продажижилого помещения
Содержание договора приняторассматривать как некую совокупность условий. Общая часть договорного правауказывает лишь на одно условие, соглашение по которому влияет на дальнейшуюсудьбу любого договора. Это – его предмет (ч.2 п.1 ст.432 ГК). Предметомдоговора в нашем случае является жилое помещение.
Выделяется три критерия приопределении помещения в качестве предмета договора. Во-первых, этоудовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т.д.), т.е.пригодность помещения для проживания (ч.2 п.1 ст.673 ГК), во-вторых, целевоеназначение – постоянное проживание в нем физических лиц (ст.7 ЖК, ч.1 п.1ст.673 ГК) и, в-третьих, изолированность помещения (ч.1 п.1 ст.673 ГК, ст.52ЖК).
В связи с тем, что в последнее времяширокое распространение приобрело строительство загородных домов, встает вопросо целесообразности признания их жилыми. Эти коттеджи вполне отвечаютприведенным выше критериям. Поэтому возможно выделение четвертого критерия –наличия решения органа местного самоуправления о признании строения жилым.
Теперь остановимся на каждом изназванных критериев и подробнее разъясним их содержание.
ГК восстанавливает высокие социальныетребования к жилому помещению в отличие от требований, установленных Законом ожилищной политике (ст.1), снизившим эти требования (против Жилищного кодекса),в частности до принятия части второй ГК критерий “постоянного проживания” недействовал; это качество жилья было снижено просто до “проживания” (ч.3 ст.1Закона об основах). Прежде всего, жилое помещение должно отвечать такомуминимальному, но непременному качеству, как изолированность. Не могут бытьсамостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная сдругой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения.Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещенийстенами без проемов, автономно оборудованным видами инженерного благоустройстваприменительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта,имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилогопомещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельнымучастком. Это правило не распространяется на отношения купли-продажи жилья, таккак на это прямо указано в Гражданском кодексе. Предметом договоракупли-продажи жилого помещения может быть и часть дома или квартиры.
Помещение становится жилым приусловии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствуетвозможности постоянного проживания в нем, что отличает жилье от нежилогопомещения, место жительства от пребывания (см. ст.20 ГК). Например, пригодностьк проживанию в течение всех сезонов года, его всепогодность, а не только влетнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальноеот временного. ГК не называет конкретно санитарные и технические требования кжилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания.Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством(ч.1 ст.673 ГК РФ). В частности оно должно быть безопасным для постоянногопроживания в нем граждан, благоустроенным, отвечать санитарным и техническимтребованиям, предъявляемым к жилью. Указанные обстоятельства подтверждаютсязаключениями СЭС, инженерно-техническими, другими заключениями и актамиобследования компетентных органов. К сожалению, на самом деле ведомственнымнормативным актом установлены лишь конструктивные дефекты жилых домов, жилыхпомещений, наличие которых выводит жилой дом, жилое помещение из числапригодных для постоянного проживания граждан, и только для домовгосударственного и муниципального жилищного фонда.
В рамках одного законодательного акта– ГК жилище по своему назначению в разных плоскостях имущественных отношений(собственности и найма) охарактеризовано по-разному, что не имеет какого-либообоснования и относиться к несовершенству закона. Жилище как объект вотношениях собственности, так и в отношениях найма должно представлять одно ито же функциональное понятие – место именно постоянного проживания, а не простоместо жительства.
Жилые помещения, функциональнопредназначенные для постоянного проживания, должны удовлетворятьсоответствующим техническим, санитарным и иным потребительским нормамитребованиям по дневной освещенности, безопасности, водоснабжению иводоотведению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям,обеспечивающим нормальные, здоровые условия проживания.
Кроме всего прочего дополнительнымтребованием к жилому помещению является его регистрация в качестве жилого всоответствующем государственном органе. На сегодняшний день таким органомявляется БТИ.2.2. Цена в договоре купли-продажижилого помещения
Значительно отличается от общих положений о договорах и такоеусловие договора купли- продажи жилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ).
Во-первых, положение о том, что исполнение договора, вкотором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой присравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежитприменению к договорам продажи жилых помещений, как и вообще к  договорампродажи  недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии вдоговоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимостидоговор о ее продаже признается незаключенным.
Во-вторых, цена на жилой дом, находящийся на земельномучастке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельногоучастка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором. Вслучаях, если происходит одновре­менное отчуждение жилого дома и земельногоучастка, стороны в договоре могут  указать цену каждого объекта в отдельности.
Оценка недвижимости – явлениемногофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимогоимущества осуществляют, как правило, профессиональные оценщики. По желаниюгражданина рыночная стоимость может определяться на основании заключения,составляемого экспертом, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности.Оценить квартиру может и риэлтерская фирма, однако владелец лицензии наосуществление риэлтерской деятельности не вправе выступать в качестве оценщиканедвижимости при осуществлении сделок, в которых он участвует в качествериэлтера. Такие сделки являются оспоримыми и могут быть расторгнуты в судебномпорядке по заявлению заинтересованных лиц.
Практика отношений между оценщиком иклиентом строится на договорной основе. Договор на проведение оценкисоставляется в простой письменной форме и обязательно должен отражать следующиемоменты:
А) сведения о профессиональномобразовании оценщика;
Б) сведения о наличии у оценщикалицензии на осуществление оценочной деятельности существует указаниемпорядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа ее выдавшего, а такжесрока, на который данная лицензия выдана;
В) цель проведения экспертизы;
Г) точное указание объекта оценки;
Д) используемые стандарты оценки;
Е) требования к форме отчета;
Ж) сроки выполнения и порядок оплатыработ.
Конечным результатом экспертизыявляется отчет, который, как правило, составляется в форме письма и содержитполную информацию о методах расчета и итоговой стоимости конкретного объектаоценки.
В целях упорядочения системы оценкиМинстроем России была принята “Временная методика оценки жилых помещений”, носящаярекомендательный характер, но не утратившая силу после принятия ФЗ “Об ипотеке”[3], второй части ГК, ФЗ “Об оценочнойдеятельности”. Основной целью упомянутой методики является решение задач,связанных с определением нижних и верхних границ цен при осуществлении сделокпо отчуждению и приобретению жилых помещений. Она рекомендуется для оценкижилых помещений независимо от форм собственности. Рыночная стоимость квартирыпо данной методике определяется текущим соотношением спроса и предложения наданном рынке на конкретную дату или конкретный период, исходя из ееравноценности с квартирами данного типа.
Например в г. Москве цена продажи свободных жилых помещений утверждаетсяв каждом конкретном случае Городской комиссией по приватизации и управлениюжилищным фондом по одному из трех вариантов расчета цены продажи жилогопомещения, произведенного БТИ в соответствии с методикой[4]:I вариант — цена продажи с учетом удорожания строительной продукции; II вариант- цена продажи жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры; IIIвариант — цена продажи жилья с учетом месторасположения дома.
ГК устанавливает ряд дополнительныхтребований к порядку определения цены на недвижимость. Во-первых, при продажездания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельномучастке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят кпокупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением илидругим недвижимым имуществом (см. ст.552 ГК), то цена на недвижимость включаетцену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участокпередается на праве аренды и т.п., то в цену недвижимости включается лишь ценаэтого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом илидоговором продажи недвижимости.
Во-вторых, если в договоре цена нанедвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади илииного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактическийразмер продаваемого покупателю имущества.
Как и сам договор о продаженедвижимости, любое соглашение о цене или о ее изменении должно быть облечено вписьменную форму под страхом недействительности договора в целом.
Цена может быть указана либо путемобозначения конкретной денежной суммы (в тексте договора), либо путем отсылкина какой-либо прейскурант цен, которым стороны согласились однозначноруководствоваться ( это возможно, например, при продаже квартир по ценам,определенным органом местного самоуправления (продавцом) и зафиксированным вспециально утвержденном прейскуранте).
Сложнее обстоит дело в случаях, когдастороны воспользовались нормами ст.317 ГК и указали цену, прибегнув к СКВ,ЕВРО, иным условным денежным единицам. Поскольку цена в договоре указана четко,то в случае, если столь же четко указан курс СКВ, ЕВРО и т.п. к рублю, которыйподлежит применению (например, по курсу, публикуемому ЦБ РФ, на день оплаты), — нет оснований считать, что требования ст.555 ГК (цена в договоре продажинедвижимости) не соблюдены. И, наоборот, если подлежащий применению курс указаннечетко (либо неясно, на какую дату этот курс должен быть определен), тотребования ст.555 ГК нарушены.
Статья 555 ГК однозначно считаетдоговор продажи недвижимости незаключенным в случаях, когда:
А) в нем цена не указана совсем. Приэтом не имеет значения, по какой причине это сделано (например, по небрежностисторон);
Б) когда по условиям договора продажинедвижимости цена не может быть определена. Имеется ввиду, что путем толкованиядоговора нет возможности однозначно определить цену объекта недвижимости.Статья 555 запрещает использование такого метода, как использование цен нааналогичные товары и т.п.
В случаях, когда цена жилого помещения в договоре продажиустановлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая ценатакого жилого помещения, подлежащая уплате, определяется исходя из фактическогоразмера переданного покупателю недвижимого имущества.
Цена является существенным условием договора купли-продажинедвижимости. При выкупе арендованного помещения она определяется в порядке,предусмотренном пунктом 4.9 Основных положений программы приватизации.
Ввиду того, что существенным условием договора купли-продажижилых помещений является цена договора,  в договоре обязательно указа­ние нетолько суммы, за которую продается жилое помещение, но и  порядка расчетовмежду продавцом и покупателем.
При этом возможна пе­редача денег до подписания сторонамидоговора, непосредственно при его подписании, а также после подписания до­говора— в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договореобязательно указание даты оконча­тельного расчета между продавцом и по­купателем,а при необходимости — так­же и сроков промежуточных платежей. Эти условия такжеявляются существен­ными условиями договора, без них он не считаетсязаключенным.
После установления цены в договоре продажи жилого помещения иисполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества.Такой вывод подтверждается судебной практикой[5]:
Акционерноеобщество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении впункт 3.1 договора купли-продажи недвижимости изменений об увеличении цены всоответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлениемПравительства Российской Федерации.
Арбитражныйсуд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустилпросрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна былапроизводиться переоценка основных фондов. Однако судом не были учтены следующиеобстоятельства.
Впункте 3.1 договора указана цена недвижимого имущества. Стоимость перечисленапродавцу частями. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи послеего полной оплаты.
Согласнопункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнениедоговора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение ценыпосле заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренныхдоговором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласностатье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторонпрекращаются в связи с исполнением.
Посколькуобязательства сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовыеоснования для увеличения цены по пункту 3.1 договора, прекратившего своедействие.
Сучетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацииотменил судебные акты и отклонил исковые требования акционерного общества.
