СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ПРИМЕНЕНИЯПРАВОВОГО ИНСТИТУТА АРЕНДЫ
1.1 Понятие и значение аренды
1.2 Договор аренды и смежные правовыеинституты
ГЛАВА 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1 Предмет договора аренды
2.2 Существенные условия договорааренды
ГЛАВА 3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕАРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ
3.1 Заключение договора аренды игосударственная регистрация прав арендатора
3.2 Исполнение и прекращение договорааренды
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Правовойинститут договора аренды один из старейших и популярнейших в гражданском праве,присущий ему некоторый консерватизм и стабильность удивительным образомсочетаются с непрестанными внутренними (в пределах института) переменами ипопытками охватить новые экономические отношения.
В значительной степени эти качества объясняютсязначением самой аренды как одного из способов решения хозяйственных задач.Аренда естественным образом дополняет другие средства и способы социального,экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что онафактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, визвестной степени гармонизирует экономические отношения в случаях, когдажесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно иоперативно распорядиться производственными ресурсами.
В юридическом аспекте арендные отношения опосредованыпрежде всего нормами правового института договора аренды.
Отмечается также тенденция к усложнению и расширениювнутренней структуры института аренды; достаточно ярким примером являетсяпоявление лизинга, бурное развитие которого сопровождается появлением рядапроблем юридического характера.
Выделяются и новые объекты пользования, в отношениикоторых еще предстоит провести квалификационные действия для признания ихотносящимися к договору аренды («предоставление персонала», «аренда игроков»,«пользование» различного рода ресурсами в ИНТЕРНЕТ, «аренда выделенных каналовсвязи и радиочастот» и пр.).
В совокупности указанные проблемы института аренды,как в части их нормативного регулирования, так и правоприменения, позволяютговорить об актуальности и практической значимости исследования договора арендыв современной России.
Степень разработанности темы. Вцивилистической науке разработано немало конкретных приемов и методов дляизучения договора и связанных с ним проблем, изложенных в монографическихработах, журнальных публикациях, иных изданиях. Поэтому в исследованиииспользованы специальные методологические приемы и подходы, разработанныероссийскими и советскими цивилистами: М.М. Агарковым, М.И. Брагинским, В.В.Витрянским, В.А. Дозорцевым, О.С. Иоффе, К.Д. Кавелиным, Д.И. Мейером, К.П.Победоносцевым, И.А. Покровским, В.И. Синайским, Е.А. Сухановым, В.А. Тарховым,В.А. Умовым, Г.Ф. Шершеневичем, Л.В. Щенниковой, Б.Б. Черепахиным и др.
Объект исследования — общественные отношения,возникающие в связи с договором аренды.
Предмет исследования — гражданско-правовойинститут аренды и сопряженные нормы гражданского и иного законодательства,судебная практика и доктрина.
Целью настоящей работы является исследованиекомплекса основных проблем, связанных с применением договора аренды в целом иотдельных наиболее значимых его разновидностей, оценка современного состояниясистемы и структуры правового регулирования соответствующих отношений ивыявление общих тенденций, внесение на этой основе законодательных предложений,уточнение толкования норм законодательства об аренде, а также выработкарекомендаций по заключению, исполнению и прекращению договора аренды.
Поэтому в рамках данной работы предпринята попыткаответить на следующие вопросы, которые могут быть определены как частные задачи:
— каково место института аренды в системе договорныхинститутов и каково содержание основных отношений, характеризующих аренду;
— каков состав объектов, способных быть объектомарендных отношений;
— каковы существенные условия договора аренды;
— на основе каких критериев следует отграничиватьаренду от смежных договорных институтов;
Методы исследования. В работе использовалисьразличные общенаучные и частноправовые методы исследования: диалектический (основнойспособ объективного познания действительности), исторический исравнительно-правовой (при выяснении особенностей развития законодательства обаренде), формально-логический (при оценке соотношения отдельных норм, в томчисле норм различных отраслей права), системно-функциональный анализ (дляопределения социально-экономического и хозяйственного эффекта, вызываемого соответствующимиправилами) и др.
Структура работы. Дипломная работа состоит из введения,трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.
ГЛАВА1. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА АРЕНДЫ1.1Понятие и значение аренды
По мере развития нынешняя цивилизация прошланесколько этапов своего экономического освоения действительности. Если первыйхарактеризовался простым присвоением плодов природы, то на втором наступилаэпоха их обработки; далее — меновой торговли, где потребовалось совершениеактов межличностного социального значения. Уже на первых этапах зародиласьнаука (и искусство) экономии, т.е. разумного, рачительного ведения собственныхдел, которая в центре внимания ставит вопрос о комплексном эффекте обладанияматериальными благами, принадлежащими человеку (семье, группе лиц), во имя определенныхцелей (удовлетворение текущих жизненных потребностей, приобретение предметовроскоши, передача имущества потомству и пр.); естественно, такого рода усилиябыли возможны лишь потому, что происходил сам процесс накопления (приобретенияв собственность). Но со временем стало очевидным, что как таковое состояниеприсвоения (обладания) существенно отличается от другого умения — «искусстванаживать состояние». Наконец, с развитием производительных сил и формхозяйствования, стало понятным и некоторое преобладающее значение этого второгоумения (искусства), позволяющее в результате непрерывного и безграничногоустремления к прибыли создать состояние без наследства, приобрести капитал безфинансовой основы и т.п. Хрематистика (жажда получения прибыли как таковой)достойна порицания, но это объективное явление, объясняемое социальными,психо-физическими, духовными и прочими причинами, которое само по себе естьфакт действительности, а не объект негодования.
Хозяйственная деятельность может опираться на различныесоциально-экономические способы вовлечения орудий и средств труда впроизводственный процесс. Безусловно, обладание ими на праве собственностипредпочтительно и часто выгодно с точки зрения экономического эффекта (нетзатрат на платежи собственнику), но не всегда удобно или возможно. Именнопоэтому существовал и существует арендный тип хозяйствования; при этом он недолжен противопоставляться хозяйствованию собственника ни с точки зренияприбыльности, ни с позиций комфортности управления производственным процессом,ни в плане социального значения возникающих отношений. Это именно другой тип,т.е. иной модус организации производства, исходно он не худший и не лучший.
Идиллическая ситуация, когда начало всякойдеятельности обеспечено достаточными средствами, обычно не соответствуетдействительности, и на практике почти всякий производственный, а равно инепроизводственный, процесс опирается на привлечение постороннего имущества иликапитала.
Добавим, что потребность в имуществе (как впредпринимательских, так и в иных отношениях) может быть временной,приобретение его на праве собственности в таком случае не оправданоэкономически. В конкретной экономике могут встречаться и иные ситуации, когдаприобретение в собственность не целесообразно. Такой пример. Нижегородская(авиакомпания «Волга-Авиа», контрольный пакет которой принадлежит местнымвластям, заинтересована в том, чтобы принадлежащие ей самолеты Ту-134 так иостались в собственности. Однако сама авиакомпания не имеет ни надлежащихсвидетельств эксплуатанта данных воздушных судов, ни требуемого техническогосостава, ни соответствующих летчиков. Оптимальный выход из ситуации — сдачалайнеров в аренду.
Потребность в аренде возникает также в случаях, когдаэкономико-технические характеристики используемой техники требуют определенныхусловий, например, большегрузные автомашины-тягачи экономически выгодноиспользовать только на «длинном плече», и если таких перевозок нет, то лучшевсего сдать их в аренду.
Современные юристы, исследующие процессы развитиябизнеса, отмечают, что собственность как таковая нивелируется, в основном, врезультате того, что для предпринимателя имеет значение лишь результатэксплуатации имущества.
Акт аренды также есть акт обмена стоимостями иподчиняется общей экономической логике товарообмена, но с учетом факторавремени, структуры формирования прибыли и возможности придания надлежащейэффективности обмениваемым благам (здесь обычным критерием выступаетликвидность, т.е. легкость превращения в деньги); в силу этого рынок арендыограничен, но столь же необходим как, и рынок товаров, услуг в составе всякогонародного хозяйства.
Экономическим отношениям такого типа хозяйствованиясоответствует правовой институт аренды, нормы которого (сегодня это гл. 34Гражданского кодекса РФ — далее ГК РФ) регламентируют имущественныеэквивалентно-возмездные (стоимостные) отношения по поводу предоставления вещейв пользование; «по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуетсяпредоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение ипользование или во временное пользование» (часть первая ст. 606 ГК РФ).Содержащиеся в гл. 34 ГК РФ параграфы расположены по неоднократно используемойзаконодателем схеме: в первом параграфе размещены общие положения об аренде, аво 2-5 параграфах — специальные нормы (о прокате, аренде транспортных средств,аренде зданий и сооружений, аренде предприятий и лизинге); в соответствии сост. 625 ГК РФ общие правила подлежат применению лишь в случае отсутствияспециального регулирования.
Следовательно, законодатель оценивает аренду какединое явление вне зависимости от субъектного состава сторон, объектов аренды,а также прочих обстоятельств, способных влиять лишь на некоторое своеобразиеправового регулирования в рамках общей модели договора аренды.
Сегодняшняя структура гл. 34 ГК РФ вряд ли бесспорна.В частности, можно обсуждать целесообразность выделения в самостоятельныйпараграф правил, посвященных прокату, а также причины, по которым законодательне создал единый параграф для всей недвижимости и не выделил параграф,посвященный аренде земли, и т.д. Заслуживает обсуждения и целесообразностьвыделения параграфа третьего с его жесткой привязкой к регулированию арендытолько транспортных средств, так как остаются за его пределами случаи арендыдругих сложных в техническом отношении объектов, требующих специальногоуправления в процессе их эксплуатации.
Не вполне удачным видится и выделение параграфашестого («Финансовая аренда (лизинг)»). Вынесенные в него специальные нормынезначительны и вполне могли бы быть безболезненно и с не меньшим эффектомзакреплены в соответствующих статьях первого параграфа главы 34.
Тем не менее, для целей настоящего исследования вцентре внимания оставляем фактически закрепленную в законе структурурегулирования. Что же касается выбора разновидностей договора аренды,привлекаемых к специальному анализу (главы 2-4 работы), то он предопределенлибо значением соответствующих объектов (аренда недвижимости в целом, арендаземельных участков), либо особой актуальностью проблем (финансовая аренда).
В связи с арендой у сторон договора (прежде всего — уарендатора) возникают различные правоотношения, в том числе с органами власти иуправления — по поводу разрешений на эксплуатацию некоторых объектов или всвязи с необходимостью лицензировать такую деятельность; с органами местногосамоуправления — в связи с размещением производства на территориимуниципального образования; с лицами, имеющими определенные права на этот жеобъект (например, с обладателями сервитутов); с организациями, которыеобеспечивают контроль и надзор и т.п. Следовательно, правовое регулированиеотношений, возникающих при аренде, не исчерпывается нормами собственногражданско-правового института аренды. Однако, в задачи настоящего исследованиявходит только цивилистический анализ проблем, хотя, конечно же, заслуживаетвнимания, например, вопрос об аренде (договоре аренды) в связи с осуществлениемпредпринимательской деятельности, о соотношении аренды и актовадминистративного характера и т.д.
Обычное определение договора аренды практически нерасходится с формулировкой части первой ст. 606 ГК РФ на протяжении многихдесятилетий, что свидетельствует об адекватности данного определения содержаниюэкономических процессов. Этот договор консенсуальный, возмездный и взаимный. Обычноего относят к той группе договоров, которые принято именовать договорами опередаче имущества. По этому поводу следует уточнить, что передача всоглашениях об аренде занимает место лишь первого действия, возможно, болеевидимого, но менее значимого в экономическом смысле. Как для арендатора, так идля арендодателя основной целью является вовсе не передача, а те процессы и ихрезультаты, которые следуют за передачей (арендатор намерен эксплуатироватьвещь и получить ожидаемый от этого эффект, а арендодатель планирует получитьденежные средства). Заметим, что законодатель вполне справедливо отказалсяиспользовать слово «передача» применительно к аренде, он ясно говорит о«предоставлении». Таким образом, данный договор по существу представляет собоюособую форму социально-экономического взаимодействия в отношении определенныхблаг и должен быть квалифицирован в качестве такового; договор аренды естьсоглашение о предоставлении в пользование, и эта уникальная его характеристикане позволяет смешивать с договорами о передаче имущества.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором врезультате использования арендованного земельного участка в соответствии сдоговором, являются его собственностью, если законом, иным правовым актом илидоговором не предусмотрено иное (ст. 136 ГК). Объектом договора аренды могутбыть земельные участки и другие обособленные природные комплексы; главныйпризнак объекта — его непотребляемость.
Стабильность общей формулы договора аренды неозначает, что под влиянием политических, экономико-финансовых и прочих условий конкретно-историческоепонимание договора аренды не изменялось, однако эти перемены не затрагивалисущества концепции («временное пользование вещью в счет известного платежа») ипреимущественно заключались в формировании отдельных разновидностей договорааренды. Примером здесь может быть выделение в действующем ГК РФ арендытранспортных средств и лизинга, ранее отсутствовавших по известным причинам.
Основные положения об аренде, а также правоваярегламентация аренды отдельных объектов исследованы в цивилистическойлитературе достаточно полно, что освобождает от необходимости излагатьсоответствующие правила в их развернутом виде. Поэтому в рамках настоящейработы к анализу, по общему правилу, привлекаются лишь спорные или наиболеесложные ситуации.
Фактически по особым правилам строятся арендныеотношения, связанные с процессом приватизации. Здесь достаточно много проблем,но в силу их многочисленности и специфики, заслуживающих самостоятельногоисследования, в данной работе они не рассматриваются.
Не анализируются в работе и пограничные с арендой(договором аренды) вопросы предоставления публичными образованиями друг другуземли и других объектов во временное пользование; надо признать, что такиесоглашения вполне могут быть признаны именно договорами аренды, но сами по себеподобные ситуации чаще всего сопряжены с выполнением каждой из сторонпублично-правовых функций, являются вынужденными для обеих сторон и объясняютсяпреимущественно незавершенностью процесса разграничения права собственности наземлю.
Форма арендного договора используется и вмежгосударственных отношениях, но, совершенно понятно, сходство в регулированиине приводит к единству правовой природы отношений; нормы национального права, втом числе гл. 34 ГК РФ, в отношениях суверенов не применяются.
1.2 Договор аренды исмежные правовые институты
Поскольку договор аренды имеет собственное правовоерегулирование, необходимо отличать его от смежных правовых институтов.
Кроме того, сравнение договора аренды с инымигражданско-правовыми договорами позволяет яснее понять и правовой природыдоговора аренды.
Выяснение же существа договора аренды позволяетосуществлять правильную его квалификацию, поскольку на практике нередковстречаются случаи неверной квалификации этого договора аренды и — какследствие -применение норм, противных его природе. Приведем пример из практики.Между банком и АО был заключен договор, согласно которому банк обязалсяпередать в собственность АО часть своих акций, а АО в порядке оплаты акцийобязалось передать банку часть своих нежилых помещений. В дальнейшем АОобратилось в арбитражный суд с иском о признании договора недействительным. Прирассмотрении спора суд установил, что в договоре не указано, в собственностьили же пользование передаются помещения. Предшествовавшее заключению договора ипоследующее поведение сторон свидетельствовало о том, что банк, заключаясделку, имел намерение получить помещения в собственность, а АО — передать ихво временное пользование. Поскольку стороны не достигли соглашения о типезаключаемого договора (купля-продажа помещений или передача их в аренду), судобоснованно признал договор незаключенным.
Сравнение договора аренды может быть проведеноприменительно и к другим правовым категориям (то есть не только к договорам).Так, в случаях размещения на обочинах полей или иных земельных участков знаковдорожного движения, общественно полезной информации речь должна идти не обаренде и не о сервитуте, а об ограничениях публичного характера (п. 2 ст. 209ГК РФ).
В г. Москве была утверждена форма договорапользования поверхностным водным объектом. Однако анализ его содержанияпозволяет утверждать, что речь идет не о каком-либо пользовании, тем более не оклассической аренде, а о способе организации взаимоотношений в процессереализации публичного сервитута — права пользования водными ресурсами рекиМосквы. Совершенно понятно, что большая часть взаимоотношений в таком случаеуже урегулирована нормами уголовного, экологического, водного и других отраслейправа (например, по возмещению ущерба промышленными стоками) — независимо отналичия или отсутствия аналогичных правил в таком договоре, а также ихсодержания; вызывает сомнения и субъектный состав: договор заключаетсяводопользователем с Правительством Москвы, очевидно не уполномоченнымпредставлять Российскую Федерацию.
Вообще надо заметить, что на практике договоры арендычасто пытаются по тем или иным причинам обозначать как «договоры пользования»чем-либо.
Если на объекте вещных прав (например, здании)размещается реклама (щиты, рекламные указатели и пр.), то основанием отношенийпризнается не договор аренды (субаренды). В соответствии с п. 1 Обзора практикиразрешения споров, связанных с арендой, договор, на основании которогоиспользуется отдельный конструктивный элемент здания (в конкретном случаеимелась в виду крыша) в рекламных целях, не является договором аренды. Помнению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в подобных случаях речь должнаидти о специальной квалификации возникающих отношений из-за иного объектаотношений, и, не исключено, что подобный договор может быть определен какнепоименованный ГК РФ (то есть и применять следует не правила об аренде, аобщие правила об обязательствах и договорах).
Вероятно, позиция Президиума Высшего АрбитражногоСуда РФ в данном конкретном случае правильна. Но только в том отношении, чтоперед нами не договор аренды здания, а договор аренды такого конструктивногоэлемента, как крыша. Безусловно, это не снимает возможности и иной квалификациив подобных случаях — исходя из существа соглашения, требующего тщательнойоценки и толкования (например, крыша могла бы арендоваться для танцевсотрудников арендатора). Если даже ограничиться случаями, когда речь идет обиспользовании определенных вещей для рекламы, то даже здесь отношения могутбыть квалифицированы и как договор оказания рекламных услуг — если, например,владелец рекламного щита не только размещает, но и создает рекламу другихорганизаций, и как договор оказания возмездных услуг — если, например, на щителишь размещается реклама, и как непоименованный ГК РФ договор (если он толькоразрешает поместить рекламу).
