Министерство Российской Федерации по связи и информатизации
Сибирский Государственный Университет Телекоммуникаций и Информатики
Межрегиональный центр переподготовки специалистов
Дисциплина
Экономика недвижимости
Контрольная работа
Вариант 03
Выполнил: студент
Проверил:
2010
Задача 1
Затратный метод
Исходные данные
Площадь земельного участка- 4000 м2
Ставка земельного налога за 1 м2 = 28,2 ден. единиц.
Данные для расчета восстановительной стоимости здания затратным методом (прямых затрат)
Наименование работ и затрат
А
Стоимость в базовых ценах (денежных единиц)
Коэффициент В
1. Проектно изыскательные работы
22,0
1800
2. Дополнительные затраты
0
-
3. Земляные работы
8,95
8283
4. Фундаменты
50,3
7452
5. Стены
90,4
9093
6. Перекрытия
30,5
8830
7. Кровля
14,1
9909
8. Полы
28,1
7256
9. Перегородки
15,1
8314
10. Лестничные марши
4,5
64,72
11. Окна
14,5
7641
12. Двери
7,3
7441
13. Отделочные работы
35,3
10949
14. Разные работы
4,2
7958
15. Отопление
8,5
11307
16. Водоснабжение
0,5
11693
17. Канализация
0,51
12768
18. Электромонтажные работы
78,7
10087
19. Водопроводные сети и водоводы
8,9
10121
20. Газовые сети
0
0
21. Канализационные сети
3,9
9951
22. Тепловые сети и горячее водоснабжение
45,3
11931
23. Дороги и тротуары
20,1
8502
24. Озеленение
4,5
8502
Данные для определения физического износа здания
Наименование конструктивных элементов
Процент износа
1. Фундаменты
3,8
2. Стены
6,3
3. Перекрытия
6,1
4. Кровля
13,2
5. Полы
16,5
6. Перегородки
8,3
7. Лестничные марши
3,1
8. Окна
16,5
9. Двери
14,7
10. Отделочные работы
19,8
11. Отопление
16,8
12. Водоснабжение
28,5
13. Канализация
21,5
14. Электрооборудование
9,8
15. Водопроводные сети
16
16. Канализационные сети
12,3
17. Тепловые сети
49,2
18. Дороги
6,3
19. Озеленение
7,9
Данные для составления сметы расчета стоимости здания
Наименование затрат
Величина процента
1. Накладные расходы
18,4
2. Плановые накопления
41,01
3. Временные здания и сооружения
13,84
4. Среднегодовое зимнее удорожание
4,5
5. Резерв на непредвиденные расходы
3
6. Составление сметной документации
1,5
7. Налог на добавленную стоимость
2,0
Решение
1.Определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.
200*28,2*4000*=22560000 ден. единиц
2. Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.
Для определения восстановительной стоимости здания используется форма 7 (таблица 1).
Таблица 1 — Расчет стоимости главного сооружения
Наименование работ
Стоимость в базовых ценах
Коэффициент пересчета
Стоимость в текущих ценах
1. Проектно-изыскательные работы
22,0
1800
39600
2. Дополнительные задания
0
-
0
3. Земельные работы
8,95
8283
74132,85
4. Фундаменты
50,3
7452
374835,56
5. Стены
90,4
9093
822007,2
6. Перекрытия
30,5
8830
269315
7. Кровля
14,1
9909
139716,9
8. Полы
28,1
7256
203893,6
9. Перегородки
15,1
8314
125541,4
10. Лестничные марши
4,5
64,72
291,24
11. Окна
14,5
7641
110794,5
12. Двери
7,3
7441
54319,3
13. Отделочные работы
35,3
10949
386499,7
14. Разные работы
4,2
7958
33423,6
15. Отопление
8,5
11307
96109,5
16. Водоснабжение
0,5
11693
5846,5
17. Канализация
0,51
12768
6511,68
18. Электромонтажные работы
78,7
10087
793846,9
19. Водопроводные сети и водоводы
8,9
10121
90076,9
20. Газовые сети
0
0
0
21. Канализационные сети
3,9
9951
38808,9
22. Тепловые сети и горячее водоснабжение
45,3
11931
540474,3
23. Дороги и тротуары
20,1
8502
170890,2
24. Озеленение
4,5
8502
38259
Итого прямые затраты
4415194,77
Накладные расходы
0,184
812395,84
Итого:
5227590,61
Плановые накопления
0,4101
2143834,89
Временные здания и сооружения
0,1384
723498,53
Итого:
8094934,06
Среднегодовое зимнее удорожание
0,45
364271,58
Итого:
8459195,64
Резерв на непредвиденные расходы
0,3
253775,87
Итого:
8712971,51
Составление сметной документации
0,15
13094,57
Итого:
8843666,08
Налог на добавленную стоимость
0,2
176873,32
Итого по смете:
9020539,4
3. Определяется совокупный износ здания по формуле:
/>
где СИ — совокупный износ здания;
Иd — коэффициент износа отдельного элемента здания;
d — удельный вес стоимости отдельного элемента в общей
стоимости здания.
