Белкоопсоюз
Учреждениеобразования
«Белорусскийторгово-экономический университет
потребительскойкооперации»
Кафедра финансов и кредита
Курсовая работа
по дисциплинеДеньги, кредит, банки
на тему
Ипотечныйкредит и его развитие
Выполнила студентка 4-гокурса
Нарейко Татьяна Сергеевна
Гомель 2009
Реферат
Объем работы:
Наименование темы: Ипотечный кредит и его развитие.
Ключевые слова: ипотека,ипотечный кредит, кредит, недвижимость, залог.
Объект и предметисследования: объектом исследования является ипотечное кредитование и егоразвитие, предметом – теоретические аспекты анализа ипотечного кредита.
Цель работы: рассмотреть понятие и функции ипотеки,особенности и механизм ипотечного кредитования с учетом состояния жилищногостроительства в Беларуси в настоящее время, направления и перспективы развитияипотечного кредитования. Используемые методы исследования: применялисьобщенаучные методы исследования. Полученные результаты: были изученытеоретические аспекты ипотечного кредита. Элементы научной новизны полученныхрезультатов: сформулирована единая информационная база путём сопоставленияразличных методик анализа сущности и роли ипотечного кредита. Область возможногопрактического применения полученных результатов: Материал можно использоватьдля изучения теоретических аспектов ипотечного кредита. Экономическая исоциальная значимость работы: направления и перспективы развития ипотечногокредита. Автор работы подтверждает, что приведенный в нейрасчетно-аналитический материал правильно и объективно отражает состояниеисследуемого процесса, а все заимствованные из литературных и других источниковтеоретические, методологические и методические положения и концепции сопровождаютсяссылками на их авторов.
Содержание
ипотечноекредитование
Введение
1.Кредитование населения как одно изнаправлений социально-экономической политики государства
2.Сущность ипотечного кредита
2.1 Сущность ипотечного кредита и егороль в решении социальных проблем
2.2 Порядок предоставления ипотечногокредита
3.Перспективы и направления развитияипотечного кредитования
Заключение
Список использованных источников
Введение
Актуальность данной работы состоит в том, что использованиезалога недвижимого имущества (ипотеки) имеет важное значение как для экономикигосударства, так и для субъектов хозяйствования и граждан. В то же времяпосредством широкого применения данного института достигается экономическийэффект: происходит увеличение объемов привлечения инвестиций, оживлениефинансового оборота в экономике. Внедрение ипотеки имеет существенное значениеи для развития банковской системы, повышая параметры устойчивости и ликвидностикапитала.
Цель и задачи данной работы: рассмотреть понятие ифункции ипотеки, особенности и механизм ипотечного кредитования с учетом состоянияжилищного строительства в Беларуси в настоящее время, направления и перспективыразвития ипотечного кредитования.
Объект и предметисследования: объектом исследования является ипотечное кредитование и егоразвитие, предметом – теоретические аспекты анализа ипотечного кредита. В первой главе данной работыраскрывается понятие общего кредитования населения как одного из направленийсоциальной политики государства. Кредит в современных условиях служит объектомактивного государственного регулирования. Вообще, денежным кредитнымрегулированием называют совокупность мероприятий государства, регламентирующихдеятельность денежно-кредитной системы, показатели денежного обращения икредита, рынки ссудных капиталов, порядок безналичных расчетов в целяхвоздействия на экономику. Центральный банк главный, но не единственный органрегулирования. Существует целый комплекс регулирующих органов. Осуществляякредитное регулирование, государство преследует следующие цели: воздействуя накредитную деятельность коммерческих банков и направляя регулирование нарасширение или сокращение кредитования экономики, оно, таким образом, достигаетстабильного развития внутренней экономики, укрепления денежного обращения,поддержки национальных экспертов на внешнем рынке. Таким образом, воздействиена кредит позволяет достичь более глубоких стратегических задач развития всегохозяйства в целом. Например, недостаток у предприятий свободных денежныхсредств затрудняет осуществление коммерческих сделок, внутренних инвестиций ит.д. С другой стороны, избыточная денежная масса имеет свои недостатки:обесценение денег, как следствие, снижение жизненного уровня населения,ухудшения валютного положения в стране. Соответственно в первом случаеденежно-кредитная политика должна быть направлена на расширение кредитнойдеятельности банков, а во втором случае – на ее сокращение, переходу к политике«дорогих денег». Нужно отметить, что с помощью кредитногорегулирования государство стремиться смягчить экономические кризисы, сдержатьрост инфляции, в целях подержания конъюнктуры государство использует кредит длястимулирования капиталовложений в различные отрасли народного хозяйства.Кредитная политика осуществляется косвенными и прямыми методами воздействия.Различие между ними состоит в том, что центральный банк либо оказываеткосвенное воздействие через ликвидность кредитных учреждений, либоустанавливает лимиты кредитования экономики (т.е. количественные ограничениякредита).
Такимобразом, без кредитной поддержки невозможно обеспечить быстрое и цивилизованноестановление фермерских хозяйств, предприятий малого и среднего бизнеса,внедрение других видов предпринимательской деятельности навнутригосударственном и внешнем экономическом пространстве.
Во второйглаве раскрывается сущность ипотечного кредита, условия и порядок егопредоставления.
Ипотека – это вид залоганедвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов,непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды.
Ипотечный кредит – этоособая форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимогоимущества – земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссудыпредоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможнымлишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.
Предметом ипотеки можетбыть имущество, связанное с землей – здание, сооружение, квартира, предприятие(его структурные подразделения) как целостный имущественный комплекс.
Объектами ипотечногокредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения,магазины, земельные участки и т.п.
Ипотечный кредит можетбыть получен как под обеспечение недвижимостью, уже имеющейся у вас всобственности, так и под обеспечение покупаемой недвижимости — как готовой, таки строящейся. Обеспечением по кредиту может выступать квартира, дом либоземельный участок. Ипотечный кредит может быть также использован на другие цели— например, на ремонт квартиры. В нашей стране предоставление кредита нанедвижимость может не предусматривать ее залога в качестве обеспечения возвратакредита, в этом случае обеспечением выступают поручители, гарантийный депозитденег и др.
В ипотеку можноприобрести как первичное (новостройки), так и вторичное жилье, а также ряддругих видов недвижимого имущества.
В договоре об ипотекедолжны быть указаны:
· предмет ипотеки;
· его оценка;
· существо, размери срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
· площадь объектанедвижимости;
· адрес, покоторому он расположен;
· все существенныеусловия основного обязательства, которое обеспечивается ипотекой;
· право, на которомоно принадлежит залогодателю.
Договор об ипотекесчитается заключенным с момента его государственной регистрации. Ипотечныекредиты выдаются с фиксированной процентной ставкой, которая сохраняется втечение всего срока кредитования жилья, или с плавающей ставкой, привязанной кставке рефинансирования. Помимо процентов за пользование кредитом, частовзимаются комиссии за оформление договора, за снятие или перевод денежныхсредств, ежемесячная комиссия за сопровождение кредита, страховые взносы,комиссия за досрочное погашение. Кредит предоставляется только правоспособнымгражданам РБ (физическим лицам) и иностранным гражданам (лицам безгражданства), имеющим вид на жительство в РБ; в возрасте от 18 лет (для мужчиндо 28 лет – обязательно наличие военного билета), не имеющим отрицательнойкредитной истории.
Гражданам, достигшимпенсионного возраста, кредит на финансирование недвижимости не предоставляется.
Обязательным требованиембанка может быть страхование клиентом недвижимости и жизни.
Типичный набордокументов:
— Заявление-анкета наполучение кредита;
— Анкеты, заявленияпоручителей (при необходимости).
— Копии паспортов иливидов на жительство в Республике Беларусь кредитополучателя и поручителей, ихоригиналы для сверки.
— Копии трудовых книжеклибо справки о трудовом стаже кредитополучателя, поручителей, заверенные вустановленном порядке.
— Документы о размереполучаемого дохода кредитополучателя, поручителя за конкретный период времени(месяцев).
— Согласиекредитополучателя и поручителей на получение кредитного отчета
— Договор, в соответствиис которым осуществляется строительство кредитуемого объекта недвижимости илидоговор купли-продажи недвижимости на вторичном рынке, зарегистрированный вустановленном порядке.
По усмотрению банка могутбыть затребованы или рекомендованы к предоставлению иные документы.
В третьей главе былирассмотрены перспективы и направления развитияипотечного кредитования.
