Реферат натему:
«Теоретическиеосновы градостроительной оценки территории»
Содержание
1. Исторические предпосылкитерриториального расселения
2 Основы оценки городских земель
2.1 Понятие недвижимости и земли
2.2 Оценка объектов недвижимости
3. Градостроительная оценкатерритории
3.1 Подходы к оценке территории
3.2 Взаимосвязь и отличия кадастровойи градостроительной оценок территории
Список литературы
Приложение
1.Исторические предпосылки территориального расселения
Первые концепции расселенияносят ярко выраженный дуалистический характер. С одной стороны – это крайниеурбанистические взгляды на развитие городской структуры, с другой – крайниедезурбанистические. Урбанистические концепции направлены на упорядочение«хаотичных процессов роста городов, основанное на признании и конструктивномосмыслении этих процессов». Дезурбанистические – на «рассредоточение городскойзастройки путем размещения жилищ за пределами собственно города». Если первыепредполагают поиск новых форм и структуры городских образований, то вторые — поиск совершенно иных форм расселения, в противовес крупным городам. [1]. (Приложение 1).
На развитие теории ипрактики расселения большое значение оказали четыре урбанистические концепции:линейного города, параллельного города и, позже, регионального города,динамического города. (Приложение 2).
Концепция линейногогородавпервые была предложена испанским инженером путей сообщения,философом Артуро Сориа-и-Мата в 1884 г. Концепция основана на идеефункциональной разгрузки быстро развивающегося города за счет выноса селитьбы.Формирование протяженных жилых поясов вдоль скоростных транспортныхмагистралей, соединяющих центрические города, обеспечиваетмаксимально-экономическое использование территории. Современная система расселенияв ряде европейских стран, например в Англии, основана на линейном развитииселитьбы, лучами исходящей из центрического города. Особое значение этаконцепция получила в советской России, например, жилые пояса, соединяющиепромышленные центры, предложенные группой советских архитекторов (М.О. Барщ,В.Н. Владимиров, М.А. Охитович, Н.Б. Соколов; 1929 г.), зональный поясной городН. А. Милютина 1929 года, линейные города В.А. Лаврова 1928 года, И.И.Леонидова 1929 года и др.
Концепция параллельногогорода впервые была предложена чешским архитектором Владимиром Закрейсом (1922г.). Параллельный город рассматривался как крупное урбанистическое образование,расположенное в непосредственной близости от города-центра. Основной идеейконцепции создания «дублера» является, также как и в линейных городах,возможность разгрузки города-центра за счет передачи части свойственных емуфункций новому урбанизированному образованию, а также решению экологическихпроблем, присущих процессу урбанизации. Примером может служить «БольшойСвердловск», где формирование ряда промышленных полусателлитов близ Свердловска(соцгородков) привело к срастанию этих центров, что несет отрицательноеэкологическое воздействие, транспортные и др. проблемы. [1].
Идея выносапроизводственных площадей из города-центра на территории близлежащих автономныхгородов-сателлитов широко используется сегодня в ряде Европейских стран,например, в Германии. Здесь ежедневные трудовые миграционные процессыпроисходят из города-центра в города-сателлиты с промышленной базой,обеспечивая, тем самым, единое функционирование системы расселения и решениепроблемы ресурсного «поглощения» крупными городами в агломерационныхструктурах. Дезурбанистические концепции, в отличие от урбанистических,непосредственно направлены на формирование и развитие системы расселения,присущей современному градостроительному состоянию, получили известноеразвитие. Можно выделить две наиболее значимых дезурбанистические концепции,определивших дальнейшее развитие градостроительства: децентрализации игородов-спутников. [1].
Концепция децентрализацииполучила свое развитие от идей социалистов-утопистов и анархистов, полностьюотрицавших право города на жизнь (Ш. Фурье, Р. Оуэн, П. А. Кропоткин и др.).
Проект новой столицыАвстралии – Канберры американского архитектора Уолтера Верли Гриффина 1912 годаоснован на идее использования матричной полицентрической системы (системавосьмиугольных звезд). Тем не менее, в этом проекте уже ощущается влияниеконцепции органической децентрализации – в стремлении использовать особенностирельефа и водные поверхности, нарушающие жесткую геометрию.
Концепция децентрализациине получила своего массового воплощения на практике, и тем не менее, сдерживаяразвитие крайнего урбанизма, оказала заметное влияние на теорию и практикуградостроительства. Во-первых, — на структурное моделирование системырасселения; во-вторых, — на понимание сложности и стохастичности системырасселения, в-третьих, — на экологические аспекты градостроительства.
Концепциягородов-спутников основана на идее создания вокруг крупного города системысателлитов, ограничивающих развитие города-центра.
В качестве основныхпредставителей этой концепции рассматривают английского социолога ЭбенизераГоварда и британского архитектора-урбаниста Реймона Энвина.
Идея городов-спутниковполучила широкое развитие в странах – в Швеции, Дании, Франции, России и т. д.В 20-е годы был разработан целый ряд новых схем городов-спутников, которыеотличались размерами и удаленностью от города центра, транспортными системами ифункциональным содержанием. Быстрый неупорядоченный рост городов спровоцировалкатастрофическое состояние с точки зрения функционального, транспортного,экологического, социального и др. факторов. Это привело как к необходимостипересмотра сложившихся взглядов на формирование городской структуры и поискакардинально новых градостроительных образований, так и рассмотрению возможностипланировки больших территорий.[1]. (Приложение 3, 4).
