Роль и место оценочной деятельности в экономике России

--PAGE_BREAK--                      1.1.2.Понятия, применяемые в оценочной деятельности
Стремление избежать разночтений при определении понятий, тесно связанных с оценочной деятельностью и используемых в таковой, предполагает создание определенной терминологической базы, официально утвержденной к применению. Создание подобной базы в первую очередь предполагает унификацию различных отраслей оценочной деятельности, поскольку, определения большей части терминов создавались из расчета применимости при оценке любого вида имущества.

Вещи— материальные объекты внешнего мира. Естественные свойства вещей могут обусловить различное правовое регулирование отношений людей по поводу вещей. Поэтому юридическая классификация вещей часто основана на их естественных свойствах. Придание вещам того или иного правового значения зависит и от их общественной функции, которая изменяется со временем и определяется задачами временного периода. Так, если до недавнего времени имело значение деление вещей на средства производства и предметы потребления, так как от этого зависели права граждан на имущество, то теперь оно практически утратило свое значение. Возникло новое деление вещей — на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи»).

Недвижимые и движимые вещи. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Оценка— процесс определения рыночной стоимости заданного объекта на рынке товаров и услуг на основе использования определенных экономических методов.

Предприятие— производственно-экономический и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. При осуществлении оценочной деятельности предприятие рассматривается как единое целое (товар), в состав которого входят все виды имущества, функционирующие в его организационно-правовых рамках при осуществлении предпринимательской деятельности, и права на это имущество. Предприятие рассматривается как юридическое лицо, самостоятельный хозяйствующий субъект, производящий продукцию (товары), оказывающий услуги и занимающийся различными видами деятельности. В  соответствии с  законодательством Российской Федерации «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».

Принципы оценки— основные, исходные положения, выработанные на основе практической деятельности в процессе оценки и используемые при осуществлении данного вида деятельности.

Процесс оценки— порядок последовательных действий по получению заключения о рыночной стоимости рассматриваемого объекта на основе анализа представительных данных о его состоянии.

Реинвестиции— повторные вложения капитала в активы предприятия, полученные при реализации инвестиционных проектов.

Рента— регулярно получаемый доход с капитала, представляющий собой совокупность материальных ценностей и денежных средств, финансовых вложений. прав и не требующий от получателя осуществления предпринимательской деятельности.

Рыночная инфраструктура— организационная система учреждений, организаций, обеспечивающих свободное движение товаров и услуг на рынке при осуществлении операций их купли-продажи в условиях действия принципа спроса и предложения.

Рынок— система экономических отношений в сфере производства, обращения и потребления товаров (услуг) по поводу их реализации на основе рыночных цен между сторонами — субъектами отношений.

Рынок недвижимости— определенный набор прав и объектов, передаваемых потребителями посредством определенных механизмов в зависимости от спроса и предложения, в результате проведения которых передаются права на собственность и связанные е. ней интересы, устанавливаются определенные рыночные цены и рыночное равновесие на них.

Рыночная цена— цена, формирующаяся на конкурентном рынке в результате возникающих экономических отношений по поводу реализации товара, превращенная форма его стоимости в денежном выражении, определяемая сторонами независимо, на добровольной основе, сознательно и ответственно за совершаемые действия в определенный период времени.

Рыночная стоимость— стоимость товара, определяемая на текущий момент времени на рынке под воздействием спроса и предложения.

Рыночное равновесие— установившееся временное равенство в условиях рыночных отношений спроса и предложения на данный товар в данных экономических условиях.

Сделка (операция)— действия граждан и юридических лиц, направленные на удостоверение правового результата по поводу установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей на данный объект и порождающие тот результат, к которому стремились субъекты сделки.

Спрос    -    присущая   товарному   производству   общественная    потребность, реализующаяся в процессе потребления конкретных потребительных стоимостей.

Цена — выраженная в денежной форме стоимость конкретного товара (объекта собственности). Цена выражает стоимость определенного количества товара при осуществлении процесса купли-продажи в условиях рынка, то есть цена является денежным измерителем стоимости единицы товара.
1.1.3.Основные принципы оценочной деятельности

Оценочная деятельность, как и любая другая базируется на ряде основополагающих принципов, устанавливающих и упорядочивающих процесс оценки имущественного комплекса. Эти принципы носят ярко выраженный экономический характер. При этом, для большего удобства их группируют на три группы исходя из следующих признаков:

·  представления владельца об имуществе;

·  рыночной среды;

·  эксплуатации имущества.

Рассматривая эти принципы более детально, следует выделить важнейшие принципы.

Принцип полезности. Объект собственности не может иметь стоимо­сти, если он не вызывает желания владеть им, поэтому имущественный комплекс обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциаль­ному собственнику, то есть способен удовлетворить его потребности в те­чение определенного времени. Следовательно, полезность — способность объекта собственно­сти удовлетворять потребность владельца в данном месте и в течение дан­ного периода времени.

Принцип замещения. Все объекты собственности, несмотря на их раз­нообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход. Никто не заплатит за объект собственности больше суммы затрат на его восстановление. Максимальная стоимость собственности опреде­ляется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приоб­ретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верх­ний предел стоимости оцениваемого имущества.

Принцип ожидания. Установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Принцип соответствия между спросом и предложением. Изменение цен на имущество зависит от изменения величины спроса и величины пред­ложения.

Принцип конкуренции. Конкуренция на рынках различных видов имущества возника­ет среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, которые заключают сделки о купле-продаже имущества или арендный договор. Прибыль определяется как часть чистого дохода, произ­веденного объектом собственности сверх издержек на рабочую силу, капи­тал, управление и землю (то есть факторы производства). Отсутствие кон­куренции создает монополистическую ситуацию.

Принцип изменения стоимости. Объекты собственности постоянно претерпевают изменения. Они изнашиваются, изменяется техника, техноло­гия, сырьевая база. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Экономические условия открывают новые возможности, колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Среда располо­жения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти и многие другие изменения могут повлиять на степень полезности объекта собственности в данном месте. Основная идея этого принципа заключается в постоянном изменении стоимости объектов собственности. Иногда этот принцип определяется как основополагающий, поскольку предопределяет саму суть оценки имущества – определение стоимости на конкретный момент времени, что предполагает закрепление определенного уровня цен и стоимостей.

Принцип факторов производства. Имущественный комплекс является производственной системой, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов, и поэтому на основе оценки до­хода определяется стоимость всей системы. Для оценки имущественного комплекса нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формировании до­хода всей системы. Данный принцип в первую очередь получил свое распространение благодаря оценке комплексных объектов, однако, при оценке единичных объектов собственности он терял свой актуальность, поскольку было достаточно проблематично вычленить отдельные элементы объекта оценки, в целях определения его стоимости.

Принцип остаточной продуктивности. В основе стоимости земли ле­жит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности требует наличия следующих факторов: менеджмента, труда, капитала и земли, Каждый фактор должен быть опла­чен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собствен­нику земли как рента. Земля имеет какую-либо ценность тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Принцип
вклада. Вклад — сумма, на которую увеличивается или умень­шается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вслед­ствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. Некоторые факторы увеличивают стои­мость имущественного комплекса предприятия на большую величину, чем связанные с ними затраты, а некоторые уменьшают. Таким образом, включение дополнительных активов в имущественный комплекс эффективно тогда, когда они повышают рыночную стоимость имущественного комплекса. Любые добавочные элементы к имуществен­ному комплексу оправданны тогда, когда получаемый прирост стоимости имущественного комплекса превышает затраты на приобретение этих эле­ментов.

