СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ОСНОВАНИЯВОЗНИКНОВЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ, ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
1.1 Понятие и характерные чертывозникновения вещных прав на землю
1.2 Основания прекращения вещных правна земельный участок
1.3 Соотношение норм гражданского иземельного права в регулировании земельных отношений
ГЛАВА 2. КВАЛИФИКАЦИЯ ОСНОВНЫХ ВЕЩНЫХПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
2.1 Понятие государственной имуниципальной собственности на землю в Российской Федерации
2.2 Общие виды собственности наземельные участки
ГЛАВА 3. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКАОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темыдипломного исследования. Земля по праву является важнейшим для человечества объектомматериального мира. Не будь земли — не было бы и человечества со всеми егопроблемами. Человек изобретет невиданные ранее средства, которые постепенноустаревают, но на их смену придут еще более гениально придуманные средства,которые тоже будут морально устаревать и заменяться новыми изобретениями.Однако землю нельзя придумать или изобрести – она статична и ее морально несостарит никакой промежуток времени. Адекватным ценности земли, как объектуправовых отношений, должно быть и регулирование земельных отношений, посколькуземлю нельзя приравнять ни к одному имущественному или природному объекту.Земля в условиях исключительной государственной собственности была полностьюизъята из гражданского оборота и любые сделки с ней карались по закону. Принятыев 1990 годах в РСФСР законы, направленные на реформирование земельныхотношений, ввели одновременно и право собственности на землю, и правопожизненного наследуемого владения. Сохранился и ранее существовавший титул –право землепользования. Таким образом, Россия оказалась едва ли на первом местев мире по числу оснований прав на землю. Длившийся в течение нескольких летпроцесс обсуждения и принятия Земельного кодекса РФ не привел к надлежащемуурегулированию земельных отношений. Проблема участия земли в гражданскомобороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связанас утверждением частной собственности на землю, с пределами распоряжения ею. Содной стороны, представляется очевидным, что переход к полноценному рынкуневозможен без вовлечения в гражданский оборот земли как важнейшего объектанедвижимости, а с другой, неадекватная современной обстановке идеологизация иполитизация земельных отношений и прежде всего их ядра – частной собственностии земельного оборота, взрывая столь бурные общественные эмоции, препятствуяэффективному урегулированию соответствующих проблем.
Тема дипломногоисследования: «Вещные права наземельные участки».
Объектом исследования в настоящей дипломной работе является объективнаяреальность, то есть это те нормативные правовые акты Российской Федерации,которые отражают и регулируют вещные права на земельные участки.Предметом исследования дипломной работы являются вопросы, составляющиесущность темы дипломной работы: «Вещные права на земельные участки»
Цель исследования состоит в том, чтобы на основеполученных в ходе обучения знаний правильно, объективно и всесторонне раскрытьтему дипломного исследования.
Задачи исследованияпредопределяются целью исследования и состоят в том, чтобы:
— дать понятие ирассмотреть основания возникновения и прекращения, вещных прав на земельныйучасток;
— изложить квалификациюосновных вещных прав на земельный участок;
— охарактеризоватьограниченные вещные права на земельные участки.
При разрешениипоставленных задач для достижения цели исследования использовались следующиеметоды: формально-юридический метод (формальный метод составляет обязательную,необходимую ступень в научном познании, ибо помогает описать, обобщить,классифицировать, систематизировать, передать полученное знание ясным, вполнеопределенным образом), метод системного анализа (системный метод – этосовокупность методологических подходов, принципов изучения и конструктированиямногих государственно-правовых явлений как систем. Данный метод исходит из тогочто: 1) система представляет собой целостный комплекс взаимосвязанныхэлементов; 2) она образует единство со средой), сравнительного правоведения(сравнительно-правовой метод имеет важное значение в методологии правоведения.Реформирование и совершенствование государственно-политической и правовой практикиневозможно без сопоставления сходных объектов познания, существующиходновременно или разделенных известным периодом времени.
Характеристикаисточников для написания дипломной работы. В основу работы положены, во-первых, Конституция РоссийскойФедерации (Основной закон), Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельныйкодекс Российской Федерации; во-вторых, опубликованная юридическая практика вофициальных изданиях. Теоретической основой данной работы послужили основныеположения основ гражданского и земельного законодательства, научные работы огражданском, земельном законодательстве и праве, современные трудыученых-правоведов России. В частности в процессе данной работы были использованымонографии Е.С. Болтановой, О.В. Низамкиной, Н.А. Сыроедова, Ю.А. Тихомирова,Ю.К. Тольстого, А.П. Сергеева и др., а также были проанализированы Гражданскийи Земельный кодексы Российской Федерации, иные нормативные правовые акты,регулирующие отношения в сфере вещных прав на землю. Практическая значимостьданной работы состоит в том, что она содержит положения, регулирующие отношенияв сфере землевладения и землепользования и позволяет более широко раскрытьтакие понятия как частная и совместная собственность, аренда, пользование и т.д., а также определить пробелы в земельном и гражданском законодательстве.
Структура дипломнойработы включает:титульный лист, содержание, введение, три главы с подразделами к ним,заключение, список использованных источников. Дипломная работа выполнена на 79листах компьютерного текста.
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ,ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
1.1Понятие и характерные черты возникновения вещных прав на землю
Право на земельныйучасток может быть предоставлено участнику земельных отношений только наоснованиях, предусмотренных законом. Владение участком, приобретенным не всоответствии с правилами, установленными законодательством, не дает возможностиего владельцу ни доказать, ни защитить свои права на землю с помощью правовыхинститутов. Прекращение прав на земельные участки также осуществляется на основаниизакона. Это важно как для прежнего правообладателя, который должен быть уверен,что не только его права, но и обязанности, связанные с использованием участка,прекращены, так и для приобретателя, чье владение и пользование становится вполной мере законным только после того, как прежние аналогичные права на землюпрекратились. Земельное законодательство не устанавливает каких-то особых основанийвозникновения и прекращения, прав на земельные участки в сравнении с теми, чтоопределены законодательством гражданским. Это связано с тем, что права на землюимеют ту же природу, что и иные гражданские права. Но нормативные акты земельногоправа обращают пристальное внимание на порядок возникновения и прекращения,прав на земельные участки, на различные случаи возникновения этих прав, а такжена возможность приобретения теми или иными субъектами правовых отношений правна земельные участки различного целевого назначения и другие вопросы этогокруга отношений постольку, поскольку этого требует специфика такого сложногообъекта правовых отношений, как земля. Правовое регулирование возникновения ипрекращения прав на земельные участки составляет содержание правовогорегулирования оборота земель[1].
Права на земельныеучастки возникают на основаниях, предусмотренных гражданским законодательствоми федеральными законами земельного и иных отраслей законодательства. Обратимвнимание на то, что приобретение прав на земельные участки подчиняется общимположениям ГК РФ. Так, согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) июридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волейи в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей наоснове договора и в определении любых, не противоречащих законодательствуусловий договора. В то же время эту норму следует применять в контексте ст. 129ГК РФ, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы могутотчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере,в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Действие установленныхгражданским и земельным законодательством правил в отношении возникновения правна земельные участки предусматривает следующее соотношение норм этих двухотраслей: права на земельные участки возникают по основаниям и в соответствии спринципами, определенными гражданским законодательством. Однако федеральнымиземельными законами, в соответствии с принципами, установленными земельнымзаконодательством, может быть ограничен круг субъектов, которым земельныеучастки предоставляются на основании того или иного права. Федеральными жеземельными законами может быть органичен оборот земельных участков (ст. 27 ЗКРФ), и это, прежде всего, означает, что право собственности граждан,юридических лиц, местного самоуправления, субъектов РФ на ряд предусмотренныхЗК РФ земель возникнуть не может. Земельным законодательством также могут бытьустановлены особенности возникновения и прекращения прав на земельные участки[2].
Общие основаниявозникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены главой 2«Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защитагражданских прав» ГК РФ. При этом на перечисленных статьями данной главыоснованиях возникают как вещные права, так и права (а также обязанности)участников обязательственных правоотношений.
Помимо главы 2Гражданским кодексом предусматриваются также нормы, устанавливающие особенностиприобретения права собственности (глава 14), в том числе основания приобретенияэтого права (ст. 218 ГК РФ), а также права общей собственности (ст. 244 ГК РФ).Отдельно следует обратить внимание на то, что главой 17 ГК РФ предусмотреныоснования приобретения права пожизненного наследуемого владения (ст. 265),права постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268), сервитута (ст. 274). Нос принятием Земельного кодекса РФ положения указанных статей в части,противоречащей ЗК РФ, применяться не могут, поскольку Земельный кодекс РФ, какосновной закон земельного законодательства, в данном случае содержит нормы,имеющие приоритет в регулировании земельных отношений, поскольку ими определеныособенности оборота земель. То же можно сказать и об иных статьях ГК РФ,составляющих содержание и главы 17 и иных глав ГК, если они касаются в нашемслучае приобретения прав на земельный участок. В частности, о порядкеприватизации или, наоборот, изъятия (выкупа) земельного участка, перехода правна земельный участок при переходе прав на недвижимое имущество, на немнаходящееся (ст. 273, 552 ГК РФ), предоставлении прав на земельные участки длястроительства (ст. 263 ГК РФ). Важным для возникновения прав на землю являетсято, что гражданские права (а к ним относятся и права на приобретение земельныхучастков) могут быть ограничены только на основании Федерального закона и в тоймере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя,нравственности, здоровья, прав и законных интересов дру-1их лиц, обеспеченияобороны страны и безопасности государства[3].
Некоторые особенностивозникновения прекращения прав на земельные участки могут быть такжеустановлены и аграрным, градостроительным, лесным, водным законодательством,законодательством о недрах и др.— в зависимости от того, к какой из категорийземель принадлежит тот или иной земельный участок. Однако следует заметить, чтонормы, устанавливаемые нормативными актами этих отраслей, не могут вступать впротиворечие с общими положениями земельного законодательства. Права наземельные участки, как и иные гражданские права, возникают из оснований,предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан июридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, нов силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданскиеправа и обязанности. В соответствии с ГК РФ права на земельный участоквозникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.Предусматривается ГК РФ и то, что гражданские права возникают и из договоров ииных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. По всейвероятности, не следует исключать возможность возникновения права на землю и вэтом последнем случае. Но практика исходит из того, что права на земельныйучасток возникают из сделок, законом предусмотренных. Право на земельныйучасток может возникнуть из акта государственного органа или органа местногосамоуправления, наделенных полномочиями предоставления земельных участков,находящихся в государственной или муниципальной собственности. Права наземельный участок могут возникнуть также из судебного решения, установившегогражданские права и обязанности, а также в результате приобретения имущества пооснованиям, допускаемым законом. Помимо оснований, собственно установленныхгражданским законодательством, к таким основаниям относятся, в частности, нормыст. 20 и 21 ЗК РФ о праве граждан и юридических лиц закрепить земельныеучастки, используемые ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненногонаследуемого владения в собственность или заключить договор аренды.
Гражданскоезаконодательство предусматривает также возможность возникновения на основе иныхдействий граждан и юридических лиц, к которым можно отнести приобретениеземельных участков, на основании приобретательной давности. Право можетвозникнуть и вследствие событий, с которыми закон или иной правовой актсвязывает наступление гражданско-правовых последствий. В данном случае речьможет идти, например, о приобретении права на земельный участок,принадлежавшего умершему, в порядке наследования по закону. В этом случаесмерть правообладателя является указанным событием. Важно отметить, что правона земельный участок возникает не из одного, а из совокупности оснований[4].Это связано с тем, что для приобретения права на земельный участок необходимоосуществление не одного, а нескольких взаимосвязанных действий. Послезаключения договора, принятия судебного решения, решения уполномоченного органао предоставлении права на земельный участок следует государственнаярегистрация, как особое действие, без которого права на земельный участок невозникают. На необходимость совокупности оснований для возникновения права наземельный участок указывает и норма ст. 30 ЗК РФ, согласно которой решениеисполнительного органа государственной власти или органа местногосамоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельногоучастка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов,аукционов) является основанием: государственной регистрации права постоянного(бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное(бессрочное) пользование; заключения договора купли-продажи, договора арендыземельного участка. Права на земельный участок возникают с момента регистрациисоответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Понятие исодержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержитсяв упомянутом федеральном законе «О государственной регистрации прав на земельныеучастки и сделок с ним».
Право собственности наземельный участок может возникнуть в связи с наступлением всех перечисленныхоснований. Но, помимо общих положений о приобретении прав на земельные участки,установленных указанной ст. 8 ГК РФ, законодательством установлены и особыенормы, определяющие основания возникновения отдельных видов прав. Статьей 218ГК РФ установлены основания для приобретения права собственности как наимущество, имеющее собственника, так и не имеющее. Право собственности наимущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом наосновании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчужденииэтого имущества. В случае смерти гражданина право собственности напринадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам всоответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лицаправо собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическимлицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица. Если имущество собственникане имеет, собственник его неизвестен или отказался от имущества либо утратил нанего право собственности по иным основаниям, на такое имущество возможноприобретение права собственности по основаниям, предусмотренным законом. И вкачестве такого основания предусмотрен институт приобретательной давности.
Возможность приобретенияземельного участка по приобретательной давности имеет давнюю дискуссию.
