КУБАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ
УНИВЕРСИТЕТ
ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ
КАФЕДРА ЭКОЛОГИЧЕСКОГО И ЗЕМЕЛЬНОГОПРАВА
КУРСОВАЯ РАБОТА
“ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НАЗЕМЛЮ И СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ”
Работувыполнила
студентка4 группы 4 курса
юридическогофакультета
заочногообучения
ПотемкинаЕлена Анатольевна
Краснодар– 2000 год
СОДЕРЖАНИЕ:
Введение________________________________________________________________стр. 3
Государственная регистрация прав на землю и сделок с землей_______________стр. 5
а) понятие государственной регистрации______________________________________стр.5
б) объекты прав, подлежащие государственной регистрации_____________________стр.6
в) территория и дата государственной регистрации_____________________________стр.8
г) участники государственной регистрации____________________________________стр.9
д) информация о государственной регистрации________________________________стр.9
е) оплата за предоставленную информацию__________________________________стр.12
ж) правовая ответственность_______________________________________________стр.13
Система органов, осуществляющих государственную регистрациюправ на землю и сделок с землей стр.15
Необходимые документы_________________________________________________стр. 19
Порядок регистрации ___________________________________________________стр. 22
а) Единый государственный реестр прав______________________________________стр.22
б) основания государственной регистрации, еепоследовательность_______________стр.23
в) виды сделок с землей, регистрация и выдача свидетельств____________________стр.25
г) основания для отказа в государственной регистрации_________________________стр.27
Нотариальное удостоверение сделок_______________________________________стр.30
Заключение стр. 32
Список использованной литературы стр. 35
ВВЕДЕНИЕ
До введения вдействие Гражданского кодекса РФ и принятия в соответствии с ним Федеральногозакона “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля1997 года регистрация прав на землю происходила на основе разрозненных правовыхнорм, включаемых в разные нормативные акты. При этом первоначально взаконодательстве проводилась регистрация не прав на недвижимое имущество, адокументов (сделок). Так, Земельный кодекс РСФСР 1991 года в статье 31 (нынепризнана недействующей) установил, что право собственности на землю, пожизненнонаследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участкомудостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируетсясоответствующим Советом народных депутатов. Позднее Законом РСФСР от 23 декабря1992 года “ О праве граждан Российской Федерации на получение в частнуюсобственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного идачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства” былоустановлено, что договор купли-продажи земельного участка подлежит регистрациив соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года “Орегулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” былопредусмотрено правило о регистрации не договоров, а документов (хотя договортоже документ), удостоверяющих право на землю (в том числе и выданных на основедоговора купли-продажи участка). Согласно Указу документы, подтверждающие правона землю (то есть свидетельства на право собственности на землю,государственные акты на право пользования землей), выданные после вступления всилу Указа, без регистрации в районном (городском) комитете по земельнымресурсам и землеустройству,
являются не действительными. Специальные правила, связанные срегистрацией документов о правах на земельные участки, были предусмотреныУказом Президента РФ от 11 декабря 1993 года “О государственном земельномкадастре и регистрации документов о правах на недвижимость”, а также некоторымидругими указами Президента РФ.
Новый ГК РФ и Закон о регистрации прав нанедвижимое имущество (далее — Закон) упорядочили законодательство в этойобласти, установив порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним. Закон вступил в действие с 28 января 1998 года, и с этого времени право нанедвижимость, в том числе и земельный участок, считается возникшим с моментагосударственной регистрации этого права, то есть с момента внесениясоответствующей записи в Единый государственный реестр прав.
Гражданский кодекс РФзакрепил специальный правовой статус недвижимого имущества. Он заключается втом, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, ихограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательномпорядке государственной регистрации, а Едином государственном реестреучреждениями юстиции. Таким образом, одним из важнейших элементов правовогорежима недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимоеимущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ включила основополагающие нормы огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ипредусмотрела необходимость принятия по этому вопросу специального федеральногоЗакона.
Настоящий Законявляется одним из основополагающих нормативно-правовых актов, направленных насоздание основ правового регулирования рынка недвижимости в России игосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Вышеуказанный Закон имеет целью создание единой системы государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ГОСУДАРСТВЕННАЯРЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
И СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ
Понятиегосударственной регистрации
Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации,Федерального Закона и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.Субъекты РФ принимают нормативно правовые акты о поэтапном создании органов,осуществляющих государственную регистрацию.
Необходимость проведениягосударственной регистрации впервые была предусмотрена Гражданским кодексом РФ(статья 131, статья 8 Вводного закона к части первой ГК РФ). Она преследоваланесколько целей:
а) придать предельную открытостьправам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;
б) ввести государственныйконтроль над совершением сделок с недвижимым имуществом (переход прав на нее) итем самым защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц ипубличных образований;
в) внести единообразие впроцедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России.
