Федеральное агентство по образованию Российской Федерации
Федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
Красноярский государственный аграрный университет
Юридический факультет
Кафедра земельного права
Дипломная работа
Договор аренды земельных участков
Красноярск 2008
Содержание
Введение
1. Общаяхарактеристика договора аренды
1.1Понятие и особенности
1.2Содержание договора аренды (стороны, предмет, сроки)
1.3Государственная регистрация
2.Особенности договора аренды земельных участков в зависимости от категорииземель
2.1Сельскохозяйственное назначение
2.2Населенные пункты
2.3Особенности иных участков
Заключение
Списокиспользованных нормативных актов и литературы
Введение
Арендаявляется одним из способов решения хозяйственных задач и в этом смысле онаестественным образом дополняет другие средства и способы социального,экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что онафактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известнойстепени гармонизирует экономические отношения там и тогда, где и когда жесткаяконструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно иоперативно распорядиться финансовыми и производительными ресурсами.
Формированиев Российской Федерации частной собственности на землю вовсе не решает всехпроблем в области землепользования; у значительного круга физических лиц иорганизаций, публичных образований всегда существует потребность во временномобладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода(компенсации расходов на содержание). Именно поэтому аренда земельных участковбыла и остается популярной формой организации производственно-экономическогопроцесса; в частности, Правительство Российской Федерации, осознавая необходимостьв развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынкааренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг,осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли».
Землявсегда обладала особой экономической ценностью, отечественная цивилистическаянаука длительное время по известным причинам не изучала отношения,складывающиеся но поводу земли. При формировании же нового гражданского иземельного права не удалось избежать противоречий в регулировании одних и техже отношений. Нормы этих отраслей (в части регламентации арендных отношений ине только их) не скоординированы друг с другом, не создана пока и развернутаясистема нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений врассматриваемой сфере, не накоплена практика применения имеющихся норм. Вюридическом аспекте арендные отношения опосредованы прежде всего нормамиправового института договора аренды. Если отдельные вопросы аренды в целомизучены достаточно полно, то этого нельзя сказать относительно аренды земельныхучастков. Основная причина – существенное своеобразие объекта отношений инеобходимость одновременного применения норм земельного законодательства.
Изложенноеподтверждает, что проблемы правового регулирования аренды земельных участковявляются актуальными и практически значимыми для отечественной юридическойнауки, для регулирования данных отношений, хозяйственной практики.
Объектомисследования являются земельные арендные отношения и их правовое обеспечение вструктуре российского земельного права. Предметом исследования является договораренды земельных участков.
Вдипломной работе использовались различные общенаучные и частноправовые методыисследования: диалектический, исторический и сравнительно-правовой,формально-логический, системно-функциональный анализ и др.
Вцивилистической науке разработано немало конкретных приемов и методов дляизучения договора и связанных с ним проблем, изложенных в монографическихработах, журнальных публикациях, иных изданиях. Поэтому в дипломномисследовании использованы специальные методологические приемы и подходы,разработанные российскими и советскими цивилистами: М.И. Брагинским, В.В. Витрянским,О.С. Иоффе, К.П. Победоносцевым, В.И. Синайским, Е.А. Сухановым и др.
В работетакже использованы труды и воззрения исследователей земельного права: С.А.Боголюбова, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, Н.И. Краснова, О.И. Крассова, Э.А.Павловой, Н.А. Сыродоева, и др.
Дипломнаяработа состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов,заключения, списка использованных нормативных правовых актов и литературы.
1.Общая характеристика договора аренды
1.1 Понятиеи особенности
Предоставлениедругому земли в пользование как особый вид социально-экономических отношенийизвестно примерно четыре тысячелетия (вероятно, первый акт, регулирующий арендуземли – Законы Билаламы – XX в. до н.э.). В хозяйственной практике древнихцивилизаций Индии, Месопотамии, Египта, Китая широко использовались различныеарендные формы землепользования. Первые вещественные свидетельства озаключенных сделках аренды земли относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. Входе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученымудалось обнаружить прототипы первых договоров аренды. Это были глиняныетаблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства попередаче на определенный срок в пользование и владение за определенную платусельскохозяйственный инвентарь, право пользоваться водоемами и т.д. Достаточноподробную регламентацию договора найма земли содержит один из древнейшихпамятников истории права – Законы Хаммурапи, датированные 1800 годами до н.э.Содержащиеся в нем положения регулируют различные отношения при найме земли, вчастности, решают вопросы ответственности арендатора и арендодателя, а такжераспределение убытков между сторонами договора при наступлении форс-мажорныхобстоятельств: «Если получит арендную плату за свое поле, а потом Адат затопитполе или наводнение унесет жатву, то убыток падает только на земледельца». Означении арендных отношений и влиянии их на социально-экономические связи вдревнем мире говорит тот факт, что целые социальные группы и сословия получалисвои названия в зависимости от того, на каких арендных условиях ониобрабатывали землю (в Афинах – «шестидольники», «половники» – в ДревнемНовгороде и т.д.).
Обладаниеправом собственности на землю, в его полном, завершенном виде, издревлеявлялось редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе указывается, чтонекое лицо в древний период развития цивилизации обладало землей на правесобственности, следует усомниться в истинности и точности такого высказывания.Чаще всего такие участки считались арендованными у государства, но не в смысле обычногодоговора аренды, а как полученные на основе особого вещного права; дело в том,что заслужившие это право лица (воины-ветераны, выслужившие чиновники и пр.)наделялись участками навсегда. Достаточно было платить арендную плату, частосимволическую. Использовалось право пожизненного владения с совершенноразличными по природе основаниями (в силу выслуги, потомственное и пр.) и др.При этом продолжали применяться и правила, характерные только для определенныхрегионов либо для определенных сословий, национальностей, местные обычаи,которые не совпадали с общими установками.
Особоследует сказать о чиншевом праве; под ним понималось вещное право владения ипользования чужой землей за определенное вознаграждение с возможностьюнаследования. Чиншевое право появилось исторически на землях в западныхгуберниях России как квази-собственность в целях определения статусафактических владельцев земли, признаваемой государственной. Именно этообстоятельство, по авторитетному утверждению В.И. Синайского, позволяло считатьдопустимым не только пользование как самостоятельное право на чужие вещи, но ивладение ими; вряд ли надо специально доказывать, что подобное приводило ксмешению вещных и арендных прав. Не случайно К.П. Победоносцев был вынужденпоставить вопрос об их разграничении: «Особенные условия общественной экономиив России породили множество случаев, в которых от лица правительства сдаютсячастным лицам казенные земли во владение и пользование, и в разнообразии всехэтих случаев нередко возникает недоумение: что следует отнести в системевотчинных прав и что к системе договоров».
Общаяформула аренды (платность, срочность, непотребляемость объекта) охватываласамые различные случаи арендных отношений. Единство аренды было несколькопоколеблено попыткой разделить найм и аренду при подготовке проектаГражданского уложения. «Редакционной комиссией, подготовившей проектГражданского Уложения Российской империи, отмечалось, что в современномзаконодательстве делается различие между наймом в собственном смысле и арендой.Различие усматривалось в том, что при найме предоставляется нанимателюпользоваться нанятым имуществом для своих нужд, аренда же дает пользованиевсеми производительными качествами нанятого имущества с присвоением нанимателюполученных плодов и доходов». Однако эта идея не получила развития ни в теориицивилистики, ни на практике.
Всоветский период одной из особенностей правового регулирования аренды сталосравнительное обилие норм имущественного найма, предусмотренных не тольконормами гражданского кодекса, но и различными положениями, правилами и типовымидоговорами. Однако в отношении земли единого типового (примерного) договора таки не было разработано.
Ужепервый советский Земельный кодекс ввел существенные ограничения для арендыземли; допускалась только так называемая «трудовая аренда», сдача земли в наемпроизводилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете и лишьпри наличии исключительных условий (например, когда семья арендатора пострадалаот стихийного бедствия и т.п.), обработка земли могла осуществляться тольколично, сдача внаем запрещалась, если арендодатель прекращал ведениесобственного хозяйства, были введены существенные ограничения по срокам арендыи т.д.
Болеетого, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможныхобъектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них отсутствовало. Здесь нетничего удивительного, ибо договоры аренды земельных участков были ограниченыизначально рядом актов, а постановлением ЦИК и СНК СССР от 04.07.1937 г. были ивовсе строжайше (под угрозой уголовного преследования) запрещены. Дело в том,что общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период былатакова: если гражданин или социалистическая организация нуждаются в известномучастке земли, то удовлетворение их потребности решалось путем акта наделенияэтой землей в рамках соответствующего административного решения; те редкиеслучаи, когда земля предоставлялась первичным землепользователем другому лицу,либо не оформлялись вообще, либо оформлялись опять же по акту органа местнойвласти. Проще говоря – земля просто была изъята из оборота.
Современем (после Великой Отечественной войны) ограниченная возможностьвременного пользования землей была все-таки предусмотрена, но в результате несоглашения сторон, а административного распорядительного акта. Что же касаетсяаренды вообще, то ясно стал прослеживался ее вещно-правовой характер (титульноевладение): «Передаваемое в наем имущество обременяется правом нанимателя,которое приобретает значение права следования. Без всяких оговорок действуетправило, согласно которому при переходе права собственности на имущество отнаймодателя к другому лицу, договор сохраняет силу для нового собственника».
Известнотакже, что в советский период возникла идея использовать институт аренды вкачестве способа хозяйствования не только в экономическом, но и в юридическомсмысле. Имеются в виду усилия власти в конце 80-х годов создать дополнительныестимулы в работе производственных коллективов путем перевода их в особый статус«организаций арендаторов», а в последующем – в «арендное предприятие», ипридания аренде по существу значения организационно-правовой формы. Сцивилистической точки зрения использование договора аренды для измененияправового статуса не мыслимо и в дальнейшем эти меры по «реанимации» экономикии соответствующие акты утратили всякое правовое значение.
ВРоссийской Федерации виды обязательственных прав на земельные участки, а такжеособенности приобретения, реализации и прекращения этих прав установленыследующими основными федеральными нормативными правовыми актами:
КонституциейРФ;
Земельнымкодексом РФ;
Федеральнымзаконом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от25.10.2001 г. № 137-ФЗ;
Гражданскимкодексом РФ, частями первой, второй и третьей;
Федеральнымзаконом «О разграничении государственной собственности на землю» от 17.07.2001г. № 101-ФЗ;
Федеральнымзаконом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. №101-ФЗ;
Федеральнымзаконом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединенияхграждан» от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ;
Леснымкодексом РФ;
Федеральнымзаконом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от21.12.2001 г. № 178-ФЗ;
Федеральнымзаконом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ;
Федеральнымзаконом «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 9.07.1999 г. №160-ФЗ;
Федеральнымзаконом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ;
Федеральнымзаконом «О государственном земельном кадастре» от 2.01.2000 г. №28-Ф3;
Федеральнымзаконом «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. №78-ФЗ;
ПостановлениемПравительства РФ «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися вгосударственной собственности, до разграничения государственной собственностина землю» от 7.08.02 № 576;
ПостановлениемПравительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся вгосударственной или муниципальной собственности земельных участков или права назаключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 г. № 808 ит.д.
Включениеземли в сферу гражданского оборота и введение частной собственности на землювызвало необходимость использования гражданско-правовых элементов прирегулировании земельных отношений. В законодательном плане это привело кпоявлению гл. 17 ГК РФ («Право собственности и другие вещные права на землю»),допускающей оборот земель в различных формах, аналогичных норм ЗК РФ (общиепринципы оборота земель изложены в гл. 14), Федерального закона «Об оборотеземель сельскохозяйственного назначения», а также правил других законов и иныхнормативных актов, предусматривающих юридически защищенную возможностьпроизвести отчуждение земельного участка, сдать его в аренду и т.п.
В этойсвязи в науке возник спор относительно соотношения норм земельного игражданского права, самостоятельности земельного права как отрасли и о пределахвмешательства норм гражданского права в земельные правоотношения. Спектр мненийпо поводу соотношения гражданского и земельного права в регулированииотношений, где объектом выступает земля, достаточно широк. Некоторые авторыотрицают существование земельного права как отрасли и полагают, что свключением земли в гражданский оборот «земельные отношения распались нарегулируемые гражданским и административным правом».
Представителиданной точки зрения считают, что земельное право как самостоятельная отрасльутратила свое значение, земля, являясь объектом экономического оборота, попалав сферу действия гражданского права. Схожее мнение высказал М.И. Брагинский,полагающий, что «самые разнообразные тенденции в развитии современной экономикии права подтверждают стремление к слиянию земельного права с правом гражданскими воссозданию единого частного гражданского права».
Срезкой критикой подобного умаления роли земельного права в регулированииземельных отношений выступают В.В. Петров, Н.Н. Осокин, Г.В. Чубуков и ряддругих авторов. Они доказывают самостоятельность земельного права и его невозможностьстать частью гражданского права, отстаивают идею, что все отношения, связанныес землей, должны регулироваться только нормами земельного права.
Рядавторов, признавая наличие проблемы соотношения норм гражданского и земельногоправа, отдают приоритет нормам земельного права. Так, Ю.Г. Жариков отмечает,что «соотношение норм гражданского и земельного права проявляется как отношениеобщего к частному, где общей является норма гражданского права, а специальной –норма земельного права», и заявляет о «приоритете норм земельногозаконодательства, когда речь идет о регулировании земельных отношений,родственных с гражданскими правоотношениями». Установление приоритетаземельного законодательства перед гражданским Н.И. Краснов связывает снеобходимостью государственного регулирования в области использования и охраныземель, а также с тем, что цели и задачи земельного и гражданского права здесьнаходятся в определенном противоречии.
Пытаясьвыработать компромиссное решение, многие исследователи видят необходимым точноразграничить сферы ведения этих двух отраслей. Так, Е.А. Суханов к институтамгражданского (частного) права отнес право собственности и другие вещные правана землю, сделки с земельными участками и наследование земельных участков, а кземельным – ограничение размеров земельных участков, находящихся в частнойсобственности, обеспечение целевого назначения и рационального использованияземельных участков, определение категорий земель и их учет.
И.А.Иконницкая, определяя ниши для земельного и гражданского законодательства врегулировании земельных отношений, проводит в этих целях специальный анализстатей ГК РФ. Ссылаясь на нормы ст.ст. 129 и 209 ГК РФ, гл. 17 ГК РФ, онаделает вывод о том, что «нормы гражданского законодательства применительно к регулированиюземельных отношении носят общий характер… в земельном законодательстве должнанайти свое отражение специфика правового регулирования земельных отношений».
Такимобразом, в оценке соотношения норм земельного и гражданского права важнопризнать, что «гражданское право и земельное право в регулировании земельныхотношений имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует эти отношения впределах своей компетенции». Полагаем, именно такой взгляд на сложившуюсяситуацию в сфере регулирования земельных отношений в наибольшей степениотвечает потребностям правовой регламентации социальных связей, корректен июридически сбалансирован. Тем не менее, остается проблема взаимоувязки действиянорм различных отраслей (прежде всего – гражданского и земельного)применительно к конкретным случаям и конкретным правоотношениям.
Дляцелей настоящего исследования следует оценить взаимодействие этих нормотносительно следующих аспектов. С принятием нового ЗК РФ вопрос о соотношениинорм данных отраслей законодательства остался открытым прежде всего с точкизрения приоритета одного закона над другим. Некоторые нормы ЗК РФ противоречатнормам ГК РФ и, если в отношении некоторых сделок с землей, например аренды,приоритет специальных законов (в данном случае – ЗК РФ), закреплен в ГК РФ (ст.607), то в отношении других сделок или отдельных моментов взаимодействия сторонв ГК РФ такого указания нет. Кроме того, с введением в действие ЗК РФ вступилив действие и статьи гл. 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права наземлю», некоторые из которых, в частности, закрепляющие нормы о распоряженииземельным участком, противоречат ЗК РФ. Земельный кодекс устанавливает отличныеот ГК РФ правила о переходе прав на земельный участок при отчуждении объектовнедвижимости, расположенных на нем.
Представляется,что при коллизии ЗК РФ и ГК РФ применению приоритетно подлежат нормы ЗК РФ. Впользу этого говорит и норма части третьей ст. 3 ЗК РФ, устанавливающая, чтоимущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельнымиучастками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданскимзаконодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, воднымзаконодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды,специальными федеральными законами. В сущности, перед нами хорошо известный всовременной цивилистике законодательный прием: изначально применяютсяспециальные нормы, а в части, ими не урегулированной, действуют общие правила. Прирегулировании земельных отношений встает вопрос не только о соотношении норм вотраслевом аспекте, но и о соотношении норм в вертикальном аспекте, т.е.дифференциация и взаимодействие федерального законодательства с нормативнымиправовыми актами субъектов федерации. Данный вопрос непосредственно связан с проблемойразграничения полномочий РФ и субъектов РФ в сфере регулирования земельныхотношений. Приоритет федерального законодательства предполагает, во-первых,соответствие законодательства субъекта РФ федеральному законодательству,во-вторых, действие федерального закона в случае противоречия между закономсубъекта и федеральным.
Такимобразом, следует дифференцировать сами фактические отношения: те из них,которые складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов,контролю за ними и т.п. – это сфера действия норм земельного права. Отношенияже имущественные, эквивалентно-возмездные, в том числе возникающие при оборотеземельных участков, являются гражданско-правовыми. И если в первом случае нормыГК РФ применению не подлежат, то во втором случае они применяются субсидиарно.
Статья2 ЗК РФ определяет, что земельное законодательство состоит из Земельногокодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законовсубъектов РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других законах должнысоответствовать Земельному кодексу. Проблема соотношения норм федеральногоземельного законодательства и земельного законодательства субъектов РФ сейчасособенно актуальна, т.к. федеральное земельное законодательство изобилуетпробелами, и в силу этого многие субъекты РФ приняли свои собственные законы оземле; однако региональное земельное законодательство часто повторяетфедеральное, не отразив специфику земли региона, либо противоречит ему.
Представляется,что многочисленные нормативные правовые акты субъектов РФ, принятые в период«неполноценного» федерального правового регулирования земельных отношений, взначительной степени выходили за рамки предоставленных им полномочий; в этойсвязи сохраняется проблема приведения содержания этих актов в соответствие сфедеральным земельным законодательством. Действующий ЗК РФ (ст. 9-11), вотличие от предшествующего, достаточно четко (не детально, а с точки зрениякритериев отграничения) определил полномочия РФ, субъектов РФ, а также органовместного самоуправления в области земельных отношений. Но следует специальноотметить, что отношения, связанные с оборотом земли, регулируются толькофедеральным законодательством, т.к. данные отношения лежат в сферерегулирования гражданского законодательства. А последнее есть прерогативаисключительно РФ (ст. 71 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 ГК РФ). Следовательно, котношениям аренды земельных участков региональное земельное законодательство впринципе не применимо.
Завершаяобзор правового регулирования отношений по поводу земли, следует отметитьсущественное значение судебной, судебно-арбитражной практики, ее обобщений,актов высших судебных органов для правильного рассмотрения дел. Не разделяяпопулярной в последнее время точки зрения о том, что данные акты являются источникамиправа, тем не менее, следует признать их необычайно важными для сферы правовогорегулирования в период, когда законодательство не стабилизировано и требуютсяего разъяснения. Применительно к рассматриваемой теме следует выделить, преждевсего:
Информационноеписьмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики разрешенияспоров, связанных с арендой» от 11.01.2002 г. №66;
Информационноеписьмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики примененияарбитражными судами земельного законодательства» от 27.02.2001 г. № 61;
ПостановлениеПленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных сприменением земельного законодательства» от 24.03.05 №11.
Взаключении следует отметить, что на наш взгляд давно назрела потребностьпоставить вопрос и о выделении в рамках главы 34 ГК РФ отдельного параграфа,посвященного аренде земельных участков. Надо заметить, что во многих странахгражданские кодексы (иные подобные акты) имеют соответствующие самостоятельныеразделы. Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируетсяпреимущественно гражданским законодательством (параграф 1 гл. 9, гл. 28, гл. 34ГК РФ), которое предусматривает общие требования, предъявляемые к совершениютаких сделок; что же касается норм, содержащихся в земельном законодательстве,то они практически не затрагивают процедуры заключения соглашений. Определеннаяспецифика есть лишь в юридических фактах, порождающих правоотношения.
Всвязи с тем, что долгое время земля предоставлялась в административном порядке,и использовались такие термины как «предоставление», «выделение» земель, этонашло отражение в многочисленных нормативных правовых актах, регулирующихземельные правоотношения (и не все они отменены или отредактированы). Здесьдостаточно привести пример из самого ЗК РФ, где во многих статьях (в ст. 29,30, 33 и др.) говорится именно о предоставлении земель. Поскольку слова«предоставление участка» в ЗК РФ используется без указания на существовозникающих правоотношений, без указания на возникающий у приобретателяправовой титул, это вызывает путаницу в толковании содержания взаимоотношений(в том числе и при предоставлении участка в аренду). Следует согласиться, чтоданное выражение целесообразно применять только при административном порядке передачиземельного участка государственным органом в бессрочное (постоянное)пользование.
Нокакое значение имеют для последующих арендных отношений административные акты(обычно – это постановления соответствующей администрации) о предоставленииземли в аренду?
Существующаясудебно-арбитражная практика исходит из того, что сам по себе государственныйакт, фиксирующий те или иные права на землю, не является правоустанавливающимдокументом, «предоставление земельных участков производится на основаниирешений соответствующих органов власти или органов местного самоуправления».Тем не менее, следует уточнить ситуацию.
Означении административных актов для заключения договора. Нормы,предусматривающей общий, единый порядок предоставления земельного участка, нет;в одних случаях, когда речь идет о строительстве, следует применять процедуры,предусмотренные ст. 31-32 ЗК РФ, в том числе предусматривающие этапы; а)обращения с заявлением, б) выбора, в) проверки условий использования, г)процедур согласования, д) информации заинтересованных лиц и организаций,составления акта выбора, ж) принятия решения о предварительном согласовании ит.д.
