Выпускнаяквалификационная (дипломная) работа
ИПОТЕКА И ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ В СОВРЕМЕННОМ ГРАЖДАНСКОМ ОБОРОТЕ
Выполнил студент
___________ учебной группы ______ курса
____________________________________
фамилия
_____________________________________
имя, отчество)
_____________________________________
(подпись)
Научныйруководитель
_____________________________________
_____________________________________
(ученая степень, ученое звание)
_____________________________________
(фамилия, имя, отчество)
Допуститькзащите Выпускная квалификационная
Заведующийкафедрой (дипломная) работа
_____________________________ защищена
(ученаястепень, ученое звание)
_____________________________ «____» _______________ 200__ г.
_____________________________
(фамилия, имя,отчество) Оценка __________________
_____________________________ Председатель ГАК
(подпись) __________________________________
(фамилия, имя, отчество)
«____»_________________ 2004 г. __________________________________
(подпись)
С О Д Е Р Ж А Н И Е:
ВВЕДЕНИЕ____________________________________________________________________ 3
ГЛАВА 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ ИИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ______________________________________________________________ 7
1.1.Ипотека: понятие и сущность________________________________________________ 7
1.1.1.Залоговое право в романо-германской и англосаксонскойтрадиции__________________________ 7
1.1.2.Понятие об ипотеке вроссийском дореволюционном праве_________________________________ 12
1.1.3.Современная сущностьипотеки_______________________________________________________ 15
1.2.История ипотечного кредитования в России__________________________________ 15
1.3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечномкредитовании в современной России 20
ГЛАВА II. ИПОТЕКА КАК ФОРМА ЗАЛОГА ПОСОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ________________________________________________________ 29
2.1. Понятие залога и его характеристика________________________________________ 29
2.2. Природа залоговых отношений: вещные и обязательственныеначала___________ 35
2.3.Залог недвижимости (ипотеки)______________________________________________ 41
2.4.Прекращение залога_______________________________________________________ 50
2.5.Ипотечное кредитование в условиях современной России_______________________ 52
ЗАКЛЮЧЕНИЕ_______________________________________________________________ 60
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ_______________________________________________________ 63
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы. Развитие рыночныхотношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовыминститутам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Однимиз таких институтов является ипотека.
Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизнойинститута ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сферепредпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросамитеоретического и практического порядка, которые возникают при реализации прав,вытекающих из залога.
Институт ипотеки — неотъемлемая составная часть любойразвитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когдасостояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная иэффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека,с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себясвободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогаетрешать социальные и экономические проблемы.
Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самыхразвитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социальнонезащищенные категории граждан только в объеме 15–20% от общей потребностинаселения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государстваобеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершеннонесостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.
Активное использование ипотеки в России обещает большоеколичество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечитьжильем социально незащищенные категории граждан.
Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение идля банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства,особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес дажепри невысокой доходности.
Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки являетсянормативное регулирование залоговых правоотношений. Основными законодательнымиактами в этой области являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации;Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон «О государственнойрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Предварительныйанализ нормативных актов показывает, что законодательство в области залога донастоящего времени непоследовательно и полно противоречий.
Вместе с тем, ситуация в данной области стала меняться спринятием указанных нормативных актов. Однако, их детальное изучение и вособенности правоприменительная практика наводят на мысль, что на сегодняшнийдень далеко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений.
Безусловно, принятие Федерального Закона «Об ипотеке (залогенедвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным этапом в формированиизаконодательства об ипотеке. Поскольку Федеральный Закон «О залоге», в частирегулирования ипотеки, безнадежно устарел, а большинство норм Гражданскогокодекса, содержащихся в статьях о залоге, не рассчитано на применение к темотношениям, предметом которых является недвижимое имущество, в том числе земляи земельные участки, появление закона было вызвано насущной необходимостью.
Ипотека выступает не только как отдельное правоотношениегражданского законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договораоб ипотеке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней,последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленныеварианты ипотеки требуют дополнительного правового регулирования всех ситуаций,которые могут возникнуть в процессе правоприменения.
В 2003 году количество ипотечных займов в России значительно увеличилось.Однако высокая динамика ипотеки относительна: кредиты использовались всего в0,5 % случаев от общего числа сделок с недвижимостью. Анализу деятельностиучастников ипотечной системы и определению дальнейших путей развития жилищногокредитования была посвящена, в частности, Вторая Всероссийская конференция поипотеке, организованная информационным агентством «АК&М».
О значимости развития института ипотеки говорит и тот факт,что этому вопросу в последние годы серьезное влияние уделяет государство.
В апреле 2004 года ОАО «Агентство по ипотечному жилищномукредитованию» (АИЖК) подписало соглашение о сотрудничестве по развитиюобщефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования с Правительством г.Санкт-Петербурга. Третьей стороной соглашения является ОАО «Санкт-Петербургскоеипотечное агентство», созданное Правительством г. Санкт-Петербурга, которое всоответствии с соглашением будет выполнять функции регионального оператора.
К особенностям реализации ипотечной программы в условияхСанкт-Петербурга относится то, что она является составной частью комплексногоподхода петербургского правительства к формированию рынка доступного жилья.Санкт-Петербург первым в стране разрабатывает процедуры конкурсногораспределения земельных участков под жилищное строительство, намерен активнововлекать кредитные организации в финансирование строительства и выдачу жителямипотечных кредитов.
Вышеозначенная проблематика обусловила цель даннойдипломной работы – исследовать правовой институт ипотеки и особенностиипотечного кредитования в современном гражданском обороте.
В задачи работы входит:
1. Показать генезис развития ипотеки как институтагражданского права.
2. Осуществить анализ ипотеки как формы залога с точкизрения действующего российского законодательства.
3. Дать характеристику ипотеки и ипотечного кредитования вгражданском обороте.
4. Выявить проблемы и определить перспективы развитияинститута ипотеки.
Теоретической базой выполнения данной дипломной работыпослужили законодательные и нормативные акты РСФСР, Российской Федерации, трудыизвестных российских цивилистов, изучавших залоговые правоотношения и спецификуправового института ипотеки (залога недвижимости), в том числе таких выдающихсяученых, как Г.В.Бланк, Л.В.Гантовер, А.С. Звоницкий, Л.А.Кассо, К.П.Победоносцев,Г.Ф.Шершеневич и других, а также учебная литература.
ГЛАВА 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ПРАВОВОГО ИНСТИТУТАИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ1.1.Ипотека: понятие и сущность1.1.1.Залоговоеправо в романо-германской и англосаксонской традиции
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. дон.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственностидолжника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально вАфинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случаеневыполнения обязательства грозило рабство).
Для этого оформлялись обязательства, а на границепринадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том,что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора внаименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч.hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.[1]
Позже для этой цели стали использовать особые книги,называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность,позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянииданной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. ВI в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залогимущества частным лицам.
Следует отметить, что залоговое право является одним изстарейших гражданско-правовых институтов. Возникновение залога,совершенствование его формы, проходило постепенно и соответствовало общимтенденциям развития, как права, так и экономических отношений, обусловливалосьпринципами такого развития, потому что «формы залога всегда составляли одиннаиболее чувствительных пунктов праворазвития, один из тех пунктов, которыевсего сильнее отражают ход экономической эволюции в данной общественной сфере»[2].
Однако единого термина для обозначения залога римское правоне знало: на разных стадиях развития залог именовался различно[3]. Поэтому есть основания полагать, чтоинститут ипотеки в течение времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат.fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии- пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки.
Поскольку по римскому праву для отчуждения имуществатребовалось соблюдение торжественной формы (mancipatio или in jure cessio), то именно такая формаи применялась при fiducia. Сопровождало торжественное отчуждение предмета залога соглашениесторон, тоже публично выраженное, и предусматривавшее обязанность кредитора возвратитьимущество должнику по уплате им долга или вознаградить должника за вред иубытки, причиненные ему в случае нарушения такого обязательства. Именно отэтого соглашения — pactum fiducia — и сама сделка, и предметзалога получили название fiducia. Эта форма залога по римскому праву представляласобой соединение двух совершенно независимых друг от друга частей: отчужденияимущества должника в собственность кредитора и договор — pactum fiducia, порождавшее личныеотношения между кредитором и должником.
При использовании указанной формы залога интересы должникаобеспечивались крайне неэффективно, ведь она более всего напоминала лишьусловную форму купли-продажи и не отвечала мотивам установления залоговогообременения — обеспечить исполнение должником основного обязательства. Необеспечивая, кроме того, и получение кредитором высокого процента по кредиту, fiducia в ходе экономического развитиянеминуемо должна была быть заменена другими, более прогрессивными формамизалога.
Одной из таких форм стал pignus, при установлениикоторого имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь вовременное владение и обязанностью последнего было возвращение предмета залогапо получении удовлетворения по основному обязательству. В случае же просрочкикредитор приобретал так называемое ut liceat ereditore pignus vendere, то есть правосамостоятельной продажи предмета залога. Договор, по которому устанавливался pignus и предмет залогапередавался во владение кредитора, уже не требовал соблюдения торжественныхобрядов и форм.
В классический период в преторском эдикте сложилась третья,наиболее развитая форма римского залога — ипотека (hypotheca), сложившаяся подвлиянием восточного греко-египетского права. При этой форме предмет залогаоставался и в собственности, и во владении должника, а субъекту залоговогоправа давалось право в случае неисполнения обязательства истребовать заложеннуювещь, у кого бы она к тому времени ни оказалась, продать ее и из вырученнойсуммы покрыть свое требование к должнику.
Proprie pignus disimus quod ad creditorem transit,hypothecam, cum non transit nec possession ad creditorem. (D.13.7.9.2) «О «пигнусе всобственном смысле слова мы говорим, когда вещь переходит к кредитору, обипотеке, когда даже владение не переходит к кредитору»[4].
После того как была введена в практику hypotheca как форма залога, несопровождавшаяся передачей самой вещи тому, кому она закладывалась, причем вслучае неисполнения обеспеченного залогом обязательства вещь не поступала всобственность залогополучателя, а подлежала обязательной продаже, стало возможнымустановление на одну и ту же вещь нескольких последовательных залоговых прав.
Соотношение нескольких залоговых прав на одну и туже вещьопределялась их старшинством, то есть временем установления залога (такназываемый ранг залоговых прав). Право требовать заложенной вещи признавалосьтолько за первым залогополучателем, второй, третий и так далее удовлетворялись(в порядке очереди) из остатка (по удовлетворении первого залогополучателя)суммы, вырученной от продажи заложенной вещи. Происходивший переход первогоранга (старшинства) к лицу, удовлетворившему первого залогополучателя,назывался ипотечным преемством.
Становление классического института ипотеки было связано сосменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческогохозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новаяформа залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силуобъективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам).Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечныхсделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля ирегулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этихгосударственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотекиперестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь всредневековом европейском законодательстве.
Формой залога в Германии была aeltere Satzung. Сущность этого правоотношениясостояла в том, что установитель Satzung получал определенную сумму денег от приобретателяSatzung, а последний в своюочередь — или временное пользование недвижимостью, или же, сверх того, условное правособственности на сам объект недвижимости. При таком положении дел на одинимущественный объект не могло быть установлено более одной aeltere Satzung.
Большим сходством с германским правом древнейшей организациейреального кредита является французское право. Практически полностью совпадаетфранцузская Engagement с германской aeltere Satzung.
Engagement состояла из двух форм залога недвижимости: vifgage и mortgage. При vifgage плоды вещи не толькозаменяли проценты занятой суммы, но шли также и в счет капитала, вследствие чегопо истечении известного срока могло наступить освобождение вещи от залоговогобремени.
