Содержание
Введение
Глава 1 Теоретические аспекты ипотечногокредитования
1.1 Сущность, понятие ипотеки
1.2 Классификация ипотечных кредитов
1.3 Нормативно-законодательное обеспечениеипотечного кредитования
Глава 2 Анализ рынка ипотечного жилищногобанковского кредитования
2.1. Инструменты ипотечного кредитования
2.2 Структура рынка ипотечных кредитов
2.3 Анализ рынка ипотечных жилищных кредитовв РФ
Глава 3 Ипотечное кредитование на примереСбербанка России (ОАО)
3.1 Характеристика Сбербанка России (ОАО)
3.2 Ипотечные программы Сбербанка России(ОАО)
3.3 Условия предоставления ипотечных жилищныхкредитов в Сбербанке России (ОАО)
Заключение
Список использованной литературы
Приложение 1
Приложение 2
Введение
Актуальностьипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многихроссиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия истабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можнораньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечномужилищному кредитованию не существует.
Приобретениежилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплатыпо кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможностьэффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочныецели: крупные покупки, образование детей, путешествия.
В своюочередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскуюбазу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующиериск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.
Залогнедвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащегоисполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель)вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченногоюгом обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученнойот продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостьюи считается одним из наиболее удачных — способов вложения капитала, в связи с тем,что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.
Актуальностьипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующаяв России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверияхозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур,повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней,а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимостьплатежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата — всеэто обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершениикрупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрывсложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникаютпроблемы финансирования крупных сделок.
В этойсвязи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечныхкредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции,а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повыситьнадежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и рядудругих отраслей национальной экономики.
Поэтомуследует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства,кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятиякомплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данныепроблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размерыплатежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условияполучения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома,суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.
Глава 1 Теоретические аспекты ипотечногокредитования 1.1 Сущность, понятие ипотеки
Ипотека– это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечномкредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательствомперед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательствазалог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но идругие объекты недвижимости – землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретеннаяпо ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.
Ипотекаизвестна давно и успешно применялась за сотни лет до нашей эры в государственныхобразованиях на территории нынешнего Китая и у хунну – предков тюркского этноса.
Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употребленов законодательстве Солона (VI в. до н. э.).
В 594 г. до н.э. один из легендарных «семи мудрецов» древностиСолон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб снадписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определеннуюсумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hуроtеkа — подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственниказемли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованномулицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.Другими словами, для приобретения права собственности на землю или другую недвижимостьпри ипотеке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалосьусловие, при котором третьи лица могли убедиться в существовании такого права, аименно — наличие специальной доступной информации об этом праве.
Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появлениебыло вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежныхотношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенностивремени и конкретной страны.
Особая заслуга в развитии законодательства в области юридическогообеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именнооно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимогоимущества.
Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должникомсвоих обязательств передавалось кредитору в собственность. Такая форма вещного обеспеченияназывалась «фидуция» (от лат. fiducia — сделкана доверии, или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуциидолжник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее:требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В древнерусскоми древнегерманском гражданском праве приобретение права собственности кредиторомотносилось не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства.
В дальнейшем было введено официальное положение к документу озалоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Согласноданному положению, в случае исполнения должником своего обязательства выдавалсяиск о возврате вещи (actio fiducia). Стороны фидуциимогли в договоре ставить условия:
• pactum vendendo, дающее право кредитору в случае неуплатыдолга продать заложенную вещь и из вырученной суммы погасить долг;
• lex commissoria, дающее право кредитору в случае неуплатыдолга оставить заложенную вещь у себя.
Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезныеправовые аспекты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодныдля заемщика.
Следующая форма развития вещного обеспечения — пигнус (от лат.pignus — неформальный залог) — в большей степени защищала заемщика от своевольныхдействий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемойнедвижимости уже не в собственность, а только во владение, и только как гарантииисполнения взятого заемщиком обязательства. При этом он мог пользоваться заложеннойвещью либо в качестве арендатора, либо временно. Более того, должники имели правотребовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее.За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместитьсвои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этомуже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога)у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажинедвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остаткомдолга. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие врегламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.
Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возврате долга,но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом. Кроме того,потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемогов залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений, порождало материальныеубытки не только для кредитора и заемщика, но и для государства.
Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическимиусловиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массоваяпередача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки.По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходиладля гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами)и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которыеони в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введениеновой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачипредмета залога во владение арендодателя.
Позже новый вид залога распространился и на другие виды имущества,в частности на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальноеобеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которомуоно гарантировало выполнение обязательства.
Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использоватьпредмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять определенный контрольза его использованием, чтобы не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога.
Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримскихпринципах залога, являясь его более совершенной формой. Со временем менялись лишьусловия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.
Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательствадолжника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, акредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает правополучить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством,основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вредаи т. п.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долгапо кредитному договору, процентов за пользование кредитом (заемными средствами),а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенногоимущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченногоипотекой обязательства.
Отличительными чертами ипотеки являются:
• во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности,является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства— займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д.;
• во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость.К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано:здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;
• в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника.Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;
• в-четвертых, договор кредитора и должника об установленииипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая также подлежит государственнойрегистрации;
• в-пятых, при значительном превышении стоимостизалога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительныеипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).
И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой,кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.
Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательства, повозвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающихпо поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны,но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношенийвключает в себя ипотеку как базовую подсистему — составную часть или существенныйэлемент в форме непосредственных залоговых технологий.
С другой стороны, ипотечное кредитование — один из видов сделкис недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощьюипотеки. 1.2 Классификация ипотечных кредитов
Ипотечныекредиты могут быть классифицированы по различным признакам.
1.По объекту недвижимости:
Ø земельные участки;
Ø предприятия, а такжездания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательскойдеятельности;
Ø жилые дома, квартирыи части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
Ø дачи, садовые дома,гаражи и другие строения потребительского назначения;
Ø воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
Ø незавершенное строительствомнедвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиямизаконодательства РФ.
2.По целям кредитования:
Ø жилищное кредитование:
— приобретениеготового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколькосемей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение домадля сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретениеземельного участка под застройку;
— настроительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонногопроживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационныхсетей);
— строительствои приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретениеготового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительстважилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только послезавершения очередного этапа строительства;
Ø на разработку земельногоучастка;
Ø на развитие сельскогохозяйства;
Ø на развитие производства;
Ø кредиты под залогимеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.
3.По виду кредитора.
Даннаяклассификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степениспециализации (табл. 1.1).
Таблица1.1. Ипотечные кредиторыПо статусу По принадлежности '' По степени специализации Банковские Небанковские
Государственные
Частные
Общественные Универсальные Специализированные
4.По виду заемщиков:
Ø как субъектов кредитования:
— кредиты,предоставляемые застройщикам и строителям;
— кредиты,предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
Ø по степени аффилированностизаемщиков кредиты могут предоставляться:
— сотрудникамбанков;
— сотрудникамфирм — клиентов банка;
— клиентамриелторских фирм;
— лицам,проживающим в данном регионе;
— всемжелающим.
В зависимостиот статуса заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.
5.По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование).
Ø Немецкая модель. Дляполучения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливаетоговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначеннойв контракте. После этого он имеет право на получение кредита.
Ø Американская модель.Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемойнедвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качествепервоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.
6.По способу рефинансирования.
Ипотечнымкредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельностизаключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1.2).
Таблица1.2. Способы рефинансированияипотечных кредитов№ п/п Способ рефинансирования Вид кредитного института 1 Выпуск ипотечных облигаций Ипотечные банки 2 Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии Стройсберкассы 3 Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций) Универсальные банки 4 Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком
7.По способу амортизации долга:
Ø постоянный ипотечныйкредит;
Ø кредит с переменнымивыплатами;
Ø кредит с единовременнымпогашением согласно особым условиям;
Ø ипотечные кредитыс нарастающими платежами;
Ø ипотечные кредитыс индексацией непогашенной суммы долга;
Ø ипотечные кредиты,предусматривающие финансовый интерес кредитора.
