ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯКАК ОСНОВНОЙ ФАКТОР СПРОСА
НА БАНКОВСКИЕИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ
Введение
Сегодня в числе первоочередных задачсоциально-экономического развития Российской Федерации — формирование рынкадоступного жилья с помощью развития жилищного кредитования и при одновременномувеличении объемов жилищного строительства. Доступность жилья напрямую влияетна состояние демографических показателей страны. Доступность жилья — этосвязующее звено между рынком банковских услуг и рынком недвижимости: повышая доступностьжилья, ипотечные кредиты увеличивают спрос на рынке жилой недвижимости. Главнымкритерием доступности является реальная рыночная стоимость с учетом динамики ееизменения во времени.
Если ты взял мою работу с Интернета, то я непротив. Только прочти ее и выбери нужные тебе строки. Иначе это называетсяплагиат.
Благоустроенное жилье необходимо и дляотдыха, и для работы, и для создания полноценной семьи. Но даже нынешний ростдоходов не всегда позволяет людям приобретать жилье. Новое жилье за счет текущихзаработков и имеющихся сбережений могут купить лишь люди с высокими доходами.
Необходимо активизировать работу финансовыхмеханизмов, позволяющих гражданам улучшать жилищные условия не только за счеттекущих, но и будущих доходов. Ипотека должна решить жилищные проблемы людей сосредними доходами. Как предполагается, к 2010 г. минимум треть граждан страныполучат возможность приобрести жилье, отвечающее современным требованиям, — какза счет собственных накоплений, так и с помощью жилищных кредитов.
Решение жилищной проблемы путем повышениядоступности жилья для населения и увеличения доли собственников являетсяважнейшей социально-экономической предпосылкой стабилизации современногороссийского общества. В условиях сокращения бюджетного финансированиястроительства жилья основным источником средств, направляемых на улучшениежилищных условий, становятся сбережения граждан и банковские кредиты.
Как уже отмечалось выше, доступность жильясамым непосредственным образом влияет на состояние демографических показателейстраны, рост ее населения. Возможность граждан создать семью, вырастить ивыучить детей определяется в первую очередь наличием современного и комфортногожилья. Обеспечение доступности жилья позволяет проводить эффективнуюмиграционную политику: длительные очереди на жилье оказывают весьма негативноевлияние на мобильность рабочей силы и уровень безработицы, привязывая граждан кместу постановки на жилищный учет и препятствуя свободному перемещению постране трудовых ресурсов.
Для России, учитывая ее масштабы, решениеэтой задачи имеет первостепенное значение. В частности, здесь кроется ключ крешению проблемы острой нехватки рабочих рук в таких богатых ресурсамирегионах, как Сибирь и Дальний Восток, поскольку государство не можетобеспечить гражданам доступность жилья в этих регионах. Доступность жилья — очень болезненная проблема, являющаяся по сути серьезным тормозомэкономического роста и источником социальной напряженности в обществе.
Доступность жилья — это комплексныйиндикатор, который отражает не только ход рыночных реформ в жилищной сфере, ихсоциальную направленность, но и общее течение социально-экономических процессовв обществе. Он учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания,степень доверия к государственным и коммерческим институтам. Одним словом, этосложная категория, в которой тесно переплетаются демографические,социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояниянаселения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы,ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства ижилищно-коммунального обслуживания.
Говоря о доступности жилья, следуетучитывать не только возможность его свободного приобретения, но и необходимостьсодержать и обслуживать это жилье. То есть нести соответствующие затраты, ккоторым относятся налоговые отчисления, различные виды страхования, оплатакоммунальных услуг, средства на текущий ремонт и некоторые другие. Плата засодержание жилья в условиях все увеличивающихся тарифов является дополнительнойсоставляющей растущих обязательных платежей, что влияет на оценки потребителейотносительно их потенциальных возможностей нести бремя расходов. При анализеплатежеспособности заемщика банкам необходимо оценивать его совокупнуюспособность обслуживать как непосредственно кредит, так и приобретенное с егопомощью жилье.
