МОРДОВСКИЙГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ИМ.Н.П. ОГАРЕВА
Архитектурно- строительный факультет
КУРСОВАЯРАБОТА
По экономикенедвижимости
на тему:
Факторы, влияющиена стоимость недвижимости
Выполнил: студент 407группы
Благов А.В.
Саранск 2010
Содержание
Введение
1. Спецификаформирования рынка недвижимости
2. Особенностисоотношения спроса и предложения на рынкенедвижимости
3. Факторы,влияющие на стоимость объектов недвижимости
4. Основныефакторы, влияющие на стоимостьнедвижимости
4.1 Социально-экономические
4.2 Политико-психологические
Заключение
Список использованных источников
Введение
В настоящее время, когдав России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости иформируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимостьопределения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числеземельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залогимущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделениидоли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использованииправ наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимостиначинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимаяинфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильноеопределение цены конкретного объекта недвижимости.
Понятие стоимоститрудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того,чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные,экономические, юридические и другие факторы, влияющие на нее.
Специфика формированиярынка недвижимости
Для того, чтобыопределить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых,проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапеего становления. И, кроме того, понимать — куда рынок недвижимости можетдвигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой онсформирован. На становление и развитие рынка недвижимости на ранних стадияхоказывали влияние следующие моменты.
Политические факторы(политическая нестабильность). Специфические факторы (запаздывание с началомстановления рынка недвижимости по сравнению с другими секторами экономики;неуверенность в будущем у значительной части населения; экономическая исоциальная нестабильность).
Юридические факторы(отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательныхнорм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту правсобственности; ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации;неотработанный порядок закрепления прав на недвижимость; отсутствие механизмовпроверки правового статуса и юридической истории объектов недвижимости;отсутствие ясно очерченных прав по отношению к зданию в целом и к земельномуучастку, на котором оно расположено).
Рыночные факторы(отсутствие рынка земли, начавшаяся приватизация жилья, зарождение истановление рынка аренды, развитие рынка коммерческой недвижимости).
Финансовые иэкономические факторы (высокие темпы инфляции, резкаядифференциация в доходах, неразвитость и нестабильность финансовой системы,недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий инаселения; отсутствие необходимой для функционирования рынка недвижимостифинансовой и рыночной инфраструктур).
Административныефакторы (распределение квартир по ордерам — функционировалатак называемая административно-распределительная система; очень низкая оплатажилья по сравнению с общим уровнем заработной платы; строительство жилья длянаселения и его содержание являлись прерогативой государства).
2. Особенностисоотношения спроса и предложения на рынке недвижимости
рынокнедвижимость стоимость
От спроса, предложенияи их соотношения в определяющей степени зависят такие важнейшие экономическиепараметры, как цены, доходность, риски приобретения или создания объектовнедвижимости.
В этом отношении пониманиеособенностей реакции спроса и предложения на рынке недвижимости на такиепараметры, как цены, доходы и т. п., является весьма существеннымобстоятельством, позволяющим грамотно интерпретировать данные о состоянии рынкаи, что еще важнее, делать обоснованные прогнозы относительно его развития.
Баланс спроса ипредложения — один из определяющих факторов, но он не аутентичен, и его,разумеется, необходимо рассматривать во взаимодействии со всеми группамифакторов. При этом, думаю, никто не будет спорить с тем, что более всегоситуацию на рынке недвижимости определяют именно спрос и предложение. И именноспрос и предложение в наибольшей мере влияют на цены.
Необходимо обязательноотметить, что любой объект недвижимости — это результат взаимодействия таких факторовпроизводства, как земля, капитал и труд, причем два последних мобильны, а земля— неподвижна и ограничена. Эти свойства земли определяют невозможностьувеличения предложения недвижимости даже при росте цен на нее. Но если бы делобыло только в этом, то следствием роста спроса был бы постоянный рост цен нанедвижимость, однако всем известно, что на рынке недвижимости, так же как ивезде, рост цен сменяется их падением, превышение спроса над предложением —избытком предложения.
