/>/>/>/>/>/>
/>/>/>/>/>Доктор экономических наук С.Г.Ерошенков
Москва 2004 год
1. Опыт ипотечного кредитования в США.
Ипотечные банки, а также другие участникифинансирования сделок с недвижимостью, осуществляют свою деятельность на двухсовершенно различных рынках ипотечных кредитов. Предоставление ссуды заемщику соформлением закладной происходит на «первичном» рынке. Продажа ипотечных займовкредитором, первоначально предоставившим ссуду заемщику, а также перепродажаипотечных обязательств среди инвесторов являются основными операциями«вторичного» рынка.
Деятельность компаний ипотечногокредитования включает оформление, продажу и обслуживание ипотечных займов,обеспеченных недвижимостью жилого или коммерческого назначения. Ипотечнаякомпания служит финансовым посредником, который оформляет ссуды под залог ипродает их другим кредиторам или инвесторам. Ипотечные компании поставляютфинансовые ресурсы на местные рынки ипотечного кредитования из внешнихисточников капитала; кроме того, они объединяют индивидуальные ссуды в крупныекредитные пулы более привлекательные для инвесторов. В случаях продажи кредита,ипотечный банк обычно сохраняет за собой оформленное контрактом право сбора синдивидуальных заемщиков основной суммы долга и процентов по ссуде. Эта функцияипотечного банка называется «обслуживанием» кредита.
Поскольку у многих организаций-инвесторовнет достаточного опыта и квалифицированного штата специалистов по обслуживаниюипотечных кредитов, они готовы платить банку за исполнение этой функции.
После второй мировой войны основнымисточником средств для выдачи ипотечных кредитов были сберегательные вклады, атакже средства, привлеченные на страхование жизни граждан. Традиционносберегательные учреждения использовали средства вкладчиков для предоставленияипотечных кредитов, которые были частью их инвестиционного портфеля. Однако всередине 70-х годов депозитные учреждения стали терять своих вкладчиков,предпочитавших вкладывать деньги в компании денежного рынка или пользоватьсядругими механизмами инвестирования, функционирующими вне сферы ипотечногобизнеса, что обеспечивало им более высокую норму прибыли. В результатепроизошедшего в 70-е и в начале 80-х годов сокращения вкладов в сберегательныхучреждениях, за счет которых финансировались ипотечные кредиты, инвесторы,работающие на вторичном ипотечном рынке, стали значительно более важнымисточником средств для предоставления ссуд под залог недвижимости.
Рынок ипотечных инвестиций началрасширяться, поскольку ипотечные кредиты стали объединяться в пулы, а на ихоснове стали формироваться пакеты ценных бумаг, обеспеченных ипотечнымикредитами (MBS), продаваемые затем инвесторам. В конце80-х годов рынок ипотечных ценных бумаг получил дальнейшее развитие врезультате внедрения нового, более эффективного механизма использования ценныхбумаг различных классов и категорий — ценных бумаг, выпускаемых так называемымиипотечными инвестиционными посредниками или кондуитами (Real Estate Mortgage Investment Conduit),обычно называемых сокращенно — ценные бумаги REMIC, или просто REMIC, либо CMC — залоговые ипотечные облигации. На рынкепоявился большой выбор различных ценных бумаг REMIC, каждая из которых имела различные характеристики и степень рискаи обеспечивала разную доходность.
Вследствие быстрого развития иодновременного дерегулирования финансовых учреждений, покупатели жилья, а такжедругих видов недвижимости, имеют сейчас доступ к целому ряду альтернативныхмеханизмов финансирования строительства или покупки жилья. Вторичный ипотечныйрынок играет сегодня очень важную роль в обеспечении средств для покупателейжилья, и его значимость, особенно значимость его частного сектора, продолжаетвозрастать.
Вторичный рынок превратился сейчас в оченьсложный рынок национального масштаба, который вовлекает в свою деятельность,огромное число участников, включая ипотечные компании, сберегательные икредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании,пенсионные фонды, а также такие известные организации:
Федеральная Национальная ИпотечнаяАссоциация (««Фэнни Мэй»»);
Федеральная Корпорация ЖилищногоИпотечного Кредита (««Фрэдди Мак»»);
Государственная Национальная АссоциацияИпотечного Кредитования («Джинни Мэй»).
Эти три организации, созданные КонгрессомСША, сыграли огромную роль в формировании и развитии вторичного рынка ипотечныхкредитов, используемых для финансирования приобретения жилья.
Продажа ипотечных кредитов на вторичном рынкепроизводится в нескольких формах. Первая форма — это простая продажаиндивидуального кредита, которая известна под названием «продажа целиком».Вторая форма продажа доли и долей кредита, называется «продажей участия». Втретьей форме закладные или доли участия в них объединяются в так называемые«пулы», которые используются в качестве обеспечения ценных бумаг, то естьосновная сумма долга и проценты по ней, собранные эмитентом ценных бумаг,обеспеченных пулом кредитов, используются для производства выплат держателямценных бумаг или инвесторам. Каждый держатель ценных бумаг, обеспеченныхипотечными займами, имеет в пуле свою неделимую долю доходов или часть потокаденежных средств по нему, и обычно эмитент ценных бумаг согласен авансироватьсвои собственные средства на покрытие просроченных платежей заемщиков. Пулыипотечных кредитов используются для обеспечения ипотечных облигаций,представляющих собой долговые ценные бумаги, выпущенные на вторичном рынке.
/>Кредиторына вторичном рынке ипотечных кредитов.
За последние годы роль ссудосберегательныхассоциаций, сберегательных банков, а также других сберегательных учрежденийвозросла, даже, несмотря на то, что этим учреждениям пришлось выдержатьзначительный груз конкуренции. Еще 15—20 лет назад на сберегательные учрежденияСША приходилось 53,2% от общего объема выданных ипотечных займов. Историческисложилось так, что сберегательные учреждения ориентировались на локальныепотребности в жилье, и даже спустя полтора столетия эти потребности остались ихосновным интересом. Однако в настоящее время многие сберегательные учреждениястали активно действовать на вторичном ипотечном рынке в качестве, какпродавцов, так и покупателей. Таким образом, первым по величине поставщикомкредитов на вторичный рынок являются сберегательные учреждения, которыепредоставляют более 40% займов.
Вторым по величине источником являютсяипотечные компании. В настоящее время в США насчитывается около 1300 компанийпо ипотечному финансированию, из которых 1000 компаний являются членамиАссоциации Ипотечных Банкиров Америки (АИБ). Члены АИБ осуществляют более 80%от общего объема операций ипотечных компаний. В отличие от других ссудодателейипотечные компании обычно не держат ипотечные займы постоянно в своихпортфелях. Все выданные кредиты продаются инвесторам, действующим в сфереипотечного бизнеса через вторичный ипотечный рынок. На долю ипотечных компанийприходится более 25% от объема всех ссуд выданных на покупку жилья. По объемупредоставленных кредитов ипотечные компании уступают лишь сберегательнымучреждениям и идут немного впереди третьего источника — коммерческих банков,которыми выдается более 20% ссуд на покупку жилья.
Из других источников ипотечногофинансирования, оперирующих на вторичном рынке можно назвать коммерческиебанки, которые предоставляют около 10% кредитов. Федеральные кредитныеагентства оформляют более 2% займов.
Для уменьшения колебаний на рынке ипотечных кредитовправительство США предприняло ряд мер. Нескольким правительственным и«квазиправительственным» учреждениям была поручена организация и обслуживаниевторичного рынка ипотечного кредитования.
«Джинни Мэй». Корпорация «Джинни Мэй» была учрежденаКонгрессом США в 1968 году. Используя механизмы вторичного рынка ипотечныхкредитов, «Джинни Мэй» предоставляет, а также стимулирует предоставлениеипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи темсекторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования.Специальные программы помощи осуществляются за счет займов из Государственногоказначейства, за счет процентов, приносимых собственным портфелем, а также засчет комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумагфинансируется за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений,выплачиваемых эмитентами ценных бумаг. «Джинни Мэй» представляет собойполностью государственную корпорацию, действующую в рамках Министерства жилья игородского развития.
«Фэнни Мэй». Корпорация«Фэнни Мэй» была учреждена Конгрессом в 1938 г., как полностью государственнаяКорпорация. С 1954 г. «Фэнни Мэй» преобразовывается в государственно-частнуюкорпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично— Федеральному Правительству. В 1968 г. корпорация была разделена на двекорпорации: «Джинни Мэй» и корпорацию, сохранившую свое прежнее название «ФэнниМэй» и ставшую частной акционерной компанией. «Фэнни Мэй» представляет собойодин из важнейших институтов на вторичном ипотечном рынке, деятельность которогонаправлена на увеличение ликвидности рынка ипотечных кредитов, и, тем самым, наулучшение распределения инвестиционного капитала, предназначенного дляфинансирования строительства и покупки жилья. «Фэнни Мэй» занимается покупкойипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной ЖилищнойАдминистрацией и Управлением Делами Ветеранов а также обычных кредитов,обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир вмногоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора випотечные кредиты и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченныхипотечными кредитами. Кроме того, «Фэнни Мэй» своими действиями на вторичномрынке оказывает поддержку в осуществлении федеральных программ жилищныхсубсидий путем покупки займов, предоставляемых в рамках программ. «Фэнни Мэй»принимает на себя обязательства по покупке ипотечных кредитов, соответствующихустановленным условиям от выдавших кредитных учреждений, с которыми «Фэнни Мэй»имеет договорные отношения. Эти обязательства распространяются на:
гарантированные Федеральной ЖилищнойАдминистрацией и Управлением Делами Ветеранов первые кредиты с фиксированнымпроцентом;
кредиты с возрастающей суммой выплат;
самоамортизирующиеся кредиты сувеличивающейся долей капитала заемщика;
первые ипотечные кредиты ФедеральнойЖилищной Администрацией с переменным процентом;
обычные негарантированные государственнымиорганизациями кредиты с фиксированным процентом;
первые кредиты с переменным процентом.
В дополнение к своим стандартным программамприобретения кредитов «Фэнни Мэй» выпускает собственные обязательства(облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг наконтрактной основе. ««Фэнни Мэй»» осуществляет контроль за обслуживанием ссудпод залог индивидуальных домов и обычных негарантированных ссуд под залогквартир. Среди компаний и банков, выдающих и обслуживающих ипотечные кредиты, скоторыми работает «Фэнни Мэй», находятся ипотечные компании, сберегательные икредитные учреждения, сберегательные банки взаимопомощи, коммерческие банки,кредитные союзы, финансовые компании. «Фэнни Мэй» выпускает гарантированныеценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а такжепулами ипотек организованными кредиторами. Деятельность «Фэнни Мэй» по закупкеценных бумаг финансируется, в основном, денежными поступлениями по ее портфелюкредитов, а также значительным объемом выпуска облигаций и краткосрочныхвекселей. Часть своих доходов «Фэнни Мэй» получает за счет комиссионных заобязательства в рамках программ закупки ипотечных займов, а также за счеткомиссионных за предоставление гарантий по ценным бумагам, обеспеченнымипотечными займами. Долговые ценные бумаги «Фэнни Мэй» представляют собойобязательства этой корпорации. Они ни гарантируются, ни страхуются федеральнымправительством. Обязательства «Фэнни Мэй» классифицируются на кредитных рынкахкак «обязательства агентства», и их доходность для инвестора обычно выше, чемдоходность Казначейских обязательств, но ниже, чем корпорационных обязательств.«Фэнни Мэй» представляет собой частнуюкорпорацию, акции которой принадлежат частным владельцам.
«Фрэдди Мак». «Фрэдди Мак»была создана Конгрессом США в 1970 году. Деятельность «Фрэдди Мак» направленана увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также насоздание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развитияобщенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья.«Фрэдди Мак» является связующим звеном между ипотечными кредиторами и рынкамикапитала за счет осуществления своих операций по покупке ипотечных кредитов ипродаже ценных бумаг. «Фрэдди Мак» покупает обычные ипотечные кредиты сфиксированным и переменным процентом под залог индивидуальных домов(одно-четырехквартирных), кредиты с фиксированным процентом по ссудамФедеральная Жилищная Администрация и УДВ, ипотечные кредиты, обеспеченныеквартирами в многоквартирных домах, а также обычные вторые ипотечные кредиты.««Фрэдди Мак»» производит покупки кредитов, главным образом у депозитных икредитных учреждений, ипотечных банков, коммерческих банков, а также укредиторов, одобренных Министерством жилья и городского развития. Компаниявыпускает на базе ипотечных кредитов ценные бумаги, представляющие собойиндивидуальные доли участия в пулах обычных ипотечных кредитов, а также, вменьшей степени, в пулах кредитов, гарантированных Федеральная ЖилищнаяАдминистрация и УДВ.
Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.
Ценные бумаги, обеспеченные ипотечнымикредитами (MBS), являются основой для REMIC. Первым этапом, предваряющим появлениеценной бумаги MBS, является выдача финансовым учреждениемзаемщику ипотечного кредита для финансирования (или рефинансирования)приобретения дома или иной недвижимости. Данные кредиты предоставляютсязаемщику на различных условиях (например, на 15 и 30 лет, с фиксированной илиизменяющейся процентной ставкой и т. д.). В течение кредитного периода остатокдолга постепенно амортизируется, то есть сокращается до его полной выплаты.Заемщик обычно выплачивает кредит, внося ежемесячные платежи, включающие какпогашение части основной суммы, так и выплату процентов. Поскольку погашениеипотечных кредитов может растянуться на многие годы, кредиторы должныизыскивать пути для пополнения своих фондов, чтобы иметь возможность предоставлятьновые кредиты. Для этого кредиторы продают пакеты ипотечных кредитов содинаковыми характеристиками на вторичном ипотечном рынке эмитентам, илигарантам, ценных ипотечных бумаг — в первую очередь «Фэнни Мэй», «Фрэдди Мак» и«Джинни Мэй». Эти ассоциации, в свою очередь, группируют «квалифицированные»кредиты в пулы и конвертируют эти пулы в ценные бумаги, известные как ценныебумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, по которым они предоставляютгарантии. В процессе того, как заемщики, кредиты которых входят в пул,совершают по ним выплаты, поступающие таким образом денежные средства,распределяются пропорционально между держателями ценных бумаг (инвесторами).Ценные ипотечные бумаги могут быть предложены инвестору непосредственно или жебыть сгруппированными с другими ценными бумагами MBS для реструктурирования в иной вид ценных бумаг, таких, как REMIC.
Ценные бумаги REMIC представляют собой ценные ипотечные бумаги различных классов икатегорий, обеспеченные жилищными ипотечными кредитами, предварительнообъединенными в пулы фондами ценных бумаг MBS. При формировании ценных бумаг REMIC выплаты основной суммы долга и процентов реструктуризируются вотдельные потоки денежных средств по самостоятельно обращающимся ценнымбумагам. Перераспределяя потоки наличных средств, от стандартных MBS, лежащих в основе REMIC, эмитент получает возможность созданияценных бумаг, имеющей разные классы, называемые также траншами, которые могутиметь разные ставки по купонам, различную среднюю фактическую продолжительностьжизни, различную чувствительность к досрочному погашению и разные окончательныесроки погашения.
Крупнейшими эмитентами ценных бумаг REMIC являются акционерные компании «Фэнни Мэй»и «Фрэдди Мак», учрежденные Конгрессом США. Ценные бумаги MBS, лежащие в основе ценных бумаг REMIC, выпускаемых «Фэнни Мэй», гарантируютсвоевременность платежей, как по основной сумме долга, так и по процентам.Ценные бумаги MBS, лежащие в основе ценных бумаг REMIC, выпускаемых «Фрэдди Мак», такжегарантируют выплату основной суммы долга и процентов. Данные гарантии важны дляинвесторов, поскольку они существенно уменьшают кредитный риск и повышаютрыночную привлекательность ценных бумаг; однако такие гарантии не устраняютриск процентной ставки и рыночный риск. «Джинни Мэй» также предоставляетгарантии по ценным бумагам REMIC. Поскольку«Джинни Мэй» является государственной корпорацией при Министерстве жилья игородского развития, гарантии, предоставляемые ей по ценным бумагам REMIC, подкрепляются, в свою очередь,гарантиями правительства США. Некоторые частные учреждения, включаяинвестиционные банки, финансовые учреждения, компании, занимающиеся жилищнымстроительством, также выпускают ценные ипотечные бумаги.
В группу ценных бумаг REMIC может входить большое количество классовсо стандартной выплатой процентов, и при этом обязательно должен быть включенодин класс с выплатой процентов по остаточному принципу. Классы, или транши, состандартной выплатой процентов обозначаются буквами А, В и т. д. Эти классыимеют купоны (с фиксированной, плавающей или нулевой процентной ставкой), атакже определенные сроки и условия осуществления выплат инвестору по ним. Частов транши REMIC со стандартной выплатой процентоввключают один или более классов «Z», являющихсясвоего рода бескупонными облигациями или облигациями с приращением процента.Класс «R» представляет собой класс с выплатойпроцентов по остаточному принципу.
В простейшей структуре REMIC основная сумма долга по обычным(стандартным) классам распределяется по ним последовательно в алфавитномпорядке. Инвесторы, вложившие капитал в данные ценные бумаги, получаютпроценты, начисляемые по остатку основной суммы долга того или иного класса,однако выплата основной суммы инвестору не начинается до того момента, пока небудут, произведены выплаты по предыдущему классу или не будет соблюдена инаяпроцедура, установленная в проспекте эмиссии. Последними производятся выплатыпо обычному (стандартному) траншу класса «Z» (или траншу облигаций с приращением процента). Проценты поданному классу не выплачиваются до тех пор, пока не будут осуществлены выплатыпо другим определенным классам. В то же время, проценты и балансовый остаток потраншу «Z» продолжают увеличиваться до тех пор,пока не будут полностью произведены выплаты по всем другим приоритетнымклассам.
Федеральный резервный банк из средств,поступающих по лежащим в их основе ценным бумагам MBS. Платежи, как правило, производятся «зарегистрированномудержателю» ценных бумаг REMIC, которымобычно является финансовое учреждение, такое, как банк, брокерская фирма илиорганизация, занимающаяся клирингом ценных бумаг, которым разрешено иметь счетав банках Федеральной резервной системы. Индивидуальный владелец сертификатаценных бумаг REMIC является «бенефициаром».Зарегистрированный держатель несет ответственность за открытие и ведение счетовдля своих клиентов, а также распределение средств по этим счетам.
Американский опыт ипотеки(двухуровневая система).
Одним из основополагающих моментов развития ипотеки вСоединенных Штатах было право граждан на свободное владение, передачу ииспользование недвижимого имущества. В настоящее время двое из трех американцевживут в своих собственных домах.
Анализ, проведенный в Соединенных Штатах, показал, чтовладельцы собственных домов больше, чем кто-либо, заботятся о своем имуществе.Американские граждане полагают, что владение собственным жильем — это программадолгосрочного вложения капитала. Этот рынок создал необходимые правовые инормативные условия и системы, которые поддерживают частные владения, а такжепозволяют развивать структуру свободного рынка, которая охватывает уже более95% жилья Соединенных Штатов. В этом отношении жилье лучше всего используетсятеми, кто его сам покупает и строит.
Огромное значение развитие рынка недвижимости имелодля развития экономики всей страны. Почти 18% общенационального продуктаформируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческогожилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов,связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используютсядля строительства. Все это превращает рынок недвижимости Соединенных Штатов водну из наиболее важных отраслей промышленности и фактически в основу развитияэкономической системы страны.
Кроме того, развитие рынка недвижимости обеспечиваеттрудоустройство населения Соединенных Штатов благодаря участию населения встроительстве личных домов, участию фабричных рабочих в производстве различногорода товаров, услуг, материалов для строительства жилья. Только персонал,связанный с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн.человек, 5,3% всего трудящегося населения в Соединенных Штатах.
/>Системафинансирования жилья в США.
Система финансирования жилья в США построена напринципах кредитования его строительства и покупки. Ежегодный оборотфинансирования жилья составляет 300-400 млрд. долларов, а общая сумманеоплаченного кредита на эти цели достигла около 3 триллионов долларов. Рынок жильяобслуживают в основном два вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит.
Обычная схема финансирования жилья такова: подряднаяфирма берет в коммерческом банке строительный заем. На эти деньги покупаетсяземельный участок под застройку, выполняются проектные и строительные работы.Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учрежденииипотечную ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включаяпокупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи вопеку, документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде правособственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6-24месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга.Строительная ссуда погашается ипотечной при закрытии сделки по закладной.
Основные финансовые учреждения, инвестирующие ссудыпод залог недвижимого имущества в США:
ссудосберегательные ассоциации (ССА) — до 50% всехипотечных кредитов. ССА формируют свои ресурсы из вкладов граждан. Такимобразом, основной источник кредитования жилья -сбережения самих граждан;
ипотечные банки, действующие как отделениякоммерческих банков, — второй по значению ипотечный кредитор. Они формируютсвои активы из заемных средств, открывают ипотечные кредиты и тут же продают ихна рынке ценных бумаг;
коммерческие банки также занимаются ипотечнымкредитованием (до 20% общего объема выпущенных ссуд). В основном их интерес кипотеке возрастает в период снижения ставок кредита на финансовом рынке;
взаимосберегающие (кооперативные) банки, подобно ССА,формируют свои депозиты из временно свободных средств населения (до 10% ссуд);
кредитные союзы (специализированные сберегательныеучреждения) — до 20% ссуд.
Основные особенности ипотечного кредитования в США:ипотечный заем, как правило, долгосрочный (15-20 лет); процентная ставка нижерыночной (в среднем на 3-4%); сумма кредита обычно не превышает 80-90% стоимости заложенной недвижимости, а 10-20% составляет первый взнос, которыйпокупатель должен внести из собственных средств. Малоимущим ветеранамгосударство гарантирует выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома безуплаты первого взноса; фактический средний срок погашения закладных составляетв среднем 8 лет, т.е. кредит погашается ранее обусловленного срока; закладныепоступают на рынок ценных бумаг, т.к. они обеспечивают постоянное получениедохода.
/>Конкурентоспособностьипотечного кредитования.
Эти особенности ипотечного кредита определяют егодостаточно низкую ликвидность при высокой степени риска. Однако ипотечноекредитование на финансовом рынке США обладает достаточнойконкурентоспособностью, что достигается следующими мерами:
при открытии ссуды под залог недвижимого имуществапроизводится тщательная оценка степени риска кредитования — андеррайтинг.Исследуется кредитоспособность заемщика, его надежность как плательщика,оценивается сам дом, район его нахождения и т.д. Основной критерий оценки — возможность продажи дома по достаточной для возмещения затрат кредиторов цене вслучае неисполнения заемщиком своих обязательств. Тщательно проведенныйандеррайтинг существенно способствует снижению риска неплатежа по ипотечномукредиту;
обязательное страхование ипотечной задолженности.Более 50% ипотечных займов обеспечиваются государственной страховкой, остальныессуды, в основном, застрахованы частными страховыми фирмами;
использование различных форм кредита, учитывающихинфляционные процессы и движение цен на кредитные ресурсы на финансовом рынке.
/>Государственнаяподдержка ипотеки.
Самым важным в регулировании жилищного рынка СШАявляется правительственная поддержка системы ипотечного кредитования. Главнаяцель Федерального Правительства — обеспечение всех граждан США жильем посовременным минимальным стандартам, которая достигается не путем строительствадешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья. Основныеметоды регулирования — государственное страхование ссуд, выдаваемых частнымикредитными учреждениями, льготы в получении кредитов для малообеспеченных группнаселения и ветеранов, упорядочивание деятельности сберегательных учреждений,налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка, установление стандартов нажилье, обеспечение вторичного рынка закладных.
Для этого была создана система государственных инегосударственных учреждений с различными функциями. Это Федеральная жилищнаяадминистрация и Администрация по делам ветеранов, Национальный жилищный банк,Федеральная национальная ассоциация по закладным, государственная национальнаяассоциация по закладным, Федеральная корпорация по закладным для жилья.