С середины XX века на планете быстро растут города(обычно это городские агломерации) с населением более 1 млн. жителей. Ихколичество увеличилось в 1950-1990 года с 77 до 281, а суммарная численностьнаселения в них с 187 млн. человек до 800 млн. В результате в 1992 году третьвсех горожан мира проживало в агломерациях-“миллионерах”. На сегодняшний день вРФ насчитывается 36 наиболее крупных городских агломераций.
Екатеринбургскаяагломерация вошла в состав крупнейшей системы расселения на территории СреднегоУрала. Она является центром региона, играющего важнейшую роль внароднохозяйственном комплексе страны, обладая мощным производственным инаучным потенциалом.
В ее состав насегодняшний день входят следующие МО (на основе закона Свердловской области обустановлении границ муниципальных образований, вступившего в силу31.12.2004г.): г. Екатеринбург, г. Первоуральск, г. Верхняя Пышма, г.Среднеуральск, г. Березовский, Белоярский р-н, г. Заречный, г. Верхнее Дуброво,Сысертский район, г. Арамиль, г. Полевской, Ревдинский р-н, г. Дегтярск, г.Асбест. (Приложение 5).
Екатеринбург – центрУральского федерального округа и Свердловской области. Он является одним изсамых крупных и индустриально развитых округов Российской Федерации. Имеетособое геополитическое положение в центре России: находится на стыке Западногои Восточного экономических макрорайонов страны. Существующее положениеЕкатеринбурга требует выполнения им роли связующего звена между городами Сибирии Дальнего Востока с Центральной Россией, а также — центра интеграции культурВостока и Запада.
Первыми шагами в данномнаправлении стали:
— проектированиетрансконтинентальной трассы Париж – Дальний Восток через Екатеринбург;
— разработка общественныхцентров регионального и международного значения в соответствии соСтратегическим планом Екатеринбурга (“Большой Евразийский Университет”,международный аэропорт “Кольцово”, спортивный центр “Уктус”,транспортно-логистический центр, выставочный центр, туристический центр,детский рекреационно-ландшафтный центр, международный туристический центр идругие).
Екатеринбург находится напересечении важных широтных и меридиональных транспортных осей. Широтные осисвязывают Европейскую и Азиатскую части страны; меридиональные — связываютрайоны Урала, обеспечивают связь с северным морским путем и южнымиреспубликами, входившими в состав СССР. Это обусловливает выполнение им рядаважнейших функций общеуральского и всероссийского масштаба. Укрепление такихсвязей согласуется с Генеральной схемой расселения Российской Федерации,утвержденной в 2000 году, основной задачей которой на территории Свердловскойобласти является развитие меридиональных транспортных связей с выходом насевер, а также широтных – для укрепления связи центра страны с Сибирью иДальним востоком.
Генеральный план города является основным юридическимградостроительным документом, определяющим в интересах населения и с учетомгосударственных задач направления и границы территориального развития города,функциональное назначение и градостроительное зонирование территории, правилаземлепользования и застройки, принципиальные решения по размещению объектовкапитального строительства для государственных и муниципальных нужд,транспортному обслуживанию, инженерному обеспечению и благоустройству, защитетерритории от опасных природных и техногенных процессов, охране природного иисторико-культурного наследия, очередности освоения территории.[2].
СогласноГрадостроительному кодексу РФ генеральный план города (городского округа)является главным документом территориального планирования поселения (городскогоокруга).
В Генеральном планеЕкатеринбурга, в разделе “Схема положения г. Екатеринбурга в системерасселения”, подготовленном мастерской генплана проектного института ОАО“Уралгражданпроект” (рук. В. А. Путилов), впервые было детально рассмотреноразвитие населенных мест Екатеринбургской агломерации в комплексе. До этогопроекта все предложения по развитию агломерации носили лишь локальный характер.В проекте были рассмотрены три основных варианта возможного развитияЕкатеринбургской городской агломерации. Это планировочные и расселенческиеальтернативы развития, направленные на решение проблемы взаимосвязаннойтерриториальной организации производства и расселения.
Первый вариант –центростремительное развитие. Этот вариант рассматривает развитие агломерациипреимущественно как монолитного образования, “масляного пятна”, захватывающеговсе более обширную часть ее ядра.
Второй вариант – развитиепо выбранным направлениям. Он предусматривает развитие “лучей” агломерации,одновременное или последовательное “обрастание” урбанизированными зонамитранспортных направлений.
Третий вариант –центробежное развитие. Этот вариант рассматривает развитие периферииЕкатеринбургской городской агломерации, формирование агломераций-противовесов.
Наиболее целесообразнымбыл признан вариант, ориентированный на развитие города Екатеринбург вдоль осиюго-запад – северо-восток, обеспечивающее равномерное развитие городов 2-гопояса Екатеринбургской городской агломерации.
Первый пояс наиболееплотный Он включает города: В. Пышма, Березовский, Среднеуральск, Арамиль. Этигорода рассматриваются в планировочном единстве с городом центром.