Обеспечение населения жильем является важнейшейсоциально-экономической задачей для нашей страны. Позитивные тенденции всоциально – экономическом развитии страны, а именно снижение стоимостикредитных ресурсов, повышение жизненного уровня населения, обеспеченныесовместно проводимыми общеэкономическими и организационными мероприятиямиправительства и Национального банка Республики Беларусь, стимулировалиотечественные банки активно развивать долгосрочное кредитование физических лиц,в том числе предоставление кредитов на приобретение и строительство жилья накоммерческих (не льготных) условиях. Ипотека является существенным факторомэкономического и социального развития страны. Ее роль может быть особенно заметнадля страны с переходной экономикой. Следует также отметить, что дальнейшееразвитие долгосрочного ипотечного кредитования в стране напрямую отразится настратегии формирования ресурсной базы современных банков. Последние станутактивнее привлекать иностранные инвестиции в банковский сектор Беларуси с цельюдальнейшего их вложения в жилищное строительство. Участие же зарубежныхинвесторов даст возможность эффективно привлекать целевые иностранные ресурсы встроительный сектор. Значимость задач, стоящих перед государством и банковскойсистемой в области кредитования жилищной сферы, очевидна. Решение жилищнойпроблемы в рамках программ социально-экономического развития страны, в томчисле в соответствии с Концепцией создания системы ипотечного жилищного кредитованияв Республике Беларусь, обусловливает усиление роли банковского кредита какосновного способа решения жилищной проблемы. Недостаточная эффективность льготного жилищного кредитования, использованиесуществующих схем банковского финансирования требуют скорейшей разработки ивнедрения, адаптированных кэкономике страны и приемлемых для различных категорий граждан разнообразныхмоделей ипотечного кредитования. Последовательные активные действия государствав области развития системы долгосрочной ипотеки при одновременной и своевременной поддержкебанковским сообществом позволит удовлетворить спрос на жилье большей частинаселения, что впоследствии послужит мощным ускорителем развития экономики страны и принесет ожидаемый социально – экономический эффект.
Таким образом, для создания системы долгосрочногоипотечного кредитования населения призвано играть государство. Оно определяетконцепцию развития этой системы, формирует правовую базу. Соответственно идальнейшее эффективное функционирование системы долгосрочного ипотечногокредитования возможно только при последовательном, единообразном нормативномзакреплении принципов ипотечного кредитования в законодательных и подзаконныхактах, касающихся тех или иных аспектов ипотеки.
Обеспечение населения жильем является важнейшейсоциально-экономической задачей для нашей страны.
1.Кредитованиенаселения как одно из направлений социально-экономической политики государства
В настоящеевремя кредит имеет огромное значение. Он решает проблемы, стоящие перед всейэкономической системой. Так при помощи кредита можно преодолеть трудности,связанные с тем, что на одном участке высвобождаются временно свободныеденежные средства, а на других возникает потребность в них.
Кредитаккумулирует высвободившийся капитал, тем самым, обслуживает прилив капитала,что обеспечивает нормальный воспроизводственный процесс. Также кредит убыстряетпроцесс денежного обращения, обеспечивает выполнение целого ряда отношений:страховых, инвестиционных, играет большую роль в регулировании рыночныхотношений. Кредит в современных условиях служит объектом активногогосударственного регулирования. Вообще, денежным кредитным регулированиемназывают совокупность мероприятий государства, регламентирующих деятельностьденежно-кредитной системы, показатели денежного обращения и кредита, рынкиссудных капиталов, порядок безналичных расчетов в целях воздействия наэкономику. Центральный банк главный, но не единственный орган регулирования.Существует целый комплекс регулирующих органов. Осуществляя кредитноерегулирование, государство преследует следующие цели: воздействуя на кредитнуюдеятельность коммерческих банков и направляя регулирование на расширение илисокращение кредитования экономики, оно, таким образом, достигает стабильногоразвития внутренней экономики, укрепления денежного обращения, поддержкинациональных экспертов на внешнем рынке. Таким образом, воздействие на кредитпозволяет достичь более глубоких стратегических задач развития всего хозяйствав целом. Например, недостаток у предприятий свободных денежных средствзатрудняет осуществление коммерческих сделок, внутренних инвестиций и т.д. Сдругой стороны, избыточная денежная масса имеет свои недостатки: обесценениеденег, как следствие, снижение жизненного уровня населения, ухудшения валютногоположения в стране. Соответственно в первом случае денежно-кредитная политикадолжна быть направлена на расширение кредитной деятельности банков, а во второмслучае – на ее сокращение, переходу к политике «дорогих денег». Нужноотметить, что с помощью кредитного регулирования государство стремитьсясмягчить экономические кризисы, сдержать рост инфляции, в целях подержанияконъюнктуры государство использует кредит для стимулирования капиталовложений вразличные отрасли народного хозяйства. Кредитная политика осуществляетсякосвенными и прямыми методами воздействия. Различие между ними состоит в том,что центральный банк либо оказывает косвенное воздействие через ликвидностькредитных учреждений, либо устанавливает лимиты кредитования экономики (т.е.количественные ограничения кредита).
Капитал физически, в видесредств производства, не может переливаться из одних отраслей в другие. Этотпроцесс осуществляется обычно в форме движения денежного капитала. Поэтомукредит в рыночной экономике необходим, прежде всего, как эластичный механизмперелива капитала из одних отраслей в другие и уравнивания нормы прибыли.
Кредитная система, ееглавный институт – банки, в силу распоряжения значительными средствами,принадлежащими субъектам сбережений, влияния на инвестиционную активность иразвитие экономики в целом, не могут не находиться под контролем и регулирующимвоздействием государства. Поэтому кредит, выступая как объективноеэкономическое отношение, становится элементом монетарной политики (политики,связанной с функционированием денежной сферы). В ее рамках, наряду сналогово-бюджетной и валютной составляющими, должны выделяться каксамостоятельные кредитная и денежная политика, различающиеся своими целями исредствами их достижения. Целью кредитной политики являетсярегулированиедоступности кредита для стабильного экономического роста. В денежной политикепроцентная ставка по кредитам используется для достижения прироста или сниженияденежной массы. Ее вторичный, производный эффект – влияние на доступностькредитов коммерческих банков. Для кредитной политики основное – доступность кредита,что воздействует на объем денежной массы, но это не является непосредственнойцелью этой политики.
Кредитная политикаопосредованно связана с налогово-бюджетной и валютной политикой. Если исходитьиз того, что увеличение государственных расходов не сопровождается увеличениемналоговых поступлений (их величина имеет определенный предел), дополнительныезатраты финансируются в таком случае путем заимствований, что сокращает государственные,равно как и национальные, сбережения в целом.
По линии спроса наинвестиции государство оказывает свое влияние через политику налогов. Прирассмотрении места и роли кредитных отношений во взаимодействии финансового иреального секторов экономики анализируются их прямые и обратные связи. По линиипрямой связи необходимо подчеркнуть первенство реального и вторичность,производность финансового сектора экономики. Это определяется, прежде всеготем, что сбережения как исходный пункт кредитных отношений зависят от размеровдоходов домохозяйств, фирм и государства, которые, в свою очередь, выступаюткак результат развития производства. Однако это не означает, что финансовыйсектор лишен собственной специфики и своих закономерностей развития.
По линии обратной связифинансовый сектор, в том числе кредит, активно воздействует (позитивно илинегативно) на реальную экономику. В соответствии с выполняемыми функциямиденежный капитал принимает различные формы, он может осуществлять свое движениев границах финансового сектора, не превращаясь в действительное накопление.
Спекулятивный мотивиспользования сбережений в рамках финансового сектора сужает их инвестиционныйпотенциал и возможность их применения для развития реального производства.Однако было бы неверно любой ценой через кредит стимулировать инвестиционнуюнаправленность сбережений: это может привести к «перегреву»экономики, содействовать неустойчивости, отрицая тем самым назначение кредита –обеспечение эффективного функционирования системы производства.
Механизмом трансформациисбережений в инвестиции служит кредитный рынок, имеющий свою внутреннююструктуру. В самом общем виде его можно подразделить на денежный рынок и рыноккапиталов, но такое разделение достаточно условно и постепенно теряет свое значение.Функционирование кредитного рынка опосредуется соотношением предложения заемныхсредств, спроса на них и уравновешивающей их процентной ставки. Процесстрансформации сбережений в инвестиции при посредничестве коммерческих банковпредполагает реализацию отношений собственности и экономических интересоввкладчиков (владельцев сбережений), заемщиков и самих банков.