8.По виду процентной ставки:
Ø кредит с фиксированнойпроцентной ставкой;
Ø кредит с переменнойпроцентной ставкой.
9.По возможности досрочного погашения:
Ø с правом досрочногопогашения;
Ø без права досрочногопогашения;
Ø с правом досрочногопогашения при условии уплаты штрафа.
10.По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).
Суммакредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.
Крометого, ипотечные кредиты могут быть:
Ø обычными и комбинированными(выдаваемыми несколькими кредиторами);
Ø субсидируемыми и выдаваемымина общих условиях.1.3 Нормативно-законодательное обеспечениеипотечного кредитования
Системаипотечного кредитования является неотъемлемой частью экономики любой страны. Соответственнои законодательство, регулирующее взаимоотношения в области ипотечного кредитования,должно органично вписываться в законодательную систему страны. Оно должно уточнять,а не противоречить положениям гражданского, жилищного, банковского и т.п. законодательств.
Формированиезаконодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х г.г.прошлого столетия. Сначала изменения вносились в общее законодательство.
В 1993г. в Конституции РФ были закреплены права гражданина на жилье и на охрану частнойсобственности.
Важнымшагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Кодекс устанавливаетобщие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости; положения о праве собственностии других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенноежилое помещение и др.
ГКРФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрацииправа собственности и иных вещных прав на недвижимое имуществ, а также возникновения,ограничения и перехода таких прав. Кроме того были введены дополнительные требованияк договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрацииподлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договоруот продавца к покупателю, но и сам этот договор.
Воисполнение требования ГК РФ был принят Федеральный закон от 21.06.1997 г. № 122«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствиис ним:
Ø государственная регистрацияявляется единственным доказательством существования зарегистрированного права;
Ø государственной регистрацииподлежат: право собственности на недвижимое имущество, сделки с недвижимостью, ограниченияправ на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
Ø государственная регистрацияправ носит открытый характер;
Ø государственная регистрацияпроводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним.
Такимобразом, была введена единая система регистрации на недвижимое имущество и сделокс ним и начал создаваться единый банк информации в пределах регистрационного округа.В настоящее время стоит вопрос о создании единого по всей стране банка данных оправах собственности на недвижимое имущество и всех ограничений на него.
Кредитныеорганизации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству.Это федеральные законы «О центральном банке» и «О банках и банковской деятельности».
Возможностьрефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке требует внесения соответствующихизменений в законы, регулирующие фондовый рынок. В частности, Федеральный закон«О рынке ценных бумаг».
В случаеневыполнения заемщиками своих обязательств ипотека предусматривает возможность лишенияих заложенной собственности. В случае жилищного ипотечного кредитования – выселениенедобросовестных заемщиков. Поэтому в Жилищном, Гражданском Гражданско-процессуальномкодексах должны быть описаны положения, четко устанавливающие права и обязанности,как залогодателей, так и залогодержателей.
Непосредственноотношение к ипотечному кредитованию имеют также следующие законы: «Об оценочнойдеятельности» (оценка недвижимого имущества при принятии его в залог), «О кредитныхисториях», «О жилищных накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и т.п. Что касается специальногоипотечного законодательства, то это прежде всего федеральные законы «Об ипотеке»и «Об ипотечных ценных бумаг».
Основнымзаконом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральныйзакон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который:
Ø устанавливает основаниявозникновения ипотеки и ее регулирование, а также обязательства и требования, обеспечиваемыеипотекой;
Ø перечисляет имущество,которое может быть предметом ипотеки;
Ø определяет понятиеи содержание закладной, ее основные положения, а также процесс обращения и погашениязакладных;
Ø регламентирует процессзаключения договора об ипотеке (общие правила, содержание договора) и процесс государственнойрегистрации ипотеки (основные положения, порядок регистрации);
Ø определяет права иобязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору обипотеке, в частности требования к обеспеченности сохранности имущества, заложенногопо договору об ипотеке;
Ø устанавливает понятиепоследующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможностьуступки прав по договору об ипотеке;
Ø описывает переходправ на имущество, заложенного по договору об ипотеке, к другим лицам и обременениеэтого имущества правами других лиц;
Ø уделяет внимание особенностямипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений.