Города-спутники второгопояса: Первоуральск, Ревда, Дегтярск, Полевской, Сысерть, Белоярский, Заречный,Асбест, Новоуральск. Они расположены на расстоянии 45-55 км от Екатеринбурга ирассматриваются как центры локальных систем расселения, способствующихконсолидации и укреплению близлежащих поселений, что приведет к болееинтенсивному использованию примагистральных территорий и сохранениюрекреационных зон в межрадиальных секторах.
Города-центры внешнегопояса (80-100 км) образуют автономные локально-территориальные системы, функциикоторых заключаются в активизации процессов интеграции не только в БольшомЕкатеринбурге, но и во внешней зоне соседних систем расселения.
Можно выделить рядосновных принципов, использованных для планирования Большого Екатеринбурга:
· встроенность всистему расселения субъекта федерации и страны, с тенденцией усиления связеймеждународного значения;
· сбалансированностьурбанизированного и природно-экологического каркасов, целостность инепрерывность природоохранного прерывистость функционального каркасов БольшогоЕкатеринбурга;
· выделение лучевыхнаправлений, преемственно развивающих традиции систем расселения и учитывающихположение в вышележащем территориальном уровне расселения, формированиекольцевой транспортной структуры, обладающей тенденцией перехода ктангенциальной форме, оптимизация транспортной доступности;
· формированиенеоднородных поясов расселения;
· организациязеленых поясов из лесопарков и городских лесов урбанизированных ядер.
Территориальное развитиегорода ведет к увеличению отношения стоимости земель, градостроительнойценности в центре города и на его периферии: чем крупнее город, тем выше этоотношение.
2. Основыоценки городских земель
2.1Понятие недвижимости и земли
Деление имущества надвижимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, иобщеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможносуществование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, кактрактуется понятие недвижимости.
«Недвижимое имущество –это любое имущество, состоящее из земли, а также и сооружений на ней» [6].
«Недвижимость, недвижимоеимущество – реальная земельная и вся материальная собственность. Включает всематериальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью илиприкрепленное к земле» [7].
«Недвижимыми имуществамипризнаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки,всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» [15].
Как видно извышеперечисленных определений, все они тесно перекликаются и в своей основеимеют одно и тоже значение (независимо от момента истории) – земля и все то,что неотрывно с ней связано.
На сегодняшний моментГражданским кодексом Российской Федерации – далее ГК РФ (ст. 130) определяется,что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятсяземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочносвязано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия какимущественные комплексы. [11].
Таким образом, котличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей(при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качественедвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Внесвязи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение исоответственно понижаются в цене.
Естественным, созданнымприродой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельностичеловечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимаетсяземельный участок.
Земельный участок – эточасть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь,местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые вГосударственном земельном кадастре и документах государственной регистрацииправ на землю.
Земельные участки могутбыть делимыми и неделимыми. [5]. Участок называется делимым, когда его можноразделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешениемцелевого использования. В соответствии с законодательством не допускается разделгородских земель, земель фермерских хозяйств и пр.
Земельный фонд РФ поэкономическому назначению разделен на семь категорий земель [5]:
1. Землисельскохозяйственного назначения – имеют особый правовой статус на рынкенедвижимости и используются:
Перевод земель из этойкатегории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особоценные земли не подлежат приватизации.
2. Земли городов инаселенных пунктов – занимают 4% территории страны. На этих землях размещаютсяжилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади,природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные,энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Этакатегория земель обеспечивает 86% поступлений в консолидированный бюджет тольков соответствии с генпланами и проектами.
3. Землипромышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космическогообеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режимиспользования.
4. Земли особоохраняемых территорий – включают в себя заповедники; зеленые зоны городов,домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды илечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначенадля оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также дляисторико-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие землиохраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на нихзапрещается.
5. Земли лесногофонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. Кэтой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные длянужд лесного хозяйства и местной промышленности.
6. Земли водногофонда – это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры илесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.
7. Земли запасаслужат резервом и выделяются для различных целей.
Продажа земельныхучастков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и переводаиз одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ исубъектов Федерации.
Земельный участок вобороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи варенду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.
2.2 Оценкаобъектов недвижимости
Всоответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведениеоценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленногозаконодательством РФ порядка осуществления государственного статистического ибухгалтерского учета и отчетности. [12]. Этим законом определен переченьслучаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. Вчастности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовойцены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектовнедвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ илимуниципальным образованиям.
Каки любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену, стоимость.
Ценаобъекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажиобъекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемойсделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, частоэтот термин используется как синоним стоимости в обмене.
Ценасделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница,именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличияаналогов или стабильности рынка.
Рыночнаястоимость объекта недвижимости – расчетная денежная сумма, по которой продавец,имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать,согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию остоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы егоприобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может бытьпродан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, чтостороны располагая всей необходимой информацией. Действуют разумно, безпринуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайныеобстоятельства.
Понятиестоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночнаястоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость,инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения иликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговаястоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующегопредприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании ит.д.
Особенностиоценки земли, прежде всего, связаны с теми целями, ради которых необходимознать точную стоимость данного земельного участка. Современная правовая базаРоссии исключает возможность составления универсального оценочного документа наземлю.[4].
Отличительныеособенности земельных участков от других объектов оценки:
1. Земля является ресурсом, который невозможно свободновоспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.
