Курсовая работа
ТЕМА: «ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕКРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ»
/>/>Введение
Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность длякаждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о какихсоциальных приоритетах общества.
Ипотечное кредитование насегодняшний день является единственным эффективным рыночным инструментомрешения данной жилищной проблемы.
В начале 90-хгодов наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороныгосударства, предприятий и организаций, что привело к почти полномуисчезновению какой-либо поддержки населения в жилищной сфере. В России жильеявляется дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получениидохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна. Созданиеусловий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательнойальтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полномобъеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальномэтапе.
В России,из-за высокого роста цен на жилье и низкого темпа роста строительства, некаждый в состоянии приобрести недвижимость. Особенно сейчас в период кризисажилищная проблема стоит очень остро. Уже не первый год региональные властипытаются сделать ипотеку не только эффективным инструментом жилищной проблемы,но и «локомотивом» развития ряда отраслей экономики, в т.ч. строительногокомплекса, создавая различные программы и мероприятия. Но, к сожалению, не всемероприятия проводятся и развиваются.
Кроме того,ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития кредитнойсистемы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающийвозможность кредиторам получить гарантированный доход, а населениюфинансировать покупку жилья.
Проблемаразвития системы экономического кредитования является актуальной всоциально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы внаправлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаныважные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системыипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденнаяПостановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г., которая определяетместо и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитнойсистеме РФ, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Крометого, принят ряд законов, являющимися базовыми для ипотечного жилищногокредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороныорганов государственной власти.
Тема курсовойработы является очень актуальной, с одной стороны можно говорить, что ипотечноежилищное кредитование в настоящее время переживает трудные времена, т. к.в связи с кризисом банки все более ужесточают требования выдачи кредитов,повышают ставки, и естественно происходит резкое снижение спроса на кредиты. СтатистикаЦентрального банка свидетельствует: в феврале 2009 г. было предоставленотолько 78 валютных ипотечных кредитов на сумму 317 млн. рублей в рублевомэквиваленте против 152 кредитов на 695 млн. рублей в январе 2009 г. Но,несмотря на это ипотека, как инструмент приобретения жилья, переживет кризис ибудет благополучно развиваться дальше. Изменение условий кредитования ирыночной ситуации повлечет за собой изменение структуры потребительского спросана этот кредитный продукт.
Целью даннойработы является рассмотрение ипотечного жилищного кредитования как способаулучшения жилищных проблем.
Основнымизадачами, поставленными при написании данной работы, являются:
ü определитьпонятие, сущность и применение ипотечного кредитования в России;
ü провестианализ стратегии государства в становлении и развитии системы ипотечногожилищного кредитования;
ü анализироватьситуацию на отечественном рынке ипотечного кредитования;
ü привестипримеры целевых программ на примере г. Санкт-Петербурга.
Для написанияданной работы использовалась учебно-методическая литература, периодическиеиздания, нормативно-правовые документы.
/>1. Теоретические аспекты организацииипотечного кредитования в России 1.1Понятие ипотечного кредитования, его особенности, и применение в современныхусловиях РФ
Ипотечноежилищное кредитование – это предоставление частным лицам долгосрочных кредитовна покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья[1].
Ипотека (греч. hypoteka-залог, заклад) –представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требованиякредитора – залогодержателя к должнику (залогодателю).
Существует идругое понятие ипотеки. Ипотека – это кредит, полученный под залогнедвижимости.
Ипотека – это обеспечение обязательстванедвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случаенеисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счетзаложенной недвижимости[2].
Жильеявляется дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, какправило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей илинакоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является нетолько основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовойсферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские идругие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в этусферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовойосновы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процессажилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образомоказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций вжилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.
Расширениеопераций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставитзадачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансовогорынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизмафинансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам,направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.
Ключевымиусловиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечногожилищного кредитования являются создание в стране благоприятнойэкономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно – нормативнойбазы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов –стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценкиплатежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечениясредств.
Системаипотечного кредитования развита во всех развитых странах и является необходимойпрограммой, используемым государством как в экономической, так и в социальнойполитике. Ипотечные кредиты обычно имеют длительный срок – 10–25 лет, чтопозволяет уменьшить ежемесячные суммы погашения такого кредита и делает егодоступным относительно широким слоям населения. Однако из-за длительностисроков кредитования его развитие невозможно без организации системырефинансирования.
Ипотечноекредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другойстороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которогоопределяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залогадля обеспечения выдаваемого кредита жилье, приобретаемое на средства кредита, и(или) имеющееся в собственности заемщика иное недвижимое имущество[3].
Долгосрочныйипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности ивозвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств.Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залогприобретаемого за счет этих средств жилья.
Ипотека можетбыть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, подоговору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанногона купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.
Выплатапроцентов и погашение кредита определяются договором.
В кредитномдоговоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемогокредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщикомпроцентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов понему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентовпо нему и другие.
В договор обипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемогов ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой(предоставление кредитных средств); размер основного обязательства,обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов запользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства,обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание нато, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (онже залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованиюпередаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предметипотеки и другие.
Права иобязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должныгарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможностьотстаивания своих прав.
В случае еслизаемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет правообратить взыскание на заложенное имущество.
Стандартнаяпроцедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
1)предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всюнеобходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своихправах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в своюочередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;
2) оценкакредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимальновозможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличиясобственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяетинформацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность ипринимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. Приположительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другиеважные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);
3) подборквартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиямкредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору,так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписываютпредварительный договор купли – продажи жилого помещения, предусматривающийпреимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком посогласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случаекредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, атакже рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимогопервоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальныйзаемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобратьподходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли – продажипри условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье вкачестве подходящего обеспечения кредита;
4) оценкажилья – предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. Послеподбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачиваетзаемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредиторсоотносит ее с размером выдаваемого кредита;
5) заключениедоговора купли – продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья изаключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жильязаемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитныйдоговор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежныесредства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса[4].
Обеспечениекредита может быть оформлено:
Ø договоромоб ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальнымудостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающейипотеки;
Ø трехсторонним(смешанным) договором купли – продажи и ипотеки жилого помещения, при которомвсе три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременнофиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности отпродавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользукредитора;
Ø договоромприобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотекаприобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрациидоговора купли – продажи;
6) проведениерасчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимостижилого помещения по договору купли – продажи, используя сумму первоначальноговзноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственноучаствовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли – продажи;
7)страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности правсобственника на приобретаемое жилое помещение.
В дальнейшемкредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи отзаемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности ипроцентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданногоипотечного кредита.
В случаевыполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, аипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственномреестре.
В случаеневыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договораоб ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном иливнесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут напогашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней ит.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажипредмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
По договоруоб ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на котороезарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельныеучастки, за исключением земельных участков;
2)предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество,используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилыедома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или несколькихизолированных комнат;
4) дачи,садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушныеи морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Приправильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемуюсистему, которая формирует рынок жилья и обеспечивает его развитие. Какправило, такие системы функционируют без финансового участия государства, заисключением случаев государственных дотаций банкам для компенсации им болеенизких, чем рыночные, ставок ипотечных кредитов. Необходимо подчеркнуть, чтоключевой задачей государства является создание условий, которые позволили быбанкам заниматься ипотечным кредитованием без неоправданного риска.
Системаипотечного кредитования включает два направления[5]:
· непосредственнуювыдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
· продажуипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), котораяобеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.
Первымнаправлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым – финансовыекомпании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогомимущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги(облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью ипозволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствамнекоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, чтоповышает их надежность.
Функционированиевторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капиталаипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствуетперераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам,стабилизирует процентные ставки по кредитам.
Банки,занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограниченыкредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеютвозможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые сновапускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование даннойсистемы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.
Ипотека – этодолгосрочный кредит, который выдается на приобретение жилья.
Не каждыеслои населения могут позволить купить квартиру за наличный расчет, накапливаяденьги долгие годы, поэтому программа ипотеки выгодна в этом плане. Пристабильном рынке (рост в пределах инфляции), заемщик всегда оказывается ввыигрыше, так как «переплата» компенсируется ростом цен на жилье. Многие нерешаются брать кредит, хотя при этом арендуют другую квартиру вместо того,чтобы погашать кредит за собственную. А ведь стоимость арендной платы заоднокомнатную квартиру, в 2007 г. почти равна ежемесячному платежу покредиту.
Положительные аспекты ипотечного кредитования на долгийсрок:
Ø доступнаяценовая политика;
Ø можнобрать кредит семьей в несколько поколений;
Ø относительнонебольшие ежемесячные выплаты, сравнимые со стоимостью аренды жилья;
Ø фиксированныйпроцент выплат;
Отрицательныеаспекты:
Ø ограничениеправ пользования недвижимостью в момент выплат кредита;
Ø высокаяпроцентная годовая ставка, чем при потребительских кредитах. 1.2 Стратегиягосударства в становлении и развитии системы ипотечного жилищного кредитования
В первые голывозрождения ипотечного кредитования стало очевидно, что успешное и динамичноеразвитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России невозможно безактивного участия в этом процессе государства. Необходимо было разработатьобщую концепцию развития ипотечного кредитования, создать инфраструктуруипотечного рынка.
Ипотечноежилищное кредитование становится составной частью государственной жилищнойполитики. Это нашло свое отражение в государственной целевой программе «Жилище»[6](июнь 1993 г.) – одной из приоритетных программ структурной перестройкиэкономики России.
Основнымирезультатами данного этапа можно назвать следующие:
ü наоснове Конституции Российской Федерации был принят ряд основополагающихзаконов, иных правовых актов, обеспечивающих проведение жилищной реформы;
ü былочастично преодолено сокращение объемов жилищного строительства;
ü началфункционировать рынок жилья;
ü произошликоренные изменения в структуре источников финансирования жилищногостроительства.
Несмотря надостигнутые результаты, проблема обеспечения жильем продолжала обостряться, аинвестиционная деятельность – снижаться.
В ходепрактической реализации программы «Жилище» выявилась необходимость новыхподходов к ряду проблем жилищной реформы. Стало очевидным, что необходимо найтиновые, высокоэффективные внебюджетные источники финансирования строительствжилья. В частности, возродить систему ипотечного кредитования жилищногостроительства, которая уже давно доказала свою эффективность во многих странах,в том числе и в дореволюционной России.
10 июня 1994 г.президент Российской Федерации подписал следующие указы:
ü «Ожилищных кредитах» в целях «оказания кредитно-финансовой поддержки населению врешении жилищной проблемы». Отмечалось, что коммерческие банки могут выдаватьтри вида жилищных кредитов: земельный кредит, строительный кредит и кредит наприобретение жилья.
ü «Овыпуске и обращении жилищных сертификатов», согласно которому юридическое лицо –заказчик при осуществлении строительства жилых домов получал право привлекатьсредства граждан РФ с помощью особого вида облигаций – жилищных сертификатов,имеющих номинальную стоимость в единицах общей площади.
Всего втечение 1993–1995 гг. были разработаны и введены в действие около 50правовых актов по регулированию жилищной сферы[7].
В марте 1996 г.Указом Президента были одобрены основные направления нового этапа реализациигосударственной целевой программы «Жилище». Началось возрождение системыипотечного кредитования.
ü Былпринят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определившийправовые основы ипотечного кредитования;
ü ПравительствомРоссийской Федерации было создано Агентство по ипотечному жилищномукредитованию (АИЖК) (1998 г.);
ü Банковскойсистемой начали отрабатываться конкретные механизмы предоставления ипотечныхкредитов;
ü Произошлиизменения формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентациибюджетов на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставлениясубсидий на приобретение жилья.
В июне 1996 г.была утверждена федеральная программа «Свой дом», которая подлежалафинансированию за счет средств федерального бюджета.
Программойпредусматривалось создание эффективного кредитно-финансового и инвестиционногомеханизма, обеспечение доступности жилья для граждан и осуществлениестроительства жилья с помощью привлечения средств населения и долгосрочныхбанковских кредитов.
Существенноезначение для совершенствования правовых и методологических основ ипотечногожилищного кредитования имеет принятая Правительством Российской Федерации вянваре 2000 г. «Концепция развития системы ипотечного жилищногокредитования»[8].
