Федеральное агентство по образованию
ГОУ ВПО «Сибирский Государственный технический университет»
Химико-технологический факультет
Контрольная работа
по дисциплине
«Экономика недвижимости»
Основные принципы оценки объектов недвижимости и основные факторы,влияющие на стоимость недвижимости
Руководитель:
Разработал:
Студент группы 08109
О.В. Цыганкова
Содержание
Введение
1. Оценка недвижимости
1.1 Основные принципы оценки недвижимости
1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Задача №1
Список литературы
Введение
Рынок недвижимости - этосовокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажинедвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.
Основные сегменты рынканедвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.
Отдельно выделяют рынок доходнойнедвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:
рынок объектов офисногоназначения;
рынок объектов торговогоназначения;
рынок объектовпроизводственно-складского назначения;
рынок гостиничных услуг;
рынок объектов незавершенногостроительства.
В зависимости от юридическихправ на недвижимость, которые являются объектом сделки междупродавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.
На рынке купли-продажи в обменна соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающееправо распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки являетсячастичный набор прав, исключающий право распоряжения.
Можно выделить следующиеособенности рынка недвижимости:
локальность;
низкая взаимозаменяемостьобъектов;
сезонные колебания;
необходимость государственнойрегистрации сделок.
При финансировании недвижимостивыделяют три группы затрат:
расходы на поддержание объектанедвижимости в функционально пригодном состоянии;
ежегодный налог на владениенедвижимостью;
высокие трансакционные издержкипри сделках с недвижимостью.
Колебания спроса и предложенияна рынке недвижимости происходят медленно, так как при наличии спросаувеличение количества объектов недвижимости происходит в течение длительноговременного периода, определяющегося сроком строительства здания. В случаеизбытка недвижимости цены остаются низкими несколько лет.
Основные факторы, воздействующиена спрос и предложение:
экономические: уровеньдоходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставокарендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительныхматериалов, тарифы на коммунальные услуги;
социальные: изменениечисленности, плотности населения, образовательного уровня;
административные: ставкиналогов и зональные ограничения;
экологические: подверженностьрайона месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение илиулучшение экологической обстановки.
Недвижимость является финансовымактивом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретениеи развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственночасто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтомурынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.
Существует тесная взаимосвязьфинансового рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляетрынок недвижимости, падение — сворачивает. Экономическая нестабильностьсдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизациифинансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка.
/>1. Оценка недвижимости
1.1 Основные принципы оценки недвижимости
Основные принципы оценкинедвижимости можно разделить на 4 категории.
Принцип наилучшего и наиболееэффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимостинедвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективнымобразом, даже если текущее использование объекта другое.
Наиболее вероятное ирентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокуютекущую стоимость недвижимости.
Состояние здания (необходимостькапитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметическийремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).
Таким образом, множествуразличных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. Взависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различныхвидов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболеечасто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.
На стоимость объектовнедвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципыоценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.
Для варианта ННЭИ оцениваемогообъекта существует несколько ограничений:
максимальная эффективность;
финансовая обоснованность;
физическая осуществимость;
соответствие законодательству.
Максимальная эффективностьопределяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантовиспользования с учетом риска инвестиций.
Под финансовой обоснованностьюпонимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта,отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный длявозмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода навложенный капитал.
Обоснование технологической ифизической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношениякачества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий,доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Дляустановления соответствия варианта использования законодательству необходиманализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запретна строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города ирайона, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.
Принцип ННЭИ важен при анализеземельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшегои наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка можетпревышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение обих сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок синдивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать подтакую застройку.
Если текущее использованиеземельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимостьимеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущееиспользование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условииее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущемиспользовании.
Результаты анализа лучшего инаиболее эффективного использования учитываются при определении стоимостинедвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализеинвестиционных проектов.
Принцип вклада основан наизмерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитываетсявлияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменениестоимости объекта недвижимости.
При анализе инвестиционныхпроектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможностьпроизвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этомполучаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объеминвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.
Принцип предельнойпродуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшенийбудет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на ихсоздание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затратыпо созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированыувеличением стоимости объекта.
Например, обновление интерьеракафе привлечет дополнительных посетителей, что повысит доход от объекта. Последующийеще более качественный дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошемсостоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затраты на второйремонт не будут компенсированы.
Таким образом, принциппредельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительныеулучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результатепроведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производствабудет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенногомомента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.
Принцип сбалансированностиоснован на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, темвыше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, спродуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементыкоторого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будетвыше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителейоборудовано узкое вытянутое помещение.
В соответствии с принципомсбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов,предприятий торговли в одном и том же районе.
Сбалансированность элементовобъекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков иобъемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию»средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточностьулучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.
Принцип полезностиоснован на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью дляпользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир вкирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- итеплоизоляция, а стены «дышат».
Полезность недвижимости,предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходымогут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад,автостоянку и т.п.
Принцип замещения гласил,что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объектнедвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чемзатраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеетсянесколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самымбольшим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.
У покупателя есть вариантывыбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложенияаналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выборинвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичнойдоходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например,вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель можетприобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для полученияаналогичной отдачи на инвестиции.
Принцип ожидания основанна том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества отвладения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход,выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков доходаот использования и будущей перепродажи объекта.
Ожидание будущих выгодвыражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объектаможет носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономическийспад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнениемогут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимостив данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимостьприлегающих жилых зданий без их физических изменений.
Итак, данный принцип основан напривлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чембольше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.
Принцип внешнего воздействияоснован на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влияниемизменяющихся факторов внешней среды.