2. При оценке всегда необходимо учитывать невозможностьмногоцелевого использования земли.
3. Земельный фонд, который выступает основой формированиясреды проживания населения страны, чем и обеспечивает экологическуюбезопасность. Поэтому государство регулирует использование земли одновременнокак пригодного, так и хозяйственного объекта.
4. К стоимости земельных участков не применяются понятияфизического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельныхучастков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено,со временем, как правило, увеличивается.
Оценкарыночной стоимости земли и природных ресурсов может быть использована:
· в случае вовлечения земельных участков в сделку, в томчисле в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, либопередачи в аренду;
· при предоставлении природных ресурсов и объектов в использованиена правах аренды, концессии, на правах соглашения о разделе продукции наторгах;
· при установлении кадастровой оценки земли;
· при изъятии (выкупе) земельных участков для государственныхили муниципальных нужд;
· при реквизиции земель;
· при определении начальной цены земельного участка наторгах;
· при проведении итогов конкурсов по продаже прав наземельные участки;
· при залоге земельных участков, находящихся вгосударственной и муниципальной собственности;
· при определении экономической эффективности принимаемыхградостроительных решений;
· при определении цен продажи земельных участков безпроцедуры торгов;
· при определении убытков и потерь, вызванных неправомернымидействиями землепользователей;
· при оценке экологического ущерба;
· при определении экономической эффективности принимаемыхградостроительных решений;
· при оценке последствий установления ограничений иобременении по использованию земельных участков;
· при установлении градостроительных регламентов (видовразрешенного использования);
· в иных случаях, предусмотренных законодательством обоценочной деятельности.
Центральнымпонятием в оценке земель является понятие местоположения. Речь идет оместоположении района в городе, местоположении квартала в районе иместоположении земельного участка в квартале. Сюда можно добавить еще иместоположение города в регионе и местоположение региона в стране; двапоследних уровня формируют региональную и федеральную ренту города.
Подвлиянием характеристик местоположения формируются взаимодействия функции,размещенной на участке (торговля, жилье, производство, бизнес и др.), с однойстороны, с территорией и, с другой стороны, со всеми остальными функциональнымэлементами города. От характеристик этих взаимодействий зависит рентабельностьданной функции на данном участке. При этом во внимание принимаются все аспектывзаимодействий: удорожание строительства в зависимости от физико-географическихи инженерно-геологических характеристик территории, связи населения города сместами приложения труда, объектами культбыта и местами отдыха, условиятранспортных сообщений в городе (характеристика улично-дорожной сети, системапрепятствий для движения — рек, железных дорог, расчлененного рельефа и др.,система общественного транспорта), местоположение источников экологическихзагрязнений и т.д.
Врезультате таких взаимодействий формируются большие потоки населения нацентральных улицах города и на транспортных узлах, что создает благоприятныеусловия для размещения на близлежащих участках функций торговли, общественногопитания, банков и др. Таким образом, на стоимость конкретного участка в любомместе города влияет вся функционально-планировочная структура города, и ееучет, как можно более адекватный и точный, необходим для оценки стоимостиданного участка. Отсюда следует также, что проблема стоимости участка можетобсуждаться только в связи с той функцией, с позиций которой ведется оценкастоимости.
Факторыместоположения квартала в городе (факторы макроположения) существенноотличаются от факторов местоположения участка в квартале (факторовмезоположения и факторов микроположения) в том отношении, что первые могут бытьперечислены и названы заранее, смоделированы средствами методическогообеспечения и подвергнуты одноразовому компьютерному расчету, результатыкоторого могут быть использованы для всех кварталов города, а вторыесущественно индивидуальны, в известной мере уникальны, с трудом поддаются учетуи формализации. Эти обстоятельства побуждают оценщиков к построениюдвухуровневой схемы оценки, включающей уровень массовой оценки и уровеньиндивидуальной оценки. Уровень массовой оценки является наиболее важным, еговклад в формирование стоимости участка наиболее весом. Оценка территорииквартала, полученная в рамках расчета массовой оценки, принимается в качествебазовой оценки земель квартала. Индивидуальная оценка земельного участкасостоит в корректировке базовой оценки с учетом факторов микроположения, таких,как размеры и конфигурация участка, его расположение по отношению к окружающимулицам и перекресткам, характер близлежащей застройки, соседи и т.д. Корректировкаосуществляется почти повсеместно путем экспертных пофакторных оценок в видеповышающих и понижающих коэффициентов.
Такимобразом, в методическом отношении наибольший интерес представляет массоваяоценка всей территории города или крупной его части, процедурно предшествующаяиндивидуальной оценке и осуществляемая с помощью тех средств, которымирасполагает коллектив специалистов, выполняющий массовую оценку. Индивидуальнаяоценка должна проводиться после и на основе массовой оценки. В ней принимаетучастие большое число оценщиков, выполняющих оценочные работы по каждомуземельному участку в отдельности (в крупном городе таких участков десяткитысяч).
Факторы оценкигородских земель [8].