Согласноданной Концепции, регулирующая роль государства заключается в создании правовойосновы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищногокредитования, а также, при необходимости, в оказании прямым или косвеннымобразом воздействия на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищнуюсферу и в содействии различным категориям граждан в приобретении жилья.
Концепцияопределила главную цель развития долгосрочного ипотечного кредитования –создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильемроссийских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципахприобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счетсобственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Согласноданной Концепции, эффективный рыночный механизм жилищного финансирования долженвключать следующие основные взаимосвязанные блоки:
ü Долгосрочноеипотечное жилищное кредитование населения;
ü Кредитованиежилищного строительства;
ü Государственнаябюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресныхсубсидий).
Длястановления и развития системы ипотечного жилищного кредитования были поставленыследующие основные задачи:
ü Совершенствованиезаконодательной и нормативной базы для реализации механизма данного видакредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынковипотечных жилищных кредитов;
ü Созданиеи внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочныхвнебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;
ü Созданиеинфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынкаипотечных жилищных кредитов;
ü Налоговоестимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов,обеспечивающих рефинансирование кредиторов;
ü Созданиеравных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечныхжилищных кредитов;
ü Созданиемеханизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов иих социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможностипогашения взятого ранее ипотечного кредита.
Всоответствии с данной Концепцией был разработан и принят в 2003 г. Закон «Обипотечных ценных бумагах», который создал условия для рефинансированияипотечных жилищных кредитов.
Следующийэтап развития ипотечного жилищного кредитования связан с федеральной программой«Жилище» на 2002–2010 гг. В программе были предусмотрены меры по развитиюсистемы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставлениягосударственных гарантий по заимствованиям АИЖК с целью повышенияпривлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК.
В 2003 г.начал реализовываться проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Данный этапразвития ипотечного жилищного кредитования был связан с активным процессомсовершенствования законодательных основ, регулирующих деятельность различныхсубъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. В конце 2004 г.Государственной Думой был принят пакет законов, направленных на формированиерынка доступного жилья.
Однако,несмотря на все принимаемые меры, развитие ипотечного кредитования проходилоочень медленно. Не была решена одна из основных проблем – проблема отсутствиядолгосрочных, относительно дешевых источников финансирования.
Для еерешения в марте 2005 г. правительство РФ одобрила «Концепцию развитияунифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов».
Целью данногодокумента является описание мер, которые необходимо предпринять, чтобы повыситьдоступность для населения ипотечных жилищных кредитов.
Унифицированнаясистема рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (УСР ИЖК) становитсяважным элементом системы ипотечного кредитования в целом, поскольку позволяетсущественным образом расширить объем долгосрочных ресурсов, привлекаемых всферу ипотечного жилищного кредитования. Базовым элементом такой системыявляется унификация стандартов и процедур ипотечного жилищного кредитования упервичных кредиторов. Унификация и стандартизация в этой сфере позволяетпредложить финансовому рынку прозрачные и надежные ипотечные ценные бумаги,избежать затрат инвесторов на изучение и проверку кредиторов, входящих в составипотечного покрытия, и снизить требуемую доходность по ценным бумагам. Такаяунифицированная система позволяет расширить объемы выдаваемых ипотечныхжилищных кредитов и снизить процентные ставки по этим кредитам[9].
В настоящеевремя задачи государства в области ипотечного кредитования заключаются вследующем:
ü Реализоватьряд мер, направленных на увеличение возможных сроков ипотечного кредитования;
ü Создатьусловия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования засчет управления рисками и снижения транзакционных издержек в рамках общейтенденции снижения уровня инфляции;
ü Развиватьмеханизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальныхвзносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;
ü Развиватьновые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графикипогашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущимиплатежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитамотдельных категорий граждан, статус которых обуславливает прогноз стабильногороста их доходов.
/>2. Ипотечное кредитование в России/> 2.1 Анализотечественного рынка ипотечного кредитования
Мировойфинансовый кризис изрядно подкосил ипотечное кредитование. Если в 2007 годуобъем выданных ипотечных жилищных кредитов в России увеличился на 87 процентов,то в минувшем – всего на 14. При этом резко обострилась проблема возвратадолгов. Отечественный ипотечный рынок как-то очень быстро превратился из бурноразвивающегося в стагнирующий и рисковый. Выделяют две основные причины спадаипотечного рынка. Первая обусловлена повышенной волатильностью цен на жилье и ожиданиемроссиянами снижения цен. При этом банки значительно ужесточили требования кзаемщикам в части подтверждения дохода и повысили ставки кредитования.
Естьпроблемы и у банков. Если до кризиса для выдачи ипотечных кредитов онизаимствовали деньги за рубежом, а внутри страны имели возможностьсекьюритизировать кредиты и выпускать ипотечные облигации, то теперь этиисточники ликвидности для них недоступны. Деньги, которые банки могутпривлекать сегодня в Центральный Банк, это «короткие деньги», на срок до одногогода. И выдавать их в качестве ипотечных кредитов невозможно. Велик ипроцентный риск, связанный с наличием в банковском портфеле кредитов сфиксированной процентной ставкой. Сейчас по этим кредитам они фиксируют убытки.Сравните: годовое РЕПО – 12,75 процента, а средняя ставка по ипотечным кредитам– 12,5 процента. Кредитный риск банков связан с ростом просрочек, а рискрыночный – с падением цен на недвижимость.
Банкиопасаются, что этот процесс продолжится, для них предпочтительней реализовыватьзалоги сегодня, а не откладывать на будущее.
Основнаязадача сейчас – увеличение банковской ликвидности. Обсуждается, например,вопрос удлинения сроков РЕПО-финансирования. Учитывая, что Центральный Банкпока не готов удлинять сроки РЕПО свыше 12 месяцев, необходимо снизитьбанковские риски, введя дифференцированный подход при отнесении ипотечныхактивов к той или иной группе риска. Кроме того, в условиях отсутствия рыночныхинвесторов банки могут использовать механизм выпуска ипотечных ценных бумаг,последующего выкупа их на свой баланс с целью использования для сделок РЕПО иломбардного кредитования Банком России.
Витоге банки станут продавать активы, получая необходимые средства дляпродолжения кредитных программ. Это позволит им увеличить долю ипотеки на своембалансе и при этом решить проблемы процентного риска. Если у банков появитсяцелевое фондирование под 10 процентов, то они смогут выдавать в розницуипотечные кредиты по ставке не выше 15 процентов.