Для расчета совокупного износа заполняется таблица
Наименование элементов
Стоимость в текущих ценах
Удельный вес стоимости, % d
Коэф. износа И
И х d
1. Фундамент
374835,56
4,16
3,8
59254,01
2. Стены
822007,2
9,11
6,3
471774,59
3. Перекрытия
269315
2,99
6,1
49120,36
4. Кровля
139716,9
1,55
13,2
28586,08
5. Полы
203893,6
2,26
16,5
76031,92
6.Перегородки
125541,4
1,39
8,3
14483,71
7. Лестничные марши
291,24
0,003
3,1
0.03
8. Окна
110794,5
1,23
16,5
22485,74
9. Двери
54319,3
0,6
14,7
4790,96
10. Отделочные работы
386499,7
4,28
19,8
327535,31
11. Отопление
96109,5
1,07
16,8
17276,64
12. Водоснабжение
5846,5
0,06
28,5
99,98
13. Канализация
6511,68
0,07
21,5
98
14. Электромонтажные работы
793846,9
8,8
9,8
684613,57
15. Водопроводные сети и водоводы
90076,9
1
16
14412,3
16. Канализационные сети
38808,9
0,43
12,3
2052,6
17. Тепловые сети и горячее водоснабжение
540474,3
5,99
49,2
1592821
18. Дороги и тротуары
170890,2
1,89
6,3
20347,9
19. Озеленение
38259
0,42
7,9
1269,43
Итого:
4268038,28
47,303
3387054,13
4. Определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат.
4415194,77х30%=1324558,43
5. Определяется стоимость недвижимости.
Стоимость недвижимости
=
Стоимость главного сооружения
-
Совокупный износ
+
Стоимость земельного участка
+
Предпринимательская прибыль
СН=9020539,4-3387054,13+22560000+1324558,43=29518043,7
Задача 2
Метод сравнения продаж (аналоговый метод).
Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.
Исходные данные. Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:
при увеличении площади объекта на 50 м2, стоимость его увеличивается на 1%;
стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;
при удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км;
стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);
стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.
Исходные данные для выполнения оценки недвижимости методом сравнения продаж
3 вариант
аналоги
№1
№2
№3
№4
400
480
560
380
Стоимость
объекта
(ден. ед.)
350
200
190
380
Площадь
м2
аналогов
210
Площадь
объекта
оцениваемого м2
Бет. блоки
Бет. блоки
Кир-пичн.
