Гражданско-правовой договор найма жилого помещения

Ленинградскийгосударственный областной университет
им. А.С. Пушкина
Дипломная работа
на тему:
 
«Гражданско-правовойдоговор найма
жилого помещения»
студента Першина В.В.группы Юр-52з
факультетаюриспруденции
Руководитель дипломнойработы –
кандидат юридическихнаук – Клименкова Д.Г.
«Допустить к защите»
________________________________
декан юридического
факультета______________________
 
Москва
2002 г.
СОДЕРЖАНИЕ
Введение – 3-7
ГЛАВА 1.Понятие и элементы договора найма жилого помещения
§1.1. Понятие договора найма жилогопомещения – 8-25
§1.2. Предмет (объект) договора наймажилых помещений – 25-29
§1.3. Стороны в договоре найма жилыхпомещений – 29-38
ГЛАВА 2. Содержание договора найма жилого помещения
§2.1.Форма, порядок и условия заключения договора найма жилых помещений – 38-53
§2.2. Прекращение и расторжение договоранайма жилого помещения – 53-67
§2.3. Права и обязанности сторон вдоговоре найма жилого помещения – 68-80
ГЛАВА 3.Договор наймажилого помещения с участием военнослужащего
§3.1. Сущность и содержание права военнослужащего на получение жилого помещения подоговору социального найма – 81-87
§3.2. Порядок учёта и предоставления военнослужащим жилого помещения по договорусоциального найма – 88-100
§3.3.Договор коммерческого найма с участием военнослужащего – 100-105
§3.4.Договор найма служебного жилого помещения с участием военнослужащего. Жилищныйдоговор – 105-111
ЗАКЛЮЧЕНИЕ – 112-117
БИБЛИОГРАФИЯ– 118-123
СПИСОКИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ – 123-124ВВЕДЕНИЕ
Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свободчеловека и гражданина права на жилище. Право на жилище — одно из важнейшихсоциально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самыеосновы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основнымматериальным условиям жизни человека.
Так, пункт 1 статьи 40 Конституции РФ устанавливает и гарантию охраныэтого права: «Никто не может быть произвольно лишён жилища»[1].Данная статья предусматривает, что органы государственной власти и органыместного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия дляосуществления права на жилище. Что же касается предоставления жилья бесплатно(или за доступную плату), то согласно ст. 40 Конституции РФ такое жильёпредоставляется только малоимущим, иным указанным в законе гражданам,нуждающимся в жилище. Речь идёт, в частности, об обеспечении жильёмвоеннослужащих, лиц, пострадавших в результате чрезвычайных обстоятельств,участников Великой Отечественной войны и приравненных к ним лиц, инвалидов инекоторых других категорий граждан.
Основные вопросы реализации права граждан на жилище в условиях переходастраны к рыночным отношениям нашли закрепление в Законе РФ «Об основахфедеральной жилищной политики»[2](далее закон «Об основах») от 24.12.1992 г. Гражданском Кодексе РоссийскойФедерации (далее ГК) части первой и второй, вступивших в действие,соответственно, с 1 января 1995 г. и с 1 марта 1996 г.,  в Постановлении СоветаМинистров-Правительства РФ № 595 от 20.06.1993 г. «О Государственной целевойпрограмме «Жилище», а также в нормативно-правовых актах органов государственнойвласти субъектов РФ. Не утратили своего значения и соответствующие нормы «Основжилищного законодательства» и Жилищного Кодекса РСФСР 1983 г. (далее ЖК).Однако они должны применяться с учётом положений указанных выше законов.
В настоящее время право на жилище может быть реализовано несколькимиспособами указанными, в частности, в ст.2 Закона РФ «Об основах», в УказеПрезидента РФ от 10.06.94 г. №1182 «О выпуске и обращении жилищныхсертификатов», в нормативно-правовых актах органов государственной властисубъектов РФ. Таковыми являются:
1. Приобретение жилого помещения за собственные средства. Такоерешение жилищного вопроса возможно на основании договора купли-продажи, мены идругих гражданско-правовых сделок. Граждане также могут приобрести квартиру вдомах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов. Ограничений, в том числе поплощади приобретаемого жилья сегодня не существует. Правовой базой дляреализации этого права является как жилищное, так и гражданскоезаконодательство.
2. Строительство жилого дома на отведённом участке. Важноотметить, что согласно Закону РФ «Об основах …….» все граждане, в том числе инуждающиеся в улучшении жилищных условий по общим основаниям, имеют правополучить земельный участок под индивидуальное жилищное строительство и такимспособом удовлетворить своё право на жилище. Конституцией РФ (ч. 3 ст.40)предусматривается обеспечение жильём граждан за доступную плату, предоставлениебезвозмездных субсидий на покупку или приобретение жилья в соответствии сПоложением утверждённым Постановлением Правительства Российской Федерации(далее РФ) от 3.08.1996 г. № 937. Пунктом 1 указанного Постановленияустановлено, что предоставление гражданам Российской Федерации, нуждающихся вулучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство илиприобретение жилья является основной формой использования бюджетных средств,предназначенных для инвестирования в жилищную сферу. Правда, на льготы могутрассчитывать только две категории граждан: граждане, состоящие на учёте дляулучшения жилищных условий и граждане, имеющие право на льготное кредитованиестроительства или приобретения жилья, но не воспользовавшиеся этим правом.
Договорнайма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовыхдоговоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально какникогда по ниже следующим причинам.
Нормы,регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели впоследнее десятилетие существенные изменения. Реформирование сферы жилищныхуслуг, обусловленное принятием Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Обосновах», предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихсяжилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды,приобретения или строительства жилья за счет собственных средств.
Анализстатей ГК, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищногозаконодательства показывает, что существование двух нормативных систем,регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятиеповеденческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речьидет, прежде всего, о соотношении жилищного законодательства, в первую очередьЖК и главы 35 ГК, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как жеопределить „пограничную зону“, за которой регулирование найма жилогопомещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский илиЖилищный) применять при решении того или иного спора? Эти и многие другиевопросы возникают в последнее время.
Детальноеисследование и детальное урегулирование правового регулирование договора наймажилого помещения необходимо, во-первых, потому, что пользователями жилыхпомещений всегда являются физические лица. Даже если на стороне арендаторавыступает юридическое лицо, то все равно такое помещение может бытьиспользовано только для проживания граждан. Поэтому необходимо провести четкуюгрань между различными нормативно-правовыми актами,   разграничить сферу ихдействия.
Порядок предоставления жилого помещения по «договору социального найма»установлен ЖК, Примерными правилами учёта граждан нуждающихся в улучшении жилищныхусловий и предоставление жилых помещений в РСФСР, а более конкретноопределяется в местных правилах, которые утверждены органами государственнойвласти субъектов Российской Федерации. Жильё в этих случаях предоставляетсябесплатно всем гражданам. Между тем, в ст.40 Конституции РФ ограничен круг лиц,имеющих такое право. Это малоимущие и иные, указанные в законе граждане,нуждающиеся в жилье. Кто будет признан «малоимущим» и за кем в будущемсохраниться право на бесплатное предоставление жилого помещения — эти вопросытребуют законодательного урегулирования. (Пока данный вопрос урегулирован нарегиональном уровне. В частности: Положением о порядке постановки на учётграждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья в г.Москве, утверждённым  постановлением Московской городской думы от 31 января2001 г. № 12. К таковым отнесены граждане, имеющие на каждого члена семьи,включая детей, нетрудоспособных членов семьи и иждивенцев, доходы ниже уровняравного 10-кратному размеру минимальной заработной платы).
Однако необходимо иметь в виду, что в Законе РФ «О приватизации жилищногофонда в РФ» эти вопросы в определённой мере нашли своё закрепление. Во-первых,в ст.10 установлено, что в период перехода к рыночным отношениям для граждан,нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядокпостановки на учёт и обеспечение жилыми помещениями. Во-вторых, ст.9предусмотрено, что для инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов сдетства, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей сдоходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся вулучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещенийв домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договоранайма. Также этой статьёй предусмотрено, что законодательством субъектов РФ этоправо может быть предоставлено и другим категориям граждан.
Договор коммерческого найма, основнойцелью которого со стороны собственника (наймодателя) жилого помещения являетсяизвлечение прибыли, заключается на условиях, установленных законодательством исоглашением сторон. Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин.При этом он не связан тем строгим регламентом, как нуждаемость в жилье, решениекомпетентных органов о предоставлении жилого помещения и т.п.
Следует отметить, что с принятиемчасти второй ГК (глава 35), аренда жилых помещений утрачивает своё прежнеезначение, поскольку согласно гражданскому законодательству арендовать жилоепомещение могут только юридические лица. Кроме того, потребительские свойствааренды и коммерческого найма практически совпадают. В частности, жилоепомещение передаётся в этих случаях во владение и пользование, на определённыйсрок, условия оплаты устанавливаются соглашением сторон и т.п.
Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались многими ведущимиучеными: П.И. Седугным, Ю.К. Толстым, Ю.С. Васильевым, Ю.М. Коньковым,  И.Б.Мартковичем и другими.
В дипломной работе использованы также различные научные труды: монографии,авторефераты диссертаций, учебная юридическая литература.
Работа состоит из трех глав и посвящена, большей частью, рассмотрениюэлементов, содержания, существующих оснований возникновения, прекращения ирасторжению договоров найма жилого помещения.
Цельюданной работы является раскрытие особенностей договора найма жилого помещения впереходный период, путем соотношениякоммерческого и социального найма жилых помещений.
Авторставит перед собой такие задачи:
рассмотретьи отразить сущность договора найма жилых помещений, проблематику соотношениягражданского и жилищного законодательства;
рассмотретьособенности договоров найма жилого помещения;
сформулироватьпути разрешения выявленных проблем.ГЛАВА 1. Понятие, элементы исодержание договора найма жилого помещения§1.1. Понятие договоров найма жилыхпомещений
Глава35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью — их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, одоговорах, связанных с одной из основных по­требностей граждан — в жилье.
Особуюзначимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнулаКонституция Российской Федерации. Ее гл. 2 («Права и сво­боды человека игражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40).Реализация этого права предполагает наделение гра­жданина правомочиями владенияи пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют двевозможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрестисоответствующие права на основе дого­вора с собственником (управомоченнымлицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специальногоправового режима для отноше­ний, складывающихся по поводу таких объектов, какжилые помещения.
Отмеченноеобстоятельство нашло, в частности, отражение и в дейст­вующем ГК. Так, в разд.II ГК («Право собственности и другие вещные права») имеется гл. 18 «Правособственности и другие вещ­ные права на жилые помещения». А применительно кдоговорам та же цель — создание специального правового режима достигнутавыделением рассмат­риваемой главы «Наем жилых помещений» (гл. 35).
Допринятия ГК основным актом, внесшим принципиальные изме­нения в регулированиежилищных отношений с учетом новых социально-экономических условий был Закон РФот 24 декабря 1992 г. «Об основах». Его ст. 1 разграничивает два вида до­говоров,на основе которых происходит предоставление во владение и пользование жилыхпомещений для проживания в них: «договор найма» и «договор аренды».
Первыйстал именоваться «договором социального найма», вначале в литературе, авпоследствии и в самом ГК. По этому договору (соглашению), заключаемому наоснове ордера, «наймодатель предоставляет в поль­зование нанимателю и членамего семьи пригодное для постоянного про­живания жилое помещение, как правило, ввиде отдельной квартиры, в пре­делах нормы жилой площади либо сохраняет правопроживания по догово­ру найма нанимателя в жилом помещении независимо от егоплощади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению,своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги».
Вторым- «договором аренды» признавался договор, по которому «арендодательпредоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере,включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату вовременное владение и пользование либо пользова­ние, а арендатор обязуетсяиспользовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить аренднуюплату за коммунальные услуги». Этот до­говор получил название «договоракоммерческого найма», главным обра­зом в литературе, а теперь и в нормативныхактах.
ДействующийГК в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения»и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров,как постараемся пока­зать ниже, подразумевается договор коммерческого найма.
Вместес тем гл. 35 ГК упоминает случаи, при которых жилое поме­щение предоставляетсяво владение и (или) пользование юридическим ли­цам «на основе договора арендыили иного договора». Единственная на этот счет норма (п. 2 ст. 671)предусматривает, что в таких ситуациях юри­дическое лицо может использоватьжилое помещение только для прожива­ния граждан.
Вэтой связи, следует, прежде всего, отметить, что договор аренды жи­логопомещения по ГК принципиально отличается от одноименного дого­вора по Закону РФот 24 декабря 1992 г. ГК, в отличие от указанного Зако­на, подразумевает подарендатором не того, кто будет пользоваться жилым помещением для удовлетворениясвоих личных потребностей в жилье, а совсем иных лиц. Имеются в виду те, длякого право пользования жилым помещением означает, как вытекает из п. 2 ст. 671ГК, предоставление со­ответствующего помещения различным лицам для проживания внем (при­мер — аренда фирмой здания для использования в качестве общежития).
Такимобразом, ГК устранил внутреннее противоречие, которое суще­ствовало в Законе от24 декабря 1992 г. Определение договора аренды, со­держащееся в ст. 1 Закона,предусматривало, что по этому договору жилое помещение предоставляется, как ужеотмечалось, арендодателем арендато­ру вместе с членами его семьи, а значит,совершенно очевидно для прожи­вания самого «арендатора». Одновременно ст. 17Закона наделила собст­венника правом предоставлять в аренду, т.е. по тому жедоговору, который имеет в виду ст. 1 Закона, квартиру или дом любой площади нетолько гра­жданину, но и юридическому лицу, в результате чего признак рассматри­ваемогодоговора — проживание — оказался утраченным[3].По этой причине, сравнивая решение соответствующего вопроса в Законе от 24декабря  1992 г. и в ГК, П.И. Седугин справедливо отметил, что «договор арендытеперь не регулирует жилищные отношения по найму жилых помещений с участиемграждан; аренда регламентируется другими статьями ГК РФ (гл. 34 «Арен­да»)»[4].
Следовательно,с точки зрения ГК между предоставлением жилого помещения арендатору и этимпоследним гражданину должно существовать промежуточное звено. Под нимподразумевается договор, по которому арендованное жилое помещение передаетсяарендатором гражданину для проживания. Причем такой договор не имеет ничегообщего с договором аренды. Это всегда должен быть договор, направленный наудовлетворение жилищных потребностей граждан. По указанной причине вызывалосомнение, содержащееся в Положении о порядке и условиях аренды жилых по­мещений,находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, указаниена то, что «арендатор обязан сдать гражданину жилое помещение для проживания подоговору субаренды»[5].Следует согласиться с В.Н. Литовкиным, расценившим такую практику как«ущемляющую жилищные права граждан в сравнении с жилищными пра­вами нанимателя»[6].
ПостановлениемПленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля1996 г. № 618 предусмотрено, что сдел­ки, связанные с арендой (имущественнымнаймом), безвозмездным пользо­ванием, а также иным, не связанным с проживаниемграждан, использова­нием организациями жилых помещений, которые не былипереведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством,совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по ос­нованиям,предусмотренным ст. 168 ГК[7].
Подлинныйсмысл п. 2 ст. 671 ГК состоит в том, что юридическое ли­цо не может арендоватьжилое помещение «для себя»: использовать его в качестве помещения для офиса,мастерской, магазина и др., тем самым не для проживания граждан. Никаких иныхограничений соответствующая норма не предусматривает. По этой причине,очевидно, не совсем прав В.Н. Литовкин, который считает, что «договор арендыжилого помещения теперь возможен лишь между юридическими лицами (п. 2 ст. 671ГК)»[8].Оспаривая этот вывод, Ю.К. Толстой вполне обоснованно указал на то, что«арендатором по договору аренды может быть и гражданин, по крайней мере,индивидуальный предприниматель. Арендовать помещение также можно не только уюридического лица, но и у гражданина»[9].На наш взгляд, есть основания пойти дальше в этом вопросе, имея в виду, что п.2 ст. 671 ГК вообще никаких ограничений в субъектном составе договора арендыжилого помещения не устанавливает. Соответственно на стороне и аренда­тора иарендодателя могут выступать как юридические лица, так и гражда­не. И это вполной мере относится к договорам, заключенным после вступ­ления в силу частивторой действующего ГК. С учетом указанного обстоятельства в ст. 17 Закона РФ«Об основах» предусмотрено: «Собственник жилищного фонда имеют право предостав­лятьгражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договоруаренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда,предоставляемого по договору аренды, определяются Правительст­вом РФ органамиисполнительной власти субъектов РФ». Приходится лишь сожалеть, что в этойновелле, связанной с введением ГК, не нашло отражение то, что арендатор при лю­бомсоставе участников договора аренды должен подчиняться указанному в п. 1 ст. 671ГК режиму: полученное им в аренду жилое помещение необхо­димо предоставитьгражданину для проживания в нем, притом, совершенно очевидно, именно подоговору найма жилого помещения.
Под«иным договором», на основе которого, подобно договору арен­ды, происходитпредоставление жилых помещений юридическому лицу во владение и/или пользование,может фигурировать еще один выделенный в ГК, наряду с арендой и жилищнымнаймом, договор, также опосредствую­щий переход правомочия пользования жилымпомещением. Речь идет о договоре безвозмездного пользования[10].
Значениепоявления п. 2 ст. 671 в гл. 35 ГК сводится к невозможности использовать жилоепомещение не по назначению. Указанная норма учи­тывает отчасти, что п. 1 ст.615 ГК предусматривает обязанность арендато­ра пользоваться арендованнымимуществом в соответствии с условиями договора аренды и лишь при отсутствии вдоговоре таких условий — в соот­ветствии с назначением имущества. Такимобразом, режим использования и тем самым судьба арендованного имуществаопределяются исключительно самими сторонами. Применительно к отношениям поповоду жилого поме­щения, к которым последовательно проявляется особый,публичный инте­рес, возникает необходимость установить достаточно определенныеграни­цы использования полученных в аренду жилых помещений. По этой причи­не ипоявился п. 2 ст. 671 ГК. В силу того, что п. 1 ст. 615 ГК, как и некото­рыедругие статьи о договоре аренды, действуют и по отношению к безвоз­мездномупользованию (см. п. 2 ст. 689 ГК), понадобилось таким же образом распространитьспециальные ограничения в пользовании жилыми помеще­ниями, закрепленные в п. 2ст. 671 ГК, на всех юридических лиц независимо от того, идет ли речь о передачеим жилого помещения в возмездное или безвозмездное пользование.
Специальным предметом регулированиядля соответствующей главы остаются лишь два договора, заключаемые снанимателями-гражданами.
Перваяже статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору наймажилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченноеим лицо (наймодатель) — обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю)жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».
Втораяпо счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытека­ет уже из еенаименования, договору найма жилого помещения в государ­ственном имуниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в тойже статье «договором социального найма жилого помещения».
Господствующаятеперь в литературе точка зрения сводится к тому, что гл. 35 ГК регулируетдоговоры найма жилого помещения, которые под­разделяются на договоркоммерческого найма жилого помещения и дого­вор социального найма жилогопомещения[11].Таким образом, признается, что речь идет о системе договоров, состоящей изодного договорного типа и двух его видов. Между тем, на наш взгляд, структура исодержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.
Так,из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую главу, только в ст.672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованыдоговору найма жилого помещения. Вместе с тем, как будто бы никто не высказывалсомнений в том, что и остальные статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст.672, имеют в виду именно до­говор коммерческого найма.
В ст.672 ГК содержатся определенные отсылки к некоторым из числа семнадцати статей,посвященных непосредственно договору найма жилого помещения. По этому поводуследует отметить, что при регулировании раз­личных типов (видов) договоровКодекс довольно часто использует такого рода отсылки, либо безусловные, либоснабженные определенными оговор­ками. Все же существует нечто общее для этихотсылок. Речь может идти об отсылке к другому типу договоров. Например, п. 2ст. 689 ГК, посвя­щенный договору безвозмездного пользования, содержит отсылкук пяти статьям главы о договоре имущественного найма. Или другой пример: пра­вилао договоре купли-продажи традиционно распространяются на догово­ры мены. Рольтакой отсылочной нормы в действующем Кодексе играет в этом случае п. 2 ст. 567.
Возможени вариант, при котором отсылка производится к другому виду договоров, новходящему в тот же самый договорный тип. Так, в силу п. 2 ст. 535 ГК к договоруконтрактации применяются правила о договоре, который является таким же, как иконтрактация, видом купли-продажи, — договоре поставки.
Однакопри этом никогда такой прием, как отсылка, не используется для того, чтобыпредусмотреть применение общих, относящихся к опреде­ленному типу норм. Прирегулировании отдельных видов договоров указа­ние на какую-либо норму из числаобщих положений может понадобиться только для того, чтобы исключить действиеэтой нормы. Примером может служить ст. 632 ГК, которая предусмотрела, чтосодержащиеся в ст. 621 ГК, включенной в общие положения об аренде, правила овозобновлении дого­вора на неопределенный срок и о преимущественном правеарендатора на заключение договора на новый срок к аренде транспортного средствас экипажем не применяются.
Вотсылках к общим положениям нет нужды, поскольку и без того онираспространяются на любой вид соответствующего договорного типа, если тольконормами об определенном виде договоров не предусмотрено иное. С учетомотмеченного обстоятельства «единственным объяснением наличия в ст. 672 (п. 3)ГК отсылок к нормам о договоре найма жилого помещения, очевидно, может служитьто, что законодатель не считал нормы гл. 35 ГК, которые находятся за пределамиуказанной статьи, общими»[12].
Структурарассматриваемой главы Кодекса  отлична от той, которая используется в главах,содержащих регулирование определен­ного типа договора и в его рамках отдельныхдоговорных видов. Речь идет о главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), рентеи пожизненному со­держанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл.37), хране­нию (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которыепредстав­ляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специ­альных,посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.
Инойявляется гл. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью от­сутствует. Естьвсе основания полагать, что, если бы действительно речь шла об одном типе идвух видах договоров, в соответствующей главе долж­ны были быть обозначены тридоговорных модели. Между тем, хотя и предлагается рассматривать договор наймажилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как еговиды, в гл. 35 ГК один из договоров — договор коммерческого найма не только невыделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. На нашвзгляд, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены толькопри условии, если будет признано, что в основе этой главы лежит иная, чем одинтип и оба его вида, конструкция. В действительности соот­ветствующая главарассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или,что то же самое, — коммерческого найма, и параллельно с ним — договорсоциального найма.
Основудоговоров социального найма составляют договоры, предме­том которых служитжилое помещение, входящее в состав муниципального фонда. Среди договоровсоциального найма выделены особо также две его разновидности. К ним относятся:договор социального найма в ведомствен­ном фонде (договор ведомственного найма)и договор социального найма служебного жилого помещения (договор служебногонайма).
Вчисло первых входят договоры, заключаемые по поводу жилых по­мещений, которыенаходятся на праве хозяйственного ведения у государст­венных или муниципальныхпредприятий либо на праве оперативного управления у государственных илимуниципальных учреждений. Указанные договоры заключаются государственными имуниципальными предпри­ятиями и учреждениями со своими работниками. Особенностиустановлен­ного для этих договоров правового режима связаны с такими вопросами,как порядок учета лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ипредоставления помещения для проживания, обмена жилыми помещения­ми, изменениядоговора и его расторжения.
Особенностивторой разновидности договоров социального найма также составляют: специальныйсубъектный состав, особые предмет (им является служебное помещение, при этомвключение жилых помещений в данную категорию осуществляется в соответствии соспециальными нор­мами) и порядок распределения (ордер выдается местным органомна осно­ве решения, вынесенного самим предприятием, учреждением), ограничениедействия договора временем работы нанявшегося, в связи с которой ему былопредоставлено служебное помещение, более узкий круг прав наняв­шегося всравнении с теми, которые предоставляются нанявшимся по об­щему правилу подоговору социального найма, а также специальный поря­док выселения изпредоставленного служебного помещения.
Вранее принятом гражданском законодательстве (речь идет, в частно­сти, обОсновах гражданского законодательства 1961 г. (ст. 56), Граждан­ском кодексеРСФСР 1964 г. (ст. 295), Основах жилищного законодатель­ства 1981 г. (ст. 26),Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. (ст. 50)) использо­валось такое понятие, как«договор найма жилого помещения». Однако к моменту издания этих актов вопрос отом, имеет ли соответствующее поня­тие собирательное значение или относитсялишь к договору социального найма, особой роли не играл. Это объяснялось тем,что режим, который был установлен для именуемых теперь договорами коммерческогонайма договоров найма жилых помещений, использовался почти исключительно вдомах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и таким образомбольшого распространения не имел. В настоящее время, напротив, широкое развитиеполучил наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Тем самымпоявилась настоятельная потребность в дву­членном делении договоров найма жилыхпомещений. Что же касается юридико-технической стороны вопроса, то трудносогласиться с той крити­кой, которая в литературе адресована структуре гл. 35ГК[13].Таким же обра­зом построена, например, и гл. 42 ГК. Охват этой последнейодновременно двух типов договоров нашел отражение в самом ее наименовании:«Заем и кредит». Соответственно в указанной главе отсутствует общая часть, авсе ее статьи регулируют либо тот, либо другой договор. При этом п. 2 ст. 819,посвященной кредитному договору, используя тот же, что и гл. 35, прием,содержит отсылку к правилам, которые непосредственно адресованы дого­ворузайма, если иное не предусмотрено нормами о кредитном договоре или не вытекаетиз существа этого последнего договора.
ВСводе законов гражданских Российской империи имелась гл. II «О найме имуществ иотдаче оных в содержание». Предметом соответствую­щего договора могло служитькак движимое, так и недвижимое имущество. Особо подчеркивалось при этомсвободное усмотрение сторон примени­тельно к определенным отношениям. В составепоследних названы догово­ры, предметом которых служат жилые строения. В самомСводе имелось лишь два упоминания о «помещениях, нанятых для жилья и иныхцелей». В этих условиях к найму жилых помещений приспосабливались существо­вавшиенормы о найме имущества. Примером могли служить положения, в силу которыхнаниматель обязан, был использовать полученную вещь ис­ключительно поуказанному в договоре назначению. Соответственно спе­циально оговаривалсязапрет использования квартиры в качестве торгового заведения[14].
Изнормы об обязанности содержать полученное внаем имущество в надлежащем виде влитературе был сделан вывод о праве нанимателя жило­го дома самому произвестинеобходимый ремонт помещения за счет най­модателя.[15]Эта же норма послужила основанием и для вывода об ответст­венности нанимателяза пролитую из ванны воду не только перед наймода­телем, но и нанимателем,проживающим на нижнем этапе.
Разумеется,в этих условиях приобретала большое значение сенатская практика по делам,связанным с наймом жилых помещений. Она охватыва­ла самый широкий кругвопросов. Указанная практика глубоко анализиро­валась в литературе. В качествепримера можно сослаться на Г.Ф. Шершеневича. Им было подвергнуто критикесенатское решение, которым при­знавалось, что наниматель не вправе расторгатьдоговор найма жилого по­мещения до истечения срока его действия при переводе послужбе в другое место, притом даже в военное время. Реакция автора была такой:необходимо различать перевод по ходатайству самого нанимателя и по усмотрениюначальства. Окончательный вывод звучал весьма резко: «Нельзя требовать отконтрагента геройства ради сохранения договора»[16].А вот другой пример, когда тот же автор ставил перед собой задачу обосноватьнеобхо­димость специального регулирования договора жилищного найма и для этойцели использовал решения по делам о последствиях, которые должна влечь длянанимателя продажа находящейся в найме вещи. Соображения Г.Ф. Шершеневича поэтому поводу основывались на том, что в данном случае сталкивается вещное правопокупателя с обязательственным правом нанимателя. А это означает, что по общимправилам последнее должно было бы отступить перед первым. Но тут же показанаопасность приведенного решения именно для отношений жилищного найма. «Жизньпротивится этому логическому заключению, — писал автор, — опасаясь за интересыарендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном прове­денииюридических начал могут быть во всякое время лишены крова и на­сиженного гнезда…С договором найма соединяются и не имущественные интересы, которые не могутбыть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке. Таков интереснанимателя, которому среди зимы предлагают оставить квартиру и искать себеновую»[17].