Таким образом, если обязательства по договору купли-продажиисполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесенияизменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилымпомещением.
В качестве существенных условий договоров, пред­метом которыхявляется недвижимость, ГК РФ  ус­танавливает два — предмет и цену. Существеннымусловием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которыхпроживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещениемпосле его приобретения покупателем, дополнительно признается перечень таких лицс указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюденииэтого требования договор считается незаключенным.
В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности(в том числе по договору купли-продажи) на жилье сам по себе не являетсяоснованием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членовсемьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря,данное право как бы „обременяет“ такую недвижимость, в принципеследуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает,что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданиномпринадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов егосемьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании, иновому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право.Таким образом, в данном „праве пользования“ вещные элементыпреобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить еговещным правом.
 Поэтому требованием закона (ст.558 ГК РФ) сталанеобходимость указания в договоре куп­ли-продажи  перечня лиц, сохра­няющих правопользования отчуждае­мым жилым помещением с указанием их прав на пользованиежилым поме­щением, либо информация, исходящая от собственника, о том, чтоподобные лица отсутствуют. Смена собственника жилого помещения не можетотражать­ся на жилищных правах членов его се­мьи, причем членов семьи какнастоя­щих, так и бывших. Именно эти их пра­ва и закрепляются в договоре.
Перечень таких лиц выявляется на основании справкижилищно-эксплуатационной организации либо паспорт­ного стола по местунахождения отчуж­даемого жилого помещения, и в дого­воре должна присутствоватьссылка на реквизиты этой справки.
В справке указывается:
— для приватизированных жилых помещений — кто проживал вжилом помещении на момент приватизации и кто проживает в настоящее время;
— для жилых помещений, приобретенных иным способом — ктопроживает в настоящее время.
Эти сведения необходимо знать для того, чтобы определить — кто, кроме собственника вправе претендовать на пользование жилым помещением.Претендовать на пользование жилым помещением могут в соответствии с действующимзаконодательством:
члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать  в помещении(ст.292 ГК РФ). Их круг  определяется по правилам ст.53 ЖК РФ, включая дажетех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником.
наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Ихперечень определяется по правилам ст.677 ГК РФ.
гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срокадействия договора найма (ст.685 ГК РФ)
В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домовгосударственного или муниципального жилищного фонда социального использования,в этот перечень должны быть включены:
— наниматель и члены его семьи (ст.672 ГК РФ), их перечень такжеопределяется по правилам ст.53 ЖК РФ
-  гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срокадействия договора  найма (ст.672,685 ГК РФ).
На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья(покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствиесокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилымпомещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажиквартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некудавыехать.
Обман с пропиской (регистрацией) — явление довольно частое, ибывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогутвоспользоваться своей собственностью.
 На практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана,предлагают следующий выход. После оформления договора купли-продажи передаетсятолько часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Дляполучения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А вслучае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести наоставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцымогут быть переселены в судебном порядке.
Введение обязательного порядка государственной регистрацииперехода права собственности на недвижимое имущество служит определеннымпрепятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру,непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписанывременно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы илиотбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все этиграждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).3.Видыдоговоров купли-продажи жилых помещений.
Действующеезаконодательство позволяет провести классификацию договоров купли-продажижилья. Данную классификацию можно провести по различным основаниям, чтопозволит определить особенности отдельных видов договоров купли-продажи жилыхпомещений.
1.  по предмету
а) по виду предмета
1.        Договор купли-продажи жилого дома
2.        Договор купли-продажи квартиры
3.        Договоркупли-продажи части жилого дома
4.        Договор купли-продажи  части квартиры
5.        Договор купли-продажи доли
б)    по целостности предмета
1.        Договоркупли-продажи жилого помещения, незавершенного строительством
2.        Договоркупли-продажи жилого помещения, (законченного объекта).
2.    по основаниям  нахождения жилого помещения ссобственности
1.  Договоркупли-продажи жилого помещения в жилищно-строительных и жилищных кооперативах
2.  Договоркупли-продажи жилого помещения, принадлежащего на праве собственности по другимоснованиям (например, в результате приватизации).
Применительно к данному виду классификации представляетинтерес продажа жилых помещений в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативах.
Следует иметь в виду, что право собственности накооперативную квартиру наступает с момента полного выплаты пая.
Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос заквартиру, вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, приобретшийквартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправевступить в члены кооператива. Отказ ему в этом может быть обжалован в суд.[6]
После выплаты пая необходимо получить справку в правлениикооператива за подписью председателя и главного бухгалтера о том, что пайполностью выплачен. Далее надо передать справку в БТИ  чтобы получитьудостоверение о праве собственности – необходимый правоустанавливающий документдля продажи кооперативной квартиры. Согласия всех совместно проживающих ссобственником  членов семьи при этом не требуется.
Право собственности на купленную квартиру в доме кооперативавозникает у покупателя с момента регистрации  перехода права собственности  ворганах юстиции.
На отказ органа юстиции в удостоверении договоракупли-продажи может быть подана в суд жалоба, которая рассматривается в порядкеособого производства. При возникновении спора о праве на квартиру жалобаоставляется без рассмотрения и заинтересованному лицу разъясняется, что ономожет предъявить в суд иск на общих основаниях.[7]
3.  по субъектам
1.Договор купли-продажи жилого помещения  междугражданами
2.Договор купли-продажи жилого помещения с участиемюридических лиц  (юридического лица)
3.Договор купли-продажи жилого помещения  сучастием государственных органов или муниципальных образований
 
Договор купли-продажи жилого помещения с участиемюридических лиц  (юридического лица)
Особенностиучастия юридических лиц  в обороте жилых помещений заключаются в особом статуседанных субъектов, необходимости учета при заключении ими сделок как общих нормгражданского законодательства, регулирующих  правовое положение юридическихлиц, так и специального законодательства (корпоративного, антимонопольного идр.).
Заключение сделок купли-продажи жилых помещений влечет дляюридического лица, участвующего в сделке определенные налоговые последствия,необходимость отражения операции по передаче (получению)  недвижимости вбухгалтерском учете.
Всоответствии с п. 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету основныхсредств[8],недвижимое имущество для целей бухгалтерского учета относится к основнымсредствам. В случае их приобретения основные средства принимаются к учетуорганизацией по первоначальной стоимости. Первоначальной стоимостью основныхсредств признается сумма фактических затрат на их приобретение, за исключениемналога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев,предусмотренных законодательством РФ). Фактические затраты складываются изсумм, уплаченных продавцу в соответствии с договором купли-продажи,регистрационных сборов и других аналогичных платежей, произведенных в связи сприобретением права собственности на объект основных средств, а также иныхзатрат, непосредственно связанных с приобретением недвижимого имущества.
Стоимостьосновных средств погашается посредством начисления амортизации. Амортизационныеотчисления по объекту недвижимости начинаются с 1-го числа месяца, следующегоза месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и начисляются домомента списания этого объекта с баланса организации в связи с прекращениемправа собственности. Амортизационные отчисления прекращаются c 1-го числамесяца, следующего за месяцем списания этого объекта с бухгалтерского учета(пункты 4.6, 4.7 Положения по бухгалтерскому учету „Учет основныхсредств“ (ПБУ 6/97)[9].Основанием для принятия объекта недвижимости на баланс организации является актприемки-передачи имущества, утвержденный руководителем организации (п. 40Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств). Согласно п. 1ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателемосуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иномудокументу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором,обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненнымпосле вручения этого имущества покупателю и подписания сторонамисоответствующего документа о передаче.
Пунктом 2 ст.551 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости может быть исполнен сторонамидо государственной регистрации перехода права собственности. Это означает, чтообъект недвижимого имущества может быть передан от продавца к покупателю попередаточному акту до государственной регистрации перехода права собственности.Однако исполнение договора до государственной регистрации перехода правасобственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьимилицами. Таким образом, если стороны подписали акт приемки-передачи недвижимогоимущества до государственной регистрации перехода права собственности, списатьс баланса организации-продавца и принять на баланс организации-покупателяобъект недвижимости стороны смогут только после регистрации перехода правасобственности.
Данный выводследует из принципа имущественной обособленности юридических лиц. Всоответствии со ст. 48 ГК РФ одним из признаков юридического лица являетсяналичие у организации обособленного имущества, принадлежащего ей на правесобственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, которым организацияотвечает по своим обязательствам. Согласно ст. 1 Федерального закона от21.11.96 № 129-ФЗ „О бухгалтерском учете“, бухгалтерский учетпредставляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщенияинформации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организации и ихдвижении путем сплошного, непрерывного и документального учета всеххозяйственных операций. Объектами бухгалтерского учета являются имуществоорганизации, ее обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациейв процессе ее деятельности. Таким образом, в бухгалтерском учете организацииможет быть отражено только имущество, принадлежащее ей на каком-либоимущественном праве, предусмотренном действующим гражданским законодательством.Отражение в учете имущества, правами на которое организация не обладает,противоречило бы принципам ведения бухгалтерского учета.
Необходимо обратить внимание, что подписание акта приемки-передачиобъекта недвижимости фактически означает, что продавец передал недвижимоеимущество, а покупатель вступил во владение им, т.е. данное имущество неиспользуется более в производственной деятельности продавца. Пунктом 1 Положения о составе затрат по производству и реализациипродукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ,услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых приналогообложении, утвержденного постановлением Правительства РФ от 05.08.92 №552 [10], себестоимость продукции (работ,услуг) представляет собой стоимостную оценку используемых в процессепроизводства продукции (работ, услуг), природных ресурсов, сырья, материалов,основных средств, а также других затрат на ее производство и реализацию. Такимобразом, отнесение амортизационных отчислений по основным фондам насебестоимость продукции (работ, услуг) организации-продавца производится домомента подписания акта приемки-передачи. После подписания акта и до моментагосударственной регистрации перехода права собственности начисление амортизациипроизводится за счет собственных средств.
На основании изложенного можно сделать практический вывод,что более целесообразным является подписание передаточного акта по объектунедвижимости между продавцом и покупателем после государственной регистрацииперехода права собственности.
Следуетрассмотреть еще один аспект заключения договора купли-продажи жилых помещений сучастием юридических лиц. Он связан с оплатой коммунальных услуг за жилоепомещение и отнесением их на себестоимость.
