Динамікацін на ринку нерухомості
(наприкладі комерційної нерухомості м. Київ)
1. Стан та проблеми комерційноїнерухомості в Україні
Нинівсі ринки страждають від економічних потрясінь. Проте ринок комерційноїнерухомості не зазнав вагомих збитків. У тому розумінні, що гучних обвалів ібанкрутств ще не було. Більше того, вартість оренди й продажу в цьому сегментіповільно, але впевнено повзе нагору. Як вважають деякі аналітики, самекомерційна нерухомість сьогодні – один з деяких острівців стабільності вукраїнській економіці.
Більшістьінвесторів сьогодні стурбовані одним питанням – як світова фінансова криза,помножена на політичну плутанину, відіб'ється на розвитку нерухомості в Україній, відповідно, на схоронності вкладених коштів. Не секрет, що глобальніекономічні потрясіння змушують девелоперів «заморожувати» незавершені об'єкти йвідмовлятися від нового будівництва в різних країнах миру.
Так,по даним аналітичного відділу компанії Jones Lang LaSalle, у першій половині2008 року в країнах СНД відбулося зниження прямих інвестицій у комерційнунерухомість на 41 % у порівнянні з 2007 роком. Найбільше в результатікризи постраждав Казахстан, друге місце в рейтингу займає Росія, за нею йдутькраїни Прибалтики, а на четвертому місці перебуває Україна. Як говорятьміжнародні експерти, поки на четвертому. Уже зараз через кризу ліквідності вінвесторів і скорочення обсягів кредитування строки реалізації більше половинизаявлених проектів у сфері офісної нерухомості будуть перенесені.
Зіншого боку, за свідченням вітчизняних експертів, ринок комерційної нерухомостінашої країни є самим ємній і перспективним у Європі, у нього є всі шанси вийтиіз кризи з мінімальними втратами. Нацбанк, «закрутивши гайки» іпотеці йжитловому будівництву, куди більш лояльно ставиться до торгово-офісного сегмента.Та й комерційні банки кредитують офісні проекти набагато більш, чим, приміром,нерухомість економа-класу. До того ж основні гравці цього ринку воліють поможливості будувати на свої засоби й не залучати «драконівські» кредити (15 %річних у доларах і 24 % у гривні). Що виправдано швидкою окупністю данихоб'єктів в Україні: зараз середні показники оренди в столицях Східної йЦентральної Європи на 40–50 % нижче, ніж у Києві, а якщо говорити прорентабельність торгових центрів, то в Європі об'єкт окупається за 10 років,тоді як у нас – усього за 3–4 роки.
Однієїз основних причин, що буде стримувати вплив кризи на ринок торговельної йофісної нерухомості, експерти вважають стійкий дефіцит таких об'єктів в Україній «ненаситний» попит, у багато разів перевищуюча пропозиція. По приблизнихпідрахунках, тільки в столиці зараз порядку чотирьох мільйонів жителів, з нихполовина – працездатне населення, з яких близько 20 % (це приблизно 400тисяч чоловік) – службовці офісів. А оскільки на людину доводиться в середньомублизько 10 кв. м корисної площі, те Києву необхідно не менше 4 млн. кв. мкорисної площі бізнесів-центрів. У нас же сьогодні реально є не більше чвертіцієї цифри.
«Недостачаплощ відчувається не тільки в Києві, але й у всій країні, – затверджуєекс-президент Асоціації фахівців з нерухомості України (АСНУ) ОлександрБондаренко. – Незважаючи на те що в «докризисном» державі інвестиційний кліматблагоприятствовал розвитку проектів комерційної нерухомості (їхня загальнавартість торік склала біля $1 млрд.), основні будівництва проводилися тільки увеликих містах. Дефіцит підштовхує інвесторів, і будівництво офісних центрівбуде тривати». Як повідомляє компанія Jones Lang LaSalle, за підсумками другогокварталу 2008 року частка вільних офісних площ у Києві склала всього 3,3 %,а заповнюваність практично всіх бізнесів-центрів класу А и Б перебуває на рівні95 %. Сьогодні до моменту здачі нових об'єктів їхні власники, як правило,уже мають попередні домовленості з майбутніми покупцями або орендарями, готовимизайняти 90 % площ. Більше того, бувають ситуації, коли орендарі, яким невистачило місця в тім або іншому офісному будинку, стають у чергу й терплячечекають звільнення площі, що сподобалася їм. «Можна прогнозувати, що ще кількароків девелоперы високоякісних бізнесів-центрів можуть не боятися обвалу йглобальної «заморозки» ринку», – констатує пан Бондаренко.