Вряд ли можно квалифицировать как договор аренды идоговор хостинга, т.е. договор с организацией, обеспечивающей доступ в сетьИнтернет для работы с созданной базой данных (сайтом). Такие организации(провайдеры) оказывают услуги по доступу в Интернет, размещают и передаютинформацию, и в целом для их деятельности более характерно оказание услуг, чемпредоставление некоторого объекта в пользование. Элементы внешнего сходства,конечно же, имеются: провайдер за плату предоставляет пользователю свободноедисковое пространство своего сервера (сетевого базового компьютера). Однакосуть дела не в факте предоставления такого пространства, а в том, что именнопровайдер обслуживает информационный поток; нельзя также исключать, чтопровайдер будет вмешиваться в процесс подготовки и подачи информации, чтопрактикуется в различных странах и предусматривается договорами. Значительнаячасть этих отношений, к изучению которых правоведы только приступили,представляет собою разнородные связи, характеризующиеся признаками различныхдоговорных институтов, часть же отношений настолько своеобразна, что заставляетставить вопрос о появлении непоименованных гражданско-правовых договоров.
Отсутствие однозначных системных признаков договорааренды является причиной споров не только в практической действительности, но ив теории правовой науки. Порой трудно провести границу между договором аренды ииным договорным институтом. Так, значителвные споры вызывает квалификациядоговора, возникающего при помещении вещи в автоматическую камеру хранения, атакже природа отношений, возникающих при заключении договора чартера.
Относительно первого случая наблюдается существованиетрех точек зрения. Представители первой рассматривают данный договор какдоговор хранения. Так, З.И. Цыбуленко признает данный договор обычным договоромхранения. Представители иной позиции признают его разновидностью договорааренды. Так, О.Н. Садиков обосновывает свою позицию следующим образом: «такиеотношения ближе к договору имущественного найма (аренды), поскольку организация(наймодатель) не принимает от гражданина вещи на хранение, а лишь предоставляетместо (ячейку автоматической камеры хранения). Обоснование этого выводаподтверждается и тем, что, говоря о хранении ценностей в предоставляемом банкоминдивидуальном сейфе, ГК также отсылает к договору аренды». Идентичного взглядапридерживаются Н.И. Клейн и В.В. Чубаров: «Хранение вещей в автоматическихкамерах хранения ГК не регулирует в главе, посвященной договору хранения, таккак эти отношения подпадают под регулирование договора аренды. Ведь в такихслучаях транспортная организация не принимает вещи на хранение, а лишьпредоставляет ячейку автоматической камеры хранения для краткосрочного.использованияпутем помещения в ней ручной клади».
С.И.Пегов квалифицирует данный договор какразновидность аренды: «При помещении ручной клади в КХС железная дорога,владеющая КХС, не принимает от гражданина ручную кладь на хранение, а лишьпредоставляет место для краткосрочного хранения ручной клади». Ранее судебнаяпрактика разделяла позицию отнесения этого вида договора к разновидностиаренды. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1989 г. «Опрактике рассмотрения судами РСФСР дел по спорам, связанных с обслуживаниемнаселения» данный договор однозначно отнесен к арендному; лица, помещающие вещьв автоматическую камеру хранения признавались арендаторами ячейки. Ю.В. Романецпри решении данного вопроса занимает похожую позицию, так как транспортнаяорганизация не несет обязанности по обеспечению сохранности имущества, онаотвечает только в случае неисправности камеры. Но у данного автора заметны две нескоординированныепозиции: с одной стороны, он отмечает отсутствие у железной дороги функцийпоклажедателя, а, с другой, указывает, что «направленность обязательства какнормообразующий признак выражается не в основном действии обязанного лица кактаковом, а в экономическом и юридическом результатах, на достижение которыхнаправленно это действие». То есть именно цель договора и определяет права иобязанности сторон. «Цель обязательства — это удовлетворение известногоинтереса». С этой позиции, рассматриваемый договор может и должен быть признандоговором хранения, так как конечная цель лица, воспользовавшегосяавтоматической камерой хранения, результат, к достижению которого он стремится,- это именно возможность хранения вещи, а не возможность пользоваться самойкамерой хранения. Лицу, сдающему имущество в автоматическую камеру хранения,важно сохранить вещь, камера хранения как таковая, ее свойства его неинтересуют. Тогда как для арендатора превалирующее значение имеет объектдоговора, и интерес его удовлетворяется возможностью пользования им. Лицу же,сдающему имущество в автоматическую камеру храпения, совершенно безразличен самобъект. Кроме того, автоматическая камера хранения — приспособление, специальносозданное для строго определенной цели — хранения вещи. Правда, для такойоценки надо выделить — чей интерес является преобладающим и, тем самым,квалифицирующим; мы же полагаем, что камеры хранения для того и существуют, ипотому так называются, что предназначены для хранения.
Так, договор фрахтования законодателем однозначноотнесен к договору перевозки, хотя фрахтовщик и предоставляет всю или частьвместимости одного или нескольких транспортных средств для перевозки грузов,пассажиров и багажа, то есть так же, как железная дорога предоставляетпространство камеры хранения. Поэтому правы авторы, которые договор опредоставлении камер хранения в транспортных организациях относят к хранению:«На наш взгляд, толкование ст. 923 ГК позволяет склониться к тому, чтозаконодатель охватил ею и деятельность, связанную с эксплуатациейавтоматических камер хранения».
Таким образом, в правовой действительности частовозникает проблема правильной квалификации договора аренды. Отсутствие четкосформулированных признаков договора часто ведет к злоупотреблению правомучастниками гражданского оборота; недобросовестные участники гражданскихправоотношений пользуются существующими размытыми границами разграничениядоговоров и употребляют это в свою пользу, выбирая наиболее выгодный виддоговора (обычно — для ухода от налоговых, таможенных и иных платежей). Для решенияизложенной проблемы необходимо четкое определение квалификационных признаковдоговора аренды, чтобы в каждом конкретном случае верно оценивать иквалифицировать договор, соответственно применив к нему именно те нормы права,которые предназначены для его правового регулирования.
Отличие договора аренды от купли-продажи обычнозатруднений не вызывает, оно легко проводимо по критерию — сохраняется или несохраняется право собственности у отчуждающего лица. Аналогично следуетосуществлять отграничение аренды от ренты (см. п. 1 ст. 583 ГК РФ), мены (п. 1ст. 567 ГК РФ) и дарения (см. п. 1 ст. 572 ГКРФ).
Что же касается коммерческой концессии («франшизы»),то нормы гл. 54 ГК РФ однозначно ограничивают ее предмет предоставлениемисключительных прав (п. 1 ст. 1027 ГК РФ), не допуская передачи вещей по этомуже договору; возможная передача вместе с исключительными правами некоторыхвещей не меняет квалификацию основного договора и позволяет говорить лишь отом, что помимо коммерческой концессии заключен еще и договор аренды этихвещных объектов.
Об оценке соотношения договора аренды и договорассуды. Гражданский кодекс РФ относит оба договора к однотипным, направленным напередачу объектов гражданских прав во временное пользование. Сходство ихотмечалось в цивилистической литературе издавна, так, в учебнике Д.И. Мейерауказывается: «ссуда близко подходит к договору найма имущества. Она разнится отнайма только тем, что представляется договором безмездным, так что подходит отчасти под понятие дарения и не требует определения о сроке договора. Но право,устанавливаемое по договору ссуды, совершенно то же, что и право по договорунайма, — право пользования вещью сообразно ее назначению, без повреждения еесущества». Современная правовая наука также указывает на особую близостьобозначенных договоров. «Сопоставление указанных договоров иногда идет стольдалеко, что возникает желание признать ссуду разновидностью имущественногонайма». Однако вряд ли можно согласится с подобным утверждением. Конструкциядоговора безвозмездного пользования имеет свою специфику, обусловленнуюфактором безвозмездности, что является основанием для выделения ее в отдельныйот аренды договорной тип. Основное отличие между двумя договорами заключается ввозмездном характере договора аренды, и безвозмездном -ссуды; этообстоятельство и предопределяет большинство отличий в правовом регулировании.
С другой стороны, единая направленность обязательстваренды и ссуды дает возможность распространить на оба института ряд общихунифицированных положений. Так, ст. 689 ГК РФ содержит арендные правила,применимые к безвозмездному пользованию.
Поскольку особенности института безвозмездногопользования обусловлены фактором безвозмездности, то и ограничение следуетпроводить с опорой на это обстоятельство. Направленность на передачу вещи вовременное пользование объединяет данные институты, но результат, к которомустороны стремятся, различен. При заключении договора аренды арендодательнамерен удовлетворить свой интерес в получении прибыли от пользования передаваемымимуществом арендатором. И на самом деле, его интерес состоит не в просто всдаче имущества (это лишь его обязанность, но не из-за приобретения обязанностион вступает в правоотношения !?), а в извлечении соответствующих средств изэтого акта. Что же касается договора ссуды, то закон не определяет интересссудодателя, но, конечно же, формулируя конструктивные признаки соответствующимобразом, закон исходит из того, что возможное благо, которое извлекаетссудодатель, не является квалифицирующим обстоятельством.
Другое отличие связано с предметом договоров: в силуст. 689 ГК РФ при ссуде имущество передается лишь в пользование, и это лишаетссудополучателя права на вещно-правовую защиту.
Есть также отличия, связанные с субъектным составом.Из числа ссудополучателей исключены учредители, участники, руководители и членыорганов управления или контроля организации — ссудодателя. А применительно каренде таких ограничений закон не содержит.
Договор аренды с последующим выкупом может бытьсопоставим с договором купли-продажи с рассрочкой платежа. У названныхинститутов определенное внешнее сходство в обладании имуществом до полнойоплаты. Объединяющим началом обоих договоров служит и их конечная экономическаяцель, которая заключается в передаче права собственности на условиях поэтапноговнесения выкупной цены. Несмотря на наличие единой цели, указанные видыдоговоров относятся к различным договорным институтам в силу следующихнесовпадающих конструктивных признаков: а) если цель (приобретение имущества всобственность) общая, то средства достижения различны, б) не совпадает ипредмет договоров (возникающие при аренде права арендатора не сопоставимы справом собственности), в) различается и направленность (совокупностьюридических и экономических целей) обязательств, г) договор аренды с условиемпоследующего выкупа арендованного имущества, по общему правилу, заключается впроцессе приватизации государственных и муниципальных предприятий,характеризуется наличием не только частноправовых, но и публично-правовых элементов.
О соотношении договора найма жилого помещения идоговора аренды. Оба договора характеризуются единым родовым признаком — возмездной передачей имущества во временное пользование. Несмотря на наличиеэтой общности, договор найма жилого помещения законодателем выделен вотдельный, самостоятельный от института аренды договорный тип, правовоерегулирование которого осуществляется в соответствии с нормами главы 35 ГК РФ.Подобное решение обусловлено спецификой обязательства найма жилого помещения,исключающей применение к нему родовых арендных норм. Договор найма жилогопомещения характеризуется ярко выраженным социальным характером — возможностьюудовлетворять основную потребность человека в помещении для проживания; поэтомунормы главы 35 ГК РФ, регулирующие отношения найма жилья, предоставляютнанимателю большую защищенность (по сравнению с арендатором). Конечная цельзаконодателя, предусмотревшего специальный режим для найма жилых помещений,состоит в предоставлении усиленной защиты нанимателю. В юридической литературебольшое внимание уделяется вопросу о месте договора найма жилого помещения всистеме гражданских договоров — в качестве самостоятельного договорного типаили разновидности договора аренды. Если проанализировать действующее зарубежноезаконодательство, то мы обнаружим, что, как правило, отношения, связанные сдоговором найма жилого помещения регулируются в рамках договора аренды.Примечательно, что в структуре более поздних нормативных актов (например, ГККвебека, вступивший в силу 1 января 1994 года), нормы, регулирующие отношениянайма жилого помещения, выделены в отдельный раздел главы, регулирующейарендные отношения. В то время как более ранние, например ФранцузскийГражданский Кодекс 1804 года, не предусматривают норм, обеспечивающих особенноеправовое регулирование отношений найма жилого помещения. Отмеченный факткосвенного в легитимной и четко закрепленной законом возможности освободитьсяот бремени расходов по содержанию? Другое дело, что текстуально такого родаинтерес может и не быть зафиксирован в договоре «отражает общую тенденцию кповышению социальной значимости соответствующего предмета регулирования,вызвавшей необходимость создания по возможности более широкого специальногоправового режима». Вопрос самостоятельности договора найма жилого помещениядавно обсуждается в отечественной литературе (в работах В.П. Грибанова, С.Н. Братуся,О.А. Красавчикова, О.С. Иоффе, Э.Л. Лаасика, В.А. Рясенцева), но сегодняпреобладающей является точка зрения, совпадающая в мнением законодателя: «Спецификапредмета и субъекта, «наложившись» на общность цели правоотношения, привела ктому, что правила аренды стали применимы к жилищному найму лишь в«преломленном» виде, т.е. с учетом особенностей отношений найма».
Обычно выделяют следующие квалифицирующие признакидоговора найма жилого помещения: а) если конечная цель договора аренды (спозиций арендодателя) — получение выгоды от пользования переданным имуществом,то договор найма жилого помещения имеет своей конечной целью предоставлениевозможности нанимателю удовлетворить основную потребность любого человека вжилом помещении; б) единственно возможный способ пользования жилым помещением — проживание в нем (это касается и случаев, когда первичным нанимателем выступаетюридическое лицо, которое должно заключить с гражданином — например, работником- другой договор найма); в) договор найма жилого помещения носитпотребительский характер в целом, что дает возможность применения к возникающимотношениям норм законодательства о защите прав потребителя; именно поэтомуюридические лица-арендаторы не вправе заключать с гражданами-пользователямидоговор субаренды, так как это ущемляет жилищные права граждан в сравнении сжилищными правами нанимателя; г) договор найма жилого помещения характеризуетсяналичием особенного субъектного состава. В соответствии с п.1 ст. 677 ГК РФнанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин — настороне же наймодателя выступает представитель государственного илимуниципального органа — в договоре социального найма жилья, либо иноефизическое или юридическое лицо — собственник (управомоченное им лицо) — вдоговоре найма жилого помещения.
Прочие признаки (например, объект договора — жилоепомещение) вряд ли можно выделить как квалифицирующие; в одних случаях (этокасается и объекта) данный признак присутствует и при аренде, в других случаях(например, когда выделяют социальную направленность в целом) отсутствуетясность и четкость самого признака.
Договор аренды и договор доверительного управленияимуществом. Отношения по аренде имущества и отношения, связанные сдоверительным управлением имущества, имеют некоторое внешнее сходство. В обоихслучаях предусматривается передача имущества на определенный срок; внешнеесходство особо заметно при сравнении договора аренды и доверительногоуправления имуществом, возникающим по основаниям, предусмотренным законом.
Но не мало и различий. В первую очередь, необходимоуказать несовпадение целей (направленности) данных отношений. Так, договораренды имеет своей конечной целью предоставление арендатору возможностиизвлекать определенную имущественную выгоду из владения и пользованияарендованным имуществом. Арендодатель же, предоставляя подобное имущество,стремится к удовлетворению своего интереса -получению арендной платы запользование имуществом. Вопрос же о том, как использует арендатор имущество,законодателя не интересует (при отсутствии нарушений договора и публичногопорядка). Цель же доверительного управления заключается в предоставленииуправляющим услуг по осуществлению прав собственника переданного имущества,причем удовлетворение интереса учредителя доверительного управления достигаетсяпутем эффективного управления имуществом другим лицом (управляющим). Последнийне только реализует права собственника, но и эксплуатирует имущество смаксимальной для собственника выгодой. Интерес кредитора в договоредоверительного управления имуществом есть цель обязательства; «интересучредителя является целью обязательства и в процессе управления и в результатеуправления».
Во-вторых, договор аренды имущества характеризуетсянаправленностью на передачу имущества во временное владение и пользование.Договор доверительного управления имуществом относится к видам договоров,направленных на возмездное оказание услуг. Некоторые авторы, напримерМ.В.Кротов, З.Э.Беневоленская, предлагающие свою классификацию договоров попризнаку юридической значимости для кредитора процесса производства продуктадолжником, относят договор доверительного управления имуществом к договорам,где для кредитора важен и процесс производства, и его результат. В соответствиис обозначенной классификацией договор аренды имущества надо отнести кдоговорному виду, в котором процесс производства не имеет принципиальногозначения для кредитора.
В-третьих, важно учитывать различный характеринтереса, находящийся на стороне кредитора и должника в обозначенныхобязательствах. Конструкция доверительного управления имуществом основана на«принципе «общего интереса» сторон по поводу извлечения прибыли. Собственник именеджер часто стремятся к максимальному доходу, что обеспечивает их интересамопределенную общность». Тогда как арендное обязательство не отличается подобнойобщей направленностью интереса обеих сторон.
В-четвертых, существенное отличие указанных договоровотмечается относительно предмета и объекта договора. «Предмет договорадоверительного управления имуществом — собственно управление какцеленаправленная систематическая деятельность доверительного управляющего, целькоторой — производство прибыли». При аренде же в центре внимания — совершениеарендодателем действий по предоставлению имущества и платежи арендатора.
И, в-шестых. Договор доверительного управленияимуществом от арендного отличает наличие особого субъектного состава. Составучастников права, как «право справедливости»; траст (управляющий) имеетимущество не в силу обычного договора и подчиняется не праву, а «совести», вдоговоре доверительного управления имуществом усложняется: наряду сучредителем, управляющим участником указанных правоотношений может явитьсявыгодоприобретатель. Участие выгодоприобретателя в отношениях доверительногоуправления имуществом дает основания утверждать, что данный вид договора можноквалифицировать как договор в пользу третьего лица.
Арендодателем же может выступать не толькособственник имущества, но и лицо, обладающее иным вещным правом. Кроме того,правом выступления в качестве арендодателя наделен сам арендатор, передающийарендованное имущество по договору субаренды.
Доверительным управляющим, по общему правилу, выступаетиндивидуальный предприниматель либо коммерческая организация, т.е. субъект,осуществляющий предпринимательскую деятельность на профессиональной основе.Никаких подобных ограничений относительно арендатора нормы, регулирующиеправоотношения аренды, не содержат.
