Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательноеучреждение
Высшего профессионального образования
Томский государственный университет
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
Дисциплина: Оценка недвижимости
на тему: Отчет об оценке рыночнойстоимости трёхкомнатной квартиры
Выполнила: Медведева О.
гр. 163а-1
Проверила: Немецкая С.А.
Улан-Удэ
2010 г
План отчёта по оценке
Предпосылка оценки
Основные предположения и ограничивающиеусловия
Назначение оценки
Цель оценки
Используемое определение стоимости идата оценки
Описание и анализ объекта оценки
Описание объекта оценки
Местоположение объекта оценки
Анализ наилучшего и наиболееэффективного использования
Определение стоимости объекта
Затратный подход
Определение восстановительной стоимости
Определение величины накопленного износа
Сравнительный подход
Доходный подход
Согласование результатов и заключение орыночной стоимости объектаИспользуемаялитература
оценкастоимость рыночный квартира
Предпосылка оценки
Краткое изложениефактов и выводов
Адрес объекта РеспубликаБурятия, Прибайкальский район, с. Ильинка ул. Коммунистическая д.30 кв. 4
Тип объектанедвижимости Трёхкомнатная квартира общей площадью 51,3кв.м
Оцениваемые права Правособственности
Наилучшее использованиес имеющимися улучшениями
Использование вкачестве жилой квартиры
Наиболее вероятныепокупатели Не выявлены
Опасности, вызванныеокружающей средой Не выявлены
Ценность в качествеприродного, культурного, развлекательного или научного объекта Невыявлена
Дата оценки 20мая 2010 г.
Основные предположенияи ограничивающие условия
Нижеследующие условия,допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчёта.
Общие условия
Настоящий отчётдостоверен в полном объёме и лишь в указанных в отчёте целях. Ни одна из Сторонне может использовать отчёт (или любую его часть) иначе, чем это предусмотренодоговором об оценке.
Положения обответственности
В своих действияхОценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщикисходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степенине связан с выводами о стоимости оцениваемых объектов.
Освобождение отответственности
От Оценщика нетребуются появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводуобъекта или оцененного имущества, кроме как на основании официального вызовасуда.
Описание имущества
Оценщик не принимает насебя ответственности за описание правового состояния имущества на вопросы,подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Правасобственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностьюсоответствующими требованиями законодательства, если иное не оговореноспециально.
Движимое и недвижимоеимущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержанияимущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговореноспециально. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствиеправового положения собственности требованиям нормативных документовгосударственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны,определены и рассмотрены в отчёте.
Оценщик не производилизмерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности затаковые.
Оценщик не обязанприводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихсяинтеллектуальной собственностью Оценщика.
Скрытые характеристикии дефекты
Оценщик не несётответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты,которые невозможно обнаружить иным путём, кроме как обычным визуальным осмотромили путём изучения планов и спецификаций.
Заключительныеположения
Информация, оценки имнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчёте, были полученыиз достоверных, по мнению Оценщика, источников. Тем не менее Оценщик не можетпринять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где этовозможно, он делает ссылки на источник информации.
Мнение Оценщикаотносительно рыночной стоимости объекта является действительным только на дату,специально оговоренную в настоящем отчёте. Оценщик не принимает на себя никакойответственности за социальные, экономические, физические или правительственныеизменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночныхфакторах и таким образом повлиять на суждение Оценщика.
Отчёт об оценкесодержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины рыночнойстоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственностьбудет продана согласно величине оцененной стоимости.
Конфиденциальность
Без письменногосогласия Оценщика Заказчик должен принять условие сохранять конфиденциальностьв отношении любой информации, полученной от Оценщика. Согласно установленнымпрофессиональным стандартам, привлекаемые к работе эксперты Оценщика такжесохраняют конфиденциальность в отношении любой информации, полученной отЗаказчика, или рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачамиоценки.
Назначение оценки
Назначением настоящейоценки является определение стоимости ОБЪЕКТА для реализации имущественныхправ.
Цель оценки
Целью настоящей оценкиявляется определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА.