Надумку експерта, у найближчий рік не передбачається й падіння цін, оскількичисло бажаючих орендувати або купити приміщення як і раніше буде перевищуватикількість завершених проектів. Це підтверджують і дані Агентства нерухомості(АН) RED, згідно яким тенденцією останнього років можна назвати щорічнепідвищення вартості оренди квадратного метра на 20–40 % як убізнесах-центрах, так і в промислових приміщеннях. Приміром, на сьогоднімінімальна ставка оренди промислового приміщення в столиці становить $7–8 закв. м проти $4–5 рік назад. Приміщення ж, придатні для высокотехнологичноговиробництва, пропонуються до оренди по $14–20 за кв. м, що на 40–66 %більше, ніж торік ($10–12). Ріст орендних ставок на офісну нерухомість взагаліперевершив прогнози експертів: по даним Української торговельної гільдії (УТГ),замість очікуваних 20 % за рік середня орендна ставка за піврокупідскочила на 23 %, переборовши «психологічний бар'єр» в $100 за кв. м.Для порівняння: за весь минулий рік подорожчання оренди склало 18–20 %.
Дотого ж, за свідченням самих девелоперов, українська комерційна нерухомість усеще цікавить інвесторів, особливо закордонних. Приміром, російський холдинг ROSSGroup планує вихід на український ринок саме в сфері торговельної й офісноїнерухомості, а британська компанія European Future Group у найближчомумайбутньому має намір приступитися до реалізації свого першого великого проектув Україні – торгово-офісного комплексу на Броварському проспекті. Це далеко невсі проекти інвесторів, причому радує те, що більшість із них не боятьсяполітичної плутанини в нашій країні.
2. Динаміка цін на ринкукомерційної нерухомості в м. Київ
Заданими 2009 року на ринку комерційної нерухомості Києва дно вже пройдено іпочалося повільне зростання орендних ставок.
На ринкурітейлу – дно вже пройдено. Можливе короткочасне зростання вакантності на ринкурітейлу до 5 % з 3 % за рахунок виведення нових об'єктів.
Уминулому році нові орендарі склали близько 1 %, цього року цифра можезбільшитися, але приходу на ринок великої кількості нових орендарів чекати неварто.
Наринку складської нерухомості відзначається стабілізація ставок і стимулом длязростання ринку стане зростання ринку рітейлу. При цьому слід очікуватипоступового скорочення вакантності в складських комплексах за рахунок виборупредставленої на ринку пропозиції. Цього року орендарі, які розуміють, що ринок– на дні, будуть переїжджати на більш якісні об'єкти.
Вперспективі буде повертатися інтерес до ринку землі. Якщо в минулому році цейринок був мертвий, то цього року він буде оживати. Тому що на ньому не вистачаєприміщень і інвестори будуть дивитися на нові майданчики.
Перенесеннятермінів введення в експлуатацію і заморожування ряду великих проектів призвелодо того, що в 2009 році у Києві було введено всього 91,3 тис. кв. м професійнихофісних площ, що на 27 % менше аналогічного показника 2008 року.