Воценке городских земель должны учитываться все основные факторы, влияющие наоценку с позиций различных видов функционального использования:
1. Локализационные факторы, связанные с удорожаниемстроительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологическиххарактеристик территории: рельефа, несущей способности грунтов, гидрогеологии,карстовых явлений, сейсмики и т.д. Так, низкая несущая способность грунтоввлечет за собой удорожание строительства для всех функций, но в разной степени:для многоэтажной застройки в большей степени, чем для одноэтажной, и как следствие- снижает стоимость земель;
2. Экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам взависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитнымизлучениям, загрязненности почв. Так, загрязненность воздуха в конкретномквартале наносит больший ущерб жилью и тем более больнице, чем промышленномупроизводству, и как следствие — снижает стоимость земель;
3. Факторы стоимости отчуждения из-под существующегоиспользования. Например, отчуждение земель из-под сельскохозяйственногоиспользования (скажем, пашни) связано с соответствующими затратами,выливающимися в удорожание строительства для любого вида использования и вснижение стоимости земель;
4. Коммуникационные факторы, связанные с затратами временилюдей на передвижения в городе и затратами на пассажиро- и грузоперевозки.Например, размещение жилья на периферии города связано с большими затратамивремени людей на передвижение к местам приложения труда, объектам культбыта ит.д. и тем самым снижает стоимость земель этих территорий;
5. Инфраструктурные факторы, связанные спроблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в локальную(внутриквартальную) и общегородскую транспортную, инженерную и социальнуюинфраструктуры. Так, наличие внутриквартальных инженерных сетей снижаетпредстоящие затраты на размещение жилья и других функций и увеличивает темсамым стоимость земель с позиций этих функций;
6. Факторы престижа и репутации районов города с позицийразличных функций. Скажем, высокая престижность района с позиций массовой жилойзастройки имеет следствием увеличение стоимости земель этого района.
Доминирующую роль играюткоммуникационные факторы, или факторы местоположения в городе.
Методы оценки городскихземель можно классифицировать по следующим основаниям:
1. Нераздельная ираздельная оценка;
2. Массовая ииндивидуальная оценка;
3. Оценка посуществующему положению или оценка с учетом перспективы. [8].
Оценка стоимостигородских земель необходима как для градостроительного проектирования, так идля земельного кадастра. И хотя оценки для этих целей обладают определеннымиособенностями, речь идет об оценке одного и того же явления и факторов, ееопределяющих, а это означает принципиальную возможность использования единогометодического и модельного инструментария.
3. Градостроительнаяоценка территории
Градостроительнаяоценка территории ведется по совокупности рассмотренных выше факторов.Совокупность пофакторных картографических и табличных материалов во многихслучаях называют комплексной градостроительной оценкой. Это название неточно.Более правильно связывать понятие оценки с единственным сводным показателем,характеризующим городские территории, представляемым в стоимостной форме.
Поусловиям транспортной доступности городская территория характеризуетсязаведомой неравномерностью. Центр города – это место, в котором затраты временина связи со всеми остальными территориями города минимальны. Чем дальше отцентра, тем больше затраты времени на внутригородские связи. Наихудшимиусловиями сообщений, как правило, характеризуются территории городской периферии,у городской черты. Характер расчленения городских территорий препятствиями,количество и расположение мостов, трассы общегородских наземных транспортныхмагистралей и сеть линий метрополитена существенно меняют метрику пространстваи непосредственно отражаются в рельефе стоимостей.
Основные принципыградостроительной оценки территории [9]:
1. Стоимость земель определяется каксовокупностью ситуационных факторов: физико-географических,инженерно-геологических, экологических, экономико-географических, градостроительных,которые можно назвать также факторами местоположения, так и видом использования(существующего или рассматриваемого как возможный), с позиций которого онаопределяется.
2. Факторы внутригородскогоместоположения делятся на две группы: факторы локального местоположения ифакторы общегородского местоположения. К первой группе факторов относятсярельеф, уровень залегания грунтовых вод, сейсмика, несущая способность грунтов,локальная обеспеченность инженерными сетями, необходимость отчуждения земельиз-под существующего использования, экологические факторы. Эти факторыопределяют величину удорожания строительства, связанного с размещениемконкретной базовой функции (жилья той или иной этажности, торговли, бизнеса) вконкретном элементе территории (в квартале). Ко второй группе относятся факторыобщегородской функционально-планировочной ситуации: существующее функциональноеиспользование городских территорий (различные виды жилой застройки,промышленности, коммунально-складского хозяйства, парков, естественныхландшафтов и т.д.), система объектов обслуживания населения, улично-дорожнаясеть и система городского транспорта, совокупность линейных и территориальныхобъектов, представляющих собой препятствия для передвижений (сюда входят реки,водные поверхности, леса, лесопарки, полосы отвода железных дорог, крупныепромышленные предприятия и др.).
3. Из предыдущего пункта вытекают дваследствия. Первое: для оценки любого элемента территории (квартала, земельногоучастка), как бы мал он ни был, необходимо принимать во внимание и учитывать нетолько локальные факторы и факторы ближайшего окружения, но и всю городскуюфункционально-планировочную ситуацию в полном объеме и во всей ее сложности.Этот учет должен быть достаточно точным, адекватно отражающим реальнуюсложность ситуации, что в свою очередь возможно только в рамках корректногоматематического моделирования и компьютерных расчетов по специальноразработанным программам. Второе: любое изменение городскойфункционально-планировочной ситуации отражается на оценке конкретноготерриториального элемента тем сильнее, чем территориально ближе оно к этомуэлементу.