Точно такая же форма германского залога, имевшая в видууничтожение долга, называлась Totsatzung. Наоборот, французская форма mortgage для должника как бы и несуществовала, не оказывая ему никаких услуг, так как плоды, приносимые недвижимостью,не могли вырвать ее из чужого обладания. Как отмечал Л.А. Кассо, «mortgage преобладал в первойполовине средних веков — в последствии ему пришлось идти в разрез сканоническими принципами, так как он легко скрывал взимание чрезмерного роста»[5].
Законодательству стран континентальной системы права, нарядус термином «залог», также было известно понятие «ипотека», где под последнейпонимается залог недвижимого имущества. При этом следует отметить, что речьидет не просто о разных терминах, а о различии в правовом регулировании.Правовые нормы, относящиеся к залогу недвижимого имущества (ипотека),значительно отличаются от правовых норм, относящихся к залогу движимогоимущества.
Во многих научных публикациях дореволюционного периодаиспользовался термин «ипотека движимости». Например, С.Я. Школьник довольноподробно показал различные варианты категории «ипотека движимости».[6]
Традиционно в странах континентальной системы права тольконедвижимое имущество может быть предметом ипотеки, так как недвижимоеимущество, как правило, подлежит регистрации. При ипотеке вещи собственникпродолжает владеть обремененной вещью. При залоге же вещь передается вовладение залогодержателю.[7]Это объясняется, прежде всего, тем, что нахождение недвижимого имуществапостоянно в одном и том же месте дает возможность устанавливать и сохранятьдоказательства прав на это имущество. Лица, имеющие права на недвижимоеимущество, такие как, например, кредитор по ипотеке, всегда имеют возможностьна месте восстановить доказательство прав, в то время как доказательство прав вотношении движимого имущества осложнено подвижностью этого имущества.1.1.2.Понятиеоб ипотеке в российском дореволюционном праве
Залоговая сделка была известна и в Московском государстве ещедо ХУШ века.[8]Уже в ХУ веке можно встретить обозначение залога как «ввода» вещи в свой долг.[9]
В литературе, касающейся истории нашего залогового права напервом месте, по мнению многих исследователей, стоит известная монографияД.И.Мейера.[10]
В Московском государстве того периода залог рассматривалсякак сделка, в силу которой вещь, служащая обеспечением, переходит непременно вреки кредитора. В правовых документах, в частности, упоминается о пользовании,предвидится конечный пункт данного правоотношения, а именно: пропущениедолжником установленного срока для уплаты долга. С просрочкой было связаноокончательное укрепление участка за кредитором; впредь должник уже недопускался к внесению занятой суммы и лишался заложенного им объекта. Такимобразом, закладная превращалась в купчую.
Г.Ф.Шершеневич полагал, что в Московском государствесуществовало право собственности на землю. Объект такого права назывался«вотчина».[11]
А.С.Звоницкий, анализируя Уложение царя Алексея Михайловича,пришел к выводу, что залог мог возникнуть не только в обеспечение денежногодолга, происходящего из займа, а также в обеспечение всяких иных договорныхотношений.[12]
Наибольшей ценностью обладали те вотчины, в которых былобольше крепостных крестьян, постольку, поскольку производительность труда наземле зависела только от них.
Истории известен указ 1737 года также регулирующийправоотношения, связанные с залоговой сделкой. Указ заменил оставление вещи узалогодержателя обязательной продажей: с наступлением срока уплаты связананеобходимость явки закладной в суд. Обязательность продажи заложенного объектане только относительно недвижимого, но и движимого имущества, устранялась лишьв тех случаях, когда на торгах не предлагалась сумма, соответствующая долгу,кредитор в этом случае мог оставить вещь за собой.
Данный указ вызвал недовольство в обществе. Этот факт вызвалнеобходимость принятия в 1744 году нового указа, отменившего залоговую продажукак средство удовлетворения залогодержателя.
Законы 1862 и 1863 гг. дали повод к общему расширению правзалогодержателя. Существующие рамки мало-помалу расширялись, но государствовсегда старалось защитить интересы общества.
В дореволюционном гражданском праве допускалась модификацияразличных видов залога: ручная закладная, закладная и ипотека[13] и обычный залог движимого имущества.
Предметом ипотеки могли быть фабрики и заводы «как имениенераздробляемое» (статья 1633).[14].
В конце Х1Х — начале ХХ века было окончательно сформированопонятие имущества. По свидетельству Г.Ф. Шершеневича, содержание имущества сюридической точки зрения выражалось, с одной стороны, в а) совокупности вещей,принадлежащих лицу на праве собственности; б) в совокупности вещей,принадлежащих другим лицам, но временно находящихся в его обладании; в) совокупности обязательств, лежащих на нем.[15]
В основании деления вещей на движимые и недвижимые лежитлогический подход.[16]Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого,и такое различие, безусловно, имеет юридические последствия.
Г.Ф. Шершеневич отмечал, что различие вещей, как движимых,так и недвижимых, появилось исторически, вследствие преобладающего значенияземли, отчего и сделки по недвижимости всегда отличались от сделок подвижимости.[17]Анализируя конкретные нормы русского права, он писал: «Закон наш хотя иустанавливает различие движимых и недвижимых вещей (т. X, п. 1, ст. 383), ноотличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещиразличаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению безповреждения сущности и без уменьшения ценности».
Во всех национальных системах деление вещей на движимые инедвижимые проводится в зависимости от их естественных свойств.[18] Недвижимые вещи находятся в одном итом же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми,тогда как движимые переместимы и в большинстве случаев заменимы однороднымивещами. Во всех правовых системах к недвижимости относят землю и неотделимые отнее вещи, здания, растения на корню. Вместе с тем в национальных системах праваимеются различия в квалификации. В основном это относится к признаниюнедвижимостью некоторых вещей, являющихся по своим естественным свойствамдвижимыми.
Тот факт, что ипотека применяется только к недвижимым вещам,объясняется, по мнению Л.В. Гантовера, свойствами движимых вещей. А именно тем,что «они могут быть весьма легко уничтожены или попорчены должником, скрыты илипереданы им в третьи руки, поэтому без изъятия их из владения должника кредиторподвергался бы опасности лишиться своего обеспечения»[19].1.1.3.Современнаясущность ипотеки
С точки зрения современной правовой доктрины ипотека — это один из видов залога имущества, но не любого, а исключительно недвижимого.Соответственно ипотека — это залог недвижимого имущества. Так какнедвижимое имущество всегда является материальным объектом (вещью), то нельзяпризнать ипотекой, например, залог права аренды недвижимого имущества.
Именно в таком определении слово ипотека вошло вФедеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке»[20].
В современной правовой доктрине различают ипотечноекоммерческое кредитование под залог жилых помещений, когда, например,предприниматель берет кредит в банке под залог имеющегося у него жилья, иипотечное жилищное кредитование на строительство или приобретение жилья, когдазаемщик берет кредит на строительство или приобретение жилого дома иликвартиры, которые передаются банку в залог[21].1.2.История ипотечного кредитования в России
Что касается истории организации земельного кредита, топервое место в хронологическом порядке занимает Государственный Заемный Банк,учрежденный при Елизавете Петровне в 1754 году. Его главной операцией являласьвыдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписываласьобязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. Вслучае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имуществодолжника.
При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательноепредставление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение,представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему овыдаче ссуды.
В дальнейшем устав Земельного Банка был переработан, продажазалога как необходимая мера удовлетворения была распространена и на вотчины,которые оставались за Банком в качестве арендных имений лишь в случае неудачнойпереторжки.[22]
Полное Собрание Законов Российской Империи за вторую половинуХУШ века изобилует указами, предписывающими крепостным учреждениям высылать вЗаемный Банк общие сведения об имениях, продаваемых или закладываемых, чтобыБанк мог убедиться, что имение, представленное к залогу, принадлежалозалогодателю и было свободно от других закладных. Главным препятствием кправильности реального кредита в то время являлась фактическая негласностьмногих сделок, и все усилия законодателя были направлены на искоренение данногообстоятельства для достижения достоверности… Кроме общих сведений о недвижимойсобственности, которые должны были быть собраны Банком, последний требовалтакже от присутственных мест сообщений относительно стоимости отдельногоимения. Эта стоимость порой зависела от случайных моментов, как например,смертности среди крестьян. Государство при этом не имело в виду только своихозяйственные соображения, прежде всего оно охраняло интересы всего общества, очем свидетельствуют узаконения, установленные Банком.
С середины 60-х годов ХУШ века в России стали появлятьсяипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Уже к концу80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных иземских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитныхучреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частныхземель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банкиаккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций — закладныхлистов.
Такая система просуществовала до 1917 года.
В основе своей деятельности ипотечные кредитные институтыруководствовались сходными принципами в отношении определения объекта залога,методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.
Согласнораспоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставилсяна возможности приносить в течение всего займа постоянный доход.
Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества варенду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечныминститутам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов,неоконченных построек.
Открытие кредита совершалось на основании подачи заявления ожелании получить долгосрочную ссуду.
В основание оценок принималась постоянная доходностьимущества, Значимость оценки недвижимого имущества проявлялась в разработкеинструкций, но ни одной нормы, ни максимальных цен не было установлено, каждыйбанк определял цены по-своему. Оценка могла производиться либо по нормальному,либо по специальному способу.
Нормальный способ оценки был основан на заранее определеннойдля известных местностей подесятичной цене удобной земли и предназначался дляускорения выдачи ссуд, то есть принятая цена земли для местности умножалась начисло десятин. Этим способом не могла быть определена действительная стоимостьзакладываемого имущества, поскольку его ценность исчислялась по общемуколичеству конкретной пригодной для землевладения земли.
Специальный способ оценки основывался на проверкепредставленной описи путем подробного осмотра этого имущества и базировался научете всех качеств имения, его доходности и продажной цены.
Для каждой местности имелось утвержденное ипотечныминститутом так называемое расписание подесятичных нормальных оценок. Ихиспользование избавляло от необходимости выезда непосредственно на участок итем самым ускоряло получение кредита. Применение же специальной оценки, дающейболее выгодные результаты, приводило к замедлению получения ссуд.
Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образомпод залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам подзалог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет взависимости от ставки погашения.
Среди основополагающих принципов ипотечного кредитованиядореволюционного периода В России можно выделить следующие:
√ повышенное внимание проведению оценки недвижимости,выделение двух методов оценки: нормальный и специальный;
√ преобладание земельного ипотечного кредита;
√ определение суммы кредита с учетом объекта и субъектакредитования в Крестьянском Поземельном банке;
√ ограничение выдачи краткосрочных и долгосрочныхкредитов, в частности, для акционерных земельных банков — 60% оценочнойстоимости недвижимости;
√ развитая система перезалогов, дополнительных ссуд;
√ выдача ссуд допускалась в основном ценными бумагами:закладными листами, облигациями, что свидетельствовало о высоком уровненадежности данного вида ценных бумаг;
√ основными способами погашения закладных листовявлялись тиражи и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу;
√ обеспечение закладных листов создавало большиепреимущества для инвесторов;
√ резервирование части запасного капитала ипотечныхинститутов в государственных ценных бумагах (ГКО), в том числе в свидетельствахКрестьянского Поземельного банка, а для городских кредитных обществ — воблигациях других городских кредитных обществ (до 50%);
√участие государства в ипотечном процессе.
Ипотечные институты подлежали строгому контролю со стороныгосударства. Уполномоченные Министерства финансов назначались во все банки. Онимогли вмешиваться в деятельность правления банка, следить за делопроизводством,системой бухгалтерского учета, проверять кассу и материальные ценностиипотечного института, присутствовать на общих собраниях акционеров и правления,следить за правильностью эмиссии и погашения закладных листов.
В советский период не существовало основы для появления рынкажилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одногособственника – государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что толькоза счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить кфинансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и вгородах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его.В организации кредитования индивидуального жилищного строительства ГосбанкомСССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например,обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку,практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в видепервоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечногоучета[23].Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищнуюпроблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее, к сожалению, остротажилищной проблемы даже возросла.