Рассмотрим интересный теоретическийи практический вопрос о выборе различных вариантов решения проблемы увеличенияобъема предложения на рынке недвижимости. Этот вопрос может встать, например,перед застройщиком. Застройщик в ситуации увеличения спроса на рынкенедвижимости должен будет выбирать между приобретением новых участков земли иболее интенсивным использованием уже имеющихся. Очевидно, что значение будетиметь и возможность приобретения новых участков земли, но главное, чем долженруководствоваться застройщик — цена земли и цена дополнительных вложенийкапитала. Если приобретение дополнительных земельных участков оказываетсязатратнее, чем использование более дорогих конструкций, материалов и т. д., торезонным будет путь замещения земли капиталом, если нет — лучше идти по путиприобретения земли. Следовательно, предложение на рынке недвижимости может бытьувеличено различными способами. Другое дело, что освоение новых территорий,создание новых объектов недвижимости, внедрение новых материалов иконструктивных решений — процесс длительный, поэтому предложение на рынкенедвижимости не может быть увеличено сразу же после возрастания цен нанедвижимое имущество. Как пишут в работах по экономической теории, предложениена рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочном периоде. Такимобразом, спрос и предложение, являясь одним из факторов, определяющих рост илипадения цен на рынке недвижимости, находятся во взаимодействии со всемиостальными факторами.
3. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
Изменение стоимостилюбой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются наразличных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к тремразличным иерархическим уровням.
Первый уровень(региональный) — уровень влияния факторов, носящихобщий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящихнепосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие снедвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
Второй уровень(местный) — уровень влияния локальных факторов в основном вмасштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны соцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок поним.
Третий уровень(непосредственного окружения) — уровень влиянияфакторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных егохарактеристиками.
Влияние факторов можетпроисходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, взависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщикнедвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, азатем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение остоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.
К первому уровнюотносятся следующие 4 группы факторов: социальные:
- базовыепотребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования;базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и ихвладельцам, чувство собственности;
- тенденцииизменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи,плотность заселения, др.;
- тенденцииизменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;
- стильи уровень жизни, экономические:
- общеесостояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, наместном уровне; финансовое состояние предприятий;
- факторыспроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения,платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и аренднойплаты, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектамиобщественного назначения и др.;
- факторыпредложения: наличие источников и условия финансирования строительства иреконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты настроительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.
В условиях равновесногорынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается изсуммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычнооколо 1-3%).
Состояние российскойэкономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетическогокомплекса. Один процент населения занятого в нефтяной и газовой промышленностиприносит четвертую часть ВНП. Таким образом, существующий на данный моментуровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов,который, способствуя экономическому росту в стране, опосредовано влияет нарынок недвижимости. Если же цена на нефть сильно упадет до того, как экономикаРосси станет более диверсифицированной, то платежеспособный спрос сильноснизится, что окажет понижающее влияние на цены.
Одной из особенностейрынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объектанедвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены отизменений курса доллара, его покупательной способности в России.
физические:
- климатическиеусловия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;
- экология;
- сейсмическиефакторы.
политические(административные):
- политическаястабильность, безопасность;
- налоговаяполитика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;
- зонирование:запретительное, ограничительное или либеральное;
- строительныенормы и правила: ограничительные или либеральные;
- услугимуниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование,общественный транспорт, школы, противопожарная служба;
- наличиеи совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях снедвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, окредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.
Правительственноерегулирование заключается в издании нормативных актов формирующих правовое поледля рынка недвижимости. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействиязаконодательных актов на функционирование рынка недвижимости являетсяФедеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Обучастии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу вапреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой — ставит застройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут.
Региональные органытакже могут принимать отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки снедвижимостью на региональном уровне.
Государство можетвоздействовать на рынок недвижимости не только посредством прямогозаконодательного регулирования, но и через фискальные инструменты. В настоящеевремя обсуждается создание закона направленного на борьбу с так называемымиинвестиционными квартирами, способствующими повышению цен на рынке жилойнедвижимости. Появлению инвестиционных квартир вызвано высокими темпами ростацен на жилье и, следовательно, большой доходностью вложений в приобретение недвижимости.Кроме того, российское население до сих пор не вполне доверяет существующимфинансовым инструментам накопления сбережений
Ко второму уровнюотносятся следующие факторы: местоположение:
- поотношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям,автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальнымучреждениям (свалкам и т.п.);
- наличиеи состояние коммуникаций;
- наличиеобъектов социально-культурного назначения;
- размещениеобъектов в плане города (района), примыкающее окружение.