Можно назвать рядотличительных параметров регистрации:
во-первых, это акт,имеющий юридическое значение, следовательно, закон связывает с регистрациейопределенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение),переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают,изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями статьи 164, 219, 223,433, 551, 558 ГК РФ и другие;
во – вторых, это актпризнания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав нанедвижимость. Этим подчеркивается публичный характер государственнойрегистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учрежденияюстиции по
регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним (в дальнейшем – учреждение юстиции) проверяетзаконность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом,регистрирует их. С другой – государственная регистрация носит открытый характеркак с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позициивозможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Единомгосударственном реестре прав;
в – третьих,государственная регистрация является единственным доказательством существованиязарегистрированного права. Иная регистрация объектов недвижимого имущества,проводимая в случаях, предусмотренных законом, другим государственным органом,носит либо специальный, либо учетный характер (пункт 2 статьи 131 ГК). В любом
случаи прямым единственнымдоказательством наличия у лица прав на недвижимое имущество она не является.
Так, всоответствии со статьями 110 и 111 Земельного кодекса РСФСР и постановлениемПравительства Российской Федерации от 25 июля 1992 г. “О введениигосударственного Земельного кодекса в РФ” в Российской Федерации проводитсярегистрация земельных участков в едином земельном кадастре. Однако такаярегистрация носит специальный характер и прав на земельный участок непорождает.
Объекты прав, подлежащие государственной регистрации
Согласностатье 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат следующие права нанедвижимость:
- право собственности;
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право пожизненного наследуемого владения;
- право постоянного пользования;
- ипотека;
- сервитут,
- и иныеправа в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (ГК РФ), и другимизаконами.
Однако этот перечень был дополненотдельными статьями части второй ГК РФ:
- об аренде;
- о доверительном управлении и другие,
а также Закона “Огосударственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним” и охватываетпрактически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество.Соответственно все они подлежат государственной регистрации.
Исключения изобщего правила об обязательной государственной регистрации прав на недвижимоеимущество весьма редки. Так, не подлежат государственной регистрации самидоговоры, права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого илисоциального найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ), из договора безвозмездногопользования (глава 36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений,заключенного на срок менее года (статья 651 ГК РФ).
ГражданскийКодекс Российской Федерации и Закон предусматривают две основные формыгосударственной регистрации: на недвижимость и на сделки с ней. По общемуправилу эти две формы друг друга не повторяют. Законодатель исходит из принципадостаточности однократной проверки и подтверждения, прав на недвижимость.
Например: договор продажинедвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным смомента его подписания (статья 550 ГК РФ). Государственной регистрации подлежитлишь переход права собственности по договору (статья 551 ГК РФ).
Однако в отдельных случаях, когдатребуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и запереходом прав за ней, законом
предусмотрена государственнаярегистрация и сделки, и прав по этой сделке.
Территорияи дата государственной регистрации
В соответствиис Законом государственная регистрация проводится на всей территории РоссийскойФедерации, осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределахрегистрационного округа. Исключение из этого правила установлено статьей 22Закона, согласно которой права и сделки с предприятием (имущественнымкомплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности)подлежат государственной регистрации по месту государственной регистрацииюридического лица – правообладателя предпринимателя.
С 31 января1998 года действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением ПравительстваРФ от 18 февраля 1998 года № 219 “Об утверждении Правил ведения Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
В соответствиис Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимоеимущество и сделок с ним датой государственной регистрации прав и сделок считается день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестрправ. Это означает, что:
- договор, предметом которого является недвижимость, если иное непредусмотрено законом, считается заключенным (пункт 3 статьи 433 ГК РФ);
правособственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда онотребует государственной регистрации и если
- иное не предусмотрено законом, считается возникшим (пункт 2 статьи 223ГК РФ);
- право собственности, возникшее не из сделки (статья 219 ГК РФ, статья 25Закона), а также иное право, подлежащее государственной регистрации, считаютсявозникшими.
С этой же датыпо общему правилу считаются прекращенными права на недвижимость, возникшиеранее.
Участники государственной регистрации
Участникамиотношений, возникающих при государственной регистрации прав на землю и сделок сней, являются собственниками земли и обладатели иных прав на землю, подлежащихгосударственной регистрации, в том числе
иностранные государства,Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, с одной стороны,и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на землю и сделок сземлей – с другой.
Правовыедействия от имени указанных субъектов осуществляют их органы: от имени РФ исубъектов федерации – органы государственной власти, от имени муниципальногообразования – органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют врамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющем их статус. Вотдельных случаях в законе указан специальный орган, который вправе совершатьсоответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным кодексом стороной вдоговоре концессии должно непременно выступать само Правительство РФ.
Информация о государственной регистрации
Государственнаярегистрация прав на землю и сделок с землей носит открытый характер. Орган,осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять сведения,содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объектенедвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление вписьменной форме (юридическому
лицу – документы, подтверждающиерегистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).
Объемпредоставляемой информации может быть различным в зависимости от того, какойсубъект требует ее предоставления.
Отказ впредоставлении запрашиваемой информации, выдаваемый в письменной форме, долженбыть мотивирован (пункт 2 статьи 7 Закона). В сообщении об отказе вобязательном порядке также указывается, что отказ в выдаче информации можетбыть в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона обжалован в суд.