Таким образом, кооперативное жилищное строительство являлосьлишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годовпрошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищногофонда.[24]К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест средипромышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности (см. табл.1.1)[25]
Таблица 1.1.
Уровень развитияжилищного фонда России
в сравнении с другимистранами Обеспеченность жильем (кв. м жилой пл./чел.) Страны с низкими доходами населения 6,1 Страны со средними доходами населения 15,1 Страны с высокими доходами 35,0 Россия (города) 12,4 Москва 13,5
Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон,принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР.[26]Методологически закон установил порядок передачи государственного имуниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.
В современной России система ипотечного кредитования находится в стадиистановления. Введенный в 1998 году в действие Федеральный закон «Об ипотеке»(залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставилперед участниками рынка недвижимости, банками, государственными органами,гражданами большое количество вопросов, ответы на которые далеко не очевидны.1.3. Развитие законодательства об ипотеке иипотечном кредитовании в современной России
Основными актами, регулирующими вопросы ипотеки, являются внастоящее время Гражданский кодекс Российской Федерации[27] (прежде всего гл. 23 Кодекса), ЗаконРФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. N. 2872-1[28],Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. N.102-ФЗ[29],Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» от 21 июля 1997 г. N. 122-ФЗ[30],Кодекс торгового мореплавания РФ[31](в основном глава XXII Кодекса) и другие. Активное нормотворчество ведется и науровне субъектов РФ, при этом принимаемые там нормативные акты зачастуюпротиворечат федеральному законодательству (например, в Московской области).
Гражданский кодекс РФ рассматривает ипотеку как залогнедвижимости (п.2 ст.334 ГК). Предметомипотеки по российскому праву может быть любое недвижимое имущество, к которомуотносятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водногоплавания, космические объекты.
Нормы об ипотеке присутствуют в актах международного права:например, в Международной Конвенции о морских залогах и ипотеках, которая былазаключена в Женеве 06 мая 1993 года (в данной Конвенции участвует и Россия). Вцелом, касаясь вкратце правового регулирования ипотеки за рубежом, необходимоотметить главное: если в нашем законодательстве залог (ипотека) рассматриваетсякак институт обязательственного права, то в большинстве зарубежных правовыхсистем (например, во Франции) залог признается разновидностью вещных прав. Этовлечет важные правовые последствия: например, за рубежом (во многих странах)при банкротстве должника по обязательству, обеспеченному залогом, имущество,служащее предметом залога, в конкурсную массу не включается и удовлетворениетребований кредитора происходит в обычном порядке (то есть вне конкурсногопроизводства). Это принципиально отличается от конкурсного производства позаконодательству РФ, которое предусматривает включение заложенного имущества вконкурсную массу имущества должника.
Следует отметить, что залоговые отношения в отличие от многихдругих видов имущественных правоотношений не были предметом полноценногообстоятельного регулирования подзаконными актами. Лишь в 1996 году был изданУказ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»[32]. Но по объективным причинам он нестал правовой базой для развития ипотечного кредитования в России. Неспособствовало в полной мере развитию ипотеки и Постановление Правительства РФот 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищномукредитованию»[33],направленного на реализацию федеральной целевой программы «Свой дом»[34] и на привлечение внебюджетныхфинансовых средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитовна улучшение жилищных условий.
Только 20 июля 1998 года в действие вступил Федеральный закон«Об ипотеке (залоге недвижимости), который действительно был направлен наурегулирование рассматриваемых правоотношений. Здесь законодатель подчеркнулсущность ипотеки как разновидности залога. Подтвердил Закон об ипотеке и то,что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основаниифедерального закона. При этом он расширил перечень случаев, когда ипотекавозникает в силу закона (ст.77).
В дальнейшем была принята «Концепция развития системыипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», одобреннаяПостановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечногожилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 г.[35]
Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитованияв Российской Федерации объявила формирование системы ипотечного жилищногокредитования одним из приоритетных направлений государственной жилищнойполитики. Среди участников программы ипотечного кредитования населения особовыделены операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечномукредитованию), основной целью деятельности которых продолжает оставатьсярефинансирование кредитных организаций, предоставивших средства на приобретениегражданами жилья.
Следующим шагом в становлении системы стала разработка ипринятие ряда нормативно-правовых актов. Нормативно-правовые акты, оказывающиесущественное влияние на становление и развитие института, относятся к различнымотраслям законодательства. Это и классические гражданско-правовые нормы обобеспечении исполнения обязательства (Закон «Об ипотеке (залогенедвижимости)»), и нормы, регулирующие рынок ценных бумаг (Федеральный закон «Орынке ценных бумаг»[36],Закон «Об ипотечных ценных бумагах»[37]),и административные нормы Закона «Об инвестировании средств для финансированиянакопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации»[38], и нормы, регулирующие банковскуюдеятельность. Таким образом, понимая институт ипотечного кредитования в широкомсмысле, можно сказать, что базой для этого института является совокупностьнормативно-правовых актов, которые на практике принимаются поэтапно.
В идеале система нормативно-правовых актов, регулирующихинститут ипотечного кредитования, должна сделать прозрачной достаточно сложнуюсхему финансовых потоков, возникающих в процессе ипотечного кредитования.
На первом этапе были приняты поправки в Федеральный Закон «Обипотеке (залоге недвижимости)». В рамках реформы пенсионной системы был принятуже упоминавшийся Федеральный закон «Об инвестировании средств дляфинансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации»,позволяющий инвестировать средства в ипотечные ценные бумаги. 25 августа 2000г. Правительство РФ Постановлением № 628 утвердило «Правила предоставлениягосударственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытогоакционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Далеесостоялись поправки в Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральныйзакон «О рынке ценных бумаг», устанавливающие особенности эмиссии облигаций,обеспеченных залогом имущества.
Утвержденные недавно Советом Федерации поправки в закон «Орынке ценных бумаг» направлены на совершенствование регулирования эмиссии иобращения облигаций с обеспечением. Закон создает правовую основу для выпускаоблигаций, возврат средств по которым обеспечивается одним из способов,предусмотренных Гражданским кодексом РФ (залогом, поручительством, банковскойгарантией и др.), причем в отношении облигаций, обеспеченных залогом имущества.В качестве обеспечения может выступать залог недвижимого имущества или ценныхбумаг. Необходимо отметить, что под ценными бумагами в первую очередьпонимаются закладные.
Принятый в 2001 году Земельный кодекс[39] установил рыночные принципы в отношениях,связанных с предоставлением земельных участков, в том числе и для жилищногостроительства. При принятии второй части Налогового кодекса предусмотрены налоговыельготы как для физических лиц, приобретающих жилье с использованием средствипотечного кредита, так и для граждан, продающих свое жилье.
В целом действующее законодательство уже позволяет выдавать ирефинансировать ипотечные кредиты. Так, комиссия Государственной Думы поразвитию ипотечного кредитования 24 июня 2002 года провела Парламентскиеслушания «Законодательное обеспечение развития ипотечного кредитования вРоссии». Участники слушаний отметили, что в Российской Федерации в общемсозданы правовые и организационные основы долгосрочного ипотечного жилищногокредитования.
Однако участники слушаний признали, что существуют исерьезные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования. Главный изних – отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которыемогли бы быть направлены на ипотечное кредитование. Вторая проблема, по сути,производная от первой – слишком большие процентные ставки. Основные операторыипотечного рынка, такие как «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и«Дельта-кредит» признают, что десятилетний кредит при ставке 15% в валюте либо18% в рублях доступен лишь весьма ограниченному кругу заемщиков. Третья причинанедоверия к российской ипотеке – зачастую непрозрачные для банка-кредитораисточники дохода физических лиц-заемщиков. Основным и, как правило,единственным источником дохода физического лица является получаемая имзаработная плата. Однако в настоящее время отчисления на фонд заработной платысоставляют в сумме 46% от суммы оплаты, что вынуждает большинство работодателейзанижать размер зарплаты. В итоге большая часть дохода остается теневой.[40]
На сегодняшний день коммерческие банки не принимают активногоучастия в долгосрочном ИЖК. Немногие коммерческие банки имеют у себясобственные программы долгосрочного ИЖК граждан и выделили на это значительныеденежные ресурсы (Сберегательный банк России, Коммерческий банк Дельта-Кредит иряд других). Однако к середине 2004 года сложилась устойчивая тенденция красширению банковских продуктов в сфере жилищного кредитования.
Для успешного развития ипотечного жилищного кредитования(ИЖК) населения коммерческими банками представляется целесообразным выделение ипотечногокредитования в отдельно регулируемый вид банковской деятельности.Целесообразность данного шага обусловлена, во-первых, долгосрочным характеромИЖК, во-вторых, необходимостью формирования ликвидного рынка ипотечных ценныхбумаг как механизма, позволяющего коммерческим банкам, предоставляющимипотечные кредиты, эффективно «продавать» такие кредиты в формате ипотечныхценных бумаг.
Действующая в настоящее время система нормативногорегулирования банковской деятельности со стороны Центрального банка не создаеткоммерческим банкам стимула к долгосрочному ИЖК граждан. Более того,коммерческим банкам менее выгодно заниматься долгосрочным ИЖК по сравнению сдругими банковскими операциями.
Вместе с тем, совершенствование нормативно-правовой базы идетполным ходом. Законопроекты, находящиеся на различных стадиях рассмотрения вГосударственной Думе РФ, составляют второй этап реформы. В первую очередь, этоФедеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», ссылки на предметрегулирования которого имеются в ФЗ «Об инвестировании средств дляфинансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации».
По мнению ряда депутатов Государственной Думы, Закон «Обипотечных ценных бумагах» предполагает внесение изменений в Федеральный закон«О банках и банковской деятельности» в части создания и особенностейрегулирования деятельности специализированных ипотечных кредитных организаций.Соответствующий законопроект внесен в Государственную Думу в октябре этогогода.
Проект Федерального закона «О строительных сберегательныхкассах», также входящего в систему ипотечного кредитования, прошел первоечтение.
Принята поправка в Федеральный закон «Об ипотеке (залогенедвижимости)», разрешающая ипотеку определенной части земель из категорииземель сельскохозяйственного назначения, не относящихся к государственнойсобственности. Поправка позволит фермерам пользоваться возможностями ипотечногокредитования в полной мере.
На рассмотрение Государственной думы внесен проектФедерального закона «О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающихденежные средства в строительство и приобретение жилья». В проекте Федеральногозакона «О строительных сберегательных кассах» разрабатывается и законодательнаяинициатива, посвященная альтернативной модели кредитования приобретения жилья –строительным сбережениям граждан.
Третьим этапом реформы будет разработка законодательныхактов, регулирующих отдельные вопросы, возникающие в процессе ипотечногокредитования. Прежде всего — это рефинансирование выданных ипотечных кредитов.Закон «Об ипотечных ценных бумагах» напрямую затрагивает лишь продуктрефинансирования — ипотечные ценные бумаги. При этом транзакционнаясоставляющая процесса рефинансирования остается вне фокуса. Компенсировать этулакуну и должен Федеральный закон «О секьюритизации активов». На стадииобсуждения находится и проект Федерального закона «О рейтинговании».
Нормативно-правовой основой для развития ипотеки может статьскорейшее завершение работы и принятие Жилищного кодекса РФ, который долженстать логическим итогом законотворческой деятельности, проведенной за годыреформ.
Таким образом, система ипотечного кредитования является однойиз наиболее динамично развивающихся составляющих правовой реформы в России.Вполне вероятно, что практическая реализация пакета нормативно-правовых актовпоможет решить жилищную проблему. На сегодняшний же день, безусловно, можноконстатировать возрастание потребности в грамотной юридической консультации намногочисленных этапах системы ипотечного кредитования.