Следуетотметить, что ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке,возникает с момента заключения этого договора. При этом в силу закона ипотека какобременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственностина это имущество, если иное не установлено договором. Договор об ипотеке подлежитгосударственной регистрации. И только с момента его государственной регистрациион считается заключенным и вступает в силу.
ГлаваXIII (статьи 74-78) Федерального закона РФ«Об ипотеке (залоге недвижимости)» специально посвящена ипотеке жилых домов и квартир.Это объясняется тем, что в России чрезвычайно острой проблемой является жилищная.Миллионы семей проживают в ветхих и аварийных домах и нуждаются в улучшении жилищныхусловий. Однако лишь небольшая часть населения любой страны, в том числе и России,может позволить себе купить квартиру сразу, из текущих доходов, без помощи сбереженийи заемных средств. Основным источником средств для приобретения жилья становятсякредиты банков.
Низкиедоходы населения и высокие процентные ставки на финансовых рынках, неразвитый рынокжилья и огромные цены на строительство – это далеко не полный перечень проблем,которые можно решить с помощью ипотеки жилища.
Федеральныйзакон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» использует термин ипотека жилых домови квартир. По Закону предметом ипотеки, например, могут быть жилые дома, квартирыи части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; здания,в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанныес землей. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекойпо тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение,либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либопринадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иноене предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом .
ГКРФ к жилым помещениям относит: дома, квартиры, их части, состоящие из изолированныхкомнат, дачи, садовые дома. В ст. 209 ГК РФ определяется содержание права собственностина любое имущество, включая недвижимость в виде жилых домов и квартир.
ПравилаXIII главы Закона об ипотеке применяются толькок таким индивидуальным и многоквартирным жилым домам и квартирам, части жилого домаили части квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, которыеотвечают следующим требованиям:
- онипредназначены для постоянного проживания;
- онипринадлежат на праве собственности гражданам или юридическим лицам (п. 1 ст. 74Закона об ипотеке).
Глава 2 Анализ рынка ипотечного жилищногобанковского кредитования
2.1. Инструменты ипотечного кредитования
Приипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов итехнологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Их выбор определяетсяобщей экономической ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране (в частности,объемом ипотечных операций, наличием соответствующей инфраструктуры), финансовымивозможностями и желаниями участников сделок (кредиторов и заемщиков), видом операции(например, продажа жилого дома, отягощенного ипотекой, покупка недвижимости с цельюдальнейшей продажи, субсидированные кредиты, а также более сложные схемы).
Правильныйвыбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяютэффективность ипотечных операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечныхкредитов, их ликвидность.
Инструментипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизацию кредита).График амортизации показывает величину регулярных периодических амортизационныхплатежей, и остаток основной суммы долга на каждый период времени. При этом ежемесячныйплатеж разбивается на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая— на уплату начисленных за месяц процентов.
Длярасчета выплат по обслуживанию долга рассчитывается ипотечная постоянная .
Онаравна отношению обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основнойсумме кредита. Ипотечная постоянная включает проценты и выплаты в счет погашенияосновной суммы кредита; выражается десятичной дробью или в процентах для кредитовс равномерными платежами.
Пи= (Д/И)х100, (2.1)
гдеПи — ипотечная постоянная, %; Д — годовая сумма платежей по обслуживанию основногодолга, руб.; И — основная сумма ипотечного кредита, руб.
Длятого чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна бытьвыше номинальной ставки процента за кредит.