Еслиже имеется в виду предоставление земельного участка гражданам для целей, несвязанных со строительством, то применяются правила ст. 34 ЗК РФ. В частности,для обеспечения публичности и справедливости принимаемых решений, органыгосударственной власти и органы местного самоуправления обязаны принятьспециальный акт, который бы устанавливал процедуры и критерии предоставленияземельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.Заинтересованные граждане подают заявление в исполнительный органгосударственной власти или орган местного самоуправления (п. 2 ст. 34 ЗК РФ),содержащее цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры иместоположение, испрашиваемое право на землю (п, 3 ст. 34 ЗК РФ), В течениемесячного срока орган местного самоуправления или по его поручениюсоответствующая землеустроительная организация обеспечивает изготовлениепроекта границ земельного участка и утверждает его (п, 4 ст. 34 ЗК РФ). Решениео предоставлении участка принимается в двухнедельный срок (п. 5 ст. 34 ЗК РФ),а договор аренды заключается в двухнедельный срок после представлениязаявителем кадастровой карта (плана) земельного участка (п. 6 ст. 34 ЗК РФ).Дежурная кадастровая карта представляет собою документ, который в графической итекстовой форме воспроизводит сведения, содержащиеся в государственномземельном кадастре; т.е. предполагается, что заявитель заблаговременно совершити действия, обеспечивающие формирование кадастровых данных и получение этойкарты (плана). Существует и другие разновидности порядка предоставления земель,в том числе в аренду.
Если сразличиями в порядке предоставления различных земель и для различных случаевеще можно согласиться, то вряд ли следует признать нормальной сегодняшнююрегламентацию порядка предоставления земель в целом. В соответствии со ст. 25ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами третьей и четвертойЗК РФ (т.е. право собственности, вещные права, право аренды и правобезвозмездного срочного пользования), возникают по основаниям, установленнымгражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственнойрегистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним». Отсюда следует, что сам ЗК РФтаких оснований не содержит (по смыслу статьи – не может содержать), вчастности, все те нормы, которые предусматривают «предоставление» земли, вдействительности не указывают на акты «предоставления» как основаниявозникновения прав на землю (в значении ст. 25 ЗК РФ). Не порождают права наземлю и акты государственной регистрации – государственная регистрация лишьопределяет момент возникновения этих прав, но сама по себе не порождает их. Чтоже касается гражданского законодательства, то общие указания об основанияхвозникновения гражданских прав и обязанностей изложены в ст. 8 ГК РФ, априменительно к конкретным случаям и договорным институтам – в нормах,регулирующих конкретные группы правоотношений. Для аренды, прав из договорааренды – это нормы гл. 34 ГК РФ. Однако последние не предусматривают в качествеоснований возникновения арендных прав административные акты.
Сложноеи противоречивое законодательное закрепление состава юридических фактов,порождающих в конечном счете арендные отношения, требует отдельногоисследования. Применительно же к рассматриваемым проблемам отметим следующее.Опираясь на сложившуюся практику, можно также утверждать, что сам по себеадминистративный акт о предоставлении земли в аренду, т.е. без договора, неможет породить арендных отношений. Если же арендатор отказывается от арендыземельного участка, то прекращается договор аренды, но не действие административногоакта.
Что жекасается обязательности и безусловности существования административного акта,то необходимо признать обязательным его наличие в определенных законом случаях.Кроме того, вопрос о «предоставлении» земель может и должен обсуждаться не всмысле основания возникновения собственно права аренды, а с иной точки зрения.В частности, когда речь идет о предоставлении земель, находящихся всобственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, то термин«предоставление» является уместным, так как требуется решение соответствующегособственника. Именно поэтому вполне соответствует гражданскому законодательствуп. 1 ст. 28 ЗК РФ – в том смысле, что акцент перенесен на слово«предоставляются», но также бессмысленна в остальном – весь изложенный в нейтекст просто копирует соответствующие статьи ЗК РФ и ГК РФ. Поскольку же речьидет о публично-правовом образовании, за которое действуют его органы (см. ст.124-125 ГК РФ), то в силу именно этой специфики субъекта на сторонеарендодателя и рождаются вопросы, связанные с тем, кто, как, в каком порядке, скакими полномочиями вправе предоставить землю. В конечном счете, определенныйполномочный орган, представляющий соответствующее публично-правовоеобразование, заключит договор аренды с арендатором, этот договор и будетдействительным основанием для возникновения права аренды. Но этот орган долженбыть определен! И наделен соответствующей компетенцией… Именно поэтому всоответствующих законах и иных правовых актах, положениях о государственныхорганах, уставах муниципальных образований содержатся специальные правила отом, кто именно принимает решения о распоряжении публичной собственностью, ктозаключает от имени данных формирований договоры и пр.; этому же вопросупосвящена и ст. 29 ЗК РФ, предусматривающая, что, по общему правилу, земельныеучастки предоставляются исполнительными органами государственной власти илиорганами местного самоуправления. Последующие статьи (ст. 30-34 ЗК РФ) излагаютлишь порядок и условия такого решения, которое – в свою очередь – служитоснованием для заключения договора. Заключать же договор могут и другиегосударственные органы, органы местного самоуправления, их управления, комитетыи т.п. Дополнительно есть смысл отметить, что необходимость соблюдать все процедурыи получать предварительное решение исполнительного органа власти «опредоставлении» земли следует только в случаях, специально указанных в законе,например, для строительства (ст. 29 ЗК РФ). В остальных же случаях, когдаземельный участок уже находится в обороте (при перезаключении договора аренды спрежним арендатором, в случае, когда приобретено здание на участке,принадлежащем публичному образованию – ст. 36 ЗК РФ и т.д.) нет оснований длясоблюдения этих процедур.
Заметим,что и само земельное законодательство процедуру получения земельного участка ааренду именует не «основанием», а «порядком» (ср. ст. 34 ЗК РФ).
Такимобразом, вопрос о порядке (процедуре) предоставлении участка в действительностилежит в плоскости установления достаточной правосубъектности соответствующихорганов, а не оснований появления права аренды. Вообще говоря, точно такжеможет быть поставлен допрос и о правосубъектности арендатора, о полномочиях техлиц, которые подписывают договор аренды с его стороны (например, в связи справилами о крупных сделках, сделках с заинтересованностью и т.д.).
Посколькудовольно часто на практике обнаруживается, что тот или иной государственныйлибо муниципальный орган не имел надлежащего права на заключение договорааренды (исходя из вида земель, их размера и т.д.), то считаем необоснованным вподобных случаях применять норму ст. 168 ГК РФ и оценивать сделку аренды какничтожную. Порок сделки в подобных случаях состоит не в основаниях появленияправ аренды, а в отсутствии у органа, заключающего сделку, достаточнойкомпетенции, что требует применения ст. 174 ГК РФ; такие сделки должныквалифицироваться как оспоримые и признавать их недействительными следуеттолько в случае, когда арендатор знал или заведомо должен был знать о наличииограничений по заключению договора аренды.
Приведеннаявыше аргументация позволяет возражать против того, чтобы рассматривать вообщевсе факты, связанные с выделением и предоставлением земельных участков варенду, в качестве равных элементов сложного юридического состава. Так,утверждение, что «приобретение права на аренду земельного участка юридическипредставляет собой сложный юридический состав, основой административном актеуполномоченного органа (администрации) о договоре аренды, заключаемом лицом,уполномоченным на заключение такого рода договоров администрацией города, иарендатором».
Нормы,регулирующие порядок предоставления земель и определяют органы, уполномоченныепринимать соответствующие решения, устанавливающие прежде всего на локальномуровне, в пределах публично-правового образования, часто изменяются, и по этойпричине следует перелагать на арендатора, явно находящегося в положении,проблему решения полномочий того органа, который ним договор аренды.
Аналогичнымобразом, как представляется, следует оценивать наличие либо отсутствиесоответствующих согласований по предоставлению участков в аренду. В этой связиуместно привести пример из судебно-арбитражной практики. При рассмотрении искастроительного кооператива о признании недействительным постановления администрациигорода, которым было отменено ранее в постановление о предоставлении ГСКземельного участка для строительства подземных гаражей, было установленоследующее. Первое постановление администрация города было принято вопрекиЗемельного кодекса (1991 г.) без учета мнения жителей, проживающих с участком,а также без согласования с Инспекцией государственногоархитектурно-строительного надзора и городского комитета по ресурсам. В связи сотменой указанного постановления был признан недействительным и договор арендыземельного участка. Нет сомнений, что и действующее земельное законодательствотребует предварительных согласований в соответствующих случаях (см., например,п. 11 ст. 30 ЗК РФ), но, тем не менее, этот вопрос лежит в сфере подготовкисамого административного акта.
Особоследует сказать о ситуации, связанной с обязанностью заключать договоры арендыв связи с фактом использования земель в населенных пунктах для гаражей икладовых. В большинстве городов муниципальные власти пошли по пути признанияправа пользования фактически занятыми под эти объекты земельными участками, заисключением участков, находящихся в зонах перспективного строительства и т.п.Однако на праве собственности или праве постоянного пользования такие участкипредоставлялись лишь в небольших пределах, прочая часть фактически занятого подгараж или кладовую земельного участка подлежала (подлежит) оформлению на правеаренды. Не отрицая необходимость упорядочения и легализации данных отношений поземлепользованию, все же следует обратить внимание на то, что в данном случаеграждане оказываются обязанными заключить договоры аренды в условиях, когда вцелом их право пользоваться землей уже было признано соответствующиммуниципальным образованием. Совершенно ясно, что заключать такой договор арендыони вынуждены, так как, например, при фактически занимаемой площади гаража в 20кв. метров норма может составлять 15 квадратных метров. Представляется, чтопонуждение к заключению договоров в таких случаях и нецелесообразно, инезаконно.
И насамом деле, если в отношении обычной аренды наблюдается, скорее, усилениедиспозитивных начал, то применительно к аренде земли хорошо просматриваетсялиния на более активное вмешательство государства как в порядок заключениядоговора, так и исполнения договорных обязательств. Об этом свидетельствует ивведение публичных торгов как общей процедуры для предоставлениягосударственных и муниципальных земель в собственность (а частично – и варенду), и установление единообразного режима государственной фиксации праварендаторов, а также иные обстоятельства как правового, так и экономическогохарактера. Тем не менее, представляется, наша страна пока отстает в решениивопросов публично-правового регулирования арендных отношений в сфереземлепользования.
Влитературе отмечается, что развитые государства уже создали систему правовыхсредств, позволяющую эффективно и безболезненно (как в социальном, так и вфинансовом смысле) решать проблему экономической и производственно-техническойзависимости арендатора; в целом же удается сочетать публичные и частныеинтересы при использовании аренды. Однако для этого создана мощнаянормативно-правовая база с разветвленным законодательством; так, в большинствеэкономически развитых стран приняты кодифицированные законы о сельскохозяйственнойаренде (Италия, Франция, Бельгия и др.), во Франции помимо такого законасуществует целый ряд крупных специальных законов (о паритетных судахсельскохозяйственной аренды, об адаптации сельскохозяйственного предприятия кокружающей его экономической и социальной среде, об ориентации сельскогохозяйства и т.д.), в Аграрном кодексе Франции сельскохозяйственной арендепосвящено 168 статей и т.д.
Нормальнымявлением стала не просто более детальная регламентация договоров, имеющихсущественное значение для государства, но и введение примерных и типовыхдоговоров. Такие акты приняты в Германии, Англии, Швейцарии и других странах.
ВоФранции жесткое законодательное регулирование аренды земель, введение типовыхформ, безусловных для исполнения, привело к тому, что правоведы сталитрактовать данный договор как «договор присоединения» или «продиктованныйдоговор»; однако в данном случае условия навязывает не арендодатель другойстороне, а государство – обеим сторонам. Сравнивая процесс формирования условийдоговора, регулирования условий аренды государством в Западной Европе спорядком регламентации этих отношений в нашей стране, в литературе отмечается,что «В России наблюдается прямо противоположный процесс перехода отпублично-правового к частноправовому регулированию аграрных отношений напринципах свободы договора… при этом сфера арендных отношений,рассматриваемая как сфера частных интересов, отдается на произвол рыночнойстихни».
ВЕдинообразном Торговом Кодексе США в разделе об аренде (Раздел 2А) тольковопросам заключения договора аренды посвящена 21 статья, не считая прочих(20-30), так или иначе связанных с формированием условий арендного договора.
Полагаем,что для нашей страны необходимым является следование такой же практике, в томчисле разработка и принятие различных примерных договоров аренды земельныхучастков: а) договоров для различных категорий земель, б) договоров,учитывающих наличие или отсутствие на земле объектов недвижимости, в) договоровсубаренды.
Широкоераспространение продажа права на заключение договора аренды получила, вчастности в практике г. Москвы. Город Москва, являясь в лице своихуполномоченных органов власти продавцом земель и прав на заключение договорааренды земельных участков, выступает как частный субъект – сторона по сделке.Цена каждой сделки устанавливается продавцом максимально высокой с учетомдействительных цен, существующих на земельном рынке г. Москвы. Право г. Москвына продажу находящихся в государственной собственности города земельныхучастков и прав на заключение договора аренды земельных участков в настоящеевремя не ограничено федеральными законами, как и не ограничен предельный размерплаты при купле-продаже как земельных участков, так и прав на заключениедоговора аренды земельных участков. Большинство московских нормативных актовбыло разработано и издано без учета верховенства действующего федеральногозаконодательства, в ходе их разработки было оставлено без внимания хорошоразработанное правовое регулирование земельных отношений, содержащееся в гл. 17ГК РФ.
Действующиенормативные акты г. Москвы, регулирующие вопросы аренды и продажи права арендыземельных участков весьма спорны и содержат ряд очевидных ошибок. Так, вуказанном выше распоряжении Мэра г. Москвы от 7 августа 1996 г. №192/1-РМотождествляются такие различные по своей природе правовые категории как «правоаренды земельного участка» и «право на заключение договора аренды земельногоучастка». Вопреки действующему законодательству, договоры аренды земельныхучастков, имеющие в силу закона правоустанавливающее значение, во многихгородских нормативных правовых актах продолжают называться«правоудостоверяющими документами».
1.2 Содержаниедоговора аренды (стороны, предмет, сроки)
Вопросы,связанные с предметом, объектом и участниками соответствующих договорныхправоотношений, являются принципиально важными для анализа любого договорногоинститута, поскольку именно эти элементы обычно и выполняют системообразующиефункции, позволяют квалифицировать договор, ограничивают его от смежныхправовых явлений.
Вотечественной литературе не сложилось общего мнения о том, что же именнопонимать под объектом, а что – под предметом договора.
Вцелом большинство авторов признает, что в структуре гражданского правоотношенияследует выделять и такой элемент, как объект. Но в одних случаях под нимпонимается «то, на что данное правоотношение направлено и оказываетопределенное воздействие». Поэтому в качестве объекта гражданскогоправоотношения выступает поведение его субъектов …» Другие авторы однозначноопределяют объект как блага, по поводу которых субъекты вступают вправоотношение.
Формулируяопределения соответствующих договорных институтов, законодатель преследуетпрежде всего цель отграничения одного договора от другого, показывает особые,отличительные их черты, но вовсе не объявляет те или иные условиясущественными. Например, не подлежит сомнению, что для договора купли-продажи(ст. 454 ГК РФ) цена не является существенным условием, так как в случае ееотсутствия в договоре можно применить норму п. 3 ст. 424 ГК РФ и установитьцену через цену на аналогичные товары; однако уплата цены прямо названа в ст.454 ГК РФ. Следовательно, примененная В.В. Витрянским аргументация не можетбыть признана надлежащей.
Преждечем приступить к раскрытию вопроса о предмете договора аренды земельныхучастков, следует кратко характеризовать земельный участок как объектгражданских правоотношений.
Земляявляется пространственным базисом всех видов общественной деятельности,средством производства в ряде отраслей народного хозяйства, естественнойкладовой минерально-сырьевых ресурсов, основой для производствасельскохозяйственной продукции, уникальным реликтовым ландшафтом. Этамногофункциональность земли предопределяет ее как объект индивидуальных иведомственных групповых интересов, которые не всегда и не во всем совпадают синтересами всего общества в целом, и, как следствие, – необходимость еерационального использования, сохранения и защиты независимо от целевогоназначения и форм собственности.
ГК РФне дает определения земли как объекта гражданских правоотношений, в одномслучае земля просто отнесена к категории «вещь» (это следует из ст. 128 ГК РФ),в других случаях говорится о «земле» (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно несвязанном с оборотом, в иных применяется термин «земельный участок».
Помнению О.Ю. Скворцова, «земля становится объектом недвижимости лишь сопределенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимомземельного участка, которое в свою очередь также оказывается юридическизначимым понятием. До того момента, как земельный участок индивидуализированпутем его кадастровой оценки, установления местонахождения с целью вовлечения вгражданский оборот, этот земельный участок остается составной частью территориигосударства как публично-правового образования».
Еслиже обратиться к земельному законодательству, то можно встретить несколькоопределений земельного участка. Понятие земельного участка дано в ст. 6 ЗК РФ –земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны иудостоверены в установленном порядке. Согласно Инструкции по организации иосуществлению государственного контроля за использованием и охраной земельорганами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994г. №160, земельный участок представляет собой часть поверхности земли, имеющуюфиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовоеположение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственномземельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.Понятие земли сформулировано также в ГОСТ 26640-85 «Земли. Термины иопределения»: «земля – это важнейшая часть окружающей природной среды,характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью,недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесномхозяйстве, а также пространственным базисом для размещения предприятий иорганизаций всех отраслей народного хозяйства». Определение земельного участкасодержится и в ст. 1 Федерального закона «О государственном земельномкадастре», где ключевым термином является «часть поверхности».
Помнению В.А. Лапача, для любого земельного участка существенныпространственно-качественные характеристики почвенного слоя, они должнывключаться в описание каждого земельного участка. Поскольку всегда речь идет очасти земли, для земли, сдаваемой в аренду, характерным признаком являетсяналичие территориальных границ. Существование последних позволяет утверждать,что всякая земля как объект гражданских правоотношений имеет пространственныепределы, позволяющие, с одной стороны, идентифицировать ее как таковую (т.е.конкретную землю), и, с другой, отличать (отделять) от иных земель.Следовательно, это всегда квалифицирующая черта земли и именно поэтому в основувсякой земли как объекта аренды целесообразно положить понятие земельногоучастка (территории).
Объектв правовых связях существует лишь постольку, поскольку в отношении именно его,а не иного, проявлен интерес и сформирована (направлена на него) воля субъекта,т.е. он должен быть выделен среди прочих как таковой; правильно также считать,что до согласования объекта нет и договора, отсутствие данных, позволяющихопределенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, приводит кпризнанию договора незаключенным (см. п. 3 ст. 607 ГК РФ). Установление границ,если даже они имеют привязку к известным объектам на местности, не решает этойзадачи; следовательно, всякий земельный участок должен быть определен и с точкизрения его местонахождения. Земельный участок идентифицируется так же и спомощью кадастрового номера, постоянного или условного, но применительно каренде это требование не обязательно.
Такимобразом, объектом отношений, возникающих при аренде земли, является земельныйучасток как неотторжимая часть земной коры, имеющий пространственноерасположение по ее поверхности с конкретными границами, местоположением икачеством, а также некоторые сопряженные (связанные с ним и им определяемые)объекты. Предметом любых разновидностей аренды является совокупность действийпо предоставлению непотребляемой вещи в пользование (владение и пользование) наусловиях срочности и платности (возмездности). Однако существует несколькосложных ситуаций, требующих специального анализа именно предмета этогодоговора.
Действующеезаконодательство однозначно определяет всякие случаи найма имущества как арендунезависимо от объема предоставляемых арендатору прав, дифференциация правовогорегулирования арендных отношений связывается преимущественно с объектом. Допринятия ГК РФ в отечественном гражданском праве наблюдались попытки проведенияразличий между договором найма и договором аренды. Так, Е.А.Суханов в этотпериод отмечал, что договор хозяйственной аренды «заключался для хозяйственнойдеятельности в отношении недвижимого имущества, такого как предприятия иземельные участки. Обычная же аренда служит различным, в том числепотребительским целям». Эта позиция имела под собою теоретические положения,давно известные в цивилистической науке. Так, К.П. Победоносцев отличал простойнайм имущества от «съема» или аренды; судя по всему, границей служил критерийобъемности предоставляемых прав: в первом случае вещь поступала в пользованиедля удовлетворения личных потребностей как таковая, а во втором – дляиспользования всех ее производительных сил, в том числе с извлечением иприсвоением плодов и доходов.
Представляется,отечественный законодатель обоснованно не пошел по пути разграничения найма иаренды; связанные с этим разграничением задачи решаются не путем дифференциацииединого договора аренды (найма), а путем установления цели пользования либо вимперативных нормах закона, либо непосредственно самими сторонами в соглашении.
Действующеезаконодательство (ст. 606 ГК РФ) предусматривает, что арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору имущество во временное владение и пользование либотолько во временное пользование. Иными словами, допускается возможностьпредоставления объекта только в пользование.
Возможностьпредоставления вещей исключительно в пользование, но не во владение, обычноиллюстрируется примерами аренды движимого имущества (например, компьютеров илиоборудования, которые арендатор эксплуатирует лишь приходя на время в помещениеарендодателя); возможность появления у арендатора только права пользованиярядом исследователей связывается также с развитием гражданско-правовыхотношений, появлением новых областей экономического сотрудничества.