- условияпродаж:
- особыеусловия сделок; мотивы продавцов и покупателей
- условияфинансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделениясредств.
К третьему уровнюотносятся следующие факторы: физические характеристики:
- физическиепараметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки илиреконструкции, этажность и др.;
- качествостроительства и эксплуатации;
- наличиекоммунальных услуг;
- функциональнаяпригодность;
- привлекательность,комфорт,
архитектурно-строительные:
- стиль,планировка, конструкции и т. д.;
- объемно-планировочныепоказатели и др. финансово-эксплуатационные:
- эксплуатационныерасходы;
- стоимостьстроительства;
- доходы,генерируемые объектом недвижимости.
В заключении этой главыхотелось бы добавить что в России рынок недвижимости характеризуется наличиемвысокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные в рамкаходного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищныеусловия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильеми большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя понормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10-15 лет, фактически внынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.
Следующим фактором,ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений населения окомфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствиегаражных боксов — все эти признаки переводят жилье в хорошем физическомсостоянии в категорию морально устаревших.
В настоящее времяосновным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, является активноеразвитие ипотеки. Так в первом квартале 2006 года доля сделок с использованиемипотеки увеличилась в 2 раза по отношению к 2005 году. Рост спроса, вызванныйактивными использованием ипотечных программ, называют в числе основных причинроста цен на вторичном рынке недвижимости.
Объем предложения нарынке определяется:
• наличиемрезерва объектов недвижимости;
• объемаминового строительства.
Увеличение объемовнового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуютсвободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения наземлеотвод.
Существующий перекосмежду спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен нарынке недвижимости. В погоне за равновесной ценой за последние годы рынокдемонстрирует стабильный рост цен на недвижимость.
Совокупностьприведенных выше факторов определяет среднюю цену на рынке.
Параметры,корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровнюцен, делятся на 3 категории:
• постоянные;
• условно-постоянные;
• условно-переменные.
Постоянные параметрыквартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом.
К этим параметрампричисляют:
• район;
• типздания.
К условно-постояннымотносят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В ихчисле:
• общаяплощадь;
• этаж;
• планировка;
• высотапотолков;
• материалстен;
• естественнаяосвещенность помещения;
• ориентацияквартиры;
• балконы,лоджии;
• наличиелифта;
• внешнееокружение.
К условно-переменнымотносятся параметры, связанные с комфортностью жилища:
• состояниеполов, потолка, стен;
• окнаи двери;
• инженерныекоммуникации;
• наличиетелефона.
Первые две группыпозиционируют квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит (элитная,бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров второй группыоднозначно влияют на формирование цены — увеличение либо уменьшение. Что жекасается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходнымихарактеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартирыне повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта вветхом доме.
Одной из особенностейроссийского рынка жилой недвижимости является то, что люди стремятся жить вцентре города, а стоимость остальных районов пропорционально снижается по мереудаления от центра. Увеличение площади квартиры ведет к снижению стоимостиквадратного метра. Исключение составляют квартиры большой площади в центре,стоимость которых выше стоимости квартир среднего размера и приблизительноравна стоимости небольших квартир. Это явление можно объяснить тем, что в этойкатегории большой процент квартир относящихся к престижным.
Как можно заметитьизменение цены одного м2 в зависимости от общей площади квартиры неявляется пропорциональным. Разрыв между ценой одного квадратного метра квартирс маленькой площадью и прочих квартир объясняется существенным дефицитоммаленьких квартир на рынке. Первичный рынок не способствует снижению этогодефицита, поставляя на рынок квартиры с площадью, как правило, от 50 м2.
При изучении среднейцены квартир маленькой, средней и большой площади в разрезе принадлежности крайонам выяснилось, что хотя принадлежность городских районов к определенномуценовому поясу и соблюдается, внутри ценовых поясов происходят перемещениерайонов относительно друг друга.
Во многих городах Россииприменяется следующая классификация жилых домов:
• спецпроект;
• улучшеннаяпланировка;
• сталинка;
• хрущевка;
• брежневка;
• пентагон;
• полнометражка;
• малосемейка.
В совсем недавнемпрошлом цена квадратного метра в малосемейках практически сравнялась по цене сквартирами, относящимися к спецпроекту. Это явление вызвано тем, что частьнаселения не в состоянии приобрести квартиры стандартного метража, и вынужденыпокупать малосемейки. С развитием ипотеки превышение цены квадратного метра в малосемейкахпо сравнению с квартирами с более привлекательными потребительскимихарактеристиками должно исчезнуть.