Всистеме декретов первых послереволюционных лет, направленных на ликвидациютого, что признавалось частной собственностью, едва ли не наиболее радикальнымибыли те, которые относились к такому виду иму­щества, как жилище. Так, один изактов, с которых начиналось советское законодательство, предусмотрел передачужилищ в ведение городов[18].За этим актом последовал Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене пра­вачастной собственности на недвижимость в городах»[19].В результате большая часть жилых домов, а в их числе использованные гражданамидля удовлетворения личных потребностей, перешла в собственность государст­ва.Такие дома были либо национализированы (переданы в управление обще­государственныморганам), либо муниципализированы (переданы в управле­ние местным советам).Однако меры к исключению жилых объектов из обо­рота принимались еще ранее. Этой цели служил, в частности, Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г. «О запрещениисделок с недвижимостью»[20].
Первыеже послереволюционные акты резко снизили роль договора в системе жилищныхотношений. Четко проявлявшаяся тенденция к их «социологизации» прошла разныеэтапы. Вначале речь шла об облегчении бремени, связанного с оплатой жилья.Примером могло служить постанов­ление Народного комиссариата внутренних дел от28 октября 1918 г. «О жилищном моратории»[21],которым определялась отсрочка погашения долгов по квартирной плате.Продолжительность отсрочки должна была зависеть от размеров дохода нанимателя иего контрагента по договору – наймодателя. С учетом получаемых последнимдоходов ему могло производиться возмещение из бюджета.
Одновременнобыли сделаны шаги, направленные к замене свободного заключения договоровадминистративным распределением. С этой целью городскому самоуправлениюпредоставлялось право секвестрирования пус­тующих годных помещений с цельювселения в них, прежде всего бездомных граждан (согласно постановлению НКВД от29 октября 1917 г. «О правах городских самоуправлений в деле регулированияжилищного вопроса»). Декретом СНК РСФСР от 25 мая 1920 г. «О мерах правильногораспреде­ления жилья среди трудящегося населения»[22]вводилось, в частности, нор­мирование размера предоставляемых жилых помещений(соответствующие нормы должны были устанавливаться местными исполкомами).
Вначалепредполагалось, что государство окажется в состоянии при­нять на себя в полномобъеме содержание всей массы поступившего в его собственность жилья.Соответственно с 1 января 1921 г. вообще отменялась квартирная плата. Однаковскоре обнаружилось, что имевшие место расче­ты были ошибочны. И тогда уже с 1мая 1922 г. ввели квартирную плату за пользование жилыми помещениями[23].Ее величину поставили в зависимость от социального положения нанимателя иразмера его доходов (заработной платы). Одновременно осуществлялись меры повозврату маломерных до­мов прежнему собственнику либо их передаче всобственность фактиче­ским владельцам. То и другое получило названиедемуниципализации. Так в рамках новой экономической политики создавалисьпредпосылки для воскрешения в строго определенных рамках значения договоров всистеме жилищных отношений (имеется в виду участие демуниципализированных домовв обороте). Естественно, что в результате возникла потребность в правовомрегулировании складывающихся по этому поводу отношений. Важную роль здесьпризван был сыграть ГК РСФСР 1922 г. В нем договор жилищного найма выделен небыл. А на соответствующие отношения распространялись положения статей главы«Имущественный наем». Вместе с тем названная глава включала помимо общихстатей, охва­тывающих все виды договоров имущественного найма, такжеопределенное число норм специальных, посвященных договору жилищного найма. В ча­стности,это были нормы о минимальном времени, предоставленном для предупреждения опредстоящем расторжении договора, о предельных став­ках платы за жилоепомещение, об основаниях расторжения договора и др.
Вряде случаев Кодекс считал необходимым оградить интересы и наймодателя,допустив, в частности, возможность по его требованию выселе­ния нанимателя безпредоставления другого годного для жилья помещения по причине неплатежа втечение трех месяцев. В числе оснований для рас­торжения договора былоупомянуто и такое, как создание нанимателем своим поведением невозможностисовместного с ним проживания.
Наоснове ГК 1922 г. в период его действия был издан ряд актов, охва­тывающихразличные вопросы, связанные с заключением и исполнением договоров найма жилыхпомещений.
Первойпо времени кодификацией жилищного законодательства, по сути, сталопостановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохра­нении жилищногофонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». Новеллы, внесенные этимактом, прежде всего, коснулись жилищного фон­да местных советов. Значительнаяего часть к тому времени была передана в ведение государственных учреждений ипромышленных предприятий. Теперь эти жилые помещения в большинстве своемвозвращались местным советам. В результате образовался консолидированныйжилищный фонд, составивший основу всего жилищного фонда страны. Для управленияим создавались специальные организации (управления домами, наделенные необходимойгражданской правоспособностью). Именно они выступали, как правило,контрагентами граждан — нанимателей жилых помещений. Наряду с ними такую жероль выполняли те государственные предприятия и учреждения, за которыми сочлинеобходимым сохранить ранее принад­лежавшие им жилые помещения. В совокупностиэти предназначенные для жилья помещения составили второй после фонда местныхсоветов жилищ­ный фонд — так называемый ведомственный.
Свободныежилые помещения распределялись применительно к фонду местных советовсоответствующими их органами путем выдачи ордера с последующим заключением наего основе договора жилищного найма. В ведомственном фонде распределениеосуществлялось только между своими работниками решением администрациипредприятия, учреждения или, со­ответственно, организации с тем, что такоерешение служило необходимым основанием для выдачи местным советом ордера.
Средидругих основополагающих для регулирования жилищных от­ношений правил следуетособо выделить определение постановлением от 17 октября 1937 г. так называемыхжилищно-санитарных норм (норм поль­зования жилыми помещениями). Жилая площадь,находящаяся в пользова­нии гражданина в размере, превышающем указанные нормы,признавалась «излишками жилой площади». Соответственно органам местных советови администрации предприятий, учреждений и организаций предоставлялось право приопределенных условиях изымать то, что составляло «излишки». В связи с этим былообращено внимание на права определенных категорий лиц на дополнительную жилуюплощадь.
Основы гражданского законодательства1961 г. впервые выделили на­ряду с имущественным наймом также «наем жилогопомещения». Глава с таким названием содержала восемь статей. Принятый всоответствии с Ос­новами гражданского законодательства ГК РСФСР 1964 г.насчитывал в одноименной главе около 50 статей. Однако в связи с издани­ем в1981 г. Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик[24]соответствующие главы Основ гражданского законодательства и ГК были сведены кодной статье. В ней содержалась, помимо указания на то, что пользование жилымипомещениями осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения,также отсылка по вопросу об условиях заключения, изменения и расторжениядоговора к законодательству СССР, Жилищному кодексу РСФСР и другомузаконодательству РСФСР. Тем самым регулирование жилищных отношении оказалось запределами ГК. Спустя два года вступил в силу ЖК, принятый 24 июня 1983 г.[25]Этот Кодекс с изменениями и дополне­ниями сохраняет свое действие до сих пор.
24декабря 1992 г., как мы уже отмечали, принят Закон РФ «Об осно­вах». В негобыли также внесены впоследствии определенные изменения и дополнения, главнымобразом свя­занные с принятием нового ГК, имея в виду, прежде всего, его гл. 35«Наем жилого помещения».
Вступлениев силу действующего ГК не препятство­вало развитию законодательства,регулирующего жилищные отношения. В частности, одобренная постановлением СоветаМинистров — Правительства РФ от 20 июня 1993 г.[26]Государственная целевая программа «Жилище» по­лучила дальнейшее развитие вУказе Президента РФ от 29 марта 1996 г., которым были утверждены Основныенаправления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище»[27].Этот последний акт уделил большое внимание правовым аспектам нового этапажилищной реформы, включая и те, которые непосредственно связаны сиспользованием договоров в соответствующей области отношений.
Внастоящее время проводится реформа жилищно-коммунального хо­зяйства, правовымоснованием для которой служит Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г.[28]Этим актом признано, что «клю­чевой проблемой нового этапа реформированияжилищно-коммунального хозяйства является совершенствование системы договорныхотношений, обусловленное появлением в этой сфере хозяйствующих субъектов различ­ныхорганизационно-правовых форм». Тем самым учитываются последст­вия проведенияприватизации в различных сферах, в том числе осуществ­ленной на основе ЗаконаРСФСР от 4 июля 1991 г. приватизации жилья. Указанная приватизация представляетсобой бесплатную, осуществляемую на добровольной основе передачу всобственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном имуниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые имижилые помеще­ния, — по месту бронирования жилых помещений. При этом в самомЗаконе от 4 июля 1991 г.[29]подчеркивается, что «вступление в права собственности на жилье дает гражданамвозможность эффективно вкладывать свои сред­ства, осуществлять накоплениенедвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободновладеть, пользоваться и распоря­жаться своим жильем».
Содержащеесяв п. 1 ст. 671 ГК определение договора найма жилого помещения (или, то жесамое, договора коммерческого найма) позволя­ет признать этот договорконсенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается вимеющемся в легальном определении ука­зании на то, что предоставление жилогопомещения входит в содержание договора (это слова «обязуется предоставить...»).А в отношении возмездности также есть указание: «за плату». Эти же включенные вопределение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речьидет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель),а платить — другой (наниматель).
Определениедоговора социального найма в ГК отсутствует. К тому же, как уже отмечалось, вперечне статей, которые в соответствии с п. 3 ст. 672 ГК должны непосредственноприменяться к договору социального найма, нет упоминания о п. 1 ст. 671 ГК. Аэто означает явно выраженную волю законодателя не распространять определениедоговора найма жилого по­мещения на договор социального найма.
Договорыкоммерческого и социального найма имеют немало общего. Это общее предопределяетсяуже тем, что заключаются, и те и другие договоры по поводу жилого помещения инаправлены к одной и той же цели — передать жилое помещение во владение ипользова­ние, притом непременно для проживания.
Всеже наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанныхдвух договоров предопределило необходимость соз­дать для них разные правовыережимы.
Однаиз особенностей договора социального найма состоит в том, что он заключается поповоду жилых помещений, входящих в государственный и му­ниципальный жилищныйфонд социального назначения. Под этим фондом по­нимается совокупность всехжилых помещений, включая жилые дома, кварти­ры и иные жилые помещения,заселенных на условиях договора найма и пре­доставляемых в пределах нормы жилойплощади, жилые помещения в комму­нальных квартирах, специализированные дома ижилые помещения в них.
Жилищныйфонд социального назначения формируется с обеспечени­ем его цельности изгосударственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной администрацией,государственными и муници­пальными предприятиями, учреждениями, общественнымиобъединениями.
Другая особенность этогоже договора выражается в том, что он за­ключается на основе ордера.
Третью особенностьсоставляет сам субъектный состав договора. Име­ется в виду выступление насоответствующей стороне самого нанимателя и членов его семьи.
Четвертой по счетуособенностью договора социального найма можно назвать его бессрочность посравнению со срочностью договора коммерче­ского найма.
Особый интерес вызываетвопрос о значении для рассматриваемых до­говоров признака возмездности.
КонституцияРФ предусмотрела, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам,нуждающимся в жилище, оно пре­доставляется бесплатно или за доступную плату изгосударственных, муни­ципальных и других жилищных фондов в соответствии сустановленными законом нормами. Перспективы такой формы распределения жильяопреде­лены в Основных направлениях нового этапа реализации государственнойцелевой программы «Жилище», утвержденных Указом Президента РФ от 29 марта 1996г. В Основных направлениях предусмотрено, что «должна быть сохранена практикабесплатного предоставления жилья в государст­венном и муниципальном жилищныхфондах малоимущим гражданам, не имеющим иных возможностей улучшить жилищныеусловия». Необходи­мой гарантией сохранения этой практики должна служить,согласно тем же Основным направлениям, обязанность органов местногосамоуправления «ежегодно… устанавливать долю распределяемого жилья,предоставляемо­го бесплатно (или за доступную цену) на условиях договоранайма». Следу­ет указать и на ст. 59 ЖК, которая предусматривает пре­доставлениев бесплатное пользование жилых помещений с отоплением и освещениемспециалистам, перечень категорий которых и порядок такого предоставленияустанавливаются Правительством РФ.
Всеприведенные нормы — от Конституции и до ЖК — имеют в виду главным образом илиисключительно жилые помещения, ко­торые входят в состав государственного имуниципального фонда социаль­ного использования. Иначе говоря, речь идет опредмете именно договора социального найма.
Сучетом изложенного, на наш взгляд, следует признать возмездность непременнымпризнаком лишь договора коммерческого найма и одновре­менно исходить из того,что по договору социального найма жилое поме­щение предоставляется за плату, ав предусмотренных законом случаях – безвозмездно. Поскольку на нанимателяжилого помещения по договору социального найма возлагаются, помимо внесенияплаты, иные обязанно­сти, которые по своему характеру также являютсядебиторскими, а не кре­диторскими (одна из дебиторских обязанностей выражаетсяв необходимо­сти обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его внад­лежащем состоянии — ст. 678 ГК), такой договор должен считаться двусто­ронним(взаимным) независимо от того, является ли он возмездным или безвозмездным.
Наконец,следует особо отметить еще одну важнейшую особенность рассматриваемогодоговора, которая состоит в ограничении свободы дого­воров. Это находит своепроявление в особом способе заключения договоров, при котором вступление вдоговорные отношения является обязатель­ным для одной из их сторон и вместе стем столь же обязательным оказы­вается широкий набор условий того же договора.Притом такие обязатель­ства объединяет общая черта по общему правилу они, вконечном счете, играют роль гарантий, предоставляемых нанимателю. Эти и другиеособен­ности (признаки) рассматриваемого договора позволили создать для негоспециальный правовой режим, суть которого наиболее полно выражает само названиедоговора. Имеется в виду его социальная направленность.
«Принятый болеепятнадцати лет назад Жилищный кодекс перестал отвечать требованиямскладывающихся общественных отношений в новых социально-экономических условиях,ибо был ориентирован в основном на регулирование договоров социального наймажилого помещения, относящегося к государственному и общественному жилищномуфонду.
Новый ГК предусматривает более широкие возможности удовлетворенияжилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоровкоммерческого и социального найма жилого помещения»[30].
§1.2. Предмет (объект) договоровнайма жилых помещений
Как следует уже из самого их названия, предметом (объектом) обоих типовдоговоров найма, которым посвящена гл. 35 ГК, служит один и тот же предмет — жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан.Вместе с тем, понимание этого предмета применительно к договорам коммерческогонайма, с одной стороны, и социального найма, с другой, не во всем совпадает. Поэтой причине ст. 673 ГК, посвященная предмету (объекту) договора жилищногонайма, не была включена в перечень из шести статей, которые упомянуты в п. 3ст. 672 ГК в связи с договором со­циального найма.
Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит в том, что п. 1ст. 673 ГК, хотя и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещениядля проживания отсылку к жилищному законодательст­ву, но в отличие от того, каксделано в отношении договора социального найма в ст. 672 ГК, действие такойотсылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами.
Имеется в виду, что ст. 673 ГК применительно к договору коммерче­скогонайма включает расшифровку понятия «жилое помещение», а равно определяет тетребования, которым оно должно отвечать. При этом вклю­ченные в ст. 673 ГКнормы носят императивный характер.
Указанная статья в качестве возможного предмета соответствующего договораназывает квартиру, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома. И хотяговорится о «квартире» и «жилом доме», это отнюдь не может рассматриваться какзапрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартирили жилых домов. Главное, что, независимо от того, идет ли речь об одной илинескольких квартирах, одном или не­скольких домах, жилое помещение должно бытьиспользовано для проживания, как самого нанимателя, так и членов его семьи, атакже, в случаях, предусмотренных в ГК, других граждан.
Заключение договора коммерческого найма допускается при наличии, преждевсего двух указанных в п. 1 ст. 673 условий: жилое помещение, со­ставляющеепредмет договора, должно быть изолированным и пригод­ным для постоянногопроживания.
Вопрос об изолированности жилого помещения возникает тогда, когда договорзаключен по поводу части квартиры или части дома. В таких слу­чаях из самого,использованного в ст. 673 ГК понятия «изолированное» сле­дует, что в договоре,заключенном по поводу части квартиры или части дома, предметом может бытькомната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющиесамостоятельный выход.
Пригодность жилого помещения для постоянного проживания опреде­ляется впорядке, предусмотренном в жилищном законодательстве. В этом случае необходиморуководствоваться ст. 40 ЖК: «Жилое помещение, предоставляемое гражданам дляпроживания, должно быть благоустроенным, применительно к условиям данногонаселенного пункта отвечать установленным санитарным и техническим требованиям».
Указанная норма закрепляет не только частный интерес нанимателя, но иинтерес публичный. По этой причине справедливо указывалось, что «жилоепомещение, не пригодное для проживания, не может быть предос­тавлено нанимателюдаже с его согласия, а, следовательно, вообще не мо­жет быть предметом договоражилищного найма»[31].
В многоквартирном доме, в котором отдельные квартиры принадлежат гражданамна праве собственности, общие помещения дома находятся в общей долевойсобственности этих граждан (ст. 290 ГК). Соответственно при заключении договоранайма квартиры у нанимателя возникает как пра­во владения и пользования самимжилым помещением, так и право пользо­вания имуществом, которое составляет общуюсобственность (п. 2 ст. 673 ГК). Перечень такого имущества приведен в ст. 290ГК, к которой и отсы­лает п. 2 ст. 673 ГК. Указанный перечень включает общиепомещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое,санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры,обслужи­вающее более одной квартиры.
Специальные правила на этот счет установлены ст. 8 Федерального за­кона«О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г.[32]В част­ности, им, предусмотрено, что по соглашению сторон – домовладельцев,объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицуили лицам в случае, когда это не связано с нарушением охра­няемых законом прави интересов домовладельцев.
Подобно другим вопросам, связанным с заключением договора соци­альногонайма жилого помещения, вопрос, относящийся к предмету данно­го договора,регулируется жилищным законодательством. При этом нормы гл. 35 ГК за пределами,указанными в ст. 672 ГК, распространяются на до­говор социального найма лишьпри условии, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Что касается ст. 673 ГК, то к договору социального найма из этой ста­тьиможет применяться только ее п. 2. Имеется в виду, что при заключении договорасоциального найма, как и договора коммерческого найма, наниматель приобретаетправо пользования частью многоквартирного дома, указанной в ст. 290 ГК.
Предметом договора социального найма может быть только изолиро­ванноежилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или несколь­ких комнат. Приэтом не могут быть предметом указанного договора ни часть комнаты, ни комната,связанная с другими комнатами общим входом (смежные комнаты), ни подсобные помещения(ст. 52 Жилищного кодекса). К этому следует добавить, что ст. 41 ЖК («Учетинтересов граждан при предоставлении жилых помещений») признает недопустимымпредоставление жилых помещений, которое приведет к заселению одной комнатылицами разного пола старше 9 лет.
В этой же статье обращается внимание на необходимость предостав­лятьжилые помещения с учетом состояния здоровья граждан и других за­служивающихвнимания обстоятельств.
«Одно из принципиальных отличий договора социального найма от до­говора коммерческогонайма состоит в том, что в первом из договоров жи­лое помещение, составляющееего предмет, должно по размеру соответст­вовать установленным нормам»[33].
Статья 11 Закона РФ «Об основах» предусматривает, что «социальная нормаплощади жилья эквивалентна ми­нимальному размеру предоставления жилыхпомещений, который устанав­ливается органами государственной власти субъектовРФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности со­става семьи,применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социальногоиспользования и других факторов».
Так, в г. Москве социальная норма предоставления жилья составляет 18 м2общей площади на одного человека. В зависимости от конструктивных особенностейжилого помещения допускается предоставление жилой площа­ди свыше социальнойнормы из расчета на семью из одного человека — до 33 м2 общейплощади, на семью из двух человек — до 42 м2 общей площади. Крометого, отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадьв виде отдельной комнаты или в размере 18 м2 общей пло­щади, еслииное не установлено действующим законодательством. Перечень категорий граждан,имеющих право на получение дополнительной площади, устанавливаетсяПравительством РФ, законами и иными нормативными правовыми актами г. Москвы[34].
Следуетотметить, что в отдельных, прямо указанных в ЖК случаях установлены менееопределенные требования предоставления помещения, в частности, ввиду того, чтовсе сводится к необходимости пре­доставления «благоустроенного помещения» (см.ст. 82, 83,91,93,94 и др.).
§1.3. Стороны в договорах наймажилых помещений
Решение вопроса о сторонахприменительно к каждому из типов дого­воров найма жилых помещений имеет своюспецифику.
Вроли наймодателей по договору коммерческого найма выступают как юридическиелица, так и граждане. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК имеются в видусобственники жилого помещения и управомоченные ими лица. В роли последнихчаще    всего   выступают   жилищно-эксплуатационные  организации и  службы. Вг. Москве право заключать договоры найма по по­воду жилых помещений,находящихся в государственной и муниципальной собственности города,предоставлено дирекциям единого заказчика. Они же вправе заключать договоры ипо поводу социального найма жилых по­мещений[35].
Правомочия,о которых идет речь, выражаются в наделении соответст­вующих лиц возможностьюзаключать договоры найма жилого помещения от своего имени. В качественаймодателя, не являющегося собственником, выступают юридические лица, которымжилое помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения (предприятия) илиоперативного управления (учреждения и казенные предприятия), либо юридическиеили физические лица, которым жилое помещение передано на основе договора(обычно дого­воров аренды или доверительного управления).
Статья3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Россий­ской Федерации»наделяет граждан, ставших собственниками жилых по­мещений в результате ихприватизации, правом сдавать помещение в арен­ду, подразумевая под этимзаключение договоров, получивших впоследст­вии название договоров коммерческогонайма. Особый порядок предусмот­рен законом для совершения сделок с жилымипомещениями, в которых проживают несовершеннолетние собственники жилья либочлены семьи собственника, в том числе и бывшие. В таких случаях для сдачижилого помещения внаем необходимо предварительное разрешение органов опеки ипопечительства.
Вдоговоре социального найма, в отличие от договора найма коммер­ческого,наймодателем может быть только юридическое лицо[36].При этом имеется в виду, что в таких случаях предметом договора служит жилое по­мещение,находящееся в государственной или муниципальной собственно­сти и переданноетаким юридическим лицам в хозяйственное ведение либо в оперативное управление.
Договорыпо поводу найма служебных жилых помещений заключают­ся в качестве наймодателейорганизациями, которым выделены такие по­мещения в соответствии с действующимзаконодательством[37].
Особыйкруг наймодателей предусмотрен Положением, утвержденным постановлениемПравительства РФ от 4 мая 1999 г., для служебных помещений, предоставляемыхвоеннослужащим[38]. Наймодателями в таком договоре могут выступать Министерство обороны РФ либоиные федеральные органы исполнительной власти, в которых предусмотре­на военнаяслужба, в лице командиров (начальников) воинских частей.
Наоба типа договоров найма жилого помещения в равной мере рас­пространяетсяпринцип неизменности договора. В данном случае он выра­жается в том, чтопереход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение невлечет ни расторжения, ни изменения договора. Соответственно новый собственникстановится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК).Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставленывыше вещных прав нового собственника. Главная цель этой нормы — защита интересовнанима­телей. Реальность указанной гарантии обеспечивается теперь п. 1 ст. 558ГК. Он относит к числу существенных условий договора продажи жилого дома,квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющиев соответствии с законом право пользования этим жи­лым помещением после егоприобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав на пользованиепродаваемым жилым помещением. Та­ким образом, покупатель лишается возможностиссылаться на то, что он не знал о лицах, имевших и сохранивших свое правопроживания в реализуемом арендодателем жилом помещении. Подобная ссылка будетозначать, что сам договор купли-продажи должен быть признан незаключенным(имеется в виду отсутствие одного из существенных его условии).
Вдоговоре коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Включениев п. 1 ст. 677 ГК соответствующей нормы в приве­денной редакции позволяетсделать вывод, что заключение с юридическим лицом в качестве нанимателядоговора коммерческого найма для целей, не связанных с проживанием граждан, — достаточное основание, чтобы при­знать такой договор ничтожным по ст. 168 ГК.
Особыйправовой режим установлен для специальных служебных по­мещений. Указанныйрежим, в частности, включает ограниченный состав нанимателей: в этом качестве вданном договоре может выступать только тот, кто находится в трудовых отношенияхс наймодателем и по роду своей трудовой деятельности должен проживать по местуработы или вблизи не­го. Дополнительные требования для участия в некоторыхдоговорах найма предусмотрены для определенного круга нанимателей. Так, всоответствии с приведенным выше Положением от 4 мая 1999 г. договоры по поводуслужебных помещений, о которых идет речь в этом акте, могут заключать тольковоеннослужащие, проходящие военную службу по контракту, а также офицеры,призванные на военную службу в соответствии с Указом Пре­зидента РФ.
ГКприменительно к договору коммерческого найма выделяет, наряду с нанимателем,также тех, кого Кодекс именует «гражданами, постоянно проживающими совместно снанимателем». Специфика правового положе­ния этих лиц состоит в том, что, небудучи нанимателем, они имеют равные с ним права пользования жилым помещением(п. 2 ст. 677 ГК).
В данном случае имеются в виду, прежде всего лица, которые вселя­лись вжилое помещение вместе с нанимателем.
Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, ктовселился позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условии(ст.679 ГК). Первое — получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя инанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должноповлечь за собой нарушения требований законодатель­ства о норме жилогопомещения на одного человека. И лишь в виде исклю­чения установлено, что ни то,ни другое условие не распространяются на случаи, когда речь идет онесовершеннолетних детях.
Правопользования жилым помещением возникает из договора найма жилого помещения иследует его судьбе. В этой связи, в частности, при расторжении договора наймажилого помещения по требованию наймода­теля, выселению из жилого помещения наосновании решения суда подле­жат как наниматель, так и другие проживающиесовместно с ним лица (ст. 688 ГК).
Объемправ, принадлежащих гражданам, постоянно проживающим со­вместно с нанимателем,в ряде случаев особо обозначен Кодексом. При этом соответствующие нормы носятимперативный характер, действуя не­зависимо от содержания связывающегонаймодателя с нанимателем дого­вора. Так, расторжение договора коммерческогонайма по требованию на­нимателя может последовать в любое время, но только ссогласия постоян­но проживающих с ним граждан (п. 1 ст. 687 ГК).
Небудучи нанимателями, граждане, постоянно проживающие совме­стно с нанимателем,никаких обязанностей перед наймодателем не несут. С учетом этого обстоятельстваответственность перед наймодателем за их действия, выражающиеся в нарушенииусловий договора найма жилого помещения, возлагается на самого нанимателя (п. 3ст. 677 ГК). Так, в слу­чае разрушения или порчи жилого помещения, независимоот того, явилось ли это результатом действий самого нанимателя или кого-либо изграждан, постоянно проживающих совместно с ним, возмещать вред придется всеравно нанимателю.
Кодекс, однако, предусматриваетисключение из этого правила.
Речьидет о заключении нанимателем особого договора с рассматри­ваемой категориейлиц. По указанному договору, о котором необходимо уведомить и наймодателя,стороны — наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним,принимают на себя обязанность нести со­лидарную ответственность переднаймодателем. В таком случае те, кто подписал этот договор, объявляются ГК«сонанимателями» (п. 4 ст. 677).