Оплата услуг коммунальных организаций, связанных сэксплуатацией жилого помещения, у продавца недвижимого имущества прекращается смомента расторжения договоров на оказание услуг. Отнесение указанных затрат насебестоимость продукции (работ, услуг) организации-продавца производится домомента подписания акта приемки-передачи объекта недвижимости. В случае еслимежду моментом подписания передаточного акта и моментом расторжения договоров сорганизациями жилищно-коммунального хозяйства существует разрыв во времени, вдоговоре между покупателем и продавцом необходимо предусмотреть, чтопокупатель возмещает продавцу расходы по оплате коммунальных услуг до моментаперезаключения соответствующих договоров. Если данный вопрос не будетурегулирован сторонами, то указанные расходы не могут быть отнесены насебестоимость организации-продавца, а должны быть произведены им за счетсобственных средств. Отнесение данных расходов на себестоимость будетнеправомерным и может повлечь занижение налогооблагаемой базы и соответственнонеблагоприятные налоговые последствия. Оплата услуг предприятийжилищно-коммунального хозяйства покупателем объекта недвижимости производится смомента заключения соответствующих договоров. При наличии соглашения с продавцомнедвижимого имущества о возмещении ему расходов по оплате коммунальных услуг смомента подписания передаточного акта и до момента расторжения продавцомдоговоров с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства покупатель вправеотносить данные затраты на себестоимость продукции (работ, услуг).[11]
Договор купли-продажи жилого помещения  сучастием государственных органов или муниципальных образований.
Продажажилых помещений с указанными субъектами осуществляется в общем порядке наоснове норм ГК РФ. Но нормативные акты на местном уровне нередко конкретизируютнормы ГК РФ, поэтому это необходимо учитывать при заключений сделок.
Так,  Постановлением ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ 27 августа 2002 г. N 706-ПП  «О продажесвободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственностигорода Москвы», было утверждено Положение о  порядкапродажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся всобственности города Москвы (Приложение 2).
 Управление по жилищной политике заключает договоракупли-продажи жилых помещений от имени администрации города. Покупателями могутбыть граждане, нуждающихся в улучшении жилищных условий, желающие приобрестижилые помещения в собственность за плату и юридические лица для улучшенияжилищных условий своих работников. В собственность по договорам купли-продажимогут быть переданы
освободившиеся изолированные жилые помещения в коммунальныхквартирах проживающим в этих квартирах нанимателям, арендаторам илисобственникам жилых помещений при отсутствии в квартире нанимателей,арендаторов или собственников, нуждающихся в улучшении жилищных условий илиимеющих менее установленной нормы на одного члена семьи,
занимаемые жилые помещения нанимателям, которые использовалиправо на бесплатную приватизацию жилья,
освободившиеся жилые помещения,
жилые помещения во вновь построенных домах.
Продаже не подлежат жилые помещения:
а) признанные непригодными для постоянного проживания,
б) служебные,
в) в общежитиях,
г) в коммунальных квартирах, кроме случаев, указанных ранее
д) в специализированных домах.
Владение, пользование и распоряжение приобретенными всобственность жилыми помещениями в домах муниципального жилищного фондасобственники осуществляют по своему усмотрению в порядке, предусмотренномгражданским и жилищным законодательством.
В Положении приводится типовые формы договоров  купли-продажиквартиры, комнаты.
4.        пообязательности  заключения договора купли-продажи жилого помещения для одной изсторон
1.        Договоракупли-продажи жилых помещений, без обязательности заключения  для сторон
2.        Договора,обязательность заключения которых предусмотрена действующим законодательством.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лицасвободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора недопускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договорпредусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.
Действующее законодательство позволяет выявить договорыкупли-продажи жилья, обязательные для заключения для одной из сторон.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в порядкеинформации сообщил в своем Письме[12] об  издании ПрезидентомРоссийской Федерации 10 июня 1994 г. Указа № 1181 „О мерах по обеспечениюзастройки не завершенных строительством жилых домов“, который вступил всилу с момента его опубликования в „Российской газете“ от 15 июня1994 года.
Указом установлено, что не завершенные строительством жилыедома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полномхозяйственной ведении предприятий и оперативном управлении организаций иучреждений, строительство которых прекращено или приостановлено в связи сотсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федеральногобюджета, подлежат  продаже.
При этом решение о продаже не завершенных строительствомжилых домов, заказчиками которых являлись федеральные органы исполнительнойвласти, организации и учреждения, финансируемые из федерального бюджета,принимается Государственным комитетом Российской Федерации по вопросамархитектуры и строительства и Государственным комитетом Российской Федерации поуправлению государственным имуществом по согласованию с органами исполнительнойвласти субъектов Российской Федерации. В случае если заказчиком являлисьфедеральные государственные предприятия, такое решение принимается попредставлению предприятия-заказчика Государственным комитетом РоссийскойФедерации по вопросам архитектуры и строительства, по согласованию с органамиисполнительной власти субъектов Российской Федерации (пункт 1).
В пункте 2 Указа предусмотрено, что федеральныегосударственные предприятия, являющиеся заказчиками строительства жилых домов,строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствиемнеобходимого финансирования, вправе осуществлять продажу не завершенныхстроительством жилых домов.
Указом, установлено, что  продажа не завершенныхстроительством жилых домов осуществляются только  на коммерческих конкурсах.
Указом утверждено Положение о порядке продажи не завершенныхстроительством жилых домов, в котором определен порядок организации ипроведения коммерческих конкурсов и продажи не завершенных строительством жилыхдомов, состоящих в федеральной собственности, в том числе находящихся в полномхозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении учреждений,финансируемых из федерального бюджета, за исключением объектов молодежных жилыхкомплексов. В соответствии с Положением подлежат продаже отдельные жилыездания, части зданий, сооружения, не смонтированные конструкции, изделия иоборудование, находящиеся на строительных площадках, жилые комплексы, состоящиеиз нескольких жилых домов и помещений обслуживания, а также проектно-планировочнаяи проектно-сметная документация.
Согласно Положению между победителями коммерческого конкурсаи первоначальным заказчиком объекта заключается соответственно договоркупли-продажи объекта.
В соответствии с гражданским законодательством коммерческиеконкурсы являются гражданско-правовыми сделками, поскольку в результате ихпроведения у победителей возникает право на заключение договора на купли-продажи объекта, а у первоначального заказчика (уполномоченного иморгана) — обязанность заключить такой договор.
Другой пример обязательности заключения договоровкупли-продажи жилого помещения связан с жилищными сертификатами:
Указом[13] Президента РоссийскойФедерации от 10 июня 1994 года установлено, что юридические лица, имеющие правазаказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленномпорядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документациюна жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства гражданРоссийской Федерации с использованием жилищных сертификатов, а также утвержденоПоложение о выпуске и обращении жилищных сертификатов.
Положение регулирует порядок выпуска и обращения жилищныхсертификатов на территории Российской Федерации и реализации прав ихсобственников. Согласно пункту 2 Положения жилищные сертификаты представляютсобой особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью,удостоверяющих право их собственника на:
приобретение собственником квартиры (квартир) при условииприобретения пакета жилищных сертификатов в порядке и на условиях,установленных этим Положением, и условиями эмиссии;
получение от эмитента по первому требованию индексированнойноминальной стоимости жилищного сертификата.
Пунктом 3 Положения предусмотрено, что жилищный сертификатудостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом,приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площадижилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действияжилищного сертификата. Номинал жилищного сертификата  выражается в единицахобщей площади жилья, и не может быть менее 0,1 кв. метра.
Раздел II Положения определяет права собственника жилищныхсертификатов (пункт 8) и обязанности эмитента, возникающие припредоставлении ему жилищных сертификатов их собственником: заключить договоркупли-продажи квартиры с собственником, представившим необходимое всоответствии с пунктом 8 Положения количество жилищных сертификатов, итребование о заключении договора;
Следует иметь в виду, что согласно пункту 13 Положения спорыоб условиях договора купли-продажи квартиры и ином исполнении обязательств,предусмотренных жилищным сертификатом, рассматриваются в суде или арбитражномсуде в соответствии с установленной подведомственностью.
5. по наличию связи сделки купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок,на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствии.
1)- договоры купли-продажи, не влекущие наделениепокупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на которомрасположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);
2)- договоры купли-продажи с передачей покупателюнедвижимости (жилого дома) права на соответствующий земельный участок наусловиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.
К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось,относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах.
Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателюпередаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его),но и на соответствующий земельный участок.
Как известно, недвижимость — это, прежде всего, земельныеучастки и то, что неразрывно связано с землей. Передача в результате исполнениядоговора купли-продажи жилых помещений, находящихся на земельном участке,неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка.И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения поповоду находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкиеправила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553 ГК РФ).
При отчуждении жилых домов до­говор должен содержатьнеобходимую информацию, подтверждающую распо­ложение жилого дома на земельномуча­стке, и правовой режим земли, на кото­рой расположен жилой дом. Оформле­ниедоговора должно производиться с соблюдением требований ст. 552 ГК РФ.
Покупатель жилого дома, одновременно с передачей ему правасобственности, получает права и на ту часть земельного участка, которая занятаэтой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависитот того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующегоземельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельныйучасток определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.).Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве наземельный участок, он становится собственником той части земельного участка,которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.
При продаже жилого дома, находящейся на земельном участке, непринадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получаетправо пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях,что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом илидоговором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотреныусловия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся наэтом земельном участке недвижимости, либо допускающие это только с согласиясобственника земли. Это следует иметь в виду при заключении договоракупли-продажи жилого дома.
В завершение главы о видах договоров жилых помещений хотелосьбы остановиться на особенностях договоров купли-продажи жилья в закрытыхадминистративных территориальных образованиях.
В связи с применением Федерального закона „О внесенииизменений и дополнений в Закон Российской Федерации “О закрытомадминистративно-территориальном образовании»[14] предусматриваются особенностипорядка совершения сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территориизакрытого административно — территориального образования. Граждане,приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения, и собственники жилых домов,находящихся на территории закрытого административно-территориальногообразования, вправе продавать и совершать с ними иные сделки только сгражданами, постоянно проживающими или работающими на территории закрытогоадминистративно-территориального образования, или юридическими лицами,расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданамиРоссийской Федерации, получившими разрешение на постоянное проживание натерритории закрытого административно-территориального образования.
Граждане, переезжающие на другое место жительства, получаюткомпенсацию за сданное ими в федеральную или муниципальную собственность жильепо сложившимся в данном регионе ценам за один квадратный метр жилой площади,либо обеспечиваются жильем по установленным нормам на новом месте жительства впорядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.
 4.Особенности договора купли-продажи жилого помещения.4.1. Гарантии прав членов семьи собственника,несовершеннолетних и сособственников.
Сделки с жилыми помещениями связаны соборотом довольно-таки больших денежных средств и с осуществлением гражданамиих конституционного права на жилище. Поэтому необходимо обезопасить участниковэтих отношений и гарантировать им право на жилье. На это направлена ст.558 инекоторые другие статьи Гражданского кодекса.
В соответствии с п.1 ст.558 ГК РФсущественным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома иликвартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии сзаконом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем,является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилымпомещением.
Большинство авторов в указанныйперечень включают следующих субъектов:
а) члены семьи прежнего собственника,оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК);
б) наниматель жилого помещения ипостоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст.677 ГК;
в) поднаниматель жилого помещения впределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).