Продаж
Офіси– мін. $ 1600; макс. $ 10 000 за квадратний метр
Склади– хв. $ 350; макс. $ 1800 за квадратний метр
Нежитловіприміщення різного цільового призначення – хв. $ 1500; макс. $ 20000 заквадратний метр
Оренда
Офіси– мін 60 грн.; Макс. 850 грн. за квадратний метр
Склади– хв. 25 грн.; Макс. 85 грн. за квадратний метр
Нежитловіприміщення різного цільового призначення – хв. 85 грн.;
Макс.920 грн. за квадратний метр
Новіекономічні реалії переформатували ринок торгового рітейлу. У 2009 роцівідбулася зміна лідерів. Не витримавши конкуренції, з українського ринку пішламережа супермаркетів «Домотехніка», торгові площі якої зайняла мережа«Ельдорадо»; та ж історія сталася з гіпермакетамі «О'кей», у приміщеннях якихпланує відкрити свої магазини французький «Ашан».
Враховуючи,що на кінець 2008 року забезпеченість столиці сучасними торговими площамискладала 120 кв. м. на 1000 чоловік, а в розвинених країнах цей показникскладає в середньому 500–700 кв. м. на 1000 чоловік, девелопери будувалиграндіозні плани з відкриття нових ТЦ. Криза підкоригував плани розвитку ТЦ.Однак за 2009 рік все-таки були введені в експлуатацію ряд об'єктів: центрінтер'єру та стилю «Домосфера», «Metro» в Деснянському районі, ТЦ меблів тадизайну «Аракс» на Окружній, торгово-офісний центр «Палладіум Сіті». Наприкінціжовтня було відкрито найбільший з реалізованих в Україні проектів ТРЦ «ДрімТаун». Сьогодні цей ТРЦ заповнений орендарями на більш ніж 95 %. Під дахомТРЦ «Дрім Таун» вдалося зібрати кращі бренди провідних міжнародних операторів ірітейлерів України, а також популярні формати розваг.
Незважаючина зниження відвідуваності, успішні ТЦ демонструють більшу стійкість донегативних впливів кризи і мають високий рівень заповнюваності. У виборіорендарів досить прискіпливі: торговельні площі здають в основному під магазинибрендових марок.
Власникименш успішних проектів, яким доводиться боротися з низькою відвідуваністю ізростаючої вакантністю, більш лояльно відносяться до орендарів. Замінити пішоворендаря їм досить складно. І хоча пріоритет і кращі майданчики вони віддаютьгосподарям брендових магазинів, але готові прийняти будь-якого платоспроможногоорендаря.
Орендніставки в столичних ТЦ сьогодні становлять від 600 до 2100 доларів за квадратнийметр на рік. Орендна плата залежить від місця розташування, площі, маркитовару.
Слідзазначити, що з початку кризи доларова вартість оренди в торгових центрахстолиці знизилася на 60 %
Зниженнякупівельної спроможності населення підштовхнуло підприємців більш активнорозвивати напрямок економ-класу. Все більше затребуваними стають магазини, щоспеціалізуються на секонд-хенді і стоці. Такі магазини площею до 150 кв. м.,відкриваються у спальних районах столиці. Орендна плата там становить 100–130гривень за квадратний метр на місяць. Конкуренцію супермаркетам сьогодністановлять і так звані магазини біля будинку, невеликого формату з мінімальнимнабором товару. Орендна плата в таких магазинах становить до 200 грн. заквадратний метр на місяць. Столичним ринком зацікавилися регіональні виробники,які готові відкривати мережі невеликих магазинів певної спеціалізації.
Протеістотного зниження орендних ставок чекати не варто. Найбільш перспективнимиінвесторами комерційної нерухомості сьогодні називають фонди прямого інвестування.За прогнозами аналітиків, на відміну від локризового часу, коли девелоперипрагнули максимально збільшити об'єми своїх проектів, найближчим часомактуальними будуть менш масштабні проекти вартістю $20–40 млн.
Офісна нерухомість
На2010 рік заплановано виведення на ринок близько 149 тис. кв. м офісних площ.Очікується введення в експлуатацію таких помітних об'єктів як БЦ «Еспланада», «Преміумцентр», БЦ «Топаз». Дані «Knight Frank» декілька відрізняються: за оцінкоюкомпанії, загальна площа ключових проектів, які планується ввести вексплуатацію цього року, складає близько 173 тис. кв. м.
