Содержание
Введение
Глава 1. Организация учета операций коммерческого банка поипотечному кредитованию
1.1 Нормативно-правовое регулирование кредитных операций коммерческих банков
1.2 Синтетический и аналитический учет операций поипотечному кредитованию
1.3 Аудит операций коммерческого банка по ипотечномукредитованию
1.3.1 Цель и задачи банковского аудита. Внутренний аудит
1.3.2 Ревизия операций по ипотечному кредитованию, основныеэтапы ревизии
1.3.3 Проверка кредитной документации
1.3.4 Аудит образования и использования резервов по активным операциям кредитных организаций
Глава II. Анализопераций по ипотечному кредитованию в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО
2.1 Экономическая характеристика деятельности банка
2.2 Порядок выделения ипотечных кредитов
2.3 Анализ структуры и динамики ипотечного кредитования
2.4 Проблемы и недостатки системыипотечного кредитования
Глава 3. Направления совершенствования ипотечногокредитования АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО
3.1 Стратегия развития банка
3.2 Рекомендации по повышению эффективности организации ипотечного кредитования
Заключение
Введение
В России происходит активноеформирование и развитие рынка недвижимости, и все большее число граждан,предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Уникальность сегодняшнего дня заключается в том, что спеременой политической обстановки в России появляется возможность как глубокогоосмысления уже пройденного пути, так и понимания новых задач, стоящих передпрактиками и теоретиками в области ипотеки.
Механизм долгосрочного ипотечногожилищного кредитования — неотъемлемая часть как рынка недвижимости и, вчастности, рынка жилья, так и экономической системы государства в целом.
Часто повторяется фраза — «ипотекапозволит россиянам решить свои жилищные проблемы». Из этого высказыванияделается вывод: ипотечное кредитование является социальным механизмом, спомощью которого государство будет снабжать своих граждан жильем.Действительно, социальная направленность ипотечных систем — одна из характерныхчерт современного периода развития ипотечного жилищного кредитования в мире.Однако ипотечная система это не только и не столько социальные проблемы, но сложнаяфинансовая организация.
Государство ставит задачу вовлечь вжилищную ипотеку население с низкими доходами, социально менее защищенныхграждан. Программы государственной поддержки такой категории населения черезсистему субсидирования ипотечного кредитования занимают все большее место вжилищной политике этих стран.
Несмотря на явную политическуюангажированность, жилищная ипотека может и должна сыграть свою роль в подъемене только жилищного строительства, но и всей российской экономики. Сегодня какникогда важно понимание финансовых и правовых механизмов, лежащих в основеипотечного жилищного кредитования. Только изучив опыт, накопленный в этихобластях, можно будет говорить о возможности построения нашей российскойсистемы ипотеки и роли государства в развитии системы ипотечного жилищногокредита. Учитывая изложенное, тема выпускной квалификационной работы весьмаактуальна.
Целью выпускной квалификационнойработы является изучение ипотечного кредитования на примере АКБ «Чувашкредитпромбанк»ОАО и разработка направлений совершенствования ипотечного жилищногокредитования на основе изучения его особенностей.
В связи с указанной цельюпоставлены следующие задачи:
- изучить теоретические основы ипотечного кредитования коммерческихбанков;
ознакомиться с нормативно-законодательнойбазой ипотеки;
- дать экономическую характеристику деятельности АКБ «Чувашкредитпромбанк»ОАО;
- оценить организацию ипотечного жилищного кредитования АКБ «Чувашкредитпромбанк»ОАО;
В основу методологии исследования ипотечногокредитования положены фундаментальные научные труды отечественных и некоторыхзарубежных авторов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации,публикации в периодической печати, данные АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО.
Выпускная квалификационная работасодержит введение, три главы, заключение, список литературы, приложения.
Глава 1. Организация учета операций коммерческого банкапо ипотечному кредитованию1.1 Нормативно-правовое регулирование кредитныхопераций коммерческих банков
Бухгалтерский учет операций по ипотечному кредитованиюрегулируется следующими нормативными документами:
- Положением ЦБ РФ от 5 декабря 2002 г. №205-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территорииРоссийской Федерации»;
- Положением ЦБ РФ от 31 августа 1998 г. № 54-П «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)»с учетом изменений и дополнений";
- Положением ЦБ РФ от 26 июня 1998 г. № 39-П «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежныхсредств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета»;
- Положением ЦБ РФ от 26 июня 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной иприравненной к ней задолженности»;
- Положением ЦБ РФ от 20 марта 2006 г. № 283-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери».
Кредитные операции являются высокорисковыми видамидеятельности, при их осуществлении банк оперирует как собственными, так ипривлеченными кредитными ресурсами. В связи с этим
кредитование не может осуществляться по собственномуусмотрению банков, оно должно подчиняться общим правилам, устанавливаемымЦентральным Банком РФ. Механизмом, снижающим риски банков и позволяющимобеспечивать более стабильные условия их финансовой деятельности, являетсяформирование резерва на возможные потери по ссудам. Данный резерв формируетсябанками с 1995 года, в соответствии с правилами утверждаемыми ЦБ РФ. Последнимнормативным документом в этой сфере является положение ЦБ РФ от 26 марта 2004года №254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов навозможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности»,действующее с 1-го августа 2004 года.
В соответствии с Положением каждый коммерческий банк обязанразработать и утвердить внутренние документы, в которых отражаются:
система оценки кредитного риска по ссудам, содержащаядетализированные процедуры оценки качества ссуд и позволяющая классифицироватьссуды по категориям качества;
порядок оценки ссуд, в том числе критерии оценки ссуд,порядок документального оформления и подтверждения оценки ссуд;
процедуры принятия и исполнения решений по формированиюрезерва;
процедуры принятия исполнения решений по списанию с балансабанка нереальных для взыскания ссуд;
описание методов, правил и процедур, используемых при оценкефинансового положения заемщика, перечень основных источников информации поданному вопросу, круг сведений, необходимых для оценки финансового положениязаемщика, а так же полномочия работников банка, участвующих в проведенииуказанной оценки;
порядок составления и дальнейшего ведения досье заемщика;
порядок и периодичность определения справедливой стоимостизалога;
порядок и периодичность оценки ликвидности залога, а так жепорядок определения размера резерва с учетом обеспечения по ссуде;
порядок оценки кредитного риска по портфелю однородных ссуд;
порядок и периодичность формирования (регулирования)резерва;
иные существенные положения.
ипотечное кредитование коммерческий банк
Каждый банк на основе указанных внутренних документовпроизводит оценку кредитного риска по каждой ссуде и формирует необходимыйрезерв на возможные потери. Категория качества определяется банком на основедвух классификационных критериев:
финансового положения заемщика;
качества обслуживания заемщиком долга.
Оценка финансового положениязаемщика производится на основе анализа информации, перечень которойопределяется по категориям заемщиков. Для заемщика — физического лица:
справка о доходах физического лица(заемщика, созаемщиков, поручителей);
иные документы, подтверждающиедоходы физического лица.
Также при анализе заемщикапринеобходимости может быть принята во внимание следующая информация:
отчетность, составленная всоответствии с Международными стандартами финансовой отчетности;
управленческая отчетность и инаяуправленческая информация;
бюджет либо бизнес-план и планфинансового оздоровления;
ежеквартальный отчет эмитентаценных бумаг о существенных фактах (событиях и действиях), затрагивающихфинансово-хозяйственную деятельность, составляемый в соответствии о статьей 30Федерального закона «О рынке ценных бумаг» (с изменениями).
годовые отчеты кредитныхорганизаций, профессиональных участников рынка ценных бумаг и векселедателей;
ежеквартальные отчеты обосуществлении профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг по форме,установленной органом, регулирующим деятельность на рынке ценных бумаг;
данные о движении денежных средств(чистые кредитовые обороты по всем счетам за прошедший год и текущий периодотчетного года по месяцам);
данные о просроченной дебиторской икредиторской задолженности, непогашенных в срок кредитах и займах, опросроченных собственных векселях заемщика;
справка о наличии в составе дебиторскойзадолженности, а также в составе долгосрочных и краткосрочных финансовыхвложений задолженности и вложений в доли (акции) юридических лиц, которыенаходятся в стадии ликвидации или в отношении которых возбуждено дело обанкротстве на последнюю отчетную дату;
справки налоговой инспекции,содержащие сведения:
об открытых расчетных счетахклиента на текущую дату;
о задолженности перед бюджетом всехуровней и внебюджетными фондами на текущую дату;
из обслуживающих банков справки о:
отсутствии у заемщика картотекинеоплаченных расчетных
документов по всем открытымрасчетным (текущим) счетам;
ссудной задолженности на текущуюдату;
кредитной истории;
поступление денежных средств запрошедший и текущий год с разбивкой по месяцам;
справку заемщика о наличии (отсутствии)просроченной задолженности перед работниками по заработной плате;
справку о выполнении графикапогашения реструктурированной задолженности и текущих платежей в бюджет ивнебюджетные фонды.
1.2 Синтетический и аналитический учет операций поипотечному кредитованию
Ипотечный кредит — долгосрочный кредит, выданный банкомзаёмщику на приобретение недвижимости под её залог либо на участие в долевомстроительстве объекта недвижимости под залог прав на участие в долевом строительстве,оформленный в установленном законом порядке, с последующим оформлением залогаобъекта недвижимости после ввода в эксплуатацию.
Права банка по ипотечному кредиту могут быть удостоверенызакладной.
Закладная представляет собой именную ценную бумагу,удостоверяющую следующие права её законного владельца:
- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченномуипотекой, без предоставления других доказательств существования этогообязательства;
право залога на имущество, обременённое ипотекой.
В договоре на предоставление ипотечного кредита могут бытьопределены следующие параметры:
аннуитетные платежи — ежемесячные платежи по кредиту, равныев течение всего срока погашения кредита и включающие в себя начисленныепроценты по кредиту и платёж по основному долгу;
мораторий — устанавливаемый банком период, в течениекоторого заёмщику запрещено проводить платежи в счёт досрочного исполненияобязательств по кредитному договору;
расчётный период — период, за который производитсяначисление процентов;
платёжный период — период, в течение которого заёмщик обязанпроизвести погашение задолженности за предыдущий расчётный период (отсрочкаплатежа). По истечении платёжного периода задолженность считается просроченной.Порядок учета операций по предоставлениюипотечных кредитов.
Ипотечный кредит может быть предоставлен разовым зачислением(либо выдачей наличными) денежных средств (разовый ипотечный кредит) или в видекредитной линии под лимит выдачи (КЛВ) — общая сумма предоставляемых денежныхсредств в течение срока действия договора не превышает установленного «лимитавыдачи». Как правило, предоставление кредита в виде кредитной линиипрактикуется для финансирования долевого строительства объекта недвижимости.
Проценты по ипотечным кредитам начисляются в соответствии срасчётным периодом, установленным в кредитном договоре, начиная со дня,следующего за днём фактического предоставления, на остаток ссуднойзадолженности, из расчёта процентной ставки, установленной договором, ифактического количества дней временного периода для начисления процентов.
Ипотечные кредиты, как правило, предоставляются надлительный срок (от 5 лет и выше). Погашение ипотечного кредита, как правило,осуществляется ежемесячно, либо аннуитетными платежами, либо по принципу равномерногопогашения, при котором одинаковы не общие суммы платежей, а только их части,погашающие основной долг.
При составлении графика частичных платежей по методуравномерного погашения рассчитывается фиксированная сумма погашения основногодолга и сумма процентов, подлежащих уплате за каждый расчётный период.Процентная часть считается по ставке, определённой кредитным договором, закаждый расчётный период с учётом изменений суммы основного долга. Размеркаждого отдельного платежа выводится как сумма двух частей.
Бухгалтерский учёт задолженности по ипотечным кредитам,предоставленным физическим лицам, производится на следующих балансовых счетах:
455 07 «Кредиты, предоставленные физическим лицам насрок свыше 3 лет»;
457 06"Кредиты, предоставленные физическимлицам — нерезидентам на срок свыше 3 лет". В аналитическом учётеоткрываются лицевые счета в разрезе каждого кредитного договора. Лицевые счетаоткрываются в момент фактического предоставления кредита.
Для учёта обеспечения, принятого по ипотечному кредиту,используются следующие внебалансовые счета бухгалтерского учёта:
913 03 — ценные бумаги, принятые в залог по выданнымкредитам;
913 05 — гарантии, поручительства, полученные банком;
913 07 — имущество, принятое в залог по кредитам,
кроме ценных бумаг.
Счета активные. Лицевой счёт для учёта обеспеченияоткрывается в разрезе каждого договора на обеспечение размещаемых средств.
Учёт обеспечения производится в следующем порядке.
Поручительства, принятые по ипотечным кредитам, учитываютсяна внебалансовом счёте 913 05, в день фактического предоставления кредита либов день предоставления транша по кредитной линии:
/>Д-т сч.913 05 — гарантии, поручительства, полученные банком;
К-тсч.999 99 — счёт для корреспонденции с активнымисчетами при двойной записи,
сумма— на сумму поручительства.
Учёт имущественных прав, принятых в обеспечение по договорудолевого строительства производится на балансовом счёте 91307. Учёт обеспеченияпроизводится в день заключения договора залога имущественных прав:
Д-т сч.913 07 — субсчёт — имущественные права, принятые взалог по ипотечным кредитам;
К-тсч.999 99 — счёт для корреспонденции с активнымисчетами при двойной записи,
сумма— на сумму принятых в обеспечение имущественныхправ.
Учёт залога недвижимости, принятой в обеспечение ипотечногокредита без оформления закладной, производится на внебалансовом счёте 913 07.Учёт обеспечения производится в день получения документов заёмщиком или егопредставителем из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним и передачи их в банк:
Д-тсч.913 07 — субсчёт — залог недвижимости,принятой в обеспечение по ипотечному кредиту;
К-т сч.999 99 — счёт для корреспонденции с активными счетамипри двойной записи,
сумма— на сумму закладываемого имущества.
Учёт закладной, оформленной по ипотечному кредиту,производится на внебалансовом счёте 913 03. Учёт обеспечения производится вдень получения документов из органа, осуществляющего государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
Д-т. сч.913 03 — субсчёт — закладная, принятая в обеспечениепо ипотечному кредиту;
К-т сч.999 99 — счёт для корреспонденции с активными счетамипри двойной записи,
сумма— на сумму закладной.
В том случае, если права на закладываемое имущество удостоверенызакладной, внебалансовый учёт залога недвижимости на счёте 913 07 непроизводится.
Если полученное по закладной обеспечение было ранее учтено вкачестве залога недвижимости (ипотеки), то одновременно с учётом закладнойнеобходимо списать залог имущества с внебалансового учёта:
Д-тсч.999 99 — счёт для корреспонденции с активнымисчетами при двойной записи;
К-т сч.913 07 — субсчёт — залог недвижимости,принятой в обеспечение по ипотечному кредиту,
сумма — на сумму заложенного имущества.
Операции оформляются мемориальным ордером.
В целях формирования резервов ипотечные кредиты могут бытьобъединены в портфели однородных ссуд (ПОС).
Порядок учета операций по начислению процентов поипотечным кредитам.
Расчёт и отражение процентов по срочной задолженности ипросроченной задолженности, расчёт штрафных пеней по просроченнымзадолженностям производится исходя из остатка на счёте по учёту задолженностина начало дня.