Подводя итог главе 1, отметим следующее:
Форма залога за время его развития претерпевала значительные изменения.Во всем мире тенденции возникновения и развития института залога, в том числеипотеки были фактически одинаковыми. Это было вызвано развитием мировых правовой,экономической, социальных и иных систем, столкновением содержащихся взаконодательстве новаций с устоявшимися взглядами и обычаями.
Экономические причины — развитие гражданскогооборота, увеличение его объектов — земельных участков, жилых домов и другогоимущества, развитие торговли, товарообмен, операции по займу, кредитованию итак далее. Все это требовало наличия необходимых правовых механизмоврегулирующий данные процессы. Интересы хозяйственной жизни диктовали новые условия,требовали более гибкий подход. Правовым механизмом, стимулирующим должника кнадлежащему исполнению возложенных обязательств — этой правовой защитоймиру явился залог, в его самых разнообразных формах.
Социальные причины — разделение общества насословия. Операции по кредитованию и займам в основном проводили лица,принадлежащие к высшим сословиям, наиболее элитные и состоятельные.
Юридические — экономический подъемвызвал необходимость регулирования сделок и залоговым операциям, подробной ихрегламентации на правовом уровне. Появились нормативные акты, регламентирующиезалоговые правоотношения, устанавливающие права и обязанности должника икредитора, залогодателя и залогодержателя, порядок реализации заложенногоимущества.
ГЛАВА II. ИПОТЕКА КАКФОРМА ЗАЛОГА ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ2.1. Понятие залога и его характеристика
Приступая к анализу института ипотеки по современномуроссийскому законодательству, необходимо прежде всего определить юридическуюприроду залогу и залоговых правоотношений. Под залогом в правовой науке понимаетсяспособ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержательприобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогомобязательства получить удовлетворение за счет заложенного имуществапреимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.
Залог является одним из способов обеспечения исполненияобязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданскомправе под способами обеспечения исполнения обязательств понимаютсяпредусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественногохарактера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путемустановления дополнительных гарантий удовлетворения требований кредиторов.
Согласно действующему законодательству, залогополучательможет претендовать на имущество в натуре лишь в исключительных случаях: еслиимеется нотариально удостоверенное соглашение залогополучателя с залогодателем,заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания назаложенное имущество (при этом следует учитывать, что такое соглашение можетбыть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены такимсоглашением); а также в случае, когда повторные публичные торги будут признанынесостоявшимися, залогополучатель вправе оставить заложенное имущество у себя соценкой его в сумме не более, чем на 10 % ниже начальной продажной цены наповторных торгах. Если залогополучатель не воспользуется правом оставить засобой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торговнесостоявшимися, договор о залоге прекращается. В общем же порядке реализациязаложенного имущества происходит по суду и в этом случае залогополучатель лишьможет претендовать на удовлетворение из стоимости заложенного имуществасогласно ст.334 Гражданского кодекса РФ.
Понятие «из стоимости» предполагает в данном случаеобязательную продажу предмета залога с публичных торгов в форме конкурса илиаукциона, исключая возможность оставления его залогодержателем за собой.
Законодательство предусматривает в качестве общего правиласудебный порядок обращения взыскания, однако при соблюдении ряда условийдопускает и внесудебный порядок.
Залогополучатель обретая предмет залога получает вместе с ними ряд обязанностей, которые могут возникнуть у него в случае неисполнения илиненадлежащего исполнения основного обязательства должником. Эти обязанностисвязанны с проведением публичных торгов, а следовательно и дополнительнымииздержками, денежными затратами и дополнительное время для проведения конкурсаили аукциона.
Особенность залога по сравнению с большинством другихспособов обеспечения исполнения обязательств состоит в его правовом характере.Поручительство, задаток, неустойка, банковская гарантия — это способы обеспеченияисполнения обязательств, не имеющие характера вещно-правовых отношений. В этихслучаях кредитор как бы доверяет должнику либо лицу, которое становитсядополнительным (акцессорным) должником в силу принятия на себяответственности за исполнение основным должником обязательства в рамкахсоответствующей конструкции обеспечения исполнения. Залог же обладает чертами,которые позволяют рассматривать его в качестве как вещно-правового, так иобязательственно-правового способа обеспечения исполнения обязательств.
До настоящего времени не решен вопрос о том, к какому изинститутов вещного или обязательственного права можно отнести залог, данныйвопрос носит дискуссионный характер.
По мнению О.Свириденко, залог не следует относить квещно-правовому институту, поскольку он при всем своем вещном характерепродолжает оставаться способом обеспечения исполнения обязательств и «вещность»залога существует постольку, поскольку она в состоянии обеспечить исполнениеосновного обязательства. «Конструкция залога такова, что он порождает два видаотношений — между залогодателем и залогодержателем и вещью, то есть с однойстороны, залог — это способ обеспечивать обязательства должникапутем установления относительной правовой связи с кредитором, а с другой — непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи»[41].
Безусловно, это отношения между залогодателем изалогодержателем. Отношения залогодателя с залогодержателем можноохарактеризовать, как вторичные дополнительные (акцессорные) по отношению косновному (договору кредитования, займа и так далее). Эти отношения неразрывносвязаны с основным обязательством и не могут существовать отдельно от них.
При прекращении основного обязательства прекращается идополнительное (залоговое). В то же время, эти два обязательства нельзярассматривать и как единое целое, так как это два самостоятельныхобязательства, но залоговое как бы дополняет основное.
Кроме того, залогодатель и залогодержатель, при наступленииопределенных условий (перезаклад или реализация заложенного имущества) могутвступать в отношения и с третьими лицами.
Таким образом, вторым видом будут отношения между должником итретьими лицами, потому что залогодателем по действующему законодательствумогут быть не только должник, но и третье лицо, если согласится передать своеимущество в залог. В этом случае третье лицо отвечает перед кредитором своимимуществом. В тоже время, он имеет право регресса, в случае невыполнениядолжником своих обязательств по основному обязательству. Взаимоотношения междудолжником и третьими лицами должно быть урегулировано отдельным соглашением;если такого соглашения не было, то залогодатель не обладает права регресса вотношении должника.
Кроме того, законодательством предусмотрен такой вид залога,при котором залог остается у третьего лица. Такой залог считается оставленным узалогодателя, но только в случае, если его третьему лицу передал самзалогодатель и не в качестве объекта собственности; разновидностью этого залогаявляется залог имущественного права, удостоверенной ценной бумагой, когдаценная бумага передается в депозит нотариуса.
Третий вид отношений между залогодержателем и третьимилицами. Эти отношения могут возникнуть при реализации заложенного имущества, вэтом случае кредитор-залогодержатель имеет право преимущества перед остальнымикредиторами соответствующего должника.
Схематично структуру залоговых правоотношений можно отразитьследующим образом (схема 1):
Схема 1
/>Третьи лица
Праворегресса Преимущественное
требование
Залогодатель Залогополучатель
Акцессорные (дополнительные, вторичные) отношения
Преимущественный характер права залога по действующемузаконодательству проявляется в том, что при конкуренции требований однойочереди, которые могут быть удовлетворены за счет определенного имущества,предпочтение будет отдано требованию, обеспеченному правом залога на этоимущество. Право залога имеет преимущественный характер независимо от того,какое имущество выступает предметом залога, имеется ли у залогодателя иноеимущество, элементом какого вида залога оно является.
Также следует выделить такой аспект: право залога имеетабсолютный характер и поэтому залогодержатель вправе истребовать его из чужогоне законного владения, в том числе из владения залогодателя, используя нормы овиндикационном иске. В случаях, когда по условиям договора залогодержателюпредоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, он можеттребовать от других лиц, в том числе и от залогодателя, устранения всякихнарушений его права, хотя бы эти нарушения и небыли соединены с лишениемвладения, по правилам о негаторном иске (ст. 347 ГК РФ). Залогодержатель подоговору об ипотеке имеет право на предъявление виндикационного иска, даже несмотря на то, что предмет ипотеки не находился и не должен был находиться унего (п.3 ст.33 Закона об ипотеке). Более того, его залогодатель отказался отзащиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее,залогодержатель вправе использовать способы защиты, предусмотренные ст. 12 ГК,от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать отзалогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов (п.2ст.33 Закона об ипотеке).
Преимущественное право залогодержателя, акцессорный иабсолютный характер все это говорит о признаках вещного права в тех случаях,когда предметом залога являются вещи (особенно недвижимые).
Но в тех случаях, когда предметом залога являютсяимущественные права, бездокументарные ценные бумаги, и в случаях, когда имеетместо такая форма залога, как залог товаров в обороте, право залога приобретаетчерты относительности. Залогодержатель при залоге имущественных прав, бездокументарныхценных бумаг, при залоге товаров в обороте не может реализовать свои полномочияпо отношению к предмету залога без содействия лиц, осуществляющих официальнуюзапись прав, и залогодателя, а также не может осуществлять владельческуюзащиту. Поэтому право залога в анализируемых ситуациях имеет обязательственнуюприроду. Данные особенности и вызывают бурные дебаты среди ученых. Залог посвоей структуре предстает такую пограничную ситуацию.
Интересный и необычный подход к рассматриваемому правовому явлению,по моему мнению, разработал В.А. Хохлов. Он рассматривает залог не в статике, ав динамике. В.А. Хохлов утверждает, что залог это «весьма динамичноеправоотношение и сам он может быть представлен в качестве определенногопроцесса формирования, развития и прекращения залоговых правоотношений»[42]. Следовательно, с методологическойточки зрения, было бы правильно рассматривать залог как определенную совокупностьстадий (схема 2):
Схема 2
Основное обязательство
А____________________________В
Акцессорное (дополнительное) обязательство
______ ______ ______ ______ ______ _____
Стадии: 1 2 3 4 5 6
Цифрами обозначены:
1 — стадия формирования основного обязательства,выбор способа обеспечения, достижения соглашения о залоге, в том числеопределение предмета и участников залоговых отношений и вида залога;
2 — стадия оформления договора залога (формированиеего условий), регистрация договора;
3 — стадия исполнения, включая совершение действийпо поддержанию залоговых отношений;
4 — стадия замены предмета залога или сторон(возможна);
5 — стадия обращения взыскания на заложенноеимущество;
6 — стадия прекращения залоговых отношений.
Далее В.А. Хохлов[43]ведет подробное описание стадий залога, процессу их формирования ирассматривает определенные юридические факты, влияющие на этот процесс.
Все стадии имеют свою собственную цель. Они последовательноследуют одна за другой, однако некоторые стадии могут наступить только приопределенных условиях (например, замена предмета залога).
В.А. Хохлов выделяет следующие виды залога:
1) залог с передачей и безпередачи имущества залогодержателю;
2) ипотека;
3) залог товаров в обороте;
4) залог в ломбарде;
5) залог у залогодателя подзамком и печатью залогодержателя;
6) залог, оставляемый утретьего лица;
7) последующий залог;
8) залог вещей, которыебудут приобретены в будущем;
9) залог прав.
Конечно же, это не исчерпывающий перечень существующих видовзалога, на практике и в теории существуют еще и другие.2.2. Природа залоговых отношений: вещные иобязательственные начала
Юридическая природа залоговых правоотношений и определения его места в системегражданских правоотношений с давних пор являются одной из наиболее сложныхпроблем цивилистики. Как отмечал Л.А. Кассо, «затруднением для установленияпонятия о залоговом праве является самое содержание этого права. Залоговоеправо, как право, создающее в пользу залогодержателя исключительное положениепо отношению к известной части чужого имущества, может быть отнесено к тойкатегории правоотношений, которые романисты называют вещными правами. Но средипоследних оно тем не менее занимает обособленное место в виду того, что вотличие от них не имеет целью ни пользование, ни обладание вещью, а толькополучение известного размера ее стоимости, и что кроме того, с осуществлениемэтого правомочия залогодержателя связано прекращение самого залогового права»[44].
Необходимо отметить, что в дискуссии немецких ученых цивилистовпреобладали крайние точки зрения. Одни исследователи считали, что залог,безусловно, принадлежит к правам вещным, а другие — к правам обязательственным.Приводившиеся в защиту той или иной точки зрения доводы можно условно разделитьна две группы.