«Созданнаятаким образом конструкция вызывает определенные сомне­ния. Дело в том, что приней в силу договора, в котором наймодатель уча­стия не принимает, егоконтрагентом по договору найма жилого помеще­ния, вместе с нанимателем,становятся все «граждане, постоянно прожи­вающие совместно с нанимателем».Описанная конструкция явно не укла­дывается в рамки обычного понимания договоракак соглашения его сто­рон. Кроме того, остается неясным, приобретают лиграждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, принадлежащие емуправа в пол­ном объеме. На этот вопрос следует, очевидно, дать отрицательныйответ, имея в виду, что непосредственные отношения с наймодателем и в такомслучае ограничиваются прямо указанной в п. 4 ст. 677 ГК солидарной от­ветственностью»[39].
В ГК установлены и другие случаи, прикоторых на граждан, постоян­но проживающих совместно с нанимателем,распространен его, нанимате­ля, правовой статус.
Соответствующие вопросы урегулированы ст. 686 ГК: «Замена нанимателя вдоговоре найма жилого помещения» с тем, однако, что применительно ккраткосрочным договорам (сроком до одного года) указанная статья можетдействовать только при условии, если на этот счет будет содержаться прямоеуказание в договоре.
Из двух выделенных в ней ситуаций одна (п. 1 ст. 686 ГК) имеет местотогда, когда наниматель и «граждане, постоянно проживающие совместно снанимателем», в соответствии с достигнутым между ними соглашением требуютзамены нанимателя кем-либо из них. Такая замена предполагаем непременносогласие наймодателя.
В отличие от этого п. 2 ст. 686 ГК предусматривает случаи, при которыхнаниматель выбывает вообще из жилого помещения (в том числе и в связи сосмертью). Происходящая тогда замена нанимателя влечет за собой последствия,аналогичные тем, которые наступают при замене наймодателя: договор сохраняетдействие на прежних условиях.
Однако есть и определенные различия. В первом случае требуется обя­зательноесогласие наймодателя, а во втором — замена будет произведена, несмотря наотсутствие такого согласия. Сам порядок замены сводится к тому, что нанимателяопределяют по общему согласию граждане, постоян­но проживающие совместно снанимателем. Вместе с тем, чтобы ситуация не оказалась тупиковой, на случайневозможности достичь согласия преду­смотрено: все «граждане, постояннопроживающие совместно с нанимателем», превращаются в сонанимателя, на этот разв подлинном смысле этого понятия. Имеется в виду, что образуетсямножественность лиц на стороне нанимателя. И все это благодаря двустороннемухарактеру договора коммерческого найма и неделимости его предмета. Это означает,что все, кто относится к категории граждан, постоянно проживающих совместно снанимателем, признаются солидарными должниками и соответственно солидарнымикредиторами по отношению к наймодателю.
Наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним вправе пообщему согласию разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении также итому, кого ст. 680 ГК называет «временными жильцами». Наймодателя необходимолишь уведомить в подобных случаях о вселении. При этом, однако, в прямопредусмотренной ГК ситуации, если при вселении не будут соблюдены требованиязаконодателя о норме жилой площади на одного человека, наймодателюпредоставляется право запретить вселение временного жильца. Временный характерпроживания выражается в ограничении права проживать в жилом помещении опреде­леннымсроком, который не может превышать шести месяцев, после чего жилое помещениедолжно быть освобождено. На случай отсутствия согла­сованного с временнымжильцом срока наниматель или кто-либо из посто­янно проживающих с ним лицвправе в любое время потребовать от вре­менного жильца освобождения жилогопомещения с предоставлением ему для этого семидневного срока.
Временные жильцы отличаются от граждан, постоянно проживающих совместно снанимателем, тем, что самостоятельного права пользования жилым помещением неприобретают. К тому же и ответственность нанима­теля за этих лиц установленаболее широкая по сравнению с той, которая предусмотрена в отношении граждан,постоянно проживающих совместно с нанимателем. Имеется в виду, что нанимательотвечает не только за на­рушение временными жильцами условий договора наймажилого помеще­ния, но и вообще за любые их действия, разумеется, связанные, вконечном счете, с проживанием.
Статья 680 ГК является одной из шести, которые упомянуты в п. 3 ст. 672ГК. А это означает, что положения, относящиеся к временным жильцам, полностьюраспространяются и на случаи, когда они вселяются в жилое по­мещение,предоставленное нанимателю по договору социального найма.
Правовое положение членов семьи нанимателя в договоре социально­го наймасущественно отличается от того, которое занимают в договоре коммерческого наймате, кого ГК именует «гражданами, постоянно прожи­вающими совместно снанимателем».
ЖК (ст. 51) называет нанимателем гражданина, на имя ко­торого выданордер. Вместе с тем, как предусмотрено в этом Кодексе (ст. 53), члены семьинанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются на­равне с нанимателемвсеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилогопомещения. Та же норма включена теперь и в п. 2 ст. 672 ГК.
Правда, в п. 3 ст. 672 ГК отсутствует содержащееся в ст. 53 ЖК указаниена то, что совершеннолетние члены семьи несут соли­дарную с нанимателемимущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Однакоприведенная норма, соответствующая общим принципам гражданско-правовойответственности, сохраняет свое действие. Помимо прочего, это вытекает из общихположений ст. 672 ГК относительно приоритетного действия норм жилищногозаконодательства по отношению к договору социального найма.
Выводу о том, что члены семьи нанимателя тоже являются нанимате­лями, визвестной мере противоречит позиция тех, кто развивал взгляды отдельныхпредставителей науки семейного права, признающих семью осо­бым субъектом праваи соответственно предлагающих именно ее считать стороной жилищных отношений.Так, по мнению П.И. Седугина (аналогичную позицию занимал в свое время В. Луць[40]),«в жилищных отношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективныйсубъект права»[41].
С этим последним выводом трудно согласиться.
Нам представляется совершенно справедливым замечание Ю.Г. Басина,высказанное по этому поводу: «Теоретически невозможно обосновать необходимостьособого субъекта права лишь в узкой области правоотноше­ний, охватываемых одниминститутом». К этому можно добавить и то, что семья в целом как таковая необладает основной предпосылкой самостоя­тельного выступления соответствующегообразования от своего имени в имущественных отношениях. Речь идет, естественно,об имущественной обособленности. Уже по этой причине трудно представить, какимобразом будет осуществлять наймодатель по отношению к нанимателю свои права,связанные с возмещением причиненных убытков или взысканием платы за квартиру,если учесть, что обособленное имущество имеется из всех членов семьи только усупругов и то лишь при условии, если иное не предусмотре­но брачным договором(см. ст. 33 Семейного кодекса). Не случайно идея «семья — особый субъект права»встретила едва ли не единодушное возра­жение в литературе[42].
Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «Опрактике применения судами жилищного законодательства» содержит указа­ние нато, что, «разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя дру­гих лиц(кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений снанимателем, членами семьи, в частности, установить, имели ли место ведениеобщего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помо­щи, другиеобстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отноше­ний»[43].Это могло относиться, как совершенно очевидно, только к последней группе, т.е.к тем, кого ст. 53 ЖК называет «иными лицами».
На наш взгляд, действующее законодательство, и, прежде всего ст. 672 ГК,содержит достаточно убедительные доказательства обоснованности конструкции, всилу которой, во-первых, член семьи нанимателя и сам на­ниматель — этосонаниматели и, во-вторых, наниматель — это представитель остальных членовсемьи. При этом имеется в виду, что указанные свои ка­чества он дополняетнепременно тем, что является носителем таких же прав, как и те, кого онпредставляет.
В этой связи Положение о порядке и условиях найма жилых помеще­ний,находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы(приложение к постановлению Правительства г. Москвы от 21 ян­варя 1997 г.) сполным основанием включает указание на то, что договор социального наймаподписывается нанимателем и совершеннолетними чле­нами его семьи[44].
Раскрытию правового положения членов семьи нанимателя в договоресоциального найма помогает абз. 2 п. 2 ст. 672 ГК. Им предусмотрено, что потребованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заклю­чен скем-либо из членов семьи и при этом согласия наймодателя, в отличие от договоракоммерческого найма, не требуется.
Как уже отмечалось, не препятствует указанному выводу воспроизве­деннаяиз Жилищного кодекса другая норма ст. 672 ГК в случае смерти нанимателя или еговыбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи,проживающих в жилом помещении. Приведенная норма позволяет сделать вывод, чтолицо, которое ст. 51 ЖК называет нанимателем, имея в виду, что именно онподписывает до­говор, на самом деле действует одновременно и от своего имени,и, в каче­стве представителя, от имени других указанных в ордере лиц. В этомкаче­стве наниматель способен породить своими действиями права и обязанности,как у себя, так и у представляемых им сонанимателей. При этом имен­но ордерслужит необходимым основанием для выступления лица, которо­му он выдан, отимени всех остальных указанных в ордере членов семьи нанимателя.
Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. № 5подчеркнуло, что ст. 53 ЖК наделяет всех членов се­мьи, в том числе инесовершеннолетних, равными правами, вытекающими из договора найма жилогопомещения. По этой причине законные предста­вители, в том числе опекун(попечитель) несовершеннолетнего, могут от имени подопечного осуществлять всепредоставленные ему правомочия. В частности, они вправе в интересах последнеготребовать раздела жилого помещения и заключения от его имени отдельногодоговора найма (в том числе и тогда, когда несовершеннолетний окажетсяединственным лицом, имеющим право на занимаемое им жилое помещение). Посколькуна со­вершение сделок по распоряжению имуществом подопечного опекун (по­печитель)должен получать согласие органа опеки и попечительства (ст. 36, 37 ГК), судуследует в соответствии с ч. 2 ст. 42 ГПК РСФСР привле­кать эти органы к участиюв деле[45].
Признание совместно проживающих с нанимателем членов его семьисонанимателями позволило законодателю в п. 3 ст. 53 ЖК предусмотреть, что еслилицо, о котором идет речь, перестало быть членом семьи нанимателя (типичныеварианты — развод с супругом-нанимателем, признание судом записи о регистрациибрака недействительной и т.п.) и притом продолжает проживать в занимаемом имжилом помещении, оно признается обладающим теми же правами и обязанностями, чтои члены семьи нанимателя.
Круг тех, кто относится к числу членов семьи нанимателя, определен в ст.53 ЖК. В ней выделены всего две группы лиц те, кто во всех случаях являютсячленами семьи, и те, кто только могут быть ими признаны решением суда. К числупервых относятся, как следует из ст. 53 ЖК, а также ст. 2 Семейного кодекса,супруг, ро­дители и дети (усыновители и усыновленные). Для признания их членамисемьи применительно к жилищному законодательству достаточно одного исходногопризнака совместного проживания с нанимателем. При этом судебная практика вотношении несовершеннолетних детей исходит из при­знания того, что прираздельном проживании родителей ребенок приобре­тает право на жилую площадь вквартире (доме) родителя, с которым он постоянно живет.
Особо выделены еще две группы лиц. Одни из них для признания чле­намисемьи нанимателя должны удовлетворять в полном объеме требова­ниям родственнойсвязи с нанимателем или его нетрудоспособными родст­венниками и иждивенцами,проживать совместно с нанимателем и вести с ним общее хозяйство. Задача суда вподобных случаях состоит в установле­нии наличия этих трех условий, тем самымнеобходимых и достаточных для признания лица членом семьи нанимателя. Иное делодругая группа. Она включает тех, кого ст. 53 ЖК называет «иными лицами». Дляпризнания их членами семьи нанимателя также нужно установить факты совместногопроживания и ведения общего хозяйства с нанимателем. Но и тогда их мо­гутпризнать членами семьи нанимателя только «в исключительных случа­ях». Суд,таким образом, помимо прочего должен определить, допустимо ли оценитьрассматриваемую ситуацию как «исключительную».
Следует отметить, что среди других норм ЖК, рас­пространяющих своедействие на договоры найма ведомственных жилых помещений и найма служебныхпомещений, свое место занимает и ст. 53, определяющая круг лиц, относимых кчленам семьи нанимателей в догово­ре социального найма, а также права иобязанности этих последних.
Глава 2. Содержание договора наймажилого помещения
§2.1. Форма, порядок иусловия заключения договоров найма жилых помещений
Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядкезаключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же времятребования к форме договоров для того и другого едины. Это и дало возможностьпосвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК. Она ограничиваетсяуказанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменнойформе. Если учесть, что общее правило на этот счет (ст. 161 ГК) требуетсовершения в простой письменной форме всех сде­лок юридических лиц между собойи с гражданами, а сделок между гражда­нами на сумму, превышающую не менее чем вдесять раз установленный за­коном минимальный размер оплаты труда, под страхомнаступления послед­ствий, указанных в ст. 162 ГК, значение самого фактавключения приведен­ной нормы в гл. 35 сводится к распространению установленныхв ст. 162 ГК последствий на заключенные устно договоры найма жилого помещения,в которых наймодателем выступает гражданин, независимо от суммы сделки. Азначит, в связи с отсутствием указаний о специальных последствиях на слу­чайнарушения правил о письменной форме в ст. 674 ГК, при заключении договора каккоммерческого, так и социального найма, неблагоприятные для сторон последствиясводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение самогодоговора и его условий на свидетельские показания.
Применительно к способам заключения договоров найма жилых по­мещенийследует иметь в виду, что из двух типов договоров один — ком­мерческого наймаподчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, — свободы договоров.Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договоркоммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могутпонудить контрагента вступить с нею в до­говорные отношения или принятьпредложенные условия (условие) договора.
Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений,которые составляют государственную или муниципальную соб­ственность, субъектыРоссийской Федерации нередко утверждают примерные договоры.
Так, постановлением Правительства Москвы от 21 января 1997 г. ут­вержден «Примерныйдоговор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве»[46].Правовое значение такого рода договоров определено ст. 427 ГК. Для того чтобысделать примерный договор для них обязательным, стороны должны дважды выразитьсвою волю, согласовав, во-первых, за­ключение между собой договора и,во-вторых, внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому илик отдельным его условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор всилу ст. 5 ГК и п. 2 ст. 427 ГК по своей юридической силе приравнивается кобычаям делового оборота.  Это значит, что содержащиеся в нем правила поведениябудут действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в за­ключенномдоговоре, так и в обязательных для сторон положениях законодательства.
Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого наймажилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в видупредмет договора, цена (размер оплаты) и срок.
В силу п. 1 ст. 432 ГК в любом договоре одно из условий — о предметесчитается, безусловно, существенным. Соответственно рассматриваемый договорможет признаваться заключенным только в случае, если он вклю­чает признаки,достаточным образом индивидуализирующие передаваемое по договору коммерческогонайма жилое помещение.
Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о том,какое жилое помещение следует передать внаем. Интерес в этом смысле можетпредставить все тот же. Примерный договор коммерческого найма жилого помещенияв г. Москве. Одно из его условий предусматрива­ет необходимость указать вдоговоре местонахождение помещения и его размер. Особо оговорено, чтотехническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степеньизноса и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора.
Отсутствие определенных данных, отнесенных таким образом к пред­мету,может означать, что соответствующее существенное условие не со­гласовано, а, следовательно,сам договор не считается заключенным.
Условию о цене применительно к договору коммерческого найма по­священаст. 682 ГК («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставлениежилого помещения «за плату» включено в определение в ст. 671 ГК договора наймажилого помещения, т. е. договора коммерческого найма, в качестве одного изосновных его признаков.
ГК (п. 1 ст. 682) подчеркивает, что размер платы за жи­лое помещениеустанавливается в договоре коммерческого найма по со­глашению сторон. Притом содним ограничением: если законом определен максимальный размер такой платы,цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Из этого следует, что вслучаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума,соот­ветствующее условие должно быть признано недействительным с послед­ствиями,предусмотренными ст. 180 ГК («Последствия недействительности части сделки»). Врезультате договор можно будет считать все же заклю­ченным с тем, однако, чтоусловие о цене будет действовать в размере, рав­ном указанному в законемаксимуму. Поскольку противоречащее закону договорное условие о цене являетсяне просто недействительным, а именно ничтожным, в случае, когда оказывается,что наниматель уже успеет произ­вести оплату, исходя из цены, предусмотренной вдоговоре, т.е. выше за­конного максимума, за ним сохранится право взыскать снаймодателя раз­ницу в цене. Из тех же соображений следует признать, что, еслинаниматель произвел оплату, хотя и в меньшем против обусловленного договоромраз­мере, но в пределах законного максимума, наймодатель не сможет требо­ватьприменения к нанимателю тех неблагоприятных последствий, которые предусмотренына случай нарушения обязанностей по оплате жилья.
Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался пре­дусмотреннойв ГК возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы запредоставленное по договору коммерческого найма жи­лое помещение.
В настоящее время существует специальная норма, ре­шающая определеннымобразом вопрос о цене в договоре коммерческого найма для случая, когда егопредметом служит жилое помещение в домах государственного и муниципальногожилищных фондов. Имея в виду уста­новление контроля за соответствующим условиемв таких договорах, пре­дусмотрена необходимость регулирования применительно кним оплаты жилья. Соответствующие функции возложены на Правительство РФ, орга­ныисполнительной власти субъектов Российской Федерации и местную администрацию(ст. 18 Закона РФ «Об основах»).
На первый взгляд может показаться, что редакция п. 1 ст. 682 ГК («размерплаты за жилое помещение устанавливается по соглашению сто­рон в договоре наймажилого помещения») имеет в виду признание дого­ворного условия о ценесущественным. Однако такой вывод был бы неверным. В подобных случаях надлежитруководствоваться п. 3 ст. 424 ГК. Он предусматривает, что в случаях, когда ввозмездном договоре цена не ука­зана и не может быть определена исходя изусловий договора, оплату сле­дует производить «по цене, которая при сравнимыхобстоятельствах обыч­но взимается за аналогичные товары, работы или услуги».Таким образом, отсутствие в договоре коммерческого найма условия о ценеотносится к числу устранимых недостатков договора и уже по этой причине неупоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания егонезаключенным.
Из приведенных в ст. 424 норм в ГК сделаны и определенные исклю­чения,направленные на ужесточение соответствующих последствий. При­мером можетслужить условие о цене в договоре при продаже недвижимо­сти (п. 1 ст. 555 ГК).Признаком такого рода ситуации в законе служит то, что в самой нормепредусмотрено: при отсутствии в договоре согласован­ного сторонами в письменнойформе условия о цене он будет считаться незаключенными. Подобного указания длядоговора коммерческого найма в ГК нет.
Отправляясь от принципа неизменности договоров, ГК закрепляет об­щееправило, в силу которого размер платы за жилое помещение, установ­ленный вдоговоре, может быть изменен лишь путем соглашения сторон, за исключениемслучаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК). Приведеннаянорма отличается от более общей, относящейся ко всем договорам. Имеется в видуп. 2 ст. 424 ГК, в силу которого «изме­нение цены после заключения договорадопускается в случаях и на услови­ях, предусмотренных договором, законом либо вустановленном законом порядке».
Из ст. 683 ГК («Срок в договоре найма жилого помещения») вытекает, то,что договор коммерческого найма как таковой имеет оп­ределенный срок, впределах которого наниматель вправе пользоваться жи­лым помещением. Этот срокможет устанавливаться самими сторонами, с тем, однако, чтобы он не превысилпяти лет. В противном случае срок будет считаться равным пяти годам.Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре указания на срокнайма.
Таким образом, условие о сроке, как и о цене, не относится к числусущественных. Исключение из этого правила составляют предусмотренные в ст. 432(п. 1) случаи, при которых по заявлению одной из сторон по пово­дуопределенного условия должно быть достигнуто соглашение. Таким об­разом, могутстать существенными и цена, и срок, равно как и любое другое договорноеусловие.
С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору ком­мерческогонайма законодатель (ст. 684 ГК) признает за нанимателем по ис­течении срокадействия договора преимущественное право перед любым дру­гим лицом заключатьдоговор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее, чем за тримесяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить посвоему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок напрежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях;предупредить о желании прекратить действие до­говора, объясняя это тем, чтопринял решение вообще не сдавать жилое по­мещение кому бы то ни было в течениене менее одного года.
ГК допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора нановый срок, но на иных условиях. Такое предложение об из­менении условийдоговора приобретает силу только с согласия нанимате­ля. Свои новые условиявправе на тех же основаниях выдвинуть и нани­матель с тем, однако, что такоеусловие не должно выражаться в увеличе­нии числа лиц, которые в силу договорадолжны с ним совместно прожи­вать. Подобное требование нанимателя ГК (ст. 684)считает заведомо не­приемлемым.
Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия до­говораникаких предложений от наймодателя не поступит, а сам нанима­тель, в своюочередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок непредставит, договор будет все же считаться заключенным на прежних условиях и нановый срок.
Закон защищает нанимателя от недобросовестных действий наймода­теля.Имеется в виду, что если в течение года с момента прекращения дей­ствиядоговора по причине объявленного им решения больше не сдавать жилое помещениевнаем наймодатель все же заключит с кем-либо договор, наниматель вправетребовать признания такого договора недействитель­ным. А это будет означать,что ранее заключенный договор должен счи­таться действующим на новый срок и напрежних условиях, а наймодателю придется возместить нанимателю причиненныенедобросовестными дейст­виями убытки.
Заключение договора социального найма жилых помещений в домахгосударственного и муниципального жилого фонда отличается рядом осо­бенностей.Прежде всего, следует отметить, что заключение договора в этом случаераспадается на определенные этапы, присущие только данному типу договоров.
Право получить в пользование жилое помещение в домах государст­венногоили муниципального фонда приобретают граждане, которые при­знаны вустановленном законом порядке нуждающимися в улучшении сво­их жилищных условий.
ЖК (ст. 28) предусматривает, что соответствующее право признается за темигражданами, которые постоянно проживают в данной местности. Учет лиц,нуждающихся в улучшении жилищных усло­вий, производится в виде общего правилаадминистрацией района, города, района в городе по месту жительства гражданина[47].Государственные и му­ниципальные предприятия, учреждения и организации, которыеимеют свой жилищный фонд либо осуществляют капитальное строительство или при­нимаютдолевое участие в нем, самостоятельно ведут учет работников, ну­ждающихся вжилых помещениях.
Жилая площадь предоставляется нуждающимся по общему правилу в порядкеочередности: в зависимости от времени принятия их на учет. ЖК особо выделяеттех, кому жилое помещение должно быть предоставлено в первую очередь или дажевне очереди. В подобных случаях учитываются различные по характеруобстоятельства, включая, в част­ности, такие, как состояние здоровья, участие ввоенных действиях, стихийные бедствия. Субъектами РФ могут быть установленыдополнительные условия для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищныхусловий независимо от размера занимаемого помещения[48].
Так, граждане, проживающие в Москве в общей сложности не менее 40 лет,признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий неза­висимо от размеразанимаемого жилого помещения при условии прожива­ния в квартирах коммунальногозаселения не менее последних десяти лет и при наличии полного трудового стажа,необходимого для назначения пен­сии в соответствии с действующимзаконодательством РФ, либо последних пяти лет независимо от трудового стажа приналичии инвалидности I или II группы, а также нетрудоспособности позаболеванию. Все перечисленные граждане включаются в отдельный список покатегории «долгожители Москвы, проживающие в условиях коммунального заселе­ния».
Предоставление жилого помещения осуществляется решением адми­нистрациирайона, города, района в городе. В домах, принадлежащих госу­дарственным(муниципальным) предприятиям и организациям, свободные жилые помещенияраспределяются совместным распоряжением админист­рации и профсоюзных комитетов.Вынесенное в этой связи совместное ре­шение администрации предприятия ипрофсоюзной организации нуждается в утверждении его администрацией района,города, района в городе и по­следующей выдаче ею ордера.
Точно так же служебные жилые помещения предоставляются решени­емадминистрации организаций, в ведении которых находится соответст­вующеепомещение. С этой целью администрация организации выносит решение, котороеслужит основанием для выдачи указанному в решении лицу ордера администрациейрайона, города, района в городе (ст. 105 ЖК).
По своей правовой природе ордер представляет собой административ­ный акт.Жилищный кодекс (ст. 48) особо подчеркивает, что ордер может быть признаннедействительным только судом и только по причине нару­шения порядка и условийпредоставления жилого помещения. В качестве примера возможных оснований дляпризнания ордера недействительным в ЖК предусмотрены: предоставление гражданамине соот­ветствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жи­лищныхусловий, нарушение прав других граждан или организаций на ука­занное в ордережилое помещение, неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса опредоставлении жилого помещения.
ПостановлениеПленума Верховного Суда СССР № 5 от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах,возникших в судебной практике при при­менении Жилищного кодекса РСФСР» поотношению к одному основанию — нарушению очередности указала на необходимостьвыяснять, «действи­тельно ли была нарушена очередность предоставления ответчикужилого помещения, не имеет ли ответчик по закону права на внеочередное илипервоочередное предоставление жилого помещения либо на условиях, ко­торые всоответствии с законодательством могут быть предусмотрены при заключениитрудового договора, не было ли в установленном порядке, например, всоответствии со ст. 41 ЖК, принято решение о предоставлении ответчику,нуждающемуся в улучшении жилищ­ных условий, жилого помещения вне очереди; еслипри выдаче ордера оче­редность предоставления жилых помещении не быласоблюдена, то не яви­лось ли это следствием того, что граждане, стоявшие научете по улучше­нию жилищных условий впереди ответчика, не претендовали науказанное в ордере жилое помещение (например, желали получить квартиру большегоразмера) либо не отпали ли к моменту рассмотрения дела обстоятельства,препятствовавшие ранее в предоставлении ответчику жилого помещения (например,граждане, стоявшие на учете по улучшению жилищных условии впереди ответчика,получили жилые помещения и больше не претендуют на помещение, о котором возникспор)»[49].
ЖК (ст. 100) предусматривает, что при признании ор­дера на жилоепомещение недействительным по причине неправомерности действий тех, кто получилордер, последние подлежат выселению без пре­доставления другого жилогопомещения. Однако, если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилымпомещением в доме государственного или общественного жилищного фонда, имнеобходимо предоставить жилое помещение, которое они занимали, или другое жилоепомещение.
При признании ордера недействительным по иным основаниям граж­дане,указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилогопомещения или помещения, которое они ранее занимали.
Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г.предусматривает возможность обращения с требованиями о признании не­действительнымордера, выданного с нарушением очередности, также и предприятий, организацийили местной администрации, в ведении которых находится распределяемое жилоепомещение[50].
Наконец, следует иметь в виду, что, поскольку именно из ордера воз­никаетправо на жилое помещение, с признанием его недействительным будет утрачено иоснованное на нем право. По вопросу о природе ордера вызывает некоторыесомнения позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ всвязи с одним из рассмотренных ею дел. Речь шла о признании недействительнымордера, выданного в нарушение уста­новленного порядка без соответствующегорешения местной администра­ции. По ходу дела возник вопрос о пропуске истцом(администрацией Цен­трального района г. Хабаровска) установленного ст. 48 ЖКтрехлетнего срока исковой давности для признания ордера недействительным.Верховный Суд РФ указал на то, что в данном случае следует руково­дствоватьсяст. 181 ГК, предусматривающей для исков о применении по­следствийнедействительности ничтожных сделок десятилетнего срока ис­ковой давности. Приэтом был выдвинут ряд аргументов.
Прежде всего, Верховный Суд РФ указал на то, что «в силу ст. 153 ГКсделками признаются любые действия граждан и юридических лиц, на­правленные наустановление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Выдачаордера на жилое помещение в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК являетсяоснованием для возникновения граждан­ских прав и обязанностей, в частности дляпоследующего заключения дого­вора найма жилого помещения.
В связи с этим выдача ордера должна рассматриваться как один из элементовгражданско-правового отношения»[51].