Отношения собственности,рассматриваемые в триединстве отношений владения, пользования и распоряжения,реализуются в этом случае в сложных связях первичных инвесторов, банков изаемщиков. Владельцем заемных средств на всем протяжении кредитных отношенийостается первичный инвестор – вкладчик банка, передающий их в распоряжениепоследнего. Категория распоряжения предполагает действия, связанные сотчуждением имущества от его владельца, но в данном случае имеет местовременное отчуждение, ибо кредит предполагает возвратность вложения средств.Право пользования кредитными средствами передается заемщику, в руках которогоон выступает как капитал – функция.
Кредит как форматрансформации сбережений в инвестиции реализует себя через ряд функций:содействие движению капиталов и бесперебойности процесса воспроизводства,снижение издержек обращения, активизация процессов централизации и концентрациикапиталов, структурной перестройке воспроизводства, стимулирования (илисдерживания) экономического роста.
Источником такого ростаявляются сбережения домохозяйств, если они направляются на приростпотребительского предложения. Но, поскольку прирост потребительских товаровтребует предварительного увеличения инвестиционных товаров, сбережения понеобходимости принимают на начальной ступени экономического роста специфическуюформу спроса на инвестиционные товары и лишь на основе их использованияобеспечивают рост продукции потребительского назначения.
Роль кредита в экономикетрудно переоценить. Кредит обеспечивает трансформацию денежного капитала вссудный, а также он выражает отношения между кредиторами и заемщиками. При егопомощи свободные денежные капиталы и доходы предприятий, личного сектора игосударства аккумулируются, превращаются в ссудный капитал, который передаетсяза плату во временное пользование.
Кредит разрешаетпротиворечие между необходимостью свободного перехода капитала из однихотраслей производства в другие и закрепленностью производственного капитала вопределенной натуральной форме. Он позволяет также преодолевать ограниченностьиндивидуального капитала. В то же время кредит необходим для поддержаниянепрерывности кругооборота фондов действующих предприятий, обслуживанияпроцесса реализации производственных товаров.
Ссудный капиталперераспределяется между отраслями, устремляясь с учетом рыночных ориентиров вте сферы, которые обеспечивают получение более высокой прибыли или которымотдается предпочтение в соответствии с общенациональными программами. Поэтомукредит выполняет перераспределительную функцию. Эта функция носит общественныйхарактер и активно используется государством в регулировании производственныхпропорций и управлении совокупным денежным капиталом.
Кредит способен оказыватьактивное воздействие на объем и структуру денежной массы, платежного оборота,скорость обращения денег. Благодаря кредиту происходит более быстрый процесскапитализации прибыли, а следовательно, концентрации производства.
Кредит стимулируетразвитие производственных сил, ускоряет формирование источников капитала длярасширения воспроизводства на основе достижений научно-технического прогресса.Регулируя доступ заемщиков на рынок ссудных капиталов, предоставляяправительственные гарантии и льготы, государство ориентирует банки напреимущественное кредитование тех предприятий и отраслей, деятельность которыхсоответствует задачам осуществления общенациональных программ социальноэкономического развития. Государство может использовать кредит длястимулирования капитальных вложений, жилищного строительства, экспорта товаров,освоения отсталых регионов. Таким образом, без кредитной поддержки невозможнообеспечить быстрое и цивилизованное становление фермерских хозяйств,предприятий малого и среднего бизнеса, внедрение других видовпредпринимательской деятельности на внутригосударственном и внешнемэкономическом пространстве.
2.Сущность ипотечногокредита
2.1 Сущностьипотечного кредита и его роль в решении социальных проблем
Ипотека – это вид залоганедвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов,непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды.
Ипотечный кредит – это особаяформа кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества– земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссуды предоставляютсяна долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условиичастной собственности на землю и недвижимость.
Недвижимость всегдаценилась в банковском деле как надежная гарантия возврата займа. В случаенеуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммыпогашается задолженность кредитору.
Предметом ипотеки можетбыть имущество, связанное с землей – здание, сооружение, квартира, предприятие(его структурные подразделения) как целостный имущественный комплекс. Напрактике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы среализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидныхактивов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникаютсложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинствестран действуют достаточно жесткие правила продажи недвижимости (по решениюсудебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имуществокоторого наложен арест.
Ипотечный кредит имеет,как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных условияхчаще всего используются для финансирования приобретения, постройки иперепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельныхучастков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для егопредоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредитаявляется наличие развитой системы права частной собственности на недвижимостьи, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю иинституционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечногокредита невозможно.
Субъектами ипотечногокредита являются:
— Кредиторы по ипотеке – ипотечныебанки или специализированные ипотечные компании, а также универсальныекоммерческие банки;
— Заемщики – юридические ифизические лица, имеющие в собственности объекты ипотеки, или имеющиепоручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.
Объектами ипотечногокредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения,магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется ввиде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет дажеполучать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительныеипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжаетего эксплуатировать, т.е. сохраняет свое право собственника.
Недвижимость как объектипотечного кредита имеет ряд существенных преимуществ. Она почти никогда нетеряет полностью своей стоимости (ценности), а со временем, как показываетхозяйственная практика, цена ее даже растет. Ипотечное кредитование требует отперсонала коммерческих банков специальных знаний и высокой экономическойквалификации. Особенно это важно для правильной оценки кредитоспособностизаемщика, а также стоимости недвижимого имущества, без чего ипотечный кредитстановится слишком рискованной банковской операцией. Основными документами,которые, как правило, используются на практике при оформлении ипотечногокредита, являются:
— Ипотечноеобязательство, выдаваемое заемщиком кредитору на подтверждения его (кредитора)преимущественного права на удовлетворение денежных претензий из стоимостизаложенного имущества в случае невыполнения заемщиком своего обязательства,обеспеченного залогом имущества;
— Закладное письмо – долгосрочныйценная бумага, выпускаемая ипотечными банками под залог земельных участков,зданий и другого недвижимого имущества; он обеспечивает доход в виде процентов.
В связи с тем, что дляипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, важноезначение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек.Ипотечное обязательство становится ценной бумагой, который привлекается нафинансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводитьрефинансирование посредством механизма вторичного рынка.
Ссуды под недвижимостьподлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процентов.Проценты по ипотечным займам имеют ту особенность, что их величина зависит оттерриториального размещения недвижимого имущества. Повышение ставки процента поипотечным займам связано с ростом риска обесценивания капитала, что влияет надеятельность кредиторов. Понятно, что повышение процентных ставок и увеличениеразмера первоначального взноса сужает сферу применения ипотечного кредита,поскольку это ухудшает условия пользования им для заемщиков.
Процентные ставки поипотечным ссудам дифференцируются в зависимости от финансового положениязаемщика. При неуплате задолженности в срок заемщик теряет недвижимость,которая является обеспечением кредита. Существуют два основных вида ипотеки:
1) прямая ипотека – участокзакладывается его собственником с занесением соответствующей записи в земельнуюкадастровую книгу;
2) косвенная ипотека – когдапроисходит выдача ипотечным банком дебитору залоговых писем. В этом случаезалоговое письмо служит банковской гарантией по последующему кредиту.
Залог недвижимости (ипотека) является одним из наиболеенадежных способов обеспечения кредитных обязательств. Вместе с тем залогнедвижимости успешно применяется в качестве правового института, на которомбазируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Создание в РеспубликеБеларусь такой системы послужит одним их важнейших источников инвестиций длявсех отраслей экономики.
Опыт большинства европейских стран и США доказываетвозможность и целесообразность введения системы ипотечного кредитования даже вусловиях неустойчивой переходной экономики, несовершенного законодательства,неразвитого фондового рынка и отсутствия высоких доходов населения. Данноеобстоятельство объясняется тем, что ипотечное кредитование являетсясущественным фактором экономического и социального развития страны, особенно впериод выхода из экономического и социального кризисов. Ипотечное кредитование способствуетповышению налоговой дисциплины граждан. Это объясняется тем, что одним изосновных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальноедокументальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе путемпредъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов об уплатеналогов). Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будетспособствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларированияфизическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширенияналогооблагаемой базы. Это позволит не только компенсировать потери отналоговых льгот, но и обеспечить прирост налоговых сборов.
Принятие и практическоевнедрение законодательства об ипотечных ценных бумагах дало бы возможностьсоздать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором инвесторы могли бывкладывать в промышленность, аграрный сектор, строительство жилья своисредства, связать рынок недвижимости с фондовым рынком. Таким образом, можнобыло бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу ихинвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих этикредиты. Таким образом, основными принципами формирования системы долгосрочногоипотечного кредитования в Беларуси должны стать осуществляемые одновременноразработка нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа ееучастникам к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам.
