Курсовая работа
«Аренда недвижимостив гражданском кодексе»
Содержание
Введение
1. Общие положения обаренде
1.1 Договор аренды
1.2 Содержание договорааренды
1.3 Прекращение договорааренды
2. Особенности отдельныхвидов договора аренды
Заключение
Список литературы
Ведение
Тема курсовойработы аренда недвижимости в Гражданском кодексе.
Актуальностьэтой темы:
1. Впоследние годы в РФ для осуществления и развития предпринимательскойдеятельности используют такой вид обязательства как аренда.
2. Насегодняшний день аренда недвижимости является одним из основных финансовыхинструментов, позволяющих осуществлять развитие любого производства.
Цель даннойработы является: рассмотрение теоретической стороны темы «аренда недвижимости вГражданском кодексе»
Главные задачи:
1) Рассмотретьобщиеположения об аренде
2) Рассмотретьособенностиотдельных видов договора аренды
Такимобразом, структура работы выглядит так:
Работа состоитиз двух глав:
Первая главапосвящена рассмотрению общих положений об аренде. В ней рассмотрены такие понятия, как аренда,договор аренды, недвижимые вещи, обязательства арендатора и арендодателя, ихправа и обязанности, конструкция, предмет, цель договора и др.
Договораренды представляет собой наем имущества, срочное платное пользование этим имуществом.Арендные отношения всегда носят временных характер, если имущество невыкуплено. Арендодатели могут как юридические и физические лица, такжегосударственные органы и органы местного самоуправления. Правовая формадоговора аренды недвижимого имущества имеет более обязательныйнормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества. Аренданедвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
В отношениирегистрации договоров аренды зданий, сооружений и иной недвижимости федеральныенормативные документы отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998 годадоговоры аренды регистрации не подлежали. Государственная регистрация должнапроизводиться по правилам ст. 134 и ст. 135 Гражданского кодекса РФсоответствующими учреждениями юстиции, причем с фиксацией записи регистрации вЕдином государственном реестре прав на недвижимого имущество и сделок с ним.
Порядок,условия, сроки и внесения арендной платы определяются договором, если же они неоговорены, то действует порядок, обычно применяемый при аренде аналогичногоимущества в сравнимых обстоятельствах.
Вторая глава«Особенностиотдельных видов договора аренды» посвящена рассмотрению двух видов договоров договор аренды зданий исооружений и договор аренды предприятий. Подробно рассмотрены их сущность,предмет и условия, при которых эти договора являются действительными.
Традиционно вРоссии здания и сооружения обозначались термином «строение». При этом подстроением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная сземельным участком. Поэтому строение и земельный участок под нимрассматриваются как некий единый строительно-технический ихозяйственно-эксплуатационный объект. Этот вид договора аренды, самостоятельноесуществование которого обусловлено особенностями правового режима такойнедвижимости, как здания и сооружения.
Индивидуализациянедвижимого имущества как объекта арендных отношений осуществляется в процессекадастровых и технического учета, в результате чего объект получает такиехарактеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектовнедвижимости.
Даннаяструктура предопределила используемую литературу для написания работы.Литература группируется по определению задачи. Характеристика литературынекоторыхавторов:
В первойглаве были взяты выдержки нормативно-правые документы, в том числе Гражданскийкодекс РФ из «Полного сборника кодексов РФ», «Комментарий к Гражданскомукодексу часть первая, вторая, третья», «Аренда недвижимости: сборник документов».А также авторы: Пиляева Л.В., Завидов Б.Д., Алексеев С.С, Ковалев В.В.и др.
Во второйглаве также использовались выдержки из нормативно-правовых документов, иавторы: Алексеев С.С, Суханов Е.А., Пиляева Л.В.
1. Общиеположения об аренде
1.1 Договораренды
Фактическаясущность аренды заключается в том, что она представляет собой покупку будущихвыгод от пользования имуществом. [7 с. 9]
В аренду могут быть переданыземельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другиеимущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортныесредства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессеих использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 Гражданского кодекса РФ).
К недвижимым вещам(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения,объекты незавершенного строительства (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 №213-ФЗ).