Организация вторичного рынка закладных позволиласущественно повысить ликвидность ипотечных ссуд, способствовала привлечениюнетрадиционных инвесторов, увеличению общего объема финансовых ресурсов дляоткрытия новых ссуд, стабилизации кредитного рынка по закладным. Долягосударственных инвесторов на вторичном рынке закладных остается доминирующей — более 90% объема.
/>Двухуровневаясистема ипотечного кредитования.
В США действует двухуровневая система ипотечногокредитования. Двухуровневая модель организации рынка ипотечного кредитованиявозникла исторически в связи с желанием правительства добиться единообразия илистандартизации сделок по обеспечению ипотечных кредитов во всей стране в целомдля повышения их ликвидности и последующего рефинансирования.
Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечныекредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам,специально созданным при участии государства. Эти агентства могут поступить сполученными ипотечными кредитами различными способами:
переуступить их вторичным инвесторам;
сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулыи продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия(доли) в таких пулах;
выпустить и разместить ценные ипотечные бумаги.
Обобщая опытфункционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования, можно сделатьследующие выводы.
1) Отрасль ипотечныхкредитов может явиться катализатором развития отрасли жилищного строительства,что в свою очередь станет важным компонентом в структуре валового национальногопродукта страны. За шестьдесят лет после принятия Национального закона о жильеот 1934 г. в США процент жилья в частной собственности постепенно вырос споказателя менее 50% до нынешнего уровня, составляющего почти две третьих.Практически весь этот рост имел место в годы после Второй мировой войны. Втечение последних двадцати пяти лет приобретение четырех из пяти новых домовфинансировалось посредством получения ипотечной ссуды.
2) Сутьдвухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные напервичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным Правительствомагентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгимстандартам агентств. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечнымикредитами различным способом: переуступить на вторичном рынке инвесторам,сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичныминвесторам эти пулы или права участия в них, а также выпустить ценные ипотечныебумаги. За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытыестраховкой и гарантиями, распределяются между всеми кредитами. При уступкеипотечного кредита банк, выдавший кредит, может оставить за собой правообслуживания этого кредита, но это необязательно. Государственные организациивыдают гарантии по отдельным видам ипотечных кредитов и способствуют получению определеннымикатегориями граждан льготных ипотечных кредитов. Механизм двухуровневой моделивторичного рынка ипотечного кредитования более сложен, чем одноуровневый, итребует дополнительных затрат на свое содержание. Это, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для заемщика.
3) Государствоиграет решающую роль в становлении и ускорении развития ипотечного рынка.Органы государственной власти должны осуществлять соответствующую политику,направленную на стимулирование, путем законодательной и финансовой поддержки,предоставлением страховок и гарантий, как для населения, так и для другихосновных участников системы ипотечного кредитования. Вместе с тем государствосоздает систему регулирования и контроля для обеспечения стабильностифункционирования системы.
4) Решающее значениев системе ипотечного кредитования имеет обеспечение выхода на рынки ценныхбумаг. Эти I рынки обеспечивают более прозрачные механизмы ценообразования, чтопозволяет участникам рынка точнее оценивать риски и выгоду инвестирования в теили иные ипотечные инструменты. Следовательно, использование таких продуктовпомогает привлечь на рынок, помимо отечественных, международных инвесторов.Рынки капитала приходят на смену банкам и страховым компаниям. В отраслинедвижимости банки и страховые компании все в меньшей степени рассматриваютсякак главный источник ипотечного финансирования. В США сегодня функции этихтрадиционных кредиторов в значительной степени выполняют рынки капитала.Активы, связанные с недвижимостью, все реже хранятся в портфелях банков и всечаще в секьюритизированных и более ликвидных формах (в виде акций и облигаций,обеспеченных закладными). На рынках капитала создаются ценные бумаги,обеспеченные закладными, которые распределяются среди всех типов инвесторов, вкладывающихсредства в облигации, как в США, так и во всем мире. В США рынок коммерческихценных бумаг, обеспеченных закладными, стремительно растет.
5) Развитие системыипотечного кредитования сопряжено с одновременным эволюционным развитиемосновных сегментов экономики: кредитно-финансовой системы, рынка капитала,промышленно-строительного комплекса и инфраструктуры рынка жилья.Последовательность действий государственных органов, степень и форма их влиянияна систему зависело от способности участников рынка обеспечивать своеустойчивое саморазвитие.
Американский опытдемонстрирует, как система ипотечного кредитования, начавшая свое совершенствованиев период Великой депрессии, преодолев несколько глубоких кризисов и пройдя несколько этапов развития, превратилась измеханизма с жестким государственнымрегулированием в саморегулируемую экономическую систему, свободноопирающуюся на рынок капиталов. Национальнаясистема ипотечного кредитования США не могла родиться в 30-е годы в том виде, вкотором она существует в конце века.Являясь частью финансового рынка, она, с одной стороны, соответствовала этапамего развития, с другой стороны, активно влияла на динамику егопрогресса.
/>Двухуровневаямодель ипотеки для России.
Концепция развития системы ипотечного жилищногокредитования в Российской Федерации разработана также на базе двухуровневоймодели. Основным разработчиком этой концепции был авторский коллектив Фонда«Институт экономики города» под руководством Н.Б.Косаревой. Этаорганизация в течение последнего десятилетия была передовой в российскойприкладной науке в области исследования экономических процессовжилищно-коммунальной реформы. Н.Б.Косарева совместно с известным американскимученым Раймондом Дж. Страйком опубликовала ряд статей, в которых изложеныбазовые основы системы ипотечного кредитования в США, а также подготовиласпециальные разработки для условий современной экономики России. Раймонд Страйки Морисол Равиц совместно разработали для условий России кредитный инструмент срегулируемой отсрочкой платежей, который можно использовать в условияхнестабильной экономики с часто меняющимся индексом инфляции. Эти ученые считаютамериканскую двухуровневую модель универсальной, а поэтому наиболее приемлемой длявнедрения в современной России.
Финансовый механизм функционирования двухуровневойсистемы ипотечного кредитования устроен следующим образом:
кредитор в лице одной из кредитно-финансовых структурпервичного рынка ипотечных кредитов (банк, ссудосберегательная ассоциация иликредитный союз) выдает кредит Заемщику для приобретения жилья у Продавца;
для обеспечения кредитного договора, заключается договор залога (ипотеки)приобретаемого жилья и оформляетсязакладная;
кредитор, являясьфактически оператором первичного рынка ипотек, а не инвестором, формирует пулызакладных и перепродает ихспециализированным организациям вторичногорынка ипотек;
организациивторичного рынка ипотек осуществляют выпуск облигаций под эти закладные,которые приобретаются крупными инвесторами, формирующими инвестиционныепортфели на вторичном рынке ценных бумаг: страховыми, пенсионными компаниями,частными инвесторами.
Предметом нашегоизучения является диалектика развития национальной системы ипотечного кредитованияСША в целях использованияамериканского опыта для возрождения системы ипотечного кредитования в современной России. Ценность этого опыта заключается в том, что он имеет историческуюблизость. В отличие от европейскогоопыта становление американской системы происходило в среде,соответствующей условиям современного этапа экономическогоразвития.
/>Проблемыприменения американского опыта в России.
Предлагаемуюамериканскую двухуровневую модель можно принимать за основу при моделировании российской системы, однако попытки внедрения современной американскойсистемы на почву кризисной переходной экономики России будут тщетными. Ключевым отличием внешних условий формированиясистем ипотечного кредитования в 30-егоды в США и в современной России является уровень развития рыночныхотношений. Именно эта проблема тормозитстановление системы ипотечного кредитования в России. К сожалению, эта проблема не учитывается организаторами и идеологами этого процесса. Для становлениясистемы нужны переходные режимы,которые позволят сформировать рынок первичной ипотеки, создать системусбережений для населения, укрепитьфинансовый рынок и сформировать вторичный рынок жилищных облигаций. В условиях переходной экономики нужна переходная модель ипотечного кредитования,способствующая развитию рыночныхотношений и способная трансформироваться в классические формы, рассматриваемые в этой главе.
Объективныепредпосылки для создания системыипотечного кредитования не оставляют сомнений в необходимости возрождения такой системы в России. Накопленный отечественный исторический опыт и современный зарубежный опыт являютсяхорошей основой для создания современной ипотечной модели в России. Однако напротяжении последних 10 лет это не удаетсяосуществить. Причины неудач можноопределить, проведя анализ событий вэтой сфере за последние годы.
Ситуация, сложившаясяв сфережилищного финансирования в 1992-1993гг., накануне принятия Правительством новойстратегии и начала этапа поиска коммерческими банками их собственного места в этой сфере, отличаласьследующими основнымипризнаками:
весьма ограниченнымиразмерами бюджетныхресурсов, которые мог ли бы быть использованы на поддержку жилищногосектора;
высокими инестабильными темпами инфляции, которые предполагают высокий рискпроцентной ставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковскойсистемы, в основном, сконцентрированыв краткосрочных пассивах;
высоким кредитнымриском при обращении взыскания на заложенное имущество в случае возникновениянеплатежа по кредиту, несмотря на существующие правовые нормы;
низкой доступностью жилья, что делало длянаселения со средними доходами невозможнымприобретение жилья за наличныесредства, а также невозможным накопить эти средства.
Эти факторы иопределили направления новой политики Правительства России в сфере жилищногофинансирования, разработку необходимой законодательной базы для развития долгосрочного жилищногокредитования, а также особенности деятельности банков по апробированию возможностейпредоставления ипотечных кредитов населению на строительство и приобретениежилья.
/>/>/>/>/>2. Ипотечный кредит в Канаде.
В Канаде, ипотечный кредит предоставляетсявсем желающим, имеющим стабильный заработок и возможность внести первоначальныйвзнос 5—25% от стоимости. Ипотечные кредиты предоставляются по льготнойкредитной ставке ввиду того, что, с одной стороны, они поддерживаютсяЦентральным банком, и, с другой стороны, они обеспечены самой недвижимостью вкачестве залога. Срок одобрения и оформления ипотечного кредита — от 1 до 3-хнедель. При этом заемщик должен предоставить документы, подтверждающие егодоходы, уплату налогов, все кредитные задолженности перед другимиорганизациями.
В большинстве случаев при оформленииипотечного кредита заемщику необходимо оформить страхование ипотеки,недвижимости и жизни. Страхование ипотеки (mortgage insurance)является обязательным и предоставляет защиту банку и его право на изъятиенедвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Страхование имущества (property insurance) предоставляет защиту в случае пожара, порчи имущества,стихийных бедствий и т. д. Страхование жизни (life insurance)является обязательным и предоставляет защиту банку и семье в случае его смертипутем выплаты остатка суммы ипотеки либо по месяцам, либо единовременно.
При оформлении ипотечного кредитаоцениваются многие факторы, в особенности максимальная сумма ипотеки, которуюможет себе позволить заемщик. Также принимаются во внимание кредитная историязаемщика, его чистота от правонарушений и т. д. Быстрая проверка возможна втечение одного дня, благодаря тому, что каждый взрослый житель Канады имеетсвой номер, по которому возможно получить сведения в специальных организациях,хранящих и ежемесячно дополняющих дела на каждого. После одобрения ипотечногокредита происходит само оформление, расходы по которому несет заемщик. Онивключают следующее:
оценку стоимости недвижимости по рыночнойстоимости специалистом кредитного учреждения;
юридические и нотариальные услуги;
инспекцию состояния недвижимости;
налог на покупку недвижимости/земли;
стоимость регистрации для страхованияипотеки;
первый взнос за все виды страхования;
налоги на недвижимость до концакалендарного года;
первоначальный взнос.
Виды ипотечного кредита.
Возможны различные вариации видов ипотекив зависимости от кредитного учреждения, но, в основном, они делятся наследующие:
открытые и закрытые;
с фиксированной или плавающей ставкой;
разделенный на несколько частей, каждая сосвоей ставкой, амортизационным периодом и сроком;
краткосрочный с льготной ставкой;
специальные — для студентов и пенсионеров.
Все эти виды могут относиться как кконвенционному, так и к застрахованному ипотечному кредиту. Существуетдостаточно большой выбор комбинаций кредитов и выплат по ним, которыеварьируются, чтобы удовлетворить нужды заемщика и обеспечить гарантиикредитному учреждению.