Е.А.Суханов[15] дополняет этот список еще тремяпунктами:
1.         лицо, обладающееправом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательногоотказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.);
2.         получатель ренты подоговору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговоренопроживание его в данном жилом помещении (п.1 ст. 602, п.1 ст.586 ГК);
3.         ссудополучатель подоговору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действиядоговора.
Такое дополнение представляетсяоправданным, так как перечисленные лица также обладают правом пользования жилымпомещением, о чем и говориться в ст.558 ГК.
Согласно ст.53, 127 ЖК РСФСР составчленов семьи собственника квартиры определяется аналогично категории членовсемей нанимателей в домах государственного и общественного фондов и членовжилищно-строительных кооперативов. Поэтому с переходом квартир в указанныхфондах в собственность граждан изменений в составе их семей в связи с этим, какправило, не происходит.
В статье 127 ЖК РСФСР указывается,что члены семьи собственника вправе пользоваться жилой площадью в квартиренаравне с ее собственником, если они совместно проживают с ним. Но данноеобстоятельство не имеет определяющего значения по смыслу п.1 ст.292 ГК вотношении тех членов семьи, которые отнесены к таковым в самом законе, т.е.супруга собственника квартиры, их детей и родителей. Эти члены семьи вправепользоваться жилой площадью в квартире как в случае проживания в ней вместе сее собственником, так и без него. Непроживание самого собственника с указаннымичленами его семьи на жилой площади принадлежащей ему квартиры никоим образом неможет отразиться на их праве пользования этой площадью. Совместное проживание ссобственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имеет значение вотношении других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц,которые по данному основанию могут быть признаны членами его семьи.
Если применительно к пользованию жилойплощадью в домах государственного и общественного жилищных фондов и фонда ЖСКопределение состава семьи таким образом было в какой-то степени приемлемым, тосохранение этого порядка по отношению к пользованию жилой площадью в домах иквартирах, принадлежащих гражданам, приводит к некоторому несоответствию междуправомочием собственника по использованию жилой площади по своему усмотрению иправом на пользование этой площадью довольно широкого круга лиц, относимых илипризнаваемых жилищным законодательством членами семьи, чем и объясняется“нестабильность” правового положения всех членов семьи. Представляется поэтому,что круг членов семьи в данном случае должен быть сужен до круга близкихродственников собственника – его супруга и детей (в том числе усыновленных), асамо право пользования жилой площадью членами семьи в законодательстве должнобыть подкреплено определенными гарантиями, направленными прежде всего напридание данному праву устойчивого характера. Именно с этих позицийпредлагалось решить указанные вопросы в проекте нового Жилищного кодекса РФ.
Сохранение права пользования жилойплощадью за бывшими членами семьи собственника при переходе права собственностик другому лицу законом не предусмотрено. Однако представляется, что по своемуправовому статусу они в данном случае могут быть приравнены к членам семьи.Этот вопрос, правда, затрагивается в проекте ЖК РФ, где предлагается обусловитьотчуждение собственником жилых помещений, в которых проживают бывшие членысемьи собственника, предварительным заключением с ними договоров аренды(применительно к новому ГК это будет, по-видимому, договор коммерческого наймажилого помещения) сроком не менее трех лет, а в отношении несовершеннолетних изчисла бывших членов семьи собственника – до достижения ими совершеннолетия.
Представляется сомнительной точказрения Е.А.Суханова о том, что в случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие всоответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в договоре,покупатель вправе в соответствии с абз.2 п.1 ст.460 ГК вследствие того, чтопродавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц,потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилогопомещения. На наш взгляд, в данном случае договор не может быть признан заключенным,так как он не содержит одного из существенных условий, предусмотренныхГражданским кодексом (п.1 ст.558). Такой договор является ничтожным какнесоответствующий требованиям закона (ст.168 ГК).
Для совершения сделок в отношениижилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того,являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьисобственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилымпомещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства(п.4 ст.292 ГК РФ). Это правило распространяется также на жилые помещения, вкоторых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели наэто жилое помещение равные с собственником права.
В Гражданском кодексе РФ указываетсятолько на “проживание” несовершеннолетних в отчуждаемых помещениях как наусловие применения этих положений. Основания их проживания в данных жилыхпомещениях не конкретизируются. Но и здесь по смыслу правовой нормы проживаниеследует понимать как проживание с правом собственности на жилые помещения илиправом пользования жилой площадью в них.
Несоблюдение требования ГК ополучении предварительного согласия органов опеки и попечительства влечетничтожность совершенных в обход этого сделок и не порождает никаких правовыхпоследствий (ст.168, п.1 ст.167 ГК). На этот счет существуют и конкретныепримеры из судебной практики.
Рассмотрение всех вопросов, связанныхс отчуждением жилой площади, заключением, а также изменением всевозможныхдоговоров, косвенно или напрямую затрагивающих законные права и интересынесовершеннолетних, проживающих в семье либо лишенных родительского попечения ипомещенных в государственные учреждения любых форм собственности на полноегосударственное обеспечение, а также выпускников данных учреждений, следуетпроводить коллегиально с учетом мнения законных представителей, самихнесовершеннолетних на заседаниях комиссий (советов) по охране прав детей, атакже других органов, на которые органами местного самоуправления возложеныфункции по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних.
Продажа жилых помещений,принадлежащих несовершеннолетним, находящимся в учреждениях для детей-сирот идетей, оставшихся без попечения родителей, выпускников в возрасте до 18 летлибо проживающих в семьях опекунов (попечителей), не рекомендуется.
В случае выдачи органом опеки ипопечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продажежилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующимприобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимоуказывать, что продажа производиться с обязательным приобретением жилой площадина имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, илиуказывается, где он будет проживать в случае, если он является только членомсемьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилогопомещения с условием. Копия договора предоставляется в орган опеки ипопечительства.
Оформление предварительногоразрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которыхнесовершеннолетние являются собственниками, сособственниками, членами семьисобственника жилого помещения, дома, производиться в форме постановления(распоряжения) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетних.
Средства от сделок сприватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали)исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями),опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учрежденийсоответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего вместном отделении Сберегательного или иного коммерческого банка. Длярассмотрения вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на правесобственности несовершеннолетним органы опеки и попечительства запрашиваютследующие документы:
а) заявление родителей (обоих) либолиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;
б) запрос нотариуса о разрешениисовершения сделки по месту нахождения жилых помещений;
в) копии финансовых лицевых счетовжилой площади отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений;
г) копии свидетельств о собственностина жилое помещение, отдельно с места продажи и места покупки;
д) согласие несовершеннолетнегостарше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него врезультате сделки отчуждения жилой площади;
е) копия справки из налоговойинспекции, подтверждающей отсутствие задолженности по уплате налога нанедвижимость.
Прием документов для подготовки разрешенияна совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всехнеобходимых документов.
В случаях сделок с жилымипомещениями, находящимися в другом регионе, необходимо представить документ,подтверждающий разрешение на регистрацию, из ОВД по месту будущего проживаниянесовершеннолетнего.
Как правило, органы опеки ипопечительства не одобряют сделки, при которых производиться покупка квартиры врассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений,а также совершаются сделки по залогу помещений, в силу большого риска потериимеющейся площади.
Наряду с защитой правнесовершеннолетних, гражданское законодательство также гарантирует определенныеправа сособственников жилых помещений. Так, при продаже доли в общей долевойсобственности на недвижимое имущество и государственной регистрации права нанее, к заявлению о регистрации со стороны других сособственников должны бытьприложены их письменные согласия, которые оформляются каждым из них в органе,производящем государственную регистрацию прав, или нотариально заверяются.Когда нет согласия всех сособственников, регистратор прав обязан приостановитьрегистрацию на два месяца и направить извещение об этом всем сособственникам,которые не выразили своего согласия. Если сособственники в течение указанногосрока не оформят свои возражения в установленном законом порядке, регистрацияправа на долю в общей долевой собственности проводиться без их согласия.Возникший в связи с такими возражениями спор между сособственниками долженразрешаться судом.
Распоряжение имуществом, котороенаходиться в долевой собственности, согласно закону должно осуществляться посоглашению всех ее участников (п.1 ст.246 ГК). Вместе с тем, участник такойсобственности имеет право по своему усмотрению распорядиться своей долей.Однако при возмездном отчуждении такой доли сособственник обязан соблюстипредусмотренное ст.250 ГК правило о преимущественном праве покупки отчуждаемойдоли.
Это право заключается в том, что припродаже указанной доли постороннему лицу остальные участники долевойсобственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, закоторую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи спубличных торгов (п.1 ст.250 ГК). Продавец такой доли должен сообщить письменноостальным сособственникам о намерении продать свою долю постороннему лицу суказанием цены и других условий ее продажи. Если последние откажутся от покупкиили не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимоеимущество в течение месяца, продавец имеет право продать свою долю любому лицу.Когда же доля продана с нарушением преимущественного права покупки, любойдругой сособственник вправе требовать через суд перевода на него прав иобязанностей покупателя. По этому поводу существуют конкретные судебныерешения.
Иск о переводе на истца прав иобязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее, чем в течение трехмесяцев после продажи доли третьему лицу (п.3 ст.250 ГК). Данный срок являетсяпресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанногосрока, подлежат отклонению.
Следует иметь ввиду, чтопредъявленный в этой ситуации иск о признании сделки недействительной неподлежит удовлетворению.
Распоряжение имуществом, котороенаходится в общей совместной собственности (имущество супругов, членовкрестьянского хозяйства), осуществляется по согласию всех участников, котороепредполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка пораспоряжению имуществом. Однако правило это применяется постольку, посколькудля отдельных видов совместной собственности Гражданским кодексом или другимизаконами не предусмотрено иное (п.4 ст.253 ГК). В исключение из приведенныхвыше правил иные правила установлены Семейным кодексом РФ[16].
Согласно п.3 ст.35 СК РФ длясовершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом исделки, которая требует нотариального удостоверения и (или) регистрации впредусмотренном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенноесогласие другого супруга. В противном случае супруг, чье нотариальноудостоверенное согласие не было получено, имеет право потребовать через судпризнания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал илидолжен был узнать о совершении такой сделки.4.2. Государственная регистрация прав на жилое помещение идоговора купли-продажи жилого помещения
Впервые понятие государственнойрегистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности нанедвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ.Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моментывозникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок снедвижимостью.
Государственная регистрацияпредставляет собой составную часть правового режима недвижимости, который сталболее строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положениепредопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей,которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможностьперемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократноеиспользование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначальноговида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальныхотличительных признаков; незаменяемость недвижимости.