Первая группа аргументов относится к случаю, когда предметом залогаявляется имущественный объект. Важнейшими из них являются указания на правопреимущества и право неограниченного следования, являющиеся отличительнымипризнаками вещного права и вместе с тем характерные для залога.
В противоположность этой позиции, как не учитывающей того, что правоследования в залоге направленно не на вещь в натуре, а на удовлетворение из еестоимости, и, следовательно, не отражает вещного характера, Мейбомом и Зомомбыла выдвинута концепция обязательства лица (obligatio personae), а Бюхелем — концепция обязательства вещи (obligatio rei)[45].
Вторая группа аргументов, возникших в ходе дискуссии, имевшей цельювыяснение юридической природы залогового права, относится к классическомуслучаю, ставшему настоящим камнем преткновения на пути создания объективнойтеории.
Наиболее интересными решениями были следующее. Экснер считал, что если«право на право» не может быть вещным, то тогда вещное право направленно напредмет долга, а не на само требование. Однако такое мнение противоречит одномуиз постулатов права: залогодатель, не имея сам вещного требования на предметдолга, а только обязательственное, не может предоставлять права в большемобъеме, чем обладает сам.
По другой теории такой залог является залогом будущих вещей, то естьзалог следовало признать состоявшимся, а вещные права возникшими с момента,когда объект залога поступит в собственность залогодателя. Однако в такомслучае следовало бы признать и другое: если права залогодателя наступаютпозднее, чем права залогодержателя, то и вещные права залогодержателя могутвозникнуть лишь с момента перехода предмета удовлетворения в состав имуществазалогодателя.
Для российской науки права были характерны в целом более гибкие позициипо вопросу определения юридической природы залогового правоотношения, которыемогли бы как-то отразить присущую этой модели противоречивость при еепроецировании на существующую систему классификации гражданских правоотношений.
Г.Ф. Шершеневич определял залог как «право на чужую вещь, принадлежащеговерителю в обеспечение его права требования по обязательству и состоящие ввозможности преимущественного удовлетворения из данной вещи»[46].Но относя залог к вещным правам и отрицая возможность признания обязательствкак объекта залогового права, он тем не менее указывал на то, что залоговоеправо ввиду резкого отличия его от прав на чужую вещь, должно быть поставленоособо.
К.Н. Анненков считал иначе: «… Нельзя не склониться к признанию заправом залога у нас в том виде, в каком оно представляется по постановлениямсобственно наших гражданских законов, скорее характера права личного, чемвещного с некоторыми разве немногими чертами последнего»[47].
Е.В. Васьковский, определяя залог как вещное право, предоставляющеесвоему обладателю возможность извлечь из телесной вещи ее имущественнуюценность, в то же время допускал возможность залога обязательственных прав[48].
Наиболее приемлемой и часто встречающейся в монографих отечественных правоведов,в частности Черных А.В., является позиция, согласно, которой спор овещно-правовом или обязательственно-правовом характере залога должен быть решенв форме признания двойственной природы залога с признанием вещно-правового иобязательственно-правового характера при приоритетном положении последнего[49].Удачно эта мысль выражена у Медведева Д.А.: «Представляется, что выпячиваниеодного из элементов залогового права обедняет второе. Залог порождает два видаотношений — между залогодателеми залогодержателем, и между залогодержателем и вещью, то есть, с одной стороны,залог — это способ обеспечиватьобязательства должника путем установления относительной правовой связи скредитором, а с другой — jura in re aliena, непосредственная правовая связь залогодержателя ивещи. Поэтому залог может быть характеризован как вещный способ обеспеченияобязательства»[50].
Таким образом, можно констатировать, что попытки «втиснуть» залоговоеправо в классификацию вещных и личных прав или иную, построенную на сходныхпринципах, на основании того, что основными элементами, образующими залог,являются элементы, присущие именно вещному и обязательственному праву,потерпели неудачу и не отразили в полной мере юридическую природу исследуемогоявления. Причиной этого стала квалификация залоговых правоотношений в рамкахуже существующей классификации имущественных правоотношений: залог определялсялибо как вещное право, либо как обязательственное.
Иной подход к оценке явления, воспринят действующим российскимзаконодательством. Он заключается в перемене акцента с важнейших составляющихэлементов на целевую направленность установление залога, и объединении его поэтому признаку с другими правовыми формами. Не говоря уже о сущностной оценкетакого шага, следует сказать прежде об особом отношении законодателя кисследуемому правовому явлению. Законодатель выделяет залог в несколько иноеправовое поле — названнымодним из способов обеспечения исполнения обязательств.
В Гражданском кодексе РФ (ст.329) залог назван способом обеспеченияисполнения обязательств. Но обеспечением исполнения обязательства можетявляться лишь воля стороны в обязательстве, направленная на его исполнение.Однако такой термин все-таки лучше, чем тот, что содержится в Законе РФ «Озалоге» — способ обеспечения обязательства(ст.1). Ведь обеспечение обязательства — это просто надлежащее оформленное согласие принять на себяэто обязательство. На самом деле речь должна идти об обеспечении неисполнения обязательства,каковым и является залог. При установлении залога всегда имеется в виду, чтоэто правоотношение сможет быть реализовано в пол ном объеме только принаступлении определенного условия — неисполнении или ненадлежащем исполнении основногообязательства, и, наоборот, при исполнении основного обязательства обращениявзыскания на предмете залога не производится. Это означает, что залог призванобеспечивать интересы кредитора именно при неисполнении основного обязательства,а исполнение последнего обеспечивается наличием у обязанной стороны соответствующейволи. Не случайно в дореволюционной литературе наиболее широко употреблялсясинонимичный термин — обеспечение требования.
Что же касается объединения различных правовых форм в единый правовойинститут с использованием в качестве основания подобного объединения их общейцели, то такой шаг вообще представляется весьма спорным. Интересно мнениеА.С. Звоницкого, касающееся аналогичного явления: «Несмотря на различиеюридических форм, право может объединять разные сделки в один институт по цели.Само собой разумеется, что эти отношения не могли бы быть одинаковы, если быбыла различна юридическая природа тех сделок, на которых они основаны. Право немогло бы соединять эти сделки под одну рубрику по их цели, потому что целью ихроль не заканчивается, потому что они порождали бы различные последствия,относящиеся к различным юридическим институтам. Объединять только по цели водин институт сделки, совершенные для обеспечения требования на имущество, былобы столь же невозможно, как, например, создавать особый институт из сделок,совершенных в обход кредиторов»[51].
Именно различие последствий можно увидеть, если сравнить залог с другимиспособами обеспечения требования, воспринятыми российским законодательством.Здесь как нельзя более уместным является замечание К.П. Победоносцева: «Залогпредставляет собой привилегию, направленную не против должника, а против другихкредиторов»[52].Иначе говоря, залогу присущи принципы отношения к объекту, характерные для вещного,а не обязательственного права.
Рассматривая залог как правоотношение с характерной юридической природой,отличающей его от иных типов правоотношений, следует признать:преимущественность субъективного права залогодержателя состоит в правомочииудовлетворить свое требование первым среди других кредиторов данного должника(за некоторыми исключениями, прямо предусмотренным законом), а также вабсолютном запрете любому лицу своими действиями или бездействием уменьшатьстоимость заложенного имущества (за исключением случаев, предусмотренныхдоговором).
Залоговое же правоотношение как особое преимущественное правоотношение состоитв установлении таких особых правомочий залогодержателя непосессорного характера,которые позволяют говорить об абсолютной приоритетности его субъективного правав отношении стоимости предмета залога, а не только о первоочередности права наматериальное удовлетворение. Именно в таком виде — особого преимущественного правоотношения, залог идолжен включаться в классификацию имущественных правоотношений.2.3.Залог недвижимости (ипотеки)
Наиболее привлекательной для банка и иного кредитного учрежденияразновидностью обеспечения в развитых странах является ипотека (залогнедвижимого имущества). Это объясняется тем, что каждая залоговая сделкаобязательно регистрируется государственными органами, следовательно,гарантируется законность такой сделки и сохранность заложенного имущества.Применение этого вида залога в нашей стране существенно затруднено. Этообъясняется значительными противоречиями в имеющейся правовой базе, отсутствиемряда специальных правовых актов, а также сложностью и высокой стоимостью егореализации.
В настоящее время, как мы уже отмечали выше, ипотека в Россиирегулируется ч. 1 Гражданского кодекса РФ, Законом РФ от 29.05.1992 г. «Озалоге» (в части, не противоречащей Гражданскому кодексу), Федеральнымизаконами от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» (залоге недвижимости), от 21.06.1997 г.«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» идругими.
Согласно действующему законодательству к предметам залога отнесены:земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и др. объектынедвижимости.
Особенности правового регулирования ипотеки зданий, сооружений,предприятий содержаться в статье 69 Закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости).При этом в первом абзаце этой нормы имеется прямая отсылочная норма к п. 2 ст.340 ГК РФ.
В комментарии к закону «Об ипотеке» отмечается, что «Ипотека здания илисооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельногоучастка, на котором находится это здание либо часть этого здания, либо частиэтого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либопринадлежащего залогодателю права аренды этого участка»[53].В тоже время право залога не распространяется на земельный участок, в отношениикоторого залогодатель обладает правом постоянного пользования.
Залог предприятия в современной российской практике встречается довольноредко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценкитакого имущества, сложностями в его реализации и другими, не менее важнымифакторами (длительность и высокая стоимость затрат на оформление договора,большое количество необходимых документов и др.).
Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются всематериальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения,оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования,исключительные права и т.п. На взгляд многих юристов, в состав предмета залогане должен входить залог финансовых и хозяйственных обязательств предприятия.Одновременно у залогодержателя должно отсутствовать и право на распоряжениефинансовыми результатами деятельности предприятия. Это объясняется тем, что вобратном случае залогодатель лишился бы возможности применения наиболеепривлекательной стороны ипотеки — хозяйственного использования имущества с целью получениядоходов как источников средств для выплат по кредитному договору.
В период действия закладной заемщик не должен лишаться права подвергатьзаложенное имущество определенному финансовому риску, однако в таком случаенего должны быть возложены определенные договором обязанности. Прежде всего — по выплате налогов, поддержаниюстрахового покрытия недвижимости, а также по обязательному согласованию сзалогодержателем крупных изменений в имуществе.
В состав предмета залога также не могут быть включены требования, носящиеличный характер (например, авторское право). Причем состав и оценка имуществапроизводятся на основе полной инвентаризации. Необходимо отметить, что актинвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитораявляются обязательными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 Закона «Обипотеке»).
Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькимиспособами. Один из таких способов — на основе балансовой стоимости имущественного комплекса.
Другой способ основывается на заключении независимой оценочной компании,которая должна иметь лицензию оценщика.
Иногда оценка стоимости имущества, предлагаемого в качестве залога,осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во вниманиефактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества,справочные данные об уровне цен (как правило, на основе публикаций, оправокторгующих или снабженческих организаций и т. п.). Преимуществом такой оценкиявляется ее безвозмездность для заемщика, однако она достаточно трудоемка длябанка. Именно поэтому такой способ применяется обычно крупными инвестиционнымибанками, где для этого существуют специальные подразделения.
Оценка залога — одна из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному кредитованию.Обычно при ипотеке оценка предмета залога производится по соглашениюзалогодателя с залогодержателем. Несложно предугадать, что для залогодателяпредпочтительнее, чтобы оценка не была слишком высокой, так как она напрямуюсвязана с величиной пошлины нотариуса. С другой стороны, от оценки залогазависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит.
