Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы

Ипотечное кредитование как способрешения жилищной проблемы.
 Пермь 2008 г

Содержание.ВведениеГлава №1 Теоретические и методологические основы1.1. Теоретические основы ипотечного кредитования1.2.Существующиемодели развития ипотечного кредитования  
Глава №2 Анализ показателей динамики развития ипотечного кредитования в России и Пермском крае
2.1 Анализ развития ипотечного кредитования в России
2.2 Анализ развития ипотечного кредитования в Пермскойобласти
Глава № 3. Особенности управления ипотечным жилищным кредитованием в РФ и Пермском крае
3.1. Системамероприятий разработанных на уровне РФ, направленных на развитие ипотечногокредитования
3.2. Системамероприятий разработанных на уровне Пермского края, направленных на развитиеипотечного кредитования и решение жилищных проблем
3.3. Собственная модель управления, направленная на развитиеипотечного кредитования
Заключение
Список литературы
Введение.
Исходя изпрактики, единственным эффективным рыночным инструментом решения жилищнойпроблемы является ипотечное кредитование (ипотека).
Тема данной работы:«Ипотечное кредитование как способ улучшения жилищной проблемы». Актуальностьтемы:
— В начале 90-х годовнаметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороныгосударства, предприятий и организация, что привело к почти полномуисчезновению какой-либо поддержки населения в жилищной сфере. В результатекризисов, потрясших экономику страны в конце XX века, в России сильно возросладифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальныхпроблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье являетсядорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода(заработная плата) для многих россиян практически невозможна. Создание условийдля долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательнойальтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полномобъеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальномэтапе.
— В развитых государствахсо стабильной экономикой ипотечные кредиты более доступны, чем в России, т.к.государство в этих странах поддерживает социальную политику. Правительствостарается применять созданные программы для улучшения жизни своих граждан.Россия должна брать пример с этих стран, создавать и поддерживать большесоциальных программ.
— В России, из-завысокого роста цен на жилье и низкого темпа роста строительства, не каждый всостоянии приобрести недвижимость. Социальная и экономическая политики слаборазвиты. Об ипотечном кредитовании мало кто знает, а кто и знает не решаетсяпойти на этот шаг.
— В Пермском крае в настоящий момент существует значительный потенциал дляразвития рынков ипотечного жилищного кредитования. Значительная часть населениянуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.
-          Жилищная проблемасейчас стоит очень остро. Уже не первый год региональные власти пытаютсясделать ипотеку не только эффективным инструментом жилищной проблемы, но и«локомотивом» развития ряда отраслей экономики, в т.ч. строительного комплекса,создавая различные программы и мероприятия. Но, к сожалению, не все мероприятияпроводятся и развиваются.
Кроме того, ипотекасодержит в себе огромный потенциал экономического развития кредитной системы.Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможностькредиторам получить гарантированный доход, а населению финансировать покупкужилья.
Ипотечное жилищноекредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежныхспособов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.
Проблема развития системыэкономического кредитования является актуальной в социально-экономическомплане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развитиякредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. Внастоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищногокредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от11 января 2000 г., которая определяет место и роль ипотечного кредитования вжилищном финансировании, в кредитной системе РФ, а также стратегию государствав становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющимися базовымидля ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большеевнимание со стороны органов государственной власти.
Целью данной работыявляется рассмотрение ипотечного жилищного кредитования как способа улучшенияжилищных проблем.
Основными задачами,поставленными при написании данной работы, являются:
— определить сущность иметоды ипотечного кредитования;
— сравнить состояниеипотечного кредитования России с другими странами;
— анализироватьсовременное состояние рынка ипотечного кредитования в России;
— анализироватьсовременное состояние рыка ипотечного кредитования в Пермском крае;
— исследовать системумероприятий разработанных на уровне РФ, направленных на решение жилищноговопроса с помощью ипотечного кредитования;
— исследовать системумероприятий разработанных на уровне Пермского края, направленных на решениежилищного вопроса с помощью ипотечного кредитования.
Структура работы состоитиз ведения, основной части и заключения.
В первой главе«Теоретические и методологические основы ипотечного кредитования»рассматриваются основные понятия ипотеки, цель, развитие и проблемы ипотечногокредитования, произведен обзор кредитных рисков при ипотечном кредитовании.Приведен обзор возникновения ипотеки. Перечислены некоторые программы кредита. Обобщаетсязарубежная практика формирования системы ипотечного кредитования, проводитсясравнение с Россией. Рассматривается ипотечное кредитование со сторонызаконодательства.
Во второй главе «Анализипотечного кредитования в РФ и Пермском крае» анализируется состояниеипотечного рынка по России и Пермскому краю, приведены аналитические истатистические данные развития кредитования. Отражены основные показателижилищного фонда, находящегося в собственности населения. А также отраженадинамика роста объемов ипотечного кредитования за 2006-2007 года. Выявленытенденции развития программ ипотечного кредитования. Проведен анализ встановлении системы жилищного кредитования.
В третьей главе«Особенности управления ипотечным кредитованием в РФ и Пермском крае»описываются мероприятия и программы финансирования приобретения жилья,основанные на устранение жилищных проблем граждан, а также программы длядоступности в получении кредита. Рассматриваются прогнозы от проведенныхмероприятий.
Для написания даннойработы использовалась учебно-методическая литература, периодические издания,нормативно-правовые документы, а также сайты интернета.
В практическом пособииРазумовой И.А. «Ипотечное кредитование» описывается краткая характеристикаипотечного кредитования, отражены основные аспекты ипотеки. Ипотекарассматривается как самый эффективный и доступный способ приобретения квартиры.Ключевыми условиями, которых являются благоприятная экономико-политическаяобстановка, нормативно-законодательная база и повышение уровня благосостояниянаселения. У автора Белоглазовой Н.Г. приведены основные риски кредитования,которые может получить банк, дана их краткая характеристика. Лаврушин О.И. вучебном пособии «Деньги. Кредит. Банки» пишет, что термин «ипотека» впервыепоявился в Греции, ипотечное кредитование в России возникло во временацарствования императрицы Елизаветы Петровны. Гражданско-правовое понятиеипотеки приведено в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В журнале«Банковское кредитование» и других периодических изданиях приводятся основныепоказатели развития ипотеки, статистические данные. В нормативно-правовыхдокументах, в частности «Концепция развития системы ипотечного жилищногокредитования в РФ», которая определяет место и роль ипотечного жилищного кредитованияв жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении иразвитии данной сферы; заложен законодательный фундамент для развития механизмаипотеки.
Глава 1. Теоретические и методологическиеосновы ипотечного кредитования.
1.1.    Теоретическиеосновы ипотечного кредитования.
Термин«ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввелархонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника передкредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинахзалоговым обеспечением служила личность должника, которому в случаеневыполнения обязательства грозило рабство).
Начало ипотечногокредитования в России можно отнести к царствованию императрицы ЕлизаветыПетровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве иСанкт-Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредитсуществовал и в гораздо раннем периоде. [4; стр.165]
По мнению Довдиенко И.В.,«ипотека» – это сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с цельюполучения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную). [2; стр3]
Ипотечное кредитование — это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья подзалог самого приобретаемого жилья.[1; стр 25]
Ипотека (греч. hypoteka-залог, заклад) –представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требованиякредитора- залогодержателя к должнику (залогодателю).
Существует идругое понятие ипотеки. Ипотека – это кредит, по­лученный под залог недвижимости.[26]
Ипотека – это обеспечение обязательстванедвижимым имущест­вом, при котором залогодержатель имеет право, в случаенеисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счетзаложенной недвижимости.[15]
Жилье являетсядорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило,не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. Вбольшинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основнойформой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферойэкономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другиефинансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу.Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы,обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищногокредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказываетвоздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу исодействие различным категориям граждан в приобретении жилья.
Расширение операций подолгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачупривлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка ирынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизмафинансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам,направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.
Ключевыми условиями дляпривлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищногокредитования являются создание в стране благоприятной экономико — политическойобстановки, разработка необходимой законодательно — нормативной базы иповышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов — стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценкиплатежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечениясредств.
Система ипотечногокредитования развита во всех развитых странах и является необходимой программой,используемым государством как в экономической, так и в социальной политике.Ипотечные кредиты обычно имеют длительный срок — 10-25 лет, что позволяетуменьшить ежемесячные суммы погашения такого кредита и делает его доступнымотносительно широким слоям населения. Однако из-за длительности сроковкредитования его развитие невозможно без организации системы рефинансирования.[5 стр 35.]
Ипотечное кредитованиевозникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне(заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которогоопределяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залогадля обеспечения выдаваемого кредита жилье, приобретаемое на средства кредита, и(или) имеющееся в собственности заемщика иное недвижимое имущество.[11]
Долгосрочный ипотечныйжилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, атакже при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основнымобеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счетэтих средств жилья.
Ипотека может бытьустановлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договорузайма или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного накупле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.
Выплата процентов ипогашение кредита определяются договором.
В кредитном договорестороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита;срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентовза пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему;основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентовпо нему и другие.
В договор об ипотекестороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого випотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой(предоставление кредитных средств); размер основного обязательства,обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов запользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства,обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание нато, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (онже залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованиюпередаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предметипотеки и другие.
Права и обязанностисторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантироватькредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.
В случае если заемщик нев состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратитьвзыскание на заложенное имущество.
Стандартная процедураполучения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
1) предварительнаяквалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимуюинформацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обобязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оцениваетвозможность потенциального заемщика возвратить кредит;
2) оценка кредиторомвероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможнойсуммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средствдля первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедураименуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленнуюзаемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдачекредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредиторрассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи(срок, процентную ставку, порядок погашения);
3) подбор квартиры,соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора.Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после.В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписываютпредварительный договор купли — продажи жилого помещения, предусматривающийпреимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком посогласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случаекредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, атакже рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначальноговзноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже знаясумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимостижилье и заключить с его продавцом сделку купли — продажи при условии, чтокредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качествеподходящего обеспечения кредита;
4) оценка жилья — предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбораквартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляетнезависимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее сразмером выдаваемого кредита;
5) заключение договоракупли — продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключениекредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщикоми переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случаеположительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, азаемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которыеон планирует использовать для оплаты первоначального взноса.
Обеспечение кредита можетбыть оформлено:
договором об ипотекеприобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверениемсделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
трехсторонним (смешанным)договором купли — продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все тризаинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют,нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавцаквартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
договором приобретенияжилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилогопомещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли — продажи;
6) проведение расчетов спродавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилогопомещения по договору купли — продажи, используя сумму первоначального взноса исредства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал иполностью контролировал процесс расчетов по договору купли — продажи;
7) страхование предметаипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника наприобретаемое жилое помещение.
В дальнейшем кредиторпроизводит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведетбухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов,осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечногокредита.
В случае выполненияобязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотекапрекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.
В случае невыполнениязаемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотекекредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебномпорядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашениедолга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.),осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предметаипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.[11]
По договору об ипотекеможет быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы впорядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, заисключением земельных участков;
2) предприятия, а такжездания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое впредпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры ичасти жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированныхкомнат;
4) дачи, садовые дома,гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания и космические объекты.[ 15]
При правильнойорганизации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему,которая формирует рынок жилья и обеспечивает его развитие. Как правило, такиесистемы функционируют без финансового участия государства, за исключениемслучаев государственных дотаций банкам для компенсации им более низких, чемрыночные, ставок ипотечных кредитов. Необходимо подчеркнуть, что ключевойзадачей государства является создание условий, которые позволили бы банкамзаниматься ипотечным кредитованием без неоправданного риска.
Система ипотечногокредитования включает два направления:
·    непосредственнуювыдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
·    продажу ипотечныхкредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечиваетдополнительное привлечение ресурсов для кредитования.
Первым направлением занимаютсяв основном ипотечные банки, вторым — финансовые компании, фонды, скупающие активыипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на ихбазе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспеченынедвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции.По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступаетгосударство, что повышает их надежность.
Функционирование вторичногорынка ипотечного кредита на жилье
 обеспечивает ликвидностькапитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределениюкапитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентныеставки по кредитам.
Банки, занимающиеся ипотечнымкредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами,поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительномобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдаваяновые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличиеразвитого вторичного ипотечного рынка.
Банк, выдающий ипотечныйкредит связан со следующими рисками
Виды риска обеспечениякредита/>
Риск обеспеченности кредита  

 
/> 
 /> /> /> /> /> /> /> /> /> />

Риск неликвидности обеспечения  
Правовой риск  
Риск утраты или повреждения предмета или залога  
Риск обесценивания предмета залога                                
             