Гражданский кодекс предусматриваетобязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений(ст.558) и договора купли-продажи предприятия (ст.560 ГК). Кодекс непредусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажииных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация перехода правасобственности (ст.551 ГК) не означает регистрации самого договоракупли-продажи.
Поэтому договор купли-продажинежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписаниясогласно п.1 ст.433 ГК, а не с момента государственной регистрации.
Существует точка зрения, что призаключении договора продажи жилого помещения регистрируется только сам договор,а переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется. Нанаш взгляд, такая позиция является ошибочной, так как ГК и ФЗ о государственнойрегистрации устанавливают обязательность государственной регистрации договорадополнительно к государственной регистрации перехода права собственности. Смомента регистрации договора он считается заключенным. Однако, для того, чтобыпокупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второгорегистрационного действия – регистрации его права. Только с момента внесениявторой регистрационной записи в Единый государственный реестр согласно п.2 ст.8ГК РФ возникнет право собственности покупателя. Таким образом, регистрация сделоки регистрация прав – разные регистрационные действия, имеющие различныеправовые последствия.
На практике часто возникает вопрос:необходимо ли нотариальное оформление сделок с недвижимостью, в том числе и сжилыми помещениями? Действительно ли Гражданский кодекс ликвидировалобязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Примет лирегистратор документы, оформленные в простой письменной форме (безнотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?
При ответе на данные весьма серьезныевопросы прежде всего следует обратить внимание на следующие обстоятельства.
В соответствии с п.2 ст.163 ГК РФнотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, атакже в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этимнотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное идобровольное.
Обязательное нотариальное оформлениепредусмотрено для договора ренты (ст.584 ГК РФ), а также ипотечного договора(п.2 ст.339 ГК РФ).
Нотариальное оформление договоров,обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называтьпроизводным (или аксессорным, дополнительным). К нему следует отнести два видасоглашений: договор залога движимого имущества или прав, если обязательство,обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступкаправ или перевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальнойформе. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.
Добровольное нотариальноеудостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон.Например, стороны договорились для квалифицированного оформления соглашенияобратиться к нотариусу.
Бесспорно, регистратор обязан принятьк регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если договоромне предусмотрено нотариальное оформление договора продажи жилого помещения.
Отсутствие в действующем Гражданскомкодексе РФ положения об обязательном нотариальном удостоверении договорапродажи жилого помещения и других сделок с недвижимостью часто критикуется влитературе. При этом указываются следующие негативные последствия подобногонововведения в ГК: увеличение уровня криминальности, так как в нашей страненемало людей с низкой правовой культурой; появление дополнительных расходов изфедерального бюджета на создание специальной службы, обеспечивающей проведениеправовой экспертизы и проверки законности сделки; большой срок государственнойрегистрации сделки (до 1 месяца); дополнительные расходы граждан на услугиквалифицированного юриста при составлении договора и некоторые другие. Видимо,с этим нельзя не согласиться, хотя ликвидация обязательного нотариальногоудостоверения некоторых сделок (в том числе и договора продажи жилогопомещения) имеет и определенные позитивные последствия. С другой стороны,положение о том, что граждане согласно ГК РФ имеют факультативное правообратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой закономне установлена обязательная нотариальная форма, вряд ли имеет под собойдостаточно содержательную основу. Русский менталитет срабатывает таким образом,что когда идет речь о правовых процедурах, рассматриваемых как ненужныеформальности, если к тому же их соблюдение связано с затратами, то их следуетотбросить при первой возможности. Но это в конечном счете оборачивается противсамих граждан.
О возможности нотариальногоудостоверения договора продажи жилого помещения говорит и п.4 ст.4 Закона огосударственной пошлине: “за удостоверение договоров, предметом которыхявляется отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов,квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества) детям, в том числеусыновленным, супругу, родителям, родным братьям и сестрам взимаетсягосударственная пошлина в размере, равном 0,5% от суммы договора, но не менее50% от минимального размера оплаты труда; при отчуждении недвижимого имуществапо договору купли-продажи другим лицам – в размере равном 1,5% от суммыдоговора, но не менее однократного размера МРОТ.
Статья 16 (абз.4 п.1) Закона огосударственной регистрации устанавливает, что в случае нотариальногоудостоверения сделки, заявление о государственной регистрации права (и сделки)подает одна из сторон договора. В этом случае (особенно если с моментанотариального удостоверения прошло много времени) у регистратора могутвозникнуть совершенно законные сомнения в наличии оснований для регистрации(п.1 ст.19 Закона о государственной регистрации). Данной статьей не установлен“срок годности” нотариальной сделки, т.е. максимальный срок между удостоверениемсделки и регистрацией. В этот период в жизни все может случиться. Поэтомустатья 16 Закона о государственной регистрации прав, устанавливая толькопорядок государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п.6 ст.131), недолжна противоречить основным положениям Кодекса и препятствовать проверкеучреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью.
Определенные проблемы возникают вслучае смерти одной из сторон до государственной регистрации сделки снедвижимым имуществом. Если сделка, подлежащая государственной регистрации (втом числе и договор продажи жилого помещения), нотариально удостоверена, но незарегистрирована в учреждении юстиции, то она не является заключенной (п.3ст.433 ГК РФ), и как недействительная сделка не может порождать правовых последствий(п.1 ст.165 Гражданском кодексе РФ). Следует отметить, что к этому случаю п.3ст.165 ГК РФ не применим, поскольку предусматривает последствия уклонениястороны от регистрации, но никак не прекращение ее правосубъектности (еслисубъекта права уже нет, то уклоняться некому). Очевидно, что в случае смертиправоотчуждателя правоприобретатель, получив отказ в государственнойрегистрации сделки, вправе обратиться в суд за признанием его права, еслисделка была фактически исполнена. В этом случае государственная регистрацияправа приобретателя (но не сделки!) будет осуществлена на основании судебногорешения. Говорить о вступлении наследников правоотчуждателя в порядкеправопреемства в возникшие обязательственные отношения неправомерно, посколькус точки зрения закона до государственной регистрации договораобязательственного отношения не возникает.
Необходимо подчеркнуть, что вюридической литературе широкое распространение получила точка зрения, всоответствии с которой неосуществление государственной регистрации договорапродажи жилого помещения влечет безусловную недействительность сделки.Например, О.М.Козырь[17] пишет: “Статья 165 ГК устанавливаетсамое жесткое из возможных последствий неосуществления государственнойрегистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такойрегистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит вообще не порождаетправовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной изсторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другойстороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки всоответствии с судебным решением, что спасает сделку от “ничтожности” (п.3ст.165)”.
Представляется, однако, что в данномслучае мы имеем дело с неточным доктринальным толкованием положений,содержащихся в ст.165 ГК, и прежде всего в п.1 данной статьи, согласно которомунесоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.Такая сделка ничтожна.
Принимая во внимание буквальноезначение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод отом, что в отличие от несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет еебезусловную ничтожность) неосуществление государственной регистрации сделки снедвижимостью, напротив, влечет ее недействительность только в случаях, прямоустановленных законом. Например, отсутствие государственной регистрациидоговора продажи жилого помещения не влечет его недействительность; на этотслучай законом предусмотрено иное последствие: такой договор считаетсязаключенным с момента его регистрации (п.2 ст.558 ГК).
Именно то обстоятельство, что, пообщему правилу, неосуществление государственной регистрации сделки снедвижимостью не влечет ее недействительности, позволило законодателюустановить правило, в соответствии с которым одна из сторон при уклонениидругой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащейформе, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п.3 ст.165 ГК).
Такой подход к последствиямнесоблюдения требования о государственной регистрации сделки с недвижимостьюнашел отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля1998 г. №8, которое содержит следующее разъяснение: “Отсутствие государственнойрегистрации перехода права собственности на недвижимость не является основаниемдля признания недействительности договора продажи недвижимости” (п.14).
Что касается возможности для одной изсторон добиваться по суду государственной регистрации договора продажинедвижимости (жилых помещений) при уклонении от этого контрагента, тоиллюстрацией данного положения может служить один из примероварбитражно-судебной практики, включенный в Обзор практики разрешения споров,возникающих по договорам купли-продажи недвижимости[18].
Облпотребсоюз обратился варбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрироватьсделку купли-продажи жилого дома.
Судом первой инстанции виске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующийорган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанцияотменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделкикупли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерноисходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом(продавцом) и АО (покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажижилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателемпродавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерностьзаключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался стребованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, посколькуутратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Договора продажи жилогодома, согласно ст.558 ГК, подлежит обязательной государственной регистрации.
Поскольку сделкаисполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомернообратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанциябездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение отгосударственной регистрации сделки.
Такое решение судаявляется основанием для возникновения у соответствующего органа обязанностиосуществить государственную регистрацию сделки.
Процедура государственной регистрацииустанавливается в соответствии с Федеральным законом и в некоторой части –Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденнымипостановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219.
Для осуществления государственнойрегистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица приналичии надлежащим образом оформленной доверенности), подают, а учрежденияюстиции соответственно принимают документы, необходимые для государственнойрегистрации. Для регистрации договора продажи жилого помещения необходимопредставить следующие документы:
1.Заявление.
2. Документы о субъектах права (физических и юридических лиц).
/>2.1.Физические лица представляют документ, удостоверяющий личность (паспорт и др.);
2.2. Юридические лица представляют: свидетельство о государственнойрегистрации; учредительные документы с изменениями, дополнениями и сосвидетельствами о регистрации данных изменений; копию информационного письмаГоскомстата о присвоенных статистических кодах; копию Свидетельства опостановке на учет в налоговом органе. Документы о государственной регистрацииюридического лица и учредительные документы принимаются в копиях, верностькоторых заверена нотариально, с обязательным предъявлением подлинников.
3. Документы об объекте права: экспликация и поэтажный план БТИ.
4. Договор купли-продажи.
/>4.1.Договор купли-продажи в нотариальной форме — количество подлинников предоставляетсяпо количеству сторон, участвующих в сделке и одна нотариально заверенная копия;
/>4.2.Договор купли-продажи в простой письменной форме — количество подлинниковпредоставляется по количеству сторон, участвующих в сделке и одна копия. Такженеобходимо представить подлинник документа-основания (договор передачи,свидетельство о собственности на жилище и др.).
5. Документ, подтверждающий оплату государственной регистрации.
6. Выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади.
7. Справка об отсутствии задолженностей по оплате жилищно-коммунальных услуг(желательно).
8. Документы, подтверждающие полномочия представителя (доверенность,удостоверение опекуна, попечителя, свидетельства о рождении несовершеннолетнихдетей в возрасте до 14 лет, от имени которых родители /опекуны, усыновители,попечители/ участвуют в сделке).
9.Предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартирепроживают несовершеннолетние дети, имеющие право пользования данным жилымпомещением.