В тоже время с рынкапрактически исчезли добротные сталинки, их доля на рынке сократилась в 5-6 раз.
Доли прочих квартирпредставляющих основные сегменты рынка вторичной жилой недвижимости изменилосьнезначительно
Следующим параметром,определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. Всоответствии с данным признаком классификации выделяют дома:
• деревянные;
• блочные(монолитные),
• панельные;
• кирпичные.
Несмотря на активноеразвитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаютсянаиболее престижными.
В число факторовпонижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем м2квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на среднихэтажах.
Для рынка коммерческойнедвижимости, напротив, принадлежность помещения к крайнему, а именно первомуэтажу, вкупе с отдельным входом является обстоятельством, повышающим ценуквадратного метра в среднем на 20%. Еще одним отличием формирования цены нарынке коммерческой недвижимости является менее выраженная зависимость ценыквадратного метра от приобретаемой площади.
Основным фактором,определяющим стоимость коммерческой недвижимости, является территориальноерасположение. Помимо самого района важным фактором, влияющим на стоимостьквадратного метра нежилого помещения, является местоположение помещения врайоне. Особым спросом пользуются улицы с интенсивным людским потоком.
В числе условийвлияющих на цену нежилого помещения входят также:
• парковка;
• инженерныекоммуникации;
• ремонт.
4.Основныефакторы, влияющие на стоимость недвижимости
В данной главе сделанапопытка систематизировать основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Все факторы былиразделены на две группы: социально-экономические и политико-психологические.
a. Социально-экономические
Рост доходов населения
Рост доходов населения,безусловно, влияет на уровень цен. Другое дело, что, сопоставляя темпы ростацен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают заценами. Почему такое несоответствие?
Уровень доходов— это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такоготовара, как недвижимость, — это, в основном, люди с наиболее высокими доходами.Сбор дифференцированной статистики доходов различных слоев населения если иведется, то доступ к ней более чем проблематичен.
Состояние экономики
Определить, какимобразом общее состояние экономики влияет на стоимость недвижимости достаточносложно. Уверенно можно сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежноприведет к снижению цен. Когда люди думают о хлебе насущном в буквальном смыслеэтого слова, то им не до недвижимости. Но это в случае резкого спада. Если жеспад небольшой, то зависимость между ВВП и ценами на недвижимость может быть и
прямо противоположной.При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность.И, как показывает опыт, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретаянедвижимость. Спрос при этом растет, а с ним растут и цены. В случае уверенногороста экономики у людей, обладающих недвижимостью и деньгами, появляютсядополнительные возможности, интересы, соблазны. Поток инвестиций в недвижимостьпри этом, как правило, не уменьшается. Но рядом с ним разбухают другие потоки,которые отвлекают значительные средства и ресурсы. Люди с «большими деньгами»пытаются резко нарастить свой бизнес, модернизировать производство, наладить синостранными инвесторами эффективные предприятия и структуры. А сотни тысяч«простых людей» используют денежные и прочие накопления (в том числе, имеющеесядвижимое и недвижимое имущество), а также кредиты для организации и расширения«собственного дела». Случается и квартиры продают с целью быстро получитьденьги и направить их в мелкий и средний бизнес.
Интерес к рынкунедвижимости (чуть ли ни к единственному месту вложения средств) при этомснижается, что, конечно же, сказывается и на темпе роста цен.
Трудовая и культурнаямиграция
Во многие крупныегорода устремляются очень большое количество населения. Причин для переселениямного. Это и наличие рабочих мест, и возможности для карьерного роста, и
развитость науки,культуры, образования. Люди это понимают, поэтому изо всех регионовустремляются в столицу. Значительная часть этих людей либо обладаютнеобходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощьюкредитов. Естественно, что всё это — мощные пружины, толкающие вверх цены.
Развитие кредитования.Внедрение госпрограмм предоставления льготных кредитов
Кредитами сейчаспользуются всё большее число покупателей, многие из которых просто не смогли быиначе выйти на рынок недвижимости. Естественно, что появление дополнительныхденег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос и,соответственно, цены.