/>/>/>/>/>3. Ипотека в Германии.
Ипотечные банки являются в Германии однимиз краеугольных камней системы финансирования жилищного строительства. Ихкоммерческая деятельность заключается главным образом в выдаче долгосрочныхкредитов на жилищное строительство, которые финансируются через эмиссиюдолговых обязательств и обеспечиваются залоговым правом отданных в залогземельных участков.
/>Правовыеосновы кредитного договора.
Правовой основой для заключения договорана получение кредита являются §§ 607—610 Гражданского кодекса Германии (ГКГ),которые содержат общепринятые, основополагающие правовые нормы кредитногодоговора.
§607 ГКГ устанавливает порядок возвращениякредита, §608 — выплату процентов по кредиту к концу года или, при погашениикредита, на протяжении одного года до оговоренного момента, если в договорекредитования не был оговорен иной порядок выплаты процентов. §609 ГКГпредусматривает право сторон расторгнуть кредит и сроки предварительногоуведомления о расторжении, если договор кредитования не содержит никаких иныхрегулирований относительно возвращения кредита.
Особенно важным предписанием для заемщикакредита является § 609 ГКГ. Он гарантирует право заемщика на расторжениедоговора в случае, если одним из условий кредита была твердая процентная ставкана определенный срок, например, 6% годовых на протяжении 5 лет, и срок этой договоренностиистекает до момента погашения кредита. Это предоставляет заемщику праворасторгнуть кредит со сроком в один месяц до истечения дня, когда истекает срокдействия по процентах.
И это выгодно заемщику, так как он можетвернуть банку кредит из своих средств или воспользоваться кредитом другогобанка, предложившего ему более выгодные условия.
Если заемщик и кредитодатель согласовалитвердую процентную ставку на период более 10 лет, скажем, к примеру, на 15 лет,то заемщик согласно этого предписания может в любом случае по истечение 10 летрасторгнуть договор кредитования с предупреждением за 6 месяцев до истечениясрока. Его права на расторжение договора никаким образом не могут быть ущемленыили исключены в договоре кредитования. Эти правовые предписания были специальноизданы в интересах и для защиты кредитозаемщика, чтобы оградить его отдолгосрочных обязательств по договору кредитования.
Последнее предписание, содержащееся в §610 ГКГ, даеткредитору право отозвать свое кредитное обещание, если произошло ухудшениефинансовых возможностей заемщика и тем самым ставится под угрозу погашениекредита.
Закон о потребительских кредитах. Положения §4 гласят,что кредитный договор должен быть заключен в письменном виде с физическимилицами (заемщик/потребитель), если кредит не предназначен для их коммерческойили профессиональной деятельности. Кроме того, здесь перечисляются всенеобходимые составные части кредитного договора.
Закон об ипотечных банках. Всоответствии с §14 (абзац 1) Закона об ипотечных банках Германии, ипотечныйбанк предоставляет ипотечные кредиты в виде денег. Банк должен определитьосновные принципы условий для такого рода кредитов в письменной форме ипередать их на согласование своему органу банковского надзора и Федеральномуведомству по надзору за деятельностью кредитных институтов. В условиях должнобыть особо определено, какие последствия для заемщика повлекут за собойнесвоевременные платежи, а также при наличии каких предпосылок банк вправезатребовать досрочного погашения ипотеки, как обеспечения кредита (§15).Ипотечный банк обязан включить в договор кредитования все предписанияотносительно способа выплаты кредита, отчислениях в пользу банка, банковскихсборах, размере и времени уплаты процентов и остальных обязательных платежах заемщика,начале амортизации, расторжения договора и возврате кредита (§16). Наконец банкможет при кредитах, срок которых рассчитан на текущее погашение — а это обычныйвид кредита — расторгнуть договор только лишь по причинам, связанным споведением заемщика (§19). По другим причинам банк не имеет права, в отличие отзаемщика, расторгнуть договор.
/>Видыипотечного кредита.
В системе ипотечного кредитования известно3 вида кредита:
кредит на погашение (аннуитет);
кредит с твердой процентной ставкой;
кредит в рассрочку.
Стороны решают, какой вид кредита им выбрать.
Кредит на погашение (аннуитет). Этот вид кредитаявляется обычным для сделок по ипотечным кредитам. Заемщик ежегодно выплачиваетпостоянную сумму (аннуитет), которая не изменяется на протяжении оговоренногопромежутка времени, например, 5-ти лет. Она обычно делится на 12 месячныхвзносов, которые состоят из доли процентной ставки и доли погашения. Перваясоставляющая постепенно уменьшается, а последняя соответствующе возрастает навеличину, равную объему сэкономленной процентной ставки, таким образом этидолевые взносы остаются постоянными в течение всего времени погашения кредита.Такое соотношение вызвано постоянным снижением требований по выплате процента впроцессе погашения ссуды.
Кредит с твердой процентной ставкой. При кредитах ствердой процентной ставкой заемщик в течение срока погашения кредитавыплачивает только согласованные проценты. Это осуществляется, как правило, ввиде ежемесячных частичных сумм. А сама сумма кредита (кредитный капитал)выплачивается по истечение срока одним взносом в виде одной общей суммы. Суммы,которые заемщик при кредите на погашение (аннуитете) выплачивает в счетпогашения кредита, платятся в этом случае, как страховые взносы согласнодоговора страхования жизни или, как взносы согласно условиям договора постройсбережению, а права по этим договорам уступаются кредитному банку с тем,чтобы сумма для погашения кредита была получена из суммы страхования жизни илииз суммы по договору стройсбережения.
Кредит в рассрочку. Этот видкредита скорее не присущ системе ипотечного кредитования. Погашаемая доля,которая должна производиться частичными платежами, остается, в отличие откредита на погашении, неизменной: она не повышается от платежа к платежу.
/>Условиякредита.
В начале договора сторонамиустанавливается сумма кредита.
Условия предоставления кредита и связанные с этимиздержки. Сюда относятся:
процентная ставка, например 6% годовых;
время начала выплаты процентов, то есть скакого времени должны выплачиваться проценты по кредиту, в большинстве случаевэто совпадает с днем выплаты кредитной суммы банком;
норма погашения кредита. Прифинансировании жилых помещений, используемых для собственных нужд, онасоставляет в Германии, как правило, 1%, для жилья старой застройки очень частоустанавливается 2%, а иногда и 3%. Низкая ставка на погашение выгодна заемщику,поскольку он будет не так сильно обременен текущими платежами на погашение;
размер предоставляемого кредита. Заемщик вбольшинстве случаев заинтересован в 100% размере получении кредита. Но можетбыть оговорена также и более низкая величина выплаты кредита, например 98%. Этоприводит к тому, что процентная ставка в этом случае по сравнению с 100%выплачиваемой суммой кредита также немного уменьшается. Для заемщика этоозначает, что его обременение кредитом будет не столь значительно, но он долженсумму кредита выплатить обратно сполна, в ее 100% размере;
способ выплаты платежей. Обычной являетсядоговоренность, согласно которой заемщик выплачивает кредит — проценты иплатежи в погашение — в последний день каждого месяца равными частями;
размер взноса. Он указывается в договоре,чтобы заемщик знал, какую сумму он обязан выплатить в конце каждого месяца.;
проценты за готовность предоставлениякредита. Ипотечный банк оговаривает со своими клиентами начисление сопределенного дня процентов за предоставление кредита. Они взимаются со дняпредоставления и до момента выплаты банком, заявленной кредитозаемшиком суммыкредита и составляют 0,25% в месяц. Это соглашение необходимо, так какипотечный банк, должен сам также «найти» еще деньги для предоставления кредитаи вынужден также выплачивать, причитающиеся проценты за предоставленный емучуждый капитал. Но этот день на практике очень редко совпадает с моментомпредоставления ипотечным банком кредита своему заемщику, который, со своейстороны, обязан выплачивать уже ему проценты за кредит. Благодаря процентам запредоставление кредита заемщик облегчает ипотечному банку исполнение егообязательств перед его кредиторами до тех пор, пока он не получает кредит и неначинает платить по нему проценты.
Выплачиваемая суммакредита.
Выплачиваемая сумма включает сумму кредитаза исключением оговоренных расходов. Договор кредитования часто содержит ещеуказание на то, что из выплачиваемой суммы кредита вычитаются (изымаются)возникающие дальнейшие издержки, которые еще не могут быть определены призаключении договора, а также оговоренный процент за предоставление кредита иподлежащие уплате проценты за кредит. Поэтому заемщик знает, что ему будетвыплачена сумма кредита за вычетом вышеперечисленных позиций.
Расчет доли процентной ставки и долипогашение в сумме ежемесячного взноса. В договоре кредитования приводитсяразъяснение, почему доля процентов и доля взноса на погашение изменяется востающейся без изменения ежемесячной сумме взноса таким образом, что доляпроцента из-за погашения из месяца в месяц уменьшается, а взнос на погашениеувеличивается. Это является основой того, что кредит с 1% ставкой погашениявозвращается не через 100 лет, а, в зависимости от величины процентной ставки,в большинстве случаев уже через 27—32 года. Для ясности заемщика здесьдополнительно указывается, что суммы текущего платежа в счет погашения кредита,выходящие за рамки оговоренных сумм, не допускаются. Этот момент важен дляипотечного банка, поскольку он не располагает возможностью в любое времявозвратить взятую у другого кредитодателя ссуду, использованную в свою очередьдля предоставления кредита своему заемщику. Выплата. Здесь перечислены всеформальности, выполнение которых является предпосылкой для получения заемщикомкредита, например, оформление и занесение ипотеки в поземельную книгу,доказательства достаточного уровня доходов заемщика или заключение страховогодоговора на случай пожара в здании на достаточную для обеспечения кредитасумму.
Нивелировка условий. Поскольку условиякредита, в особенности размер процентной ставки, действуют только на протяженииопределенного периода времени, например, в течение 5 лет, и кредит не можетбыть погашен раньше этого срока, то стороны договариваются о порядке своихдействий по истечении этого времени. Это соглашение содержит обычно обязательствобанка предложить заемщику продление кредита с принятой на данный моментпроцентной ставкой и право заемщика принять или отклонить это предложение напротяжении определенного времени.
/>Залогпо ссуде.
§12 абзац 1 Закона об ипотечных банкахГермании обязывает ипотечные банки определить и рассчитать размер залога поссуде для объектов, являющихся обеспечением кредита. Здесь речь идет об одномиз основных правил ипотечных кредитных операций. Установление размера залога поссуде служит банку критерием для определения верхнего предела величины кредита,который он может предоставить заемщику. Согласно этому предписанию размерзалога по ссуде не может превышать продажную стоимость объекта залога, так какземельный участок по своим свойствам и при рациональном хозяйствовании ужеприносил постоянный доход. Обстоятельства, которые увеличивают стоимостьобъекта залога, например, личная заинтересованность какого-либо лица,спекулятивное предложение или рассчитанное только на узкий круг лиц избыточноеи дорогостоящее оборудование объекта во внимание не принимается. Согласно §13Закона об ипотечных банках, каждый ипотечный банк обязан разработать порядокопределения залоговой стоимости объекта. Этот порядок должен быть одобрен иразрешен к исполнению органом банковского надзора. Согласно этому порядкуипотечный банк при оценке стоимости должен использовать письменное заключение,так называемую «экспертную оценку стоимости объекта залога», представленнуюнезависимым, официально назначенным экспертом в области строительства.
Банк имеет право отойти от этой процедуры,если величина ссуды не превышают определенной максимальной величины, адокументы по объекту залога достаточны для определения размера залога по ссуде.
Стоимостные компоненты определениястоимости залога по ссуде. При определении стоимости отдаваемого в залогимущества как обеспечения кредита оцениваются принципиально три параметра:
стоимость земли;
стоимость возведенных на земельном участкеобъектов (стоимость строительства);
капитализируемая стоимость потенциальных(будущих) накопленных доходов.