Принцип сбалансированности
(пропорциональности). Максимальная стоимость объекта собственности достигается или сохраняется (поддержи­вается) тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы. Любому объекту собственности соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании ко­торых достигается максимальная стоимость имущества. Стоимость объекта собственности зависит от сбалансированности четырех элементов: ренты, труда (заработной платы), капитала (инвестиций, вклада), координации управления (менеджмента). Составные части имущественного комплекса должны быть согласованы между собой по различным характеристикам. Добавление какого-либо элемента к имущественному комплексу при нарушении данно­го принципа не приводит к росту его стоимости.

Принцип
наиболее эффективного использованияявляется синтезом всех вышеперечисленных принципов. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса, который физически возможен, достаточно обоснован и финансово осуществим, при котором наиболее полно реализу­ются функциональные возможности имущественного комплекса, который приводит к наивысшей стоимости объекта. Именно этот вариант использу­ется для оценки стоимости.

Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем видам имущества, Их содержание может меняться в зависи­мости от специфики объекта.

          

1.1.4.История развития оценочной деятельности за рубежом и в России

          Становление оценочной деятельности в странах с рыночной экономикой происходило параллельно с развитием института частной собственности. Частная собственность предполагает свободное обращение имущества, а значит, появилась необходимость в определении реальной стоимости того или иного объекта с целью его продажи, приобретения, сдачи в аренду, внесения в качестве залога, и так далее.

         Оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (от англ. Surveyor– землемер) в Великобритании в середине XIXстолетия, когда в 1861 г. королем Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования про­фессии и соответственно был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. В настоящее время данная организация является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью (архитекторов, агентов по операциям с недвижимостью, оценщиков и т.д.) и насчитывает в своих рядах более 70 тыс. членов в 100 странах мира. Для того чтобы получить звание члена Королевского института чартерных сюрвейеров (TheRoyalInstitutionofCharteredSurveyors– RICS), необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICSуниверситетов и пройти не менее чем двухлетнюю стажировку на фирме под руководством члена RICS.

Развитая система профессионального саморегулирования оценочной деятельности существует также в США, где с середины 30-х годов дей­ствует Институт оценки, в настоящее время объединяющий в своих рядах более 15 тыс. членов. Институт ведет собственную систему подготовки оценщиков. Программа подготовки составляет 400 часов и разбита на два уровня – по четыре недельных курса в каждом. Для получения профессио­нального звания «Член института оценки» необходим стаж практической работы не менее 5 лет. Говоря о развитии профессиональной инфраструк­туры рынка оценки в США, необходимо отметить, что помимо Институ­та оценки, который, несомненно, является самой престижной профессио­нальной организацией, действует порядка семи других профессиональных структур. Особо следует отметить Американское общество оценщиков – многодисциплинарную профессиональную организацию,объединяющую в своих рядах более 6 тыс. членов, в том числе оценщиков бизнеса, машин и оборудования, ювелирных изделий[1].

Кроме того, развитие рынка оценочных услуг повлекло за собой увеличение числа оценщиков. Эта тенденция заставила обратить пристальное внимание на деятельность участников рынка оценочных услуг, в первую очередь это повлекло за собой создание в ряде стран определенного механизма контроля над оценочной деятельностью. И в первую очередь – лицензирование.

Лицензирование оценочной деятельности — составная часть процесса государственного регулирования оценочной деятельности, в систему кото­рого, помимо лицензирования, входит также разработка и принятие методи­ческих рекомендаций, нормативных правовых актов, в том числе стандар­тов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельно­сти, проведение экспертизы отчетов об оценке, обеспечение взаимодействия уполномоченного государственного органа по регулированию оценочной деятельности с территориальными органами.

В России проблема собственности на землю и земельные отношения всегда находились в центре социально-экономического и поли­тического развития, а земельная оценочная деятельность была спе­циальным направлением государственной политики. Оценка земли начинает формироваться в России с конца XVвека, когда появляется поместье как специфическая разновидность часто — феодальной ус­ловной земельной собственности. Главной отличительной особен­ностью оценки земельной собственности вплоть до середины XIXвека была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестья­нином. Описание и оценка земель были возложены на специально созданный в XVIвеке поместный приказ — центральное государст­венное учреждение. Основными вехами развития земельной оценоч­ной деятельности можно считать следующие даты:

28 февраля 1752 года — Елизаветинским манифестом было положено начало общегосударственным межевым оценочным работам. В инструкции 1754 года определялись правила и порядок проведения оценочных работ.

19 сентября 1765 года — манифест Екатерины II— началось проведение генерального межевания, целью которого было размежева­ние земельных дач (населенных и ненаселенных единиц владения) и урочищ по всей территории Российской империи. Одновременно проводились изучение, описание и оценка дворянских имений.

1779 год — для улучшения качества проводимых по генеральному межеванию к созданию профессиональных кадров землеме­ров-оценщиков в Москве была основана Константиновская землемерная школа, преобразованная в 1835 году в Межевой институт.

Начало XIXвека — изменения в земельном законодательстве. Указ от 12 декабря 1801 года предоставляет право лицам всех свободных состояний (купцам, мещанам, казенным крестьянам) приобре­тать вне городов в собственность земельные владения без крестьян.

1864 год — оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений. Под руководством земств в 1860-1880 гг. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи. С началом земской оценочной деятельности было связано зарождение оценочной статистики, включавшей работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения.

8 июня 1893 года — издан закон об оценке недвижимого имущества, возложивший организацию, финансирование и проведение оце­ночных работ по земельной собственности на специальные губерн­ские и уездные оценочные комиссии.

18 января 1899 года — принятие закона об оценке.

В 1870 году право оценивать недвижимость было предоставлено городской управе, по правилам, разработанным городской думой. В них определялся состав комиссии по оценке, ее права, обязанности, определялись цель и порядок проведения оценочных работ, было установлено, что основанием для оценки городской недвижимости яв­ляется ее доходность.

В 1883 году были приняты Правила оценки недвижимого имуще­ства. Согласно этим правилам, основанием для оценок городских строений была не материальная ценность, а ценность, определенная на основании доходности. По этим правилам земские учреждения рассматривали имущества города как одну единицу и стремились найти правильное соотношение между стоимостью, или доходностью, такой коллективной единицы и стоимостью, или доходностью, остального имущества земского обложения.

Таким образом, в XIXвеке в России преобладал метод оценки по доходности, и современный доходный подход к оценке предприятия можно назвать традиционно российским подходом.

Следующий заметный шаг российской оценки был связан с развитием кредитно-денежных отношений. Во второй половине XIXве­ка образовалось два вида кредитных институтов: коммерческие бан­ки, специализировавшиеся на выдаче под движимые ценности, и зе­мельные банки, в которых выдавали ссуды под залог недвижимости, при этом залог оставался во владении собственника. Таким образом, банк получал возможность всегда иметь све­дения о действительном состоянии залога и определять его экономи­ческую ценность, производить оценку недвижимости. Стоимость заложенного имущества определялась по нормальной или специаль­ной цене. Нормальная цена определялась умножением количествадесятин удобной земли на нормальную цену десятины в данной местности. При специальной оценке определялась доходность поку­паемой земли или закладываемого имения, после чего рассчитыва­лась оценочная стоимость путем капитализации суммы доходов.

Помимо страхования, брокерских услуг и услуг страховых агентов, в 90-ые годы в России начал образовываться новый финансовый институт — независимые оценщики. Их появление напрямую связано с инфляцией. В результате постоянного изменения результатов инфляции, требовалось ежегодно переоценивать суммы ущерба предприятий, чем в большинстве своем занимались отделения Госкомстата или независимые оценщики, привлекаемые именно на период отчетности. После того, как необходимость в них исчезала, оценщики снова превращались в независимых юристов.

            Однако толчок рынку был дан, и оценщики стали необходимым звеном всех сделок. Их услугами пользовались теперь не только в случаях, когда оценка нужна по закону, но и для разрешения финансовых споров физических лиц. Особенно часто названной услугой стали пользоваться банки, выдающие кредиты населению.