Втораясоставляющая задачи развития рынка ипотеки – создание механизмов допускаипотечных активов к долгосрочным источникам фондирования. В первую очередь ксредствам пенсионных накоплений и средствам квазибюджетных фондов.
Правительствоприняло решение через АИЖК поддержать заемщиков, потерявших работу. В декабре 2008года в соответствии с поручением кабинета Агентством в оперативном порядке быларазработана программа помощи тем, кто испытывает трудности с погашениемипотечных кредитов. Программу реализует специально созданная дочерняя компанияАгентства – ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов»(АРИЖК). Условия предоставления помощи: совокупный доход заемщика за вычетомобязательных расходов, в том числе по обслуживанию ипотечного кредита,составляет менее 3 прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика. Крометого, недвижимость, приобретенная по ипотеке, должна быть у заемщика и членовего семьи единственной находящейся в собственности и использоватьсяисключительно в целях проживания. Есть требования по площади жилья, а также постоимости квадратного метра.
Вконце 2008 года АИЖК было выделено 60 миллиардов рублей. Эти средстварезервируются для программы помощи заемщикам и на рефинансирование – напервичном рынке ипотеки и вторичном рынке, в том числе кредитов, выданных впредыдущие годы.
С1 апреля 2009 годы АИЖК перестало выкупать ранее выданные кредиты ирефинансирует только кредиты, выданные в 2009 году. Это помогает поддерживатьплатежеспособный спрос на рынке жилья. Мы также планируем выдавать целевыезаймы банкам на финансирование нового строительства. Этот механизм обсуждаетсяс Фондом содействия развитию жилищного строительства. Пока нам непонятно, ктобудет отбирать строительные объекты: фонд, сами банки или министерстворегионального развития. В любом случае эти средства будут выделяться наконкурсной основе. Основными критериями отбора банков будет их участие всофинансировании программы по кредитованию граждан на приобретение илистроительство жилья, его финансовая устойчивость и ценовые параметры сделок попредоставлению заемных средств. Таким образом, приток денег в строительныйсектор должен максимально возрасти.
Естьвсе основания прогнозировать дальнейшее существенное снижение объемовпредоставления ипотечных кредитов в 2009 году. Статистика выдачи ипотечныхкредитов в начале года подтверждает этот прогноз. По предварительным оценкам, впервом квартале банками на территории России было выдано ипотечных кредитов на27–30 миллиардов рублей (из них за первых два месяца года на 15 миллиардоврублей). Для сравнения: в первом квартале 2008 года было выдано ипотечныхкредитов на сумму 150 миллиардов рублей. Сокращение объема выдачи в 5 разсвидетельствует о приостановке программ выдачи ипотечных кредитов большейчастью кредиторов. Можно прогнозировать, что, если не будет поддержки рынкагосударством, объем выдачи ипотечных кредитов в 2009 году составит 130–150миллиардов рублей, или 20–25 процентов от аналогичного показателя 2008 года. Сучетом средств, которые АИЖК направит на рефинансирование, эта сумма составитоколо 200 миллиардов.
Поданным Банка России, общий уровень просроченной задолженности по выданнымипотечным кредитам по состоянию на 1 января 2009 года составил 12,1 миллиардарублей, или 1,2 процента от объема задолженности по ипотечным кредитам. Приэтом отмечается существенный рост просроченной задолженности.
Ноэта статистика не позволяет точно оценить возможное количество заемщиков,которые столкнулись с трудностями при обслуживании ипотечных кредитов.Российские кредитные организации учитывают только суммы просроченных платежейпо основному долгу до момента предъявления заемщику требования о полномпогашении долга. Более показательной является отчетность по международнымстандартам финансовой отчетности, когда рассчитывается два показателя – количествопросроченных кредитов и объем остатка всей задолженности по таким кредитам,однако данная статистика большинством российских банков не раскрывается.
Нопросрочка может расти и в случае, если имеет место большое досрочное погашение,а банки не выдают новых ипотечных кредитов. Когда банки указывают на ростпросрочки в целом по портфелю, то невозможно проанализировать, какой фактор наэто влияет сильней. То ли заемщики задерживают платежи, то ли банки, получая отних деньги, не выдают новых кредитов. Это важно для понимания того, что следуетделать, какие банки надо капитализировать.
Помнению генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованиюАлександра Семеняка: «Массовые неплатежи могут возникать в различных группах: утех, кто брал валютные кредиты в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.Там 24 процента выданных кредитов в валюте. И если девальвация рубляпродолжится, то неплатежи будут расти и дальше. Вторая группа риска – эторегионы, где активно субсидировалась процентная ставка. Сейчас у них на это нетсредств. И третья группа потенциальных неплатежей – это моногорода, гдепроисходит массовое сокращение персонала. В целом мы полагаем, что примерно 40процентов таких заемщиков будут решать возникшие трудности собственными силами,а остальные придут за помощью к государству. По экспертным оценкам, этомаксимально 100 тысяч человек»[10].
Такимобразом, хотя прогноз рынка ипотечного кредитования[11]не очень нас радует. Однако будем надеяться, что благодаря поддержки со стороныгосударства, рынок ипотечного кредитования стабилизируется и станет болеедоступной для широких слоев населения.
3. Системарефинансирования ипотечных кредитов 3.1 Федеральноеагентство по ипотечному жилищному кредитованию
Агентство поипотечному жилищному кредитованию является центральным элементом системыипотечного кредитования.
ОАО «Агентствопо ипотечному жилищному кредитованию» было создано в октябре 1997 года в формеоткрытого акционерного общества со стопроцентным государственным капиталом наосновании Постановления Правительства Российской Федерации от 26.08.96 №1010[12].
При созданииАгентства в значительной степени использовался положительный опыт создания иработы структуры-аналога в США – Федеральной национальной ипотечной ассоциации(Fannie Mae). Единственнымакционером ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» являетсяПравительство РФ. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что онапозволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточногибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты еговложений.[13]
В 1996 годуФедеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачии функции Агентства
Непосредственнойцелью Агентства являются:
· созданиеединых стандартов ипотечного жилищного кредитования;
· обеспечениедоступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территорииРоссии;
· созданиевозможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;
· созданиевторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
· формированиерынка ипотечных ценных бумаг.