Стоимость земли объекта залога. Стоимостьземли определяется на основании сравнения стоимости 1 кв. м земли объектазалога и похожих по положению, особенностям и возможностью дальнейшей застройкидругих земельных участков. Полученная при продаже земельных участков стоимостьфиксируется различными службами, например, экспертными комиссиями при органахместного самоуправления; эти данные могут быть использованы затем для сравнения.Если 1 кв. м земли стоит 150 евро, то для объекта залога площадью в 140 кв. мстоимости земли составит: 400 кв. м X 150евро = 60000 евро.
Стоимость возведенного объекта. Ипотечныебанки при оценке стоимости возведенного объекта используют в основном дваметода, это метод индексации и метод понижения стоимости. При методеиндексации, который применяется в основном для старой застройки, при зданияхстарше 10 лет, строительные затраты на 1 куб. м архитектурного пространства,установленные на основании статистических цен 1914 года, умножаются на принятыйорганами банковского надзора индекса строительных издержек, который как минимумраз в году должен устанавливаться заново. Этот индекс содержит надбавку кстоимости, учитывающую повышение цен с 1914 г., так называемая «надбавка наудорожание».
Реальная стоимость объекта залога. Суммарассчитанных таким образом стоимости земли и стоимости возведенного здания ипредставляет собой реальную стоимость объекта залога.
Капитализированная стоимость потенциальныхбудущих доходов объекта залога. Накопленная прибыль рассматривается наосновании постоянно получаемого чистого годового дохода, речь идет о такназываемой капитализированной ежегодной чистой доходности объекта. Чистый доходсостоит из годового дохода, например, из арендной платы, за вычетом, исходя изпринятых в регионе, общих хозяйственных расходов, которые составляют примерно25—35%. К хозяйственным расходам относятся в основном эксплуатационные,административные и производственные затраты, затраты на содержание здания, рискпотери арендной платы и амортизационные отчисления. Полученный таким образомчистый годовой доход капитализируется по определенной процентной ставке: новыестроения 5% (коэффициент капитализации — 20), для других объектов с 6%(коэффициент капитализации — 16,67), до 7% (коэффициент капитализации — 14,29).Сумма накопленной прибыли определяется по формуле: чистый годовой доход X коэффициент капитализации.
Расчет и определение размера залога поссуде. Для установления размера залога по ссуде ипотечный банк суммируетвначале полученные суммы стоимостных компонентов «реальная стоимость» плюс«капитализированная стоимость» и находит затем среднеарифметическое. Затембанк, исходя из конкретной ситуации, решает, какой компонент — реальная стоимостьили сумма капитализированной прибыли — значительнее и весомее при определениистоимости участка. Это зависит от характера использования объекта залога. Еслион полностью или преимущественно сдается внаем или в аренду, то его стоимостьсоставляет в первую очередь постоянно получаемый доход. В этом случае ипотечныйбанк берет за основу размера залога по ссуде сумму капитализированной прибыли,если она ниже, чем установленная реальная стоимость. Если же суммакапитализированной прибыли больше реальной стоимости, то банк действует повышеприведенной схеме, получая среднее статистическое. Если участок не приноситдохода, поскольку он находится в пользовании собственника, то суммакапитализированной прибыли не принимается во внимание. В случае использования вличных целях частных домов, квартир или, если в частном доме одна квартираиспользуется для собственного проживания, а другая сдается внаем ипотечныйбанк, при определении размера залога по ссуде больше ориентируется наустановленную реальную стоимость.
Предельная величина ссуды. Предельнаявеличина ссуды согласно §11 Закона об ипотечных банках составляет 3/5 размеразалога по ссуде, вычисленного и установленного ипотечным банком для каждогоконкретного случая, то есть говорится о 60% пределе. Согласно §10 Закона обипотечных банках для выпуска закладных могут быть использованы в видеобеспечения только те ипотеки, которые отвечают требованиям §§ 11 и 12 Законаоб ипотечных банках. Через это предписание держатели закладных защищены особымобразом.
Размер залога по ссуде и предельнаявеличина залога в случае выделения кредита. Пример: Для приобретения квартирынужен кредит размером в 200000 евро. Было установлено, что квартира не старше10 лет и цена в 300000 евро соответствует действительности. Выше было сказано,что ипотечный банк вправе исчислять реальную стоимость по методу понижениястоимости и ориентироваться на размер залога по ссуде. Расчет произведенследующим образом: а) цена квартиры — 300000 евро; б) скидка в 10% от реальнойстоимости — 30000 евро; в) размер залога по ссуде равен реальной стоимости —270000 евро; г) Предельная величина залога по ссуде (60%) — 60% от 270000 евро= 162000 евро. Ипотечный банк, исходя их условия обеспечения залоговых листов,согласно § 10 Закона об ипотечных банках может использовать только 162000 евроот величины кредита. Но нуждаются в кредите в 200000 евро, поэтомунапрашивается вопрос, может ли банк предоставить им остаток суммы в 38000 евро.Согласно § 5 абзац 2 пункт 2 Закона об ипотечных банках это разрешено в указанныхтам пределах. Все ипотечные банки действуют в рамках этого предписания ивыделяют кредит в размере до 80% от себестоимости объекта залога. Еслиустановленная стоимость, которая в данном случае определена как реальнаястоимость в 270000 евро, равна себестоимости объекта залога, то 80% составят212000 евро. А это уже означает, что ипотечный банк правомочен выделить кредитв размере 200000 евро. И банк предоставит эту сумму, если он только убедитсяпри проверке платежеспособности заемщиков, что они в состоянии регулярновыплачивать ежемесячную ставку на погашение кредита. Но недостающую сумму в38000 евро банк не может покрыть из средств, полученных от продажи ипотечныхзакладных, он должен изыскать их иным способом.
/>Обеспечениекредита посредством ипотеки.
В договоре кредитования сторонысогласовывают, что заемщик ипотечного банка оформляет ипотеку на объект залога.
Сущность и смысл ипотеки, правовые основы.Правовыми основами ипотеки являются §§ 1113—1100 Гражданского кодекса.
Понятие «ипотеки». §1113 Гражданскогокодекса определяет ипотеку, как обременение земельного участка с темсодержанием, что лицу, в чью пользу происходит обременение, выплачиваетсяопределенная сумма денег для удовлетворения его требований из стоимостиземельного участка. Отсюда следует, как существенный признак — связь(акцессоритет) требования с занесенным в поземельную книгу, в качествеобременения, правом, например, размер требования банка, вытекающий из договоракредитования, с ипотекой в пользу банка. То есть размер, и состояние ипотекизависит от согласованных в договоре денежных требований.
Предмет ипотеки. Предметом ипотеки,согласно §1113 ГК, может быть земельный участок. Данные о его площадисодержатся в кадастровых документах и поземельной книге. К земельному участкуотносятся также его важные составляющие, так как они не могут быть предметомособого права, согласно (§93 ГК). Это предметы, жестко связанные с поверхностьюземельного участка. К ним относятся в первую очередь здания, сооружения, номогут быть также и зеленые насаждения участка (§94 ГК). Ипотека включает в себятакже, согласно §1120 ГК, принадлежащие собственникам продукты производстваземельного участка и инвентарь. Принадлежности и инвентарь — это движимоеимущество, которое используется при эксплуатации земельного участка (§97 ГКимеет значение для земельных участков, занятых в сельскохозяйственном ипромышленном производстве). Ипотека распространяется также на арендную плату ина требования по уплате процентов от аренды земельного участка (§1123 ГКГ),получаемых собственником земельного участка, а также на страховые обязательствапредметов, подлежащих ипотеке: в основном это требования из страховок здания,§§ 1127, 1128 ГКГ, например, страхование здания на случай пожара.
Виды ипотек. §1116 Гражданского кодексадопускает два вида ипотеки, а именно: ипотека, подтвержденная ипотечным актом,так называемая оборотная ипотека, и «книжная» ипотека, то есть ипотека,внесенная в поземельную книгу. Закон исходит от ипотеки, подтверждаемойипотечным актом. Это означает, что наряду с занесением ипотеки в поземельнуюкнигу кредитору выдается на руки свидетельство. Но собственник земельногоучастка и владелец ипотеки (банк) могут прийти к соглашению о том, что в этомнет необходимости. Об этом соглашении делается запись в поземельной книге. Еслизаписи о таком соглашении не имеется, то нужно исходить из того, что речь идетоб ипотеке с выдачей ипотечного акта.
Возникновение ипотеки. Основнымипредпосылками к возникновению ипотеки являются:
соглашение между собственником земельногоучастка и будущим владельцем ипотеки (кредитором). Их отношения должны бытьскреплены договором;
занесение ипотеки в поземельную книгу;
при ипотеке с ипотечным актом кредиторупередается акт (§1177 ГКГ).
Договор по ипотеке содержит следующиеданные:
точное обозначение земельного участка (попоземельной книге), который должен быть обременен ипотекой;
требование в денежном выражении, котороеподлежит обеспечению;
согласованную процентную ставку и время, скоторого должны выплачиваться проценты;
согласованный срок исполнения платежей;
размер пени за просрочку;
регулирования касательно расторженияипотеки (§1141 ГКГ);
наименование и адрес кредитора, например,«ипотечный банк Н»;
имя и адрес собственников земельногоучастка, например, супруги С;
договоренность о том, что ипотека должнабыть внесена в поземельную книгу (разрешение на внесение изменений впоземельную книгу) и соответствующее заявление в ведомство поземельных книг(участковый суд, служба поземельных книг);
дату заключения договора.
Договор ипотеки может не иметь строгойформы. Но на практике это происходит все же не так, поскольку содержащееся вдоговоре разрешение на внесение изменений в поземельную книгу требуетнотариального заверения подписи собственника земельного участка в договоре. Безофициального нотариального заверения подписи запись об ипотеке не будет сделанаведомством поземельных книг (участковым судом), поскольку только в случаенотариального заверения существует гарантия того, что собственник земельногоучастка собственноручно подписал договор об установлении ипотеки и разрешениена ее внесение в поземельную книгу. Договор в Германии подписывается, какправило, в присутствии нотариуса и заверяется им.
Ипотечные банки через дополнительноепримечание в договоре кредитования часто согласовывают с собственникамиземельных участков то, что последние обязуются подчиниться процедурепринудительного исполнения. Эта договоренность вступает в силу, в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту. Она избавляет стороны отсудебного производства, предшествующего дальнейшему, законом установленномусудебному процессу принудительного взыскания, экономя таким образом время иденьги. Если такое соглашение заключается, то нотариус должен засвидетельствоватьвесь договор по ипотечному кредитованию. Задача нотариуса состоит в том, чтобыон, нейтрально по отношению к сторонам договора, оказал консультацииотносительно вопроса гарантий, предоставляемых заверенным таким образомдоговорного соглашения.
Итак, если договор об ипотечномкредитовании заключен, то стороны договора должны предоставить его ведомствупоземельных книг вместе с заявлением о внесении ипотеки на земельный участок впоземельную книгу. Если во всем этом был задействован нотариус, то как правило,он от имени заключивших договор сторон и доставляет его в ведомство поземельныхкниг и ходатайствует о внесении ипотеки в поземельную книгу.
Обязательные данные об ипотеке впоземельной книге и ипотечном акте. Ведомство поземельной книги обязано всоответствии с §1115 ГКГ указать, по меньшей мере, следующие данные:
владельца ипотеки
денежную сумму требования
процентную ставку по кредиту
В остальном ведомство поземельной книги(участковый суд) при внесении ипотеки в поземельную книгу можетруководствоваться разрешением на внесение ипотеки. Существенным при внесении впоземельную книгу является то, чтобы четко был указан размер обремененияземельного участка.
Согласно Положения о ведении поземельнойкниги ипотечный акт должен включать в себя:
номер листа поземельной книги;
номер обременяемого земельного участка,под которым он зарегистрирован в поземельной книге;
обязательные данные по ипотеке,содержащиеся в поземельной книге.
Ранг ипотеки. В разделах I и II поземельнойкниги могут содержаться данные о различных правах на земельный участок. Поэтомуранг ипотеки по отношению ко всем другим правам на земельный участокопределяется согласно времени внесения ипотеки в поземельную книгу. В интересахипотечного банка следить за тем, чтобы его права по ипотеке были занесены впоземельную книгу в качестве первостепенных по отношению ко всем остальнымправам, которые в свою очередь не должны никаким образом ущемлять интересыипотечного банка.