К недвижимым вещам относятсятакже подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может бытьотнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньгии ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимыевещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Договораренды представляет собой соглашение имущественного найма, по которомуарендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имуществоза плату пользования или временное пользование. Договор аренды являетсяраспространенным видом гражданско-правовых отношений практически во всех сферахжизни. Основные положения договора аренды регулируются нормами Гражданскогокодекса РФ (далее ГК) и иными специальными нормами. Имущество по данномудоговору переходят во владение, пользование, но без перехода права собственности.[4 с. 249]
Договораренды относят к категории вещных, реальных договоров. В большинстве случаев,кроме права пользования, арендатор приобретает право владения арендованнымимуществом – вещное право, являющееся основой для вещной защиты (в том числе ипротив собственника) и право следования; он, кроме того, становитсясобственником плодов и иных объективированных результатов правомерногоиспользования арендованного имущества. Обязательственное право дает одному лицуправо требовать от другого совершения определенного действия, которое иявляется объектом права. Это право называют еще относительным. Вещное правоабсолютно и устанавливается независимо от воли субъектов. Например, правособственности, составляющее наиболее значимую часть категории вещных прав,может приобретаться по рождению. Что касается обязательного права, то для еговозникновения необходима воля субъектов, которая и отражается в виде договора,заключенного на определенных условиях по обоюдному согласию контрагентов. Пристолкновении абсолютного права с относительным последнее всегда уступаетпервому. Так, собственник практически всегда может потребовать обратно вещь,отданную другому лицу, в качестве возмещения ущерба, вызванного несвоевременнымрасторжением договора.
Цель договорааренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. Арендатор, какправило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести егов собственность. Арендодатель преследует цель извлечения прибыли из передачиимущества во временное пользование другому лицу. Арендатору принадлежит правопользования арендованным имуществом, т.е. извлечение из вещи ее полезныхсвойств без изменения субстанции вещи, в т. ч. Приобретение плодов и доходов.Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использованияарендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Предметдоговора – любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своихнатуральных свойств в процессе использования.
В договореаренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установитьимущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в томчисле данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующемземельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствииэтих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаетсяне согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договордолжен быть заключен в письменной форме (независимо от срока), если хотя быодной из сторон является юридическое лицо. Договор аренды недвижимости подлежитгосударственной регистрации на условиях, определенных нормами о договоре арендызданий и сооружений и о договоре аренды предприятия.
Договораренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договорене определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Вэтом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредивоб этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за тримесяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупрежденияо прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могутустанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видоваренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срокаренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора доистечения предельного срока, установленного законом, договор по истечениипредельного срока прекращается. Если по истечении установленного сторонамисрока аренда продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствиивозражений со стороны арендодателя, договор считается обновленным на тех жеусловиях на неопределенный срок.
Законом могутбыть установлены предельные сроки аренды Стороны могут установить в договоресрок меньший или равный предельному. Если сторонами установлен срок,превышающий предельный, договор считается заключенным на срок, равныйпредельному. Договор с неопределенным сроком прекращается при истечениипредельного срока.
Если вдоговоре аренды есть условие о выкупе арендованного имущества, договорзаключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такогоимущества. (ст. 609 ГК). [9 с. 242], [6 с. 52]
Важнымусловием договора является условие об арендной плате. Арендная плата можетустанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путемпредоставления арендатором определенных услуг и т.д. Если арендная платаустановлена в неденежной форме, договор является смешанным. В общих нормах одоговоре аренды отсутствует указание на то, что при отсутствии условия обарендной плате договор считается незаключенным, следовательно, арендная плата вэтом случае взыскивается по ставкам, обычно применяемым при аренде аналогичногоимущества (то же относится к порядку, условиям и срокам внесения платы).
Судебнаяпрактика выработала положение, по которому досрочное освобождение арендуемогопомещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) неявляется основанием прекращения обязательства арендатора по внесению аренднойплаты.
1.2 Содержаниедоговора аренды
Законодательствомногих стран, в том числе и современной России (ст. 619 Гражданскогокодекса РФ), устанавливает такое положение, при котором у арендодателя нетникаких возможностей расторгнуть договор аренды по своему рассмотрению договораренды в том случае, если его контрагентом выступает добросовестный, то естьсоблюдающий все условия договора, арендатор.
Стороныдоговора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя,и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, какфизические, так и юридические лица.
Арендодатель –это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченноезаконом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Сменасобственника арендованного имущества является основанием для прекращениядоговора (здесь действует вещное «право следования»). Арендатором может бытьлюбое дееспособное лицо. Закон предусматривает, что в отдельных видах договорааренды арендодателями или арендаторами могут быть только предприниматели.
Обязанностьюарендодателяявляется передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиямдоговора назначению имущества, которое передается со всеми принадлежностями иотносящимися к нему документами. При непредоставлении имущества и (или) егопринадлежностей и документов арендатор вправе истребовать имущество илидокументы, или потребовать расторжения договора и возмещения убытков, вызванныхзадержкой предоставления. Судебная практика установила, что арендодатель,который не исполнил обязательство по сданному в аренду имущества вустановленный договором, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы –только после фактической передачи последнему имущества.