Внастоящее время арендатор все чаще на практике наделяется только темивозможностями, которые связаны с извлечением из вещей полезных благ, т.е.пользованием, без владения ими в классическом смысле. Очевидно, когда подоговору аренды предоставляется несамостоятельная, неотделимая часть вещи,владение в полном объеме (в отношении вещи в целом) не передается, арендаторобладает по отношению к подобному предмету договора аренды правомочиемпользования, арендодатель же владеет им. Так, например, арендатор, арендующийчасть здания, явственно обладает лишь правомочием пользования по отношении кэтой части, владельцем же его признается владелец всего здания в целом. Вподобном случае на часть здания, также как и на здание в целом,распространяется одинаковый режим, устанавливаемый его владельцем. Примероммогут служить и столь популярные в настоящее время торговые центры, где каждыйарендатор обладает лишь правомочием пользования относительно арендуемой частиздания, тогда как владеет зданием в целом арендодатель (кстати, он не всегдасобственник), распространяя на здание в целом и соответственно на каждую егочасть один и тот же режим охраны, пропуска и т.д.
Интересно,что с развитием правового регулирования института аренды, описание предметааренды меняется. Так, нормы дореволюционного, а в последствии и советскогогражданского законодательства, направленные на регламентацию арендныхотношений, предусматривали передачу арендованного имущества арендатору вовременное пользование, специально не упоминая о существовании у арендатораправомочия владения. Пользование без владения характерно для ситуаций, когда эффектсостоит в получении плодов; но если требуется, «то лицо, приобретшее правопользования, вправе требовать от собственника, чтобы он предоставил ему ивладение вещью». Возникает вопрос, возможно ли по договору аренды передатьземельный участок только в пользование без владения им, а также – в какойстепени имеет смысл различать владение и пользование при аренде?
Основнойэкономический эффект, получаемый при претворении арендных отношений в жизнь,состоит в возможности пользоваться имуществом, извлекать его полезные свойства,присваивать плоды и доходы арендатором-несобственником. Осуществлениепользования как такового не обязательно должно быть сопряжено с владениемиспользуемой вещи. Для достижения эффекта, к которому стремится арендатор,заключая арендный договор, в большинстве случаев вполне достаточно обладание имправомочиями, характерными для пользования; права же, обычно характеризующиевладение, предоставляются лишь постольку, поскольку это необходимо дляреализации главной цели.
Определяющеезначение в отношениях аренды имеет предоставленная арендатору возможностьпользоваться арендованным имуществом. Поэтому договор аренды получил стольширокое применение в условиях рынка, свободного экономического оборота, так какпредоставляет возможность арендатору извлекать плоды и доходы из имущества, неприобретая его в собственность, что в большинстве случаев представляетсяэкономически наиболее целесообразным и возможным. Так, право аренды можетслужить одним из видов вклада в уставный капитал общества или товарищества.Юридическое лицо может вообще не обладать на праве собственности недвижимымимуществом, может лишь пользоваться им по договору аренды.
Проблема,скорее, в том, что есть само владение и пользование с точки зрения арендныхотношений. Если рассматривать их как отдельные полномочия собственника,передаваемые или не передаваемые другим лицам (в нашем случае – арендатору), тоследует признать, что эти полномочия должны быть специально прописаны и имеютсущественное значение для квалификации объема прав арендатора. Однако, возможени другой взгляд на предмет договора аренды (и содержание прав арендатора).
Договораренды – один из видов договоров по передаче имущества в пользование. Цельюдоговора аренды, как отмечает А.А. Иванов, является обеспечение передачиимущества именно во временное пользование; то, «что в ч. 1 ст. 606 ГКуказывается не только па временное пользование, но и на владение имуществом, неможет изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может бытьпризнан владельцем, пользователем же он будет всегда».
Следовательно,с точки зрения цели соглашения, предметом является совершение действий,предопределяемых этой цепью. Более того, следует предположить, что заключениедоговора аренды «для владения» (в чем бы конкретно оно не состояло), порочитсоглашение как договор аренды и требует его переквалификации.
Надотакже отметить, что полномочия владения, пользования и распоряжения в большейстепени выражают фактическую и экономическую меру воздействия на объект, каждоеиз них не может быть строго отграничено от другого.
Что жекасается вопроса, есть ли владение при аренде земельного участка, то на негоследует отвечать утвердительно в том смысле, что понимаемое в традиционномцивилистическом толковании владение присуще всякой аренде. В статье 5 ЗК РФпомимо собственников земельных участков называются землевладельцы,землепользователи и арендаторы земельных участков, под которыми понимаютсялица, владеющие и пользующиеся земельными участками соответственно на правепожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) или безвозмездногосрочного пользования, по договору аренды и субаренды. Все перечисленныекатегории лиц наделены правами как пользования, так и владения, согласно ст. 41ЗК РФ они имеют равные возможности пользования земельным участком. Такимобразом, понятие землепользования по земельному законодательству предполагаетне только извлечение из имущества плодов и доходов, но и фактическое обладание(господство, «держание») этим участком. Полноценное использование земельногоучастка – в чем бы оно не заключалось – невозможно без установления контроля заним в целом, обеспечения неприкосновенности его границ, отслеживания состоянияземли, установления определенного режима доступа к нему и т.п. Кроме того, наарендатора земли возлагаются и различные обязанности (например, по обеспечениюрационального использования земли — ст. 42 ЗК РФ), требующие для их исполненияименно владения.
Такимобразом, если даже арендатору не требуются полномочия, характерные длявладения, сами по себе такого рода возможности имеются у него в силу закона.Более того, при включении в текст соглашения условия о том, что арендатор лишентаких правомочий, подобное условие следует считать недействительным в силупрямого указания п. 3 ст. 5 ЗК РФ о наличии у арендатора правомочий владения.
Влитературе отмечается, что передача в аренду здания, сооружения, нежилогопомещения невозможна без передачи прав владения. Представляется, что это вернои в отношении передачи в аренду земельного участка.
Кроме того,одним из основных прав арендатора земельного участка является вещно-правоваязащита его прав (ст. 305 ГК); заметим, однако, что такое право у арендатора –по закону – существует лишь в случае и владения земельным участком. Получается,что арендаторы, в отношении которых сделан вывод об отсутствии у них правомочиивладения, лишены такой возможности.
Вдействительности для аренды вопрос о владении не является квалифицирующим;предмет этого договора составляют действия по предоставлению имущества «в целяхпользования». Установить же наличие у арендатора права владения не всегдалегко, да и сами такого рода полномочия специально не прописываются в текстесоглашений. Можно даже сказать, что они (владельческие возможности) имеются увсякого арендатора, но в большем или меньшем объеме, закреплены более или менеечетко. Существенно, что в результате заключения договора аренды и фактическогопредоставления земельного участка баланс (соотношение) объема прав иобязанностей между арендодателем и арендатором изменяется. Е.В. Богдановотмечает, что анализ ситуации при аренде требует признания права пользования иза арендодателем, и за арендатором; более того, в ряде случаев арендатор имеети правомочия по распоряжению; в конечном счете это приводит указанного автора кутверждению, что и та, и другая сторона договора аренды одинаково неполныесобственники, т.е. у арендатора некоторые права появились, а у арендодателя –сократились.
Обобщаяизложенное, мы должны указать, что принципиальными отличиями аренды земельныхучастков является лишь платность и срочность. Но последние качества вовсе нехарактеризуют отнесение прав к вещным, так же как, например, обладаниекупленной вещью в течение только суток не превращает полученное правособственности в нечто иное, так и обладание арендатором вещью в течение лишьнекоторого времени не трансформирует его полномочия из вещных в какие-либо иныеправа. Естественно, надо помнить и о различии ситуаций до и после передачиобъекта аренды. Вопрос о существенных условиях всякого договора традиционнорассматривается как вопрос о наличии самой сделки – существенными признаютсяусловия, согласование которых необходимо для признания договора заключенным.Это определение существенных условий практически сохранилось в части первой п.1 ст. 432 действующего ГК РФ и является преобладающим в литературе.
Обычносчитается, что для договора аренды существенными условиями является толькопредмет, бесспорно, нельзя говорить о заключенном договоре, если нетопределенности в том, что именно арендовано, по этому же пути идет и судебнаяпрактика. Особая точка зрения у В.В. Витрянского, который полагает, что и срок,и арендная плата также относятся к существенным условиям. При этом он обращаетвнимание на то, что необходимость признания этих условий существеннымипредопределена легальной формулировкой договора аренды, где прямо указываетсяна необходимость установления срока и арендной платы. Действительно,определение данного договора (ст. 606 ГК РФ) содержит указание на срок иарендную плату.
Тем неменее, есть основания признать помимо объекта аренды земельных участков срок иарендную плату именно существенными условиями.
Всоответствии с частью второй п. 1 ст. 432 ПС РФ существенными являются условияо предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актахкак существенные или необходимые для договоров данного вида, а также теусловия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно бытьдостигнуто соглашение. При этом было бы правильным полагать, что первый видсущественных условий предусматривается законодателем в публичных интересах,если даже обеспечивает (защищает) интересы определенной стороны (например,арендатора).
Возрастаниеколичества существенных условий, безусловно, затрудняет экономический оборот,так как ранее заключенные соглашения оказываются под угрозой признания ихнесостоявшимися. Но, с другой стороны, выяснение существенных условий иобеспечение их присутствия в договоре делает само соглашение более надежным иотвечающим потребностям сторон.
Поэтомув договоре аренды земельных участков три условия следует считать существенными:объект, срок и арендную плату.
Характеристикаобъекта – земельного участка – нами уже дана (см. выше). Договор долженсодержать сведения о местоположении участка, его кадастровых данных, площадьземли, другие сведения, позволяющие точно идентифицировать земельный участок,передаваемый в аренду. К договору аренды должен быть приложен план земельногоучастка.
Срокдоговора аренды и его значение. Договор аренды может быть заключен как на определенный,так и на неопределенный срок (бессрочно).
Всоответствии со ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные(предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для арендыотдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре неопределен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истеченияпредельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается. Договораренды, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным насрок, равный предельному.
Частнымслучаем этого правила является норма п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения», предусматривающая предельный срок арендысельскохозяйственных земель в 49 лет. Таким образом, в отличие от ранеедействовавшего Земельного кодекса 1991 г., новый ЗК РФ не устанавливаетопределенные (предельные) сроки аренды, выделяя особо лишь аренду сроком доодного года для государственных или муниципальных нужд и аренду земельсельскохозяйственного назначения.
Нельзятакже сделать вывод о том, что применительно к аренде земли понятие «предельныйсрок» имеет: какое-либо иное значение, чем общая норма ГК РФ (ст. 610 ГК РФ).Норма п. 2 ст. 621 ГК РФ устанавливает, что если арендатор продолжаетпользоваться объектом аренды после истечения срока действия договора приотсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленнымна тех же условиях на неопределенный срок. Противоречия предшествующему правилуздесь нет, так как истечение предельного срока прекращает действие договора длятого, чтобы арендодатель получил возможность установить новые условия; норма п.2 ст. 621 ПС РФ будет действовать только тогда, когда он не предприметсоответствующих действий в своих интересах.
Можноли толковать наличие предельного срока для аренды земель сельскохозяйственногоназначения как признание этого условия существенным? Полагаем, нет. Ноодновременно заметим, что в литературе правильно отмечается, что требуетсядифференцировать то, что обычно именуется «срок договора», в частности, всоответствующих случаях лучше говорить не о договоре, заключенном нанеопределенный срок, а о договоре без указания срока, можно также выделитьдругие способы установления срока действия договора аренды.
Например,одной из достаточно острых проблем является определение срока аренды земельныхучастков, когда действие договора ограничено «началом рекультивации» либо«моментом освоения в целях посевных работ» либо иным аналогичным образом, имеяв виду, что со временем участок будет востребован арендодателем поопределенному назначению. Представляется, что в таких случаях следует считатьдоговор заключенным на «неопределенный срок» по аналогии со складывающейсясудебно-арбитражной практикой в отношении аренды зданий и сооружении. Ведь вдействительности стороны срок установили, но момент (точная дата) егонаступления не определена, т.е. срок все-таки есть. Возможно, подобные случаиможно квалифицировать и как сделку с отлагательным условием (п. 2 ст. 157 ГКРФ).
Сторонымогут просто не указать какой-либо срок; подобный случай, видимо, и естьдоговор без указания срока. При этом считаем правильным утверждение, чтоусловия, в том числе и существенные, считаются согласованными и вошедшими вдоговор не только тогда, когда они текстуально определены и зафиксированы вписьменной форме.
Следуетвывод, что срок действия договора аренды земли является существенным условием.
Первыйаргумент: смысл договора аренды – предоставление вещи на время. Если жеполагать, что период пользования не установлен, что это противоречит существусамой аренды и природе возникающих обязательств – условие о сроке необходимодля договоров данного вида (см. п. 1 ст. 432 ГК РФ). Выше уже отмечалось, чтоот большинства вещных прав право аренды тем и отличается, что имеет временныеграницы действия.
Стороныдоговора аренды земельных участков. Сторонами договора аренды земельныхучастков являются арендодатель и арендатор.
Правосдачи земельного участка в аренду согласно ст. 608 ГК РФ принадлежит, преждевсего, его собственнику. Аналогичное правило установлено земельнымзаконодательством. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные закономили собственником сдавать имущество в аренду. В роли арендодателей могутвыступать граждане РФ, юридические лица, а также сама Российская Федерация и еесубъекты, муниципальные образования (ст. 124 ГК РФ); в последнем случае отимени арендодателей обычно выступают комитеты (иные аналогичные органы) поуправлению имуществом. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодательдолжен иметь специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду,например, по договору комиссии. В случае наследования земельных участковлицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передатьэти земельные участки в аренду на срок до достижения наследникамисовершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).
Всоответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ сдача в аренду земельных участковпредусматривается только собственниками. В этом же пункте (п. 2 ст. 22)подчеркивается, что предоставление участков в аренду производится всоответствии с гражданским законодательством, т.е. подчеркивается приоритет врегулировании данных отношении именно норм гражданского права.
Согласноп. 1 ст. 267 ГК РФ право передавать земельный участок в аренду илибезвозмездное срочное пользование принадлежит также его владельцу. Но норма п.2 ст. 21 ЗК РФ устанавливает, что распоряжение земельным участком, находящимсяна праве пожизненного наследуемого владения не допускается, за исключениемперехода прав на земельный участок по наследству. Сдача имущества в аренду –один из способов осуществления принадлежащего арендодателю правомочияраспоряжения имуществом. В данном случае норма ЗК РФ сформулировананекорректно: не допускается не распоряжение, а отчуждение земельного участка,находящегося на праве пожизненного наследуемого владения. В таком случаепротиворечия между нормами земельного и гражданского законодательства нет.Иначе не ясен смысл запрета, сформулированного в ЗК РФ: право сдавать участок варенду предоставлено не только собственникам земельного участка, но и егоарендаторам (п. 6 ст. 22 ЗК РФ), и ограничение прав лиц, имеющих земельныйучасток на пожизненном наследуемом владении, представляется необоснованным иалогичным.
Вовсяком случае, следует признать, что имеющаяся редакция п. 2 ст. 22 ЗК РФтребует изменения. Не случайно Е.В. Ельникова, проводя сходный анализ, пришла квыводу, что ЗК РФ содержит запрет для всяких несобственников распоряжатьсяземельным участком. Поэтому было бы правильным п. 2 ст. 22 ЗК РФ изложить вследующей редакции: «2. Земельные участки, за исключением изъятых из оборота,могут предоставляться в аренду собственниками, а также иными лицами, всоответствии с гражданским законодательством».
Арендатор– это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Кругарендаторов земельных участков законодательством практически не ограничен.
Законодательотказался учесть многочисленные предложения о том, чтобы арендатором земельсельскохозяйственного назначения были лишь определенные субъекты, прежде всего– имеющие сельскохозяйственное или иное специальное образование (либоорганизации, имеющие в своем штате таких работников). Однако во многих странахк арендаторам сельскохозяйственных земель предъявляют повышенные требования,установлены также преимущества в приобретении земель в аренду для фермеров ит.д.
Земельныйкодекс РФ (п.1 ст. 22) отдельно устанавливает, что арендаторами земельныхучастков на территории РФ могут быть иностранцы и лица без гражданства, заисключением случаев установленных кодексом. Как указывает Н.А. Сыродоев, даннаянорма является излишней, поскольку это правило вытекает из ст. 62 КонституцииРФ, а в федеральном законе отсутствует запрет на аренду земли для иностранцев.ЗК РФ восемь раз упоминает о правах иностранцев на землю, два раза этот вопросзатрагивается в Законе о введении в действие ЗК, что говорит о «низкомюридико-техническом уровне» кодекса: при правильном подходе достаточно было быперечислить ограничения прав иностранцев на землю.
Интереспредставляют договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендодателейили арендаторов. Нормативной базы по данному вопросу явно недостаточно.Роскомземом 16 мая 1996 г. был утвержден Примерный договор аренды земельнойдоли с множественностью лиц на стороне арендодателей, который носитрекомендательный характер; неотъемлемой частью такого договора является списокарендодателей; конкретные формы выплаты арендной платы определяютсядополнительным соглашением, заключаемым между каждым арендодателем иарендатором. Но сама по себе земельная доля (как объект правоотношений)представляет лишь обязательственное право и поэтому такого рода соглашениядоговором аренды в действительности не являются.
Весьмапротиворечиво правовое регулирование договоров аренды земельных участков смножественностью лиц в городах и иных поселениях; прежде всего это касаетсяземельных участков, на которых расположены здания и сооружения. Так, еслиздание, расположенное на неделимом земельном участке, принадлежит несколькимлицам на праве собственности, или помещения в здании принадлежат одним лицам направе собственности, другим – на праве хозяйственного ведения или всем лицам направе хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данногоземельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, еслииное не предусмотрено ЗК РФ или федеральными законами. При этом законодательразрешает заключать договор аренды с условием согласия сторон на вступление вэтот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Правомерностьданного договора вызывает сомнение. Во-первых, возможность существования такогоусловия в договоре аренды не предусмотрена ГК РФ. Если говорить о том, чтоздесь можно обратиться к п. 3. ст. 421 ГК РФ, согласно которой стороны могутзаключить и договор, как предусмотренный, так и не предусмотренныйзаконодательством, то указанный договор будет представлять собой новый договор,и не будет более являться договором аренды, что вряд ли обосновано. Кроме того,существенным условием любого договора, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, являетсяего предмет, в частности, в договоре аренды (п. 3 ст. 697 ГК РФ) должны бытьуказаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащеепередаче арендатору в качестве объекта аренды – в данном случае должны бытьуказаны как его стороны – арендаторы, так и размеры долей в земельном участке,иначе договор будет считаться незаключенным.
Практическиепроблемы возникают и при передаче части земельного участка в субаренду одномулицу несколькими соарендаторами, передачи земельного участка в общую субарендунескольким субъектам одним арендатором, а также при переходе права аренды отодного арендатора к нескольким соарендатором по наследству и т.д.
Всвязи с изложенным, представляется актуальной разработка общих принциповопределения порядка пользования земельными участками, находящимися на правеобщей аренды, общего постоянного пользования, общего пожизненного наследуемоговладения с учетом пространственных особенностей объектов недвижимости (в томчисле указанных выше «вертикальных и горизонтальных особенностей»). В данномслучае, по-видимому, более применимо регулирование посредством диспозитивныхнорм, оставляющих определенную самостоятельность сторонам договора о порядкепользования общим земельным участком.
Представляетсясовершенно необходимым восполнить значительный пробел существующего правовогорегулирования в отношении общих прав на землю в городах, возникающих усособственников, совладельцев, соарендаторов земельных участков с учетомзаконодательства, предусматривающего различный целевой режим использованияучастков.
Вдоговоре аренды земельных участков три условия следует считать существенными:объект, срок и арендную плату. Характеристика объекта — земельного участка –нами уже дана. Договор должен содержать сведения о местоположении участка, егокадастровых данных, площадь земли, другие сведения, позволяющие точноидентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду. К договору арендыдолжен быть приложен план земельного участка.
Частнымслучаем этого правила является норма п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения», предусматривающая предельный срок арендысельскохозяйственных земель в 49 лет. Таким образом, в отличие от ранеедействовавшего Земельного кодекса 1991 г., новый ЗК РФ не устанавливает определенные(предельные) сроки аренды, выделяя особо лишь аренду сроком до одного года длягосударственных или муниципальных нужд и аренду земель сельскохозяйственногоназначения.
Однойиз достаточно острых проблем является определение срока аренды земельных участков,когда действие договора ограничено «началом рекультивации» либо «моментомосвоения в целях посевных работ» либо иным аналогичным образом, имея в виду,что со временем участок будет востребован арендодателем по определенномуназначению. Представляется, что в таких случаях следует считать договорзаключенным на «неопределенный срок» по аналогии со складывающейсясудебно-арбитражной практикой в отношении аренды зданий и сооружений. Ведь вдействительности стороны срок установили, но момент (точная дата) егонаступления не определена, т.е. срок все-таки есть. Возможно, подобные случаиможно квалифицировать и как сделку с отлагательным условием (п. 2 ст. 157 ГКРФ).
Впользу того, что срок договора аренды земельного участка следует считатьсущественным условием следует привести следующие аргументы:
A) смыслдоговора аренды – предоставление вещи на время. Если же полагать, что периодпользования не установлен, что это противоречит существу самой аренды и природевозникающих обязательств – условие о сроке необходимо для договоров данноговида.
Б) вслучаях, когда имеется предельный срок, вообще нельзя говорить об отсутствиисрока, нет лишь ясности в его длительности.
B) еслиполагать, что в отношении земли (тем более земель сельскохозяйственногоназначения) возможно отсутствие сроков пользования, то получается, что принебрежном оформлении договора (когда срок не будет указан в тексте) каждая изсторон получает мало чем логически обоснованные привилегии (не считаявозникающих хозяйственно-практических неудобств): арендатор становится «вечным»пользователем, а арендодатель приобретает возможность расторжения договора (приуведомлении за три месяца) по собственному желанию.