В-седьмых, объектами доверительного управленияявляется широкий круг имущества, куда, кроме вещей, входят также имущественныеправа; некоторые авторы признают объектом доверительного управления имуществомне только безналичные, но и наличные денежные средства. Круг возможных объектовдоговора аренды значительно уже и ограничивается толькоиндивидуально-определенными, непотребляемыми вещами.
Договор аренды и договор хранения. Договор хранения,так же как и договор аренды, предполагает передачу имущества во временноевладение хранителю и ее возвращение по окончанию срока хранения. На практикеимеют место случаи, когда при хранении на хранителя возлагаются права иобязанности по эксплуатации переданным имуществом, что во многом сближаетобозначенные договорные институты. Их схожесть отмечала дореволюционнаяцивилистика: «Поклажа сродни найму имущества: точно также, как имуществоотдается на сохранение лицу, у него может быть нанято помещение и в этопомещение сложено имущество». Но указанное сходство лишь кажущееся, арендныеотношения в корне отличны от отношений, складывающихся при договоре хранения.
При этом следует учитывать прежде всего целевуюнаправленность названных институтов. Цель обязательства хранения состоит вобеспечении сохранности имущества. Институт хранения направлен на оказаниеуслуг по обеспечению сохранности договорного объекта. Обеспечение сохранностиарендованного имущества и так входит в обязанности арендатора. Необходимообратить внимание на различную целевую направленность указанных договоров. Приарендных отношениях арендатор также обязан обеспечивать сохранность вещи, ноосновная его цель — пользование арендованным имуществом; обеспечениесохранности вещи является не целью договора, но необходимым условием длявыполнения обязанности арендатора по возвращению переданного ему имуществаарендодателю по окончанию срока аренды. Цель договора хранения — исключительнодеятельность хранителя по обеспечению сохранности вещи. Поклажедательзаинтересован в самом конечном результате — получить вещь в сохранности поокончанию срока договора, сам процесс оказания услуги хранения дляпоклажедателя не представляет особого интереса; тогда как в арендных отношенияхконечный результат договора заключается в предоставлении арендатору возможностипользования вещью, извлечения посредством этого определенной материальнойвыгоды.
Далее. По договору хранения услугу оказывает лицо,принимающее вещь во владение с условием ее возврата, а при арендепредоставление имущества во временное владение и пользование совершает лицо,передающее вещь во владение.
Различен и объем передаваемых правомочий врассматриваемых договорах. Хранителю передается исключительно правомочиевладения, правомочие пользования, по общей конструкции договора хранения,находится вне его рамок. А по договору аренды арендатору безусловно передаетсятолько право пользования.
На практике достаточно распространенной являетсяследующая договорная конструкция — хранителю предоставляется право пользованиявещью в качестве оплаты услуг по хранению. Полагаем, здесь нельзя усматриватьпризнаков смешанного договора: если бы стороны преследовали цель не толькообеспечения сохранности имущества, но и пользование им, то они бы заключилиобычный арендный договор, который сам по себе уже предполагает обеспечениесохранности арендованного имущества. При хранении вещь передается дляобеспечения ее сохранности в интересах поклажедателя, арендные же отношенияустанавливаются в целях использования имущества арендатором. Заключениеподобного договора — с представлением хранителю возможности пользования вещью — может быть необходимым или желательным (например, постоянная эксплуатация вещи,переданной на хранение, может быть обусловлена ее свойствами). И тогдаправомочие пользования предоставляется хранителю в интересах поклажедателяименно по обеспечению сохранности переданной на хранение вещи. Если договорхранения имеет целью удовлетворить интерес поклажедателя в сохранении вещи, тоаренда направлена на обеспечение интереса арендатора в пользовании вещью иизвлечением ее полезных свойств. Пользование вещью в процессе оказания услуг поее хранению не предполагает извлечение ее полезных свойств в интересаххранителя, а служит удовлетворению интереса поклажедателя по обеспечениюнормального эксплутациошюго состояния вещи, и тем самым ее сохранности,направлено на реализацию самого хранения и не изменяет его правовой природы;иначе говоря — это только форма платежа за услуги, одновременно служащаяглавной задаче — сохранить вещь.
Наконец, объектом договора аренды выступаетиндивидуально-определенная вещь. В то время как объектом договора хранениямогут являться как индивидуально-определенные вещи, так и вещи, определенныеродовыми признаками.
Непрекращающиеся споры в литературе ведутсяотносительно квалификации договора хранения ценностей в банке с предоставлениемклиенту индивидуального банковского сейфа (см. ст. 922 ГК РФ) — клиентупредоставляется возможность помещения ценностей в сейф и изъятия их сейфа безчьего-либо контроля, в том числе и со стороны банка. При этом банк обязанпредоставить сейф и предотвратить доступ к сейфу кого-либо без ведома клиента.Данный спор вызвал к жизни несколько теорий. Сторонники первого подходапризнают указанный договор видом договора аренды. Вторые, присоединяясь к волезаконодателя, рассматривают данный договор как разновидность хранения. Третьипризнают право за обозначенным договором на самостоятельное место в системедоговоров и рассматривают его как смешанный договор. Полагаем, наиболее точнаяоценка дана в следующей фразе: «По существу в данном договоре соединилисьарендное обязательство по предоставлению сейфа в пользование клиенту иобязательство по обеспечению сохранности сейфа». Следовательно, это смешанныйдоговор.
Договор аренды транспортных средств и договорперевозки. Проблема соотношения договора аренды транспортного средства идоговора перевозки (прежде всего — морской) существует давно, споры по этомуповоду не утихают и поныне. Внешнее сходство обозначенных договоров наблюдаетсяв том, что в обоих договорах транспортное средство как бы используетсяфрахтователем, кроме того, ситуация осложнена многозначностью наименований(«аренда», «фрахтование на время», «фрахтование», «тайм-чартер»,«бербоут-чартер»). Мешает однозначному толкованию договора морской перевозки инесовпадающая квалификация договоров такого рода в разных странах. Существующуюнеопределенность хорошо иллюстрирует тот факт, что при разработке нынедействующего ГК РФ вносились предложения о переносе договора арендытранспортного средства с экипажем в главу, регулирующую отношения по перевозке.
Во-первых, существует возможность отнесения договорааренды транспортного средства с экипажем (фрахтование на время) к разновидностиинститута перевозки.
Во-вторых, сохраняется вопрос о соотношении договорааренды транспортного средства и договора фрахтования.
При решении первого обозначенного вопроса следуетучесть, что он возникает не только в российской гражданско-правовой науке. Так,традиционно, английское общее право рассматривает договор тайм-чартера(фрахтование на время) как разновидность перевозки. Но, порой, английский судквалифицирует данную разновидность договора как арендный. Вопрос об отнесениидоговора фрахтования на время либо к виду договора перевозки, либо кразновидности аренды, решается исходя из содержания и целей договора. При этомопределяющим моментом в квалификации выступает содержание правомочийфрахтователя. Тайм-чартер рассматривается как разновидность аренды в томслучае, если фрахтователь осуществляет владение судном, если же владение судномостается за фрахтовщиком (судовладельцем), то данный договор причисляют кмодели договора перевозки.
Отечественный законодатель относит договорфрахтования на время к арендному: по договору фрахтования судна на времясудовладелец предоставляет судно за вознаграждение (арендную плату)фрахтователю (арендатору) на определенный срок для перевозок грузов, пассажирови для иных целей, предусмотренных законом и договором. В доктрине же и донастоящего времени споры не закончены, так как многие правоведы, опираясь насущество отношений, указывают совпадение такого фрахта с перевозкой(перемещением). Представители иной точки зрения на природу договора фрахтованияна время (А.Л. Маковский, М.Е. Ходунов и др.), отстаивают необходимостьрассматривать договор тайм-чартера разновидностью договора аренды: посколькуфрахтовщик передает судно фрахтователю, то это свидетельствует в пользу того,что судно предоставляется ему не только в пользование, но и во владение(следовательно, это не перевозка). В науке предлагалось также договор арендытранспортного средства с экипажем отнести к договору подряда, ноаргументированной концепции не предлагалось.
Если в судебной практике государств общего праваотсутствуют однозначные признаки, позволяющие разграничить договор фрахтованияна время от договора фрахтования (чартера), и грань между этими двумя видамидоговоров очень зыбкая, то российский законодатель при решении данного вопросазанимает более жесткую позицию. Нормы, регулирующие отношения по договоруфрахтования (чартер), помещены им в главу 40 ГК РФ («Перевозка»), тогда какправовое регулирование договора фрахтования на время осуществляется посредствомправовых норм главы 34 («Аренда»).
Синонимом «фрахтования» является термин «чартер». Ноопределение «чартер» содержится не в нормах гл. 34 ГК РФ, посвященных аренде, ав гл. 40 ГК РФ, регулирующей отношения перевозки. В соответствии со ст.787 ГКРФ по договору фрахтования (чартер) одна сторона (фрахтовщик) обязуетсяпредоставить второй стороне (фрахтователю) всю или часть вместимости одного илинескольких транспортных средств на один или несколько рейсов для перевозкигрузов, пассажиров и багажа. Кодекс торгового мореплавания РФ четкоразграничивает договор чартера (фрахтования) — как вид договора морскойперевозки, и договор тайм-чартера (фрахтование на время) — как разновидностьдоговора аренды. При этом сторона-дол жни к в договоре чартера именуетсяперевозчиком, в договоре тайм-чартера — судовладельцем, а сторона-кредитор вобоих договорах называется фрахтователем. Пункт 2 ст. И 5 КТМ РФпредусматривает два возможных вида договора перевозки: 1) с условиемпредоставления для морской перевозки груза всего судна, части его илиопределенных судовых помещений (чартер); 2) без такого условия.
Подобная двусмысленность законодателя создаетблагоприятную почву для непрекращающихся дискуссий по вопросу соотношениядоговора фрахтования на время и договора фрахтования (чартера).
В юридической литературе обозначилось несколькоподходов в решении вышеназванной проблемы. Некоторые авторы признают договорчартера видом арендного договора, считая, что правовое регулирование данногодоговора должно осуществляться на основе норм § 3 гл. 34 ГК РФ «Арендатранспортных средств с предоставлением услуг по управлению и техническойэксплуатации».
Часть правоведов, например Н.Н. Остроумова, ставитпод сомнение возможность однозначно и определенно решить проблему правовогорегулирования договора фрахтования и разграничения его с договором арендытранспортных средств. Другие авторы, например В.В. Витрянский, В. Липавский,поддерживают позицию законодателя, который, поместив нормы о договоре чартера вглаву ГК РФ, регулирующую перевозку, тем самым отграничил данный договор отдоговора аренды транспортного средства с экипажем.
Аренда земли и смежные правовые категории. Земляиспользуется интенсивно и в различных целях, с различным значением и эффектом.В частности, она может выступать не в обычном своем значении — т.е. не какземельная площадь. Так, земля может использоваться как сфера для размещения вней других объектов (например, для создания под поверхностью земли склада,погреба и т.п.), целью ее получения может быть эксплуатация природных богатстви т.п. В целом же ранее проведенный анализ может быть использован и дляотграничения аренды земли от смежных договоров.
Особо следует сказать о договорах, которые сегоднячасто определяют как инвестиционные. Оценивать их в целом как уже сложившуюсясамостоятельную группу договоров пока, видимо, рано — для этого нет достаточныхоснований. В случаях, когда речь идет о вложении инвестиций в природныеобъекты, обычно говорится о концессионных соглашениях. Безусловныезаконодательные критерии для выделения концессионных соглашений как таковыхотсутствуют, но можно твердо говорить об обособлении по крайней мере соглашенийо разделе продукции как особого, скорее всего — комплексного, межотраслевого,вида соглашений. При этом, учитывая складывающиеся на практике варианты этихдоговоров, можно было бы говорить о тенденции формирования на базе соглашений оразделе продукции особой группы предпринимательских договоров — концессионных.По мнению С.А. Сосны, концессия земельных участков является самостоятельнымдоговором, одной из возможных систем природопользования, наряду с лицензионнойсистемой, соглашениями о разделе продукции и горной арендой, но для целейнастоящего исследования этими (возможными) различиями можно было бы пренебречь,сопоставляя аренду земли с единым концессионным соглашением.
Концессионный договор не ограничивается рамкамииспользования его в отношениях природо- и недропользования; в сферу егорегулирования входит также пользование обособленными объектами государственнойи муниципальной собственности, составляющими казенное имущество, такими какавтомобильные дороги, магистральные трубопроводы, объекты по производству,передаче и распределении электро- и тепло- энергии, аэропорты, объектысоциальной инфраструктуры и т.п. Типичным (квалифицирующим) признакомконцессионного договора следует признать предоставление концессионеру правапользования определенным объектом государственной собственности, чаще всегоучастками недр; т.е. передаются исключительные права, а не само имущество. Этоотличает его от договора аренды, так как последний направлен на передачу впользование именно имущества.
Кроме того, поскольку целью концессионного договораявляется удовлетворение в том числе и публичного интереса, то и задачи (цели)концедента гораздо шире целей арендодателя. То же касается и интересаконцессионера — он не исчерпывается лишь осуществлением права пользованияобъектом, поскольку имеется в виду и получении различных льгот со стороныгосударства (в основном — таможенных и налоговых). Таким образом, сравниваемыедоговоры действительно направлены на передачу в пользование объектовгражданских прав, но результат, на который направлены действия сторонконцессионного договора, много шире аналогичного результата по договору аренды.
Отличаются сравниваемые договоры и по составупредоставляемого имущества. При аренде это может быть любое имущество, свободнообращающееся, не теряющее своих натуральных свойств в процессе егоиспользования; объектом же концессионного договора являются а) исключительноеили простое право пользования, б) право пользования бы естественным, объектамиказенного государственного или муниципального имущества, в) права пользованияобъектами, исключенными или ограниченными в гражданском обороте. Таким образом,по договору концессии концедент передает право пользования имуществом, а несамо имущество.
В конечном счете, вышеперечисленные отличияконцессионного договора от арендного обусловливаются особой публично-правовойприродой договора концессии; целью концессионного договора являетсяудовлетворение публичного интереса, для него всегда характерно наличие «явновыраженных, четко зафиксированных общественно необходимых или полезных целей,публичного интереса, общего блага». Этим объясняется и радикальное отличие всудьбе полученных доходов и плодов по обоим видам договоров. Так, если в рамкахдоговора аренды добыты природные ресурсы (обычно это общераспространенныеполезные ископаемые), то они становятся собственность арендатора. Иначерешается судьба добытой продукции в концессионном соглашении. Концессионерполучает право собственности лишь на ее специально согласованную часть.
Еще одним отличием является система юридическихактов, порождающих концессионные и арендные отношения. Отношения междуконцедентом и концессионером возникают во исполнение принятого концедентомпубличного властного акта, который опосредуется заключаемым в последующемдоговором; «наличие подобного властного акта о предоставлении (даровании,уступке) прав — один из фундаментальных признаков концессионного договора».
Сложнее обстоит дело в случае предоставленияконцессионеру обычного, а не исключительного, права пользования на природныеобъекты государственной и муниципальной собственности. Так, Лесной Кодекспредусматривает возможность заключения как договора аренды, так и договораконцессии. В соответствии с основной целью договора концессии — удовлетворенияпубличного интереса, в соответствии со ст.37 Лесного Кодекса РФ, в концессиюпредоставляются неосвоенные участки лесного фонда без сложившейсяинфраструктуры, требующие значительных средств для вовлечения этих участков вэксплуатацию.
Передаваемое по данному договору концессионеру правопользования предусматривает эксплуатацию лесных ресурсов. По договору же арендыарендатору предоставляется пользование не лесными ресурсами в целом, аконкретными видами лесопользования (например, для рекреационных целей). Договорлесной аренды заключается между пользователем и соответствующим лесхозом.Договор концессии заключается между инвестором и Правительством РФ илиуполномоченным им федеральным органом исполнительной власти. Правительстводействует от имени Российской Федерации, выражает волю государства, в том числев распоряжении государственным лесным фондом. Концессионный договор заключаетсятолько на основании результатов конкурса или аукциона, проводимогоПравительством РФ по согласованию с органом государственной властисоответствующего субъекта РФ. Для заключения договора лесной аренды непредусмотрена обязательность проведения конкурса или аукциона.
Мы не разделяем мнения о том, что в аренду может бытьсдан участок недр. Недра есть естественное состояние земли, и существует лишьгипотетическая ситуация, когда целью арендатора будет какое-либо использованиеданного участка без хозяйственного освоения, без эксплуатации недр. Если дажепредставить случай, когда такое произойдет (например, если выходы горной породыпредставляют эстетический интерес и взяты в аренду для организации их осмотра),то объектом здесь будут не сами недра, а право на прохождения к ним и правоосмотра. Ряд авторов ссылается на ст. 26 закона РФ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Полагаем, все-таки вданное случае имела место техническая ошибка, и аренда участков недрневозможна. В качестве дополнительного аргумента следует указать, что всякоедействие в отношении недр требует предваряющего административного акта; в этомсмысле лицензия выступает не только как разрешение на производство определенныхдействий, но и как юридический акт, дозволяющий такие действия вообще. Поэтомуупоминаемый в части 3 ст. II Закона РФ «О недрах»договор есть не договор аренду между пользователем и соответствующимгосударственным органом, а специфический лицензионный договор о пользованиинедрами («договор о недропользовании»).
Что же касается противоположной позиции, то она почтине аргументирована и высказывается в основном в силу факта наличия в ГК РФинститута договора аренды; так, Л.В. Каланда и Р.Н. Салиева считают необходимым«восстановить практику заключения договоров аренды участков недр и в законеурегулировать вопросы сдачи в аренду нефтегазоносных участков».