Согласно ст. 234 ГК РФсодержание приобретательной давности заключается в следующем: лицо — гражданинили юридическое лицо,— не являющееся собственником имущества, но добросовестно,открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом втечение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретаетправо собственности на это имущество. Право собственности на недвижимоеимущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшегоэто имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Основное содержаниедискуссии заключалось в том, что ст. 214 ГК РФ была установлена презумпцияправа государственной собственности на земельные участки и другие природныересурсы. Согласно этому данные объекты, не находящиеся в собственности граждан,юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственнойсобственностью. Это вызывало сомнение у ряда специалистов в том, что земельныеучастки, как бесхозяйные, могут быть приобретены на основании приобретательнойдавности или перейти в муниципальную собственность в порядке, предусмотренномст. 225 ГК РФ. Были и другие точки зрения, основанные на том, что бесхозяйнойпризнается не только вещь, у которой заведомо «нет собственника», нособственник которой неизвестен. Например, могут быть найдены доказательстватого, что земельный участок в свое время был передан в собственность гражданина(например, садовый участок). Но с течением времени становится трудно или невозможноточно документально подтвердить, кому именно земельный участок принадлежит наданный момент времени. Этому может быть целый ряд объективных и субъективныхпричин. Высказывалось мнение, что такой земельный участок может быть объектомприобретательной давности.
До принятия Земельногокодекса РФ дискуссионным был вопрос о том, можно ли на земельные участки вообщераспространить режим бесхозяйных вещей, поскольку ответа на этот вопросземельное законодательство не содержало. Теперь согласно ст. 53 ЗК РФ приотказе от права собственности на земельный участок этот земельный участокприобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи. При этом длявозникновения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи установленоследующее правило (ст. 225 ГК РФ): бесхозяйные недвижимые вещи принимаются научет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимоеимущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которогоони находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещина учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, можетобратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности наэту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившейв муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение,пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена всобственность в силу приобретательной давности. По нашему мнению, приобретениебесхозяйных земельных участков в собственность по приобретательной давностизаслуживает распространения в том числе с точки зрения развития принципамногообразия и равенства всех форм собственности на землю. Кроме того, вдальнейшем будет осуществляться разграничение государственной собственности наземлю на федеральную и собственность субъектов РФ. Поэтому необходимо болеечетко решить, в какой государственной собственности (федеральной или субъектаРФ) должны находиться не имеющие собственника земельные участки при реализациист. 225 ГК РФ.
Земельным кодексом РФустановлены и иные, не известные ст. 218 ГК РФ, основания приобретения правасобственности гражданами: это, как уже говорилось выше, безвозмездноеоформление права собственности гражданами, использовавшими земельные участки довступления в силу ЗК РФ — на основании права пожизненного наследуемого владения(ст. 21 ЗК РФ), постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ). Крометого, право собственности может быть оформлено и гражданами РоссийскойФедерации, имеющими в фактическом пользовании земельные участки срасположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок,которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы[5].В данном случае речь идет о ненадлежащем оформлении земельных участков, накоторых расположены жилые дома. Законодательством установлены также и особыеслучаи возникновения государственной и муниципальной собственности на земельныеучастки. Возникновение права собственности в данных случаях также имееткомплекс оснований. Одной из наиболее существенных процедур административногохарактера, вслед за которыми последует возникновение федеральной, собственностисубъектов РФ, муниципальной собственности на землю, является разграничениегосударственной собственности на землю на основании Федерального закона «Оразграничении государственной собственности на землю». В данном случае восновании лежит нормативный акт, а также решения соответствующих органов озакреплении конкретных земельных участков за конкретными собственниками.
Право государственной илимуниципальной собственности может также возникнуть в результате выкупаземельного участка для государственных или муниципальных нужд (см. ст. 49 ЗКРФ), а также при изъятии земельного участка при нарушении собственникомземельного законодательства, конфискации земельного участка, реквизицииземельного участка. В данном случае в основании возникновения права государственнойсобственности находятся решения соответствующих органов власти, а такжесудебные решения о принудительном прекращении права собственности граждан или юридическихлиц. Как уже указывалось, право муниципальной или государственной собственностиможет также возникнуть и на бесхозяйный земельный участок на основании решениясуда. Завершающим этапом возникновения права собственности во всех этих случаяхбудет государственная регистрация права федеральной собственности,собственности субъектов РФ, муниципальной собственности.
Обращаясь к регулированиювозникновения права собственности на земельные участки, следует заметить, чтосогласно ч. 3 ст. 25 ЗК РФ, в Российской Федерации не может возникнуть правособственности на земельные участки, право собственности на которые былопрекращено на основании принятого в 1917 г. «Декретах о земле», поскольку национализированные в этот период времени земли не подлежат возврату прежнимсобственникам и их наследникам[6].
В большинстве случаевоснованием приобретения права постоянного (бессрочного) пользования наземельный участок является решение органа государственной власти или местногосамоуправления о предоставлении его пользователю. Может быть приобретено этоправо и на иных предусмотренных гражданским законодательством основаниях.Возможность заключения сделки, предметом которой является непосредственноеприобретение права постоянного (бессрочного) пользования, не предусматривается.Однако сделка может служить основанием приобретения этого права тогда, когдазаключается договор о переходе права на недвижимость, расположенную наземельном участке, который был использован на основе этого права.
Основания приобретенияправа постоянного (бессрочного) пользования установлены и ст. 268 ГК РФ, но всоответствии с указанной ст. 20 ЗК РФ, с момента вступления в действиеЗемельного кодекса, земельные участки не предоставляются гражданам, а такжеюридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений,федеральных казенных предприятий. Земельные участки на основании этого правамогут быть предоставлены также органам государственной власти и органамместного самоуправления. Что касается приобретения права пожизненногонаследуемого владения, то согласно ст. 21 ЗК РФ земельные участки непредоставляются гражданам на праве пожизненного наследуемого владения с моментавступления в действие Земельного кодекса РФ. В связи с этим ст. 265 ГК РФ«Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельнымучастком» не применяется. Однако право пожизненного наследуемого владения можетвозникнуть в порядке наследования.
В то же время и правопожизненного наследуемого владения, как и право постоянного (бессрочного)пользования, переходит приобретателю недвижимости, расположенной на земельномучастке, принадлежавшем прежнему владельцу недвижимости на основе этого права.Статьей 271 ГК РФ также устанавливается, что при переходе права собственностина недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оноприобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех жеусловиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Однако припереходе права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка приупомянутых выше обстоятельствах лицу, не указанному ст. 20 ЗК РФ в качестведопустимых правообладателей, им следует приобрести земельный участок всобственность или заключить договор аренды в соответствии со ст. 20, 36 ЗК РФ,а также ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодексаРоссийской Федерации».
Основания возникновенияправа ограниченного пользования земельным участком (сервитута) установлены какземельным, так и гражданским законодательством. При этом среди всех оснований,предусмотренных гражданским законодательством, главным основанием возникновенияутвержденного ЗК РФ публичного сервитута является решение соответствующегооргана государственной власти или местного самоуправления. Основанием жевозникновения сервитута по ГК РФ (в соответствии с ЗК РФ сервитута частного)является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, исобственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленномдля регистрации прав на недвижимое имущество. Если соглашение об установлении иусловиях сервитута не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица,требующего установления сервитута. В данном случае подчеркнем то обстоятельство,что соглашение заключается по требованию, т. е. по Инициативе, собственникасоседнего земельного участка. Возникновение права сервитута по инициативесобственника земельного участка, где он будет установлен, не предусматривается.Право аренды и субаренды земельного участка возникает на основаниисоответственно договора аренды и субаренды. Также данные права возникают у лиц,приобретающих эти права на основании сделки по распоряжению ими арендаторами исубарендаторами[7].
Основаниями возникновенияправа безвозмездного срочного пользования являются либо решение соответствующегооргана государственной власти или местного самоуправления, предоставляющегоземельный участок, либо на основании договора, если земельный участокпередается. В пользование гражданином или юридическим лицом — собственникомземли.
Особое место в правовомрегулировании земельных отношений занимают нормы о переходе прав на земельныйучасток при переходе прав на недвижимость (строения, сооружения), на немрасположенную. Данные нормы, в принципе, исходят из того, что лицу, обладающемуправами на ту или иную недвижимость, для нормальной реализации этих правследует предоставить правовую возможность по использованию земельного участка,расположенного под этим зданием и предназначенного для его использования. Внастоящее время отношения данного круга лиц урегулированы следующим образом. Припереходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся начужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использованиесоответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружениеми необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что ипрежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание,строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельнымучастком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение,сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Площадьчасти земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимойдля их использования, определяется в соответствии правилами об установлениинорм предоставления земельных участков. Собственник здания, строения,сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественноеправо покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке,установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в правеобщей собственности постороннему лицу
Отчуждение здания,строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одномулицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
— отчуждение частиздания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе счастью земельного участка;
— отчуждение здания,строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота всоответствии со ст. 27 ЗК РФ.
Отчуждение здания,строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке ипринадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, еслифедеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок всобственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельногоучастка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если онипринадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание,строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на правесобственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в правесобственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в правесобственности на здание, строение, сооружение. Особые правила установлены дляприобретения земельных участков иностранными гражданами, лицами безгражданства, иностранными юридическими лицами, согласно которым эти лица —собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельномучастке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в соответствиис ЗК РФ.
Президент РоссийскойФедерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, накоторые это правило не распространяется. Новой нормой уточняется размерземельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, а такжеуточняется, что с приобретением права собственности на недвижимую вещь,собственнику переходит не право пользования земельным участком, как ранее, а топраво, на основании которого участок использовался прежним собственником. Гражданскимкодексом РФ также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав наземельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.
Так, согласно 273 ГК РФпри переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшеесобственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателюздания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемыесоглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении зданияили сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту частьземельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для егоиспользования. Таким образом, ГК устанавливает, что размер участка, переходящегоприобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником,как недвижимости, так и земельного участка, т. е., если продавцом зданияявляется собственник земли. При этом ГК РФ устанавливает правила перехода правасобственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т. е. призаключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договорупродажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно спередачей права собственности на такую недвижимость передаются права на тучасть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ееиспользования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка,на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается правособственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договоромпродажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующийземельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту частьземельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ееиспользования[8].
Продажа недвижимости,находящейся на земельном участке, не при-, надлежащем продавцу на правесобственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это непротиворечит условиям пользования таким участком, установленным законом илидоговором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает правопользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что ипродавец недвижимости.
Статья 553 ГК РФустанавливает также порядок перехода прав на недвижимость при продажеземельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находитсяпринадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продаетсябез передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняетсяправо пользования частью земельного участка, которая ' занята недвижимостью инеобходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договоромего продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования(сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходимаДля ее использования в соответствии с ее назначением.
Есть несколько объясненийтому, что земельным законодательством определены некоторые особые правилаприобретения прав на земельные участки гражданами и юридическими лицами изземель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Первоезаключается в том, что при переходе прав на земельный участок частным лицаместественным образом сокращается площадь земель, находящихся в так называемойпубличной собственности. Поэтому процедура перехода требует обеспечения нетолько прав и интересов лиц, приобретающих земельные участки, но и соблюденияинтересов государства, муниципального образования, общества. Для этого вводятсяограничения оборота земельных участков, а также условия, уменьшающие возможностьзлоупотреблений со стороны должностных лиц, предоставляющих земельные участки.
Второе объяснение связанос тем, что в Российской Федерации не завершена земельная реформа и большойперечень земельных участков переходит из государственной собственности всобственность граждан и юридических лиц в особом порядке. Например,приобретение земельных участков, находящихся у граждан на праве пожизненногонаследуемого владения, а также граждан и юридических лиц, не предусмотренныхст. 20 3 К РФ в качестве обладателей права постоянного (бессрочного)пользования. При этом действующим законодательством уделено внимание отдельнымвопросам предоставления прав на земельные участки из государственной собственности:для определенных целей — под застройку, а также на основании установленныхвидов права — собственности и аренды, постоянного (бессрочного) пользования ибезвозмездного срочного пользования, а также сервитута. Переход правасобственности на земельные участки из государственной или муниципальной собственностив собственность граждан именуется приватизацией. Распоряжение земельной, как илюбой другой, собственностью может происходить по воле собственника и наосновании закона. Поскольку государственная и муниципальная собственность — этоособый вид собственности, законодательством (в качестве проявления этой воли)могут быть установлены различные, не противоречащие Конституции РФ, правилавладения, пользования и распоряжения государственными и муниципальными землями.Так, земельным законодательством определено, кем осуществляется распоряжениеземлей, а также устанавливается мера (ограничения) действий уполномоченныхорганов и должностных лиц. Поэтому Земельным кодексом РФ и определено, чтоземельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке и наоснованиях, предусмотренных земельным законодательством. Земельным правом внастоящее время установлено правило, что предоставление земельных участков,находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственностьграждан и юридических лиц осуществляется за плату. Только за плату, размеркоторой устанавливается Земельным кодексом РФ, земельные участкипредоставляются в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства ииностранным юридическим лицам.
Возможно и бесплатноепредоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам РоссийскойФедерации, но лишь в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ,федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Не определяется, когда ив каких случаях уполномоченные органы вправе предоставлять не изъятые изоборота и не ограниченные в обороте земельные участки из государственной илимуниципальной собственности. Вправе эти органы и отказать в предоставлениитаких земельных участков, за исключением следующих случаев: не допускаетсяотказ в предоставлении земельных участков из государственной или муниципальнойсобственности в собственность граждан и юридических лиц земельных участков: длястроительства, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота;установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Такжене допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лицземельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной илимуниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлятьих в собственность граждан и юридических лиц.