Основнойцелью деятельности Агентства является создание условий для развития массовогокредитования населения на приобретение жилья через механизм привлечениядолгосрочных финансовых ресурсов в жилищную сферу.
ДеятельностьАгентства через развитие сети региональных операторов должна охватить всерегионы России, обеспечив, таким образом, возможность рациональногоперераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единогороссийского рынка ипотечного кредитования.
Основнымифункциями Агентства являются:
1)определение стандартов и правил ипотечного кредитования:
ü разработкаи установление стандартов и норм ипотечного кредитования;
ü оценкакачества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;
ü проведениеэкспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;
ü осуществлениепостоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;
ü анализдеятельности банков, продающих кредиты;
2)осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:
ü покупкаипотечных кредитов;
ü выпуски продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;
ü выплатаинвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;
3) оказаниетехнической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:
ü оказаниетехнической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;
ü осуществлениеразработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;
ü проведениесеминаров, учебных курсов;
ü оказаниеконсультативной помощи;
ü оказаниетехнической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечнымикредитами.
Важнейшейзадачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичномрынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российскихкоммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению,за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частныхинвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частныминвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию ПравительстваРоссийской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут статьпривлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывныйприток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.[14]
Созданиефедеральной системы ИЖК можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект сучастием государства. Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах срыночной экономикой и является необходимым институтом, используемымгосударством, как в экономической, так и в социальной политике.
В целяхформирования платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения Агентствомразработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования,предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всехрегионах страны по единым стандартам.
Стандарты разработаныАгентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опытаипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансированияипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникамрынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховымкомпаниям).
Двухуровневаясистема рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномернораспределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этойсистемы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и ихуполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключаеттрехсторонние договоры.
На основанииСтандартов уже сегодня сформирован и в более чем половине регионов РоссийскойФедерации работает механизм рефинансирования, который является базой длясоздания единой федеральной системы ипотечного кредитования[15].
Насегодняшний день количество банков и риэлторскких компаний, запускающих своиипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а ихобъемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Привлекая с рынкадолгосрочные и относительно недорогие ресурсы, агентство дает банкам ириэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами набазе стандартных рублевых кредитов.
На рис. 2показано, как работает двухуровневая система рефинансирования ипотечныхкредитов в Российской Федерации[16].
Двухуровневаясистема заключается в том, что есть розничный и оптовый рынок. Банки в этойсхеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нетбольшого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца:выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредитаобращается в банк.[17] Банк, какпервичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработаннымАгентством. Они едины по всей территории Российской Федерации. Далее специализированныйипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансируеткредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных врегионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов урегиональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие дляпоследующего выпуска ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от выпускаипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных[18].
Такимобразом, двухуровневая система эффективно распределяет риски между участникамисистемы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капиталс финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечногокредитования.
РазработанныеАгентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают кактиповые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичномукредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы приоформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачуипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщикаединовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. Агентства, в свою очередь,непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных рублевыхкредитов, начиная с апреля, с доходностью 15% в рублях.
Такимобразом, ипотека становится реальным бизнесом, весьма выгодным для финансовогорынка, и на это необходимо, как минимум, обратить внимание.
В своюочередь, Агентство для обеспечения сбалансированности господдержки ипотеки нафедеральном и региональных уровнях, а также с учетом уже ранее выделенныхсредств из федерального бюджета, внесло соответствующее предложение по проектуфедерального бюджета на 2007 год.
Приобеспечении комплексного подхода система ипотечного кредитования станетдоступным и эффективным инструментом решения жилищной проблемы, а также важнымфактором ускорения темпов экономического развития страны.[19] 3.2 Опытрегионов Российской Федерации по активизации жилищного строительства на примерег. Санкт-Петербурга
ЗаконСанкт-Петербурга «О жилищной политике Санкт-Петербурга» определяет принципы иформы реализации конституционного права жителей Санкт-Петербурга на жилище вусловиях жилищной реформы, конкретизирует установленные федеральнымзаконодательством общие начала правового регулирования жилищных отношений приразвитии различных форм собственности и видов недвижимости в жилищной сфере, атакже обеспечивает защиту прав граждан в жилищной сфере Санкт-Петербурга[20].
Целямижилищной политики Санкт-Петербурга являются:
ü дальнейшееразвитие различных форм улучшения жилищных условий жителей Санкт-Петербургапутем установления государственных гарантий предоставления, бесплатно или задоступную плату, малоимущим семьям жилья из государственного жилищного фонда;
ü созданиесистемы государственной поддержки различных субъектов жилищных отношений,обеспечивающей реальную возможность приобретения жилья в собственность либополучения его на льготных условиях;
ü упорядочениесуществующей системы льгот на получение жилья социального использования;
ü обеспечениеэффективной защиты прав собственников жилья, а также прав всех жителейСанкт-Петербурга на проживание в жилище, отвечающим требованиям действующихстандартов качества найма.
ВСанкт-Петербурге обеспечиваются права граждан на жилище путем:
ü предоставлениягражданам жилых помещений жилищного фонда социального использованияСанкт-Петербурга;
ü оказанияразличных форм содействия Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условийграждан;
ü обеспеченияусловий для осуществления прав граждан на жилище иными способами.
Таблица 1. Основания постановки граждан на учет по предоставлениюжилой площади
Обязательные условия для принятия на учет граждан в качестве
нуждающихся в жилых помещениях
Нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий
1. проживание в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее 10 лет
2. имущественная обеспеченность:
ü доход на каждого члена семьи не должен превышать двукратный прожиточный минимум;
ü стоимость налогооблагаемого имущества (недвижимость, земельные участки, транспортные средства) не должна превышать десятикратной стоимости 1 кв. м площади жилья в Санкт-Петербурге.