Учреждения юстиции проводят правовуюэкспертизу документов, а также законность сделки. После этого они устанавливаютотсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми правами и ужезарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований дляотказа или приостановления государственной регистрации прав. Еслипротивопоказаний нет, то производиться внесение записей в Единыйгосударственный реестр прав на недвижимое имущество. И, наконец, совершаетсязапись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения опроизведенной государственной регистрации прав.
Подчеркнем, что государственнаярегистрация прав проводиться не позднее чем в месячный срок со дня подачинеобходимых документов.
На основании п.2 ст.11 ФЗ огосударственной регистрации[19] плата за регистрацию ипредоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество исделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами РФ. При этоммаксимальный размер платежей на территории Российской Федерации устанавливаетсяПравительством РФ.
Правительство РФ в постановлении от26 февраля 1998 г. №248 установило, что для граждан максимальный размер платыза государственную регистрацию прав и сделок составляет три установленныхзаконом минимальных размера оплаты труда, для юридических лиц – до пятидесяти.
В заключение необходимо отметить, чторазмер платы за государственную регистрацию может зависеть не только от срока,в течение которого выполняется регистрационное действие, но и от категорииграждан, которые обращаются за регистрацией (например, может быть установленпониженный размер платы для пенсионеров и т.п.). 5. Процедуразаключения договора.
 
Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоровпродажи недвижимости, подлежит государственной регистрации.Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным,и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ееосуществления (п.3 ст.433 ГК РФ). Регистрация договора осуществляется вучреждениях юстиции.
Для его регистрации, и, следовательно, для его заключения,необ­ходимо собрать и представить ряд документов. Одним из необходимыхдокументов является справка из БТИ. 
В справкеБТИ указывается оценочная стоимость комнаты или квартиры, еехарактеристика, сведения о владельцах жилого помещения. Справка выдается обычнос выкопировкой или экспликацией, позволяющей установить местонахождение жилогопомещения на земельном участке либо в составе недвижимого имущества(многоквартирного дома).
Обязательным документом для регистрации перехода правасобственности является правоустанавливающий документ на квартиру, иноежилое помещение. Это документ, подтверждающий право собственности определенноголица (или лиц) на отчуждаемое жилое помещение. Им может быть:
— договор передачи жилого помещения в собственность гражданам(привати­зации);
— регистрационное удостоверение, если квартира кооперативная;
— договор купли-продажи, если жилое помещение или его долякупле­ны собственником;
— договор мены, если жилое помещение либо его доля былиобменены на дру­гое;
— договор дарения на объект недвижимости или земельныйучасток;
— свидетельство о праве собственности в порядке наследования;
— решение суда о признании права собственности на жилоепомещение, либо его долю, вступившее в законную силу, если право собственностибыло установ­лено в процессе судебного разбирательства;
В справке из налоговой инспекции указывается оботсутствии задолженности по оплате налога на имущество, об оплате налога надарение или вступление в права наследования.
Справка с места жительства нужна для выявленияперечня  лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением. (См.п.3.3. дипломной работы).
В настоящее время ситуация на рын­ке жилья такова, что вчисло сособственников большинства квартир входят несовершеннолетние дети. Дляотчуждения в какой бы то ни было форме такой квартиры требуется предварительноеразрешение (справка) органов опеки и попечительства.  Согласие органовопеки и попечительства требуется и в том случае, если в  числе сособственниковимеются граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособнымилибо ограниченно дееспособными. Ведь субъектом гражданско-правового договораможет быть гражданин, обладающий полной или неполной дееспособностью.Гражданская дееспособность в полном объеме наступает по достижениисовершеннолетия (18 лет). Ранее этого возраста приобретение полнойдееспособности возможно по двум основаниям: вступление в брак и эмансипация.(ст.21,27 ГК РФ).
Более того, закон предъяв­ляет такие требования и к темслучаям, если несовершен­нолетние дети, либо не полностью дее­способныеграждане не являются соб­ственниками жилого помещения, но яв­ляются членамисемьи собственника. Таким образом, защищаются жилищные права лиц, особонуждающихся в соци­альной защите.
Соответственно, справка из органов опеки дается в том случае,если в жилом помещении проживают, либо являются собственникаминесовершеннолетние (до 18 лет включительно) дети или признанные в судебномпорядке недееспособными граждане, в отношении которых установлены опека илипопечительство. В этих случаях от имени несовершеннолетних до 14 летпредставителями выступают их родители или опекуны, с 14 до 18 лет — сразрешения родителей сами несовершеннолетние, а в случае с недееспособнымигражданами — их опекуны или попечители. Справки выдаются также районнымиорганизациями по месту нахождения жилого помещения.
Нарушение прав лиц, особо нуждающихся в социальной защите,влечет безусловную недействительность договора. В пример этому дело изсудебной практики:
5октября 1995 г. Чагина — наниматель трехкомнатной квартиры в доме по ул.Мичурина г. Томска приватизировала ее, не включив в число собственниковпроживавшего с нею несовершеннолетнего сына, Завьялова, 1981 года рождения. 9октября 1995 г. Чагина заключила договор мены данной квартиры на однокомнатнуюквартиру в доме по ул. Иркутский тракт г. Томска, принадлежащую Кошкаровой, азатем 26 октября 1995 г. продала ее Коваленко. 7 ноября 1995 г. Чагинаскончалась. Прокурор Октябрьского района г. Томска обратился в суд с заявлениемв интересах несовершеннолетнего Завьялова о признании названных сделокнедействительными. В судебном заседании прокурор района отказался от заявленныхтребований в связи с тем, что жилищные права Завьялова ответчицей Кошкаровойвосстановлены в добровольном порядке путем оформления договора дарения емуоднокомнатной квартиры в доме п. Светлый Томского сельского района. Попечительнесовершеннолетнего Завьялова — Чагин В., привлеченный к участию в деле, всудебном заседании не присутствовал, направив в адрес суда письменное заявлениеоб отказе от требований к Кошкаровой и Коваленко в части признания указанных взаявлении сделок недействительными. Определением Октябрьского районного судаТомской области производство по делу прекращено. В кассационном порядкеопределение не обжаловалось. Президиум Томского областного суда протестпрокурора области об отмене определения районного суда оставил безудовлетворения. Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставилвопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новоерассмотрение. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 6 мая1997 г. протест удовлетворила по следующим основаниям. В соответствии с ч. 2ст. 7 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. «О приватизациижилищного фонда в Российской Федерации» в договор передачи жилогопомещения в собственность включаются несовершеннолетние лица, имеющие правопользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которымэто жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность. Каквидно из материалов дела, в договор от 5 октября 1995 г. о передаче квартиры всобственность Чагиной ее несовершеннолетний сын Завьялов не был включен.Согласно ч. 2 ст. 3 названного Закона для совершения сделок в отношенииприватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние,независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками иличленами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользованияданным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки ипопечительства. Между тем материалами дела установлено, что при заключениидоговора мены, а также договора купли-продажи жилого помещения предварительногоразрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок получено небыло. В деле отсутствует постановление главы администрации, разрешающееотчуждение приватизированной квартиры. В соответствии со ст. 168 ГК РФнарушение вышеуказанных норм Закона является основанием для признания названныхсделок недействительными. Как предусмотрено ст. ст. 33, 36 ГК РФ, попечителидолжны оказывать подопечным содействие в осуществлении ими своих прав, охранятьих от злоупотреблений со стороны третьих лиц, защищать их права и интересы. Прирассмотрении дела суд должен был выяснить мнение органа опеки и попечительства,представитель которого находился в судебном заседании, по поводу того, непротиворечит ли интересам подопечного и не ущемляет ли его права отказ ЧагинаВ. от принадлежащих подопечному прав на трехкомнатную квартиру и принятие в дароднокомнатной квартиры в п. Светлом Томского сельского района, поскольку отказповлек за собой уменьшение квартиры. Суд также не учел то обстоятельство, чтона совершение таких сделок попечитель в соответствии со ст. 37 ГК РФ не вправедавать согласие без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.Невыполнение судом при прекращении производства по делу указанных требованийЗакона является существенным нарушением норм как материального, так и процессуальногоправа. При таких обстоятельствах судебные постановления подлежат отмене, а дело- направлению на новое рассмотрение.
В соответствии с ч.2 ст.7 Закона Российском Федерации от 4июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[20] в договор передачижилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние лица, имеющиеправо пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами,которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетнимисобственность.
Согласно ч.2 ст.3 названного Закона для совершения сделок вотношении приватизированных жилых помещений, в которых проживаютнесовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками,сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющиеправо пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешениеорганов опеки и попечительства. В соответствии со ст.168 ГК РФ нарушениевышеуказанных норм Закона является основанием для признания названных сделокнедействительными.[21]
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации»О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакцииот 21 декабря 1993 г., с изменениями от 25 октября 1996 г.) указало:
 Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно снанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласност. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договоранайма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне ссовершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственностина это помещение.
Учитывая, что в соответствии со ст.ст. 28 и 37 ГК РФ опекунне вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершатьнекоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав,а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия вприватизации может быть осуществлен родителями и усыновителяминесовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличииразрешения указанных выше органов.
Справка из управления архитектуры требуется в случае,когда здание, в кото­ром находится жилое помещение, представляет собойархитектурный памятник, для которого установлен особый порядок пользования.
Одним из особенных документов, который необходимо получить дооформления купли-продажи  жилого помещения, является со­гласие супруга продавца жи­лого помещения на его отчуждение в случаях, когда отчуждаемое жилое по­мещениеприобретено на совместно на­житые в период брака средства. Подобное согласиетребуется и в том случае, если к моменту оформления сделки брак между супругамиуже расторгнут. Основ­ное значение здесь имеет факт приоб­ретения жилогопомещения в период брака на совместные средства. Законодательством четкоопределе­на форма такого согласия: оно должно быть нотариально удостоверенным.В тексте договора продажи жилья должна содержать­ся информация, когда и кемнотариаль­но удостоверено такое согласие.
Аналогичное согласие должен дать также и супруг покупателя —но уже на покупку жилого помещения. Это понят­но — ведь деньги, на которыеприобре­тается жилое помещение, также являются общей совместной собственностьюсуп­ругов.
При отсутствии у кого-либо из уча­стников договора супруга,который мог  бы претендовать на совместно нажитое имущество, об этом такжедолжна содержаться в тексте договора соответствующая информация, исходящая отлица, отчуждающего жилое помещение либо  приобретающего его.              
Справка об отсутствии задолженности покоммунальным услугам необходима покупателям жилой площади, если они хотят быть увереныв том, что им не придется платить в ЖЭУ или энергосбыт за быв­шихсобственников.
