Оценка объектов недвижимости сравнительным подходом

СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ. 1. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 1. Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости 2. Методы анализа и внесения корректировок 3. Метод соотнесения цены и дохода 2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 1. ЗАДАЧА № 2. ЗАДАЧА № 2. 16 2.3.

ЗАДАЧА № 17 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 19 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 21 ВВЕДЕНИЕ. Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество». «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». «Недвижимое

имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле». «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».[1] Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано.

Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость». Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.[8] Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости».[1]

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.[8]

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка

стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта.

Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала.

Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции. 1. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 1.1.

Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости Метод рыночных сравнений (рыночный подход, метод сравнитель¬ного анализа рыночных данных, метод сравнительного анализа про¬даж) — метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Метод сравнительного анализа помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, ко¬эффициентов заполняемости и других параметров, которые необхо¬димы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов. Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижи¬мости определяется в результате взаимодействия сил спроса и пред¬ложения на объект

в данном месте, в данное время и на данном рынке. Корректировка цены аналога по ценообразующему фак¬тору основывается на принципе вклада. Вклад — это сумма, на кото¬рую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при до¬бавлении того или иного фактора производства. Например, вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равен затратам на его создание. При оценивании объекта оценки корректируются цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик каждый раз

отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характе¬ристики, что и объект оценки. Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. Метод рыночных сравнений при наличии достаточного количест¬ва данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости.

Именно поэтому его ста¬раются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных метод позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве поверочной при использовании других методов оценки. В методе рыночных сравнений огромное значение имеет инфор¬мация об аналогах. Начиная с описания объекта-аналога, она долж¬на быть наилучшим и подробнейшим образом представлена

в отчете. Желательно это делать по позициям, по которым будет осуществ¬ляться сравнение его с объектом оценки и соответствующая коррек¬тировка цены. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта аналога, которые подчеркивали бы его физическое состояние, окру¬жение, а также отличия или сходства с объектом оценки. Основные этапы метода рыночных сравнений Для определения стоимости объекта недвижимости методом ры¬ночных сравнений, как правило, используется следующая последо¬вательность действий:

1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предло¬жениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оценивае¬мому объекту. 2. Проверка точности и надежности собранной информации и со¬ответствие ее рыночной конъюнктуре. 3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице) и прове¬дение сравнительного анализа по выбранной единице.

4. Сравнение сопоставимых объектов (объектов аналогов) с оце¬ниваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием еди¬ницы сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта. 5. Сведение откорректированных значений цен объектов-анало¬гов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости. Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом не¬движимости.

При оценке квартир в качестве единицы сравнения ис¬пользуется единица площади. Складские помещения и промышлен¬ные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадрат¬ный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестора¬ны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место. Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади: кв. метр, сотка, гектар.

Элементы сравнения Существует десять основных элементов сравнения, которые сле¬дует учитывать в методе рыночных сравнений: 1. Передаваемые имущественные права. 2. Условия финансирования. 3. Условия продажи. 4. Расходы, сделанные сразу же после покупки. 5. Рыночные условия. 6. Местоположение. 7. Физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания).

8. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арен¬даторов). 9. Вид использования (зонирование). 10. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости. Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и дополнительные элементы. Поправки можно делать в отношении цены за весь объект недви¬жимости или соответствующих единиц сравнения.

Большое значение имеет количество объектов сравнения. Чем больше их количество, тем больше у оценщика возможностей полу¬чить достоверный результат. Если объектов сравнения мало, целесо¬образно остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых мо¬жет находиться значение стоимости оцениваемого объекта. Идеальным результатом корректировки цен объектов-аналогов следует считать результат, когда откорректированные

значения цен аналогов близки друг к другу. На практике идеал недостижим. Исхо¬дя из этого, редко удается получить близкие значения откорректиро¬ванных цен. Поэтому на этапе согласования следует отдавать предпочтение (присваивать наибольший вес) тем ценам аналогов, кото¬рый наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки. Наиболее близким аналогом следует считать тот объект, цена кото¬рого подвергалась наименьшему количеству

корректировок, а сами корректировки были сравнительно небольшими. 1.2. Методы анализа и внесения корректировок В методе рыночных сравнений различают две группы методов анализа корректировок: количественные и качественные. Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки. Количественные методы анализа Количественные методы анализа предусматривают использова¬ние