/>

Особое внимание уделим отдельному виду кредитногориска — риску обеспечения кредита, который хотя и не является самостоятельнымвидом риска и рассматривается только при наступлении риска непогашения кредита,представляется наиболее интересным, поскольку именно он зависит от выбора видаобеспечения.
Этот вид риска проявляется в недостаточности дохода,полученного от реализации предоставленного банку обеспечения кредита, дляполного удовлетворения долговых требований банка к заемщику.
Риск кредитоспособности заемщика предшествует рискунепогашения кредита, под ним принято понимать неспособность заемщика выполнятьсвои обязательства по отношению к кредиторам вообще. Каждый заемщикхарактеризуется индивидуальным риском кредитоспособности, который присутствуетнезависимо от деловых отношений с банком и является результатом делового рискаи риска структуры капитала.
Риск обесценивания залога связан с возможнымизменением рыночной стоимости предмета залога в течение срока действия договоразалога. Цена предмета залога может меняться как в меньшую, так и в большуюсторону. Чаще всего изменение происходит в меньшую сторону, так как помиморыночных законов в этом случае еще действует фактор, связанный с физическим и моральнымизносом предмета залога. Подобное изменение рыночной стоимости может привести ктому, что в случае необходимости после реализации предмета залога банк несможет вернуть кредитные средства и компенсировать свои убытки в полном объеме.
Риск утраты или повреждения предмета залога связансоответственно с полной потерей предмета залога либо с частичной потерей имсвоих свойств, что также приводит к снижению рыночной стоимости объекта залогалибо к полной его утрате.
Правовой риск как правило, связан с возможныминарушениями законодательства недобросовестными залогодателями. Например, в банкмогут быть представлены поддельные документы, подтверждающие правособственности на заложенное имущество, или имущество может быть заложенонесколько раз. В данной ситуации банк может понести дополнительные финансовые,моральные, материальные и временные затраты.
Риск неликвидности обеспечения подразумеваетневозможность реализации предмета залога на рынке по обоснованной стоимости, атакже возможную потерю предметом залога своей ликвидности в течение действиядоговора залога.
Риск неправильной оценки предмета залога можетвозникать в случае отсутствия достаточного количества информации о предметезалога, низкой квалификации сотрудников, производящих оценку, либо при совершениисотрудниками должностного преступления (например, подкупа). В этом случаерыночная стоимость залога оказывается ниже стоимости, указанной в документах,и, соответственно, не может покрыть расходов банка.
Риск, связанный с низкой квалификацией сотрудников,может возникать на всех этапах банковского кредитования под залог имущества.Результатом может стать как уже упомянутая завышенная оценка предмета залога,так и недействительность сделки (при неправильном оформлении договора залога)или получение недостоверной информации (в случае некачественной проверкипредставляемых залогодателем документов) и т.д.
Риск, связанный с недостаточным опытом работы сбанковскими залогами, обобщает в себе все предыдущие виды рисков, так как онимогут являться следствием недостаточного опыта. Данный риск обусловленотносительно недавним вхождением в практику банковской деятельности операцийзалога (особенно залога недвижимости), а также связан с появлением новыхбанков, не имеющих практики в данной области, и новых банковских услуг. [1 стр198]
.Программы ипотечного кредитования составлены исходяиз потребностей основных клиентов ипотечного кредитования, которых выделяют начетыре группы:
— «первое жилье»:
— «яппи» (возраст 25 — 35 лет, доход от500 долл., одиноки, но готовы начать совместную жизнь в гражданском браке);
— «молодая семья» (возраст 25 — 40 лет,доход от 500 долл., женаты, возможно, имеют ребенка дошкольного возраста);
— «новое качество» (возраст 35 — 45 лет,доход от 500 долл., есть взрослые дети).
Из данной сегментации следуют четкие требования кнастройке ипотечного предложения.
Для группы «первое жилье» необходимопродвижение ипотеки как категории. Важно аргументированно дать понять, чтоипотека для данной группы является доступным продуктом. Им надо предложитьрациональный выбор в пользу ипотеки, подняв существующую проблему — необходимость собственного жилья, наличие арендных платежей.
Результатом настройки ипотечного предложения дляданной категории клиентов явилась рекламная коммуникация «Нетаренде!».
Для группы же «новое качество» важнейшимиявляются выгодные условия и возможность подобрать для себя оптимальный вариантза счет сочетания собственных и заемных средств. Представители этой аудиториичетко знают, что такое ипотека, и четко умеют планировать свой бюджет.
Способом настройки ипотечного предложения напотребности указанной группы стало создание «ипотечногоконструктора», предусматривающего широкий выбор ценовых условий взависимости от срока кредита и размера первоначального взноса.[8]
Вывод:
Ипотека – этодолгосрочный кредит, который выдается на приобретение жилья.
Не каждые слои населениямогут позволить купить квартиру за наличный расчет, накапливая деньги долгиегоды, поэтому программа ипотеки выгодна в этом плане. При стабильном рынке(рост в пределах инфляции), заемщик всегда оказывается в выигрыше, так как «переплата»компенсируется ростом цен на жилье. Многие не решаются брать кредит, хотя приэтом арендуют другую квартиру вместо того, чтобы погашать кредит засобственную. А ведь стоимость арендной платы за однокомнатную квартиру, в 2007г почти равна ежемесячному платежу по кредиту.
Положительныеаспекты ипотечного кредитования на долгий срок:
— доступная ценоваяполитика;
— можно брать кредитсемьей в несколько поколений;
— относительно небольшиеежемесячные выплаты, сравнимые со стоимостью аренды жилья;
— фиксированный процентвыплат;
Отрицательные аспекты:
— ограничение правпользования недвижимостью в момент выплат кредита;
— высокая процентнаягодовая ставка, чем при потребительских кредитах.
 
1.2.    Существующиемодели развития ипотечного кредитования.
Венгрия
Самый быстро растущий вЕвропе рынок ипотечного кредитования — в Венгрии. Современный рынок ипотечногокредитования начал формироваться в Венгрии еще 15 лет назад, однако нынешнийбум объясняется щедрыми государственными субсидиями с одной стороны и низкимипроцентными ставками — с другой.
Способствуют ему и низкиетемпы инфляции — в прошлом году она составила примерно 6 процентов. Только впрошлом году объем выданных ипотечных кредитов увеличился здесь на 70процентов. Для сравнения: в Чехии — только на 30 процентов, а в Польше — толькона 9 процентов, в Западной Европе кредиты давно стабилизировались и прирастаютне столь сильно. В целом за два последних года объем ипотечного кредитования вВенгрии увеличился почти на 260 процентов.
На данный моментфактически любой венгерский гражданин может найти соответствующий его доходамипотечный продукт на рынке: начиная от небольшого кредита на ремонт отоплениядо кредита на строительство собственного дома или покупки земли для фермерскойдеятельности.
Чтобы ипотека заработала,нужно было, конечно, создать юридическую базу, так как в первые годы и банки, иклиенты побаивались ипотеки — им это дело казалось слишком рискованным.Особенно настораживала передача заемщиком кредитору прав на недвижимость, покакредит не будет погашен.
Система ипотечногокредитования в Венгрии довольна проста. Тот, кто намерен построить или купитьжилье или просто хочет сделать ремонт, обращается в банк. Максимальная суммакредита — 30 миллионов форинтов, это примерно 125 тысяч долларов. Срокпогашения — от 5 до 35 лет. Заемщик должен вернуть не только сумму кредита, нои проценты, хотя и весьма низкие, а также покрыть банковские расходы. На данноевремя они составляют 2,9 процента и 1,5 процента соответственно. Но банк,выдавший ипотечный кредит, получит еще 3 процента в виде дотации изгосударственного бюджета. На этом фоне удивительно быстро развивается ивторичный рынок закладных.
Изначально программаипотечного кредитования была рассчитана на молодые семьи, которые строят новоежилье. Потом включили и жилье, уже существующее. Сейчас все семьи включены всхему.
Банки такжеприветствовали этот процесс, ибо из-за разного рода субсидий количество выдаваемыхипотечных кредитов неуклонно растет. По сравнению с тем, что было в 1999 году,в 2006 их выдается в 13 раз больше, а общая сумма составляет почти 4 миллиардаевро. Однако эксперты считают, что и это меньше половины всего потенциалаипотечного кредитования в стране. В Венгрии низкие процентные ставки наипотечное кредитование, примерно 6 процентов годовых, тогда как рыночные ставкипо другим кредитам достигают 12-15 процентов. [19]
Германия.
В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Крометого, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже вовремя первой и второй мировых войн.
По сравнению с другими европейскимизаконодательствами, в Германии присутствуют две дополнительные гарантиинадежности и защищенности ипотечного банка и закладных листов. Во-первых, вкаждом ипотечном банке управляющий и его заместитель назначаютсягосударственным органом надзора за банками. Этим служащим вменяется вобязанность предоставлять контролирующей организации информацию о деятельностибанка, о сведениях и собственных наблюдениях, полученных в процессе работы.Основная задача управляющего — надзор за надлежащим обеспечением закладныхлистов, правильностью и своевременностью внесения в особый ипотечный реестрсуммы, используемой для обеспечения. Закладные листы могут быть выданы лишьпосле того, как управляющий подтвердит наличие их соответствующего обеспеченияи записи в ипотечном реестре. Во-вторых, — система банковского надзора, котораяосуществляется путем выборочной проверки реестра, которая проводится раз в двагода.
Огромное значение имеет и регистрационная системаипотеки. В Германии ее основу составляет так называемая «поземельная книга»,причем в стране существует специальный законодательный акт, посвященный ведениюэтого специфического реестра. Регистрация недвижимости при установлении ипотекисопровождается четким оформлением возникновения и прекращения залогового правана эту недвижимость. При регистрации ипотечного соглашения в поземельной книгеобязательно отражаются имена должника и кредитора, вид залогового права, сумматребований кредитора и процентная ставка.
Ипотека может быть договорной или судебной. Различиезаключается в том, что в первом случае залогом служит конкретный объектнедвижимости, указанный в договоре, а во втором — ипотека носит общий характерпо отношению ко всему имуществу должника. Разумеется, такой договорпредусматривает взаимные права и обязанности. Залогодатель обязан страховатьпредмет ипотеки и принимать все меры для обеспечения его сохранности, сообщатьвсем последующим залогодержателям о существующих залогах предмета ипотеки, атакже уведомлять об угрозе утраты предмета или возможности его повреждения.Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять документально ифактически наличие, состояние, а также условия хранения предмета ипотеки.
Другой значимой составляющей системы ипотекиявляется форма реализации залогового права. В мире применяется два вида подобныхпроцедур — судебная и административная. В Европе, в основном, практикуетсяпервая, причем наиболее полно она представлена именно в германскомзаконодательстве.
Здесь предусмотрены три способа реализации залоговыхправ: принудительная ипотека, принудительный аукцион и принудительноеуправление. В реальной практике залоговые права на имущество реализуются наоснове двух последних способов.
Принудительный аукцион представляет собой судебнуюпроцедуру, в результате которой права собственности на имущество переходятпокупателю, а за счет вырученных денег происходит удовлетворение требованийкредитора.
Принудительное управление дает возможностькредиторам удовлетворить свои требования за счет эксплуатации недвижимогоимущества постоянно или временно, но — исключительно в период, предшествующийпринудительному аукциону.
 В настоящий момент процентнаяставка по кредиту в Германии находится на уровне 5% годовых.
Пример ипотечногокредитования в России и Германии:
3-км.квартира в новомдоме 250.000 €, 125.000€ (50%)-собственный капитал; 125.000€ (50%)-кредит.
В Германии:Ставка кредита- 5%!!! Выплачивая 12.500€ в год (5% отстоимости квартиры- минимальная арендная плата за год), через 13 лет Вывыплачиваете и погашаете полностью кредит и становитесь собственником недвижимости!
В России:Ставка кредита – 10%!!! Выплачивая 12.500€ в год (5% отстоимости квартиры или 10% от величины кредита), через 13 лет сумма Вашейзадолженности банку остаётся прежней и не уменьшается ни на цент!!! [18]
Италия
Размер кредита в Италиине превышает 60 % от стоимости недвижимости, срок рассмотрения заявки — неменее двух месяцев, а процедура взыскания заложенного имущества происходит всреднем около пяти-шести лет. Ипотека в Италии составляет 10 % ВВП, в то времякак в Европе — в среднем 40 %.
 Система ипотечногокредитования Италии по форме относится к кредитным системам странСредиземноморья. Эти кредитные системы менее развиты по сравнению с германскойили английской, здесь более существенная доля прямого государственного участия(в виде субсидирования заемщиков). В Италии доля ипотечных кредитов в стадиипогашения составляла в 2002 году 22 %. Для сравнения, тот же показатель вГермании приравнивался 40 %, а в Великобритании — 57 %.
 В Италии рольгосударства выражается также в запрете коммерческим банкам выдаватьдолгосрочные ипотечные кредиты, если источником для их выдачи послужиликраткосрочные депозиты.
 В целом ипотечнымкредитованием в стране занимается около 300 банков и других кредитныхучреждений. Ипотечные кредиты выдают на срок от 10 до 25 лет под фиксированныйна первые годы или плавающий процент (7–9 % годовых). Наряду с традиционнымипотечным кредитованием в Италии развито прямое кредитование застройщика,возводящего жилые дома. Сначала оформляют один ипотечный кредит под залог всегостроящегося дома. Заемщиком по кредиту выступает застройщик, который к моментуполучения кредита возвел уже один-два этажа будущего здания. Когда дом построени начинается продажа квартир, выданный кредит дробится на части, а долгпереуступается покупателям жилплощади. Банк не проводит тщательной экспертизыплатежеспособности покупателей жилья, доверяясь первичному отбору,производимому застройщиком. Риски невозврата кредита банк страхует.
 Сравнивая условияипотечного рынка в Италии и России, российские гости с удовлетворениемотметили, что нам уже есть чем гордиться и в ближайшем будущем мы сможемподелиться передовым опытом с нашими зарубежными коллегами.
Стоимость квадратногометра 50-метровой однокомнатной квартиры — 600–800 евро, а в отдельном доме —700–900 евро.
 При покупке жилья вИталии дополнительные расходы составляют:
·         комиссионныеагентству недвижимости — 5‑6 %;
·         услуги нотариуса— максимум 1 %;
·          налог наоперации с недвижимостью — 10 % от кадастровой оценки объекта (обычно нижерыночной); [23]
 США.
Большинство граждан припокупке недвижимости в США предпочитают пользоваться возможностью ипотечногокредита, первоначальный взнос при приобретении недвижимости составляет 10%.
В настоящее время банкиСША предлагают на выбор около 30 различных ипотечных программ. Их выбор зависитот того, приобретается ли недвижимость для проживания, для сдачи ее в арендуили же для участия в инвестиционном проекте. Процентные ставки составляют от1,25% (минимальная ставка при соблюдении определенных финансовых условий) до6-7% годовых. Сегодня обычная ставка при фиксированном размере годовыхсоставляет 6%, а в коммерческих проектах с инвестициями — 7%. Стандартный срок,на который берется ипотечный кредит, — 30 лет.
На 70% от стоимостиквартиры выдается ипотечный кредит на 30 лет, в настоящее время под 6% годовых(при фиксированной ставке). Таким образом, основная идея заключается в том,чтобы инвестор успел попасть в число первых 20% покупателей. В этом случае онсможет приобрести квартиру по минимально возможной цене. На чем помимо всегопрочего можно и неплохо заработать: многие строительные компании начинаютвторичную перепродажу (естественно, по согласованию с инвестором)зарезервированных на первом этапе квартир после реализации 95% всегопредлагаемого к продаже числа объектов недвижимости. В большинстве случаев поитогам 2002--2003 гг. инвестору удавалось перепродать зарезервированнуюквартиру с прибылью от 50% до 90% годовых еще до перехода ее в его владение.
Иностранныйкапитал в свете последних событий на рынке ипотечных кредитов в США немноговырос в цене. Объем выданных ипотечных кредитов в США составляет по разнымоценкам около 5 трлн. долл. США из них 14% кредитов оказались необеспеченнымиреальными доходами заемщиков, что составляет около 700 млрд. долл. США. [22]
Таблица 1.2.1.
Доля рынка ипотечногокредитования в ВВП разных стран.страна Объемы ипотечного кредитования к ВВП, в процентах Россия Менее 1 % Великобритания 62% США 53% Германия 50% Развивающиеся страны 5-7% Страны Евросоюза 38% Бывшие соцстраны 25%
Вывод: По данным таблицыможно отметить, что ипотека в РФ слабо развитыми странами, причиной этомуслужит высокая ставка процента годовых малая поддержка слоев населения вприобретении жилья со стороны правительства, низкие темпы строительства. ВВеликобритании доходы от ипотеки занимают большую часть из всех доходов страны.В Германии и США низкая ставка процентов, что делает ипотечную политикуразвитой.
Вывод: В Венгриинаблюдается высокий рост развития ипотечного кредитования, так какправительством разработаны такие программы, что население не рискует братькредит, к тому же по ипотечному кредитованию ставка годовых в два раза меньше,чем при других кредитах, что делает его выгодным со стороны населения. Банки приэтом получают большой доход в виде процентов от населения и субсидий отгосударства, таким образом в стране действует эффективная государственнаяподдержка населения в обеспечении жилья
В Германии действуетстрогий надзор за банками со стороны государства. Низкая процентная ставка.
В Италии ипотека менееразвита чем в Европейских странах. Максимальную сумму кредита можно взятьтолько в размере 60% от стоимости жилья. Влияет на такое развитие и отказгосударства выдавать коммерческим банкам ипотеку.
В США продолжительностькредита достигает 30 лет (когда в других странах, особенно в России,государство на такой срок не решается), что делает ежемесячные платежи меньше,следовательно, доступнее. Также создаются программы, удовлетворяющиепотребности каждого.
В России ипотечноекредитование находится еще в стадии развития. Так как появляется конкуренциямежду банками, процент годовых снижается и в скором времени догонит европейскиестандарты.
Страна
Венгрия
Германия
Италия
США
Россия Проблема Приобретение жилья Методы Создание ипотечных программ Позитивы 1)Процентная ставка – 6% годовых (на др.кредиты 12-15% годовых), 2)выдача субсидий, 3)получение банком, выдавшим ипотечный кредит дотации из государственного бюджета
1)Низкая процентная ставка – 5% годовых,
2) высокая защищенность и надежность банков 7-9% годовых – ставка кредита 1)Ставка по кредиту – 6-7 % годовых. 2)Срок – до 30 лет. 3)Сумма кредита – 70 % от стоимости квартиры Средняя ставка кредита – 10,5-13% годовых, сроком до 25 лет, сумма кредита – 90% от стоимости жилья Негативы
1)Сумма кредита составляет не более 60% от стоимости жилья
2) высокий процент доп.расходов Процентная ставка по ипотечному кредиту выше, чем при потребительских кредитах

Глава 2. Анализ развития ипотечного кредитования вРФ и Пермском крае.
 