Личность сторон по общему правилу устанавливается наосновании паспорта гражданина РФ. В случае отсутствия паспорта принимает­сявременное удостоверение личности граждан Российской Федерации, котороевыдается взамен утерянного или испорченного паспорта паспортно-визовыми служ­бамипо месту нахождения жилого помещения. Справки формы № 9, выдававшиеся ранее,утратили свое значение, хотя и встречаются у граждан до сих пор.
Личность представителя продавца (и покупателя) дополнительнодолжна быть подтверждена доверенностью на совершение сделки купли-продажи.
Личность ребенка и (или) его законного представителяустанавливается на основании паспорта, свидетельства о рождении ребенкаи других документов, бесспорно подтверждающих личность.
Если законным представителем являются усыновители, которые незаписаны в качестве родителей в свидетельстве о рождении, органугосударственной регистрации сделки продажи недвижимости, должно бытьпредставлено свидетельство или решение суда об усыновлении (ст.ст.136,137 СК РФ).
 От опекунов, приемных родителей требуется соответствующееудостоверение или постановление органов опеки и попечительства о назначенииопеки (попечительства) либо договор о передаче ребенка на воспитание в приемнуюсемью (ст.ст.146, 153 СК РФ, ст.ст.1, 3 Положения о приемной семье,утвержденного постановлением Правительства РФ 17 июля 1996 г. № 829).
 Если в качестве представителя выступает руководительучреждения, являющегося опекуном (попечителем) ребенка, необходимо представитьудостоверение руководителя учреждения, справку о нахождении ребенка на полномгосударственном попечении (ст.147 СК РФ).
Когда стороной в договоре купли-продажи жилого помещениявыступает юридическое лицо, необходимо представить его учредительныедокументы, свидетельство о государственной регистрации, документ оназначении (избрании) исполнительного органа, доверенность на представителя.
 В случае сомнения относительно подлинности документа органуюстиции следует отложить совершение регистрационного действия и истребоватьдополнительные подтверждения от компетентных органов либо иным образом проверитьличность.Заключение
Итак, в заключении дипломной работыможно сделать сделать следующие выводы:
1. Наиболее распространенной сделкой,направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилогопомещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственностьпокупателя жилое помещение, а покупатель обязуется его принять и уплатить занего определенную цену.
2. Под жилым помещением понимается помещение, отвечающееустановленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническимтребованиям, и предназначенное для проживания граждан.
Как видно из определения договорапродажи жилого помещения этот договор является возмездным, двусторонним иконсенсуальным. Кроме того, мы можем выявить существенные условия этогодоговора – предмет (определенное жилое помещение) и цена. Помимо них,существенным условием этого договора, согласно п.1 ст.558 ГК РФ, являетсяперечень тех лиц, которые и после продажи жилого помещения сохраняют правопользования им.
3. Несмотря на то, что ГК защищаетправа собственников на жилое помещение, хотелось бы обратить внимание на то,что он и ограничивает их своими собственными нормами. Так, например, ст. 292 ГКговорит о правах членов семьи собственника жилого помещения. Во-первых, п. 1ст. 292 содержит отсылку к нормам Жилищного кодекса и жилищногозаконодательства: «Членысемьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеютправо пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищнымзаконодательством». Вспомним, что п.1 ст. 288 ГК «Собственность на жилоепомещение» – среди прав собственника указывают  и право пользованияпринадлежащим ему жилым помещением. Но такое же право пользованияпредоставляется и членам семьи собственника, которые проживают в принадлежащемсобственнику жилом помещении. Фактически, в праве пользования собственник ичлены его семьи приравнены друг к другу.
Пункт 2 ст. 292 еще более «страхует» права членов семьисобственника: “Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другомулицу не является основанием для прекращения прав пользования жилым помещениемчленами семьи прежнего собственника”, и они могут требовать устранениянарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника.
Иными словами, право собственности нажилое помещение носит несколько ограниченный характер. Возможна ситуация, когдафизическое или юридическое лицо, являясь собственником жилого помещения, несможет произвести его отчуждение, а потенциальный приобретатель не захочет егоприобрести по той лишь причине, что на отчуждаемой жилплощади проживают лица,имеющие право пользования отчуждаемым жилым помещением. Понятно желаниезаконодателя защитить лиц, совместно проживающих с собственником. Однако, еслисобственник не может произвести отчуждение своего жилого помещения, то какая жеэто собственность?
Ситуацию, подобную вышеизложенной,содержит ст. 78 Закона “Об ипотеке”, которая гласит, что обращение взыскания назаложенный дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основаниемдля выселения приобретаталем жилого дома или квартиры совместно проживающих вэтом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для нихединственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Еще один случай ограничения права собственникажилого помещения, по нашему мнению, заложен в ст. 24 Федерального Закона «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 24 «Государственная регистрацияправа общей собственности на недвижимое имущество» устанавливает правило,согласно которому собственник, имеющий долю в праве собственности на недвижимоеимущество, в том числе на жилое помещение, для регистрации этого права воргане, осуществляющем государственную регистрацию, к заявлению огосударственной регистрации должен приложить согласия других сособственников нарегистрацию его права в письменной форме. Согласия оформляются в органе,осуществляющем государственную регистрацию, или нотариально заверяются.
Однако на практике данная статьяупомянутого Закона ведет к тому, что собственники доли жилого помещения,выразившие желание зарегистрировать свое право в установленном законом порядке,зачастую сталкиваются с большими трудностями в лице сособственников, нежелающих давать согласие на регистрацию доли указанного сособственника.Единственный выход в данной ситуации – суд (п.1 ст. 24 Закона), а это значит,что регистрация права будет отложена на неопределенный срок, вследствиеперегруженности судов делами.  Другим препятствием к регистрации права собственностина долю является случай, когда местонахождение сособственника неизвестно. Приданных обстоятельствах государственная регистрация приостанавливается на двамесяца, а сособственнику, по месту нахождения недвижимого имущества(предполагается, что лицо периодически навещает объект своей собственности исвоевременно платит налоги) направляется извещение о проведении государственнойрегистрации на долю в праве, с тем, чтобы он мог оформить в течение указанногосрока свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию.
С нашей точки зрения подобныетребования – ущемление прав собственника. Неужели, чтобы зарегистрировать своеправо, необходимо согласие на это других лиц? Получается, что собственник, чьиинтересы должны соблюдаться в первую очередь, не защищен. Возможно, следуеткак-то переосмыслить существующие нормы и внести в законодательствосоответствующие коррективы.
Еще один момент, на котором быхотелось бы остановиться, это момент передачи денег по договорам отчужденияжилья. Ранее, когда подобные сделки осуществлялись под контролем нотариуса, они контролировал момент передачи денег. Теперь, когда эти сдеки контролируетгосударство, этот момент никак не урегулирован. И в итоге, уже есть прецеденты,когда произведя отчуждения жилья люди остаются без денег. Полагаю, что данныймомент следует регламентировать в законодательстве. Например в Закон “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” можнобыло бы включить пункт следующего содержания: по желанию одной из сторон посделке отчуждения недвижимого имущества, расчет может быть произведен при сдачедокументов на государственную регистрацию в присутствии помощникагосударственного регистратора, осуществляющего прием, либо в ходегосударственной регистрации в присутствии государственного регистратора,осуществляющего государственную регистрацию.
Сейчас, когда с введением закона огосударственной регистрации в сфере недвижимости стал наводиться определенныйпорядок, в том смысле, что складывается организованная структура органов погосударственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним, когдасоздается Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, благодарякоторому возможно проследить все, что происходит с данным объектом недвижимости,в том числе и с жилым помещением, на наш взгляд, необходимо усовершенствоватьЖилищный кодекс, который бы имел более тесную связь с Конституцией РФ,Гражданским кодексом и федеральными законами РФ. Это позволит создать единыйправовой массив, где вопросы права собственности на жилое помещение будутнадлежащим образомурегулированы.Используемаялитература:
1.  Коституция РФ.
2.  Гражданский кодекс РФ. — М.:ИНФРА-М, 2002.(Выпуск 13, Бибилиотека кодексов)
3.  Жилищный кодекс РСФСР с изм. идоп. на 10.02.2003 г.
4.  Семейный кодекс РФ 1995 г. (в ред.ФЗ от 02.01.2000 № 32-ФЗ.)
5.  ФЗ “О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 г.
6.  ФЗ от 29 июля 1998 г. “Обоценочной деятельности в Российской Федерации”// СЗ РФ. 1998. №31. Ст.3813.
7.  ФЗ от 16 ииля 1998 г. № 102-ФЗ (вредакции ФЗ от 9 ноября 2001 г. «Об ипотеке» № 143-ФЗ).
8.  Закон РФ «О приватизации жилищногофонда в РФ» от 04.07.98 (в редакции ФЗ от 20.05.2002 г. № 55-ФЗ), Выпуск 54 — М.: ИНФРА-М, 2002 г.
9.  Закон РФ “Об основах федеральнойжилищной политики” от 24 декабря 1992 г. (08.07.99.).
10.            Закон РФ “О государственнойпошлине” от 9 декабря 1991 г. (13.04.99.).
11.            Сборник нормативных правовыхактов.- М.: ОСЬ-89, 2002. (Государственная регистрация сделок купли-прожажижилья).
12.            Постановление Правительства РФ от26 февраля 1998 г. №248 “Об установлении максимального размера платы загосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и запредоставление информации о зарегистрированных правах” // СЗ РФ. 1998. №9.Ст.1121.
13.            Постановление Правительства РФ от18 февраля 1998 г. №219 “Об утверждении Правил ведения Единого государственногореестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним” // СЗ РФ. 1998. №8.Ст.963, 1999, № 52, ст.6416.
14.            Постановление Правительства РФ от9 апреля 2001 г. №273 “Об утверждении Федеральной программы поэтапного развитиясистемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним” // СЗ РФ. 2001. №16. Ст.1602.
15.            Козырь О.М. Недвижимость в новомГражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М.,1998.
16.            Гражданское право. Учебник. Часть2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. –М.: “ПРОСПЕКТ”, 1997.
17.            Гражданское право: В 2 Т. Том II.Полутом 1: Учебник / Отв. Ред. Е.А.Суханов. –М.: Издательство БЕК, 2000.
18.            Указ Президента РФ от 10 июня 1994г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов».
19.            Письмо Министерства образования РФот 9 июня 1999 г. №244/26-5 “О дополнительных мерах по защите жилищных правнесовершеннолетних”.
20.            Информационное письмо ПрезидиумаВАС РФ от 13 ноября 1997 г. №21 “Обзор практики разрешения споров, возникающихпо договорам купли-продажи недвижимости” // Вестник ВАС РФ. 1998. №1. С.81-83.
21.            Вестник ВАС РФ. 1997. №7.
22.            Постановление Пленума ВАС РФ от 25февраля 1998 г. №8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанныхс защитой права собственности и других вещных прав” // Вестник ВАС РФ. 1998.№10. С.18.