Осмысленноерешение этой проблемы, как представляется, требует следующего подхода. Посколькувряд ли прекратится практика подписания договоров аренды земли без указаниясроков, поэтому не следует однозначно полагать такие договоры незаключенными –срок следует считать установленным, но его выяснение надо перенести (в случаеспора) на стадию судебного разбирательства.
Влитературе высказывается мнение о необходимости установления предельных сроковаренды в зависимости от категории земель (что уже было сделано в отношенииземель сельскохозяйственного назначения), а также минимальных сроков для использованиягосударственных земель. В целом следует разделить этот подход, посколькуразличные виды земель фактически имеют различный правовой режим, что не можетне сказываться на отношении к сроку их использования.
Согласност. 614 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ использование арендованных земельных участковявляется платным, размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платыопределяются договором. Однако ГК РФ не называет размер арендной платы в числесущественных условий договора, этой же точки зрения придерживается ибольшинство правоведов. До принятия ЗК РФ судебная практика, следуя буквезакона, признавала договор аренды, в котором отсутствовало условие о размереарендной платы, соответствующим закону.
Внастоящее время частью третьей п. 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что «размерарендной платы является существенным условием». Надо заметить, что в этомуказании закона есть скрытое противоречие: если под «размером» арендной платыпонимать абсолютную величину платежа на соответствующий период, то подобное невозможнов связи с наблюдаемым на практике постоянным ее увеличением. Тем более этокасается земель, находящихся на праве государственной и муниципальнойсобственности, где размер арендной платы всегда устанавливался иустанавливается расчетным путем. Следовательно, часть вторую п. 3 ст. 65 ЗК РФследует изложить в следующей редакции: «Условие об определенном порядке расчетаарендной платы является существенным условием договора аренды земельногоучастка».
Представляется,однако, что в целом указанная норма вполне обоснованна; размер арендной платы(порядок его установления) является чрезвычайно важным условием, требующимсогласования. Применение правила, предусмотренного п. 3 ст. 424 ГК (применениецены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичныетовары, работы, услуги) по отношению к аренде земельных участков представляетсякрайне сложным: рынок земли очень молодой, нестабильный, цены на землюпостоянно варьируют, кроме того, весьма проблематичным представляетсяопределение аналогичности земельных участков, т.е. в конкретных условияхисчезает возможность сравнения.
Взаконе установлены различные принципы регулирования арендной платы за частныеземли, государственные и муниципальные земли. Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ надоговорных условиях арендная плата определяется при передаче в аренду земель,находящихся в частной собственности. Общие начала определения арендой платы приаренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности, могут быть установлены законом и постановлениями ПравительстваРФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки еевнесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органамигосударственной власти субъектов федерации, органами местного самоуправления(п. 3 ст. 65 ЗК РФ).
Насегодня общие начала определения арендной платы не установлены, а так как вабсолютном большинстве случаев собственником земель является государство,говорить о какой-либо возможности установления договорного размера арендной платыза землю, исходя из свободы заключения договора аренды, нереально.
Впоследние годы на федеральном уровне был подготовлен ряд проектов нормативныхправовых актов, в которых были предложены различные подходы к установлениюарендной платы за землю и выкупной цены земли. Последние предложения –установление размера арендной платы за землю и выкупной цены земельных участковна основе кадастровой стоимости земли. В частности, предлагается установитьарендную плату за землю в размере до 3% от кадастровой стоимости земли,выкупную цену в городах с населением более 3 млн. человек – до 20%, впоселениях, с численностью населения менее 3 миллионов и за границами поселений– до 5% от кадастровой стоимости земли.
Несмотряна имеющиеся недоработки, допущенные при определении кадастровой стоимости этонаиболее приемлемый, в настоящее время вариант, так как он позволит приблизитьразмер платы за землю к экономической значимости земельных участков и на единойметодологической основе оценить их относительно друг друга.
Распределениеплаты за землю – в какой бюджет, за какие земельные участки и в каком объемеперечисляются земельные платежи – ежегодно определяются Федеральным законом «Обюджетной классификации Российской Федерации» и федеральным законом о бюджетена очередной финансовый год. Нормы, определенные вышеназванными федеральнымизаконами, конкретизируются соответствующими нормативными правовыми актамиорганов государственной власти субъектов Российской Федерации и органовместного самоуправления.
Всеплатежи в целях соблюдения единых принципов формирования и исполнения бюджетовзачисляются на единый счет управления федерального казначейства по субъектуРоссийской Федерации и распределяются в соответствии с кодами бюджетнойклассификации, которые утверждаются вышеназванным федеральным законом.
Всоответствии с кодами бюджетной классификации арендная плата за землю ипоступления от продажи земельных участков делятся на две группы:
1) заземли, находящиеся в государственной собственности до разграничениясобственности на земли;
2) заземли, разграниченные по уровням собственности. В первой группе отдельновыделяется арендная плата и поступления от продажи права на заключениедоговоров аренды за земли, за исключением земель, предназначенных для целейжилищного строительства.
В 2006году по сравнению с предыдущим годом введены следующие нововведения:
непредусматривается разделение арендной платы за землю в зависимости от категорииземли, в частности не выделяется отдельно плата за земли сельскохозяйственногои за земли несельскохозяйственного назначения до разграничения государственнойсобственности на землю;
введенаклассификация арендной платы за землю в зависимости от вида муниципальногообразования: зачисляемые в бюджет городского округа; зачисляемые в бюджетмуниципального района; зачисляемые в бюджет поселения (без разделения нагородское и сельское поселение). В 2005 году платежи разделялись на две группы:за земли городских поселений и за земли сельских поселений;
введенединый код бюджетной классификации для зачисления всех платежей по аренднойплате за землю, находящихся в государственной собственности на землю до ееразграничения, кроме земельных участков, предназначенных для жилищногостроительства.
На2007 год в Правительстве Российской Федерации прорабатывается вопрос о внесенииизменений в действующий порядок распределения средств от платы за землю междубюджетами разного уровня. В частности предлагается, чтобы арендная плата заземлю и средства от продажи земельных участков, разграниченных по уровнямсобственности в полном объеме поступали в соответствующий бюджет публичногообразования, а за земельные участки, неразграниченные по уровням собственностиделились в следующей пропорции: 15% – в бюджет Российской Федерации; 35% – вбюджет субъекта Российской Федерации; 50% – в местный бюджет.
Праваи обязанности сторон в договоре аренды земельных участков. Содержанием любогодоговора является объем прав и обязанностей сторон.
Арендаторземельного участка, согласно ст. 22 ЗК РФ, вправе передать свои права иобязанности по договору аренды третьему лицу, в т.ч. отдать арендные права взалог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственноготоварищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив впределах срока договора аренды участка без согласия собственника этого участкапри условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Приэтом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которомупередача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договорааренды земельного участка осуществляется только с согласия собственниказемельного участка.
Довольносложной является квалификация ситуаций, когда у землепользователя нетопределенных прав на землю. Уполномоченные органы государственной власти иорганы местного самоуправления вправе принимать решения об изъятии земельныхучастков из землепользования отдельных лиц и предоставлять их в аренду другимлицам только в случае, если у фактического землепользователя отсутствуютпредусмотренные законом права на землю. А, с другой стороны, и сегоднязначительное количество землевладельцев надлежащим образом не оформили своиправа на землю, в том числе из-за нестабильности законодательства, долгойпроцедуры оформления прав и т.д. Не исключено также, что если сегодня у тогоили иного владельца земельного участка нет соответствующего документа, тозавтра он будет им получен. Считаем, к этой ситуации следует подходитьдифференцированно.
Самипо себе договоры аренды, заключенные с такими землевладельцами-арендодателями,если они добросовестно владеют земельным участком, нельзя признаватьнедействительными только потому, что нет соответствующих документов.
Приаренде участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,на срок более чем пять лет арендатор имеет право в пределах срока договорааренды участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьемулицу, в т.ч. права и обязанности, указанные в ст. 22 ЗК РФ, без согласиясобственника участка при условии его уведомления. Изменение условий договорааренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничениеустановленных таким договором прав его арендатора не допускаются. Досрочноерасторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пятилет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда присущественном нарушении договора арендатором участка.
Арендаторвправе заложить право аренды, при этом он вправе отчуждать договор аренды спереводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, спредварительным уведомлением банка. В данном случае при залоге права аренды ипри его отчуждении договором может быть предусмотрено предварительное уведомлениеоб этом арендодателям.
Кправам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или)расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка(ст. 611 ГК РФ). Арендодатель в таком случае несет гражданско-правовуюответственность за неисполнение договорных обязательств.
Наосновании ст. 612 ГК РФ при обнаружении недостатков арендованного имуществаарендатор вправе по своему выбору:
потребоватьот арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например,путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения аренднойплаты, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
удержатьсумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, изарендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребоватьдосрочного расторжения договора.
Арендодатель,извещенный о требованиях арендатора, может предоставить арендатору другойаналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмезднопроизвести улучшение участка. Если требования арендатора удовлетворяются неполностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрываетпричиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения ихнепокрытой части (ст. 612 ГК РФ).
ГК РФпомимо названных предоставляет арендатору следующие права:
арендаторземельного участка вправе передать арендованный участок в субаренду в пределахсрока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условииего уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.
передаватьсвои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем);
вноситьарендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевоговзноса в имущество юридических лиц.
Ещеодно важное право, предоставленное арендатору ГК РФ, сформулировано так: еслииное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащимобразом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет припрочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право назаключение договора аренды на новый срок.
Всоответствии с ГК РФ за арендатором сохраняются все права по договору аренды ив случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу.
Как иправа, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнениюдоговора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могутсовпадать. В сфере использования земли арендатор несет те же обязанности, что исобственник, владелец, пользователь. Единственное отличие от собственника – этото, что последний должен своевременно предоставлять в соответствующуюадминистрацию установленные законодательством сведения (если администрация иарендодатель не одно и то же лицо), которые, в свою очередь, арендатор передаетсобственнику. В равной степени на арендатора распространяется и ответственностьза нарушение земельного законодательства.
Вчасти исполнения условий договора на арендаторе лежат следующие обязанности:
своевременноевнесение платы за пользование земельным участком (ст. 614 ГК РФ);
использованиеземли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);
поддержаниеземельного имущества в надлежащем состоянии, несение в связи с этим расходов,если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).
Еслина арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц наземельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратитьили изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всехправах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору правотребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещенияубытков (ст. 613 ГК РФ).
Согласност. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочнорасторгнут судом в случаях, когда:
арендодательне предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствияпользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначениемимущества;
переданноеарендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые небыли оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известныарендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотраимущества или проверки его исправности при заключении договора;
арендодательне производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества вустановленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумныесроки;
имуществов силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии,не пригодном для использования.
Арендодательтак же обладает определенными правами и обязанностями. ГК РФ не упоминает оправе арендодателя распорядиться арендованным участком – продать, обменять,подарить, заложить и т.п., но это право принадлежит ему как собственникуимущества, и с передачей земли в аренду не прекращается. Права арендатора припереходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, чтогарантирует ст.617 ГК РФ.
Наосновании ГК РФ арендодатель обязан:
передатьарендатору земельный участок в сроки и в состоянии, соответствующие условиямдоговора и назначению участка. Земельный участок передается вместе со всемипринадлежностями, необходимыми для его использования. Если участок ипринадлежности сопровождают определенные документы, то они также должны бытьпереданы арендатору;
предупредитьарендатора о правах третьих лиц на участок.
Еслиарендодатель – государственные или муниципальные органы, то он обязан:
передатьарендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площадиугодий и качеству, указанным в приложении к договору;
содействоватьпо заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;
вслучае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор арендыс одним из его наследников при его согласии стать арендатором;
возмещатьпо истечении, срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель иулучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.
Арендодатель,на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:
пользуетсяземельным участком с существенным нарушением условий договора или назначенияучастка либо с неоднократными нарушениями;
существенноухудшает качество земель;
болеедвух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.
Арендодательвправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случаесущественного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотренодоговором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесенияарендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).
Договоромаренды могут быть установлены также условия расторжения договора по инициативеарендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, т.е. при существенном нарушениидоговора другой стороной.
Потребованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом вслучаях, когда арендатор:
пользуетсяимуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имуществалибо с неоднократными нарушениями;
существенноухудшает имущество;
болеедвух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вноситарендную плату;
непроизводит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки,а при отсутствии их в договоре в разумные сроки, когда в соответствии сзаконом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонтаявляется обязанностью арендатора.
Арендодательвправе требовать досрочного расторжения договора только после направленияарендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения имобязательства в разумный срок.
Помимопредусмотренных законодательством, в договор могут быть включены дополнительныегарантии его исполнения и ответственность за неисполнение как арендатором, таки арендодателем. Сделать это можно на основании норм ГК РФ, регулирующихобеспечение исполнения обязательств и ответственность за их неисполнение.
1.3 Государственнаярегистрация
Согласнообщим положениям о договоре аренды (ст. 609 ГК РФ) договор аренды на срок болеегода, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо,независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Если договораренды предусматривает переход в последующем права собственности на участок карендатору, то данный договор заключается в форме, предусмотренной для договоракупли-продажи земельного участка.
Договораренды земельного участка по общему правилу заключается в письменной формепутем составления одного документа, подписанного сторонами. Хотя гл. 34 ГК РФпрямо и не предусматривает указанного правила, как это сделано, например, в ст.550 ГК РФ («Форма договора продажи недвижимости»), это правило вытекает изтолкования п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающей обязательную государственнуюрегистрацию договора аренды.
Регистрациядоговора, согласно правилам ведения единого государственного реестра, состоитво внесении соответствующей надписи в реестр и проставлении штампасоответствующей формы на документе, выражающем содержание сделки, которым иявляется договор аренды. Исключение составляет договор аренды земельногоучастка, заключенный после вступления в силу ЗК РФ, между физическими лицами насрок менее одного года. Данный договор может быть заключен в устной форме,поскольку согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка,субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельнымучастком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственнойрегистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Правоваяоснова регистрации прав на земельные участки вначале была ограниченаподзаконными актами: постановлением Совета Министров-Правительства РФ от30.05.1993 г., Указами Президента РФ от 11.12.1993 г. «О государственномземельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» и от07.03.1996 г. «О развитии ипотечного кредитования». В настоящее время подлежатприменению ст. 131, 164 ГК РФ и Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», атакже ряд иных актов.
Изтолкования текста Закона о государственной регистрации вытекает необходимостьрегистрации, с одной стороны, договора аренды недвижимого имущества, с другойстороны, права аренды. Аналогичный вывод вытекает из анализа Правил веденияединого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219, вприложениях к которому установлены форма свидетельства, удостоверяющеговозникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форму надписи-штампа надокументе, выражающем содержание сделки (договоре аренды недвижимогоимущества), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию договоров ииных сделок.
Поповоду соотношения государственной регистрации права аренды и договора аренды вцивилистической литературе ведутся споры. Так, О.Ю. Скворцов в подтверждениедискуссионного характера проблемы отметил, что «ст. 26 Закона о регистрациивызывает дополнительные вопросы, требующие дополнительного регулирования», самже он, судя по высказываниям, допускает возможность государственной регистрации«права аренды».
Помнению ряда авторов, в ст. 26 Закона о регистрации имеет место простое смешениепонятий. Так, если права третьих лиц в отношении чужого имущества установленыдоговором, то в качестве объекта регистрации должна выступать сделка, хотя,безусловно, и этом случае в соответствующий раздел реестра должна быть внесеназапись об ограничении или запрете осуществления вещного права на недвижимость.
B.В. Витрянскийсчитает, что «никаких отдельных разделов (подразделов), куда могли бы вноситьсясведения о государственной регистрации права аренды, Единый государственныйреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нетнеобходимости, поскольку право аренды здания или сооружения возникает иззарегистрированного договора и им же удостоверяется»; самостоятельного «правааренды» не существует.
Весьмапротиворечивой является позиция П.В. Крашенникова. Так, он указывает, что в соответствиис п. 6 ст. 131 ГК РФ Закон о регистрации устанавливает лишь порядок регистрациии основания отказа в регистрации и не может своей нормой устанавливатьгосударственную регистрацию «права аренды», не предусмотренную нормами ГК РФ.Исходя из приоритета норм ГК РФ, по мнению П.В. Крашенникова, следуетруководствоваться п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающим обязательную регистрациюдоговора аренды, а не права аренды, однако тут же он ссылается на то, что вЗаконе о государственной регистрации «под термином «государственная регистрацияправ» понимается не только государственная регистрация прав на недвижимоеимущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом (п.1 ст. 2 Закона)», и, кроме того, делает предположение, что «возможно,законодатель не совсем юридически точно сформулировал название статьи 26».
Предложениеизменить Закон о государственной регистрации высказывается также Л.М. Ахметшиной,по мнению которой, в целях избежания споров, имеющихся в науке и практикеправоприменения, «в Законе о государственной регистрации прав на недвижимоеимущество к сделок с ним 1997 года следовало бы закрепить необходимостьобязательной регистрации в Едином государственном реестре только вещно-правовыхобременений (каковым, например, право аренды не является)». Однако мнение отом, что право аренды является исключительно обязательственным правом,разделяется не всеми учеными, о чем уже говорилось ранее.
Некоторыеученые, наоборот, говорят о том, что регистрировать необходимо только правоаренды, ссылаясь на п. 2. ст. 609 ГК, согласно которому договоры арендынедвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное неустановлено законом, и то, что закон о государственной регистрацииустанавливает обязанность регистрации права аренды как обременения прав наземельный участок, но не договора аренды.
Все-такине следует отождествлять и смешивать регистрацию договора аренды и правааренды. Их разграничение, как верно отмечает Ю. Кулешова, основано насуществовании разных «ипостасей» договора: договора-сделки идоговора-правоотношения. Договор как сделка – юридический факт, влекущийвозникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей – подлежитрегистрации в силу общего требования к форме сделок с недвижимостью (ст. 164 ГКРФ). Практически из любого договора-сделки (за исключением так называемыхвещных договоров) «возникает обязательственное правоотношение, содержаниекоторого составляют права и обязанности сторон; регистрации в данном случаеподлежит именно право аренды, возникшее из договора-сделки, причемрегистрируется оно именно как ограничение (обременение) права собственности ииных вещных прав на недвижимое имущество».
Крометого, в соответствии с действующим законодательством возможна ситуация, когданеобходимо регистрировать право аренды, а государственной регистрации договорааренды не требуется, например, при заключении договора аренды здания на срокменее года; к договору аренды земельных участков не применимы специальные нормы§ 4 гл. 34 ГК («Аренда зданий и сооружений»). Законом о регистрации прав непредусмотрено исключений из правила о необходимости регистрации права аренды»поэтому регистрация только договора аренды (сделки), отдельно от регистрацииправа исключается, хотя в принципе такая ситуация возможна, например призаключении договора аренды под отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ),т.е. когда договор уже заключен, а право аренды еще не возникло.
Влитературе также обращается внимание на различие правовых последствий нарушениятребований об обязательной государственной регистрации договора аренды и правааренды. Если отсутствие регистрации договора аренды недвижимости согласно ст.165 ГК РФ влечет за собой его недействительность, то правовые последствияотсутствия регистрации права аренды в законодательстве не установлены: в данномслучае сделка, на основании которой это право возникло, недействительной небудет.
Напрактике при регистрации договора аренды одновременно происходит и регистрацияправа аренды. Так, в соответствии с Инструкцией о порядке государственнойрегистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участковлесного фонда (леса) и прав па участки лесного фонда (леса), утвержденнойПриказом Минюста РФ от 23 января 2002 г. №18, независимо от того, сколько лицучаствует в договоре с каждой стороны, обеими или одной стороной было поданозаявление о государственной регистрации, учреждением юстиции по регистрацииправ совершается одно регистрационное действие – государственная регистрациядоговора. При этом в соответствии с п. 10 части III Инструкции учреждениемюстиции по регистрации прав одновременно под одним и тем же номером вноситсярегистрационная запись, как о договоре аренды, так и об обременении правасобственника участка лесного фонда (соответственно в подраздел III-4 Единогогосударственного реестра прав («Запись о сделке») и в подраздел III-1 («Записьоб аренде»); на подлинные экземпляры договора аренды, договора безвозмездногопользования, договора концессии проставляется штамп регистрационной надписи надокументах.
Иначеговоря, возможность признать существование «права аренды» есть, но в рамкахрегистрационных процедур она обеспечивается (может быть обеспечена)государственной регистрацией обременении арендой земельного участка, правоаренды, например, может вытекать из договора субаренды, но не изпервоначального договора аренды. Именно поэтому следует внести ясностьнепосредственно в текст закона.
Пообщему правилу свидетельство о праве аренды не выдается.
Довступления в силу ЗК РФ государственной регистрации подлежали все договорыаренды земельного участка, независимо от срока договора, как и установлено вст. 164 ГК РФ. Правила параграфа 4 гл. 34 («Аренда зданий и сооружений») кдоговору аренды земельных участков не применяются. Земельный кодекс (п. 2 ст.26 ЗК) установил отмеченные выше ограничения для регистрации. Но при этомвопрос о том, необходимо ли регистрировать в случае заключения договора арендына срок до одного года право аренды, остается нерешенным, поскольку п. 1 ст. 26Закона о государственной регистрации устанавливает обязанность регистрироватьправо аренды, а п. 1 ст. 4 Закона – обременение права собственности. Полагаем,в данном случае речь идет об одном и то же.
Следуеттакже поддержать позицию Л.А. Ахметшиной, которая предлагает исключить из ЗК РФп. 2 ст. 26, т.к. «договор аренды земельных участков подлежит более жесткомугосударственному контролю, выражающемуся в порядке государственной регистрации.Освобождение от такой регистрации сделок, заключаемых на срок менее 1 года,может привести к ослаблению этого контроля и, кроме того, позволяет неприменять указанное требование к договорам аренды, заключенным без указаниясрока».
Государственнойрегистрации подлежат и договор субаренды земельного участка, и договор обуступке права требования из договора аренды (п. 2 ст. 389 ГК РФ).