2.1. Анализ развития ипотечного кредитования вРоссии.
 В результате проводимой политики бесплатнойприватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений,находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда поформам собственности. В настоящее время 57 процентов всего жилищного фонда вРоссии находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах Россииежегодно в сделки купли — продажи вовлекается 1,5 — 2 процента квартир,находящихся в частной собственности.
Рост объемов ипотечногокредитования за первое полугодие 2006г. был удвоен. Тем не менее, общий объемданных кредитов составил не более 3% в объеме всех кредитов, выданныхфизическим лицам. [6]
Таблица.2.1.1.
 Объем ипотечногокредита.год Объем кредита 2005 4,6 млрд. рублей нач. 2007г. 5,9 млрд. рублей

 
Вывод: размер кредита нанач. 2007 году увеличился на 22% т.к. увеличился спрос на жилье.  
 
Таблица 2.1.2.
2005 — 2007 гг
 65%
 ┌──┐
 │ │
 │ │
 │ │
 │ │
 │ │ 48%
 │ │ ┌──┐
 │ │ │ │
 │ │ │ │
 │ │ │ │
 │ │ │ │
 │ │ 32% │ │
 │ │ ┌──┐ │ │
 │ │ │ │ │ │
 │ │ │ │ │ │
 │ │ │ │ │ │
 │ │ │ │ │ │
 14% │ │ │ │ │ │
 ┌──┐ 13% │ │ │ ││ │
 │ │ ┌──┐ │ │12% │ │ │ │
 │ │ │ │ │ │ ┌──┐│ │ │ │
 │ │ │ │ │ │ 8% 8% ││ │ │ │ │
 │ │ │ │ │ │ ┌──┐┌──┐ │ │ │ │ │ │
 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │
 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │
─┴──┴────┴──┴────┴──┴────┴──┴─┴──┴────┴──┴────┴──┴────┴──┴
 Авто Карты Потреби- Ипотека Авто Карты Порреби- Ипотека
 тельские тельские
 с картами
Вывод:
 - в последнее время быстро развивается кредитованиедля приобретения жилья на этапе строительства, что, наверное, в первую очередьсвязано с ростом цен на жилье и возможностью купить его дешевле на раннихстадиях строительства, а также с тем, что ощущается недостаток предложений навторичном рынке.
 - еще из тенденций последнего времени стоитотметить рост числа банков, предоставляющих ипотечные кредиты, и если раньшеипотека выдавалась в основном в долларах США, то сейчас большое распространениеполучили рублевые ипотечные кредиты, особенно это ощущается в регионах. [7]
 - потребительские кредиты в 2005 году состовляли65%, в 2007г. 32%, т.е. снизились на 33%, ипотечные кредиты выросли на 40%, этосвязано с тем, что было приняты с 2005 до 2007г законодательством концепции поразвитию кредитования, Правительстом РФ разработаны программы поддержки молодыхсемей, «Свой дом» и т.д
Таблица 2.1.3
Динамика рынков кредитования физических лиц1
млн долл. млн долл.
10 000 ┬ ┬ 70 000
 │ * │
 │ @ │
 8000 ┼ ┼ 60 000
 │ │
 │ │
 6000 ┼ ┼ 50 000
 │ │
 │ │
 4000 ┼ ┼ 40 000
 │ @ │
 │ │
 2000 ┼ * ┼ 30 000
 │ │
 │ * @ │
 0 ┴──────────────────────────────────────────────┴20 000
 2004 г. 2005 г. 2006 г.
 * — ипотека 642 1 834 8 883
 @ — потребкредиты 21 599 34 701 62 405
 (правая шкала)
Таблица 2.1.4.
100% ┬─────────────────────────────────────────────────────────┐
 │ │
 │ │
 │ │
 │ │
 75% ┼ │
 │ │
 │ │
 │ │
 │ │
 50% ┼ │
 │ │
 │ │
 │ │
 │ │
 25% ┼ 21% │
 │ 12% * │
 │ 5% * │
 │ 3% * │
 │ * │
 0% ├─────────────┼─────────────┼─────────────┼───────────────┤
 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г.
 * — ипотека
1 по данным ЦБ РФ
Вывод: по данным таблиц. видно, что в 2004 г. Ипотечные кредиты составили 642 млн.$ а в 2006 г. 8883 млн.$, т.е. увеличились на 8241млн.$.Если в 2004 г. Кредитование физических лиц составили 642 млн $,соответственно 3% к этому году, то к 2006 г. 12% составили 883 млн.$ кредитования физических лиц, следовательно банк не получил 1065 млн.$. Процент невыплатфизических лиц за период с 2004 по 2006 гг. вырос на 9%
                                                                                          Таблица2.1.5.
Динамика региональной составляющей рынка ипотеки*
 0% 25% 50% 75% 100%
2 ├──────────────┼─────────────┼───────────────┼──────────────┤
0 ├──────────────┴────────┬────┴───────────────┴──────┬───────┤
0 │ │Группа регионов с наиболее │Другие │
4 │Москва │развитыми финансовыми │регионы│
 │ │рынками и высоким │РФ │
г. │ 39%│уровнем конкуренции 45%│ 16%│
 ├──────────────┬────────┴────┬──────────────────────┴───────┤
2 ├──────────────┴─────┬───────┴────────────────────┬─────────┤
0 │ │Группа регионов с наиболее │Другие │
0 │Москва │развитыми финансовыми │регионы │
5 │ │рынками и высоким │РФ │
 │ 33%│уровнем конкуренции 49%│ 18%│
г. ├──────────────┬─────┴───────┬───────────────┬────┴─────────┤
 ├────────────┬─┴─────────────┴───────────────┴┬─────────────┤
2 │ │Группа регионов с наиболее │Другие │
0 │Москва │развитыми финансовыми │регионы │
0 │ │рынками и высоким уровнем │РФ │
6 │ 23%│конкуренции 55%│ 22%│
 ├────────────┴─┬─────────────┬───────────────┬┴─────────────┤
г. └──────────────┴─────────────┴───────────────┴──────────────┘
*по данным ЦБ РФ.
Рассматривая региональный аспект развития рынка, мывидим, что доля Москвы снижается в общем кредитном портфеле. Значительную долюрынка занимает «экспертная» группа 20 регионов с особенно высокимуровнем конкуренции и серьезным потенциалом рынка, демонстрирующая наиболеестремительный рост . Именно в этой группе наиболее развиты сбытовые сетифедеральных сетевых банков, а опорные региональные банки, являющиеся самымиактивными операторами АИЖК, имеют сильные позиции.
В группу данных регионов вошли:Санкт-Петербург, Московская, Воронежская, Иркутская, Кемеровская,Нижегородская, Новосибирская, Омская, Ростовская, Самарская, Свердловская,Тюменская, Челябинская области, Краснодарский, Красноярский, Пермский,Приморский, Хабаровский края, Республики Татарстан и Башкортостан. [8]
Формирование системыипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направленийгосударственной жилищной политики.
Современнаягосударственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нуждысоциально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решениижилищных проблем основной части работающего населения, располагающего среднимидоходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатнойприватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой частинаселения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
Основная задачагосударства в становлении системы ипотечного жилищного кредитованияпредполагается в создании законодательной базы и нормативном регулированиипроцесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступностижилья для граждан. [3 стр 154.]
Государственное бюджетноефинансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровеньдоходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия,в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий наприобретение жилья.
Таким образом будетобеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмоврешения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.
Определяя основныенаправления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищногофинансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы,необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:
— долгосрочное ипотечноежилищное кредитование населения;
— кредитование жилищногостроительства;
— государственнаябюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресныхсубсидий).[8]
В РФ долгосрочныеипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимальнона данном этапе 10 — 15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшаетсяразмер ежемесячных выплат заемщика.
Кредит и проценты по немувыплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетныхплатежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемымна остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую такимобразом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке былиравными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку онможет четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.
Величина ежемесячногоплатежа по кредиту не должна превышать 30 — 35 процентов совокупного доходазаемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетныйпериод. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор используетофициально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Приобретенное в кредитжилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Этоозначает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляетсяобращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погаситьзадолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашениякредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания ипродажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщик и всесовершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие наосвобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотекужилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотекужилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должнобыть заложено в обеспечение другого обязательства.
Приобретенное за счеткредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания.Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, чтоспециально оговаривается в кредитном договоре.
Требования к ипотечнымкредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежногоопыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены наснижение рисков для кредитора и заемщика.
Соблюдение четкихстандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов являетсяосновой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов ипривлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе черезэмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.
Для снижения кредитногориска (риск невозврата кредита) необходимо:
обеспечить кредиторуреальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества,создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанныхс обращением взыскания на предмет залога;
обеспечить надежнуюсистему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целяхуменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;
отработать механизмандеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность;
выработать надежныепроцедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.
Для снижения рискапроцентной ставки (риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемыхкредитором, над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) возможноиспользование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов ихиндексации с учетом инфляции и доходов заемщика.
Для решения проблемыснижения данного вида риска ключевым вопросом является разработка системынадежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.
Снижение рискаликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечныхкредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в даннуюсферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищныхкредитов.[17]
Таблица 2.1.6.
Интересы потребителей (в процентном соотношении).
Интересы потребителей
    Процент участников Лизинг 22% Кредиты для бизнеса 33% Потребительское кредитование 36% Кредитные карты 37% Автомобили в кредит 52% Ипотека 63%
 Вывод: на сегодняшний день проблема жилья являетсяприоритетной (63% интереса участников в опросе), на втором месте – автомобили вкредит (52%), т.к. проблема жилья является социальной, и многие молодые семьимогут решить проблему путем ипотечного кредитования. Остальные интересы зависятот уровня з/п населения и стабильности в экономике
Первые 10 банков, по объему,предоставленных ипотечных кредитов, за 1 полугодие 2007г.
Таблица 2.1.8.Банк Выдано ипотеч-ных кредитов в I полугодии 2007г., млн.долл.США Измене-ние к I полугодию 2006г., % Количество выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2007г., шт. Сред-ний размер, выданного ипотечного кредита, долл. США Портфель ипотеч-ных кредитов на 1 июля 2007г., млн.долл.США Доля ипотеч-ных креди-тов в общей задол-женности физлиц на 1 июля 2007г., % Сбербанк 2 558 68,2 95 010 26 925 7 694 25 Группа ВТБ 852 474,07 7 919 107 617 1 683 33 Москоммерцбанк 581 423,77 2 548 227 999 1 133 94 Кит Финанс 343 451,14 5 699 60 229 729 97 УРСА Банк 336 989,48 4 936 68 056 541 33 Уралсиб 258 128,1 4 860 53 081 625 33 Дельтакредит 245 102,34 н.д. н.д. 640 н.д. Городской Ипотечный Банк 194 212,5 2 000 96 899 194 100 ТрансКредитБанк 182 455 3 754 48 584 410 42 Райффайзенбанк Австрия 177 233,83 1 556 113 973 426 5
Вывод: Лидером нароссийском рынке ипотечного кредитования является Сбербанк России, (на второмместе группа ВТБ и последнее место занимает Райффайзенбанк Австрия).
Увеличение спросанаселения на потребительские услуги и жилье, рост кредитной активности гражданпозволили Сбербанку России добиться значительного увеличения объемовкредитования физических лиц: на 1 июля 2006 года объем кредитного портфелясоставил 561,6 млрд рублей (рост с начала года – 19,1%).
Проблемами развития ипотечногокредитования российскими банками являются: недостаточная ресурсная база банков,основанная на низком платежеспособном спросе на недвижимость, отсутствие у банковопыта размещения средств на сроки более года и высокая инфляция. По оценкам специалистовбанков, занимающихся ипотечным кредитованием, наиболее предпочтительная продолжительностькредитного периода для клиентов составляет до трех лет. Для банков огромнойпроблемой ликвидности является разрыв между сроками привлечения краткосрочныхресурсов и длительными сроками размещения ресурсов при ипотечном кредитовании.Решение проблемы привлечения ресурсов для ипотечного кредитования решается рядомипотечных банков за счет выпуска крупных облигационных жилищных займов.
 Таблица 2.1.9.
Причины отказа отипотечного кредитования (% из числа городских жителей, купивших квартиру, но невзявших при этом ипотечный кредит).
 