Для учёта начисленных процентов используются следующиебалансовые и внебалансовые счета:
47427— "Требования банка по получению процентов",счёт активный;
47501— "Предстоящие поступления по операциям,связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кромебанков}". Счёт пассивный;
916 04— "Неполученные проценты по кредитам ипрочим размещённым средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)".Счёт активный.
Лицевые счета открываются в разрезе каждого кредитногодоговора.
По кредитам, классифицированным в первую категорию качествалибо сгруппированным в стандартный портфель однородных ссуд, учёт процентовпроизводится на балансовых счетах следующей проводкой:
Д-т сч.474 27 — «Требования банка по получениюпроцентов»,
К-тсч.475 01 — «Предстоящие поступления пооперациям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам(кроме банков)»,
сумма— сумма процентов, начисленных на датуотражения в бухгалтерском учёте.
В случаях, когда расчётное значение оказывается меньше, чемотражено на балансовом учёте (ошибки округления, изменение условий кредитногодоговора и т.д.) производится регулирующая проводка:
Д-т сч.475 01 — «Предстоящие поступления по операциям,связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кромебанков)»,
К-т сч.474 27 — «Требования банка по получениюпроцентов»,
сумма— на сумму разницы между расчётным и фактическиотражённым значением процентов.
Операция оформляется мемориальным ордером.
По кредитам, классифицированным во вторую категорию качестваи ниже либо сгруппированным в нестандартный портфель однородных ссуд, учёт процентовпроизводится на внебалансовых счетах следующей проводкой;
Д-т сч.916 04 — «Неполученные проценты по кредитам ипрочим размещённым средствам, предоставленным клиентам (кроме банков}»,
К-т сч.999 99 — счет для корреспонденции с активными счетамипри двойной записи,
сумма— сумма процентов, начисленных на датуотражения в бухгалтерском учёте.
В случаях, когда расчётное значение оказывается меньше, чемотражено на балансовом учёте (ошибки округления, изменение условий кредитногодоговора и т.д.), производится регулирующая проводка:
Д-т сч.999 99 — счет для корреспонденции с активными счетамипри двойной записи,
К-т сч.916 04 — «Неполученные проценты по кредитам ипрочим размещённым средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)»,
сумма— на сумму разницы между расчётным и фактическиотражённым значением процентов,
Порядок учета просроченной задолженности по ипотечнымкредитам.
Если в течение платёжного периода заёмщик не исполнил своихобязательств по уплате ссудной задолженности или частичного платежа,предусмотренного договором, производится перенос задолженности на счета поучёту просроченных задолженностей. Для учёта просроченной задолженностипредусмотрены балансовые счета: 458 15, 458 17 — «Просроченнаязадолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам/физическим лицам — нерезидентам». Счета активные. Лицевые счета открываются в разрезе каждогокредитного договора.
Учёт просроченной задолженности производится при завершениипоследнего дня платёжного периода, при возникновении факта неуплаты. При этомвыполняется бухгалтерская проводка:
Д-т сч.458 15, 458 17 — «Просроченная задолженность покредитам, предоставленным физическим лицам/физическим лицам — нерезидентам»,
К-тссудного счёта,
сумма— на сумму просроченной задолженности.
Для учёта просроченных процентов по кредитам, отнесённым кпервой категории качества и по ссудам, объединённым в стандартный ЛОС,предусмотрены балансовые счета:
459 15, 459 17 «Просроченные проценты по кредитам,предоставленным гражданам/ физическим лицам — нерезидентам». Счетаактивные. Лицевые счета открываются в разрезе каждого кредитного договора.
Учёт предстоящих поступлений по просроченным процентамведётся на балансовом счёте 475 01. Лицевые счета открываются в разрезекаждого договора.
При возникновении задолженности по уплате процентоввыполняются следующие бухгалтерские проводки:
Д-т сч.475 01 — счет по учету начисленных процентов,
К-т сч.474 27 — «Требования банка по получениюпроцентов»,
Сумма — на сумму начисленных процентов, не уплаченныхзаемщиком в срок.
И одновременно:
Д-т сч.459 15, 459 17 — " Просроченные проценты покредитам, предоставленным гражданам (физическим лицам — нерезидентам)",
К-т сч.475 01 — счет учета просроченных процентов,
Сумма — на сумму процентов, не уплаченных заемщиком в срок.
Учет просроченных процентов по кредитам, отнесенным вовторую категорию качества и ниже, а также ссудам, объединенным в нестандартныйПОС, производится на внебалансовом счете 916 04.
При возникновении задолженности по уплате процентоввыполняются следующие бухгалтерские проводки:
Д-т сч.999 99 — счет для корреспонденции с активными счетамипри двойной записи,
К-т сч.916 04 — счет по учету начисленных процентов,
Сумма — на сумму начисленных процентов, не уплаченныхзаемщиком в срок.
И одновременно:
Д-т сч.916 04— счет по учету просроченных процентов,
К-т сч.999 99— счет для корреспонденции с активнымисчетами при двойной записи,
Сумма — на сумму процентов, не уплаченных заемщиком в срок.
Порядок учета операций по уплате задолженности поипотечным кредитам.
Плановое погашение текущей задолженности по ипотечномукредиту производится во время действия установленного кредитным договоромплатёжного периода, за предыдущий расчётный период.
Если дата окончания платёжного периода приходится навыходной или праздничный день, то срок действия платёжного периода переноситсяна первый следующий за выходными рабочий день.
Если в кредитном договоре оговорён срок моратория, то навремя действия такого моратория производить досрочное погашение ипотечногокредита не допускается.
Для учёта доходов по процентам используются следующие счетабухгалтерского учёта:
701 01— "Проценты, полученные попредоставленным кредитам". В аналитическом учёте открываются счета вразрезе форм собственности клиентов-заёмщиков, а также по видам полученногодохода:
проценты, полученные по предоставленным кредитам;
проценты, полученные по просроченным кредитам;
полученные просроченные проценты.
Для учёта пеней по кредитному договору предусмотрен счёт:
701 06— "Штрафы, пени, неустойки полученные".
Уплата процентов по кредиту, отнесённому к первой категориикачества, а также по ссудам, объединённым в стандартный ПОС, отражается в учётеследующим образом.
1. Уплата текущих процентов по договору:
Д-т— текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы,603 05, 603 06, К-т сч.474 27 — «Требования банка по получению процентов»,
сумма— на сумму уплачиваемых начисленных процентов,отражённых на счетах бухгалтерского учёта.
Д-т— текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы,603 05, 603 06, К-т сч.701 01 — проценты, полученные по предоставленнымкредитам,
сумма— на сумму процентов, доначисленных за период,но не отражённых на счетах бухгалтерского учёта.
Одновременно выполняется проводка по отнесению уплаченныхпроцентов на доходы банка:
Д-т сч.475 01 — «Предстоящие поступления по операциям,связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кромебанков}»,
К-т сч.701 01 — проценты, полученные по предоставленнымкредитам,
сумма— на сумму уплачиваемых начисленных процентов,отражённых на счетах бухгалтерского учёта.
Операция оформляется мемориальными и (или) кассовымиордерами.
2. Уплата просроченных процентов по договору:
Д-т— текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы,603 05,603 06, К-т сч.459 15 «Просроченные проценты по кредитам,предоставленным гражданам»,
сумма— на сумму уплаченных просроченных процентов.
Одновременно выполняется операция по отнесению уплаченныхпроцентов на доходы банка:
Д-т сч.475 01 «Предстоящие поступления по операциям,связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кромебанков)» — счёт по учёту просроченных процентов,
К-т сч.701 01 — полученные просроченные проценты,
сумма— на сумму уплаченных просроченных процентов.
Проводки оформляются мемориальным и {или} кассовым ордером.
3. Уплата процентов по просроченной задолженности:
Д-т— текущий, карточный счет клиента, счёт кассы,603 05, 603 06, К-т сч.474 27 — «Требования банка по получению процентов»,
сумма— на сумму уплаченных начисленных процентов.
Одновременно выполняется проводка по отнесению уплаченныхпроцентов на доходы банка:
Д-т сч.475 01 «Предстоящие поступления по операциям,связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кромебанков)»,
К-т сч.701 01 проценты, полученные по просроченным кредитам,
сумма— на сумму уплаченных начисленных процентов.
Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.
4. Уплата пеней по кредитному договору:
Д-т— текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы,603 05, 603 06, К-т сч.701 06 — «Штрафы, пени, неустойки полученные»,
сумма— на сумму уплачиваемых пеней.
Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.
Уплата процентов по кредиту, отнесённому ко второй категориикачества и ниже, а также по ссудам, объединённым в нестандартный ПОС,отражается в учёте следующим образом.
5. Уплата текущих процентов по договору:
Д-т — текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы, 603 05,603 06, К-т сч.701 01 — проценты, полученные по предоставленным кредитам,
сумма— на сумму уплачиваемых процентов.
Одновременно выполняется проводка по списанию задолженностис внебалансового учёта:
Д-т сч.999 99 — счёт для корреспонденции с активными счетамипри двойной записи,
К-т сч.916 04 — счёт по учёту начисленных процентов,
сумма — на сумму уплаченных начисленных процентов.
6. Уплата просроченных процентов по договору:
Д-т— текущий, карточный счет клиента, счёт кассы,603 05, 603 06, К-т сч.701 01 — полученные просроченные проценты,
сумма— на сумму уплаченных просроченных процентов.
Одновременно выполняется проводка по списанию задолженностис внебалансового учёта:
Д-т сч.999 99 — счёт для корреспонденции с активными счетамипри двойной записи;
К-т сч.916 04 — счёт по учёту просроченных процентов,
сумма— на сумму уплаченных просроченных процентов.
Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.
7. Уплата процентов по просроченной задолженности:
Д-т— текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы,603 05,603 06, К-т сч.701 01 — проценты, полученные по просроченным кредитам,
сумма — на сумму уплачиваемых процентов.
Одновременно выполняется проводка по списанию задолженностис внебалансового учёта:
Д-т сч.999 99 — счёт для корреспонденции с активными счетамипри двойной записи,
К-т сч.916 04 — счёт по учёту начисленных процентов попросроченной задолженности,
сумма— на сумму уплаченных начисленных процентов.
8. Уплата пеней по кредитному договору:
Д-т— текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы,603 05, 603 06, К-т сч.701 06 — «Штрафы, пени, неустойки полученные»,
сумма— на сумму уплачиваемых пеней.
Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.
9. Уплата текущей задолженности:
Д-т— текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы,603 05, 603 06, К-т— ссудные счета,
сумма— на сумму погашаемой задолженности.
10. Уплата просроченной задолженности:
Д-т— текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы,603 05, 603 06, К-т сч.458 15, 458 17 — «Просроченная задолженность покредитам, предоставленным физическим лицам/физическим лицам — нерезидентам»,
сумма— на сумму погашаемой задолженности.
Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.
В день полного погашения задолженности списываетсяобеспечение, принятое по кредитному договору, лицевые счета закрываются:
Д-т сч.999 99 счёт для корреспонденции с активными счетамипри двойной записи,
К-т сч.913 03, 913 05,913 07, сумма— на сумму принятогообеспечения.
Порядок учета резервов на возможные потери поипотечным кредитам и приобретенным правам требования.
Классификация ссудной задолженности и приобретенных правтребования по закладным по категориям качества и формирование резервовпроизводится в соответствии с Положением ЦБ РФ от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери поссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности».
Размер резерва, созданного на возможные потери по ссудам иприобретенным правам требования, обособленным в ПОС, регулируется ежедневно, помере изменения размера задолженности по портфелю.
По остальным ссудам формирование резерва производится в деньпредоставления кредита, регулирование резерва осуществляется в следующихслучаях:
в случае изменения категории качества задолженности — в деньизменения категории качества;
в случае изменения величины процента резервирования позадолженности — в день изменения процента резервирования;
в случае изменения суммы основного долга по задолженности,кроме изменений, связанных с изменением курса иностранной валюты к рублю — вдень изменения суммы основного долга;
при изменении суммы основного долга в связи с изменениемкурса иностранной валюты регулирование резерва производится в последнийкалендарный день месяца.
По остальным задолженностям резервы формируются в полномобъеме по каждой конкретной задолженности исходя из остатка задолженности икатегории качества, к которой отнесен кредит или приобретенное правотребования:
под задолженность первой категории качества резерв неформируется;
под задолженность второй категории качества в размере от 1%до 20 % от задолженности;
под задолженность третьей категории качества в размере от21% до 50 % от задолженности;
под задолженность четвертой категории качества в размере от51 % до 100 % от задолженности;
под задолженность пятой категории качества в размере 100 %от ссудной задолженности.
Для учета резервов под возможные потери по ипотечнымкредитам и приобретенным правам требования предусмотрены следующие балансовыесчета:
455 15 — резервы под возможные потери по потребительскимкредитам, предоставленным физическим лицам;
457 15 — резервы на возможные потери по кредитам,предоставленным физическим лицам — нерезидентам;
458 18 — резервы на возможные потери по просроченнымкредитам;
Резервы формируются за счет расходов банка.
Формирование резерва производится следующей операцией:
Д-т сч.702 09 «Отчисления в резервы на возможные потерипо ссудам»,
К-т счета по учету резерва,
сумма — на сумму создания или регулирования резерва.
Восстановление резерва производится на доходы банка.Восстановление резерва производится следующей операцией:
Д-т счета по учету резервов,
К-т сч.70107 «Восстановление сумм со счетов фондов ирезервов на возможные потери по ссудам»,
сумма — на сумму регулирования резерва.
Обобщение основных операций на счетах бухгалтерскогоучета по ипотечному кредитованию в коммерческом банке приведено в приложении №1
1.3 Аудит операций коммерческого банка поипотечному кредитованию1.3.1 Цель и задачи банковского аудита. Внутреннийаудит
Аудит, означает независимую экспертизу и анализ финансовойотчетности предприятий, банков, организаций, учреждений и других субъектоврыночных отношений.
Цель аудита — установление реальности, полноты идостоверности предоставляемой отчетности, соответствие ее действующемузаконодательству, а также требованиям, предъявляемым к бухгалтерскому учету ифинансовой отчетности.
Банковский аудит подразделяется на внешний и внутренний.
Внешний аудит осуществляется независимыми аудиторскимифирмами; его основной целью является подтверждение достоверности финансовойотчетности.
Внутренний аудит — система внутреннего контроля и системамер безопасности банка с целью обеспечения защиты интересов вкладчиков,сохранения и достижения конкретных результатов в деятельности банка.
Он включает совокупность планов банка, методов и процедур,применяемых внутри него для защиты активов, увеличения прибыли, обеспечениячеткого выполнения указаний руководства банка.
Внутренний аудит организационно представлен как структурноеподразделение банка и подчиняется руководителю банка.
Задачи внутреннего аудита могут быть разнообразными:проверка правильности ведения бухгалтерского учета; проверка правильностиведения счетов по расходам и доходам банка (правомерность отнесения расходов нате или иные статьи, законность сформированной прибыли, своевременность списаниярасходов по счетам и т.д.); проверка законности выполнения отдельных операций идр.
Для организации и проведения внутреннего аудитарекомендуется разрабатывать методические указания или инструкции, которыедолжны определять процесс проведения контроля на данном участке работы.Внутренний аудит проводится в соответствии с утвержденными годовыми планами.Руководитель аудита несет полную ответственность за всю организацию ипроведение проверки.
