Определениерыночной стоимости имущественного здания административно-организационного типаОАО «Бенефис»
Дата оценки: 6 декабря 2010г.
Заказчик: президент фирмы ОАО «Бенефис»
гражданин Петров И.И.
Исполнитель: стажер-оценщик Калашникова А.Д.
г. Апатиты – 2010
Оглавление
1. Введение
1.1 Определение задания на оценку
2. Определения и понятия
3. Основные предположения и ограничивающие условия
4. Применяемые подходы и методы определения рыночной стоимости иобоснование целесообразности их применения
4.1 Основные подходы к оценке
4.2 Методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразностиих применения
5. Расчет рыночной стоимости
6. Определение показателя рыночной стоимости объекта оценки
Заключение
Используемая литература
1. Введение
Развитиерыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности.Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащимисобственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новоежилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.
У каждого,кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем ивопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этойпроблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовыеинституты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования,фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новойуслуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.
Впроизводственно-экономической практике экономических субъектов появляетсямножество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимостьимущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продажеимущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественныхспоров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах пооценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частьюпроцесса реформирования экономики и создания правового государства.
Продолжающийсяв нашей стране процесс инфляции активно обуславливает необходимость проведенияпериодической переоценки основных фондов организациями всех форм собственности,что помогает приводить их балансовую стоимость в соответствие с действующимиценами и условиями воспроизводства.
Государство,продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право присвоениябудущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственникипредприятий – их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы отсобственности при ее продаже неправомерно. Поэтому оценка бизнеса с каждымгодом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективноруководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимостипредприятия выступает универсальным показателем эффективности любыхуправленческих стратегий.
Припокупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, припереоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и прибольшинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Безпрофессиональной оценки невозможно, в частности, цивилизованное становлениерынка недвижимости./> 1.1 Определение заданияна оценку
Попоручению заказчика оценщик производит оценку рыночной стоимости зданияадминистративно-офисного типа ОАО «Бенефис», расположенного по адресу: г. N,улица Цветочная, дом 5.
2.Определения и понятия
1) Рыночнаястоимость объекта оценки – наиболее вероятнаяцена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условияхконкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всейнеобходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либочрезвычайные обстоятельства.[1, c. 246]
2) Видыстоимостей:
а)Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимостьобъекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньшеобычного срока экспозиции аналогичных объектов.[2, c. 18]
б) Стоимостьзамещения объекта оценки – сумма затрат насоздание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующихна дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
в) Стоимостьвоспроизводства объекта оценки – суммазатрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на созданиеобъекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов итехнологий, с учетом износа объекта оценки.
3) Методоценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного изподходов к оценке.[1, c. 117]
4) Датапроведения оценки – календарная дата, посостоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
5)Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным,техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, ценакоторого известна из сделки (или предложения на продажу), состоявшейся присходных условиях.
6)Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объектаоценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатоврасчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценкеи методов оценки.
7)Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная от датыпредставления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до датысовершения сделки с ним.[3, c. 352]
8)Цена — количество денег, в обмен на которые продавец готов передать(продать), а покупатель согласен получить (купить) единицу товара
9)Стоимость – деньги (денежный эквивалент) которые показатель готовыобменять на какой-либо предмет или объект.[4]
10)Затраты – мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объектнедвижимости, сходный с оцениваемым. [4]
11)Аренда — юридически оформленноеправо пользования чужой собственностью на определенных условиях.
12)Арендная плата — плата за право пользования чужим имуществом. Величина ипериодичность арендной платы устанавливается договором между арендодателем иарендатором.
3. Основныепредположения и ограничивающие условия
3.1.Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем текстецелях
3.2.Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными.
3.3. Мнениеоценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на датуоценки.
3.4. Отчетоб оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночнойстоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан насвободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в этом отчете.
3.5.Настоящий отчет был подготовлен в соответствии и на условиях требованийстандартов.
4.Применяемые подходы и методы определения рыночной стоимости и обоснованиецелесообразности их применения
4.1Основные подходы к оценке
Приопределении стоимости недвижимости используют три основных подхода:
1) Затратный подход (ЗП). Сущность ЗП заключается в том, что стоимость объекта недвижимостиопределяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройства истроительства на нем оцениваемого объекта недвижимости(зданий, сооружений) сучетом их износа
ПреимуществаЗП: подход основывается на существующихактивах и, поэтому менее умозрителен.
НедостаткиЗП: ЗП не учитывает будущие перспективы, нерассматривает показатели доходности, считается, что он трудоемкий.
2) Рыночный подход (РП). РП предполагает использование методов, предполагающих произвестисравнение объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеетсяинформация о ценах сделки с ними, и на основе этого анализа установитьстоимость объекта оценки.
ПреимуществаРП:
-наиболеепростой метод
-предполагаетразличные способы корректировки
-обеспечиваетданные для других подходов оценки
НедостаткиРП:
— требуетактивного рынка
— сравнительные данные не всегда имеются
— требуетвнесения корректировок, большое количество которых влияет на достоверностьрезультатов
-основан напрошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания
3) Доходный подход (ДП). ДП основан на оценке текущей стоимости будущих выгод, которые, какожидается, принесет эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем имущества
Каждый изэтих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик имущества.