Причина
% жителей Нет необходимости 47% Не достаточные официальные доходы 14% Не подошли условия кредитования 10% Не дали кредит в банке 9% Не уверенность в будущих доходах 7% Высокая стоимость недвижимости 5% Не задумывались 5% другое 3%
Вывод: с начала 2007 годанаблюдается постоянный рост количества сделок с привлечением кредитных средствна элитном рынке жилья. Это свидетельствует о том, что состоятельные клиентыоценили выгоды ипотечного кредитования. Наиболее востребована ипотека средивладельцев бизнеса, которые понимают, что взять кредит под 9,5-11% годовыхнамного выгоднее, чем извлекать значительные средства из оборота. Следует такжеотметить, что среди заемщиков по ипотеке все меньше тех, кто старается погаситькредит досрочно — в первые 2-3 года.
 Рост количества банков, занимающихсяипотечным кредитованием, значительно усилил конкуренцию на рынке, чтовыражается как в снижении ставок, так и в усилении маркетинговых кампанийбанков.
Рост конкуренции принессвои плоды, отразившись на ставках и других условиях, что привело к появлениюспециальных программ и акций.
 В настоящий момент в Россиисуществует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищногокредитования. Значительная часть населения нуждается в улучшении жилищныхусловий, а также в приобретении нового жилья.
Рынок недвижимости все чаще используют для зарабатывания денег. Частьлюдей с финансового рынка, из акций перенесла деньги на рынок недвижимости.Кроме того, в строительство пришли коммерческие структуры, у которых до этогобыло совершенно другое направление бизнеса. Все это говорит о том, что рынокинтересен и будет развиваться. Доля людей, которые планируют жить в квартирах,которые купили, остается примерно на одном и том же уровне. Рынок растет засчет увеличения бизнесменов, которые вновь на него выходят. Это инвесторы,частные компании, люди, которые хотят заработать и имеют в наличии свободныесредства. Ипотека и другие инструменты увеличили для части населениявозможность приобретения квартиры.
На данное время условияипотечного кредитования являются выгодными и приемлемыми для всех слоевнаселения, т.к. из-за снижения процентных ставок по ипотеке, началась конкуренцияна рынке кредитов на недвижимость. Банки начали предлагать разные схемыкредитования – уменьшать первоначальный взнос, увеличивать сроки кредитования,использовать различные льготы.
 
2.2. Анализ развития ипотечногокредитования в Пермской области.
Ипотечный рынок вПерми начал формироваться в конце 2003 года. Первопроходцем стал Камабанк. В2004 году банков-кредиторов было уже четыре, в 2005 году их количествоувеличилось до девяти. В 2006 году с ипотекой уже работали 22 банка.
По даннымКамабанка, около 50% пермяков, которые в 2005 году приобрели квартиры, невоспользовались ипотекрй, т.к имели собственные средства, 20% не мооглипредставить официальные достаточные доходы, 10% не устроили условиякредитования, 8% получили отказ от банков, 6% не уверены в своих будущихдоходах, 5% сочли выплату кредита слишком дорогим “удовольствием”, 1% не зналиоб ипотеке.[17].
За год доля пермяков, нежелающих пользоваться ипотечными кредитами, сократилась с 87% до 81%
/>
Вывод: Основнымипричинами служат низкие доходы и несоответствующие доходам процентные ставки покредитам.
К 2000 году былапринята Концепция жилищного кредитования. Тогда же был учрежден Пермскийобластной ипотечный фонд (ПОИФ), который занялся подготовкой ипотечнойпрограммы. После длительных согласований и доработок в июле 2002 года Программаипотечного жилищного кредитования на 2002-2006 годы была принята.
ПОИФ является основным оператором вторичного ипотечногорынка в Пермской области В его функции входит:
— внедрение единыхипотечных стандартов и технологий, соблюдение которых является обязательнымусловием выкупа кредитов у аккредитованных ПОИФ кредиторов, и рекомендации всемостальным кредиторам в качестве необходимой предпосылки для рассмотрениявозможности придания им статуса аккредитованных ПОИФ кредиторов в будущем;-выкуп у аккредитованных ПОИФ кредиторов ипотечных кредитов, соответствующихстандартам ПОИФ (операции на вторичном ипотечном рынке);
— привлечение средствинвесторов путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных собственнымиактивами (в том числе путем ипотечных кредитов), а также поручительствамиадминистрации области и органов местного самоуправления;
— регулированиепервичного и вторичного ипотечных рынков области.
Основные задачи ПОИФвыражаются в координации действий по ипотечному кредитованию населения,применении реальных схем взаимодействия между всеми участниками программы кредитования.ПОИФ является организатором ипотечного кредитования, которое предусматриваетразработку различных схем ипотечного кредитования для различных социальныхгрупп населения, а также составление и внедрение оптимальных стандартовипотечного кредитования, разработку и внедрение схем улучшения жилищных условийработающих граждан с привлечением средств предприятий — работодателей. Взависимости от условий проживания заемщика и обязательств со стороныгосударства перед гражданином (очередники, военные, шахтеры, работникисоциальной сферы и т.д.) ПОИФ прорабатывает схемы с дифференцированнойпроцентной ставкой, которая может варьироваться от нуля до действующейпроцентной ставки коммерческих банков.
Деятельность ПОИФопределяется уставом, который утверждается администрацией области (учредителемПОИФ) и регистрируется в установленном порядке. Передаваемые средства изобластного бюджета в ПОИФ, за исключением средств в уставный капитал, полностьюрасходуются на кредитование и адресную поддержку граждан, нуждающихся випотечном жилищном кредитовании. Решение проблем ипотечного кредитования дляостальных категорий граждан осуществляется фондом из собственных и внебюджетныхисточников.
Специалисты ПОИФразрабатывали процедуру кредитования, формы документов, согласовывалиучредительные вопросы с органами власти. Механизм запускался с нуля, никтотолком не знал, как он должен работать, как грамотнее его устроить. Пермскаяобласть обменивалась опытом с другими регионами, согласовывала действия сфедеральным ипотечным центром — Агентством по ипотечному жилищному кредитованию(АИЖК г. Москва). Постепенно система кредитования запускалась.
Летом 2003 годаипотека в Перми вышла на новый уровень. Было подписано трёхстороннее соглашениемежду администрацией Пермской области, ипотечным фондом (ПОИФ) и федеральнымАгентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК г. Москва) об организациисистемы ипотечного кредитования на территории Пермской области. В конце 2003года специалисты Пермского областного ипотечного фонда (ПОИФ) выдали первый внашем регионе ипотечный кредит. Молодая семья приобрела квартиру в Закамске,взяв кредит сроком на 20 лет под 15% годовых.
Основнаятенденция последнего года — рост первичного рынка ипотечного жилищногокредитования во всех направлениях. Прежде всего, это повышениеинформированности населения об ипотеке, рост доверия к этому механизму.Соответственно, значительно вырос и спрос на ипотеку среди населения.Увеличение спроса спровоцировало общее оживление отрасли — к системе ипотечногокредитования подключается все большее число участников.
На данный моментв Перми практически не осталось ни одного крупного банка, который не включил быв спектр своих услуг ипотеку. Всего в г.Перми ипотечные продукты предлагаютсяболее чем двумя десятками организаций. Обилие предложений на рынке в своюочередь породило новый вид услуги — ипотечный брокеридж. Как правило, этоагентства недвижимости или даже специализированные организации, готовые завознаграждение предложить клиенту оптимальную программу кредитования.
Рост и развитиерынка, обострение конкуренции приводит ко все большей демократичности условийпредоставления ипотечных кредитов. Процентная ставка постепенно уменьшается. Вчастности Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию (ПАИЖК) выдаеткредиты по ставке от 11% годовых. Одним из способов снижения стали новыепрограммы с плавающей процентной ставкой, размер которой не фиксируется на весьпериод кредитования, а периодически пересматривается в зависимости от ситуациина рынке. Плавающая ставка по ипотечному кредиту — это процентная ставка,которая через заранее оговоренный срок пересматривается в зависимости отситуации на международном рынке.
Все лояльнеекредитные организации смотрят на наличие и величину первоначального взноса.ПАИЖК, работающее по федеральным стандартам, выдает кредиты при наличиисобственных средств в размере минимум 10% от стоимости квартиры. Есть программывообще не требующие первоначального взноса.
Традиционноипотечные кредиты выдаются на приобретение квартир на вторичном рынке жилья.Идея кредитования новостроек популярна среди потребителей, но вызывает весьмаосторожное отношение кредиторов. Ряд пермских кредитных учреждений выпустилпродукты по кредитованию строящегося жилья. Но они, как правило, ориентированы наограниченное число застройщиков. Большинство программ подразумевает опять жезалог имеющегося жилья.
Процентные ставкипо ипотечным и потребительским кредитам медленно снижаются. И если в 2000 годуставка по ипотеке равнялась в среднем 18% в валюте, то сейчас вполне можновзять такой кредит под 10% годовых! [13]
Таблица 2.2.1.Какую ипотеку предлагают банки г. Перми*Банк Тариф Ставка годовых, % Срок кредита Минимальный первоначальный взнос, (в процентах от стоимости квартир) ОАО “Бинбанк” Ипотечный 14,5% До 15 лет 20% УРСА банк Ипотечный 13% До 10 лет 30% ОАО “Уралсиб” Ипотечный 15% До 15 лет 20% ООО “Юниаструм банк” Ипотечный 13% До 30 лет 10% ОАО “Банк Москвы” Ипотечный 13% До 15 лет 30% ЗАО “Внешторгбанк” Ипотечный 14% До 25 лет 15% Сбербанк России Ипотечный 13% До 20 лет 10%
*рейтинг«Бизнес-сферы»
Вывод: Самуювысоку процентную ставку предлагает ОАО “Уралсиб” 15%., срок кредита составляет 15 лет, следовательно, ежемесячные платеживысокие. Самую выгодную программу предлагают Юниаструм банк и Сбербанк. Сбербанкявляется предпочтительней, так как он «завоевал» доверие граждан.
В 2005 году, поданным регионального комитета статистики, на территории Пермского краяпредприятиями и организациями всех форм собственности, а также индивидуальнымизастройщиками построены 8543 квартиры общей площадью 622,3 тыс. кв. метров.
                                                                                     
Таблица 2.2.2.АИЖК снижает ставки на ипотеку
период Ставка годовых,% Нач. 2005 г 15,00% Июнь 2005 г. 14,00% Январь 2006 г. 12,00% Июль 2006 г. 11,50% Октябрь 2006 г. 11,00% Июль 2007 г. 10,75%
С июля 2007 годаАгентство вводит девять новых ипотечных программ, вместо действующих до этогошести. «Федеральный ипотечный стандарт предполагает оптимальное соотношениеразмера первоначального взноса, процентной ставки и срока кредитования. С темчтобы сделать продукт более доступным для широких слоев населения, нафедеральном уровне происходит регулярное снижение процентных ставок по этомукредиту. Постоянное снижение процентных ставок на ипотеку, по мнению экспертовПермского агентства по ипотечному жилищному кредитованию связано с обостреннойконкуренцией, которая существует на рынке ипотечных жилищных продуктов. Кредит«Стандартный», на который снижены процентные ставки, является самымвостребованным среди жителей нашего края. В первую очередь, его популярностьобъясняется низкими процентными ставками. Кроме того, этот кредит предполагаетразнообразие предметов залога. С его помощью покупаются квартиры, дома икомнаты.
Кредит«Стандартный»
Сумма кредита от150 000 до 5 700 000 руб.
Срок кредитованияот 1 года до 30 лет.
Собственныесредства Заёмщика (первоначальный взнос) не менее 10% от стоимостиприобретаемого жилья.
Процентная ставкапо кредиту: от 10,75% до 14% годовых, в зависимости от срока кредитования ипервоначального взноса.
Порядок погашениякредита ежемесячно аннуитетными платежами, возможно досрочное погашение (поистечении 6 месяцев) суммой не менее 10 000 рублей, без штрафных санкций.
Обеспечениеисполнения обязательств Заемщика залог приобретаемого жилья (поручительстватретьих лиц не требуется).
При расчете суммыкредита могут быть учтены доходы 3-х заёмщиков.
Необходимыедокументы: паспорт, трудовая книжка, страховое свидетельство гос.пенсионногострахования, свидетельство ИНН, свидетельство о браке (разводе), о рождениидетей, военный билет (для мужчин до 45 лет), справка о доходах за последние 6месяцев или налоговая декларация.
Отчет об оценкеприобретаемого жилья.
Комплексноестрахование Заёмщика и предмета Залога.  Ставка процентагодовых Первоначальный взнос, в % Срок кредита
50-70%
30-50%
10-30% 1-10 лет 10,75% 12% 13,5% 10-20 лет 11,00% 12,25% 13,75% 20-30 лет 11,25% 12,50% 14,00%
[www.metrosfera.ru]
Пермское агентство поипотечному жилищному кредитованию за 10 месяцев 2007 года выдало 514 кредитов.Общая сумма выданных кредитов превысила 514 195 тыс.руб. В среднем размеродного кредита составил 1 млн. руб. Среди них кредиты с низкой процентнойставкой 11.5% (программа АИЖК), кредит без первоначального взноса (под залогимеющегося жилья), кредит без справки о доходах.
За девять месяцев 2007года жители Пермского края совершили более 10 тысяч сделок с недвижимостью поипотеке. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составилпорядка 40%. Об этом сообщают специалисты Федеральной регистрационной службы, вчьи полномочия входит фиксирование всех подобных сделок.
Принимая во внимание всевозрастающий интерес жителей Пермского края к ипотеке, специалистырегистрационной службы установили сокращенный срок оформления сделок по жилымпомещениям, приобретаемым за счет средств кредитных организаций – теперь онсоставляет семь дней. [17]
Все участники рынка одновременно не могут быть довольны. Если продавецудовлетворен высокими темпами роста – растет рынок – повышается егокапитализация, то покупателю это не нравится, потому что ему придется большеплатить. Тем не менее, число потребителей не уменьшается, а толькоувеличивается. И мы можем говорить о том, что пока потенциальные покупатели несобираются сворачивать свои планы по приобретению квартир.
Людей, которые нуждаются в улучшении своих жилищных условий, очень много.Но тех, кто реально может себе это позволить, значительно меньше. Порядка 5% отвсего населения Перми может взять ипотеку, и только каждый 10-й ее берет. Впрошлом году, например, только 0,5% потребителей, воспользовались покупкой илипродажей недвижимости. По отношению ко всем пермякам, имеющим потребности вулучшении жилищных условий, эта цифра незначительна.
По отношению к январю, в феврале цены поднялись на 7%, в ряде типов жильярост составил 10%. Такого темпа роста цен не было в прошлом году ни разу, заисключением декабря.
За январь-октябрь в Пермском крае выдано ипотечных жилищных кредитов насумму 8,86 млрд. руб., сообщает. Целевой показатель в рамках реализациинационального проекта «Доступное и комфортное жилье»перевыполнен регионом в три раза. По итогам 10 месяцев 2007 года жителиПрикамья взяли 7 134 ипотечных жилищных кредита. Напомним, Пермский край взялна себя обязательства выдать в этом году ипотечных кредитов и займов на сумму2,56 млрд. рублей. За январь-октябрь показатель, установленный в соглашении сМинрегионразвития РФ, увеличен в 3,5 раза.
В рамках национального проекта «Доступное жильё» Пермскийкрай в течение 2007 года должен был выдать населению порядка 2,5 млрд рублей поипотечным кредитам и займам. Однако, исходя из текущих показателей, только запервые 6 месяцев этого года план по ипотеке в регионе был перевыполнен почти в2 раза. Общая сумма выданных кредитов составила 4,77 млрд рублей. Средисубъектов РФ пермский край сегодня занимает 12 место по объемам жилищного ипотечногокредитования.[23]
Вывод:
цены на рынке недвижимости растут чересчур высокими темпами или этот ростэкономически необоснован. Основной фактор, который влияет на рынокнедвижимости, это экономическое состояние страны и нашего региона. Рост рынканедвижимости и числа покупателей квартир пропорционален росту региональнойэкономики. Если бы не было спроса, роста цен тоже бы не было. Кроме того, естьфакторы, которые косвенно влияют на рост цены, например, недостаточноеколичество вновь возводимого жилья. Это вызывает недовольство людей, которыехотят приобрести квартиры в новом доме. Теперь они вынуждены приобретать жильена вторичном рынке. В связи с низкими темпами строительства, рост рынка болееинтенсивен, чем можно было бы предположить. Очевидно, что если темпыстроительства увеличить в два раза, такой динамики мы не наблюдали бы. Хотя, сдругой стороны, на рынок новостроек много людей приходит с целью инвестицийсредств, а не для приобретения своей квартиры. Если взять дом-новостройку, внем проживает только 30-40% людей, которые реально имели потребность в этомжилье. Остальные 70% — это люди, которые просто хотят удачно вложить своикапиталы в прибыльный бизнес.
Инвесторы, которые раньше выходили на рынок с наличными деньгами, тожестали использовать ипотечные схемы. С ипотекой человек может с помощьюпервоначального взноса приобрести не одну квартиру, а три или четыре, а текущийдоход позволяет заемщику гасить проценты. Теперь ипотеку стали использоватьлюди, которые не нуждаются в квартире как месте проживания. За счет этих людейколичество ипотечных сделок увеличилось. По нашим данным, на конец 2006 года неменее 50% всех сделок с недвижимостью проходило с привлечением различныхипотечных схем. Это позволяет сказать, что рынок ипотеки в Перми развиваетсядостаточно активно.
Наш рынок недвижимости не развит. У нас пока нет культуры строить, затоесть культура зарабатывать. Задача власти — создать условия, в которых будетразвиваться культура созидания, а не зарабатывания.
Увеличение темпов строительства жилья за счет возведения малоэтажныхдомов вполне реально. Но прежде чем запускать новый проект, надо создать в немпотребность населения. В Перми такую потребность не создали. Пермяки даже незнают о преимуществах такого типа жилья. Для большинства это не более чембараки, хотя эти дома по качеству и технологии возведения значительно опережаютте, которые строятся сейчас. Это точно такая же ситуация, что была с ипотекой.В 2004 году ипотека совсем не развивалась, потому что людям просто не рассказалио ней. Поэтому, если мы планируем увеличивать темпы строительства за счетвозведения малоэтажного жилья, надо, прежде всего, начать с созданияинформационного поля.