Внешний банковский аудит строится в соответствии сПоложением об аудиторской деятельности в банковской системе России.
Внешний аудит взаимосвязан с внутренним аудитом. Преждевсего оценивается организация и действенность внутреннего контроля. При этомустанавливаются: степень объективности внутреннего аудита; независимость;компетентность; объем выполняемых функций.
Аудиторы изучают всю деятельность проверяемого банка. Дляобъективной оценки деятельности банка необходимо прежде всего рассмотретьсостояние активных и пассивных операций, подтвердить их подлинный характер;подтвердить правильность оценки; правильность отражения в бухгалтерском отчете;соответствие учета требованиям законодательства по операциям с активами ипассивами банка.1.3.2 Ревизия операций по ипотечному кредитованию,основные этапы ревизии
В процессе проведения ревизии необходимо проверить, какорганизована кредитная работа в ревизуемом учреждении банка, а именно:
а) соответствует ли установленным правилам фактическаяорганизация документооборота, распределены ли обязанности между работникамикредитной и бухгалтерской служб и операционного отдела;
б) за период от предыдущей ревизии или проверки установить,имеется ли в учреждении банка утвержденное положение о кредитном комитете иприказа о его персональном составе, регулярно ли проводятся заседания,оформляются ли решения комитета протоколами, надлежащим образом осуществляетсяконтроль за выполнением решений, своевременно ли оформляются кредитныедоговоры, соответствуют ли условия кредитных договоров решениям комитета;
в) выяснить, не допускалось ли в ревизуемом периодевыполнение обязанностей кредитного инспектора и бухгалтера одним работником;
Особое внимание необходимо уделить выявлению фактовнеобоснованной выдачи кредитов юридическими лицами наличными деньгами,перечисления ссуд третьим лицам, минуя расчетные счета ссудозаемщиков.
За этот же период проверить, своевременно ли заводились привыдаче ссуды лицевые счета ссудозаемщиков, количество действующих кредитных делсверить с количеством ведущихся в бухгалтерии лицевых счетов и наличием срочныхобязательств
После выполнения перечисленных выше ревизионных процедурследует проверить достоверность оперативной отчетности по состоянию на последнююотчетную дату.
Анализ кредитного портфеля в части ссудной задолженности поостальным видам кредитов — выборочно, не менее, чем за 3 месяца. При этомследует проверить:
правильность оформления кредитных договоров, срочныхобязательств либо графиков платежей;
полноту, правильность оформления предоставленных заемщикомдокументов для получения кредита и информации о своем финансовом состоянии;
наличие обеспечения возвратности кредитов, правильностьоформления соответствующих документов;
осуществляет ли банк контроль за деятельностью заемщика,целевым использованием предоставленных кредитов, не допускается ли выдача ссуддля погашения ранее полученных кредитов либо ссудной задолженности третьих лиц;
своевременность и эффективность пересмотра платы за кредитвследствие изменения конъюнктуры кредитного рынка.
По ссудам, выданным физическими лицам, на выборку, не менеечем по 25% лицевых счетов необходимо проверить правильность определения суммыкредита исходя из платежеспособности заемщика.
Законность выдачи, правильность оформления и своевременностьпогашения ипотечных ссуд, полученных работниками ревизуемого учреждения банка,а также полнота и своевременность уплаты процентов по этим ссудам должны бытьпроверены сплошь, за период от предыдущей проверки.
В случае, если ревизией установлено неудовлетворительноесостояние контроля за полнотой и своевременностью уплаты процентов и значительныепотери доходов, рекомендуется организовать сплошную проверку поступления платыза выданные кредиты с привлечением работников ревизуемого учреждения банка.
При наличии на балансе ревизуемого учреждения банкапросроченной задолженности по ссудам необходимо установить и отразить в актеревизии (проверки):
какие ошибки и нарушения были допущены при оформлениикредитного договора, как они повлияли на несвоевременное погашения кредита;
кто из должностных лиц принимал решение о выдаче ссуды, непогашенной в установленные сроки, а также проверяли финансовое состояниезаемщика и его возможность погасить кредит;
полноту и действенность мер, принятых банком к взысканиюпросроченной задолженности (своевременность направлению заемщику претензионногописьма, правильность его составления, осуществляется ли контроль запоступлением ответа на него, своевременность передачи дел в арбитражный илитретейский суд; предъявлялся ли ко взысканию остаток задолженности по кредитугаранту, обеспечена ли реализация принятого залога и т.п.);
не допускалось ли выдача новых кредитов организациям илифизическим лицам, просрочившим погашение ранее полученных ссуд;
соблюдался ли установленный порядок списания с балансазадолженности по ссудам, признанным безнадежными к взысканию.
Основные этапы ревизии:
1) оценка общего уровня постановки кредитной работы в банке;
2) оценка процедуры рассмотрения и решения вопросов опредоставлении ипотечной ссуды;
3) оценка практики совершения кредитных операций; оценкакредитной документации;
4) оценка организации контроля банка за исполнениемкредитного договора;
5) оценка кредитного дела клиента.
Оценка общего уровня постановки кредитной работы вкоммерческом банке осуществляется на основе рассмотрения функций отделов илиподразделений, занимающихся вопросами ипотечного кредитования, а такжеознакомления с содержанием кредитной политики банка.
Важнейшей составной частью ревизионной проверки организациикредитной работы является оценка практики совершения ипотечных операций, т.е.порядка выдачи и погашения ссуд. Эта проверка осуществляется посредствомизучения кредитных договоров; документов, сопровождающих выдачу и погашениессуд.
Главным критерием оценки ревизором практики ипотечногокредитования является выполнение коммерческим банком установленных правилкредитования. Особое внимание при проверках обращается на оформление исодержание кредитных договоров, регулирующих в современных условиях веськомплекс взаимоотношений банка с клиентом.
В российской практике уже накоплен определенный опытсоставления кредитных договоров с участием юристов. Однако в правовом отношениикредитные договора остаются несовершенными. В одном и том же банке дляоднородных ссуд используются разные по форме кредитные договора; многие пунктыне конкретны; взаимные обязательства сторон сформулированы не четко.Допускаются небрежности в оформлении (нет печати одной из сторон, отсутствуютуказания должностного положения лиц, подписавших договор; отдельные пункты незаполнены и не прочеркнуты; название документа различно по разным клиентам).
К кредитной документации относятся также страховые полисы,служащие вторичным источником погашения ссуд. Необходимо, чтобы указанныедокументы, как и договор о залоге, соответствовали определенным требованиямправового и экономического характера. Важное значение приобретает такжеправильное оформление договоров страхования или поручительства, необходимыналичие оттиска печати, указание должностного положения лиц, подписавшихдокументы, подписи этих лиц.
Следующая стадия ревизии связана с изучением организацииконтроля банками за исполнением клиентом кредитного договора.
Организация такого контроля необходима, если в кредитныхипотечных договорах имеются пункты, обязывающие клиента осуществитьопределенные действия или не допускать каких-либо действий. Она позволяетоперативно выявить состояние дел в ключевых точках возникновения риска ипринять дополнительные меры к нейтрализации отрицательных тенденций.1.3.3 Проверка кредитной документации
Комплект соответствующейдокументации состоит из:
заявки на получение кредита,которая должна содержать информацию о виде кредита, сроке, порядке выдачи ипогашения, способе обеспечения возвратности, кредитоспособности клиента, егоорганизационно-правовой форме и т.д. До введения новых Правил ведениябухгалтерского учета в кредитных организациях необходимо было оформлять срочныеобязательства;
технико-экономическогообоснования;
кредитного договора;
обеспечения ссуды (договорзалога, гарантия, страховой полис).
Заключительным этапом аудиторскойпроверки является формирование выводов и рекомендаций банку, ознакомление сними руководства банка.
Следует отметить, что воснове деления балансовых счетов, на которых учитываются кредитыпредоставленные, лежит принцип кредитования по заемщику и срокам.
Планом счетов предусмотренаклассификация заемщиков по их форме собственности. Детализация по срокамразличает кредиты, выданные на 1 день, на срок от 2 до 7 дней, на срок от 8 до30 дней, от 31 до 90 дней, на срок от 91 до 180 дней, на срок от 181 дня до 1года, на срок от 1 года до 3 лет, на срок свыше 3 лет.
Наиболее типичные нарушения,выявляемые при проверке соответствующих операций, состоят в следующем:
недостаточное обоснованиевыданной ссуды, неправильное исчисление процентов;
неотнесение просроченнойкредиторской задолженности на счет 458 «Кредиты, не погашенные в срок»;
отсутствие резерва навозможные потери по ссудам;
юридическая несостоятельностькредитных договоров и залоговых отношений ит.д.
1.3.4 Аудит образования и использования резервов поактивным операциям кредитных организаций
В целях поддержаниястабильности и устойчивости функционирования банковской системы Россиикоммерческие банки обязаны создавать резерв на возможные потери по ссудам. Этотрезерв формируется на случай невозврата заемщиком основного долга по кредиту.Нормативным документом, регулирующим порядок образования и использованиярезервов по активным операциям кредитных организаций, является письмо ЦБ РФ №130-а от 20.12.94 с изменениями к нему № 204 от 01.11.95.
С 1 января 1998 годадействует новая регулирующая порядок создания и использования на возможныепотери по ссудам инструкция ЦБ РФ № б2 а от 30.06.97 «О порядкеформирования и использования резерва на возможные потери по ссудам».
Согласно данной Инструкциирезерв на возможные потери по ссудам создается в процентном отношений квеличине выданных ссуд. Размер процента зависит от группы риска ссуднойзадолженности. В зависимости от обеспечения (обеспеченная ссуда, недостаточнообеспеченная ссуда, необеспеченная ссуда) существует пять групп риска ссуднойзадолженности.
В соответствии с инструкциейЦБ РФ от № б2 а от 30.06.97 классификация выданных ссуд и оценка кредитныхрисков производится в зависимости от наличия соответствующего и надлежащимобразом оформленного реального обеспечения, а также количества дней просрочки.
Задачей аудита являетсяпроверка правильности и достоверности создания резервов, а также наряду спроверкой объемных характеристик по ссудным операциям установление качественныххарактеристик, которые заключаются в обеспечении возвратности кредитов исокращении размеров кредитных рисков, то есть возврата суммы основного долга покредиту.
Необходимо проанализироватьбухгалтерские данные по просроченной задолженности по ссудам, кредитным досьепо заемщикам, находящимся на просрочке, и сравнить их между собой и с данными,представленными в ЦБ РФ.
Следует рассмотреть порядокпередачи дел в арбитраж, списания за счет резервного фонда на возможные потериот кредитных рисков, проанализировать качество ссуд, качество залога (сумма,ликвидность, место хранения, правильность оформления документов). Кроме того,необходимо и проанализировать отчетность, представленную в ЦБ РФ с цельювыявления фактов искажения бухгалтерской отчетности и пролонгации безнадежнойссудной задолженности из-за банкротства клиента или из-за неправильногооформления банком документов, в результате чего клиенты отказываются платитьпроценты или возвращать долг.
Завершить эту работу следуетподтверждением качества кредитного портфеля с подразделением на пять групп исравнением с отчетными данными.
В результате этого анализакредитный риск может быть отнесен к более высокой степени риска, несмотря нато, что срок погашения ссуды еще не наступил. Только после этого можно проанализироватьдостаточность созданных банком резервных фондов.
Если ссудная задолженностьпосле неоднократной пролонгации кредитного договора и при наличии длительнойпросроченной задолженности признается в установленном порядке безнадежной иподлежащей списанию за счет созданного резерва, то списание производится наосновании следующих документов: решение судебных органов (для крупныхпредприятий, льготных кредитов и кредитов инсайдеров); решение правления банка;заключение кредитного комитета; протоколызаседаний правления банка.
Заключительным этапом проверки является формирование выводови согласование их с работниками и руководством.
Глава II. Анализопераций по ипотечному кредитованию в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО2.1 Экономическая характеристика деятельности банка
АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО в своей деятельностируководствуется ФЗ «О Центральном Банке РФ (Банке России)», «Обанках и банковской деятельности в РФ», другими действующими законодательнымиактами, нормативными указаниями ЦБ РФ, распоряжениями НБ ЧР, Уставом, решениямиОбщего собрания акционеров, Совета директоров банка, внутренними Положениями. (37)
АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО более 10 летзанимает одно из ведущих мест на финансовом рынке Чувашии. В основе егодостижений лежат взвешенная финансово-кредитная политика, позволяющаяоперативно реагировать на изменения конъюнктуры во всех сегментах рынка иобеспечивающая высокую доходность проводимых банком операций. За эти годыпоказатели развития банка характеризовались высокой динамикой роста. Банк сумелсоздать собственные традиции, выработать новые подходы к работе, сформироватьпрофессиональный коллектив. На сегодняшний день АКБ «Чувашкредитпромбанк»ОАО оказывает все виды банковских услуг и операций, осуществляет все формырасчетов, применяемых в международной практике.
История Акционерного коммерческого банка «Чувашкредитпромбанк»уходит корнями в 20-е годы XX столетия. В течениедолгого времени он был известен как Строительный банк, реорганизованныйвпоследствии в Промышленно-строительный.
В 1990 году на базе Чувашского республиканского правленияПромстройбанка был создан самостоятельный коммерческий банк АКБ «Чувашкредитпромбанк»,который с 26 декабря 1991 года является открытым акционерным обществом. Егоучредителями выступили такие крупные предприятия Чувашской Республики, как ОАО«Промтрактор», ПО имени В.И. Чапаева, ОАО «Чувашкабель», АО«Завод ЖБК-9», АО «Текстильмаш», АО «Чувашмебель»,АО «Чебоксарский агрегатный завод», АО «Трест-5», Чувашскоегосударственное предприятие автомобильных дорог «Чувашавтодор».
Банк имеет генеральную лицензию за № 1280 на проведениебанковских операций в валюте РФ и иностранной валюте, лицензиюпрофессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерскойдеятельности, включая операции с физическими лицами, дилерской и депозитарнойдеятельности за № 175-00002-210400.
Все выполняемые банком операции можно разделить на тригруппы:
1. Активные операции — использование от своего имени привлеченныхи собственных средств для получения соответствующего дохода. Основные их видыследующие:
а) предоставление кредитов юридическим и физическим лицам наопределенный срок;
б) операции с ценными бумагами от своего имени и за свойсчет;
в) валютные операции;
г) лизинговые операции.
2. Пассивные операции — это операции по формированиюисточников средств, ресурсов банка, которые отражаются в пассиве его баланса.Пассивные операции играют важную роль для коммерческих банков. Именно с ихпомощью банки приобретают кредитные ресурсы на денежных рынках. Существуютчетыре формы пассивных операций коммерческих банков:
а) первичная эмиссия ценных бумаг (формирование уставногокапитала);
б) отчисления от прибыли банка на формирование и увеличениефондов;
в) кредиты и займы, полученные от других юридических лиц;
г) депозитные операции.
3. Прочие операции: расчетные, кассовые, нетрадиционные,посреднические.
Главной целью банка является аккумуляция и эффективноеиспользование финансовых и кредитных ресурсов для содействия реализации крупныхреспубликанских программ по развитию промышленности, строительной индустрии,транспорта, связи, торговли, и расчётно-кассовое обслуживание клиентов и извлечениеприбыли.