Арендодательне отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговореныпри заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должныбыли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправностипри заключении договора или передаче имущества в аренду.
Арендатор – этолицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальныхтребований к нему закон не предъявляет.
Обязанностьюарендатораявляется своевременное внесение арендной платы и возвращение по окончаниидоговора арендованного имущества в том состоянии, в котором оно было получено сучетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Приневозврате или несвоевременном возврате имущества, арендодатель вправетребовать внесения арендной платы за время просрочки и возмещения убытков.
Права иобязанности сторон по владению, пользованию и распоряжению арендованнымимуществом:
а) Арендаторобязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договораили назначением имущества, в противном случае арендодатель имеет правотребовать расторжения договора и возмещения убытков.
б) Арендаторвправе распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя. Кактам распоряжения относятся: предоставление имущества в субаренду (поднаем)или ссуду, передача прав и обязанностей по договору другому лицу (перенаем),залог арендных прав, передача их в уставный капитал и т.п. За исключениемперенайма, ответственным перед арендодателем остается арендатор.
в) Арендаторможет производить улучшение арендованного имущества. Отделимые улучшенияявляются собственностью арендатора, по окончании договора он их забирает ссобой. На производство неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя.Если согласие было получено, по окончании договора арендатору возмещаютсязатраты на неотделимые улучшения.
Арендаторобязан поддерживать арендованное имущество исправном состоянии. Если иное непредусмотрено договором, арендатор несет расходы на содержание имущества ипроизводит общий ремонт, а арендодатель производит за свой счет капитальныйремонт.
Конструкциядоговора аренды позволяет, таким образом, эффективно включать имущество вгражданский оборот.
Договораренды является:
– консенсуалъным
– возмездным
– двусторонним[9 с. 241], [4 с. 249]
Если нанеделимом земельном участке находится здание, принадлежащие нескольким лицам направе общей собственности, либо помещения в здании принадлежат разным лицам,они могут совместно заключить договор аренды со множественностью лиц на сторонеарендатора с условием согласия сторон на вступление в этот договор иныхправообладателей помещений в здании. Не может быть объектом аренды земельнаядоля (равно как и иная доля в праве общей собственности). Собственник можетпередать земельную долю в аренду с выделением участка в натуре. [8 с. 191]
Право собственности и другиевещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение,переход и прекращение подлежат государственной регистрации в единомгосударственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрациюправ на недвижимость и сделок с ней (в ред. Федерального закона от 29.06.2004 №58-ФЗ),(ст. 131 ГК РФ).
1.3 Прекращениедоговора аренды
Прекращениедоговора аренды (в т. ч. его досрочное расторжение) производится по основаниям,предусмотренными главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619и 620 ГК,частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств(договоров).
Сохранениедоговора аренды в силе при изменении сторон.Переход права собственности(хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения)на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для измененияили расторжения договора аренды.
В случае смертигражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности подоговору аренды переходят к наследнику, если законом или договором непредусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлениив договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когдазаключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Досрочноерасторжение договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договораренды, может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуетсяимуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либос неоднократными нарушениями;
2)существенно ухудшает имущество;
3) более двухраз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вноситарендную плату;
4) не производиткапитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствииих в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, инымиправовыми актами или договором производство капитального ремонта являетсяобязанностью арендатора.
Договоромаренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договорапо требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодательвправе требовать досрочного расторжения договора только после направленияарендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения имобязательства в разумный срок.
Досрочноерасторжение договора по требованию арендатора.По требованию арендаторадоговор аренды, может быть, расторгнут судом в случаях, когда:
1)арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствияпользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначениемимущества;
2) переданноеарендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые небыли оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известныарендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотраимущества или проверки его исправности при заключении договора;
3)арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имуществав установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре вразумные сроки;
4) имуществов силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии,не пригодном для использования.
Договоромаренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договорапо требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Одновременностороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований досрочногорасторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможностьвозникает из автономии их воли при определении условий договора, а также изтого, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.
В любомслучае договор расторгается только судом по иску заинтересованной стороныдоговора.
В связи систечением срока договора. При этом арендатор надлежащим образом исполнявшийсвои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное переддругими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, уведомив обэтом арендодателя. Такого права не возникает, если арендодатель не намеренвообще ни с кем заключать договор аренды на новый срок. Однако еслиарендодатель в течение года по окончании договора заключит договор аренды сдругим лицом, арендатор вправе требовать перевода на себя прав и обязанностейпо заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков.