Пионером оценочной деятельности в России стало Российское Общество Оценщиков. В настоящее время функционируют такие общественные организации, как Национальная Лига субъектов оценочной деятельности, Российская Коллегия Оценщиков, Москов­ское общество оценщиков.

 В условиях рыночной экономики оценочная деятельность является важнейшим элементом инфраструктуры общественных отношений. Рынок предполагает свободное обращение имущества, что влечет за собой потребность в объективной и адекватной оценке того или иного объекта имущества (так называемые «ресурсы промышленного назначения»).

Процесс формирования рынков ресурсов предприятий (материальных и нематериальных), то есть ввод их в рыночный оборот, напрямую сопряжен с новым этапом реструктуризации собственности в России (после принятия нового федерального закона «О приватизации государственного и муници­пального имущества в Российской Федерации»), перераспределением иму­щественных и неимущественных прав в реальном секторе экономики. Этот процесс все еще существенно тормозится отсутствием обоснованной стои­мостной оценки ресурсов при операциях с ними.

Результаты имущественных преобразований в России свидетельствуют о преобладании на сегодняшний момент негосударственной промышленной собственности. С этой позиции можно говорить, во-первых, о сформиро­вавшейся к настоящему времени потенциальной товарной массе различных ресурсов промышленного назначения, которая может существенно способ­ствовать развитию рынков имущественных и неимущественных ресурсов предприятий и связанную с ними оценочную деятельность. Во-вторых, можно констатировать, что информационная неразвитость последней, а также отсутствие постприватизационной поддержки приватизированных предприятий, «холодный» инвестиционный климат, низкая инвестиционная активность и привлекательность многих приватизированных и частных предприятий, привели не только к существенному снижению результатов их деятельности, но и к относительной невостребованности рыночной оценки, т.е. образовался как бы «замкнутый круг», из которого не видно выхода. Эти обстоятельства, с одной стороны, свидетельствуют о низкой конкурен­тоспособности отечественной промышленности (за исключением отдельных сырьевых отраслей), а с другой стороны, о неэффективно используемых производственных ресурсах — реальном потенциале нарождающегося вто­ричного рынка ресурсов промышленных предприятий, формирование кото­рого будет проходить, с учетом названных обстоятельств, по следующему сценарию:

Дальнейшее расширение числа неэффективно функционирующих и неконкурентоспособных предприятий, в том числе государственных и муни­ципальных, рост неэффективно использующихся ресурсов промышлен­ного назначения, формирование преимущественно неликвидной массы ресурсов.

«Постановка» названного сценария непосредственно связана с реформи­рованием предприятий, развитием предпринимательства, реструктуризаци­ей имущественных и неимущественных ресурсов предприятия, которые, после рыночной оценки, все еще могут быть введены в оборот и послу­жить основой формирования нового бизнеса.

Инфраструктуру рынков ресурсов предприятий формирует целый ряд направлений предпринимательской деятельности, в первую очередь оце­ночной, которые обеспечивают оборот ресурсов, т.е. совершение сделок между покупателями и продавцами.

Создание инфраструктуры рынков ресурсов предприятий в целях фор­мирования адекватной современным условиям хозяйствования системы управления ресурсами предприятий, в первую очередь посредством совер­шенствования оценочной деятельности, требует учета следующих основ­ных обстоятельств.

Во-первых, существенная доля государственного сектора в экономике России объективно обусловливает длительность и сложность процессов структурной перестройки, в том числе путем проведения операций с ре­сурсами предприятий, их реструктуризации и приватизации.

Во-вторых, привлечение инвестиционных ресурсов для реструктуриза­ции промышленности, повышения эффективности и конкурентоспособно­сти предприятий, возможно, тем не менее, не столько путем смены собст­венника (например, в процессе приватизации государственного и муници­пального имущества), сколько, прежде всего, путем проведения операций с имуществом вне зависимости от формы собственности.

Названные, на первый взгляд противоречивые тенденции, имеют свои основания, плюсы и минусы.

Так, в Мировой практике имеются свидетельства высоких результатов хозяйственной деятельности, эффективно использующем для этих целей вто­ричные рынки ресурсов предприятий вне зависимости от формы собствен­ности. Однако, российское законодательство и нормативная база регулиро­вания отношений с имущественными комплексами, как обычно, устанавли­вает отечественную «специфику», связанную с надуманным и искусствен­ным разделением рынков ресурсов промышленного назначения на первич­ный, с преимущественным государственным участием, и вторичный, с практически отсутствующим вторичным рынком ресурсов предприятий. Соответственно, отсутствует инфраструктура, как первого, так и по­следнего. Система государственного правового регулирования операций с ресурсами предприятий находится все еще на этапе становления, в том чис­ле в отношении оценочной деятельности. А ведь именно операции с ресурсами предприятий, в том числе с имуществом, являются механизмом, спо­собным «оживить» инвестиционную активность, при условии создания со­ответствующей инфраструктуры рынков, в первую очередь, ее центрально­го звена — оценочной деятельности.

Операции с ресурсами предприятий связаны не столько с вопросами оценки стоимости ресурсов в процессе создания, развития и ликвидации организаций (юридических лиц), а, в первую очередь, именно с вопросами оценки стоимости сделок, в том числе при проведении приватизации и банкротства предприятий, конкурсов, аукционов, аренды, доверитель­ного управления, залога, ипотеки и других операций.



1.2. Стандарты оценочной деятельности за рубежом и в России  
    продолжение
--PAGE_BREAK--1.2.1.Международные стандарты оценки
            Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (InternationalValuationStandardsCommittee— IVSC), международной организацией, объединяющей профес­сиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. Россий­скую Федерацию в данной организации представляет Российское Обще­ство Оценщиков (РОО).

Ни в США, ни в Европе «нормативы», или «стандарты», оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему од­ной из основных задач IVSCявляется достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.

Стандарты и связанные с ними нормативные материалы на данный момент выражают общее мнение около 50 государств — членов IVSC.

Международные стандарты оценки имеют некоторую единую основу, прочный фундамент, отражающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.

В настоящее время IVSCв своей деятельности уделяет особое внима­ние взаимной увязке Стандартов оценки и Стандартов финансовой отчет­ности, разрабатываемых Международным комитетом по стандартам Фи­нансовой отчетности.

1 июля 2000 года IVSCпринял новую редакцию Международных стан­дартов оценки (МСО — 2000), практически в два раза превышающих по количеству включенных в него документов, ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 года были приняты МСО в редакции 2001 года (МСО-2001). Это издание развивает и углубляет положения издания МСО-2000 и отражает актуальные изменения на рынке оценочных услуг.

Исчерпывающее обсуждение области знаний, включающей в себя ме­тоды и практические процедуры оценки, выходит за рамки задач, стоящих перед Стандартами.

МСО-2001 содержит две Рекомендации по применению стандартов. Рекомендация по применению № 1 рассматривает особенности примене­ния стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация по при­менению стандартов № 2 — применение стандартов при оценке, проводи­мой для целей кредитования под залог.

МСО-2001 включают в себя также семь методических руководств, по­священных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин и обо­рудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета токсичных загрязнений при оценке. В трех Комментариях (1-3) к МСО рассмотрены особенности проведения оценки на развивающихся рынках, оценки акти­вов общественного (государственного) сектора, а также вопросы, связан­ные с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского коми­тета по банковскому надзору (Baselcommitteeofbankingsupervision). Стан­дарт снабжен развернутым глоссарием используемых терминов.

Многолетняя деятельность IVSCпо разработке стандартов привела к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов.

Во многих странах торговое право и соответствующий комплекс регу­лирующих процедур предопределяют некоторое направление, иногда весь­ма специфическое, для стандартизации оценочной деятельности.