Нельзя согласиться и с О.И. Крассовым, которыйполагает, что заключение договора аренды участка недр действительно возможно,но не в сфере недропользования. Он исходит из того, что не существуетоднозначного понятия «недра» и «участок недр»; каждая отрасль российскогозаконодательства вкладывает в эти понятия свое собственное содержание.«Содержание юридического понятия недра зависит от экономической значимостиданного объекта природы, от того, в каких целях он используется». Поэтому спозиции градостроительного и земельного законодательства понятие «недра», пишетО.И. Крассов, имеют значение пространственной сферы. Законодательство же онедропользовании вкладывает в аналогичное понятие совершенно другое значение.Здесь недра, участок недр рассматривается как источник полезных ископаемых, ипонятие «недра» охватывает собой, во-первых, пространственную сферу и,во-вторых, полезные ископаемые. Соответственно, само пользование недрамипредполагает совершенно различные размеры, границы и цель пользования участкомнедр. Однако, представляется, что подобная пестрота в понимании не допустима.Если даже мы говорим о недрах в сфере гражданского права, их толкование недолжно отличаться от понимания слова «недра» в сфере горного, земельного праваи других отраслей; нельзя не признать, что все эти отрасли имеют существенноезначение для правового регулирования по сути единых социально-экономическихсвязей и через единство терминологии необходимо обеспечить единство,системность правового регулирования. Кроме того, если даже недра и имеютпространственное размещение (что, конечно же, совершенно правильно), то онихарактеризуются как особый объект вовсе не этим: суть и специфика недр состоитв заключенных в них полезных ископаемых. Поэтому всякие варианты, когдазаключается договор об аренде участка недр, могут быть сведены к двум: а) либоэто договор аренды земельного участка (пусть даже как-то связанного с недрами,например, расположенного над недрами), б) либо это договор об эксплуатациинедр, т.е. договор о вторжении в сферу исключительной собственности государстваи потому требующий предоставления в административной порядке исключительныхправ; но тогда это уже не аренда, ибо в основе лежит не договор, а актвластвования.
ГЛАВА2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ2.1Предмет договора аренды
Вопрос о том, что составляет предмет и объектдоговора, является дискуссионным. В одних случаях под предметом понимают самиблага, по поводу которых возникают правоотношения, в том числе материальныевещи, предоставляемые в аренду, а под объектом — соответствующие действияучастников обязательств. Другие авторы говорят об объекте как о самих благах, втом числе имея в виду вещи. В ряде работ имущество, предоставляемое в аренду,определяется как предмет, но тогда не выделяется понятие «объект».
Поэтому не представляется возможным утверждать оединообразии использования слов «объект» и «предмет» в отечественной доктрине.Проблема, вероятно, была бы решена достаточно быстро, если бы эти же слова неупотреблялись в отношении разных явлений — и прав, и правоотношений, идоговора.
Мы признаем, что объект прав, объект правоотношения иобъект договора может быть понимаем различно. Однако в исследованиях,специально не посвященных такой проблематике, требуются определенные допущения;тем более, что и различие, например, между договором и правоотношением влитературе проводится не всегда. Полагаем, что методологически верным следуетсчитать утверждение, что само правоотношение возникает только потому, что естьобъект; права и обязанности существуют (и возникают) потому, что есть интерес вобладании ими (см. п. 2 ст. 1 ГК РФ). В этих целях стороны совершаютопределенные действия, а при наличии договора именно он и формирует эти жесамые права и обязанности в отношении этих самых объектов. Именно поэтому нетоснований «удваивать» систему реально существующих объектов (неважно каких — материальных или нематериальных), либо отказывать по иным причинам в единствеобъекта при оценке его с разных позиций. Поэтому мы не видим серьезных причин — если только иное не предопределено логикой исследования — в различениикатегорий «объект правоотношения», «объект права», «объект договора». Вконечном счете, нет ничего логичного в том, чтобы одно и то же явление приобсуждении субъективных прав или правоотношений называть «объект», а вотношении тех же самых объектов применительно к договору говорить о «предмете».
Тем более, что нет единства взглядов и относительнотого, что считать объектом в структуре такой базовой категории какправоотношение. Большинство авторов признает, что в структуре гражданскогоправоотношения следует выделять и такой элемент, как объект. Но в одних случаяхпод ним понимается «то, на что данное правоотношение направлено и оказываетопределенное воздействие. Поэтому в качестве объекта гражданскогоправоотношения выступает поведение его субъектов...». Другие авторы однозначноопределяют объект как блага, по поводу которых субъекты вступают вправоотношение, хотя применительно к договору используют слово «предметдоговора». По мнению В.И. Сенчищева, вообще было бы верным говорить только оправовом режиме объектов (а не о них самих), так как всякое иное видениеситуации теряет юридический характер и оказывается связано не с правом, а инымисферами деятельности человека. Есть и другие точки зрения.
Мы исходим из того, что, прежде всего, требуетсяобеспечить определенность терминологии в рамках данного исследования, а такжетот факт, что в центральной для нас статье — ст. 607 ГК РФ — передаваемое варенду имущество поименовано как объекты аренды. По этому поводу М. Агарковписал следующее: «Во избежание путаницы лучше бы рационализировать терминологиюи считать объектом права то, на что направлено поведение обязанного лица,прежде всего вещь...».
В таком случае под предметом договора арендыцелесообразно понимать совокупность действий, требуемых для достижения целисоглашения, а объект есть то благо, которое предоставляется в силусогласованного предмета. Эти действия (предмет) в сжатом (концентрированном) видеобычно и закрепляются в разделе «Предмет договора» конкретного соглашения.Традиция определения требуемых по договору действий как предмета восходит еще кД.И. Мейеру и К.Д, Кавелину — двум первым авторам систематизированных изложенийначал отечественного гражданского права.
Специфика же предмета именно аренды состоит в том,что эти действия прежде всего есть действия по предоставлению непотребляемойвещи в пользование (владение и пользование) на условиях срочности и платности(возмездности).
На квалификацию договора, на отнесение его к тому илииному договорному институту влияют и предмет, и объект, но если объект лишьиногда выступает критерием разграничения договоров (например, для отграничениядоговора коммерческой концессии — см. п. 1 ст. 1027 ГК РФ), то предмет являетсятаким средством всегда. Характеризуя специфику отношений, полностью и точнораскрытый предмет договора неизбежно содержит указание и на каузу (какюридически значимую цель вступления в договорные связи), и на объект (стребуемой степенью точности), в этом смысле он уникален и тем самым позволяетидентифицировать возникшие связи с известными видами гражданско-правовыхдоговоров. Предмет договора — это не просто действия, а те, которые согласованыи приводят к желаемому результату.
Предмет договора аренды длительное время остаетсянеизменным, однако существует несколько сложных ситуаций, требующихспециального анализа именно предмета договора аренды.
Действующее законодательство однозначно определяетвсякие случаи найма имущества как аренду независимо от объема предоставляемыхарендатору прав, дифференциация правового регулирования арендных отношенийсвязывается преимущественно с объектом. До принятия ГК РФ в отечественномгражданском праве наблюдались попытки проведения различий между договором наймаи договором аренды; так, в этот период отмечалось, что договор хозяйственнойаренды «заключался для хозяйственной деятельности в отношении недвижимогоимущества, такого как предприятия и земельные участки. Обычная же аренда служитразличным, в том числе потребительским целям». Эта позиция имела под собоютеоретические положения, давно известные в цивилистической науке. Так, К.П.Победоносцев отличал простой наем имущества от «съема» или аренды; судя повсему, границей служил критерий объемности предоставляемых прав: в первомслучае вещь поступала в пользование для удовлетворения личных потребностей кактаковая, а во втором — для использования всех ее производительных сил, в томчисле с извлечением и присвоением плодов и доходов.
Кроме того, и в Германском Гражданском кодексеструктура третьей главы второй книги вначале содержит общие правила о найме(первый раздел), затем об аренде (второй раздел) и далее (третий раздел) — обаренде земли. При этом правила об аренде применяются тогда, когда из объектапредполагается и получение плодов, доходов. Однако, анализ соотношения правил,изложенных в данных разделах, не позволяет сделать вывод, что они соотносятсятак же, как и параграфы в главе 34 действующего отечественного ГК, нет иопределений найма в целом (как потенциально универсального института), исобственно аренды (как частного случая найма).
Представляется, отечественный законодательобоснованно не пошел по пути разграничения найма и аренды в указанном вышесмысле; связанные с этим разграничением задачи решаются не путем дифференциацииединого договора аренды (найма), а путем установления цели пользования либо вимперативных нормах закона, либо непосредственно самими сторонами в соглашении.
Действующее законодательство (ст. 606 ГК РФ)предусматривает, что арендодатель обязуется предоставить арендатору имуществово временное владение и пользование либо только во временное пользование. Инымисловами, допускается возможность предоставления объекта только в пользование(без владения).
В этой связи целесообразно уточнить: в какой степенивладение характерно для аренды, всегда ли она (аренда) сопровождаетсявладельческой ситуацией и как аренда соотносится с правом пользования ивладения, в том числе — надо ли различать владение и пользование при аренде.
Прежде чем ответить на указанные вопросы, следуетобратить на порядок формирования прав арендатора. В случае с арендойотсутствует передача прав, например, как это имеет место при передачеобязательственных прав. Права арендатора не производны от прав собственника(иного арендодателя), поскольку правовые возможности арендатора вытекают не изправа собственности (которого у арендодателя может и не быть). И какого-либо «перехода»или «передачи прав» от арендодателя к арендатору здесь не происходит; недействует в данном случае и известная формула — «nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet».
Права и обязанности арендатора каждый раз формируетсязаново и включают в себя: а) права и обязанности, закрепленные за арендатораминепосредственно в законе (см., например, ст. ст. 41, 42 Земельного кодекса РФ),б) права и обязанности, определенные правосубъектностью арендатора (в том числес учетом формы собственности его имущества, организационно-правовой формы ипр.), в) права и обязанности, вытекающие из назначения имущества, г) права иобязанности, предусмотренные содержанием договора же поэтому вряд ли правильноговорить о простом отделении от права собственности арендодателя некоторыхправомочий и предоставлении их арендатору. Впрочем, и само право собственностиможет быть мыслимо «расщепляемым» на более мелкие полномочия, не сводимыетолько к владению, пользованию, распоряжению. Надо также отметить, чтополномочия владения, пользования и распоряжения в большей степени выражаютфактическую и экономическую меру воздействия на объект, каждое из них не можетбыть строго отграничено от другого. В литературе правильно отмечается, чтополномочия владения, пользования и распоряжения представляют собою, скорее,направления действий собственника (иного лица), а не исчерпывающие содержаниеправа собственности полномочия.
В конечном счете, определенные элементы владения ипользования есть и у арендодателя, и у арендатора. Впрочем, такое видениевполне согласуется с логикой фактических обстоятельств: если даже арендаторполучил возможность проходить (проезжать) на земельный участок, обрабатыватьего, тем не менее, арендодатель сохраняет некоторые права: право наосуществление мониторинга (контроля) за состоянием участка, право на учет всвоем оперативном (статистическом) и бухгалтерском учете и т.д.
Но никакого «двойного владения» при этом невозникает, так как каждый из участников договора аренды обладает собственнымнабором прав и обязанностей. В тех случаях, когда говорится о «двойномвладении», данные слова следует ставить в кавычки, что обычно и делаетсяавторами. Ситуация «двойного владения» предусмотрена нормами ГерманскогоГражданского кодекса относительно нанятой вещи: предполагается, что хозяиннанятой вещи продолжает оставаться «самостоятельным» владельцем, а арендаторпредставляется «несамостоятельным» владельцем. Вероятность «наслоения» правразных лиц на один и тот же объект (т.е. «двойное владение и пользование»)наблюдается также при аренде морских судов — см. 632 ГК РФ. Но во всех этихслучаях правомочия арендатора непосредственно не связаны с элементами правасобственности, названными в п. 1 ст. 209 ГК РФ. Каждый из участников договораимеет собственные права.
Кроме того, законодатель в п. 1 ст. 209 ГК РФуказывает что собственнику принадлежат именно «права владения, пользования ираспоряжения» (выделено мною — Л.К.); в статье же 606 говорится уже не оправах, а о том, для чего передается имущество.
Отсюда следует, что если понятия «владение» и«пользование» и применять к аренде, то это следует делать с неизбежнойкорректировкой их содержания, исходя из существа, целей аренды.
В пользу оценки соотношения названных понятий исовокупности прав и обязанностей арендатора можно привести немало аргументов.
Так, нормы дореволюционного, а в последствии исоветского гражданского законодательства, направленные на регламентациюарендных отношений, предусматривали передачу арендованного имущества арендаторуво временное пользование, специально не упоминая о существовании у арендатораправомочия владения. Пользование без владения характерно для ситуаций, когдаэффект состоит в получении плодов; но если требуется, «то лицо, приобретшееправо пользования, вправе требовать от собственника, чтобы он предоставил ему ивладение вещью».
Аналогичный подход наблюдается в зарубежномзаконодательстве. Так, в соответствии с нормами Германского Гражданскогокодекса «наниматель обязуется предоставить нанимателю вещь в пользование навремя найма». Подобное указание закона не означает, что у нанимателя возникаюттолько правомочия пользования. Но нет и необходимости подробно описывать всевозможные полномочия — они следуют из факта предоставления имущества дляопределенных целей (прежде всего правомочия, которые обычно именуются правомпользования и правом владения). По германскому законодательству указанныеправомочия предполагают существование друг друга: передача права пользованиявещью происходит исключительно на основе передачи нанимателю права владениявещью; т.е. «расщепление» правомочий арендатора на отдельные правомочиявладения и пользования не мыслится корректным.
В Проекте Гражданского Уложения (ст. 277) займодательобязывался предоставить имущество только «во временное пользование»3, имея ввиду, что прочие полномочия, включая элементы владения, предопределены цельюпользования.
Более того, права арендатора не ограничиваютсяправами пользования и владения: в некоторых случаях арендатор может бытьнаделен также отдельными правомочиями распоряжения, хоть и в ограниченном,«урезанном» виде. Так, согласно п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ, арендаторвправе передать земельный участок в субаренду в пределах срока действиядоговора аренды без согласия собственника земельного участка при условии егоуведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.
И на самом деле — основной экономический эффект,получаемый при претворении арендных отношений в жизнь, состоит в возможностиименно пользоваться имуществом, извлекать его полезные свойства, присваиватьплоды и доходы арендатором-несобственником. Осуществление пользования кактакового не обязательно должно быть сопряжено с физическим обладанием(владением) используемой вещи. Для достижения эффекта, к которому стремитсяарендатор, заключая арендный договор, в большинстве случаев вполне достаточнообладания правомочиями, характерными для пользования. Права, обычно выражающиевладение, предоставляются лишь постольку, поскольку это необходимо дляреализации главной цели.
Целью договора аренды, как отмечает А.А. Иванов,является обеспечение передачи имущества именно во временное пользование; то,«что в ч. 1 ст. 606 ГК указывается не только на временное пользование, но и навладение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко невсякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будетвсегда».
Более того, следует предположить, что заключениедоговора аренды «для владения» (в чем бы конкретно оно не состояло) порочитсоглашение как договор аренды и требует его переквалификации. Конечно, понятие«пользование» можно толковать достаточно широко. Например, если намеренияарендатора заключаются в передаче объекта в субаренду или для передачи объектав последующем в ссуду родственникам, знакомым, то нет нужды переквалифицироватьдоговор в какой-либо иной. Однако, это лишь мотивы, не имеющие квалифицирующегозначения, так как важны не намерения сторон, а осознаваемая и желаемая имиюридически значимая кауза (предоставление в пользование).
Таким образом, в соответствии с поставленнойдоговором целью, его направленностью, у арендатора появляются те права иобязанности, которые необходимы для достижения этой цели. В их числе, конечноже, прежде всего полномочия, которые мы обычно называем правами пользования, ноне только.
В цивилистической литературе давно отмечалось, чтоправо пользования можно и нужно понимать широко, поскольку «те способыудовлетворения потребностей вещью, которые не соединяются с ее уничтожением,входят в состав права пользования». При этом реализация правомочия пользованиявозможна как путем непосредственного пользования предметом аренды, так и путемизвлечения из арендованной вещи определенных плодов и доходов в процессе ееиспользования. Однако сама возможность стать собственником плодов и доходов врезультате использования имущества (ст. 136 ГК РФ) предопределена необязательствами из договора аренды, а фактом вещного характера — титульным владением;во всяком случае, это право не есть пользование и не есть владение.
Возможность предоставления вещей исключительно впользование, но не во владение, обычно иллюстрируется примерами арендыдвижимого имущества (например, компьютеров или оборудования, которые арендаторэксплуатирует лишь приходя на время в помещение арендодателя)3; возможностьпоявления у арендатора только права пользования рядом исследователейсвязывается также с развитием гражданско-правовых отношений, появлением новыхобластей экономического сотрудничества. Однако и в таких случаях имеютсяпризнаки владения: арендатор обладает юридически признанной и защищеннойвозможностью эксплуатировать объект в необходимом для этого режиме и тем самымотстраняет и устраняет в данный момент абсолютное господство собственника, еговласть над данной вещью или ее частью. Поэтому в действительности в каждомслучае аренды не может не присутствовать эффект владения — в большей илименьшей степени, но — одновременно — вопрос о владении всегда занимает подчиненное(функциональное, обслуживающее) значение.
Однако следует признать, что до настоящего временинет исследований, которые бы провели ясную границу между владением,пользованием и распоряжением. Это допускает идею, что всякое пользование вещами(объектами с натурально-физическими свойствами) требует соприкосновения с нимии тем самым — владения. Заметим также, что не представляется возможнымотождествлять полномочия владения и пользования, указанные в ст. 209 ГК РФ, сполномочиями владения и пользования, указанными в ст. 606 ГК РФ.