Используемоеопределение стоимости и дата оценки
Согласно Федеральномузакону «Об оценочной деятельности с РФ» от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ под рыночнойстоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данныйобъект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,когда стороны сделки действуют разумно, распологая всей необходимойинформацией, а не величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайныеобстоятельства, т.е когда:
· однаиз сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязанапринимать исполнение;
· сторонысделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
· объектоценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
· ценасделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки ипринуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороныне было;
· платёжза объект оценки выражен в денежной форме.
Оценка произведена посостоянию на 20 мая 2010.
Описание и анализобъекта оценки
Для проведениянастоящего анализа Оценщику была предоставлена следующая документация:
Технический паспорт АУРБ «Гостехинвентаризация-Республиканское БТИ» Прибайкальское отделение наквартиру по адресу Прибайкальский район с.Ильинка.
Описание объекта оценки
Описание объекта оценкипроизведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта настроение и сооружение. Объектом оценки является трёхкомнатная, квартира,состоящая из трёх жилых комнат, кухни, двух коридоров, ванной, санузла, общейполезной площадью 51,3. Квартира расположена в двухэтажном доме 1977 г.постройки.
Распределение площадей:первый коридор – 2,9 м2; второй коридор – 4,7 м2; кухня– 8,3 м2; первая жилая комната – 8,6 м2; вторая жилаякомната – 15,4 м2; третья жилая комната – 7,7 м2; туалет– 1,2 м2; ванная – 2,5 м2. Электроосвещение,электроснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) –централизованные.
Прихожая– прямоугольная.Полы – ковролин; стены окрашены водно-дисперснойкраской; входная дверь – двойная, внутренняя деревянная филенчатая; наружнаядверь металлическая; потолок окрашен водно-дисперсной краской. Из прихожей имеетсявход в зал, в прихожей встроены два шкафа.
Жилая комната –зал. Полы – ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография;потолок – обои бумажные тиснёные; окна – двойные, створчатые, окрашены маслянойкраской.
Коридор– квадратный. Полы ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография;потолок – обои бумажные тиснёные. Из коридора имеется вход в спальни.
Жилая комната –спальня. Полы – ковролин по бетонной стяжке; стены – обоишелкография; потолок – обои бумажные тиснёные; окна – деревянные, двойные,створчатые, окрашены эмалью; электроустановочные изделия.
Жилая комната – спальня.Полы – ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография, потолок – обоибумажные тисненые; окна – деревянные двойные, створчатые, окрашены эмалью;имеется вход на лоджию; электроустановочные изделия .
Коридор –прямоугольный. Полы ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография;потолок – обои бумажные тисненые. Из прихожей имеется вход в кухню, ванную,туалет.
Кухня.Полы – линолеум по бетонной стяжке и ДВП; стены – обои виниловые; потолок –обои бумажные тиснёные; имеется арка на лоджию; электроустановочные изделия.
Ванная комната.Пол – керамическая плитка; стены – кафельная плитка, потолок – плиткапотолочная; сантехника: ванная, раковина, смеситель; дверь – деревянная (ДВП)глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой.
Туалет.Пол – керамическая плитка; стены – кафель; потолок – плитка потолочная;сантехника: унитаз-компакт; дверь – деревянная (ДВП) глухая однопольная,оклеена текстурированной полимерной пленкой; полки – деревянные, оклеенытекстурированной полимерной пленкой.
Местоположение объектаоценки
Объект оценкирасположен в Прибайкальском районе с.Ильинка по адресу ул.Коммунистическая д.30 кв. 4.
Объект расположен в жиломрайоне, удаленном от центра города Улан-Удэ, с хорошей транспортнойдоступностью и достаточно развитой инфраструктурой. Плотность застройки в этомрайоне достаточно высокая.
Анализ наилучшего инаиболее эффективного использования
Недвижимость – имущество,которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Посколькукаждому способу использования объекта недвижимости соответствует определеннаявеличина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способиспользования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Заключение о наилучшемиспользовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использованиясобственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболееэффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такоеиспользование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых,финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимыхвидов использования имеет своим результатом максимально высокую текущуюстоимость земли.