Однако не следуетпонимать эти положения и так, что любой обратившийся в соответствующие органыможет получить земельный участок в собственность. Предоставление участков изпубличной собственности подчиняется также и законодательству о планированиииспользования земель, которое, в частности, должно предполагать, для какихцелей будет использоваться тот или иной земельный участок из государственнойили муниципальной собственности. Такие случаи предусмотрены в настоящее времядля предоставления земельных участков в собственность гражданам, ранееиспользовавшим их на основе права постоянного (бессрочного) пользования илипожизненного наследуемого владения. При этом Земельным кодексом РФ установлено,что граждане, обладающие земельными участками в этом случае, имеют право приобрестиих в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно (т. е. каждыйучасток — один раз) бесплатно приобрести в собственность находящийся в егопостоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владенииземельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимосборов, установленных федеральными законами, не допускается. Решение опредоставлении земельного участка в собственность должно быть принято вдвухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительныйорган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренныест. 29 ЗК РФ.
Кроме того, безусловнобесплатно предоставляется право безвозмездного срочного пользования. Основаниябесплатного приобретения земель из государственной или муниципальнойсобственности могут быть предусмотрены только федеральными законами илизаконами субъектов РФ. Таким образом, с момента вступления в силу ЗК РФоснования для бесплатного приобретения земель из государственной собственностигражданами или юридическим лицами, предусмотренные Указами Президента РФ,теряют силу. Особое значение для реализации отношений по поводу приобретенияземельных участков из государственных земель сельскохозяйственного назначенияимеет ст. 8 указанного Федерального закона, согласно которой до введения вдействие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначенияиностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могутвладеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначениятолько на праве их аренды; приватизация земельных участковсельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, не допускается[9].
Особые нормыпредусмотрены действующим земельным законодательством в отношении условийприобретения земельных участков из государственной или муниципальнойсобственности, с расположенной на них недвижимостью, на которую приобретательземельного участка обладает теми или иными установленными правами. Эти нормынесколько отличаются от общих норм по приобретению прав на земельный участокпри приобретении строений и сооружений, на нем расположенных. Смыслисключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение правааренды земельных участков, которое имеют граждане и юридические лица —собственники зданий, строений заключается в их преимущественном праве наприобретение (закрепление) в собственность земельного участка, на которомрасположена указанная недвижимость. При этом следует исходить из того, чтоданное право целесообразно распространять не только на часть земельного участкапод недвижимостью и предназначенную для его обслуживания в соответствии сустановленными градостроительными и иными нормами, но и на все землевладение вопределенных до приватизации границах, например при приватизации земельногоучастка предприятия или товарищества собственников жилья (кондоминиума). Этоподтверждается и условием определения границ земельного участка на основаниинастоящей статьи, в соответствии с которой границы и размеры земельного участкаопределяются с учетом фактически используемой площади земельного участка. Общимиправилами ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, имеющие всобственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания,строения, сооружения, расположенные на Земельных участках, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности, приобретают права на этиземельные участки в соответствии с законодательством.
Исключительное право наприватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельныхучастков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений,сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральнымизаконами.
В случае если здание(помещения в нем), находящееся на земельном участке, не подлежащем разделу,принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретениеданного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду смножественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ ифедеральными законами.
В случае, если в здании,находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицамна праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всемлицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретениеданного земельного участка в аренду с множественностью лиц на сторонеарендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. При этомдоговор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон навступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Федеральныеказенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения — правообладателипомещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельнымучастком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения. В случаеесли помещения в здании, расположенном на земельном участке, не подлежащемразделу, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями игосударственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участокпредоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельногоучастка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладаютправом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своихправ на закрепленные за ними помещения[10]. Иностранные граждане,лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий,строений, сооружений также имеют право на приобретение земельных участков всобственность в порядке, установленном Земельным кодексом РФ. Порядок и условияприобретения прав на земельный участок, как следует из данной статьи, напрямуюзависит как от количества лиц, обладающих правами на расположенную на земельномучастке недвижимость, так и от их правового статуса, а также от того, наосновании какого права (права собственности, хозяйственного ведения и др.)данные субъекты владеют недвижимостью. Порядок предоставления земельногоучастка, закрепление его на местности и оформление прав осуществляется наосновании настоящей статьи, законодательства о землеустройстве, государственномземельном кадастре и государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним.
1.2Основания прекращения вещных прав на земельный участок
Права на земельныеучастки, предусмотренные законодательством, могут быть прекращены только по темоснованиям и в том порядке, которые предусмотрены законом. Земельный кодекс РФразделяет основания прекращения прав на земельные участки на те, чтопрекращаются по инициативе правообладателя, и на те, за которыми следуетпринудительное прекращение права.
Лица, использующиеземельные участки, не могут быть лишены права отказаться от него, а значит, ивозможности прекратить свое право на участок, хотя бы потому, что никому неможет быть навязано использование вещи помимо его воли. Однако и произвольныедействия правообладателя по прекращению использования земельного участка — нелучший вариант для правовых отношений. За прекращением прав на земельныйучасток наступают существенные правовые последствия — для земельного участкадолжен быть определен новый правообладатель, а возможно, и новый правовойстатус. Существование особого правового порядка прекращения прав на земельныеучастки придает стабильность всему кругу отношений по поводу оборота земли.Собственно, если мы знаем, что права на земельный участок не могут бытьпроизвольно прекращены, мы не можем и произвольно, без особых на то основанийего занять. То, что именуется принудительным прекращением прав на земельныйучасток, является, по сути, оформленным нормативно, особым видом компромиссамежду интересами и правами частного лица и общества в целом. Земельный участокможет быть изъят у правообладателя либо для целей общественных илигосударственных, либо в наказание за использование земли, противоречащеепредставлениям общества об использовании рациональном и экологическибезопасном. При этом государство и местное самоуправление не могут осуществлятьизъятие земельных участков по своему усмотрению, без особых оснований и безсоблюдения установленных законодательно правил. Это было бы прямым нарушениемправ на земельные участки лиц, ими обладающих. Кроме того, принудительноепрекращение прав на землю является существенным ограничением прав на земельныеучастки вообще. А ограничения прав могут быть установлены не иначе какфедеральными законами. Перечень оснований принудительного прекращения прав наземельные участки, предусмотренный Земельным кодексом Российской Федерации,является закрытым. Это означает, что иными, в том числе федеральными, законамине могут быть предусмотрены иные основания и порядок прекращения прав, крометех, что установлены законодательством.
Регулирование прекращенияправа собственности на земельный участок занимает особое место в земельномправе. Нормы о прекращении Права собственности на землю основаны на общихположениях о владении, пользовании, распоряжении, гарантиях и защите правасобственности. Правовые отношения в данном случае опираются на общие нормыконституционного и гражданского законодательства. Так, ст. 35 Конституции РФустановила, что право частной собственности охраняется законом. Никто не можетбыть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительноеотчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только приусловии предварительного и равноценного возмещения. Статьей же 209 ГК РФопределено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношениипринадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и инымправовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом Интересы других лиц,в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передаватьим, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряженияимуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами,распоряжаться им иным образом. Земельным кодексом РФ определена правоваяспецифика прекращения права собственности. Прежде всего она связана с изъятием(выкупом) земельного участка для государственных и общественных нужд.
Право собственности наземельный участок прекращается на следующих основаниях: при отчуждениисобственником своего земельного участка другим лицам; при отказе собственникаот права собственности на земельный участок; в силу принудительного изъятия усобственника его земельного участка в порядке, установленном гражданскимзаконодательством.
Земельный кодекс следуетобщим основаниям прекращения права собственности, предусмотренным ст. 235 ГКРФ, согласно которой право собственности прекращается при: а) отчуждении собственникомсвоего имущества другим лицам; б) отказе собственника от права собственности;в) гибели или уничтожении имущества; г) при утрате права собственности наимущество в иных случаях, предусмотренных законом. Отчуждение собственникомземельного участка осуществляется на основании сделки, когда собственникземельного участка осуществляет его продажу на основании договора купли-продажи(или продажи) или иных договоров. Отчуждение земельного участка может наступитьтакже в связи с исполнением и иных договоров, объектом которых являютсяземельные участки, например при обращении взыскания на земельный участок подоговору ипотеки, в связи с неисполнением основного обязательства.
Гражданин или юридическоелицо может отказаться от права собственности на земельный участок, объявив обэтом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о егоустранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерениясохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности невлечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношениисоответствующего имущества до приобретения права собственности на него другимлицом. Таким образом, собственник, отказавшийся от земельного участка, отвечаетза его содержание, обязан платить земельный налог до момента перехода правасобственности иному лицу Он же, как собственник, несет бремя содержанияпринадлежащего ему земельного участка (если иное не предусмотрено законом илидоговором). Поскольку риск случайной гибели или случайного повреждения имуществатакже несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором,это положение настолько, насколько его можно распространить на земельныеучастки, также действует и для собственника земельного участка. Земельныеучастки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, отчуждаютсяв собственность граждан и юридических лиц по решению собственника в порядке,предусмотренном законами о приватизации. При этом заключение договоровкупли-продажи таких земельных участков осуществляется преимущественно на торгах[11].
Принудительное изъятиеземельного участка у собственника не допускается, кроме случаев, когда пооснованиям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания наземельный участок по обязательствам; 2) отчуждение земельного участка, которыйв силу закона не может принадлежать данному лицу; 3) реквизиция земельногоучастка; 4) конфискация земельного участка; 5) невозможность выдела в натуреземельного участка участнику долевой собственности при ее разделе на основаниист. 252 ГК РФ; 6) признание на основании решения суда права собственности наземельный участок за собственником недвижимости, согласно п. 2 ст. 272 ГК РФ,когда снос здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке,запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами; 7) выкуп земельногоучастка для государственных и общественных нужд. Выкуп земельных участков длягосударственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях,связанных с: — выполнением международных обязательств Российской Федерации; —размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствиидругих вариантов возможного размещения этих объектов; — иными обстоятельствамив установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в томчисле путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственностисубъектов российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях,установленных законами субъектов Российской Федерации. Список оснований изъятия(выкупа) земельного участка является открытым, однако в качестве основныхслучаев названы два. При этом под выполнением международных обязательствследует понимать обязательства, взятые на себя Российской Федерациейподписанием международных договоров (п. б) ч. 1 ст. 49 ЗК РФ). Вторым основным случаем,определено размещение объектов государственного или муниципального значения.То, что объекты должны быть государственного или муниципального значения, означает,что они размещаются не в интересах частных лиц (граждан или юридических лиц), ав интересах публичных, но их строительство может быть произведено силамикоммерческих организаций. Под данное основание подпадает и выкуп земельныхучастков под застройку на землях поселений, в соответствии с планом развитияпоселения, предусмотренным ч. 2 ст. 49 ЗК РФ; 8) изъятие земельного участка,используемого с нарушением законодательства.
Установлен особый случайпрекращения права собственности в том случае, если по основаниям, допускаемымзаконом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона неможет ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником втечение года с момента возникновения права собственности на имущество, еслизаконом не установлен иной срок. Это положение может распространяться и напрекращение права собственности на земельные участки. В частности, приистребовании участка из чужого незаконного владения и, что может быть частнымслучаем этого, когда гражданином или юридическим лицом был приобретен земельныйучасток из земель, изъятых на основании ЗК РФ из оборота. При этом в случаях,когда имущество не отчуждено собственником в установленные данной статьей сроки,земельный участок, с учетом его характера и назначения, по решению суда,вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления,подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученнойсуммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность свозмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. Обращениев государственную собственность земельных участков, находящихся в собственностиграждан и юридических лиц (национализация), производится на основании положенийо выкупе земельных участков для государственных или муниципальных нужд свозмещением его стоимости и других убытков в Порядке, установленном Земельнымкодексом и ст. 306 Гражданского кодекса РФ. Требование об изъятии недвижимогоимущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или органместного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, чтоиспользование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможнобез прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Указанноеправило соответственно применяется при прекращении права собственности нанедвижимое имущество в связи с изъятием горных отводов, участков акватории и другихучастков, на которых находится имущество.
Согласно общим,установленным правилам в случаях, когда изъятие земельного участка длягосударственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использованияземли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения илидругое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество можетбыть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичныхторгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279—282 и 284-286 ГК РФ. Изъятиеземельного участка путем обращения взыскания на него по обязательствамсобственника производится на основании решения суда, если иной порядокобращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственностина земельный участок, на который обращается взыскание, прекращается у собственникас момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, ккоторому переходит это имущество. Земельным кодексом РФ, как уже говорилось,признается и такое основание принудительного прекращения права собственности наземельный участок, как реквизиция. Следует заметить, что эта категорияпервоначально была установлена гражданским законодательством. Реквизицияпроизводится, согласно ГК РФ, в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий,эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Имуществов интересах общества по решению государственных органов может быть изъято усобственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой емустоимости имущества. Это, собственно, и составляет содержание реквизиции.
Реквизиция — процедура небезвозмездная, собственнику возмещается стоимость имущества. Оценкареквизируемого имущества производится органом, осуществляющим реквизицию, наосновании законодательства об оценочной деятельности. Если же собственник несогласен с проведенной оценкой, он может оспорить ее в суде. Гражданский кодекстакже определяет, что лицо, имущество которого реквизировано, вправе припрекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция,требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.