2.2 Порядокпредоставления ипотечного кредита
Желающиеполучить кредит под залог недвижимого имущества должны прежде всего заполнитьанкету и написать заявление, где обосновывается потребность в предоставленииссуды, указывается местоположение недвижимости, финансовое состояние должника идр. Принятие решения о предоставлении кредита включает предварительную оценкунедвижимости, сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика ипоследующее использование этой информации в выработке решения относительнопредоставления кредита или отказа в его предоставлении. Организации кредитныхотношений в условиях использования ипотеки свойственны: общие черты,характерные для кредитных отношений (срочность, возвратность, обеспеченность,платность) и специфические черты, вызванные особенностями функционированиябанка и ссудозаемщика в этой системе. В операциях с ипотечными кредитами нарядус ссудозаемщиком и ссудополучателем участвуют организации, обеспечивающиестрахование кредита, представители судебной власти, реализующие правозаимодавца в части удержания имущества заемщика за долги в случае невыполненияим своих обязательств.
Базойобеспечения кредитоспособности клиента является, выбор оптимального сочетаниямежду величиной ссуды и стоимостью залога. При этом необходимо исходить изобеспечения платежеспособности клиента и поддержания на должном уровнеконкурентоспособности клиента. Для последнего времени характерно увеличениедоли кредита в залоговой стоимости. В странах с развитой рыночной экономикойпри пользовании ипотечным кредитом предусмотрен комплекс мер по обеспечениюсохранности недвижимости, находящейся в залоге. Условия ипотеки требуютот заемщика своевременного осуществления ремонта жилого здания, а такжегарантий, что здание не будет использовано для незаконной деятельности. Вдоговоре предусматривается запрещение существенной перестройки или укрупнениядома без особого разрешения банка, полное страхование от пожара, урагана идругих стихийных бедствий в пользу банка. Нарушение этих обязательств влечетснижение рыночной стоимости заложенного имущества. В качестве защитного средстваот подобных действий ссудозаемщика банк может использовать также правопредъявления иска в суд. Ипотека должна быть учреждена подлинным актом — унотариуса по форме, установленной законом. Документ, составленный во времясделки с недвижимостью участниками сделки, в случае его опротестования третьимилицами должен также представлять собой аутентичный акт.
Закладнаядолжна быть зарегистрирована в особой регистрационной службе по местонахождениюобъекта недвижимости. Закладная включает правовое описание имущества, в нейобозначаются заемщик и кредитор. Она подписывается всеми сторонами, имеющимисвою долю в недвижимости. Закладная содержит сведения о залогодателе,залогодержателе, название кредитного договора или другого обязательства,использование которого обеспечивается по закладной, с указанием даты и местазаключения этого договора, суммы обязательства, обеспеченного закладной, срокии суммы уплаты долга, денежная оценка имущества, на которое установленаипотека, его местонахождение, наименование правоустанавливающих документовпредмета ипотеки, подписи залогодателя и залогодержателя, наименование органа,зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.
Заимодавцемявляется ипотечный банк, который, согласно договору, берет на себя обязанностьпо обслуживанию клиентов. В процессе обслуживания он выполняет сбор месячныхсчетов, оказывает услуги по депонированию денежных средств, поступающих отклиентов с момента наступления срока оплаты счетов, напоминает клиентам осроках взносов, финансовое и юридическое консультирование и т. д.
Договор залога(ипотеки) объектов недвижимости заключается в письменной форме. Правазалогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству могут бытьудовлетворены закладной. Договор ипотеки совершается отдельно от основногокредитного договора. Условие о залоге может быть включено в текстосновного договора. Договор об ипотеке обеспечивает объем требованийзалогодержателя к моменту их удовлетворения. Обязательства должника сверх общейтвердой суммы требований залогодержателя, указанной в договоре, не считаютсяобеспеченными ипотекой. Договором предусматриваются требования залогодержателяпо уплате основной сумме долга пообеспеченному ипотекой обязательству, процентов за пользование кредитов,возмещение убытков и неустоек в случае просрочки или неисполнения обязательств,уровень процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами,судебных и других издержек и др.
Договорипотеки и кредитный договор, содержащий соглашение об ипотеке, подлежатнотариальному удостоверению и государственной регистрации. В договоре ипотекиуказываются описание объекта, право на имущество залогодателя, наименованиеоргана, зарегистрировавшего право залогодателя. Если право залогодателяудостоверяется закладной, то в договоре об ипотеке записывается это условие.Право залогодержателя на имущество возникает с момента заключения договораипотеки. Заложенное имущество считается обремененным ипотекой с моментавозникновения права залога. При осуществлении своих прав владелец закладнойдолжен предъявить ее обязанному лицу. При залоге закладной и ее передаче вдепозит нотариуса должник вносит платежи тоже в депозит нотариуса. При полномисполнении обязательства по ипотеке залогодержатель должен передать закладнуюзалогодателю, а при выплатах частями – сделать об этом отметки на закладной.Доказательство, обеспеченное ипотекой, считается неисполненным, если закладнаянаходится у залогодержателя или на ней нет отметки о выплатах. Обязательство,обеспеченное ипотекой, считается исполненным, если закладная находится у любогоиз обязанных по ней лиц или в органе госрегистрации. Аннулирует закладную органгосрегистрации ипотеки путем постановки штампа «погашено» на лицевойстороне.
Обязанное позакладной лицо может отказать предъявителю закладной в случае, если судомпринят иск о признании недействительной уступки прав по закладной, еслипредъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законнымвладельцем, выдачей дубликата либо в связи с нарушением порядка выдачизакладной или ее дубликата, за которые обязанные по ним лица не отвечают. Закладнаяможет быть заложена путем ее передачи другому лицу –залогодержателю закладной вобеспечение кредитного договора между этим лицом и залогодержателем, названнымв закладной залогодержателем. Залог закладной означает залог прошел требования покредитному договору, принадлежащего ипотечному залогодержателю и обеспеченногоипотекой. В процессе закрытия ипотечной сделки оформляются следующие документы:юридическое право заимодавца на залоговое имущество, титул на владениеимуществом, страховой полис, долговое обязательство. Ипотечный банк получаетпричитающуюся ему сумму от заемщика и передает клиенту документы на владениекредитом, страховку и др. Заемщик также несет ответственность за выплатыпроцентов за кредит. Удовлетворение требований залогодержателя из стоимостизаложенного имущества производится по решению суда за исключением случаев,когда нотариально удостоверенным соглашением залогодателя с залогодержателем,заключенным после возникновения основания для обращения взыскания на предметипотеки, предусмотрено удовлетворение требований залогодержателя из стоимостизаложенного имущества без обращения в суд. Основаниями для обращения взысканияв суд являются неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекойобязательства, систематическое нарушение сроков внесения периодическихплатежей, невыполнение требований залогодержателя о досрочном исполненииобеспеченного ипотекой обязательства в предусмотренных законом случаях. Итак, ипотечный кредит может бытьполучен как под обеспечение недвижимостью, уже имеющейся у вас в собственности,так и под обеспечение покупаемой недвижимости — как готовой, так и строящейся.Обеспечением по кредиту может выступать квартира, дом либо земельный участок.
Ипотечный кредит можетбыть также использован на другие цели — например, на ремонт квартиры. В нашейстране предоставление кредита на недвижимость может не предусматривать еезалога в качестве обеспечения возврата кредита, в этом случае обеспечениемвыступают поручители, гарантийный депозит денег и др.
В ипотеку можноприобрести как первичное (новостройки), так и вторичное жилье, а также ряддругих видов недвижимого имущества.
Имущество, купленное вкредит, остается у заемщика в его владении и пользовании. Продажа квартирысобственником возможна только с согласия банка-кредитора.
В договоре об ипотекедолжны быть указаны:
· предмет ипотеки;
· его оценка;
· существо, размери срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
· площадь объектанедвижимости;
· адрес, покоторому он расположен;
· все существенныеусловия основного обязательства, которое обеспечивается ипотекой;
· право, на которомоно принадлежит залогодателю.
Договор об ипотекесчитается заключенным с момента его государственной регистрации.
Условия предоставлениякредита на недвижимость обусловлены такими параметрами как высокая стоимостьобъекта кредитования и, в связи с этим, длительный период погашениязадолженности. Что является первоочередным фактором увеличения кредитныхрисков, и, как следствие, присутствие более детального для банка и болеерасходного для клиента рассмотрения вопроса о предоставлении кредита настроительство или приобретение недвижимости.