Причины,которые являются основанием для отказа, могут быть в том числе следующими:непредставление документа, подтверждающего оплату выдаваемой информации озарегистрированных правах (кроме случаев, когда информация в соответствии сзаконом должна представляться бесплатно); содержание запроса не позволяетоднозначно идентифицировать объект, информация о котором интересует данноелицо, и у учреждения юстиции прав отсутствует возможность уточнить содержание запроса.
Выписки изединого государственного реестра должны содержать описание земельного участка,зарегистрированные права на него, а также ограничения этих прав. Органосуществляющий государственную регистрацию должен в течении пяти днейпредоставить информацию запрошенную заявителем.
Если заявительна основании одного запроса запрашивает информацию по нескольким объектамнедвижимости, то ему предоставляются отдельные выписки по каждому из указанныхим объектов недвижимости.
В выпискеуказываются:
- наименование учреждение юстиции по регистрации прав;
- дата подписания выписки, а также исходящий номер выписки;
- кадастровый номер объекта недвижимости;
- наименование объекта недвижимости;
- назначение объекта недвижимости;
- площадь объекта недвижимости;
- адрес объекта недвижимости;
- данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано правообщей собственности);
- вид зарегистрированного права;
- существующие ограничения (обременения) права, в том числе дата и номерих государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а такжеданные о лицах, в пользу которых они установлены;
- фамилия, имя, отчество (для физического лица) или наименование (дляюридического лица) запросившего информацию.
Сведения осодержании правоустанавливающих документов, предоставляются в установленном законом порядке:
- самим правообладателям;
- физическим и юридическим лицам, получившим доверенностьот правообладателя;
- руководителям органов местного самоуправления и руководителям органовгосударственной власти субъектов Российской Федерации;
- налоговым органам в пределах их юрисдикции (территорий, находящихся подих юрисдикцией);
- судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела,связанные с земельными участками и (или) их правообладателями;
- лицам, имеющим право на наследование земельного участка правообладателяпо завещанию или по закону.
Данныйперечень лиц является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан по запросуправообладателя предоставлять ему
информацию олицах, получивших сведения о земельном участке, на который он имеет права.
Плата за предоставленную информацию
Информация озарегистрированных правах на земельные участки предоставляется за плату,согласно постановлению Правительства РФ от 26февраля 1998 года № 248 “Обустановлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации озарегистрированных правах”, так для физических лиц – 25 % МРОТ, а дляюридических лиц – установленный законом МРОТ.
Органисполнительной власти субъектов Российской Федерации в месячный срок долженобеспечить решение вопросов, связанных с определением размеров, порядка, формыи сроков внесения, взимаемой на территории субъекта Российской Федерации платыза предоставление информации о зарегистрированных правах с учетом еемаксимальных
размеров, а также использованиясредств, получаемых в виде указанной платы за исключением ее централизуемойдоли.
ВКраснодарском крае был принят Закон от 6 ноября 1998 года № 154 КЗ “О порядкевзимания платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество исделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах натерритории Краснодарского края”, который обеспечил решение вопросов, указанныхв постановлении Правительства РФ от 26 февраля № 248.
Учреждениеюстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на землю и сделок сземлей, бесплатно предоставляет информацию организации, ответственной за учетуказанного объекта, в том объеме, который необходим для ее работы.
В соответствиис законами РФ учреждение юстиции по регистрации прав на землю и сделок с землейпредоставляет информацию о зарегистрированных правах на землю и сделок с ней позапросам:
- правоохранительных органов и судов по находящимся в производстве делам;
- органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органовместного самоуправления;
- налоговых органов, находящихся в их юрисдикции территорий;
- государственных органов по контролю за охраной и использованием земель идругих природных ресурсов;
- органов государственной статистики;
- организаций определенных законами РФ.
Органыгосударственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления,организации по учету земельных объектов, другие
организации, имеющие сведения,необходимые для государственной регистрации, в срок не более чем 10 дней с датыобращения обязаны предоставлять такие сведения правообладателям и учреждениямюстиции
по государственной регистрации,бесплатно или за плату, согласованную с органами государственной властисубъектов.
Правовая ответственность
Заиспользование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав,способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересамправообладателей, возможна ответственность различных видов. Так, еслисоответствующие действия образуют действия состав преступления, то виновноелицо может быть привлечено к уголовной ответственности.
Наступлениегражданско-правовой ответственности возможно при наличии следующих условий:
- использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестреправ, привело к ущербу у правообладателя;
- если сведения из Единого государственного реестра использованыпротивоправно;
- если между противоправным действием и ущербом у правообладателясуществует причинно-следственная связь;
— ответственностьнаступает при наличии вины. Вина может иметь форму умысла или неосторожности.
При наличииуказанных условий лицо, нарушившие права и законные интересы правообладателя,обязано возместить ему причиненный ущерб. Возможны при этом споры разрешаются всудебном порядке.
