В. С. Корнев, студент Института кредита
Жилищноеипотечное кредитование — это предоставление частным лицам долгосрочных кредитовна покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.
Актуальностьипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемымногих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элементблагополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жильепоявлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношенииальтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.
Приобретениежилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Этокак раз то, что делают 98% американцев, когда приобретают новое жилье. Выплатыпо кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что даетвозможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средствна другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.
Всвою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицироватьсвою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющиеи компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.
Действительно,в последние годы многие российские банки уделяют все большее вниманиеипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономическихциклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковскогокредитования предпринимательской деятельности, а также избежать остройконкуренции со стороны иностранных банков.
Американская двухуровневая модель ипотечногокредитования
Вмировой практике существует две модели организации ипотечного кредитования:американская двухуровневая и европейская одноуровневая. Рассмотрим структуруэтих механизмов более подробно, так как именно они реализуются в современнойРоссии.
Страныангло-американской системы права используют двухуровневую модель рынкаипотечного кредитования, которая возникла по двум причинам.
Во-первых,ввести единую систему ипотечного кредитования путем принятия единогофедерального законодательства не представлялось возможным, так как этозатрагивало бы исключительную компетенцию штатов в области законотворчества.Во-вторых, необходимо было экономически стимулировать жилищное строительствопосле Великой депрессии, а сделать это за счет частного капитала без мощной государственнойподдержки также было невозможно.
Сутьдвухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные напервичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Этиагентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различнымспособом: Ѓ переуступить их вторичным инвесторам; ‚ сформировать изединообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такиенеделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; ѓ выпустить иразместить ипотечные ценные бумаги.
Юридическийаспект. Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственнымиинтересами, но и особенностями самой англо-американской системы права.Концепция собственности предполагает ее «расщепление». На одно и тоже имущество возможно установление нескольких титулов собственности,«разделение» содержания права собственности между различными лицами.Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системыможет быть само право.
Финансовыйаспект. Система вторичного ипотечного рынка основана на использовании дляипотечного кредитования средств институциональных инвесторов — прежде всегопенсионных фондов и компаний по страхованию жизни.
Этасистема предназначена для аккумулирования в ипотечные кредиты самых дешевых идолгосрочных средств на рынке. Самые долгосрочные средства находятся враспоряжении пенсионных фондов и компаний, занимающихся страхованием жизни. Вэти организации средства вкладываются надолго и не могут быть досрочно изъяты вотличие от средств с депозитов коммерческих банков.
Системавторичного рынка нацелена на то, чтобы институциональные инвесторы,предоставляющие средства для ипотечного кредитования (в принципевысокорискованного), соглашались почти на такую же низкую доходность, как при инвестицияхв практически безрисковые государственные облигации. Для этого в США созданыпосреднические организации, так называемые ипотечные агентства (их три: FannieМае, Freddie Мае и Ginnie Мае), обязательства которых гарантированыгосударством [1].
Агентствапродают свои долговые обязательства инвесторам. Наличие госгарантий позволяетинвесторам рассматривать инвестиции в эти ценные бумаги как практическибезрисковые и соглашаться на доходность, лишь немного превышающую доходностьгосударственных облигаций.
Полученныеот продажи своих долговых обязательств деньги агентства направляют на выкуп убанков ипотечных кредитов. В результате ставки по ипотечным кредитамоказываются ненамного выше ставок по государственным долговым обязательствам изначительно ниже рыночных ставок по кредитам того же уровня риска, что иипотечные.
Российская практика
ВРоссии двухуровневая модель ипотечного кредитования развивается довольнодинамично. Судить о перспективном развитии данной модели позволяют такиефакторы, как наличие финансовых ресурсов, потенциальных и реальных заемщиков иколичество кредитов, выданных банками.
Однойиз успешно действующих сегодня в России программ ипотечного жилищногокредитования является программа ДельтаКредит, реализуемая на денежные средстваИнвестиционного фонда «США-Россия». Кредиты по линии ДельтаКредитвыдаются на срок до 10 лет по фиксированной процентной ставке 13-15% годовых.
Получитьипотечный кредит может любой желающий, вне зависимости от его прописки иналичия у него российского гражданства. Минимальный размер кредита — 5000долларов США, максимальный — 200 000 долларов США. Первоначальный взнос долженсоставлять не менее 20% стоимости будущей квартиры.