Доступность жилья — это связующее звеномежду рынком банковских услуг и рынком недвижимости. Повышая доступность жилья,ипотечные кредиты увеличивают спрос на рынке жилой недвижимости. Главнымкритерием доступности жилья является его реальная рыночная стоимость с учетомдинамики ее изменения во времени. Влияние рыночной стоимости сказывается привсех формах приобретения жилья: и при единовременной оплате, и при разныхформах кредитования (субсидирования). В свою очередь, влияние этих форм такжесущественно и дифференцированно отражается на динамике доступности улучшенияжилищных условий. Льготные и разнообразные формы кредитования (особеннодолгосрочного) и субсидирования оказывают на нее наибольшее влияние.
Ипотечное ────────────┐
кредитование ┌─┼─┐
физических лиц┌────────┐││/│/──────┐
│ │└───┘────┐│
│ Рынок└───┐ │ │
│банковских │ /
│ услуг │┌───────────┐
│ │ │Доступность│/──────┐
└────────────┘│ жилья │────┐│
└───────────┘ │ │
/
┌───┐
┌───────┐│
│ │└───┘ │
│ Рынок└────┐ Жилая
│недвижимости│ недвижимость
│ │
│ │
└────────────┘
Рис. 1. Зависимость доступности жилья
от состояния рынка банковских услуг
и рынка недвижимости
Влияние изменения стоимости жилья навозможность его приобретения зависит от распределения доходов и сбережений(накоплений) населения. Если текущие и прогнозные доходы оказывают воздействиена будущую платежеспособность граждан, т.е. на возможность обслуживать кредит инести бремя растущих обязательных платежей, то сбережения определяют в основномвозможности домашних хозяйств по единовременной оплате стоимости приобретаемогожилья, оплате начального взноса или доплате к предоставляемым субсидиям приприобретении социального жилья. При краткосрочном кредитовании (в рассрочку нагод и др.) сбережения оказывают доминирующее влияние на доступность, так какроль доходов на коротких интервалах времени оказывается малозначимой (заисключением высокодоходных групп населения).
Итак, можно констатировать, что доступностьжилья является многомерной категорией, в которой сложным образом переплетаютсяразличные социально-экономические, демографические и поведенческие аспекты. Сучетом их специфического влияния на доступность улучшения жилищных условийможно структурировать основные факторы по отдельным группам (блокам) (рис. 2).Однако подобная классификация в определенной степени носит условный характер:воздействие тех или иных факторов на доступность жилья проявляется сквозьпризму проводимой государством и муниципальными образованиями жилищнойполитики, что усиливает влияние одних факторов и ослабляет влияние других.
Как я уже говорил, работа взята из СетиИнтернет. Я выложил ее туда специально, что ты мог с ней ознакомиться, а неворовать ее, выдавая за свою.