Следует также отметить, что в Законе «Об ипотеке» содержится абсолютноновое для российского законодательства положение о том, что ипотекойпредприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого должнасоставлять не менее половины стоимости имущества предприятия. В мировойпрактике размер кредита обычно в 1,3 — 2 раза меньше рыночной стоимости предмета залога. Подобнаяосторожность банков объясняется нестабильностью рыночной среды.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право залога недвижимого имущества(ипотека) подлежит государственной регистрации. Система государственнойрегистрации сделок с недвижимостью регулируется Федеральным законом от 21 июля1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним». Являясь в целом важным шагом на пути совершенствования рынканедвижимости, действующий закон в то же время содержит ряд положений,нуждающихся в определенной корректировке. Так, одним из основных этаповрегистрационной деятельности является правовая экспертиза документов и проверказаконности сделок с недвижимостью (п.1 ст. 13 Закона о регистрации). В то жевремя данный Закон не предусматривает ответственности за недобросовестную илинеполную проверку предоставляемых документов. Согласно ст. 31 Законаответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним предусмотрена лишь за своевременность и точность записей о правена недвижимое имущество и сделок с ним в Едином реестре, за полноту иподлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках сним, за точность и своевременность предоставления данных (п. 1), за искажениеили утрату информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним,зарегистрированных в установленном порядке (п. 2). Ответственность же занеполную правовую экспертизу законом не предусмотрена. Не удивительно, что ужепосле введения данного закона, совершались сотни сделок, впоследствиипризнававшихся недействительными в силу, например, ущемления прав малолетних инесовершеннолетних и по иным поводам.
Очевидно, как справедливо пишет адвокат Д.В.Астафьев, что покупателюсамостоятельно выполнить весь комплекс необходимых проверок крайне сложно,поэтому возложение обязанности по правовой экспертизе документов нагосударственный орган совершенно целесообразно, но в таком случае не менееважно и предусмотреть определенную ответственность за невыполнение даннойобязанности.[54]
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственнойрегистрации, возникают с момента осуществления таковой, если иное неустановлено законом. Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 г.№ 102-ФЗ, действовавший до 14 февраля 2002 года в редакции Федерального закона«О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залогенедвижимости)» № 143-ФЗ от 09.11.01 г.[55],в отношении момента возникновения права залога на недвижимое имущество содержалиное правило. Согласно ст. 11 Закона «Об ипотеке» право залога возникало смомента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой,возникло бы позднее — с момента возникновения этого обязательства. Именно с моментавозникновения права залога имущество считалось обремененным ипотекой. Государственнаяже регистрация права залога недвижимости имела в соответствии с п. 6 ст. 20Закона «Об ипотеке» лишь правоподтверждающее значение – с момента осуществлениягосударственной регистрации ипотека считалась возникшей для третьих лиц.
Практическое значение этого правила состоит, например, в том, что толькопри зарегистрированном праве залога залогодатель, отчудивший обремененноеипотекой имущество, вправе противопоставить требованию его приобретателя обуменьшении покупной цены возражение о том, что поскольку покупая недвижимоеимущество, в силу публичного характера государственной регистрации прав нанедвижимость приобретатель не мог не знать о существовании обременения,постольку в момент заключения договора об отчуждении он согласился с тем, чтоприобретаемое им имущество служит обеспечением требований третьего лиц — залогодержателя.
Независимо от того, что законодателем момент возникновения права залогане ставится в зависимость от его государственной регистрации, скорейшееосуществление последней всегда является также и интересом залогодержателя.Своевременная государственная регистрация ипотеки служит своеобразнойпревентивной мерой в отношении возможных спорных ситуаций, способных поколебатьправа залогодержателя: сколько бы раз ни отчуждался предмет ипотеки, сколько быни были добросовестны его последующие отчуждатели и приобретатели, ни один изних не сможет пошатнуть состояние обеспеченности требований залогодержателяссылками на свое добросовестное неведение о существующем обременениинедвижимости. Кроме того, вследствие этой особой прочности права, придаваемойему признанием со стороны государства, предмет ипотеки в определенной степенииммобилизуется, естественным образом ограничивается в своей оборотоспособности- вряд ли найдется много желающих платить за имущество, которое вскоре,возможно будет утрачено без всяких компенсаций. В этом смысле государственнаярегистрация ипотеки делает маловероятной саму возможность возникновения споров,основывающихся на фактах, свершившихся после возникновения права залога.
Многие исследователи отмечали редакционные и содержательные погрешностист. 11 Закона «Об ипотеке» в его новой редакции. В частности, обращалосьвнимание на изменения, произошедшие в правовом регулировании отношений,связанных с использованием документа, называемого «закладная». Как следовало изпредыдущей редакции Закона «Об ипотеке», закладная представляла из себя именнуюценную бумагу, удостоверявшую права кредитора по основному обязательству и правазалогодержателя по договору ипотеки. При этом передача прав по закладнойосуществлялась путём совершения на ней передаточной надписи в пользу другоголица и передачи закладной этому лицу. Основные затруднения, не позволившиезакладной стать орудием оборота и одним из инструментов, опосредующихрефинансирование ипотечных операций банков, состояли в том, что закладная всилу ст. 143 ГК РФ не могла быть признана ценной бумагой, так как Закон «Обипотеке» не является законом о ценных бумагах. Но даже предположив законностьотнесения этого документа к разряду ценных бумаг Законом «Об ипотеке», невозможнобыло игнорировать тот факт, что никакие особые правила о способе и форме передачиправ по закладной, в частности о совершении на ней передаточной надписи, применятьсяк закладной в силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке», п. 2 ст. 146 ГК РФ немогли. Сделка по передаче прав по закладной должна была бы совершаться внотариальной форме с последующей государственной регистрацией (п.п. 1, 2 ст.389 ГК РФ). Понятно, что ни о каком особом оборотном инструменте в этом случаене могло быть и речи.
Применение всех новых правил о закладной вообще было бы вряд ли возможно,признай мы даже закладную ценной бумагой – в этом бы не было никакого смысла, посколькузакладная лишена всех свойств обычных ценных бумаг, делающих их особымиинструментами торгового оборота – так, п. 1 ст. 17 Закона «Об ипотеке» в новойредакции лишает документарную ценную бумагу свойства презентационности, а п. 2ст. 48 Закона закрепляет отказ от свойства публичной достоверности закладной.
Среди разумных новелл в правовом регулировании ипотеки отметимвозможность осуществления государственной регистрации ипотеки по заявлениюзалогодержателя (п. 1 ст. 20 Закона «Об ипотеке» в новой редакции), норму п. 1 ст.60 Закона «Об ипотеке» в новой редакции, изменяющую общее правило п. 7 ст. 350ГК РФ об объеме тех требований, удовлетворение которых прекращает процессобращения взыскания на предмет залога, а также изменения в тексте ст. 77 Закона«Об ипотеке», устранившей нелогичность предыдущей редакции статьи ипредусматривающей, что жилой дом или квартира, приобретенные или построенные сиспользованием кредитных средств банка или иной кредитной организации,считаются находящимися в залоге у кредитора с момента государственнойрегистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру, а вовсе нес момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома иликвартиры. Самым же смелым шагом являются положения новой редакции ст. 78 Закона«Об ипотеке», устранившие последние законодательные препятствия для выселенияне исполняющего своих обязательств залогодателя и членов его семьи изприобретенного на кредитные средства жилого помещения.
5 февраля 2004 года приняты очередные изменения в Федеральный закон «Обипотеке (залоге недвижимости)», вступившие в силу с 10 февраля 2004 года (ФЗ от5.02.2004 г. № 1-ФЗ)[56].Данные изменения в основном направлены на совершенствование залога земельныхучастков. Нотариусам при оформлении ипотечных отношений следует обратитьвнимание на следующие новшества:
1) теперь допускается составление и нотариальное удостоверение закладнойи договора ипотеки, если предметом залога являются леса (ранее было нельзя);
2) не допускается удовлетворение требований залогодержателя за счетзаложенного имущества во внесудебном порядке, если предметом ипотеки являетсяземельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст.55 Закона в новой редакции). Таким образом, заключение и нотариальноеудостоверение соглашений с таким предметом стало невозможным;
3) расширена категория земель, которые могут являться предметом залога.Если ранее – это были только земельные участки в отношении которых закон (п. 1ст. 62 Закона в старой редакции) прямо оговаривал такую возможность(ограниченный список), то сейчас могут быть заложены любые земельные участки,при условии, что они не исключены из оборота или не ограничены в обороте. В томчисле стала возможной ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земельсельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевыхземельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается ипотека земельныхучастков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст.63 Закона в новой редакции);
4) предусмотрена возможность залога прав по договору аренды земельногоучастка с согласия его собственника и в пределах срока договора аренды (п. 1.1ст. 62 Закона в новой редакции). Представляется, что согласие собственника вданном случае также должно быть оформлено нотариально, как неотъемлемая частьдоговора ипотеки;
5) ипотека земель сельскохозяйственного назначения допускается теперьтолько с одновременным залогом зданий, строений, сооружений, в том числевозводимых, и иных объектов недвижимости прочно связанных с земельным участкоми принадлежащем на том же праве собственнику такого земельного участка (п. 4ст. 64 Закона в новой редакции);
6) изменены правила оценки земельного участка при его ипотеке. Вчастности, при проведении такой оценки теперь следует руководствоватьсязаконодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. По общему правилу,залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашениюзалогодателя с залогодержателем. При этом сняты ограничения, когда оценказемельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже егонормативной цены (прежняя редакция ст. 67 Закона об ипотеке).
При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залогапроизводится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон,удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залогпредприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурнуюценность. Такое соглашение может предусматривать несколько вариантов реализацииимущества должника – от свободной продажи недвижимости со свободных торгов доприобретения ее банком в собственность.
Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается сустановлением первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами(либо по решению суда). Причем эта цена не должна быть ни слишком высокой(иначе имущество не найдет покупателя), ни слишком низкой (так как в такомслучае банк не сможет возместить свои затраты). Если же торги не состоялись,банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имуществапо его начальной цене и зачтении его стоимости в счет своего требования. Втаком случае ипотека прекращается. 2.4.Прекращение залога
Действующая в настоящее время норма ст. 352 ГК РФ также содержит исчерпывающийперечень оснований прекращения залога. Однако ст.352 ГК РФ не предусматриваеттаких важных оснований прекращения залога как прекращение по соглашению сторон,прекращение по решению суда и прекращение в связи с переходом правасобственности к залогодержателю. Что касается прекращения гражданских прав иобязанностей по решению судебных органов, ГК РФ вообще не предусматривает такойвозможности.
По всей видимости, исходя из существа гражданско-правового институтазалога, принципа свободы договора и положений процессуальных кодексов обобязательности исполнения вступивших в законную силу судебных решений. Все-такиможно говорить о том, что залог может быть прекращен как судебным решением, таки по согласию сторон, а также переходом права собственности на заложенноеимущество, однако ввиду существования неотъемлемого постановления ПленумаВерховного суда РФ такой вывод нуждается в дополнительном судебном толковании.
Ряд проблем также связан с регулированием процесса реализации заложенногоимущества с публичных торгов. Статья 349 ГК РФ предусматривает две формы реализации- по решению суда и на основаниинотариально удостоверенного соглашения залогодателя с залогодержателем,заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания. В принципевозможность заключения соглашения о порядке обращения взыскания достаточнопривлекательна для сторон, так как позволяет избежать осложнений, связанных снесовершенством судебной системы, и в наибольшей степени соблюсти интересы, какзалогодержателя, так и залогодателя.
Однако ч. 1 ст.350 ГК РФ устанавливает, что реализация заложенногоимущества производится с публичных торгов «в порядке, установленномпроцессуальным законодательством, если не установлен иной порядок». Но впорядке, предусмотренном процессуальным законодательством, торги организуютсясудебным исполнителем и проводятся по исполнительным документам, исчерпывающийперечень которых содержится в ГПК РСФСР.
Заключение договора на торгах регулируется также статьями 447,448 ГК РФ,однако в указанных нормах прямо не указывается, что они применяются длязалоговых отношений.