Максимальный срокпредоставления кредита ограничен 20 годами – 5 лет, 10 лет, 15 лет и более.Более длительный срок доступен лишь узкому кругу граждан (отвечающимопределенным условиям многодетным семьям и проживающим в сельской местностигражданам РБ).
Банк определяетминимальный и максимальный размер кредита. Зачастую банки требуют внестиопределенную сумму из ваших собственных средств — от 10 до 30 процентов отстоимости приобретаемого помещения, и выше. Окончательная сумма кредитаопределяется исходя из потребности, платежеспособности клиента (возможноплатежеспособности близких родственников – поручителей).
Процентные ставки внастоящее время в разных банках для рублевых и валютных кредитов можнопосмотреть здесь.
В конечном итогепроцентная ставка по кредиту и его размер могут варьироваться в зависимости отряда факторов: наличия подтвержденного дохода, согласия на страхованиенедвижимости и жизни, покупки квартиры у партнеров банка, размера внесенныхсобственных средств, наличия клиентских отношений с банком и др.
Ипотечные кредитывыдаются с фиксированной процентной ставкой, которая сохраняется в течениевсего срока кредитования жилья, или с плавающей ставкой, привязанной к ставкерефинансирования.
Помимо процентов запользование кредитом, часто взимаются комиссии за оформление договора, заснятие или перевод денежных средств, ежемесячная комиссия за сопровождение кредита,страховые взносы, комиссия за досрочное погашение.
Дополнительных расходовпотребует подготовка документов вне банка: заключение об оценке стоимостипомещения, нотариальное удостоверение договора и прочее. В случае кредитованиястроительства жилья банк может предоставить отсрочку по оплате основного долгаи/или процентов. Кредит предоставляется только правоспособным гражданам РБ(физическим лицам) и иностранным гражданам (лицам без гражданства), имеющим видна жительство в РБ; в возрасте от 18 лет (для мужчин до 28 лет – обязательноналичие военного билета), не имеющим отрицательной кредитной истории.Дополнительно, в зависимости от вида обеспечения возврата кредита, требуемыйстаж на последнем месте работы от 3-6 месяцев. Некоторые банки ставят условие,чтобы общий трудовой стаж клиента был не менее определенного срока, а суммадохода – свыше достаточной для погашения кредита. При этом учитываетсяофициальный доход, полученный на территории РБ (р. Следствием отсутствиясправки о доходах является ужесточение некоторых условий предоставлениякредита, как правило, процентной ставки по кредиту на жильё. Гражданам,достигшим пенсионного возраста, кредит на финансирование недвижимости непредоставляется.
Обязательным требованиембанка может быть страхование клиентом недвижимости и жизни.
Типичный набордокументов:
— Заявление-анкета наполучение кредита;
— Анкеты, заявленияпоручителей (при необходимости).
— Копии паспортов иливидов на жительство в Республике Беларусь кредитополучателя и поручителей, ихоригиналы для сверки.
— Копии трудовых книжеклибо справки о трудовом стаже кредитополучателя, поручителей, заверенные вустановленном порядке.
— Документы о размереполучаемого дохода кредитополучателя, поручителя за конкретный период времени(месяцев).
— Согласиекредитополучателя и поручителей на получение кредитного отчета
— Договор, в соответствиис которым осуществляется строительство кредитуемого объекта недвижимости илидоговор купли-продажи недвижимости на вторичном рынке, зарегистрированный вустановленном порядке.
Следует отметить ряддополнительных документов, предусмотренных как в случае покупки квартиры вкредит, так и кредитовании строительства новой (в том числе и индивидуальногожилого дома), обусловленных выбором предлагаемого обеспечения кредита, выборомкатегории продавца (физическое или юридическое лицо).
По усмотрению банка могутбыть затребованы или рекомендованы к предоставлению иные документы.
3.Перспективы инаправления развития ипотечного кредитования
Использование залога недвижимого имущества (ипотеки)имеет важное значение как для экономики государства, так и для субъектовхозяйствования и граждан. На практике этот инструмент чаще всего используетсядля обеспечения обязательств по кредитным договорам. В то же время посредством широкогоприменения данного института достигается экономический эффект: происходитувеличение объемов привлечения инвестиций, оживление финансового оборота вэкономике. Внедрение ипотеки имеет существенное значение и для развитиябанковской системы, повышая параметры устойчивости и ликвидности капитала.
Обеспечение населения жильем является важнейшейсоциально-экономической задачей для нашей страны.
Роль банковского сектора в решении данной проблемыочевидна — на современном этапе экономического развития Республики Беларуськредитование населения в области жилищного строительства и покупки готовогожилья становится важнейшим направлением деятельности банков.
Банковский кредит в настоящее время рассматриваетсякак важнейший источник финансирования инвестиций в жилищное строительство.
Позитивные тенденции в социально – экономическом развитиистраны, а именно снижение стоимости кредитных ресурсов, повышение жизненногоуровня населения, обеспеченные совместно проводимыми общеэкономическими иорганизационными мероприятиями правительства и Национального банка РеспубликиБеларусь, стимулировали отечественные банки активно развивать долгосрочноекредитование физических лиц, в том числе предоставление кредитов наприобретение и строительство жилья на коммерческих (не льготных) условиях.
В первую очередь, перевес доли кредитов,предоставляемых на покупку жилья, связан с низким объемом предложения состороны строительных организаций, а также с определенным риском при вложениисредств в долевое строительство жилья, который обусловлен несвоевременнымисполнением застройщиком своих обязательств, и, как следствие, повышениемокончательной стоимости жилья.
На современном этапе, в условиях рыночныхпреобразований в жилищной сфере страны, переход к внебюджетному финансированиюза счет собственных сбережений граждан и привлечения банковских кредитов наобщих основаниях будет играть все более значимую роль в дальнейшем развитиижилищного строительства.
Эффективно задействовать механизм коммерческогокредитования жилья возможно путем развития в стране долгосрочного ипотечногокредитования. Ипотека является существенным фактором экономического исоциального развития страны. Ее роль может быть особенно заметна для страны спереходной экономикой. Что на сегодняшний день необходимо для развитияипотечного кредитования в Республике Беларусь?
Особую роль на начальном этапе создания системыдолгосрочного ипотечного кредитования населения призвано играть государство.Оно определяет концепцию развития этой системы, формирует правовую базу. Соответственнои дальнейшее эффективное функционирование системы долгосрочного ипотечногокредитования возможно только при последовательном, единообразном нормативномзакреплении принципов ипотечного кредитования в законодательных и подзаконныхактах, касающихся тех или иных аспектов ипотеки.
Первым шагом для развития в стране долгосрочногоипотечного кредитования должен был стать принятый депутатами закон ипотечногозаконодательства, а также регулирование механизма долгосрочного ипотечногокредитования. В законопроекте получили отражение следующие основные моменты:основания возникновения ипотеки, а также имущество, которое может бытьпредметом ипотеки, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекойособенностидоговора об ипотеке, понятие закладной как ценной бумаги, порядок перехода правна предмет ипотеки к другим лицам, порядок обращения взыскания на имущество,являющееся предметом договора об ипотеке, особенности ипотеки отдельных видовимущества и др. Стоит отметить, что разработанный законопроект относится крамочному документу, для его эффективного применения на практике необходимобудет разработать еще ряд дополняющих его нормативных актов.
Принятый Палатой представителей Национальногособрания Беларуси законопроект «Об ипотеке» — следующий серьезный шагв развитии долгосрочного ипотечного кредитования. Возможно, именно он и будетявляться определенным фундаментом в дальнейшем развитии института ипотечного кредитованияв Беларуси. Однако этот закони дальнейшее утверждение дополняющих его нормативных актов не следуетрассматривать как панацею от всех жилищных проблем.
Постоянно наблюдаемый рост цен на недвижимостьсвидетельствует о том, что на рынке жилья недостаточен объем предложения, апосле указа Президента РБ ”о долевом строительстве многоквартирных жилых домов”многие застройщики потеряли экономический интерес к долевому строительству истали уходить из этой сферы. В Указе был сделан акцент на защиту интересов дольщиков,тогда как пожелания субъектов хозяйствования работать с прибылью учтены не были.На рынке долевого строительства жилья остались работать преимущественностроительные организации государственной формы собственности, которыеориентированы на застройку для граждан, имеющих право на получение льготныхкредитов, и, как следствие, — снижение темпов жилищного строительства. Средиряда причин низкого темпа строительства следует отметить основные — нарушениесроков подготовки проектно-сметной документации и освоения отведенных подзастройку площадок.