СИСТЕМАОРГАНОВ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ ГОСУДАРСТВЕННУЮ
РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВНА ЗЕМЛЮ И СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ
В соответствиисо статьей 8 Федерального закона “О введении в действие части первойГражданского кодекса РФ” от 30 ноября 1994 года № 52 – ФЗ до введения вдействие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним, сохранялся действующий порядок регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним. Специальные положения, связанные с регистрациейдокументов на земельные участки были предусмотрены Указами Президента РФ “Орегулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” от 27 октября1993 года и “О государственном земельном кадастре и регистрации документов иправах на недвижимость” от 11 декабря 1993 года. Последним Указом установлено,что организация ведения государственного земельного кадастра и регистрации иоформления документов о правах на земельные участки возлагаются наГосударственный комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и еготерриториальные органы на местах.
В соответствиис Примерным положением об учреждении юстиции по государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Примерное положение),утвержденным постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 года № 288,учреждение юстиции является государственным органом, обеспечивающимгосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним натерритории регистрационного округа, созданного субъектом РФ. При этомПравительство РФ рекомендует органам государственной власти субъектов РФсоздавать одно учреждение юстиции по регистрации прав, действующее натерритории субъекта РФ, с филиалами, действующими в границах административно — территориальных единиц.
На основании закона и Примерногоположения основными задачами учреждения юстиции являются:
во-первых,государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества иобладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в томчисле граждан РФ, иностранных юридических лиц, международных организаций,иностранных государств, Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальныхобразований;
во-вторых,создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, а также организация его бессрочного хранения.
Учреждениеюстиции в целях реализации возложенных на него задач осуществляет:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;
- проверку действительности поданных заявителем документов и наличиесоответствующих прав у подготовившего документ лица и органа власти;
- проверку наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимоеимущество и сделок с ним;
- новую экспертизу документов, представленных на государственнуюрегистрацию прав, в целях выявления их соответствия законодательству РФ, атакже проверку законности сделки;
- выявление оснований для приостановления или отказа в государственнойрегистрации прав;
- направление юридическим лицам, гражданам, государственным органам иорганизациям запросов с целью получения сведений и документов, необходимых длягосударственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав;
- выдача свидетельства о государственной регистрации прав;
-
- совершение специальной регистрационной надписи на документах, выражающихсодержание сделки;
- выдачу информации о зарегистрированных правах;
- принятие на учетбесхозяйных недвижимых вещей в установленном порядке;
- ведение делопроизводства при осуществлении государственной регистрацииправ;
- обеспечение бессрочного хранения Единого государственного реестра прав,в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, атакже книг учета документов.
Ведомственнаяпринадлежность учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрациюправ и сделок, была определена, в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Закона,постановлением Правительства РФ от 1 ноября 1997 года № 1378 “О мерах пореализации ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним”. В качестве федерального органа исполнительной власти в системегосударственной регистрации было названо Министерство юстиции РФ, хотя им моглобыть определено и другое ведомство (например — Госкомзем РФ). Создание системыучреждений юстиции по государственной регистрации прав и сделок производится,согласно закону, субъектами РФ поэтапно и должно завершиться к 1 января 2000года.
Финансированиеучреждений юстиции и их филиалов осуществляется за счет внесения платы зарегистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, бюджетныхсредств и иных, не запрещенных законом источников. Плата за регистрацию ипредоставление информации о зарегистрированных правах взимается в размерах,установленных субъектами РФ.
ВКраснодарском крае, например, по этому поводу был принят Закон от 6 ноября 1998года № 154-КЗ “О порядке взимания платы за государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с
ним и запредоставление информации о зарегистрированных правах на территорииКраснодарского края”. Максимальный размер данных платежей установленныхПравительством РФ.
В соответствиис абзацем 2 пункта 3 статьи 11 Закона были приняты постановления ПравительстваРФ от 21 февраля 1998 года № 237 “Об установлений централизуемой доли средств,получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок сним и за предоставлении информации о зарегистрированных правах”, и от 2сентября 1998 года № 1013 “Об утверждении Временного положения о порядкеперечисления и использования централизуемой доли средств, получаемых в видеплаты за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и запредоставление информации о зарегистрированных правах”. В соответствии с нимиПравительство РФ установило централизуемую долю средств получаемых в виде платыза регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах вразмере 5 %, которая принадлежит перечислению учреждениями юстиции погосударственной регистрации на счет Минюста РФ, а если учреждения юстиции несозданы – на счет иных органов исполнительной власти РФ. Кроме того, четкоопределены порядок перечисления, направления использования этой доли,установлена отчетность, и учет использования централизованной доли средств.
НЕОБХОДИМЫЕДОКУМЕНТЫ
Всоответствии со ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на землю идругое недвижимое имущество проводится на основании заявления или сторон посделке с землей. В случае, если сделка с землей была нотариально удостоверена,достаточно заявления одной из сторон.
В заявлении огосударственной регистрации права должны быть указаны данные, идентифицирующиезаявителя: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место постоянногожительства или преимущественного пребывания – для физического лица;наименование, регистрационный номер в государственном реестре юридических лиц,место нахождения – для юридических лиц.