Правительство ЧР определило АКБ «Чувашкредитпромбанк»опорным банком республики, владеет более 30 % его акций. С 2000 года онявляется уполномоченным банком Правительства Чувашии по ипотечному кредитованиюнаселения за счет средств республиканского бюджета ЧР.
Кредитные ресурсы банка формируются за счёт: собственныхсредств банка; средств юридических лиц; вкладов физических лиц; кредитов,полученных в других банках.
Банк депонирует в ЦБ РФ в установленных им размерах ипорядке часть привлечённых денежных средств в обязательные резервы, а такжеформирует страховые фонды и резервы в соответствии с правилами и нормативамиБанка России.
За отчетный год банк заметно расширил свои позиции на рынкереспублики, чему способствовала продуманная, гибкая, взвешенная стратегиябанка, которая позволила АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО сохранитьприсущие ему стабильность и завоеванное доверительное отношение клиентов.
Оценка и анализ деятельности АКБ «Чувашкредитпромбанк»ОАО необходимы для принятия эффективных управленческих решений, поискаперспективных направлений размещения ресурсов, снижения банковских затрат исебестоимости привлеченных ресурсов, оптимизации структуры пассивов и активов.
Валюта баланса банка за 2006 год увеличена в 1,47 раза исоставила на 1 января 2007 года 1968548 тыс. рублей (на 01.01.2006 г. — 1337524тыс. рублей).
По состоянию на 01.01.2007 г. ресурсная база банка составила1968548 тыс. рублей и выросла по сравнению с началом отчетного года на 47%.
В общем объеме ресурсов банка привлеченные средствасоставляют 85% (1672137 тыс. рублей), собственные средства — 15,1 % (296411тыс. рублей).
За 2006 год вклады населения увеличились и составили 239391тыс. рублей.
Банк оказывает услуги населению по переводам и выплатеденежных средств по системе «Western Union». Также в банке успешноэксплуатируется Система Дистанционного Банковского Обслуживания в составеподсистем «Банк-Клиент» и «Интернет-Клиент».
Кредитный портфель банка составил 1753365 тыс. рублей, иливырос в 1,53 раза. За истекший год выдано кредитов на сумму 814 млн. рублей,погашено 723 млн. рублей, или в 1,2 раза больше, чем в 2005 году.
Объем операций с ценными бумагами составил 156 млн. рублей.Из общего объема операций с ценными бумагами 86% составили собственные векселя,операции с ценными бумагами других эмитентов — 12%, обменно-разменные операции- 2%.
В 2006 году банком реализовано облигаций на сумму более 15млн. рублей.
За 2006 год Банком за счет собственных средств предоставленокредитов субъектам малого бизнеса на сумму 600 миллионов рублей, или на 12процентов больше чем в 2005 году.
В ходе реализации двухуровневой системы кредитованиясубъектам малого бизнеса за счет ресурсов, предоставляемых ОАО «РоссийскийБанк Развития», было выдано кредитов на общую сумму 115 миллионов рублей,или в 7 раз больше чем в предыдущем году.
За отчетный год банком получена прибыль в размере 16877 тыс.рублей.
По состоянию на 01.01.2007 года все обязательные нормативыбанком выполнены.
Данные о финансовых результатах деятельности АКБ «Чувашкредитпромбанк»ОАО отражены в балансе, отчете о прибылях и убытках (см. приложение 3,4,5).
2.2 Порядок выделения ипотечных кредитов
Согласно решению Правительства Чувашской Республики АКБ«Чувашкредитпромбанк» ОАО уполномочили кредитовать граждан подипотеку за счет средств республиканского бюджета. Порядок выделения кредитовпод ипотеку утвержден Постановлением Кабинета Министров ЧР «Об утвержденииПорядка выделения кредитов под ипотеку за счет средств республиканского бюджетаЧР» от 19.01.2000 г. №1.
Вопросами организации ипотечного кредитования в АКБ «Чувашкредитпромбанк»ОАО занимается отдел ипотечного кредитования. Отдел осуществляет работу с 1апреля 2000 года. Его организационная структура выглядит следующим образом (рис.1):
Рис.1. Организационная структура отдела ипотечногокредитования
/>
Порядок выделения кредитов под ипотеку в АКБ «Чувашкредитпромбанк»ОАО осуществляется в рамках социальной программы ипотечного кредитования,проводимой Правительством ЧР и Минфином ЧР за счет средств республиканскогобюджета и имеет свои особенности. Рассмотрим общие положения организацииипотечного кредитования.
Кредит под ипотеку в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАОвыдаетсятолькофизическим лицам. Они предоставляются гражданам,нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим в очереди в соответствии сзаконодательством РФ на учете по предоставлению жилой площади в органахместного самоуправления по месту прописки.
Списки граждан, имеющих право на получение кредита подипотеку для строительства (приобретения) жилья, определяются администрациямирайонов и городов на основании поданных гражданами заявлений и предоставляютсяв АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО по разработанной форме. Жилая площадьвводится в рамках реализации Программы строительства социального жилья. Нормаплощади жилья для семьи, получающий кредит под ипотеку: 18 кв. метров общей площади на одного члена семьи, если она состоит из трех и более человек; 42 кв. метра общей площади — на семью из двух человек; 33 кв. метра — на одного человека.
Стоимость одного квадратного метра общей площади посоциальным нормам в 2000 году составляла 3800 рублей, в 2001 году — 4600 руб.,в 2002 году она составляла 6400 рублей, в 2003 — 8600-8700 рублей, в 2004 г. — 10300 рублей, в 2005 г — 12600 рублей, в 2006 г. — 16900 рублей, в 2007 г. — 30000 рублей (по гг. Чебоксары, Новочебоксарск). Расчет при этом производится по общейплощади, включая все подсобные помещения.
Стоимость одного квадратного метра в районах в 2003 годусоставлял 7100 рублей, в 2004 году составляет 8000 рублей, в2005 г. — 8500рублей, в 2006 г. — 9000 рублей, в 2007 г. — 10800 рублей.
При наличии государственного контракта, ксерокопия которогопредоставляется в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО, и списка граждан наулучшение жилищных условий из районной администрации банк начинает формироватьипотечное дело.
Ипотечные кредиты в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАОвыдаются на срок до 15 лет в валюте РФ. Плата за пользование кредитом устанавливаетсяв размере 6 % годовых в пользу республиканского бюджета ЧР и исчисляется отфактического остатка ссудной задолженности заемщика.
После поступления списков в банк, заемщик получаетнеобходимую информацию относительно порядка и условий предоставления ипотечныхкредитов, включающую:
1) требования банка к платежеспособности заемщика и кобеспечению возвратности кредита;
2) список документов, необходимых для подтвержденияинформации о заемщике, порядок использования этой информации банком;
3) предоставление заемщиком права банку на проверкупредоставленной им информации относительно его трудоустройства, получаемыхдоходов, имеющихся счетов в других банках, кредитной истории;
4) порядок заключения кредитного договора и договора ипотеки;
5) права и обязанности сторон;
6) требования банка к оценке залогового имущества, егофизическому состоянию и правовому статусу.
Обязательными условиями предоставления ипотечного кредитаявляются наличие залога и поручительства (гарантии) физических или юридическихлиц. Предметами залога до момента полного возврата ипотечного кредита могутбыть:
1) квартира, построенная с привлечением ипотечного кредита;
2) жилые дома квартиры и части жилых домов и квартир,состоящие из одной или нескольких изолированных комнат и находящиеся всобственности заемщика или от третьего лица;
3) дачи, садовые дома, гаражи и другие строенияпотребительского назначения, право собственности на которые зарегистрировано вустановленном законом порядке в Регистрационной палате. Возможен последующий залогстроящейся за счет ипотечного кредита квартиры. Под залог кредита нужнопередать свое имущество стоимостью в 2 раза превышающей ссуду.
Контроль за ходом строительства жилых домов осуществляетМинистерство строительства, архитектуры и дорожного хозяйства ЧР. Послеокончания строительства и регистрации в установленном порядке правасобственности на построенное с привлечением ипотечного кредита жильепроизводится оформление и регистрация в Регистрационной палате договора залогавновь построенной квартиры. В качестве дополнительного обеспеченияипотечногокредита может выступать поручительство (гарантия) юридических и физических лиц.
Обязательным условием выдачи кредита являетсяпервоначальныйвзносзаемщика. Он определяется Кабинетом Министров ЧР ежегодно. В2003-2007 году — не менее10%от стоимости приобретаемойквартиры. Он вносится единовременным взносом до момента получения кредита понему. Одновременно с первоначальным взносом заемщик оплачивает стоимостьквадратных метров излишков сверх социальной нормы.
Заемщик проходит в банке первоначальное собеседование осумме кредита, ежемесячных платежах в счет погашения кредита и процентов понему, по размеру первоначального взноса, заключению кредитного договора идоговора ипотеки. Пройдя его, он представляет в банк следующие документы (копиии подлинники):
1) паспорт заемщика и членов его семьи;
2) документы, подтверждающие его семейное положение (свидетельствоо браке, о рождении детей, о разводе);
3) копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
4) справку с места работы из отдела кадров;
5) копию трудового контракта с места работы посовместительству;
6) справки с основного места работы заемщика исовершеннолетних членов его семьи о размере дохода за последние 12 месяцев; дляпредпринимателей — копия свидетельства, декларация о доходах, заверенная ГНИ;
7) справку о размере дохода с места работы посовместительству (при наличии) заемщика и совершеннолетних членов его семьи затот же период;
8) копию декларации о доходах заемщика и совершеннолетнихчленов его семьи за предыдущий год, заверенную налоговой инспекцией (дляпредпринимателей);
9) справку из органов опеки и попечительства при наличиинесовершеннолетних детей и лиц, находящихся на попечении заемщика;
10) справку с места жительства о составе семьи;
11) выписку из лицевого счета (похозяйственной книги);
12) документы, подтверждающие право собственности на жилье (свидетельствоо праве собственности, копия домовой книги, договор купли-продажи и т.д.) иликопия ордера;
13) правоустанавливающий документ на землю (для строящихиндивидуальный жилой дом).
От поручителей: копия паспорта, справка из отдела кадров,справка о заработной плате за последние 12 месяцев.
Основным требованием к заемщику является способностьсвоевременно возвратить кредит и начисленные проценты. Для этого банканализирует размер совокупного дохода семьи, который складывается из официальноподтвержденных доходов всех совершеннолетних членов семьи заемщика. Размер обязательногоежемесячного платежа заемщика (включающий часть основного долга и проценты закредит) не должен превышать 35% совокупного месячного дохода семьи запредыдущий календарный год, либо месяцы, прошедшие с начала текущего года.
По результатам проведенной оценки и при наличии достаточногообеспечения кредитный комитет банка принимает решение о выдаче ипотечногокредита. Эти сведения о заемщике в трехдневный срок направляются МинистерствуФинансов ЧР и соответствующей районной (городской) администрации. Предоставлениецелевого кредита, обеспеченного ипотекой (залогом) недвижимого имущества,осуществляется исходя из условий кредитного договора и договора ипотеки. Приотказе в выдаче ипотечного кредита банк в устной формеинформирует гражданинаи соответствующую районную (городскую) администрацию.
На стадии оформления кредита заемщик должен быть готов кдополнительным затратам, связанным:
1. Со страхованием:
- заложенного имущества в течение всего срока действия договора (еслив качестве залога выступает квартира, жилой дом, капитальный гараж или автомобиль).На объекты недвижимости страховой взнос составляет 0,25 % от оценочнойстоимости недвижимого имущества. Имущество должно быть зарегистрировано вРегистрационной палате ЧР.
- с личным страхованием заемщика и всех несовершеннолетних членов семьизаемщика (их жизни и трудоспособности). Страхование производится ежегодно отостатка суммы кредита. Данный вид страхования осуществляет страховая компания«Росгосстрах-Чувашия», которая при наступлении страхового случая вполном объеме возместит страховую сумму. Размер страхового тарифа определяетсяиндивидуально в каждом конкретном случае.
2. С нотариальным оформлением согласия заемщика исовершеннолетних членов его семьи на освобождение построенного за счетипотечного кредита помещения в случае неплатежеспособности. Нотариус всегда проверяетналичие справки из органов опеки и попечительства (стоимость справки составляет1 МРОТ).
3. С нотариальным оформлением договора ипотеки (залога).
4. С нотариальным оформлением договора поручительства. Полюбому ипотечному кредитному договору должно быть не менее трех поручителейфизических лиц. При этом супруги в обязательном порядке выступают поручителями.Договора поручительств оформляют ряд нотариусов.
5. С регистрационным сбором за регистрацию договора ипотекив Регистрационной палате. Размер государственной пошлины составляет 0,5% отсуммы выдаваемого кредита по ипотеке.
Юридическая служба банка контролирует правильностьзаключения всех договоров, а также порядок их оформления в строгом соответствиис действующим законодательством РФ, нормативными актами ЦБ РФ и внутреннимиположениями банка.
Заключение между банком и заемщиком договора ипотечногокредитования осуществляется на условиях: платности, срочности, возвратности,целевого использования и обеспеченности.
Ипотечный кредитный договор должен содержать существенныеусловия, в их числе обязательными являются: конкретные сроки пользования кредитом;процентная ставка за пользование кредитом; сумма кредита; условия расчетов закредит; обеспечение возврата кредита (договор ипотеки, дополнительный залог,договор поручительства или гарантия, страхование); осуществление контроля заиспользованием и возвратом кредитных средств; санкции за нарушение условийипотечного кредитного договора; порядок обращения взыскания и расторжениядоговора.
Залогодатель сохраняет за собой право пользования предметомипотеки в течение всего срока действия ипотечного кредитного договора идоговора об ипотеке. Он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, недопуская ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальнымизносом, обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, несетрасходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки. Он имеетправо на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой,из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества.
3алогодержатель вправе проверять по документам и фактическиналичие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору обипотеке.
В целях контроля за отсутствием обременения заложенногоимущества, залогодатель предоставляет в банк:
1) справку из МРЭП об отсутствии задолженности по уплатекоммунальных платежей (квитанции) — не реже 1 раза в год;
2) справку с места жительства о составе семьи — не реже 1раза в год;
3) квитанцию об оплате налога на недвижимость — в сроки,установленные налоговым законодательством. Имущество (жилье), заложенное подоговоруобипотеке, используется залогодателем только для целейпроживания. Его сдача в аренду, передача во временное (безвозмездное)пользование производится лишь с письменного согласия залогодержателя.
Возврат ипотечного кредита и процентов по нему производитсязаемщиком ежемесячно равными долями в течение всего срока пользованиякредитом на основании графика, составляемого сторонами в день выдачи ипотечногокредита. Остаток непогашенной задолженности заемщика подлежит пересчету наиндекс удорожания стоимости одного квадратного метра жилья, определяемогоежегодно Министерством Финансов ЧР совместно с Министерством строительства,дорожного и коммунального хозяйства ЧР (в 2002 и 2004 годах — 5 %).
Заемщику предоставляется право досрочного погашения кредитаи процентов, в том числе и за счет средств, вырученных от реализации имеющегосяжилья. Денежные средства, вносимые на уплату процентов, зачисляются на открытыйкаждому заемщику лицевой счет и ежемесячно списываются на уплату процентов вбюджет. Так же происходит списание ежемесячно погашаемой заемщиками доликредита.