математических методов. Один из наиболее простых — анализ пар данных. Применение данного метода позволяет оценщику опре¬делить поправку на элемент сравнения путем сравнения двух объек¬тов, отличающихся этим элементом. Анализ пар данных представля¬ет собой метод математической дедукции, имеющий ограниченную применимость, так как наборы пар данных встречаются редко, при этом не исключена возможность их неверного использования. Анализ пар данных имеет достаточно ограниченное применение,

поскольку доступной является лишь очень узкая выборка достаточно схожих объектов, при этом трудно количественно определить по¬правки, относимые ко всем имеющимся переменным параметрам. Поправка, полученная из одной пары продаж, не обязательно отли¬чается репрезентативностью, как единственная продажа не отражает рыночной стоимости. Тем не менее, даже если доступны только ог¬раниченные данные, этим методом не следует пренебрегать. Необхо¬димо определить с его помощью поправки, затем проверить

их по¬средством других методов. Важно, чтобы оценщик использовал все аналитические инструменты, соответствующие оценочной задаче. Аналогичный метод — метод анализа групп данных. Он предус¬матривает группирование данных по таким независимым перемен¬ным, как дата продажи и расчет эквивалентных типичных показате¬лей стоимости. Такие группы анализируют попарно, чтобы опреде¬лить зависимый переменный показатель (например, цену за единицу площади или соотношение фасадной длины и площади).

Анализ пар данных и групп данных представляет собой вариант анализа чувствительности. Анализ чувствительности — это метод, применяемый для определения влияния отдельных переменных на стоимость. В оценочной деятельности все чаще применяют статистический анализ рыночных данных. Наиболее часто в оценке используется корреляционно-регрессионный анализ. Этот метод при наличии хо¬рошей базы данных позволяет получить очень хорошие и убедитель¬ные результаты.

Эффективность регрессионного анализа ограничена числом элементов сравнения или факторов, влияющих на цену. Чем больше факторов отражает сделка, тем более многочисленной долж¬на быть база данных, чтобы идентифицировать взаимосвязи. Графический анализ является вариантом статистического анали¬за, позволяющим оценщику сделать вывод посредством визуальной интерпретации данных графического изображения и применения статистических методов подбора кривых. В методе анализа затрат в качестве основы для внесения поправок

используются такие показатели расходов, как затраты для ремонта или расходы на получение лицензии. Важно, чтобы сделанные по¬правки соответствовали средним рыночным показателям. Анализ вторичных данных состоит в определении поправок, ко¬торые используют данные, не имеющие прямого отношения к оце¬ниваемому или сравниваемым объектам. Вторичные данные харак¬теризуют общий рынок недвижимости.

Как правило, информацию о них получают из специализированных изданий по недвижимости. Капитализация арендных различий может использоваться для по¬лучения поправки, когда арендные убытки, понесенные сопостави¬мым объектом. Они могут отражать конкретный недостаток у сопос¬тавимого объекта, например отсутствие лифта в малоэтажном офис¬ном здании или плохую автостоянку у розничного магазина. Качественные методы анализа Относительный сравнительный анализ заключается в изучении взаимосвязей,

выявленных на основе рыночных данных без исполь¬зования расчетов. Многие оценщики применяют этот метод, по¬скольку он отражает несовершенный характер рынков недвижи¬мости. В основе метода лежит анализ сопоставимых продаж с целью сравнения характеристик сопоставимых объектов с оцениваемым объектом собственности. В отличие от количественного анализа поправки в методе относительного сравнительного анализа не выражаются в денежном виде или в процентных значениях.

Метод экспертных оценок представляет собой модификацию относительного сравнительного анализа. В этом методе данные сопоставимых продаж, полученные методом экспертного опроса, ранжируют в убывающем или возрастающем порядке. Затем оценщик анализирует каждую сделку, чтобы определить относительную позицию оцениваемого объекта в выборке. Личные интервью могут помочь выявить мнение осведомленных участников рынка оцениваемого объекта недвижимости. Такую информацию необходимо рассматривать как вторичные данные,

которые не следует использовать в качестве единственного критерия для определения поправок или сверки показателей стоимости. Сравнительный анализ Сравнительный анализ — это общий термин, используемый для обозначения процедуры, в которой применяют методы количественного и/или качественного анализа для определения показателя стоимости в методе сравнения продаж. Оба метода можно использовать по отдельности или вместе. Поправки, полученные посредством сравнительного анализа, мо­гут выражаться как процентные значения,

денежные суммы или описание, где четко формулируется объем различий в элементе сравнения между оцениваемым и сопоставляемым объектом. Процедура анализа включает пять основных этапов. 1. Выявление элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого типа собственности. 2. Сравнение характеристик оцениваемого и сопоставляемых объектов, а также определение различий по каждому элементу сравнения. Каждую количественную поправку необходимо адекватно объяснить, чтобы третьей

стороне была понятна аргументация, лежащая в основе данной поправки. 3. Определение итогового значения поправки для каждого сопоставимого объекта, умножение его на цену продажи или удельную цену сопоставимого объекта, чтобы получить диапазон цен продажи или удельных цен для оцениваемого объекта. При этом итоговое значение поправки рассчитывается как разность между общей положительной и общей отрицательной поправками. 4.