Бет. блоки
Тип постройки
рядом
15
3
4
Расстояние от автозаправки, км
рядом
Расстояние от автозаправки объекта, км
нет
нет
есть
нет
Наличие водоснабжения
есть
Наличие водоснабжения у объекта
есть
есть
нет
нет
Наличие отопления
нет
Наличие отопления у объекта
1969
1970
1990
1998
Год постройки
Решение
Расчет стоимости гаража методом сравнения продаж
Рассмотрим 2 варианта- оцениваемый объект выполнен из кирпича или из бетонных блоков
1. оцениваемый объект выполнен из кирпича
Корректировка стоимости объекта
Оцениваемый объект
Сопоставимые объекты
№ 1
№ 2
№ 3
№ 4
Стоимость аналогов
400
480
560
380
1. Размер м2
210
350
200
190
380
Величина корректировки
-2,8
0,2
0,4
-3,4
2. Расстояние от автозаправки
рядом
рядом
15
3
4
Величина корректировки
0
12
2,4
3,2
3. Материал изготовления
Кирпич
Бет блоки
Бет блоки
Кирпич
Бет блоки
Величина корректировки
-3
-3
0
-3
4. Наличие коммуникаций
есть
нет
нет
есть
нет
Величина корректировки
20
20
0
20
5. Наличие отопления
нет
Есть
Есть
Нет
Нет
Величина корректировки
-10
-10
0
0
Итого корректировок
4,2
19,2
2,8
16,8
Стоимость после корректировки
502,1
416,8
572,2
575,7
443,8
Средняя стоимость = (416,8+572,2+575,7+443,8)/4=2008,5/4=502,1
1. оцениваемый объект выполнен из
бетонных блоков
Корректировка стоимости объекта
Оцениваемый объект
Сопоставимые объекты
№ 1
№ 2
№ 3
№ 4
Стоимость аналогов
400
480
560
380
1. Размер м2
210
350
200
190
380
Величина корректировки
-2,8
0,2
0,4
-3,4
2. Расстояние от автозаправки
рядом
рядом
15
3
4
Величина корректировки
0
12
2,4
3,2
3. Материал изготовления
Бет блоки
Бет блоки
Бет блоки
Кирпич
Бет блоки
Величина корректировки
0
0
3
0
4. Наличие коммуникаций
есть
нет
нет
есть
нет
Величина корректировки
20
20
0
20
5. Наличие отопления
нет
Есть
Есть
Нет
Нет
Величина корректировки
-10
-10
0
0
Итого корректировок
7,2
22,2
5,8
19,8
Стоимость после корректировки
515,8
428,8
586,6
592,5
455,2
Средняя стоимость = (428,8+586,6+592,5+455,2)/4=2063,1/4=515,8
Задача
3
Доходный метод
(капитализация доходов) оценки недвижимости
. Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости — это определение: 1) будущих доходов (иначе — чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи); 2) значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы; 3) величины текущей стоимости объектов оценки.
Исходные данные. Определить стоимость офиса на 5 лет.
Исходные данные для определения стоимости недвижимости доходным методом
Показатели
Варианты № 3
ставка
Годы
1
2
3
4
5
1. Площадь помещений, м2
1700
2. Ставка аренды за год, ден. ед./м2
220
3. % роста арендной платы, %
2,0
4. Степень недогрузки офисного центра,%
20
18
18
16
9
5. Операционные расходы в % от арендной платы
35
35
35
30
30
6. Резерв на замещение в % от арендной платы
3,5
7. Прочий доход, ден. ед
1450
1600
1620
1680
1700
8. Коэффициент капитализации, %
35
Решение
а) определяется потенциально-валовый доход (ПВД), он складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход;
ПВД1=1700х220+1450=375450
ПВД2=1700х220+1600=375600
ПВД3=1700х220+1620=375620
ПВД4=1700х220+1680=375680
ПВД5=1700х220+1700=375700
ПВД=1878050
б) определяется эффективный валовый доход (ЭВД)
ЭВД = ПВД — D 1 ,
где D 1 — степень недогрузки (берется в % от дохода,
который будет приносить недвижимость);
ЭВД1=375450-374000х20%=300650
ЭВД2=375600-374000х18%=308280
ЭВД3=375620-374000х18%=308300
ЭВД4=375680-374000х16%=315840
ЭВД5=375700-374000х9%=342040
ЭВД=1575110
в) определяется чистый операционный доход (ЧОД)
ЧОД = ЭВД — D 2 — D 3 ,
где D 2 — операционные расходы (берутся в % от дохода, который будет приносить недвижимость;
D 3 — резерв на замещение (берется в % от дохода, приносимого недвижимостью);
ЧОД1=300650-375450х35%-375450х3,5%=156102
ЧОД2=308280-375600 х35%-375600 х3,5%=163674
ЧОД3=308300-375620 х35%-375620 х3,5%=163686
ЧОД4=315840-375680 х30%-375680 х3,5%=189987
ЧОД5=342040-375700 х30%-375700 х3,5%=216181
ЧОД=889630
г) определяется стоимость недвижимости по формуле:
V = J / R ,
где J — чистый операционный доход (ЧОД);
R — коэффициент капитализации.
V1=156102/35%=446006 – 1 год
V2=163674/35%=467640-2 год
V3=163686/35%=467674-3 год
V4=189987/35%=542820-4 год
V5=216181/35%=617660-5 год
V=889630/35%=2541800- всего за 5 лет