--PAGE_BREAK--- изменение валютного курса рубля;
- снижение ликвидности, включая снижение рыночной цены, и утрата залога;
- увеличение сроков оформления прав собственности;
- снижение платежеспособности заемщиков.
Обобщенные риски представлены в таблице 2.
Таблица 2
Риски первичной ипотеки
Отметим, что риски инвестора по своей сути являются рисками финансового предпринимательства, т.е. спекулятивными рисками.
Изменение рыночной процентной ставки обычно является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (с целью получения нового кредита под меньшую процентную ставку).
В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции.
Для защиты от роста инфляции банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется «плавающая» процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т. е. процентной ставки Лондонской международной биржи. Однако переменные процентные ставки не всегда способны верно отражать уровень инфляции, а кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повышения привлекательности такого рода кредитов процентные ставки по ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.
Дополнительно у кредитора возникает риск досрочного погашения кредита. Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее не известно, в какой момент может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.
Риск неплатежа (или кредитный риск) для кредитора означает, что он не получит ожидаемых денежных доходов в свят с неплатежеспособностью заемщика. При правильном расчете такого риска еще на стадии определения условии кредита и размера регулярных платежей он не представляет особой опасности для кредитора. Но это предполагает квалифицированную работу служб, которые занимаются финансовым андеррайтингом.
Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25-45%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога, например, не более 50-85%. Это делается потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не исключает полностью, поскольку возможны обстоятельства, не учтенные в новых редакциях законодательства по ипотеке и препятствующие выселению должника из сложенного жилья.
Риск ликвидности возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга, к ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним. Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорисковыми операциями. Данный риск ликвидности не связан с ликвидностью залога, является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.
Полностью ликвидировать риск реинвестирования нельзя, но для его снижения можно использовать различные инвестиционные механизмы, например, конверсионный арбитраж. Эмитент выпускает залоговые ипотечные облигации на базе пула ипотечных кредитов или облигации, обеспеченные пулом ипотек. Каждая серия облигаций может иметь: собственную купонную ставку, собственный срок погашения, собственный средний срок амортизации. [3]
В первичной ипотеке велики риски дольщиков, прежде всего граждан, которые вложили заемные средства в незавершенное строительство. По договорам с предприятиями строительного комплекса они являются, как правило, равноправными инвесторами и партнерами, но при этом у них нет никакой возможности влиять на ход строительства, т.е. они практически не защищены.
Риски снижения ликвидности и утраты залога являются типичными имущественными рисками заемщика, а риски снижения или утраты его платежеспособности — соответственно рисками снижения или утраты дохода и трудоспособности. Для защиты от таких рисков применяется страхование.
Таким образом, основными рисками ипотеки, которые могут и должны быть застрахованы, являются:
1) Риски утраты залогового имущества (риск полной или частичной утраты залогового имущества в результате стихийных бедствий, аварий, противоправных действий других лиц и т.д.; риски утраты права собственности заемщика на залоговое имущество (титульные риски) в результате нарушений закона при приобретении имущества, ошибок при государственной регистрации и т.п.);
2) Риски снижения и утраты платежеспособности (риски гражданской ответственности заемщика, обычно, в связи с пользованием залоговым имуществом; риск временной или постоянной, полной или частичной утраты заемщиком своей трудоспособности в результате несчастного случая, болезни, смерти).
Для заемщиков — юридических лиц и предпринимателей банк может дополнительно потребовать страхование рисков основной предпринимательской деятельности.
В первичной ипотеке актуально страхование риска дольщика. На период строительства возможно заключение договора страхования инвестиций, т.е. страхование непредоставления объекта в договорные сроки или невозврата инвестированных в строительство денежных средств. Страховщики взаимодействуют со многими застройщиками, проверяют их и объекты на наличие разрешительной документации, отслеживают, как соблюдаются ими условия инвестиционных договоров, заключенных с городской администрацией, проверяют состояние объектов, историю застройщика (были ли у него срывы сроков, штрафы).
Причины возникновения страховых случаев могут быть разные — от банкротства застройщика до двойных продаж построенных объектов. Наиболее распространенный риск – это неполучение права собственности на приобретаемую квартиру в строящемся доме по договору долевого участия. Называют следующие факторы, определяющие размер тарифа (в порядке существенности):
- условия реализации инвестиционного проекта;
- число его участников;
- сроки реализации инвестиционного проекта;
- этап строительства на момент заключения договора страхования.
Инициатива страхования принадлежит банку, выдающему ипотечный кредит, хотя страхование и производится на деньги заемщика. Именно банк рекомендует страховщика, а зачастую и условия страхования. Выгодоприобретатель по всем договорам страхования — банк. Страхование имущества и гражданской ответственности производится по обычным правилам и условиям страхования на основании ст. 929 Гражданского кодекса РФ. Страхование от несчастных случаев заемщика имеет важную особенность: по требованию банка необходимо включать риск смерти от любой причины. Поскольку большинство страховщиков в своих условиях страхования от несчастных случаев ограничивают причины смерти, то для страхования заемщиков ипотечных кредиток используют комбинацию правил страхования от несчастных случаев и правил рискового страхования жизни oт смерти по любой причине.