Напрактике при регистрации договора аренды одновременно происходит и регистрацияправа аренды. Так, в соответствии с Инструкцией о порядке государственнойрегистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участковлесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденнойПриказом Минюста РФ от 23 января 2002 г. №18, независимо от того, сколько лицучаствует в договоре с каждой стороны, обеими или одной стороной было поданозаявление о государственной регистрации, учреждением юстиции по регистрацииправ совершается одно регистрационное действие – государственная регистрациядоговора. При этом в соответствии с п. 10 части III Инструкции учреждениемюстиции по регистрации прав одновременно под одним и тем же номером вноситсярегистрационная запись, как о договоре аренды, так и об обременении правасобственника участка лесного фонда (соответственно в подраздел III-4 Единогогосударственного реестра прав («Запись о сделке») и в подраздел III-1 («Записьоб аренде»); на подлинные экземпляры договора аренды, договора безвозмездногопользования, договора концессии проставляется штамп регистрационной надписи надокументах.
Иначеговоря, возможность признать существование «права аренды» есть, но в рамках регистрационныхпроцедур она обеспечивается (может быть обеспечена) государственнойрегистрацией обременении арендой земельного участка; право аренды, например,может вытекать из договора субаренды, но не из первоначального договора аренды.Именно поэтому следует внести ясность непосредственно в текст закона.
Пообщему правилу свидетельство о праве аренды не выдается. Однако регистрационныеорганы, с частности, Самарская областная регистрационная палата, в соответствиис п. 73 Правил ведения реестра выдают свидетельство о регистрации права походатайству арендатора. По ходатайству собственника земельного участка всвидетельство о праве собственности вносится запись об обременении правасобственности.
Государственнойрегистрации подлежат и договор субаренды земельного участка, и договор обуступке права требования из договора аренды (п. 2 ст. 389 ГК РФ).
Такимобразом, следует сделать вывод, что если в отношении обычной арендынаблюдается, скорее, усиление диспозитивных начал, то применительно к арендеземли хорошо просматривается линия на более активное вмешательство государства,как в порядок заключения договора, так и исполнения договорных обязательств. Обэтом свидетельствует и введение публичных торгов как общей процедуры дляпредоставления государственных и муниципальных земель в собственность (ачастично – и в аренду), и установление единообразного режима государственнойфиксации прав арендаторов, а также иные обстоятельства как правового, так иэкономического характера. Тем не менее, представляется, наша страна покаотстает в решении вопросов публично-правового регулирования арендных отношенийв сфере землепользования.
2. Особенностидоговора аренды земельных участков в зависимости от категории земель
2.1 Сельскохозяйственноеназначение
Важноотметить, что земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам,в том числе ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, а такжесельскохозяйственным предприятиям, организациям для осуществления сельскохозяйственнойдеятельности.
Влитературе обращается внимание на соотношение понятий «землисельскохозяйственного назначения» и «земли сельскохозяйственногоиспользования». Земли сельскохозяйственного назначения, отмечают С.А. Боголюбови Е.Л. Минина, не следует путать с установленными ст. 85 ЗК РФ землямисельскохозяйственного использования, как входящими в состав иной категории –земель поселении. Эти земли, будучи землями иного целевого назначения, имеютиной правовой режим.
Аргументированнуюточку зрения на данную проблему имеет профессор Г.Е. Быстров, который отмечает,что действующее законодательство РФ исходит из того, что «землисельскохозяйственного назначения» и «земли сельскохозяйственного использования»не тождественные понятия. В одном случае специфическим объектом правовогорегулирования являются земли сельскохозяйственного назначения как составнаячасть земель России, выделенная в самостоятельную категорию по целевомуназначению земель; во втором случае объектом правового регулирования являютсяземли сельскохозяйственного использования как совокупность земельных участковиз состава земель поселений, промышленности и других категорий, используемых вкачестве сельскохозяйственных угодий по признаку основного хозяйственногоназначения. Земли сельскохозяйственного использования, по мнению Г.Е. Быстрова,имеют двойственный правовой режим, а их использование в сельскохозяйственныхцелях носит временный характер до момента изменения вида их использования.
Вюридической литературе существуют различные основания для классификации земельсельскохозяйственного назначения.
Землисельскохозяйственного назначения бывают двух видов: земли, предоставленные длянужд сельского хозяйства (т.е. фактически используемые), и земли,предназначенные для этих целей, т.е. те, которые будут использованы дляназванных целей в ближайшее время и без которых невозможен процесссельскохозяйственного производства.
Сельскохозяйственноеназначение охватывает как выращивание сельскохозяйственной продукции, так ивесь связанный с этим цикл. Следовательно, все земли, обслуживающие этот цикл,подпадают под понятие «земли сельскохозяйственного назначения». Так, хранениепродукция и агрохимикатов требует строительства складов; доставка техники,семян к полям и вывоз с полей готовой продукции вызывает потребность вовнутрихозяйственных дорогах; для управления сельскохозяйственным производствоми содержания административного аппарата необходимо административное здание ит.п. Соответственно, и земли, занятые под складами, внутрихозяйственнымидорогами и административными зданиями, относятся к категории земельсельскохозяйственного назначения, хотя они по функционированию не отличаются отземель несельскохозяйственного назначения. Непосредственноесельскохозяйственное производство (выращивание сельхозкультур, откорм скота)невозможно без соответствующей инфраструктуры (дорог, жилых зданий, мастерских,складов и т.п.). Так, при организации крестьянского (фермерского) хозяйства натерритории, где отсутствуют объекты производственного и социально-бытовогоназначения, государство берет на себя его первичное обустройство: строительстводорог, линий электропередач, водообеспечение, телефонизацию, землеустройство,мелиорацию земель. Местные органы самоуправления обязаны оказывать помощь ввозведении производственных объектов и жилья.
Всоставе сельскохозяйственных угодий Земельный кодекс РФ выделяет пашни,сенокосы, залежи, земли, запятые многолетними насаждениями, виноградниками идругими землями, используемые в растениеводстве. Составными частями несельскохозяйственныхугодий признаются земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями,зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения ипервичной переработки сельскохозяйственной продукции. К несельскохозяйственнымугольям относятся земли, зананятые древесно-кустарниковой растительностью, невходящей в лесной фонд и предназначенной для обеспечения защиты земель отвоздействия негативных (вредных) природных; антропогенных и техногенныхявлений, и замкнутыми водными объектами, которые могут быть переведены всоответствующие категории земель.
Посубъектам земельных прав земли сельскохозяйственного назначения могутклассифицироваться на земли, предоставленные гражданам, в том числе ведущимкрестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство,животноводство, огородничество; хозяйственным обществам и товариществам,производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарнымпредприятиям; казачьим обществам; опытно-производственным, учебным,учебно-опытным и учебно-производственным хозяйствам научно-исследовательскихучреждений, образовательных учреждений высшего профессионального, среднегопрофессионального и начального профессионального образованиясельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; общинамкоренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока дляобеспечения их традиционного образа жизни, традиционного хозяйствования итрадиционных промыслов, которые обеспечивают сельскохозяйственным товаропроизводителям,устойчивую работу, эффективное использование выделенных средств и улучшениефинансового состояния.
Насокращение плошади сельскохозяйственных земель также оказывают влияниенегативные экологические процессы, получившие широкое распространение в связи срезким уменьшением мероприятий по защите ценных земель от водной и ветровойэрозии, подтопления, заболачивания, переувлажнения и других процессов, врезультате которых наступает деградация продуктивных угодий. В большинствеосновных сельскохозяйственных регионов России распаханность территориипревышает экологически допустимые пределы, что усиливает процессы деградациипочв и снижает способность природных комплексов к саморегуляции и поддержаниюпродуктивности сельскохозяйственных угодий. Закрепленные в законодательстве обохране окружающей среды и земельном законодательстве правовые нормы, касающиесяохраны сельскохозяйственных земель как особой экосистемы, носят декларативныйхарактер. Цели охраны земель, не касаются решения проблемы охраны сельскохозяйственныхугодий как элемента экологической системы. Правовая охрана земель, в том числесельскохозяйственных угодий, сводится главным образом к регулированиюпредотвращения вредных воздействий на земли и сохранению, повышению ивосстановлению плодородия земель сельскохозяйственного назначения».
Чтобыповысить продуктивность и устойчивость земледелия, обеспечить производствосельскохозяйственной продукции на основе сохранения и повышения плодородияземель, а также создать необходимые условия для вовлечения всельскохозяйственные оборот неиспользуемых и малопродуктивных земель,сформировать рациональную структуру земельных угодий.
Всоответствии с действующим законодательством РФ к участникам отношений,связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками изземель сельскохозяйственного назначения, относятся граждане, юридические лица,Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, участвующие вотношениях по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизнии деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, а такжеимущественных отношениях, связанных с владением, пользованием и распоряжениямземельными участками.
Гражданскоеи иное законодательство РФ определяют понятия физических и юридических лиц каксубъектов права, в том числе права аренды.
Дляучастия а земельных отношениях граждане (физические лица) должны обладатьправоспособностью, т.е. способностью иметь гражданские права и нестиобязанности. Применительно к земельным отношениям граждане обладают правомиметь земельные участки на праве собственности и праве аренды, совершать любые,не запрещенные законом сделки с землей, заниматься предпринимательской и любойиной, не запрещенной законом сельскохозяйственной деятельностью на земельномучастке, наследовать и завещать земельные участки. Гражданин должен обладать идееспособностью, достичь определенного возраста.
Юридическиелица как субъекты земельных отношений должны функционировать в определенныхорганизационно-правовых формах; в учредительных документах юридического лицадолжны определяться наименование юридического лица, место его нахождения;юридическое лицо приобретает гражданские права и приобретает на себягражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом,иными нормативными правовыми актами и учредительными документами; юридическоелицо подлежит государственной регистрации в порядке, определенномзаконодательством о регистрации юридических лиц.
М.И. Козырьсчитает, что субъектами аграрного права (аграрных правоотношений) могут бытьграждане – физические лица, обладающие соответствующей право-дееспособностью;крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства; юридические лица (восновном коммерческие образования, а также потребительские кооперативы, союзы иассоциации); государственные (федеральные и создаваемые на уровне субъектовФедерации) органы исполнительной власти, органы управления сельским хозяйствоми агропромышленным комплексом в целом.
Субъектамиарендных отношений выступают арендодатель (собственник) и арендатор.Собственником земельного участка является лицо (гражданин, юридическое лило,Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование), которомуземельный участок принадлежит на праве собственности.
Арендодателемимущества по договору аренды, согласно Гражданскому кодексу РФ, может быть егособственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдаватьимущество в аренду. Арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжатьсясоответствующим имуществом. Таким правом обладает собственник земельногоучастка, «поскольку субъективное право собственности включает в качестве одногоиз основных элементов правомочие по распоряжению имуществом. К. иным лицам,выступающим в качестве арендодателя, можно отнести государственные имуниципальные унитарные предприятия. Их правомочие сдавать в аренду имуществорегулируется гражданским законодательством».
Всоответствии с законодательством РФ субъектом арендных отношений выступают иорганы муниципальной власти, деятельность которой регулируется Федеральнымзаконом от 6 октября 2003 г., № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местногосамоуправления в Российской Федерации». Являясь собственником, администрациямуниципального образования вправе передавать а установленном законом порядкеземельные участки путем заключения договора аренды.
Следуетотметить, что 1 июля 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 17 апреля2006г. №53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации»,Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РоссийскойФедерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» и признаний утратившими силу положенийзаконодательных актов Российской Федерации», который существенно изменил порядокраспоряжения и условия использования государственных и муниципальных земель.Согласно данного Закона могут распоряжаться земельными участками только приусловии регистрации права собственности соответствующего публичного(государственного, муниципального) образования следующие органы:государственной власти РФ; государственной власти субъектов РФ (кроме Москвы иСанкт-Петербурга); местного самоуправления городских и сельских поселений(кроме административных центров и столиц субъектов РФ). До принятия субъектамиРФ законов о праве муниципальной собственности на землю: большинство земельявляется государственной собственностью; распоряжение такими землями неотносится к числу вопросов местного значения; поселковые, сельские и городскиеадминистрации не могут распоряжаться такими земельными участками.
Арендодателямимогут выступать один или несколько собственников (граждан) земельных долей.Участник долевой собственности может передать земельную долю в аренду толькопосле выделения земельного участка в этой стране располагают земельныминаделами свыше 50 га. У них сосредоточено около 35% всех сельхозугодий, и онипроизводят около четверти стоимости конечного продукта сельского хозяйства.
Сегодняв России крестьянские (фермерские) хозяйства, занимая 8% площади земельсельскохозяйственного назначения, производят лишь около 3% объемасельскохозяйственной продукции. По оценкам Центра экономической конъюнктуры приПравительстве Российской Федерации, доля фермеров в объеме производимойпродукции сельского хозяйства к 2010 г. повысится до 10%.
Земельноеи гражданское законодательство РФ разрешает приобретать крестьянским(фермерским) хозяйствам в собственность или аренду земельные участки из земельсельскохозяйственного назначения или иных категорий земель, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности, а также частной общей долевойсобственности. Максимальные размеры земельных участков для крестьянских(фермерских) хозяйств устанавливаются законодательством субъектов РоссийскойФедерации. В случае выхода одного из членов фермерского хозяйства земельныеучастки и средства производства разделу не подлежат.
Правона создание крестьянского (фермерского) хозяйства имеют дееспособные гражданеРоссийской Федерации, иностранные граждане и липа без гражданства. Граждане,изъявившие желание создать крестьянское (фермерское) хозяйство, заключают междусобой соглашение. Для приобретения земельного участка из земельсельскохозяйственного назначения необходимо подать заявление в исполнительныйорган государственной власти или орган местного самоуправления. В случае, когдао предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначенияв аренду было подано два и более заявлений, такой земельный участокпредоставляется на торгах.
Длязаключения договора аренды земельного участка заявителю необходимо представитьв исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправлениякадастровую карту (план) земельного участка.
Порядокпредоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведениясадоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается Земельнымкодексом РФ и Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачныхнекоммерческих объединениях граждан». Граждане могут реализовать свое право наведение садоводства, огородничества и т.п. в составе соответствующихнекоммерческих объединений либо в индивидуальном порядке.
Предоставлениеземельных участков для ведения личного подсобного хозяйства определяетсяЗемельным кодексом РФ и Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «Оличном подсобном хозяйстве».
СогласноФедеральному закону «О личном подсобном хозяйстве» личное подсобное хозяйство(ЛПК) – это форма непредпринимательской деятельности по производству ипереработке сельскохозяйственной продукции. Из этого определения следует, чтосамо ЛПХ является самостоятельной организационно-правовой формой хозяйствованияна селе и в этом качестве должно признаваться субъектом аграрного права,субъектом хозяйствования.
Всоответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона для ведения ЛПХ могутиспользоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельныйучасток) и земельной участок за чертой поселений (полевой земельный участок).
Земельныеучастки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставленыюридическим лицам, которые являются коммерческими организациями инекоммерческими.
Коммерческиеорганизации в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственныхкооперативов имеют общую правосубъектность. Как разъяснили Пленум Верховногосуда РФ и Пленум Высшего Арбитражного суда РФ, коммерческие организации, заисключением унитарных предприятий и иных организации, предусмотренных законом,наделены общей правоспособностью и могут осуществлять любые видыпредпринимательской деятельности, не запрещенные законов если в учредительныхдокументах таких коммерческих организаций не содержится исчерпывающий(законченный) перечень видов деятельности, которыми соответствующая организациявправе заниматься.
Унитарныепредприятия могут получить земельные участки из состава земельсельскохозяйственного назначения только в том случае, если в уставе предприятияпредусмотрен такой вид деятельности, как ведение сельскохозяйственногопроизводства или иной деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством.Хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы вправе всоответствии с законодательством РФ иметь земельные участкисельскохозяйственного назначения, в собственности и на праве аренды.
Восновном земельные участки или земельные доли организации приобретают врезультате передачи их учредителями (участниками). После внесения лицомземельного участка или земельной доли в уставный капитал коммерческойорганизации он утрачивает право собственности на этот участок (земельную долю),собственником становится коммерческая организация. Юридические лица могутприобрести земельные участки и по иным основаниям, предусмотренным законом.
Всоответствии с п.5 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» земельные участки из земельсельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной илимуниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям варенду в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации.При этом выкуп арендованного земельного участка в собственность не допускается.Религиозные организации вправе использовать для своих нужд земельные участки,здания и имущество, предоставленное им государственными, муниципальными,общественными и иными организациями и гражданами, в соответствии сзаконодательством Российской Федерации. Передача религиозным организациям впользование по функциональному назначению культовых зданий и сооружений сотносящимися к ним земельными участками и иного имущества религиозного назначении,находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляютсябезвозмездно.
Особымисубъектами выступают станичные и иные казачьи общества. Они представляют собойюридические лица, которым безвозмездно отводятся земельные наделы дляколлективного землепользовании на основе традиционных для казачества формобщинного впадения землей либо общей собственности на землю (долевой илисовместной). Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся вгосударственной и муниципальной собственности, им предоставляются в аренду.
Порядокпредоставления земель сельскохозяйственного назначения научно-исследовательскими образовательным учреждениям действующее законодательство РФ закрепляет в ст.10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Таким учреждениямземельные участки для сельскохозяйственных нужд предоставляются в аренду.
Федеральнымзаконом от 23 августа 1996 г. №127-ФЗ «О науке и государственнойнаучно-технической политике» установлено, что за государственными научнымиорганизациями закрепляются в бессрочное безвозмездное пользование земельныеучастки, выделенные в установленном порядке, ст. 59 Федерального закона от 13января 1996 г. №12 «О внесении
Безсогласия родовых общин и семей из числа малочисленных народов Севера земельныеучастки не подлежат отчуждению под промышленное или иное освоение, не связанноес традиционным хозяйствованием.
Так,Федеральный закон от 30 апреля 1999 г. №82-ФЗ «О гарантиях прав коренныхмалочисленных народов Российской Федерации» что органы государственной власти вцелях защиты исконной среды обитания, традиционного образа жизни,хозяйствования и промыслов малочисленных народов проводят единую политику иобласти разработки и реализации федеральных и региональных программ использованияи охраны земель традиционного природопользования малочисленных парезов, оценкиприродных ресурсов, ведения землеустройства, ведения земельного кадастра имониторинга указанных земель; устанавливают границы земель традиционногоприродопользования малочисленных народов и порядок предоставления указаннымнародам для этих целей земель, находящихся в федеральной собственности.
Согласноп. 6 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения,занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами инаходящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут бытьпереданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чемпять лет.
Итак.Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначений» определяют перечень субъектов правоотношений по использованиюземель сельскохозяйственного назначения, а также порядок предоставлениясубъектам земельных участков в аренду.
Всоответствии с земельным кодексом РФ, земельный участок – это часть поверхностиземли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены вустановленном порядке. Следовательно, земельный участок – это часть поверхностиземли, являющаяся природным ресурсом и объектом охраны со стороны государства.Более широкое, детальное определение земельного участка дано в Федеральномзаконе «О государственном земельном кадастре». В нем установлено, что земельныйучасток это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой),границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченнымгосударственным органом, а также то, что находится над и под поверхностьюземельною участка, если иное не предусмотрено федеральными законами.
Федеральныйзакон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях»содержит определения садового, огородного и личного земельного участка. Изсодержания указанных определений видно, что данный закон под земельным участкомпонимает верхний слой земли – почву. Однако в большинстве федеральных законовземельный участок представляется как территория. Например, в ст. 26Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» установлено, что «если в аренду сдается земельный участок(участок недр) или частъ его, к договору аренду, представляемому на регистрациюправ, прилагается план земельного участка, с указанием части его, сдаваемой варенду».
Длятого, чтобы земельный участок сельскохозяйственного назначения передать подоговору аренды, необходимо соответствие данного земельного участкатребованиям, основным характеристикам, предусмотренным федеральными законами. Всоответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные,позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору вкачестве объекта аренды. Объектом аренды может быть только индивидуальноопределенное имущество. Индивидуальными характеристиками земельного участка являютсякадастровый номер, месторасположение, площадь, границы, целевое назначение.Данные сведения содержатся в плане земельного участка, наличие которогоявляется обязательным для заключения договора. При отсутствии этих данных вдоговоре, условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а договор не считается заключенным. Земельным кодексомРФ установлено, что объектом аренда могут быть только земельные участки сустановленными границами и прошедшие кадастровый учет.
СогласноФедеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» варенду могут быть переданы прошедшие государственный учет земельные участки изземель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки,находящиеся в долевой собственности. Определение на местности границнаходящихся в долевой собственности земельных участков осуществляется на основенорм Федерального закона «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г. №78-ФЗ (в ред.от 18 июля 2005 г.). Данным законом предусмотрено межевание объектовземлеустройства. Межевание объекта землеустройства включает определение границобъекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление наместности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками иопределение их координат; изготовление карты (плана) объекта.
Сведенияо состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении,экономических и качественных характеристиках вносятся в документыгосударственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельныхучастков, сведений, представленных правообладателями земельных участков,результатов проведения топографогеодезических, картографических,мониторинговых, землеустроительных, почвенных, геологогеоморфологических и иныхобследований и изысканий.
Послепредусмотренных мероприятий по определению границ на местности земельныйучасток необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре земель.Это требование указано в ст. 14 Федеральною закона «О государственном земельномкадастре», согласно которой моментом возникновения или моментом прекращениясуществования земельного участка, как объекта государственного учета всоответствующих границах, является дата внесения соответствующей записи вЕдиный государственный реестр земель.
Ведениегосударственного земельного кадастра представляет собой последовательныедействия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранениюсведений о земельных участках. В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта2004 г. №314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»государственным органом, уполномоченным вести государственный земельный кадастри землеустройство, является Федеральное агентство кадастра объектовнедвижимости Министерства экономического развития и торговли РоссийскойФедерации.