Арендатор обязанписьменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок,указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумныйсрок до окончания действия договора.
Призаключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть измененыпо соглашению сторон.
Еслиарендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но втечение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды сдругим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себяправ и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненныхотказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Еслиарендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора приотсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленнымна тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
1. Припрекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество втом состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии,обусловленном договором.
Еслиарендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно,арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, онможет потребовать их возмещения.
В случае, когдаза несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка,убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотренодоговором (ст. 622 ГК).
2.Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являютсяего собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когдаарендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшенияарендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет правопосле прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное непредусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимыхулучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласияарендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Улучшенияарендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные засчет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностьюарендодателя (ст. 623 ГК).
В законе илидоговоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит всобственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условиивнесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие овыкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может бытьустановлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договоритьсяо зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Законом могутбыть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
2. Особенности отдельных видов договорааренды
Согласно ГК варенду недвижимости могут быть преданы нежилые помещения, части земельныхучастков, части зданий, сооружений и нежилых помещений, жилые дома, их части,гаражи и другие строения потребительского назначения, а также предприятия какимущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132,656 ГК). [8 с. 191]
Гражданскийкодекс РФ специально урегулировал пять видов договоров аренды:
· договорпроката;
· договораренды транспортных средств;
· договораренды зданий и сооружений;
· договораренды предприятий;
· договорфинансовой аренды (лизинга).
К отдельнымвидам договора аренды общие правила о договорах аренды применяются, если иноене установлено правилами ГК об этих договорах (ст. 625 ГК).
В даннойглаве будет рассмотрено виды, которые относятся к недвижимости это арендызданий и сооружений и аренда предприятий.
Договораренды зданий и сооружений регламентируется как аренда строений, собственники которыхявляются одновременно собственниками земельных участков, на которых расположеныэти строения, так и аренду строений, расположенных на земельных участках,находящихся в собственности других лиц, отличных от собственников строений (п. 3ст. 652 ГК).
Взаимосвязьправ арендатора здания или сооружения с правами на земельный участок выражена вп. 1 ст. 652 ГК. В нем указано, что по договору аренды здания илисооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользованиятакой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, котораязанята этой недвижимостью и необходима для использования. Права арендатораздания или сооружения обременяют земельный участок, на котором находитсяарендованное здание или сооружение, и следует за земельным участком как в случаеего продажи (ст. 653 ГК). Так и в тех случаях, когда земельный участок отчуждаетсяиным способом: дарением, передачей в уставной капитал юридическому лицу и т.д.,так как любое право аренды, включая право на аренду здания и сооружения,переходит по праву следования (п. 1 ст. 617 ГК).
Договор арендыздания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежитгосударственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации(ст. 651).
Предметомдоговора аренды может выступать только здание и сооружение в целом. Если варенду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем иарендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Еслипри аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участокмогут определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом праваарендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но изаконом (п. 2 ст. 652 ГК).
Предметомдоговора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наемжилых строений (ст. 673) регламентируется нормами о договоре найма жилогопомещения.
К договоруаренды здания и сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующиеотдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) планобъекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка,правами на который обладает арендодатель – собственник здания (сооружения). Накаждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и суказанием целевого назначения этих объектов. Предмет договора аренды здания исооружения должен совпадать со зданием и сооружением как объектомгосударственной регистрации недвижимого имущества. Но государственнойрегистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости могут бытьподвергнуты здания и сооружения, играющие второстепенную, обслуживающую роль поотношению к главенствующим по назначению зданиям или сооружениям. Вследствиеэтого такие здания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельныхобъектов недвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, не могутрассматриваться как принадлежности вещи. Норма ст. 135 ГК здесьнеприменима.
Всоответствии с п. 1 ст. 654 ГК договор аренды здания или сооружениядолжен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованногосторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор арендыздания и сооружения считается не заключенным. При этом определения цены,предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
Передачаарендованного имущества арендатору включает в себя фактический и формальныймомент. Фактическая передача означает предоставление арендатору здания илисооружения во владение и (или) пользование (допуск его в арендуемые помещения).Формальный момент заключается в подписании обеими сторонами передаточного акта.Возврат арендованного имущества по окончании договора осуществляется в том жепорядке (освобождение арендатором помещений и подписание передаточного акта).
Уклонениеодной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях,предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателяот исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятияимущества.
