Министерство образования и наукиРоссийской Федерации
Федеральное агентство по образованию
Государственноеобразовательное учреждение высшего
профессиональногообразования
«СИБИРСКАЯГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ
АКАДЕМИЯ»(ГОУ ВПО «СГГА»)
Кафедраэкономики и менеджментаКОНТРОЛЬНАЯ РАБОТАПо дисциплине «Экономика недвижимости»
Оценкаэффективности использования объекта недвижимости
Новосибирск2009
Номер вариантазачетки: 43
№ варианта Местоположение объекта
Площадь объекта, м2 Материал стен Состояние помещения
Износ
физич.,
%
Ставка
капитализации, % 43 с/о 960 п ср 25 20
№ варианта Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 43 7200 7000 6350 Местоположение с/о о о Состояние хор ср хор Материал стен к к п Площадь кв.м 1010 950 960 /> /> /> /> />
Цель оценки: Выбрать изпредложенных объектов оценки нежилое помещение под офис с учетом спроса,полезности, дефицитности и возможности отчуждаемости объектов.
Вид стоимости: рыночнаяцена, т.к. объект и его аналоги указаны по более вероятным ценам, по которымобъект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.
Анализ наилучшего инаиболее эффективного использования объекта: результаты анализа лучшего инаиболее эффективного использования учитываются при определении стоимостиимущества, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализеинвестиционных объектов. В нашем случае нужно выбрать из оцениваемых объектоводин вариант под офис, с удачным местоположением(не отдаленным от центрагорода), с хорошим состоянием и отделкой.
Сравнительный подход
объект недвижимостиэффективностьПараметры
Объект
Оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Цена продажи, тыс. р. - 7200 7000 6350 Площадь, м. кв. 960 1010 950 960 Цена продажи 1 м.кв,. тыс. р. - 7,13 7,37 6,61 Условия продажи Рыночные рыночные рыночные рыночные Корректировка - 1,0 1,0 1,0 Скорректированная цена, тыс.р/м.кв. - 7,13 7,37 6,61 Местоположение с/о с/о о о Корректировка - 1,0 1,15 1,15 Скорректированная цена, тыс.р/м.кв. - 7,13 8,47 7,60 Материал стен п к к п Корректировка - 0,95 0,95 1,0 Скорректированная цена, тыс.р/м.кв. - 6,77 8,04 7,60 Состояние помещения хор хор ср хор Корректировка - 1,0 1,10 1,0 Скорректированная цена, тыс.р/м.кв. - 6,77 8,84 7,6 Весовой коэффициент - 0,50 0,20 0,30 Взвешенное значение, тыс. р/м.кв. - 3,38 1,76 2,28 Стоимость 1 м. кв., тыс. р. 7,42 Стоимость объекта оценки, тыс. р. 7123
Вывод: изкорректировок следует выделить Аналог 1, т.к. он более удачно подходит по рядухарактеристик для поставленной цели. У Аналога 1,2 имеется больше корректировоки различий с нашим объектом оценки.
Затратный подходПоказатели ед. изм. Значение 1. Площадь земельного участка м.кв. 1440 2. Стоимость зем. участка тыс. руб. 10684 3. Стоимость строительства тыс. руб. 9660 4. Физический износ % 25 5. Функциональный износ % 10 6. Внешний износ % 7. Итого накопленный износ % 32 8. Итого накопленный износ тыс. руб. 6568 9. Итого стоимость объекта тыс. руб. 17253
Сзп = Сз +Снс — Ин;
Сзп=10684+9660-6568;
Снс = ПИ + КИ+ ПП;
ПИ= 7000 р/м.кв.;
ПП=(7000+1050)*20%=1610т.р.;
КИ= 7000*15%=1050 т.р.;
Снс =7000+1050+1610=9660т.р.;
Сз = Пз* Цз;
/>;
Пз.у.=960*1,5=1440;
Сз =7,42*1440=10684т.р.;
Цз=7,42т.р.;
Ин = 1 – (1- Ифиз)(1 — Ифункц)(1 — Ивнеш);
Ифиз=25%;
Ифункц=10%;
Ивнеш=0%;
Ин=1-(1-0,25)(1-0,1)(1-0)=0,32
Ин=0,68*9660=6568
Вывод: после расчетовзатратным подходом видно, что несоответствие затрат на приобретение оцениваемогообъекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как процессеоценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ.
Доходный подход
№ п/п Показатели Ед. изм. Количество 1 Ставка аренды за месяц р./м.кв. 200 2 Площадь оцениваемого помещения м.кв. 960 3 ПВД за год тыс.р. 2304 4 Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы тыс.р. 69,12 5 ДВД за год тыс.р. 2234,88 6
Расходы арендодателя за 1 год, всего:
в том числе:
— по управлению,
— на страхование,
— налог на имущество,
-резервы,
— плата за землю
. — эксплуатационные
тыс.р.
тыс.р.
тыс.р.
тыс.р.
тыс.р
тыс.р.
тыс.р.
931,62
223,48
9,66
68
178,71
4,8
446,97 7 ЧОД тыс.р. 1303,25 8 Ставка капитализации % 20 9 Стоимость объекта оценки тыс.р. 6516,3
Сдп = ЧОД /СК,
Сдп=1303,25/20%=6516,3
ПВД = Пнп * А* n,
ПВД=960*200*12=2304т.р.
ДВД = ПВД — У1 — У2,
У1=0;
У2=2304*3%=69,12т.р.
ДВД=2304-0-69,12=2234,88т.р.
ЧОД = ДВД — Р,
Р:
-поуправлению=2234,88*10%=223,48т.р.
-на страхование=9660*0,1%=9,66т.р.
-налог наимущество=(9660-6568,8)*2,2%=68т.р.
-резервы=9660*1,85%=178,71т.р.
-плата заземлю=5*960=4,8т.р.
-эксплуатационные=2234,88*20%=446,97т.р.
ЧОД=2234,88-931,62=1303,25т.р.
СК=20%
Вывод: из расчетовдоходным подходом видно, что метод более точный, чем сравнительный и затратный,отражает предоставление инвестора о недвижимости как источнике получениядохода.
Итоговая оценкастоимости объекта
Подходы к оценке недвижимости Стоимость нежилого помещения, тыс. р. Вес,% Взвешенное значение, тыс.руб.
Сравнительный
Затратный
Доходный
7123
17253
6516,3
30%
20%
50%
2136,9
3450,6
3258,15 Итого стоимость объекта - 100 8845,65 Рыночная стоимость объекта оценки составит округленно 8845
Вывод: Каждый изподходов имеет свои сильные и слабые стороны. Из сравнительного подхода мыувидели, что наиболее корректный вариант для нашей цели и эффективногоиспользования объекта – наш оцениваемый объект. У аналогов практически по всемэлементам сравнения была произведена корректировка.
В затратном подходе коценке стоимости недвижимости мы рассчитали стоимость земли и затрат навоспроизводство оцениваемого здания с учетом всех видов износа и предпринимательскойдеятельности. Доходный подход в наибольшей степени отражает спрос инвестора. Отсюдаследует, что в доходном подходе получена цена стоимости недвижимости, закоторую заплатит инвестор с учетом будущих ожиданий от бизнеса.