4. Градостроительная оценка территорииформулируется в терминах предстоящих затрат и потерь. Она представляет собойматрицу с числом строк, равным числу оцениваемых элементов территории(кварталов), и числом столбцов, равным числу базовых функций. Произвольныйэлемент матрицы представляет собой совокупные предстоящие затраты и потери,связанные с предположительным использованием данного элемента территории подданную базовую функцию. Эти затраты и потери включают удорожание строительныхзатрат в данном квартале, коммуникационные затраты на связи данной функции,расположенной в данном квартале, со всеми функционально-планировочнымиэлементами города, стоимостную оценку ущерба данной функции со стороныисточников экологических загрязнений. Конкретный столбец матрицыградостроительной оценки есть не что иное, как градостроительная оценкатерритории с позиций данной функции. Наилучшим из всех городских кварталов спозиций данной функции является тот элемент (квартал), в котором эти совокупныезатраты будут наименьшими, а наихудшим — тот, в котором они будут наибольшими.Оценка территории с позиций данной функции (столбец матрицы) может бытьотображена на карте, где каждому кварталу будет приписана базовая стоимостьземли (долл./м2). Оценка может быть генерализована путем ееинтервального картографического представления. В этом случае каждому интервалуоценки на карте сопоставляется свой цвет, и оценка представляется в видерельефа со всеми характерными его элементами: вершинами, впадинами, хребтами,долинными понижениями и т.д.
3.1Подходы к оценке территории
Подходык оценке территории:
1.Традиционный подход к оценке территории
Впрактике градостроительного проектирования задача оценки территории решается сучетом факторов, влияющих на ценность территории. Распространены два подхода крешению этой задачи.
Первыйподход состоит в дифференциации территории для каждого фактора на три категориипо степени пригодности для строительства. Вначале осуществляется пофакторнаяоценка. Применение этого подхода на практике является пересечением пофакторныхареалов пригодности. Применение этого метода на практике является недостаточнымдля обоснования проектных решений, поскольку позволяет лишь отсечь заведомонепригодные территории, но не дает более определенных оснований для принятияпроектных решений. Фактор транспортной доступности вообще никак не учитывается.Второй подход состоит в том, что пофакторная оценка территории ведется вбальной форме, а оценка по совокупности факторов – путем осреднения бальныхоценок, помноженных на весовые коэффициенты, характеризующие относительнуюважность факторов. Бальный подход ничем принципиально не отличается от оценкипо пригодности и наследует все его недостатки
Ещеодной характерной особенностью проектной практики является безадресность оценкитерритории, т.е. отсутствие связи оценки с теми функциями, под которые возможноиспользование территории.
Втаблице 1.1 представлена развернутая характеристика экспертных подходов кградостроительной оценке территории.
Задача оценки стоимостигородских земель, как правило, не входит в число задач, решаемых при разработкегенерального плана города. В советской экономике такая задача вообще неставилась по идеологическим соображениям.
Таблица1.1
Градостроительнаяоценка территории: экспертные подходы№ п/п Наименование подхода к оценке Характеристика подхода к оценке Специфические недостатки /> 1 2 3 4 /> 1 Оценка по степени пригодности В начале осуществляется дифференциация территории для каждого фактора на три категории по степени пригодности для строительства. Пригодность территории по совокупности факторов определяется пересечением пофакторных ареалов пригодности Применение этого подхода на практике является недостаточным для обоснования проектных решений, поскольку позволяет лишь отсечь заведомо непригодные территории, но не дает более определенных оснований для принятия проектных решений. Фактор транспортной доступности вообще никак не учитывается. /> 2 Бальная оценка Пофакторная оценка территории ведется в бальной форме, а оценка по совокупности факторов — путем осреднения бальных оценок, помноженных на весовые коэффициенты, характеризующие относительную важность факторов. Выбор той или иной шкалы (5, 10, 12 баллов) никак не аргументируется. Связь бальной оценки с натуральными значениями характеристик территории не обосновывается. Установление весов факторов для сводной оценки носит произвольный характер. Попытки применения бального подхода к фактору транспортной доступности ведут к непреодолимым трудностям и противоречиям. />
Общие недостаткиэкспертных подходов градостроительной оценки территории отражены в таблице 1.2.
Таблица 1.2 Общие недостатки экспертных подходов№ п/п Недостатки Развернутая характеристика Следствия 1 2 3 4 1 Безадресность оценки Оценка территории производится безотносительно к возможным видам функционального использования (базовым функциям). Это серьезная ошибка, т.к. каждая городская функция предъявляет свои специфические требования к территории. Ближайшее следствие: неверные результаты оценки территории города, влекущие далее ошибки функционального зонирования территории. Дальнейшие следствия: неверная информация конечных пользователей: оценки для налогообложения, управления развитием города, бизнеса; нерациональная функционально-планировочная структура города. 2 Недостаточная прозрачность и недостаточная объективность оценки Основания, по которым осуществляется пофакторная оценка, никогда явно не предъявляются, поскольку четко не определены. Отсюда прямо следует недостаточная прозрачность и недостаточная объективность оценки. 1.Оценка выглядит убедительной только для ее авторов и не выдерживает критики. Методика не может быть передана другому коллективу. 2.Неопределенность, непрозрачность и необъективность подхода к оценке влекут за собой прямые ошибки в результатах оценки и далее — ошибки функционального зонирования территории. Дальнейшие следствия те же, что и выше.