Для дополнительного контроля за расчетами по кредиту и процентамна каждого заемщика заводится специальная карточка. За расчетный период дляначисления процентов за ипотечный кредит принимается период с 22 по 21 число следующегомесяца, если условиями кредитного договора не предусмотрено иное. При этомпроценты за первый месяц кредитования взимаются за фактическое количество днейпользования кредитом по 21 число включительно.
Способами внесения заемщиком платежей по ипотечному кредитумогут быть:
взносы наличными денежными средствами в кассу банка;
платежи в безналичной форме из любого удобного для заемщикабанка с указанием направлений зачисления, их разбивкой по отдельным счетам,номера ипотечного кредитного договора.
При поступлении денежных средств от заемщика банкомсоблюдается следующая очередность:
1) неустойка;
2) проценты за кредит;
3) платежи по основному долгу.
Денежные средства, вносимые заемщиком на уплату основногодолга, в течение банковского дня направляются банком на уменьшение остатка поссудному счету заемщика. Средства, вносимые заемщиком на уплату ежемесячныхпроцентов, зачисляются на открытый каждому заемщику лицевой счет и перечисляютсяна счет Министерства Финансов ЧР в течение 3-х рабочих дней с момента их поступления.При просрочке платежей Банк начисляет пени в размере 0,1 % от суммы просроченногоплатежа за каждый день просрочки.
Банк строго спрашивает за своевременность ежемесячныхплатежей, банк предпринимает меры по их сбору, ставит в известность вписьменной форме поручителя (при егоналичии), а при необходимости — Министерство Финансов ЧР. За задержку более чем на 5 дней на заложенноеимущество могут обратить взыскание и даже выселить из ипотечной квартиры.Поэтому все совершеннолетние члены семьи нотариально оформляют согласиеосвободить квартиру в случае неплатежеспособности. Если займ оформляют наодного из супругов, то другой непременно составляет поручительство, что онбудет платить, если другой супруг утратит трудоспособность. Залогодержательвправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, дляудовлетворения за счет этого имущества своих требований. О прекращении ипотекиделается отметка в Регистрационной палате.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщикомобеспеченного поручительством обязательства поручители несут с заемщикомсолидарную ответственность. Требования об исполнении обязательства направляютсябанком поручителю (поручителям) в письменном виде не позднее, чем в пятидневныйсрок после выявления факта нарушения обязательства заемщиком.
Ипотечные кредиты в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАОвыдаются по двум направлениям:
Полное ипотечное кредитование — предусматриваетстроительство квартир.
Это направление кредитования возможно в любых городах ЧР (Чебоксары,Новочебоксарск, Канаш, Алатырь). Список предоставляемых под ипотеку квартирпоступает в банк.
Рассмотрим на примере данный вид кредитования.
Семья, состоящая из трех человек намерена построить в 2007году двухкомнатную квартиру и обращается в банк за ипотечным кредитом. Ееплощадь составляет 90 квадратных метров.
3 человека * 18 кв. м. = 54 кв. м.
90 кв. м. — 54 кв. м. = 36 кв. м. — излишняя площадь.
Кредит выдается только на социальную норму:
90 кв. м. * 30000 руб. = 2700000 руб.
36 кв. м. *30000 руб. = 1080000 руб. — стоимость излишнейплощади кварт;
Семья сразу оплачивает 10 % от социальной нормы: 54 кв. м. * 30000 руб. * 10 % = 162000 руб.
Сумма, на которую можно получить (оформить) кредит в банке,составит:
2700000 — 1080000 — 162000 = 1458000 руб.
Так как кредит можно оформить до 15 лет (180 месяцев), тосемья ежемесячно должна погашать кредит в сумме: 1458000 / 180 месяцев = 8100руб.
Сумма ежемесячных процентов за первый месяц составит:
1458000 * 30 дней * 6 % / 365 = 7190 руб.
Общая сумма ежемесячного платежа банку: 8100 + 7190 = 15290руб.
По требованиям банка совокупный доход семьи заемщика в месяцдолжен составлять:
15290*100 / 35=43685,71 руб.
Строительство индивидуальных жилых домов (ИЖД) в сельскойместности, в столице и городах ЧР. Здесь достаточно в качестве обеспечениязалога имущества только поручительства третьих лиц. При строительстве ИЖД необходимопредоставить в банк, кроме этого, правоустанавливающий документ на землю (договораренды, купли-продажи, предоставление участка в бессрочное пользование с правомпоследующего выкупа).
Все ипотечные кредиты предоставляются в безналичном порядке.При ИЖД заемщики приносят в банк счет-фактуру на общую сумму приобретаемых стройматериалов(первоначальный внос и кредит): металлопродукция, гвозди, песок, сантехника настроительство.
Их могут выписать любые предприятия, юридические лица,частные предприниматели, имеющие расчетный счет, открытый в любом банке натерритории ЧР. Банк перечисляет денежные средства на приобретениеэтихматериалов на расчетный счет предприятия или предпринимателя согласносчет-фактуре.
Для наглядности продемонстрируем пример расчета банком ИЖД.
Иванову И.И. Требуется в мае кредит на сумму 50000 руб. длястроительства ИЖД.
Первоначальный взнос в банк составит: 50000 * 10 % = 5000руб.
Сумма кредита будет равна: 50000 — 5000 = 45000 руб.
Рассчитаем ежемесячные платежи в банк: 45000 / 180 месяцев (15лет) = 250 руб.
Проценты за кредит составят: 45000 / 365 * 31 день * 6 % =229,32 руб.
Общий платеж = платеж за кредит в месяц + проценты в месяц:
Общий платеж = 250 + 229,32 = 479,32 руб. в месяц.
Банк при этом рассматривает совокупный доход всей семьи:
479,32 * 100 / 35 = 1369,5 руб. — так как сумма не должнабыть более 35 % от дохода.
Дополнительные затраты заемщика составят:
45000 * 0,65 % = 292,50 руб. — за оформление страховогополиса для страхования жизни и трудоспособности.
45000 * 0,5 % = 225 руб. — сбор за нотариальное оформлениедоговора поручительства.
Подводя итоги основных положений организации ипотечногокредитования в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО, еще раз отметимсущественные отличия его от классической схемы ипотеки:
1. Ипотечное кредитование, осуществляемое в АКБ «Чувашкредитпромбанк»ОАО, имеет чисто социальную направленность, так как кредиты под ипотеку предоставляютсягражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
2. В ипотечном кредитовании, используемом в АКБ «Чувашкредитпромбанк»ОАО все предоставляемое жилье — строящееся, а в классической схеме используетсяв основном вторичное жилье. При этом все жилье, предназначенное для ипотечногокредитования, являетсясоциальным. На его сооружение и строительствозаключаются государственные контракты между Министерством строительства ЧР,уполномоченным подрядчиком и соответствующей районной и городской администрацией.
3. Ипотечные кредиты в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАОвыдаются на срок до 15 лет в валюте РФ — это очень длительный срок ипотечногокредитования. Тогда как в классической ипотеке и в других банках этот сроксоставляет не более 3-х лет.
4. Плата за пользование кредитом устанавливается в размере 6% годовых. Это очень низкая процентная ставка, в классической же схемеипотечного кредитования процентная ставка имеет привязку в валюте (в условныхединицах). А процентная ставка по ней составляет не менее 30 % годовых.
5. Ипотечные кредиты выдаются под залог недвижимогоимущества и (или) поручительство физических, юридических лиц, тогда как вклассической схеме — только под залог недвижимости.
6. Сравнительно низкая сумма первоначального взноса — неменее 10 % от стоимости приобретаемой квартиры, тогда как в классической схемеона составляет до 30 %.
7. Заемщик несет дополнительные затраты, связанные: сострахованием заложенного имущества и с личным страхованием; с нотариальнымоформлением согласия заемщика и совершеннолетних членов его семьи наосвобождение помещения в случае неплатежеспособности; с нотариальнымоформлением договора ипотеки (залога); с нотариальным оформлением договорапоручительства; с регистрационным сбором за регистрацию договора ипотеки вРегистрационной палате.
2.3 Анализ структуры и динамики ипотечногокредитования
Первый ипотечный кредит в нашей республике был выдан 13 июля2000 года, отсюда можно считать и начала развиваться ипотека в Чувашскойреспублике. Из года в год в бюджете ЧР на цели ипотечного кредитованияпредусмотрено выделение средств во все возрастающихобъемах: 2003 год — 132,7 млн. рублей, 2004 год — 145 млн. рублей, 2005 год — 150 млн. рублей, 2006год — 54,924 млн. рублей (план) (рис.2).
тыс. руб.
/>
тыс. руб.
Рис.2. Динамика освоения средств из республиканского бюджетаЧР на цели ипотечного кредитования по годовым лимитам за 2000-2006 гг.
Процент выполнения (соотношение использования кредитов поплану и по факту): 2004 год — 93%, 2005 год — 96,7%, 2006 год — 97,5%.
В 2006 году бюджетных средств было выделено на 91,41 млн.руб. или на 63,06 % больше, чем в предыдущем году. Благодаря этому все большееколичество социально незащищенных граждан республики имеют возможность улучшитьсвои жилищные условия путем строительства нового жилья, ведь на сегодняшнийдень эта проблема остается для нас одной из главных.
Проделанная работа позволила АКБ «Чувашкредитпромбанк»ОАО обеспечить освоение бюджетных средств (выдать кредиты) в 2006 году в сумме53,56 млн. руб., в 2005 году — в сумме 145 млн. руб. рублей.
В 2002 году реально к кредитованию приступили только в мае,так долго не мог решиться вопрос на уровне Правительства ЧР о том, кому отдатьфункции уполномоченного агента по ипотеке. Было решено продолжить ипотечноекредитование в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО на уровне регионов ЧР,исключение составил г. Шумерля. Кредитование жегородов ЧРосуществлялось специально созданной для этих целей Ипотечной корпорацией,которая работала по классической схеме ипотечного кредитования (высокая платаза пользование кредитом (10% годовых) — процентная ставка, большойпервоначальный взнос (не менее 70% от стоимости приобретаемого жилья) инебольшой срок кредитования (3-10 лет).
Далее рассмотрим структуру граждан, оформивших ипотечныекредиты в период 2004-2006 гг. — с момента ввода ипотеки в ЧР.
Среди них в 2004 году, преобладали работники промышленныхпредприятий (46,7 % от общего количества граждан) и работники бюджетной сферы (46,3%), в 2005 году — соответственно 42,7 % и 28,8 %, в 2006 году — соответственно46,2 % и 22,7 %.
Количество работников бюджетной сферы за 2004-2006 гг.практически осталась без изменений это связано с тем, именно эта категорияотносится к незащищенным слоям населения и нуждается в улучшении жилищныхусловий. В то же время количество работников промышленных предприятий в 2005году уменьшилось на 17,5 %, а в 2006 году — на 6,1 %.
На первых этапах развития ипотечного кредитования в ЧР,недостаточно была развита организация строящихся квартир. Строителям былоневыгодно строить квартиры для этих целей из-за их дешевой стоимости.Отсутствие малогабаритного жилья, отвечающего социальным нормам, в первуюочередь в г. Чебоксары, и неосведомленность и боязнь сельского населениясдерживали ипотечное кредитование.
Средний размер кредитов, выданных в 2000 — 2001 гг. жителямрайонов составил 61,3 тысяч рублей, городов — 123,7 тысяч рублей, в 2002 годусоответственно 70,8 тысяч рублей и 109,8 тысяч рублей.
Из общего объема погашенных кредитов полностью погашеныкредиты: в 2000 году — 9, в 2001 году — 26, в 2002 году — 90, в том числегородское население: 2000 г. — 100 %, 2001г. — 96 %, 2002 г. — 75,6 %. Видно, что срок фактического возврата кредитов, выданных в разрезе городского исельского населениясущественноотличается.
Так, по состоянию на 1 января 2003 года в составе досрочно погашенныхкредитов 88,6 % (9,3 млн. рублей) составляют кредиты, выданные городским жителям.Гашение кредитов подавляющим большинством сельских жителей осуществляетсястрого по графику.
Приведенные выше цифровые данные свидетельствуют о том, чтовнедрение рыночного механизма ипотечного кредитования (деятельность ИпотечнойКорпорации) реально только в крупных городах республики.
Сельское население, имеющее невысокий уровень доходов,подверженных сезонным колебаниям, пока не готово к переходу на рыночные условияи нуждается в сохранении действующих условий социального ипотечногокредитования.
За эти годы в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО шлаорганизационная работа по разработке порядка и условий ипотечного кредитованияв ЧР (разрабатывались списки документов для получения кредита, памятки длязаемщиков и др.). Результаты этой работы в динамике можно сравнить в таблице 5,где приведены основные показатели деятельности банка, в том числе и в сфере ипотеки.
Таблица 1
Показателиэкономической деятельности АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО (млн. руб.) Основные показатели 2005 2006 Изменения
Темп
роста (%) Валюта баланса банка 1337.5 1968.6 631.1 147.2 Выдача ипотечных кредитов 144.97 53.56 -91.41 36.94 Прибыль банка 14.2 16.9 2.7 11.9 Уставный капитал банка 234 234 Собственные средства банка 276.9 296.4 19.5 107.04
Таким образом, по данным этой таблицы, можно сделать выводоб успешной работе банка по всем его направлениям (наблюдается устойчивый темпроста доходов, собственных средств банка), в том числе и по операциям,связанным с ипотечным кредитованием. (34)
Так как это сравнительно новый вид деятельности банка, тодинамику ипотечного кредитования (приложение 6) можно проследить за 2004 — 2006годы. В 2005 году выдача ипотечных кредитов увеличилась на 12 млн. рублей (илипочти на 7,4 %), в 2006 году — уменьшилась на 91,44 млн. рублей (или на 63,06%). Клиенты и заемщики банка постепенно стали понимать, на сегодняшний деньвозможность улучшить свои жилищные условия благодаря получению кредита в АКБ«Чувашкредитпромбанк» ОАО очень выгодно. Поэтому все больше людей хотятвоспользоваться этим.
Изучим динамику ипотечного кредитования, рассмотрим егоструктуру, а также место в общем объеме кредитных вложений банка (таблица 2).
Таблица 2
Структуракредитных вложений АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО за 2004-2006гг. (в%) Кредитные вложения банка 2004 2005 2006 Изменения Темп роста (%) Промышленность 8,8 43 49,2 40,4 559 Транспорт 5,2 7 2,0 -3,2 38,46 Строительство 37,6 3 5,3 -32,3 14,10 Торговля 6,0 2 1,2 -4,8 20,0 Ипотека - 6,7 11,8 11,8 1180 Население 1,4 0,3 1,1 -0,3 78,57 Предприниматели 6,1 1,0 1,1 -5,0 18,03 Прочие организации 34,9 37 28,3 -6,6 81,09 ИТОГО 100 100 100 - -
По данным этой таблицы видно, что по результатам 2006 года вструктуре кредитных вложений банка ипотечные кредиты занимают третье место (11,8%) после кредитования промышленности (49,2 %) ипрочихорганизаций(28,3 %). Это объясняется тем, что промышленность на сегодняшний день остреевсех нуждается в кредитах банка, а население нуждается в улучшении жилищных условийпутем приобретения жилья в кредит.
По данным таблицы 2 и приложения 8 можно сделать следующиевыводы.
АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО в 2004-2006 гг.кредитовал все районы ЧР и 5 крупных городов (приложение 9). Практически былаохвачена вся Чувашская Республика. Денежные средства на ипотечное кредитование,выделенные из бюджета ЧР, распределялись по ЧР в соответствии с размером территориирайона и его экономическим положением. Сравнивая годовой лимит выделенныхсредств и размер выданных кредитов, видно, что в 2004 году банком было выделенокредитов в размере 93 % от общей суммы бюджетных средств, в 2005 году — вразмере 96,7 %, в 2006 году — 97,5 %. Это неплохие показатели. (20)
Внедрение ипотечного кредитования выявило целый ряд проблем.Множество из них к 2006 году было успешно преодолено:
1. Существенно (с 30 до 7 дней) сокращены сроки рассмотренияв Регистрационной Палате документов, связанных с ипотечным кредитованием.
2. Значительно (с 20 до 1 МРОТ) сокращен размер сбора зарегистрацию договоров ипотеки в Регистрационной Палате.
3. С 1 % до 0,5 % снижен размер госпошлины за нотариальноеудостоверение договоров ипотеки.
4. Установлены низкие ставки размера страхового сбора иплаты за нотариальное удостоверение договора поручительства.
5. При составлении списков жилья под ипотеку принимается вовнимание размер предоставляемых квартир, максимально приближенныйксоциальной норме.
Внесены изменения в инструкцию ЦБ РФ в части формированиярезерва на возможные потери по ссудам. Это позволило вдвое снизить размертребования банка к предоставляемому обеспечению. Некоторые районы и городаЧувашской Республики не осваивают выделенные средства. Лидером освоенияявляется Алатырский район, несмотря на удаленность от столицы Чувашии. Явнымиаутсайдерами являются города Шумерля и Канаш. Это связано с плохой работойгородских администраций. Общий годовой лимит на 2006 год составляет 54,9 млн.рублей, однако, выдано лишь 53,56 млн. рублей, что составляет 97,5 % к общемуобъему годового лимита на 2006 год.
2.4 Проблемы и недостатки системы ипотечногокредитования
Успешному развитию ипотечного кредитования в ЧувашскойРеспублике препятствует ряд факторов:
Требующих решения на республиканском уровне:
отсутствие малогабаритных квартир, соответствующихсоциальным нормам площади жилья. До 80 процентов обращающихся за ипотечнымкредитом граждан нуждаются в однокомнатных и двухкомнатных квартирах малойметражности;
отсутствие резервного (отселенческого) фонда для переселениянеплатежеспособных граждан из жилья, построенного с привлечением ипотечногокредита.
Требующих решения на уровне Банка России:
отсутствие у банков долгосрочных ресурсов для кредитованиянаселения за счет собственных средств; (26)
участие банка в программе ипотечного кредитования влияет надва экономических норматива: долгосрочную ликвидность банка (Н4) и намаксимальный размер риска в расчете на одного кредитора (вкладчика) (Н8).Целесообразно установить банкам, выдающим ипотечные кредиты, специальныенормативы ликвидности;
производить отчисления в обязательные резервы от суммысредств, являющихся ресурсной базой для выдачи ипотечных кредитов, по нормам,ниже установленных;
расширение нормативной базы Банка России, регулирующейпорядок выдачи ипотечных ссуд гражданам.
Развитие ипотечного жилищного кредитования настоятельнотребовало внедрения рыночных механизмов получения ссуд на строительство иприобретение жилья в республике, использования вторичного жилья, так как ранеепод ипотеку предлагалась только строительная незавершенка, а самое главное — привлечения в Чувашию значительных объемов денежных ресурсов посредствомрефинансирования ипотечных кредитов по стандартам Агентства по ипотечномужилищному кредитованию (АИЖК). Внедрение этих проектов планировалосьосуществлять через ОАО «Ипотечная Корпорация Чувашской Республики».
Приведенные выше цифровые данные свидетельствуют о том, чтовнедрение рыночного механизма ипотечного кредитования реально только в крупныхгородах республики. Сельское население, имеющее невысокий уровень доходов, подверженныйсезонным колебаниям, пока не готово к переходу на рыночные условия и нуждаетсяв сохранении действующих условий социального ипотечного кредитования.
Эффективное развитие различных проектов ипотечногокредитования граждан невозможно без действенного взаимодействия банков и ОАО«Ипотечная Корпорация Чувашской Республики». Возможные механизмысотрудничества в этой области видятся следующие:
Кредитование незавершенного строительства до момента сдачижилья и оформление закладных с последующим выкупом Ипотечной корпорацией, поссудам, выданным с применением рыночных механизмов.
Кредитование индивидуального жилищного строительстванаселения до момента его завершения и оформление закладных с последующим ихвыкупом Ипотечной корпорацией Чувашской Республики по программе поддержки молодыхграждан. (18)
Ведение учета по вышеуказанным ссудам до момента выкупа всоответствии с указаниями Центрального Банка Российской Федерации, сприменением после выкупа аннуитетных платежей.
Оформление закладных по ссудам свыше 100 тысяч рублей сцелью привлечения в Чувашию денежных ресурсов АИЖК г. Москва.
Глава 3. Направления совершенствования ипотечногокредитования АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО3.1 Стратегия развития банка
Стратегическая цель АКБ «ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК»ОАО — выйти на качественно новый уровень обслуживания клиентов, сохранитьпозиции современного первоклассного конкурентоспособного банка. Этопредполагает создание системы, устойчивой к возможным экономическим потрясениямв России и за рубежом, путем оптимального распределения пропорций между тремяосновными направлениями деятельности — работой с физическими лицами,юридическими лицами и государством.
Для достижения этой целипредполагается решить следующие задачи:
• Внедрить новую идеологию работы с клиентом, основанную на сочетаниистандартных технологий с индивидуальным подходом к каждому клиенту. Обеспечитьвнедрение эффективных методов работы с клиентами и повышение качества ихобслуживания.
• Увеличить долю на рынке кредитования населения до 5 %, при этом объемыкредитования физических лиц должны вырасти не менее чем в 2 раза.
• Усилить работу с корпоративными клиентами. Привлечь в Банк и закрепитьна долгосрочную перспективу максимальное количество первоклассных клиентов.Увеличить удельный вес средств корпоративных клиентов в привлеченных средствахдо 25%, долю кредитов и долговых обязательств корпоративных клиентов в активахнетто до 45%.
• Обеспечить максимальную помощь государству в реализации государственныхинвестиционных программ и программ поддержки отечественного экспорта.
• Опираясь на широкую клиентскую базу, обеспечить сбалансированноесостояние структуры активов и пассивов, внедрить современные методы управленияими. Диверсифицировать ресурсную базу Банка, в том числе используя внешнее фондирование.
• Повысить удельный вес непроцентных доходов в структуре общих доходовБанка за счет развития услуг, предоставляемых клиентам. Обеспечить долюкомиссионных доходов в чистом операционном доходе не менее 15%.
• Достигнуть роста капитала, позволяющего расширить инвестиции Банка вэкономику России. Обеспечить отношение прибыли к капиталу не менее 20%.
• Внедрить в Банке полнофункциональную систему управления рисками.
• Создать гибкую, адекватную быстроменяющейся обстановке системууправления Банком, основанную на экономических рычагах управления и оптимальнойсистеме распределения полномочий. Повысить управляемость Банком путемрасширения самостоятельности территориальных банков и совершенствованиятехнологии принятия решений.
• Оптимизировать филиальную сеть Банка с учетом как экономических, так исоциальных факторов.
Ключевым фактором успеха Банка вдостижении поставленных целей является качественное изменение системывзаимоотношений с клиентами. Наряду с этим одним из основных факторов успеха станеткачественное повышение скорости прохождения платежей в расчетной системе АКБ«ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК» ОАО.
Поставленные цели и задачи требуютпринятия маркетинговой политики Банка, отвечающей предпочтениям и потребностямцелевых групп существующих и потенциальных клиентов. АКБ «ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК»ОАО видит своих клиентов среди «всех групп населения страны, предприятийлюбой формы собственности во всех отраслях народного хозяйства, кредитныхорганизаций и других финансовых учреждений, институтов государственногоуправления. Банк остается социально ориентированным и учитывает это в работе склиентами.
С каждым клиентом АКБ „ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК“ОАО стремится к установлению долгосрочных партнерских отношений. С этой цельюБанк прогнозирует развитие потребностей клиентов, появление новых направленийбанковского бизнеса, проводит маркетинговые исследования, разрабатывает ипредлагает полный спектр банковских продуктов и услуг.
Основными направлениями политикипродажи банковских продуктов и услуг будут:
Обеспечение потребностей массовойклиентуры в сбережении, накоплении и заимствовании средств, проведениирасчетов, ведении бизнеса.
Создание системы индивидуальногообслуживания клиентов, включающей полный спектр банковских продуктов и услуг,отвечающих международным стандартам.
Каждое из предложенных направленийпредполагает высокое качество продуктов и услуг, их постоянный мониторинг,повышение уровня сервиса за счет оптимизации банковских процедур и ростакультуры обслуживания, системную разработку новых банковских продуктов и услугдля максимального удовлетворения потребностей клиента.
Банк проводит процентную и тарифнуюполитику исходя из рентабельности операций и оценки рыночных условий.Значительные объемы продаваемых продуктов и предоставляемых услуг снижаютсебестоимость отдельных операций и тем самым обеспечивают наиболее конкурентныецены для клиентов Банка.
Ценовая политика Банка отражает какрегиональные различия, так и особенности проводимых операций с основнымикатегориями клиентов. При оказании комплексных услуг Банк будет учитыватьэффективность взаимодействия с клиентом по общему финансовому результату. Банксохраняет социально ориентированную процентную политику, в первую очередь нарынке привлечения средств населения. Стабилизация политической ситуации,положительные тенденции в экономике России создают основу для расширенияинвестиций в реальную экономику и требуют ускорения темпов роста ресурсной базыАКБ „ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК“ ОАО.
С целью создания ресурсной основыдля расширения активных операций, инвестиций в реальный сектор экономики иснижения собственных процентных рисков в качестве основных приоритетов приформировании ресурсной базы Банк выделяет: удлинение сроков привлечениясредств, снижение общей стоимости ресурсов, оптимизацию структуры привлеченияресурсов по параметрам „цена — срок — риск переоценки или досрочногоотзыва“.
Последствия социально-политическойи экономической нестабильности и инфляционные ожидания, характерные дляпосткризисного периода, серьезно затрудняют проблему выбора населениемэффективных форм сбережений. Высокий уровень доверия населения к работе АКБ»ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК" ОАО в сочетании с доступностью и привычностьюиспользуемых форм хранения средств способствует постепенному преодолениюсклонности хранить сбережения в наличной форме. По мере замедления темповинфляции, ускорения роста производства, сокращения сумм задолженности повыплате заработной платы и пенсий, снижения ставок налогообложения доходовграждан возможности Банка по привлечению средств населения будут возрастать.
Политика Банка в областипривлечения будет направлена на сохранение лидирующего положения на рынкевкладов физических лиц. Сбережения населения по-прежнему будут являться основойресурсной базы. Банк предложит новые финансовые продукты для физических лиц,разработанные на основе оценки макроэкономических параметров, регулярнопроводимого мониторинга региональных рынков вкладов и услуг, уровнявостребованности определенных условий по вкладам. Предлагаемые Банком вкладыбудут учитывать потребности всех социальных и возрастных групп
граждан — работающих и пенсионеров,молодежи и людей среднего возраста — и будут рассчитаны как на малообеспеченныеслои населения, так и на людей со средним и высоким уровнем дохода.
Процентная политика Банка по срочнымдепозитам физических лиц будет направлена на предложение процентных ставок,учитывающих рыночные условия, резервные требования Банка России, что обеспечитвкладчикам прирост и накопление вложенных средств. В числе приоритетовпроцентной политики будет увеличение доли долгосрочных депозитов. Стремлениевовлечь «матрасные» средства населения в хозяйственный оборотприводит к необходимости повышения привлекательности и стимулирования роста нетолько рублевых, но и валютных вкладов. Реализация такой процентной политикипозволит Банку существенно сократить процентный и валютный риски. Оптимизируяструктуру вкладов по срокам привлечения, Банк будет учитывать риск возможностибезусловного досрочного отзыва депозита вкладчиком, что предусмотреноГражданским кодексом.
Опыт работы Банка на рынке вкладовфизических лиц, разветвленная филиальная сеть, обеспечивающая повсеместнуюдоступность услуг Банка, сложившиеся стереотипы поведения и мотивы сбереженийразных групп населения исторически обусловили формирование клиентской базыБанка в основном за счет граждан пенсионного возраста. Учитывая социальнуюмиссию, Банк сохранит приоритетные ценовые условия по вкладам для данной группыклиентов.
Банк рассматривает как целевуюгруппу потенциальных клиентов экономически активное население страны имолодежь. Банк продолжит разработку и внедрение комплекса мер, направленных напривлечение на обслуживание данной группы клиентов, стимулирование ихсберегательной активности. Банк предложит соединение вкладных продуктов с кредитнымии страховыми, разработает продукты, направленные на удовлетворение потребностейвкладчиков в жилье, крупных покупках, оплате образования,
туризма и отдыха. Привлечению изакреплению данной группы клиентов, созданию системы долгосрочноговзаимовыгодного партнерства Банка и клиента будет способствовать развитиепрограмм. поддержки индивидуальных операций на финансовых рынках, доверительноеуправление средствами клиента, финансовый консалтинг, брокерское и агентскоеобслуживание, использование передовых информационных технологий, в том числе иИнтернета. Наряду с тиражированием стандартных конкурентоспособных банковскихпродуктов, ориентированных на широкие слои населения, будет предложеноиндивидуальное обслуживание и вкладные продукты для состоятельных клиентов.
АКБ «ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК»ОАО будет расширять перечень обслуживаемых карт международных платежных систем,ориентированных на средний класс и состоятельных клиентов; международныхдебетовых карт и микропроцессорных карт АС СБЕРКАРТ для перечисления зарплат,пенсий и социальных выплат. Улучшение уровня сервиса, возможности использованияинтернет-технологий и мобильной телефонной связи, развитие эквайринга позволятпревратить банковские карты в массовый продукт и обеспечат значительноеувеличение потоков денежных средств с использованием банковских карт и остатковна клиентских карточных счетах.
С целью улучшения структурыпривлеченных ресурсов и предоставления конкурентоспособных ценовых условий дляинвестиций в реальный сектор экономики Банк ставит одной из основных задач вобласти привлечения средств сохранение и увеличение доли на рынке банковскогообслуживания корпоративных клиентов. Планируется увеличение доли средств,привлеченных от корпоративных клиентов на расчетные и текущие счета и депозиты,до уровня не менее 25% в структуре привлеченных средств Банка, что также будетспособствовать снижению процентного риска и повышению объемов непроцентныхдоходов Банка.
Поставленную цель предполагаетсядостичь на основе формирования долгосрочных отношений и взаимовыгодногосотрудничества с клиентами. Банк планирует сформировать и тиражироватьстандартный портфель банковских продуктов для индивидуальных предпринимателей ималого бизнеса, доступный во всех регионах России.
Для средних и крупных компаний Банксоздаст систему комплексного обслуживания с учетом потребностей клиента,предложит весь спектр банковских продуктов и услуг, принятых в международнойбанковской практике. Обслуживание данной группы клиентов будет развиваться наоснове гибких технологий, предусматривающих максимальную адаптациютехнологических возможностей Банка к требованиям клиента. Банк будет обращатьособое внимание на качество обслуживания, скорость совершения операций,развитие системы «Клиент-Банк». При формировании продуктового ряда,процентной и тарифной политики будут учитываться региональные особенности.