Что же касается возникающей таким образом коллизии между ГК и ЖК повопросу о сроке исковой давности, то, как подчеркнул Верховный Суд РФ, «всоответствии с п. 2 ст. 3 ГК нормы гражданского права, содержащиеся в другихзаконах, должны соответствовать данному Ко­дексу. Это положениераспространяется и на нормы жилищного законодатель­ства, в том числе и наотношения, возникающие в связи с выдачей ордера на жилые помещения в домахгосударственного или муниципального жилищного фонда».
Приведенное постановление вызывает ряд сомнений. Прежде всего, в ст. 154ГК не предусмотрено, что сделкой признаются «любые действия». Тем самымуказанная статья все же не исключает того, что «действия, на­правленные наустановление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей» невсегда являются сделками. В этой связи можно сослаться на ст. 8 ГК, котораяназывает, помимо сделок, еще восемь оснований воз­никновения гражданских прав иобязанностей, а среди них «акты государ­ственных органов и органов местногосамоуправления, которые предусмот­рены законом в качестве основаниявозникновения гражданских прав и обя­занностей». Выдача ордера является,во-первых, действием, во-вторых, на­правлена на возникновение, изменение илипрекращение гражданских прав и обязанностей. Ее принципиальное отличие отсделок состоит в том, что в совершении сделки выражается гражданскаяправоспособность, а в изданном административном акте (выдаче ордера) — властнаякомпетенция органа. То обстоятельство, что административные акты в действительностине являются сделками, как раз и послужило, очевидно, одной из причин,вследствие которых потребовалось включить в ГК наряду с §2 «Недействительностьсделок» гл. 9, особо ст. 13: «Признание недействительным акта государственногооргана или органа местного самоуправления».
Следует добавить и то, что если бы даже признание ордера недействительными могло укладываться в рамки статей ГК о недействительности  сделок, то и тогдассылка Верховного Суда РФ на п. 2 ст. 3 ГК, сама по себе не вызывающаясомнений, в данном случае не могла бы применяться. Это объясняется тем, что ГК(ст. 672) в отношении договора социального найма содержит прямое указание наприоритет норм жилищного законодательст­ва, к числу которых относится ивключенная в ЖК ст. 48, посвященная, как видно уже из ее названия «основаниям ипорядку признания ордера на жилое помещение недействительным». Эта последняястатья предусматривает, что «требование о признании ордера недействи­тельнымможет быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи». Таким образом,установлены двоякого рода исключения из общих правил ГК об исковой давности, изкоторых одно касается срока действия исковой давно­сти, а второе — моментаначала течения исковой давности[52].
С изложенных позиций такие же сомнения могли быть высказаны и по поводуп. 28 постановления Пленума Верховного Суда СССР № 2 от 3 ап­реля 1990 г.,который также полагал, что на требования о признании ордера недействительным ирасторжении договора найма жилого помещения рас­пространяется предусмотренный всвое время ст. 16 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзныхреспублик трехгодичный срок ис­ковой давности, кроме случаев, когда получениеордера связано с соверше­нием гражданами, его получившими, или должностнымилицами действий, заведомо противных интересам социалистического государства иобщества[53].Выраженный в этом пункте приоритет гражданских норм по отношению к нормамжилищного законодательства применительно к договорам социального найма также,на наш взгляд, расходится со ст. 672 ГК.
Принципиальная структура консенсуального договора социального наймаявляется основой типового договора, который разработан в г. Москве. Речь идет омодели Типового договора социального найма жилого помеще­ния. Схема, которойподчиняется эта модель, сводится к следующему: вна­чале на основании решенияоргана исполнительной власти заключается договор, а на основе договора, воисполнение обязательства, зафиксиро­ванного в одном из его условий, в месячныйсрок после подписания дого­вора предоставляется указанное жилое помещение исоответственно обес­печивается свободный доступ в него нанимателя. Помимоэтого, в договоре содержатся условия, которые главным образом конкретизируют,детали­зируют и развивают нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве и в ГК.Одно из договорных условий предусматривает, что наймодатель, который по своейвине не предоставил жилое помещение, уплачивает на­нимателю 0,5% суммы годовойплаты за жилое помещение за каждый день просрочки, начисляемой с первого дня,следующего после истечения месяца.
«Такой документ сюридической точки зрения чрезвычайно важен: он определял взаимоотношениясторон, права и обязанности нанимателя и владельца (собственника) жилья, какправило, уполномоченного государством жилищного органа. Но по тем временам напрактике договор носил сугубо формальный характер. Главным документом оставалсяордер, который давал право на вселение в жилое помещение и автоматически влекза собой заключение договора жилищного найма.
Отсутствие договорныхотношений, основанных на гражданско-правовых обязательствах сторон, привело ктому, что стороны не имели четкого представления об ответственности заобеспечение надлежащего содержания жилых помещений и общего имущества (главнымобразом инженерно-технических устройств), обеспечивающего нормальноеобслуживание домовладения.
Люди платят за жилье икоммунальные услуги, но, как правило, не знают, в какие сроки ремонтныеорганизации обязаны провести текущий и капитальный ремонт, кто и какуюответственность несет, если жилец не получает элементарных удобств: тепла, водыи т.д. В то же время к жильцу нельзя применить санкции, скажем, за нерегулярнуюуплату за наем квартиры, ее использование под нежилые цели. Наказания за этивиды нарушений в законодательстве, между прочим, существуют, но механизмаприведения их в исполнение нет»[54].
Что же касается обычной модели социального найма, которая использу­етсяповсеместно уже длительное время, то ее природа, на наш взгляд, — иная. Воснове складывающихся правоотношений лежит не консенсуальный, а ре­альныйдоговор, т.е. такой, для которого передача вещи находится за преде­ламисодержания договора. Она служит лишь элементом его заключения.
Соответствующий договор считается заключенным с момента переда­чи жилогопомещения и принятия его (обычный вариант вселение) держа­телем ордера. Вместес тем, в данном случае налицо особый реальный до­говор.
Что касается возможности конструирования договора социального найма какреального, то основой для этого может служить ст. 48 ЖК, которая прямо называетордер «единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение».
С изложенных позиций представляются не укладывающимися в рамки моделиреального договора взгляды тех, кто признавал за ордером лишь право требоватьзаключения договора.
Во всяком случае, присоединение к той или иной позиции в вопросе ореальном или консенсуальном характере договора социального найма предполагаетопределенные последствия. Одно из них выражается в том, что если договорсоциального найма признается консенсуальным и переда­ча вещи становитсясодержанием договора, то, очевидно, при анализе прав и обязанностей сторон поэтому договору свое место должна найти переда­ча жилого помещения наймодателемнанимателю. Поэтому вполне понятно, почему главу «Права и обязанности сторон»,имея в виду договор социаль­ного найма, О.С. Иоффе начинает с указания на то,что наймодатель обязан предоставить жилое помещение в состоянии,соответствующем условиям договора и его назначению именно как договоражилищного найма[55].
Промежуточную позицию занимает Ю.К. Толстой. Он полагает, что, «получивордер, гражданин может требовать от жилищно-эксплуатационной или инойорганизации, в ведении которой находится жилой фонд, за­ключения с ним договоражилищного найма, а указанная организация обя­зана этот договор с ним заключить,если ордер выдан по основаниям и в порядке, предусмотренными законом». При этомЮ.К. Толстой признает, что «договор социального найма жилого помещения — консенсуальный, возмездный»[56].Но тогда все же остается не совсем ясным, почему глава ци­тируемой книги,посвященная содержанию договора, исчерпывается изло­жением таких вопросов, какправо пользования жилым помещением, обя­занности по оплате жилого помещения икоммунальных услуг, по надле­жащему содержанию, ремонту жилого помещения, атакже право на его обмен (см. гл. 7). И в то же время вопросы, связанные спередачей жилого помещения, оказались в иной главе той же книги: «Возникновениеграж­данских правоотношений».
В этой связи следует, полагаем, признать, что выделение «вселения» вкачестве самостоятельного элемента юридического состава возможно, но только приусловии, если договор жилищного найма будет признан реаль­ным со всемивытекающими отсюда последствиями. И, наоборот, в консенсуальном договоре вчисле оснований его возникновения «вселению» не остается места.
Выделение в юридическом составе такого юридического фата, как заключениеписьменного соглашения, соответствовало действовавшим, в то время как, впрочем,и теперь, нормам. Из всех трех российских граждан­ских кодексов вытекаетнеобходимость письменного оформления договора жилищного найма. Однако вместе стем столь же единодушно кодексы не усматривают в нарушении указанноготребования основания для признания договора недействительным. Как ужеотмечалось, все сводилось лишь к ограничению круга доказательств в случаяхоспаривания наличия, не имевше­го письменной формы договора и его условий (см.ст. 136 и 153 ГК 1922 г., ст. 46 и 299 ГК 1964 г., а также ст. 67 и 162 вдействующем Кодексе). В этой связи последним по счету может оказатьсязаключение договора так такового и при отсутствии письменной формы.
Императивные, как, впро­чем, и диспозитивные нормы, а равно типовые ипримерные договоры мо­гут применяться только при наличии конкретного договора.Таким образом, должно существовать предварительно соглашение сторон, полностьюсоот­ветствующее требованиям, адресованным обычно договорам. Посколькуписьменная форма договора не является условием действительности дого­вора,остается заключить его хотя бы в устной форме.
Повышения роли письменной формы рассматриваемых договоров можно ожидать всвязи с общей реформой жилищно-коммунального хозяй­ства. Не случайно изданныйпо этому поводу Указ Президента РФ называл в качестве составной частипроводимой реформы переход к заключению именно в письменной форме договоровнайма государственного и муниципального жилищных фондов. При этом выполнениеуказанного требования отнесено к первому этапуреформы.                                
Отсутствие письменного договора компенсируется договорами устными, в томчисле заключенными с помощью конклюдентных действий, спо­собных выразить волюсторон. Имеются в виду соответствующие действия, расцениваемые как оферта и еепринятие.
Существенным условием договора социального найма, подобно дого­вору наймакоммерческого, служит, прежде всего, предмет договора — жилое помещение. Приэтом указанное условие исчерпывающим образом опреде­ляется ордером.
Теперь о существенных условиях договоров найма жилого помещения.
Из ст.10 ЖК вытекает, что по договору социального найма жилое помещениепредоставляется в бессрочное пользование. По этой причине включенное в договорусловие о сроке любой продолжительности является ничтожным. Исключениесоставляет договор найма служеб­ного жилого помещения. Он имеет срок действия,определяемый всем тем временем, в течение которого продолжается работананимателя, послужив­шая основанием предоставления ему помещения для проживания(ст. 106 ЖК). При этом в виде общего правила ст. 107 того же Ко­дексаустановлено, что в подобных случаях прекращение трудовых отно­шений, а по этойпричине и правоотношений жилищных, влечет за собой выселение без предоставлениядругого жилого помещения как самого лица, которому оно было предоставлено, таки всех, кто с ним проживает. Там же, в ЖК, предусмотрены случаи, при которыхвыселение из служебного помещения возможно только с предоставлением другогопомещения.
В настоящее время издан ряд актов, направленных на выполнение в рамкахпроводимой реформы задачи обеспечить к 2003 г. уровень соответ­ствующихплатежей граждан в размере, способном полностью возместить затраты насодержание и ремонт жилья, а также на предоставляемые услу­ги. Один из такихактов — постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. «Об упорядочениисистемы оплаты жилья и коммунальных услуг»[57].В нем предусмотрено, в частности, что органами местного самоуправления должныутверждаться нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг, а также ставкидотаций на жилищно-коммунальные услуги (кроме тарифов на электрическую энергиюи газ). Этим же актом утверждено По­ложение о порядке предоставления гражданамкомпенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг. Речь идет окомпенсациях (субсиди­ях), предоставляемых гражданам органами государственнойвласти субъек­тов РФ и органами местного самоуправления в виде общего правила впределах социальной нормы жилья с учетом нормативов прожиточного минимума,совокупного дохода семьи и действующих льгот. Органы местного самоуправлениянаделены правом предоставлять льготы по оплате жилья и коммунальных услуг подоговору социального найма также и тем гражданам, у которых жилая площадьпревышает социальную норму.
Постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. «О совершен­ствованиисистемы оплаты жилья и коммунальных услуг»[58]установлено, что сбор платы за жилье и коммунальные услуги производитсясобственником домовладения или уполномоченными им организациями черезрасчетно-кассовые центры. То же постановление определило круг оплачиваемых ус­луг,куда, в частности, включены водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение,горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, вы­воз бытовых отходов,обслуживание лифтового хозяйства и др.
 
§2.2. Прекращение ирасторжение договора найма жилого помещения
В соответствии с договором наймажилого, помещения находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не наопределенный срок). Поэтому одной из особенностей отношений пользования жилищемпо договору социального найма является то, что они носят, по общему правилу,длящийся, стабильный характер.
Но, не смотря на это, рано или поздно наступают обстоятельства, скоторыми закон связывает их прекращение. «Прекращение жилищных правоотношенийвлекут обстоятельства, которые именуются юридическими фактами и в соответствиис общепринятой классификацией подразделяются на события и действия»[59],- отмечает Ю.К. Толстой, т.е. совокупность юридических фактов, с наступлениемкоторых закон связывает прекращение договора жилищного найма, образуетоснование прекращения этого договора[60].
Какое содержание нужно вкладывать в понятие «прекращение договоражилищного найма?» Здесь нужно отметить, что к понятию прекращения договоражилищного найма не относятся случаи изменения содержания этого договора.
Частичное изменение этого договора иногда может быть связано спрекращением договора в результате изменения сторон в договоре. «Так, например,в случае раздела жилого помещения между членами семьи, если семья состоит изнескольких человек и из её состава отделяется один член семьи с открытиемсамостоятельного лицевого счета, то у оставшихся членов семьи договор лишьизменяется, а у вышедшего из состава семьи участие в прежнем договорепрекращается и возникает новый договор»[61].
Если юридические факты, вызывающие прекращение договора, связаны сопределенным событием, то договор прекращается без его расторжения. „Так,если в данной местности произошло землетрясение, в результате чего рухнул дом,то хотя его обитатели и уцелели бы, действие жилищных правоотношенийпрекратилось, поскольку помещение, в которых люди жили, больше нет“[62].Таким образом, здесь имеет место гибель объекта договора, что влечет за собойпрекращение договора найма жилого помещения.
Прекращение жилищных правоотношений имеет место и тогда, когда человек,который пользовался помещением, умирает.
В приведенных примерах прекращение жилищного правоотношения связано снаступлением юридического события, то есть обстоятельства, не зависящего отволи людей (стихийного явления или смерти).
Прекращение жилищных правоотношений может быть обусловлено истечением срока,если правоотношение носит срочный характер (например, при краткосрочном найме),непригодностью помещения для проживания и другими обстоятельствами.
В указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о такихобстоятельствах, с которыми сам закон связывает прекращение жилищныхправоотношений. Так, истечение срока договора поднайма влечет прекращениежилищных правоотношений в силу закона, независимо от того, как относится кэтому поднаниматель.
Гораздо чаще прекращение жилищных правоотношений по найму жилогопомещения обусловлено действиями либо его участников, либо третьих лиц, либо,наконец, актами соответствующих органов государственной власти или местногосамоуправления, в том числе органов суда и прокуратуры, причем нередко имеетместо их сочетание.
Действия участников жилищных правоотношений либо третьих лиц, которыевлекут их прекращение и расторжение договора, могут быть как правомерными, таки неправомерными.
Жилищное правоотношение может быть прекращено по взаимному соглашению егоучастников.
В случаях, предусмотренных законом, жилищное правоотношение может бытьпрекращено по требованию одного из участников (ч.1.ст.89 ЖК, п.1.ст.687 ГК).
Прекращение жилищного правоотношения влекут также неправомерные действия,например, когда собственник поджигает дом с целью получить страховоевозмещение, а заодно и избавиться от неугодного нанимателя. Также это могутбыть и действия третьих лиц, влекущие прекращение жилищных правоотношений. Кпримеру, гражданин был неосновательно привлечен к уголовной ответственности, авпоследствии реабилитирован. Во время его отсутствия в принадлежащий ему дом пораспоряжению органов исполнительной власти поселили других лиц. По возвращениилицо требует освобождения дома от посторонних граждан[63].
Чаще всего действий участников жилищных правоотношений и третьих лиц ещёнедостаточно для их прекращения. Помимо этого необходимы акты соответствующихорганов государственной власти или органов местного самоуправления. Так, дляпрекращения жилищного правоотношения и расторжения договора найма вследствиетого, что гражданин систематически нарушает права и интересы соседей, создаваяусловия, невозможные для совместного проживания, необходимо решение суда орасторжении договора жилищного найма, вынесенное по иску заинтересованноголица.
     Властные акты соответствующих органов как основания прекращенияжилищных правоотношений могут сочетаться не только с действиями их участниковили других лиц, но также и с иными юридическими фактами. Так, аварийноесостояние дома, подтвержденное актом межведомственной комиссии, служитоснованием для обращения в прокуратуру за дачей санкции на административноевыселение проживающих в доме лиц.
Нередки случаи, когда для прекращения жилищного правоотношения необходимоналичие не одного, а нескольких властных актов. Например, по решению органаисполнительной власти субъекта РФ дом, в котором граждане проживают, подлежитсносу или переоборудованию в нежилой. Граждане отказываются освободить дом ипереселиться в предоставляемые им другие благоустроенные жилые помещения. Дляосвобождения дома от проживающих в нем  лиц необходимо предъявить иск,конкретно указав, какие жилые помещения предоставляются выселяемым.
Таким образом, „если юридические факты, вызывающие прекращениедоговора, не связаны с нарушением нанимателем своих обязательств, то договорпрекращается без его расторжения. В случае нарушения нанимателем своихобязательств, договор прекращается путём его досрочного расторжения[64].
«Прекращение жилищного правоотношения — это более широкое, то естьродовое понятие по отношению к расторжению договора найма»[65].Как уже было отмечено ранее, прекращение жилищных правоотношений влекут обстоятельства(юридические факты): события и действия.
Прекращение договора может быть в трех формах: во-первых, посогласованной воле сторон (соглашение о прекращении договора), во-вторых, поволе одной из сторон и, в-третьих,  вследствие обстоятельств, которые вообще отволи сторон не зависят (смерть гражданина).
Расторжение договора, в отличие от прекращения, понятие более узкое,которое включает в себя прекращение жилищных правоотношений в результатедействий их субъектов, а не событий и действий, как при прекращении договора,то есть не все основания прекращения договора влекут его расторжение.
Расторжение договора следует отличать и от признания егонедействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим смомента заключения, а при расторжении договора он прекращает свое действие лишьс момента расторжения. Так, договор становится недействительным в случаепризнания недействительным ордера, на основании которого он заключен (ст.ст. 48и 100 ЖК). Недействителен и договор найма жилого помещения, заключенный безвыдачи ордера (п. 3 постановления № 2 Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля1987 г. “О практике применения судами жилищного законодательства»[66].«Это различие имеет существенное практическое значение, например, приопределении действительности выданного ордера  (выдан ли он на свободное илизанятое в момент его выдачи жилое помещение)»[67].
Расторжение договора найма жилого помещения следует отличать и отвыселения. Последствием расторжения договора найма жилого помещения являетсяутрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользованияжилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения. Такимобразом, прекращение жилищных правовых отношений может, как сопровождаться, таки не сопровождаться выселением граждан. Ясно, например, что если прекращениежилищного правоотношения произошло вследствие смерти гражданина, то выселятьнекого. Выселение не происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано,так как в данном случае вместо договора социального найма жилого помещениявозникает правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с другим субъектнымсоставом и иные по содержанию могут сохраниться. В частности, это имеет местотогда, когда не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию жилогопомещения, сами становятся её участниками, или тогда, когда в жилом помещениипроживают другие лица. Однако во всех указанных случаях приватизация сама посебе не влечет выселения из жилого помещения проживающих в нем лиц. Если,скажем, на момент приватизации в жилом помещении проживает поднаниматель, то онсохраняет право пользования жилым помещением на прежних условиях на срок,который предусмотрен в договоре поднайма, хотя и перестает быть поднанимателем.
«Но, чаще всего прекращение жилищных правоотношений связано с выселениемпроживающих в жилом помещении лиц»[68].
Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно непроизводилось, во всех случаях относится к принудительным мерамгосударственно-правового воздействия. Выселение из занимаемого жилого помещенияв доме государственного, муниципального или общественного жилищного фондадопускается лишь по основаниям, установленным законом (ч. 1 ст. 90 ЖК).Выселение производится либо по решению суда (судебное выселение) либо с санкциипрокурора (административное выселение). В то же время выселение далеко невсегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру правовойответственности. Если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу, ногражданин не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещениене является благоустроенным, возникший спор подлежит разрешению в судебномпорядке. В случае удовлетворения иска о выселении гражданина нельзя говорить оприменении к нему ни санкции, ни тем более меры ответственности. Нельзяговорить о применении к гражданину санкции и при выселении его вадминистративном порядке из аварийного дома, хотя выселение и производится ссанкции, то есть с разрешения прокурора. Меры ответственности не применяются кгражданину и тогда, когда он подлежит выселению в административном порядке изсамоуправно занятого жилого помещения. В данном случае прав на помещениегражданина не лишают, поскольку в результате самоуправного занятия жилогопомещения он никаких прав на него не приобрел. А вот если гражданин выселяетсяпо решению суда за порчу или разрушение жилого помещения или за невозможностьюсовместного проживания, то к нему применяются меры гражданско-правовойответственности.
Если состоялось решение суда о выселении гражданина или дана санкцияпрокурора на административное выселение, то «при освобождении помещения речьдолжна идти именно о выселении гражданина, хотя бы он и подчинялся решению судаили санкции прокурора и для освобождения помещения не пришлось прибегать ксодействию судебного исполнителя и органов милиции»[69].
Таким образом, выселение гражданина в большинстве случаев являетсяследствием расторжения договора жилищного найма, то есть следствием прекращениядействия основания пользования жилым помещением. Однако не следует забывать, что договор найма может и не являться основанием пользования жилым помещением.Поэтому выселение граждан «может иметь место как вследствие расторжениядоговора жилищного найма, так и в других случаях, в том числе и тогда, когдагражданин проживает в жилом помещении без всяких на то оснований, например, присамоуправном занятии жилого помещения»[70].
Как отмечают М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, «расторжениедоговора, с одной стороны, вносит некий дестабилизирующий фактор в отношениясторон, предоставляя возможность прекратить договор до получения ожидаемогорезультата, а с другой стороны, предоставляет способ избежать исполнениядоговора в случаях, когда его реализация не будет отвечать целям, стоящим передсторонами»[71].
Стремясь обеспечить устойчивость пользования жилыми помещениями,государство тщательно регулирует отношения по расторжению договора жилищногонайма  и  выселению граждан из жилых помещений, что имеет большое значение вобеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище.
Анализ норм, регулирующих эти отношения, показывает, что законодатель напервое место ставит защиту жилищных интересов нанимателей и членов их семей. Содной стороны, он предоставляет им широкие права в расторжении договора, а сдругой — оберегает их от необоснованных выселений из занимаемых квартир.
Действующее жилищное законодательство предусматривает возможностьрасторжения договора жилищного найма, как по инициативе нанимателя, так и потребованию наймодателя.
Права нанимателя или членов его семьи при расторжении указанного договорапо их инициативе ничем не ограничены. Наниматель жилого помещения вправе ссогласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма (ст. 89 ЖКРСФСР). Причина расторжения договора значения не имеет. «Односторонний отказгражданина от пользования жилым помещением не ставится в зависимость откаких-либо условий, не требует предварительного предупреждения, может бытьсовершен, как правило, в любой форме»[72].Единственная обязанность, которая возлагается при этом на выезжающегонанимателя, — это сдача помещения в надлежащем состоянии (ч. 2 ст. 142 ЖКРСФСР).
«Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена не только путемпрямого волеизъявления в позитивной форме, но и форме конклюдентного действия,когда воля расторгнуть договор и прекратить жилищные отношения с наймодателемвытекает из совершенного действия, а не из прямого волеизъявления»[73].Например, выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства вдругое место, хотя бы они и не заявили о прекращении жилищного правоотношения.Согласно части 2 статьи 89 ЖК договор найма считается расторгнутым со днявыезда. В отличие от порядка, предусмотренного данной статьей, статьей 687 ГКпредусмотрена обязанность нанимателя по договору коммерческого найма письменно(за три месяца) предупреждать об этом наймодателя. Таким образом, нанимательжилого помещения по договору социального найма обладает самостоятельностью приодностороннем расторжении данного договора и ограничен только получениемсогласия на это от членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих пооснованиям, предусмотренным ст. ст. 60 и 62 ЖК, а также представителянесовершеннолетних членов семьи с санкции органов опеки и попечительства.
Выезд на постоянное место жительства надо отличать от временногоотсутствия.
Выезд на постоянное место жительства определяется намерениями нанимателя.При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другоепомещение, прописан ли там, переехал ли в другой населенный пункт и томуподобное.
Другой вопрос — доказательства такого намерения. Ими могут быть переменаместа работы, получение другого жилого помещения для постоянного местажительства, кроме случаев, когда закон предусматривает сохранение прежнегопомещения, вселение в  качестве члена семьи к другому лицу и тому подобное.Пленум Верховного Суда СССР в постановлении «О практике применения судамижилищного законодательства» от 3 апреля 1987 г. № 2 (в ред. ПостановленияПленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. № 14)[74]разъяснил (п.9), что при разрешении споров о расторжении договора найма  ввидувыезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое местосуд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что нанимательпоселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данногонаселенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке изжилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту новогожительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др.
При этом все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности сдругими доказательствами.
При временном отсутствии нанимателя или членов его семьи, в отличие отвыезда на постоянное жительство в другое место, гражданин не приобретает иногопостоянного места жительства, у него существует намерение вернуться в прежнеежилое помещение, которое ограничено определенным законом сроком в 6 месяцев,если законом не предусмотрен более длительный срок (п. 8 постановления № 2Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г.)[75],а также временное отсутствие лица должно быть обусловлено обстоятельствами,установленными статьей 60 ЖК. При этом наниматель или члены его семьиутрачивают право пользования жилым помещением только вследствие отсутствиясверх установленных сроков и только после принятия судом решения о признаниилица утратившим право на жилую площадь.
Что же касается расторжения договора найма жилого помещения при выезденанимателя на постоянное жительство в другое место, то в соответствии справилами статьи 88 ЖК РСФСР, если из жилого помещения выбывает не вся семья,то договор найма жилого помещения не расторгается, а может быть переоформлен налюбого из оставшихся членов семьи. Выбывший член семьи утрачивает право напользование жилым помещением со дня выбытия.
Таким образом, в данном случае надо отличать расторжение договора наймажилого помещения от его прекращения (утраты) права пользования жилымпомещением.
Участниками договора  найма являются не только два лица — наниматель инаймодатель, а на стороне нанимателя в договоре могут участвовать и другие лица- члены его семьи, причем на тех же правах, что и наниматель (ст. 53 ЖК).
С выбытием нанимателя договор не прекращается, его сторонами остаютсядругие участники, один из которых замещает нанимателя (ст. 88 ЖК). Договорнайма жилого помещения прекращается, если он перестает действовать в отношениинанимателя и всех членов его семьи одновременно. Утрата же права пользованияжилым помещением распространяется лишь на одно лицо — нанимателя или члена егосемьи, а договор найма жилого помещения продолжает действовать в отношении всехостальных его участников.
«Договор найма жилого помещения прекращается по этим основаниям (ст. 89ЖК) только в том случае, когда на стороне нанимателя в договоре выступает лишьодно лицо — сам наниматель, утрачивающий право на жилое помещение, не имеющийчленов семьи. Тогда утрата права на жилое помещение или выселение естьоснование для прекращения договора найма путем его расторжения»[76].