Действительно, в последнее время арендатор все чащена практике наделяется только теми возможностями, которые связаны с извлечениемиз вещей полезных благ (т.е. пользованием) без владения ими в классическомсмысле (как физического удержания под своим полным контролем). Обычно этонаблюдается тогда, когда по договору аренды предоставляется несамостоятельная,неотделимая часть вещи, владение в полном объеме (в отношении вещи в целом) непередается, но есть определенные основания говорить, что арендатор все же имеетнекоторую власть над объектом. Так, арендатор, арендующий часть здания,явственно обладает лишь правомочием пользования по отношении к этой части (подконтролем собственника он лишь извлекает блага), но и здесь он не лишаетсявсяких возможностей, способных быть охарактеризованными как владение. Примероммогут служить и столь популярные в настоящее время торговые центры, где каждыйарендатор лишь ведет торговлю в арендуемом помещении, тогда как владеет зданиемв целом арендодатель, распространяя на здание в целом и, соответственно, накаждую его часть один и тот же режим охраны, пропуска и т.д. Но можно лиутверждать, что у арендатора владения вообще нет, если он самостоятельно (врамках общего режима) определяет использование арендованной площади,осуществляет во время работы контроль за лицами, находящимися в помещении,следит за общим порядком и т.п.? Судя по всему, владельческие возможностиимеются у всякого арендатора, но в большем или меньшем объеме, закреплены болееили менее четко.
По изложенным соображениям было бы правильным вообщеотказаться от применения терминов «пользование» и «владение» при определениидоговора аренды, а в части первой ст. 606 ГК РФ слова «во временное владение ипользование» лучше заменить на слова «для целей пользования». Целевой характераренды, особенности объекта и его назначение позволяет каждый раз определятьтот объем отдельных полномочий, которым наделяется арендатор.
Это хорошо заметно в случае аренды земельногоучастка. Например, в ст. 5 Земельного кодекса РФ помимо собственников земельныхучастков называются землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельныхучастков, под которыми понимаются лица, владеющие и пользующиеся земельнымиучастками соответственно на праве пожизненного наследуемого владения,постоянного (бессрочного) или безвозмездного срочного пользования, по договоруаренды и субаренды. Все перечисленные категории лиц наделены правами какпользования, так и владения. Согласно ст. 41 ЗК РФ они имеют практически равныевозможности пользования земельным участком. Таким образом, понятиеземлепользования по земельному законодательству предполагает не толькоизвлечение из имущества плодов и доходов, но и фактическое обладание(господство, «держание») этим участком. Полноценное использование земельногоучастка — в чем бы оно не заключалось — невозможно без установления контроля заним в целом, обеспечения неприкосновенности его границ, отслеживания состоянияземли, установления определенного режима доступа к нему и т.п. Кроме того, на арендатораземли возлагаются и различные обязанности, требующие для их исполнения именновладения (например, по обеспечению рационального использования земли — ст. 42ЗК РФ).
Однако ясно видно и то, что определенный объемправомочий формируется не только потому, что участок «передан», а еще и в связис тем, для чего он передан. Отчасти на это влияет целевое назначение участка (например,предоставление участка для строительства исключает одни возможности и добавляетдругие), а отчасти — прямое указание закона (см. п. 3 ст. 5 Земельного кодексаРФ).
Заметим также, что если аренда состоит исключительнов пользовании плодами, то для признания такого соглашения именно арендойследует специально и дополнительно проверить квалификационные признаки: если смыслотношений заключается единственно в обязанности арендодателя предоставитьплоды, то перед нами вовсе не аренда (в пользование предоставляется не объект,а его плоды).
В литературе отмечается, что передача в арендуздания, сооружения, нежилого помещения невозможна без передачи прав владения.Представляется, что это верно и в отношении передачи в аренду многих другихобъектов.
Действительно, передача в наиболее яркой формесвидетельствует о переходе основных владельческих функций от арендодателя карендатору, хотя, конечно же, не имеет для аренды (в частности, для решениявопроса об исполнении) такого же значения, как передача в купле-продаже.
Однако выяснять наличие владения в договоре арендывсе же следует, но не всегда и только в связи с вопросом о возможностиприменять вещно-правовую защиту.
В числе основных прав арендатора обычно называетсяправо на вещно-правовую защиту (ст. 305 ГК); такое право у арендатора — позакону -существует лишь в случае владения. Получается, что арендаторы, вотношении которых сделан вывод об отсутствии у них правомочий владения, лишенытакой защиты.
В литературе отмечается, что надо различать аренду сразным правовым режимом, «знак равенства между понятиями «арендатор» и«субъект, которому предоставлена возможность вещно-правовой защиты своегоправа» ставить нельзя». В судебной практике вопрос о праве арендатора навещно-правовую защиту также связывается с фактом реального владения. При этомобычно критерием владения выступает наличие доказательств передачи имуществаарендатору. В случае, если передача не состоялась, следует отказ вудовлетворении требования арендатора об изъятия имущества у третьих лиц. Но втех ситуациях, когда передача не может выступать безусловным доказательствомналичия фактического владения, споры о праве арендатора применятьвещно-правовые способы защиты решаются противоречиво.
Поскольку установить наличие у арендатора полномочийвладения не всегда легко, да и сами такого рода полномочия специально непрописываются в тексте соглашений, арендатор оказывается обязанным доказатьналичие владельческих полномочий. Если это ему не удастся, то он будет лишенвещно-правовой защиты. Поэтому представляется целесообразным (в том числе и длясудебной практики) резюмировать наличие владения для всяких случаев аренды./> 2.2 Существенныеусловия договора аренды
Подход законодателя к определению кругасущественных условий договора аренды в разные времена был неодинаков. Пороссийскому дореволюционному праву к существенным условиям относились предметнайма, срок пользования и вознаграждение, выплачиваемое арендодателю, то естьте, которые отражают основное содержание обязательств по договору аренды.
Существенными в силу закона те или иныеусловия признаются не потому, что их считают важными лица, применяющие закон, аисключительно потому, что они отнесены к этой категории самим законом, — названы в законе или ином правовом акте существенными или необходимыми длядоговоров данного вида (ст. 432 ГК РФ).
Попытку исправить сложившееся положениес квалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки кдиспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и аренднойплаты, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условийдоговора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, соговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоревлечет признание его незаключенным. Между тем п. 2 ст. 610 ГК РФ допускаетпризнание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о срокеаренды, п. 1 ст. 614 — о размере платы за нее.
О неприемлемости рассматриваемойтрактовки свидетельствует, как уже отмечалось, включение в ряд специальныхактов (норм) указаний о том, что срок аренды или размер арендной платы дляданного вида договора аренды является необходимым.
Возобновление арендных отношений.Поскольку договор аренды предусматривает передачу имущества во временноевладение и пользование, сроки аренды по общему правилу определяются в договорепо соглашению сторон. Вместе с тем Гражданский кодекс РФ допускает, как ужеотмечалось, заключение договора без определения срока его действия (п. 2 ст.610). В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.
При заключении договора нанеопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредивоб этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — затри месяца.
В случае нарушения одной из сторонусловий договора, заключенного на неопределенный срок, другая сторона вправепотребовать досрочного его расторжения на основании ст. 619 или ст. 620 Кодексанезависимо от того, истек установленный ст. 610 срок, по окончании котороготакой договор прекращает свое действие, или нет.
В соответствии со ст. 190 ГК РФ срокможет определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежнодолжно наступить. В данной норме необходимо выделить слова о неизбежностинаступления события — иначе она не подлежит применению. Арбитражный судрассмотрел спор по договору аренды, в котором было указано, что он действует доначала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата началареконструкции не была известна, суд признал договор заключенным нанеопределенный срок, отметив при этом, что в силу ст. 190 ГК РФ срок может определятьсяуказанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть независит от воли и действий сторон (п. п. 4, 5 Обзора).
Для отдельных видов аренды и для арендыотдельных видов имущества законодательством устанавливаются максимальные(предельные) сроки. Так, договоры проката могут заключаться не более чем наодин год. Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природныхобъектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса РФ водные объекты могутпредоставляться в краткосрочное пользование — до 3-х лет и долгосрочное — от3-х до 25 лет. Закон о недрах дифференцирует сроки в зависимости от целейпользования — от одного года до 25 лет; при предоставлении участков недр длястроительства и эксплуатации подземных сооружений сроки пользования ими могутне ограничиваться (ст. 10 Закона). Участки лесного фонда могут передаваться варенду на срок от одного года до 49 лет (ст. 31 Лесного кодекса РФ).
Если в договоре аренды, для которогоустановлен предельный срок, период его действия не определен, он действует доистечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторонне заявит о своем отказе от договора.
Данное положение применимо к договорам,для которых срок не отнесен законом к существенным (обязательным) условиям.Обязательным условие о сроке является, например, для договоров аренды природныхобъектов, при лизинге. Отсутствие его в таком договоре служит основанием дляпризнания договора незаключенным.
При заключении договора, предельный сроккоторого ограничен законом, на более длительный период он считается заключеннымна срок, установленный законом.
Отношения по аренде имущества, особеннонедвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срокадоговора нередко возобновляются. Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ закрепленопреимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новыйсрок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Первое:соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнялсвои обязанности по ранее заключенному договору — использовал имущество поназначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно исвоевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, дающим основанияпризнать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнестите, что рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжениядоговора по требованию арендодателя (см. ст. 619 ГК РФ). Данный перечень неявляется исчерпывающим. Второе: готовность арендатора заключить договор наусловиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всякомслучае, не худших), что выражено в словах «при прочих равныхусловиях». Это может касаться размера арендной платы, готовностиарендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр.Аналогичные положения содержались в Основах гражданского законодательства (п. 3ст. 86). Третье условие является новым: арендатор, желающий продолжить арендныеотношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный вдоговоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действиядоговора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время,необходимое для заключения договора на последующий период.
Сдача в аренду объектов недвижимости(преимущественно нежилых помещений) нередко осуществляется на конкурснойоснове. В практике возникал вопрос, вправе ли арендодатель назначать проведениеконкурса на сдачу объекта в аренду до истечения срока ранее заключенногодоговора аренды.
По конкретному делу, рассмотренномуарбитражным судом, было установлено, что арендодатель провел конкурс на сдачу варенду нежилого помещения за 10 дней до окончания срока действия ранеезаключенного договора. В условиях конкурса было указано, что договор с его победителембудет заключен по окончании срока договора, действовавшего, когда проводилсяконкурс. Арендатор, занимавший помещение в момент проведения конкурса, оспорилего результаты, считая, что досрочное (с его точки зрения) проведение конкурсанарушило его право пользования арендованным имуществом, а также право навозобновление договора аренды на новый срок. Суд, рассматривавший дело, призналтребования арендатора обоснованными и удовлетворил их. Президиум ВАС РФ приобсуждении этого вопроса пришел к иному выводу.
В приведенной ситуации необходимоучитывать два исходных положения. Во-первых, арендодатель, сохраняющий титулсобственника переданного в аренду имущества, не лишен права в период действиядоговора аренды совершать сделки по распоряжению этим имуществом (включая егоотчуждение), которые, однако, не должны приводить к нарушению прав арендатора.Способом защиты прав последнего является установленное законом правило оследовании его прав за объектом аренды при переходе прав собственника на данныйобъект к новому приобретателю. В приведенном примере нарушения прав арендаторане было, поскольку по условиям конкурса новый договор мог быть заключен лишь поокончании срока прежнего. Во-вторых, проведение конкурса не лишает арендаторавозможности воспользоваться преимущественным правом на возобновление договорана новый срок, если он окажется победителем конкурса либо будет готов выполнитьте условия, которые предложил победитель. По делу, о котором идет речь, былоустановлено, что арендатор, оспоривший результаты конкурса, участвовал в нем,но не выиграл, предложив меньшую сумму арендной платы, чем победитель; желаниявозобновить договор на условиях, предложенных победителем конкурса, не изъявил.Тем самым не было выполнено одно из требований, при которых возможновозобновление договора аренды на новый срок, — готовность заключить его наусловиях, равных предлагаемым другим претендентом.
В Кодексе сохранено ранее действовавшееуказание о том, что при заключении договора на новый срок условия его могутбыть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числеразмеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ о возможности измененияарендной платы не чаще одного раза в год в данном случае не применяется,поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действиядоговора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиямипрежнего.
Право арендатора на возобновлениеарендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, чтоарендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но отвозобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последнийможет предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок.Разъяснения относительно практики разрешения подобных споров даны в письмеВысшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 года № С-13/ОП-276. Требованиеарендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когдаарендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.
Так, в Арбитражный суд Ивановской области обратился индивидуальныйпредприниматель Нерсисян Сейран Володяевич с иском к администрации городаИваново о понуждении к заключению договора аренды земельного участка площадью436 кв. м, занятого микро-рынком и расположенного на площади Меланжистов вгороде Иваново, и об освобождении данного земельного участка от постороннихкиосков.
Решением от 29.06.2004, оставленным без изменения постановлениемапелляционной инстанции от 29.09.2004, в удовлетворении иска отказано.
Как видно из документов и установлено судом, 27.11.1995, на основаниипостановления главы города Иваново от 15.11.1995 № 865-10, Комитет по земельнымресурсам и землеустройству города Иваново и предприниматель Нерсисян С.В.заключили договор № ИВО 24-03-000-114 аренды земельного участка общей площадью436 кв. м сроком на один год.
По истечении срока действия указанный договор продолжал действовать какзаключенный на неопределенный срок.
Упомянутый договор расторгнут с 28.07.2002 по инициативе администрациигорода Иванова в порядке, предусмотренном в пункте 2 статьи 610 Гражданскогокодекса РФ. Правомерность расторжения договора подтверждена вступившим взаконную силу судебным актом Арбитражного суда Ивановской области по делу №2039/5/221.
С момента расторжения договора Нерсисян С.В. неоднократно обращался вадминистрацию города Иваново с просьбой о закреплении за ним указанногоземельного участка, но получал отказы.
В материалах дела отсутствуют доказательства заключения с кем-либо изхозяйствующих субъектов договора аренды спорного земельного участка, поэтомусуд сделал правомерный вывод о незаконности требований Нерсисяна С.В.
В силу отсутствия у истца каких-либо законных прав на земельный участоктребования об освобождении его от посторонних киосков отклонены правильно.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции ипостановление апелляционной инстанции без изменения.
Новеллой является абз. 3 п. 1 ст. 621Кодекса, предусматривающий дополнительные способы защиты прав и интересовдобросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договорана новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендаторвправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностейпо заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновитьс ним договор, либо только возмещения таких убытков.
Норма п. 1 ст. 621 носит диспозитивныйхарактер, в связи с чем стороны могут предусмотреть в договоре иные, в томчисле дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняетсяпреимущественное право на возобновление аренды, либо исключить возможноепродление арендных отношений на новый срок.
В практике нередко бывает так, что поистечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятымвнаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого невозражает. В подобной ситуации договор считается возобновленным нанеопределенный срок (п. 2 ст. 621). Важно подчеркнуть, что для признаниядоговора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжаетпользоваться имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель противэтого не возражает. Возобновление договора на неопределенный срок означает, чтокаждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этомдругую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за тримесяца.
Правила ст. 621 Кодекса о возобновлениидоговорных отношений не применяются к тем договорам, для которых закономустановлены изъятия из них. Это относится к договору проката, арендытранспортных средств. При желании получить соответствующий предмет впользование на следующий срок арендатор может заключить новый договор аренды наобщих основаниях, то есть без каких-либо преимуществ перед другимипретендентами.
Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора — своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 ГКРФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.Однако, в отличие от п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, Кодекс, какуже отмечалось, не относит условие об арендной плате к числу существенных всилу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Изъятиеустановлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений (а соответственно ипредприятий), аренды природных объектов, для которых согласование аренднойплаты обязательно. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия исроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества всравнимых обстоятельствах (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ).
Следует обратить внимание на специальные нормы, относящиеся к арендеземельных участков, являющихся федеральной собственностью и предоставляемых дляразмещения и эксплуатации железнодорожного транспорта. Арендная плата запользование ими не должна превышать ставку земельного налога на земельныеучастки, расположенные на полосе отчуждения железных дорог (см. п. 3 ст. 4Федерального закона от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ).
Закон допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, изкоторых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень неявляется исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договореиные формы оплаты либо сочетание нескольких форм. Арендная плата можетустанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составныхчастей. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либопомещения с оборудованием, набор которого не всегда одинаков, либо приодновременной сдаче внаем одному лицу автомобиля и гаража и т.д.
Наиболее распространена денежная форма оплаты. Она применяется в видеустановленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически илиединовременно.
В качестве альтернативного способа оплаты может быть предусмотренапередача нанимателем арендодателю доли продукции, плодов или доходов,полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная долядоходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердойсумме, а в процентном отношении от полученных арендатором в результатепользования имуществом доходов. Оплата путем передачи арендодателю частивыпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в арендупроизводственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другимиформами).
Возможны и такие способы расчетов за аренду, как предоставлениеарендодателю определенных услуг; передача ему арендатором в собственность или впользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятымпомещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственностьавтомобиля); улучшение нанятого имущества, проведение капитального ремонтаарендованного здания и т.д.
Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, закрепленныедоговором, но не чаще одного раза в год (в отличие от Основ законодательства обаренде, которые устанавливали соответственно пять лет). В специальном законемогут быть предусмотрены иные допустимые сроки пересмотра размера оплаты дляотдельных видов аренды и для аренды некоторых видов имущества.
Иногда в договоре аренды предусматривается денежная форма оплаты запользование имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путемопределения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме виностранной валюте.
На рассмотрение арбитражных судов поступали иски арендаторов о признаниисоответствующих условий договоров недействительными со ссылкой на то, чтоприменение их приводит к изменению (при инфляции — к увеличению) размераарендной платы в течение года, а это противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ. ПрезидиумВАС РФ признал подобные иски не подлежащими удовлетворению. В одном из такихслучаев стороны не фиксировали в договоре твердую сумму, которая подлежалауплате арендатором в каждый срок платежа, а согласовали условие об аренднойплате, устанавливающее способ ее расчета. Такой способ определения цены неисключается законом (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ). Во втором случае — приопределении размера арендной платы путем указания в договоре суммы виностранной валюте с последующим пересчетом ее в рубли, в которых долженосуществляться платеж, — Президиум ВАС РФ отметил, что указанный способопределения размера денежного обязательства допустим на основании п. 2 ст. 317ГК РФ и его также следует рассматривать как механизм исчисления арендной платыс целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Он, кстати, непротиворечит ст. 140 Кодекса, согласно которой законным средством платежа вРоссии является рубль, поскольку фактические расчеты при таком методеосуществляются в рублях (п. 11 Обзора).