3. Особенностиуправления ипотечным жилищным кредитованием в РФ и Пермском крае.
 
3.1. Системамероприятий разработанных на уровне РФ, направленных на развитие ипотечногокредитования.
Формирование системы ипотечного жилищногокредитования является одним из приоритетных направлений государственнойжилищной политики.
Концепция развития системы ипотечного жилищногокредитования в Российской Федерации, определяет место и роль ипотечногожилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государствав становлении и развитии данной сферы.
Современная государственная жилищная политика должнанаряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населениясделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающегонаселения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье всобственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решенияжилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечноежилищное кредитование.
Основная задача государства в становлении системыипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательнойбазы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисковучастников и повышения доступности жилья для граждан.
Государственное бюджетное финансирование будетнаправлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых непозволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в формепредоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретениежилья.
В условиях резкого сокращения бюджетных расходов вжилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемахотдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельнорешить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющаяотносительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность,оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений идолгосрочных кредитов.
Определяя основные направления и подходы к созданиюэффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющегообеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующиеосновные взаимосвязанные блоки:
— долгосрочное ипотечное жилищное кредитованиенаселения;
— кредитование жилищного строительства;
— государственная бюджетная поддержка приобретенияжилья населением (система целевых адресных субсидий).
Долгосрочное ипотечное жилищное кредитованиенаселения.
Концепция предполагает создание целостной системыипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставлениедолгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и инымикредиторами гражданам — заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторовнеобходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.
Расширение операций по долгосрочному ипотечномукредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточногообъема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, чтоопределяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов иобеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынокдолгосрочных жилищных ипотечных кредитов.
Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочныхкредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторамисамостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования),так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированныхоператоров (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).
Ключевыми условиями для привлечения кредитныхресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являютсясоздание в стране благоприятной экономико — политической обстановки, разработканеобходимой законодательно — нормативной базы и повышение уровня благосостояниянаселения. Один из центральных вопросов — стандартизация процедур выдачи иобслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, атакже финансовых инструментов для привлечения средств.
Кредитование жилищного строительства.В рамках этого важнейшего блока в системе жилищного финансирования предлагаетсястимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикамбанковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредитывыдаются банком — кредитором частями на оплату выполненных строительно — монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками икачеством работ. Застройщики — получатели кредитов имеют возможность погашатьполученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершениястроительства и реализации объекта.
Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечнымкредитованием физических лиц — покупателей жилья в построенных таким способомдомах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используютсядля оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получаютвозможность погасить ранее полученный строительный кредит.
Государственная бюджетная поддержка приобретенияжилья населением (система целевых адресных субсидий)
Доступность жилья, то есть способность гражданприобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, всущественной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточныйплатежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье,нестабильность получаемых доходов — все эти факторы отрицательно сказываются навозможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Однимиз ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечногокредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населенияне только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом системаипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, бытьполностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечногокредитования.
Государственная поддержка граждан, желающих получитьипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающихдостаточными доходами, может быть организована через систему предоставлениябезвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при полученииипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), чтосократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретенияжилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средствграждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 процентов, на долюгосударственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем — 20- 50 процентов и оставшаяся часть — на ипотечный кредит, повысит доступностьипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос нажилье.
Указанные субсидии предоставляются в соответствии сбюджетными возможностями в размере от 5 до 70 процентов рыночной стоимостижилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода ивремени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Дляопределенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей,работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера иприравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военнойслужбы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии сустановленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средствфедерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальныхобразований и средств предприятий.
Главная цель развития долгосрочного ипотечногожилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспечениядоступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами,основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизмажилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечныхкредитов.
Создание указанной системы позволит:
— увеличить платежеспособный спрос граждан и сделатьприобретение жилья доступным для основной части населения;
— активизировать рынок жилья;
— вовлечь в реальный экономический оборотприватизированное жилье;
— привлечь в жилищную сферу сбережения населения идругие внебюджетные финансовые ресурсы;
— обеспечить развитие строительного комплекса;
— оживить экономику страны в целом.
Система ипотечного жилищного кредитования должнаопираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовыхресурсов граждан, коммерческих банков — кредиторов, инвесторов, а не нафинансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развитиясистемы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определятьсяобъективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом нажилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимойрегиональной нормативно — правовой базы и инфраструктуры.
Для становления и развития системы ипотечногожилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основныхзадач:
— совершенствование законодательной и нормативнойбазы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективногофункционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;
— создание и внедрение универсального механизмаобеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынокипотечных жилищных кредитов;
— создание инфраструктуры, обеспечивающейэффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;
— налоговое стимулирование граждан, получающихипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансированиекредиторов;
— создание равных условий для свободной конкуренциимежду субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;
— создание механизмов социальной защиты заемщиков отнеправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуревыселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.
При формировании стратегии создания системыдолгосрочного ипотечного жилищного кредитования следует учитывать следующиеаспекты:
— ориентация ипотечного кредитования в настоящеевремя в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшомипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитамибольшее число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечныхкредитах, значительна и, по расчетам, составляет не менее трети желающихулучшить свои жилищные условия;
— возможность оплаты части нового жилья за счетпродажи уже имеющегося в собственности жилья. Поскольку при малом объемекредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства, то для техграждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, этоограничение преодолевается путем оплаты ими части нового жилья за счет продажистарого;
— предоставление государственных субсидий заемщикампри приобретении жилья с помощью ипотечного кредита. Граждане, получающие вустановленном порядке субсидии на приобретение жилья, могут использовать их дляоплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечномукредиту.
Слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и,соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье всовокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти субъектовРоссийской Федерации и местного самоуправления, а также строительные компанииискать промежуточные решения проблемы финансирования строительства жилья.
Можно выделить следующие основные подходы к решениюпроблемы привлечения средств населения в жилищную сферу и повышения доступностижилья.
Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку.
Инициатива использования этих вариантов привлечениясредств населения принадлежит застройщикам. В условиях сниженияплатежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитованиязастройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья исобственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежныересурсы населения на условиях долевого участия в строительстве или путемпродажи в рассрочку уже готового жилья. Рассрочка предоставляется в среднем на1 — 2 года на сумму от 30 до 50 процентов стоимости жилья.
В данной схеме существует реальная возможностьнеоправданного затягивания возведения жилья, что позволяет строителямфактически бесплатно пользоваться привлеченными средствами граждан. Существуеттакже риск незавершения строительства или удорожания жилья в ходестроительства. В случае предоставления рассрочки право собственности на жильепереходит к покупателю лишь после полной его оплаты.
Система жилищных сберегательных программ.
Учитывая уже имеющийся зарубежный банковский опыт,ряд банков (Сбербанк России, банк «СБС — АГРО» и др.) предпринималипопытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищныхнакопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной программ.Смысл программы жилищных сбережений заключается в следующем:
гражданин заключает с банком договор, в соответствиис которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года)накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом приполучении ипотечного кредита;
банк берет на себя обязательства предоставитьклиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условийнакопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.
Многие банки рассматривают открытие долгосрочныхжилищных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессекредитования, позволяющего собрать дополнительную информацию о доходах клиента,его платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимуществажилищных вкладов и их благоприятную роль в деле формирования аналогов кредитныхисторий, банки проявляют значительный интерес к жилищным сберегательнымпрограммам и начинают рассматривать их как неотъемлемый элемент своей кредитнойдеятельности.
Отмечая положительную роль накопительных счетов какисточника привлечения банками долгосрочных ресурсов, нельзя не сказать, что всуществующей ситуации граждане опасаются класть значительные денежные средствана долгосрочные накопительные депозиты как в связи с продолжающейся инфляцией,так и в силу определенного недоверия к банковским институтам. Кроме того,отсутствует государственная поддержка жилищных накоплений и гарантийсохранности вкладов в той форме, как это существует в Германии или во Франции.
Столкнувшись с падением платежеспособного спроса нажилье, застройщики стали реализовывать схемы привлечения в строительство жильясредств населения через систему стройсбережений или ссудосберегательных касс(г. Москва и др.). Суть системы заключается в следующем. Потенциальныйпокупатель жилья в течение определенного срока (от 1 года до 2 — 3 лет) долженнакопить на специальном сберегательном счете до 50 процентов стоимостиквартиры. Далее он приобретает готовое жилье, а остальные 50 процентовстоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2 — 5 лет. Квартираоформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья.
Такие схемы непосредственно связаны с определеннымистроящимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер. Следуетотметить, что они осуществляются организациями, не имеющими банковскойлицензии, в результате отсутствует контроль за схемой сбережений и кредитованиянаселения со стороны Центрального банка Российской Федерации, поэтомувозрастает риск нецелевого и неэффективного использования собранных с населениясредств.
При данных схемах существует вероятность затягиваниясрока строительства и сдачи дома в эксплуатацию, что делает их более дорогими ирискованными для населения, так как для них характерны все риски, связанные сфинансированием строительства.
Для эффективного функционирования накопительныхсистем необходимо принятие соответствующих законодательных актов, защищающихправа граждан, которые накапливают средства на покупку жилья либо выступаютфактическими соинвесторами строительства.
Региональные программы с использованием ресурсоврегиональных и местных бюджетов.
Основа этих программ — активная роль органовисполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправленияв решении вопросов привлечения средств граждан в строительную сферу ииспользования ресурсов региональных и местных бюджетов.
Среди администраций ряда городов получилараспространение идея создания специальных внебюджетных фондов поддержкижилищного строительства (г. Саров, Нижегородская область). Фонды, используябюджетные средства и часть налоговых поступлений (в пределах местных налогов, ав отношении закрытых административно — территориальных образований — ифедеральных налогов), финансируют строительство жилья. Это жилье продается темгражданам, которые согласны продать фонду имеющееся жилье, недостающую суммучастично оплатить за счет собственных средств, а частично — получить рассрочку.Стоимость старого жилья, как правило, составляет примерно 50 — 60 процентовстоимости нового, 20 — 25 процентов — собственные средства гражданина, наоставшиеся 15 — 30 процентов стоимости покупаемого жилья предоставляетсярассрочка. При этом каждый вложенный фондом в сферу жилищного строительстварубль кредита привлекает превосходящие в несколько раз средства населения.