23.            Распоряжение Мэра Москвы от24.06.96 N 15/1-РМ «Об утверждении методики расчета ценыпродажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениямПравительства Москвы.
24.            Постановлением ПравительстваМосквы от 2 марта 1999 года N 149 „Об организации продажи жилых помещений срассрочкой платежа, находящихся в собственности города Москвы“.
25.            ПостановлениеПравительства Москвы от 27 августа 2002 г. N 706-ПП «О порядке и условияхпродажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственностигорода Москвы».
26.            Положение побухгалтерскому учету «Учет основных средств», утверждено Приказом Минфина РФ от03.09.97 г. № 65 Н и от 20.07.98 г. № 33 Н.
27.            Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. –М.: “Статут”,2000г.
28.            Потяркин Д. Договор найма жилогопомещения // Российская юстиция 1998г., №2.
29.            Чупрынина Н.Ю. Что необходимознать при покупке квартиры? // Законодательство, 1997, №5.
 Приложение №1
 
Договор
купли-продажи квартиры
г.________                                                                           «____»_________ ____г.
Гражданка______________________________________________________________,паспорт: серия ___________________№ _______________, выданный
_________________                __________________________________________,
зарегистрированнаяи постоянно проживающая по адресу:____________________________________________________________________
и гражданин_________________________________________________________
_____, паспорт,серия ___________________ № ______________, выданный________________                  ___________________________________________,
зарегистрированныйи постоянно проживающий по адресу: ____________________________________________________________________
заключилинастоящий договор о нижеследующем:
1. Я, гражданка________________________ продала, а я гражданин _____________ купил квартиру №_____, состаящую из _______ комнат, общей  площадью _____ кв.м, в том числежилой площадью ______ кв.м, находящуюся по адресу:_______________________________________________.
2. Я, гражданка________________________ продала гражданину _______________ указанную квартируза __________________________ рублей, которые покупатель уплачивает продавцупосле государственной регистрации настоящего договора в соответствии стребованиями п. 2 ст. 558 ГК РФ.
3. Продавецгражданка ____________________ гарантирует, что указанная квартира в споре, подарестом не состоит, не передана в аренду, наем, безвозмездное пльзование членовсемьи собственника согласно ст 192 ГК РФ, а также иными правами пользования,сохраняющимися после приобретения квартиры Покупателем гражданином ____________в соответствии со ст. 558 ГК РФ.
Гражданак __________________также заявляет и гарантирует, что квартира свободна от любых прав третьих лиц иправо собственности на указанную квартиру принадлежит ей на законных основанияхи она вправе распоряжаться квартирой самостоятельно.
Указанная квартирапринадлежит гражданке по рпаву собственности на основании________________________________________________________________________________________________________________________________________
4. В случае отказав государственной регистрации указанной квартиры или если в дальнейшем будетучтановленно, что квартира обремена правами третьих лиц или в случае признаниянастоящего договора недействительным по любым основаниям настоящий договоррасторгается покупателем в одностороннем порядке и Продавец гражданка _______________обязуется в течении 7 (Семи) календарных дней со дня требования возвратитьПокупателю гражданину _______ денежную сумму в размере, указанном в п. 2настоящего договора, с уплатой процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ с датыполучения денежной суммы от покупателя гражданина ________________.
5. Послегосударственной регистрации настоящего договора купли-продажи квартирапереходит в собственность Покупателя, который принимает на себя обязанности поуплате налогов на недвижемость, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонтквартиры с соблюдением действующих правил и норм, а также участвует соразмернозанимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием иремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории.
6. Продавецгражданка ___________________ гарантирует, что все коммунальные и прочие услугиоплачены и отсутствует какая-либо задолженность, связанная с пользованиемуказанной квартиры. В том случае, если в дальнейшем будет установлено, чтоимеется задолженность, связанная с использованием указанной квартры, в томчисле за электроэнергию, пользованием телефоном, налог на имущество,коммунальные  и прочие услуги продавец квартиры гражданка ____________________уплачивает задолженность при поступлении от соответствущих органов требованийоб оплате.
В случае неоплатызадолженности в указанный в документах срок Покупатель гражданин__________________ враве произвести оплату, а Продавец гражданка___________________ обязуется возместить Покупателю гражданину ____________понесенныеубытки.
7. Продавецгражданка _______________ в течении 3 (Трех) календарных дней с даты заключениянастоящего договора обязуется освободить указанную квартиру, передать ключи отнее покупателю гражданину _____________, а также покупатель и продавецоформляют предаточный акт на передачу квартиры от продавца к покупателю.
В случаенесоблюдения указанного трехдневого срока покупатель гражданин _____________вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, то в этом случаепродавец гражданка ________________ в течении 7 (Семи) календарных дней со днятребования возращает Покупателю гражданину _________________ денежную сумму вразмере, указанном в п. 2 настоящего договора, с уплатой процентов всоответствии со ст. 395 ГК РФ с даты задолженности покупателем.
8. Сторона,необоснованно укланяющаяся от государственной регистрации перехода правасобственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкойрегистрации.
9. Расходы,связанные с заключением договора оплачивается продавцом и покупателем в равныхдолях.
10. Послегосударственной регистрации настоящего договора купли-продажи гражданин______________ становится собственником квартиры по адресу:____________________________________________________________________
11 Настоящийдоговор составлен в 4 (Четырех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу,по одному экземпляру Продавцу и Покупателю, нотариусу и органу государственнойрегистрации.
          ПОДПИСИСТОРОН:
          Продавец:                                  _________________
                                                              (подпись)
         
          Покупатель:                              _________________
                                                              (подпись)
          «___»___________________________________г. настоящий договор удостоверен мной, ___________________________нотариусом        г. _________
Договор подписан вмоем присутствии, личность сторон установлена, их дееспособность проверена,принадлежность отчуждаемой квартиры проверена.
Договор подлежитрегистрации в _______________________________________
                                                         (наименование государственного органа)
Текст договракупли-продажи прчитан вслух и стороны согласны с его содержанием.
                                                   Зарегистрирован в реестре за № _______________
                                                   Взыскано по тарифу: ___________________ руб.
                                                   М.П.         Нотариус: _____________ (подпись)Приложение 2
Приложениек постановлению Правительства Москвы
от 27 августа 2002 г. N 706-ПП
Положение о порядке и условиях продажи свободных жилых помещений вкоммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы
1. Настоящее положение определяетпорядок и условия продажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах,находящихся в собственности города Москвы.
2. При покупке гражданами свободныхжилых помещений в коммунальных квартирах с рассрочкой платежа порядок и условияпродажи определяются Положением о порядке и условиях купли-продажи жилыхпомещений с рассрочкой платежа, находящихся в собственности города Москвы,утвержденным постановлением Правительства Москвы от 2 марта 1999 года N 149»Об организации продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, находящихсяв собственности города Москвы".
3. Продажа свободных жилых помещенийв коммунальных квартирах осуществляется Департаментом жилищной политики и жилищногофонда города Москвы в целях ликвидации коммунальных квартир. Основанием длязаключения договора купли-продажи является справка-разрешение на выкупсвободного жилого помещения, оформляемая управлениями Департамента жилищнойполитики и жилищного фонда города Москвы в административных округах (приложение1), подтверждающая, что данное помещение свободно от обязательств и подлежитпродаже.
4. Продажа свободных жилых помещенийв коммунальной квартире может производиться только гражданам, постоянно зарегистрированными занимающим в этой квартире жилые помещения по договорам социального найма,либо имеющим в данной квартире жилые помещения в собственности.
5. В собственность проживающих, либоимеющих в собственности жилые помещения в коммунальной квартире граждан могутбыть проданы свободные жилые помещения при отсутствии в этой квартире граждан,указанных в части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992года N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики».
6. Гражданам, состоящим на учетенуждающихся в улучшении жилищных условий в районах, кроме случаев,установленных в части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 24 декабря1992 года N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»,предоставляется приоритетное право покупки жилья, а также право на внеочередноеполучение безвозмездной субсидии для покупки свободного жилого помещения вданной коммунальной квартире в пределах социальной нормы с учетом имеющегосяжилого помещения в порядке, предусмотренном правовыми актами города Москвы.
7. Продажа свободных жилых помещенийв коммунальных квартирах осуществляется путем заключения договора купли-продажимежду Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы ифизическими лицами.
8. При наличии нескольких претендентовна свободную жилую площадь она может быть продана при согласии всехнанимателей, либо собственников жилых помещений данной коммунальной квартиры имв долевую собственность. Спорные вопросы между претендентами на выкупрассматриваются судом.
9. Оформление документов на продажусвободных жилых помещений в коммунальных квартирах осуществляется управлениямиДепартамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы вадминистративных округах.
10. При поступлении в управленияДепартамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы вадминистративных округах информации об освобождении жилого помещения вкоммунальной квартире они письменно уведомляют граждан, проживающих в даннойквартире на условиях социального найма, либо имеющих в указанной квартире жилыепомещения в собственности, об освобождении жилой площади.
11. Граждане, желающие купитьсвободные жилые помещения в коммунальной квартире, представляют в управлениеДепартамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административномокруге в течение месяца со дня получения уведомления об освобождении жилогопомещения следующие документы: — заявление о покупке свободного жилогопомещения (приложение 2); — копию финансового лицевого счета; — выписку издомовой книги; — справку о проверке жилищных условий на момент покупки жилья(приложение 3); — экспликацию и поэтажный план на квартиру; — расчет ценыпродажи жилого помещения, произведенный БТИ в соответствии с Методикой расчетацены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениямПравительства Москвы, с учетом местоположения дома, утвержденной распоряжениемМэра Москвы от 24.06.96 N 15/1-РМ «Об утверждении методики расчета ценыпродажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям ПравительстваМосквы».
В случае пропуска указанного срока поуважительным причинам и их документального подтверждения, он может быть продленпо решению Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда городаМосквы в административном округе.
12. Цена продажи свободных жилыхпомещений утверждается в каждом конкретном случае Городской комиссией поприватизации и управлению жилищным фондом в г.Москве по одному из трехвариантов расчета цены продажи жилого помещения, произведенного БТИ всоответствии с методикой, утвержденной распоряжением Мэра Москвы от 24.06.96 N15/1-РМ ( I вариант — цена продажи с учетом удорожания строительной продукции;II вариант — цена продажи жилья с учетом технических характеристик дома иквартиры; III вариант — цена продажи жилья с учетом месторасположения дома).
13. Средства от продажи свободныхжилых помещений в коммунальных квартирах перечисляются в бюджет города.
14. Договор купли-продажи подлежитгосударственной регистрации.
15. При отказе лиц, подавшихзаявление в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда городаМосквы в административном округе, от покупки свободных жилых помещений иотсутствии других претендентов на их приобретение среди жильцов коммунальнойквартиры, свободные жилые помещения предоставляются иным гражданам в порядке,предусмотренном правовыми актами города Москвы.