Таким образом, договор найма действует лишь до тех пор, пока существуетнаниматель как сторона договора и осуществляется право пользования жилымпомещением. С выездом на постоянное жительство, со смертью, признаниембезвестно отсутствующим или умершим нанимателя договор жилищного найма исубъективные права нанимателя прекращаются.
Положение наймодателя, в отличие от нанимателя, является болеестабильным. Перемена лиц на стороне наймодателя также может иметь место, нозначительно реже. Согласно  статье 675 ГК, статье 9 Закона «Обосновах» от 24.12.92 г. при переходе права собственности на занимаемое подоговору найма жилое помещение не происходит расторжения или изменения договоранайма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем наусловиях ранее заключенного договора найма.
Именно в таком порядке, рассмотренном выше, происходит расторжениедоговора социального найма жилого помещения по волеизъявлению нанимателя жилогопомещения, и, как правило, такой порядок расторжения  договора социальногонайма представляется менее сложным по сравнению с порядком расторжения такогодоговора по требованию наймодателя. Это обусловлено, в частности, тем, чтоправа наймодателя на расторжение договора жилищного найма и выселениенанимателей ограничены целым рядом условий, указанных в законе (ч. 3 ст. 89,ст. 90 ЖК). «Обеспечивая устойчивое, стабильное пользование гражданами предоставленнымиим жилыми помещениями, ЖК регулирует отношения, связанные с расторжениемдоговора найма жилого помещения, выселением из жилых помещений, исходя извсемерной защиты жилищных интересов граждан»[77].В статье 10 ЖК закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселениз занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке,предусмотренном законом. Поэтому расторжение договора найма жилого помещения вдоме государственного или общественного жилищного фонда по инициативенаймодателя является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям,установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения издомов, грозящих обвалом (ст. 90 ЖК). При этом, поскольку последствиемрасторжения договора является выселение, данные основания могут быть определенытолько законодательством РФ (ст. 90 и 95 ЖК).
Спорным является случай с обменом жилых помещений. Если это обмен междудвумя нанимателями, то вопросов не возникает: происходит прекращение двухдоговоров найма жилых помещений, что вместе с тем является основаниемвозникновения двух новых договоров найма. Но существует и случай родственногообмена (ст. 79 ЖК), который нельзя отнести к этому основанию прекращениядоговора жилищного найма, так как для сторон, которые переезжают в другое жилоепомещение, одни жилищные правоотношения действительно прекращаются и возникаютновые. Для тех же членов семьи, которые остаются проживать в прежнем жиломпомещении, но принимают другого члена семьи, взамен выбывшего в порядке обмена,происходит не прекращение, а изменение жилищного правоотношения. Такжесуществуют случаи принудительного обмена, который производится вопреки волеучастников обмена как один из способов охраны жилищных правоотношений, поэтомуего нельзя относить к основаниям прекращения договора жилищного найма, несвязанным с виновным нарушением нанимателем своих обязанностей.
Такое основание, как окончание срока договора, может применяться кдоговору коммерческого найма жилого помещения или к договору поднайма, но кдоговору социального найма оно применяться не может, так как этот договор носитбессрочный характер, в отличие от выше названных.
С принятием ЖК были закреплены те же основания расторжения договоражилищного найма по требованию наймодателя и выселения граждан из жилыхпомещений в судебном порядке, что содержались в Основах жилищногозаконодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г.[78]Перечень этих оснований не является исчерпывающим, так как статья 95 ЖК предусматривает возможность установления законодательством РФ и иных случаеввыселения граждан с предоставлением другого жилого помещения (в ред. ЗаконаРСФСР от 06.07.91 г. № 1552-1)[79].
Таким образом, как уже отмечалось, по каким бы основаниям непроизводилось расторжение договора жилищного найма, последствием такогорасторжения является, как правило, выселение нанимателя и членов его семьи иззанимаемого помещения. Выселение допускается только по определенным основаниями производится в судебном порядке.
В административном порядке с санкции прокурора могут быть выселены лишьлица, самоуправно занявшие жилое помещение или проживающие в домах, грозящихобвалом (ч. 2 ст. 90 ЖК).
На наймодателе, выселяющем граждан по определенным основаниям, лежитважнейшая обязанность одновременно предоставить им другое жилое помещение, заисключением случаев, которые указаны в ЖК, когда происходит выселение безпредоставления другого жилого помещения.
ЖК предусмотрено выселение граждан с предоставлением как другогоблагоустроенного, так и просто другого жилого помещения.
В частности, к основаниям расторжения договора жилищного найма ивыселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения ЖКотносит следующие случаи: 1) выселение в случае, если дом, в котором находитсяжилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка длягосударственных или общественных нужд (ст. 92ЖК); 2) если дом (жилое помещение)грозит обвалом (ст. 93 ЖК); 3) если дом (жилое помещение) подлежитпереоборудованию в нежилой (ст. 92 ЖК); 4) выселение осуществляется из военныхгородков лиц, утративших связь с Вооруженными Силами РФ (ст. 94 ЖК).
Выселение из жилого помещения нанимателей и членов их семей спредоставлением другого, то есть неблагоустроенного жилого помещения возможнопо следующим основаниям:
1)     в отношенииграждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены изчленов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию (ст. 95 ЖК РСФСР);
2)     в отношенииграждан, которые в течение шести месяцев не вносят плату за жилье икоммунальные услуги (ч. 6 ст. 15 Закона «Об основах»);
3)     в случаепризнания ордера на жилое помещение недействительным (ст. 100 ЖК);
4)     выселение изслужебных жилых помещений граждан, перечисленных в статье 108 ЖК;
5)     Выселение изобщежитий при наличии оснований, предусмотренных частью 2 статьи 110 ЖК.
И к третьей классификации относятся основания, при наличии которыхнаниматель и члены его семьи подлежат выселению без предоставления им другогожилого помещения. Эти случаи предусмотрены статьей 98 ЖК:
1)     если наниматель,члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематическиразрушают или портят жилое помещение;
2)     используют жилоепомещение не по назначению;
3)     систематическимнарушением правил общежития делают невозможным для других проживание вместе сними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения или общественноговоздействия оказались безрезультатными;
4)     безпредоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица,лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношениикоторых они лишены родительских прав, признано невозможным;
5)     выселение в связис признанием ордера на жилое помещение недействительным вследствиенеправомерных действий получивших ордер лиц (ч. 1 ст.100 ЖК);
6)     выселение изслужебных жилых помещений (ст. 106 ЖК);
7)     выселение изобщежитий при наличии условий, указанных в части 1 статьи 110 ЖК.
«С точки зрения выполняемых функций есть все основания считать правилавышеуказанных статей закона общими юридическими гарантиями жилищных правнанимателей и членов их семей при выселении из жилых помещений в домахгосударственного, муниципального и общественного жилищного фонда. Общими  онисчитаются потому, что касаются не каких-либо отдельных случаев выселения, араспространяются, как правило, на все случаи выселения граждан из указанныхдомов. Безусловно, если говорить в целом о гарантиях при выселении, то наиболееобщими являются юридические гарантии, предусмотренные частью 4 статьи 10 ЖК,которые распространяются на всех пользователей жилыми помещениями, независимоот того, в доме какого жилищного фонда они проживают»[80].
Но гарантии прав на обеспечение выселяемого гражданина другим жилымпомещением не заканчиваются только возложением на наймодателя обязанности попредоставлению другого жилого помещения. С целью более тщательной охраныинтересов нанимателя и членов его семьи законодатель установил требования,которым должно отвечать предоставляемое жилое помещение.
«Говоря о регулировании новым жилищным законодательством рассматриваемоговопроса в целом, следует отметить, что, идя по пути расширения прав гражданинана жилище и усиления юридических гарантий их устойчивости, оно в ряде случаеввместо выселения без предоставления жилого помещения ввело выселение с предоставлениемдругого жилого помещения. Например, если по ранее действовавшемузаконодательству, граждане, проживающие в колхозных домах, если они исключеныиз членов колхоза или выбыли из него по собственному желанию, подлежаливыселению без предоставления другой жилой площади, то по новому закону – спредоставлением другого жилого помещения»[81].
Таким образом, жилищное законодательство, закрепляя основания, порядок ипоследствия прекращения жилищных правоотношений с нанимателями и их выселение,одновременно устанавливает юридические гарантии защиты их прав и законныхинтересов.
Важноотметить, что с целью более тщательной охраны интересов нанимателей и членов ихсемей законодатель установил требования, которым должно отвечатьпредоставляемое в связи с выселением благоустроенное или просто другое жилоепомещение. И эти требования, по нашему мнению, являются необходимым минимумом,допускающим выселение с предоставлением другого жилого помещения. Организация,на которой лежит обязанность предоставления жилого помещения, может, конечно,выделять по своему усмотрению квартиры и с лучшими характеристиками. В первуюочередь, как нам кажется, это должно относиться к инвалидам, пенсионерам,семьям, имеющим малолетних детей, что будет соответствовать статье 7Конституции РФ, которая провозгласила Российскую Федерацию социальнымгосударством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающихдостойную жизнь человека, поддержку данных категорий граждан.
Такимобразом, все нормы, регулирующие отношения по расторжению договора жилищногонайма и выселению граждан из жилых помещений имеют большое значение вобеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище. Четкоеправовое регулирование оснований прекращения и расторжения договора жилищногонайма предоставляет нанимателю возможность добиться отклонения судомнеобоснованных требований наймодателей. Ограничивая круг оснований расторжениядоговора жилищного найма, обеспечивая предоставление выселяемому другого жилогопомещения, жилищное законодательство тем самым гарантирует широкую защитужилищных прав и интересов граждан.
§2.3. Права и обязанности сторон вдоговоре найма жилого помещения
В договоре коммерческого найма, как и в любом другом консенсуальномдоговоре, могут быть четко разграничены два этапа во взаимоотноше­ниях сторон.На первом стороны связаны правами и обязанностями, кото­рые имеют предметомпередачу жилого помещения нанимателю, а на вто­ром — таким предметом становятсянормальное пользование жилым поме­щением одной из сторон (нанимателем) иобеспечение ей такого пользова­ния другой стороной (наймодателем).
Деление взаимоотношений сторон на два этапа определяет содержа­ние, а внекотором смысле и структуру той части гл. 35 ГК, которая посвящена договорукоммерческого найма. Отмеченное деление особенно четко вы­ражено в одной изосновных статей этой главы. Речь идет о ст. 676 ГК «Обязанности наймодателяжилого помещения». Ее п. 1 устанавливает тре­бования к передаваемому жиломупомещению, а п. 2 — к должному поведе­нию того же наймодателя в период послесостоявшейся передачи жилого помещения.
Статья, о которой идет речь, не вошла в состав шести, выделенных в ст.672 ГК. Это означает, что, хотя ст. 676 ГК распространяется на оба типа договоров,она обладает по отношению к каждому из них определенными особенностями. Как ужеотмечалось, в отличие от договора коммерческого найма, к договору социальногонайма остальные статьи гл. 35 ГК, кроме ст. 672 и выделенных в ней шестидругих, применяются лишь субсидиарно, т.е. в случаях, когда в жилищномзаконодательстве не предусмотрено ино­го.
В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель должен передать нанимате­люжилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном для прожива­ния».
Первоетребование означает, что жилое помещение необходимо пере­дать свободным нетолько в фактическом, но и в юридическом смысле. Со­ответственно в Положении опорядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной имуниципальной собственности г. Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение,передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств»[82].Второе из указанных все в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкоезначение. Прежде всего, обращает на себя внимание то, что хотя буквальносоответствующая норма означает необходимость передать наймодателю жилоепомещение в состоянии, «пригодном для проживания», однако с учетом совершеннояс­ной цели любого договора найма жилого помещения следует толковать ука­заннуюнорму распространительно. Имеется в виду необходимость оцени­вать состояниепередаваемого жилого помещения с точки зрения его при­годности для «постоянногопроживания». Не случайно в п. 3 ст. 687 ГК, в которой идет речь о расторжениидоговора, указанное последствие связано именно с тем, что помещение перестаетбыть пригодным для «постоянного проживания». Отмеченное обстоятельство имеетвесьма важное значение, поскольку позволяет при ответе на вопрос, можно лисчитать произведен­ное наймодателем исполнение надлежащим, руководствуясь такимактом, как Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помеще­нийгосударственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания[83].Названное Положение предусматривает необходимость при определении пригодностижилого помещения учитывать физический его износ, повреждение несущихконструкций, недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства, атакже санитарные требования. В Положе­ние включены конкретные критерии,которыми следует при этом руковод­ствоваться. Для примера можно сослаться надопустимые пределы износа жилого дома, в котором находится жилое помещение длякаменных домов физический износ не должен превышать 70%, а для деревянных домови домов со стенами из местных материалов и мансард — 65%.
Состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателю фик­сируетсяподписанными обеими сторонами актами. Используемые в г. Москве формуляры такихактов включают данные о размере общей и жилой пло­щади, планировке,благоустройстве квартир, материале стен, физическом износе и др[84].
Пункт 2 ст. 676 ГК, имея в виду стадию, следующую за передачей жи­логопомещения нанимателю, выделяет три группы обязательств наймода­теля. Это — осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в кото­ром находится сданноевнаем жилое помещение (1), предоставление либо обеспечение предоставлениянанимателю за плату необходимых комму­нальных услуг (2), а также обеспечениепроведения ремонта общего иму­щества многоквартирного дома и устройств дляоказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (3).
Первой из указанных обязанностей посвящен разд. IV ЖК, рассчитанный вформе императивной нормы на договоры социально­го найма жилых помещений. В этомразделе («Обеспечение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт»)содержатся в равной мере нормы, как частного, так и публичного права.
На государственные и общественные органы, предприятия, учрежде­ния,организации, должностных лиц возлагается обязанность заботиться о сохранностижилищного фонда и повышении его благоустройства (ст. 140 ЖК). К числуоснованных на договоре обязанностей наймодателя, направленных на ту же цель,относится необходимость своевре­менно проводить ремонт жилых домов иобеспечивать бесперебойную ра­боту инженерного оборудования домов и жилыхпомещений, надлежащим образом содержать подъезды, другие места общегопользования домов и придомовой территории (ст. 141 ЖК). Наконец, публичный иодновременно частный характер носит включенная в ст. 144 Жилищного кодексанорма, предусматривающая, что эксплуатация жилых домов и квартир, в чьей бысобственности они ни находились, должна осуществ­ляться с обязательнымсоблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Приведенная норма, относящаяся в равной мере к социальному и ком­мерческомунайму, в указанных рамках может конкретизироваться в дого­воре.
Независимо от того, о каком типе договоров найма идет речь, разли­чаютдва существенно отличных один от другого правовых режима оказа­ния коммунальныхуслуг нанимателю. Первый, наиболее распространен­ный, — тот, при которомпредоставление услуг составляет обязанность наймодателя. Не отличаясь в этомсмысле от обязанности предоставить самое жилое помещение, он входит подобнымобразом в содержание договора найма. Необходимость для наймодателя предоставитьуслуги соответствует обязанности нанимателя их оплачивать, как правило, впорядке, установ­ленном для оплаты жилого помещения. Это относится, вчастности, к ока­занию таких услуг, как снабжение водой, теплоснабжение, услугипо кана­лизации, вывозу твердых и жидких бытовых отходов и др. В подобных слу­чаяхнаймодатель от собственного имени заключает договор непосредст­венно сорганизацией, которая принимает на себя обязанность оказывать соответствующиеуслуги.
Иначе строятся отношения по поводу энерго- и газоснабжения. В этом случаемежду энергоснабжающей (газоснабжающей) организацией и потре­бителемзаключается договор. В роли потребителя услуг при договоре со­циального наймавсегда выступает наниматель, а при договоре коммерческого найма, в зависимостиот составлявшегося между ними соглашения  — наймодатель или непосредственнонаниматель.
При непосредственных договорных связях нанимателя с энергоснаб­жающейорганизацией последняя вступает в договорное отношение с бан­ком, которыйпринимает на себя обязанность осуществлять ведение необ­ходимых расчетов сплательщиками, включая взыскание пени при несвое­временной оплате. Именно вэтих случаях обязанность наймодателя огра­ничивается обеспечением предоставлениянанимателю соответствующих услуг. Эту обязанность наймодателя, можно, такимобразом, определить как принятие на себя осуществления всех зависящих от негомер к тому, чтобы услуги, о которых идет речь, были предоставлены вдействительности.
Последняя по счету обязанность наймодателя, о которой идет речь в ст. 676ГК, — надлежащая эксплуатация общего имущества многоквартир­ного жилого домакасается, прежде всего имущества, перечисленного в ст. 290 ГК. Употребление вст. 676 ГК по поводу всего этого имущества термина «обеспечить» означает, вчастности, что наймодатель не может ссылаться на обстоятельства, зависящие отдругих собственников квартир в доме (например, на то, что они не внеслинеобходимых для производства ремонта сумм). Это же относится и к устройствамдля оказания коммуналь­ных услуг, которые находятся в жилом доме (помещении).
Обязанностям нанимателя жилого помещения посвящена ст. 678 ГК. В отличиеот ст. 676 ГК, определяющей обязанности наймодателя примени­тельно именно кдоговору коммерческого найма, ст. 678 является одной из упомянутых в ст. 672 ГКшести статей, общих для обоих типов договоров найма. Это, однако, не исключаетсуществования применительно к обязан­ностям нанимателя серьезных различий врешении соответствующих во­просов в зависимости от того, идет ли речь одоговорах коммерческого или социального найма.
Выделенные в ст. 678 ГК обязанности нанимателя сводятся к следую­щему:использовать жилое помещение только для проживания (1), обеспе­чиватьсохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (2), непроизводить переустройства и реконструкции жилого по­мещения без согласиянаймодателя (3), а также своевременно вносить плату за жилое помещение и, еслиэто предусмотрено договором, самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Первая из перечисленных обязанностей — использовать жилое поме­щение дляпроживания включена в легальное определение договора коммерческого найма (п. 2ст. 671 ГК). Та же обязанность применительнок договору социальногонайма вытекает из ряда статей Закона РФ «Об основах» и ЖК.      
Статья142 ЖК более широко, чем это сделано в ГК, определяет состав обязанностейнанимателя, связанных с сохранностью, жилья, понимаемого в широком смысле. Вчастности, помимо необходимости для нанимателя обеспечить сохранностьсобственно жилых помещений, он должен также бережно относиться ксанитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства,соблюдать правила содержа­ния жилого дома и придомовой территории, правилапожарной безопасности, чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, налестничных клетках и в других местах общего пользования. Таким образом, нетолько для наймодателя, но и для нанимателя (для последнего — из договора)соответст­вующая обязанность не ограничивается размерами жилого помещения кактакового. Нарушение обязанностей, о которых идет речь, может повлечь выселениенанимателя из жилого помещения. При этом для договора ком­мерческого наймаоснованием может служить «разрушение или порча жи­лого помещения нанимателемили другими лицами, за которых он отвеча­ет», а для договора социального найма- «систематическое разрушение или порча жилого помещения». В том и другомслучаях понятие жилого поме­щения имеет широкое значение, не ограниченное имсамим в качестве предмета найма, а охватывает все имущество, право пользования,которым в соответствующем объеме получает наниматель.
Хотя оба типа договоров найма жилого помещения предполагают не­пременносогласие наймодателя на переустройство и реконструкцию жило­го помещения, ст.84 ЖК предусматривает более жесткие требования, предъявляемые к нанимателям подоговору социального найма. Имеется в виду, что как переустройство, так иперепланировка жилого и подсобных помещений могут производиться только в целяхповышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, со­вершеннолетнихчленов его семьи и наймодателя, а также с разрешения исполнительных органов.Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя, нанимателя или членов егосемьи осуществить переустройство или перепланировку жилого помещения,разрешаются в судебном порядке, если на производство переустройства илиперепланировки уже получено необ­ходимое разрешение исполнительных органов.
На нанимателя, который допустил самовольное переустройство или перепланировкужилого или подсобного помещения, о каком бы договоре найма жилого помещения нишла речь, лежит обязанность за свой счет привести это помещение в прежнеесостояние.
Сторонам договора коммерческого найма предоставляется возмож­ность самимопределять сроки внесения платы за жилое помещение (п. 3 ст. 682 ГК) и порядокее внесения. Если стороны не воспользовались пре­доставленным им правомустанавливать сроки внесения платы за жилое помещение, это означает, что онибудут руководствоваться порядком, пре­дусмотренным ЖК, к которому прямоотсылает ст. 682 ГК. Имеется в виду ст. 56 ЖК, возлагающая на нанимателяобязанность вносить плату за жилье ежемесячно не позднее десятого числаследующего месяца. Приведенная норма является для договоров социаль­ного найма,в отличие от найма коммерческого, императивной.
Все то, о чем шла речь, относится к плате собственно за жилое поме­щение.Вместе с тем, в ст. 57 ЖК содержится указание на то, что за водоснабжение, газ,электрическую и тепловую энергию, другие услуги взимается особая плата, помимоквартирной. При этом  независимо от того, идет ли речь о коммерческом илисоциальном найме жилого поме­щения, оплата коммунальных услуг производится поутвержденным в уста­новленном порядке тарифам. На нанимателе лежит обязанностьвносить плату за коммунальные услуги своевременно. В случаях, о которых шларечь выше, услуги оплачиваются непосредственно наймодателю (за водо­снабжение,вывоз мусора и т.п.). Эти расчеты осуществляются в сроки и в порядке,установленные для оплаты жилого помещения.
Специально урегулирован в ГК вопрос о распределении между сторо­намиобязанностей по ремонту жилья. Посвященная ремонту ст. 681 ГК не входит в числотех статей, которые указаны в ст. 672 ГК, а потому следует считать, что онарассчитана именно на договор коммерческого найма. От­меченное обстоятельствонашло свое выражение уже в том, что принятые на этот счет нормы носятдиспозитивный характер. Презюмируемый в ст. 681 ГК основной вариант сводится кследующему: если иное не преду­смотрено в договоре, текущий ремонт входит вобязанность нанимателя, а капитальный — наймодателя. К этому п. 3 ст. 681 ГКдобавляет определен­ную гарантию, которая в виде исключения представляет собойимператив­ную норму. Суть ее сводится к тому, что переоборудование жилого дома,в котором находится сданное внаем жилое помещение, если только такоепереоборудование существенно изменяет условия пользования жилым по­мещением,допускается только с согласия нанимателя.
Применительно к договору социального найма производство ремонтасоставляет часть более общей обязанности сторон обеспечить сохранность жилыхдомов (жилых помещений).
Поэтому, устанавливая общий принцип распределения обязанностей попроизводству ремонта: капитальный ремонт производит наймодатель, а текущий –наниматель. ЖК придает соответствующим нор­мам императивный характер. Так, вего ст. 142 закреплена обязанность на­нимателя производить за свой счет текущийремонт жилых помещений, а при освобождении помещения сдать его в надлежащемсостоянии.
Условия и порядок проведения ремонта определяются договором най­ма жилогопомещения, правилами пользования жилым помещением, а так­же другимзаконодательством. Указанная норма носит, как видно, факуль­тативный характер,что, как неоднократно подчеркивалось, не характерно для договора социальногонайма жилого помещения.
Хотя в ЖК не употребляется термин «капитальный ремонт», но уже то, чтоего ст. 140 возлагает, с одной стороны, на наймодателя обязанность«своевременно производить ремонт», а с другой — на на­нимателя — производитьименно текущий ремонт, позволяет сделать вывод: на наймодателе, как на сторонедоговора, лежит обязанность производить именно капитальный ремонт.
Кроме того, поскольку наниматель должен производить только теку­щийремонт жилых помещений, наймодатель, в свою очередь, обязан про­изводить каккапитальный, так и текущий ремонт всего того имущества, которое имеет в виду п.2 ст. 673 и ст. 290 ГК. Эта обязанность также выте­кает из договора, и темсамым ее неисполнение влечет за собой ответствен­ность наймодателя переднанимателем за наступившие последствия.
Специальные правила производства капитального ремонта наймодателемустановлены законодательством применительно к отношениям, опо­средствуемымдоговором социального найма.
Речь идет о случаях, когда условия проведения ремонта таковы, чтонанимателя и членов его семьи необходимо выселить на время ремонта. Тогда имдолжно быть предоставлено наймодателем другое жилое помещение. В самой ст. 82ЖК предусмотрено, что поме­щение, о котором идет речь, должно отвечатьсанитарным и техническим требованиям. При этом постановление Пленума ВерховногоСуда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 (с последующими изменениями идополнениями) требует от судов при возникновении между сторонами спора,вызванного отказом нанимателя от временного переселения на период капитальногоремонта, проверять, находится ли предоставляемое жилое помещение в том женаселенном пункте и пригодно ли оно для проживания выселяемых гра­ждан с учетомих возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, атакже продолжительности капитального ремонта. Более строгий режим установлендля случаев, когда речь идет о домах или жилых помещениях, которые принадлежатнаймодателю на праве собст­венности. Согласно названному постановлению судам следуетв каждом таком случае проверять необходимость проведения капитального ремонта,реальную возможность собственника дома приступить к нему (например, наличиесредств, материалов), а также время, в течение которого возможно выполнениеремонтных работ. Особо выделяется необходимость указать в решении о выселениинанимателя и членов его семьи срок, на который вы­селяются ответчики[85].
Важно отметить, что проживание в предоставленном помещении осу­ществляетсяна основе ранее заключенного договора найма жилого поме­щения с той лишьособенностью, что квартирная плата будет взиматься применительно к фактическипредоставленному помещению. Кроме того, переезд в предоставляемое жилоепомещение и обратно, в занимаемое ра­нее, осуществляется за счет средствнаймодателя. Допускается и такой ва­риант, при котором исключительно с согласиявсех членов семьи нанимате­ля и его самого жилое помещение предоставляетсясразу же не для времен­ного, а для постоянного проживания. Таким образом,происходит замена одного договора другим.
При планировании предстоящего капитального ремонта иногда появ­ляетсявозможность заранее предвидеть, что занимаемое нанимателем жи­лое помещение врезультате капитального ремонта либо вообще не сохра­нится как таковое, либо,по крайней мере, существенно изменится. И тогда возможны два прямопротивоположных варианта. При одном жилая пло­щадь увеличивается и у нанимателяобразуются излишки. При другом — жилая площадь уменьшается.
При варианте, когда жилая площадь не будет вообще сохранена либо,наоборот, окажется большей по сравнению с ранее занимаемой, вследствие чего впоследнем случае могут образоваться излишки, нанимателю и чле­нам его семьидолжно быть непременно предоставлено еще до начала само­го ремонта жилоепомещение (в частности, это может оказаться единствен­ным путем для сохранениявыплаты нанимателю субсидий, которая может быть прекращена вследствиеувеличения размеров жилой площади). Если возникла угроза уменьшения жилойплощади, по требованию нанимателя и членов его семьи в таком же порядке, т.е.до начала проведения капиталь­ного ремонта, должно быть предоставлено иноеблагоустроенное помеще­ние. Подобная замена ранее предоставленного жилого помещениястано­вится обязательным условием возникновения у наймодателя права на про­изводствокапитального ремонта.
Для жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма,установлен специальный режим проведения переустройства и перепланировки жилогоили подсобного помещения (ст. 84 ЖК). Переустройство и перепланировка могутпроизводиться лишь при оп­ределенных условиях: во-первых, для повышенияблагоустройства кварти­ры; во-вторых, с одновременного согласия нанимателя,совершеннолетних членов его семьи и наймодателя; в-третьих, с разрешенияместных испол­нительных органов. Перечисленные условия имеют неодинаковоезначение. При отсутствии согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя(ко­го-либо из них) в подобных случаях может быть возбужден по этому пово­дуспор в суде. Положительное решение суда заменяет отсутствующее со­гласиесторон.