Результаты этих программ определяются бюджетнымивозможностями регионов, объемами жилищного строительства, а такжеплатежеспособным спросом на жилье на вторичном рынке жилья.
В некоторых городах и регионах (Оренбургская область,Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения покредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды.Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности дляпривлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средствинвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитованияи ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинствесвоем на сегодняшний день являются дефицитными.
В ряде регионов России (Белгородская область,Республика Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, получилираспространение схемы кредитования, в которых не используетсякредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получаюткредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской областирассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этомплатежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается,поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральнойформе — в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продаетсяпо ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.
Замена денежных инструментов натуральными можетпривести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложногарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалентанатуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.
Муниципальные жилищные облигации
Одной из достаточно распространенных формпривлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство сталвыпуск муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов (г. г.Москва, Санкт — Петербург, Саратов, Ульяновск и др.).
Основной смысл облигационного займа заключается ввозможности населения постепенно накапливать средства на приобретение квартирыпутем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получениеопределенного количества площади жилья (например, 0,1 кв. метра). Срок обращения таких облигаций может достигать 10 лет. Накопив необходимый пакетоблигаций, гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей площади.Как правило, эти облигации дают право на приобретение жилья в домах,построенных муниципалитетом. Цена облигаций устанавливается на основесебестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменениемстоимости строительства жилья. Если владелец облигаций откажется отприобретения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежногоэквивалента — облигации выкупаются по текущей номинальной цене.
В предлагаемой схеме отсутствует возможность выборагражданами квартиры, им предоставляется право на приобретение жилья только вопределенных домах, по качеству не всегда отвечающих требованиям граждан.
Для того чтобы муниципальные жилищные облигациистали привлекательными для граждан, необходимо следующее:
они должны выполнять функцию накопления, по нимустанавливается определенный доход и их индексация отражает изменение ситуациина финансовом рынке;
они должны стать ликвидным финансовым инструментом,обеспечивающим широкое вовлечение средств инвесторов в жилищный сектор.
Программы предоставления предприятиями своимсотрудникам займов на приобретение жилья
Данные проекты основаны на принципе, в соответствиис которым работник получает от предприятия заем для оплаты жилья в размере 70 — 80 процентов его стоимости, а остальные 20 — 30 процентов обязан оплатить изсобственных средств. Заем предоставляется предприятием, как правило, нальготных условиях — длительный срок (до 10 — 15 лет), без процентов илильготные проценты, возможность последующего частичного или даже полногосписания задолженности работника перед предприятием.
При наличии у предприятия собственных строительныхмощностей используется вариант продажи сотрудникам построенного предприятиемжилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20 — 40 процентовстоимости жилья. Оставшуюся часть оплачивает предприятие за счет собственныхресурсов. Приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается собязательствами сотрудников предприятия отработать определенный срок на данномпредприятии.
Данная схема реальна для прибыльных и устойчивоработающих предприятий, заинтересованных в закреплении кадров на длительныйсрок.
Все описанные выше подходы к решению проблемыпривлечения средств населения в жилищную сферу носят переходный характер исоответствуют современному этапу развития российской экономики. Ониактивизируют рынок жилья и являются необходимым этапом на пути становленияполномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования, основаннойисключительно на рыночных механизмах.
Для кардинального прорывав вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок необходим системныйподход на государственном уровне к развитию ипотечного жилищного кредитованиянаселения. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненныепопытки решения проблемы потерпят поражение при столкновении с реальнойэкономической действительностью и недостаточным нормативным обеспечением даннойсферы. [11]
Для решения жилищнойпроблемы Минрегион предлагает принять Федеральную целевую программу «Жилище» вновой редакции с пролонгацией срока ее действия до 2015 года.
В состав ФЦП «Жилище»целесообразно включить три новые подпрограммы: по строительству социальногожилья, развитию малоэтажного домостроения и промышленности строительныхматериалов.
Стратегию массовогостроительства жилья, разработанную Минрегионом, в долгосрочной перспективепланируется реализовывать в три этапа, используя ФЦП «Жилище» как базовыйинструмент управления.
На первом этапереализации стратегии (2008-2010 годы), по мнению министерства, необходиморазработать и принять ряд федеральных законов и нормативных правовых актов,направленных на совершенствование действующего законодательства, в том числетехнических регламентов. На первом этапе также необходимо провестиорганизационные мероприятия по созданию Федеральной жилищной корпорации.
На втором этапереализации стратегии (2011-2015 годы) необходимо обеспечить широкое применениеи эффективную работу института найма жилья на рыночных условиях. Также нужнообеспечить широкое применение механизма земельной ипотеки, чему должнаспособствовать эффективная деятельность Федеральной жилищной корпорации. Вполной мере должны заработать механизмы комплексного освоения территорий.
На втором этапе такжедолжно быть обеспечено успешное выполнение мероприятий федеральной целевойпрограммы «Жилище», в том числе ее подпрограмм по строительству социальногожилья, развитию малоэтажного домостроения и промышленности строительныхматериалов. Обязательства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан,определенных федеральным законодательством, должны быть полностью выполнены к2015 году.
По словам чиновника,основной задачей третьего этапа (2016-2025 годы) реализации стратегии должностать достижение баланса спроса и предложения на рынке жилья, обеспечивающегоего стабильность. Необходимо обеспечить стимулирование роста объемовплатежеспособного спроса за счет государственной поддержки семей, а такжедополнительного развития кредитных и накопительных механизмов и стимулированиеснижения цен на рынке жилья, за счет снижения затрат на строительство.
Для обеспечения массовогостроительства жилья в период с 2008 по 2025 годы необходимый объемфинансирования составит 59,8 трлн рублей, в том числе: средства бюджетов всехуровней – 6,5 трлн рублей (10,9%), их них: федеральный бюджет – 1,3 трлн рублей(2,2%), региональные и местные бюджеты – 5,2 трлн рублей (8,7%); кредитныересурсы – 33,7 трлн рублей (56,4%); средства инвесторов – 5,1 трлн рублей(8,5%); средства граждан – 14,5 трлн рублей (24,2%).
ТакжеМинрегионразвития 24 июля 2007 г. представило черновик программы, которая должнак 2025 году сделать жилье доступным для всех россиян. Это предполагаетсясделать при помощи строительства двух миллиардов квадратных метров в дополнениек существующим трем, и вводе целой системы льгот для покупателей и съемщиковквартир. В результате к 2025 году на одного россиянина должно прийтись по 40квадратных метров жилья вместо действующих 20.
Согласно документу, рынокжилья будет разделен на четыре-пять сегментов в соответствии с доходамипретендующих на квартиры россиян. При этом на социальный или коммерческий наемпридется до 80 процентов сдаваемых площадей. Стоимость коммерческого наймасоставит 47 рублей за квадратный метр.
Бедняки с доходом нижепрожиточного минимума получат социальное жилье в наем бесплатно. Чуть болеебогатым россиянам будет предложен муниципальный наем стоимостью в 10 процентовот дохода семьи — остаток будет оплачивать государство. Еще 15 процентов доходасемьи уйдет на оплату коммунальных услуг. Подтверждать свой низкий доход семьепридется раз в пять лет. Cамым бедным россиянам потребуется к 2025 году 196,2миллиона квадратных метров жилья, а их согражданам, воспользовавшимся льготнымнаймом — 322,2 миллиона.
В следующую категориюпопадут россияне, способные оплачивать коммерческий наем. Для них планируетсяпровести легализацию рынка сдачи квартир и создать специальный фондмуниципального жилья. Всего таким гражданам потребуется 711 миллионовквадратных метров жилья.
В четвертую категориюпопадут те, кто может позволить себе приобретение в ипотеку жилья эконом-класса.На них придется 702,6 миллиона квадратных метров площадей. Заемщикампланируется помогать льготными кредитами и скидками по подоходному налогу.Кроме того, Минрегионразвития собирается стимулировать застройщиков длямассового возведения такого жилья. Помогать застройщикам будет специальноефедеральное жилищное агентство, в котором саккумулируют 55 миллиардов бюджетныхрублей.
Пятая группа граждан,способная купить жилье без кредитов, сможет, в свою очередь, рассчитыватьтолько на налоговый вычет при приобретении квартиры. [10]
Учитывая заработки ипроблемы молодежи, разработана программа молодежной ипотеки. Большинствопрограмм зависит от своих регионов, банков и от местного правительства. Ипотекапредставляется лицам старше 18 лет, однако, существует ряд ограниченийучитывающие: возможность ухода в армию, он должен предоставить доказательстводостаточного и постоянного дохода, предоставить гарантии, что доход непрекратится по каким то причинам (по уходу в армию, например). Если ипотекуберет девушка, то она предоставляет доказательства дохода, его постоянство призамужестве, после рождения детей. Существуют разные программы, призванныепомощь для молодежи, например, программа Сбербанка. Предусматривает семьям нестарше 30 лет, низкий первоначальный взнос. Немаловажен тот факт, что многиебанки учитывают доход родителей. Есть программы, которые выдают ипотеку лицамне старше 27, причем с возможностью выступать родителям – как созаемщикам, илипоручителям. Процентная ставка обычно от 9-15%. Учитывая жилищные идемографические проблемы России, ипотека для молодых должна являтьсяприоритетной программой. Суть программы зачастую является в выделениигоссубсидии для молодой семьи, причем субсидия прямиком зависит от цены жилья,а так же от количества детей. Существуют и другие послабления, например, припокупке жилья в уже строящемся доме, можно отсрочить выплату долга на срок до 2лет, но при этом ежемесячные проценты сохраняются. Опять таки, такиепослабления дают не все банки.
Достоинства кредита длямолодых:
1) выдача заемных средствдо 95% от стоимости желаемой квартиры (первый взнос от 5%);
2) Возможность учитыватьдоходы родителей. Но при этом возраст не должен превышать 60 лет для женщин и65 лет для мужчин;
3) Сумма зависит отобщего суммарного дохода клиентов, созаемщиков. А так же от их недвижимости,ценных бумаг, автомобилей и т.д.
Обязательное условиемолодежного кредита – возраст (от 21-35 в зависимости от программы, банка),учитывается доход семьи. Кредит дается, как правило, до 20 лет. [26]
Со стороны банков напервичном рынке ипотечного кредитования существуют следующие основные программыипотечного кредитования.
1. Программы коммерческих банков, ориентированные на выдачу кредитов пособственным ипотечным программам под рыночные ставки. К ним относятся,например, программы Собинбанка, Инвестсбербанка, Раффайзенбанка и др. банков вМоскве, в соответствии с которыми осуществляется кредитование стороннихзаемщиков в иностранной валюте. Ставки по кредитам колеблются от 10 до 18%годовых при сроке кредитования от трех до десяти лет. Рублевые кредиты выдаютсясбербанком под ставку до 23% годовых сроком до 15 лет. Однако такие кредитынельзя отнести строго к ипотечным, поскольку они выдаются, как правило напотребительские нужды, но под залог недвижимости. Удельный вес, выдаваемыхкредитов по вышеуказанным программам, на рынке незначителен и по разным оценкамне превысил 10 млн. долл. США.
К таким программамотносятся также корпоративные ипотечные программы отдельных банков,ориентированные на выдачу ипотечных кредитов под рыночные ставки для своихсотрудников и сотрудников холдингов, в которые входят эти банки. Ставки потаким кредитам колеблются от 18 до 25% годовых в руб. и от 12 до 14% виностранной валюте при сроке кредитования до 20 лет. В число таких банковвходят Газпромбанк (Газпром), Доверительный и Инвестиционный банк (ЮКОС) и др.Объем портфелей ипотечных кредитов в крупных банках может достигать 5млн.долл., однако число таких банков незначительно, а процесс кредитованиязачастую базируется не на требованиях закона, а на административных рычагах,что не позволяет отнести их программы к чисто рыночным ипотечным программамкредитования физических лиц.
С развитием ипотечногожилищного кредитования по стандартам АИЖК указанные программы могут получить широкоераспространение за счет возможности преобразования инвестиций на строительствожилья для работников в ипотечные ценные бумаги и их последующей продажи.
2. Специальные ипотечныепрограммы по выдаче кредитов. К ним можно отнести программы: МИА – Московскогоипотечного агентства, прекратившего выкупать кредиты у банков после 2000 г.; «Дельта-кредит», кредитование по которой осуществляется в валюте. Ставки по таким кредитамсоставляют от 15 % годовых (кредитование приобретения жилья на вторичном рынке)до 21% (кредитование приобретения жилья на этапе строительства) при срокекредитования до 10 лет.
Снижение удельных затраткрупных банков при ипотечном кредитовании, а следовательно, вовлечение их врынок ипотечного кредитования может способствовать предложение со стороны АИЖКзначительных и относительно дешевых долгосрочных финансовых ресурсов.
По мере роста объемоврефинансирования банки будут вовлекаться в процесс ипотечного жилищногокредитования, размещения средств в кредиты до момента рефинансирования, а такжевовлекать граждан в накопление первоначальных взносов. [2; стр 89]
Вывод: Концепцияипотечного жилищного кредитования носит в себе социально-экономическую проблемуприобретения жилья. В ней отражены нормативно правовая база, стратегияразвития, определяются основные подходы к рыночного механизма жилищногофинансирования. Концепция основывается на решении жилищных проблем средних инезащищенных слоев населения при помощи ипотечного кредитования. Концепцияпредлагает для развития ипотеки выдавать маленькие кредиты (около 30% отстоимости жилья), но большому количеству заемщиков. Т.о. такие кредиты будутдоступны многим слоям населения. Но не все имеют возможность внести 70%собственных средств на покупку жилья. Следовательно, ипотечное кредитованиедоступно малой части населения. Тогда предлагается предоставление безвозмездныхгосударственных субсидий для оплаты первоначального взноса. В настоящее времяпредоставление субсидий начинает медленно развиваться.
В целом, рынок ипотечногокредитования не сложился и находится в стадии становления. Но в настоящиймомент жилищные кредиты – эффективный способ для приобретения квартиры.
 