Следует обратить вниманиена то, что Земельный кодекс, в целом следуя основаниям проведения реквизиции,определенным ГК РФ, вносит в ее содержание новые элементы, которые действуюттолько для земельных участков. Так, устанавливается, что земельный участокможет быть изъят уполномоченными исполнительными органами государственнойвласти у его собственника временно в целях «защиты жизненно важныхинтересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этимичрезвычайными обстоятельствами угроз. Есть и еще одно отличие: посколькуреквизиция представлена ЗК РФ как временное изъятие земельного участка,собственнику возмещается не его стоимость, а убытки и выдается документ ореквизиции. Предполагается, что земельный участок будет возвращен собственникупосле прекращения оснований реквизиции. И только в случае невозможностивозврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещаетсярыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии сост. 66 ЗК РФ, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.При этом устанавливается, что оценка, в соответствии с которой собственникуземельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельногоучастка, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или временнымограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка всудебном порядке. В то же время у собственника реквизируемого земельногоучастка остается право при прекращении действия обстоятельств, в связи скоторыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированногоземельного участка в судебном порядке.
Такие существенныеотличия реквизиции по Земельному кодексу и реквизиции по Гражданскому кодексудают основание сделать вывод о том, что Земельный кодекс урегулировал в этомслучае одноименный, но иной круг отношений. Во-первых, при реквизицииземельного участка речь идет скорее не о прекращении права собственности (чтоможно безоговорочно сказать о реквизиции по ГК), а об особом виде временногоизъятия участка. Право собственности может быть прекращено только приневозможности возврата участка. Это подтверждается и тем, что только в этомслучае выплачивается стоимость земельного имущества, т. е. производится еговыкуп. Во-вторых, реквизиция предусматривается Земельным кодексом не только дляизъятия земельных участков у собственников, но и у пользователей, в том числеарендаторов и у лиц, обладающих правом пожизненного наследуемого владения.Гражданский же кодекс предусматривает реквизицию только имущества, находящегосяв собственности. Может возникнуть вопрос о том, возможна ли реквизицияземельного участка в порядке, определенном ГК РФ? На наш взгляд, нет. Такойпорядок не предусмотрен Земельным кодексом РФ, который является основным актом,регулирующим особенности перехода права собственности на землю от одного лица кдругому, т. е. оборота земельных участков. Право собственности на земельныйучасток может быть прекращено и на основании его выкупа для государственных имуниципальных нужд. Однако основания и порядок прекращения права собственности(как и то, что при выкупе для государственных и муниципальных нужд правособственности действительно прекращается), отличают этот институт от реквизицииземельных участков. Земельным законодательством установлена в какой-то степенисмежная с реквизицией земельного участка процедура временного занятияземельного участка, которое происходит по тем же основаниям, что и реквизиция,но не требует изъятия земли. В принципе это должно означать, что собственник участкавправе (по возможности) им владеть и пользоваться, что естественным образомвлияет и на размер возмещаемых убытков. Действия по временному занятию участкавлекут за собой, как это утверждено ЗК РФ, временное ограничение прав наземельный участок.
Земельным кодексом неопределено, имеет ли собственник право на отчуждение права собственности приреквизиции участка или его временном занятии. Нормативного запрета о заключениисделок подобного рода нет, поэтому мы считаем, что собственник вправе передатьправо собственности другому лицу вместе со всеми установленными обременениямиучастка. В порядке конфискации земельный участок может быть безвозмездно изъяту его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления. Характерпреступлений, за которые может наступить конфискация, установлен Уголовнымкодексом РФ. Конфискация имущества устанавливается за тяжкие и особо тяжкиепреступления, совершенные из корыстных побуждений, и может быть назначена судомтолько в случаях, предусмотренных соответствующими статьями Особенной части УКРФ. Общие основания и порядок конфискации имущества установлены Гражданскимкодексом РФ, согласно которому имущество может быть безвозмездно изъято у собственникапо решению суда в виде санкции за совершение преступления или иногоправонарушения в случаях, предусмотренных законом. В данном случае Земельнымкодексом (в качестве закона, о котором упоминает Гражданский кодекс РФ)предусматривается, что конфискация — безвозмездное изъятие участка — возможнотолько за совершение преступлений. В административном порядке, как этодопускает ГК РФ, конфискация земельных участков не предусматривается.
Изъятие земельногоучастка для государственных и муниципальных нужд осуществляется только путемвыкупа. Обязательность выкупа (оплаты изымаемого земельного участка) следует изст. 35 Конституции РФ, определяющей права собственника имущества. Часть 3данной статьи гласит, что никто не может быть лишен своего имущества иначе какпо решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нуждможет быть произведено только при условии предварительного и равноценноговозмещения. Кроме того, Земельным кодексом установлены и дополнительные ограниченияизъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков. Так, изъятие, в томчисле путем выкупа, в целях предоставления для Несельскохозяйственногоиспользования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которыхпревышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительныхслучаях, связанных с выполнением международных обязательств РоссийскойФедерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкойместорождений полезных ископаемых, содержанием объектов культурного наследияРоссийской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно-бытового,социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральныхтрубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений приотсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Земельныеучастки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путемвыкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки всоответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правиламиземлепользования и застройки.
Выкуп земельных участковдля государственных или муниципальных нужд урегулирован и Гражданским кодексомРФ. Так, согласно ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят усобственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Взависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляетсяРоссийской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации илимуниципальным образованием.
При этом в соответствии стой же статьей решение об изъятии земельного участка для государственных илимуниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти иорганами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Государственныеорганы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков длягосударственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этихрешений определяются федеральным земельным законодательством. Собственникземельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятияземельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии.Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственникомтакого уведомления допускается только с согласия собственника. Решениегосударственного органа об изъятии земельного участка для государственных илимуниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе,осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельногоучастка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. Выкупдля государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускаетсяне иначе как с согласия собственника. На основании ст. 280 ГК РФ собственникземельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальныхнужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка додостижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка можетвладеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производитьнеобходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с егоназначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определениивыкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новымстроительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельномучастке в указанный период. Плата за земельный участок, изымаемый длягосударственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условиявыкупа определяются соглашением с собственником участка (ст. 281 ГК РФ).Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта РоссийскойФедерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемыйучасток. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимостьземельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также всеубытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки,которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств передтретьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственникомему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных илимуниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупнуюцену. Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельногоучастка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнутосоглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган,принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка всуд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нуждможет быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственникуучастка уведомления, указанного в п. 3 ст. 279 Гражданского кодекса. Условиямиизъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусматривается,что принудительное отчуждение земельного участка для государственных илимуниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного иравноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд уего собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка,выкупаемого для государственных или муниципальных нужд, права собственниказемельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальныхнужд, устанавливаются гражданским законодательством. Так, Гражданским кодексомустановлено, что в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкупосуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РоссийскойФедерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участкадля государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органамиисполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ[12].
Изъятие у собственниковземельных участков ввиду их использования с нарушением законодательства, в томчисле при неиспользовании его по целевому назначению, осуществляется только наоснове гражданского законодательства. Согласно ст. 284 ГК земельный участокможет быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен длясельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и неиспользуется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительныйсрок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое дляосвоения участка, а также время, в течение которого участок не мог бытьиспользован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иныхобстоятельств, исключающих такое использование. Земельный участок может бытьтакже изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубымнарушением правил рационального использования земли, установленных земельнымзаконодательством, в частности, если участок используется не в соответствии сего целевым назначением или его использование приводит к существенному снижениюплодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшениюэкологической обстановки.
В правовом регулированиипрекращения прав на земельные участки лиц, не являющихся их собственниками,есть некоторые общие черты. В частности, можно выделить добровольное ипринудительное прекращение прав. Некоторые основания являются общими, напримеризъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд, изъятиеввиду нарушения законодательства. Однако есть и различия, в том числесущественные. Так, например основания принудительного прекращения прав в этомслучае предусмотрены непосредственно Земельным кодексом РФ. Изменения илидополнения в установленный перечень не могут быть внесены иными нормативнымиактами, в том числе федеральными законами.
В соответствии сземельным законодательством право постоянного (бессрочного) пользованияземельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участкомпрекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего имправа на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены Земельнымкодексом РФ. В случае отказа от права постоянного (бессрочного) пользования илипожизненного наследуемого владения от правообладателя не требуется указыватьоснования такого отказа. В то же время отказ от права на земельный участок всамом общем случае может последовать при отсутствии надобности дальнейшего егоиспользования. Так, например, при ликвидации юридического лица или смене местажительства гражданина. Одним из существенных условий, выставляемых пользователюили владельцу земельного участка как земельным, так и гражданскимзаконодательством, является то, что сам факт отказа от участка не являетсяавтоматическим прекращением права. Правообладатели обязаны содержать участок,выплачивать установленные платежи за землю, выполнять иные действия, связанныес реализацией права, до тех пор, пока земельный участок не перейдет во владениесобственнику — Российской Федерации, субъекту Российской Федерации илимуниципальному образованию. Факт прекращения права констатируется действиями погосударственной регистрации соответствующих изменений. Право постоянного(бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемоговладения земельным участком прекращаются принудительно при: 1) использованииземельного участка не в соответствии с его целевым назначением ипринадлежностью к той или иной категории земель, установленными Земельнымкодексом РФ; 2) использовании земельного участка способами, которые приводят ксущественному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительномуухудшению экологической обстановки; 3) неустранении совершенных умышленноследующих земельных правонарушений: отравление, загрязнение, порча илиуничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения судобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опаснымихимическими или биологическими веществами при их хранении, использовании итранспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека илиокружающей среде; нарушение установленного соответствующими нормами Земельногокодекса режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земельприродоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурногоназначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиямииспользования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель,охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов,ухудшающих состояние почв; систематическая неуплата земельного налога; 4)неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством,земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производствалибо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет,если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключениемвремени, в течение которого земельный участок не мог быть использован поназначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающихтакое использование; 5) изъятии земельного участка для государственных илимуниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 55Земельного кодекса РФ; 6) реквизиции земельного участка в соответствии справилами, предусмотренными ст. 51 Земельного кодекса РФ. Решение опринудительном прекращении прав на земельные участки в предусмотренных случаяхпринимается судом в соответствии со ст. 54 ЗК РФ.
Земельным кодексом установленыразличные основания для прекращения частного и публичного сервитута. Частныйсервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданскимзаконодательством. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствияобщественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отменесервитута. Статья 276 ГК РФ устанавливает, что по требованию собственника земельногоучастка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввидуотпадения оснований, по которым он был установлен. Кроме того, согласно той жестатье в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическомулицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться всоответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по судупрекращения сервитута. Акт об отмене публичного сервитута должен принимать тоторган государственной власти или местного самоуправления, на основании решениякоторого данный сервитут был установлен.
Собственно прекращениеаренды земельного участка означает прекращение договора аренды земельногоучастка, и согласно Земельному кодексу РФ, наступает оно по основаниям и впорядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Согласно ст. 610ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считаетсязаключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе влюбое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за одинмесяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом илидоговором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращениидоговора аренды, заключенного на неопределенный срок. Согласно ст. 617 ГК РФпереход права на сданное в аренду имущество к другому лицу не являетсяоснованием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смертигражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности подоговору аренды переходят к наследнику, если законом или договором непредусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику вовступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая,когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Мыуже назвали несколько случаев, когда арендатор имеет право досрочно расторгнутьдоговор. Статья 620 ГК предусматривает еще один, когда в силу обстоятельств, закоторые арендатор не отвечает, земельный участок окажется в состоянии,непригодном для использования. Кроме того, ст. 611 предоставляет арендаторуправо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендодательне передал вместе с земельным участком необходимые для его использованиядокументы и принадлежности и без них арендатор не может эксплуатироватьземельный участок в соответствии с его назначением либо в значительной степенилишается того, на что вправе был рассчитывать. Неисполнение арендодателемобязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельныйучасток также дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы илирасторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). При прекращениидоговора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владениеарендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом «нормальногоизноса», или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Если жеарендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, ибез согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, илипрекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе Требовать внесенияарендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата непокрывает понесенных арендодателем убытков, он вправе претендовать на ихвозмещения.
Арендодатель на основаниист. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор: — пользуетсяземельным участком с существенным нарушением условий договора или назначенияземельного участка либо с неоднократными нарушениями; — существенно ухудшаеткачество земель; — более двух раз подряд по истечении установленного срока невносит арендную плату.
Арендодатель имеет правопотребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случаесущественного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотренодоговором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесенияарендной платы более чем за два срока подряд. Договором аренды могут бытьустановлены также условия расторжения договора по инициативе арендодателя всоответствии с ч. 2 ст. 450 ГК, т.е. при существенном нарушении договора другойстороной. Что же счи-1ается существенным нарушением договора? Это нарушение,влекущее для другой стороны ущерб, в результате которого она в значительнойстепени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.Значит, арендодатель может настаивать на включение в договор условий, прикоторых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит ихочет предотвратить возможные существенные нарушения арендатором условий договора.Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора. В то же времязакон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он досрочно расторгнет договор,направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения имобязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).
По требованиюарендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях,когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условийдоговора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2)существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истеченииустановленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) непроизводит капитального ремонта имущества в установленные договором арендысроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда всоответствии с законом, иными правовыми актами или договором производствокапитального ремонта является обязанностью арендатора[13].
В соответствии со ст. 620ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнутсудом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество впользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом всоответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданноеарендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые небыли оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известныарендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотраимущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодательне производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества вустановленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — вразумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор неотвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. Собственник земельногоучастка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости послепрекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привелучасток в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания илисооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии сзаконом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания илисооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетомоснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлениисоответствующих требований сторонами может:
— признать правособственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка,на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельногоучастка на приобретение оставшейся на нем недвижимости. Правила настоящейстатьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных илимуниципальных нужд (ст. 283 ГК), а также прекращении прав на земельный участокввиду его ненадлежащего использования (ст. 286 ГК). Договором аренды могут бытьустановлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованиюарендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которой изменение ирасторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотреноЗК РФ, другими законами или договором.