При подаче заявленияфизическое лицо – заявитель предъявляет документ, удостоверяющий его личность.К таким документам относятся: паспорт гражданина РФ; общегражданскийзаграничный паспорт гражданина РФ, выехавшего в другое государство напостоянное место жительства и временно находящегося на территории РФ;общегражданский заграничный паспорт иностранного гражданина, имеющий отметку орегистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах; вид нажительство иностранного гражданина или лица без гражданства; удостоверениеличности военнослужащего действительной службы; военный билет военнослужащегосрочной службы; паспорт моряка; справка из органов внутренних дел с фотографиейи реквизитами утерянного паспорта; удостоверение беженца установленногообразца, выданное территориальным органом Федеральной миграционной службы;другие документы, предусмотренные действующим законодательством. Если заявительдействует по доверенности, то это также необходимо отразить в подаваемомзаявлении о государственной регистрации прав.
В случае, еслиправообладателем или стороной по сделке является юридическое лицо, то помимоучредительных документов юридического
лица (таковыми являютсяучредительный договор и (или) устав), в соответствии с нормами ГК РФ и федеральныхзаконов, устанавливающих правовой статус отдельных видов юридических лиц,представитель юридического лица передает в учреждение юстиции по регистрацииправ документы, подтверждающие личность представителя и его полномочия(например, выписку из протокола общего собрания учредителей об избрании органаюридического лица и др.). В случае подписания договора лицом, не являющегосяруководителем юридического лица, дополнительно предоставляется доверенность назаключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатьююридического лица.
Внутренние инструкции,утвержденные Московской регистрационной палатой, предписывают, помимо названныхвыше документов, дополнительно истребовать от юридических лиц свидетельство орегистрации юридического лица и справку о присвоении кодов статистики. Подобныетребования противоречат пункту 2 статьи 17 Закона, который допускаетвозможность установления дополнительных требований только на основании закона.
В случае, когда дляподачи заявления о регистрации сделки необходимо согласие всех сторон и одна изсторон уклоняется от государственной регистрации, в регистрации должно бытьотказано. Подобная сделка (если она была совершена в надлежащей форме), а такжесвязанный с ней переход права собственности могут быть зарегистрированы вданном случае только на основании решения суда, вынесенного по требованиюдругой стороны сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
К заявлению огосударственной регистрации прав на земельные участки в обязательном порядкедолжны прилагаться следующие документы:
а) правоустанавливающиедокументы;
б) кадастровый планземельного участка, выполненный в соответствии с установленнымитехническими требованиями;
в) документ,подтверждающий оплату регистрационных действий;
г) документы,удостоверяющие личность заявителя или сторон по сделке;
д) доверенностиуправомоченным лицам.
Обязательнымприложением к документам, которые требуются для регистрации прав, являются планземельного участка. План земельного участка должен быть удостоверенсоответствующим органом. Документы, которые необходимы для государственнойрегистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один изкоторых должен быть подлинником (кроме актов органов власти и местногосамоуправления).
ПОРЯДОКРЕГИСТРАЦИИ
Единый государственный реестр прав
Представленные нарегистрацию права на землю и сделки с землей подлежат государственнойрегистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество исделок с ним, который ведется в соответствии со статьей 12 Закона ипостановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 “Об утвержденииПравил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество исделок с ним” которым утверждены правила заполнения данного реестра, егоструктура, заполнения его разделов, а также записи о прекращении, ограничении(обременении) прав и об изменениях, не влекущих за собой прекращения илиперехода прав, а также структура и форма удостоверения государственнойрегистрации прав и сделок.
Данный реестр содержитинформацию о существующих и об прекращенных правах на землю, данные обуказанных и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью реестра являютсядела с правоустанавливающими документами и книги учета документов. Сделкасчитается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со днявнесения записи о праве или сделке в Единый государственный реестр.
Регистрацияправ на недвижимость будет проводиться учреждениями юстиции по государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территориирегистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Они будут проверять действительностьподанных заявителем документов и наличие соответствующих прав у лица или органавласти, подготовивших документы, а также существование ранее зарегистрированныхи заявленных прав. На них возложена выдача документов, подтверждающих государственнуюрегистрацию прав, а также информации о зарегистрированных правах.
Основаниягосударственной регистрации и ее последовательность
Основанием длярегистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения(обременения) прав на недвижимость и сделок с ним служат:
- акты органов государственной власти или местного самоуправления впределах их компетенции (нормативные акты) – они самостоятельно решают вопросыместного значения, в частности управляют местной собственностью. Кроме того,они могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями, спередачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых ресурсов;при этом реализация переданных таким образом полномочий подконтрольнагосударству (статья 132 Конституции РФ);
- договоры и иные сделки в отношении земельного участка, предусмотренныегражданским и допускаемые земельным законодательством (см. Статью 129 ГК РФ);
- для того чтобы договор был признан заключенным, стороны должны впредусмотренной законом форме (в частности, простой, письменной илинотариальной) достичь согласия относительно его предмета и всех других условий,отнесенных к существенным (432 ГК РФ). При этом в соответствии со статьей 433ГК РФ договор признается заключенным в момент, кода лицом, направившим оферту,получен акцепт. Исключение составляют договоры, подлежащие обязательнойрегистрации: для них таким моментом служит (если иное не установлено законом)момент государственной регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ):
- свидетельства о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствиис законодательством – Закон о приватизации от 4 июля 1991 года предусматриваетпередачу гражданам в собственность по
их желаниюзанимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципальногожилищного фонда;
- свидетельства о праве на наследство – оно выдается наследникам,принявшим наследство, в подтверждение их прав на полученное имущество.Наследники приобретают право собственности на наследуемое имущество со дняоткрытия наследства (со дня смерти наследодателя). Следовательно, каксвидетельство о праве на наследство, так и государственная регистрациясоответствующего права также имеют не правоустанавливающий, аправоподтверждающий характер;
- вступившие в законную силу решения и др.
