Особенности и уникальность рынка недвижимости

Реферат
Тема: Особенности и уникальность рынка недвижимости
 

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1 Особенности и закономерностирынка недвижимости
2 Структура рынка недвижимости
3 Основные понятия рынканедвижимости
4 Сегментация рынка недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙЛИТЕРАТУРЫ 
ВВЕДЕНИЕ
 
Существовавшие в прежние годы легальные и нелегальные элементырыночных отношений (жилищные кооперативы, строительные бригады, продажа частныхдомов, обмен квартир через маклеров) можно рассматривать как предысторию рынкажилья. Начало легального рынка следует датировать серединой 1990-го года, когда«Закон о собственности в СССР» признал понятие частной собственности,и наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы создалипервые риэлторские фирмы. Средняя цена 1кв. м жилья в это время составляла$100.
Считается, что средняя цена одного квадратного метра общей площадиквартиры в городе правильно отражает усредненную стоимость жилья. В этом случаединамика ее изменения может многое сказать об истории становления и развитияжилищного рынка.
В своей же работе я постараюсь наиболее полно рассмотретьособенности рынка недвижимости России, а также моменты, определяющие его уникальность.
1 Особенности и закономерности рынка недвижимости
Рынок недвижимости, как относительно новаясоциально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями,стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальнойнаучной школы.
«Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредствомкоторых передаются права на собственность и связанные с ней интересы,устанавливаются цены и распределяется пространство между различнымиконкурирующими вариантами землепользования» [1] .
Однако более полным будет определение рынка недвижимости,представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектовнедвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.
«Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночныхмеханизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансированиеобъектов недвижимости» [1].
Рынок недвижимости представляет собой совокупностьрегиональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга поуровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любойнациональной экономике, ибо недвижимость — важнейшая составная часть национальногобогатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынканедвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала,рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь илиарендовать для своей деятельности необходимые им помещения.
Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большоезначение, что подтверждается:
·   колоссальнойстоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, изкоторого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот иприносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другиеплатежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальныхобразований;
·   достигнутойуже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
·   достигнутымв ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи,сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числеземли);
·   высокимуровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
·   большимколичеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынканедвижимости.
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующиефункции:
·   эффективноерешение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезныхсвойств недвижимости;
·   отчуждениеполных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одногоэкономического субъекта к другому и защиту его прав;
·   свободноеформирование цен на объекты и услуги;
·   перераспределениеинвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
·   перераспределениеинвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемыпереходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов,несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждани юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективнуюсферу вложения капитала.
Посредством рыночного механизма и государственногорегулирования рынок недвижимости обеспечивает:
— создание новых объектов недвижимости;
— передачу прав на недвижимость;
— установление равновесных цен на объекты недвижимости;
— эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
— распределение пространства между конкурирующими вариантамиземлепользования;
— инвестирование в недвижимость,
выполняя при этом следующие операции, осуществляемые снедвижимым имуществом:
• со сменой собственника:
— куплю-продажу объектов недвижимости;
— наследование;
— дарение;
— мену;
— обеспечение исполнения обязательств (например, реализациязаложенных или арестованных объектов недвижимости);
• с частичным или полным изменением состава собственников:
— приватизацию;
— национализацию;
— изменение состава собственников, в том числе с разделомимущества;
— внесение в уставный капитал;
— банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (судовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имуществасобственников);
• без смены собственника:
— инвестирование в недвижимость;
— развитие недвижимости (расширение, новое строительство,реконструкция) ;
— изменения направления использования, названия торговоймарки, юридического адреса и др.;
— управление, эксплуатация;
— залог;
— аренду;
— передачу в хозяйственное ведение или оперативноеуправление, в безвозмездное пользование;
— регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, нетребующий от получателя предпринимательской деятельности;
— ренту;
— пожизненное содержание с иждивением;
— передачу в доверительное управление;
— введение (снятие) сервитутов и иных обременении;
— страхование различных форм и различных операций, в томчисле при кредитовании развития недвижимости.
Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляютсяс использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынокнедвижимости [1].
Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространстваобладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами (рис.1).
Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:
— низкой ликвидностью;
— цикличным характером;
Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени сциклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествуетспаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступаетраньше, чем в экономике.
— высокой степенью регулирующего государственноговоздействия;
— наличием стоимостной оценки объекта недвижимости ивозрастанием ее с течением времени;
- высоким уровнем трансакционных издержек.
/>
Рис. 1. Цикличность развития рынка недвижимости
 
1— спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий,когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственникуобъекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя;2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастанияспроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствиемпредложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционныхисследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительстводостигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты ихарактеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 —насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительныхмощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительнаядеятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот периодсокращается.
Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости позаключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимоопределить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провестипредварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобыубедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.» [2]. В России всреднем они составляют 5-7% от цены объекта. В случае организации сбытовойструктуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2-3%.Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемуюрынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы-застройщика,то естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этимможно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынкежилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.
Эти особенности дают основание характеризовать данный рыноккак специфический сектор экономики.
Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченноечисло продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокойрыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайновысокой.
Приведенные цифры получены в результате обработки информации,накапливаемой в базе данных «Городского каталога недвижимости». Данныеобработаны по специальной методике, позволяющей устранить искажающее влияниенаиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт иливид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствиеванной комнаты и др.). Количество ежемесячно публикуемых вариантов (более 20000) позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома,число комнат в квартире.
Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характерпотребительского спроса.
Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и невзаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности ипропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимостиво многом определяется географическим (местонахождение объекта на территориигорода, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами;состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездныхпутей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятийторговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).
На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует рядфакторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 1.
Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса ипредложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей.Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы,а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьмасущественное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, аследовательно, и на спрос и предложение.
Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могутбыть выделены составляющие, влияние которых также является существенным. Так,рост численности населения в регионе может быть вызван его естественнымприростом или миграцией из других регионов. Например, основная часть спроса нарынке нового жилья в Москве и Санкт-Петербурге сформирована за счет покупателей(или инвесторов) из других регионов России. В значительной мере такая ситуацияпродиктована проблемами, с которыми сталкивается население в соответствующихрегионах.
Таблица 1
Система факторов, влияющих на спрос и предложениеФакторы Влияние на предложение Влияние на спрос 1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ
Изменение уровня доходов населения:
рост
сокращение В современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья
Увеличение
Уменьшение
Изменение уровня доходов бизнеса:
рост
сокращение Увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости
Увеличение
Уменьшение
Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов:
рост
сокращение
Увеличение
Уменьшение
Увеличение
Уменьшение
Ставки арендной платы:
рост
сокращение
Увеличение
Уменьшение
Уменьшение
Увеличение
Стоимость строительства:
рост
сокращение
Уменьшение
Увеличение Увеличение на рынке готового жилья
Ставки арендной платы:
рост
сокращение
Уменьшение
Увеличение
Уменьшение
Увеличение
Стоимость строительства:
рост
сокращение
Уменьшение
Увеличение Увеличение на рынке готового жилья
Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы:
увеличение
уменьшение Увеличение Увеличение 2. СОЦИАЛЬНЫЕ
Изменение численности населения
рост
сокращение Увеличение
Увеличение
Уменьшение
Изменение образовательного уровня:
рост
понижение />
Увеличение
Уменьшение
Изменение уровня преступности:
рост
понижение />
Уменьшение
Увеличение 3. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ
Реальная налоговая ставка:
рост
понижение Увеличение
Уменьшение
Увеличение
Уровень налога на имущество:
рост
понижение Увеличение Уменьшение
Уровень земельного налога:
рост
сокращение Увеличение Увеличение
Зональные ограничения:
более строгие
менее строгие Увеличение Увеличение
Условия совершения сделок:
либеральные
ограничительные Увеличение Увеличение
Условия получения прав на застройку:
либеральные
ограничительные
Увеличение
Уменьшение /> 4. УСЛОВИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ
Экологическая обстановка:
улучшение
ухудшение Увеличение Уменьшение
Уровень развития инфраструктуры:
высокий
низкий Увеличение Уменьшение /> /> /> /> />
Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий нарынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости[3]. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций вобъекты недвижимости.
В настоящее время на российском рынке существует значительноепревышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно накоммерческую недвижимость).
Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловленамногими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, егоэкологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытовогоназначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.
Одной из важнейших особенностей объектов недвижимостиявляется необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций.
Независимо от функционального назначения объекта он постояннонуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживаниижилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране,поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей идр. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную частьего функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие наконкурентоспособность объектов и цену их потребления.
К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиозпреимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской икоммерческой деятельности.
Преимущества:
• возможность получения большей прибыли (чем на другихрынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;
• достаточная устойчивость потребительского спроса;
• меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;
• наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночнойконъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срокастроительства конкурирующих объектов.
К недостаткам можно отнести:
• информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынкетоваров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;
• отсутствие законодательной базы в отношении обязательнойпубликации информации о сделках на рынке недвижимости;
• необходимость использования информации о сделках, совершаемыхна рынке недвижимости;
• «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительногорегулирования, возможностей строительного комплекса и спецификипотребительского спроса;
• издержки сделок (необходимость проверки юридической чистотыобъекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию ирегистрацию) значительны, если не сказать высокие. 2 Структура рынка недвижимости
 
Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующихструктурных элементов:
·   объектовнедвижимости;
·   экономическихсубъектов, оперирующих на рынке;
·   процессовфункционирования рынка;
·   инфраструктурырынка
Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:
·   продавцы(арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любоеюридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в томчисле государство в лице своих специализированных органов управлениясобственностью
·   покупатели(арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическоеили физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право наданную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельностьнерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельностьгосударственных органов).
·   профессиональныеучастники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РНопределяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, иперечнем видов деятельности коммерческих структур.
Различают следующих профессиональных участников: институциональныеи неинституциональные участники рынка недвижимости.
Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты,представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относяторганизации следующего профиля:
·   организации,регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование
·   федеральныеи территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли,созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлениемземлеотвода,
·   федеральныеи территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиесяутверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий ипоселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;
·   органыэкспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиесяутверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
·   органы,ведающие инвентаризацией и учетом строений;
·   органытехнической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительствоми эксплуатацией зданий и сооружений;
·   проектировщики,строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
·   органы-регистраторыправ на недвижимость и сделок с ними;
·   государственныенотариусы.
Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающимна коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:
·   брокеры,оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок снедвижимостью;
·   оценщикинедвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам,покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
·   финансисты(банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в томчисле ипотечным кредитованием;
·   девелоперы,занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числеорганизацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием истроительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду(самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качествеподрядчиков и соинвесторов);
·   редевелоперы,занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
·   управляющиенедвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатациейобъекта;
·   проектировщикии строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиесяюридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
·   страховщики,занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
·   участникифондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг,обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечномкредитовании);
·   аналитики,занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации дляпринятия стратегических решений по его развитию;
·   финансовыеаналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
·   маркетологи,специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижениемобъектов и услуг на рынке;
·   информационно-аналитическиеиздания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
·   специалистыпо информационным технологиям, обслуживающие РН;
·   специалистыв области обучения и повышения квалификации персонала;
·   любыеспециалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональныхобъединений рынка недвижимости.
Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.
Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшомколичестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеетдостаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье,нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекаяпосредников-продавцов, оплачивая их услуги.
Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностьюна рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом иправами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами ииндивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость,последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источникдоходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам илипокупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательномулицензированию.
Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения,связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимойстороны о рыночной стоимости недвижимости.
Существует несколько характерных случаев, когда необходимообращение к услугам оценщика:
·   оценкапо заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;
·   оценкапо заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;
·   оценкаперед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации иее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;
·   оценкаинвестиционного проекта;
·   оценкапри получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости вкачестве доли в уставный капитал нового предприятия;
·   оценкадля определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах идр.
Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий иобеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развитиянедвижимости, включая организацию финансирования проекта.
Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основнойдеятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционныхи девелоперских проектах, ипотечное кредитование.
Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обменаобъектов недвижимости и управления рынком,
Различают следующие основные процессы:
1. Создание развития объекта недвижимости;
1.1 Организация системы развития недвижимости;
1.2 Развитие территорий;
1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;
2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;
2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью;
2.2.Управление объектом;
3. Товарный оборот объектов недвижимости;
3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости;
3.2.Передача прав (правомочий) собственности на объектнедвижимости и регистрация сделки;
3.3.Финансирование товарного оборота недвижимости
4. Управление рынком;
4.1.Исследование рынка;
4.2.Формирование и развитие рынка;
4.3.Контроль и регулирование.
Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающихфункционирование рынка
Условно можно выделить четыре таких механизма:
Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:
·   законодательнуюи нормативную базы рынка;
·   системуобщественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всемиучастниками рынка, защиты их прав и интересов.
Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являютсязаконодательные и представительные органы власти и управления федерального ирегионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов,общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице ихюридических подразделений.
Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий всебя:
·   системумониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости,способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательскиеподразделения общественных объединений, исследовательские организации рынканедвижимости при участии профессионалов-практиков);
·   специализированныегосударственные, общественные и коммерческие институтов управления развитиемрынка недвижимости, в частности:
а) органы координации усилий государственных учреждений иведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.
б) специализированных структурных подразделений органовгосударственной власти и местного самоуправления, ориентированных нареформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защитусобственника от противоправных действий;
в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных ипотребительских союзов рынка недвижимости;
г) образовательных учреждений и информационных центров рынканедвижимости;
д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей иинициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.
В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:
·   эталонныетехнологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведенииопераций всех категорий;
·   стандартыописания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всехкатегорий;
·   единоеинформационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационнойоткрытости рынка;
·   законодательнозакрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональнойдеятельности на рынке недвижимости;
·   нормативные,инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынкенедвижимости;
·   банкиданных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.
В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себяпрофессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих кминимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации,ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивацииучастников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенныхправ и применения санкций к нарушителям. 3 Основные понятия рынка недвижимости
 
Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются:спрос, предложение и цена.
Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав наних, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам заопределенный период времени.
При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратнойзависимости от цены.
Спрос на недвижимые объекты формируется под влияниеммногочисленных факторов
·   экономическиефакторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровеньконкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальныхпокупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечениязаемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены итарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.
·   социальныефакторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграциянаселения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной исоциальный статус населения; образовательный уровень и др.
·   природно-климатическаясреда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; типпочв; запас питательных веществ в почве; экология.
·   административныефакторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав настроительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация,сроки и др.).
·   окружающаясреда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия;местонахождение недвижимости.
·   национальныеи культурные условия, традиции населения.
·   политическиефакторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.
Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам,районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрикиможет вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребуетстроительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационныхобъектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечногокредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос нанедвижимость.
Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производнымот спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтомувеличина спроса на землю будет определяться:
·   ценойземли относительно цены на другие факторы производства;
·   продуктивностьюземли;
·   ценойконечного продукта.
Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственникиготовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.
В любой текущий момент времени общее предложение складывается издвух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношениедвух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то жевремя, основной тенденцией является преобладание предложения существующейнедвижимости, что связано с ее долговечностью.
Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может бытьреализовано:
·   засчет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;
·   засчет изменения типа использования;
·   засчет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.
Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости всовершенных сделках.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности.Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытомрынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонниестимулы. 4 Сегментация рынка недвижимости
 
При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболеераспространенных подхода:
·      институциональный;
·   объектный;
·   воспроизводственный.
Институциональный подход предполагает описание видов деятельности нарынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичныхспособов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт,а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институтырынка недвижимости:
·   органывласти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулированиеусловий функционирования и развития рынка недвижимости;
·   институтнезависимой оценки недвижимости;
·   девелопмент;
·   банкии другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие всвоей деятельности механизм залогового кредитования;
·   институтуправляющих недвижимостью;
·   институтриэлторов;
·   государственныйи частный нотариат;
·   строительныеорганизации;
·   арендаторынедвижимости;
·   продавцынедвижимости;
·   саморегулируемыеи общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.
Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимостис точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственныесооружения, а также соответствующие им права собственности). Правомерно будетвыделить:
·   рынокземли;
·   рынокискусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);
·          строительныйрынок;
·          рыноктаймшеров и т.д.
Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка черезпризму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.
С достаточной степенью условности они могут быть представленытремя группами отношений:
·          рынокразвития объектов недвижимости — совокупность отношений, возникающих в процессереконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность посозданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости(обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) ипотребления объекта недвижимости);
·          рынокпотребления объектов недвижимости — совокупность отношений, возникающих в процессеэксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечиваетэксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.
·          рынокоборота прав на недвижимость — совокупность отношений, возникающих приперераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объектынедвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можносегментировать по различным признакам.
По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующиеего составляющие.
Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товарвпервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случаевыступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органоввласти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилыхобъектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилойнедвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависитот нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье,предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должногоудовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить толькос учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший вупотреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому илиюридическому лицу.
Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если покаким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе,неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложениенедвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости напервичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличениюцен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичномрынке.
Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости иправ на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участиемлицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантируетюридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный(уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.
По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений,предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.
По географическому фактору: каждый регион и район можетпредставлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного городамогут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный,национальный, мировой).
По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынокотносительно недорогой недвижимости.
По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов,незавершенного строительства, нового строительства.
По форме собственности: государственных и муниципальных объектов,частных, др.
По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залогаи др.
По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынокнежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленногои сельскохозяйственного назначения.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
 
Итак, рынок недвижимости – система правовых, экономических,организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости поповоду создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезныхсвойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектовнедвижимости.
Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:
·   локализациярынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мерезависит от внешней окружающей среды;
·   значительноменьшее число сделок купли-продажи;
·   владениенедвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат:единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта вфункциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог нанедвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;
·   сравнительновысокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами изонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательствомс учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);
·   рынокнедвижимости несовершенен.
Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынканедвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериямсовершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством толькоценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределениянедвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильныи практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
 
1.  Фридман Дж., Ордуэй Н.Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. — М., 1995.
2.  Коуз Р. Фирма, рынок иправо. — М., 1999, с. 59.
3.  Ардемасов Е.Б., ГорбуновА.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью / Под ред. А.А.Горбунова. — С.-Пб., 2005. — С. 24 — 26.
4.  Горемыкин В.А., БугуловЭ.Р. Экономика недвижимости. –М.: 2002. – С. 7- 30, 85 — 96.
5.  Старинский В.Н., АсаулА.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. Г.А.Краюхина. — С.-Пб., 2002. – С. 5 -25.
6.  Виноградов д.в. ФУНКЦИИ ИОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ:УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ (электронный учебник). – Источник: EUP.RU
7.  «ГазетаСтройка» №10 (2005) рубрика «Стройинформ»
8.  www.aup.ru