2. Стоимостной подход вградостроительной оценке территории
Стоимостной подход коценке территории состоит в аккуратном подсчете суммы предстоящих затрат ипотерь всех видов, связанных с предположительным использованием каждогоконкретного элемента территории под ту или иную городскую функцию. Градостроительнаяоценка территории представляет собой матрицу с числом строк, равным числуэлементов территории (кварталов) и числом столбцов, равным числу базовыхфункций.
Компоненты стоимостнойзатратной оценки:
1. Локализационные компоненты – учетфизико-географических, инженерно-геологических, экологических факторов иинженерные особенности территории.
2. Коммуникационные компоненты – учетсуществующего ФИТ, системы препятствий, мостов и путепроводов, системы УДС игородского транспорта.
3. Буферные компоненты – учет ущербовреципиентам со стороны источников загрязнения окружающей среды.
Методические принципы:
1. Для расчетов все карты и планыпредставляются в дискретной, гридовой форме, т.е. в отображении на сетку сквадратной ячейкой.
2. В качестве конечного оцениваемогоэлемента территории принимается городской квартал, в качестве промежуточного — ячейка гридовой сетки.
3. Оценка территории является адресной,т.е. выполняется с точки зрения каждой из базовых функций.
4. Оценка территории и произвольноговарианта ФЗ выполняется непосредственно в стоимостной форме.
5. Адекватность и точность учета всехфакторов обеспечиваются расчетами по математическим моделям и компьютернымпрограммам.
6. Промежуточные и конечные результатыработы представляются в максимально прозрачной, обозримой и наглядной форме.
7. Обеспечивается высокий уровеньавтоматизации, трудосбережения и ресурсообеспеченности технологии проведенияработ.
3.2Взаимосвязь и отличия кадастровой и градостроительной оценок территории города
Согласно постановленияПравительства РФ № 945 от 25 августа 1999 г «О кадастровой оценкеземель» в России в 1999-2003 гг. проводится государственная кадастроваяоценка земель.
Постановлениемправительства начало работ предусмотрено в 1999 г., несмотря на это отсутствуетне только законодательно утвержденная методика оценки, но и нет четкого,однозначного определения самого понятия «кадастровая оценка городскихземель» ее целей и задач. Эта неопределенность недопустима снаучно-методологической точки зрения. Но основной вред при этом наносится практическимисследованиям и работам по кадастровой оценке. Происходит постоянное смешениепонятий «кадастровая оценка» «экономическая оценка»«градостроительная оценка», хотя это различные по подходам и задачамвиды оценки.
Свой вклад в эту путаницувнесло земельное законодательство.
Статья 8 закона «Оплате за землю» определяет «Налог за городские (поселковые) землиустанавливается на основе средних ставок,… Средние ставки дифференцируются поместоположению и зонам различной градостроительной ценности территории…Границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории игенеральными планами городов.»
«Правила проведениягосударственной кадастровой оценки земель», утвержденные постановлениеправительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 не содержат определения кадастровойстоимости земли. Только пункт 5 «Правил» определяет, что«Государственная кадастровая оценка земель городских и сельскихпоселений… осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен ииной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценкинедвижимости».
Таким образом, в основныхзаконодательных актах, регулирующих вопросы кадастровой оценки земель, нетопределения кадастровой стоимости, нет четкого разграничения терминов«кадастровая оценка», «экономическая оценка»,«градостроительная ценность».
Только в ведомственномдокументе есть четкое и ясное определение кадастровой стоимости. Оно содержитсяв пункте 9.1. «Временных методических рекомендаций по кадастровой оценкестоимости земельных участков» (письмо Комитета РФ по земельным ресурсам иземлеустройству от 14 июня 1996 г. № 1-16/1240).
Этот пункт определяет,что:
Пункт 9.1.1.«Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли,определяемая как рыночная стоимость собственно земельных участков, по которымсформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи наоткрытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынокеще находится в стадии становления».
Пункт 9.1.2. «Кадастроваястоимость земельного участка — это рыночная стоимость (наиболее вероятная ценапродажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вкладземли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участкас его улучшениями (прав на них)».
Здесь содержится весьматочное и полное определение кадастровой стоимости, но эти рекомендации не имеютсилы федерального закона, обязательного к всеобщему исполнению.
Основные характеристикикадастровой и градостроительной оценок представлены в таблице 1.3.
Таблица 1.3
Взаимосвязь и отличиякадастровой и градостроительной оценок№ п/п Градостроительная оценка территории города Кадастровая оценка территории города /> 1 2 3 /> Цель /> 1 Градостроительная оценка ведется с позиции предстоящих затрат и выгод, связанных с предположительным использованием элементов территории под ту или иную функцию (5). Проводится в целях налогообложения и оценивает землю по ее текущим рыночным ценам. Таким образом, цель кадастровой оценки — оценка текущей рыночной стоимости земли как финансового актива. /> Различия /> 1 Оценка ведется с позиции предстоящих затрат и выгод, связанных с предположительным использованием элементов территории под ту или иную функцию. Оценка имеет принципиально рентный характер, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наибольшие выгоды в смысле максимизации доходов. /> 2 Градостроительная оценка первоначально была предназначена для определения баланса затрат и выгод при осуществлении альтернативного, существующему, варианта землепользования. Кадастровая оценка призвана оценить реальную рыночную стоимость земли в настоящее время. /> 3 Для градостроительной оценки определение значений факторов ценности городской территории является основной целью. При кадастровой оценке земли проводится анализ влияния факторов ценности городской территории на рыночную цену земли. /> Сходство /> 1 Оценивается функциональная стоимость городских земель, определенные уникальные функции и возможностью единого методического подхода. />
Главное отличиекадастровой стоимости от градостроительной ценности проходит по линииразграничения двух фундаментальных понятий экономической теории — ценности(стоимости) и цены.