Такимобразом, при передаче земельного участка в аренду в договоре аренды земельсельскохозяйственного назначения должны содержаться следующие сведения оземельном участке: местоположение; кадастровый номер; категория земель;разрешенное использование; площадь в установленных единицах измерения. Данныесведения зафиксированы в проекте Примерного договора аренды земельсельскохозяйственного назначения, разработанной нами в соответствии сдействующим законодательством.
Наосновании изложенного, предметом договора аренды земель сельскохозяйственногоназначения может быть земельный участок, выделенный на местности, обозначенныйв размерах и границах территории земель сельскохозяйственного назначения,имеющий кадастровый номер, адресные ориентиры и прошедший государственнуюрегистрацию.
Следуетотметить, что Федеральный закон «О государственном земельном кадастре»устанавливает, что в Едином государственном реестре земель содержатся и другиесведения о земельном участке, помимо указанных наши в договоре. К такимсведениям относятся: описание границ земельных участков; зарегистрированные вустановленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономическиехарактеристики, в том числе размеры платы за землю; качественныехарактеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель; наличиеобъектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком. Такимобразом, в договоре аренды стороны должны указать все основные характеристикиобъекта договора. В противном случае договор считается незаключенным.
Следующимэтапом соответствующего оформления земельного участка, является регистрацияправа собственности и иных прав на земельный участок. Регистрация права должнаосуществляться в соответствии с Методическими рекомендациями о порядкегосударственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество,утвержденными приказом Минюста РФ от 25 марта 2003 года № 70.
Правообщей долевой собственности на выделенный земельный участок регистрируется наосновании свидетельств о праве на земельные доли, извещений, опубликованных вофициальных органах печати, соглашения об определении долей и правесобственности на выделенный земельный участок.
Нaрегистрацию должен быть представлен кадастровый план выделенного участка иотчет (акт) об оценке выделяемого и оставшегося после выдела участка,составленный в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ (сизм. 15 августа 2007 г.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Объектомаренды земельных участков могут быть различные виды земельных участков, которыеклассифицируются по различным основаниям. Согласно ст. 6 Земельного кодекса РФвсе земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым являетсяземельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которыхпосле раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенноеиспользование которого может осуществляться без перевода его в состав земельиной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Всоответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды земельного участка,сроком более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора являетсяюридическое лицо, – независимо от срока, должен быть заключен в письменнойформе. Обязательной государственной регистрации подлежит договор арендыземельного участка, заключенный на срок не менее одного года. Эти правилараспространяются и на договор аренды земель сельскохозяйственного назначения.Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенногонадлежащим образом договора аренды. Если договор аренды земельсельскохозяйственного назначения не подлежит государственной регистрации, топраво аренды земельного участка возникает с момента подписания сторонамидоговора аренды, а если договор подлежит регистрации, то с моментагосударственной регистрации договора.
Всоответствий со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрациявозникновения и перехода прав па земельный участок удостоверяетсясвидетельством о государственной регистрации прав.
Такимобразом, после получения свидетельства о государственной регистрации правасобственности собственник может передать соответствующий земельный участок варенду, заключив договор аренды.
Согласност. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственнойрегистрации, если иное не установлено законом.
Договорасубаренды и безвозмездного срочного пользования, заключенные на срок менееодного года, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев,установленных федеральными законами.
Нанастоящий момент актуальным остается вопрос о фактических затратах, необходимыхдля того, чтобы владельцы земельных долей могли надлежащим образом оформитьвыдел земельного участка для передачи его в аренду. Площади земельных участковизмеряются десятками тысяч гектаров, проведение их кадастрового учеса требуетзначительных финансовых затрат, которые исчисляются сотнями тысяч рублей. Этоочень большие затраты для владельцев земельных долей, большинство из которыхпроживает в сельской местности. Без финансовой помощи со стороны государства имуниципального образования решение данной проблемы невозможно. Другой вариантрешения данной проблемы – это возложение финансовых затрат насельскохозяйственные организации. Но это возможно, если сельскохозяйственнаяорганизация заинтересована в приобретении данных земельных участков на основедоговора аренды. Возврат средств можно осуществись в счет расчетов из аренднойплаты.
2.2 Населенныепункты
Вотличие от земель сельскохозяйственного назначения земли поселений выполняютфункцию территориально-пространственного базиса. ЗК РФ выделяет эти земли вкачестве самостоятельной категории земель. Землями поселений являются земли,целевым назначением которых является использование их для застройки и иныхцелей развития городов, поселков и сельских поселений. Признаком, с помощьюкоторого эти земли отграничиваются от иных категорий земель, является чертагородского или сельского поселения.
Правовойрежим земель поселений регулируется земельным законодательством, котороеустанавливает общие принципы регулирования земельных отношений по поводу даннойкатегории земель, и градостроительным законодательством, задача которого –отразить особенности отношений, складывающихся по поводу использования земельпоселений.
Понятиеземель поселений непосредственно связано с определением территорий поселений.Пункт 1 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту – ГрадК РФ)говорит о том, что градостроительное законодательство регулирует отношения потерриториальному планированию, градостроительному зонированию, планировкетерритории, архитектурно-строительному проектированию, отношения построительству объектов капитального строительства, их реконструкции (далее –градостроительные отношения).
Всоответствии со ст. 12 Федерального закона «Об общих принципах организацииместного самоуправления в Российской Федерации» территорию муниципальногообразования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к нимземли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развитияпоселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо отформ собственности и целевого назначения. Вопросы об образовании, объединении,о преобразовании или об упразднении внутригородских муниципальных образований,установлении или изменении их территорий решаются с учетом мнения населениясоответствующей территории представительным органом местного самоуправлениягорода самостоятельно в соответствии с уставом города.
Согласност. 83 ЗК РФ пространственную и земельно-ресурсную основу городских и сельскихпоселений составляют территории в пределах установленных границ (черты) городскихи сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностьюуказанных территорий. В пространственную и земельно-ресурсную основу поселенийвключаются три сферы. К перовой относится территория в пределах чертыпоселений, т.е. поверхность земли, используемая в качестве пространственноготерриториального базиса. Ко второй сфере ГрадК РФ относит подземноепространство, т.е. недра земли в пределах границ поселений. Третья сфера – этовоздушное пространство над территорией поселения, т.е. воздушный столб.Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. в ст.1 дает определение воздушногопространства РФ как воздушного пространства над территорией РФ, в том числевоздушное пространство над внутренними водами и территориальным морем.
Понятие«территория городского и сельского поселения» закрепляется в законодательстведля того, чтобы очертить пространственную сферу, на которую распространяетсядеятельность органов местного самоуправления по регулированиюградостроительства. Это та сфера, в пределах которой действуют правилазастройки, проекты планировки, проекты застройки и другая градостроительнаядокументация, которая определяет правовой режим земель данной категории.
Необходимостьзаконодательного закрепления пространственной сферы городских и сельских поселенийобусловлена спецификой градостроительства. Сферой градостроительства являетсяне только поверхность земли. Непосредственной сферой градостроительстваявляется определенная территория, на которой могут возводиться здания, строенияи различные сооружения. Однако практически градостроительство осуществляется вопределенном пространстве в воздушном или подземном. Все эти важные моментыучитываются в праве.
Подземноеи воздушное пространства в пределах установленных границ (черты) городских исельских поселений находятся в ведении органов местного самоуправления, заисключением:
частейподземного и воздушного пространств, которые в соответствии с условиямизонирования территорий или разрешениями на строительство являются объектами,принадлежащими иным лицам;
частиподземного пространства, предоставленного в установленном порядке в пользованиеиным лицам для геологического изучения недр, добычи полезных ископаемых и иныхцелей в соответствии с законодательством РФ о недрах;
частивоздушного пространства, используемой для полетов воздушных судов и инойдеятельности в области использования воздушного пространства в соответствии своздушным законодательством РФ.
Сутьуказанных исключений в следующем. Во-первых, в результате зонированиятерриторий и выдачи разрешений на строительство из сферы ведения органовместного самоуправления исключаются части подземного и воздушного пространства,которые принадлежат иным лицам. Во-вторых, в ведении органов местногосамоуправления не находятся участки недр, которые предоставлены дляиспользования в установленном порядке для определенных целей. В-третьих, изсферы ведения органов местного самоуправления исключена часть воздушногопространства, которая используется для полетов воздушных судов и инойдеятельности.
Воздушныйкодекс РФ (ст. 11) следующим образом определяет понятие «использованиевоздушного пространства». Использование воздушного пространства представляетсобой деятельность, в процессе которой осуществляются перемещение в воздушномпространстве различных материальных объектов (воздушных судов, ракет и другихобъектов), а также другая деятельность (строительство высотных сооружений,деятельность, в процессе которой происходят электромагнитные и другиеизлучения, выброс в атмосферу веществ, ухудшающих видимость, проведениевзрывных работ и т.п.), которая может представлять угрозу безопасностивоздушного движения. Пользователями воздушного пространства являются граждане июридические лица, наделенные в установленном порядке правом на осуществлениедеятельности по использованию воздушного пространства.
Прирешении вопроса о том, какая часть воздушного пространства находится в веденииорганов местного самоуправления, следует учитывать структуру воздушногопространства (ст. 15 Воздушного кодекса РФ). Структура воздушного пространствавключает в себя зоны, районы и маршруты обслуживания воздушного движения(воздушные трассы, местные воздушные линии и т.п.), районы аэродромов иаэроузлов, специальные зоны и маршруты полетов воздушных судов, запретные зоны,опасные зоны (районы полигонов, взрывных работ и т.п.), зоны ограниченийполетов воздушных судов и другие установленные для осуществления деятельности ввоздушном пространстве элементы структуры воздушного пространства. Структуравоздушного пространства утверждается в порядке, установленном ПравительствомРФ.
Всоответствии со ст. 17 Воздушного кодекса РФ использование воздушногопространства или отдельных его районов может быть запрещено или ограничено впорядке, установленном Правительством РФ.
Принципиальноважным моментом, связанным с установлением правового режима земель поселений,является то, что использование этих земель основано на зонировании ихтерриторий, в соответствии с которым вся территория поселения делится натерриториальные зоны.
Воснове правового регулирования использования земель поселений лежит принциппланирования. Планирование использования этих земель осуществляется всоответствии с генеральными планами городских и сельских поселений и правиламиземлепользования и застройки.
Определениегенерального плана городского и сельского поселения и его правовое значениеустановлено в ст. 9 — 23 ГрадК РФ. Генеральный план представляет собойградостроительную документацию о градостроительном планировании развитиятерриторий городских и сельских поселений. Генеральный план разрабатывается всоответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительнойдокументацией федерального уровня субъекта Федерации. Этот вид документацииявляется основным градостроительным документом, определяющим в интересахнаселения и государства условия формирования среды жизнедеятельности,направления границы развития территорий городских и сельских поселений,зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальнойинфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историкекультурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому исанитарному благополучию.
Некоторыетребования, касающиеся планирования использования земель поселений, закрепленыв Основах законодательства РФ «О культуре» от 9 октября 1992 г. Так, недопускается проектирование и строительство населенных пунктов и жилых массивовбез обеспечения их объектами культуры с учетом градостроительных норм, правил ипотребностей местного населения. Земельные участки под строительство новыхобъектов культуры выделяются на приоритетной основе (ст. 48).
Всоответствии с Федеральным законом от 17 июля 1999 г. «О почтовой связи» припланировании развития городов и сельских поселении, проектировании,строительстве и реконструкции кварталов, микрорайонов, других элементовпланировочной структуры, а также жилых домов органы государственной властисубъектов Федерации и органы местного самоуправления в соответствии сгосударственными градостроительными нормативами и правилами должны предусматриватьпроектирование и строительство зданий, а также помещений для размещенияобъектов почтовой связи (ст.31).
Согласноп. 5 ст. 23 ГрадК РФ в генеральном плане городского или сельского поселенияопределяются:
основныенаправления развития территории поселения с учетом особенностейсоциально-экономического развития, природно-климатических условий, численностинаселения городского или сельского поселения;
зоныразличного функционального назначения и ограничения на использование территорийуказанных зон;
мерыпо защите территории городского или сельского поселения от воздействиячрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, развитию инженерной,транспортной и социальной инфраструктур;
соотношениезастроенной и незастроенной территории городского или сельского поселения;
территориирезерва для развития городского или сельского поселения;
иныемеры по развитию территории городского или сельского поселения.
Вгенеральных планах городских и сельских поселений содержатся предложения обустановлении границ поселений, а также об обеспечении ресурсами в целяхкомплексного развития территорий поселений.
Крометого, ГрадК РФ предусматривает, что генеральный план города и его пригороднойзоны может разрабатываться как единый документ на основе заключения соглашениямежду органами местного самоуправления сопредельных территорий. Генеральныйплан города с численностью населения до пятидесяти тысяч человек и генеральныйплан сельского поселения могут разрабатываться вместе с проектом планировкитерриторий указанных поселений как единый документ.
Статья23 ГрадК РФ устанавливает правило, согласно которому при разработкегенерального плана исторического поселения учитываются историко-архитектурныйопорный план такого поселения и проекты зон охраны памятников истории и культуры.
Чертыпоселений. В п. 1 статьи 84 ЗК РФ содержится понятие черты поселения, котораяпредставляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений,отделяющие эти земли от земель иных категорий. Из содержания нормы п. 2 ст. 83ЗК следует, что черта поселения должна совпадать с его административнымиграницами.
Законопределяет, что черта поселения должна устанавливаться на основанииутвержденной градостроительной и землеустроительной документации (п. 2 ст. 84ЗК). Данное требование связано с тем, что установление черты поселениязатрагивает интересы как самого поселения, так и смежных с ним иныхмуниципальных образований.
ЗК РФотносит проекты черты поселений к градостроительной документации. Всоответствии с ЗК РФ проекты черты городского и сельского поселенийразрабатываются на основе генеральных планов поселений органами местногосамоуправления. При этом проекты черты малых городов и поселков, сельскихпоселений могут разрабатываться в составе генералы планов этих поселений.
Чертапоселений согласно п. 2 статьи 84 ЗК РФ должна устанавливаться по границамземельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам. Однаконеобходимо отметить, что такая черта во всяком случае должна быть установленапо границам земельных участков, находящихся в любой форме собственности ивключенных в состав поселений, поскольку земельный участок может быть отнесентолько к одной категории земель (см. пп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).
Пункт3 статьи 84 ЗК РФ устанавливает общее правило, согласно которому утверждение иизменение черты поселений осуществляются органами государственной властисубъектов РФ. Исключения из этого правила составляют случаи утверждения иизменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, атакже черты городских поселений, входящих в состав ЗАТО. Безусловно,утверждению подлежит не сама черта поселения, как об этом говорит ЗК, адокумент, ее отображающий, т.е. проект черты поселения.
Проектычерты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются иизменяются федеральным законом по согласованному представлению законодательных(представительных) органов города Москвы и аналогичных органов Московскойобласти, законодательных (представительных) органов города Санкт-Петербурга ианалогичных органов Ленинградской области. Ранее проекты черты городовфедерального значения должны были утверждаться Правительством РФ.
НововведениемЗК является положение о необходимости утверждения и изменения черты городов,входящих в состав ЗАТО, Правительством РФ. Это, очевидно, вызвано особойважностью таких поселений, поскольку в их пределах расположены стратегическиеобъекты, в связи с чем территория и границы ЗАТО определяются с учетом особогорежима безопасного функционирования этих объектов (см. ст.1 Закона о ЗАТО).
Установлениев статье 84 ЗК РФ (п.6) принципа, согласно которому включение земельныхучастков в черту поселений не влечет за собой прекращение прав собственниковземельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельныхучастков, по меньшей мере, непонятно. О каких правах в данном случае идет речь?Если это права по использованию земель, определенные в гл. VI ЗК, то они пообщему правилу п.1 ст.43 ЗК осуществляются указанными лицами по своемуусмотрению. Если имеются в виду права, предусмотренные гл. III и IV ЗК, то ихпрекращение производится в соответствии с нормами гл. VII ЗК, и поэтому условияпрекращения таких прав должны содержаться только в этой главе.
Типыпоселений. Все поселения, согласно п. 1 ст. 5 ГрадК РФ 1998 г., подразделяютсяна несколько типов. В основу их классификации положены следующие критерии:численность населения, научно-производственная специализация поселений,значение поселений в системе расселения населения иадминистративно-территориальном устройстве страны.
Численностьнаселения – это критерий отнесения поселения к категории городских или сельскихпоселений. Городскими признаются наиболее крупные поселения. Сельскимипоселениями – поселения, имеющие сравнительно небольшое число жителей, начинаяс 5 тыс. человек.
Производственнаяспециализация поселений также влияет на вид поселения. Городскими признаютсяобычно поселения, жители которых заняты главным образом в промышленности, всферах обслуживания, управления, науки и культуры, сельскими – те поселения,большинство населения которых заняты в сельскохозяйственном производстве.
Значениепоселений в системе расселения и административно-территориальном устройствестраны также играет важную роль при отнесении поселения к категории городскогоили сельского. По общему правилу, именно города являются административными икультурными центрами окружающих районов.
ГрадКРФ 1998 г. (ст. 5) предусматривает, что все поселения подразделяются на дваосновных вида: городские (города и поселки) и сельские (села, станицы, деревни,хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные).
Взависимости от численности населения городские и сельские поселениясоответственно подразделяются на:
сверхкрупныегорода (численность населения свыше 3 млн человек);
крупнейшиегорода (численность населения от 1 млн до 3 млн человек);
крупныегорода (численность населения от 250 тыс. до 1 млн человек);
большиегорода (численность населения от 100 тыс. до 250 тыс. человек);
средниегорода (численность населения от 50 тыс. до 100 тыс. человек);
малыегорода и поселки (численность населения до 50 тыс. человек);
крупныесельские поселения (численность населения свыше 5 тыс.человек);
большиесельские поселения (численность населения от 1 тыс. до 5 тыс. человек);
средниесельские поселения (численность населения от 200 человек до 1 тыс. человек);
малыесельские поселения (численность населения менее 200 человек).
Поселения,имеющие временное значение и непостоянный состав населения и являющиесяобъектами служебного назначения в соответствующей отрасли экономики(железнодорожные будки, дома лесников, бакенщиков, полевые станы и т.п., атакже одиночные дома находятся в ведении муниципальных образований, с которымиуказанные поселения связаны в административном, производственном илитерриториальном отношениях.
Классификациягородских и сельских поселений определяется и в законодательстве обадминистративно-территориальном устройстве. В соответствии с Конституцией РФ(ст. 73 и 76) территориальное (административно-территориальное) устройствосубъектов Федерации относится к ведению субъектов РФ. В этой сфере ониосуществляют собственное правовое регулирование. Федеральный закон от 6 октября1999 г. №184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных(представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектовРоссийской Федерации» (пп. «л» п. 2 ст. 5) относит к числу основных полномочийзаконодательного (представительного) органа государственной власти субъектаустановление административно-территориального устройства субъекта Федерации ипорядок его изменения путем принятия закона субъекта Федерации.
Пункт1 статьи 5 ГрадК РФ 1998 г. выделяет критерии, определяющие характерградостроительной деятельности на территории поселений. Фактически речь идет окритериях, которые положены в основу классификации видов поселений. В качестветаких критериев Кодекс признает численность селения, производственнуюспециализацию поселений и значение поселений в системе расселения иадминистративно-территориальном устройстве страны.
Численностьнаселения – критерий отнесения поселения к категории городских или сельскихпоселений. Городскими признаются наиболее крупные поселения, сельскими –поселения, имеющие сравнительно небольшое число жителей, начиная с 5 тыс.человек населения.
Взависимости от численности населения определяются типы городских поселений(сверхкрупные города, имеющие численность населения свыше 3 млн. человек,крупнейшие города с населением от 1 млн. до 3 млн. человек и т.д.), и типысельских поселений.
Производственнаяспециализация поселений также влияет на их вид. Городскими признаются обычнопоселения, жители которых заняты главным образом в промышленности, в сферахобслуживания, управления, науки и культуры. Сельскими – те поселения,большинство населения которых занято в сельскохозяйственном производстве.
Значениепоселений в системе расселения и административно-территориальном устройствестраны также играет важную роль при отнесении поселения к категории городскогоили сельского. По общему правилу, именно города являются административными икультурными центрами окружающих районов.
Пункт2 статьи 5 ГрадК РФ 1998 г. предусматривает, что все поселения делятся на двавида: городские и сельские, а п. 3 закрепляет более подробную их классификациюпо типам поселений. Кроме того, п. 4 выделяет поселения, которые имеютвременное значение, непостоянный состав населения и являются объектамислужебного пользования.
Классификациягородских и сельских поселений определяется и в законодательстве обадминистративно-территориальном устройстве. В соответствии с Конституцией РФ(ст. 73 и 76) территориальное (административно-территориальное) устройствосубъектов РФ относится к ведению субъектов Федерации. В этой сфере ониосуществляют собственное правовое регулирование.
Федеральныйзакон от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организациизаконодательных (представительных) и исполнительных органов государственнойвласти субъектов Российской Федерации» (пп. «л» п. 2 ст. 5) относит к числуосновных полномочий законодательного (представительного) органа государственнойвласти субъекта РФ установление административно-территориального устройствасубъекта Федерации и порядок его изменения путем принятия закона субъектаФедерации.
В п. 5ст. 5 ГрадК РФ 1998 г. отражен принцип зависимости вида, содержания градостроительнойдокументации, порядка ее разработки, согласования и утверждения от типапоселения. Общие вопросы, касающиеся требований к градостроительнойдокументации, закреплены в ст. 28 и 29 ГрадК РФ 1998 г. Так, в соответствии п.5 ст. 28 ГрадК РФ 1998 г. градостроительная документация любого вида включает всебя текстовые и графические материалы, содержит обязательные положения,установленные заданием на разработку градостроительной документациисоответствующего вида. Градостроительная документация любого видаразрабатывается на основании задания, выданного соответствующими органамигосударственной власти, органами местного самоуправления или, по согласованию сними, заказчиками (п. 8 ст. 28). Градостроительная документация любого видаможет разрабатываться на конкурсной основе (п. 10 ст. 28).