Высокие показатели ликвидности инадежности дают Банку конкурентные преимущества в работе на межбанковском рынкеи позволяют использовать инструменты привлечения средств с целью обеспечениякраткосрочной ликвидности, удешевления финансирования текущих платежей, болееэффективного использования остатков на счетах Банка.
АКБ «ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК»ОАО будет развивать номенклатуру, повышать качество расчетных, кредитных,брокерских услуг, предоставляемых коммерческим банкам, открывающимкорреспондентские счета в Банке, обслуживаемых расчетной системой идепозитарием.
Наряду с привлечением ресурсов ивозможностью получения комиссионного и арбитражного дохода АКБ «ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК»ОАО рассматривает работу на межбанковском рынке как важный вклад в развитиероссийской банковской системы, обеспечение стабильности рыночной среды,создание условий для работы средних и малых кредитных организаций.Заимствования среднесрочных и долгосрочных ресурсов у коммерческих банков каксущественные источники формирования ресурсной базы Банка не рассматриваются.
Для достижения основныхстратегических целей Банк будет поддерживать оптимальное соотношение междутремя основными направлениями деятельности в области размещения ресурсов:
• Кредитование физических лиц — перспективный сегмент рынка размещенияресурсов.
• Кредитование, проектное финансирование и вложения в долговые ценныебумаги юридических лиц — главное направление размещения ресурсов, содействующееразвитию национальной экономики, поддержке отечественного производителя товарови услуг.
• Инвестиции в государственные ценные бумаги, кредитование и участие вреализации целевых государственных и региональных проектов — основная формаподдержки экономических программ государства.
Главными задачами Банка в сфереразмещения ресурсов до 2010 г. будут:
• Наращивание объемов кредитования физических лиц на цели расширенияличного потребления, решения жилищных и социальных проблем граждан, что будетстимулировать увеличение спроса на товары и услуги.
• Увеличение объемов инвестиций в реальный сектор экономики в основном засчет опережающих темпов роста кредитования корпоративных клиентов в рублях ииностранной валюте.
• Непрерывная оптимизация структуры портфеля государственных ценных бумагс целью повышения доходности, ликвидности, снижения валютных и рыночных рисков.
В рамках стратегии в областиуправления рисками при формировании активов Банк будет стремиться к поддержаниюдостаточного уровня ликвидности, сбалансированности структуры активов ипассивов Банка по срокам и видам валют, обеспечению необходимого уровнядиверсификации по регионам, отраслям, клиентам и размерам инвестиций. Развитиеактивных операций Банка будет осуществляться с учетом оценки эффективностиразличных сегментов рынка.
Увеличение объемов средств нарасчетных и текущих счетах юридических лиц, активизация деятельности АКБ «ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК»ОАО на рынке предоставления расчетных услуг требуют повышения уровнякраткосрочной ликвидности. Считая поддержание ликвидности одним из важнейшихприоритетов, Банк оценивает минимально возможный уровень высоколиквидныхактивов как 5% от суммы активов нетто Банка. Общий уровень ликвидности активовБанка на сроке до трех месяцев, который позволит обеспечить гарантированнуюработу Банка независимо от ситуации на финансовых рынках, должен составлять неменее 20%. По мере развития финансовых рынков и роста ликвидности рынкапредельная доля активов мгновенной ликвидности в структуре баланса может бытьуменьшена.
Главной задачей Банка в областикредитования на период до 2010 г. является увеличение качественного ивысокодоходного кредитного портфеля на основе минимизации и диверсификациикредитных рисков. Банк продолжит кредитование всех основных групп клиентов:населения, корпоративных клиентов, федеральных структур и органовисполнительной власти субъектов Российской Федерации, кредитно-финансовыхорганизаций.
Многообразие клиентской базыпредопределит сложную структуру кредитного портфеля Банка и окажет влияние,прежде всего, на продуктовый ряд. Нацеленность на комплексность обслуживанияповлечет за собой создание самого широкого спектра услуг, банковских продуктови инструментов для всех целевых групп потребителей.
Банк будет проводить процентнуюполитику, основанную на экономической эффективности кредитных операций иподдержании необходимого уровня процентной маржи, учете рыночной конъюнктуры.
За счет повышения гибкости условийкредитования, расширения продуктового ряда, учета индивидуальных потребностейклиента повысится конкурентоспособность кредитных продуктов Банка. Будет,обеспечена доступность кредитов для максимального числа платежеспособныхзаемщиков при эффективной рекламной поддержке. При предоставлении кредитаособое внимание будет уделяться консультированию и оказанию дополнительныхуслуг клиентам Банка.
По мере стабилизации экономическойситуации в стране и роста платежеспособного спроса населения планируетсяувеличить долю кредитов физическим лицам в кредитном портфеле Банка за счетнаращивания объемов предоставляемых кредитов и услуг, позволяющих удовлетворитьвозрастающие потребности населения. Банк предполагает повысить свою долю нарынке кредитования населения до 5 %.
Рост кредитного портфеля может идалее происходить за счет увеличения объемов потребительского кредитования нанеотложные нужды, а также кредитования на покупку, строительство иреконструкцию жилья. Получит дальнейшее развитие овердрафтное кредитование покарточным счетам клиентов.
Продолжится кредитование владельцевгосударственных жилищных сертификатов в рамках президентской программы «Государственныежилищные сертификаты». Учитывая, что размер субсидий, предоставляемых врамках указанной программы, не покрывает стоимости приобретаемого владельцамисертификатов жилья, предоставление кредитов на недостающую часть стоимостиприобретаемого жилья позволит данной категории граждан решить проблему покупкижилья в выбранном для проживания регионе.
Продвижение новых продуктов ибанковских услуг будет осуществляться с учетом потребностей различныхвозрастных и социальных групп населения в кредитах: на образовательные цели; напотребительские цели для молодых семей; на покупку потребительских товаров инеотложные нужды под заклад золотых слитков и монет из драгоценных металлов; напокупку жилья на финансируемых Банком объектах жилищного строительства; наразличные цели работникам финансово-устойчивых предприятий и организаций подкорпоративные гарантии.
В рамках реализации Федеральныхпрограмм, а также региональных программ субъектов Российской Федерации Банкбудет сотрудничать с местными органами власти по расширению ипотечногокредитования населения.
Учитывая повышение деловойактивности населения в сфере малого бизнеса, особое внимание будет уделенооперациям кредитования частных предпринимателей.
Инвестиционное кредитование станетодним из основных инструментов завоевания наиболее привлекательного сегментарынка — крупных и кредитоспособных клиентов страны и, как следствие, формированияи поддержания клиентской базы Банка, послужит дополнительным катализаторомразвития всех кредитных операций, а также сопутствующих услуг клиентам.Увеличение объемов долгосрочных кредитных продуктов, инвестиционногокредитования и проектного финансирования будет определяться необходимостьюстрогого соблюдения установленных Банком России нормативов ликвидности ипотребностями реального сектора экономики.
Кроме того, в процессе освоенияновых сегментов рынка Банк будет развивать новые кредитные продукты,ориентированные на комплексное обслуживание корпоративных клиентов различныхотраслей, имеющих высокий инвестиционный потенциал. Банк рассмотрит возможностьучастия в создании системы поддержки национального экспорта, будет расширятьэкспортное финансирование, поддерживая российских производителей оборудования.
Развитие активных операций,предоставление подразделениям Банка большей самостоятельности при продажепродуктов и услуг требуют от Банка проведения жесткой централизованной политикиуправления рисками.
Банк продолжит работу постандартизации активных операций, установлению и учету использования лимитовриска, централизации системы оценки и учета региональных и отраслевых рисков.Будет совершенствоваться централизованная система управления рыночными рискамиБанка, включая управление процентным и ценовым риском, валютным риском,управление ликвидностью и другими видами рисков.
3.2 Рекомендации по повышению эффективностиорганизации ипотечного кредитования
Современная государственнаяжилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблемосновной части работающего населения, располагающего средними доходами,накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатнойприватизации.
Основным способом решения жилищнойпроблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищноекредитование, возможность и необходимость организации которого раскрывается вконцепции развития жилищного кредитования.
Основной задачей развития системыипотечного жилищного кредитования является привлечение финансовых средств всферу жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов гражданамна доступных для них условиях.
Законодательная основафункционирования системы ипотечного кредитования была заложена ГК РФ, ФЗ от 16.07.1998г.«Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ РФ от 21.07.1997г. «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Концепция развития системыипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации была утвержденаПостановлением Правительства РФ от 11.01.2000г. №28. Правительством РФпринимаются нормативные правовые акты, направленные на дальнейшее развитие исовершенствование системы ипотечного жилищного кредитования.
Определяя основные направления иподходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования,позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо
выделить следующие основныевзаимосвязанные блоки:
долгосрочное ипотечное жилищноекредитование населения;
кредитование жилищногостроительства;
государственная бюджетная поддержкаприобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).
Главная цель развития долгосрочногоипотечного жилищного кредитования — создать эффективно работающую системуобеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со среднимидоходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном отмонополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочныхипотечных кредитов.
Создание указанной системыпозволит:
увеличить платежеспособный спросграждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
активизировать рынок жилья;
вовлечь в реальный экономическийоборот приватизированное жилье;
привлечь в жилищную сферусбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
обеспечить развитие строительногокомплекса;
оживить экономику страны в целом.
Система долгосрочного ипотечного жилищногокредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развитияипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе,учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики),ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.
Система ипотечного жилищногокредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использованиепривлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов,инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы имасштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должныопределяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособнымспросом на жилье и его предложением, а также, наличием (или отсутствием)необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.
Для становления и развития системыипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующихосновных задач:
совершенствование законодательной инормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования иэффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищныхкредитов;
создание и внедрение универсальногомеханизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов нарынок ипотечных жилищных кредитов;
создание инфраструктуры,обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечныхжилищных кредитов;
налоговое стимулирование граждан,получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающихрефинансирование кредиторов;
создание равных условий длясвободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;
создание механизмов социальнойзащиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптациипри процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранееипотечного кредита.
При формировании стратегии созданиясистемы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования следует учитыватьследующие аспекты:
ориентация ипотечного кредитованияв настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаютсяв небольшом
ипотечном кредите. Это позволит приограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков. Долянаселения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительна и, порасчетам, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия;
возможность оплаты части новогожилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья. Поскольку при маломобъеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства, тодля тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежнойформе, это ограничение преодолевается путем оплаты ими части нового жилья засчет продажи старого;
предоставление государственныхсубсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита.Граждане, получающие в установленном порядке субсидии на приобретение жилья,могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение ксобственным средствам и ипотечному кредиту.
Долгосрочный ипотечный жилищныйкредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также пристрогом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечениемвозвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средствжилья.
В кредитном договоре стороныпредусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, накоторый предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов запользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему;основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентовпо нему и другие.
В договор об ипотеке сторонывключают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотекупомещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставлениекредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размерпредоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными
средствами); срок исполненияосновного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на которыйпредоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имуществонаходится в пользовании у. заемщика (он же залогодатель по договору обипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основанияобращения взыскания на предмет ипотеки и другие.
Права и обязанности сторон покредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору изаемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.
В случае если заемщик не в состояниивозвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание назаложенное имущество.
Стандартная процедура полученияипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
1) предварительнаяквалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимуюинформацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обобязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь,оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;
2) оценкакредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимальновозможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличиясобственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяетинформацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность ипринимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. Приположительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другиеважные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);
3) подборквартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиямкредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору,так и после. В первом случае продавец жилья
и потенциальный заемщик подписываютпредварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающийпреимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком посогласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случаекредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, атакже рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимогопервоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик,уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее постоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии,что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качествеподходящего обеспечения кредита;
4) оценка жилья — предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбораквартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик,осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотноситее с размером выдаваемого кредита;
5) заключение договоракупли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключениекредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщикоми переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случаеположительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, азаемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которыеон планирует использовать для оплаты первоначального взноса.
Обеспечение кредита может бытьоформлено:
договором об ипотеке приобретенногожилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а такжегосударственной регистрацией возникающей ипотеки;
трехсторонним (смешанным) договоромкупли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованныестороны
последовательно и практическиодновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход правсобственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку даннойквартиры в пользу кредитора;
договором приобретения жилогопомещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилогопомещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи;
6) проведениерасчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимостижилого помещения по договору купли — продажи, используя сумму первоначальноговзноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственноучаствовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи;
7) страхованиепредмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника наприобретаемое жилое помещение.
В дальнейшем кредитор производитобслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведетбухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов,осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечногокредита.
В случае выполнения обязательств покредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чемделается соответствующая запись в государственном реестре.
В случае невыполнения заемщиком изалогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредиторобращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке.Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долгакредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.),осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предметаипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
Для снижения кредитного риска (рискневозврата кредита) необходимо:
обеспечить кредитору реальнуювозможность обращения взыскания и
реализации заложенного имущества,создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанныхс обращением взыскания на предмет залога;
обеспечить надежную системурегистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целяхуменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;
отработать механизм андеррайтингаипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность;
выработать надежные процедурыпредоставления и обслуживания ипотечных кредитов.
Для снижения риска процентнойставки (риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором,над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) возможноиспользование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов ихиндексации с учетом инфляции и доходов заемщика.
Для решения проблемы сниженияданного вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежныхпоказателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.
Снижение риска ликвидностинепосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов,созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу,обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.
Учитывая, что вопрос о возвратекредитов — это вопрос далеко не только правовой и экономический, но исоциальный (в отличие от всех иных типов кредиторов, банки размещают в кредитыне собственные деньги, а деньги своих вкладчиков), этой проблеме сегоднянеобходимо придать первоочередное значение. В российских условиях актуальностьэтой проблемы усиливается в связи со следующими обстоятельствами.
Действующее российскоезаконодательство и практика его применения не предоставляют банкам должнойправовой защиты при кредитовании юридических и физических лиц, тормозярасширение кредитных операций банков. В результате растет размер просроченнойзадолженности заемщиков перед банками (за 2005 г. рост составил около 50%). В то же время, в России, в особенности в регионах, из всей суммыбанковского долга, который попадает в дефолт в течение года, взыскиваются черезсуды только 30%, тогда как в развитых странах этот показатель достигает 80-85%.
Вторая причина, по которойтребуется скорейшее решение вопросов защиты банков как кредиторов, — это вопросудешевления кредитов, что крайне необходимо российской экономике. Однако этогоне произойдет до тех пор, пока банки будут нести значительные кредитные потерии будут вынуждены перекладывать эти потери через кредитную ставку на своихдобросовестных заемщиков. В результате честно работающий российский бизнесбудет продолжать субсидировать действия тех самых недобросовестных заемщиков,которые своими действиями наносят ущерб банкам и их клиентам, а через них ивсей экономике.
Для того, чтобы в долгосрочнойперспективе снизить кредитные риски, которые сегодня являются основнымибанковскими рисками, необходимо в течение 1-1,5 лет усовершенствовать имеющеесязаконодательство, направленное на защиту прав банков как кредиторов, и принятьряд дополнительных законопроектов.