В отличие от обычного страхования имущества стpaхование права собственности (титульное страхование) является ретроспективным, относящимся к прошлому, поскольку до заключения страхового договора предусмотренные им страховые события могли уже фактически произойти, но еще не проявились и могут проявиться и течение срока действия договора.
Объектом титульного страхования являются имущественные интересы собственника недвижимости, связанные с возникновением убытков в результате ее утраты по причине прекращения или ограничения прав собственности. Эти риски возникают при сделках купли-продажи недвижимости: отложенной продажи в рамках договора залога или аренды с правом или обязательством выкупа; при договоре мены объектов недвижимости; при дарении или безвозмездной передаче; при наследовании: при разделе семенного имущества при разводе: при внесении имущества в уставный капитал юридического лица и в других случаях. Риски возникают и в результате возможности принудительного изъятия собственности или ограничения прав пользования собственностью органами власти для государственных нужд, а также при нарушении правил пользования недвижимостью.
Случаев лишения права собственности на приобретенное на московском вторичном рынке жилья – около 2% от общего числа сделок в год. Число сделок на московском рынке – около 80 тыс. в год. Средняя цена сделки – $550-60 тыс. Число судебных дел – более 1500 в год с суммарным ущербом около $85 млн. [4]
Типичными исключениями из страхового покрытия при страховании титульных рисков являются:
- нарушение правил эксплуатации недвижимого имущества, бесхозяйственное обращение с ним, использование его не по назначению, с нарушение действующего законодательства;
- отказ страхователя от права собственности или передача им прав собственности третьим лицам;
- самовольная застройка земельного участка;
- гибель, повреждение, уничтожение по любой причине, снос, ликвидация, разрушение или загрязнение застрахованного объекта недвижимости;
- неплатежеспособность или банкротство страхователя, нарушение им договорных гарантийных обязательств, ограничения прав собственности, обращения взыскания на имущество,
- претензии в отношении прав собственности, возникающие между супругами, в том числе и находящимися в разводе, родителями, детьми, любыми родственниками, одним из которых является страхователь, а также иными членами семьи страхователя;
- претензии в отношении прав собственности, возникающие между наследниками в случае смерти страхователя;
- ограничение, потеря, иные препятствия в свободном осуществлении страхователем своих прав собственника, вызванные наличием прописанных или временно прописанных в жилом помещении, а также неосвобождением жилого помещении предыдущими жильцами;
- принудительное изъятие у собственника имущества по основаниям, предусмотренным законом или подпунктами 1.3 — 6 п. 2 ст. 235 ГК РФ;
- по фактам, связанным с наступлением страхового случая, когда против страхователя (выгодоприобретателя) возбуждено уголовное дело, начат судебный процесс или в отношении прав на застрахованный объект недвижимости проводится административное расследование.
Титульным страхованием обычно покрываются расходы на ведение дела в суде и никогда – косвенные убытки или упущенная выгода страхователя.
Для страхователя – физического лица, должника по договору об ипотеке (залогодателя), объектом страхования являются не противоречащие законодательству РФ имущественные интересы, связанные с: риском гибели (уничтожения), утраты (пропажи), повреждения недвижимого имущества (прямой реальный ущерб); риском утраты имущества в результате утраты права собственности на него, риском гражданской ответственности залогодателя по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в результате эксплуатации (пользования) недвижимого имущества; риском смерти, утраты трудоспособности залогодателя. Для страхователя — юридического лица исключаются личные риски, связанные с утратой жизни и трудоспособности.
Срок действия договора страхования не должен быть меньше срока ипотечного договора. Страховая сумма определяется, как правило, величиной непогашенного остатка кредита и процентов по нему.
Страховой андеррайтинг ипотечных рисков проводится вместе с финансовым андеррайтингом заемщика. Финансовый андеррайтинг проводится специалистами банка с участием его службы безопасности. Основой финансового андеррайтинга служит справка о доходах заемщика, включая авторские гонорары, доходы от владения недвижимостью, ценными бумагами, алименты и т.д.
Страховой андеррайтинг, особенно по чистоте сделки с недвижимостью, проводится как банком, так и страховщиком силами своих или привлеченных риэлтеров. При этом страховая компания или банк могут потребовать, чтобы привлеченные риэлтеры имели договор страхования их профессиональной ответственности.
Андеррайтинг имущественных рисков проводится по отработанным процедурам. При андеррайтинге личных рисков могут быть сложности с оценкой риска «смерть от любой причины», особенно если заемщик занимается предпринимательством.
Андеррайтинг страхования долевого участия базируется на анализе документов, определяющих взаимоотношения сторон договора долевого участия (или аналогичного), и других правоустанавливающих документов:
- основания для осуществления инвестиционного проекта (договоры, нормативно-правовые документы, приказы, постановления, разрешение на застройку земельного участка, договор аренды земельного участка и пр.);
продолжение
--PAGE_BREAK--