1.2.1.Стандарты оценки США
            Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), являющиеся обязательными для применения в США и в других странах Северной Америки (Канада, Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стан­дартам оценки Фонда оценки — некоммерческой образовательной орга­низацией, основанной в 1987 году ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, На­циональная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в каче­стве членов консультативных советов.

Фонд оценки управляется Советом попечителей, который обеспечивает финансовую поддержку деятельности и назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета по квали­фикации оценщиков.

В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Каждая про­фессиональная оценочная и попечительская организация назначает одно­го представителя в Совет попечителей. Кроме того, 14 независимых по­стоянных попечителей избираются Советом самостоятельно.

Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в ЕСПОП, которые являются обязательными для при­менения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из пяти высококвалифицированных оценщиков и проводит публичные со­вещания каждый месяц. Все предлагаемые положения и дополнения к ЕСПОП выносятся на публичные обсуждения перед принятием ССО. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оцен­ки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), кото­рый включает представителей 32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал, консультирует ССО по важным проблемам техническо­го характера и по списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания КССО проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики были пер­воначально разработаны Специальным комитетом по разработке Единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987 году. К этому времени Фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. На своей орга­низационной встрече 30 января 1989 г. ССО единодушно принял и утвер­дил ЕСПОП в качестве двух первоначальных оценочных стандартов, вы­работанных ССО.

Данные Стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные Стандарты необходимо профессиональ­ным оценщикам для повышения уровня оценки.

Закон о реформе финансовых институтов, подъеме экономики и соблюде­нии законов (FIRREA), принятый конгрессом в 1989 году, требует, чтобы оценки, подготовленные государственными сертифицированными и ли­цензированными оценщиками, составлялись в соответствии с ЕСПОП. В 1992 году административно- бюджетное управление (ОМВ) выпустило бюл­летень 92-06, в котором также обусловлено, чтобы при федеральном при­обретении земли и предоставлении земельных займов кредитными орга­низациями были представлены оценки в соответствии с требованиями ЕСПОП.

В ЕСПОП представлены:

-условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, про­верке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;

-способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультатив­ные услуги.

СТАНДАРТЫ 1 и 2 регулируют процесс оценки и составления отчета по оценке недвижимости. СТАНДАРТ 3 устанавливает нормы проверки отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм. СТАН­ДАРТЫ 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных фун­кций оценщика по оценке недвижимости и недвижимого имущества. СТАНДАРТ 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. СТАН­ДАРТЫ 7 и 8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности. СТАНДАРТЫ 9 и 10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.

Пояснительные комментарии являются неотъемлемой частью Единых стандартов и должны рассматриваться в качестве толкования к Положе­ниям, Определениям и Правилам стандартов. Комментарии предоставля­ют интерпретации Комиссии по Оценочным стандартам (ASB) относи­тельно предпосылок и приложений к определенным Положениям, Опре­делениям или Правилам стандартов.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязатель­ства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начи­наются с «Положений об этике», которые включают четыре раздела: поведение, менеджмент, конфиденциальность и ведение отчетности; обуславливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения.

Стандарты содержат как обязательные, так и специфические требования, к которым при опреде­ленных ограниченных условиях применимы ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОТКЛО­НЕНИЯХ. Эти определенные условия не включают в себя отклонения от ПРЕАМБУЛЫ, ПОЛОЖЕНИЙ ОБ ЭТИКЕ, ПОЛОЖЕНИЙ О КОМПЕ­ТЕНТНОСТИ и ОПРЕДЕЛЕНИЙ.

В дополнение к 10 Стандартным правилам ЕСПОП включают также Документы о стандартах, которые специально служат для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования ЕСПОП. Документы наряду с Правилами стандартов обязательны к применению. ССО также публикует консультативные мнения, в которых содержатся его советы по решению спорных вопросов при применении ЕСПОП в оценочной прак­тике.

Начиная с издания 1994 года, ЕСПОП содержит также глоссарий всех оценочных терминов.
    продолжение
--PAGE_BREAK--          1.2.2.Европейские стандарты оценки
            Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оцен­щиков западноевропейских стран в 1977 году после слияния с аналогичной организацией EUROVAL, группа в настоящее время называется «Евро­пейская группа ассоциаций оценщиков» (TheEuropeanGroupofValuersAssociations — TEGoVA). Одной из главных целей при создании этой орга­низации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгля­ды профессиональных организаций во всех странах Европейского союза.

В настоящее время членами TEGoVA являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венг­рию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию.

Одной из главных особеннос­тей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оцен­ки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской от­четности в соответствии с принятым европейским законодательством. Указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.

Следует отметить, что Европейские стандарты оценки не имеют обя­зательного характера для членов организации, но рекомендуются для при­менения как представляющие лучший опыт, разработанный для включе­ния в соответствующие нормативные акты Европейского союза и даю­щие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЕЭС. Цели ЕСО — это обеспечение:

·                   помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их кли­ентов путем предоставления ясных руководств;

·                   согласованных оценок путем использования стандартного определе­ния рыночной стоимости и подходов к оценке;

·                   стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уров­ня квалификации;

·                   точной основы для экономического анализа эффективного исполь­зования земли и строительных ресурсов;

·                   повышения понимания роли оценщика;

·                   установления процедур, обеспечивающих ясное, точное, однознач­ное определение стоимости в соответствии с национальным законодатель­ством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.

Международные стандарты оценки, изданные МКСО, должны поддер­живаться в тех странах ЕС, где они совместимы с национальным законо­дательством, для того чтобы гарантировать согласованность оценки в соответствии с лучшей мировой практикой.

В соответствии со статьей 110 Римского Договора от 1957 года, а также последующими договорами, TEGoVA поручено устанавливать стандар­ты, которые являются совместимыми с интернационализацией деловой активности и мировой торговли.

Международные стандарты оценки разрабатываются в тесном сотрудничестве с МКСО и ЕГАО, которые поддерживают прин­ципы свободной конкуренции и развития мировой торговли. Если требо­вания ЕСО сильно отличаются от МСО, то в тексте стандартов приводят­ся соответствующие комментарии. Следует также отметить, что ЕСО отличаются большей детальностью изложения, и в них также освещаются дополнительные вопросы, которые не рассматриваются в МСО, однако по своим основным принципам они сходны с МСО.

Европейские стандарты оценки (так называемая «Голубая книга») были приняты в последней редакции в 2000 году. Данный документ включает 9 стан­дартов и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рас­сматриваются вопросы, связанные с соответствием данных стандартов Международным стандартам оценки, а также другие вопросы, связанные с квалификацией оценщика и с его профессиональной этикой.

К ЕСО[2] даются приложения, где рассмотрены вопросы, касающиеся сер­тификации оценщиков, рецензирования отчетов об оценке, этики оценщика.

Следует отметить, что оценка для целей налогообложения и принуди­тельного отчуждения собственности не является предметом Европейских стандартов оценки. Однако общие принципы, изложенные в них, могут применяться в тех случаях, когда какого-либо другого определенного ру­ководства не существует.

Любое отклонение от рекомендаций в ЕСО может повлечь коммер­ческие или правовые санкции. И наоборот, соответствие стандартам мо­жет являться частью действенной правовой защиты при отсутствии дока­зательства в пользу противного в ходе рассмотрения судебного иска по вмененной небрежности.


1.2.3.Российские стандарты оценки
              Правовые основы стандартизации в Российской Федерации установ­лены Законом Российской Федерации «О стандартизации». Стандартиза­ция представляет собой деятельность по установлению норм, правил, ха­рактеристик продукции, услуг, процессов.

Основными задачами системы стандартизации услуг в области оценки являются:

·   обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сто­ронами участниками процесса оценки имущества;

·   формирование нормативной базы для обеспечения проведения сер­тификации услуг по оценке;

·   установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке;

·   создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;

·   гармонизация терминологии, классификации услуг, методов оценки с международными стандартами;

·   содействие соблюдению законодательства Российской Федерации средствами и методами стандартизации.