При этом та же статьяустанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен илирасторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договорадругой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другимизаконами или договором. Существенным признается нарушение договора одной изсторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительнойстепени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично,когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считаетсясоответственно расторгнутым или измененным. Арендодатель вправе требоватьдосрочного расторжения договора только после направления арендатору письменногопредупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Помимоустановленных Гражданским кодексом, Земельным кодексом РФ вводятсядополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка.
Так, аренда земельногоучастка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: 1)использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением ипринадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ЗК РФ; 2)использования земельного участка, которое приводит к существенному снижениюплодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшениюэкологической обстановки; 3) неустранения совершенного умышленно земельногоправонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтоженииплодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторамироста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическимивеществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собойпричинение вреда здоровью человека или окружающей среде; 4) неиспользованияземельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производствалибо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет,если более длительный срок не установлен федеральным законом или договоромаренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоенияземельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок немог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иныхобстоятельств, исключающих такое использование; 5) изъятия земельного участкадля государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами,установленными ст. 55 ЗК РФ; 6) реквизиции земельного участка в соответствии справилами, установленными ст. 51 ЗК РФ. Прекращение аренды земельного участкапо перечисленным основаниям, указанным в Земельном кодексе РФ, не допускается впериод полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных установленныхфедеральными законами случаях.
Земельным кодексом РФустановлены следующие основания прекращения права постоянного (бессрочного)пользования: это истечение срока, на который земельный участок былпредоставлен, а также по двум основаниям, предусмотренным и для прекращенияправа постоянного (бессрочного) пользования, а именно: — использованиеземельного участка не в соответствии с его целевым назначением ипринадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ЗК РФ; — использование земельного участка, которое приводит к существенному снижениюплодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшениюэкологической обстановки.
Инициатива прекращенияправа безвозмездного срочного пользования, в случае досрочного прекращенияиспользования земельного участка может исходить от лица, предоставившегоучасток. Пользование может быть прекращено также и по соглашению сторон. Вслучае, если право безвозмездного срочного пользования возникло на основаниирешения органа государственной власти или местного самоуправления, прекращениеиспользования земельного участка на основании этого права наступает поистечении срока, установленного в данном акте. Что же касается использованияземельного участка на основе права безвозмездного срочного пользования в силудоговора между гражданами или юридическими лицами, то по истечении срока,указанного в договоре, по соглашению сторон либо прекращаются отношения поиспользованию, либо возобновляются на новый срок. При этом, если пользовательпо истечении срока использования участка продолжает его использовать, а лицо,предоставившее участок, не потребовало прекращения такого использования, договорпродолжает свое действие. В то же время любая из сторон может потребовать прекращениядоговора.
Особо оговорено земельнымзаконодательством то, что работник, прекративший трудовые отношения сорганизацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет правоиспользовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений втечение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ. Определеныотдельно основания прекращения права безвозмездного срочного пользования, еслина основании этого права предоставлен служебный земельный надел'. Так, право наслужебный надел прекращается силу прекращения работником трудовых отношений, всвязи с которыми служебный надел был предоставлен. Прекращение права наслужебный надел оформляется решением организации, предоставившей такойслужебный надел в пользование. В то же время право на служебный наделсохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его напенсию по старости или пенсию по инвалидности.
Право на служебный наделможет быть сохранено не только за работником, но и за членами его семьи вследующих случаях: 1) если работник призван на действительную срочную военнуюслужбу или альтернативную службу — на весь срок прохождения службы; 2) еслиработник поступил на учебу — на весь срок обучения в образовательномучреждении; 3) если работник погиб в связи с исполнением служебныхобязанностей. Кроме того, право на служебный надел сохраняется занетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно,детьми работников до их совершеннолетия. Следует заметить, что служебныйземельный надел предоставляется преимущественно для сельскохозяйственных работ,поэтому право пользования служебным наделом может быть прекращено после снятияурожая.
Пользователи (за исключениемарендаторов, для которых прекращение права аренды регулируется законом идоговором), а также владельцы земельных участков вправе отказаться отпредоставленного им права. Ранее законодательством были недостаточноурегулированы процедуры отказа от земельного участка, в связи с чем возникалиразнообразные коллизии, связанные с выяснением того, что означает, например,длительное неиспользование участка и можно ли его приравнять к отказу от правана него. Не было единообразия и ясности в том, каким образом должен бытьоформлен отказ. Принятым Земельным кодексом РФ ряд этих вопросов решен.
Теперь установлено, чтоотказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участокоформляется подачей заявления об отказе в органы, осуществляющие распоряжениеземельными участками, либо при прекращении права на земельный надел —работодателю, предоставившему участок. Кроме того, ЗК РФ установил, что подачазаявления не влечет за собой прекращение соответствующего права. Право этопрекращается с принятием решения субъектом, предоставившим участок(собственником, лицом, осуществляющим действия от имени собственника), или инымлицом, наделенным полномочиями по прекращению этого права. Так, при отказе лицаот права пожизненного наследуемого владения земельным участком, правапостоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение даннымземельным участком осуществляется исполнительным органом государственной властиили органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК РФ.
Как и право собственности,права пользователей и владельцев земельных участков могут быть прекращены впринудительном порядке. При этом устанавливается, что принудительноепрекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, правапостоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездногосрочного пользования земельным участком осуществляется при условии неустраненияфактов ненадлежащего использования земельного участка после наложенияадминистративного взыскания в виде штрафа. Одновременно с наложениемадминистративного взыскания уполномоченным исполнительным органомгосударственной власти по осуществлению государственного земельного контролялицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выноситсяпредупреждение о допущенных земельных правонарушениях с последующимуведомлением органа, предусмотренного ст. 29 Земельного кодекса РФ ипредоставившего земельный участок. Такое предупреждение должно содержать:указание на допущенное земельное правонарушение; срок, в течение которогоземельное правонарушение должно быть устранено; указание на возможноепринудительное прекращение права на земельный участок в случае неустраненияземельного правонарушения; разъяснение прав лица, виновного в нарушенииземельного законодательства, в случае возбуждения процедуры принудительногопрекращения прав на земельный участок; иные необходимые условия. Формапредупреждения должна быть установлена Правительством Российской Федерации. Вслучае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений вустановленный срок исполнительный орган государственной власти, вынесший предупреждение,направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду егоненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти илиорган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ.
Орган государственнойвласти или орган местного самоуправления, предусмотренные указанной вышестатьей ЗК РФ, направляет в суд заявление о прекращении права на земельныйучасток. По истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда опрекращении права на земельный участок исполнительный орган государственнойвласти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ,направляет заявление о государственной регистрации прекращения права наземельный участок с приложением акта в орган государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним. Законодательством подчеркивается, чтопрекращение права на земельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушенииземельного законодательства, от предусмотренного ст. 76 ЗК РФ возмещенияпричиненного вреда.
Решение об изъятииземельного участка ввиду ненадлежащего использования земельного участка можетбыть обжаловано в судебном порядке. Обратим внимание на то, что порядокпрекращения прав на земельные участки при ненадлежащем их использованииопределен и гражданским законодательством.
1.3 Соотношениенорм гражданского и земельного права в регулировании земельных отношений
Одной изважнейших проблем для понимания природы права собственности и других вещныхправ граждан на земельный участок является их определение, прежде всего какгражданских, цивильных. Остро дискуссионным в связи с этим является вопрос оразмежевании и взаимодействии гражданского законодательства с земельным, природоохранными другим специальным законодательством. Значение этого состоит в том, что выборсоответствующих норм при правоприменении имеет немаловажное практическоезначение для упорядочения общественных отношений, определения вещных и иныхправ на земельные участки, границ их осуществления, решения экологических ииных насущных проблем. Все вместе это будет служить безопасному, долгому и наиболееполному осуществлению права собственности и других вещных прав на земельныеучастки.
Следуетвспомнить то, что мы относимся к континентальной правовой системе, котораяподразделяется на две подсистемы: частную и публичную, причем основыразграничения лежат в методе и области правового воздействия на общественныеотношения. Каждая из отраслей в пределах своей области правового воздействияимеет приоритет над другой в методах и принципах воздействия на объектправового регулирования. Назначение земельного, природоохранного, специальногозаконодательства — ограничить свободу усмотрения субъектов прав на землю вобщественных интересах. Так, цель земельного права состоит в организациирационального землепользования в соответствии с природным назначением, чтосоставляет специфику предмета отрасли. Она и выносится как бы за скобки правапользования как института гражданского права, получает предметную иметодологическую самостоятельность. Поскольку организация землепользования какприродной основы жизнедеятельности народа — задача всего общества, то еерешение не может быть поставлено в зависимость от доброй воли отдельных участников.Поэтому предмет земельного права использует уже не метод юридического равенствасторон, а властно-императивный, с преобладанием запретов и предписаний,присущих для публичных отраслей.
Важнымявляется видеть отличие между понятиями „отрасль права“ и»отрасль законодательства". Как известно, институт правасобственности является институтом гражданского права. В связи с этим отношенияпо поводу владения, пользования, распоряжения и регистрации прав граждан наземлю возникают в сфере, основанной на равенстве, автономии воли иимущественной самостоятельности субъектов права, следовательно, регулируются иохраняются специфическими методами гражданского права. Отношения, возникающиепо поводу привлечения граждан к административной ответственности за нарушения вобласти землепользования, входят в предмет земельного и других публичныхотраслей права. Причем правила, которые нарушены, устанавливаются нормами земельногоили другого публичного права, регулирующего отношения по использованию земель.Поэтому логично вывести запрет на привлечение к ответственности, в частности,по нормам земельного законодательства, за нарушения в области землепользования,урегулированного нормами гражданского права, хотя и содержащиеся в актахземельного законодательства.
Нормы гражданскогоправа могут содержаться в актах земельного законодательства, и наоборот. Такойприем юридической техники широко распространен в действующем законодательстве.Так, нормы гражданского права получили развитие и конкретизацию в ЗК РФ ипосвящены институтам владения, пользования, распоряжения и регистрации прав,применительно к особенностям такого объекта прав, как земельный участок. Такиенормативные положения, содержащиеся в ЗК РФ, развивают положения гл. 17 ГК РФ.Поэтому мы не вправе не использовать нормы земельного законодательства,посвященные объектам гражданских прав. Нормы актов гражданскогозаконодательства применяются с учетом того, что они носят бланкетный характер,отсылают к нормам гражданского права, содержащимся в актах земельного законодательства.Нормы земельного и других публичных отраслей законодательства представляютсобой изъятия, ограничения, приспособления и дополнения к общим правилам, регулирующимосуществление права собственности и других вещных прав на землю. В этом смысле следуетпонимать п. 3 ст. 3 ЗК РФ, согласно которому имущественные отношения повладению, пользованию, распоряжению земельными участками, а также по совершениюсделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное непредусмотрено земельным и другими указанными в статье отраслямизаконодательства[14].
Итак,земельное законодательство носит комплексный характер, содержит как своиспецифические нормы, так и нормы гражданского права, регулирующие и охраняющиеотношения, складывающиеся в области землепользования своим особым методом, ссоответствующими бланкетными изъятиями, ограничениями, приспособлениями,которым в актах земельного законодательства придается специальный характер.Такой вывод не противоречит положениям п. 1 ст. 3 ЗК РФ о регулированииземельным законодательством отношений по использованию и охране земель какосновы жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории, атакже, например, правилам ст. 260 ГК РФ, допускающей ограничения осуществленияправа собственности на землю на основании закона. Так, в частности, гражданскимзаконом ограничивается пользование земельным участком пределами его назначения.
ГЛАВА 2.КВАЛИФИКАЦИЯ ОСНОВНЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
2.1Понятие государственной и муниципальной собственности на землю в РоссийскойФедерации
Достаточнодлительное время земля, недра, воды, леса и иные природные ресурсырассматривались как объекты исключительной государственной собственности. Такоеположение определяло и неотчуждаемость природных ресурсов: их безусловноеизъятие из гражданского оборота. Коренные преобразования в политической,социальной, экономической сферах трансформировали и правоотношениясобственности на землю. С 1990г. наметился отход законодателя от монополиигосударства на землю. Действующее законодательство устанавливает, чтогосударственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственностиграждан, юридических лиц или муниципальных образований. Таким образом,установлена своего рода презумпция принадлежности земельных участковгосударству, если они не закреплены за указанными субъектами. Государственнаясобственность делится на два вида: собственность Российской Федерации в целом(федеральная) и собственность ее субъектов (региональная). Традиционно вземельно-правовой литературе обращалось внимание на такую особенность субъектагосударственной собственности: Российская Федерация (ее субъекты) является нетолько субъектом права собственности на землю, но и носителем праватерриториального верховенства как элемента принадлежащего ей суверенитета. Вотличие от права собственности право территориального верховенства какпространственный предел политической власти распространяется на соответствующиетерритории в границах Российской Федерации (ее субъектов) независимо от того, вчьей собственности находится конкретный земельный участок на этой территории.Например, Российская Федерация реализует право территориального верховенствапри установлении основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений;ограничений прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей,арендаторов земельных участков, а также ограничения оборотоспособности земельныхучастков; при изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков.Одновременно как собственник федеральных земель Российская Федерация наделенатакими же правомочиями, что и другие собственники. Управление и распоряжениеземельными участками, находящимися в федеральной собственности илисобственности субъектов Федерации, осуществляются соответственно РоссийскойФедерацией и ее субъектами. От имени этих субъектов правомочия собственникаосуществляют государственные органы в соответствии с их компетенцией.