Анализ наилучшего инаиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствиярассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательнаяразрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешеныраспоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу,положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическаяосуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способовиспользования.
Финансоваяосуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенноезаконом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальнаяэффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использованийбудет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Поскольку в данномслучае объектом оценки является квартира в жилом пятиэтажном доме, то наилучшимиспользованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения другихвариантов.
Определение стоимостиобъекта
Теория оценкинедвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определениирыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точкизрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применениякаждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подходаопределяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числеспецифики объекта оценки и вида определяемой стоимости.
Затратный подход
Затратный подход-этостандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан наопределении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимостипри строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическимпараметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.
Стоимость недвижимости,определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности иравна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость новогостроительства улучшений, минус накопленный износ.
Стоимость новогостроительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий можетвыступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.
Восстановительнаястоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копииоцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких жестандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той жеквалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.
Стоимость замещения –оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания сполезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблениемсовременных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость новогостроительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанныхс возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованноучаствующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).
Под накопленным износомпонимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемаяфизическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием иликомбинацией этих факторов.
Основные шаги приприменении данного подхода к определению стоимости:
1. рассчитатьвосстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектовблагоустройства), находящихся на объекте;
2. установитьдополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояниярыночных требований и уровня загрузки помещений;
3. определитьпредпринимательский доход;
4. установитьвеличину накопленного износа;
5. рассчитатьостаточную стоимость объекта оценки.
Определениевосстановительной стоимости
Поскольку в данномслучае объектом оценки является квартира, определение стоимости затратнымметодом может не учитывать некоторые аспекты, например указанный выше расчетстоимости земельного участка.
При определениистоимости будем пользоваться относительными показателями, отражающими стоимостьзатрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателемможет являться расчетная стоимость 1 м2 общей площади жилых домов пообъектам представителям, предоставляемая Региональным центром поценообразованию в строительстве при АООТ «». По состоянию на 20 мая 2010 грасчётная стоимость 1м2 общей площади составляла 20000.
Таким образом,стоимость 1м2 общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая врасчётах, равна 20000 руб.
Общая площадь квартиры –51.3 м2. На основании этого расчётная восстановительная стоимостьквартиры:
20000*51.3=1026000
В табл. 1.1 приведенрасчет стоимости 1м2 общей площади, применимой для рассматриваемогообъекта.
Таблица 1.1№ п/п Наименование коэффициента Имеет (+) / не имеет (-) Факт Справочно ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА 1 ПАТОГЕННАЯ ЗОНА 1.10 а)положительная + 1,1 б)отрицательная - 0,95 2 СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА 1.02 а)социальные услуги удалены - 0,95 б)частичное присутствие - 1 в)присутствие всех социальных услуг + 1,02 3 УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА 0.98 а)удаленные от центра районы + 0,98 б)районы, примыкающие к центру - 1,02 в)центр - 1,02 4 ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ 1.00 а)трамвай - 1 б)троллейбус - 1 в)автобус + 1 г)все виды транспорта - 1,1 5 РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м 1.02 а)далее 500 - 0,984 б)в пределах 500 - 1 в)в пределах 100 + 1,02 6 ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА 1.03 а)загазованность выше ПДК - 0,95 б)загазованность в пределах ПДК - 1 в)отсутствие загазованности + 1,03 7 БЛИЗОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА МИЛИЦИИ, км 1,02 а)далее 1 - 0,95 б)в пределах 1 - 1 в)в пределах 0.01 + 1,02 8 ШУМОВОЙ МЕШОК 1.01 а)выше уровня ПДУ - 0,95 б)предельно допустимый уровень ПДУ - 1 в ночное время 30дБ - в дневное время 40дБ - в)в пределах нормы ПДУ - 1,01 Характеристика дома 9 ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА 1.01 а) север - 1 б) юг - 1 в) восток + 1,01 г) запад + 1,01 10 ГОД ПОСТРОЙКИ, лет 0.83 а) более 25 + 0,83 б) 15-25 - 0,87 в) 10-15 - 0,9 11 МАТЕРИАЛ СТЕН 1.08 а) деревянный - 0,9 б) панельный (крупноблочный) - 1 в) панельный утеплённый + 1,08 г) кирпич - 1,1 12 СЕРИЯ ДОМА 1,00 а) «хрущёвка» малосемейка, гостинка - 0,95 б) обычная + 1 в) старый фонд - 0,98 13 ОТОПЛЕНИЕ 1.00 а) центральное + 1 б) печное - 0,95 14 ВОДОСНАБЖЕНИЕ 1.00 а) центральное + 1 б) уличная колонка - 0,95 15 ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ 1.06 а) центральное + 1,06 б) титан - 1 в) колонка - 1,034 г) центральное и колонка - 1,13 16 КАНАЛИЗАЦИЯ 1.00 а) внутренняя + 1 б) уборная - 0,9 17 ЭТАЖ 1.00 а) подвальный - 0,85 б) цокольный - 0,87 в) первый - 0,9 г) с 3-го по 6-й этажи девятиэтажного - 1,02 д) 2-й и 3-й этажи пятиэтажного - 1,02 е) 1-й и 2-й этажи двухэтажного + 1 18 ПЛАНИРОВКА КОМНАТ 1.00 а) смежные - 0,967 б) изолированные - 1,0367 в) смешанные + 1 19 ВЫСОТА ПОТОЛКА, м 1.04 а) до 2,5 - 0,97 б) 2,5 + 1 в) до 3,0 - 1,04 г) свыше 3,0 - 1,05 20 ПЛОЩАДЬ КУХНИ, м2 1.03 а) до 5,0 - 0,95 б) до 8,0 - 1 в) свыше 8,0 + 1,03 21 САН. УЗЕЛ 1.01 а) смежный - 0,98 б) раздельный + 1,01 22 ВАННАЯ 1.01 а) в кафеле + 1,01 б) покрашена - 1 в) декоративная плитка - 1,005 23 БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ 0,97 а) отсутствие балкона (лоджии) + 0,97 б) сушилка, балкон - 1,01 в) лоджия 3,0 м - 1,01 г) лоджия 6,0 м - 1,03 д) лоджия 9,0 м - 1,05 е) две лоджии _ 1,1 24 ВХОДНЫЕ ДВЕРИ 0,95 а) деревянные + 0,95 б) дерматин, утепленные - 1 в) металлические - 1,02 г) двойные - 1,01 25 ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ 1.00 а) антресоли + 1 б) кладовая - 1,01 в) встроенные шкафы 3 м2 и др. - 1,01 г) помещение для сушки - 1,1 26 ОСВЕЩЕННОСТЬ, % 1,00 а) 100 + 1 б) затемненность 10-15 - 0,95 в) затемненность до 30 - 0,93 г) затемненность до 50 - 0,9 27 НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА 1,01 а) есть + 1,01 б) нет - 1 28 ОКНА ВЫХОДЯТ 1,01 а) на улицу - 0,95 б) во двор - 1 в) на улицу и двор + 1,01 29 ПОЛЫ 1,05 а) доски - 1 б) линолеум - 1,01 в) паркет - 1,1 г) ковровое покрытие + 1,05 30 СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ 1,00 а) хорошее + 1 б) отличное - 1,03 в) новая - 1,02 г) нужен капитальный ремонт - 0,9 д) нужен косметический ремонт - 0,95 31 ПРЕСТИЖНОСТЬ 1,00 а) художественная отделка - 1,2 б) стандартная + 1 в) непрестижная - 0,9 Итоговый коэффициент 1,24
Скорректированнаястоимость 1м2 общей площади рассматриваемой квартиры составляет:
20000*1,24=24800