Сравнение всех скорректированных сопоставимых объектов и классификация их относительно оцениваемого объекта собственности по параметрам, которые превосходят оцениваемый объект, равны или уступают им. 5. Проведение качественного анализа для сверки диапазона пока¬зателей стоимости с оцениваемым объектом. Оценщик может использовать как количественные поправки, так и качественный анализ в ходе сравнительного анализа. Обычно ко¬личественные поправки делают до проведения качественного анали¬за.

Оценочные отчеты, включающие качественный анализ, часто требуют более широкой аргументации. Согласование показателей стоимости Согласование (обобщение) показателей стоимости является по¬следним и достаточно важным этапом метода сравнительного анали¬за. В процессе этого этапа оценщик анализирует полученные показа¬тели и сводит их к диапазону значений или одной величине. На этом этапе рассматриваются и тщательно взвешиваются достоинства и не¬достатки

каждого показателя стоимости, надежности рыночных дан¬ных, а также используемых методов анализа. В отчете об оценке должна быть четко сформулирована аргументация, лежащая в основе вывода о стоимости объекта оценки. В ходе согласования необходимо убедиться, что полученный по¬казатель стоимости соотносится с целью оценки и показателями стоимости, полученными с помощью других методов оценки. 1.3. Метод соотнесения цены и дохода Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположе¬нии,

что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по анало¬гичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости. В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода мож¬но использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК). Валовой рентный мультипликатор — это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода

объекта недвижимос¬ти. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо дей¬ствительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множи¬тель к адекватному показателю оцениваемого объекта. Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчиты¬вается по формуле Сн = ПВДоц (ДВДоц) × ВРМср или

Сн = ПВДоц (ДВДоц) × (Ца1 / ПВД1 + … + Цап / ПВДп) : п , где: Сн — расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта; ПВД — потенциальный валовой доход; ДВД — действительный валовой доход; ВРМ — валовой рентный мультипликатор; Ца — цена продажи аналогичного объекта недвижимости; Оц — оцениваемый объект; а — аналогичный объект недвижимости; п — число используемых аналогов.

Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возмож¬ность получения достоверной рыночной и экономической информа¬ции. К недостаткам метода можно отнести невозможность до¬стижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов. Общий коэффициент капитализации применяется к чистому опе¬рационному доходу объекта недвижимости.

Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операци¬онного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене. Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, про¬водится в соответствующем по назначению сегменте рынка недви¬жимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д. Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться фор¬мулой Сн = ЧОДоц / ОККср или Сн = ЧОДоц / ( ЧОД1/Ц1 + … +

ЧОДп/Цп) : п , где Сн — расчетная рыночная цена объекта оценки; ЧОД — чистый операционный доход; Ца — цена аналога; Оц — оцениваемый объект; а — аналог; п — число аналогов, используемых для оценки. 2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 2.1. ЗАДАЧА № 1. Определите стоимость объекта недвижимости затратным подходом. Ставка земельного налога 3,5 руб./кв.м. Площадь земельного участка 2000 кв.м.

Стоимость строительства главного сооружения 500 тыс. у. ед. Косвенные издержки составляют 16 % стоимости главного сооружения. Норма прибыли на вложенный капитал 25%. Износ сооружения 4 %. Стоимость вспомогательного сооружения 10 тыс. у. ед. Износ вспомогательного сооружения 5%. РЕШЕНИЕ: Стоимость объекта =

Стоимость земли + стоимость строений - износ 1) Находим нормативную цену участка. Цн.уч. = Сз.н. × 200 × Пуч Где Цн.уч. – нормативная цена земли, Сз.н. – ставка земельного налога, Пуч. – площадь участка. Цн.уч. = 3,5 × 200 × 2000 = 1 400 000 руб. 2) Находим стоимость строений. Косвенные издержки = 80 000 у. ед.