Всоответствии с п. 6 ст. 28 ГрадК РФ 1998 г. градостроительная документациялюбого вида подлежит государственной экологической экспертизе в случаях и впорядке, установленных законодательством РФ об экологической экспертизе.Обязательными условиями для утверждения градостроительной документации любоговида являются ее согласование с соответствующими органамисанитарно-эпидемиологического надзора, а также наличие положительногозаключения органов охраны памятников культуры в случаях, определенныхзаконодательством в области охраны памятников истории и культуры, другихзаинтересованных государственных органов с учетом мнения населения.
Всоответствии со ст. 29 ГрадК РФ 1998 г. градостроительная документация до ееутверждения подлежит государственной экспертизе. Положительное заключениеоргана государственной экспертизы градостроительной и проектной документациислужит основанием для утверждения градостроительной и проектной документации.
Вкачестве примера взаимосвязи градостроительной документации и типа поселенияможно привести п. 4 ст. 35 ГрадК РФ 1998 г. Так, генеральный план города счисленностью населения до 50 тыс. человек и генеральный план сельскогопоселения могут разрабатываться вместе с проектом планировки территорийуказанных поселений как единый документ. Согласно п. 1 ст. 36 ГрадК РФ 1998 г.,проекты черты малых городов и поселков, черты сельских поселений могутразрабатываться в составе генеральных планов указанных поселений.
Пункт6 ст. 5 ГрадК РФ 1998 г. закрепляет приоритет его норм, содержащихградостроительные требования, касающиеся условий и порядка пользования землямипоселений. Эта правовая норма вполне обоснованна. Дело в том, что землипоселений играют важную роль в жизни общества, выполняя функцию территориально-пространственногобазиса. Занимая сравнительно небольшую площадь по отношению ко всей территории,эти земли являются местом проживания большей части населения. Земли, занятыепоселениями, предназначены для размещения городов, поселков, сельских поселенийи объектов недвижимости, обеспечивающих жизнедеятельность населения.
Допринятия ГрадК РФ вопросы правового режима земель поселений регулировалисьглавным образом земельным законодательством. ЗК РФ выделяет эти земли вкачестве отдельной категории земель, называя их землями населенных пунктов.Землями населенных пунктов являются все земли в пределах городской, поселковойчерты и черты сельских населенных пунктов. Однако в течение десятилетийземельное законодательство регулировало лишь отдельные, самые общие вопросыиспользования этой категории земель, уделяя внимание главным образомрегулированию земель сельскохозяйственного назначения. В этом плане земельноезаконодательство носило «аграрный», если можно так выразиться, характер.Широкий комплекс вопросов использования земель поселений оставалсянеурегулированным. ГрадК РФ восполнил этот пробел. Поэтому при разработкеЗемельного кодекса РФ в части регулирования вопросов правового режима земельпоселений приоритет имеют нормы ГрадК РФ.
2.3 Особенностииных участков
Методическиерекомендации по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30-1.99),одобренные Научно-техническим Советом Госстроя России от 10 июня 1999 г.,определяют содержание градостроительных регламентов зон инженерной и транспортнойинфраструктур. Типы зон инженерной и транспортной инфраструктур(автомобильного, железнодорожного, речного, морского, воздушного итрубопроводного транспорта, связи и инженерного оборудования) устанавливаются взависимости от вида и параметров размещаемых сооружений и коммуникаций, а такжеограничений на использование соответствующих территорий с учетом обеспечениямер по предотвращению вредного воздействия их на среду жизнедеятельности.
В зонеавтомагистрали (Д.) допускается размещение мотелей для легкового и грузовогоавтотранспорта; сооружений для постоянного и временного хранения транспортныхсредств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; предприятийобщественного питания; магазинов. Такого рода деятельность относится к числуразрешенных видов использования недвижимости.
Неосновными сопутствующим видом использования является размещение сооружений дляпостоянного и временного хранения транспортных средств.
Требуетсяспециальное согласование для осуществления видов использования недвижимости,нарушающих требования к застройке земельных участков, предоставляемыхорганизациям автомобильного транспорта, а также к земельным участкам дляразмещения различных защитных инженерных сооружений и зеленых полос.
Разрешеннымивидами использования недвижимости в зоне железной дороги (Ж.Д.) считаютсядеятельность организаций железнодорожного транспорта, расположенных напредоставленных им земельных участках для осуществления возложенных на нихспециальных задач по эксплуатации, содержанию, строительству, реконструкции,ремонту, развитию наземных и подземных зданий, строений, сооружений,трубопроводов, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.
Неосновнымии сопутствующими видами использования являются возведение сооружений дляпостоянного и временного хранения транспортных средств, создание предприятий пообслуживанию транспортных средств и эксплуатация инженерных сооружений. Видыиспользования недвижимости, в результате которых нарушаются требования кзастройке земельных участков, предоставляемых предприятиям железнодорожноготранспорта, а также к земельным участкам для размещения различных защитныхинженерных сооружений и лесонасаждений, являются условно разрешенными(требующими специального согласования).
В зоневоздушного транспорта (В.Т.) разрешено размещать аэропорты гражданской авиации,иные объекты воздушного транспорта, а также объекты, связанные с эксплуатацией,содержанием, строительством, реконструкцией, ремонтом, развитием наземных иподземных зданий, строений, сооружений и устройств воздушного транспорта.Неосновными и сопутствующими видами использования недвижимости считаютсявозведение сооружений для постоянного и временного хранения транспортныхсредств; размещение предприятий и учреждений по обслуживанию пассажиров, а такжеинженерных сооружений.
Кчислу условно разрешенных видов использования объектов недвижимости относятсявиды использования, нарушающие требования к застройке земельных участков,предоставляемых предприятиям воздушного транспорта, а также к земельным участкамдля размещения шумозащитных сооружений, устройств и лесонасаждений.
Всевиды нового строительства, реконструкции и расширения объектов, размещаемых вграницах указанных территорий, осуществляются в соответствии сградостроительной и проектной документацией и подлежат согласованию ссоответствующими органами государственной власти, органами местногосамоуправления, органами контроля и надзора. В целях исключениянеблагоприятного воздействия эксплуатации объектов внешнего транспорта, связи,инженерных объектов и коммуникаций на среду обитания населения городов и другихпоселений следует обеспечивать необходимые расстояния от этих объектов до жилойзастройки и соблюдение других требований в соответствии с установленнымиградостроительными и специальными нормативами, правилами застройки городов идругих поселений.
Территориив границах отвода объектов внешнего транспорта, связи, инженерных объектов икоммуникаций и их санитарно-защитных зон подлежат благоустройству и озеленению.Ответственность за осуществление указанных работ возлагается на собственников,владельцев, пользователей соответствующих объектов. Объекты внешнеготранспорта, связи, инженерных объектов и коммуникаций, косвенно или прямовоздействующие на безопасность населения, размещаются за пределами городов идругих поселений.
Статья45 ГрадК РФ 1998 г. определяет целевое назначение рекреационных зон,организация мест отдыха населения и их состав. Пункт 2 данной статьи закрепляетосновной принцип правового режима этих зон: в этих зонах не допускаютсястроительство и расширение различных объектов, использование которых не связанос функционированием этих зон.
Всоответствии с Методическими рекомендациями по разработке схем зонированиятерритории городов (МДС 30-1.99) одним из типов рекреационных зон является зонаоткрытых пространств (Р.1.). В состав этой зоны включаются парки, скверы,бульвары, прибрежные территории рек, активно используемые населением дляотдыха. Территория этой зоны может использоваться для устройства пляжей,спортивных и игровых площадок, аттракционов, летних театров, концертныхплощадок. В качестве неосновных и сопутствующих видов использованиянедвижимости допускается размещение мемориалов, автостоянок; вспомогательныхсооружений, связанных с организацией отдыха (администрация, кассы, пунктыпроката, малые архитектурные формы и т.д.).
Условноразрешенными видами использования объектов недвижимости, которые требуютспециального согласования, являются устройство кафе, баров, закусочных;объектов, связанных с отправлением культа, и общественные туалеты.
В зонуприродных ландшафтов (Р.2.) входят парки, рощи, лесопарки, природныезаповедники. Цель организации зоны: сохранение ценных природных особенностей иландшафтов и одновременное стимулирование создания условий для отдыха населениягорода, иного поселения при условии, что планируемые мероприятия будутосуществляться с минимальным воздействием на уязвимые элементы окружающейсреды. К разрешенным видам использования недвижимости относятся организациялесопарков; спортивных и игровых площадок, лыжных трасс, велосипедных и беговыхдорожек и т.д. К неосновным и сопутствующим видам – устройство открытых стоянокдля временного хранения транспортных средств; вспомогательных сооружений,связанных с организацией отдыха (беседки, скамейки и другие малые архитектурныеформы). Условно разрешенными видами использования недвижимости, т.е. требующимиспециального согласования, являются размещение гостиниц, мотелей, кемпингов,туристских центров, профилакториев, санаториев; больниц, госпиталей общего типа,интернатов для престарелых, кафе, баров, закусочных и других учрежденийобщественного питания, мест для пикников, общественных туалетов.
Зонаотдыха (Р.3.) выделяется на территории лесопарков для организации отдыханаселения. Назначение этой зоны состоит в сохранении уникального ландшафта присоздании условий для полноценного отдыха. Строительство разрешается только втом случае, когда в результате создания объекта обслуживания оказываетсяминимальное воздействие на окружающую среду и создаются привлекательные местадля отдыхающих. Однако в этом случае должна быть обеспечена сохранностьхарактерных природных особенностей данной территории.
Территориязоны используется под пляжи, кемпинги, кафе, бары, рестораны и другиеучреждения общественного питания; пункты проката спортивного и другогоинвентаря для отдыхающих; места для палаточных городков; спортивные и игровыеплощадки; бани, сауны; лодочные станции; помещения обслуживающего персонала. Вкачестве неосновных видов использования допускаются сооружение открытых стоянокдля временного хранения транспортных средств; вспомогательных сооружений,связанных с организацией отдыха (кабинки для переодевания, беседки и другиемалые архитектурные формы); общественных туалетов.
Типомрекреационных зон является зона дач (Р.4.). Ее назначение состоит в том, чтоона выделяется для отдыха населения и выращивания сельскохозяйственных культурс ориентацией на постепенное преобразование данной зоны в зону Ж.1.Разрешенными видами использования недвижимости на территории этой зоны являетсястроительство отдельно стоящих жилых домов усадебного типа; дач; магазиновтоваров первой необходимости торговой площадью до 40 кв.м. Территория можетиспользоваться под сады, огороды; устройства водозабора; сооруженияпротивопожарных водоемов.
Неосновнымии сопутствующими видами использования являются использование объектовнедвижимости для надомных видов деятельности в соответствии с санитарными ипротивопожарными нормами; возведение бань, саун; сооружений, связанных свыращиванием цветов, фруктов, овощей (парников, теплиц, оранжерей);хозяйственных построек; встроенных или отдельно стоящих гаражей, а такжеоткрытых стоянок, но не более чем одно транспортное средство на один участок;административных помещений, связанных с обслуживанием зон дач.
Требуетсяспециальное согласование для размещения магазинов, площадь которых превышаетразрешенные размеры; почтовых отделений, телефона, телеграфа, а также временныхсооружений мелкорозничной торговли.
Параметрыобъектов недвижимости в этой зоне таковы: минимальная площадь земельногоучастка для отдельно стоящего дома, дачи должна быть не менее 400 кв.м;расстояние между фронтальной границей участка и основным строением определяетсяв соответствии со сложившейся или проектируемой линией застройки. Минимальныерасстояния от границ землевладения до строений, а также между строениями должныбыть следующими: от границ соседнего участка до основного строения – 3 м;хозяйственных и прочих строений – 1 м; открытой стоянки – 1 м; отдельностоящего гаража – 1 м. Расстояние от основных строений до отдельно стоящиххозяйственных и прочих строений должно соответствовать требованиям СНиП2.07.01-89.
Длявсех основных строений число надземных этажей не должно превышать двух свозможным дополнительным использованием мансардного этажа. Установлено, чтовысота от уровня земли до верха конька скатной кровли должна быть не более 13,6м. Высота всех вспомогательных строений от уровня земли до верха конька скатнойкровли не должна превышать 7 м. Исключением являются шпили, башни, флагштоки.Не допускается размещать перед основными строениями со стороны улицвспомогательные строения, за исключением гаража. Расстояния от окон жилыхпомещений до хозяйственных и прочих строений, расположенных на соседнихучастках, должно быть не менее 6 м. Предусмотрены требования к ограждениюземельных участков. Со стороны улиц ограждения должны быть прозрачными; видограждения и его высота должны быть единообразными, как минимум, на протяженииодного квартала с обеих сторон улицы.
Статья49 ГрадК РФ 1998 г. устанавливает общие положения, касающиеся состава, целевогоназначения и порядка установления границ территорий пригородных зон городов.
Вопросыустановления режима пригородных зон урегулированы в законодательстве об охранеокружающей среды и земельном законодательстве. Так, ФЗ «Об охране окружающейприродной среды» предусматривает, что в целях охраны окружающей природной средывокруг крупных городов и промышленных центров, крупных, экологически вредныхобъектов создаются лесопарковые, зеленые, защитные зоны, изъятые изинтенсивного хозяйственного использования, с ограниченным режимомприродопользования. Согласно данному закону, запрещается размещать токсичныеотходы, в том числе отходы атомной промышленности, на территории вблизи городови других населенных пунктов, в лесопарковых, курортных,лечебно-оздоровительных, рекреационных зонах и иных местах, где может бытьсоздана опасность для здоровья населения и состояния окружающей природнойсреды.
Земельноезаконодательство признает эти земли в качестве земель рекреационногоназначения. К землям рекреационного назначения относятся земли пригородныхзеленых зон, т.е. земли за пределами городской черты, занятые лесами,лесопарками и другими зелеными насаждениями, выполняющими защитные и санитарно-гигиеническиефункции и являющиеся местом отдыха населения. На землях рекреационногоназначения запрещается деятельность, препятствующая использованию их поцелевому назначению.
Выделениеземель рекреационного назначения производится, согласно ст. 92 ЗК РФ, порешению органов государственной власти субъектов РФ в порядке, устанавливаемомзаконодательством субъектов Федерации.
Статья86 ЗК РФ дает определение земель, которые включаются в состав пригородных зон.Более подробное определение закреплено в ст. 49 ГрадК РФ. Территорияпригородной зоны города включает в себя земли, примыкающие к границе (черте)города и предназначенные для развития территории данного города, территорийгородских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих впригородную зону данного города (территория резерва для развития поселения),размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектовинженерной, транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных кооперативов,мест отдыха населения, а также для ведения сельского хозяйства и выполнениязащитных и санитарно-гигиенических функций. Установление границ пригородных зонгородов осуществляется на основе градостроительной документации в соответствиис градостроительным земельным законодательством РФ.
В ст.86 ЗК РФ закреплена также внутренняя структура земель пригородных зон:территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервныеземли для развития города и зеленые зоны.
Границыи правовой режим пригородных зон утверждаются и изменяются законами субъектовФедерации. Что касается границ и правового режима пригородных зон городовМосквы и Санкт-Петербурга, то они утверждаются и изменяются федеральнымзаконом.
Правовойрежим пригородных зон урегулирован в законодательстве об охране окружающейсреды и земельном законодательстве. Так, п. 3 ст. 44 Федерального закона «Обохране окружающей среды» предусматривает, что в целях охраны окружающей средыгородских и сельских поселений создаются защитные и охранные зоны, в том числесанитарно-защитные зоны, озелененные территории, зеленые зоны, включающие всебя лесопарковые зоны и иные изъятые из интенсивного хозяйственногоиспользования защитные и охранные зоны с ограниченным режимомприродопользования.
Пункт4 ст. 98 ЗК РФ признает эти земли в качестве земель рекреационного назначения.
Статья50 ГрадК РФ 1998 г. посвящена регулированию использования территорийпригородных зон городов. Так, использование территории пригородной зоны городаи градостроительная деятельность в границах пригородной зоны данного городаосуществляются с учетом интересов населения такого города и населения городскихи сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригороднуюзону данного города, а также интересов других субъектов градостроительнойдеятельности.
Зонированиетерриторий пригородных зон городов определяется в территориальных комплексныхсхемах градостроительного планирования развития территории субъекта Федерации,части территории субъекта Федерации (в том числе пригородной зоны), района(уезда), сельского округа (волости, сельсовета), а также в генеральных планахгородов, разрабатываемых вместе с их пригородными зонами, с учетом земле- илесоустроительной документации. В пригородных зонах городов выделяются зеленыезоны, выполняющие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции.В зеленых зонах запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающаявредное воздействие на окружающую природную среду.
Строительство,реконструкция и расширение объектов недвижимости в пределах территорий резервадля развития поселения в границах пригородной зоны города осуществляются посогласованию с органами исполнительной власти субъектов Федерации и органамиместного самоуправления.
Выкупземельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц ирасположенных в пределах территорий резерва для развития поселения в границахпригородной зоны города, для государственных и муниципальных нуждосуществляется в соответствии с земельным и гражданским законодательством РФ.
Регулированиеиспользования территорий пригородных зон городов и градостроительнойдеятельности на них основано на принципе учета интересов населения города инаселения поселений, которые входят в пригородную зону, а также интересовдругих субъектов градостроительной деятельности (ст. 3 ГрадК РФ 1998 г.).
Территориипригородных зон так же, как и территории поселений подлежат зонированию.Зонирование пригородных зон отражается в территориальных комплексных схемах игенеральных планах городов. В процессе зонирования пригородных зон должныучитываться сведения, содержащиеся в материалах землеустройства илесоустройства.
Содержаниережима охраны в зеленых зонах состоит в том, что в них запрещаетсяхозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие наокружающую природную среду. Ограничения по использованию лесов на территорияхзеленых зон сформулированы в ЛК РФ. Статья 56 ЛК РФ относит к лесам первойгруппы леса, основным назначением которых является выполнение водоохранных,защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных, иных функций, а также лесаособо охраняемых природных территорий. В свою очередь в лесах первой группывыделяется в качестве категории защитности леса зеленых зон поселений ихозяйственных объектов.
Влесах зеленых зон действуют строгие ограничения на заготовку древесины. В лесахпервой группы рубки должны быть направлены на улучшение состояния древостоев,усиление природных функций лесов этой группы, а также на своевременное ирациональное использование перестойных и спелых древостоев. Согласно ст.114 ЛКРФ в лесопарковых частях зеленых зон допускаются только рубки промежуточногопользования и прочие рубки.
Установленыограничения, касающиеся строительства в пригородных зонах разного рода объектовнедвижимости. Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости впределах территорий резерва для развития поселения в границах пригородной зоныгорода осуществляются по согласованию с органами исполнительной властисубъектов РФ и органами местного самоуправления.
Заключение
Подводяитоги настоящего исследования, мы можем констатировать, что аренда (как способорганизации экономической деятельности) сопровождает хозяйственную и социальнуюжизнь человека и является не вторичной и не второстепенной формой – по отношениюк ведению хозяйственной деятельности на основе собственности, а равноестественно дополняющей.
Опосредующийарендные отношения по поводу земли договор аренды земельных участков стабилен ипрактически не изменялся на протяжении многих лет, но исторически право арендыи вещных прав имеют единые корни. Анализ показывает, что и ceгодня постоянного(бессрочного) пользования, право пожизненного (наследственного владения,большинство сервитутов содержательно совпадают арендатора; подтверждает этотвывод и п. 1 ст. 41, предусматривающий, что лица, не являющиеся собственникамиучастков, за отдельными исключениями, осуществляют права собственниковземельных участков.
Поэтомубыла предпринята попытка проанализировать права аренды с вещными правами. Общийвывод: возникающее правоотношение по передаче объекта аренды, безусловнообязательственный характер, однако после этого правовые возможности арендаторадолжны быть охарактеризованы как вещно-правовые (что и объясняет применение ст.305 ГК РФ в данным отношениям). В результате анализа предмета данного договора(как согласованных действий, направленных на определенный результат), можносделать вывод о том, что имеющееся в законе (часть первая ст. 606) определениедоговора аренды требует уточнений – договор на предоставление в пользование и вего предмет не входят характеристики.
Исследованиеконкретных норм земельного законодательства позволяет утверждать, что онинедостаточно скоординированы с гражданским законодательством. В частности, в ЗКРФ содержатся дозволения субъектам РФ определять условия оборота земельныхучастков; безусловно, такие нормы можно толковать и как специфические правиласамого земельного законодательства (где допускается законотворческаядеятельность субъектов РФ), посвященные контролю, учету и т.п., но нет сомненийи в том, что, например, правила о порядке введения земельного участка в оборот,о минимальных размерах земельных участков и т.д., вместе с тем, есть и правилао самом гражданском обороте. А это противоречит п. 1 ст.3 ГК РФ.
Отдельнов работе обсуждаются вопросы, связанные с понятием «земельный участок», егозначением как объекта гражданских правоотношений и объекта договора аренды. Вчастности, отрицается возможность признать договором аренды так называемуюаренду земельной доли. Причина проста – в подавляющем большинстве случаевземельная доля не выделена в натуре и тем самым не имеет определенности вобъекте.
Надопризнать, что делимость земельного участка, провозглашенная ст. 6 ЗК РФ,оспорима. Но все-таки следует учитывать, что наличие кадастровых номеров,обязательное с позиций земельного законодательства, является не обязательным сточки зрения законодательства гражданского. Это означает, что проведениеидентификации по другим критериям (в том числе и при аренде) позволяет признатьсамостоятельным объектом гражданских правоотношений и часть земельного участка.Далее в работе отмечается особое значение «вертикального» и «горизонтального»срезов земельного участка, возрастающее значение воздушного пространства надучастком и необходимость выработки правовых подходов, позволяющих разрешитьспоры с множественностью лиц как на стороне арендатора, так и арендодателя.
