--PAGE_BREAK--1 Определение задачи оценки
На начальном этапе оценки недвижимости осуществляется постановка задачи. Которую необходимо решить:
- объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость;
- проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;
- устанавливается дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;
- указываются цели оценки объекта;
- устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;
- формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.
2 Составление плана и договора на проведение оценки
Следующим этапом оценки недвижимости являются предварительный осмотр, составление плана и договора. На данном этапе определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта. Устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.
Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.
Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.
При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.
3 Сбор и анализ информации
Немаловажным этапом оценки недвижимости является сбор и проверка данных.
На этапе «Сбор и анализ информации» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:
- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.
Данные, которые собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.
Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому необходимо придавать большое значение сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик.
4 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
На следующем этапе процесса оценки проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. С учетом проведенного анализа определяется его стоимость.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.
Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.
Для ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:
- максимальная эффективность;
- финансовая обоснованность;
- физическая осуществимость;
- соответствие законодательству.
Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.
Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал.
Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам.
Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.
Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.
Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.
Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.
продолжение
--PAGE_BREAK--4.1 Принципы оценки стоимости недвижимости.
В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (рис. 2).
Принципы пользователя недвижимого имущества:
- полезность;
- замещение;
- ожидание.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Принципы, связанные с объектом недвижимости:
- остаточная продуктивность;
- вклад;
- убывающая и возрастающая отдача;
- сбалансированность (пропорциональность);
- оптимальный размер;
- экономическое разделение и соединение имущественных прав.
Принципы внешней рыночной среды:
- соответствие;
- зависимость;
- спрос и предложение;
- конкуренция;
- измерение.
Рис. 2 – Принципы оценки недвижимости и их взаимосвязи
В процессе оценки конкретного объекта недвижимости могут быть задействованы сразу несколько принципов или отдельным из них придано большее значение.
Одними из основных принципов, отражающих компоненты недвижимости являются: принцип вклада; принцип предельной продуктивности; принцип сбалансированности; принцип полезности; принцип замещения; принцип ожидания; принцип внешнего воздействия; принцип изменений; принцип конкуренции; принцип спроса и предложения; принцип соответствия.
4.1.1 Принцип вклада.
Вклад – это сумма увеличения или уменьшения стоимости объекта или дохода от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора (прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения ее, а не фактические затраты на развитие объекта).
Данный принцип основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.
При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.
4.1.2 Принцип предельной продуктивности.
Данный принцип заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.
продолжение
--PAGE_BREAK--4.1.3 Принцип сбалансированности (пропорциональности).
Любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость земли. Данный принцип основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке.
Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. При нарушении пропорциональности появляются «недоулучшенные» или «переулучшенные» объекты и снижается эффективность использования земли.
4.1.4 Принцип полезности.
Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.
Данный принцип основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Например, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены дышат.
Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.
Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных либо психологических потребностей. Товар, не имеющий потребительских свойств, никому не нужен. Именно полезность формирует потребительскую стоимость объекта оценки.
4.1.5 Принцип замещения.
Средний (рациональный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью. Т.е. максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции.
По содержанию этот принцип близок к понятию альтернативных издержек – того, что теряет инвестор при вложениях именно в данный объект недвижимости, отказавшись от других альтернативных вариантов инвестирования.
4.1.6 Принцип ожидания.
Основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта. Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер.
4.1.7 Принцип внешнего воздействия.
Основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.
Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:
- экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов. Уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
- политические: состояние и тенденции изменения законодательства;
- социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
- административные: ставки налогов и зональные ограничения;
- экологические: подверженности района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.
4.1.8 Принцип изменений.
Отражает непостоянство стоимости недвижимости во времени в результате процессов, проходящих как в самом объекте (физическое устаревание, реконструкция и др.), так и в окружающей среде. Известно, что отдельно взятые объекты недвижимости, населенные пункты и регионы проходят четыре фазы: рост, стабильность, спад и обновление, которые соответственно влияют и на стоимость имущества.
Рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города.
Стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков.
Упадок – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства.
Обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.
Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.