Результат перемен на рынке долевого строительстважилья — резкий рост цен на вторичном рынке. Кредитные ресурсы, направляемыефизическими лицами на финансирование приобретения жилья, воспроизводят рост ценквадратного метра. Как следствие — высокий уровень цен на строительство на техобъектах, где государство не регулирует стоимость квадратного метра общейплощади жилого помещения.
Развитие стройиндустрии, а в частности обновлениекак основных фондов вообще, так и активной их части (строительной техники),призван был решить принятый Указ Президента Республики Беларусь. Этот документобязал все организации в области строительства и производства стройматериаловплатить в инновационный фонд Минстройархитектуры обязательные отчисления.Данный документ вызвал негативную реакцию со стороны субъектов хозяйствования,поскольку, в частности,нововведенный налог больно ударил по финансовым показателям частных компаний ипо существу поставил под сомнение возможность работать с положительнойрентабельностью.
Говоря об ипотеке в целом, следует подразумевать,что система ипотечного жилищного кредитования — это совокупность механизмов,обеспечивающих повышение спроса за счет ипотечного кредитования ицивилизованного фор- будутрассматриваться совокупно, то рынок будет деформирован, и все прогрессивныеначинания дадут отрицательный результат.
В настоящее время уровень доходов и сбереженийнаселения страны не позволяет гражданам самостоятельно решать жилищнуюпроблему, но при этом люди стремятся улучшить свои жилищные условия, в томчисле используя кредитные ресурсы банков. Главная задача государства ибанковской системы состоит в том, чтобы создать инструмент и условия дляприобретения человеком этого жилья.
В основеразвития ипотечного жилищного кредитования лежит самоебольшое достижениеструктурных преобразований жилищной сферы формирование класса реальныхсобственников. Доминирование в структуре жилищного фонда Республики Беларусьудельного веса частного жилья обеспечивает возможность приступить кформированию рынка доступного жилья. Ведь жилая недвижимость, являющаясясобственностью — это ликвидный актив, который позволяет капитализироватькредитные ресурсы банков. Привлечение в жилищное строительство свободныхденежных средств граждан, стимулирование населения страны к долгосрочнымсбережениям — еще одна важнейшая задача, стоящая перед государством ибанковской системой. Практика многих европейских стран доказала, что дляпереходной экономики, которой присущи несовершенство законодательства инедостаточное развитие рынка ценных бумаг, а также отсутствие специализированныхипотечных кредитных институтов, наиболее приемлема одноуровневая модельипотечного кредитования — система жилищных строительных сбережений. Более того,в соответствии с Концепцией создания системы ипотечного жилищного кредитованияв Республике Беларусь система жилищных строительных сбережений признаетсяприоритетной на современном этапе развития.
Необходимость внедрения в стране системыстроительных сбережений в настоящее время обусловлена также тем, что, несмотряна многообразие видов банковских вкладов, население для накопления необходимойденежной суммы на покупку или строительство жилья размещает средства вкраткосрочных депозитах, поскольку вклады со специальными условиямидолгосрочных жилищных накоплений белорусскими банками не предлагаются. В то жевремя тенденция роста банковских вкладов населения свидетельствует о том, что впоследние годы доверие граждан к банковской системе возрастает. Ведется работанад проектом закона Республики Беларусь «О жилищных строительныхсбережениях». Предполагается, что с его принятием будут созданыдополнительные возможности для привлечения в жилищное строительство свободныхденежных средств граждан. И снова рост цен на жилье, в разы опережающий темпыроста доходов и сбережений граждан в банках, противодействует успешномувнедрению и развитию системы строительных сбережений. В связи с этим наступившийк приему денежных средств во вклады в рамках Системы строительных сбереженийАСБ «Беларусбанк» даже при наличии более привлекательных условийполучения кредита, а именно, невысокая процентная ставка по сравнению составкой на общих основаниях; уплата процентов равными долями, отсрочка до трехмесяцев по уплате процентов в настоящее время не получил должной поддержки состороны населения. Однако не стоит забывать, что данная система при болееблагоприятных условиях экономического развития Беларуси позволит отчастизаместить льготные кредиты коммерческими. Также не стоит забывать и онеобходимости урегулирования правовой базы, которая развивается медленнымитемпами.
По данным Всемирного банка и по оценке белорусскихспециалистов, большая часть просроченных и невозвращенных кредитов физическихлиц, в том числе на строительство и приобретение жилья, обусловленанедостаточно правильной оценкой информации о клиенте в процессе изучения егоплатежеспособности, и только незначительная часть связана с форсмажорнымиобстоятельствами. Более эффективное управление кредитными рисками при принятиирешения банками о предоставлении долгосрочных ипотечных кредитов в первуюочередь обусловлено продолжительностью отвлечения банковских ресурсов исложностью прогноза вероятности возврата предоставленных кредитных средств вусловиях изменения экономической конъюнктуры. Помимо различных систем оценкикредитоспособности клиента при принятии банками решения о предоставлениикредита (отказе в предоставлении или предоставление кредита на условияхотличных от стандартных процедур) важную роль играет изучение кредитной историизаемщика. В настоящее время Бюро кредитных историй существует более чем в 120странах. Кредитное бюро в нашей стране начало функционировать лишь во второйполовине 2007 г., когда был предоставлен первый кредитный отчет.Законодательная база государства на момент создания кредитного бюро и, нонастоящее время не позволяет полноценно использовать информацию по клиентам,имеющуюся в отечественных банках. Во – первых, в кредитном бюро отсутствуетинформация по кредитным договорам в сумме менее 10 тыс. дол. США, именно тотсегмент кредитов, которыми уже воспользовались граждане до момента подачидокументов в банк с целью получения его на финансирование жилья. Во – вторых, вкредитное бюро не поступает информация по финансовым обязательствам, которыенесет в себе кредитный риск наравне с обязательствами по кредитному договору,это гарантия, поручительство и т.п. При условии, что поручительство физическихлиц в качестве обеспечения возврата кредита наиболее распространено вРеспублике Беларусь, банки не получают необходимую информацию по большому сегментупотенциальных заемщиков. В – третьих, кредитное бюро накапливает лишьбанковскую информацию и не содержит сведений о нарушениях налоговогозаконодательства, мерах ответственности и т.п., которые не являются налоговойтайной.
Еще одной из основных нерешенных проблем,сдерживающих развитие ипотечного кредитования, является сложность формированиякачественного залога по ипотечным кредитам, так как отсутствует возможностьобращения взыскания на заложенное имущество (квартиру или дом, землю) попричине ограничения права собственности на землю и невозможности выселениянесостоятельного заемщика из заложенного жилья, если оно является единственным.В данном случае речь идет о внесении ряда поправок в действующеезаконодательство. В частности, для определения механизма изъятия заложенногоимущества у кредитополучателя, не выполнившего обязательства перед банком повозврату ипотечного кредита, необходимо будет изменить гражданский и жилищныйкодексы страны. Более того, у нас отсутствуют правовые нормы, обеспечивающие социальнуюзащиту граждан, на жилье которых обращено взыскание, отсутствуетзаконодательный механизм отселения в подменное жилье с минимальнымипотребительскими качествами и нет рынка такого жилья. Следует упомянуть и онедоработках действующего законодательства в части реализации заложенногоимущества собственными силами залогодержателя. При действующем подходе краспределению расходов, связанных с обращением взыскания на заложенноеимущество, залогодатель не заинтересован самостоятельно проводить реализацию спубличных торгов заложенного имущества. Сумма, которую он оставит себе в счетпогашения задолженности, не возвратные расходы по госпошлине, а расходы по исполнению будут взысканы судебнымисполнителем с должника принудительно. В последнем случае залогодатель будетнести еще большие финансовые убытки, что поставит его в еще более сложноефинансовое положение. Кроме того, увеличивается нагрузка на суды. Возможно, прирешении данного вопроса стоит обратиться к российскому законодательству, в котором прямо перечислены суммы, уплата которых происходитза счет находящегося в залоге недвижимого имущества. Помимо прочего, это:судебные издержки и иные расходы, вызванные обращением взыскания на заложенноеимущество; суммы в возмещение расходов по реализации заложенного имущества(расходы на организацию торгов по продаже вышеуказанного имущества, расходы наоповещение хозяйствующих субъектов и населения о предстоящих торгах, расходы наохрану соответствующего имущества в предпродажный период и т.д.). Следуетпредположить, что данный подход является более обоснованным.