Продажа объекта залога через самогособственника. Если заемщик длительное время не сможет выполнять своиобязательства по кредиту, то банк посоветует ему в течение определенногопериода, соответствующего действительным условиям, продать объект залога. Каксобственник он вправе это сделать и такой вариант является наиболее приемлемымдля него способом выполнить частично или полностью свои кредитныеобязательства. Как правило, свободная продажа объекта залога (дома, квартиры)намного выгоднее сторонам, чем приведение в исполнение судебного решения ипринудительная продажа объекта залога. Результат продажи зависит, естественно,от ситуации на рынке недвижимости, а значит, от продажной стоимости. Изполученной от продажи объекта залога суммы денег банк за аннулирование ипотекиполучает часть выручки, необходимую для покрытия возникшей задолженности ипогашения кредита. В том случае, если собственнику не удалось продать объектзалога, то по истечении определенного времени банк расторгает договоркредитования и ипотеки и прибегает к последнему средству, к судебному исполнениюусловий договора, влекущему за собой принудительную продажу объекта с аукциона.
/>Ипотечныебанки.
Ипотечные банки являются кредитнымиинститутами, что отражено в §1 Закона о кредитных операциях, который являетсядля всех кредитных институтов Германии «Основным законом» и в § 1 Закона обипотечных банках, специально созданном законе для частно-правовых кредитныхинститутов. Их основные задачи, виды сделок изложены в § 1 Закона об ипотечныхбанках. Это:
залог земельных участков (находящихсявнутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельнымучастком;
эмиссия ипотечных закладных на основанииприобретенных ипотек;
предоставление кредитов отечественнымкорпорациям и учреждениям общественного права или предоставление кредитовтретьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации
эмиссия коммунальных долговых обязательств— закладных согласно § 41 Закона об ипотечных банках на основаниипредоставления кредитных средств отечественным корпорациям и организациям иполучения определенных прав по отношению к ним.
Согласно § 5 Закона об ипотечных банкахони имеют право на совершение некоторых побочных и вспомогательных сделок.Важным видом вспомогательных сделок является возможность предоставления ссуды,превышающей 60% предельной стоимости земельного участка.
Следующим видом побочных сделок являетсяразмещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценнымибумагами. Это может быть также и участие в других сделках или определенногоразмера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служитрешению основных задач ипотечного банка.
К вспомогательным сделкам отнесеноразмещение свободных средств в других банках или скупка выпущенных им самимсобственных ценных бумаг. Вспомогательные сделки допустимы только в том случае,если они служат главным или побочным операциям.
Что касается финансовой политики,проводимой ипотечными банками, то в ней им отведена посредническая итрансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного,ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков(например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченныйтаким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунальногохозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобывкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своихденег в срок.
/>Особенностиипотечных банков.
Все сказанное выше дает нам повод говоритьоб ипотечном банке, как особой форме кредитного института, обладающегосущественными отличиями. Речь идет об особых кредитных институтах, чья сферадеятельности определяется специальными законодательными актами, регулирующимизадачи и виды сделок. Ипотечный банк не может осуществлять всю широкую гаммуфинансовых операций, как коммерческие банки.
Итак, ипотечные банки в кредитной сфереработают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют делос определенным кругом деловых партнеров.
Другой отличительной особенностьюипотечных банков является их привилегия по выпуску долговых закладныхобязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют правоупотреблять для обозначения своих ценных бумаг слово «закладной лист» (§ 5Закон об ипотечных банках). То, что рефинансирование осуществляется черезпродажу ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов тожеговорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способоврефинансирования, то есть создания денежного капитала и одновременно этимограничивается круг деловых партнеров, для которых такая форма вложениякапитала приемлема.
Форма организации ипотечных банков такжеопределена специальным регулированием, это § 2 Закона об ипотечных банках. Онимогут существовать только в форме акционерного общества или коммандитногоакционерного общества. Однако ипотечные банки в форме коммандитногоакционерного общества в Германии не существуют.
/>Закладныелисты.
Эмиссия закладных листов. Ипотечный банк имеет правоосуществить эмиссию залоговых листов только в случае, если он приобрел ужеценности, способные служить в качестве их покрытия. Минимальная общая стоимостьвыпускаемых закладных составляет 10 млн. евро. Эмиссии закладных осуществляютсяили в виде реальной (наличной) отпечатанной типографским способом залоговойоблигации (закладной), или в виде сертификата на эмиссию закладных в крупныхвыпусках, которые размещаются затем в банке-депозитарии, это так называемые«глобальные свидетельства».
Закладной лист — закладная («наличный» экземпляр).Закладные листы печатаются специализированными типографиями ценных бумаг сиспользованием особого способа печати на защищенной от подделок бумаге. Завыполнение требований к качеству печати следит биржевая служба допуска иэксперты немецкого Федерального банка. Согласно § 8Закона об ипотечных банках закладной лист должен содержать информацию оправовых отношений между ипотечным банком и держателем закладного листа — такназываемые условия эмиссии:
номинальная стоимость закладного листа;существуют закладные листы номиналом в 100, 200, 500, 1000, 5000 и 10000 евро;
процентная ставка, по которой банкобязуется выплачивать годовые проценты; время и место их выплаты;
время и место возврата номинальнойстоимости закладных;
название ипотечного банка, как должника поотношению к держателю закладной;
положения о возможности расторжениядоговора; согласно § 8 абзац 2 стр. 2 Закона об ипотечных банках держателюзакладной не может быть предоставлено право на расторжение договора с ипотечнымбанком, поскольку в этом случае банк может столкнуться с проблемамиликвидности, он не может получать от своего кредитора ссуду в любой момент, кпримеру, по требованию держателей закладных, а только в срок, определенныйдоговором кредитования. С другой стороны, ипотечный банк может отказаться отправа выплаты номинальной стоимости закладной на срок до 10 лет. На практике,как правило, оговаривается «неподлежимость востребования закладной» как длябанка, так и для держателя закладной;
наименование органа, разрешившего выпускзакладных листов и дата выдачи разрешения;
дата выдачи закладного листа;
идентификационный номер ценной бумаги, дляоблегчения установления эмиссии;
подтверждение, назначенного государствомдоверенного лица (попечителя ипотечного банка), что для закладной имеется вналичии, предусмотренное законом покрытие, о чем ипотечным банком была сделаназапись в ипотечном регистре (регистр покрытия).
Закладные листы оформляются какпредъявительские, так и именные ценные бумаги, то есть могут быть выданы наконкретное лицо. В конце 1996 г. 75% всех находящихся в обращении закладныхбыли выданы на предъявителя и 25% являлись именными. Лицу, разместившему свойкапитал в банке, выдается закладной лист и дополнительно к нему купонный листпроцентных ставок, который содержит годовые процентные купоны на все времядействия закладной. Для получения годовой суммы процентов вкладчик предъявляетодин процентный купон банку, и банк осуществляет его погашение.
«Глобальное» закладное свидетельство. В целяхупрощения и рационализации совершения кредитных операций в Германии большейчастью проводятся эмиссии, при которых не происходит выдача закладных листов.Это так называемые «безштучные» эмиссии. В этом случае ипотечный банк выдает навсю эмиссию сертификат, одно «глобальное» свидетельство, которое затем согласно§ 9а Закона о депонировании ценных бумаг, размещается на хранение вбанке-депозитарии, хранителе ценных бумаг. Лицо, желающее приобрести частьтакой эмиссии, получает от ипотечного банка или банка, выступающего посредникомв этой сделке, письменную квитанцию на кредитованную сумму (документальноеподтверждение о депонировании денежной суммы). Эта квитанция на кредитованнуюсумму содержит обозначение эмиссии, величину процентной ставки, номинальнуюстоимость части приобретаемой эмиссии, срок выплаты процентов и денег.Учреждение банка, выдавшего квитанцию, следит через депозитарный банк задепонированием процентов и погашением суммы со стороны ипотечного банка,осуществившего данную эмиссию. Инвестор вправе влюбое время реализовать на фондовой бирже свой закладной лист или долю эмиссии,которой он владеет по квитанции, и таким образом получить свой капитал поактуальному курсу обратно, не дожидаясь истечения срока действия закладной ивыплаты номинальной стоимости закладной банком.
Предписания по правовойзащите держателей закладных.
В основе Закона об ипотечных банках лежиттребование о защите прав держателей закладных ипотечного банка. Это содержитсяв следующих трех основополагающих принципах закона:
принцип специализации;
принцип конгруэнтности;
принцип покрытия.
Принцип специализации. Этот принципвытекает из § 1 и § 5 Закона об ипотечных банках, согласно которым ипотечнымбанкам разрешены только определенные виды сделок. Кредиты, как правило,долгосрочные, и их пригодность для покрытия закладных предполагает припроведении кредитных операций метод, который основывается на достаточно абстрактныхтребованиях гарантии, размер которых зависит от вида объекта залога. Это делаетлегко обозримой структуру риска какого-либо банка, снижает возможный риск присовершении сделок. Но ипотечный банк обязан следовать не только абстрактнымтребованиям гарантии по отношению к объекту залога, но, согласно § 18 Закона окредитных операциях, он, как и любой другой кредитный институт, обязанпроверить личную кредитоспособность заемщика. Если это условие не выполняется,то кредит не может быть выделен, даже если стоимость объекта залогасоответствует всем необходимым требованиям. Ограниченное количество видовкредитных операций, совершаемых ипотечным банком, способствует высокойэффективности их работы и позволяет иметь меньший, чем в других банкахперсонал, поэтому расходы на содержание персонала и материальные издержки уипотечного банка не столь значительны. С принципом специализации, такимобразом, связан принцип экономической эффективности. Из этого следует также иснижение риска банкротства. Со времени издания Закона об ипотечных банках в1900 году в Германии не произошло ни единого случая их банкротства.
Принцип конгруэнтности. Этот принципхарактеризуется тем, что требования ипотечных банков по отношению к своимзаемщикам и обязательства банков по залоговым листам их инвесторам, по своимусловиям должны соотноситься друг с другом. § 6 абзац 1 Закона об ипотечныхбанках определяет, что общая суммарная стоимость выпущенных залоговых листовипотечным банком должна быть, в размере их номинала, покрыта ипотеками, поменьшей мере, такой же стоимости и, по меньшей мере, такими же доходами отпроцентов. Это так называемая конгруэнтность покрытия. Согласно § 9 Закона обипотечных банках закладные листы разрешено выпускать лишь в том случае, еслисрок действия закладных листов не намного превышает срок действия договоровипотечного кредитования (конгруэнция обращения). Именно поэтому держателюзакладных не может быть предоставлено право расторжения инвестиционногодоговора (§ 8 абзац 2 стр. 2 Закона об ипотечных банках). Право расторжениясделало бы невозможным конгруэнцию обращения. Кроме того, существуютограничения относительно объемов выпуска закладных листов (§ 7 Закона обипотечных банках). Согласно этому предписанию общая стоимость выпускаемыхипотечным банком в обращение закладных не может превышать 60-кратно размер его(гарантийного), собственного капитала.
Принцип покрытия (обеспечения) закладной.Его смысл заключается в том, что ипотечный банк для обеспечения запросов(требований) держателей закладных должен образовать резервный капитал дляпокрытия стоимости закладных. Таким образом, держатели закладных в случаебанкротства ипотечного банка могут рассчитывать на преимущественноеудовлетворение своих требований из этих средств. Эта процедура определена в §§6 см. п. 3.2-10-12, 22, 30-32 и 35 Закона об ипотечных банках. Согласно § 10 вкачестве покрытия для ипотечных закладных листов можно использовать лишь теипотеки, сумма кредита по которым не превышает 60% установленной стоимостиобъекта залога (§12 Закона об ипотечных банках предписывает банкам оченьосторожно производить оценку стоимости объекта залога). Для того чтобы можнобыло в любой момент быстро получить информацию о таких ипотеках, они, согласно§ 22 Закона об ипотечных банках, заносятся банком в специальный регистр(ипотечный регистр). Внесение в регистр есть предпосылка и доказательство того,что на гарантию банка — ипотеку, распространяются особые права держателязакладных. Для идентификации объекта залога, ипотеки и кредита в реестрзаносятся необходимые сведения. Независимый, назначенный Федеральным ведомствомпо надзору за деятельностью кредитных институтов, то есть государственныморганом надзора, попечитель (доверенное лицо) должен, согласно § 30 Закона обипотечных банках, проверять: идет ли речь о допустимой стоимости покрытия, инадлежащим ли образом произошло возникновение обеспечительного права, ипотекиили нет. Без его документального подтверждения (свидетельства) выдача закладныхнедопустима. Доверенное лицо совместно с банком следит за сохранностьювнесенных в Регистр ипотеки ценностей (§ 31 Закона об ипотечных банках). Банкможет только с согласием доверенного лица изымать их из резервного капиталаобеспечения закладных. Преимущественное право держателей закладных переддругими кредиторами банка по удовлетворению их требований из внесенных випотечный регистр ипотек в случае банкротства ипотечного банка закреплено § 35Закона об ипотечных банках. Все представленные принципы и их законодательнаябаза предлагают держателю закладных тем самым по многим причинам широкиевозможности защиты. Они превратили ипотечный закладной лист в самую надежнуюценную бумагу в Германии.