Градостроительная оценкаосуществляется в двух вариантах. Первый вариант — оценка выгод и потерь(затрат) при освоении новых участков под застройку и перепланировке старыхтерриторий. Второй вариант — оценка существующего использования земли. Длясуществующего использования земли определение ценности сводится по сути дела коценке затрат — капитальных вложений в обустройство городской инфраструктуры.
При таком подходеоцениваются предшествующие вложения в элементы инженерной инфраструктуры,находящиеся в границах оцениваемой территории («зарытый капитал»):чем выше стоимость этих элементов, тем выше ценность земли. В этом случаеценность (стоимость) земли далеко не всегда переходит в рыночную цену,воспринимаемую рынком.
Прохождение по участкутранзитных магистральных сетей заведомо не увеличивает стоимость земли, ауменьшает ее, так как создает серьезные трудности в строительстве на участке.Во-вторых, имеющиеся на участке локальные (разводящие) сети востребуютсязастройщиком далеко не всегда в полном объеме: он готов оплачивать лишь те изних, которые ему требуются для обеспечения его деятельности. Дляземлепользователя существенно только то, чтобы все виды инженерного обеспеченияисправно работали. С этих позиций стоимость инфраструктуры не увеличиваетстоимости земель, то есть землепользователю неважно по чугунным или золотымтрубам поступает вода к нему на участок.
Также градостроительнаяоценка не учитывает фактор престижности отдельных участков городскойтерритории. При градостроительном подходе считается, что элитные коттеджныепоселки на окраинах городов имеют низкую ценность, так как расположены назначительном удалении от центра города, не обеспечены школами, больницами иобщественным транспортом. Тогда как на самом деле цена земли в таких поселкахнамного выше цен многих городских районов с развитой инфраструктурой.
Кроме этого ценностьучастка земли далеко не обязательно адекватна его рыночной стоимости в силупроблемы неполной информированности участников рынка. Например, приградостроительной оценке фактор состояния окружающей среды влияет на величинуценности района города. Чтобы этот фактор ценности трансформировался в рыночнуюцену земли, необходимо, чтобы он был воспринят «средним» покупателем.Но опыт показывает, что рядовой покупатель квартиры или коттеджа редкорасполагает достаточно полной информацией о реальном состоянии окружающейсреды.
Для того чтобы этотфактор ценности в полной мере отразился в рыночной цене нужна информационнаясистема, которая бы позволяла быстро и с незначительными издержками получитьсведения о загрязнении окружающей среды в интересующем покупателя районегорода.
Смешение понятий«кадастровая оценка» и «градостроительная оценка» частовозникает по той причине, что при кадастровой оценке проводится анализ влиянияфакторов ценности городской территории на рыночную цену земли.
Таким образом, можносделать вывод о том, что градостроительная оценка территории проводится с цельювыявления наиболее эффективного использования территории, под ту или инуюфункцию, а так же для получения максимальной выгоды от использованиятерритории.
Списоклитературы
1. Аналитическийцентр «Live! Creative/Marketing» — «Информационная справка.Жилищные и градостроительные принципы, традиции, концепции и подходы»,2007 г.
2. АнимицаЕ.Г., Власова Н.Ю. «Градоведение» — Екатеринбург, 2006 г.
3. Архитектурно-художественнаякомпозиция. Сборник №2 «Проблемы гармонизации систем расселения» В.Ю.Спиридонов, В.А. Колясников, 2007 год
4. АсаулА.Н., Карасев А.В. «Экономика недвижимости» /Электронное пособие
5. Земельныйкодекс РФ, ст.6
6. Оксфордскийтолковый словарь по бизнесу. — М., 1995, с.543
7. РозенбергД. Инвестиции: Терминологический словарь. — М.,1992, с.268
8. РоммА.П. «Методические основы оценки городских земель» — Журнал«Аудиторские ведомости» №3 март 1999 г.
9. РоммА.П. «Основные принципы городских земель» — Журнал «Аудиторскиеведомости» №12,1998 г.
10. Свод законов Российской Империи. Т.10.4.1. Свод законов гражданских. — Петроград, 1914, с.71
11. Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.97 г. «О государственнойрегистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним»
12. Федеральный закон N 135-ФЗ 29.07.1998 г. «Об оценочнойдеятельности»
Приложение1
Первыеконцепции расселения
/>
Приложение2
Урбанистические концепции: линейного города, параллельногогорода, регионального города, динамического города
/>
Приложение3
Урбанистическиеконцепции расселения конца XXвека
/>
Приложение4
Урбанистическиеконцепции расселения конца XXвека
/>
Приложение5
/>