В приведенных примерах ограничение, касающееся изменения размера аренднойплаты, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовализменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендной платыза конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа(метода) ее исчисления.
Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь смомента передачи ему арендованного имущества. Если арендодатель не передастобъект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленныйдоговором срок, он не вправе требовать от него внесения арендной платы засоответствующий период (п. 10 Обзора).
Если арендатор возвратит взятое внаем имущество до истечения срокадоговора без согласования с арендодателем, он не освобождается от внесенияарендных платежей за весь период, на который заключен договор (п. 13 Обзора).
Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если пообстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаютсяусловия пользования имуществом либо его качество (п. 4 ст. 614 ГК РФ).Аналогичная возможность предусмотрена ст. 612, определяющей ответственностьарендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение платежей вуказанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных(потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.
Законом предусмотрена возможность воздействия и арендодателя наконтрагента, ненадлежаще выполняющего свою основную обязанность. В случаесущественного нарушения сроков внесения арендной платы он вправе потребоватьдосрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срокаподряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либодлительную задержку оплаты. При месячных сроках внесения платежей досрочнаяоплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, приквартальных — соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая этоправило, диспозитивная и применяется, если иные условия не согласованысторонами в договоре. При неэффективности попыток получения арендной платы сиспользованием указанных мер арендодатель может прибегнуть к крайней мере — потребовать досрочного расторжения договора.
ГЛАВА3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ3.1Заключение договора аренды
Действующее законодательство не предусматриваетспециальных правил о порядке заключения договора аренды, что требует примененияобщих, норм о порядке совершения сделок (гл. 9 ГК РФ) и заключения договоров(главы 27, 28 ГК РФ); определенная специфика, конечно же, есть, но она выраженав деталях, свойственных всякому договорному.
Договор аренды на срок более года, а если хотя быодной из сторон является юридическое лицо — независимо от срока, должен бытьзаключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Нет сомнений, что принарушении указанных требований сам по себе договор является и заключенным, идействительным (ср. п. 2 ст. 162 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества,предусматривающий в дальнейшем переход права собственности на данное имуществок арендатору, а равно дополнительное соглашение к договору о таком переходе,подлежат оформлению по правилам для договоров купли-продажи (ст. 624 ГК РФ).
В практике арендных отношений широко применяются проформыдоговоров аренды, прежде всего это касается случаев, когда в аренду сдаетсягосударственное или муниципальное имущество. Кроме того, на регулированиеотношений по сдаче имущества в аренду направлены и различные акты публичныхобразований.
В этой связи существенное значение имеет оценкаданных актов с точки зрения влияния предусмотренных в них правил на порядокзаключения договоров аренды, а также на права и обязанности сторон. Далеко невсегда подобные акты имеют нормативный и (или) правовой характер. Например,органы местного самоуправления (прежде всего — в крупных городах) обычнопринимают постановления о порядке и условиях сдачи в аренду нежилых помещений,земельных участков и т.д. Однако, как известно, в силу п. 1 ст. 3 ГК РФмуниципальные образования и органы местного самоуправления не вправерегулировать отношения договора аренды, эти вопросы находятся в исключительномведении самой Российской Федерации. Следовательно, в этой сфере органымуниципального образования могут либо установить правила, которые незатрагивают товарно-денежные отношения, либо правила, которые следует считатьадресованными не другой стороне по договору (арендатору), а собственнымпредприятиям и организациям. Так, к компетенции администрации муниципальногообразования следует отнести вопрос о том, кто именно из органов местногосамоуправления и даже муниципальных унитарных предприятий выступит в качествеарендодателя; в том числе администрация может устанавливать порядок (процедуру)заключения таких договоров; администрация муниципального образования, а равноадминистрация субъекта РФ, также может устанавливать порядок перечисления ирасходования поступающих средств; предельные размеры средств, связанных сисполнением бюджета, а также предопределять иные аналогичные условия такихсоглашений.
Вместе с тем, следует сказать, что если эти условияне вошли в оферту (акцепт) непосредственно от стороны данного договора, не былинадлежащим образом доведены до арендатора, то они составляют лишь содержаниевластного указания администрации своему подчиненному органу (например, комитетупо управлению имуществом). Следовательно, такого рода решения (какпредставительного, так и исполнительного органа) не могут иметь юридическогозначения для контрагентов, и к заключаемым соглашениям не должны применятьсяправила о недействительности сделки, в том числе норма ст. 168 ГК РФ. Такогорода акты публичных образований являются по своей природе административными и,предопределяя поведение организаций, относящихся к данному публичномуобразованию, не меняют объема их гражданской правосубъектности, они лишьсоздают препятствия в ее реализации на определенное время в данных условиях.Поэтому мы склонны оценивать подобные предписания (акты) как не способныевлиять на правосубъектность арендодателя; устойчивость гражданского оборота недолжна зависеть от факторов, лежащих вне самого оборота.
В целом же в рассматриваемой сфере взаимоотношенийтребуется установление большей ясности относительно правового положения лиц,фактически действующих и приобретающих права и обязанности на стороне публичногообразования. В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочийдействовать от имени другого лица или с превышением таких полномочий сделкасчитается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если толькодругое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит сделку. По мнениюПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ, в случае превышения полномочий органомюридического лица это правило применяться не может, а поскольку кпублично-правовым образованиям применяются нормы, определяющие участиеюридических лиц в гражданских правоотношениях, ст. 183 ГК РФ к даннымотношениям также не применяется (такая сделка ничтожна — ст. 168 ГК РФ). Мыразделяем этот вывод, так как в противном случае пришлось бы признать, чтообязательства возникли у самого органа, а в условиях субсидиарнойответственности это означало бы то же самое, что и у публичного образования.Однако нельзя согласиться с мнением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ отом, что в таких случаях может применяться ст. 174 ГК РФ. Полномочия органа,обычно представляющего муниципальное образование или субъекта РФ, могут бытьограничены не только учредительными документами, доверенность же обычно невыдается; в результате, как представляется, текст данной нормы ставитконтрагентов данных формирований в довольно невыгодное положение. Именнопоэтому требуется разработка и утверждение общих правил заключения договоров, втом числе договоров аренды, администрациями муниципальных образований, органамиисполнительной власти субъектов РФ именно на федеральном уровне, а такжепринятие на их основе соответствующих положений в каждом публичном образовании.
По общему правилу полномочиями по сдаче имущества варенду от имени публичных образований наделяются соответствующие комитеты(департаменты) по управлению имуществом. Арендодателем выступает тот, ктообладает правом распоряжаться соответствующим имуществом. При отсутствии такогоправа собственник либо уполномоченное им лицо должны дать согласие на сдачу имуществав аренду; например, унитарные предприятия могут сдавать в аренду недвижимоеимущество только после получения согласия от собственника (ст. 295 ГК РФ). Актсогласия — вполне самостоятельный юридический факт в сложном юридическомсоставе («согласие — договор»). Необходимость его предварительного полученияусложняет процедуру заключения договоров аренды, но объективно требуется длявнесения ясности в объем правовых арендодателя в условиях, когда оннепосредственно не осуществляет акты распоряжения принадлежащим ему имуществом.В судебной практике выработаны дополнительные критерии к порядку примененияправил о получении согласия собственника на распоряжение имуществом, в томчисле такое согласие считается необходимым и в случаях уступки прав по договоруаренды.
В случаях, когда используются проформы договоров,разработанные одной из сторон (обычно это арендодатель, являющийся публичнымобразованием), есть основания применять правила о договоре присоединения (ст.ст. 438 ГК РФ), а в соответствующих случаях — и нормы о публичном договоре (ст.426 ГК РФ). Возможность толковать соглашения по поводу аренды объектов,принадлежащих публичным образованиям, как публичные договоры, должнаопределяться не указанием на коммерческие организации в названной статье, а существомотношений, возникающих при аренде. Публичные образования, конечно же, неявляются коммерческими организациями, но для их многообразной имногофункциональной деятельности характерны признаки как коммерческой, так инекоммерческой деятельности. Современная правовая наука обоснованно склоннаразличать государство как законодателя, регулирующего отношениятоварно-денежного характера, и государство, как участника этих отношений. Этоне означает, что во всех случаях, когда публичное образование вступает вгражданско-правовые отношения, следует усматривать коммерческий характер в егодеятельности. Однако там, где данные субъекты действуют с целью извлеченияприбыли, есть основания признавать их деятельность коммерческой. Заметим также,что закон указывает прежде всего на характер деятельности («коммерческаяорганизация»), а не на тип юридического лица и не на егоорганизационно-правовую форму.
Если в отношении сделок по отчуждению имуществабезусловно предусмотрено проведение процедур государственной регистрации вновьвозникающих прав, а в ряде случаев требуется и государственная регистрациясамих сделок, то применительно к договорам аренды и правам арендаторанеобходимость совершения актов государственной регистрации требует уточнения.
Одновременно заметим, что вопрос о государственнойрегистрации рассматривается здесь только в связи с темой и на базе действующегозаконодательства. Следует ожидать, что разработка Концепции развитиягражданского законодательства о недвижимом имуществе, внесение различных законопроектов,начиная от имеющих частных, локальный характер, до имеющих общее значение иизменяющих многие представления о недвижимости и регистрации сделок с ней,приведут к переменам в законодательстве. В работе эти возможные измененияучитываются лишь в некоторой части, связанной с обсуждаемыми вопросами.
Гражданский закон (п. 2 ст. 609 ГК РФ)предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежитгосударственной регистрации, если иное не установлено законом. Из текста же ФЗ«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»вытекает необходимость регистрации, с одной стороны, договора арендынедвижимого имущества, и, с другой стороны, права аренды; то же следует изанализа Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18февраля 1998 г. № 219, в приложениях к которому установлены формасвидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимоеимущество, и форма надписи-штампа на документе, выражающем содержание сделки(договоре аренды недвижимого имущества), удостоверяющей проведеннуюгосударственную регистрацию договоров и иных сделок.
О.Ю. Скворцов в подтверждение дискуссионногохарактера проблемы отметил, что «ст. 26 Закона о регистрации вызываетдополнительные вопросы, требующие дополнительного регулирования»; сам же он,судя по высказываниям, допускает возможность государственной регистрации именно«права аренды».
По мнению ряда авторов, в ст. 26 Закона о регистрацииимеет место простое смешение понятий. Так, если права третьих лиц в отношениичужого имущества установлены договором, то в качестве объекта регистрациидолжна выступать сделка, хотя, безусловно, и в этом случае в соответствующийраздел реестра должна быть внесена запись об ограничении или запретеосуществления вещного права на недвижимость.
В.В. Витрянский считает, что «никаких отдельныхразделов (подразделов), куда могли бы вноситься сведения о государственнойрегистрации права аренды, Единый государственный реестр прав на недвижимоеимущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, посколькуправо аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора иим же удостоверяется»; самостоятельного «права аренды» не существует.
Весьма противоречивой является позиция П.В.Крашенникова. Так, он указывает, что в соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ Законо регистрации устанавливает лишь порядок регистрации и основания отказа врегистрации и не может своей нормой предусмотреть государственную регистрацию«права аренды», не предусмотренную нормами ГК РФ. Исходя из приоритета норм ГКРФ, по мнению П.В. Крашенникова, следует руководствоваться п. 2 ст. 609 ГК РФ,устанавливающим обязательную регистрацию договора аренды, а не права аренды,однако тут же он ссылается на то, что в Законе о государственной регистрации«под термином «государственная регистрация прав» понимается не толькогосударственная регистрация прав на недвижимое имущество, но и государственнаярегистрация сделок с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 2 Закона)», и, кроме того,делает предположение, что «возможно, законодатель не совсем юридически точносформулировал название статьи 26».
Подчиняясь требованию закона, судебная практикаразвивается в том направлении, что не признает обязательной регистрацию «правааренды» недвижимого имущества, и, наоборот, признает обязательной, всоответствующих случаях, регистрацию именно договора аренды.
Что же касается практики деятельности самихрегистрирующих органов, то при регистрации договора аренды одновременнопроисходит и регистрация права аренды.
Мы исходим из того, что, как самого арендатора, так ивсех потенциально заинтересованных в объекте лиц интересует прежде всего фактвещного права аренды. Регистрация права аренды «через договор» — шагвынужденный, во многом связанный с технологией регистрационного процесса, таккак само соглашение — наиболее внятный и ощутимый документальный признакналичия вещного права арендатора, но регистрации подлежит именно последнее;даже новая редакция закона говорит только о том, что аренда регистрируется«посредством» государственной регистрации договора.
Однако совершенно понятно, что это частичное решениепроблемы, так как арендные права могут вытекать и из договора субаренды, но неиз первоначального договора аренды.
Надо признать, что первоначальные недостаткигосударственной регистрации прав на объекты недвижимости сегодня во многомустранены; в частности, устранена ситуация, когда договор аренды здания вцелом, заключенный на срок менее года, не подлежал регистрации, а договор (илидаже договор субаренды небольшого помещения в том же здании) для вступления всилу требовал государственной регистрации и т.д.
Государственной регистрации подлежат и договорсубаренды объектов недвижимости, и договор об уступке права требования издоговора аренды (п. 2 ст. 389 ГК РФ).
Хотелось бы также обратить внимание на различие формыдоговора и его государственной регистрации. Большинство исследователейсправедливо полагает, что сама государственная регистрация не являетсяразновидностью формы сделки — она представляет собою системуадминистративно-правовых отношений между государством в лице регистрирующегооргана и лицом, обращающимся за регистрацией. Следовательно, государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество представляет собою самостоятельныйправовой акт в цепочке юридических фактов (сложного правового состава),порождающих в совокупности появление права собственности.
Возвращаясь к вопросу о необходимости государственнойрегистрации самого договора аренды (равно как и иных договоров — см. ст. 164 ГКРФ), мы вправе утверждать, что за весь период существования права речь всегдашла не о регистрации договора как соглашения сторон, а в силу этого игосударственной регистрации его текста, условий, а о фиксации, регистрации,укреплении прав арендатора на объекты недвижимости.
Поэтому литературе правильно утверждается онецелесообразности «двойной» регистрации, тем более, что значительных различийв процедуре не наблюдается. С.А. Бабкин обоснованно считает, что чрезвычайнотрудно уловить разницу между этими процедурами.
Более осторожно высказывается В.В. Чубаров, которыйусматривает в регистрации прав на недвижимость укрепление прав вещных, а врегистрации сделки — укрепление прав обязательственных.
Нет сомнений, что последствия регистрации сделки ирегистрации прав из нее различны, но это как раз и требуется. Суть дела в том,что права обязательственные укрепить невозможно (тем более — с точки зрениягражданского оборота) — это права на чужие действия, которые совершаются или несовершаются вне сферы и не зависимо от государственного контроля и учета(государственной регистрации).
Следовательно, необходимо четко ориентироваться назадачу государственной регистрации именно прав арендатора, если даже, с другойстороны, они представляют собою обременения объекта недвижимости арендодателя.
В этой связи полагаем целесообразным изложить п. 1ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним» в следующей редакции:
«Статья 26. Государственная регистрация права арендынедвижимого имущества»
1. Регистрации подлежат права арендатора поиспользованию недвижимым имуществом, вытекающие из договора аренды, ирегистрируемые путем предоставления соответствующего договора, если иное неустановлено законодательством Российской Федерации.
Во всех случаях сдачи в аренду недвижимого имуществаодновременно с подписанием передаточного акта арендатору передаются идокументы, обеспечивающие пользование данным объектом и определяющие границыпользования (владения), в том числе планы, схемы, чертежи».
Однако использование сходной терминологии в разномзначении не допустимо. Поэтому существенные изменения следовало бы внести и вГК РФ, так как государственная регистрация права аренды действительно порождаетпротиворечие с рядом статей кодекса; в частности, действующие нормы ГК РФ, атакже уже новая редакция ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» (в редакции от 9.06.2003 г.), государственнуюрегистрацию прав рассматривают как регистрацию договора.
Поскольку при регистрации права аренды регистрацииподлежит само право арендатора, то следует допустить возможность еговозникновения вне зависимости от государственной регистрации договора вотношениях «арендодатель — арендатор»; таким образом акт государственныйрегистрации имел бы юридическое значение только в отношениях с участием третьихлиц.3.2Исполнение и прекращение договора аренды
Исполнение договора аренды, подчиняясь общим правиламоб исполнении обязательств и договора (гл. 22, 27 и отдельные статьи иных главГК РФ), имеет определенные особенности, связанные, преимущественно, с фактомперехода объекта в ведение арендатора.
Процесс исполнения договора аренды представляетсобою, конечно же, реализацию тех прав и обязанностей, которые составляютсодержание соглашения. Но, в отличие от ряда иных договоров, где исполнениепредставляет собою один, два или несколько конкретных актов, четко и однозначнофиксируемых во времени и фактически исчерпывающих взаимодействие сторон(таковы, например, купля-продажа, дарение и т.д.), значительное количество прави обязанностей по договору аренды действует в течение всего договора. Именнопоэтому ранее мы и предложили именовать совокупность вещных и обязательственныхправоотношений, характеризующих договор аренды, «правосостоянием».
В дореволюционной цивилистической литературеспецифика аренды непременно подчеркивалось указанием на главную обязанностьарендодателя — обеспечить не просто передачу, но и «спокойное владение»; важноне просто передать, но «предоставить пользование». Аналогичная обязанность,явно отражая существо (предмет) аренды («пользование за плату»), имеется и уарендатора; если отвлечься от вовсе не квалифицирующих моментов периодичности,размера и формы платежа, то арендатор обязан производить платежи в течениевсего срока действия договора.
Постоянными (для срока аренды) являются и некоторые«сопровождающие» права, обязанности. К ним следует отнести и обязанностьарендодателя придать надлежащее состояние имуществу в целом, сделать егопригодным для целей аренды, создать режим, исключающий препятствия впользовании (см. пункт 1 ст. 620 ГК РФ), обеспечить его конструктивнуюцелостность (поэтому за ним и закрепляется обязанность капитального ремонта — п. 1 ст. 616 ГК РФ), устранить недостатки, выявленные арендатором в ходеэксплуатации имущества и мешающие ему использовать имущества по назначению (см.п. 1 ст. 612 и п.2 ст. 620 ГК РФ) и т.д. Следует сказать, что вопрос о«содержании» и «иждивении» в целом должен рассматриваться как бремя (а, значит,и обязанность) именно арендодателя; не случайно и текущий ремонт по договоруможет быть возложен на него (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Арендатор, по общему правилу,лишь «поддерживает» имущество в исправном состоянии (п. 2 ст. 616 ГК РФ);поэтому не вполне удачным видится указание в данном пункте на то, что арендаторобязан «нести расходы на содержание имущества».