Вфедеральной собственности и собственности субъектов Федерации находятсясоответственно земельные участки: которые признаны федеральной собственностьюили собственностью субъектов Федерации федеральными законами; которыеприобретены Российской Федерацией и ее субъектами по основаниям,предусмотренным гражданским законодательством; право собственности РоссийскойФедерации и ее субъектов на которые возникло при разграничении государственнойсобственности на землю.
Крометого, в собственности субъектов федерации могут находиться не предоставленные вчастную собственность земельные участки: занятые недвижимым имуществом,находящимся в их собственности; предоставленные региональным органамгосударственной власти, государственным унитарным предприятиям и учреждениям,созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации; отнесенныек землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землямлесного фонда, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации всоответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым воднымиобъектами, находящимися и собственности этих субъектов, землям фондаперераспределения земель; занятые приватизированным имуществом, находившимся доего приватизации в собственности субъектов Российской Федерации. На сегодняшнийдень действует ряд федеральных законов, нормы которых определяют принадлежностьземель Российской Федерации и ее субъектам (или устанавливают принципыразграничения государственной собственности).
Порядоки основания разграничения государственной собственности на землю определены вФЗ от 17.07.2001 г. №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности наземлю». При этом названный закон применяется в городах федерального значенияМоскве и Санкт-Петербурге с учетом особенностей, установленных другимифедеральными законами. Законодательством установлен общий порядок разграниченияфедеральных земель, земель субъектов Федерации и муниципальных земель, которыйвключает несколько стадий. Во-первых, Министерство имущественных отношений РФсовместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливаетперечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации,ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности. В этиперечни включаются земельные участки в соответствии с основаниями, указанными вФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». Подготовка исогласование с региональными органами государственной власти, органами местногосамоуправления проводятся в порядке, установленном Правительством РФ. Во-вторых,подготовленные и согласованные перечни земельных участков, на которыесоответственно возникает право собственности у Российской Федерации, еесубъектов и муниципальных образований, утверждаются Правительством РФ. В-третьих,сведения о земельных участках, включенных в перечни земельных участков, накоторые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальныхобразований возникает право собственности, вносятся в документы государственногоземельного кадастра в соответствии с законодательством РФ. В-четвертых, правособственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образованийрегистрируется в соответствии с федеральным законодательством.
Согласност. 3 ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» основаниемдля внесения в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерациивозникает право Собственности, является включение этих участков в состав: земельлесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федеральногозначения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися вфедеральной собственности, земель обороны и безопасности; земельсельскохозяйственного назначения; земель поселений; земель специальногоназначения; земель особо охраняемых территорий и объектов; земель водногофонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество,находящееся в федеральной собственности; эти земельные участки предоставленыоргану государственной власти Российской Федерации, его территориальномуоргану, а также государственному унитарному предприятию, государственномуучреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органамигосударственной власти Российской Федерации; на этих находящихся в государственнойсобственности земельных участках располагается приватизированное недвижимоеимущество, находившееся до его приватизации в собственности РоссийскойФедерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недрфедерального значения; земель запаса, если на них располагается недвижимоеимущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированноенедвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственностиРоссийской Федерации.
Основаниемвнесения в перечень земельных участков, право собственности на которыевозникает у субъектов Российской Федерации, является включение этих участков всостав: земель особо охраняемых природных территорий регионального значения,земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в собственностисубъектов Российской Федерации; земель сельскохозяйственного назначения; земельпоселений; земель специального назначения; земель особо охраняемых территорий иобъектов; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимоеимущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации; этиземельные участки предоставлены органу государственной власти субъектаРоссийской Федерации, а также государственному унитарному предприятию,государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданыорганами государственной власти субъектов Российской Федерации; на этихнаходящихся в государственной собственности земельных участках располагаетсяприватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственностисубъектов Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участковнаходятся участки недр регионального значения; фонда перераспределения земель;земель запаса в границах муниципальных образований, если на этих земляхрасполагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектовРоссийской Федерации, или приватизированное недвижимое имущество, находившеесядо его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации, а такжеземель запаса за границами муниципальных образований, за исключением отнесенныхк федеральной собственности. Включение в перечень земельных участков, правособственности на которые возникает у городов федерального значения — Москвы иСанкт-Петербурга, — производится,, кроме того (в целях сохранения единства городскогохозяйства), на основе отнесения участка к землям особо охраняемых природныхтерриторий местного значения, землям водного фонда, занятым обособленными воднымиобъектами, находящимися в муниципальной собственности.
Муниципальнаясобственность на землю является самостоятельной формой собственности.Становление муниципальной собственности идет очень сложно, но, возможно,реализация положений ФЗ «О разграничении государственной собственности наземлю» будет способствовать этому процессу. Еще до принятия указанногофедерального закона были осуществлены попытки формирования муниципальнойсобственности на землю в Новосибирской, Омской, Саратовской областях и другихсубъектах РФ. Субъектами муниципальной собственности на землю являются: города,районы, поселки, сельские населенные пункты, волости, округа, уезды, префектуры.В соответствии с п. 2 ст. 11 ЗК РФ управление и распоряжение земельнымиучастками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется органамиместного самоуправления. По-видимому, это положение ограничивает правило,содержащееся в ст..125 ГК РФ, согласно которому в случаях и в порядке,предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениямиПравительства РФ, нормативными актами субъектов Российской федерации имуниципальных образований, от их имени (по их специальному поручению) могутвыступать государственные органы, а также юридические лица и граждане. Восновном в муниципальной собственности находятся земли в границах соответствующегомуниципального образования, но не исключается и нахождение земельных участковза их чертой. Например, в собственность муниципальных образований дляобеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся вгосударственной собственности. В состав муниципальных могут входить землижилой, производственной, общественной застройки, земли общего пользования и др.
Согласност. 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятся земельные участки: которыепризнаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с нимизаконами субъекта Российской Федерации; право муниципальной собственности накоторые возникло при разграничении государственной собственности на землю;которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством[15].
Какуже отмечалось, установлен единый порядок разграничения государственнойсобственности на землю для выделения федеральных Земель, земель субъектовФедерации и муниципальных образований (раздел «Государственная собственность наземлю»).
Внесениев перечень земельных участков, право собственности, на которые возникает у муниципальныхобразований, производится на основании включения этих земельных участков всостав: земель особо охраняемых природных территорий местного значения, земельводного фонда, занятых обособленными водными объектами, находящимися вмуниципальной собственности; земель сельскохозяйственного назначения; земельпоселений; земель специального назначения; земель особо охраняемых территорий иих объектов; земель водного фонда, если на этих находящихся в государственнойсобственности земельных участках располагается недвижимое имущество,находящееся в муниципальной или частной собственности, за исключениемнедвижимого имущества, земельные участки под которыми подлежат отнесению кфедеральной собственности или собственности субъектов; эти находящиеся вгосударственной собственности земельные участки предоставлены гражданину, коммерческойорганизации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарномупредприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации,которые созданы органами местного самоуправления, за исключением земельныхучастков, отнесенных к федеральной собственности или собственности субъектовФедерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недрместного значения; земель запаса в границах муниципальных образований, если наних не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственнойсобственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до егоприватизации в государственной собственности. Право муниципальной собственностина земельные участки в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербургевозникает при передаче земельных участков из собственности этих городов вмуниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов РоссийскойФедерации.
/>2.2 Общие виды собственности наземельные участки
К 1999 г. только 6% земель в городах и поселках городского типа (из 7,5 млн. га) было передано всобственность граждан и юридических лиц. Учитывая общую тенденцию земельногозаконодательства можно прогнозировать значительное увеличение этойсобственности. Субъектами права частной собственности на земельные участкиявляются граждане и юридические лица. Право граждан и их объединений иметь вчастной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ в гл. 2 «Праваи свободы человека и гражданина». Как известно, положения этой главыКонституции РФ не могут быть пересмотрены Федеральным собранием; для ихпересмотра необходим созыв Конституционного собрания. Таким образом,установлена дополнительная гарантия обеспечения стабильности права частнойсобственности. Чтобы быть собственниками земельных участков, граждане и юридическиелица должны обладать право- и дееспособностью. В целом правоспособность идееспособность граждан и юридических лиц определяются нормами гражданскогозаконодательства, но иногда применяются и земельно-правовые нормы. Например,право на создание крестьянского (фермерского) хозяйства и на получениеземельного участка для этих целей имеют дееспособные граждане России, достигшие18-летнего возраста; имеющие опыт работы в сельском хозяйстве исельскохозяйственную квалификацию либо прошедшие специальную подготовку, ВРоссийской Федерации с 1993 г. существовала неопределенность в правовомположении иностранцев и лиц без гражданства: в законодательстве не был четкорешен вопрос о том, могут ли они приобретать и иметь земельные участки на правесобственности. Современное законодательство достаточно подробно регулирует этотвопрос. Согласно п. 2 ст. 5 ЗК РФ права иностранных граждан, лиц без гражданстваи иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельныхучастков определяются в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами. Анализдействующего законодательства позволяет выделить несколько ограничений: •получить земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйствамогут исключительно граждане России; членом садоводческого, огороднического идачного некоммерческого объединения может быть только российский гражданин;иностранные граждане и лица без гражданства становятся членами такогообъединения, только если земельные участки предоставляются им на праве аренды исрочного пользования иностранные граждане, лица без гражданства и иностранныеюридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками,находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливаетсяПрезидентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственнойгранице РФ, и на иных особо установленных территориях РФ в соответствии сфедеральными законами. До установления Президентом РФ перечня приграничныхтерриторий предоставление земельных участков, расположенных на указанныхтерриториях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства ииностранным юридическим лицам не допускается; иностранные граждане, лица безгражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений,сооружений, находящихся на частных земельных участках, по общему правилу имеют,как и граждане России, преимущественное право покупки или аренды земельногоучастка, но Президент РФ может устанавливать перечень видов зданий, строений,сооружений, на которые это право не распространяется; до введения в действие федеральногозакона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане,лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть, пользоватьсяи распоряжаться земельными участками сельскохозяйственного назначения только направе их аренды. Объектом права частной собственности являетсяиндивидуально-определенный земельный участок как часть поверхности земли (в томчисле почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленномпорядке. Путем межевания земель определяются границы земельного участка внатуре (на местности) и составляется план (чертеж границ) земельного участка.Если земельный участок не был огорожен либо его собственник иным способом ясноне обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицоможет пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба илибеспокойства собственнику. Объектом частной собственности может быть толькооборотоспособный земельный участок. Участки, которые отнесены к землям, изъятымиз оборота, вообще не могут предоставляться в частную собственность и бытьпредметом сделок, а участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте,предоставляются в частную собственность только в случаях, установленных федеральнымизаконами. Перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельныхучастков содержится в ст. 27 ЗК РФ.
Существуетдва вида частной собственности на земельные участки: индивидуальная(собственность граждан и собственность юридических лиц); общая (общаясовместная и общая долевая). Содержание частной собственности на земельныеучастки включает три правомочия: владение; пользование; распоряжение.Правомочия владения и пользования неразрывно связаны между собой. На частногособственника возложена обязанность использовать земельный участок. Поэтомуфизическое или юридическое лицо, владея земельным участком, обязано ипользоваться им. Неиспользование земельного участка в течение определенного взаконе срока является основанием для привлечения лица к ответственности занарушение земельного законодательства и может служить основанием изъятия такогоучастка.
Общаясобственность на земельные участки — это собственность двух или нескольких лиц.Земельный участок может принадлежать лицам на праве общей собственности сопределением доли каждого из собственников (общая долевая собственность) илибез определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность наземельные участки является долевой, за исключением случаев, когда закономпредусмотрено образование общей совместной собственности на этот участок. Общаясобственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лицнеделимого земельного участка. Общая собственность на делимый участок возникаетв случаях, предусмотренных законом или договором. Так, в соответствии с нормамиЗК РФ общая долевая собственность домовладельцев возникает на земельныйучасток, на котором находится сооружение, входящее в состав кондоминиума, жилыездания и иные строения в порядке и на условиях, предусмотренных ФЗ «О товариществахсобственников жилья». Размер долей участников общей долевой собственностисчитается равным, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ееучастников[16].
Какуже отмечалось, общая совместная собственность возникает в случаях,определенных законом. Согласно действующему законодательству установленасовместная собственность: в отношении земель крестьянского (фермерского)хозяйства; в отношении общего имущества супругов (в том числе земельныхучастков), если иной правовой режим не установлен брачным договором; в садоводческих,огороднических или дачных некоммерческих товариществах на имущество общегопользования, приобретенное таким товариществом за счет целевых взносов; согласноп. 4 ст. 14 ФЗ «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческихобъединений граждан» после государственной регистрации садоводческого,огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, если такомуобъединению земельный участок передается за плату, то первоначально участокпредоставляется в совместную собственность членов такого объединения споследующим предоставлением земельного участка в собственность каждого членаобъединения. Наличие двух и более собственников на один участок предопределяетзакрепление в законодательстве особых правил по реализации правомочий общейсобственности. Порядок осуществления правомочий долевыми и совместнымисособственниками устанавливается нормами гражданского законодательства.