Возможно, одной из составляющих в системе гарантийфинансовой защитыпроводимых операций могут выступить: страхование имущества,предоставляемого в залог от рисков утраты и повреждений; страхованиегражданской ответственности участников ипотечного рынка; страхование жизни итрудоспособности заемщика. Более того, в соответствии с Концепцией созданиясистемы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь страхование кредитногориска признается обязательным условием ипотечного жилищного кредитования.Дальнейшее развитие такого способа обеспечения обязательств по возвратукредита, как страхование риска невозврата кредита, может произойти лишь приболее тесном взаимодействии страховых и банковских учреждений.
В настоящее время страховые компании обладаютнезначительным разме-ром страховых резервов, незначительно развита ирегиональная сеть, а такжестраховые компании практически не располагают опытомвзаимодействия сотечественными банками. Застраховано менее 5 % всех банковскихрисков, изних менее двух приходится на страхование кредитного риска, при этом внашей стране на одного человека приходится 0,8 договора страхования (в экономическиразвитых странах — 5 договоров).
Необходима разработка новых схем сотрудничества всфере банковского кредитования строительства и покупки жилья, в том числеиспользование современных банковско-страховых продуктов, позволяющих вовлекатьдополнительные ресурсы в сферу строительства жилья и одновременно минимизирующихриски кредитования. Существенным пробелом до сих пор является невозможность длябанка застраховать финансовый риск неполучения процентов по кредиту, посколькустрахование данного вида риска не предусмотрено законодательством и правиламистраховых компаний.
Еще одна дополнительная возможность решить проблемуочередности для нуждающихся в улучшении жилищных условий — развитиеиндивидуального жилищного строительства как непосредственно в границах, так и вокрестностях областных городов, строительство жилья в сельской местности.Наиболее остро эта проблема стоит в Минске. И снова речь идет о развитииипотечного кредитования как единственно эффективного инструмента средимножества предлагаемых банками программ жилищногокредитования.
Следует также отметить, что дальнейшее развитиедолгосрочного ипотечного кредитования в стране напрямую отразится на стратегииформирования ресурсной базы современных банков. Последние станут активнеепривлекать иностранные инвестиции в банковский сектор Беларуси с целью дальнейшегоих вложения в жилищное строительство. В настоящее время у нас уже имеют местотакого рода проекты, которые включают в себя участие в финансировании проектируемомрайоне «Лебяжий» по проспекту Победителей. Общая площадь жилья,которое планируется возвести, что предполагает общий объем инвестиций в сотнимиллионов долларов. Строительство упомянутых объектов инициировано мэром МосквыЮ.М. Лужковым и получило одобрение главы нашего государства. В порядкеэксперимента решено применить российские проектные решения и нормы — повышеннаяэтажность и плотность застройки, что будет способствовать снижениюсебестоимости жилья и повышению его доступности. Конечной целью реализацииподобных проектов является рост объемов жилищногостроительства,увеличение рыночного предложения и снижение цен на жилье. Участие же зарубежныхинвесторов даст возможность эффективно привлекать целевые иностранные ресурсы встроительный сектор. Упомянутые строительные проекты являются первыми инаиболее крупными иностранными инвестициями в жилищный сектор, которые дадутстарт дальнейшему активному развитию международного сотрудничества встроительной сфере.
Стоит предположить, что привлечение иностранныхинвестиций положительно отразится и на сегменте кредитных услуг для физическихлиц путем снижения ставок по кредитам, предоставляемым в иностранной валюте нафинансирование недвижимости. В случае дальнейшей неизменной тенденции вструктуре сделок на рынке жилья, которые в настоящее время номинируются, какправило, в иностранной валюте и при относительно стабильном валютном курсе белорусскогорубля к свободно конвертируемым валютам, очевидно продолжающееся увеличениеудельного веса и впоследствии — преобладание кредитов, предоставляемых нафинансирование жилья в иностранной валюте в структуре кредитного портфелябанков по отношению к кредитам, выдаваемым в белорусских рублях. Вероятно, идля банков будет характерна данная тенденция. При долгосрочном кредитовании банкистремятся ограничить валютный риск путем открытия длинных позиций в иностраннойвалюте, тем более что для этого банки, как правило, имеют достаточнуюинвалютную ликвидность.
Значимость задач, стоящих перед государством ибанковской системой в области кредитования жилищной сферы, очевидна. Решениежилищной проблемы в рамках программ социально-экономического развития страны, втом числе в соответствии с Концепцией создания системы ипотечного жилищногокредитования в Республике Беларусь, обусловливает усиление роли банковскогокредита как основного способа решения жилищной проблемы. Недостаточная эффективностьльготного жилищногокредитования, использование существующих схем банковского финансированиятребуют скорейшей разработки и внедрения, адаптированныхк экономике страны и приемлемых дляразличных категорий граждан разнообразных моделей ипотечного кредитования.Последовательные активные действия государства в области развития системыдолгосрочной ипотекипри одновременной и своевременной поддержке банковским сообществом позволит удовлетворить спрос на жилье большей частинаселения, что впоследствии послужит мощным ускорителем развития экономики страны и принесет ожидаемый социально – экономический эффект.
Заключение
Итак, в данной курсовой работе были рассмотрены понятие и функцииипотеки, особенности и механизм ипотечного кредитования с учетом состоянияжилищного строительства в Беларуси в настоящее время, направления и перспективыразвития ипотечного кредитования.
ипотечный кредит и его развитие.
Полученные результаты:были изучены теоретические аспекты ипотечного кредита.
В первойглаве были изучены: понятия общего кредитования населения как одного изнаправлений социальной политики государства.
Такимобразом, воздействие на кредит позволяет достичь более глубоких стратегическихзадач развития всего хозяйства в целом. Например, недостаток у предприятийсвободных денежных средств затрудняет осуществление коммерческих сделок,внутренних инвестиций и т.д. С другой стороны, избыточная денежная масса имеетсвои недостатки: обесценение денег, как следствие, снижение жизненного уровнянаселения, ухудшения валютного положения в стране.
Нужноотметить, что с помощью кредитного регулирования государство стремитьсясмягчить экономические кризисы, сдержать рост инфляции, в целях подержанияконъюнктуры государство использует кредит для стимулирования капиталовложений вразличные отрасли народного хозяйства. Кредитная политика осуществляетсякосвенными и прямыми методами воздействия. Различие между ними состоит в том,что центральный банк либо оказывает косвенное воздействие через ликвидностькредитных учреждений, либо устанавливает лимиты кредитования экономики (т.е.количественные ограничения кредита). Таким образом, без кредитной поддержкиневозможно обеспечить быстрое и цивилизованное становление фермерских хозяйств,предприятий малого и среднего бизнеса, внедрение других видов предпринимательскойдеятельности на внутригосударственном и внешнем экономическом пространстве.
Во второйглаве была изучена сущность ипотечного кредита, условия и порядок егопредоставления.
Ипотечный кредит – этоособая форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимогоимущества – земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссудыпредоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможнымлишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.
Ипотека – это вид залоганедвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов,непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды.
Предметом ипотеки можетбыть имущество, связанное с землей – здание, сооружение, квартира, предприятие(его структурные подразделения) как целостный имущественный комплекс.
Объектами ипотечногокредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения,магазины, земельные участки и т.п.
Ипотечный кредит можетбыть получен как под обеспечение недвижимостью, уже имеющейся у вас всобственности, так и под обеспечение покупаемой недвижимости — как готовой, таки строящейся. Обеспечением по кредиту может выступать квартира, дом либоземельный участок.
Ипотечный кредит можетбыть также использован на другие цели — например, на ремонт квартиры. В нашейстране предоставление кредита на недвижимость может не предусматривать еезалога в качестве обеспечения возврата кредита, в этом случае обеспечениемвыступают поручители, гарантийный депозит денег и др.
В ипотеку можноприобрести как первичное (новостройки), так и вторичное жилье, а также ряддругих видов недвижимого имущества.
В договоре об ипотекедолжны быть указаны: предмет ипотеки; его оценка;
существо, размер и срокисполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
площадь объектанедвижимости; адрес, по которому он расположен; все существенные условияосновного обязательства, которое обеспечивается ипотекой; право, на котором онопринадлежит залогодателю.
Ипотечные кредиты выдаютсяс фиксированной процентной ставкой, которая сохраняется в течение всего срокакредитования жилья, или с плавающей ставкой, привязанной к ставкерефинансирования.
Кредит предоставляетсятолько правоспособным гражданам РБ (физическим лицам) и иностранным гражданам(лицам без гражданства), имеющим вид на жительство в РБ; в возрасте от 18 лет(для мужчин до 28 лет – обязательно наличие военного билета), не имеющимотрицательной кредитной истории.
Гражданам, достигшимпенсионного возраста, кредит на финансирование недвижимости не предоставляется.