Не урегулирован также вопрос о том, каким актом должно формироватьсяправо собственности залогодержателя в случае о становления последним предметазалога за собой при объявлении повторных торгов не состоявшимися.
Представляются возможными такие документы, как заявление в адресрегистрирующего органа, специального решения залогодержателя либо и то идругое.
Есть также еще одна проблема. В соответствии с ч.4 ст.350 ГК РФ, еслизалогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога втечение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Право собственности залогодержателя на недвижимостьвозникает только после государственной регистрации данного права (ч.2 ст.8 ГКРФ).2.5.Ипотечное кредитование в условиях современнойРоссии
Рынок жилья включает в себя два существенно отличающихся элемента — жилойфонд и жилищные услуги. Первый из них (дома, квартиры) уникален в планеразнообразия, иммобильности и высокой стоимости[57].Второй относится к текущему функционированию жилья, поскольку каждая егоединица может производить непрерывный поток потребительских услуг — служитьубежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Именно эта сторонапонятия «жилье» оценивается покупателем при приобретении им квартиры или дома.
Анализ потенциального платежеспособного спроса приводит исследователей квыводу, что сегодня личные трудовые сбережения не позволяют большинству гражданприобрести жилье на рынке: реальным источником для этого могут быть в основномсредства, вырученные от продажи уже имеющихся квартир. Положение усугубляетсятем, что стоимость строительства по темпам роста значительно опережает доходынаселения.[58]
В регионах рыночные механизмы действуют с определенными допущениями нарынке вторичного (т.е. находящегося в эксплуатации) жилья. Его участниками вподавляющем числе случаев являются физические лица. Граждане продают квартиры(дома), как правило, не с коммерческими целями. В определенной степени данныйсегмент рынка играет роль промежуточной ниши – позволяет создать стартовыйкапитал, с которого начинается инвестирование или приобретение нового дома.Учитывая, что строительство и продажа так называемого доходного жилья в странепока слабо развиты, можно говорить о социальном, потребительском характерерынка вторичного жилья.
Иная картина наблюдается на рынке первичного жилья. Здесь главными участникамивыступают заказчик (инвестор) и подрядчик, в большинстве своем имеющие статусюридического лица. Именно они при заключении договора подряда формируют цену настроительную продукцию.
В целом же имеет место резкий отрыв по стоимости вновь вводимого жилья оттого, которое находится в эксплуатации. Это означает, что речь идет не оедином, а о совокупности жилищных рынков, реальное состояние которых отраженона рис.1.
Существующие федеральные программы ставят целью либо изменение условийпредложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны бедных семей. В тоже время отсутствует активная государственная поддержка, прямо нацеленная напоощрение развития этого сегмента рынка. Не учитывается и такой актуальный вроссийских условиях вид воздействия, как регулирование самих жилищных рынковчерез цену. Представляется, что государственная политика в данной сфереэкономики должна строиться на комплексном подходе, учитывающем все факторы, вчастности ипотеку, налогообложение объекта недвижимости, регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, правовое зонирование вместе сградостроительным регламентом, развитие рынка земли, инвестиции,градостроительство и т.п.[59]
В целях повышения эффективности регулирования требуется применение новыхтехнологий, позволяющих снизить затраты бюджета на содержание жилищной недвижимостии управление ею. А это в свою очередь обусловливает необходимость формированиясоответствующей специфической (так как управление недвижимостью имеет свои особенности)правовой среды как на федеральном, так и на местном уровнях.
/>
Важнейшим условием эффективности рынка жилищной недвижимости является такжеего информационная прозрачность, которая дает участникам возможностьосознанного выбора в ходе принятия решений. Для ее достижения нужно преждевсего создать систему мониторинга цен на рынке жилья, которая позволит получитьясное представление о существующих в данной сфере тенденциях.
Рост объемов строительства новых жилых зданий ограничен сегодня из-занефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи разрешений на строительствои монопольных местных рынков строительства.
Что касается спроса, то он сдерживается из-за неспособности населениябрать кредиты на длительный срок по приемлемым ставкам. Многие новые квартирыфинансируются на основе применения схем застройщиков, которые, как правило,являются рискованными и дорогими. Будущие владельцы квартир должны внестизначительный первоначальный взнос за недостроенную квартиру, а финансированиепо принципу «плати из текущих доходов» означает, что семьи берут на себя весь рискзастройщика по завершению строительства. Новые покупатели зачастую платятдополнительно 20 процентов от покупной цены для внутренней отделки квартиры,монтируя электропроводку и бытовые приборы. Замена финансирования разработчикакредитованием коммерческого банка при использовании последовательной и хорошоразвитой системы андеррайтинга заемщика и процентных ставок, таким образом,поможет сделать новые квартиры более доступными. Благодаря этому также будутпредоставлены средства для капитального ремонта и технического содержаниясуществующего жилищного фонда.
Современные особенности андеррайтинга заемщика кредита и стандартовобслуживания банками являются следующими:
ð Максимальный срок — 15 лет для кредиторов-коммерческихбанков, 20 лет в случае покупки ипотек АИЖК. Что касается коммерческих банков,нет особого смысла в увеличении срока, принимая во внимание высокие процентныеставки на рынке и инфляционные ожидания.
ð Минимальный размер первоначального взноса составляет 30процентов, что объясняется проблемами с обращением взыскания на имуществодолжника, ветхим состоянием многих жилых зданий, незначительным количествомсделок, которые могли бы служить ориентиром для установления рыночной цены.
ð Процентные ставки устанавливаются на уровне от 21 до 23процентов, если кредит выдается в рублях, и на уровне от 12 до 15 процентов,если кредит деноминирован в долларах США. Региональные государственные ипотечныеагентства выдают больше субсидированных ипотечных кредитов в рублях по ставкеот 8 до 15 процентов, при этом, по оценкам, средняя взвешенная ставкасоставляет 13 процентов, а местные органы власти оказывают бюджетно-финансовуюподдержку для возмещения разницы между использованной ставкой и рыночнойставкой.
Возможность обращения взыскания на имущество должника являетсяцентральным вопросом для создания эффективных стимулов, способствующих развитиюипотечного кредитования. Обращение взыскания на имущество должника и выселениев другую квартиру остаются сложными вопросами при развитии российских рынковипотечного жилищного кредитования. Препятствия, мешающие выселению, по-прежнемувызывают сомнения относительно эффективности использования собственности в видезалога при получении ипотечных кредитов и в случае ипотечных ценных бумаг. Рядзаконов, принятых после 1998 года, улучшили положение с регистрацией правсобственности и их применением, нормализовали ситуацию с субсидиями и разрешилиобращать взыскание на залог ипотеки. Хотя эти законы делают важный шаг,предоставляя кредиторам, имеющим право ареста имущества должника, обращатьвзыскание на это имущество, если заемщик перестает платить, действие этихзаконов ограничено, и в судах было рассмотрено мало дел для апробации ихдействия.
Залоговые права кредиторов по-прежнему ограничены банковскими кредитами.Это ограничивает способность заемщиков рефинансировать кредиты, когда инфляцияпадает, а процентные ставки снижаются. Обращение взыскания на залог в случаеотказа от уплаты долга ограничено правами семей, особенно семей снесовершеннолетними детьми, из-за которых не просто выселить такие семьи. Врезультате, в случае отказа заемщика возвращать кредит в реальности правакредиторов ограничиваются попытками пойти на мировую и договориться о продажежилья, сдать жилье заемщику, не вернувшему кредит, в аренду, или переселитьсемью.
Принятие нового Жилищного кодекса должно внести ясность в разрешение подобныхвопросов. В настоящий момент ведется обсуждение новых законов, предусматривающихсоздание местного жилого государственного фонда, который будет расширяться засчет новых и/или пустующих квартир, для предоставления жилья семьям, невозвратившим кредит, и таким образом позволит кредиторам применить свое залоговоеправо ареста имущества должника.
Если говорить об организационно-финансовых схемах системы индивидуальногожилищного строительства, необходимо, прежде всего, ясно осознавать, что:
ð становление системы будет происходить неодномоментно. Этопроцесс, а его протяженность по времени будет исключительно зависеть отсогласованной работы, воли, понимания и содействия со стороны администрацийвсех уровней. Неудачные попытки построить систему только из Федеральногоцентра, по существу навязывая ее регионам, как и построение региональныхмоделей независимо от Федерального центра, убедительно подтверждают этот тезис;
ð формирование системы с необходимостью будет проходитьопределенные стадии, и каждой стадии будет соответствовать адекватнаяорганизационно-финансовая схема. Структурные элементы, составляющие основукаждой из этих схем, по мере развития системы окажутся функционально связаннымимежду собой и в конце концов образуют целостный самодостаточныйкредитно-финансовый организм. Организационно-финансовые схемы, обеспечивающиеразличные стадии, могут создаваться параллельно, более того, для ускоренияпроцесса они должны создаваться параллельно. Однако нужно отдавать себе отчет втом, что они начнут эффективно функционировать как единое целое только по меретого, как для этого созреют объективные условия и будет создана соответствующаяправовая база.
Анализ состояния вопроса показывает, что из-за низких доходовзначительной части населения, а также дороговизны заемных средств благодарявысоким рискам (обусловленным несовершенством правовой и нормативной базы,неразвитостью банковской системы, продолжающейся, хотя и уменьшающейсяэкономической и политической нестабильностью) доступными будут, прежде всего,небольшие ипотечные кредиты.
При малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительныесобственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные механизмы,позволяющие их накапливать. Так называемые накопительные схемы получили широкоераспространение в Европе, они присущи всем странам с низким уровнем доходовнаселения (в том числе в странах с переходной экономикой).
Важнейшее требование к этим схемам — защита вкладов потенциальныхзаемщиков от возможных потерь.
Естественным инструментом, позволяющим людям с минимальным риском накапливатьсредства в рамках схем накопительного страхования, являются страховые компании.
Другим инструментом накопления средств граждан являются кредитные потребительскиесоюзы, деятельность которых регулируется ст. 116 Гражданского Кодекса РоссийскойФедерации.
В настоящее время, после принятия Правительством государственнойконцепции ипотечного жилищного кредитования, открываются новые возможности дляразвития кредитной кооперации в Российской Федерации в форме жилищныхссудосберегательных кооперативов. Важную роль при этом должен сыгратьФедеральный закон, инициатором в разработке которого выступили КомиссияГосударственной Думы по ипотечному кредитованию и Правительство РоссийскойФедерации. Этот закон призван окончательно закрепить «правила игры» кредитныхсоюзов, а также установить формы государственного контроля за их деятельностью.Последнее особенно важно, имея ввиду недавний печальный опыт «финансовыхпирамид». Видимо, целесообразно предусмотреть создание специальногоправительственного органа типа Государственной инспекции, который бы совместнос Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг регулировал и контролировалдеятельность кредитных союзов как организаций, оперирующих средствами населения.
В перспективе по мере развития банковской системы центральное место впространстве первичных ипотечных кредитов, безусловно, займут банки. Сегодня,однако, их возможности существенно ограничены, поскольку российская банковскаясистема ориентирована на универсальные банки, а сами они работают, в основном,на «коротких» деньгах. В этой связи процентные ставки по выдаваемым имикредитам являются слишком высокими, чтобы стать привлекательными для массовогопотребителя.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Как показал предпринятый в выпускной квалификационной работе анализ, историяипотеки уходит своими корнями в римское право. На дальнейшее его развитие существенноповлияли старинные обычаи западноевропейских стран. Более чем двухсотлетнююисторию своего самобытного развития он имеет в нашей стране. Этим занималисьгородские кредитные общества и земельные банки, предоставлявшие кредиты подзалог недвижимости не деньгами, а ценным бумагами.
Рассмотрение исторического процесса формирования залоговых форм,позволило определить, какие факторы влияли на его формирование, выявитьопределенные тенденции развития залога во всех странах, характерные его черты.