ГЛАВА 3.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
Правопожизненного наследуемого владения возникло в законодательстве СССР. Правовоесодержание этой конструкции не вписывалось в прежние правовые формулировки инаходилось как бы между правом собственности и правом бессрочного пользования,не отождествляясь ни с тем, ни с другим. Согласно ст. 265 ГК РФ, введенной вдействие с 28 апреля 2001 г., основания и порядок приобретения гражданами правапожизненного наследуемого владения земельным участком должны быть предусмотреныземельным законодательством. Таким образом, законодатель при разработке ипринятии ГК РФ (а это 1994 год) не исключал возможности существованиярассматриваемого вида землевладения, в том числе его возникновения всоответствии с новым земельным законодательством. Согласно же п. 1 ст. 21 ЗК РФпредоставление земельного участка гражданам на праве пожизненного наследуемоговладения после введения в действие Земельного кодекса не допускается. Но, еслиправо пожизненного наследуемого владения земельным участком было приобретеногражданином до введения Кодекса в действие, оно сохраняется. Право пожизненногонаследуемого владения устанавливается в отношении земель, находящихся в государственнойили муниципальной собственности. Субъектом этого права может быть толькогражданин, которому участок предоставляется для садоводства, огородничества,личного подсобного хозяйства и других целей. Основаниями возникновения правапожизненного наследуемого владения являются: 1) принятие гражданиномнаследства, когда в наследственную массу входит и земельный участок,принадлежавший наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения; 2)договор купли-продажи недвижимости или иное основание перехода правасобственности на здания, строения, сооружения, расположенные на земельномучастке, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения бывшемусобственнику недвижимости. Если из условий пользования земельным участком,установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправевозводить на нем здания, сооружения, создавать иное недвижимое имущество,приобретая на него право собственности. Помимо правомочий владения ипользования землевладельцу принадлежит и право распоряжения в пределах,установленных законом. Определить на основании действующих норм объемправомочия распоряжения землевладельца затруднительно. Дело в том, что согласноЗК РФ распоряжение земельным участком, находящемся на праве пожизненногонаследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав наземельный участок по наследству, тогда как ГК РФ помимо передачи по наследствузакрепляет (ст. 267) право землевладельца передавать участок другим лицам варенду или безвременное срочное пользование. Современное земельноезаконодательство предоставляет даже арендатору право передавать участок всубаренду без согласия собственника; почему же правомочие распоряженияПожизненного наследуемого владения оказалось настолько ограничено, не совсемпонятно. Безусловно, землевладелец вправе передать принадлежащий ему земельныйучасток по наследству, а также отказаться от принадлежащего ему права. Продажа,залог земельного участка и совершение других сделок его владельцем, которыевлекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.
Также как и собственники земельного участка, владельцы участком обязаны платитьземельный налог. В тех случаях, когда земельный участок был предоставлен впожизненное наследуемое владение для обслуживания здания, строения, сооружения,но в результате пожара, стихийных бедствий, ветхости эти объекты недвижимостибыли разрушены, право на земельный участок сохраняется за владельцем приусловии начала их восстановления (в установленном порядке) в течение трех лет.Компетентные органы вправе этот срок продлить.
В чеминтерес и преимущества для владельца в приобретении земли на праве пожизненногонаследуемого владения, сказать сложно. Законодательство ответа на этот вопросне дает. Но во многие регионах местные органы исполнительной власти на основеэтого права более охотно, чем на основании права собственности, предоставляютземли гражданам, поскольку земли остаются в муниципальной собственности. Сейчасзаконодательство закрепило возможность перехода от формы пожизненного наследуемоговладения к праву собственности или аренде по желанию тех, кто получил землю наосновании этого права. Право пожизненного наследуемого владения прекращаетсялибо со смертью владельца, либо с отказом владельца от земельного участка, итогда земельный участок переходит в распоряжение местной администрации. В принципедля владельцев существует возможность обмена земельными участками — припосредничестве местной администрации. Тогда у владельца прекращается право наодин земельный участок и возникает право на другой.
Законодательствомв качестве одного из видов вещного права на земельный участок называется правопостоянного (бессрочного) пользования. Чаще всего, сравнивая право пользованияс другими правами на землю, ищут сходства с правом аренды. Однако обнаружитьразницу не так трудно. И дело не столько в том, что право пользования носит безвозмездныйхарактер, т. е. пользователь в отличие от арендатора использует землюсобственника бесплатно. Основное отличие этого права от права арендызаключается в том, что по гражданскому праву арендные отношения имеют обязательственныйхарактер, и это отражается на их правовом регулировании, а право постоянногопользования является одним из видов вещных прав, как право собственности иправо пожизненного наследуемого владения.
Основнойкатегорией лиц, использующих земельные участки на праве постоянного(бессрочного) пользования, являются юридические лица. В ряде специальныхнормативных актов было прямо предусмотрено, что земельные участки за отдельнымивидами юридических лиц должны закрепляться на праве постоянного (бессрочного)пользования. Право постоянного (бессрочного) пользования может возникнутьтолько в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности. ЗК РФ вернулся к существовавшему в ЗК РСФСР положению опредоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного)пользования исключительно юридическим лицам, но ограничил их круггосударственными и муниципальными учреждениями, федеральными казеннымипредприятиями, а также органами государственной власти и местногосамоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное)пользование вообще не предоставляются. При этом право постоянного (бессрочного)пользования находящимися в государственной или муниципальной собственностиземельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения вдействие ЗК РФ, сохраняется. В целом же можно отметить, что законодательстремится установить в отношении прав на земельные участки нормы, существующиево многих зарубежных странах, законодательство которых определяет два основныхвида прав на землю: право собственности и аренду. Указанная тенденцияпроявляется и в том, что граждане, имеющие земельные участки в постоянном(бессрочном) пользовании, также как и землевладельцы, наделены правомприобретения их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократнобесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном)пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных суммпомимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается[17].
Основаниямиприобретения рассматриваемого права являются:
1.Административный правовой акт — решение уполномоченного государственного илимуниципального органа о предоставлении земельного участка указанным в законелицам на праве постоянного (бессрочного) пользования.
2.Правопреемство при реорганизации юридического лица.
3.Переход к гражданину права собственности на здания, сооружения, находящиеся начужом земельном участке, если прежний собственник указанных объектовнедвижимости является гражданином и использовал передаваемый участок на правепостоянного (бессрочного) пользования.
Лицо,которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование,вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участокв целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей научастке здания, сооружения и другого недвижимого имущества. Здание, сооружение,иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются егособственностью. Если нормы ГК РФ закрепляли право лица, которому земельныйучасток предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, ограниченнораспоряжаться участком (передавать его с согласия собственника участка в арендуили безвозмездное срочное пользование), то ЗК РФ определил, что граждане и юридическиелица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного)пользования, не могут распоряжаться этими земельными участками. Более того, вп. 6 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ подчеркнуто, что не допускаетсявнесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками вуставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие инекоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного(бессрочного) пользования земельными участками на иное, в том числе правоаренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке. Землепользовательможет добровольно отказаться от принадлежащего ему права. Право постоянного(бессрочного) пользования может быть принудительно прекращено по основаниям,предусмотренным в ст. 45 ЗК РФ.
Сервитут— право ограниченного пользования земельным участком. Сервитут является однимиз видов ограничений (обременении), под которыми понимаются установленныезаконом или уполномоченными органами условия, запрещения, стесняющиеправообладателя при реализации права собственности либо иных вещных прав наконкретный объект недвижимости. Обременение земельного участка сервитутом нелишает собственника, землевладельца, землепользователя принадлежащих им прав повладению, пользованию и распоряжению участком.
Правоограниченного пользования чужим земельным участком представляет своего рода«право безысходности, невозможности не затрагивать интересы соседнихземлепользователей». В любом случае осуществление сервитута должно бытьнаименее обременительным для земельного участка, в отношении которого онустановлен. Субъектами сервитута следует считать собственников имущества,обремененного сервитутом, с одной стороны, и лиц, осуществляющих правосервитута, — с другой. По существующему законодательству это должны бытьграждане или юридические лица — собственники, либо владельцы, либо пользователиземельного участка или иной недвижимости. Можно сказать, что, как и вещныйсервитут римского права, сервитут российского права устанавливается в пользуопределенного земельного участка или иной недвижимости. В зависимости отоснований возникновения и целей установления сервитуты делятся на публичные ичастные. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативнымправовым актом Российской Федерации, ее субъектов, нормативным правовым актоморгана местного самоуправления, без изъятия земельных участков. Например,публичные сервитуты могут устанавливаться нормативными правовыми актами органовместного самоуправления в соответствии с градостроительной документацией иправилами застройки в случаях, если это определяется государственными илиобщественными интересами. Публичный сервитут вводится с учетом результатовобщественных слушаний.
Публичныесервитуты могут устанавливаться для: прохода или проезда через земельныйучасток; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных,инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортнойинфраструктуры; размещение на земельном участке межевых и геодезических знакови подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора водыи водопоя; прогона скота через земельный участок; других целей.
Отличиепубличного сервитута от частного заключается: а) в основаниях возникновения; б)в том, что публичный сервитут вызывается интересами не отдельного лица, агосударства, муниципального образования или местного населения, т.е. пользу отнего получает неопределенное число лиц.
В техслучаях, когда установление публичного сервитута приводит к невозможностииспользования земельного участка, собственник земельного участка,землепользователь землевладелец вправе требовать изъятия у него, в том числе ипутем выкупа, данного земельного участка с возмещением органом государственнойвласти или органом местного самоуправления, установившим публичный сервитут,убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков. Пообщему правилу, публичный сервитут имеет безвозмездный характер. Собственниквправе требовать от органа государственной власти или органа местногосамоуправления, установившего сервитут, соразмерную плату, если установлениепубличного сервитута существенно затрудняет использование земельного участка.Лица, права и законные интересы которых затрагиваются публичным сервитутом,могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
Частныйсервитут устанавливается соглашением сторон или по судебному решению. Частныйсервитут распространяется на соседний земельный участок (имеющий общуюграницу), а в отдельных случаях — и на другой участок (например, чтобы пройти кколодцу, требуется пересечь несколько земельных участков). Он может устанавливатьсядля обеспечении прохода и проезда через земельный участок, прокладки иэксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспеченияводоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимости(земельного участка или другой недвижимости), которые не могут быть обеспеченыбез установления сервитута. Соглашение о сервитуте заключается междусобственником земельного участка и лицом, требующим его установления. К числупоследних могут относиться собственники недвижимого имущества, пожизненныенаследующие владельцы или постоянные пользователи. Договор об установлениисервитута может быть самостоятельным (например, договор об установлении правапрохода через участок) или входить в иной договор (например, в договор обаренде административного здания включается условие о размере, границахземельного участка, предоставляемого для прохода к дому). По общему правилучастный сервитут имеет возмездный характер; установление бесплатного частногосервитута может быть предусмотрено только федеральным законом, поэтомусобственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требоватьсоразмерную плату от лиц, в интересах которых он установлен. Поскольку сервитутнеотделим от недвижимости, он сохраняется в случае перехода прав на земельныйучасток, который обременен этим сервитутом, к другому лицу и не может бытьсамостоятельным предметом купли-продажи, залога и передаваться каким-либоспособом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, дляобеспечения использования которого сервитут установлен[18].
Арендаявляется наиболее распространенным правом на земельные участки, расположенные вчерте городских и сельских поселений. С учетом того что законодательотказывается от предоставления государственных и муниципальных земель впожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование (заисключением незначительного количества случаев, предусмотренных ЗК РФ),арендные отношения, как, впрочем, и правоотношения частной собственности наземельные участки, получают все большее развитие. Эти отношения возникают наоснове договора аренды. По договору аренды земельного участка арендодательобязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временноевладение и пользование или во временное пользование. Согласно ст. 22 ЗК РФ вкачестве арендодателей могут выступать собственники земельных участков, а такжезаконные представители лиц, не достигших совершеннолетия, при получениипоследними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой участокможет быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия). На сторонеарендаторов могут быть любые физические и юридические лица, включая иностранныхграждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц (за исключениемслучаев, предусмотренных ЗК РФ). В ряде случаев установлены дополнительныетребования к арендаторам. Возможно заключение договора аренды земельногоучастка с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может бытьзаключен: а) если в здании, находящемся на неделимом земельном участке,помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим — на правехозяйственного ведения или всем — на праве хозяйственного ведения (при этом договораренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступлениев него иных правообладателей помещений в этом здании); б) если здание(помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежитнескольким лицам на праве собственности. Для приобретения прав на земельныйучасток обладатели прав на недвижимое имущество (граждане или юридические лица)сообща обращаются в орган местного самоуправления или орган государственнойвласти в соответствии с его компетенцией.
Переходправа собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не являетсяоснованием для изменения или расторжения договора аренды.
Подоговору безвозмездного пользования земельным участком одна сторона обязуетсяпередать или передает его в безвозмездное временное пользование другой стороне,а последняя обязуется вернуть этот участок в том состоянии, в котором получилаили в состоянии, обусловленном договором. Основное отличие этого договора отаренды заключается в его безвозмездном характере. Но следует оговориться, чтобезвозмездный пользователь муниципальных или государственных земель неосвобождается от уплаты налога на недвижимость, а до его введения — земельногоналога (если он не отнесён к льготной категории), поскольку одним из принциповземельного права и законодательства является платность использования земель.
Вбезвозмездное срочное пользование могут предоставляться участки: а) из земель,находящихся в государственной или муниципальной собственности (исполнительныморганом государственной власти или органом местного самоуправления всоответствии с его компетенцией) — государственным и муниципальным учреждениям,федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти иорганам местного самоуправления; б) гражданам в виде служебного надела; в) изземель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданамили юридическим лицам на основании договора.