3.2.Система мероприятийразработанных на уровне Пермского края, направленных на развитие ипотечногокредитования и решение жилищных проблем.
 
Программа развитиясистемы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае на 2008-2010 годыопределяет ключевое направление преобразований в жилищной сфере и, в частности,в строительной отрасли Пермского края с целью обеспечения граждан жильем.
Необходимость внедрения иразвития эффективных механизмов обеспечения жильем жителей края обусловленанедостаточностью объемов нового жилищного строительства, низкой покупательнойспособностью большинства граждан, желающих приобрести жилье, и ограниченностьюфинансовых возможностей бюджета Пермского края при малоэффективных механизмахпривлечения внебюджетных средств в строительную отрасль. Программа разработанав целях разрешения существующих проблем.
Программа направлена наформирование нормативной правовой базы, разработку и внедрение механизмовипотечного жилищного кредитования, позволяющих задействовать в жилищной сферевнебюджетные средства, а также механизмов осуществления государственнойподдержки отдельных категорий граждан.
Программа разработана всоответствии с федеральным и краевым законодательством, а также с учетомнакопленного положительного опыта в решении вопроса внедрения и развитиярегиональных систем ипотечного жилищного кредитования.
В современных экономическихусловиях для Пермского края, как и для России в целом, развитие системыипотечного жилищного кредитования является одним из ключевых звеньев в решениижилищной проблемы граждан. При правильной организации система ипотечногожилищного кредитования, получив государственную поддержку на этапе еевнедрения, должна трансформироваться в саморазвивающуюся и самодостаточнуюсистему, не требующую значительного бюджетного финансирования. Системаипотечного жилищного кредитования позволит:
— обеспечить активноеразвитие рынка жилья;
— перейти от прямойфинансовой поддержки производителя к поддержке гражданина, желающего приобрестижилье;
— внедритькредитно-финансовые механизмы, стимулирующие рост платежеспособного спросаграждан, направленного на более полное удовлетворение их потребности в жилье;
— вовлечь внебюджетныесредства и, в первую очередь, средства финансово-кредитных учреждений вхозяйственный оборот Пермского края;
— укрепить региональнуюкредитно-финансовую систему;
— способствоватьоживлению и развитию других секторов экономики Пермского края.
В настоящее время нафедеральном уровне уже созданы необходимые правовые, социально-экономические,финансовые и другие предпосылки для внедрения и использования данногомеханизма. На федеральном уровне организован вторичный рынок закладных, которыйпозволяет кредитным и финансовым учреждениям Пермского края осуществлятьрефинансирование выданных ипотечных кредитов, тем самым восполняя ихсобственные ресурсы для долгосрочного кредитования граждан.
Вместе с тем в целяхразвития региональной системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском краенеобходимо доработать соответствующую нормативную правовую базу, обеспечитьформирование инфраструктуры рынка ипотечных кредитов, согласовать спрофессиональными участниками ипотечного рынка механизм реализациижилищно-социальных программ в рамках системы ипотечного жилищного кредитования.
В настоящей Программеиспользуются следующие понятия и термины:
Ипотека (залог) — способобеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель)имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) этого обязательстваполучить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественноперед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, заизъятиями, установленными федеральным законодательством.
Закладная — именнаяценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на получение исполнения поденежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления другихдоказательств существования этого обязательства, а также право залога наимущество, обремененное ипотекой.
Первичный ипотечный рынок- совокупность отношений, связанных с подготовкой, оформлением, выдачейипотечных кредитов и обеспечением исполнения обязательств по ипотечным кредитам.На первичном ипотечном рынке совершаются процедуры и сделки по андеррайтингузаемщиков, кредитованию на приобретение жилья под залог недвижимого имущества,страхованию данного имущества и иных объектов имущественных интересовзалогодержателей, оценке объекта ипотеки, поручительству по кредитнымобязательствам или страхованию кредитных рисков, оформлению закладных, иныепроцедуры и сделки.
Ипотечный оператор — открытое акционерное общество «Пермское агентство по ипотечному жилищномукредитованию» (далее — ОАО «ПАИЖК», Ипотечный оператор), 100%акций которого находится в собственности Пермского края, для организациипервичного ипотечного рынка и координации деятельности его участников.
Рефинансированиеипотечных кредитов — приобретение прав требований по ипотечным жилищнымкредитам.
Вторичный ипотечный рынок- совокупность отношений, связанных с рефинансированием ипотечных кредитов(передачей прав по закладным), формированием покрытия, эмиссией и обращениемипотечных ценных бумаг. Вторичный ипотечный рынок включает в себя процедуры исделки по формированию пулов закладных и их купле-продаже, по организацииэмиссии ипотечных ценных бумаг, их первичному размещению и купле-продаже навторичном рынке.
Пул закладных — закладные, объединенные в пакет для их совместной продажи.
Секьюритизация — процессобъединения ипотечных активов в пул и выпуска ценных бумаг, обеспеченныхденежными потоками и стоимостью данных активов. При секьюритизации ипотечныеактивы выводятся за баланс эмитента.
Пилотный проект — комплекс мероприятий в рамках развития региональной системы ипотечногожилищного кредитования, координируемый Ипотечным оператором.
Общество взаимногострахования — некоммерческая организация, создаваемая путем объединения средствграждан и юридических лиц, осуществляющая страхование имущественных интересовсвоих членов непосредственно на основании членства в обществе или на основаниизаключаемых договоров страхования. В системе ипотечного кредитования объектомстрахования в обществе взаимного страхования может быть риск ответственности покредитным обязательствам, возникающий у граждан, являющихся ипотечнымизаемщиками, и у ипотечных операторов, несущих солидарную ответственность сипотечными заемщиками.
Содержание проблемы иобоснование необходимости ее решения программными методами. Ипотечное жилищноекредитование — один из наиболее эффективных рыночных механизмов, обеспечивающийпривлечение долгосрочных финансовых ресурсов в сферу жилищного финансирования.Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы граждан — участников Программы — в улучшении жилищных условий, кредиторов — впредоставлении масштабного и надежного кредитного продукта, а также организацийстроительного комплекса — в ритмичной загрузке производства. Ипотека, являясь,по сути, коммерческим инструментом, снимает с государства часть социальногообременения и предоставляет возможность решить проблему приобретения жилья всемкатегориям граждан.
 Программа отражаетсовременные тенденции развития ипотечного жилищного кредитования, ориентированана внешнее рефинансирование, учитывает требования Стандартов процедуры выдачи,сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (далее — Стандарты) иопределяет организационные и кредитно-финансовые механизмы ипотечного жилищногокредитования в Пермском крае.
При разработке Программыбыли учтены мировой, российский и региональный опыт становления и развитиясистемы ипотечного жилищного кредитования. Комплекс мер, предусматриваемыхПрограммой, рассчитан на запуск региональной системы ипотечного жилищногокредитования и ее последующую интеграцию в общероссийскую систему ипотечногожилищного кредитования.
Основной целью Программыявляется создание эффективных кредитно-финансовых механизмов, которые благодаряпривлечению долгосрочных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитованияПермского края обеспечивают как улучшение жилищных условий граждан, проживающихна территории края, так и подъем региональной экономики в целом.
Для достижения даннойцели и в соответствии с перечисленными выше проблемами и условиями в рамкахПрограммы должны быть решены следующие основные задачи:
— создание региональнойнормативной правовой базы функционирования системы ипотечного жилищногокредитования;
— формированиеэффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов,обеспечивающих доступность кредитов для граждан;
— формирование икоординация инфраструктуры ипотечного кредитования в Пермском крае;
— подготовка условий длярефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системывторичного рынка ипотечных кредитов в общероссийскую;
— обеспечение надежныхмеханизмов защиты имущественных прав и интересов инвесторов вторичного рынкаипотечных кредитов.
В рамках реализацииуказанных задач предполагается решить следующие подзадачи:
— создание и развитиесхем, обеспечивающих надежное накопление населением денежных средств, в томчисле через развитие схем пенсионного обеспечения, накопительного страхования,функционирования инвестиционных фондов, кредитных потребительских кооперативовграждан и других объединений граждан, вкладывающих свои средства в жилищнуюсферу;
— определение форм иметодов адресной государственной поддержки отдельных категорий граждан;
— создание ииспользование экономических механизмов привлечения частных инвестиций в системуипотечного жилищного кредитования с использованием механизма рефинансированияипотечных кредитов;
— формированиенормативной правовой основы для защиты имущественных прав и интересовинвесторов, вкладывающих средства путем приобретения ипотечных ценных бумаг;
— повышение надежности иинвестиционной привлекательности ипотечных ценных бумаг;
— внедрение эффективных ипрозрачных для инвесторов технологий учета возвратных денежных потоков поипотечным кредитам, а также процедур замещения в эмитированных пулах ипотечныхоблигаций (закладных листов) досрочно прекращенных ипотечных кредитов новыми;
— внедрение эффективныхметодов координации действий участников ипотечного рынка Ипотечным оператором;
— организация процедурыоценки платежеспособности заемщика (андеррайтинга), оформления сделок приипотечном кредитовании;
разработка ииспользование комплекса мероприятий, направленных на стимулирование жилищногостроительства, с привлечением кредитных (заемных) средств (включая ипотечныежилищные кредиты);
содействие формированиюсистемы профессиональной подготовки и переподготовки специалистов в областитехнологий ипотечного кредитования и управления финансовыми операциями навторичном рынке ипотечных ценных бумаг;
— внедрениеинформационных технологий, автоматизация процессов учета и анализа данных всистеме ипотечного жилищного кредитования, подготовка к интеграции с системойрефинансирования;
— формирование условий,обеспечивающих постепенную интеграцию региональной системы ипотечногокредитования в единую государственную систему ипотечного жилищногокредитования;
— обеспечение условийустойчивого и эффективного функционирования системы ипотечного жилищногокредитования преимущественно за счет внебюджетных источников финансирования;
— создание механизмовуправления рисками в системе ипотечного жилищного кредитования;
— проведениеразъяснительной работы с целью повышения доверия со стороны населения иинвесторов.
Основываясь наисследованиях платежеспособного спроса на ипотечные жилищные кредиты исопутствующих прогнозах потребности в новом жилье, Правительство Пермского краябудет стимулировать развитие жилищного строительства, ориентированного назапросы ипотечных заемщиков, путем:
— разработки новыхпринципов жилищной политики в Пермском крае;
— заключения комплексных договоровс органами местного самоуправления о формировании комплексов жилищной застройкив рамках ипотечных проектов, способах обеспечения их необходимойинфраструктурой и сетями;
— привлечения инвестицийв развитие строительной индустрии и строительство через предоставление гарантий(поручительств) по обязательствам третьих лиц, участие в ипотечных альянсах ипринятие целевых программ развития лизинга на приобретение строительнойтехники, технологий и оборудования.
Основными исполнителямиПрограммы являются Министерство градостроительства и развития инфраструктурыПермского края и Ипотечный оператор.
Контроль за деятельностьюИпотечного оператора осуществляется советом директоров, в который входятпредставители уполномоченных исполнительных органов государственной властиПермского края.
Руководство Ипотечногооператора в установленном порядке (не реже одного раза в год) представляет насовете директоров бизнес-план на предстоящий период и отчет о результатахдеятельности за истекший период. Указанные документы должны отражать конкретныеэкономические показатели, связанные с выполнением программных мероприятий(объем привлеченных на ипотечное жилищное кредитование средств, количествосемей, улучшивших жилищные условия посредством ипотечного жилищного кредитования,объем приобретенной жилой площади).
В Пермском краеразработана концепция ипотечного жилищного кредитования в Пермской области.
Цельюкоторой является создание условий для внедрения и развития ипотечногокредитования как механизма привлечения средств населения в сферу жилищногостроительства и решения жилищных проблем основной части работающего населения,располагающего средними доходами, накоплениями и имеющего в собственности жильеи другое недвижимое имущество.
 Концепция ипотечногожилищного кредитования в Пермской области:
— учитывает опыт созданияи функционирования ипотечного рынка в различных регионах России, наиболееблизких к Пермской области по экономическим, финансовым и социально — психологическим параметрам, основывается на концепции «Развития системыипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», одобреннойпостановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 N 28;
— адаптирована кплатежеспособному спросу жителей области, особенностям рынка жилья в Пермскойобласти, нестабильной макроэкономической ситуации в России и к особенностямфункционирования российских финансовых институтов;
— через заложенные в нейинструменты вторичного ипотечного рынка способствует быстрой оборачиваемостисредств кредиторов и обеспечению процесса непрерывного рефинансированияипотечного кредитования с выходом в дальнейшем на полное самофинансирование.Данный механизм, в отличие от рассчитанных только на внешние инвестициистатичных схем, является единственным реальным инструментом, обеспечивающимувеличение объемов финансирования жилищного строительства в соответствии собластными программами «Свой дом» и «Жилище», а такжеснижение высоких процентных ставок по кредитам населению;
— позволяет управлятьспросом на жилье в выгодном для социально — экономического развития областинаправлении;
— позволяет начать работупо внедрению и развитию программы ипотечного жилищного кредитования в Пермскойобласти уже в настоящее время в существующем правовом поле;
— основывается нарыночном подходе, который подразумевает создание самодостаточной исаморазвивающейся системы, которая может быть интегрирована в сегодняшнююпрактику. Концепция рассчитана не на одномоментный результат, не ограничена вовремени;
— предполагает открытостьдля всех задействованных структур, подконтрольность, ясность для инвесторов идругих участников ипотечного рынка;
— обеспечиваетстимулирование финансовых институтов, динамичное развитие первичного рынка, атакже создание механизма рефинансирования первичных кредиторов за счет вторичногорынка;
— ориентирована наработающее население, основным способом решения жилищной проблемы которогоявляется долгосрочное ипотечное кредитование, при этом за органамигосударственной власти и местного самоуправления остается функция обеспеченияжильем на условиях социального найма отдельных категорий граждан.
Пермский областнойипотечный фонд является некоммерческой организацией и создается для решенияцелого комплекса вопросов, возникающих в процессе ипотечного кредитования.Основные задачи ПОИФ выражаются в координации действий по ипотечномукредитованию населения, применении реальных схем взаимодействия между всемиучастниками программы кредитования. ПОИФ является организатором ипотечногокредитования, которое предусматривает разработку различных схем ипотечногокредитования для различных социальных групп населения, а также составление ивнедрение оптимальных стандартов ипотечного кредитования, разработку ивнедрение схем улучшения жилищных условий работающих граждан с привлечениемсредств предприятий — работодателей. В зависимости от условий проживаниязаемщика и обязательств со стороны государства перед гражданином (очередники,военные, шахтеры, работники социальной сферы и т.д.) ПОИФ прорабатывает схемы сдифференцированной процентной ставкой, которая может варьироваться от нуля додействующей процентной ставки коммерческих банков.
Деятельность ПОИФопределяется уставом, который утверждается администрацией области (учредителемПОИФ) и регистрируется в установленном порядке. Передаваемые средства изобластного бюджета в ПОИФ, за исключением средств в уставный капитал, полностьюрасходуются на кредитование и адресную поддержку граждан, нуждающихся випотечном жилищном кредитовании. Решение проблем ипотечного кредитования дляостальных категорий граждан осуществляется фондом из собственных и внебюджетныхисточников.
Фонд вправе выпускатьценные бумаги с обеспечением их эмиссии поручительствами администрации Пермскойобласти, органов местного самоуправления, активами и собственными средствами,формирующимися за счет средств учредительного фонда.
Источникамифинансирования ПОИФ могут быть:
— денежные средстваобластного и местных бюджетов;
— незавершенныестроительством жилые дома;
— товарные и налоговыекредиты;
— жилищные сертификаты исубсидии;
— кредиты банков;
— денежные средстваинституционных инвесторов;
— собственные средстваграждан;
— средства предприятий,направляемые на улучшение жилищных условий своих работников и т.д.
ПОИФ выполняет не толькоорганизаторскую функцию и является инструментом ипотечного кредитования вПермской области, но и способен решать регулирующую функцию — перераспределениеинвестиционных потоков в области ипотечного кредитования, увеличения процентовпо кредитам высокообеспеченным заемщикам, а за счет этого снижать процентнуюставку социально незащищенным слоям населения.[12]
В планах департаментапланирования и развития территории г. Перми к 2009 году выйти на объёмстроительства 1 млн. кв. м. в год.
 25 декабря 2000 г. На основании указа губернатора Пермской области от 20 ноября 2000 г. Была создана некоммерческая организация «Пермский ипотечный фонд жилищного кредитования»(ПОИФ). Далее он был переименован в Пермское Агентство по ипотечному жилищномукредитованию (ПАИЖК). Перед ним была поставлена задача создать системуипотечного жилищного кредитования в нашем регионе.
Рынок ипотеки началскладываться в 2003 году и в настоящее время развивается быстрыми темпами, но,несмотря на это, существует ряд проблем.