Во-первых, российские банки должныиметь возможность реально получить в распоряжение залоговую базу в случаеневозврата должником кредита, например, оперативно через суд налагать арест назаложенное имущество.
Во-вторых, необходимо серьезнопересмотреть эффективность законодательного механизма внесудебного взыскания посудебным залогам. Хотя данный механизм на бумаге существует, в реальности онпрактически не работает. Банку каждый раз приходится обращаться кисполнительным судебным органам. В целом, к 2010 г. надо прийти к той ситуации, которая на сегодня существует во всех западных странах с развитойрыночной экономикой — взыскание банковского долга не должно занимать более 5-6месяцев.
В-третьих, необходимы меры позначительному ускорению рассмотрения дел в судах по искам банков. Необходимозаконодательно установить порядок рассмотрения исков по невозврату кредитовбанков и взысканию налогов в порядке упрощенного производства. Это позволитбанкам как сократить расходы, так и существенно ускорить эту процедуру.
В-четвертых, требуется закрытиенедобросовестным заемщикам путей для уклонения от возврата долга банкам иупрощение доказательства самого факта наличия задолженности. В западныхюрисдикциях единственным необходимым доказательством банковского долга являетсяналичие кредитного договора и выписки со ссудного счета. В России, как правило,суды начинают требовать дополнительные документы, подтверждающие сам фактналичия задолженности, чем пользуются недобросовестные заемщики.
В-пятых, необходимо созданиеприоритета банков в процедуре банкротства. Общее законодательство о банкротствеюридических лиц никакого приоритета банкам в возврате кредитов, которые, посути, и есть переданные заемщику деньги вкладчиков, не предоставляет.Законодательство необходимо изменить таким образом, чтобы банковские кредитыполучили приоритет при распределении имущества заемщика путем выводазаложенного банку имущества из общей массы задолженности.
Реализация перечисленных мерпозволит уже в краткосрочной перспективе (до 2008 г) довести процент реального взыскания банковских долгов через суды до 55-60%, что снизиткредитные риски банков и повысит объем предоставленных кредитов экономике,особенно малому бизнесу и населению, на 15-20%.
Несмотря на большую социальнуюзначимость ипотечного кредитования, к началу 2007 года в России оно еще нестало массовым. Доля семей, которым при существующих уровнях дохода и ценах нанедвижимость доступно приобретение жилья, составляет лишь 9%. Процентные ставкипо кредитам в 2-2,5 раза выше, чем в западных странах. В некоторых регионахипотечные кредиты предлагаются лишь одним или двумя банками набезальтернативной основе.
В большинстве коммерческих банковсохраняется дефицит долгосрочных финансовых ресурсов, которые они могли бынаправить на финансирование собственных ипотечных программ. Ипотечноекредитование объектов коммерческой недвижимости и земли находится на начальномэтапе развития. Отсутствие стандартных кредитов под залог коммерческойнедвижимости не позволяет также выпускать ипотечные ценные бумаги, обеспеченныепулами таких кредитов. По состоянию на 1 января 2006 года не былозарегистрировано ни одного проспекта эмиссии ипотечных ценных бумаг.
Основные задачи, требующие решениябанковским сообществом для совершенствования системы ипотечного кредитования впериод до 2020 года, сводятся к следующему.
1. Добиться соответствияколичественных показателей выдачи ипотечных кредитов показателям стран сразвитыми ипотечными системами:
доля ипотечных кредитов в стадиипогашения к ВВП — не менее 15 %
доля рефинансируемых ипотечныхкредитов — более 70%;
доступность ипотечных кредитов неменее чем для 80% работоспособного населения.
2. Обеспечитьдоступ кредитных организаций к национальным и мировым рынкам долгосрочныхфинансовых ресурсов.
3. Добитьсякачественного и количественного развития системы ипотечного кредитования объектовкоммерческой недвижимости и земли.
При решении этих задач необходимо к 2010 г. решить все правовые и организационные вопросы, связанные сфункционированием системы ипотечного жилищного кредитования, и достигнутьобозначенные в Программе показатели:
доля ипотечных кредитов в стадиипогашения к ВВП — 6,6%
количество выдаваемых кредитов — 1млн. шт.;
объем выдачи кредитов — 415 млрд.руб.
К 2010 году не менее 50% средств,направляемых коммерческими банками на выдачу ипотечных кредитов, должны бытьполучены ими в результате эмиссии ипотечных ценных бумаг. Реализацияперечисленных мер позволит к 2020 году добиться соотношения объемаэмитированных ипотечных ценных бумаг к ВВП на уровне 15 % и признания ипотечныхценных бумаг в качестве надежного инструмента для инвестиций не только вРоссии, но и в мире.
Кроме того, к 2010 г. рынок коммерческой ипотеки должен выйти на уровень устойчивого роста, сопровождаемыйрегулярным размещением ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулами закладныхпод коммерческую недвижимость. В этом случае к 2020 году соотношение выданныхкоммерческих ипотечных кредитов к жилищным ипотечным кредитам сможет достичь7-10%.
Главная цель развития ипотечногожилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспечениядоступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами,основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизмажилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечныхкредитов.
Создание указанной системыпозволит:
- увеличитьплатежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным дляосновной части населения;
- активизировать рынокжилья;
- вовлечь в реальныйэкономический оборот приватизированное жилье;
привлечь в жилищную сферусбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
- обеспечить развитиестроительного комплекса;
- оживить экономикустраны в целом.
Система долгосрочного ипотечногожилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международныйопыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российскойзаконодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные дляпереходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокуюинфляцию.
Система ипотечного жилищногокредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использованиепривлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов,инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы имасштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должныопределяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособнымспросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимойрегиональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.
Для становления и развития системыипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующихосновных задач:
совершенствование законодательной инормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования иэффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищныхкредитов;
создание и внедрение универсальногомеханизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов нарынок ипотечных жилищных кредитов;
создание инфраструктуры,обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечныхжилищных кредитов;
налоговое стимулирование граждан,получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансированиекредиторов;
создание равных условий длясвободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;
создание механизмов социальнойзащиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптациипри процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранееипотечного кредита.
При формировании стратегии созданиясистемы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования следует учитыватьследующие аспекты:
- ориентацияипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категориинаселения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит приограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков. Долянаселения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительна и, порасчетам, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия;
- возможностьоплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья.Поскольку при малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительныесобственные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточных собственныхсбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается путем оплаты имичасти нового жилья за счет продажи старого;
- предоставлениегосударственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечногокредита. Граждане, получающие в установленном порядке субсидии на приобретениежилья, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение ксобственным средствам и ипотечному кредиту.
В рамках национального проектасегодня существует 38 законов и 4 подпрограммы. Первая — обеспечение земельныхучастков коммунальной инфраструктурой для жилищного строительства. Вторая — модернизация объектов коммунальной инфраструктуры (ни для кого не секрет, чтосегодня 60 процентов системы ЖКХ изношено, требуется глобальное вмешательство).Третья — обеспечение жильем категорий граждан, защищаемых государством — чернобыльцев, афганцев, детей-сирот, многодетных семей и так далее. Государствоберет их под свою опеку и бесплатно предоставляет жилье. И пользуется особеннобольшим спросом четвертая подпрограмма — обеспечение жильем молодых семей,составляющих львиную долю тех, кто пользуется ипотекой.
Кроме того, существует программа«Жилище», утвержденная в 2002 году и рассчитанная до 2010 года,которая успешно реализуется и с каждым годом корректируется. Основная ее задача- улучшение жилищных условий населения страны.
Успешная реализация Программыпозволит обеспечить:
улучшение жилищных условийнаселения страны;
доступность приобретения жилья, при которой средняястоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года;
сокращение к 2010 году времени ожидания в очереди наполучение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет;
рост объема вновь вводимого и реконструируемого жилья неменее чем на 3 процента в год;
обеспечение жильем за счет средств федерального бюджетаболее 360 тыс. семей граждан, относящихся к отдельным категориям, определеннымзаконодательством Российской Федерации;
адресность поддержки населения,связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг;
повышение качества коммунальныхуслуг, безопасности и комфортности проживания в жилищах (снижение уровня износаосновных фондов жилищно-коммунального хозяйства с 60 процентов в 2001 году до30 процентов в 2010 году);
совершенствование жилищногозаконодательства Российской Федерации;
создание условий для улучшениядемографической ситуации в стране, реализации эффективной миграционнойполитики, снижения социальной напряженности в обществе, а также устойчивого исамостоятельного развития всех муниципальных образований.
Национальный проект призван датьтолчок развитию страны. Ведь при строительстве жилья задействованы предприятиястройиндустрии, мелких товаров — обоев, плитки, увеличивается товарооборот попродаже стройматериалов, и так далее.
Недавно внесли поправки в закон №214 о долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Закон был нацеленна защиту долевиков. В крупных городах появились обманутые вкладчики. Появилосьпонятие недобросовестный долевик, который может обанкротить фирму или получитьжилье бесплатно. В итоге банки боялись давать кредит строителям. Ныне этотпробел устранен — утвержден закон, что с 1 октября в целях пресечения личнойзаинтересованности чиновников, вся земля будет предоставляться через аукционы,где критерий один — выкуп земли. Некоторые регионы оказались не готовы к этому.Сегодня схема отработана, регламент предоставления земельных участков тоже. Ужепроводятся аукционы. Средства поступают в городской и республиканский бюджеты.Направляться они будут в первую очередь на подготовку земельных участков иразвитие инфраструктуры.
В привлечении заемных средств, где гарантомвыступает государство. Государство дает гарантию и субсидирует процентнуюставку. Застройщик может смело брать заемные средства в очень больших размерах,комплексно выполнить всю подготовку целого микрорайона и спокойно отдаватькредит в течение какого-то времени, а процентные ставки оплатит государство.Цены на жилье растут. В последнее время цены на жилье резко поползли вверх.Обычно всплеск цен на жилье всегда бывает в конце или начале года. Задачанацпроекта — максимально увеличить ввод в эксплуатацию количества квадратныхметров. Когда предложение жилья будет больше, чем спрос, тогда цена упадет. Ноесли рентабельность строителей от 20 до 50 процентов, принимаются определенныемеры воздействия.
Заключение
Рынок недвижимости является однойиз существенных составляющих в любой национальной экономике. Объекты рынканедвижимости составляют до 70-80% национального богатства многих стран. Безрынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рыноккапитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь дажефинансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны бытьучастниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений,необходимых для их деятельности.
Макроэкономические условия,сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998 года, еще болееусиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитованиянаселения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а какцелостной системы при непосредственном воздействии государства.
АКБ «Чувашкредитпромбанк»ОАО для обеспечения своей коммерческой и хозяйственной деятельности располагаетопределенной суммой денежных средств, т.е. ресурсами. Масштабы деятельности АКБ«Чувашкредитпромбанк» ОАО, определяемые объектом его активныхопераций, зависят от совокупности объема ресурсов, которыми он располагает, иособенно от суммы привлеченных ресурсов. Ресурсы исследуемого Банкапредставляют собой совокупность собственных и привлеченных средств, имеющихся вего распоряжении и используемые для осуществления активных операций.
С каждым годом растет числозаемщиков по ипотечному кредиту в АКБ «Чувашкредитпромбанк». Этомуспособствуют не высокие процентные ставки и также следует отметить, чтозаемщикам Чувашкредитпромбанка не приходится платить «скрытые» комиссиии платежи, что зачастую происходит во многих банках, заманивающих клиентовякобы низкой процентной ставкой по кредитам. Открытость и предсказуемостьплатежей по кредитам — важнейший постулат в работе АКБ «Чувашкредитпромбанк».
Несмотря на активизацию ипотечногокредитования наблюдается недостаточное освоение средств, выделенных на данныйвид кредитования населения.
На основе «Концепции развитиисистемы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» могутбыть приняты региональные программы ипотечного жилищного кредитования.Ипотечное кредитование — один из самых проверенных в мировой практике инадежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотекапозволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищныхусловий, коммерческих банков и других кредиторов — в эффективной и прибыльнойработе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства и, конечноже, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.
Главная цель развития ипотечногожилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспечениядоступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами,основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизмажилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечныхкредитов.
Создание указанной системыпозволит:
увеличить платежеспособный спросграждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
активизировать рынок жилья;
вовлечь в реальный экономический оборот приватизированноежилье;
привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другиевнебюджетные финансовые ресурсы;
обеспечить развитие строительного комплекса;
оживить экономику страны в целом.
Система долгосрочного ипотечногожилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международныйопыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российскойзаконодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные дляпереходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокуюинфляцию.
Несмотря на большую социальнуюзначимость ипотечного кредитования, к началу 2007 года в России оно еще нестало массовым. Доля семей, которым при существующих уровнях дохода и ценах нанедвижимость доступно приобретение жилья, составляет лишь 9%. Процентные ставкипо кредитам в 2-2,5 раза выше, чем в западных странах. В некоторых регионахипотечные кредиты предлагаются лишь одним или двумя банками набезальтернативной основе.
В большинстве коммерческих банковсохраняется дефицит долгосрочных финансовых ресурсов, которые они могли бынаправить на
финансирование собственныхипотечных программ. Ипотечное кредитование объектов коммерческой недвижимости иземли находится на начальном этапе развития. Отсутствие стандартных кредитовпод залог коммерческой недвижимости не позволяет также выпускать ипотечныеценные бумаги, обеспеченные пулами таких кредитов. По состоянию на 1 января2006 года не было зарегистрировано ни одного проспекта эмиссии ипотечных ценныхбумаг.
Основные задачи, требующие решениябанковским сообществом для совершенствования системы ипотечного кредитования впериод до 2020 года, сводятся к следующему.
1. Добиться соответствия количественныхпоказателей выдачи ипотечных кредитов показателям стран с развитыми ипотечнымисистемами:
доля ипотечных кредитов в стадиипогашения к ВВП — не менее 15 %; доля рефинансируемых ипотечных кредитов — более 70%; доступность ипотечных кредитов не менее чем для 80% работоспособногонаселения.
2. Обеспечить доступ кредитных организаций к национальным и мировым рынкамдолгосрочных финансовых ресурсов.
3. Добиться качественного и количественного развития системы ипотечногокредитования объектов коммерческой недвижимости и земли.
При решении этих задач необходимо к 2010 г. решить все правовые и организационные вопросы, связанные сфункционированием системы ипотечного жилищного кредитования, и достигнутьобозначенные в Программе показатели:
доля ипотечных кредитов в стадиипогашения к ВВП — 6,6%
количество выдаваемых кредитов — 1млн. шт.;
объем выдачи кредитов — 415 млрд.руб.
К 2010 году не менее 50% средств,направляемых коммерческими банками на выдачу ипотечных кредитов, должны бытьполучены ими в
результате эмиссии ипотечных ценныхбумаг. Реализация перечисленных мер позволит к 2020 году добиться соотношенияобъема эмитированных ипотечных ценных бумаг к ВВП на уровне 15 % и признания,ипотечных ценных бумаг в качестве надежного инструмента для инвестиций нетолько в России, но и в мире. Кроме того, к 2010 г. рынок коммерческой ипотеки должен выйти на уровень устойчивого роста, сопровождаемыйрегулярным размещением ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулами закладныхпод коммерческую недвижимость. В этом случае к 2020 году соотношение выданныхкоммерческих ипотечных кредитов к жилищным ипотечным кредитам сможет достичь7-10%.