Американскаяпроцедура достаточно проста, на принятие решения уходит две недели.ДельтаКредит — российский проводник программы — работает через 16 российскихбанков, которые выдают деньги. Среди них банк АБН АМРО, ИНГ Банк (Евразия),Международный промышленный банк, Инвест-Сбербанк, АКБ «Российскийкапитал», «Первый ОВК», РОСТ Банк, Пробизнесбанк, Фора-Банк,ДельтаБанк, Экспобанк. Процедура единая, решение принимается в Дельте.Фактически она оптовик, а российские банки — розница. ДельтаКредит выдал за двагода примерно 700 кредитов. Практика показывает, что возвратность по ипотечнымкредитам — почти 100%, поэтому российские банки не прочь расширить возможностисвоего бизнеса [2].
Особенностьюамериканской программы в России является тот факт, что в ипотечном кредитованииодновременно участвуют российский банк и ДельтаКредит ипотечный банк.
Этоможно объяснить следующим образом.
Дляпредоставления ипотечных кредитов на длительный срок (5-10 лет) российскимбанкам, работающим по программе, необходимы долгосрочные ресурсы (пассивы),сопоставимые по срокам со сроками выдаваемых ипотечных кредитов. Средства длядолгосрочного финансирования предоставляет им ДельтаКредит ипотечный банк.
ДельтаКредитипотечный банк предоставляет банкам-партнерам заемные средства со срокомвозврата 10 лет и с фиксированной процентной ставкой, что дает возможностьбанкам, в свою очередь, выдавать физическим лицам ипотечные кредиты с условиемнеизменности процентной ставки, установленной при оформлении кредита.Следовательно, банк не имеет возможности повышать процентную ставку длязаемщика на протяжении всего срока кредитования, независимо от условий,складывающихся на финансовых рынках долгосрочных ресурсов.
Такимобразом, Инвестиционный фонд «США-Россия» действует в следующихнаправлениях.
Фондпредоставляет банкам долгосрочное финансирование на цели выдачи ипотечныхкредитов.
Фонд,основываясь на международных стандартах ипотечного кредитования, стремитсясоздать единый рынок ипотечного кредитования и для достижения этой целиразрабатывает и внедряет в банках стандартные технологии оценки платежеспособностии кредитоспособности заемщиков, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.
Фондработает со всеми участниками ипотечного рынка (банками, страховыми иоценочными компаниями, застройщиками, риэлтерами), разъясняя стандарты ипроцедуры ипотечного кредитования для эффективного обслуживания клиентов,желающих приобрести жилье с использованием ипотечного кредита.
Фондведет активную деятельность по популяризации ипотечного кредитования срединаселения России.
Проблема политико-ориентированных инвесторов
Банковскаяпрактика показывает, что ипотечное кредитование нельзя назвать высокодоходным,а без поддержки специальных структур (государственных ипотечных агентств)повышается уровень риска.
Возникаетвопрос — почему американский инвестиционный фонд активно действует нароссийском рынке ипотечных услуг? Ведь цель инвестиционного фонда — прибыль. Ауровень доходности по ипотечным кредитам не так уж велик по сравнению сальтернативными мировыми объектами вложения средств.
Издесь, как представляется, есть доля политики. Имеются в видуполитико-ориентированные инвесторы, то есть те, которые от своих инвестицийхотят получить не столько финансовые, сколько политические дивиденды.
Впервую очередь к таким инвесторам относятся международные финансовыеорганизации, такие как МБРР и ЕБРР, а также инвестиционные структуры, созданныеправительствами ряда стран с целью продвижения рыночных реформ в России.
Хотелосьбы отметить, что уход с рынка фонда «США-Россия» гипотетически можетподорвать рынок ипотечного кредитования в России. Роль фонда будетувеличиваться по мере расширения кредитования физических лиц в РФ.
Дляэкономической безопасности страны более целесообразно развивать банковскуюипотеку, базирующуюся в основном (более чем на 70%) на отечественных ресурсах: этособственные средства коммерческих банков и финансовые ресурсы отечественныхинституциональных инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании).
Существуеттакже ряд ипотечных программ федерального и московского правительства,призванных развивать ипотечное кредитование. В целом по стране были созданы какминимум три ипотечных агентства, которые должны быть посредниками между банкамии инвесторами: Московское ипотечное агентство, Федеральное ипотечное агентствои Российская ипотечная ассоциация. Эти организации уже выкупили у банковнесколько кредитов. Причем кредиты были на вполне приемлемых условиях. Ставкиот 10% до 18%, срок до 10 лет.
Существеннойпроблемой является то, что в качестве финансовых ресурсов для этих схем былииспользованы бюджетные деньги [3]. И московское, и федеральное ипотечныеагентства производили выкуп ипотечных кредитов исключительно на средствамосковского и федерального бюджетов. Это означает, что дешевые ипотечныекредиты нескольким отнюдь небедным гражданам были профинансированы за счет всехналогоплательщиков, которые в основной своей массе гораздо менее состоятельные.