Начиная с сентября 1999 года, в соответствии с поручением Правитель­ства РФ от 20 сентября 1999 года № 932 Министерством государственного имущества России совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков велась разработка проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Постановлением Пра­вительства Российской Федерации были утверждены «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценоч­ной деятельности»[3]. Согласно этому Постановле­нию, разработка и утверждение методических рекомендаций по оценоч­ной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуще­ствляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), ви­дам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественных от­ношений Российской Федерации (Минимущество России).

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при прове­дении оценки.

Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достовер­ность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказатель­ственного значения.

В Стандарте оценки дается определение основных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки. Помимо определе­ния рыночной стоимости объекта оценки в Стандарте дается определение видов стоимости, отличных от рыночной.

В Стандарте дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требованиям Стан­дартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обо­сновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оцен­щик вправе самостоятельно определять, в рамках каждого из подходов, конкретные методы оценки, определяемые в Стандарте как способ расче­та стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оцен­щик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке ре­зультатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. При этом согласно требованию Стандартов итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Оценка объекта оценки может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае, если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оцен­ке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицен­зирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требова­ниях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оцен­ки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

Статья 20 Стандарта устанавливает шестимесячный срок действитель­ности итоговой величины стоимости объекта оценки для целей соверше­ния сделок.

В Международном комитете по стандартам оценки (IVSC) полномоч­ным представителем Российской Федерации является Российское обще­ство оценщиков (РОО), поэтому содержание основного перечня стандар­тов РОО составили международные стандарты этого комитета. В настоя­щее время общее количество утвержденных и разрабатываемых стандартов POO составляет более 30. Их использование призвано обеспечить процесс оценки имущества и проведения сертификации услуг.

Система нормативных документов РОО создается в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и струк­туры управления в Российской Федерации на базе действующего законо­дательства, норм, правил и государственных стандартов инвестиционной сферы экономики.

Главная направленность разрабатываемых нормативных документов РОО — защита прав и охраняемых законом интересов потребителей, об­щества и государства при развитии самостоятельности и инициативы орга­низаций, предприятий и специалистов-оценщиков.

Одним из основных средств решения этой задачи является использо­вание методических принципов, которые находят все большее распрост­ранение в международной и отечественной практике стандартизации. В отличие от ранее используемого подхода, когда в нормативных докумен­тах приводят подробное описание методов обоснования и расчета, созда­ваемая система нормативных документов РОО должна содержать в пер­вую очередь характеристики оценки, основанные на требованиях потре­бителей.

Разрабатываемые в соответствии с настоящим подходом нормативные документы должны устанавливать, прежде всего, требования к результа­там оценки как услуги, которые должны быть удовлетворены, или цели, которые должны быть достигнуты на основе использования результатов оценки.

1.3.Состояние рынка оценочных услуг в России

             Большоеколичество оценочных компаний и низкая концентрация бизнеса должны были обеспечить пример идеальной конкуренции. Тем не менее, развитие этого рынка пока в основном определяется государством. И основная тенденция рынка — это снижение темпов роста.


В2003 года рынок вырос на 78%, в 2004 году — уже на 44%. В 2005-м объем выручки 115 оценочных компаний за год увеличился на 33% и составил 3,1 млрд рублей

            Рынок получил от власти довольно внятный сигнал о необходимости повышения качества услуг и начал структурную перестройку. Этот процесс, прежде всего, подтолкнули Поправки в Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Принятие поправок привело к тому, что профессиональное сообщество объединилось в саморегулируемые организации (СРО) и в их рамках консолидирует усилия по разработке нормативной документации, стандартов оценки, координацию этих стандартов с международными стандартами. Было отменено лицензирование оценочной деятельности.

Заниматься оценкой можно лишь, являясь членом одного из СРО. При этом критерии отбора компаний в СРО ужесточатся.

Торможение было вызвано исключительно очищающей перестройкой рынка, пока говорить не приходится. Во многом поступательному движению помешала неразбериха на законодательном уровне. Как отмечают сами оценщики, для 2006 года была характерна неопределенность, в связи с вопросами модернизации системы регулирования и контроля над оценочной деятельностью, разработки и внедрения единых стандартов и этики оценки, соответствующих свободному рынку.

Компании вступают в профессиональные объединения. Помимо всего прочего, членство в СРО позволит устранить демпинг, улучшить качество оценочных услуг и существенно легче станет осуществлять контроль за самим рынком, предотвращать появление на нем недобросовестных оценочных компаний.

Растет число специалистов. Первоначально поправки в федеральный закон предполагали изменение требования о количестве специалистов, включенных в приложение к лицензии. В частности, планировалась поправка о необходимости занесения в лицензию не менее двух оценщиков, ранее компании, для осуществления оценки, достаточно было иметь одного. И, скорее всего, этот процесс продолжится.

В-третьих, в связи с переходом к новым правилам, уже сейчас возрастает ответственность оценщиков перед клиентами. За год сумма страхового покрытия рисков увеличилась почти на 52% и составила 5,4 млрд рублей.

Рынок оценки начал медленно ориентироваться в сторону международной практики. Ведутся разговоры о формировании компенсационного фонда. Пока этот вопрос хоть и остается открытым и порой даже спорным, но первые предпосылки стремления рынка к цивилизованному развитию уже заложены. В рамках Поправок в Закон об оценочной деятельности, принятых Госдумой, предполагается формирование компенсационного фонда СРО за счет взносов каждого оценщика. Остается и страхование ответственности, обязательное для оценщиков в рамках грядущего вступления в ВТО. Таким образом, законодательно закладывается неоправданное дублирование. Механизм компенсационных фондов, вероятно приведет к росту цен на услуги, в то же время, для потребителей не лучше механизма страхования ответственности — выплаты в обоих случаях только по решению суда. На данный момент отсутствует как законодательная база, так и практика использования компенсационного фонда.

  Изменилось отношение к участию в конкурсах и тендерах. По сравнению с 2005 годом, число мероприятий по отбору оценщиков, проводимых крупным бизнесом и госструктурами, увеличилось. В 2006 году два конкурса проводило Росимущество РФ, первый — отбор компаний для экспертизы отчетов и, второй — для проведения оценочных работ. Также конкурсный отбор оценщиков проводили ОАО «Газпром», ЦУМР ВЭС Минобороны РФ, РФФИ.

 Активизировалось взаимодействие с западными компаниями. Многие считают актуальным вступление в международные сети. А это, в свою очередь, требует наличия определенного количества сертифицированных специалистов. Сотрудничество с западными компаниями развивает не только этику оценки и культуру взаимодействия с заказчиком, но и уровень независимости оценки, качество подготовленных аналитических частей отчетов. Тем самым рынок оценки становится все более цивилизованным, а оценка, проводимая отечественными компаниями, признаваемой на западном рынке, 2006 год — один из лучших, с точки зрения роста качества оценочных услуг.  Пять лет назад было четко видно, что на этом рынке царил демпинг со всеми вытекающими отрицательными последствиями, сейчас услуги существенно выросли и по качеству, и по разнообразию. Критерием служит признание западными компаниями результатов оценок, выполненных российскими компаниями. В 2006 году фактически не было громких споров и судебных разбирательств по поводу оценки, что также свидетельствует о нормализации деятельности в этой сфере.

  Рост спроса на оценочные услуги, оставался стабильным. За последний год спрос на оценку недвижимого имущества, бизнеса и ценных бумаг, оборудования и транспортных средств, со стороны государства и бизнеса увеличился более чем на 30%. Во многом это было обусловлено бурным развитием девелоперского, страхового, фондового рынков (в частности банковский сектор, ПИФы), и, не в последнюю очередь, совершенствованием корпоративного управления и переходом банков и предприятий на международные стандарты отчетности. Оценка, как правило, сопровождала реструктуризацию отечественных предприятий, их активное кредитование, привлечение инвестиций, сделки по купле-продаже и аренде недвижимости, в том числе с участием государственной собственности.