продолжение
--PAGE_BREAK--4.1.9 Принцип конкуренции.
Действует таким образом, что нормальная прибыль порождает конкуренцию. Которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.
Данный принцип основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.
Основной чертой конкурентного рынка является наличие большого числа независимо действующих продавцов, предлагающих свою продукцию. Конкурентная фирма не может устанавливать рыночную цену, поскольку ее доля в общем объеме предложения незначительна, него может к ней приспосабливаться. Запрашивать цену, превышающую рыночную, было бы бесполезно, так как покупатели не станут покупать продукцию. В случае, если фирма может продать продукцию по более высокой цене, ей не нужно назначать низкую цену, уменьшая прибыли. Чем больше сопоставимых объектов недвижимости предлагается на продажу, тем меньше будет цена. Итоговая оценка рыночной стоимости недвижимости не может превышать текущие цены предложения аналогичных объектов.
4.1.10 Принцип спроса и предложения.
Принцип спроса и предложения гласит: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка. На современном рынке недвижимости предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от множества условий, включая и эмоциональные. По другому можно сказать так: производители сочтут выгодным направить большее количество ресурсов на производство данного товара при относительно более высоком уровне цены на него, чем при более низком. Поэтому, если, несмотря на возрастание цен продаж и повышение ставок арендной платы, недвижимость продолжает пользоваться спросом. На рынке недвижимости будет появляться все большее количество застройщиков.
Основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.
По мере роста предложения, рыночная цена на объекты уменьшается. Избыточный спрос приведет к предложению объектов по более высоким ценам, и растущая цена вытеснит некоторых потребителей с рынка. Стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и падением предложения. Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно. При этом спрос более изменчив, чем предложение: если есть спрос, то увеличить количество предложений бывает сложно, так как здания строятся долго – от нескольких месяцев до нескольких лет, а в случае излишков недвижимости цены остаются низкими несколько лет. Оценщику необходимо постоянно следить за развитием и состоянием рынка.
На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.
4.1.11 Принцип соответствия.
Принцип соответствия подтверждает правило – максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним принципах регрессии и прогрессии.
Основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.
Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.
В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.
В самом общем виде – это вероятное, наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны (рис. 3 и 4).
1. Физическая пригодность участка: размер, топография, качество грунта, климат.
2. Юридическая обеспеченность: правила зонирования; сервитуты; строительные нормы; экономические требования.
Критерии альтернативных вариантов
3. Экономическая целесообразность: рыночный спрос на предлагаемое использование; конкуренция других участков; виды налогов; другие условия.
Участок оценивается как свободный
4. Доходность: максимум дохода собственника; максимум стоимости самого участка.
Рис. 3 – Критерии выбора лучшего и наиболее эффективного использования земли
Потенциал местоположения
Ограничения на формы использования
Рыночный спрос
Наилучшее и наиболее эффективное использование участка
Доходы населения
Ресурсное качество участка
Вид деятельности
Технологическая обоснованность: качество, затраты, сроки реализации проекта
Финансовая обоснованность
Рис. 4 – Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка
продолжение
--PAGE_BREAK--5 Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости
Существуют четыре компонента стоимости (Рис. 5).
Компоненты стоимости
Спрос
Полезность
Дефицитность
Возможность отчуждаемости объектов
Количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.
Способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь.
Ограниченность предложения. При увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.
Возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром.
Рис. 5 – Компоненты стоимости
Определение стоимости объекта включает традиционные подходы к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке. Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке.
5.1 Затратный подход.
Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.
Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа.
Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат на возможное новое строительство объекта оценки учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы прибыли строителей в данной регионе, рыночные цена на строительные материалы. Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Оценка недвижимости затратным подходом проводится в несколько этапов (рис. 6).
Затратный подход
Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (СЗ)
Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (СНС)
Расчет накопленного износа (ИН)
Физический износ
Функциональный износ
Внешний износ
Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа (СУ = СНС — ИН)
Определение итоговой стоимости недвижимости (СЗП = СЗ + СУ)
Рис. 6 – Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости
продолжение
--PAGE_BREAK--