┌───────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Факторы, определяющие коэффициент доступности жилья │
└─┬─────────────────┬─────────────────┬──────────────────┬──┘
│/ │/ │/ │/
┌───────────────┐┌────────────────┐┌─────────────────┐┌─────────────────┐
│ Характеристики││Характеристики ││ Характеристики ││ Характеристики │
│ домашних ││ предложения ││ бюджетно- ││ потребителей │
│ хозяйств ││ на рынке жилья ││ налоговой, ││ и инвесторов │
│ и спроса ││ ││ финансовой, ││ │
│ ││ ││ ценовой ││ │
│ ││ ││ и тарифной ││ │
│ ││ ││ политики ││ │
└───────────────┘└────────────────┘└─────────────────┘└─────────────────┘
┌───────────────┐┌────────────────┐┌─────────────────┐┌─────────────────┐
│Демографические││Объемы ││Объем бюджетных ││Степень │
│показатели ││социального ││субсидий, ││удовлетворенности│
│домашних ││жилья (с учетом││предназначенных ││населения │
│хозяйств ││приоритетов ││для приобретения││жилищными │
│ ││распределения) ││социальногожилья││условиями │
│ │├────────────────┤│очередниками ││ │
│ ││Объемы и ││распределения ││ │
├───────────────┤│структура ││ │├─────────────────┤
│Распределение ││строительства │├─────────────────┤│Распределение │
│уровня ││социального ││Объем и условия ││предпочтений │
│среднедушевой ││жилья за счет ││субсидирования и││населения между │
│жилищной ││средствбюджета,││кредитования ││видами улучшения │
│обеспеченности││его ││очередников ││жилищных │
│в доходной ││диверсификация ││ ││условий - │
│группе │├────────────────┤├─────────────────┤│основногои │
│ ││Объемы ││Объем ││второго жилья │
│ ││муниципального ││консолидированных││ │
│ ││жилья, ││ресурсов, ││ │
├───────────────┤│реализуемого ││привлеченных для│├─────────────────┤
│Распределение ││для очередников││коммерческого ││Накопительное │
│среднедушевого││с помощью ││кредитования ││поведение │
│дохода в ││субсидий и ││населения, и ││населения, │
│доходнойгруппе││различных ││условия их ││ориентированное │
│ ││кредитныхсхем ││предоставления ││на потребление на│
│ │├────────────────┤│ ││рынке жильяи │
│ ││Объемы жилья, │├─────────────────┤│остальныхуслуг │
├───────────────┤│предоставляемого││Объембюджетных и││ │
│Распределение ││населению на ││внебюджетных ││ │
│среднедушевых ││условиях ││средств, │├─────────────────┤
│ликвидных ││коммерческого ││привлеченных для││Сберегательное │
│сбережений в ││найма ││реконструкции ││поведение, │
│доходнойгруппе│├────────────────┤│пятиэтажек,а ││ориентированное │
│ ││Планируемые ││такжепереданного││на выравнивание │
│ ││объемы сноса ││городу ││уровня │
│ ││ветхих и ││ведомственного ││благосостояния в │
├───────────────┤│аварийныхдомов,││жилого фонда ││течение всего │
│Распределение ││пятиэтажек и ││ ││жизненного цикла│
│характеристик ││жилищного │├─────────────────┤│ │
│проживания ││строительствапо││Объем средств ││ │
│населения по ││программе ││частных ││ │
│структуре ││реконструкции ││инвесторов, │├─────────────────┤
│жилищногофонда││этого жилищного ││привлеченных для││Степень │
│ ││фонда ││строительства и ││самостоятельного │
│ │├────────────────┤│реализации ││участия │
│ ││Структура и ││коммерческого ││претендентов │
├───────────────┤│объемыжилья для││жилья ││(очередников) на │
│Распределение ││коммерческой ││ ││социальное жилье│
│среднедушевых ││реализации на │├─────────────────┤│вулучшении их │
│ликвидных ││основе ││Цены реализации ││жилищных условий │
│сбережений в ││единовременной ││жилья и их ││ │
│доходнойгруппе││оплаты ││дифференциация ││ │
│ │├────────────────┤│ ││ │
│ ││Объемы жильядля│├─────────────────┤├─────────────────┤
│ ││продажи по ││Налоги на ││Реструктуризация │
├───────────────┤│различнымсхемам││собственников ││банковской и │
│Рыночная ││с краткосрочной││жилья и их ││финансово- │
│стоимостьжилья││рассрочкой, ││дифференциация ││кредитной системы│
│при оценочном ││полной оплатой ││ ││и оценка их │
│распределении ││стоимости │├─────────────────┤│влиянияна │
│населения по │├────────────────┤│Тарифына оплату ││активность │
│жилищномуфонду││Объемы жилья для││жилищно- ││операций на рынке│
│ ││коммерческой ││коммунальных ││жилья │
│ ││продажи по ││услуг ││ │
│ ││различнымсхемам││ ││ │
│ ││кредитования ││ ││ │
└───────────────┘└────────────────┘└─────────────────┘└─────────────────┘
Рис. 2. Классификация факторов,
определяющих коэффициент доступности жилья
На практике основным показателем состояниярынка жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир являетсякоэффициент доступности жилья (КДЖ). Он вычисляется в процессе сопоставлениядоходов населения с ценами, сложившимися на национальном рынке или рынкеконкретного региона, и измеряется как отношение средней стоимости стандартнойквартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи из трехчеловек (двое взрослых и ребенок). КДЖ показывает, сколько лет потребуетсятакой семье для приобретения жилья при существующем у нее уровне дохода.