Вцелом, проблема финансовых ресурсов тесно переплетается с развитием ипотеки вРоссии. Однако решать эту проблему бюджетными средствами недопустимо.
Европейская одноуровневая модель ипотечногокредитования
Европейскаямодель ипотечного кредитования (ИК) гораздо ближе к РФ с точки зрениязаконодательства. Одноуровневая модель ИК уже долгое время действует в рядезападноевропейских стран (Дании, Германии, Франции). В 90-х годах XX в. встранах Восточной Европы (Польше, Чехии, Словакии, Венгрии) были принятызаконы, направленные на организацию одноуровневой системы ипотечногокредитования [см. 3, с. 37]. Опыт европейских стран в развитии ИК мог быприменятся в России, однако для успешного внедрения данной модели нужно четкопредставлять ее составные элементы.
Сутьодноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавшийипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счетвыпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращениезакладных листов регулируется специальным законодательством и отличается отрегулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, какправило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и инымиоперациями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценныебумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент,кроме упомянутых в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируетсягосударством и органами банковского надзора.
Основныедостоинства одноуровневой модели:
легкаяинтегрируемость в национальное российское законодательство;
дешевизнаее организации и контроля над ней по сравнению с двухуровневой моделью;
отсутствиенеобходимости страховать кредитно-финансовые риски, прибегать к услугамрейтинговых агентств, а также отсутствие затрат на выплату агентскихвознаграждений обслуживающим кредит банкам, что в конечном счете существенноснижает стоимость кредита для заемщика.
Вконтрактно-сберегательной системе источником дешевых средств для ипотечныхкредитов служат специализированные целевые депозиты. Заключив соответствующийконтракт со специализированной ипотечной кредитной организацией(стройсберкассой), клиент берет на себя обязательство в течение определенноговремени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит подпроцентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. Послеокончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых напокупку квартиры средств, клиент получает кредит на вторую половину средств,также под более низкую ставку.
Средства,предоставляемые клиентом, используются для выдачи кредитов егопредшественникам, уже закончившим период накопления. Сам же клиент, в своюочередь, получает кредит из средств, которые вкладывают клиенты, пришедшиепозже и находящиеся в это время на стадии накопления.
Очевидно,что вся эта процедура происходит в рамках очень строго регулируемых,контролируемых и часто гарантируемых государством специализированных кредитныхорганизаций (стройсберкасс). Эти организации не имеют права осуществлятьникаких активных операций, кроме предоставления кредитов своим бывшимвкладчикам. Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычныхипотечных, ибо они выдаются людям, не только формально подтвердившим своюкредитоспособность, но и на деле продемонстрировавшим, что они способны втечение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи,приблизительно равные ежемесячным платежам по кредиту.
Российская практика
ВРоссии таких специализированных кредитных организаций нет. Создать подобнуюорганизацию в рамках обычного универсального банка нельзя, поскольку нетгарантии, что он не будет использовать сверхдешевые депозитные средства длянеипотечных активных операций. Однако данная система развивается. Какимобразом?
Засчет собственных средств выдают ипотечные кредиты всего лишь два банка — Сбербанк и Собинбанк. У Сбербанка самая низкая процентная ставка, зато слишкомсложная процедура получения денег. В Собинбанке смущает наличие тарифа зарассмотрение заявок. Сравнительная характеристика по банковским ипотечнымкредитам представлена в приводимой ниже таблице.
Оригинальнымобразом формируют немецкую систему ипотеки организации — застройщики, обходясьбез кредитных организаций. Функции кредитных организаций выполняют застройщики.
Втечение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие встроительстве конкретного здания и реально инвестируются в это строительство.По его окончании клиент получает в свое распоряжение (иногда даже всобственность) квартиру. При этом он уже оплатил стоимость примерно половиныквартиры, а вторую половину получает от застройщика в качестве товарногокредита. Этот товарный кредит клиент выплачивает застройщику в течениеоговоренного периода [см. 3].
/>
Такимобразом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая нареальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит вклады на сумму,равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру, затем выплачиваетравными долями стоимость второй половины квартиры.
Внутреннеже схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периоданакопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам,а на финансирование строительства некоего жилого дома. Средства, которыеиспользуются для выдачи кредита, это не средства других клиентов, находящихся впроцессе накопления, а собственные средства застройщика. Соответственно, нашейпсевдонемецкой схеме присущи риски, совершенно не свойственные традиционнойконтрактно-сберегательной системе. В первую очередь это риск того, чтособственных средств застройщика и средств, внесенных клиентами, не хватит назавершение строительства жилого дома. В этом случае клиент после периоданакопления окажется долевым владельцем недостроенного объекта.