Перечень строительныхматериалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ вквартире, приведен в табл.1.2
Таблица 1.2Наименование материалов Количе- ство Пло-щадь Стои-мость за единицу, руб. Полная стоимость, руб. Доля установки работ, % от стоимости материалов Стоимость матери-алов с работой, руб Ручки дверные 3 85 255,00 50 382,50 Ручки дверные поворотные 6 360 2160,00 50 3240,00 Ручки дверные 1 318 318,00 50 477,00 Выключатели 10 30 300,00 50 450,00 Звонок электрический 1 168 168,0 60 268,80 Обои потолочные 244,9 150 6805,50 60 100888,80 Обои стеновые высшего качества 187,0 150 5197,16 60 8315,47 Обои стеновые средние 26,2 50 243,03 60 388,86 Клей обойный 6 50 300,00 60 480,00 Двери межкомнатные 4 5,6 3500 14000,00 50 21000,00 Двери в ванную и туалет 2 2,8 550 1100,00 50 1650,00 Дверь входная 1 1,6 5200 1100,00 50 1650,00 Двери в шкафы 2 2,8 156 312,00 60 499,20 Покраска в 2 слоя, кг 3 18,9 363 363,00 60 580,80 Унитаз 1 780 780,00 60 1248,00 Ванна 1 2500 2500,00 60 4000,00 Смеситель 1 660 660,00 60 1056,00 Смеситель на кухню 1 870 870,00 60 1392,00 Плитка керамическая 35,9 100 3590,90 60 5745,44 Клей для плитки 5 95 475,00 60 760, 00 Линолеум 12 185 2223,70 50 3335,55 Мойка 1 550 550,00 60 880,0 Ковролин 53,7 169 9075,30 60 14520,48 Глазок 1 100 100,00 50 150.00 Замок 1 450 450,00 50 675,00 Бачок 1 550 550,00 60 880,00 Раковина 1 490 490,00 60 784,00 Плинтус длиной 3м 81,05 27 80 2161,33 50 3242,00 Блоки оконные 2 1500 3000,00 60 4800,00 Остекление блоков оконных 2 100 200,00 60 320,00 Стоимость материалов с учетом установки 100209,90
С учетом данныхтабл.1.2 рассчитаем стоимость квартиры
24800*51.3=1272240 руб.
Рыночная стоимостьзатрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных в квартире,составляет 100209,90 руб.
Рассчитаем стоимость квартирыс учетом затрат на производство ремонтных отделочных работ:
1272240 +100209,90=1372449,9руб.
Определение величинынакопленного износа
Величина накопленногофизического износа определялась на основе:
· анализатехнического состояния конструкций жилого дома по ул. Коммунистическая д. 30кв. 4
· анализатехнического состояния квартиры № 4 в жилом доме по тому же адресу;
Накопленный износрассчитывается по формуле
Фз = Фкili
где Фз –физический износ здания, %;
Фкi–физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;
li–коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельнойконструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;
n– число отдельных конструкций, элементов или систем здания.
Расчет физическогоизноса здания представлен в табл. 1.3.
Таблица 1.3Наименование конструкций Доля от общей стоимости, % Фактический физический износ элемента, % Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % Фундаменты 4,00 5 0,20 Стены 18,00 5 0,90 Перегородки 6,00 5 0,30 Перекрытия 10,00 5 0,50 Крыша 6,00 5 0,30 Полы 12,00 10 1,20 Лестницы 6,00 5 0,30 Окна и двери 12,00 10 1,20 Отделка внутренняя 8,00 10 0,80 Прочие работы 9,40 5 0,47 Санитарно-технические устройства 6,40 10 0,64 Электротехнические устройства 2,20 10 0,22 Итого 7,03
В результатепроизведенных расчетов физический износ объекта составил 7,03%.
С учетом накопленногофизического износа стоимость объекта оценки составит:
1372449,9 *(1-7,03/100) =1275966,672
Стоимость объекта,полученная затратным методом с учетом округления, составляет: 1275967 руб. (одинмиллион двести семьдесят пять тысяч девятьсот шесть десять семь рублей).
Сравнительный подход
Подход к оценке с точкизрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта сдругими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр напродажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатиттипичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подходнаиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточноеколичество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условийпродажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценкидолжно быть учтено при анализе.
Расчет величинырыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется вследующей последовательности:
1. Подборинформации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2. Выборпараметров сравнения.
3. Сравнениеобъекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналоговдля определения стоимости объекта оценки.
4. Согласованиеданных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.
Таблица 1.4Портфель Объект оценки 1 2 3 4 5 Цена продажи 2700 2900 2600 2650 2750 Условия сделки рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные Рыночные Ск.цена 2700 2900 2600 2650 2750 Время продажи сейчас 3мес 6мес сейчас 6мес сейчас Цена продаж долга 2781 3074 2600 2809 2750 Местоположение С. ильинка С ильинка С.ильинка С.ильинка С. ильинка Ск.цена пр.кв. 2781 3074 2600 2809 2750 Ландшафт Норм. Норм. Норм. Лучше. Норм. Норм. Скор.ц. 2781 3074 2595 2809 2750 Мусоропровод нет нет нет нет нет Нет Ск.ц 2781 3074 2600 2809 2750 Ранг, вес 3 3 3 3 4 Средневзвеш.ст-ть 1кв.
Ср.взвеш. цена за 1 квм=
(20*3+21*3+19*3+19,5*3+21*4)/(3+3+3+3+4)=20,16
Стоимость кв.=20,16*51,3=1034208
Доходный подход
Подход с точки зрениядохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа,что стоимость недвижимости непосредственно связано с текущей стоимостью всехбудущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами,инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги вобмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и отпоследующей продажи.
Метод прямойкапитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильнымипредсказуемыми суммами доходов и расходов.
Метод дисконтированияденежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющимнестабильные потоки доходов и расходов.
Поскольку квартиры вчистом виде не являются объектами недвижимости, расчет стоимости доходнымметодом не производился.
Объект оценки:
· трёхкомнатнаяквартира, общая площадь 51,3 кв.м;
· предлагаемаясредняя арендная плата: 13 тыс. руб;
· квартплатаи коммунальные услуги: 4,5 тыс.руб;
· потенциальныйваловый доход: 13 тыс.руб*12мес=156тыс.руб.
· действительныйваловый доход: 156тыс.руб–4,5тыс.руб*12мес.= 102. (потери от недозагруженностиквартиры);
V(стоимостьнедвижимости) = 102тыс.руб/12%=850 тыс.руб;
Согласованиерезультатов и заключение о рыночной стоимости объекта
Использованные в отчетеметоды расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:
затратный подход–1275966,672 руб.
сравнительный подход – 1034208руб.
Наоснове анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объектаможно сделать следующие выводы.
Затратныйподход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду иназначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительнымизносом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затратна воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация,безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на негослишком полагаться.
Сравнительныйподход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время нестоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их ценеи др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта проведена поукрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметьнаибольший вес при решении об окончательной стоимости.
Обоснованнаярыночная стоимость объекта оценки (V,руб) определяется по формуле:
V= V1* Q1+ V2* Q2
гдеV1и V2 — стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительнымподходами, руб.;
Q1и Q2 — средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.
Рыночнаястоимость объекта
V= 1275966,672 *0,38 + 1034208 *0,62 = 1126076,26 руб.
Такимобразом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результатепроведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующеезаключение.
Рыночнаястоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя двухкомнатную квартиру,расположенную по адресу: г. Улан-Удэ, п. Зеленый, д.1а, кв.61 по состоянию на 1июня 2010 г., с учетом округления составляет: 1126076,26 руб.
Полученнаяоценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качествеотправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условийреализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества,страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества ит.п.
Используемая литература
1. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2005.
2. Интернет-сайт Российскогообщество оценщиков — www.mrsa.ru
3. Левадная Н. Рынокнедвижимости в Российской Федерации // Инвест курьер. 1996г.
4. Лозебо А. О правахсобственности на недвижимое имущество // Экономическая газета. № 4.2003г.
5. Паттури Я.В. Экономиканедвижимости: Учебное пособие. — Великий Новгород. 2002 г
6. Хамин Д., Юрков Д. Рынокнедвижимости глазами риэлторов // Экономика и жизнь. № 3.1999