4.2 Методыопределения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения
Методоценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов коценке. Для оценки объекта мы пользовались такими методами как, метод сравненияпродаж, метод прямой капитализации и метод, основанный на восстановительнойстоимости.
Методсравнения продаж:
Метод СПоснован на прямом, на непосредственном сравнении аналогов, которые были проданынедавно.
Областьприменения:
— методприменяется, когда имеется информация о недавних, надежных сделках нааналогичных объектах.
«+» методаСП:
— наиболеепростой метод;
— предлагает способы корректировки;
— этотметод обеспечивает данные для других подходов;
«-» методаСП:
— требуетактивного рынка;
— сравнительные данные не всегда имеются;
— требуетвнесений корректировок, большое количество которых оказывает влияние надостоверность информации;
— метод основанна прошлых событиях;
Методсравнительного анализа продаж сводится к исследованию информации о сделках саналогичным товаром (компьютерной техникой и комплектующими близких потехническим параметрам, но других производителей или иных модификаций) о которыхимеется достоверная информация.
Методпрямой капитализации
V= ЧОД/R
Схема:
1) определяем размер стабилизированного ЧОД за год (как правило,путем усреднения за n лет);
2) определяем величину коэффициента капитализации (служит дляприведения ЧОД к стоимости);
3) определение стоимости путем деления.
Преимущества:
1. простота расчетов;
2. мало предположений;
3. отражение состояния рынка;
4. дает хорошие результаты для стабильно-функционирующего объектамалыми рисками.
Не следуетприменять:
— когда отсутствует информация о рыночных сделках;
— когдаобъект находится в режиме стабильно функционирования.[2.4]
Определениевосстановительной стоимости (стоимостизамещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость новогостроительства прямых и косвенных издержек.
Прямыезатраты — затраты, непосредственно связанные состроительством, и в общем случае включают в себя:
стоимостьстроительных материалов, изделий и оборудования;
стоимостьэксплуатации строительных машин и механизмов;
основнуюзаработную плату строительных рабочих;
стоимостьвременных зданий, сооружений и инженерных сетей;
прибыль инакладные расходы подрядчика.
Косвенныезатраты — расходы, сопутствующие, но неотносящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включаютв себя:
затраты наподготовку территории строительства;
затраты напроектные и изыскательские работы;
прочиезатраты и работы;
содержаниедирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты наавторский надзор;
другие видыкосвенных издержек.
Определениезначений прямых издержек основано на применении общих правил определениясметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных ируководящих документах.
Расчетызначений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:
пересчетомизвестной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
путемсоставления восстановительной сметы на объект оценки.
5. Расчетрыночной стоимости
Оценкаофисного здания для купли-продажи.
Оцениваетсяотдельно стоящее здание с земельным участком. Здание предлагается на продажукак административно-офисное.
Собственникинедвижимости: здание – ОАО «Бенефис»
рыночнаястоимость оценка недвижимость
Исходныеданные: Таблица 1.№ п\п Показатель Значение показателя 1 Тип объекта недвижимости здание офисного типа 2 Местоположение г. N, улица Цветочная, дом 5. 3
Оцениваемые права:
-на здание
-на землю
право собственности
право долгосрочной аренды 4 Дата оценки 06 декабря 2010 года. 5 Цель оценки определение рыночной стоимости объекта недвижимости для обоснования цены продажи объекта 6 Описание земельного участка
Участок земли площадью 0.1 га(1 га=10 000м2)
с ровным рельефом, к участку подходит дорога с твердым покрытием. Ставка земельного налога составляет 10 млн. руб / га в год, коэффициент аренды составляет 0.8. 7 Описание здания
на земельном участке находится здание постройки 1984 года. Здание состоит из технического подвала и одного этажа. Общая площадь здания (Sобщ) = 1 300 м2.Полезная площадь здания(Sполезн) =1 000 м2.Здание имеет функциональный и физический износ(Таблица 2).Функциональный износ: установленная в здании система вентиляции не соответствует рыночным стандартам, стоимость демонтажа старой системы составляет 5 млн руб.