Основные внешние факторы,влияющие на стоимость недвижимости:
экономические: уровень доходовнаселения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности,доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимостьстроительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальныеуслуги;
политические: состояние итенденции изменения законодательства;
социальные: изменениечисленности, плотности населения, образовательного уровня;
административные: ставки налогови зональные ограничения;
экологические: подверженностьрайона месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение илиулучшение экологической обстановки.
Принцип изменений основанна учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи какконкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различаютчетыре цикла жизни:
рост — период увеличения доходовнаселения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;
стабильность — периодравновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровнядоходов или убытков;
упадок — период социальнойнестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;
обновление — период обновления ивозрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.
Цикл, в котором находитсяиндивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщикомв процессе оценки.
Принцип конкуренцииоснован на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне сучетом конкуренции.
Принцип спроса и предложенияоснован на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложенияна рынке недвижимости.
На спрос и предложениевоздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусовнаселения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величинакредитной ставки и др.
Принцип соответствияоснован на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости вокружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характереземлепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующимстандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должнобыть выдержано в преобладающем стиле.
Однородность объектов в районеподдерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседствус дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшениюцены элитной недвижимости.
В целом, применение принциповоценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на еестоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальнойэкономической действительности.
1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Можно выделить четыре фактора,влияющие на стоимость недвижимости.
1. Спрос — количество данноготовара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самыйбольшой потенциальный спрос — на рынке жилья.
2. Полезность — способностьимущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждаетжелание приобрести определенную вещь. Полезность жилья — комфортностьпроживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшейполезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование изастройку.
3. Дефицитность — ограниченностьпредложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара ценына данный товар начинают падать, при уменьшении предложения — расти.
4. Возможность отчуждаемостиобъектов — это возможность передачи имущественных прав, что позволяетнедвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. бытьтоваром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность,поэтому земля не считалась товаром.
Таким образом, стоимость неявляется характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличиестоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательнойспособности, полезности и относительной дефицитности.
Задача №1
Оценить стоимость гостиницыметодом капитализации дохода.
Исходные данные для расчетастоимости гостиницы. Количество номеров люкс 45 Количество стандартных номеров 110 Общее количество номеров 155 Средний тариф номера люкс за сутки, руб. 520 Средний тариф стандартного номера за сутки, руб. 175 Доход от ресторана (% дохода от апартаментов) 15
Информация по расходам Апартаменты (% дохода от апартаментов) 60 Ресторан (% дохода от ресторана) 85 Платежи налога на землю ежегодно, тыс. руб. 750 Резервный фонд на один номер в 1 год, тыс. руб. (с последующим ежегодным ростом на 5%) 2,5
Коэффициенты анализа Коэффициент дисконтирования,% 23 Коэффициент капитализации,% 14
Коэффициенты роста анализируемыхпоказателей по годам Коэффициенты роста по годам,% 1 2 3 4 5 6 Средний тариф номера за сутки - 10,0 8,0 6,0 5,0 5,0 Коэффициент заполняемости номера люкс,% 50,0 55,0 60,0 65,0 65,0 65,0 Коэффициент заполняемости стандартного номера,% 80,0 84,0 87,0 90,0 90,0 90,0
/>
Сумма дисконтированногооперационного дохода равна:
1763,18 + 1896,20 + 1933,52 +1889,12 + 1639,76 + 1422,61 = 10544,39 тыс. руб.
Чистая стоимость объекта отпродажи равна:
16155,63/0,14 — 16155,63*0,03 =115397,35 — 484,66 = 114 912,69 тыс. руб.
Продисконтируем стоимостьобъекта:
114 912,69 /3,3 = 34 822,02 тыс.руб.
Окончательная величина стоимостигостиницы равна:
10544,39 + 34 822,02 = 45366,41тыс. руб.
Стоимость земли, входящей в составимущественного комплекса, — 180 000 руб. Объект собственности приноситпостоянный доход в сумме 63 000 руб.
Анализ сравниваемых продажпоказывает, что инвестора ожидают 15% ставку капитализации земли и 18% ставкукапитализации улучшений. Оцените ставку имущественного комплекса.
Пусть Х — стоимость здания, всоставе комплекса. Тогда постоянный доход будет складываться из доходов отздания и от земли:
Х * 18% + 180 000 * 15% = 63 000руб.
Т. е. стоимость здания равна:
(63 000 — 180 000 * 15%) /18% =(63 000 — 27 000) /18% = 36 000/18% =
= 200 000 руб.
Т. е стоимость всего объектанедвижимости равна:
180 000 + 200 000 = 380 000 руб.
Площадь квартиры составляет 120кв. м. Цена этой квартиры 400 тыс. руб. Цена другой сопоставимой квартиры 415тыс. руб. — ее площадь 120,7 кв. м. Определить среднее значение цены третьейквартиры площадью 120,5 кв. м.
Рассчитаем среднююарифметическую стоимость 1кв. м.:
(400/120) + (415/120,7) = 3,39
Определим стоимость сопоставимойквартиры площадью 120,5 кв. м.:
120,5 * 3,39 = 408,5 тыс. руб.
Список литературы
1. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью
2. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
3. Белых П.П. Формирование портфеля недвижимости / Финансовая акад. Приправительстве РФ. Институт профессиональной оценки. — М.: Финансы и статистика,1999. — 263 с.
4. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние перспективы развития: Учеб. пособие/ Н.В. Буланова. — М.: Международная академия оценки консалтинга, 2003. — 147 с.
5. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учеб. пособие для вузов. СПб.:Питер, 2001. — 336 с.
6. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. / В.А. Горемыкин — 3-е изд.перераб. и дополнено — М.: Проспект. 2004. — 635 с.
7. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М., Экономика недвижимости:Учебник пособие для вузов / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. — СПб.: Лань, 2001. — 480 с.