При прекращениидоговора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должнобыть возвращено арендодателю (ст. 655). [10 с. 396]
Договораренды предприятия
По договору арендыпредприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществленияпредпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставитьарендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания,сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основныесредства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором,запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей,водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иныеимущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения,индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, атакже уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся кпредприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности другихлиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производитсяв порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами (ст. 656).
Права арендодателя,полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующейдеятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установленозаконом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого подоговору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможнопри отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателяот соответствующих обязательств перед кредиторами.
Предметомдоговора аренды является предприятие в целом, то есть имущественный комплекс,используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Не будучи в тоже время и каким-либо единым правом, оно представляет собой хозяйственноеединство ряда имущественных, правовых и фактических ценностей.
Договорзаключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанногосторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора. Договор,независимо от его срока, подлежит государственной регистрации и считаетсязаключенным с момента такой регистрации. Передача предприятия арендатору помимопередачи материальных ценностей может включать в себя уступку права требования,перевод долга и т.д. Не входят в состав предприятия права арендодателя,полученные им на основании лицензии на занятие определенной деятельностью.
Предприятиекак имущественный комплекс имеет целевой характер, а это предполагает большуюсвободу владельца в определении состава предприятия как имущественногокомплекса. Права арендатора предприятия существенно шире прав арендатора иногоимущества. Если в договоре нет прямого запрета, арендатор вправе без согласияарендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либовзаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованногопредприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности подоговору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что этоне влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положенийдоговора аренды предприятия. Не применяется в отношении земли и другихприродных ресурсов.
Существенноеограничение этого права: действия арендатора не могут повлечь уменьшениястоимости всего предприятия. На тех же условиях арендатор вправе производитьреконструкцию, расширение, техническое перевооружение предприятия и,соответственно, имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшенийарендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на производствотаких улучшений.
Правила обответственности арендатора и арендодателя перед кредитором, о самих правахкредитора по обязательствам, включенным в состав предприятия, практическиидентичны правилам, установленным для продажи предприятия, за исключением того,что кредитору не дано правомочий требовать признания договора арендынедействительным полностью или в соответствующей части. Арендатор предприятияобязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживатьпредприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущегои капитального ремонта.
На арендаторавозлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иноене предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованногоимущества (ст. 661).
Припрекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс долженбыть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656,657 и 659 ГК. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составлениеи представление на подписание передаточного акта, является в этом случаеобязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотренодоговором (ст. 664). [10 с. 399], [9 с. 247]
Заключение
Теоретическийобзор в данной курсовой работе позволил сделать вывод, что аренда являетсяодним из самых выгодным и распространенным видом обязательств. Анализ научныхработ приведенных в этой работе авторов показал, что вопрос аренды недвижимостиявляется приоритетным. Очень много авторов приводит комментарии Гражданскогокодекса РФ, что позволило более подробно и точнее поставить задачу и цельработы.
Причинывозникновения аренды могут быть различными, начиная от нежелания арендодателярасстаться со своим имуществом и заканчивая невозможностью для арендаторакупить необходимое имущество из-за его высокой цены. В некоторых странах арендаявляется традицией, обеспечивающей оптимальное использование земли, лесов, иныхугодий.
Списоклитературы
1. «Полный сборник кодексовРФ», Новосибирск.: Сиб.унив. издательство, 2005, 946 с.
2. «Гражданское право».Учебное пособие, под. Ред. Сергеев А.П., Толстой Ю.К., М.:Издательство «Проспект», 2004, 776 с.
3. «Аренда недвижимости:сборник документов», составитель и автор Жуковская К.В., М.: ОМЕГА-Л,2006, 366 с.
4. Пиляева Л.В.«Гражданское право. Части общая и особенная». Учебник, М.: ТК Велби, 2006, 800 с.
5. «Комментарий кГражданскому кодексу часть первая, вторая, третья», автор комментариев исоставитель Борисов А.Б., М.: Книжный мир, 2004, 1159 с.
6. Завидов Б.Д.«Договор аренды нежилых помещений, правовое регулирование». Учебное пособие,М.: Дашков и К, 2004, 180 с.
7. Ковалев В.В.«Аренда: право, учет, анализ, налоги», М.: Финансы и статистика, 2000, 272 с.
8. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г«Недвижимость: права сделки», М.: Юрайт-издат, 2006, 710 с.
9. «Гражданское право».Учебник, под общей редакцией Алексеева С.С., М.: ТК Велби, 2006, 480 с.
10. «Гражданскоеправо» в 2 т. том 2 полутом 1. Учебник, от вред. Проф. Е.А. Суханов, М.:Издательство Бек, 2000, 704 с.