В.А. Умов, один из крупнейших дореволюционныхисследователей договора аренды, отмечал, что обязанности арендодателя неограничиваются только одною передачей, они — по общему правилу — продолжаются втечение всего срока аренды; при этом на арендодателя возлагаются и такиеобязанности, которые прямо не прописаны в договоре, но по смыслу необходимы для«спокойного и полного пользования».
Отмеченное не должно заслонять того понятногообстоятельства, что при аренде некоторых объектов должна возрастатьинтенсивность воздействия арендатора на арендованное имущество, арендодатель втаких случаях, скорее, приобретает контрольные и иные подобные функции. Так,при аренде земельного участка основные обязанности по обеспечению сохранностиплодородия земли, обязанности по проведению необходимых агрономических иприродоохранных мероприятий обоснованно переходят к арендатору в силу прямогоуказания закона (ст. 40-43 Земельного кодекса РФ). Сходная ситуация и приаренде предприятий, что во многом отражено в ст. 660 ГК РФ, предусматривающейпредоставление необычайно широких полномочий арендатору; например, арендатор имеетправо вносить без согласия арендодателя изменения в состав арендованногообъекта, производить техническое перевооружение и т.п., то есть по существуобладает правом преобразовать объект в другой.
Объект аренды должен быть предоставлен, т. е. наарендодателя возлагается обязанность совершения действий, заключающихся нетолько в передаче объекта (ст. 611 ГК РФ), но и совершении иных действий,обеспечивающих «спокойное пользование». Так, одновременно должны бытьпредоставлены все принадлежности и относящиеся к объекту документы (техническийпаспорт, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором;нарушение данной обязанности влечет право арендатора на истребование этихпринадлежностей (документов) либо расторжение договора и возмещение убытковтолько в случае, если без них он не может пользоваться имуществом всоответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, начто был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Помнению некоторых исследователей, при так называемом «формальном нарушении»(обязанность предоставления документов или принадлежностей предусмотрена, но ихотсутствие не мешает успешно эксплуатировать объект) возможность требоватьпередачи принадлежностей (документов) сохраняет силу, требовать же расторжениядоговора можно лишь тогда, когда наступили предусмотренные закономнеблагоприятные последствия (нельзя использовать имущество). Эту позициюполагаем правильной; ее аргументация, как представляется, должна быть такой:обязанности надо исполнять вне зависимости от последствий, что же касаетсярасторжения договора, то это есть санкция за нарушение неисполненнойобязанности.
В практике возник вопрос о том, какой из договороваренды действует и от кого следует ожидать (требовать) исполнения, если было вотношении одного нежилого помещения заключено два различных договора с разнымиарендаторами, но первому объект так и не был передан. Полагаем, в подобныхслучаях правильно учитывать отсутствие вещных правоотношенийи у первогоарендатора и тем самым признавать отсутствие у него и каких-либо обязанностей.
Срочность самого договора побуждает законодателяспециально предусматривать и срочность предоставления имущества с последствияминеисполнения, предусмотренными в законе (п. 3 ст. 611 ГК РФ).
Специальная статья посвящена ответственностиарендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (ст. 612 ГК РФ). В целомправоотношения, связанные с недостатками арендованного имущества, довольнополно изложены в законе, имеются соответствующие комментарии правовогорегулирования возникающих ситуаций, и особых сложностей при применениисоответствующих норм не возникает. Заметим лишь, что по общему правилуответственность арендодателя за недостатки возникает вне связи с невозможностьюиспользования данного объекта по назначению, т.е. это ответственность за фактнарушения договорных обязанностей, и она не предопределена возникновениемотрицательных последствий на стороне арендатора.
Следует согласиться, что данную ответственность надоквалифицировать как ответственность на началах риска, т.е. вина арендодателяздесь не должна приниматься в расчет как в предпринимательских, так и внепредпринимательских отношениях.
Законом специально предусмотрена норма, обязывающаяарендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями аренды, а при ихотсутствии в договоре — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГКРФ). Данная норма, конечно же, отвечает и на вопрос о целевом использованииобъекта договора. В цивилистической литературе этот вопрос обсуждается давно ив разных правовых системах решается неодинаково. Случаи, когда текст соглашенияясно, четко и недвусмысленно определяет границы и направления использованияпредоставленного в аренду имущества довольно редки; чаще всего делается общаяссылка на «назначение имущества». В конечном счете может возникнуть расхождениемежду представлениями сторон о соответствии фактической эксплуатации объектаего целевому использованию; в судебной практике такие споры нередки и чащевсего связаны со сдачей арендатором имущества в субаренду без согласияарендодателя.
В качестве общего подхода следует признать именноарендатора управомоченным на выбор любых действий по использованию имущества впределах его основного назначения. В этой связи типичным примером являетсягенезис института зависимого (доверенного, посредственного) держателя движимогоимущества по английскому праву, в том числе такой его разновидности, как наем(практически совпадает с наймом движимых вещей по континентальному праву). Еслиизначально возможности нанимателя предопределялись исключительно установкаминаймодателя, то со временем наниматель получил большую свободу в отношениииспользования объекта, в том числе появились и такие разновидности найма,которые характеризуются значительным объемом вещных правомочий.
Идея о приоритете интересов арендатора в решениивопроса об объеме его полномочий по использованию объекта аренды вовсе не нова,но в методическом плане она достаточно продуктивна и, как представляется,вполне работоспособна.
В числе общих прав и обязанностей, формирующихвзаимоотношения сторон непосредственно законом, следует также назватьобязанность арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц насдаваемое в аренду имущество и корреспондирующее ей право арендатора требоватьуменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст.613 ГК РФ), право арендатора сдать имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ) идр.
По окончании действия срока аренды ее объект подлежитвозврату арендодателю в том состоянии, в котором он был получен, с учетомнормального износа или состоянии, определяемом договором (часть первая ст. 622ГК РФ).
По мнению Ю.А. Кочетковой, окончание срока аренды иясно выраженное намерение арендодателя не продолжать арендные отношения приводятк тому, что владение арендатора становится незаконным. Она полагает неосновательной в таких случаях ссылку на ст. 622 ГК РФ, описывающей действияарендатора за пределами срока аренды и, тем самым, якобы, допускающейвероятность признания его удержания законным. Полагаем, замечание спорно, напрактике вопрос о новом соглашении, в том числе с учетом преимущественногоправа арендатора, может решаться и фактически решается уже после истечениясрока аренды. А поскольку само владение возникло на основе титула, признаватьего незаконным нельзя.
Право арендатора на преимущественное заключениедоговора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) составляет часть его общих правкак стороны договора, является элементом правового положения в период действиясоглашения, но, конечно же, связано и с вопросом о заключении договора.Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор всрок, указанный в договоре аренды, а при отсутствии такого указания — вразумный срок до окончания действия договора. В случае отказа арендодателя отзаключения договора на новый срок, если последний в течение года после этогозаключил договор аренды с другим лицом, прежний арендатор имеет правопотребовать перевода на себя прав и обязанностей по такому договору и (или)возмещения убытков. При этом необходимо иметь в виду, что указанные правапринадлежат прежнему арендатору только в случае заключения арендодателем сдругим лицом договора аренды. Так, суд не удовлетворил иск арендатора карендодателю, отказавшему арендатору в заключении договора аренды на новый сроки передавшему объект недвижимости третьему лицу в безвозмездное пользование,признав ссылку на ст. 621 ГК необоснованной.
Арендодатель, конечно же, не обязан извещатьарендатора о прекращении отношений. Но если он сам предлагает продлитьотношения, не указывая на условия, которые имеет в виду, то следует полагать,что это условия последнего договора аренды. Континентальным правом давно ужевоспринята доктрина английского права ограниченного толкования оферты.
К сожалению, единой концепции о расторжении договорав цивилистике не сложилось, не одинаково оценивается соотношение этого понятияс понятием «прекращение договора». Не выработано ясного представления осоотношении прекращения договора и прекращении обязательств, хотя, конечно же,вряд ли можно применять в отношении прекращения договора нормы главы 26 ГК РФ — они предназначены только для прекращения обязательств. Кроме того, самзаконодатель не придерживается единства терминологии, используя помимо слов «расторжение»и «прекращение» другие выражения (например, употребляет слова «отказаться отисполнения договора» — п. 3 ст. 503 ГК РФ).
Представляется, что было бы логичным считать, чтотермин «прекращение» охватывает собою прекращение договора по различным основаниям,в том числе при исполнении (прекращении) всех его обязательств, досрочно посоглашению сторон, в силу прямого указания закона, а также по специальномурешению суда. В таком случае под расторжением договора надо понимать всякоепринудительное (не основанное на согласованной воле) прекращение договора; впользу этого говорит и семантика слова «расторжение».
По общему правилу договор изменяется или расторгаетсяпо соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Помимо общих оснований расторжениявсякого договора (ст. 450-453 ГК РФ) непосредственно в гл. 34 ГК РФпредусмотрены специальные основания его расторжения. Так, если договор заключенна неопределенный срок, то каждая из сторон имеет право в любое времяотказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а приаренде недвижимого имущества — за три месяца.
Если для данного договора аренды предусмотренпредельный срок, он считается прекращенным в случае истечения данного срока,при условии, что срок аренды в договоре не был определен, а стороны в процесседоговора не отказались от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Заметим, такоеограничение не приводит к запрету тем же сторонам заключить новый договораренды по истечении предельного срока. Однако невозможна пролонгация договора спредельным сроком, поскольку ее смысл заключается в продолжении действия тогоже самого договора; если заключается договор на новый срок, то прежний договорсчитается прекратившим действие.
Специальные основания расторжения договора аренды потребованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ и пет необходимости ихповторять. Однако заметим, что толкование понятия «существенное нарушение»,указанное в данной статье, требует учета как специфики объекта, так и иныхобстоятельств дела. Нельзя считать, что существенным является только такоенарушение, которое влечет существенный вред.
В судебной практике признано, что право арендодателярасторгнуть договор в случае, если арендатор более двух раз подряд не вноситарендную плату, подлежит реализации через суд в соответствии с п. 2 ст. 450 ГКРФ в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ; если же данный порядок несоблюден,то иск о расторжении удовлетворению не подлежит.
В доктрине и судебной практике возможность сокращенияперечня оснований, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, соглашением сторонсправедливо отрицается. Однако в соответствии с п. 2 ст. 450 и частью второйст. 619 ГК РФ в договоре могут быть предусмотрены основания прекращениядоговора аренды, не установленные законом. В частности, они могут и не бытьсвязаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Так, на практикеарендодатель обычно указывает, что договор аренды земельного участкапрекращается, если арендодатель приступает к освоению данного участка (начинаетстроительство, иную хозяйственную эксплуатацию).
Обсуждая данную проблему, М.С. Карпов несколько иначепостроил аргументацию. В соответствии с позицией Высшего Арбитражного суда РФ,изложенной в п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой от11.01. 2002 г. № 66, признается необходимой защита прав арендодателя различнымиспособами, в том числе путем отказа от договора и расторжения договора вовнесудебном порядке. Односторонний отказ ог договора указанный авторрассматривает как допускаемую законом меру оперативного воздействия; а посколькутакие меры судом одобряемы, то они легитимны.
Сами по себе нарушения, в том числе и существенные,не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если к моментурассмотрения спора они устранены. И хотя это мнение сформировалось всудебно-арбитражной практике, его все-таки следует оценивать как общий подход,не исключая, что даже при устранении нарушений суд расторгнет договора аренды.
Специальные основания расторжения договора аренды потребованию арендатора перечислены в ст. 620 ГК РФ, и в целом их формулировкавопросов не вызывает. Единственно заметим, право арендатора расторгнуть договорв силу не исполнения арендодателем обязанности производить капитальный ремонтдействует не во всех случаях; например, при аренде земельных участков основные обязанностипо охране и содержанию земли возлагаются прежде всего на самого арендатора (см.гл. шестую ЗК РФ).
В судебной практике сложилось мнение о том, чтопредъявленный иск о выселении арендатора из нежилого помещения естьодновременно и иск о расторжении договора аренды. Полагаем, что по существуэкономических отношений это, конечно же, одно и то же, но юридическаяквалификация должна быть изменена из-за различия правовых последствий, вчастности, необходимо изменение предмета иска.
При применении законодательства о приватизации, когдаречь идет о выкупе арендованного государственного и муниципального имущества,необходимо определить границу между сферой применения положений публичногоправа и отношениями, охватываемыми гражданским законодательством. Представляется,что этот приоритет распространяется лишь на порядок выкупа, но нe затрагивает и не должен затрагивать вопросов, лежащих запределами процедуры, состава действий участников соответствующей сделки и т.п.Иначе говоря, в остальном (момент перехода права собственности, применениеспособов обеспечения исполнения обязательств, перечень приватизируемыхобъектов, расчетные отношения и пр.) следует исходить из общих положенийгражданского законодательства. Выкуп арендованного имущества составляет самостоятельноеоснование прекращения договора аренды, общие правила об этом установлены в ст.624 ГК РФ; законом или договором может быть предусмотрено, что арендованноеимущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или доего истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договоромвыкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Отсюда следует, что а) основания для выкупамогут быть как диспозитивные (в силу соглашения сторон), так и императивные(прежде всего это предусмотренные непосредственно законодательством основанияприватизации), б) возможность введения условия о выкупе может бытьпредусмотрена в течение всего срока аренды, что подтверждается специальнойоговоркой закона (см. п. 2 ст. 624 ГК РФ), в) возможность выкупа при наличииарендных отношений законодатель связывает не только с фактом договоренности оприобретении имущества в собственность арендатором, но и с внесением полнойсуммы стоимости объекта; следовательно, по смыслу закона исключены нормальныедля обычной купли-продажи ситуации, когда независимо от внесения всей покупнойцены право собственности на объект купли-продажи переходит к покупателю (ст.486 ГК РФ допускает различные соотношения оплаты и возникновения правасобственности). Применительно к последнему выводу следует напомнить, что всоответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи подоговору возникает по общему правилу с момента ее передачи, если иное непредусмотрено законом или договором. Полагаем, здесь следует использовать нормучасти второй п. I ст. 224 ГК РФ: «Вещь считаетсяврученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владениеприобретателя или указанного им лица», что позволяет признать вещь надлежащепереданной в силу факта нахождения вещи у покупателя.
Возможны также случаи, когда такое право возникает уарендатора не из закона, а из договора. Например, арендодатель можетсформировать публичную оферту с условием выкупа; в таком случае, пользуясьпреимущественным правом на заключение нового договора, арендатор, акцептуяоферту, приобретает и право на выкуп.
Но в целом же нет возможности утверждать, что правопреимущественной покупки входит в число общих правомочий арендатора.
Согласно статье 421 ГК РФ стороны могут заключитьдоговор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренныхзаконом или иными правовыми актами (смешанный договор). При этом к отношениямсторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила одоговорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное невытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Но в отличие откупли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованноеимущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.
Законом могут быть установлены случаи запрещениявыкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подытоживая, хотелось бы отметить достаточно сильныепозиции аренды как способа организации экономической деятельности, что,вероятно, укрепляет и стабильность правового института аренды. Во всякомслучае, можно твердо говорить о востребованности данного договора вхозяйственной практике и даже о некоторой экспансии его за пределытрадиционного применения.
При этом аренда выступает вовсе не в качестве некоейвторичной и второстепенной — по отношению к собственности — формой обладанияхозяйственными объектами, а в качестве равноценной и естественно дополняющей.
Проведенный анализ позволяет также говорить онеизменности института аренды в течение многих веков, а также о генетическомродстве большинства вещных прав и права аренды.
1. В работе дается трактовка критериев, которыепозволяют разграничивать договор аренды и близкие договорные правовыеинституты.
В частности:
— договоры хранения в автоматических камерах храненияопределены как договоры хранения, поскольку функция самих камер инаправленность договора заключаются именно в хранении;
— договор коммерческой концессии отличается отдоговора аренды прежде всего по объекту, если же предусматривается передача нетолько исключительных прав, но и вещей, договор коммерческой концессии долженбыть определен как смешанный договор (с элементами аренды);
— договор хранения в целом легко отличается отдоговора аренды по обязанности хранителя лишь хранить вещь без пользования. Втех случаях, когда он получает также право и пользоваться хранимым, этоправомочие у него возникает опять же в интересах поклажедателя для обеспечениясохранности имущества;
— договор фрахтования (чартер) в работе определен какдоговор перевозки, поскольку с его помощью удовлетворяется потребностьфрахтователя переместить груз в место назначения; само транспортное средствоинтересует его лишь косвенно и только в указанной связи. В договоре жефрахтования на время с экипажем фрахтователя интересует именно самотранспортное средство и его возможности в целом, этот договор должен бытьотнесен к арендному типу договоров;
— концессионные соглашения, в том числе соглашения оразделе продукции, образуют самостоятельный тип договоров, для которыххарактерен особый субъектный состав (участвует Российская Федерация),административный характер ряда отношений, особый объект (предоставляютсяисключительные права, а не само имущество). Совокупность этих и другихспецифических признаков не позволяет смешивать такие соглашения с арендойземельных участков. В работе также сделан вывод, что договор аренды недрневозможен, в том числе в связи с отсутствием у недр свойств непотребляемости иопределенности (недра есть естественное состояние земли);
— практикуемая в настоящее время купля-продажа правана заключение договора аренды допустима. Но если она применяется в случаях,когда договор аренды уже заключен, то отношения следует квалифицировать какперенаем и применять правила главы 24 ГК РФ, в том числе необходимо и согласиекредитора.