              Соответственно, почти не изменилась и структура рынка оценочных услуг. Бурный рост одних компаний компенсировался падением других.

В настоящее время большинство компаний имеют опыт предоставления основных видов оценочных услуг — оценка бизнеса, оценка недвижимого имущества, оценка оборудования и транспортных средств, а также оценка нематериальных активов (НМА).

Наиболее востребованной среди оценочных услуг является оценка недвижимости. На долю этого направления в общей структуре рынка приходится 41%. За 2006 год выручка компаний, специализирующихся в предоставлении услуг в этой сфере увеличилась на 23,4%. Именно в сегменте услуг по оценке недвижимости компаниями было подготовлено наибольшее количество отчетов — 27 621.

      Во многом рост этого сектора связан с динамично растущим рынком кредитования. Например, для банковских институтов недвижимое имущество остается наиболее ликвидным видом залога. Немалый вклад в развитие этого направления внесло бурное развитие девелоперского рынка. В 2006 году  наблюдался бурный рост кредитования девелоперских проектов. Банки кредитуют строительство жилых, офисных — объектов жилой и нежилой недвижимости, земельных участков, находящихся в государственной собственности.

  Доля сектора услуг по оценке бизнеса и ценных бумаг увеличилась за 2006 год на три процентных пункта и и торгово-развлекательных центров, коттеджных поселков. Так, совокупная величина кредитов только девелоперам коттеджных поселков в 2006 году составили более 2 млрд долларов США.

     Кроме того, рост этого направления был обусловлен обязательной оценкой имущественных комплексов составила 28%. Потребность в оценке была обусловлена привлечением инвестиций, сделками на зарубежных рынках, размещением акций на международных рынках, развитием уровня управленческих решений.

   Оценка бизнеса требовалась в рамках укрупнения и реструктуризации крупных компаний и при переходе предприятий на международные стандарты финансовой отчетности (МСФО). В рамках укрупнения отечественного бизнеса, активизации перехода на МСФО, а также в рамках масштабного кредитования в России крупного и среднего бизнеса, комплексная оценка бизнеса является наиболее востребованной и динамично развивающейся в современных условиях. Совершенствование практики корпоративного управления, а также процесс интеграции в мировое экономическое сообщество обусловили принятие все большим количеством российских компаний МСФО. Принятие МСФО предоставляет компаниям возможность провести оценку основных средств по справедливой стоимости и использовать ее в качестве исходной стоимости данных активов на момент составления отчетности. Учитывая, что балансовая стоимость основных средств большинства компаний отличается от справедливой, компании проводят переоценку для повышения качества информации, содержащейся в балансе и, как следствие, своей инвестиционной привлекательности.

Если анализировать рынок оценки в отраслевом разрезе, то наибольшую выручку оценщики получили от оказания услуг в электроэнергетической отрасли. Если сравнивать 2006 с 2005 она увеличилась на треть и составила 425 млн. рублей. В общей структуре рынка на долю этого сектора приходится 14%. Лидером в предоставлении услуг в электроэнергетике стала компания «МООР СТИВЕНС БалЭН». Компании удалось заработать в этом секторе рынка 76,5 млн. рублей.

Чуть менее востребованной в 2006 году стала оценка и со стороны предприятий транспорта и связи, а также нефтяной и нефтегазовой промышленности. На долю этих направлений пришлось 11% и 10% соответственно. Выручка оценщиков от оказания услуг по оценке в этих отраслях составили 665 млн. рублей. Доходы компаний в этих секторах экономики составили 83 млн. рублей и 42 млн. рублей соответственно.

Наибольший спрос на оценку в этих отраслях из года в год пока что предъявляют крупнейшие компании сектора: ОАО РАО «ЕЭС России», ОАО «Газпром», ОАО «РЖД», ОАО «ЛУКОЙЛ».

Чаще всего предприятиями из отраслей электроэнергетики, нефти и газа, транспорта и связи, финансов, строительства была востребована оценка недвижимости, бизнеса и ценных бумаг, транспорта и оборудования. В свою очередь им соответствовали ситуации, связанные с текущим функционированием компаний — сделки в области аренды, кредитования и определении залоговой стоимости, а также определения стоимости в рамках страхования объектов. На долю этих ситуаций приходится 39% в общей структуре спроса.

Причины спроса очевидны — это происходящие процессы консолидации в ведущих отраслях экономии, выход на рынок иностранных игроков, а также увеличение внешнего финансирования.

Чуть меньший спрос на оценку в 2006  году предприятия предъявляли в ситуациях реструктуризации и организации бизнеса. На долю проектов в этой области пришлось 24%.
.

    продолжение
--PAGE_BREAK--Глава 2. Понятия и подходы в оценочной деятельности


2.1. Методы и подходы, применяемые в оценочной деятельности
             Теоретическим фундаментом методов оценки является единый набор оценочных принципов. Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к оценке имущества различных типов. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и значимые рыночные факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.

Существует три наиболее популярных и часто используемых метода оценки, поэтому основное внимание будет уделено им. Существуют также и другие методы оценки, но в связи с тем, что они используются редко, рассматривать их в данной квалификационной работе нецелесообразно.

Затратный метод оценки   — совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа;

Рыночный метод оценки — совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный метод оценки   — совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования, оцениваемого имущества.

         В данном случае, чтобы показать процесс оценки, рассматривается методология оценки имущества акционерного общества. Общие принципы данной методологии  и могут быть применены для осуществления оценки и других типов имущества, стоит также обратить внимание на то, что методология оценки разных видов имущества (недвижимость, транспортные средства, бизнес, нематериальные активы) имеет свою специфику.  

Вообще, универсальность данной методологии заключается в том, что помимо оценки имущественного комплекса как единого целого, существует возможность оценки отдельных его составных частей без ущерба для достоверности.
2.1.1. Доходный подход оценки
Этот подход является наиболее очевидным при оценке предприятия, поскольку коммерческая деятельность подразумевает наличие денежных потоков и доходов. Методология оценки предполагает использование в рамках данного подхода дисконтирование денежных потоков предприятия и капитализацию прибыли предприятия. Эти два метода наиболее полно отражают финансовые аспекты деятельности бизнеса и дают объективные результаты оценки.

Оценка бизнеса методом дисконтированных денежных потоков

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков (ДДП):

1.      Выбор модели денежного потока.

2.      Определение длительности прогнозного периода.

3.      Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.

4.      Анализ и прогноз расходов.

5.      Анализ и прогноз инвестиций.

6.      Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного пе­риода.

7.      Определение ставки дисконта.

8.      Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

9.      Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

10.  Внесение итоговых поправок.

Выбор модели денежного потока

При оценке бизнеса применяется одна из двух моделей денеж­ного потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестиро­ванного капитала. Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капи­тала, условно не различается собственный и заемный капитал предприя­тия и считается совокупный денежный поток. Исходя из этого, к денежному потоку прибавляются выплаты процентов по задолженности, которые ра­нее были вычтены при расчете чистой прибыли.

В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как на номи­нальной основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фак­тора инфляции).

Определение длительности прогнозного периода

Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о дви­жении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагает­ся, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долго­срочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

Определение адекватной продолжительности прогнозного периода непростая задача. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны, чем длительнее прогнозный период, тем сложнее прогнозиро­вать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. По сложившейся в странах с развитой рыночной эконо­микой практике прогнозный период для оценки предприятия может состав­лять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адек­ватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, на наш взгляд, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет. Для точности резуль­тата следует осуществлять дробление прогнозного периода на более мелкие единицы измерения: полугодие или квартал[4].

Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации

Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета целого ряда факторов, среди которых номенклатура выпускаемой продукции, объемы производства и цены на продукцию, темпы инфляции, ретроспективные темпы роста предприятия, доля оцениваемого предприятия на рынке, имеющиеся производственные мощности, долгосрочные темпы роста в послепрогнозный период, и так далее .

Следует придерживаться общего правила, гласящего, что прогноз вало­вой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными пока­зателями деятельности предприятия и отрасли в целом. Оценки, основан­ные на прогнозах, которые заметно расходятся с историческими тенденция­ми, представляются неточными.

Анализ и прогноз расходов

На данном этапе оценщик должен:

·        учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;

·        изучить структуру расходов;

·        оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;

·        изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов;

·        определить амортизационные отчисления исходя из нынешнего нали­чия активов и из будущего их прироста и выбытия;

·        рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженности;

·        сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателя­ми для предприятий-конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми показателями.

Эффективное и постоянное управление издержками неразрывно связано с обеспечением адекватной и качественной информации о себестоимости отдельных видов выпускаемой продукции и их относительной конкурентос­пособности.

Классификация затрат может производиться по нескольким признакам:

·        составу: плановые, прогнозируемые или фактические;

·        отношению к объему производства: переменные, постоянные, услов­но-постоянные;

·        способу отнесения на себестоимость: прямые, косвенные;

·        функциям управления: производственные, коммерческие, админист­ративные.

Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода

Существуют два основных метода расчета величины потока денежных средств: косвенный и прямой. Косвенный метод анализирует движение де­нежных средств по направлениям деятельности. Он наглядно демонстриру­ет использование прибыли и инвестирование располагаемых денежных средств. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам.

             При расчете величины денежного потока для каждого прогнозного года можно руководствоваться схемой, иллюстрирующей косвенный метод расчета ДП (Приложение1).

С математической точки зрения ставка дисконта — это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков дохо­дов (их может быть несколько) в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости биз­неса. В экономическом смыслев роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уров­ню риска объекты инвестирования, другими словами — это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопостави­мым уровнем риска на дату оценки.

Ставка дисконта или стоимость привлечения капитала должна рассчитываться с учетом трех фак­торов. Первый — наличие у многих предприятий различных источников при­влекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации. Вто­рой — необходимость учета для инвесторов стоимости денег во времени. Третий — фактор риска. В данном контексте мы определяем риск как степень вероятности получения ожидаемых в будущем доходов.

Существуют различные методики определения ставки дисконта, наибо­лее распространенными из которых являются:

для денежного потока для собственного капитала:

·        модель оценки капитальных активов;

·        метод кумулятивного построения;

для денежного потока для всего инвестированного капитала:

·        модель средневзвешенной стоимости капитала.

Расчет ставки дисконта зависит от того, какой тип денежного потока ис­пользуется для оценки в качестве базы. Для денежного потока для собствен­ного капитала применяется ставка дисконта, равная требуемой собственни­ком ставке отдачи на вложенный капитал; для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства (став­ка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по креди­там), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала. Такая ставка дисконта называется средневзвешенной стоимостью капитала (Weighted
Average
Cost
of
Capital— WACC).

Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается по следующей формуле:

WACC = kd(1 — tc)Wd + kpwp+ ksws ,


где          kd
— стоимость привлечения заемного капитала;

tc
— ставка налога на прибыль предприятия;

кр — стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции);

ks
— стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции);

Wd
— доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;

w
р
— доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;

ws
— доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.

В соответствии с моделью оценки капитальных активовставка дискон­та находится по формуле

R=Rf +β
(Rm-Rf)+S1+S2+C,

где          R
  — требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);

Rf
— — безрисковая ставка дохода;

β— коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанногос макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);

Rm

— общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);

S
1 — премия для малых предприятий;

S
2
— премия за риск, характерный для отдельной компании;
С — страновой риск.

Модель оценки капитальных активов (САРМ — в общеупотребимой абб­ревиатуре на английском языке) основана на анализе массивов информации фондового рынка, конкретно — изменений доходности свободно обращаю­щихся акций. Применение модели для вывода ставки дисконта для закры­тых компаний требует внесения дополнительных корректировок.

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обяза­тельствам (облигациям или векселям); считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банк­ротства практически исключается). Однако, как показывает практика, госу­дарственные ценные бумаги в условиях России не воспринимаются как без­рисковые. Для определения ставки дисконта в качестве безрисковой может быть принята ставка по вложениям, характеризующимся наименьшим уров­нем риска (ставка по валютным депозитам в Сбербанке или других наибо­лее надежных банках).

Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период

При применении в оценке метода ДДП необходимо суммировать теку­щие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость в постпрогнозный пе­риод, ожидаемую в будущем.

Предварительная величина стоимости бизнеса состоит из двух состав­ляющих:

·        текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода;

·        текущего значения стоимости в послепрогнозный период.

Внесение итоговых поправок

После определения предварительной величины стоимости предприятия для получения окончательной величины рыночной стоимости необходимо внести итоговые поправки. Среди них выделяются две основные.

Поправка на величи­ну стоимости нефункционирующих активов.основывается на том, что при расчете стоимости учи­тываются активы предприятия, которые участвуют в производстве, получе­нии прибыли, т.е. в формировании денежного потока. Но у любого предпри­ятия в каждый конкретный момент времени могут быть активы, не занятые непосредственно в производстве. Здесь их стоимость не учитывается в де­нежном потоке, но это не значит, что они не имеют стоимости. Многие такие активы имеют определенную стоимость, которая может быть реализована, например, при продаже. Поэтому необходимо определить рыночную стоимость таких ак­тивов и суммировать ее со стоимостью, полученной при дисконтировании денежного потока.

Коррекция величины собствен­ного оборотного капитала.Предполагает учет фактической величины собственного обо­ротного капитала. В модель дисконтированного денежного потока включа­ется требуемая величина собственного оборотного капитала, привязанная к прогнозному уровню реализации (обычно она определяется по отраслевым нормам). Фактическая величина собственного оборотного капитала, кото­рой располагает предприятие, может не совпадать с требуемой. Соответствен­но необходима коррекция: избыток собственного оборотного капитала дол­жен быть прибавлен, а дефицит — вычтен из величины предварительной сто­имости.

В результате оценки предприятия методом ДДП получается стоимость контрольного ликвидного пакета акций. Если же оценивается неконтроль­ный пакет, то необходимо сделать скидку.

Оценка бизнеса методом капитализации прибыли

Экономическое содержание метода

Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Как и другие вариан­ты доходного подхода, он основан на базовой посылке, в соответствии с ко­торой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимо­сти будущих доходов, которые принесет эта собственность. Сущность дан­ного метода выражается формулой:



Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для си­туаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее ро­ста будут постоянными).

Основные этапы применения метода

Практическое применение метода капитализации прибыли предусмат­ривает следующие основные этапы:

1.      Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация.

2.      Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.

3.      Расчет адекватной ставки капитализации.

4.      Определение предварительной величины стоимости.

5.      Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов.

6.      Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер
оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необхо­димы).

Анализ финансовой отчетности

Основными документами для анализа финансовой отчетности предпри­ятия в целях оценки являются балансовый отчет и отчет о финансовых ре­зультатах и их использовании. Для целей оценки действующего предприя­тия желательно наличие этих документов за последние три года.

При анализе финансовых отчетов предприятия оценщик должен в обяза­тельном порядке провести их нормализацию, т.е. сделать поправки на раз­личные чрезвычайные и единовременные статьи, как баланса, так и отчета о финансовых результатах и их использование.

Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована

Данный этап фактически подразумевает выбор периода текущей произ­водственной деятельности, результаты которой будут капитализированы. Оценщик может выбирать между несколькими вариантами:

·        прибыль последнего отчетного года;

·        прибыль первого прогнозного года;

·        средняя величина прибыли за несколько последних отчетных лет.