3. Жилищная обеспеченность не должна превышать 9 кв. м общей площади на одного человека для отдельных квартир, и 15 кв. м для коммунальных квартир
1. проживание в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее 10 лет
2. Жилищная обеспеченность не должна превышать 10 кв. м общей площади на одного человека для отдельных квартир. Граждане, проживающие в коммунальных квартирах, принимаются на учет независимо от площади
3. При принятии граждан на учет нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий доход не учитывается
Основныминаправлениями Концепции являются:
ü расселениежилых помещений, признанных непригодными для проживания, и многоквартирныхдомов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
ü улучшениежилищных условий граждан, состоящих на учете нуждающихся в жилищных помещенияхи учете нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий;
ü повышениеэффективности реализации целевых программ Санкт-Петербурга по содействиюСанкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан;
ü расселениекоммунальных квартир;
ü решениежилищных проблем граждан, проживающих в общежитиях;
ü развитиезастроенных территорий.
Всоответствии с Концепцией Жилищным комитетом было подготовлено шестьзаконопроектов, некоторые из которых уже вступили в силу.
В рамкахреализации жилищной политики города в Санкт-Петербурге действуют следующиецелевые программы:
«Молодежи –доступное жилье»;
«Развитиедолгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002–2011 гг.»;
«Жилье –работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социальногообслуживания населения»;
«Санкт-Петербургскиежилищные сертификаты»;
«Расселениекоммунальных квартир в Санкт-Петербурге»;
«Созданиеспециальных жилых домов для одиноких граждан пожилого возраста вСанкт-Петербурге».
Основнымизадачами этих программ являются:
ü обеспечениесоциальной защищенности граждан путем создания резервных фондов жилых помещенийдля выселения по решению суда неплатежеспособных заемщиков, а также созданиеблагоприятных условий для работы и взаимодействия банков и других участниковжилищного ипотечного рынка;
ü регламентациядеятельности органов опеки и попечительства по принятию решения о согласии напередачу жилья в ипотеку;
ü обеспечениевзаимодействия между органами регистрации граждан по месту жительства икредиторами при предоставлении жилищных ипотечных кредитов и др. 3.2.1 Целеваяпрограмма «Молодежи – доступное жилье»
Целеваяпрограмм Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье» принята в целяхускорения обеспечения доступным жильем молодежи Санкт-Петербурга, состоящей научете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
В 2005 г.было увеличено финансирование Программы, как за счет средств бюджетаСанкт-Петербурга, так и внебюджетных средств посредством внедренияссудонакопительной системы финансирования. Участие молодых граждан в ссудонакопительнойсистеме финансирования позволяет накопить средства на первоначальный взнос (30%от стоимости жилья) и дает приоритет на участие в Программе[21].
Видыгосударственного содействия Санкт-Петербурга в рамках программы:
ü либопредоставление социальной выплаты (субсидии) для приобретения жилья на рынкенедвижимости Санкт-Петербурга в размере 25% от стоимости жилья и дополнительнопо 5% на каждого имеющегося в семье ребенка;
ü либоприобретение жилья у оператора Программы на условиях беспроцентной рассрочкисроком до 10 лет (первоначальный взнос в размере не менее 30% от стоимостижилья, который также можно накопить в рамках Программы; 70% от стоимости жильяв беспроцентную рассрочку сроком до 10 лет);
ü вслучае рождения (усыновления) ребенка после приобретения молодой семьей жилья врамках программы и наличия остатка подлежащего оплате за жилое помещение илиналичия задолженности по кредитному договору (приобретение жилья сиспользованием ипотеки) молодой семье будет предоставлена дополнительнаясубсидия в размере 5% от стоимости жилья;
ü субвенцииили бюджетные инвестиции за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в уставнойкапитал оператора Программы.
Необходимоучесть, что для участия в Программе молодой семьи состоять на учете нуждающихсяв улучшении жилищных условий должен хотя бы один из супругов. Однако в такомслучае в отношении супруга, не состоящего на указанном учете нуждающихся,льготы, предусмотренные Программой, не предоставляются (стоимость квадратногометра приобретаемого жилья определяется исходя из текущего состояния рынкажилья, уменьшается срок рассрочки оплаты жилья, которая, в свою очередь, предоставляетсяне на беспроцентной основе).
Участникипрограммы могут использовать средства социальных выплат (субсидий) приприобретении жилья на вторичном рынке недвижимости, а начиная с 2008 г. ина первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга (долевое участие встроительстве). При этом при приобретении жилья на первичном рынке готовностьдома должна быть не менее 70%, а приобрести жилье будет возможно тольконепосредственно у застройщика (инвестора).
В случае еслиплощадь приобретаемого жилого помещения превышает социальную норму жилья,граждане оплачивают разницу в площади, исходя из действующих городскихнормативов и стоимостных характеристик на рынке жилья.
Таблица 2. Социальная норма площади жилья для семей разной численности ипредельный размер безвозмездной субсидииЧисленность семьи (человек)
Социальная норма площади жилья
(кв. метро общей жилья) 1 33 2 42 3 и более 18*n
Размеррасчета социальной выплаты и дополнительной социальной выплаты осуществляетсяпо формуле:
/>
где С –размер социальной выплаты или дополнительной социальной выплаты; Ст – стоимость 1 кв. м жилого помещения, исходя из которого рассчитывается размер социальнойвыплаты и дополнительной социальной выплаты; Рп – размере общей площади жилогопомещения в пределах норм общей площади жилого помещения, установленныхПрограммой; Кп – количество процентов от стоимости жилого помещения,установленное Программой, для предоставления участникам Программы социальнойвыплаты или дополнительной социальной выплаты; Ост – остаток стоимости жилогопомещения, подлежащий оплате участником Программ при его приобретении уоператора Программы, другого юридического лица при участии в долевомстроительстве, либо размер основного долга по обязательствам участникаПрограммы перед кредитором по кредитному договору, предоставленному наприобретение жилого помещения, частичная оплата которого производилась в томчисле за счет средств социальной выплаты.
После сдачиотреконструированного (построенного) или приобретенного жилья в эксплуатациюучастники Программы проживают в квартире как пользователи, а по завершении всехоставшихся выплат получают жилье в собственность.
Постатистическим данным Комитета по молодежной политике и взаимодействию собщественными организациями Администрации Санкт-Петербурга, более 80 процентовмолодых граждан не имеют собственного жилья. Как показывают результатысоциологических опросов, среди причин, по которым молодые семьи не желаютзаводить детей, на первом месте стоит отсутствие перспектив на приобретениежилья. Почти 50 процентов браков молодых граждан распадаются, средняяпродолжительность таких браков – 3,1 года. Жилищные проблемы оказываютнегативное воздействие и на другие аспекты социального состояния молодежнойсреды, в том числе на здоровье, образование, организацию досуга.