Регистрацияпроисходит в последовательности, которая определяется порядком поступлениядокументов в учреждение юстиции и их регистрации в книге учета документов.Статья 13 Закона устанавливает порядок регистрации, последовательно определяяее стадии в следующем виде:
- прием документов необходимых для государственной регистрации иотвечающих требованиям Закона, регистрация таких документов с обязательнымприложением документа об оплате регистрации;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установления отсутствия возможных противоречий между заявляемыми правамии уже зарегистрированными правами на данный объект;
- при отсутствии противоречий и других оснований для отказа в регистрациилибо её приостановления — внесение записей в Единый государственный реестрправ;
- совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах ивыдача удостоверений о произведенной регистрации, каковыми согласно статье 14Закона являются особого вида свидетельства.
Видысделок с замлей, регистрация и выдача свидетельств
Государственнаярегистрация ограничений (обременения) правами третьих лиц может производитьсяпо инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц поправилам регистрации договоров при обязательном уведомлении правообладателя озарегистрированном ограничении (обременении). Если ограничение (обременение)установлено в публичных интересах органами государственной власти или органамиместного самоуправления по инициативе указанных органов с обязательнымуведомлением правообладателя.
Регистрацияограничений (обременения) права, ипотеки, аренды или иной сделки с землейвозможно только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав наданный объект в Едином государственном реестре.
Государственнаярегистрация прав на земельные участки, участки недр и другие объекты, входящиев состав предприятия как имущественного комплекса, а также сделок с нимиосуществляется в учреждении юстиции по государственной регистрации в местенахождения данных объектов. Порядок и правила взаимодействия между даннымпредприятием и учреждением юстиции по государственной регистрации предприятия как имущественного комплекса, в месте регистрации предприятия как юридическоголица, определяется федеральным органом исполнительной власти РФ уполномоченнымПравительством РФ. Зарегистрированное право на предприятие как имущественныйкомплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый земельныйучасток и иной объект, входящий в состав данного предприятия, в Единыйгосударственный реестр в месте нахождения земельного участка или иного объекта.
Учреждениеюстиции по регистрации прав, осуществившее государственную регистрацию переходаправ на земельный участок, его ограничения (обременения) или иной сделки сземельным участком, по которому проходит (на котором располагается) объектнедвижимости,
направляет об этом информацию вучреждение юстиции по регистрации прав, зарегистрировавшее право на объектнедвижимости, расположенный на территории нескольких регистрационных округов.
Пригосударственной регистрации права аренды земельного участка, участка недр илилюбого иного объекта, к договору аренды, представляемого на государственнуюрегистрацию, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указаниемчасти его сдаваемого в аренду. С заявлением о государственной регистрации правааренды земельного участка может обратиться одна из сторон договора.
Государственнаярегистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре на основаниизаявления собственника, или лица, в пользу которого установлен сервитут, приналичии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после егорегистрации. Если сервитут относится к части земельного участка, в которыхуказывается содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенныйорганизацией по учету
соответствующего объекта план, накотором отменена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всемуземельному участку, то предоставление плана не требуется.
Государственнаярегистрация ипотеки производится на основании заявления залогодателя послегосударственной регистрации права залогодателя на земельный участок. Кзаявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоредокументами. Отказ может быть в случае, если содержание договора об ипотеке илиприлагаемых к нему необходимых документов не соответствуют требованиямгосударственной регистрации или ипотеке данного земельного участка недопускается по законодательству РФ. Регистрационная запись об ипотекеисполняется на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя сприложением документов об исполнении основного договора либо на основаниивступившего в силу судебного решения.
В соответствиисо статьей 14 Закона свидетельством удостоверяется проведенная государственнаярегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество.Свидетельства выдаются собственникам недвижимого имущества и обладателям иныхвещных прав на него, а также арендаторам и залогодержателям.
Учрежденияюстиции по регистрации прав обязаны по ходатайствам правообладателей выдаватьсвидетельства о государственной регистрации прав. Такое ходатайство должносодержаться в заявлениях о государственной регистрации прав на недвижимость.
Если заявительне желает получить свидетельство, то об этом должно быть указано в егозаявлении о государственной регистрации прав. При этом в дальнейшем ходатайство(заявление) о выдаче свидетельства может быть подано заявителем как в течениепроведения учреждением юстиции по регистрации прав работ по государственнойрегистрации прав, так и после государственной регистрации права.