Обязательным требованиембанка может быть страхование клиентом недвижимости и жизни.
Типичный набордокументов:
— Заявление-анкета наполучение кредита;
— Анкеты, заявленияпоручителей (при необходимости).
— Копии паспортов иливидов на жительство в Республике Беларусь кредитополучателя и поручителей, ихоригиналы для сверки.
— Копии трудовых книжеклибо справки о трудовом стаже кредитополучателя, поручителей, заверенные вустановленном порядке.
— Документы о размереполучаемого дохода кредитополучателя, поручителя за конкретный период времени(месяцев).
— Согласиекредитополучателя и поручителей на получение кредитного отчета
— Договор, в соответствиис которым осуществляется строительство кредитуемого объекта недвижимости илидоговор купли-продажи недвижимости на вторичном рынке, зарегистрированный вустановленном порядке.
По усмотрению банка могутбыть затребованы или рекомендованы к предоставлению иные документы.
В третьей главе былирассмотрены перспективы и направления развитияипотечного кредитования.
Обеспечение населения жильем является важнейшейсоциально-экономической задачей для нашей страны.
Позитивные тенденции в социально – экономическом развитиистраны, а именно снижение стоимости кредитных ресурсов, повышение жизненногоуровня населения, обеспеченные совместно проводимыми общеэкономическими иорганизационными мероприятиями правительства и Национального банка РеспубликиБеларусь, стимулировали отечественные банки активно развивать долгосрочноекредитование физических лиц, в том числе предоставление кредитов наприобретение и строительство жилья на коммерческих (не льготных) условиях.
Ипотека является существенным факторомэкономического и социального развития страны. Ее роль может быть особеннозаметна для страны с переходной экономикой.
Следует также отметить, что дальнейшее развитиедолгосрочного ипотечного кредитования в стране напрямую отразится на стратегииформирования ресурсной базы современных банков. Последние станут активнеепривлекать иностранные инвестиции в банковский сектор Беларуси с цельюдальнейшего их вложения в жилищное строительство. Участие же зарубежныхинвесторов даст возможность эффективно привлекать целевые иностранные ресурсы встроительный сектор. Значимость задач, стоящих перед государством и банковскойсистемой в области кредитования жилищной сферы, очевидна. Решение жилищнойпроблемы в рамках программ социально-экономического развития страны, в томчисле в соответствии с Концепцией создания системы ипотечного жилищного кредитованияв Республике Беларусь, обусловливает усиление роли банковского кредита какосновного способа решения жилищной проблемы. Недостаточная эффективность льготного жилищного кредитования, использованиесуществующих схем банковского финансирования требуют скорейшей разработки ивнедрения, адаптированных кэкономике страны и приемлемых для различных категорий граждан разнообразныхмоделей ипотечного кредитования. Последовательные активные действия государствав области развития системы долгосрочной ипотеки при одновременной и своевременной поддержкебанковским сообществом позволит удовлетворить спрос на жилье большей частинаселения, что впоследствии послужит мощным ускорителем развития экономики страны и принесет ожидаемый социально – экономический эффект. Такимобразом, для создания системы долгосрочного ипотечного кредитования населенияпризвано играть государство. Оно определяет концепцию развития этой системы,формирует правовую базу. Соответственно и дальнейшее эффективноефункционирование системы долгосрочного ипотечного кредитования возможно толькопри последовательном, единообразном нормативном закреплении принциповипотечного кредитования в законодательных и подзаконных актах, касающихся техили иных аспектов ипотеки.
Обеспечение населения жильем является важнейшейсоциально-экономической задачей для нашей страны.
Говоря об ипотеке в целом, следует подразумевать,что система ипотечного жилищного кредитования — это совокупность механизмов,обеспечивающих повышение спроса за счет ипотечного кредитования ицивилизованного фор- будутрассматриваться совокупно, то рынок будет деформирован, и все прогрессивныеначинания дадут отрицательный результат.
В настоящее время уровень доходов и сбереженийнаселения страны не позволяет гражданам самостоятельно решать жилищнуюпроблему, но при этом люди стремятся улучшить свои жилищные условия, в томчисле используя кредитные ресурсы банков. Главная задача государства ибанковской системы состоит в том, чтобы создать инструмент и условия дляприобретения человеком этого жилья.
В основеразвития ипотечного жилищного кредитования лежит самоебольшое достижениеструктурных преобразований жилищной сферы формирование класса реальныхсобственников. Доминирование в структуре жилищного фонда Республики Беларусьудельного веса частного жилья обеспечивает возможность приступить кформированию рынка доступного жилья. Ведь жилая недвижимость, являющаясясобственностью — это ликвидный актив, который позволяет капитализироватькредитные ресурсы банков.
Следует также отметить, что дальнейшее развитиедолгосрочного ипотечного кредитования в стране напрямую отразится на стратегииформирования ресурсной базы современных банков.
Итак,как уже упоминалось выше, обеспечение населения жильемявляется важнейшей социально-экономической задачей для нашей страны.
Список использованных источников
1. Балабанов, И.Т.Экономика недвижимости: учеб. пособие для вузов/ И.Т. Балабанов – СПб: Питер,2000.- 208 с.
2. Бонцевич, Д.Н.Управление процессами ипотечного кредитования (на материалах инвестиционного кредитованияв г.Гомеле ОАО “Белинвестбанк”): препринт №4 /Д.Н. Бонцевич. Гомель: ГГУ им.Ф.Скорины, 2004. – 55 с.
3. Буганов, Ф.Ипотека: порядок оформления по действующему заканодательству и новеллы Закона“Об ипотеке” / Ф.Буганов, Саскевич Е.// Вестник Ассоциации белорусских банков.– 2008. –№43. – С. 21-28.
4. Деньги, кредит,банки: учеб. для вузов / под ред. О. И. Лаврушина. – М.: Финансы и статистика,2004. – 464 с.
5. Довдиенко, И.В.Ипотека. Управление. Организация. Оценка: учеб. пособие для вузов/ И.В.Довдиенко – М.: ЮНИТИ – ДАН, 2005. – 464с.
6. Кикоть, И.И.Финансирование и кредитование инвестиций: учеб. пособие для вузов/ И.И. Кикоть– Мн.: Выш. Шк., 2003. – 255с.
7. Кисель, С. Банковское кредитование:условия и тенденции развития в Беларуси / С. Кисель // Банковский вестник. –2004. — №31. – С .16-23.
8. Колпакова, Г.М. Финансы. Денежноеобращение. Кредит: учеб. пособие / Г.М. Колпакова. – М.: Финансы и статика,2000. – 368 с.
9. Крымковская, Т.Управление риском и ипотечный портфель: некоторые рекомендации для новыхипотечных рынков // Вестник Ассоциации белорусских банков – 2009. – №6. – С. 20– 26.
10. Раковец, А.А.Ипотечный рынок Беларуси: история и перспективы/ Александр Адамович Раковец//Вестник белорусского государственного экономичного университета – 2008. — №5. –С. 75 – 81.
11. Свиридов, О.Ю. Финансы, денежноеобращение, кредит: 100 экзаменационных ответов / О.Ю. Свиридов. – М: изд.центр «МарТ», 2004. – 288 с.
12. Тарасов, В.И. Деньги, кредит, банки:учебник для вузов / В.И. Тарасов. – Минск: Мисанта, 2003. – 512с.
13. Финансы и кредит: учеб. пособие /Л.Г. Колпина [и др.]; под ред. М.И. Плотницкого. – Минск: Кн. Дом: Мисанта,2005. – 336 с.
14. Финансы, денежное обращениеи кредит: учеб. для вузов / под ред. Н.Ф. Самсонова. – М.: ИНФРА-М, 2004. –302 с.
15. Хиль, М. Закон “Об ипотеке” перспективы развития ипотечного кредитования / М. Хиль //Банковский вестник – 2009. -№4. – С.36 – 39.
16. Шелков, О.Создание в Беларуси долгосрочного ипотечного кредитования /Олег Шелков// Финансовыйдиректор – 2008. — №9. – С.13 – 17.
17. Шелков, О. Урокии выводы из ипотечного кризиса для белоруской ипотеке/ Олег Шелков// ИнвестицияБеларуси – 2008. — №7. – с. 46 – 48.
18. Шелков, О.В.Основные новации закона “Об ипотеке” / Олег Васильевич Шелков// БНПИЮридический мир – 2008. — №8. – с. 8 – 12.
19. Шкарубо, Е.Перспективы развития ипотеки в Беларуси / Елена Шкарубо// БНПИ Юридический мир– 2008. — №8. – С. 10- 11.