Учитывая, чтоиз общего количества семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищныхусловий, 10 процентов составляет молодежь, а всего количество семей вСанкт-Петербурге, состоящих на указанном учете, составляет более 300 тысяч,количество нуждающихся в улучшении жилищных условий молодых семейориентировочно составляет 30 тысяч семей, в том числе 52 процента из них (15,6тысячи) готовы решать свои жилищные проблемы на основе рыночных отношений, нопри частичном содействии государства.
НастоящаяПрограмма призвана создать финансово-правовой механизм, обеспечивающийстроительство (реконструкцию), а также приобретение доступного жилья длямолодежи с минимальным привлечением средств бюджета Санкт-Петербурга (в видеосвобождения от перечислений на развитие инфраструктуры Санкт-Петербурга напериод реализации Программы), и обеспечить жильем к концу реализации Программыоколо 1500 молодых семей. 3.2.2 Целеваяпрограмма «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на2002–2011 гг.»
Очередникам,которые прошли квалифицированный отбор банка, может быть оказана финансоваяподдержка за счет средств городского бюджета при приобретении ими жилья вкредит в виде жилищных субсидий (до 30% от стоимости квартиры)[22].
Размерсоциальной выплаты в рамках программы определяется Жилищным комитетом исходяиз:
1. количествачленов семьи участника программы;
2. размераобщей площади жилого помещения, в пределах которого оказывается государственноесодействие в рамках программы, – 20 кв. м. на одного члена семьи участникаПрограммы;
3. расчетнойстоимости жилого помещения, определяемой в процентном соотношении в зависимостиот количества членов семьи участника Программы:
ü дляодиноких граждан 70% от средней стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения;
ü длясемьи состоящей из двух человек, – 60% от средней стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения;
ü длясемьи состоящей из трех человек, – 50% от средней стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения;
ü длясемьи состоящей из четырех человек и более, – 40% от средней стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения;
4. размерекоэффициента риска, выраженного в процентах, в зависимости от срока нахождениясемьи участника Программы на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Размерсоциальной выплаты осуществляется по формуле:
/>
где РС – размерсоциальной выплаты; Кч – количество членов семьи участника Программы; Рпл –размер общей площади жилого помещения, в пределах которого оказываетсягосударственное содействие в рамках Программы; Рст – расчетная стоимость жилогопомещения, определяемая в процентом отношении в зависимости от количествачленов семьи участника Программы; Кр – коэффициент риска, определяемый взависимости от срока нахождения семьи участника Программы на учете нуждающихсяв улучшении жилищных условий.
Таблица 3. Размер коэффициента риска
Срок нахождения на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий Размер коэффициента риска До 5 лет 5–10 лет 10–15 лет 15 лет и более 30% 35% 40% 45%
Размерсоциальной выплаты определяется на дату принятия Жилищным комитетом решения опредоставлении заявителю социальной выплаты, при этом он не может превышать 30%от стоимости приобретаемого жилого помещения и перерасчету не подлежит.
Первоочередноеправо на участие в программе имеют участники программы, являющиеся нанимателямии (или) собственниками комнат в коммунальной квартире. Но для этого онидолжны соответствовать одному из двух параметров. Либо с использованием средствдолгосрочного ипотечного жилищного кредита участники программы приобретаюткомнаты у своих соседей, в результате чего коммунальная квартира становитсяотдельной. Либо они являются также и участниками другой целевой программы – порасселению коммунальных квартир в Петербурге.
Во второмслучае выбор вариантов для переезда из коммуналки в отдельную квартиру гораздошире.
Преимуществамиданной Программы является то, что кредитование осуществляется в рублях, чтоисключает валютные риски. Самая низкая процентная ставка по рублевым ипотечнымкредитам в Петербурге. Наибольший срок кредитования – до 30 лет. Удобствопогашения кредита через сеть банков-участников – можно выбрать оптимальныйвариант по режиму работы, местонахождению банка и стоимости обслуживания.Гарантия надежности – агентство работает по единой общефедеральной программеипотечного кредитования.
Есть и другиепреимущества. В частности, самые либеральные требования к возрасту заемщика.Кроме того, можно получить кредит в среднем на 20% больше, чем по инымпрограммам, так как при расчете суммы кредита учитывается до 50% от доходазаемщиков, независимо от количества детей в семье. Нет ограничений попрофессии, образованию, специальности заемщиков.
Требования кжилому помещению: любая пригодная к проживанию квартира в неаварийномсостоянии, независимо от типа дома, материала перекрытий, года постройки./>
Заключение
Как показалпредпринятый в данной работе анализ, ипотека является неотъемлемой частьюрыночной экономики любой страны. В России несмотря на усилия, предпринимаемыегосударством, цель государственной жилищной политики – обеспечение доступностижилья до настоящего времени не достигнута.
До начала 90-хгодов прошлого века основная причина этого негативного явления состояла вгосподствовавшей на протяжении 70 лет административно-командной системыжилищного обеспечения. Эта система базировалась на государственныхассигнованиях в жилищную сферу, с последующим распределением бесплатного жильяна условиях пользования.
Рыночнаясистема жилищного финансирования постепенно меняет ставшую неэффективнойсистему государственного жилищного обеспечения.
В Россиизаконодательная база – основа рыночной системы – продолжает нести отпечатоксложившихся за более чем 70-летний период стереотипов и социально-правовыхпредставлений о жилищных правах граждан, закрепленных в Конституции.
Насегодняшний день рынок жилищного кредитования все еще незначителен по своиммасштабам, и как говорилось ранее препятствий в его развитии в настоящее времяпредостаточно. Однако эксперты отмечают, что у кризисной ипотеки есть иположительные особенности. Основной плюс – это уникальность момента. Ведь ценына недвижимость существенно снизились по сравнению с прошлым годом. На рынке –избыток предложений, и при этом есть вполне реальные возможности приобрестиквартиру по ипотеке.
Рынокнедвижимости развивается циклично, а следовательно, рано или поздно рост цен нанедвижимость возобновится, как возобновится и снижение ставок по ипотеке.Купленную сегодня дешевую квартиру можно будет продать существенно дороже, аипотеку рефинансировать.