Свидетельствоможет быть выдано правообладателю, пока право, о выдаче свидетельства, накоторое он ходатайствует, принадлежит ему согласно записям Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Свидетельство выдается правообладателю в день его явки в учреждение юстиции порегистрации прав.
Основания для отказа в государственной регистрации
Прирегистрации могут быть допущены технические ошибки, которые подлежатисправлению. Если исправление такой ошибки может причинить вред или нарушитьзаконные интересы правообладателей или третьих лиц, поскольку они полагались наэти сведения, то оно производится по решению суда, арбитражного суда. В случаеисправления регистрационной записи право на недвижимое имущество в любом случаевозникает с момента его регистрации в Едином государственном реестре прав(пункт 2 статьи 8 ГК РФ).
Подачазаявления не является решающим основанием для государственной регистрации прав.Государственная регистрация может быть приостановлена или в ней может бытьотказано в установленных законом случаях (статья 19 Закона).
Отказ врегистрации возможен в случаях, если:
- с заявлением о регистрации обратилось лицо; документы, представленные нарегистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или органа местного самоуправленияо предоставлении прав на землю признан недействительным с момента егоиздания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномоченораспоряжаться правом на данный земельный участок;
- лицо, которое имеет ограниченные определенными условиями права,составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ о праве на земельный участоксвидетельствует об отсутствии прав у заявителя на этот участок.
Отсутствие илинезаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличиесудебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказав государственной регистрации. Заявителю в письменной форме в срок не болеепяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявлениянаправляется сообщение о причине отказа, и копия указанного сообщенияпомещается в дело правоустанавливающих документов.
В соответствиис пунктом 3 статьи 20 Закона при принятии решения об отказе в государственнойрегистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним заявителю не позжепяти дней после окончания срока рассмотрения заявления направляется сообщение опричинах такого отказа
Отказ вгосударственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом всуд или в арбитражный суд.
ПостановлениеПравительства РФ от 26 февраля 1998 года установило максимальные размеры платыза государственную регистрацию, которые
составили 3 – кратныйустановленный законом МРОТ для физических лиц, а для юридических – 50 – кратныйМРОТ. Конкретный размер платы, порядок, форма, сроки ее внесения определяютсясубъектами РФ.
Регистрационныйокруг обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрациюдокументов и проверить законность сделки.
Если право возникает по сделке,то необходимо представление документов (свидетельств, актов и иных документов),подтверждающих принадлежность отчуждаемых прав и законность их отчуждения. Еслиправа на земельный участок удостоверены документом, выданным до вступленияЗакона в силу, то переход прав на этом земельный участок без предварительнойгосударственной регистрации прав на этот земельный участок невозможен.Регистрация в указанном случае производится по заявлению заинтересованного лицас приложением всех необходимых документов.
НОТАРИАЛЬНОЕУДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК
Со вступлениемвсилу ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним” отменяется обязательная нотариальная форма практически для всех сделок сземлей и другими объектами недвижимости. В соответствии со статьями 389 и 584ГК РФ обязательная нотариальная форма предусмотрена для договоров ипотеки землии ренты земли. Однако ГК РФ предусматривает возможность сторон по собственномуусмотрению нотариально оформить сделку.
Нотариус участвует вподготовительной стадии договора, когда еще стороны не пришли к соглашению,разъясняя им смысл и всевозможные последствия договора, тщательно выясняет волюсторон, обстоятельства дела и только после этого фиксирует волю сторон, крометого, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключенного договора,противоречащего закону. Нотариус, вместе с тем, в соответствии со статьей 17Основ законодательства РФ о нотариате несет полную имущественнуюответственность за законность совершения сделки.
Все перечисленныефункции согласно статьям 131 и 164 ГК РФ возлагаются на государственные органы,регистрирующие недвижимость и сделки с ней. Это означает, что все органы порегистрации прав должны быть обеспечены высококвалифицированными кадрами свысшим юридическим образованием.
Отказ от обязательнойнотариальной формы большинства сделок с землей означает, что стороны вынужденыбудут составлять договор самостоятельно либо обращается за помощью кпосредникам на рынке юридических услуг.
Придание сделкам сземлей обязательной нотариальной формы способствует предварительному контролюнад законностью действия участников гражданского оборота, снижению количестваспоров в судах, экономя, таким образом, денежные средства.
Из абз. 3 и 4ст. 16 Закона вытекает, что если договор не требующий нотариальногоудостоверения и не удостоверенном нотариально, то государственная регистрацияможет быть проведена только на основании заявлений всех сторон в договоре. Еслиодна из сторон в договоре, заключенном в надлежащей форме, уклоняется от подачизаявления, вторая сторона может обратиться в суд, который вправе вынестирешение о государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции порегистрации прав. В этом случае государственная регистрация производится наосновании решения суда. К тому же с уклоняющейся стороны могут быть взысканыубытки, вызванные задержкой регистрации, но при условии, что такое уклонениебыло необоснованным (ст. 165 ГК).