Особо выделена ситуация, при которой наниматель осуществляет пе­реустройствоили перепланировку жилого или подсобного помещения, пренебрегая установленнымиправилами. Имеются в виду отсутствие необходимого разрешения либо несогласиесоответствующих лиц, которое не было оспорено в суде или, хотя и оспорено, ноне получило положительного решения. Во всех таких случаях виновнику-нанимателюпридется привести помещение в прежний вид, разумеется, за свой счет.
Применительно к обоим типам договоров найма жилого помещения ст. 685 ГКпредоставляет нанимателю право сдавать на срок в пользование, нанятое импомещение (все или часть) в поднаем. Непременным условием для этой передачи ипри коммерческом и при социальном найме служит получение согласия наймодателя.
Отношения по договору поднайма связывают поднанимателя только снанимателем. Из этого вытекает, что отвечать перед наймодателем при на­рушенииобязательств нанимателя по договору найма, в том числе в случа­ях, когда этопроизошло вследствие действий поднанимателя, придется все же нанимателю. Точнотак же нести ответственность перед поднанимате­лем за все действия наймодателябудет наниматель. Прежде всего, этим — отсутствием прямых обязательственныхотношений между поднанимателем и наймодателем и сохранением обязательственныхотношений между най­модателем и нанимателем договор поднайма отличается отдоговора пере­найма. К отмеченному следует добавить и то, что приобретенноеподнани­мателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельногохарактера; оно полностью зависит от прав нанимателя на жилое помеще­ние. А,следовательно, утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договорунайма жилого помещения автоматически прекращает право пользования,принадлежащее поднанимателю.
Заключение договора поднайма предполагает обязательное соблюде­ние правило норме жилой площади на одного человека. Нарушение этого требования влечетнедействительность договора поднайма. Еще одна особенность рассматриваемогодоговора — его возмездность. Это означает, что при отсутствии в договореподнайма условия о размере платы за пользова­ние жилым помещением расчетыподнанимателя с нанимателем осуществ­ляются в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК:оплата должна будет производить­ся по цене, которая при сравнимыхобстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким жепомещением. Наконец, п. 6 ст. 685 ГК исключает применительно к поднаймудействие норм о преиму­щественном праве заключения договора на новый срок.
Этим ограничивается единый для обоих типов договоров найма жило­гопомещения правовой режим поднайма. Остальные нормы ст. 685 ГК, как следует изст. 672 ГК, распространяются только на договор коммерческого найма. Этообъясняется их связью с той особенностью договора коммерче­ского найма, что онотносится к числу срочных. С учетом отмеченного об­стоятельства предусмотрено,что действие договора поднайма не может выходить за пределы срока основногодоговора. По этой причине, в частно­сти, если договор заканчивается в силукаких-либо обстоятельств досрочно, то одновременно прекращается и действиедоговора поднайма.
Некоторые сомнения вызывает п. 6 ст. 685 ГК, согласно которому к договоруподнайма жилого помещения не применяется положение о пре­имущественном праве назаключение договора на новый срок. Именно этот пункт ст. 685 ГК не включен внеоднократно упоминавшийся перечень из шести статей, содержащийся в ст. 672 ГК.Между тем применительно к до­говору социального найма существует не меньшепричин для подобного ограничения, относящегося к договору поднайма.
ЖК, в свою очередь, содержит специальные нормы, действующие только поотношению к договорам поднайма, которые заклю­чает наниматель, являющийсястороной в договоре социального найма. Эти нормы могут быть сведены в основномк следующему: для сдачи имущест­ва в поднаем необходимо получить согласие,помимо нанимателя и подна­нимателя, также и проживающих совместно с нанимателемчленов его се­мьи; в поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилогопоме­щения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано вподнаем все предоставленное нанимателю по договору найма помещение.
Установлен особый перечень ситуаций, при которых исключается сдачаимущества в поднаем (помимо недостаточности жилой площади, о чем идет речь и вст. 685 ГК, сдача в поднаем исключается при проживании в поме­щении лиц,страдающих тяжелыми формами острых хронических заболе­ваний, при отсутствиисогласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих водной квартире, и др.). Следует отметить, что ЖК установил особый порядоквыселения поднанимате­лей из жилого помещения (см. ст. 80 ЖК).
Среди прав, которые выделены в ЖК и не имеют ана­логов в ГК, можно указать,в частности, на такие, как возможность сохранения жилого помещения за временноотсутствующими лицами, брониро­вания жилого помещения, обмена жилых помещений,а также изменения договора. Посвященные этим правам нормы Жилищного кодексанепосред­ственно рассчитаны на договоры социального найма.
Аналогичными правами может быть наделен и наниматель при ком­мерческомнайме. Однако соответствующее указание должно содержаться в заключенномсторонами договоре. Это связано с тем, что нормы ЖК, определяющие набор такихправ, порядок их осуществления, пределы и др., не являются для сторон,заключивших договор коммерче­ского найма, обязательными.
И ГК, и ЖК содержат статьи, касающиеся изменения договоров найма жилогопомещения. В самом ГК к ним могут быть отнесе­ны, в частности, те статьи,которые посвящены заключению постоянно проживающими с нанимателем лицамидоговоров о принятии на себя соли­дарной ответственности перед наймодателем (п.4 ст. 677), порядку вселе­ния постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст.679), прожива­нию временных жильцов (ст. 680), замене нанимателя постоянно сним проживающим гражданином (ст. 686) и др.
В ЖК общие на этот счет правила содержатся в ст. 85. Эта статьязакрепляет стабильность договора, допуская в виде общего пра­вила изменениятолько с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Отступление отприведенного принципа возможно лишь тогда, когда на этот счет есть прямыеуказания в ЖК и ином законода­тельстве. Можно указать среди других навозможность для совершеннолет­них членов семьи нанимателя, проживавших с ним,заключить отдельный от заключенного им же договор (ст. 86 ЖК). Другой при­мер — право потребовать консолидировать договоры в случаях, когда нани­матели,имевшие самостоятельные договоры, объединяются в одну семью (ст. 87 ЖК). В ЖКсуществует подобная ст. 686 ГК норма о признании совершеннолетнего члена семьинанимателя, с согласия последнего и остальных совершеннолетних членов семьи,нани­мателем взамен того, кто им числился по ранее заключенному договору. Приэтом соответствующая статья (ст. 88 ЖК) особо под­черкивает, что возможностьподобного изменения в виде общего правила не распространяется на домапредприятий, организаций и учреждений.
Свое место занимает среди такого рода норм ст. 46 ЖК. Речь идет о правенанимателя, проживающего в коммунальной кварти­ре, требовать передачи ему впользование жилого помещения, освободив­шегося в той же квартире и неизолированного от занятого нанимателем. При этом предусмотрено, что если вуказанной квартире оказалось не­сколько таких нанимателей, преимущество должнобыть отдано тому из них, кто относится к категории нуждающихся в улучшениижилищных ус­ловий. Если же таких нуждающихся не оказалось, преимущественным пра­вомобладает наниматель, у которого жилая площадь не достигает установ­леннойсоциальной нормы с учетом имеющегося у него права на дополни­тельную жилуюплощадь. Ряд указаний по поводу применения указанной статьи ЖК содержится впостановлениях Пленума Верхов­ного суда СССР от 3 апреля 1990 г. № 2 и ПленумаВерховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5. В первом из них обращаетсявнимание на то, что ст. 46 Жилищного кодекса не распространяется на служебныежилые помещения и что недопустимо применение данной статьи к тем, ктопреднамеренно ухудшает свои жилищные условия с целью воспользоватьсяпредусмотренным в этой статье правом, а также говорится о праве оспари­вать всуде выданный одному из нанимателей в этой квартире ордер. А во втором — однимиз условий получения освободившегося помещения при­знается то, что «размерзанимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, накоторое он претендует, в общей сложности не превышает нормы, установленной ст.38 Жилищного ко­декса РСФСР, кроме случаев, когда наниматель или члены егосемьи имеют право на дополнительную площадь, либо такое превышение явля­етсянезначительным»[86].
ГЛАВА 3.Договор наймажилого помещения с участием военнослужащего
§3.1.  Сущность исодержание права военнослужащего на получение жилого помещения по договорусоциального найма
Военнослужащие РФ обладают всеми правами и свободами, гарантированнымиКонституцией РФ, но с некоторыми ограничениями, связанными с особым характеромобязанностей возложенных на военнослужащих по подготовке к вооружённой защите ивооружённой защите РФ, необходимостью беспрекословного выполнения поставленныхзадач в любых условиях, в том числе и с риском для жизни. В связи с чем им предоставляютсяопределённые льготы, гарантии и компенсации[87].Определённым категориям военнослужащих (главным образом участникам боевыхдействий) могут устанавливаться дополнительные льготы, гарантии, компенсации.
Анализ ст. 4 ФЗ « О статусе военнослужащих» даёт возможность сделатьвывод, что правовые и социальные гарантии военнослужащим (в частности право нажилище) не могут быть отменены или снижены другими нормативно-правовыми актами РФ иначе как путём внесения изменения и дополнений в настоящий закон.
В ч. З ст.40 Конституции РФ гарантировано малоимущим и иным указанным взаконе гражданам, нуждающимся в жилище, предоставление его бесплатно или задоступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.
Закон РФ «Об основах» выделил в ст. 7:
а) государственный жилищный фонд:
1)ведомственный фонд, состоящий в государственной собственностиРоссийской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведениигосударственных предприятий или оперативном управлении государственныхучреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
2) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, атакже ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведениигосударственных предприятий или оперативном управлении государственныхучреждений относящихся к соответствующему виду собственности.
б) Муниципальный жилищный фонд:
3) фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в нихадминистративно-территориальных образований, в том числе в городах Москве иСанкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полномхозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлениимуниципальных учреждений.
Военнослужащие относятся к той категории граждан, которым государствогарантирует предоставление жилых помещений бесплатно из указанных выше жилищныхфондов. Правовым основанием для этого является ФЗ РФ «О статусевоеннослужащих», в котором записано, что военнослужащим гарантируетсяпредоставления жилых помещения из государственного или муниципального жилищногофондов, в том числе и после увольнения с военной службы.
Основным способом реализации военнослужащими гарантированногогосударством права на бесплатное предоставление жилья, является предоставлениеим жилых помещений на основании договора социального найма (в вышеуказанныхжилищных фондах).
Основными нормативными актами, регулирующими общественные отношения всфере предоставления военнослужащим жилья по договору социального наймаявляются:
1) Конституция РФ;
2) ФЗ РФ «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ;
3) ГК часть 1-2, введённые в действие, соответственно 01.01.95 г. и1.03.96 г.;
4) Нормы жилищного законодательства:
а) ЖК;
б) Закон РФ „Об основах“  от 24 декабря 1992 г.;
5) нормативно-правовые акты органов власти субъектов РФ регулирующихжилищные правоотношения.
Целесообразно, чтобы наглядней показать, кто из числа военнослужащихможет обладать субъективным правом на получение жилого помещения по договорусоциального найма, разбить их на следующие группы:
1. военнослужащие, заключившие контракт о прохождении военной службыпосле 1.01.98 г. (за исключением курсантов военных образовательных учрежденийпрофессионального образования);
2. военнослужащие, заключившие контракт о прохождении военной службы до1.01.98 г.;
2.1 не обладающие льготами по предоставлению жилья (на общих основаниях);
2.2  обладающие льготами по предоставлению жилья.
3. Военнослужащие, заключившие контракт о прохождении военной службы до1.01.98 г. общая продолжительность военной службы которых составляет 20 лет иболее и увольняющихся по различным законным основаниям (пример: по приобретениюими права на пенсию за выслугу лет).
4. Военнослужащие подлежащие увольнению по основаниям:
— достижение предельного возраста пребывания на военной службе;
— по состоянию здоровья;
— в связи с организационно-штатными мероприятиями.
5. Заключившие контракт о прохождении военной службы до 1.01.98 г. приобщей продолжительности военной службы 10 лет и более (календарных).
Каждой из указанных групп присущи свои особенности. Данные особенности,прежде всего, раскрываются через объём предоставляемых льгот, гарантий икомпенсаций. Для каждой из групп данный объём различен.
Общими для всех указанных групп являются следующие льготы:
— регистрация по просьбе военнослужащих их и членов их семей до полученияжилья по адресам воинских частей и предоставление на этот период пригодных длявременного проживания жилых помещений (п.З ст.15 «О статусе военнослужащих»);
— предоставление военнослужащим, имеющим в собственности либозабронированное жилое помещение, при переводе к новому месту службы служебныхжилых помещений;
— предоставление дополнительной общей площади жилого помещениявоеннослужащим в воинском звании «полковник» и выше, а также командирамвоинских частей, преподавателям вузов и др. лицам (п. 8 ст.15 « О статусевоеннослужащих»);
— бронирование жилых помещений на время службы за границей и в отдельныхрайонах (п.9 ст.15);
— оплата жилой площади, коммунальных услуг, телефонов и топлива в размере50% и др.
Первая группа военнослужащих — обеспечивается на весь срок военной службыслужебными жилыми помещениями в порядке установленном выше указанным законом в3-х месячный срок.
Вторая группа военнослужащих — обеспечивается жилыми помещениями подоговору социального найма после первых пяти лет военной службы по контракту[88].
Группа 2.1 имеет право на обеспечение жилыми помещениями на общихоснованиях в пределах нормы жилой площади указанной в законе. За даннымивоеннослужащими сохраняется право на жилые помещения, занимаемые ими допоступления на военную службу.
Те военнослужащие, которые после увольнения с военной службы по контрактуповторно на неё поступили, имеют право на обеспечение жилой площадью на общихоснованиях лишь после 5 лет военной службы. Срок военной службы, дающий правона обеспечение жилой площадью на общих основаниях, исчисляется суммарно, сучётом срока службы до увольнения.
Группа 2.2 обеспечивается жилыми помещениями в первоочередном либовнеочередном порядке.
Перечень оснований предоставления жилых помещения в первую очередьопределён в ст. 36 ЖК, который не является исчерпывающим и дополнен инымизаконодательными и нормативными правовыми актами.
Некоторыми из дополнений являются:
в первоочередном порядке жильём обеспечиваются:
— военнослужащие, проходящие военную службу на территории государствЗакавказья, Прибалтики и Республики Таджикистан (по прибытии из указанныхгосударств) (см. ст. 5 Закона РФ от 21.07.93 г.);
— военнослужащие,  выполнявшие воинский долг в республике Афганистан идр.
Кроме того, по положению о порядке обеспечения жилой площадью в СоветскойАрмии и ВМФ (ст.23) в первую очередь жилой площадью обеспечиваются не имеющиежилья лётно-подъёмный состав авиационных частей, плавсостав подводных лодок ивоеннослужащие, несущие боевое дежурство.
Для военнослужащих ВС РФ вопрос первоочередного предоставления жилойплощади нормативно не разрешён и поэтому решается жилищными комиссиями икомандирами воинских частей в соответствии с принципом социальнойсправедливости и приоритетов[89].
Военнослужащий, имеющий право на первоочередное получение жилогопомещения, могут реализовать его и повторно, если сохранились основания длятакой жилищной льготы.
Военнослужащие, относящиеся к 3 группе не обеспеченные на моментувольнения жилыми помещениями, не могут быть исключены из списков очередниковна получение жилого помещения, без их согласия, по последнему перед увольнениемместу военной службы[90].В развитие данной нормы, постановление пленума Верховного Суда РоссийскойФедерации от 14 февраля 2000 г. № 9 в п. 24 указывает, что военнослужащиеимеющие право на обеспечение жилыми помещениями, не могут быть уволены своенной службы с оставлением их в списке очередников на получение жилыхпомещений (улучшение жилищных условий) по последнему месту военной службы приотсутствии их согласия на такое увольнение.
Основной объём льгот по предоставлению жилья по договору социальногонайма относится к военнослужащим увольняемым по следующим основаниям:
— по достижению предельного возраста пребывания на военной службе;
— по состоянию здоровья;
— в связи с организационно-штатными мероприятиями при общийпродолжительности военной службы, указанных категорий военнослужащих, 10 лет иболее[91].
Военнослужащие, увольняемые по указанным выше основаниям жилое помещениепо договору социального найма предоставляется, по их желанию, либо по меступрохождения военной службы (увольнению) из фондов закреплённых за МО РФ, либопо выбранному месту жительства из фондов органов местного самоуправления(данное желание должно быть закреплено в форме рапорта)[92].
В п.7. данного постановления приведены основания признания указаннойкатегории граждан (военнослужащих), нуждающимися в получении жилых помещенияили улучшении жилищных условий:
1. отсутствие жилой площади;
2. наличие жилой площади на одного члена семьи ниже уровня социальной нормыобщей площади жилого помещения, установленного законодательством РФ и органамиисполнительной власти субъектов РФ. (Это основание является льготным для даннойкатегории военнослужащих);
3. наличие жилой площади в закрытых и обособленных военных городках;
4. проживающие в общежитиях и на служебной жилой площади и др. основания;
5. наличие жилой площади, не отвечающей установленным санитарным итехническим требованиям;
6. проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составесемьи имеются больные, страдающее тяжелыми формами некоторых хроническихзаболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартиреневозможно;
7. проживание в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи приотсутствии родственных отношений;
8. Избрание постоянного места жительства после увольнения с военнойслужбы и службы в органах внутренних дел.
В п.8,  п. 14 ст.15 ФЗ РФ «О статусе военнослужащих» сказано, чтольготное право указанной категории военнослужащих на получение жилых помещенияпредоставляется один раз.
Военнослужащие, изъявившие желание получить жилые помещения по выбранномуместу жительства не более чем за 3 года до увольнения с военной службы подостижению предельного возраста пребывания на военной службе или в годувольнения с военной службы по состоянию здоровья или в связи сорганизационно-штатными мероприятиями подают об этом рапорт своему командиру(начальнику).
Пленум Верховного Суда № 9 от 14.02.2000 г. фактически приравнялвоеннослужащих,  увольняющихся в связи с существенными и систематическиминарушениями в отношении них условий контракта в правах и льготах квоеннослужащим, увольняемым по организационно-штатным мероприятиям, а в п. 24прямо говориться, что данная категория военнослужащих должна обеспечиватьсяжилыми помещениями как увольняющиеся в связи с организационно-штатнымимероприятиями или по состоянию здоровья[93].
В качестве вывода следует отметить, что правом на обеспечение жилымпомещением по договору социального найма обладают:
1. военнослужащие, заключившие контракт о прохождении военной службы до1.01.98 (после первых пяти лет военной службы);
2. военнослужащие, увольняющиеся по основаниям:
— достижение предельного возраста пребывания на военной службе;
— по состоянию здоровья;
— в связи с организационно-штатными мероприятиями заключившие контракт опрохождении военной службы до 1.01.98 г. и имеющие на момент увольнения общуюпродолжительность военной службы 10 лет и более.
§3.2.  Порядок учёта ипредоставления военнослужащим жилого помещения по договору социального найма
Учётграждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило,по месту жительства в местной администрации, а работающих на предприятиях, вучреждениях, организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищноестроительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, — поместу работы, а по их желанию — также и по месту жительства (ст. 30 ЖК).
Военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, обеспечиваютсяжилой площадью за счёт государственного или муниципального жилищного фонда,который закрепляется за Министерством обороны РФ (иным федеральным органомисполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военнаяслужба) и в основном относится к ведомственному жилищному фонду,предназначенному для обеспечения жилищных потребностей военнослужащих.
Исходя из вышеизложенного, учёт военнослужащих, нуждающихся в улучшениижилищных условий, как правило, осуществляется по месту службы. В Положении опорядке обеспечения жилой площадью в СА и ВМФ[94]прямо указано, что «все вопросы, связанные с обеспечением жилой площадью военнослужащих,должны решаться по месту прохождения ими службы». В то же время военнослужащимне запрещается состоять на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий и поместу жительства.
Военнослужащие Вооружённых Сил РФ вносятся  в списки нуждающихся в жилойплощади на основании решений командиров воинских частей. Хотя прямого указанияв Положении о порядке обеспечения жилой площадью в СА и ВМФ о согласованиипринятого командиром с местной администрацией нет, на практике спискивоеннослужащих, нуждающихся в улучшении жилищных условий, проходят указаннуюпроцедуру согласования.
Военнослужащие, проходящие военную службу по контракту в военныхпредставительствах Министерства обороны РФ, обеспечиваются жилыми помещениями ссовместно проживающими с ними членами семей по нормам, установленнымзаконодательством РФ за счёт фонда организаций, где созданы военныепредставительства в общим порядке, предусмотренном для работников данногопредприятия. Для принятия на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условийвоеннослужащие подают рапорт в жилищную комиссию воинской части(подразделения). К рапорту прилагаются следующие документы по установленнойформе:
— справка о проверке жилищных условий;
— копия финансового лицевого счёта;
— выписка из домовой книги на всю семью. Кроме того, при необходимостиприлагаются:
— документы, подтверждающие право пользования льготами при постановке научёт и предоставлении жилой площади;
— справка районного бюро технической инвентаризации (предоставляютсотрудники, проживающие в жилом доме или квартире, принадлежащих им на правесобственности);
— иные документы, относящиеся к решению жилищного вопроса.
Жилищные комиссии создаются в гарнизонах и воинских частях. Руководстводеятельностью жилищных комиссий осуществляется в гарнизонах начальникамигарнизонов, в воинских частях командирами частей.
Гарнизонная жилищная комиссия создаётся приказом начальника гарнизона из5-11 человек (в зависимости от числа воинских частей в гарнизоне) в составе:
-   заместителя начальника гарнизона повопросам тыла (председатель);
-   представителейквартирно-эксплуатационного органа и воинских частей.
Подготовленный гарнизонной жилищной комиссией план распределения жилойплощади между воинскими частями гарнизона согласовывается с начальникомдовольствующей КЭЧ района и утверждается начальником гарнизона.
Жилищная комиссия воинской части создаётся приказом командира части из 5человек в составе:
— заместитель командира воинской части по тылу (председатель);
— представители подразделений воинской части.
На жилищную комиссию воинской части возлагается:
— рассмотрение списков и проверка жилищных условий лиц, нуждающихся вжилой площади;
— подготовка предложений по распределению жилой площади междувоеннослужащими воинской части;
— рассмотрение писем, заявлений и жалоб по жилищным вопросам и подготовкана решение командира части предложений по ним;
-приём председателем посетителей по жилищным вопросам;
— контроль за своевременным освобождением жилой площади военнослужащими,рабочими и служащими воинских частей, убывшими для прохождения службы или наработу в другие гарнизоны, а также получившими другую жилую площадь;
— представление командиру воинской части предложений по использованиюжилого фонда части;
— контроль за правильностью использования жилой площади, закреплённой заМинистерством обороны в домах органов местной администрации, других министерстви ведомств.
Заседания жилищных комиссий проводятся не реже одного раза в месяц. Наних должно присутствовать не менее двух третьих её членов. Решение жилищнойкомиссии принимается большинством голосов.
Учётвоеннослужащих, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведётся жилищнымикомиссиями по единому списку, из которого одновременно в отдельные спискивключаются военнослужащие, имеющие право на первоочередное и внеочередноеполучение жилых помещений.
Порядокучёта военнослужащих Вооружённых Сил РФ, проходящих военную службу поконтракту, имеет определённые особенности. Так как в соответствии с Положениемо порядке обеспечения жилой площадью в СА и ВМФ ведётся учёт бесквартирныхвоеннослужащих (не имеющих жилой площади) и военнослужащих, нуждающихся вулучшении жилищных условий, по которым ведутся отдельные списки (ст.47), чтопротиворечит ст. ст.33;49 ЖК.
К.,обратился в Военную коллегию Верховного Суда РФ с жалобой о признании несоответствующими действующему законодательству ст. ст. 46 и 47 Положения опорядке обеспечения жилой площадью в Советской Армии и Военно-Морском Флоте.
Считая,что ст. 46 и 47 названного Положения противоречат ЖК, К. обратился с жалобой, вкоторой ставит вопрос о признании этих пунктов не соответствующими действующемузаконодательству. При этом он ссылается на то, что ст.46 и 47 Положения делятлиц, имеющих право на получение жилья, на не имеющих таковое и нуждающихся вулучшении жилищных условий, требуют их учёта по отдельным спискам, тем самымсозданы привилегии для первой категории лиц, что противоречит ст. ст. 29 и 33ЖК.
Представительответчика в судебном заседании признал несоответствие ст. 47 Положениядействующему законодательству, в отношении же ст. 46 Положения заявил, чтотакого противоречия нет.
Исследовавжалобу К. и ст. ст. 46 и 47 названного Положения, заслушав объясненияпредставителя ответчика и заключение прокурора,  военная коллегия находит, чтожалоба К. подлежит удовлетворению частично.
Какусматривается из ст. 46 Положения, в нём перечисляются категории лиц подлежащихучёту как нуждающиеся в получении жилой площади. Данный пункт согласуется сост. 29 ЖК, где указаны категории граждан, которые признаются нуждающимися вулучшении жилищных условий. Указаний о преимущественном положении «не имеющихжилья» перед «нуждающимися в улучшении жилищных условий» в этом пункте нет, ион не противоречит законодательству.
Чтоже касается правил учёта, то в соответствии со ст. 49 ЖК и ст.15 Примерныхправил учёта граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведётся поединому списку, из которого одновременно в отдельные списки включаютсяграждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное получение жилыхпомещений. Выделения лиц, не имеющих жилья, в отдельные списки непредусмотрено.
Однаков ст. 47 Положения указывается, что учёт нуждающихся в жилой площади ведётся потрём разным спискам, в том числе по отдельному списку лиц, не имеющих жилыхпомещений, что явно противоречит нормам ЖК.
Существующаяредакция ст. 47 Положения может привести к нарушению прав граждан,предусмотренных, в частности, ст. 33 ЖК, согласно которой жилые помещенияпредоставляются гражданам, состоящим на учёте нуждающихся в улучшении жилищныхусловий, в порядке очерёдности, исходя из времени принятия их на учёт ивключения в списки на получение жилых помещений.
Наосновании изложенного, Военная коллегия Верховного Суда РФ признала незаконнойи не действующей с момента принятия ст. 47 Положения о порядке обеспечения жилойплощадью в Советской Армии и Военно-морском Флоте. (Решение Верховного Суда РФот 20 ноября 1997 г.)
Исходяиз анализа статей Положения о порядке обеспечения жилой площадью в СА и ВМФследует сделать вывод, что вопрос сохранения очереди на получение жилья завоеннослужащими, проходящими военную службу по контракту, при переводе их кновому месту службы не решён, и поэтому он должен решаться командиром воинскойчасти совместно с жилищной комиссией воинской части.
Предоставлениюжилых помещений для военнослужащих предшествует распределение жилой площадинаходящейся в ведении  МО РФ.
Так,вся жилая площадь, поступающая от собственного строительства МО РФ, получаемаяот субъектов РФ, органов местного самоуправления и федеральных органовисполнительной власти, а также освобождаемая за выездом, распределяется междувоинскими частями, дислоцированными в данном гарнизоне, пропорциональноколичеству военнослужащих, нуждающихся в жилье.
План распределения жилой площади между воинскими частями рассматриваетсягарнизонной жилищной комиссией, согласовывается с начальником довольствующейквартирно-эксплуатационной части района (гарнизона) и утверждается начальникомгарнизона. Таким образом, начальник гарнизона не имеет права единоличнымрешением распределять квартиры между воинскими частями.
В гарнизонах, в которых дислоцируются воинские части, имеющие различнуюподчинённость, план распределения жилой площади при необходимости утверждаетсякомандующим войсками военного округа по представлению начальника гарнизона иначальника КЭУ (КЭО) военного округа.
Распределение жилой площади между военнослужащими осуществляется жилищнойкомиссией воинской части и утверждается командиром. Списки распределения жилойплощади по установленной форме с необходимыми документами направляются черездовольствующую КЭЧ района на утверждение начальнику гарнизона. Утверждённыйсписок является основанием для оформления установленным порядком ордеров назаселение жилой площади.