Срокэтого договора ограничен одним годом только в отношении земельных участков,предоставляемых государственным и муниципальным учреждениям, федеральнымказенным предприятиям; пользование служебным наделом ограничено срокомсуществования трудового договора. Служебные наделы предоставляются вбезвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслейэкономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, леснойпромышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников инациональных парков. Категории работников таких отраслей, имеющих право наполучение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаютсязаконодательством Российской Федерации и ее субъектов. Служебные наделыпредоставляются работникам таких организаций на время установления трудовыхотношений по заявлениям работников на основе решения соответствующихорганизаций из числа принадлежащих им земельных участков. По общему правилуправо безвозмездного срочного пользования на служебный надел прекращается спрекращением работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный наделбыл предоставлен. Прекращение права оформляется решением организации,предоставившей такой надел. Работник, прекративший соответствующие трудовыеотношения, имеет право использовать этот надел в течение срока, необходимогодля окончания сельскохозяйственных работ. ЗК РСФСР 1991 г. содержал более четкую формулировку; «В случае, когда на служебном наделе произведен посевсельскохозяйственных культур, право пользования уволенного работника служебнымнаделом прекращается после снятия урожая».
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведя исследование натему «Вещныеправа на земельные участки», сделаем выводы.
Земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в томчисле почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленномпорядке. По нормамдействующего конституционного, гражданского и земельного законодательства ееправовой режим описан неоднозначно. Земля олицетворяет и природныйэкономический ресурс, и экологическую среду. Эта особенность предопределяет дваестественных права на землю: право каждого человека на природопользование вместах своего проживания и хозяйственной деятельности и право на благоприятнуюокружающую среду, которое закреплено в ст. 42 Конституции РФ.
Земельныйучасток, пожалуй, самый «проблемный» объект вещных прав. Его индивидуализация ипорядок детального описания и определения наиболее сложны и регламентируются науровне закона. Специфика заключается и в том, что земельные участки не обладаютпризнаком дискретности в полном его смысле. В природные объекты не вложенчеловеческий труд, а потому и цена их определяется главным образомэкономическими и политическими соображениями, спросом и предложением на них.Так, начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы припроведении торгов в форме аукциона определяется на основании отчетанезависимого оценщика и варьируется в зависимости от градостроительной ценностиземельного участка, ситуации на рынке и уровня затрат на развитие инженернойинфраструктуры. Формально нормы ст. 9 и 36 Конституции РФ и ст. 129 и 130 ГК РФпризнают возможность нахождения земли в собственности, земельный участокобладает всеми гражданско-правовыми признаками вещи. С другой стороны, земля вестественном состоянии не обладает свойствами объекта вещного права собственности,как в узком смысле слова, так и в широкой его интерпретации как полной властинад имуществом. Все правомочия субъекта права на землю специфичны и условны. ГКРФ допускает только ограниченное право распоряжения – с отсылкой на ст. 129 ГКРФ. Положение п. 3 ст.209 ГК РФ определяет, что земля может находиться в обороте в той мере, в какойэто допускается земельным законодательством. Ограничивается право распоряженияземлей и запретом произвольного изменения категории земель ее правообладателем,что предопределяет ограничение вариантов ее использования.
В отношенииограниченных вещных прав отсутствует ясность в формулировках в планераспространения на них положений об ограничении оборотоспособности земли. Пункт2 ст. 27 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки, отнесенные к землям,изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а такжебыть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. К таковымотносятся исключительно земли, занятые находящимися в федеральной собственностиобъектами, главным образом стратегического, военного и административногозначения. При этом именно предприятиям ВПК и организациям управлениястратегически важными объектами изъятые из оборота земли и предоставляются. Вто же время вряд ли возможно обременение таких земель сервитутом либопредоставление их в пользование частным лицам, не говоря уже об ипотеке, вотношении которой законом однозначно установлен запрет (п.1 ст.336 ГК РФ).
Ограниченныев обороте земли определены в законе исчерпывающим образом.
По содержаниюдееспособность субъектов ограниченных вещных прав на землю есть совокупностьсоответствующих прав и обязательств, налагаемых на них в силу специфики объектаправ – земли, поэтому то или иное ограниченное вещное право на землю нельзяназвать просто правом в полном смысле этого понятия. Будучи по отношению ктретьим лицам абсолютными правами, ограниченные вещные права на землю всегдаотносительны в отношениях правообладателя с государством или муниципалитетом.Реализация ограниченных вещных прав на землю обусловлена не только пределамиосуществления гражданских прав, но и обязанностями совершать определенныедействия и принимать требуемые в силу закона меры в процессе землепользования.Парадокс заключается в том, что активная обязанность субъекта вещного правазависит не от соглашения, а от закона. С точки зрения сторонников существованияправоотношения между лицом и вещью обязательства налагаются законом в отношенииземельного участка. Однако поскольку вещное правоотношение всегда носитмежсубъектный характер решение вопроса сведется к обязанности исполнять закон,установленный властным органом – представителем государства или муниципальногообразования. Специфика ограниченного вещного права определяется и в соотношениис правом собственности – обладающим наибольшей полнотой вещным правом.Содержание права собственности охватывает все допустимые имущественныеправомочия в отношении объекта прав. Ограниченное вещное право допускаетодновременное с правом собственности хозяина существование чужого права на туже вещь, как бы «сжимая» его право, поскольку собственник в этом случаелишается возможностей свободной реализации всех своих правомочий в отношениисобственного имущества. При прекращении ограниченных вещных прав правособственности «восстанавливается» в первоначальном объеме без каких-либодополнительных условий. Возникшее одним из первых еще в древнем римском праветакое ограниченное вещное право, как эмфитевзис (наследственная аренда земли),по своему содержанию, объему правомочий, вытекающим из него искам было наиболееблизким праву собственности. На примере эмфитевзиса можно выявить как сходства,так и различия права собственности и ограниченного вещного права.
С учетомприведенных положений, ограниченное вещное право на землю рассматривается какустанавливаемое и определяемое на уровне закона и подлежащее государственнойрегистрации, не ограниченное конкретным сроком действия субъективированноеправо на чужой индивидуально-определенный земельный участок, открыто исамостоятельно используемое субъектом для удовлетворения своих интересов,носящее абсолютный характер, обременяющее право собственности и производное отнего, но в то же время привязанное не к личности собственника, а к земельномуучастку.
СПИСОКИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Нормативные правовые акты
1. КонституцияРоссийской Федерации от 12 декабря 1993 г. (с изм. и поп. от 30 декабря 2008 г. №6-ФКЗ, №7-ФКЗ)//Собрание законодательства РФ, 26 января 2009 г. №4, ст.445
2. ГражданскийКодекс Российской Федерации Часть 1 от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. oт 9февраля 2009 г. ФЗ № 7) Собрание законодательства РФ. -1994, №32, ст. 3301.
3. ГражданскийКодекс Российской Федерации Часть 2 от 26 января 1996 № 14-ФЗ (с изм. от 30 декабря 2008 г. ФЗ № 308) Собрание актов законодательстваРФ. — 1996. №5, ст. 410.
4. ГражданскийКодекс Российской. Федерации Часть 3 oт 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (с изм. oт 30нюня 2008г. ФЗ № 105)//Собрание актов законодательства РФ, -2001, №49, ст.4552.
5. ГражданскийКодекс Российской Федерации Часть 4 от 18декабря 2006 г. № 230-ФЗ (с изм. oт 8 ноября 2008 г. ФЗ №201) // Собрание законодательства РФ.2006. №52 (1ч.). ст. 5496.
6. Земельный кодексРоссийской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. Издательство: Омега-ЛГод выпуска: 2008. – 96с.
Специальнаялитература
7. Брагинский М. ИКомментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации дляпредпринимателей. — М.: Фонд «Правовая культура», 1997.
8. Боголюбов С.А.Земельное право: Учебник для студентов вузов. / С.А. Боголюбов. – М.:НОРМА-ИНФРА-М, 2006. – 358с.
9. Воробьева Л.В.Земельное право: Учебно-методическое пособие. / Л.В. Воробьева. – Тамбов:Издательство Тамбовского государственного технического университета, 2006. – 96с.
10. Гражданское правоРоссии. Общ. часть: Курс лекций /О.Садиков/ М.: Юристъ, 2001, 776с.
11. Гражданское правоРоссии ч.1.: Учеб. /З. Цыбуленко/ М.: Юристъ, 2001, 464с.
12. Гражданскоеправо. Часть первая: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. — М.:Юристъ, 2002. — 472с.
13. Гражданскоеправо. Учебник. Часть 1. Издание третье, переработанное и дополненное. / Подред. А. П. Сергеева. — М., ПРОСПЕКТ, 1998. — 632с.
14. Гражданское правов 2 т., Т 1, полутом 1: Учеб./Е.Суханов/ — 2 изд., М.: БЕК, 2002, 816с.
15. Гражданскоеправо. Часть 1. Учебник / Под ред. Ю.К.Толстого, А.П.Сергеева.- М.: ИздательствоТЕИС,1996. — 300с.
16. Гражданское правоч. 1 в вопросах и ответах: Учебное пособие. М.: Юристъ, 2001, 128с.
17. Гражданское правоч. 1 Учебник /Ю. Толстой/ М.: Проспект, 2000, 720с.
18. Земельное право вРоссийской Федерации. Практическое пособие. Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В., (2008 г.), 109с.
19. Земельное право.Учебник. Велби; Проспект. М., 2008. – 720с.
20. Земельное правоРоссии. Автор: Чубуков Георгий. Издательство: Юриспруденция и право. 2003. –117с.
21. Земельное правоРоссийской Федерации. Учебник. Автор — И.А. Иконицкая. Издательство – Юристъ.Год издания – 2002.
22. Земля и право.Сборник нормативных актов. Под ред. В.Х. Улюкаева. –М.: “Былина”. 2000.
23. Ограничения(обременения) прав на использование земельных участков. – МММ.: Госкомзем.2000.
24. Земельное право.Учебник для ВУЗов. Руководитель авторского коллектива и ответственный редакторд.ю.н., проф. С.А.Боголбов. –М.: НОРМА-ИНФРА. 1999.
25. Земельное право:Конспект лекций / Составитель И.А. Павловский. – М.: Московский ИнститутЭкономики, менеджмента и права, 2006. — 70с.
26. Иоффе О. С.Советское гражданское право. Т.1 Л., 1958., Новицкий И. Б. Сделки. Исковаядавность. М., 1954.
27. Калпина А.Г.Гражданское право. Часть вторая [текст]: Учебник / Калпина А.Г., А.И. Масляева.- М.: Юристъ, 2003 – 498с.
28. Колбасин Д.А.Гражданское право. Общая часть. — Мн.: ПолиБиг. По заказу общественного объединения«Молодежное научное общество». 1999. — 374с.
29. Колбасин Д.А.Гражданское право Республики Беларусь. Особенная часть. Мн.: Общественноеобъединение «Молодежное научное общество». – 2000.
30. Комментарий кГражданскому кодексу Республики Беларусь. В 2 книгах. Кн. 2. / Отв. ред. В.Ф.Чигир. – Мн.: Амалфея, 1999. – 624с.
31. Комментарий кЗемельному законодательству Российской Федерации / О.И. Кравцов. – М.:Издательство Юрист, 2006. – 215с.
32. Комментарий кЗемельному кодексу РФ. / Под общей редакцией М.В. Бархатова. – М.: ИздательствоЮрайт, 2005. – 256с.
33. Краснова И.О.Земельное право: Учебник для вузов. / И.О. Краснова. – М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2007.– 210с.
34. Мейер Д. И.Русское гражданское право. – М.: Статут, 1997. – 408с.
35. Основыземельного права Российской Федерации: Нарозников Н. К., Решетников В. Учебник.Издательство: Книжный мир, 2004г. 328с.
36. Пособие посовершению сделок с земельными участками. Практическое руководство длясобственников земельных участков и формы договоров. Государственный земельныйкомитет РФ. Центр реализации проекта ЛАРИС. Центр земельной реформы. – М.:1999.
37. Садиков О.П.Гражданское право России. Особенная часть [текст]: Курс лекций / О.П. Садиков.- М.: Юристъ, 2004 – 567с.
38. Сергеев А.П. Гражданскоеправо. Часть 2 [текст]: Учебник / Сергеев А.П. — М.: ПРОСПЕКТ, 1998 – 126с.
39. Советскоегражданское право: Учебник / В 2 т / Под ред. О. А. Красавчикова. — М., 1985. — Т. 1.
40. Станкевич Н.Г.Земельное право Республики Беларусь. Учебное пособие. – Мн.: Амалфея, 2000. –480с.
41. Судебная практикапо земельным спорам. В 3 частях. Часть 2. Крашенинников П.В. Издательство:Контракт. Год выпуска: 2002 – 208с.
42. Суханов Е.Гражданское право [текст]: Учебник / Суханов Е. — М.: БЕК, 2002 – 219с.
43. Толстой Ю.К.Гражданское право. Часть 2 [текст]: Учебник / Толстой Ю.К..- М.: ТЕИС, 1996 –210с.
44. Чигир В.Ф. Гражданское право [текст]: Учебник. / В.Ф. Чигир. – Мн.:Амалфея, 2000 – 1008с.
45. Цыбуленко З.Гражданское право России. Часть 2 [текст]: Учебник / З. Цыбуленко. — М.:Юристъ, 2005 – 647с.
46. Шершеневич Г.Ф.Учебник русского гражданского права (по изданию 1907г.). — М.: Спарк, 1995.
47. Хвостов В.М.Система римского права. — М., 1996.
48. Универсальныйюридический справочник под общей редакцией В.А. Шадацкого. // М.: АО«Инициатива». – 1992.
49. Улюкаева В.Х.Земельное право: Учебное пособие. / В.Х. Улюкаева. – М.: Издательство Былина,2006. – 300с.
50. Яковлев В.Ф.Гражданское право [текст]: Учебник / В.Ф. Яковлев. — М.: РАГС, 2003 – 503с.