2. Действующие правила о государственной регистрации«права аренды» требуют уточнения редакции ряда положений. В частности,необходимо определить, что именно подлежит регистрации. Представляется, чтообъектом регистрации является именно субъективное право арендатора (в том числеи в интересах третьих лиц). Сделан вывод об отсутствии необходимостигосударственной регистрации договора аренды в целом.
Поэтому предлагается п. 1 ст. 26 ФЗ «Огосударственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» изложить вследующей редакции:
1. Регистрации подлежат права арендатора, вытекающиеиз договора аренды недвижимого имущества, и регистрируемые путем предоставленияарендатором соответствующего договора, если иное не установленозаконодательством Российской Федерации».
2. Из смысла п. 2 ст. 656 ГК РФ следует, чтоустановлен не просто запрет на передачу арендодателем прав, полученных им наосновании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, но наарендодателя же возлагаются и неблагоприятные последствия неисполненияарендатором обязательств, исполнение которых требует таких разрешений(лицензий). Однако приобретение прав административного характера, ихподдержание или утрата зависят не от арендодателя, а от самого арендатора.Поэтому было бы правильным исключить ответственность арендодателя,предусмотренную указанной нормой.
3. Пункт 2 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что закономмогут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и другихобособленных природных объектов. Однако в действительности законодательство,регулирующее отношения в сфере землепользования и недропользования, содержитспециальные правила не только о сдаче в аренду объектов, но и относительносубъектного состава, порядка заключения договоров, их исполнения, ответственностии пр. Поэтому следует или исключить из земельного законодательства всякиеспециальные правила об исполнении арендных обязательств или же указанный пунктизложить в следующей редакции:
4. Особенности правового регулирования отношений попредоставлению отдельных объектов в аренду и пользованию ими могут бытьустановлены федеральным законодательством».
5. Попытка распространить действиеЗакона об ипотеке на отношения по ипотеке права аренды путем простого указанияпоследнего в качестве предмета ипотеки является не очень удачной. Прямоеприменение норм, устанавливающих режим функционирования обычной ипотеки, в рядеслучаев просто невозможно и требует определенного подхода, что в свою очередьчревато злоупотреблениями. Необходимо детально разработать порядок залога праваренды и внести изменения в действующие законодательство. Это может быть либоотдельная глава в части второй Гражданского кодекса, либо глава в законе обипотеке.
Таким образом, действующее законодательство о договоре аренды, требуетсовершенствования, что будет способствовать успешному развитию арендныхправоотношений в России.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙСПИСОК
1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российскаягазета. –1993. – № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]:[федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 06.12.2007]// Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]:[федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 06.12.2007]// Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]:[федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 29.11.2007]// Собрание законодательства РФ. –2001. – № 49. – Ст. 4552.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]:[Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 04.12.2007]// Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.
6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]:[Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 02.10.2007]// Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3012.
7. Лесной кодекс Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон № 200-ФЗ,принят 04.12.2006 г.] // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 50. – Ст.5278.
8. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон №136-ФЗ, принят 25.10.2001 г., по состоянию на 08.11.2007] // Собраниезаконодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.
9. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой вформе капитальных вложений [Текст]: [федеральный закон № 39-ФЗ, принят25.02.1999 г., по состоянию на 24.07.2007] // Собрание законодательства РФ. –1999. – № 9. – Ст. 1096.
10. Об иностранных инвестициях в Российской Федерации [Текст]: [федеральныйзакон № 160-ФЗ, принят 09.07.1999 г., по состоянию 26.06.2007] // Собраниезаконодательства РФ. – 1999. – № 28. – Ст. 3493.
11. О соглашениях о разделе продукции [Текст]: [федеральный закон № 225-ФЗ,принят 30.12.1995 г., по состоянию на 29.12.2004] // Собрание законодательстваРФ. – 1996. – № 1. – Ст. 18.
12. О недрах [Текст]: [закон РФ№ 2395-1, принят 21.02.1992 г., по состояниюна 01.12.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1995. – № 10. – Ст. 823.
13. Об инвестициях и государственной поддержке инвестиционной деятельности вСамарской области [Текст]: [закон Самарской области № 19-ГД, принят 16.03.2006г., по состоянию на 12.04.2006] // Волжская коммуна. – 2006. – № 45 (25598). –С. 12.
14. Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав нанедвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [постановление Правительства РФ №219, от 18.02.1998 г., по состоянию на 22.11.2006] // Собрание законодательстваРФ. – 1998. – № 8. – Ст. 963.
15. Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву. [Текст] – М.,Статут. 2005. – 716 с.
16. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. [Текст] – М., Проспект.2001. – 212 с.
17. Антилов А.В. Себестоимость и цена [Текст] // Экономика и логистика. –2002. – № 2. – С. 23.
18. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. [Текст] –М., ЮрИнфоР. 2001. – 346 с.
19. Беневоленская З.Э. Доверительное управление имуществом в сферепредпринимательства. [Текст] – СПб., Центр-Пресс. 2002. – 462 с.
20. Бочарова К.В. Некоторые особенности правовой регламентацииинвестиционного договора как гражданско-правового обязательства [Текст] //Правовое регулирование предпринимательской деятельности: Сб. научи. статен. –Самара., Самарск. гос. ун-т. 2001. – 426 с.
21. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения[Текст] – М., Статут. 2001. – 638 с.
22. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая.Договоры о передаче имущества. [Текст] – М., Статут. 2002. – 674 с.
23. Вавилин Е.В. Аренда транспортных средств. Правовые аспекты. [Текст] –М., Альфа-Пресс. 2005. – 416 с.
24. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. [Текст] – М., Статут. 1999. –318 с.
25. Витрянский В.B. Договор перевозки. [Текст] – М., Статут. 2001. – 216с.
26. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 [Текст] / Под ред. Сергеева А.П.,Толстого Ю.К. – М., Проспект. 2007. – 732 с.
27. Гражданское право: В 2 Т. Том II. Полутом 1: учебник [Текст] / Под ред.Суханова Е.А. – М., Волтерс Клувер. 2006. – 724 с.
28. Гражданское право. Часть первая [Текст] / Под ред. Калпина А.Г.,Масляева А.И. – М., Юристъ. 2004. – 672 с.
29. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве[Текст] // Хозяйство и право. — 2003. — № 2. — С. 32-35.
30. Гутников О. Государственная регистрация права аренды [Текст] //Хозяйство и право. — 1999. — № 5. — С. 16-19.
31. Добрачев Д.В. Размер арендной платы как существенное условие договорааренды земельного участка [Текст] // Журнал российского права. – 2005. – № 7. –С. 18.
32. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения:Автореф. дисс. канд. юрид. наук. [Текст] – Саратов., 2002. – 32 с.
33. Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России[Текст] // Российская юстиция. – 2007. – № 1. – С. 17-18.
34. Емельянова Е. Некоторые правовые вопросы государственной регистрациидоговора и права аренды [Текст] // Правовое регулирование предпринимательскойдеятельности: Сб. изучи, статей.– Самара., Самарск. гос. ун-т. 2001. – 348 с.
35. Иоффе О.С. Избранные труды. [Текст] – М., Статут. 2000. – 768 с.
36. Иоффе О.С. Обязательственное право. [Текст] – М., Юрид. лит. 1975. – 678с.
37. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. — 1997. — №10. — С. 19.
38. Кавелин К.Д. Права и обязанности по имуществам и обязательствам вприменении к русскому законодательству. Опыт систематического обозрения.[Текст] – М., Статут. 2002. – 638 с.
39. Каланда Л.В., Салиева Р.II. Правовое обеспечение деятельностихозяйствующих субъектов в нефтегазовом секторе экономики. [Текст] – М., Статут.2007. – 234 с.
40. Карпов М.С. Применение мер оперативного воздействия при нарушенииарендных обязательств [Текст] // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып.9. – М., Юридическая литература. 2002. – 418 с.
41. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй(постатейный) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. – М., Контракт. 2006. – 824 с.
42. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй(постатейный) [Текст] / Под ред. Гришаева С.П., Эрделевского А.М. – М., Юрайт.2007. – 768 с.
43. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй(постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М., Юрайт. 2004.– 716 с.
44. Комментарий к Транспортному уставу железных дорог Российской Федерации[Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Ляндреса В.Б. – М., Контракт. 2007. – 246 с.
45. Кордаев С.В. Договорные формы в недропользовании по праву России изарубежных государств [Текст] // Некоторые вопросы договорного права России изарубежных стран: Сб. статей / Под ред. Абовой Т.Е. – М., МЗ-Пресс. 2006. – 526с.
46. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: учебное пособие [Текст] –М., Городец. 2006. – 184 с.
47. Кочеткова Ю.Л. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовыхспособов защиты права собственности [Текст] // Актуальные проблемы гражданскогоправа / Под. ред. Брагинского М.И. – М., Статут. 2007. – 678 с.
48. Крассов О.И. Комментарий к закону Российской Федерации «О недрах».[Текст] – М., Юристъ. 2007. – 234 с.
49. Кузнецов Л.В. Федеральный закон «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним»: за и против [Текст] // Государство иправо. – 2008. – № 2. – С. 16.
50. Кузнецова Л. Преимущественное право аренды [Текст] // Право и экономика.– 2006. – № 2. – С. 18.
51. Лапач В.А. Система объектов в гражданском праве России. [Текст] – СПб.,Центр-Пресс. 2002. – 672 с.
52. Левашова И.В, Договор пользования поверхностным водным объектом [Текст]// Роль договора в регулировании общественных отношений: МатериалыВсероссийской научно-практической конференции «Роль договора в регулированииобщественных отношений» (Саранск, 25-26.04.2000 г.). – Саранск., Изд-во Морд.гос. ун-т. 2000. – 314 с.
53. Лобанов Г.А. Как определить неопределенный срок [Текст] // Арбитражный игражданский процесс. – 2005. – № 7. – С. 21.
54. Мареева С.Ю. Переход права собственности по соглашениям о разделепродукции [Текст] // Некоторые вопросы договорного права России и зарубежныхстран: Сб. статей / Под ред. Т.Е. Абовой. – М., МЗ-Пресс. 2003. – 526 с.
55. Медведев С. Новое земельное законодательство: разграничениегосударственной собственности на землю и участие публичных образований вхозяйственном обороте земли [Текст] // Хозяйство и право. — 2002. — №7. — С.18.
56. Мейер Д.И. Русское гражданское право. [Текст] – М., Статут. 2000. – 678с.
57. Михеев В.Н. Экономико-правовые основы хозяйствования. [Текст] – СПб.,Центр-Перс. 2002. – 432 с.
58. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. [Текст] – М.,Госюриздат. 1950. – 642 с.
59. Основные институты гражданского права зарубежных стран.Сравнительно-правовое исследование [Текст] / Под ред. Залесского В.В. – М.,Норма. 2007. – 678 с.
60. Петров Д.В. Право хозяйственного ведения и право оперативногоуправления. [Текст] – СПб., Центр-Пресс. 2002. – 318 с.
61. Писков И.П. Роль акта регистрации в механизме возникновения нрав нанедвижимость [Текст] // Законодательство. – 2008. – № 1. – С. 21.
62. Платонова Н.Л. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Осоглашениях о разделе продукции». [Текст] – М., ТОРУС ПРЕСС. 2007. – 312 с.
63. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Том 3. [Текст] – М., Зерцало.2003. – 672 с.
64. Попов М.В. Продажа земельных участков при приватизации государственных имуниципальных предприятий [Текст] // Журнал российского права. — 2000. — № 1.-С. 24.
65. Попов М. Споры о разграничении государственной собственности на землю[Текст] // Хозяйство и право. — 2002. — № 7. — С. 16.
66. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст] / Под общ.ред. Крашенинникова П.В. – М., Спарк. 2001. – 314 с.
67. Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора арендынедвижимости [Текст] // Юрист. – 2007. – № 4. – С. 16.
68. Рассолов И.М. Право и Интернет. [Текст] – М., Норма. 2003. – 416 с.
69. Римское частное право: учебник [Текст] / Под ред. Новицкого И.Б.,Перетерского И.С. – М., Юристъ. 2004. – 568 с.
70. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. [Текст] – М.,Юристъ. 2001. – 642 с.
71. Сергеев В. Надо ли регистрировать право аренды торгового места [Текст]// Российская юстиция. – 2008. – № 1. – С. 10.
72. Синайский В.И. Русское гражданское право. [Текст] – М., Статут. 2002. –706 с.
73. Ситченко Т.С. Объекты государственной регистрации права собственности нанедвижимое имущество [Текст] // Актуальные проблемы государственной регистрацииправ па недвижимое имущество: Cб. Научных статей. – М., Форум. 2001. – 458 с.
74. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте [Текст] –М., Волтерс Клувер. 2006. – 346 с.
75. Соменков С.А. Расторжение договора в гражданском обороте. Теория ипрактика. [Текст] – М., МЗ-Пресс. 2002. – 362 с.
76. Сосна С.А. Концессионные соглашения. Теория и практика. – М., ООО«Нестор Академик Паблишерз». 2002. – 458 с.
77. Сосна С.А. Концессионное соглашение — новый вид договора в российскомправе [Текст] // Журнал российского права. – 2003. – № 2. – С. 31.
78. Степанов Д.И. Услуги как объект гражданских прав. [Текст] – М., Статут.2005. – 418 с.
79. Страшун Б.А. Важная проблема теории права [Текст] // Журнал российскогоправа. – 2007. – № 10. – С. 17.
80. Суров А.Ф. Правовые вопросы использования земель органами пограничнойслужбы [Текст] // Журнал российского права. — 2002. — № 11. — С.28.
81. Суханов Е.А. О видах сделок в германском и в российском гражданском праве[Текст] // Вестник гражданского права. – 2006. – № 2. – С. 10.
82. Тархов В.А. Гражданское право. Общие положения. [Текст] – Уфа., Уфимск.юрид. ин-т МВД РФ. 1998. – 638 с.
83. Тедеев Л.Л. Электронная коммерция. Правовое регулирование иналогообложение. [Текст] – М., Приор-издат. 2002. – 418 с.
84. Тихомиров Ю.А. Публично-правовое регулирование: динамика сфер и методов[Текст] // Журнал российского права. – 2001. – № 2. – С. 26.
85. Третьяков С.В. Формирование концепции секундарных прав в германскойцивилистической доктрине (к публикации русского перевода работы Э. Зеккеля«Секундарные права в гражданском праве») [Текст] // Вестникгражданского права. – 2007. – № 2. – С. 18.
86. Тулупов К.В. Соотношение условий коносамента и чартера при морскойперевозке грузов по английскому праву [Текст] // Некоторые вопросы договорногоправа России и зарубежных стран: Сб. статей / Под ред. Абовой Т.Е. – М.,МЗ-Пресс. 2003. – 526 с.
87. Умов В. Договор найма имуществ по римскому праву и новейшим иностраннымзаконодательствам. [Текст] – М., Статут. 2002. – 468 с.
88. Халфина P.O. Общее учение о правоотношении. [Текст] – М., Юрид. лит.1974. – 532 с.
89. Храмов Д.Г. Юридическая природа права пользования недрами [Текст] //Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 4. – М., 2002. – 346 с.
90. Хромченков О.В. Виды предпринимательских договоров [Текст] //Адвокатская практика. – 2006. – № 4. – С.14.
91. Чеговадзе Л.А. Гражданско-правовая категория объекта [Текст] //Законодательство. – 2003. – № 1. – С. 25.
92. Чем шире сеть маршрутов — тем лучше для нас [Текст] // Самарскоеобозрение. – 2003. – № 25. – С. 16.
93. Чубарое В.В. Правовые проблемы осуществления государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст] // Юрист. – 2008. – № 1. –С. 22.
94. Шадрина Т.Н. Правовое регулирование отношений с участием иностранныхинвесторов. [Текст] – Оренбург., Агентство «Пресса». 2002. – 432с.
95. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Том первый. [Текст]– М., Статут. 2005. – 648 с.
96. Шестакова Н.Д. Недействительность сделок. [Текст] – СПб., Центр-Пресс.2001. – 346 с.
97. Шибаева Ю.В. Приобретение права собственности по договору: Автореф,дисс. канд. юрид. наук. [Текст] – Волгоград., 2003. – 38 с.
98. Эрделевскиий А.М. Регистрация прав на недвижимость [Текст] //Законность. – 2007. – № 11. – С. 21.
99. Яковлев В.Ф. Структура гражданского правоотношения [Текст] – М., Статут.2001. – 568 с.
100. Обзорпрактики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмоПрезидиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. –С. 22.
101. Обзорпрактики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59, от 16.02.2001 г.] //Вестник ВАС РФ. – 2001. – № 4. – С. 31.
102. Обзорпрактики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжениемдоговоров [Текст]: [информационное письмо президиума ВАС РФ № 14, от 05.05.1997г.] // Вестник ВАС РФ. – 1997. – № 7. – С. 24.
103. Онекоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодексаРоссийской Федерации [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 57, от23.10.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 12. – С. 34.
104. Оботдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике[Текст]: [Письмо ВАС РФ № С-13/ОП-276, от 10.09.1993 г.] // Вестник ВАС РФ. — 1993. — №11. — С. 104.
105. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 2007 г. № 1205/07 // ВестникВысшего Арбитражного суда РФ. – 2007. – № 10. – С. 35.
106. ПостановлениеПленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 апреля 2007 г. № 5555/07 // ВестникВАС РФ. – 2007. – № 8. – С. 18.
107. ПостановлениеПленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 марта 2007 г. № 7839/07 // ВестникВАС РФ. – 2007. – № 7. – С. 32.
108. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2006 г. № 4181/06 //Вестник ВАС РФ. – 2007. – № 3. – С. 33.
109. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 ноября 2006 г. № 2491/06 //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2007. – № 3. – С. 44.
110. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного суда РФ от 10 октября 2006 г. № 4642/06 //Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. – 2007. – № 2. – С. 31.
111. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 апреля 2006 г. № 8630/06 //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2006. – № 7. – С. 85.
112. ПостановлениеФедерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 апреля 2007 г. №А55-10741/07 // Вестник ВАС РФ. – 2007. – № 8. – С. 31.
113. ПостановлениеФедерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.06.2006 г. №А55-3222/0610 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 10. – С. 31.
114. ПостановлениеФедерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.01.2005 по делу №А17-43/12 // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 5. – С. 11.