Закладной лист представляет собой особонадежную форму размещения капитала. И надежность вложений побудила немецкогозаконодателя разрешить определенным лицам и учреждениям вкладывать деньги,которыми они управляют по поручению третьих лиц, в закладные листы.
Согласно § 1806 ГКГ опекун должен надежнои под проценты разместить деньги опекаемого, являющиеся частью его состояния.Это означает, что опекун может выбрать только такой способ вложения денег,который полностью бы исключал их потерю. Согласно § 1807 абз. 1 п. 4 ГКГ и сучетом § 1 «Постановления о гарантии надежности вложения капитала подопечного»закладные листы и сродненные с ними долговые обязательства (облигации),закладные листы частных ипотечных банков как раз и относятся к такому видугарантированных вложений.
Особые гарантии.
Для ипотечных ссуд в Германии существуютособые гарантии:
принцип покрытия: сумма находящихся вобороте закладных листов должна быть меньше или равна сумме ипотечных ссуд;
учет всего резервного капитала покрытиязакладных в ипотечном регистре;
ответственность института кредитованиякапиталом покрытия и всем состоянием банка;
преимущественное право держателя закладныхперед всеми остальными кредиторами в случае банкротства банка;
пределы обращения закладных у частныхипотечных банков;
определенная законом процедура определениястоимости объекта залога для частных ипотечных банков
Немецкие частные страховые компании иучреждения социального страхования также сталкиваются с проблемой надежногоразмещения денежных средств, получаемых ими от своих клиентов и которыепризваны служить в качестве покрытия обязательств, вытекающих из договоровстрахования, так называемый капитал страховой компании для выплаты страховоговозмещения.
В § 54а Закона о надзоре за социальнымстрахованием и § 83 абз. 1 Кодекса социальных законов закладные листыпризнаются надежным способом размещения капитала страховых компаний. Итак,страховые компании имеют право вкладывать деньги своих клиентов в закладныелисты.
Также и стройсберкассы согласно § 4 абз. 3предложение 2 Закона о стройсберкассах имеют право вкладывать накопления ихклиентов или средства инвестиционного фонда, согласно § 8 Закона о порядкевзимания и уплаты коммунальных сборов в закладные листы.
К тому же закладные листы можноперезаложить и получить, таким образом, банковскую ссуду. Это означает, чтонемецкий Федеральный банк и его филиалы — земельные центральные банки — выдаюткредиты под залог закладных листов. То есть немецкое законодательствопредусмотрело для особо требующих защиты своих интересов круга инвесторовзакладной лист, как особую форму вложения капитала. Это говорит о том, чтотакже и оно признает этот вид вложения как самый надежный.
Частному вкладчику, который хочет вложитьнакопленные денежные средства в ценные бумаги, стоит призадуматься, какой видвложения ему выбрать, то ли спекулятивный (акции), то ли надежный, в виде закладных.Первый способ предлагает ему более высокий процентный доход: но, чаще всего,связан с риском полностью или частично потерять свои деньги. Если же вкладчиквыберет надежную форму размещения капитала, то процентный доход, как правило,меньше по сравнению со спекулятивной формой, но выплата денег гарантирована.
В Германии частный инвестор выбираетнадежную форму вложения своего капитала. Этим объясняется тот факт, что ещенесколько лет назад закладные листы ипотечных банков являлись самой обращаемойценной бумагой на фондовом рынке и образовали сегмент почти в 40%.
/>Система«Стройсбережение».
Годами расцвета для немецкихстройсбербанков были годы после второй мировой войны. В Германии имел местоострый дефицит жилья. В этой ситуации граждане в большой мере использовалипреимущества системы «Стройсбережение», и делают это до сегодняшнего дня.
В общей сумме немецкие стройсбербанки впериод с 1950 по 1998 год выплатили своим клиентам по «стройсбережению» (далее«стройсберегатели») около 900 млрд. нем. марок. За этот период система«Стройсбережение» участвовала в финансировании примерно 12 млн. квартир. Тольков 1999 году эта сумма составила более чем 53 млрд. нем. марок для 122278квартир. Из них один Стройсбербанк Швэбиш Халл выплатил 13,3 млрд. нем. марокдля 30728 квартир.
Сегодня, существующие в Германии 34стройсбербанка, обслуживают почти 30 млн. договоров по «стройсбережению», вкоторых участвуют около 19 млн. граждан Федеративной Республики Германии. Такимобразом, в среднем каждый четвертый немец заключил договор о «стройсбережении».Основная доля средств по «стройсбережению» расходуется сегодня для модернизациии реконструкции квартир и домов.
Пример: 10 желающих строить, не имеядостаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим,каждому для этого нужен 1 млн. рублей, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс.Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяютсяв целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другиепредоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год можетстроить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вноситдолю по возврату кредита и т. д.
Таким образом, все желающие достигают целив среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждыйдействует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использоватьсобственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотацииназываются «премии по стройсбережению».
В отличие от почти всех других стран,особенно в отличие от англосаксонских стран, немецкая система «стройсбережения»базируется на замкнутой системе финансирования. Путем объединениямногочисленных клиентов в «Общество самопомощи» эта система гарантируетнезависимость от рынка капитала и его процентных колебаний. «Стройсберегатели»берут на себя договорную обязанность планомерно сберегать в общую кассу, изкоторой они по определенной очередности получают заранее установленную«стройсберсумму». Эта сумма состоит из внесенных вкладов — в зависимости оттарифа это 40 или 50% от «стройсберсуммы» — и из ссуды по «стройсбережению»,которая является разницей между «стройсберсуммой» и суммой внесенных вкладов.
Характерным для «стройсбережения» по этойформе является тот факт, что ссуду получают только «стройсберегатели».Действует принцип замкнутой системы сбережения и финансирования. ВСтройсбербанк поступают сбережения, государственные дотации в видежилстройпремий и средства от погашения строительных ссуд. Из этих средств — итолько из этих средств — выдаются новые строительные ссуды (кредиты). Следуяпринципу замкнутой системы финансирования, «Стройсбережение» можно разделить натри фазы:
фаза сбережения;
фаза оценки выполнения условий длякредитования;
фаза выдачи ссуд.
В начале фазы сбережения«стройсберегатель» договаривается со стройсбербанком о сумме договора или суммепо «стройсбережению». В этом договоре «стройсберегатель» регулярно берет насебя обязательство вносить регулярные вклады, причем ему разрешатся внестибольше денег, чем оговорено. Процент для этих вкладов является постоянным, и онсоставляет от 2,5 до 4% годовых, в зависимости от тарифного варианта.
Условием для выплаты «стройсберегателю»договорной суммы является достижение им определенной суммы сбережения, котораяв течение определенного времени должна находится в распоряжении коллектива«стройсберегателей», то есть стройсбербанка. В зависимости от тарифа — этооколо 40—50% договорной суммы.
Для определения очередности выплатывычисляется, так называемый, «оценочный фактор», определяющийся по простойформуле «время умножить на деньги». Здесь должна быть достигнута определеннаявеличина, размер которой связан с общим объемом поступающих сбережений. Фактвыполнения условий — то есть достижение минимального размера сбережений инеобходимого «оценочного фактора» — называется «цутайлунг».
С «цутайлунг» начинается фаза выдачи ссуд(кредитование). Сберегатель получает помимо своих собственных сбереженийкредит, который до полного погашения имеет постоянный низкий процент, и наполучение которого «стройсберегатель» приобрел законное право уже с моментазаключения договора по «стройсбережению».
Отдельные фазы процесса «стройсбережения»видны из соответствующего рисунка в приложениях. В фазе сбережения клиент вначале накапливает определенную сумму денежных сбережений. Как быстро суммасбережений вместе с кредитом может быть выдана, зависит, после достижения целипо «стройсбережению», от общей суммы сбережений в банке. Разумеется, клиент необязан взять стройсберкредит. Можно получить только сбережения и расходовать ихпо собственному желанию.
В случае продолжительности сбережения неменее 7 лет клиент может даже оставить себе государственные «стройсберпре-мии»,так как он предоставлял свои сбережения коллективу «стройсберегателей» втечение 7 лет. Он внес тем самым вклад для того, чтобы другие«стройсберегатели» получили необходимые им деньги ускоренными темпами.
После выплаты кредита начинается фазавозврата кредита, для которого действует низкий неизменяемый процент (от 4,5%до 6% годовых).
Прямая линия отражает эффективнуюпроцентную ставку для «стройсберкредитов» — 5,37% годовых. Эти ставки неизменяются. Они постоянны не только на период погашения ссуд, но и в течениевсего времени действия договора.
Тем самым «стройсберегатель» с однойстороны имеет точный исходный базис калькуляции для своего объекта (стройка,покупка или модернизация квартиры) с момента заключения договора, с другойстороны — «стройсберегательный» кредит не подвергается колебаниям процентныхставок на рынке.
После 1998 года, однако, следует фазарезкого повышения процентных ставок. На вершине этого развития в 1999 годужелающий строить, который взял кредит на рынке капитала, платит примерно 1.550нем. марок, то есть почти на 40% больше, чем на несколько лет раньше.Вследствие этого, «стройсберегательные» средства, состоящие из сбережения икредита, покрывают в Германии, как правило, только часть общего финансированиясобственного дома или квартиры.
В целом, предоставление жилья гражданам, втой или иной форме, поддерживается государством. Различают две формы этойподдержки:
поддержка в приобретении жилья в частнойсобственности;
прямые и непосредственные субсидииквартплат.
Проблемы на рынке жильяГермании.
В настоящее время и в ФедеративнойРеспублике Германии имеются проблемы на рынке жилья. В старых землях ФРГнаблюдаются тенденции уменьшения количества людей, живущих в одной квартире.Все более и более молодые люди хотят все раньше и раньше иметь собственнуюквартиру. Кроме того, сильный приток людей из других стран повышает спрос нажилье. В новых Федеральных землях (территория бывшей ГДР) основная часть жилогофонда нуждается в основательной реконструкции и частично даже в новостройке.
Потребность в деньгах для сохраненияжилого фонда оценивается в размере 224 млрд. нем. марок, строительство новогожилья — 140 млрд. нем. марок и стоимость строительных работ для замены пришедшихв негодность домов — 230 млрд. нем. марок. При цене для новой квартиры или домав размере 400 тыс. нем. марок стоимость государственной поддержки дляприобретения собственности составляет от 50 тыс. до 120 тыс. нем. марок взависимости от вида поддержки.
Строительные мероприятия, связанные ссубсидией квартплат, оцениваются для государства уже в размере от 190 тыс. до300 тыс. марок.
Поддержка при приобретении собственности,тем самым, значительно выгоднее для государства, чем предоставление населениюжилья в аренду. На чем основывается это преимущество? Тот человек, которыйрешил приобрести собственность, связывает с этим более высокую готовностьсобственного вклада в создание и финансирование жилья, чем тот человек, которыйарендует квартиру. Это означает, что будущий владелец квартиры или дома готов взначительно большей мере участвовать в создании для себя и своей семьианалогичных жилищных условий.
Пути поддержки жилищногостроительства.