Пройдя сложный и неоперативный процесс формирования, он выливался в самыеразные формы (в Древнем Риме fiduciaи pignus) под воздействием экономических, юридических,социальных и иных отношений. В конечном итоге, приобретя такую форму залога,как ипотека — наилучшеедостижение общества.
С позиции закономерностей развития залоговых отношений — во всем мире они были одинаковыми,особенности же возникали благодаря самобытности развития той или иной страны.Будучи частью целого, институт залога имеет и свои особенности. Ученыевыделяли, что движущей силой развития, кроме всего прочего, именно поискбаланса прав сторон и активное стремление залогодержателя к более совершенномуобеспечению кредита.
Ипотека, как в прочем и другие формы залога, является неотъемлемой частьюрыночной экономики любой страны. С помощью залога общество получает лучшее,современнейшее орудие кредита, поэтому в обращении с этим оружием требуетсяболее искусство, осторожность, разборчивость, техническая ловкость приемов.
В России несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цельгосударственной жилищной политики — обеспечение доступности жилья до настоящеговремени не достигнута.
До начала 90-х годов прошлого века основная причина этого негативногоявления состояла в господствовавшей на протяжении 70 летадминистративно-командной системы жилищного обеспечения. Эта системабазировалась на государственных ассигнованиях в жилищную сферу, с последующимраспределением бесплатного жилья на условиях пользования.
Рыночная система жилищного финансирования постепенно меняет ставшую неэффективнойсистему государственного жилищного обеспечения.
В России законодательная база — основа рыночной системы — продолжаетнести отпечаток сложившихся за более чем 70-летний период стереотипов исоциально-правовых представлений о жилищных правах граждан, закрепленных вКонституции.
На сегодняшний день рынок жилищного кредитования все еще незначителен посвоим масштабам, особенно с учетом потребностей в его развитии. Тем не менее, врезультате достигнутой экономической стабилизации и создания основных правовыхи институциональных основ он готов войти в новую фазу — фазу интенсивногоразвития. Основная задача государства — максимально способствовать этомупроцессу.
Нормативно-правовой основой для этого должно стать скорейшее завершение работыи принятие Жилищного кодекса РФ, который должен стать логическим итогом законотворческойдеятельности, проведенной за годы реформ.
Существующая государственная система жилищного обеспечения должна быть замененана новую, основанную на следующих принципах:
ð предоставление жилья из муниципальных фондов на условияхдоговора социального найма социально незащищенным, нетрудоспособным слоямграждан;
ð предоставление жилья из государственных или муниципальныхжилищных фондов на условиях срочного найма тем гражданам, чьи доходы в данныймомент времени не позволяют приобрести жилье в собственность;
ð стимулирование развития системы жилья на условиях найма, такназываемого сектора «арендного жилья»;
ð предоставление гражданам, имеющим небольшие собственныенакопления, адресных целевых субсидий, позволяющих приобрести жилье сиспользованием кредитных (заемных) средств;
ð покупка и строительство гражданами жилья с использованиемсобственных и кредитных средств в рамках системы ипотечного жилищногокредитования, функционирующей на рыночных отношениях;
ð стимулирование создания товариществ собственников жилья.
Новая система будет направлена на сглаживание диспропорцийплатежеспособного спроса различных слоев общества, т.к. поддерживает граждан снаименьшими доходами, не препятствуя гражданам, обладающим более высокимидоходами, свободно реализовывать свои жилищные права, тем самым снимаясоциальную напряженность в обществе.
Мы полагаем, что единственно надежной и эффективной системой, позволяющейгражданам, обладающим стабильными доходами и трудоустройством, удовлетворитьсвою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования(ИЖК). Она распространяется наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами,которые позволяют им не ждать от государства бесплатного социального жилья и спомощью долгосрочных кредитов (займов) приобрести квартиру или жилой дом. Убольшинства граждан не имеется достаточных накоплений, чтобы совершить подобнуюпокупку без заемных средств. Поэтому Основной задачей развития системы ИЖКявляется привлечение финансовых средств в сферу жилищного кредитования ипредоставление долгосрочных кредитов гражданам на доступных для них условиях.СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция РоссийскойФедерации.- СПб., 2004.
2. Гражданский кодекс РФ.Часть первая. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301;Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. // Собрание законодательства РФ. 1996. №5.Ст.410.
3. Жилищный кодекс РСФСР //Ведомости Верховного Совета РСФСР. – 1983. — N 26.- Ст. 883; 1988, N 47, Ст.1493; Собрание законодательства Российской Федерации. — 1995. — N 5. -Ст. 346.
4. Кодекс торговогомореплавания РФ от 30.04.99 г. № 81-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1999.№18. Ст. 2207.
5. Закон РСФСР от 4 июня1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации //Российскаягазета.1993.№ 5.
6. Земельный кодекс РФ 2001г. // Собрании законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001. — №44. — Ст. 4147.
7. Закон РоссийскойФедерации «Об основах Федеральной жилищной политики» N 4218-1от 24 декабря 1992г. (в ред. Федеральных законов от 12.01.96 N 9-ФЗ, от 21.04.97 N 68-ФЗ, от08.07.99 N 152-ФЗ) // Российская газета, 1993, 23 января, N 15.
8. Закон РоссийскойФедерации «О залоге» N 2872-1 от 29 мая 1992 г. // Ведомости СНД и ВС РФ,11.06.92, N 23, ст. 1239.
9. Федеральный закон от 22апреля 1996 года N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» // Собрание законодательстваРоссийской Федерации, 1996, N 17, ст. 1918; 1998, N 48, ст. 5857; 1999, N 28,ст. 3472; 2001, N 33, ст. 3424; Российская газета от 4 января 2003 г., No 1(3115).
10. Федеральныйзакон «О банках и банковской деятельности» // Собрание законодательстваРоссийской Федерации, 1996, N 6, ст. 492; 2001, N 33, ст. 3424; 2003, N 27, ст.2700.
11. Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; «Российская газета», N 24, 10.02.2004.
12. Федеральныйзакон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залогенедвижимости)» от 11.02.02 г. № 18-ФЗ // Российская газета от 14.02.02 г. № 29.
13. Федеральныйзакон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной частитрудовой пенсии в Российской Федерации» // Собрание законодательства РоссийскойФедерации, 2002, № 30, ст. 3028.
14. Федеральныйзакон «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ.17.11.2003. N46 (ч. 2). Ст. 4448.
15. УказПрезидента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»//Собрание законодательства РФ.- 1996.- № 10.- Ст. 880.
16. ПостановлениеПравительства РФ от 27 июня 1996 г. № 753 «Об утверждении Федеральной целевойпрограммы «Свой дом» // Российская газета от 24.07.96 г. № 138.
17. ПостановлениеПравительства РФ «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26августа 1996 г. № 1010 //Российская газета от 04.09.96 г. № 168.
18. ПостановлениеПравительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитованияв Российской Федерации» от 11.01.2000 г. // Собрание законодательстваРоссийской Федерации, 2000, N 3, ст.278.
19. ПостановлениеПравительства Санкт-Петербурга «О Концепции системы управления недвижимостьюСанкт-Петербурга» N 36 от 26 декабря 1994 г. // Общероссийская справочнаяправовая система «Законодательство России», 1999, ноябрь, Выпуск 11 (27).
20. Приказгородского Бюро регистрации прав на недвижимость Администрации Санкт-Петербурга«Об утверждении «Временной инструкции о порядке государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним и инструктивного письма о порядкегосударственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс исделок с ним» N 111 от 09 октября 1998г. // Вестник АдминистрацииСанкт-Петербурга, 1998, 23 декабря, N 12.
21. Анненков К. Н.Система русского права. Т. 3, СПб, 1898.
22. АстафьевД.В. Совершенствование системы прав на недвижимость и регистрации сделок снедвижимостью, как одна из мер по профилактике мошенничества на рынкенедвижимости // Право: Теория и Практика. — 2003. — № 12.
23. БасинЕ.В., Гонгало Б.М. Залоговые отношения в России.- М., 1996.
24. БелкинаТ. Жилищная статистика и положение в жилищном секторе //Вопросы экономики.-1993.- № 7.
25. БланкГ.В. Ипотека в России.- СПб., 1881.
26. Васьковский Е.В.Учебник гражданского права. Вып. 2, Вещное право СПб, 1896.
27. ВишневскийА.А. Залоговое право. Учебное и практическое пособие.- М: БЕК, 1995.
28. ВишневскийА.А. Новый Гражданский кодекс и залоговое право // Бизнес и банки.- 1995.- №27.- с.4-5.
29. ВоробьевЮ., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт ироссийская действительность // Вопросы экономики.-1995.-№ 11.-с.135-145.
30. ГантоверЛ.В. Залоговое право. СП6., 1890.
31. Грудинин М.Ю.Рынок недвижимости России, мифология и содержание //Экономика строительства. –М., 2000.
32. ДестрессМ. Ипотека и ипотечный кредит // Деньги и кредит.- 1995.- № 8.- с.48-51.
33. Жилищная экономика/Под ред. Г. Поляковского. — М.: Дело, 1996.
34. ЗавидовБ. Залог — один из способов обеспечения обязательств //Российская юстиция.-1995.- № 8.- с.14-16; № 9.- с.15-18.
35. Завидов Б.Д.Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залогенедвижимости)». — М.: Приор, 1998.
36. ЗвоницкийА.С. О залоге по русскому праву. — СПб.- Киев, 1912.
37. ЗуйковаЛ. Проблемы управления региональными рынками жилья в условиях переходнойэкономики России //Проблемы теории и практики управления. — 2001.- № 6.
38. Ипотекав России. История //Коммерсанть.-1996.-№ 8.
39. КассоЛ.А. Понятие о залоге в современном праве.-М., 1999.
40. КвернадзеР.А., Хоменко М.А. Ипотечное жилищное кредитование и его опыт в зарубежныхстранах //Право и политика.- 2001.-№ 9.
41. Коммерческоеправо / Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. СПб., 1997.
42. Медведев Д.А.Российский закон о залоге.// Правоведение. – 1992. — №5.
43. МейерД. Древнее русское право залога. — Казань, 1855.
44. МеркуловВ.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы егоиспользования в России.- СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс», 2003.
45. Победоносцев К.П.Курс гражданского права. 4.1. Вотчинные права. СПб, 1896.
46. ПономаревВ.Н. О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства вРоссийской Федерации // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-2003.-№1-2.
47. Правовыепроблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С.Ема. М.: Статут, 1999.
48. Развитиесистемы ипотечного кредитования в Российской Федерации // Коллегия, ТОМ 2, №10-11, 2002.
49. Римскоечастное право: Учебник /Под ред. Проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского.-М.: Юрист, 1994.
50. СаватьеР. Обязательственное право. — М., 1981.
51. СвириденкоО. Правовое регулирование залога и его реализация в банковском кредитовании.//Хозяйство и право, 1998. № 8.
52. СводЗаконов Российской Империи. Книга третья, том Х /Под ред. А.А. Добровольского.-СПб., 1913.
53. СипайскийВ.И. Русское гражданское право. — Киев: Прогресс, 1917.
54. СтрайкР., Косарева Н. Развитие системы жилищного кредитования в России в 1991-1994гг.- М., 1994.
55. СтюньковВ.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты// Деньги и кредит. 1994. №8. С. 44-52.
56. УжеговА.Н. Квартира в кредит.: ипотечная сделка.-СПб.: Питер, 2001.
57. ХохловВ.А. Обеспечение исполнения обязательств: Учеб. пособие /Сам, гос. эк. акад.Самара, 1997.
58. Черных А.В. Залогнедвижимости в российском праве. М., 1995.
59. ШершеневичГ.Ф. Учебник русского гражданского права.-М.: Спарк, 1995 (по изданию 1907 г.).
60. ШкольникСЛ. Ипотека движимости. — Киев, 1915.