Раскрываясущность ипотеки в России, следует упомянуть те основные проблемы, с которымисталкиваются отечественные банки при кредитовании физических лиц.
Проблема неплатежеспобности потенциальных клиентов
Принимаярешение о выдаче ссуды, банк руководствуется критериями платежеспособности,кредитоспособности и добропорядочности будущего заемщика.
Преждечем получить кредит, клиент должен пройти в банке собеседование, в ходекоторого оценивается его возможность сполна вернуть взятые взаймы деньги.Важную роль играет зарплата потенциального заемщика, его профессия,квалификация, состояние здоровья, состав семьи, имеющийся бизнес.
Послесобеседования служба безопасности банка проверяет документы и сведения,представленные заемщиком, и лишь тогда кредитный комитет будет приниматьрешение о выдаче кредита.
Даннуюпроблему банк решает путем страхования. По каждому кредиту необходимострахование жизни заемщика, страхование квартиры от рисков утраты, и правасобственности на квартиру.
Правовая проблема: невозможность использования жилья вкачестве залога
Обеспечениемипотечного кредита должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то вслучае необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заемщика, аквартиру продать. Считается, что возможность выселить заемщика гарантированаЗаконом об ипотеке, который действует с июля 1998 г. В этом законе сказано, чтозаемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они «дали дозаключения договора об ипотеке, до их вселения нотариально удостоверенноеобязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращенияна него взыскания» [4].
Однакоэто положение не работает. Вынудить заемщика и членов его семьи под- писатьтакое обязательство до выдачи кредита не представляет особенных проблем, но какполучить такое обязательство от вновь вселяемых людей? А если заемщик на судескажет, что его действительно вынудили подписать какую-то бумажку, но жить емунегде? Станет ли суд в этом случае нарушать конституционное право гражданина нажилище? Тем более если вспомнить, что выселение несовершеннолетних членов семьивозможно только с ведома органов опеки, которые согласия на выселение ребенкана улицу никогда не дадут.
Этупроблему предполагают обходить, создавая специальный резервный фонд жилья дляотселения неплатежеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будетсоответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а еслибудет соответствовать, то граждане станут брать ипотечные кредиты именно с цельюобъявить себя неплатежеспособными и бесплатно получить квартиру из резервногофонда.
Налоговыйаспект. Известно, что налоги творят чудеса. А грамотная налоговая система можетстимулировать развитие различных отраслей экономики.
ЗаконодательствоРФ определяет ряд льгот, которые должны способствовать развитию ипотечногокредитования.
Всоответствии с новым Налоговым кодексом налогоплательщик может вычесть изсвоего налогооблагаемого дохода: Ѓ суммы, фактически израсходованные на новоестроительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры; ‚суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученнымналогоплательщиком в банках РФ.
Однакообщий размер данного вычета не может превышать 600 000 рублей без учета сумм,направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам [5].
Ещеодно преимущество жилищного ипотечного кредита состоит в том, что кредитныйдоговор служит подтверждением происхождения средств, направляемых заемщиком напокупку квартиры. Такое подтверждение может быть затребовано налоговымиорганами в соответствии с вступившим в силу положением нового Налоговогокодекса о налоговом контроле за расходами граждан.
Такимобразом, с точки зрения налогообложения более выгодно приобретать жилье вкредит, чем единовременно выплачивать всю стоимость квартиры наличными. Дело втом, что льгота по подоходному налогу в размере всей суммы кредита и процентовпо нему действует в течение всего срока кредитования, который может достигать10 лет. В свою очередь, налоговая льгота при покупке недвижимости безиспользования кредита ограничена 5000 минимальными размерами оплаты труда,учитываемыми в течение только трех лет.
Существеннымплюсом является то обстоятельство, что для получения ипотечного кредита нетнеобходимости предоставлять какой-либо дополнительный залог помимо покупаемогожилья.
Список литературы
ЕмВ.С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М.,1999. С. 20.
Возвратностьпо ипотечным кредитам близка к 100% // Финансовые известия. Ноябрь 2001.
МинцВ. Вечный квартирный вопрос // Эксперт. № 12. 2000.
Федеральныйзакон от 16.07.98. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ст.78.
Налоговыйкодекс РФ (часть II) от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ. Ст. 220.
Дляподготовки данной работы были использованы материалы с сайта www.vestnik.fa.ru