Все-такикризис будет длиться не вечно и ипотечное жилищное кредитование в результатедостигнутой экономической стабилизации и создания основных правовых иинституциональных основ готово будет войти в новую фазу – фазу интенсивногоразвития. Основная задача государства – максимально способствовать этомупроцессу.
Существующаягосударственная система жилищного обеспечения должна быть заменена на новую,основанную на следующих принципах:
ð предоставление жилья из муниципальных фондов на условиях договорасоциального найма социально незащищенным, нетрудоспособным слоям граждан;
ð предоставление жилья из государственных или муниципальных жилищныхфондов на условиях срочного найма тем гражданам, чьи доходы в данный моментвремени не позволяют приобрести жилье в собственность;
ð стимулирование развития системы жилья на условиях найма, так называемогосектора «арендного жилья»;
ð предоставление гражданам, имеющим небольшие собственные накопления,адресных целевых субсидий, позволяющих приобрести жилье с использованиемкредитных (заемных) средств;
ð покупка и строительство гражданами жилья с использованием собственныхи кредитных средств в рамках системы ипотечного жилищного кредитования,функционирующей на рыночных отношениях;
ð стимулирование создания товариществ собственников жилья.
Новая системабудет направлена на сглаживание диспропорций платежеспособного спроса различныхслоев общества, т. к. поддерживает граждан с наименьшими доходами, непрепятствуя гражданам, обладающим более высокими доходами, свободнореализовывать свои жилищные права, тем самым снимая социальную напряженность вобществе.
Мы полагаем,что единственно надежной и эффективной системой, позволяющей гражданам,обладающим стабильными доходами и трудоустройством, удовлетворить своюпотребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК).Она распространяется наиболее многочисленный класс граждан со среднимидоходами, которые позволяют им не ждать от государства бесплатного социальногожилья и с помощью долгосрочных кредитов (займов) приобрести квартиру или жилойдом. У большинства граждан не имеется достаточных накоплений, чтобы совершитьподобную покупку без заемных средств. Поэтому основной задачей развития системыИЖК является привлечение финансовых средств в сферу жилищного кредитования и предоставлениедолгосрочных кредитов гражданам на доступных для них условиях
/>Список использованной литературы
1. КонституцияРоссийской Федерации. – СПб (с изм. от 9.01.96, 10.02.96 и 9.06.01). –Гарболово: Издательский дом А. Громова, 2003. – 48 с.
2. Гражданскийкодекс РФ. Часть первая. // СЗ РФ. 1994. №32. Ст. 3301; Гражданскийкодекс РФ. Часть вторая. // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст. 410.
3. Жилищныйкодекс РФ от 29 декабря 2004 года №188-ФЗ // СЗ РФ. 03.01.2005. №1 (часть1), ст. 14.
4. Федеральныйзакон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №29, ст. 3400; 2002,№7, ст. 629; «Российская газета», №24, 10.02.2004.
5. Федеральныйзакон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке(залоге недвижимости)» от 11.02.02 г. №18-ФЗ // Российская газета от14.02.02 г. №29.
6. Федеральныйзакон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ от 28 июля 1997 г., №30,ст. 3594.
7. Федеральныйзакон от 17 ноября 2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах» // Собраниезаконодательства РФ. №46 (ч. 2). Ст. 4448.
8. ПостановлениеПравительства РФ «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26августа 1996 г. №1010 // Российская газета от 04.09.96 г. №168.
9. ПостановлениеПравительства РФ от 11 января 2000 г. №28 (ред. от 8.05.02) «О мерах поразвитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» //СЗ от 17 января 2000 г. №3. ст. 278.
10. Государственная целеваяпрограмма «Жилище», одобренная Постановлением Совета министров правительстваРоссийской Федерации от 20.06.1993 г. №595.
11. Концепция развитияипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобреннаяПостановлением правительства Российский Федерации от 11.01.2000. №28.
12. Архипов3. Доступномужилью – доступную ипотеку: [Беседа с ген. дир. агентства по ипотечномужилищному кредитованию А. Семенякой / Вел В. Архипов] // Строит. газ.– 2006. – №7 (от 17.02 2006). – С. 1–3
13. Ашрапов М.М.О системе кредитования жилищного строительства / М.М. Ашрапов // Жил.стр.-во. – 2004. – №1. – С. 2–4.
14. Грузицкий Ю.Л. Ипотека в Российскойимперии (из истории становления ипотечных банков) // Деньги и кредит. –2005. – №1. — С. 62–67.
15. Гурвич В.У ипотеки есть шанс // Российская Бизнес-газета» №701 (17) от12 мая 2009 г.
16. Жилищныйкредит(ипотека): Учеб.-практ. пособие / Под. ред. Ю.Ф. Симионова. – изд. 2-е,перераб. и доп. – М.: ИКЦ «Март», 2005. – 240 с. – (Безупречныедокументы).
17. Иванов В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов.– М.: ИВЦ «Маркетинг», 2001. – 273 с.
18. Ивасенко А.Г.,Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы //Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современныепроблемы экономики и менеджмента». – Новосибирск: СГГА, 2000. – С. 173–179.
19. Ипотека:Вопросы правового регулирования. – М.: Ось-89, 2005. – 64 с.
20. КомментарийкФедеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / О.С. Южаков, К.В. Афонина,А.В. Урьева. – М.: Изд-во Эсмо, 2004. – 128 с.
21. Логинов М.П. Ипотечное жилищноекредитование в России / М.П. Логинов // ЭКО. – №9. — С. 115–133.
22. Никитин А.В. Система ипотечногожилищного кредитования в России/ А.В. Никитин // Жилищ. право. – 2002.– №1. – С. 28–66.
23. НикитинВ. Развитиеипотеки в России / В. Никитин // ЖКХ. – 2004. – №12. — С. 19–23.
24. Основыипотечного кредитования / Науч. ред. и рук. авт. колл. Н.Б. Косарева. –М.: Инфра-М, 2007. – 576 с.
25. Разумова И.А. Ипотечноекредитование. – СПб.: Питер, 2009. – 304 с.
26. Ужегов А.Н. Квартирав кредит: ипотечная сделка.–СПб: Питер, 2001. с. 7–9
27. http:// 123credit.ru/cnid/14/ipotechnaia-programma/TabID/68/Default.aspx
28. www.irn.ru