Кредиты,по которым оплата основного долга и процентных платежей производится в срок, называютсясамоамортизируемыми. Однако амортизация может быть не только положительной, но иотрицательной. Отрицательная амортизация возникает, когда платежей кредиту не хватаетдля погашения задолженности по процентным платежам. Невыплаченная часть процентовнакапливается вместе с основной суммой кредитного долга, и его остаток растет, т.е.происходит накопление отрицательной амортизации. Как правило, отрицательная амортизациявстречается на начальной стадии кредитования при использовании определенных ипотечныхинструментов (в частности, ипотечных кредитов с нарастающими платежами, о которыхбудет рассказано далее).
Существуеттакое понятие, как максимальная негативная амортизация, выражающаяся в определенныхвеличинах остатка и объемах кредита на определенную дату, указанную в договоре.По достижении этих величин баланс кредита пересматривается для обеспечения полнойположительной амортизации.
Платежипо ипотечному кредиту могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно ит. п., вплоть до одноразовой формы платежа. Вид ипотечного инструмента в основномопределяется схемой и структурой выплат. Виды инструментов ипотечного кредитованияпредставлены на рис. 2.1./> /> /> /> />
Инструменты, встраиваемые в различные ипотечные схемы /> /> />
Рис.2.1. Инструменты ипотечного кредитования
В зависимостиот способа амортизации ипотечные кредиты могут быть подразделены на:
Ø ипотечные кредитыс постоянными и переменными выплатами (последние, в свою очередь, делятся на: ипотекус «шаровым» платежом, ипотеку с фиксированными выплатами основной суммы долга, ипотекус нарастающими платежами);
Ø самоамортизируемыеипотечные кредиты и кредиты с индексацией долга;
Ø ипотечные кредитыс переменной и фиксированной процентной ставкой;
Ø кредиты, выплачиваемыеразовым платежом или периодическими выплатами (частями).
Приэтом способ амортизации долга может включать в себя несколько ипотечных инструментов.Большинство ипотечных инструментов представлены в нескольких вариантах.
1.Стандартный аннуитентный (самоамортизирующийся) ипотечный платеж
Стандартныйаннуитентный платеж предполагает жестко установленный срок кредитования и фиксированнуюпроцентную ставку. График платежей построен по следующему принципу. Заемщик в течениевсего срока займа ежемесячно выплачивает равную сумму, которая зависит от срокакредитования, процентной ставки, количества платежных периодов и рассчитываетсяпо следующей формуле:
Ежемесячныйаннуитетный платеж включает в себя:
Ø 1/12 фиксированнойгодовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредитуна начало месяца;
Ø часть невыплаченногоостатка основной суммы кредита.
С течениемвремени пропорции между основной суммой долга и суммой процентов меняются. В первыегоды наибольшую часть каждой выплаты составляют проценты, поскольку сумма долгаеще очень велика. Постепенно доля процентов снижается, так как проценты начисляютсяна остаток невыплаченной суммы по кредиту. Соотношение платежей в счет основнойсуммы долга и процентов показано на рис. 1.2. График платежей по стандартному (аннуитетному)кредиту представлен в приложении 1.
Данныйпорядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту.Однако, поскольку в первую очередь выплачиваются проценты, величина основного долгаснижается достаточно медленно, что увеличивает размер процентных платежей. Поэтомуипотечная постоянная, как правило, на 3-4 пункта выше, чем процентная ставка покредиту.
Ипотечныекредиты с постоянными аннуитетными платежами называются стандартными, традиционными,базисными. На основе данного инструмента построено множество ипотечных технологий,например ипотечные кредиты с погашением каждые две недели, ипотечные кредиты с индексациейдолга, которые будут рассмотрены ниже. 600 ------------------------------------------------------------------------------------------ /> /> 500 /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> процентные платежи, /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> тыс. руб 400 /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> платежи в счет основной 300 /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> суммы долга, тыс. руб /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> 200 /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> 100 /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Годы
Рис.2.2. Соотношение платежей в счет основной суммы долга и процентов при стандартном(аннуитетном) кредите
2.Ипотечные кредиты с переменными выплатами
Платежис фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека). Ежемесячныйплатеж по данному виду ипотечного кредита также разбивается на две части, одна изкоторых идет на погашение кредита, а другая — на уплату начисленных за месяц процентов.