Обеспечение жилыми помещениями военнослужащих воинских частейобщегарнизонного назначения (военных судов и прокуратур,квартирно-эксплуатационных частей районов, военных комиссариатов, линейныхорганов военных сообщений, гарнизонных военно-медицинских учреждений, военныхкафедр при государственных образовательных учреждениях профессиональногообразования, военных комендатур) осуществляется за счёт жилой площади,выделяемой воинским частям окружного подчинения, пропорционально количествувоеннослужащих нуждающихся в улучшении жилищных условий[95].
Предоставление жилых помещений производится в условиях гласности и, какправило, в порядке очерёдности, которая определяется соответственно временипринятия на учёт и включения в списки на получение жилых помещений (ст. 33 ЖК).Закон РФ „Об основах“ установил, что порядок и условия предоставленияжилого помещения по договору найма из жилищного фонда социального использованиягражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, определяют органыгосударственной власти РФ и субъектов РФ исходя из существующей очереди наулучшение жилищных условий, а также с учётом льгот по предоставлению жилых помещений(ст. 13 «Об Основах).
Указанный порядок реализуется путём составления списков лиц, которымпредусматривается предоставление свободных жилых помещений (построенных иосвободившихся в связи с выездом нанимателей) в текущем году. Такие спискисоставляются на основе данных учёта военнослужащих, нуждающихся в улучшениижилищных условий.
Предоставление жилых помещений в домах государственного жилого фондапроизводится в пределах норм жилой площади, установленных действующимзаконодательством, — от 9 до 12 квадратных метров жилой площади на одногочеловека (если иное не установлено территориальными Правилами)[96].
Военнослужащим, проходящим военную службу по контракту и заключившимконтракт о прохождении военной службы до 1 января 1998 г.[97](за исключением курсантов военных образовательных учреждений профессиональногообразования), и совместно проживающим с ними членам их семей на первые пять летвоенной службы предоставляются служебные жилые помещения или общежития. Припродолжении военной службы свыше указанных сроков им предоставляются жилыепомещения на общих основаниях. За указанными военнослужащими сохраняется правона жилые помещения, занимаемые ими до поступления на военную службу.
Вслучаях, когда военнослужащий в первые пять лет военной службы имел право наслужебное жилое помещение или общежитие, состоял в очереди на их получение и небыл ими обеспечен, право на предоставление жилого помещения, не имеющего статусслужебного, возникает с момента истечения первых пяти лет военной службы (не считаяобучения в военном образовательном учреждении профессионального образования).
Ксожалению, Закон не отвечает на вопрос, с какого времени военнослужащие,продолжившие после 5 лет военную службу по контракту, должны учитываться вкачестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Ведомственными нормативнымиправовыми актами этот вопрос также обойдён. Судебная практика идёт следующимпутём.
Каквидно из материалов дела, прапорщик У. в июле 1987 г. был поставлен на очередьна получение жилья в г. Владивостоке. В 1994 г. он был переведён дляпрохождения службы в другую часть в том же городе и включён в списокочередников на жильё с июля 1987 г.
Вянваре 1988 г. жилищная комиссия, рассматривая вопросы о выделении жильяочередникам, в отношении У. такой вопрос не рассматривала, хотя, по его мнению,он должен стоять первым в списке на получение 2-комнатной квартиры.
Вжалобе, в которой У. обратился в военный суд, он требовал отмены решенияжилищной комиссии и восстановления его в списках на получение жилья с июля 1987г.
Суд,признав решение жилкомиссии и действия командира незаконными, обязал последнеговосстановить У. в списках лиц, состоящих на учёте на получение жилья с 15 мая1992 г., отказав в удовлетворении требования о восстановлении его в списках с1987 г. за необоснованностью.
Военный суд флота данное решение оставил без изменения.
В протесте Председателя Военной коллегии ставился вопрос об отменесудебных решений в части отказа в удовлетворении требований У. по следующимоснованиям.
Отказывая заявителю, указывалось в протесте, суды пришли к выводу о том,что военнослужащие, проходящие службу по контракту с 1993 г., а прапорщики имичманы и ранее, могут быть по месту службы поставлены на учёт нуждающихся вулучшении жилищных условий только после первых пяти лет военной службы.
Основным доводом в пользу указанного вывода, по мнению судов, являетсясодержание п. 5 Постановления ЦК КПСС и СП СССР №1131 от 8 декабря 1980г., гдеуказано, что прапорщикам, мичманам и военнослужащим сверхсрочной службы напервые пять лет службы в этом качестве должны предоставляться общежитие илислужебная жилая площадь. В течение этого срока за ними сохраняется право нажилую площадь, которую они занимали до поступления на военную службу. Суд такжеруководствовался ст. 15 Закона РФ «О статусе военнослужащих», в котором данныйпорядок установлен для всех категорий военнослужащих.
Таким образом, данные нормы закона регламентируют лишь порядокпредоставления жилья. У. же, не имеющий жилья для постоянного проживания, всвоей жалобе ставил вопрос о восстановлении его в списках лиц, нуждающихся вполучении квартиры, а не о предоставлении ему жилого помещения в первые пятьлет службы.
Восстановление У. в списках лиц, состоящих на учёте на получение жилья с15 мая 1992 г., а не с июля 1987 г., нарушает его право на жилище,предусмотренное ст. 40 Конституции РФ. (Определение Военной коллегии ВерховногоСуда Российской Федерации от 27 августа 1998 г. №2н-289/98).
Военнослужащие, имеющие право на первоочередное и внеочередноепредоставление жилых помещений, включаются в отдельные списки.
Перечень оснований предоставления жилых помещений в первую очередьопределён в ст. 36 ЖК, который не является исчерпывающим и дополнен инымизаконодательными и нормативными правовыми актами. Так, предоставление жилыхпомещений в первоочередном порядке должно производиться:
Героям Советского Союза, Героям Российской Федерации, ГероямСоциалистического Труда и лицам, награждённым орденами Славы, Трудовой Славы,«За службу Родине в Вооружённых силах СССР» трёх степеней[98];
инвалидам Великой Отечественной войны, инвалидам боевых действий натерриториях других государств, инвалидам, ставшим таковыми при исполненииобязанностей военной службы[99];
участникам Великой Отечественной войны, ветеранам боевых действий натерриториях других государств[100];
военнослужащим, проходящим военную службу на территориях государствЗакавказья, Прибалтики и Республики Таджикистан, а также выполняющим задачи позащите конституционных прав граждан в условиях чрезвычайного положения и привооружённых конфликтах, по прибытии из указанных государство[101];
лицам, страдающим заболеваниями, внесенными в Список заболеваний, дающихправо лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилойплощади[102];
лицам, больным заразными формами туберкулёза[103];
лётно-подъёмный состав авиационных частей, плавсостав подводных лодок ивоеннослужащие, несущие боевое дежурство;
военнослужащие,в семья которых имеются больные открытой формой туберкулёза или другимизаболеваниями, при которых больные имеют право на дополнительную жилую площадь.
Улучшениежилищных условий производится в первую очередь военнослужащим, прослужившим вВооружённых Силах 20 лет и более (ст. 24 вышеуказанного Положения).Военнослужащие, временно проживавшие в забронированном жилом помещении, такжеобеспечиваются по месту службы в первоочередном порядке (ст. 39 Положения).
Закономи иным нормативным правовым актом не предусмотрено преимущество какой-либо изперечисленных выше категорий первоочередников. Все они имеют одинаковое правона первоочередное получение жилья. В то же время весьма важным является вопрособ очередности предоставления жилых помещений военнослужащим, состоящим в общемсписке нуждающихся в улучшении жилищных условий и в списке на первоочередноепредоставление жилых помещений.
Вряде федеральных органов исполнительной власти данный вопрос урегулированведомственными нормативными правовыми актами. Так, в Инструкции о порядкеобеспечения жилой площадью военнослужащих Железнодорожных войск РоссийскойФедерации, имеющих право на первоочередное предоставления жилых помещения[104],записано: «считать их (военнослужащих-первоочередников) имеющими преимуществоперед лицами, не имеющими в силу закона каких-либо льгот на получение жилогопомещения, то есть жилищный вопрос военнослужащего, независимо от времени егопостановки на учёт, должен рассматриваться в первую очередь по отношения ковсем военнослужащим, не имеющим льгот».
Длявоеннослужащих Вооруженных Сил РФ данный вопрос нормативно не разрешён ипоэтому решается жилищными комиссиями и командирами воинских частей всоответствии с принципом социальной справедливости и с учётом приоритетов.Однако в целях исключения злоупотреблений представляется целесообразным егоурегулировать ведомственным нормативным правовым актом (приказом или директивойминистра обороны РФ)[105].
Право на первоочередное получение жилого помещения имеет сугубо личныйхарактер, оно не может быть передано другому лицу, не пользующемуся подобнойльготой.
Внеочередное право на обеспечение жилой площадью предоставляетсягражданам в соответствии со ст. 37 ЖК, которая также не является исчерпывающей.Так право не внеочередное получение жилых помещений предоставлено:
— судьям[106];
— инвалидам 1 группы: Великой Отечественной войны, боевых действий натерриториях других государств, ставшим таковыми при исполнении обязанностейвоенной службы[107];
— прокурорам и следователям[108] и другим категориям граждан.
После предоставления военнослужащему жилого помещения, последнийвселяется в него. Порядок заселения военнослужащим жилого помещения в целомидентичен порядку заселения жилых помещения гражданами, но имеются некоторые особенностисвязанные с принадлежностью жилищного фонда из которого военнослужащимпредоставляется жильё.
Так, ранее нами было указанно, что основанием для заселения жилогопомещения по договору социального найма является ордер на жилое помещение.Согласно ст. 47 ЖК ордер выдаётся гражданину жилищным органом на основаниирешения о предоставлении жилого помещения. Ордер может быть выдан только насвободное жилое помещение.
Выдача ордеров на жилые помещения в военных городках или жилые помещения,относящиеся к ведомственному жилищному фонду Министерства обороны РФ (другихфедеральных органов исполнительной власти), производится в особом порядке[109].Ордера на помещения, в том числе на служебные и в общежитиях находящиеся взакрытых и обособленных военных городках, выдаются квартирно-эксплуатационнымиорганами Министерства обороны,  Министерства внутренних дел. Руководствоморганов и командованием воинских частей ФСБ (по принадлежности жилищного фонда)на основании принятых в установленном порядке решений о предоставлении жилойплощади. Выдача ордеров на жилые помещения в военных городках, не относящихся кзакрытым и обособленным, осуществляется местными органами исполнительнойвласти.
Оформление ордеров на жилую площадь в домах Министерства обороны РФ, втом числе построенную для хозрасчётных предприятий и организаций, а также нажилую площадь, закреплённую за Министерством обороны РФ в домах органовместного самоуправления, министерств и ведомств, производится начальникамигарнизонов[110].
Для оформления ордеров КЭЧ района предоставляются следующее документы:
— список распределения жилой площади по воинской части;
— справки о сдаче жилой площади по прежнему месту жительства или о сдачебронированной площади установленного образца, выданные КЭЧ района;
— справки о проверке жилищных условий;
— паспорта на взрослых членов семьи (на военнослужащих предоставляютсясправки о снятии с регистрационного учёта по прежнему месту жительства);
— справки медицинского учреждения в случаях предоставления жилой площадив связи с болезнью.
После получения оформленных в установленном порядке ордеров на заселениежилой площади КЭЧ районов передают их уполномоченным воинских частей подрасписку для вручения лицам, которым предоставляется жилая площадь.
В закрытых и обособленных военных городках ордера на жилые помещения, втом числе на служебные и в общежитиях  выдаются КЭЧ района (гарнизона).Оформление ордеров производится на бланках установленной формы.
Оформление и выдача ордеров не производятся при отсутствии необходимыхдокументов, предоставлении неправильных сведений о составе семьи, выделениижилой площади сверх положенных норм, а также в иных случаях нарушенияустановленного порядка распределения жилой площади. О нарушениях указанногопорядка распределения и использования жилой позади начальник КЭЧ района докладываетначальнику гарнизона.
Вселение квартиросъёмщиками на предоставленную им Министерством обороныРФ жилую площадь для постоянного проживания лиц, не включённых в ордер, и ихрегистрация без разрешения КЭЧ района запрещаются.
Выдача ордера военнослужащему приостанавливается:
— если фактический состав семьи не соответствует указанному в решении опредоставлении жилого помещения;
— если к моменту выдачи ордера выявляются обстоятельства, которые не былиизвестны при решении вопроса о предоставлении жилой площади данному лицу, номогли повлиять на это решение;
— получения от органов исполнительной власти, осуществляющих контроль зараспределением жилой площади, сообщения о необходимости приостановления выдачиордера.
Военнослужащий, на имя которого выписан ордер, при его получении долженпредставить согласие всех совершеннолетних членов семьи на вселение впредоставленное жилое помещение, а также письменное обязательство о сдаченаймодателю не позднее месячного срока в исправном техническом состоянии освобождаемойжилой площади при выезде всех проживающих.
§3.3. Договоркоммерческого найма с участием военнослужащего
Одним из способов реализации права граждан на жилище (ст. 40 КонституцииРФ) является найм жилых помещений (в виде договора коммерческого найма).
Законом предусмотрено предоставление жилых помещений для военнослужащих в3-х месячный срок (п.1 ст.15 ФЗ «О статусе военнослужащих»). В случаеотсутствия указанных жилых помещений воинские части арендуют жилые помещениядля обеспечения военнослужащих и совместно проживающих с ними членов их семейили по желанию военнослужащих ежемесячно выплачивают им денежную компенсацию занаём (поднаём) жилых помещений в порядке и размерах, которые определяютсяПравительством Российской Федерации (п. 2 ст.15 ФЗ РФ «О статусевоеннослужащих»).
На практике, в большинстве случаев военнослужащий сам решает вопросысвоего временного проживания, т.к. у воинских частей, в настоящее время,зачастую, ощущается недостаток финансовых и материальных ресурсов для арендыжилых помещений в указанных целях.
Юридическаяприрода договора коммерческого найма с участием военнослужащего, идентичнадоговору коммерческого найма с участием граждан. Ему присущи: двусторонностьдоговорных отношений; консенсуальность; возмездность. Характерной особенностьюдоговора коммерческого найма с участием военнослужащего является компенсацияему за найм жилого помещения. Исходя из ст.682 ГК размер платы за жилоепомещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилогопомещения, а, следовательно, эта плата может быть и выше гарантированногоПравительством РФ уровня компенсации за найм жилого помещения. Судебнаяпрактика разрешает данный вопрос следующим образом:
офицерШ. в 1992 г. прибыл в часть для прохождения военной службы, но жилой площадьюон и члены его семьи по месту службы обеспечены не были.
Вянваре 1995 г. Ш. заключил с гражданином П. договор найма жилого помещения, всоответствии с которым платил последнему 500000 рублей ежемесячно.
Всвязи с отказом командованием части выплачивать Ш. денежную компенсацию за наймжилого помещения в размере, оговоренном в договоре найма жилья, он обратился сжалобой в военный суд с просьбой признать действия командования незаконными иобязать выплатить ему денежную компенсацию в соответствии с требованиями ЗаконаРФ «О статусе военнослужащих».
Судотказал Ш. в удовлетворении его требований, мотивируя своё решение тем, чтозаявитель и члены его семьи получают компенсацию за наём квартиры в размере 6минимальных размеров оплаты труда в месяц, т. е. в количестве, предусмотренномв приказе МО РФ от 1 октября 1994 г. № 331 «О размерах денежной компенсациивоеннослужащим за наём жилых помещений».
Военныйсуд округа оставил решение суда первой инстанции без изменения. В своёмопределении указал, что в соответствии с постановлением Верховного Совета РФ «О порядке введения в действие Закона РФ «О статусе военнослужащих порядок иразмер выделения средств федерального бюджета для обеспечения военнослужащихжильём определяется Правительством РФ. В связи с этим был принятсоответствующий нормативный акт, объявленный в приказе МО РФ 1994 г. № 331, апоэтому действия командования части не противоречат требованиямзаконодательства.
В протесте Председателя Военной коллегии Верховного Суда РФ предлагалосьотменить указанные выше судебные решения по следующим основаниям.
Согласно требованиям п. 3. Ст. 15 Закона РФ «О статусе военнослужащих» дополучения жилых помещений, указывалось в протесте, военнослужащимпредоставляются пригодные для временного проживания жилые помещения илиобщежития, а в случае отсутствия таковых воинские части обязаны арендовать ихдля обеспечения военнослужащих и членов их семей или по желанию военнослужащихвыплачивать денежную компенсацию за наём жилых помещений в размерах,оговоренных договором найма жилья.
Закон РФ «О статусе военнослужащих» введён в действие в полном объёме с 1января 1993г., и с этого момента военнослужащие получили право пользоватьсявсеми предусмотренными данным Законом льготами и правами, в том числе ипредусмотренными в п. 3 ст. 15. Содержащееся в приказе МО РФ 1994 г. № 331указание о выплате военнослужащим денежной компенсации за наём жилых помещенийне более 4 установленных законом минимальных размеров оплаты труда в месяц сувеличением этой компенсации на 50% при проживании с военнослужащим трёх членовсемьи и более, противоречит закону и ущемляет предусмотренные им прававоеннослужащих.
Названный приказ МО РФ как подзаконный акт не должен противоречитьЗакону. Согласно ст. 120 Конституции РФ при установлении несоответствия актагосударственного органа Закону, суд принимает решение в соответствии с Законом.
Военная коллегия Верховного Суда РФ согласилась с доводами протеста,отменила состоявшиеся решения судов и приняла новое решение — обязалакомандование выплатить Ш. денежную компенсацию за поднаём жилого помещения вразмере, оговоренном в договоре найма жилья, с момента заключения этогодоговора. (Определение Военной коллегии Верховного Суда по гражданскому делу всвязи с жалобой офицера Ш. От 16.01.1996г. №3к-407/95)
Для выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещенийвоеннослужащими необходимы следующие условия:
— отсутствие пригодных для временного проживания жилых помещений илиобщежитии для размещения военнослужащих и членов их семей либо не обеспеченностьпо установленным нормам жилыми помещениями, пригодными для постоянного иливременного проживания;
— желание военнослужащих на получение денежной компенсации.
Размер денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений определенпостановлением Правительства РФ[111],приказом Министра обороны РФ „О порядке оказания безвозмездной финансовойпомощи на строительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наем(поднаем) жилых помещений военнослужащим Вооруженных Сил РоссийскойФедерации“ от 21 апреля 1997 г. № 150, изданным во исполнении названногопостановления. Размер денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещенийограничен размером договора найма (поднайма) жилья, но не более: в г. Москве иСанкт-Петербурге — 5 установленных законом минимальных размеров оплаты труда; вдругих городах и районных центрах — 4 установленных законом минимальныхразмеров оплаты труда; в прочих населенных пунктах — 3 установленных закономминимальных размеров оплаты труда. При условии совместного проживания суказанными военнослужащими 3 и более членов семьи размеры денежной компенсацииповышаются на 50 процентов.
Инструкцией о порядке выплаты военнослужащим ежемесячной денежнойкомпенсации за наем (поднаем) жилых помещений, утвержденной приказом министраобороны РФ „О порядке оказания безвозмездной финансовой помощи настроительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наем (поднаем)жилых помещений военнослужащим Вооруженных Сил Российской Федерации“ от 21апреля 1997 г. № 150 установлен порядок выплаты военнослужащим ежемесячнойденежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений.
Денежная компенсация выплачивается финансово-экономическим органом поместу военной службы военнослужащего по раздаточной ведомости за истекший месяцодновременно с выплатой денежного довольствия за текущий месяц на основанииприказа командира воинской части, в котором указывается сумма денежнойкомпенсации, подлежащая выплате, и период, за который производится выплата.
Военнослужащим, проходящим военную службу на военных кафедрах пригосударственных образовательных учреждениях высшего профессиональногообразования, денежная компенсация выплачивается финансово-экономическим органомвоинской части, к которому эти военнослужащие прикреплены на довольствие, авоеннослужащим военных представительств Министерства обороны РФ на предприятияхи в организациях промышленности — финансово-экономическим органом воинскойчасти, в котором они зачислены на денежное довольствие.
Выплата денежной компенсации военнослужащим, проходящим военную службу запределами РФ на территориях государств-участников Содружества НезависимыхГосударств, производится с применением коэффициента пересчета рублей внациональные денежные единицы, установленного для выплаты денежногодовольствия.
Выплата денежной компенсации военнослужащим производится со дня найма(поднайма) жилого помещения после прибытия к месту военной службы ипрекращается со дня предоставления военнослужащему в установленном порядкежилой площади. О предоставлении военнослужащему жилой площади жилищная комиссиявоинской части представляет в финансово-экономический орган копию документа,являющегося основанием для вселения военнослужащего в жилое помещение.
Для получения денежной компенсации военнослужащие подают в порядкеподчиненности рапорт с указанием места временного проживания и суммыфактических затрат за наем (поднаем) жилого помещения. К рапорту прилагаютсяследующие документы:
— копия договора найма жилого помещения либо поднайма жилого помещения(при условии заключения его в письменной форме);
— справка воинской части о составе семьи (с указанием степени родства,фамилии, имени, отчества и даты рождения);
— выписка из приказа командира воинской части о зачислениивоеннослужащего в списки личного состава воинской части.
На каждого военнослужащего — получателя денежной компенсации заводитсяотдельный лицевой счет, к которому приобщаются все представленныевоеннослужащим документы. Лицевые счета хранятся в финансовом органе воинскойчасти до окончания выплат и проверки законности произведенных расходов впроцессе ревизии финансово-хозяйственной деятельности воинской части.
§3.4. Договор наймаслужебного жилого помещения с участием военнослужащего. Жилищный договор
Статьёй104 ЖК предусмотрено, что в соответствии с законодательством РоссийскойФедерации служебные жилые помещения могут предоставляться отдельным категориямвоеннослужащих. Закон «О статусе военнослужащих» впервые установил категориивоеннослужащих, которые обеспечиваются служебными жилыми помещениями на весьсрок военной службы. К таким категориям относятся: военнослужащие, назначенныена воинские должности после окончания военного образовательного учрежденияпрофессионального образования и получения в связи с этим офицерского воинскогозвания (начиная с 1998 г.), и совместно проживающие с ними члены их семей;офицеры, призванные на военную службу в соответствии с указом ПрезидентаРоссийской Федерации, а также офицеры, заключившие первый контракт опрохождении военной службы после 1 января 1998 г., и совместно проживающие сними члены их семей; прапорщики и мичманы, сержанты и старшины, солдаты иматросы, поступившие на военную службу по контракту после 1 января 1998 г., исовместно проживающие с ними члены их семей; военнослужащие, проходящие военнуюслужбу по контракту, и члены их семей, проживающие в закрытых военных городках.Срок военной службы устанавливается для военнослужащих, проходящих военнуюслужбу по контракту[112] — на срок, указанный в контракте о прохождении военной службы.
Закон определяет функциональное назначение служебного жилого помещения,его отличие от жилого помещения, заселяемого на общих основаниях. Согласност.101 ЖК предназначение служебного жилого помещения определено для заселениягражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживатьпо месту работы или вблизи от него.
Предоставление служебного жилого помещения не преследует цели улучшенияжилищных условий его пользователей, а предназначено создать надлежащиежилищно-бытовые условия выполнению служебных обязанностей военнослужащего.
Жилое помещение включается в число служебных не распоряжением командира,а решением местной администрации (органа местного самоуправления). Заселениеслужебных жилых помещений производится по специальным ордерам после включениятаких помещений в число служебных.
Таким образом, нормативно выделены юридические признаки служебного жилогопомещения:
1. назначение помещения;
2. заселение определенным кругом лиц;
3. нахождение жилого помещения в служебном здании, на территории военногогородка или в непосредственной близости от нее;
4. включение помещения в число служебных решением местной администрации(органа местного самоуправления).
Служебные жилые помещения предоставляются независимо от пребываниявоеннослужащих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, безсоблюдения очередности и льгот, установленных для обеспечения граждан жилойплощадью в порядке улучшения жилищных условий.
В закрытых военных городках командирам рот, батальонов, полков, бригад,дивизий, корпусов и командующим армиями и им равным командирам подразделений,воинских частей, соединений и объединений всех родов войск и видов ВооруженныхСил может предоставляться служебно-должностная жилая площадь. При переводе кновому месту службы служебно-должностная площадь должна быть освобождена (см.п. 13 Положения о порядке обеспечения жилой площадью в СА и ВМФ).
Военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, и совместнопроживающие с ними члены их семей обеспечиваются служебными жилыми помещениямив соответствии с нормами, установленными федеральными законами и иныминормативными правовыми актами РФ.
Военнослужащие, обеспечиваемые служебными жилыми помещениями, заключаютжилищный договор с Министерством обороны РФ (иным федеральным органомисполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военнаяслужба), который является разновидностью договора найма служебного жилого помещения,заключаемого на всё время работы нанимателя, в связи с которой емупредоставлено это помещение (ст. 106 ЖК РСФСР).
В указанном договоре определяется порядок предоставления служебногожилого помещения, его содержания и освобождения. Условия и порядок заключенияжилищного договора определяются постановлением Правительства РФ[113].Порядок предоставления и пользования служебными жилыми помещениями определенст.ст. 105, 106 ЖК и разделом VII Примерных правил учета граждан, нуждающихся вулучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР,утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335.Выдача ордера, а также вселение в служебное жилое помещение производятся впорядке, установленном для жилых помещений в домах государственного,муниципального и общественного жилищного фонда. Заключается письменный договорнайма служебного жилого помещения. К пользованию служебными жилыми помещениямиприменяются правила статей 50-61, 66, 75, 81-84, 89-93, 96, 97, части первойстатьи 98, статей 99 и 100 ЖК.
Норма Закона о предоставлении служебных жилых помещений (общежитии) напервые пять лет военной службы, не считая времени обучения в военныхобразовательных учреждениях профессионального образования для всех безисключения категорий военнослужащих, проходящих военную службу по контракту, втом числе и для офицеров, действовала с 1 января 1993 г. и была установленаЗаконом РФ „О статусе военнослужащих“. Ранее аналогичная нормадействовала для прапорщиков (мичманов) и военнослужащих сверхсрочной службы(см. п.5 постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР „О переселении иззакрытых военных городков лиц, утративших связь с Вооруженными Силами СССР иорганами Комитета государственной безопасности СССР, и о порядке обеспечения жилойплощадью прапорщиков, мичманов и военнослужащих сверхсрочной службы“ от 8декабря 1980 г. № 1131). В случаях, когда военнослужащий в первые пять летвоенной службы имел право на служебное жилое помещение или общежитие, состоял вочереди на их получение и не был ими обеспечен, право на жилое помещение, неимеющее статус служебного, возникает с момента истечения первых пяти летвоенной службы (не считая обучения в военном образовательном учреждениипрофессионального образования). Те военнослужащие, которые после увольнения своенной службы по контракту повторно на нее поступили, имеют право наобеспечение жилой площадью на общих основаниях лишь после пяти лет военнойслужбы. Срок военной службы, дающий право на обеспечение жилой площадью наобщих основаниях исчисляется суммарно, с учетом срока службы до увольнения.Жилищный договор
 Указом Президента РФ «О мерах по обеспечению военного строительства РФ»от 25 ноября 1996 г. № 1592 Правительству РФ было поручено разработать комплексмер по переходу на систему обеспечения военнослужащих служебными жилымипомещениями и с 1 января 1997 г. приступить к формированию служебного жилогофонда для военнослужащих.