При поддержке в приобретении частнойсобственности на жилье различают два пути поддержки:
поддержка после начала финансирования, приэтом речь идет обо всех льготах, содействующих покупателю недвижимости привыплате процентов и погашении, связанных с возвратом полученного кредита. Какправило, эти льготы предоставляются в виде более выгодного налогообложения;
поддержка перед началом финансирования,при этом речь идет обо всех льготах, содействующих будущему покупателюнедвижимости в накоплении собственного капитала для строительства или покупкидома или квартиры.
«Стройсбережение» является единственнойсберегательной формой в Германии, которая от государства получает прямуюподдержку для создания собственного жилья. При сберегательном вкладе в размередо 1.600 нем. марок в год замужние или женатые получают стройсберпремию вразмере 10%, если их годовой доход не превышает 54 тыс. нем. марок. Длянезамужних и холостяков эта премия составляет половину вышеназванного размера.
В новых Федеральных землях действуютдругие цифры. Здесь люди, состоящие в браке, получают 15% премии присберегательном вкладе до 4 тыс. нем. марок. Тем самым в новых Федеральныхземлях законодательство создает более весомый стимул для улучшения жилищнойситуации, являющейся там ещё более острой, путем проведения частных мероприятийпо строительству и реконструкции жилья.
/>Структурарынка в Германии.
В 2000 году в Германии были принятырешения о выдаче ипотечных кредитов для финансирования жилья на общую сумму79,1 млрд. евро. На этом сегменте рынка лидируют сберегательные кассы, на долюкоторых приходится 35,3% от этой суммы. На втором месте — ипотечные банки,имеющие долю в 27,1%. За ними следуют строительные сберегательные кассы с долейв 22,1%. На рынке финансирования производственных объектов недвижимости (общийобъём на конец 2000 года — 217,6 млрд. евро) абсолютными лидерами былиипотечные банки, доля которых составляла 50,4%. Второе и третье места занималисоответственно сберегательные кассы (18,2%) и государственные банки федеральныхземель (16,3%). Именно показатели в жилищном секторе иллюстрируют тот факт, чтоипотечные банки играют важную роль в финансировании объектов недвижимости. Длятого, чтобы выстроить самодостаточную систему жилищного строительства нужно,однако, провести и другие институциональные реформы, в том числе, в финансовомсекторе. Так, например, наличие системы строительно-сберегательных касс исоответствующая структуру сектора коммерческих банков позволит участвовать вкредитовании жилищного строительства не только специализированным учреждениям,но и также другим банкам.
/>/>/>/>/>/>/>4.Европейский опыт ипотеки (одноуровневая система).
Отметим основные чертыевропейской модели:
всеобъемлющая государственная поддержка участниковсистемы;
государственное регулирование путем установленияправил игры.
Система ипотечного кредитования не только снимаетсоциальные проблемы, но и выступает локомотивом экономики государства.
/>Последовательностьформирования системы ипотечного кредитования.
Изучение исторического опыта создания системыипотечного кредитования позволяет не только понимать основные правовые иэкономические стороны вопроса, но и учитывать последовательность ееформирования, а также факторы влияния экономических условий внешней среды насистему.
Первый этап формирования системы связан с созданиеминститута первичной ипотеки. На этом этапе происходят первые попыткистандартизации оформления долговых обязательств заемщиков с использованиемзалога недвижимости и предоставлением дополнительных гарантий. Например, гарантиитретьих лиц, распределение рисков по обязательствам с одного заемщика нагруппу, установление лимитов выделения кредитов в зависимости от оценочнойстоимости залога. Все сделки между участниками инфраструктуры рынка первичнойипотеки регистрируются и подлежат специализированному учету. Как правило,кредитование производится на длительный срок (не менее 10 лет) под низкиепроценты (не более 7-8 % годовых).
Второй этап развития системы связан с формированиемвторичного рынка ипотеки и механизма повышения ликвидности эмиссионных ценныхбумаг. На этом этапе появляются специализированные кредитно-финансовыеучреждения, которые производят эмиссию «закладных листов»стандартного образца без указания конкретного имущества, отвечающего пообязательствам. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственноетребование к его эмитенту. Эта мера позволила существенно расширить числоинвесторов, размещающих свои капиталы в ипотечных бумагах. Рольгосударственного влияния и регулирования растет: вводится специализированныйнадзор и контроль за деятельностью ипотечных банков, накладываются ограниченияна эмитентов бумаг, и регулируется объем эмиссии.
Третий этап развития системы связан с интеграциейтерриториальных систем ипотечного кредитования в национальные и дальнейшимсовершенствованием финансовых инструментов вторичного рынка.
Особого внимания заслуживает тот факт, что становлениесистемы ипотечного кредитования происходит в условиях, не только неотличающихся экономической стабильностью, а, напротив, порой и кризисных. Этообстоятельство позволяет рассматривать процесс создания системы ипотечногокредитования как меру, способствующую стабилизации экономики страны, чтопроисходит за счет привлечения инвестиций в реальный сектор экономики иукрепления финансового рынка. В частности, при восстановлении послевоеннойГермании, как и во времена Великой американской депрессии, механизм ипотечногокредитования использовался, как одна из основных мер вывода экономики этихстран из глубокого кризиса.
Перспективность «системыстройсбережений».
Рассматривая современный европейский опыт, отметим,что особого внимания заслуживает изучение так называемой «системыстройсбережений». Наиболее впечатляющий успех в практическом использованииданной модели достигнут в Германии. Она удачно сочетает механизмы накопления смеханизмами кредитования граждан, а также с мерами государственной поддержки истимулирования. Эта система рекомендована, как наиболее перспективная,авторами книги «Основы организации ипотечного кредитования»Кудрявцевым В.А. и Кудрявцевой Е.В., которые рассмотрели основыраспространенных в мире систем организации ипотечного кредитования. Они впервыев отечественной литературе комплексно осветили организацию ипотеки в рамках теорийпредставления о функционировании финансовых систем.
Ссудосберегающая модель — это «сбалансированнаяавтономная модель». Ключевым отличительным признаком данной моделиявляется сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципекредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, ацеленаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков попринципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссудывозникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в системусвои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна бытьпримерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. Это являетсясущественным минусом для конкретного заемщика, так как отодвигает во временимомент возможного приобретения недвижимости. Однако у этой модели есть исерьезные плюсы, так как потенциально данная модель менее других зависит отобщего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности.
Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и покакой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржуза свои услуги. Сами же ставки дохода по вкладам и ставки процента запользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольномуровне. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важноезначение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивойэкономикой, с той лишь оговоркой, что взаиморасчеты должны реализовываться в«твердой» валюте.
Практически механизм действует следующим образом.Граждане, желающие приобрести жилье, включаются во взаимодействие соспециализированной финансово-кредитной системой за 2 года — 10 лет до этого.Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки илисберкассы до накопления примерно 45-50% от стоимости будущего жилья, после чегоприобретают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимостижилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части.Погашение этого кредита обычно длится 10-15 лет.
Благодаря накоплению на первом этапе финансовыхресурсов за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможностьиспользовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились вэту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов. Немецкаямодель стройсбережений значительно меньше связана и менее зависима отфункционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.Сочетание в одном лице вкладчика со ссудополучателем является типичной чертойэтой модели ипотечного кредитования. До выплаты общей суммы вкладчик являетсякредитором, а после предоставления ему ссуды со стороны стройсберкассы онстановится ее должником.
Уже при заключении договора вкладчик-участникприобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может бытьотказано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действияявляется стабильной и вне конкуренции низкой — от 4,5% до 8,5%. В зависимостиот тарифа сроки действия ссуды колеблются от 6,5 до 18 лет. В период накопленияна вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5% -4,5% взависимости от социального статуса заемщика и условий договора о предоставленииссуды. Базирование немецкой системы стройсбережений на целевых взносах граждан,как основном источнике кредитных ресурсов определяет две основные выгоды:собственный капитал, накопленный вовремя, уменьшает размер ежемесячных выплатссудополучателя впоследствии и увеличивает объем финансирования пристроительстве; собственный капитал служит буфером, когда вследствие колебанийпроцентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя повышается.
Если имеется высокая доля собственного капитала, тотолько часть приобретенной недвижимости служит гарантией надежности дляполученной ссуды. Если вследствие колебаний процентных ставок пределплатежеспособности ссудополучателя превышается, то можно увеличить размерполученной ссуды на переходный период, чтобы уравновесить повышение процентныхставок. Существует государственная поддержка системы стройсбережений.Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставлениясубсидий на жилищное строительство или налоговых привилегий. Вкладчик имеетвозможность самостоятельно выбрать вид стимулирования.
Отметим главные выгоды системы стройсбережения длягосударства:
государство может частично перенести ответственностьза решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтомуподдерживает частную инициативу;
государству создание собственности на жилплощадь болеевыгодно, чем строительство квартир под аренду; отсюда следует высокаяэффективность при относительно низких расходах; государство, таким образом,вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;
в рамках закона об участии государства в образованииимущества государство стимулирует стройсбережения с помощью добавления ксредствам граждан определенных доплат работодателей, одно временно учитывая ихпри налогообложении.
/>Трудностиадаптации «системы стройсбережений» в условиях российской экономики.
Обсуждая проблему адаптации одноуровневой системыипотечного кредитования в современной России, отметим, и сделаем вывод оневозможности массового, социально-значимого рынка ипотечного кредитования вусловиях предъявления к ипотечным банкам универсальных нормативов как к любыминым коммерческим банкам. Несовершенство современного российскогозаконодательства делает работу потенциальных участников этого рынка невыгодной.Выходом из этой проблемы является принятие специального закона об ипотечныхбанках, устанавливающего особые нормативы деятельности; правового режимаэмиссионных ценных бумаг; форм и методов государственного контроля надоперациями ипотечных банков с этими бумагами. Эти меры должны снизить издержкиучастников рынка ипотечного кредитования и обеспечить работоспособностьсистемы.
Однако, несмотря на справедливость вывода, этипредложения не дают ответа еще на ряд вопросов. Сможет ли среднестатистическийроссиянин оплачивать кредиты, соответствующие нынешнему уровню ставкирефинансирования Центробанка — 50-60% годовых? Если нет, то какая частьнаселения может? Как обеспечить долгосрочные активы при краткосрочных пассивах?Условия кредитования устанавливать с постоянными параметрами или с переменными,в зависимости от инфляции? Если с переменными, то как обеспечить, чтобы уровеньинфляции соответствовал уровню доходов населения? К сожалению, ответы на этивопросы известны.
В настоящее время на рынке капитала нет длинных и«дешевых» денег. Те ресурсы, которые предлагаются, могут обслужить толькобогатые люди, давно решившие свои жилищные проблемы. В этом случае в системуипотечного кредитования на переходный период нужно внедрять специальныемеханизмы, позволяющие вовлечь в систему широкие слои населения.
В ряде регионов нашей страны предпринимаются попыткииспользования представленной модели. Кудрявцевы в своей книге, сравниваясистемы ипотечного кредитования, предпочтение отдают ссудосберегательной моделив связи с ее автономностью, а значит, независимостью от финансового рынка.Однако, здесь заложено противоречие в курсовой разнице валюты заемных ивозвратных средств. Если сбережения производятся, например, в долларах США, авозврат производится в рублях, возникает необходимость покрывать не только % пообслуживанию кредита, но и курсовую разницу валют. Вторая составляющая, какправило, в условиях неустойчивой экономики представляет собой значительнуювеличину. Несмотря на кажущуюся замкнутость и консервативность ссудосберегающейсистемы, она может рухнуть при скачке курса доллара, который.например, имелместо 17 августа 1998 г.
Второй значительный недостаток, который характерен дляэтой системы в условиях российской экономики, — это отсутствие надежныхгарантий для сбережений. По условиям ссудосберегательной системы ее участник от3 до 5 лет накапливает ресурсы, а затем кредитуется. В связи с тем, что вРоссии на протяжении последних 10 лет население, как минимум 3 раза, терялосбережения на счетах банков, в настоящее время отсутствует реальная возможностьприменения этой технологии для накопления средств. Наиболее популярным способомнакопления является покупка наличной валюты экономически развитых стран.
Список литературы
Для подготовки данной работы были использованыматериалы с сайта www.park.ru/