Прямые издержки (Спрям) на полное восстановление здания составляет 806 млн руб. Косвенные издержки(Скосв) составляют 7% от стоимости строительства главного сооружения. Распределения прямых издержек по статьям приведено в таблице 2. Предпринимательская прибыль (ПП) составляет 20% от всех издержек. 8 Существующее использование здания
Здание сдается в аренду, ставка арендной платы за 1 м2полезной площади здания составляет 166 000 руб. Удельные расходы по эксплуатации здания составляют 56 000 руб в год за м2 общей площади здания. Коэффициент капитализации (R) для здания равен 0.1. 9
Определить рыночную стоимость объекта по трем методам:
-затратный подход
-рыночный подход
-доходный подход (метод прямой капитализации)
Таблица 2.№ п\п Наименование издержек % от прямых издержек ПВС
% Ифиз
∑ И физ
∑ И функц
Сост зд 1. Прямые издержки по устройству: 1.1. фундамента 5 40 350 000 40 350 000 1.2. наружных стен 18 145 260 000 145 260 000 1.3. перекрытия 13 104 910 000 104 910 000 1.4. кровли 5 40 350 000 10 4 035 000 36 315 000 1.5. перегородок 8 64 560 000 64 560 000 1.6. потолков 4 32 280 000 5 1 614 000 30 666 000 1.7. полов 4 32 280 000 5 1 614 000 30 666 000 1.8. внутренней отделки 6 48 420 000 50 24 210 000 24 210 000 1.9. наружной отделки 4 32 280 000 32 280 000 1.10. системы водоснабжения и канализации 10 80 700 000 80 700 000 1.11. системы электроснабжения 8 64 560 000 30 19 368 000 45 192 000 1.12. системы отопления 9 72 630 000 72 630 000 1.13. системы вентиляции 2 16 140 000 5 000 000 21 140 000 1.14. системы пожаротушения 3 24 210 000 24 210 000 1.15. охранной системы 1 8 070 000 8 070 000 ИТОГО прямые издержки 100 807 000 000 761 159 000 2. косвенные издержки 7 56 490 000 56 490 000 3. ПП 20 172 698 000 172 698 000 Всего 1 036 188000 50 841 000 990547000
Затратныйподход
Заполнимколонку ПВС:
Икосв= 807 000 000*7% = 56 490 000
ПП = (807 000000+ 56 490 000)*20% =172 698 000
Всего = Ипрям+ Икосв+ ПП = 807 000 000 + 56 490 000 + 172 698 000 = 1 036 188 000
Сзем =кратность ставки зем.налога *ставка земельного налога * Sзем.участка
Сзем = 10 *1000 * 1000 * 0,8 = 8000000 руб.
Сзат = Сзем+ Сост
Сзат =8000000 + 990547000 = 998547000 руб.
Рыночный подход.МСП
Таблица 3№ п\п Характеристики Единица измерения аналог А Б 1 Цена продажи млн. руб. 1 150 1 200 2 % корректировки цены 2.1 по времени продажи %
3 месяца назад
(+51,75)
1 месяц назад
(+ 18) 2.2 по месту положения % схожее
лучше,
увелич. на 5 %
(-60) 2.3 по физическим характеристикам %
лучше на 10%
(-115)
хуже, на 8%
(+96) 2.4 общий % от снижения (увеличения) % 4.5% -10% = -5.5% 1,5%-5%+8% =4,5% 3 скорректированная цена аналогов млн. руб. 1086,75 1 254
Уровеньинфляции 18% в год, следовательно, в месяц 1,5 %.
У объекта Акорректировка на 4,5 %, у объекта Б на 1,5 %.
Путемпринятия среднего арифметического цен аналога А и аналога Б получим, что стоимостьоцениваемого объекта = 1170,375 млн. руб.
Доходныйподход
Потенциальныйваловый доход (ПВД) = арендная плата (кв. м.) * S *12 месяцев;
ПВД =1000*167000 = 167000000 руб.
Действительныйваловый доход (ДВД) = ПВД (т.к. сразу используем полезную площадь);
Чистыйоперационный доход (ЧОД) = ДВД – «текущие операционные расходы»;
ЧОД =167000000 – 57000*1300 = 92900000 руб.
V(стоимость) = ЧОД / R
R –коэффициент капитализации – 0,1
V =92900000/ 0,1 = 929000000 + Сзем. уч. = 929000000 + 8000000 = 937000000 руб.
6.Определение показателя рыночной стоимости объекта оценки
Для тогочтобы определить рыночную стоимость объекта оценки недвижимости, мы должнынайти среднее значение стоимостей по трем подходам. Поэтому, мы должны сложитьвсе три стоимости объекта, полученные по трем походам, и разделить на три.
(998547000(ЗП) + 1170375000 (РП) + 937000000 (ДП))/3= 1 035 307 333 руб.
Заключение
Цельюсведения результатов всех используемых подходов является определениепреимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостнойоценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемых объектовнедвижимости определяются по следующим критериям:
— Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя илипродавца.
— Тип,качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.
— Способностьпараметров, используемых подходов, учитывать коньюнктуpные колебания истоимость денежных средств.
— Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на егостоимость.
Такимобразом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результатепроведения настоящего анализа с применением различных подходов к оценке, можносделать следующее заключение:
Рыночнаястоимость объекта оценки, расположенного по адресу: город N, улица Цветочная,дом 5, на 06.12.2010 составляет: 1 035 307 333 рублей.
Используемаялитература
1. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой – 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 560с.: ил.
2. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. –М.: ГУ ВШЭ, 2002. – 224 с.
3. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. –М.: Финансы и статистика, 2003. -496с.: ил.
4. Лекции по Оценке бизнеса, автор — Новосельцева В.Д.,2010.