Показатель доступности жилья — один из ключевыхиндикаторов, широко применяемый в мировой практике. В частности, ониспользуется в межстрановых сравнениях в Программе ООН по развитию населенныхпунктов («Хабитат»). Так, по данным за 1998 г., значение данногоиндикатора составило в Сиэтле 3 года, в Лондоне — 4,7 года, в Эдинбурге — 3,5года, в Нью-Йорке — 2,7 года, в Стокгольме — 6 лет, в Токио — 5,6 года, вАмстердаме — 7,8 года. По данным за 1996 г., этот показатель для Парижа был 3года, для Мельбурна — 3,6 года, для Рио-де-Жанейро — 2,5 года. Показательдоступности жилья в целом по США составил в 2000 г. 2,85 года. Конечно, вразных странах речь идет о жилье разного качества, но тем не менеесоответствующего допустимым (средним, массовым) стандартам проживания.
Однако при оценке возможностей гражданприобретать жилье следует иметь в виду финансовый аспект проблемы. Покупкажилья связана с наличием предварительных накоплений (сбережений) и свозможностью брать ипотечные кредиты. С точки зрения условий накопления средствдля решения жилищной проблемы, а также доступа к кредитным ресурсам междуРоссией и развитыми странами существует значительная разница.
По данным ОАО «АИЖК», на конец2003 г. КДЖ в среднем по нашей стране составлял 4,5. Эта цифра означает, чтоесли среднестатистическая российская семья весь свой заработок будет тратитьтолько на приобретение квартиры, то на выплату всей суммы ей понадобится неменее четырех с половиной лет.
Расчет коэффициента доступности жилья
Для расчета коэффициента доступности жильяпо традиционной методике существует формула, которую, например, можно найти впубликациях А.А. Кольева. Там же есть формула, позволяющая рассчитывать КДЖ сучетом минимальных потребительских расходов. Обе эти формулы приведены ниже.
V х S
KI =-----, (1)
I х N
где KI — КДЖ без учета потребительскихрасходов;
S — площадь жилья, кв. м;
V — (value) средняя стоимость единицыплощади (кв. м) жилья, руб.;
I — (income) среднедушевой доход семьи,руб/чел. в год;
N — количество человек в семье.
Vх S
KIE =-----------, (2)
(I — E) х N
где KIE — КДЖ с учетом потребительскихрасходов;
E — (expenses) среднедушевые потребительскиерасходы семьи, руб/чел/год.
Формулы (1) и (2) являются статичными,поэтому вычислять с их помощью прогнозные значения невозможно. Они отражаютвеличину КДЖ лишь на фиксированный момент времени, например конец года. Кнедостаткам формул (1) и (2) можно отнести:
— показатели среднедушевого дохода (I)потребительских расходов (E) семьи не отражают изменения доходов и расходов,хотя подобные изменения существуют, что подтверждается данными статистики;
— показатель средней стоимости квадратногометра жилья (V) также не отражает изменения стоимости жилой недвижимости, в товремя как жилье в Российской Федерации дорожает.