Стоимость главного строения = стоимость строительства + издержки + прибыль Стоимость главного строения = 500 000 + 80 000 + 125 000 = 705 000 у. ед. Стоимость всех строений = 705 000 + 10 000 = 715 000 у. ед. 3) Износ главного сооружения составляет 4 %, т.е. 20 000 у. ед. Износ вспомогательного сооружения составляет 5 %, т.е.

500 у. ед. Общий износ = 20 500 у. ед. 4)Стоимость объекта недвижимости = 1 400 000 + 715 000 – 20 500 = 2 094 500 у. ед. ОТВЕТ: 2 094 500 у. ед. 2.2. ЗАДАЧА № 2. Сопоставимый объект был продан за 100 000 у. ед. Оцениваемый объект имеет от сопоставимого 5 отличий. Отличия представлены в таблице 1. Таблица 1. Отличие Характеристика Корректировка Местоположение Уступает 8 %

Условия продажи Уступает 5 % Физические характеристики Превосходит 5 % Рыночные условия Превосходит 6 % Льготное финансирование Превосходит 8 % Определить стоимость объекта недвижимости. РЕШЕНИЕ: Решение приводится в таблице 2. Таблица 2. Наименование Объект оценки Цена продажи сопоставимого объекта, у. ед.

100 000 Местоположение, корректировка -8 % Цена после корректировки 92 000 Условия продажи, корректировка -5 % Цена после корректировки 87 400 Физические характеристики, корректировка +5 % Цена после корректировки 91 770 Рыночные условия, корректировка +6 % Цена после корректировки 97 276,2 Льготное финансирование, корректировка +8 % Цена после корректировки 105 058,29

ОТВЕТ: Стоимость объекта недвижимости составляет 105 058,29 у. ед. 2.3. ЗАДАЧА № 3. Определить стоимость собственности (всего объекта недвижимости), если стоимость земли 300 тыс. у. ед чистый операционный доход для всего объекта недвижимости = 100 тыс. у. ед коэффициент капитализации для земли = 8 %, коэффициент капитализации для здания = 15 %. РЕШЕНИЕ: Стоимость объекта недвижимости доходным подходом =

ЧОД / Ккап Где ЧОД – чистый операционный доход, Ккап. – Коэффициент капитализации. 1) Находим чистый операционный доход земли. ЧОДзем. = Стоимость земли × Ккап. зем где Ккап. зем - коэффициент капитализации земли. ЧОДзем. = 300 000 × 0,08 = 24 000 у. ед. 2) Находим чистый операционный доход здания ЧОДзд. =

ЧОДобщ ЧОДзем ЧОДзд. = 100 000 – 24 000 = 76 000 у. ед. 3) Находим стоимость здания. Стоимость здания = ЧОДзд. / Ккап. зд Где Ккап. зд. – коэффициент капитализации здания. Стоимость здания = 76 000 / 0,15 = 506 667 у. ед. 4) Стоимость всего объекта недвижимости = стоимость земли + стоимость здания 5)

Стоимость всего объекта недвижимости = 300 000 + 506 667 = 806 667 у. ед. ОТВЕТ: 806 667 у. ед. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи,

покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственно¬сти и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рын¬ка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимо¬сти: зданиями, сооружениями, а также земельными участками оп¬ределенного целевого назначения. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются

для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов. Необходимым элементом рыночной экономики выступает ин¬ститут независимой оценки собственности, без

которого невозмож¬но становление права собственности и демократизация экономиче¬ской жизни. [2] В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики. Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и дру¬гих) недвижимого имущества необходима: — при операциях купли-продажи или сдачи в аренду; — при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; — для

привлечения новых пайщиков и дополнительной эмис¬сии акций; — при кадастровой оценке для целей налогообложения объек¬тов недвижимости: зданий и земельных участков; — для страхования объектов недвижимости; — при кредитовании под залог объектов недвижимости; — при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; — при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных; — при ликвидации объектов недвижимости; — при исполнении прав

наследования, судебного приговора; - при других операциях, связанных с реализацией имущест¬венных прав на объекты недвижимости. ЛИТЕРАТУРА 1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003 406с. 2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ. 3. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. — М.: Информаци¬онно-издательский дом «Филинъ»,

1997. 4. Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г. 5. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р 6. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. — М.:

РИО Мособлупрполиграфиздат. 1994. 7. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. — СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997. 8. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2001. 9. Григорьев В.В Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. — М.: Инфра — М, 1997. 11. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости/СПбГТУ,

СПб, 1997. 12. Фридман. Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недви¬жимости. — М: Дело ЛТД, 1995. 13. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой М.: Финансы и статистика, 2002г. 14. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. – М.: ИНФРА-М, 1997.