Понижение ставки покредитам привлекает значительное число покупателей с относительно небольшимдостатком. Эта категория потребителей ориентирована (в основной своей массе) намалогабаритное, относительно дешевое жилье. Есть и люди, которые с помощьюкредитов приобретают ликвидные квартиры с целью их дальнейшей перепродажи.Количество семей, нуждающихся в жилье, но не имеющих необходимых средств, вомного раз превышает количество строящихся квартир. В таких условиях любыегосударственные или муниципальные программы льготного кредитования объективноспособствуют увеличению платежеспособного спроса и удорожанию жилья.Замораживание же этих программ,
ужесточение условийкредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.
Недостатокальтернативных областей выгодного и надежного размещения свободных средств.Недоверие к валютам
В условиях, когдапредпринимательская деятельность связана с многочисленными сложностями ирисками, для большинства граждан доступно лишь очень ограниченное количествоспособов размещения свободных средств. Их можно разместить «под матрацем»,можно на депозите. А можно купить золото, недвижимость, землю и т.п.
Каждый из этих способовимеет свои плюсы и минусы, подробный анализ которых — отдельная тема. В данномже исследовании отметим, что в последние годы привлекательность валютныхнакоплений резко снизилась, и недвижимость прочно заняла в сознании особоеместо.
Состояние дел сальтернативными способами сохранения и приумножения накоплений формируетмнение, что недвижимость- наилучшее место для таких целей.
Именно поэтому основныенакопления перетекают на рынок жилой недвижимости. Риск потерять деньги тутсущественно ниже, рост цен в долгосрочной перспективе весьма вероятен, крометого, недвижимость можно использовать для улучшения условий жизни, или сдаватьее в аренду.
Появятся альтернативныеспособы размещения денежных средств- значительная часть средств уйдет туда. Иэто не только будет способствовать снижению цен на недвижимость, но иблаготворно скажется на всей экономике.
Устремление потоковинвестиционно-спекулятивного капитала на рынок недвижимости приводит к ростуспроса, а, следовательно, и к росту цен.
Изменение статусамикрорайона
Повышение статуса микрорайонов,в том числе связанное со строительством новых станций метро и переходом новыхмассивов из разряда новостроек в разряд благоустроенных и обжитых, — достаточносерьезные и обоснованные поводы для удорожания жилья.
При всех прочих равныхусловиях квартира на окраине без метро стоит процентов на 10—20 дешевле, чем наокраине, но возле метро. Примерно настолько же увеличивается цена после того,как необжитой микрорайон с многочисленными стройками и занесенными пескомдорожками становится зеленым и благоустроенным. Практически любые изменения(как положительные, так и отрицательные) транспортной доступности иинфраструктуры микрорайона, состояния экологии, благоустройства, озеленения,общественной безопасности, социальной и культурной среды влияют на уровень цен.Строительство современных торговых и развлекательных центров, привлекательных сточки зрения архитектуры улиц и зданий, открытие престижных школ и спортивных идетских учреждений
— всё это способствуетповышению стоимости недвижимости в микрорайоне. Стремятся люди в данныймикрорайон — значит, цены там будут выше, чем в соседних. Справедливо иобратное. Деградация коммунального хозяйства и отдельных домов, разрушениеинфраструктуры и социальной сферы, ухудшение экологии, рост преступности в микрорайоне— все это сказывается на соотношении спроса и предложения, а, следовательно, ина ценах. Если жители стремятся уехать из микрорайона, то цены там будут ниже,чем в соседних.
Низкие объемыстроительства. Ориентация на строительство многокомнатных просторных квартир
При недостаточномобъеме строительства и фактическом игнорировании строительства малогабаритногожилья постоянно растущий спрос остается неудовлетворенным. Строятмалогабаритных квартир очень мало, а малометражных однокомнатных вообще практическине строят. И это притом, что наибольший спрос именно в этом сегменте. Не найдятаких квартир в новых домах, люди вынуждены покупать морально и физическиустаревшее жилье, цены на которое растут быстрее всего.
Вот и выходит, чтоквадратные метры в хрущевках и современных домах эконом-класса стоят примерноодинаково, хотя разница в качестве между ними разительна. Объясняется это тем,что из-за меньшего метража двухкомнатная квартира в хрущевке обходится тысяч на15-20 дешевле, чем двухкомнатная в современном доме. Для многих покупателей это
обстоятельство являетсяопределяющим: им важна крыша над головой, а количество квадратных метров,удобство планировок, звуко- и теплоизоляция — это уж как получится.