Высокие темпы ростацен на жилье.Одной из причин такого динамичного роста цен на квартиры являетсяразвитие ипотеки, которое привело к тому, что число покупателей возросло внесколько раз, а предложение фактически осталось прежним. За 2007 годколичество выставленных на продажу объектов увеличилось на 11%. В результатепродавцы, на квартиры которых претендовали сразу несколько покупателей,поднимали цены. За неделю квартира дорожала в среднемна 50 тысяч руб.
Единственный выход изсложившейся ситуации – стимулирование предложения на рынке недвижимости.
Для решения даннойпроблемы государство должно содействовать строительным фирмам, путём помощи воформлении проектных документов. И выступать гарантом банкам в достройкеобъектов. Отличным примером может служить Пермское АИЖК, которое начинаеткредитование новостроек.
Первоначальныйвзнос. Внастоящее время, существует обратная зависимость между процентной ставкой поипотечному кредиту и первоначальным взносом, т.е.: чем меньше процентнаяставка, тем выше первоначальный взнос. Из-за невысоких доходов большей частинаселения, очень сложно собрать 30 % на первоначальный взнос. И здесь можнообратиться к зарубежному опыту. Например, в Германии заметную роль играютстройсберкассы (ССК). Вначале жители Германии открывают по договору с ССКнакопительный счёт. Как только на счету собирается необходимая сумма (до 40%стоимости жилья), на что уходит от 4-8 лет, клиент получает от государствальготный кредит и дотацию для оплаты недостающей части. Срок погашения такогокредита 18 лет при 5% годовых.
Большие проценты поипотечным кредитам.Для повышения темпов развития ипотеки в Пермском крае необходимо добитьсяснижения процентной ставки по ипотечному кредиту. Для увеличения долинаселения, способного участвовать в системе ипотечного кредитования до 30% к 2010 г., нужно добиться снижения существующей высокой ставки по ипотечным кредитам в 11% доприемлемого размера 6-8%.
Высокий процент поипотечному кредитованию обусловлен неразвитостью банковской сферы в Пермскомкрае и ограниченностью собственных капиталов банков. Чтобы удешевить кредитынеобходимо удешевить ресурсную базу банков. Источником подобных ресурсов как постоимости, так и по сроку могут выступать средства пенсионных фондов (и государственногои негосударственных). Для этого необходимо развивать рынок ипотечных ценныхбумаг. Поскольку ПФР размещает свои средства под 5-6 процентов годовых, то этоможет являться ресурсной базой для банков, и с такой стоимостью ресурсов, банкисмогут кредитовать на приобретение жилья под 9%, при этом прибыль банка будетсоставлять от 3-4%.
Вывод: Развитие системыипотечного жилищного кредитования в Пермском крае будет определяться объемамикредитования и прибылью, получаемой всеми участниками системы ипотечногожилищного кредитования.
При ростепривлекательности ипотечных ценных бумаг для инвесторов, а также возникновениии развитии специальных инвестиционных институтов (накопительной системы в ПФР,НПФ и т.п.) развитие системы станет интенсивным. По прогнозам, прирост объемовипотечного кредитования может достигать сотен процентов в год до моментаудовлетворения основного спроса на ипотечные кредиты. Затем рост объемов будетопределяться снижением процентных ставок и увеличением сроков кредитования.
Региональная системаипотечного жилищного кредитования будет также способствовать увеличению спросана ипотечные ценные бумаги, вовлекая в их оборот региональных инвесторов, кчислу которых относятся будущие заемщики, корпоративные и институциональныеинвесторы.
Концепция Пермскойобластной жилищной ипотеки позволит приступить к разработке Закона Пермскойобласти, регулирующего вопросы ипотечного жилищного кредитования. Для развитияипотечного кредитования необходимо создать стабильное растущее предложение нарегиональном рынке жилья. Для развития ипотеки нужен комплексный подход — информировать людей, повышать их доходы, убрать бюрократические барьеры. Крометого, необходимо отладить систему предоставления земельных участков под новоестроительство, увеличить его объемы, в том числе используя новые технологии.
 
3.3. Собственная модель.
 
В настоящее времяжилищный вопрос стоит очень остро.
Для улучшения жилищных проблем существуют следующие методы:
1)        Помощь отгосударства в предоставлении жилья незащищенным слоям населения путемувеличения объемов строительства домов, а также выдачей субсидий в размере 70 %от стоимости квартиры, а остальные 30 % в рассрочку на длительный период. Дляграждан, не способных выплачивать эти средства – предоставлять жилье безприватизации и права собственности.
2)        Для граждан, сосредними доходами, желающих приобрести жилье, но не имеющих в наличии всю суммуденежных средств от стоимости жилья предоставлять ипотечный кредит.
3)        Для граждан,уровень доходов которых позволяет купить жилье без необходимости ипотеки, такжеувеличивать темпы строительства, чтоб спросу соответствовало предложение.
Жилищное ипотечное кредитование является эффективным способом для решенияжилищной проблемы, для решения необходима доступность жилищных кредитов широкимслоям граждан. А чтобы доступность ипотеки привела к росту строительства жилья,а не цен на него, нужно облегчить получение земельных участков под застройку.Для этого, необходимо помочь местным властям с подводкой инженерныхкоммуникаций к месту строительства, упростить процедуру выдачиисходно-разрешительной документации на участок и организовать выделениеучастков на открытых торгах.
Для развития ипотечного кредитования и спроса на него, необходимывыгодные условия такие как: предоставление государственных безвозмездныхсубсидий для оплаты первоначального взноса молодым семьям, работникамсоциальной сферы, военнослужащим, инвалидам и многодетным семьям. Увеличениесрока рассрочки платежа по кредиту до 40 лет. Возможность брать кредитпоколениями. Предоставлять отсрочку платежа по ипотеке до трех лет вчрезвычайных заемщика или ситуациях, не позволяющих временно выплачиватьденежные средства. Рассмотрение банком как официальных, так и неофициальныхдоходов.
Вновь прийти к системе, когдапредприятия выделяют своим работникам жилье, а они работают

Заключение.
 
Ипотека – этодолгосрочный кредит, который выдается на приобретения жилья.
Не каждые слои населениямогут позволить купить квартиру за наличный расчет, накапливая деньги долгиегоды, поэтому программа ипотеки выгодна в этом плане. При стабильном рынке(рост в пределах инфляции), заемщик всегда оказывается в выигрыше, так как «переплата»компенсируется ростом цен на жилье.
Положительныеаспекты ипотечного кредитования на долгий срок:
— доступная ценоваяполитика;
— можно брать кредитсемьей в несколько поколений;
— относительно небольшиеежемесячные выплаты, сравнимые со стоимостью аренды жилья;
— фиксированный процентвыплат;
Отрицательные аспекты:
— ограничение правпользования недвижимостью в момент выплат кредита;
— высокая процентная годовая ставка, чем при потребительских кредитах.
Если рассмотреть развитиеипотеки в других странах, то можно увидеть, что:
В Венгрии наблюдаетсявысокий рост развития ипотечного кредитования, так как правительствомразработаны такие программы, что население не рискует брать кредит, к тому жепо ипотечному кредитованию ставка годовых в два раза меньше, чем при другихкредитах, что делает его выгодным со стороны населения. Банки при этом получаютбольшой доход в виде процентов от населения и субсидий от государства, такимобразом в стране действует эффективная государственная поддержка населения вобеспечении жилья
В Германии действуетстрогий надзор за банками со стороны государства. Низкая процентная ставка,спрос населения на жилье удовлетворяется.
В Италии ипотека менееразвита чем в Европейских странах. Максимальную сумму кредита можно взятьтолько в размере 60% от стоимости жилья. Влияет на такое развитие и отказгосударства выдавать коммерческим банкам ипотеку.
В США продолжительностькредита достигает 30 лет (когда в других странах, особенно в России,государство на такой срок не решается), что делает ежемесячные платежи меньше,следовательно, доступнее. Также создаются программы, удовлетворяющиепотребности каждого.
В России ипотечноекредитование находится еще в стадии развития. Так как появляется конкуренциямежду банками, процент годовых снижается и в скором времени догонит европейскиестандарты.
В России с начала 2007года наблюдается постоянный рост количества сделок с привлечением кредитныхсредств на элитном рынке жилья. Это свидетельствует о том, что состоятельныеклиенты оценили выгоды ипотечного кредитования. Наиболее востребована ипотекасреди владельцев бизнеса, которые понимают, что взять кредит под 9,5-11%годовых намного выгоднее, чем извлекать значительные средства из оборота.Следует также отметить, что среди заемщиков по ипотеке все меньше тех, ктостарается погасить кредит досрочно — в первые 2-3 года.
 Рост количества банков, занимающихсяипотечным кредитованием, значительно усилил конкуренцию на рынке, чтовыражается как в снижении ставок, так и в усилении маркетинговых кампанийбанков. Рост конкуренции принес свои плоды, отразившись на ставках и другихусловиях, что привело к появлению специальных программ и акций.
 В настоящий момент в Россиисуществует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищногокредитования. Значительная часть населения нуждается в улучшении жилищныхусловий, а также в приобретении нового жилья.
Рынок недвижимости все чаще используют для зарабатывания денег. Частьлюдей с финансового рынка, из акций перенесла деньги на рынок недвижимости.Кроме того, в строительство пришли коммерческие структуры, у которых до этогобыло совершенно другое направление бизнеса. Все это говорит о том, что рынокинтересен и будет развиваться. Доля людей, которые планируют жить в квартирах,которые купили, остается примерно на одном и том же уровне. Рынок растет засчет увеличения бизнесменов, которые вновь на него выходят. Это инвесторы,частные компании, люди, которые хотят заработать и имеют в наличии свободныесредства. Ипотека и другие инструменты увеличили для части населениявозможность приобретения квартиры.
На данное время условияипотечного кредитования являются выгодными и приемлемыми для всех слоевнаселения, т.к. из-за снижения процентных ставок по ипотеке, началаськонкуренция на рынке кредитов на недвижимость. Банки начали предлагать разныесхемы кредитования – уменьшать первоначальный взнос, увеличивать сроки кредитования,использовать различные льготы.
Цены на рынке недвижимости Пермского края растут чересчур высокимитемпами или этот рост экономически необоснован. Основной фактор, который влияетна рынок недвижимости, это экономическое состояние страны и нашего региона.Рост рынка недвижимости и числа покупателей квартир пропорционален ростурегиональной экономики. Если бы не было спроса, роста цен тоже бы не было.Кроме того, есть факторы, которые косвенно влияют на рост цены, например,недостаточное количество вновь возводимого жилья. Это вызывает недовольстволюдей, которые хотят приобрести квартиры в новом доме. Теперь они вынужденыприобретать жилье на вторичном рынке. В связи с низкими темпами строительства,рост рынка более интенсивен, чем можно было бы предположить. Очевидно, что еслитемпы строительства увеличить в два раза, такой динамики мы не наблюдали бы.Хотя, с другой стороны, на рынок новостроек много людей приходит с цельюинвестиций средств, а не для приобретения своей квартиры. Если взять дом-новостройку,в нем проживает только 30-40% людей, которые реально имели потребность в этомжилье. Остальные 70% — это люди, которые просто хотят удачно вложить своикапиталы в прибыльный бизнес.
 В настоящий момент в Россиисуществует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищногокредитования. Значительная часть населения нуждается в улучшении жилищныхусловий, а также в приобретении нового жилья.
Инвесторы, которые раньше выходили на рынок с наличными деньгами, тожестали использовать ипотечные схемы. С ипотекой человек может с помощьюпервоначального взноса приобрести не одну квартиру, а три или четыре, а текущийдоход позволяет заемщику гасить проценты. Теперь ипотеку стали использоватьлюди, которые не нуждаются в квартире как месте проживания. За счет этих людейколичество ипотечных сделок увеличилось. По нашим данным, на конец 2006 года неменее 50% всех сделок с недвижимостью проходило с привлечением различныхипотечных схем. Это позволяет сказать, что рынок ипотеки в Перми развиваетсядостаточно активно.
Наш рынок недвижимости не развит. У нас пока нет культуры строить, затоесть культура зарабатывать. Задача власти — создать условия, в которых будетразвиваться культура созидания, а не зарабатывания.
Увеличение темпов строительства жилья за счет возведения малоэтажныхдомов вполне реально. Но прежде чем запускать новый проект, надо создать в немпотребность населения. В Перми такую потребность не создали. Пермяки даже незнают о преимуществах такого типа жилья. Для большинства это не более чембараки, хотя эти дома по качеству и технологии возведения значительно опережаютте, которые строятся сейчас. Это точно такая же ситуация, что была с ипотекой.В 2004 году ипотека совсем не развивалась, потому что людям просто нерассказали о ней. Поэтому, если мы планируем увеличивать темпы строительства засчет возведения малоэтажного жилья, надо, прежде всего, начать с созданияинформационного поля.
Концепция ипотечногожилищного кредитования носит в себе социально-экономическую проблему приобретенияжилья. В ней отражены нормативно правовая база, стратегия развития,определяются основные подходы к рыночного механизма жилищного финансирования.Концепция основывается на решении жилищных проблем средних и незащищенных слоевнаселения при помощи ипотечного кредитования. Концепция предлагает для развитияипотеки выдавать маленькие кредиты (около 30% от стоимости жилья), но большомуколичеству заемщиков. Т.о. такие кредиты будут доступны многим слоям населения.Но не все имеют возможность внести 70% собственных средств на покупку жилья.Следовательно, ипотечное кредитование доступно малой части населения. Тогдапредлагается предоставление безвозмездных государственных субсидий для оплатыпервоначального взноса. В настоящее время предоставление субсидий начинаетмедленно развиваться.
В целом, рынок ипотечногокредитования не сложился и находится в стадии становления. Но в настоящиймомент жилищные кредиты – эффективный способ для приобретения квартиры.
При ростепривлекательности ипотечных ценных бумаг для инвесторов, а также возникновениии развитии специальных инвестиционных институтов (накопительной системы в ПФР,НПФ и т.п.) развитие системы станет интенсивным. По прогнозам, прирост объемовипотечного кредитования может достигать сотен процентов в год до моментаудовлетворения основного спроса на ипотечные кредиты. Затем рост объемов будетопределяться снижением процентных ставок и увеличением сроков кредитования.
Региональная системаипотечного жилищного кредитования будет также способствовать увеличению спросана ипотечные ценные бумаги, вовлекая в их оборот региональных инвесторов, кчислу которых относятся будущие заемщики, корпоративные и институциональныеинвесторы.

Список литературы.
 
1.Белоглазова Г.Н. «Деньги.Кредит.Банки», М, «Юрайт-издательство», 2007
2.Довдиенко И.В. Ипотека. Управление.Организация. Оценка. Уч.пособие для студентов вузов.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005 г.
3. Козырев В.М. «Основы современнойэкономики» уч., М, «Финансы и статистика», 2003 г
4. Лаврушин О.И. «Деньги. Кредит.Банки: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическимспециальностям». — 2-е изд., перераб. и доп., М., «Финансы и статистика», 2002
5. Разумова И.А. Ипотечноекредитование: Учебное пособие. – СПб.: Питер, 2005.
6. «Банковскоекредитование», 2006, N 6
Автор статьи: Криворучко С.В.«Ипотечное кредитование в регионах. Проблемы и пути решения»
7. «Банковскоекредитование», 2007, N 3
Автор статьи: Локоткова П. «Ипотечноекредитование.»
8. «Банковскоекредитование», 2007, N 3
 Авторстатьи: СавицкийМ.В. «Особенности продвижения ипотечного кредитования»
9.«Банковское кредитование», 2007, N 2
 Авторстатьи: Фомин Д.Е. «Организация залоговой работы в банке»
10.«Российская газета» 25.07.2007 г.
Статья:«Раздачу доступного жилья отложили на 2025 год»
 11. Концепцияразвития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ
 12. Концепция ипотечного жилищногокредитования в Пермской области
 13. Решение ЗС о Концепции жилищного ипотечного кредитованияв Пермской области
14. Постановление правительства РФ омерах по развитию ипотечного кредитования в РФ (в ред.08.05.2002)
15. ФЗ об Ипотеке (залогенедвижимости) (ред. 26.06.2007 № 118 ФЗ)
16. ИД.Новый компаньон.№44 от27.11.07.17. РИА «Новый регион» публ. За 23.11.07
18. dbi-germany.de/darlehen.htm
19.www. creditorus.ru
21. www.kp.ru/daily
22. www.obuchenye.ru
23. www.vocalskores.ru
24. www.Perm.ru
25. www.ipoteka.ru