В качестве капитализируемой величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо ве­личина денежного потока.

В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой вели­чины выбирается прибыль последнего отчетного года.

Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализи­руется). Соответственно для одного и того же предприятия ставка капитали­зации обычно ниже, чем ставка дисконта.

С математической точки зрения ставка капитализации — это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежно­го потока за один период времени в показатель стоимости.

Итак, чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сна­чала рассчитать соответствующую ставку дисконта, используя следующие возможные методики. Существуют различные методики определения став­ки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:

·        модель оценки капитальных активов;

·        метод кумулятивного построения;

·        модель средневзвешенной стоимости капитала.

В виду специфичности условий российского бизнеса принято считать, что наиболее точный и объективный результат достигается путем применения метода кумулятивного построения. Остальные методы практически не используются[5].

Метод кумулятивного построения имеет определенное сходство с САРМ (модель оценки капитальных активов). В обоих случаях за базу расчетов берется став­ка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется допол­нительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид цен­ных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьше­ния) на действие количественных и качественных факторов риска, связан­ных со спецификой данной компании.

При известной ставке дисконта ставка капитализации определяется в общем виде по следующей формуле:

R=
d–
g,

где          R
— ставка капитализации;

d
— ставка дисконта;

g
— долгосрочные темпы роста прибыли или денежного потока.

Последние этапы применения метода капитализации прибыли представ­ляют собой несложные операции.

Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с принятыми методами для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудование и т.д.).
    продолжение
--PAGE_BREAK--2.1.2. Сравнительный (рыночный) подход оценки
Главное требование при использовании методов на основе рыночного подхода состоит в том, чтобы подобрать сопоставимые объекты и ретроспективную информацию по сделкам с ними.

Зачастую данный подход используется как проверка на «здравый смысл» результатов применения других подходов.

           Достоинством сравнительного подхода является реальное отра­жение спроса и предложения на данный объект, поскольку цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке.

Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостат­ков,

Сравнительный подход возможен только при наличии дос­тупной разносторонней финансовой информации не только по оцениваемо­му предприятию, но и по большому числу похожих объектов, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от аналогов может является достаточно сложным процессом.

Оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серь­езного обоснования.

Таким образом, возможность применения сравнительного подхода зави­сит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предпола­гает использование данных о фактически совершенных сделках. Второе ус­ловие — открытость рынка или доступность финансовой информации, необ­ходимой оценщику. Третьим необходимым условием является наличие спе­циальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.

Методы, применяемые в рамках сравнительного (рыночного) подхода

В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравни­тельный подход предполагает использование трех основных методов:

·        Метод аналога.

·        Метод сделок.

·        Метод отраслевых коэффициентов.

Метод аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Таким образом, базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционер­ных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо контрольного пакета акций. Это определяет наи­более оптимальную сферу применения данного метода оценки предприятия или контрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотно­шений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между це­ной и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффици­енты рассчитаны на основе длительных статистических наблюдений специ­альными исследовательскими институтами за ценой продажи предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми характеристиками. В ре­зультате обобщения были разработаны достаточно простые формулы опре­деления стоимости оцениваемого предприятия. Цена предприятия розничной торговли формируется следующим образом: 0,75 -1,5 величины чистого годового дохода увеличивается на стоимость оборудо­вания и запасов, которыми располагает оцениваемое предприятие[6].

При применении сравнительного (рыночного) метода в большинстве случаев целесообразнее применять метод компании-аналога. Это свя­зано с тем, что технологии применения метода компании-аналога и метода сделок практически совпадают, различие заключается только в типе исход­ной ценовой информации: либо цена одной акции, не дающая никаких эле­ментов контроля, либо цена контрольного пакета, включающая премию за элементы контроля.

Однако, несмотря на кажущуюся простоту, этот метод требует высокой квалификации и профессионализма оценщика, так как предполагает внесе­ние достаточно сложных корректировок для обеспечения максимальной со­поставимости оцениваемой компании с аналогами.

Сравнительный подход к оценке бизнеса во многом аналогичен методу капитализации доходов, поскольку в обоих случаях оценщик определяет стоимость компании, опираясь на величину дохода компании.

Этапы оценки методами сравнительного подхода

Процесс оценки предприятия методами компании-аналога и сделок вклю­чает следующие основные этапы:

Iэтап. Сбор необходимой информации.

IIэтап. Сопоставление списка аналогичных предприятий.

IIIэтап. Финансовый анализ.


IVэтап. Расчет оценочных мультипликаторов.


Vэтап. Выбор величины мультипликатора.

VIэтап. Определение итоговой величины стоимости.

VIIэтап. Внесение итоговых корректировок.

Сравнительный подход к оценке бизнеса основан на использовании двух типов информации:

·        Рыночная (ценовая) информация.

·        Финансовая информация.

Рыночная информация представляет собой данные о фактических ценах купли-продажи акций, аналогичных с акциями оцениваемой компании. Ка­чество и доступность информации зависят от уровня развития фондового рынка. Формирование отечественного фондового рынка не завершено, од­нако целый ряд агентств, например Финмаркет, АК&М, Росбизнесконсал­тинг, публикует ежедневные бюллетени о состоянии финансовых рынков, предложениях на покупку/продажу ценных бумаг, исследованиях активнос­ти рынков акций крупнейших предприятий.

Финансовая информация обычно представлена бухгалтерской и финан­совой отчетностью, а также дополнительными сведениями, позволяющими определить сходство компаний и провести необходимые корректировки, обес­печивающие необходимую сопоставимость.

Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным методом основано на использовании ценовых мультиплика­торов. Ценовой мультипликатор — это коэффициент, показывающий соотно­шение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерите­лем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к ко­торым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивиденд­ные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие.

Для расчета мультипликатора необходимо:

·        определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога; это даст значение числителя в формуле;

·        вычислить финансовую базу либо за определенный период, либо по состо­янию на дату оценки; это даст величину знаменателя.

Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднее значение между максимальной и минималь­ной величинами цены за последний месяц.

В качестве финансовой базы должен выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки .

В оценочной практике используются два типа мультипликаторов: интер­вальные и моментные.

К интервальным мультипликаторам относятся:

1.      цена/прибыль;

2.      цена/денежный поток;

3.      цена/ дивидендные выплаты;

4.      цена/выручка от реализации.

К моментным мультипликаторам относятся:

1.      цена/балансовая стоимость активов;

2.      цена/ чистая стоимость активов.

Процесс формирования итоговой величины стоимости состоит из трех основных этапов:

·        выбора величины мультипликатора;

·        взвешивания промежуточных результатов;

·        внесения итоговых корректировок.

Выбор величины мультипликатораявляется наиболее сложным этапом, требующим особенно тщательного обоснования, зафиксированного впослед­ствии в отчете. Поскольку одинаковых компаний не существует, диапазон величины одного и того же мультипликатора по компаниям-аналогам быва­ет достаточно широк. Оценщик отсекает экстремальные величины и рас­считывает среднее значение мультипликатора по группе аналогов. Затем проводит финансовый анализ, причем для выбора величины конкретного мультипликатора использует финансовые коэффициенты и показатели, наи­более тесно связанные с данным мультипликатором. Полученные результаты накладываются на ряд мультиплика­торов, и достаточно точно определяется величина, которая может быть ис­пользована для расчета стоимости оцениваемой компании.

Итоговая величина стоимости, полученная в результате применения муль­типликаторов, должна быть откорректирована в зависимости от конкретных обстоятельств. Наиболее типичными является наличие активов непроизводственного назначения, недостаточность собственного оборотного капитала, уровень привлекательности для покупателя.
    продолжение
--PAGE_BREAK--