Таким образом, из-за этих недостатков поформулам (1) и (2) невозможно рассчитать прогнозные значения КДЖ даже наближайшие годы, что усложняет аналитическую работу. Может быть, жилье станетнастолько доступным, что спрос на ипотечное кредитование серьезно уменьшится.Но нельзя исключать и диаметрально противоположного развития ситуации. Не имеявозможности прогнозировать значение КДЖ — одного из основных факторов,формирующих спрос, — некорректно разрабатывать рекомендации, направленные науправление спросом.
Поэтому возникает необходимость вусовершенствовании существующей методики расчета коэффициента доступности жильяс целью создания модели, позволяющей прогнозировать его изменения. Для решенияэтой задачи следует:
— вычислить по формуле (2) коэффициентдоступности жилья на 1999 — 2004 гг., используя данные Федеральной службыгосударственной статистики РФ (ФСГС) и ОАО «АИЖК»;
— построить график, отражающий динамикуизменения величины КДЖ с 1999 по 2004 г.;
— вывести динамическую формулу, позволяющуюрассчитывать прогнозные значения КДЖ. Для этого составить уравнение регрессиитаким образом, чтобы рассчитанные по формуле (2) значения коэффициента доступностижилья были бы максимально приближены к показателям, полученным с помощьюуравнения регрессии;
— оценить качество предложенной модели;
— спрогнозировать изменение величины КДЖ вближайшем будущем по формуле, описывающей уравнение регрессии.
По данным ОАО «АИЖК» — (рис. 3), атакже на основании рассчитанного по формуле (1) коэффициента доступности жильяна 2004 г. был построен график, отражающий динамику изменения КДЖ в России с1998 по 2005 г. (рис. 4). Коэффициент доступности жилья, рассчитанный поформуле (1), не учитывает потребительских расходов семьи, что на практикесовершенно нереально. Таким образом, для получения наиболее объективныхпоказателей расчет КДЖ необходимо проводить с помощью формулы (2).
7,39
8,00┬───────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ * │
│ 5,71 │ 6,05 5,22 │
6,00┼───────────────────┼──────* ──────────────────────────────────┤
│ * 4,88 │ │ * 5,09 4,50 │
│ │ * │ │ │ * 4,30 * │
4,00┼───┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┼──────* ──────┼───┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
2,00┼───┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┼───┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
0,00┼───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┤
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Я вижу ты студент (или студентка) умеющая читать и мыслить. Ты же прочелили прочла мою работу и честно отобрал(а) что тебе надо. Ты потрудился, илипотрудилась, и потрудишься еще, поскольку подобные комментарии я оставил ещениже. Короче ты заслуживаешь право пользования моей работой, для полученияхорошей оценки.
Рис. 3. Коэффициент доступности жилья
в Российской Федерации, 1996 — 2003 гг.
8,0┌────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ │
│ │
7,5 ├─ *+───────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ │
7,0├────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ │
6,5├────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ │
6,0├──────── *+────────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ │
5,5├────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ *+ │
│ * │
5,0├────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ + │
│ + │
4,5├─────────────────────────────────────*+--- + — + — + ┤
│ * х х │
│ │
4,0└────────────────────────────────────────────────────────────┘
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
┌───┐
│ * │ Коэффициентдоступности жилья по данным
└───┘ ОАО«АИЖК»
┌───┐
│ х │ Коэффициентдоступности жилья, рассчитанный
└───┘ поформуле (1) на основании данных ФСГС
┌───┐
│ + │ Модель-прогноз
└───┘
Рис. 4. Изменение коэффициента доступностижилья
в Российской Федерации, 1998 — 2005 гг.
По формуле (2) и данным ФСГС для РоссийскойФедерации был рассчитан коэффициент доступности жилья с учетом потребительскихрасходов с 1998 по 2004 г. Расчеты производились на основании сведений осредних ценах на вторичном рынке жилья в России. При этом использовалисьданные, взятые для среднестатистической семьи из 3 человек (двое родителей иребенок) и средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) вразные периоды времени (с 1998 по 2004 г.). Результаты проведенного расчета дляквартир Росс