Специальнорассмотрены вопросы, связанные с существенными условиями данного договора ипризнано, что ими являются объект (земельный участок), срок (в значениивременного характера пользования) и порядок установления размера арендной платы(в том числе предложено соответствующим образом изменить и ст. 65 ЗК РФ).
Наибольшиенарекания вызывает ст. 22 ЗК РФ, подробно рассмотренная в работе. Внесеныконкретные предложения по изменению редакции ряда ее норм, направленные науточнение состава участников (п. 2), исключение противоречий другим нормам ЗКРФ (п. 3), на обеспечение соответствия гражданскому законодательству приобороте (передаче) права аренды (п. 5) и т.д.
Вработе также поставлен и частично решен ряд вопросов, связанных с порядкомпредоставления земель, в частности, сделан вывод о том, что факт отменыадминистративного акта о предоставлении земли в аренду сам по себе не прекращаетарендных отношений; в таком случае можно говорить об оспоримости, а не оничтожности сделки.
В ходеисследования внесены также различные предложения законодательного характера,предложения по уточнению толкования ряда положений закона, приводятся новыеаргументы, связанные с подходом к решению конкретных проблем правоприменения.
Ксущественным условиям договора аренды земельных участков следует относитьобъект (идентифицированный земельный участок), срок действия договора, порядокустановления размера арендной платы.
Вданной работе критикуется норма п. 2 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающая сдачу варенду земли только собственниками, а также уточняется ряд других положенийзакона (в частности, п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК РФ), необоснованно сужающихкруг лиц, имеющих право сдавать земельные участки в аренду. Так же данаотрицательная оценка возможности арендатора без согласия арендодателя передатьправа на земельный участок (п.5 ст. 22 ЗК РФ).
Взаключении следует сделать вывод, что аренда земельных участков –широкоприменяемый способ решения экономических проблем в хозяйственной практике.Однако соответствующий ему правовой институт аренды земли разработан достаточнослабо, кроме того, ежемесячно обновляется регулирующее данные отношениязаконодательство, в связи с чем актуальность рассмотренной темы всегда будетприсутствовать. Полагаем, что анализ данной проблемы в научных исследованияхученых закладывает основы для дальнейшего совершенствования законодательства вданном направлении.
Списокиспользованных нормативных актов и литературы
Нормативно-правовыеакты
1. Конституция РФ. Принята всенароднымголосованием 12.12.1993 г. // Российская газета. – №237.
2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1 //ЭБДКодекс
3. Гражданский кодекс РФ. Часть 2 // СЗРФ. – 1996. – №5. – Ст. 410.
4. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 // СЗРФ. – 2001. – №44. – Ст.4147.
5. Федеральный закон РФ от 24.07.2002 г.№101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // ЭБД Кодекс
6. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г.№122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г.)
7. Федеральный закон «О плате за землю» от11.10.1991 г. / ВВС РФ. –1991. – №44. – Ст. 1424.
8. Закон РСФСР от 22.11.1990 г. «Окрестьянском (фермерском) хозяйстве» // ВВС РСФСР. – 1990. – №26. – Ст. 324.
9. Федеральный закон от 18.06. 2001 г. «Оземлеустройстве» // СЗ РФ. – 2001. – №26. – Ст. 2582.
10. Федеральный закон от 2.01.2000 г. «Огосударственном земельном кадастре» // СЗ РФ. – 2000. – №2. – Ст. 149.
11. Федеральный закон от 25.10.2001 г. «Овведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2001.– №44. – Ст. 4148.
12. О государственном земельном кадастре:Федеральный закон от 2 января 2003 г. №28-ФЗ // ЭБД «Кодекс».
13. Закон РФ «О недрах» в ред. ФЗ от3.03.1995 г. // СЗ РФ. – 1995. – №10. – Ст. 823.
14. Федеральный закон от 17.07.2001 г. «Оразграничении государственной собственности на землю» // СЗ. – 2001. – № 30. –Ст. 3060.
15. Указ Президента РФ №337 от 7.03.1996 г.«О реализации конституционных прав граждан на землю».
16. Правила ведения Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от18.02.1998 г. // СЗ РФ. – 1998. – №8. – Cт. 963.
17. Постановление Правительства РФ от19.09.1997 г. №1200 «О порядке перевода лесных земель в нелесные дляиспользования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства ипользованием лесным фондом, и (или) изъятия земель лесного фонда» // СЗ РФ. –1997. – №39. – Ст. 4538.
18. Постановление Правительства РФ от8.06.1996 г. №667 «О порядке формирования целевого земельного фонда дляпредоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестрказачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования» // СЗ РФ.–1996. – №25. – Ст. 3023.
19. В работе использованы и другие правовыеакты, в том числе субъектов РФ, органов местного самоуправления (более 50),материалы судебно-арбитражной практики, указанные в тексте. В случаях, когдаисточник нормативного правового акта или литературы специально не указан,использовалась база данных Справочной правовой системы «Гарант», версия«Гарант-Максимум», на 10.01.2003 г.
Специальная литература
1. Адиханов Ф.Х. Соотношение нормгражданского и земельного права в регулировании земельных отношений в условияхрынка земли / Ф.Х. Адиханов // Государство и право. – 2001. – № 1. – С. 32-39.
2. Алакоз В. Зачем России земельнаяреформа / В. Алакоз, В. Киселев, Г. Шмелев. – М.: Бек, 2000. –365c.
3. Александрита М.А. Содержание правасобственности по современному российскому законодательству: некоторые проблемытеории и правового регулирования / М.А.Александрита: Автореф. дисс… канд.юрид. наук. – Волгоград, 2002. – 39 с.
4. Анисимов А.П. Некоторые вопросы теорииземельного права в свете нового земельного кодекса РФ / А.П. Анисимов, А.Е.Черноморец // Новая правовая мысль. – 2006. – №1. – С. 27-35 // www.estwu.ru
5. Антипов С.А. Проблемы государственнойрегистрации прав / С.А. Антипов // Актуальные вопросы современногозаконодательства: Сб. науч. ст. – М.: Институт недвижимости, 2001. – С. 75-76.
6. Ахметшина Л.М. Аренда земли пороссийскому законодательству: Автореф. дис… канд. юрид. наук / Л.М.Ахметшина. – Казань: КазГУ, 2002. – 47 с.
7. Бабкин С.А. Основные начала организацииоборота недвижимости. – М.: ЮрИнфоР, 2001. – 189 с.
8. Богданов Е.В. Арендатор и арендодатель:особенности правового положения / Е.В. Богданов // Правовое регулирование деятельностихозяйственных субъектов: Материалы международной научно-практическойконференции «Проблемы развития предприятий: теория и практика». Ч. 3. – Самара:Самарск. гос. экон. академия, 2002. – С. 20-26.
9. Богдановская И.Ю. Судебный прецедент –источник права / И.Ю. Богдановская // Государство и право. – 2002. – №12. – С.5-10.
10. Брагинский М.И. В. Витрянский.Договорное право. Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.:Статут, 1997. – 398 с.
11. Брагинский М.И. О месте гражданского правав системе «право публичное – право частное» / М.И. Брагинский // Проблемысовременного гражданского права: Сб. статей. – М: Городец, 2000. – 352 с.
12. Быстров Г.Е. Аренда земли пороссийскому законодательству: дисс. канд. … юрид. наук / Г.Е. Быстров. – М.:МГУ, 2006. – 217 с.
13. Витрянскии В.В. Договор аренды и еговиды / В.В. Витрянский. – М.: Статут, 1999. – 312 с.
14. Волков Г.А. Комментарий к Федеральномузакону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Г.А. Волков //Хозяйство и право. – 2003. – №4. – С. 45-48.
15. Волков Г.А. А.К.Голиченков, О.М.КозырьРазвитие рынка земли: правовой аспект / Г.А.Волков, А.К.Голиченков, О.М.Козырь// Государство и право. – 1998. – №2. – С.55-60.
16. Воронин Б.А. Крестьянские фермерскиехозяйства: правовые проблемы и тенденции развития / Б.А. Воронин // Аграрное иземельное право. – 2004. – №1. – С. 24-27.
17. Герасин С.И. Правовая базареформирования земельных отношений в сельском хозяйстве (обзор региональныхзаконодательных актов) / С.И. Герасин // Государство и право. – 1998. – №12. –С. 67-71.
18. Голубева Н. Арендная плата за земли,находящиеся в государственной и муниципальной собственности / Н. Голубева //Финансовая газета (региональный выпуск). – №7-8. – 2005. – С.17.
19. Гражданское к торговое правокапиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. – М.: Международныеотношения, 1993.-640с.
20. Гражданское право России. Ч. 2.Обязательственное право / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: Бек, 1997. –540с.
21. Гражданское право. Т. 1 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2000.-645с.
22. Гражданское право. Т. 2. Учебник / Подред. Е.А. Суханова. – М.: БЕК, 1993. –523с.
23. Гражданское право. Том 1 \ Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2000. –540с.
24. Гражданское право: Учебник. Часть 2 /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 1998. –570с.
25. Грось Л. Участие публично-правовыхобразований в отношениях собственности: гражданско-правовые проблемы / Л. Грось// Хозяйство и право. – 2000. – №5.
26. Грось Л.А. О сопоставлении понятий«гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельноезаконодательство» и вещных правах на земельные участки / Л.А. Грось // Журналроссийского права. – 2002. – №9. – С 23-30.
27. Гусев И. Арендные права в современномроссийском гражданском праве / И. Гусев // Хозяйство и право. – 2003. – №2. –С.32-35.
28. Дозорцев В.А. Проблемысовершенствования гражданского права РФ при переходе к рыночной экономике /В.А. Дозорцев // Государство и право. – 1994. – № 7. – С. 25-30.
29. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания,сооружения, нежилого помещения: Автореф. дисс. … канд. юрид. наук / А.Г.Дорошкова. – Саратов, 2002. – 45.с.
30. Ельникова Е.В. Права на землю: чтоизменилось? (обзор проекта нового Земельного кодекса РФ) / Е.В. Ельникова //Юрист. – 2001. – №9. – С. 24-29.
31. Емельянова Е. Некоторые правовыевопросы государственной регистрации договора и права аренды / Е. Емельянова //Правовое регулирование предпринимательской деятельности: Сб. науч. ст. –Самара: Самарск. гос. ун-т, 2006. – 79 с.
32. Жалинский А. А. Рерихт. Введение вгерманское право / А. Жалинский, А. Рерихт. – М.: Спарк, 2001.
33. Жариков Ю.Г. Разграничение сферыдействия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельныхотношений / Ю.Г. Жариков // Государство и право. – 1996. – №2. – С. 36-47.
34. Залесский В. Возможность досрочногорасторжения договора аренды земельного участка и изъятия земельного участка порешению органа исполнительной власти / В. Залесский // Гражданское законодательство.Практика применения. – М.: Юстицинформ, 2002. – С.250-284.
35. Звеков В. Участие Российской Федерации,субъектов РФ, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданскимзаконодательством / В. Звеков // Хозяйство и право. – 1998. – №5.
36. Земельное право: Учебник / Отв. ред.Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев. – М.: Проспект, 2007. –456с.
37. Земельное право: Учебник / Под ред.С.А. Боголюбова. – М.: Норма-Инфра-М, 1999.-490с.
38. Земельное право России: Учебник / Подред. Ю.Г. Жарикова. – М.: Былина, 2002. –456с.
39. Земельное право России. Практикум:Учеб. пособие для вузов / Под ред. А.К. Голиченкова. – М.: БЕК, 2001.-321с.
40. Земельное право: учебник для вузов /С.А. Боголюбов, В.В. Никитин, В.В. Устюгова. – М.: Норма, 2006.-426с.
41. Земельный вопрос / Под ред. Е.С.Строева. – М.: Колос, 1999. – 563 с.
42. Земельный кодекс РФ: проблемы теории ипрактики (Материалы конференции) // Государство и право. – 2002. – № 9. – С.77-88.
43. Земельный участок: Собственность,аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах / Подред. В.В. Залесского. – М.: Издание г-на Тихомирова М.Ю. – М.: Юрист, 2006. –345 с.
44. Иконицкая А.И. Разграничение полномочийРоссийской Федерации и субъектов Российской Федерации в сфере регулированияземельных отношений / А.И. Иконицкая // Юридический мир. – 1998. – №4. – С.42-44.
45. Иконицкая И.А. Договоры в сфереземельных отношений в сельском хозяйстве / И.А. Иконицкая, Н.И. Краснов, Э.И.Павлова, О.А. Самончик, Л.П. Фомина // Государство и право. – 2000. – №7. – С.33.
46. Иконицкая И.А. Земельное правоРоссийской Федерации. Теория и тенденции развития / И.А. Иконицкая. – М., 1999.– 239 с.
47. Иконницкая И.А. Договоры в сфереземельных отношений в сельском хозяйстве // И.А. Иконницкая, Н.И. Краснов, Э.И.Павлова, О.А. Самончик, Л.П. Фомина // Государство и право. – 2000. – №7. – С.29-41.
48. Иоффе О.С Обязательственное право /О.С. Иоффе. – М.: Юрид. лит., 1975.-780с.
49. Иоффе О.С. Основы римского гражданскогоправа / О.С. Иоффе, В.А. Мусин. – Л.: ЛГУ, 1974. – 156 с.
50. Исаев И.А. История государства и праваРоссии / И.А. Исаев. – М.: БЕК, 2003. –531 с.
51. История древних государств / Под ред.С.П. Матюшина. – М.: АСТ, 1997. – 426 с.
52. Козырь М.И. Государственная поддержкасельского хозяйства: специфика государственной поддержки крестьянских(фермерских) хозяйств / М.И. Козырь // Предпринимательская деятельность всельском хозяйстве России: правовые вопросы. – М.: МГУ, 2007. – С. 82-83.
53. Козырь О.М. Пути совершенствованияправового регулирования оборота недвижимости / О.М. Козырь, А.А. Маковская //Вестник Высшего арбитражного суда РФ. – 2003. – №3. – С. 92-114.
54. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ,части второй / Отв. ред. О.Н. Садиков. – 478 с.
55. Комментарий к закону «О государственномземельном кадастре» / Под ред. Е.А. Галиновской. – М.: Юстицинформ, 2006.-256с.
56. Комментарий к земельномузаконодательству Российской Федерации / Под ред. М.В. Бархатова. – М.:Юрайт-Издат, 2002. – 341 с.
57. Комментарий к Земельному кодексу РФ(постатейный) / Под ред. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой. – М.: Юрист,2002.-325с.
58. Комова С.А. Особенности использованияземельных участков для нужд энергетики / С.А. Комова //www.for-expert.ru/zemelnyi.ru
59. Кофанов Л.Л. Обязательственное право вархаичном Риме / Л.Л. Кофанов. – М.: Юрист, 1994. – 216 с.
60. Кочеткова Ю.А. Соотношениевещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты правасобственности/Ю.А. Кочеткова// Актуальные проблемы гражданского права / Подред. М.И. Брагинского. – М.: Юрист, 2000. –258с.
61. Краснов Н.И. О соотношении земельного игражданского права при переходе к рыночной экономике / Н.И. Краснов //Государство и право. – 1994. – №7. – С. 53-54.
62. Крассов О.И. Земельное право / О.И.Крассов. – М.: Юрист, 2005. – 671 с.
63. Круглый стол: «Пути развития земельногозаконодательства РФ» // Государство и право. – 1999. – №7. – С.42-65.
64. Кулешова Ю. Аренда: проблемырегистрации / Ю. Кулешова // Хозяйство и право. – 2000. – №3. – С. 80-91.
65. Лапач В.А. Система объектов гражданскихправ в законодательстве России / В.А. Лапач: Дис. … д-ра юрид. наук. –Ростов-на-Дону, 2002. – 199 c.
66. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В2-х ч. Ч. 1 / Д.И. Мейер. – М.: Статут, 1997.-645с.
67. О некоторых аспектах, связанных с применениемч. 1 Гражданского кодекса РФ / Под ред. Новоженина. – М.: Юристъ, 2006.-369с.
68. Орлова М. Ипотека (залог) права аренды/ М. Орлова // Российская юстиция. – 2002. – №5. – С.30-40.
69. Осипов Н.Т. Учебно-методическиеуказания по изучению курса «Советское земельное право» / Н.Т. Осипов. – Л.,1968.-325с.
70. Павлова Э.И. Зарубежный опыт правовогорегулирования аренды сельскохозяйственных земель / Э.И. Павлова // Государствои право. – 2002. – № 12. – С.63-64.
71. Павлова Э.И. Сельскохозяйственнаяаренда в Западной Европе / Э.И. Павлова // Вестник МГУ. – 1992. – №5. – С.33-40.
72. Пегов П. Некоторые налоговые вопросы,связанные с законодательством о регистрации права аренды и договоров арендынедвижимости / П. Пегов // www.auditor.ru
73. Петренко С.В. О некоторых проблемахразвития земельного законодательства на современном этапе / С.В. Петренко //Государство и право. – 1997. – №3. – С. 30-37.
74. Петров В.В. Форма земельнойсобственности и предмет земельного права / В.В. Петров // Вестник МГУ. Сер. 11.«Право». – 1992. – №5. – С. 27-34.
75. Петров Е.Ю. Государственная регистрацияаренды недвижимости // Уральский юридический вестник. – 2000. – №5-6. – С.32-33.
76. Победоносцев К.П. Курс гражданскогоправа. Т. 1 / К.П. Победоносцев. – М.: Зерцало, 2002. – 298 с.
77. Победоносцев К.П. Курс гражданскогоправа. Том 3 / К.П. Победоносцев. – М.: Зерцало, 2003. –589с.
78. Постатейный комментарии к Федеральномузакону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Спарк, 2001. –365с.
79. Разувалов С.О. Порядок использованияземельных участков автомобильного транспорта / С.В. Разувалов //www.for-expert.ru/zemelnyi.ru
80. Романец Ю.В. Система договоров вгражданском праве России / Ю.В. Романец. – М.: Юристъ, 2001. –412с.
81. Синайский В.И. Русское гражданскоеправо / В.И. Синайский. – М.: Статут, 2002. – 638 с.
82. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости вгражданском праве / О.Ю. Скворцов // Правоведение. – 2002. – №4. – С. 131-140.
83. Скребкова О.П. Договор аренды земельныхучастков / О.П. Скребкова: Автореф. дис… канд. юрид. наук. – Самара, 2003. –23 с.
84. Советское гражданское право. Том 1 /Подред. О.А. Красавчикова. – М.: Высшая школа, 1972. – 317 с.
85. Суханов Е.А. Земля как объектгражданского права // Вестник МГУ. Сер. 11. «Право». – 1992. – №5. – С. 43-56.
86. Сыродоев Н.А. Новый земельный кодексРоссийской Федерации / Н.А. Сыроедов // Правоведение. – 2002. – № 1. – С 4-20.
87. Сыродоев Н.А. О соотношении земельногои гражданского законодательства / Н.А. Сыроедов // Государство и право. – 2001.– №4. – С. 28-35.
88. Сыродоев Н.А. Правовое регулированиеоборота земельных участков / Н.А. Сыроедов // Государство и право. – 1999. – №9. – С.41-51.
89. Тархов В.А. Гражданское право. Общиеположения / В.А. Тархов. – Уфа: Уфимск. юрид. ин-т МВД РФ, 1998.
90. Турубинер. Право государственнойсобственности на землю в Советском Союзе. – М.: Право, 1978. –258c.
91. Уткин В.А. Отдельные вопросыземельно-правовых споров / В.А. Уткин // Земельный вопрос в России и егорешение: Сб. науч. ст. / В.А. Уткин. – М.: Центр риэлтерских и аудиторскихуслуг, 2002. – 172 с.
92. Фролов В. Аренда земельного участка /В. Фролов // Право и экономика. – 1998. – № 3. – С. 71-79.
93. Фролов Н.М. Управлениеземлепользованием. Методические рекомендации для муниципальных служащихХабаровского края по вопросам регулирования земельных отношений / Н.М. Фролов,А.Л. Журавель. – Хабаровск, 2006. – 367 с.
94. Халфина Р.О. Общее учение оправоотношении / Р.О. Халфина. – М.: Юрид. лит., 1974.-258с.
95. Хрестоматия по всеобщей историигосударства и права. Т.1. /Под ред. В.А. Керемова.-М.: МГУ,2007.-459c.
96. Шмелев Г. И. К вопросу о концентрациисельскохозяйственных земель в рыночных условиях / Г.И. Шмелев // Право иполитика. – 2002. – №8. – С. 69.
97. Яковлев В.Ф. Структура гражданскогоправоотношения / В.Ф. Яковлев // Антология уральской цивилистики. 1925-1989. –М.: Статут, 2001.
Юридическая практика
1. Письмо Президиума Высшего АрбитражногоСуда России «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением,изменением и расторжением договоров» от 05.05.97 №14 // Вестник ВысшегоАрбитражного Суда РФ. – №11-12. – 1997.
2. Постановление Президиума ВысшегоАрбитражного Суда РФ «В силу ранее действовавшей статьи 31 Земельного кодексаРСФСР право бессрочного (постоянного) пользования земельным участкомудостоверяется государственным актом…» от 29.02. 2000 г. №4328/99 // ИПС«Кодекс».
3. Письмо Президиума Высшего АрбитражногоСуда России «Обзор практики применения Арбитражными судами земельногозаконодательства» от 27.02.01 N 61 // Экономика и жизнь. – №17-18. – май 2001.
4. Письмо Президиума Высшего АрбитражногоСуда России «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.02№66 // Законодательство для бухгалтера. – №5. – 2002.
5. Постановление Пленума ВысшегоАрбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельногозаконодательства» от 24.03.05 №11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. –№5. – 2005.