В развитие данного указа, а также в целях обеспечения военнослужащих исовместно проживающих с ними членов их семей служебными жилыми помещениямиПравительство РФ 4 мая 1999 г. № 487 утвердило Положение об условиях и порядкезаключения жилищного договора между военнослужащими и МО РФ или инымфедеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотренавоенная служба. Вышеуказанные органы, начиная с 1999 г. обязаны приступить кзаключению жилищных договоров с военнослужащими, обеспечиваемыми служебнымижилыми помещениями. Приказом МО РФ от 7 июня 1999 г. № 244 данное постановлениеобъявлено для руководства и исполнения всеми должностными лицами ВС РФ.
Жилищный договор заключается в письменной форме (п.2 Положения)применительно к типовой согласно приложению.
Субъектами договорных отношений по поводу служебного помещенияпредоставляемого военнослужащему является Министерство обороны РФ в лицекомандиров (начальников) воинских частей и военнослужащие, проходящие военнуюслужбу по контракту, а также офицеры, призванные на военную службу всоответствии с указом Президента РФ.
Далее указанно, что военнослужащим и совместно проживающим с ними членамих семей служебное жилое помещение предоставляется по нормам (ст. 38ЖК РСФСР) ив порядке (ст.105 ЖК), которые предусмотрены законами и иными нормативнымиактами Российской Федерации, с учётом права на дополнительную жилую площадь(ст.39ЖК; ст.8 ФЗ «О статусе военнослужащих»). Здесь есть по нашему мнениюнекоторое разногласие, так как ЖК — в ст. 39 гарантирует отдельным категориямграждан право на дополнительную жилую площадь, а Закон «О статусе военнослужащих»даёт право, определённой категории военнослужащих на дополнительную общуюплощадь в размере не менее 15 и не более 25 м2, по нашему мнениюбудущий наниматель вправе требовать, чтобы дополнительная площадьсоответствовала обеим нормам, касающимся как жилой, так и общей площади.
В п.2 абз.4 типового жилищного договора[114]содержится императивная норма, в частности, по окончании срока контрактажилищный договор прекращает своё действие. В случае заключения военнослужащимнового контракта командир части обязан заключить с ним новый жилищный договор,только не указано в какой срок. Следовательно, необходимо обратиться к п.1ст.15 ФЗ «О статусе военнослужащих», где сказано, что жилое помещениепредставляется военнослужащим в 3-х месячный срок.
Новый жилищный договор с военнослужащим заключается на условиях не хужеусловий предыдущих жилищных договоров. Остаётся не ясным, является ли предметомнового жилищного договора жилое помещение, в котором военнослужащий проживалранее или иное жилое помещение. Ведь в данном случае под условиями можноподразумевать, как условия предоставления служебного жилого помещения, так иусловия проживания. Целесообразно, по нашему мнению, было бы заключение новогожилищного договора на ранее предоставленное жилое помещение.
Настоящее положение в п. 4 абз.4 указывает, что при направлениивоеннослужащих к новому месту службы жилищный договор сохраняет своё действие.
Представляется три наиболее вероятных сценария:
1. одинокий военнослужащий отправляется к новому месту службы;
2. военнослужащий с семьёй отправляется к новому месту службы;
3. семья военнослужащего остаётся в служебном жилом помещении, авоеннослужащий отправляется к новому месту службы (при этом военнослужащие нерасторгают жилищный договор).
Наиболее характерным, представляется вариант №2. Зачастую семьивоеннослужащих по тем или иным причинам не могут сразу выехать к новому местуслужбы военнослужащего, а не редки случаи, когда семьи вовсе не желают уезжатьк новому месту службы.
Но, возникает вопрос: «Как военнослужащий в таком случае будет обеспеченжильём по новому месту службы?» В п. 4 ст.15 ФЗ «О статусе военнослужащих»указаны льготные основания для предоставления служебного жилого помещения поновому месту службы:
— наличие индивидуального жилого дома у военнослужащего;
— членство его в ЖСК или в ЖК;
— наличие у него жилого помещения на общих основаниях (забронированное);
— наличие жилого помещения по месту жительства до поступления на военнуюслужбу.
Также в ст. 15 ФЗ «О статусе военнослужащих» указаны основания дляпредоставления служебного жилого помещения. Оснований для предоставлениявоеннослужащему 2-х служебных помещений одновременно не предусмотрено.
Вопросом также остаётся на каких основаниях будет проживать семьявоеннослужащего в служебном жилом помещении по старому месту службывоеннослужащего при переводе его к новому месту службы и окончании там срокаконтракта? (согласно п. 4 жилищный договор прекращает действие при окончаниисрока контракта), и будет ли военнослужащий иметь возможность заключить новыйжилищный договор с командиром части при заключении нового контракта.
Чтобы избежать такое большое количество вопросов мы предлагаем дополнитьданный абзац и изложить его в новой редакции: «При направлении военнослужащегок новому месту службы жилищный договор заключённый ранее, сохраняет своёдействие до заключения нового жилищного договора по месту службывоеннослужащего».
В п. 5 настоящего положения указано, что с военнослужащими, имеющимиобщую продолжительность военной службы 20 лет и более, а также уволенными подостижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состояниюздоровья или в связи с организационно — штатными мероприятиями жилищный договоррасторгнут быть не может.
Но данное может быть реализовано, только после чётко зафиксированного ввиде рапорта (п.23 ППВС от 14.02.2000 г.) согласия военнослужащего даннойкатегории быть уволенным без предоставления жилья на общихоснованиях              (ст. 34 «Положения о порядке прохождения военнойслужбы»; ст. 23 ФЗ О статусе военнослужащих»; п. 24 ППВС от 14.02.2000 г.).
Из анализа главы 2 Типового жилищного договора вытекает, что он является2-х сторонним при наличии прав и обязанностей сторон, возмездным (п.4),консенсуальным (п.14).
В качестве вывода следует отметить, что государство решило упорядочитьсферу предоставления жилых помещения военнослужащим и тем самым, прекратитьпрактику предоставления жилых помещений военнослужащим на общих основаниях,после чего те увольнялись по различным основаниям с оставлением права на жильёза собой. Вследствие данного обстоятельства образовался большой дисбаланс, содной стороны наличие военнослужащих не обеспеченных жильём по месту службы, ас другой нехватка жилого фонда для удовлетворения потребностей военнослужащих вжилье. Заключение
Одним из основных средств реализации конституционного права на жилищеявляется договор найма жилого помещения в различных жилищных фондах. Следуетотметить, что граждане, не имеющие жилую площадь на условиях бессрочногодоговора социального найма в домах государственного и муниципального жилищногофондов не могут считаться реализовавшими своё право на жилище. Также не можетсчитаться обеспеченным жилой площадью лицо, получившее право на её заселение наосновании срочного ордера[115],а также пользующееся жилой площадью по договору коммерческого найма.
В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использованияжилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилогопомещения (п. 1 ст.672 ГК). Таким образом, закон определяет назначение договорасоциального найма и категории жилищного фонда, где применяется договорсоциального найма жилого помещения: это жилые дома, входящие в составгосударственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только длясоциального использования, т.е. для предоставления слабо социально защищённымгражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Понятие договора социального найма дано в Законе РФ «Об основах», где поддоговором социального найма понимается соглашение, по которому наймодательпредоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное дляпостоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры,в пределах нормы жилой площади, а наниматель обязуется использовать это жилоепомещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и закоммунальные услуги.
Исходя из определения можно выделить характерные черты договорасоциального найма:
1. жилое помещение предоставляется для постоянногопроживания                 (в бессрочное пользование) (ст.10 ЖК);
2. обязанность наймодателя передать жильё нанимателю и членам его семьи(на основе договора социального найма) с соблюдением правил вселения (имеется ввиду ордер);
3. обязанности нанимателя (см.ст.678 ГК);
4. возмездность договора (ст. 55 ЖК; 682 ГК; 15 «Об Основах»);
5. пределы нормы жилой площади (см. ст. 38 ЖК);
6. помещение  должно  быть  пригодным для проживания в нём (см. ст. 40ЖК);
7. жильё, как правило, предоставляется в виде отдельной квартиры (см. 52ЖК; 673 ГК);
8. за гражданами, проживающими по договору социального найма, сохраняетсяправо найма независимо от площади занимаемого жилого помещения (см. ст.14Закона РФ «Об Основах»).
Одной из особенностей социального найма является то, чтозаконодательством установлены особый порядок и условия предоставления жилогопомещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшениижилищных условий, в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищныхусловий, а также с учётом льгот по предоставлению жилых помещений.
ГК, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения (гл. 35),в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещенияна коммерческих началах (договор коммерческого найма). Коммерческий наём жилыхпомещений имея сходство с социальным наймом отличается от последнего целымрядом моментов.
Я, остановлюсь лишь на самых характерных отличиях договора коммерческогонайма от договора социального найма, действующего ЖК с проектом нового ЖК: Наименова-ние Жилищный кодекс 1983 г. Проект нового Жилищного кодекса Социальный найм Коммерческий найм Социальный найм Найм Нуждаемость в жилье Только нуждающиеся в улучшении жилусловий Не регламен-тировано Только нуждающиеся в улучшении жилусловий Признанными  нуждающимися в улучшении жилусловий Постоянное проживание в данной местности Необходимость проживания в данном населен-ном пункте Не регламен-тировано Не регламен-тировано Должны проживать в непосредственной близости от места работы Размер предоставляемого жилья В пределах норм жилой площади Не регламен-тировано
Не менее 13, 5 м2 Не регламентировано Размер внесения платы за жилпомещение Устанавливается органами субъектов РФ По соглашению сторон Устанавливается органами субъектов РФ По соглашению сторон Срок внесения платы за жилпомеще-ние За прожитый месяц не позднее 10 числа следующего месяца По соглашению сторон, если не установлены, то помесячно За прожитый месяц не позднее 10 числа следую-щего месяца По соглашению сторон Предмет договора Только изолиро-ванная квартира или комната Изолированная квартира, комната, жилой дом или его часть Отдельная квартира, часть квартиры, состоящая из 1 или нескольких комнат, одноквартирный дом Отдельная квартира, часть квартиры, состоящая из 1 или нескольких комнат, индивидуальный жилой дом Жилищные фонды В государст-венном и муниципальном жилищном фонде Во всех жилищных фондах В государст-венном и муниципальном жилищном фонде В государственном и муниципальном жилищном фонде Уровень дохода Только малоимущие и указанным в законе гражданам Не регламен-тировано Не регламен-тировано Не регламентировано Ордер Основание для вселения в жилое помещение и основание для заключения договора Не регламен-тировано Органами госвласти Не регламентировано Ответствен-ность нанимателя Наниматель и солидарно члены его семьи Только наниматель перед наймодате-лем Наниматель и солидарно члены его семьи Только наниматель перед наймодателем Понятие договора Не определено Не определено Определено Определено Срок действия договора Бессрочный 5 лет Бессрочный 5 лет Форма заключения договора Письменная Письменная Письменная Письменная Изменение договора Только с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя Только с согласия нанимателя, постоянно проживающих с ним граждан и наймодателя Только с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя Только с согласия нанимателя, постоянно проживающих с ним граждан и наймодателя Расторжение договора Наниматель с согласия совершеннолетних членов семьи в любое время Наниматель с согласия граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время с письмен-ного преду-преждения за 3 месяца Наниматель с согласия совершеннолетних членов семьи в любое время Наниматель с согласия граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время с письменного предупреждения за 3 месяца
Прианализе норм ЖК 1983 года с проектом нового ЖК видно, что значительных отличиймежду социальным наймом и наймом практически нет. Законодатель пытаетсяразделить социальный найм и найм жилых помещений, но не более. Но стоитотметить, что понятие коммерческий найм, в новом ЖК, выделен в отдельную главу.
Внастоящее время, одной из проблем договора найма жилого помещения являетсясоотношение гражданского и жилищного законодательства. Зачастую такоепротиворечие состоит не столько в споре норм ГК и ЖК, сколько в противоречии, вкаком же кодексе должны быть отражены нормы об этом договоре. Многопротиворечий порождает существование двух кодексов, тем более что один из нихне отражает современную действительность.
Вкачестве пути решения автор работы предлагает нижеследующие законодательныепредложения. Возможно, одним из вариантов решения такой проблемы было бы такое«разделение полномочий кодексов»: нормы гражданского кодекса должнырегулировать правовое положение коммерческого найма жилого помещения, а нормынового жилищного кодекса должны регулировать правовое положение договорасоциального найма жилья.
Авторне случайно сделал такое разделение «полномочий». Если рассмотреть природудоговора социального найма жилья и коммерческого найма жилья, то они по своейсути разделяются тем, что договор социального найма является частью социальнойполитики государства, когда последнее в лице полномочных органов предоставляетнуждающимся жилую площадь. Что же касается договора коммерческого найма жилья,то это, прежде всего гражданско-правовой договор носящий сугубо коммерческийхарактер.
Возможен и другойвариант. В ГК нужно включить лишь базовые понятия в сфере жилищных услуг, ажилищное законодательство обязано решать и детально регламентировать всеостальные сложные вопросы найма жилого помещения, относящегося к любой формесобственности. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФориентирована на рыночные отношения в сфере жилищных услуг, и это должно найтиотражение в новом ЖК.
Вкачестве заключения нужно отметить, что в настоящее время, идет процессобновления жилищного законодательства. Новый Жилищный кодекс должен вобрать всебя новеллы, присущие Гражданскому кодексу РФ и отвечающие требованиямсоциальной справедливости. Задача видится в максимальном сближении подходов ипринципов правового регулирования жилищных правоотношений, универсализации нормгражданского и жилищного законодательства. Концепция реформыжилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации ориентирована нарыночные отношения в сфере жилищных услуг, и это должно найти отражение в новомЖилищном кодексе.
БИБЛИОГРАФИЯЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ И ИНЫЕ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г.,16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г.) (с изм. и доп. от 21 марта 2002 г.).
3. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998г.) (с изм. и доп. от 17 апреля 2001 г.).
4.Закон РФ „Об основах федеральной жилищной политики“ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1. Ведомости Съезданародных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993 г. №3. С.99.
5. Основыжилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. N5150-Х (с изменениями от 26 марта, 8 июня 1984 г., 27 ноября 1985 г. 21 апреля1986 г., 10 мая 1989 г., 22 мая 1990 г.). Ведомости Верховного СоветаРСФСР. 1981 г. №26. Ст.834.
6. ФЗ «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 г. №76-ФЗ. Текст Федерального закона опубликован в „Российскойгазете“ от 2 июня 1998 г., в Собрании законодательства РоссийскойФедерации от 1 июня 1998 г., № 22, ст. 2331.
7. ФЗ «О воинской обязанности и военной службе» от 28 марта 1998 г.№53-ФЗ. Текст Федерального закона опубликован в»Российской газете" от 2 апреля 1998 г., в Собрании законодательстваРоссийской Федерации от 30 марта 1998 г., № 13, ст. 1475.
8. Гражданский Кодекс РСФСР. Ведомости Верховного Совета РСФСР 1964 г. Текст опубликован в Ведомостях Верховного Совета РСФСР,1964, N 24, ст. 406; 1966, N 32, ст. 771; 1973, N 51, ст. 1114; 1974, N 51,ст.1346; 1986, N 23, ст. 638; 1987, N 9, ст. 250; 1988, N 1, ст. 1; 1991, N 15,ст. 494; 1992, N 15, ст. 768; 1992, N 29, ст. 1689; 1992, N 34, ст. 1966.
9. Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда» от 4.07.91г. № 1541-1. Текст Закона опубликован в Ведомостях Съезда народныхдепутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959.
10. Семейный Кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 г. № 223-ФЗ.Собрание законодательства РФ. 1996 г. №1.  Ст.16.
11. «Кодекс РФ об административных правонарушениях» от 30 декабря 2001 г.№ 195-ФЗ. Текст Кодекса в редакции от 20 июня 1984 г.опубликован в Ведомостях Верховного Совета РСФСР от 5 июля 1984 г., N 27, ст.909.
12. Закон Российской Федерации «О праве граждан РФ на свободупередвижения и выбор места жительства и пребывания в пределах РоссийскойФедерации» от 25 июня 1993 г.№5242-1. Ведомости Съезда народных депутатовРоссийской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. Cт.l227.
13. Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 25 июня 1993г. №5243-1 «О порядке введения в действие закона Российской Федерации «О правеграждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания ижительства в пределах Российской Федерации». Текстпостановления опубликован в Ведомостях Съезда народных депутатов и ВерховногоСовета Российской Федерации от 12 августа 1993 г., N 32, ст.1228
14. Федеральныйзакон от 20 декабря 1995 г. 3 202-ФЗ «О внесении изменений и дополнений вЗакон Российской Федерации „О вынужденных переселенцах“ (сизменениями от 7 августа 2000 г.). Текст Закона опубликован в „Российскойгазете“ от 28 декабря 1995 г., Собрании законодательства РоссийскойФедерации от 25 декабря 1995 г. 3 52, ст. 5110.
15. Закон Российской Федерации от 15.01.1993 г. № 4301-1 «О статусеГероев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров орденаСлавы». Текст Закона опубликован в Ведомостях Съезданародных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета РоссийскойФедерации от 18 февраля 1993 г., № 7 ст. 247.
16. Федеральный Закон от 9.01.1997 г. № 5-ФЗ «О предоставлении социальныхгарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена ТрудовойСлавы». Текст Федерального закона опубликован в»Российской газете" от 21 января 1997 г., Собрании законодательстваРоссийской Федерации от 20 января 1997 г. № 3, ст. 349.
17. ЗаконРФ от 21 июля 1993 г. № 5481-I «О внесении изменений в Закон РоссийскойФедерации „О дополнительных гарантиях и компенсациях военнослужащим,проходящим военную службу на территориях государств Закавказья, Прибалтики иРеспублики Таджикистан, а также выполняющим задачи по защите конституционныхправ граждан в условиях чрезвычайного положения и при вооруженныхконфликтах“ (с изменениями от 19 ноября 1997 г., 7 августа 2000 г.). ТекстЗакона опубликован в „Российской газете“ от 28 августа 1993 г.
18. Закон Российской Федерации от19.02.93г. № 4520-1 «Об общественных государственных гарантиях и компенсацияхдля лиц, работающих и проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных кним местностях» Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного СоветаРоссийской Федерации № 16. Ст. 551.
19. Закон РСФСР «О милиции» от 18.04.91 г. № 1026-1. Ведомости Съезданародных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1991. № 16. Ст.503.
20. Закон Российской Федерации « О статусе судей в Российской Федерации»от 26 июня 1992 г. № 3132-1. Текст Закона опубликованв „Российской газете“ от 29 июля 1992 г., Ведомостях Съезда народныхдепутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 30июля 1992 г., N 30, ст. 1792.
21. Федеральныйзакон от 17 ноября 1995 г. № 168-ФЗ „О внесении изменений и дополнений вЗакон Российской Федерации “О прокуратуре Российской Федерации» (сизменениями от 19 ноября 1999 г., 2 января, 27 декабря 2000 г., 30 декабря 2001г.). Текст Федерального закона опубликован в Собрании законодательстваРоссийской Федерации, 20 ноября 1995 г., N 47, ст. 4472, «Российской газете»от 25 ноября 1995 г.
22. Закон Российской Федерации «О ветеранах» от 12.01.95 г. № 5-ФЗ. Текст Федерального закона опубликован в «Российскойгазете» от 25 января 1995 г., Собрании законодательства РоссийскойФедерации от 16 января 1995 г., N 3, ст. 168.
23. «О муниципализированных строениях». Декрет ВЦИК от 14 мая 1923 г.
24. «О жилищной политике». Постановление ЦИК и СНК СССР от 4.01.28 г.
25. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства вгородах». Постановление ЦИК и СНК от 17.10.1937г. Сборник жилищногозаконодательства, М. 1963 г.
26. Закон города Москвы «Основы жилищной политики в городе Москве» от 11марта 1998 г.№ 6. Текст Закона опубликован в«Ведомостях Московской Думы», № 5, 1998 г.
27. Постановление Пленума ВерховногоСуда РФ от 14 февраля 2000 г. № 9 «О некоторых вопросах применения судамизаконодательства о воинской обязанности, военной службе и статусевоеннослужащих».  Текст постановления опубликован в «Российскойгазете» от 24 февраля 2000 г. № 39, в Бюллетене Верховного Суда РоссийскойФедерации, № 4, 2000 г., в приложении к «Российской газете» № 11,2000 г.
28. Постановление Пленума ВерховногоСуда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших всудебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» (в редакции от21 декабря 1993 г., с изм. и доп. от 25 октября 1996 г., 10 октября 2001 г.). Текст постановления в редакции от 21 декабря 1993 г. опубликован в Сборникепостановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации 1961 — 1993. — М.:Юридическая литература, 1994. Текст постановления в редакции от 26 декабря 1984г. опубликован в Бюллетене Верховного Суда РСФСР, 1985 г., № 3, с. 6.
29. Постановление Правительства РФ. №1054 от 6.09.98г. «О порядке учёта военнослужащих, подлежащих увольнению своенной службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку ислужбы в органах внутренних дел, нуждающихся в получении жилых помещений илиулучшении жилищных условий в избранном постоянном месте жительства». Текст постановления опубликован в «Российскойгазете» от 19 сентября 1998 г., в Собрании законодательства РоссийскойФедерации от 14 сентября 1998 г., № 37, ст. 4627.
30. Постановление Правительства РФ обутверждении положения «О порядке оказания безвозмездной финансовой помощи настроительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наём (поднаем)жилых помещений военнослужащими и гражданами уволенными с военной службы» от 26июня 1995г. № 604. Текст постановления опубликован в«Российской газете» от 5 июля 1995 г., Собрании законодательстваРоссийской Федерации от 3 июля 1995 г., № 27, ст. 2576.
31. Постановление СМ РСФСР от 31 июля1984 г. № 335 «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищныхусловий, и предоставления жилых помещений в РСФСР» (с изм. и доп. от 2августа 1989 г., 18 января 1992 г., 23 июля 1993 г., 28 февраля 1996 г.). Текстпостановления опубликован в Собрании постановлений Правительства РСФСР, 1984г., № 14, ст. 121.
32.Методика расчета размера платы за жилые помещения, находящиеся вгосударственной или муниципальной собственности, и предоставляемые по договорамкоммерческого найма физическим лицам (утв. Комитетом муниципального жилья иУправлением городского заказа г.Москвы 23 марта 1998 г.)
33.Постановление Совета Министров СССР от 16 апреля 1988 года. «О гарантияхжилищных прав граждан, временно отсутствующих в месте постоянного жительства поусловиям и характеру работы». СП СССР.1988г. № 18. Ст.54.
34.Приказ командующего Железнодорожными войсками Российской Федерации от 6.08.1998г. №240.
35. ПриказМинистра обороны РФ от 15 февраля 2000 г. N 80 «О порядке обеспеченияжилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации». Текстприказа опубликован в Бюллетене нормативных актов федеральных органовисполнительной власти от 26 июня 2000 г., № 26.
36. Приказ МО РФ от 28 мая 1998 г. №255 «О временном порядке обеспечения жилыми помещениями военнослужащих воинскихчастей общегарнизонного назначения в Вооружённых Силах Российской Федерации».
37. Приказ МО РФ «О порядке оказания безвозмездной финансовой помощи настроительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наём (поднаём)жилых помещений военнослужащими Российской Федерации» от 21 апреля 1997 г. №150. Текст приказа опубликован в Бюллетененормативных актов федеральных органов исполнительной власти, сентябрь 1997 г.,№ 17.
38. Положения о порядке обеспечения жилой площадью в СА и ВМФ 1975 г. №285.
39. ПостановлениеМосковской городской Думы от 31 января 2001 г. № 12 «О Положении о порядкеулучшения жилищных условий граждан в городе Москве».  Текстпостановления опубликован в «Ведомостях Московской Городской Думы»,2001 г., № 2.
40. ПостановлениеСМ РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 «О порядке учета граждан, нуждающихся вулучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР» (с изм.и доп. от 2 августа 1989 г., 18 января 1992 г., 23 июля 1993 г., 28 февраля1996 г.). Текст постановления опубликован в Собрании постановленийПравительства РСФСР, 1984 г., № 14, ст. 121.
41. Инструкция о порядке составленияи выдачи выписки из решения органа исполнительной власти на право заключениядоговоров найма или аренды жилых помещений,  утверждена распоряжением Мэраг.Москвы от 29.10.98 г. № 1088-РМ. Текст распоряженияопубликован в «Вестнике мэрии Москвы», № 23, декабрь 1998 г.
42. Положение о порядке и условияхнайма жилых помещений находящихся в государственной и муниципальнойсобственности г. Москвы: Приложение №2 к постановлению правительства Москвы от21.01.97 г. №46. Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативныхправовых актов.Сост. И.С.Вишневская, Г.Д. Улетова.М. 1998 г. Ст.207. Текст постановления опубликован в «Вестнике МэрииМосквы», № 9, май 1997 г.
43. ПриказМинздрава СССР от 28 марта 1983 г. № 330 «Об утверждении Списказаболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, напервоочередное получение жилой площади» (с изм. и доп. от 23 декабря 1986г., 5 марта 1988 г., 6 июня 1991 г.).  Текст приказа опубликован в Бюллетененормативных актов министерств и ведомств СССР, июль 1983 г., № 7, с. 47.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Сысоев В.А. кандидатская  диссертация «Особенности правовогорегулирования жилищных отношений в современный период». Екатеринбург. 1994 г.
2. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963 г.
3. Братусь С.Н. Рецензия на книгу проф. С.И. Аксназия «Советское жилищноеправо». Советское государство и право. 1941 г. №2..
4. Пчелинцева Л.М. «Положение по праву». Президентский контроль. 1999 г.№ l.
5. Воронов А.Ф.Холодков И.В. Комментарий к Закону Российской Федерации«Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан(для военнослужащих). М. 2000 г.
6. Г.Д.Улетова «Договор социального найма жилого помещения в условияхперехода к рынку». Кандидатская  диссертация. Волгоград. 1999 г.
7. Жилищное законодательство: Комментарий под редакцией В.Ф. Яковлева,П.И. Седугина. М. 1991 г.
8. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный). Руководительавторского коллектива и ответственный редактор О.Н. Садиков. М., 1996 г.
9.Кудашкин А.В., Фатеев К. В. «Жилищные права военнослужащих, граждан, уволенныхс военной службы, и членов их семей». Справочно-практическое издание. М. 1999г.
10. Литовкин В.Н. Споры, возникающие в связи с улучшением жилищныхусловий граждан. Комментарий судебной практики. Вып. 4.М.,1998.
11. Марткович И.В. «Жилищное право». М. 1990 г.
12. Никитюк П. С. «Жилищное законодательство в вопросах и ответах».Кишинёв — Карте Молдовеняске.  1990 г.
13. Пергамент А. И. Жилищные права граждан СССР. Советское государство иправо. 1982 г. № 1.
14. Седугин П.И. «Жилищное право». Учебник для вузов. М. 1999 г.
15.Седугин П.И. Жилищное право. М., 1997 г. Советская Юстиция 1987 г. № 17.
16. Толстой Ю.К. «Жилищное право». Учебное пособие. М. 1996 г.
17. Толстой Ю.К. «Развитие и совершенствование жилищного законодательствав СССР». Правоведение. 1973 г. № 1.
18. Чигир В.Ф. «Жилищное право». Минск, 1986 г.
19. Чигир В.Ф. «Советское жилищное право». 1968 г. Минск.
20. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. «Гражданское право», учебник. М. 2000 г.Т.2.
21. П.В. Крашенинников. «Жилищное право». М. 2001 г.
22. М.И. Брагинский, В.В. Витрянский«Договорное право», книга 2, М.
23. Иоффе О.С. Обязательственноеправо. М., 1975. С.368.
24. О.Макаров, Н.Дерюга.«Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищногозаконодательства». «Российская юстиция», 1998, № 9.
25. Законодательство о договорахнайма и аренды жилых помещений (Г.П. Макаров, «Гражданин и право», N3-4, сентябрь-октябрь 2000 г.).