В странахконтинентальной Европы, где сделки удостоверяют нотариусы количество судебныхспоров значительно ниже числа дел, возникающих при англосаксонской системе права,при которой подготовкой договоров занимаются сами стороны или их адвокаты, анотариус лишь удостоверяет подпись сторон.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Основойправового регулирования государственной регистрации прав на землю и сделок сземлей являются Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.Успешное применение этого Закона позволит разрешить ряд таких вопросов какзащита субъектов земельных правоотношений, гарантирование интересов государствав управлении землей. Но есть ряд существенных недостатков, которые могутпривести к нежелательным последствиям при его реализации.
Например:регистрирующие органы некоторых субъектов РФ требуют государственнойрегистрации прав по сделкам, совершенным и зарегистрированным в установленномзаконодательстве РФ порядке до введения в действие Закона РФ “ Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Такоетребование нарушает конституционные права граждан по охране права частнойсобственности. Или требование регистрирующих органов для регистрации опредоставлении всех правоустанавливающих документов в отношении сделки сземлей, право на которую и “первичная” сделка, в отношении которой былизарегистрированы до введения в действие закона о государственной регистрации. Внекоторых регионах неоправданно затянуты сроки проведения самой государственнойрегистрации, что негативно сказывается на гражданах, увеличивая их материальныеи моральные потери вследствие установления нереальных расценок за ускоренноепрохождение всей процедуры регистрации, к примеру, в Московской областираспоряжением губернатора установлены особые тарифы за ускоренную процедурурегистрации.
В Законе неустановлен механизм возмещения нанесенного ущерба, а потому ответственностьучреждений по государственной регистрации за законность регистрируемых праввесьма проблематична.
В ГоскомземеРФ (его территориальных органах) не требуется регистрация сделок с земельнымиучастками, он просто лишен возможности, отслеживать смену землепользователейземли, что ведет к затруднениям в обеспечении списками юридических лиц играждан – плательщиков земельного налога, а это обязанность районных игородских комитетов по земельным ресурсам и землеустройстройству.
Неизбежновозникнут проблемы, связанные со слабой технической базой регистрирующихорганов (поскольку без объединения всех учреждений юстиции в единуюкомпьютерную сеть исполнение Закона будет проблематично), а также с недостаточновысокой профессиональной подготовкой регистраторов, многие из которых внастоящее время не имеют юридического образования.
В Единомгосударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержденыобразцы (формы) штампов, печатей, бланков, свидетельств о государственнойрегистрации, однако не определено кто и за счет каких средств осуществляетизготовление указанных штампов и документов, кто будет осуществлять доставку иобеспечение ими регистрирующих органов.
Отсутствиенормы, признающей Свидетельства выданные органами Госкомзема РФ послевступления в силу Закона РФ “О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним” и до начала выдачи свидетельства государственнойрегистрации по форме утвержденной постановлением Правительства РФ 18 февраля1998 года “Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра”,который имеет равную юридическую силу, возникает повод к оспариванию законностисделок, совершенных в этот период.
Таким образом,заложенная в законе система регистрации прав на недвижимое имущество неспособна в полной мере обеспечить надлежащую достоверность сведений, защитудобросовестных участников гражданского оборота и гармоничное сочетание частныхи публичных интересов. Закон не
создает достаточных предпосылокгарантий устойчивости экономического оборота, защита прав кредиторов,безопасности на рынке земли и недвижимости в целом.
СПИСОКИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. КонституцияРоссийской Федерации от 12 декабря 1993 г.// Российская газета.-1993 г.-23декабря.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. Санкт-Петербург 1997 г.
3. Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ от21 июля 1997 г. № 122 ФЗ// ФЗ Собрание законодательства РФ.-1997 г. -№ 30.-Ст.3594.
4. Обутверждении Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимоеимущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г.№ 219.// Собрание законодательства РФ.-1998 г. -№ 8.-Ст. 963; 1999 г. -№52.-Ст.-6416.
5. Обустановлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации озарегистрированных правах: Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г.№ 248// Собрание законодательства РФ.-1998 г. -№ 9.-Ст. 1121.
6. Обутверждении Временного положения о порядке перечисления и использованияцентрализованной доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации озарегистрированных правах: Постановление Правительства РФ от 2 сентября 1998 г.-№ 36. Ст. 4515.
7. Опорядке взимания платы за государственную регистрацию прав на недвижимоеимущество и сделок с ним и о зарегистрированных правах на территорииКраснодарского края от 6 ноября 1998 г. № 154-КЗ// Кубанские новости. 1998г.-20 ноября.
8.Брагинский М. И. Комментарий к Закону РФ “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”. М.,1998 г.
9.Гришаев С. П. Правовое регулирование недвижимости// ГиП. 1999 г. № 3.
10. РомановО. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимымимуществом: некоторые проблемы правоприменения// ХиП. 1998. № 7 и № 8.
11.Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество// ГиП.1998 № 8.
12.Филимонов Ю. В. Проблемы и перспективы развития в РФ институтов нотариата игосударственной регистрации// ГиП. 1998. № 11.
13.Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация//ХиП. 1998. № 2.