Другое дело, что законырынка даже в период ажиотажных ожиданий рано или поздно берут своё. Высокийуровень цен является тем фактором, который сам по себе заставляет потенциальныхпокупателей отложить покупку жилья и сосредоточиться на накоплении денежныхсредств. Покупки откладываются, а на рынке начинается стагнация и даже падениецен.
b. Политико-психологические
Основнымиполитико-психологическими факторами, которые наиболее сильно влияют настоимость недвижимости являются:
- состояниеполитической стабильности и, как следствие этого, положительные или негативныеожидания участников рынка;
- степеньдоверия граждан к банковской системе, рынку недвижимости к перспективамразвития города и страны;
- уровеньоптимизма граждан, зависящий от многих факторов, начиная от перспектив развитиястраны и заканчивая состоянием жилого фонда и криминогенной обстановкой вмикрорайоне.
Политико-психологическиефакторы переплетены еще сильнее, чем социально-экономические. В каждойконкретной ситуации всегда можно выделить те факторы, которые в данном случаепревалируют. Но, выделяя различные факторы, всякий раз убеждаешься в том, чтодействуют они сообща, иногда усиливая, иногда ослабляя друг друга.
Подводя итоги, еще разотметим основные факторы, которые могут снизить цены на недвижимость.
Положительные факторы:
- резкоеувеличение объема строительства: ориентация на строительство целых микрорайоновсо своей инфраструктурой, привлечение мощных иностранных строительных компаний;
- развитиерегионов, создание нормальных условий для жизни и работы в других городах, атакже в сельской местности;
- созданиеальтернативных способов размещения денежных средств (прежде всего, созданиеболее благоприятного климата для мелкого и среднего бизнеса).
- Отрицательные факторы:
- кризисв экономике и, как следствие этого, резкое падение доходов населения исокращение платежеспособного спроса на недвижимость;
- форс-мажорныеобстоятельства (стихийные бедствия, национальные конфликты);
- деградациямикрорайонов, коммунального хозяйства, отдельных домов;
- ухудшениеусловий ипотечного кредитования, сворачивание льготных программ приобретенияжилья.
В заключение можносказать, что у рынков нежилой и жилой недвижимости есть общие проблемы. Однойиз наиболее актуальных является низкий объем предложения. Для решения этой
проблемы необходимостимулировать строительство новых объектов недвижимости. Ситуация когдаискусственно увеличивают платежеспособный спрос вводя институт ипотеки приводитк увеличению разрыва между спросом и предложением, и как следствие, новомувитку цен.
Заключение
Итак, для того, чтобыопределить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых,проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапеего становления. И, кроме того, понимать — куда рынок недвижимости может двигатьсяв будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован.
Очень важно обратитьвнимание на то, что в каждый анализируемый период конъюнктура региональногорынка недвижимости представляет собой результат совместного воздействия на нееразличных по длительности влияния, силе и направлению факторов. При этом всефакторы воздействуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии.Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себеприсуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимоналичие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. Нестоит исключать из рассмотрения факт того, что сложность анализа региональногорынка недвижимости обусловлена именно необходимостью правильного выбора нетолько вышеперечисленных факторов, но и дополнительных нюансов, присущиханализируемому региону. Таким образом, на основании предложенных факторовпредставляется возможным построение достоверной экономико-математической моделидля правильного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости,определения стоимости объекта недвижимости. Для того, чтобы составитьдействительно правильный прогноз на рынке недвижимости, необходимо иметь доступк большим массивам статистической информации о рынке недвижимости или бытьвысококвалифицированным практикующим специалистом и иметь большой опыт работыименно в области недвижимости.
Список использованныхисточников
1. АсаулА.Н. «Экономика недвижимости», М.: Экономикс, 2000. — 92 с.
2. АфонасоваМ.А. «Экономика недвижимости», Томск, Томский межвузовский центр дистанционногообразования, 1999. — 45 с.
3. ГриненкоСВ. «Экономика недвижимости», Таганрог, изд-во ТРТУ 2004. – 107 с.
4. ИвановаЕ.Н. «Оценка стоимости недвижимости», КноРус, 2007. — 344с.
5. Татарова А.В.«Оценка недвижимости и управление собственностью», Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.