«Мичекаємо стабілізацію рівня вакантності офісних відвідин в 2010 році і їїсереднє значення в межах 10 %. Ми вважаємо, що в першій половині 2010 рокуна ринку офісної нерухомості Києва не відбудеться істотних коливань оренднихставок», – говорять аналітики УТГ.
Заїх даними, в другій половині поточного року – при сприятливому сценаріїрезультату політичних процесів, розвитку економіки, відновлення інвестиційноїактивності зовнішніх ринків – можлива поява передумов реанімації попиту. Убудь-якому випадку, корекція орендних ставок у бік збільшення носитиместриманий характер і не перевищить 5–10 % за підсумками року.
Торгова нерухомість
Протягом2009 року на ринок професійної торгової нерухомості очікується вихід 6 торговихцентрів загальною площею більше 350 тис. кв. м і торговою – більше 200 тис. кв.м.
Введенняв експлуатацію даних торгових центрів було заплановане ще на 2008–2009 роки,проте із-за недостатнього фінансування їх відкриття переносилося на пізнішітерміни.
У2010 році в сегменті професійної торгової нерухомості орендні ставки – як для «якірних»орендарів, так і для орендарів торгової галереї – істотно не мінятимуться.Коливання може знаходитися в межах 5–15 % залежно від ТЦ, що пов'язане здефіцитом торгових площ, що зберігається, ротацією орендарів і валютнимиризиками.
Вакантністьплощ в торгових центрах, що діють, залежно від якості ТЦ, прогнозується на рівні2–5 %. Для ТЦ, які плануються до відкриття в 2010 році, вакантність можедосягти на момент відкриття 15–20 %, оскільки сьогодні власники готовівідкривати торгові комплекси до підписання договорів на 100 % площ ізакінчення ремонту в деяких магазинах, не відкладаючи введення об'єкту напізніші терміни.
«У2010–2011 роках можна прогнозувати подальший активний розвиток крупнихмережевих операторів (гіпермаркетів, DIY, побутової техніки), як в лівобережнійчастині столиці, так і на правом бережу, у віддалених від центру районах. Якпоказує практика, крупні торгові об'єкти концентруються в безпосереднійблизькості один від одного, збільшуючи цим синергетичний ефект. Прикладом даноїсинергиі можуть служити гіпермаркет «Auchan» і найбільший в Європі DIY «Епіцентр»,що відкрилися в грудні 2009 року в Святошинськом районі Києва», – вважаютьаналітики «Knight Frank».
Ставкикапіталізації по торгових об'єктах, операції з придбання яких можуть бутизакриті в 2010 році, найімовірніше коливатимуться в діапазоні 12–16 %.
«Враховуючи,що левова частка нових ТЦ зводиться на кредитні засоби зовнішнього походження,бурхливого зростання числа нових об'єктів не передбачається. Очевидно, щонайближчим часом торгова нерухомість розвиватиметься за рахунок вітчизнянихбізнес-групп, які зможуть збільшувати свою частку ринку, а не навпаки», – вважаєВ. Жваво.
Готелі
Згідновимогам УЄФА, число готельних об'єктів категорій 5* і 4* в Україні повиннезбільшитися в рази. «Це означає, що до 2012 року в столиці повинно бутипобудовано ще близько 10–15 висококласних готелів», – відзначають аналітики «KnightFrank».
Середанонсованих проектів до 2012 року основний об'єм доводиться на висококласніготелі (см. Таблицю 3). Обмежена кількість анонсованих готельних проектівкатегорії 3* пояснюється низьким рівнем рентабельності в умовах українськоїекономіки, порівняно з висококласними проектами.
«Мивідзначаємо збільшення інтересу до готельного сектора і чекаємо нових операційміж операторами в готельному секторі», – заявив радник «Baker &McKenzie» М. Сокиран.
Склади
«Knight Frank» заявляє, що на 2010 роки заплановано введення в експлуатаціюблизько 240 тис. кв. м професійних складських площ. Таким чином, на початок2011 року об'єм пропозиції складів класу «А» і «В» може скласти 1068 тис. кв.м.
Втой же час аналітики «Colliers International» припускають, що об'єм новоїпропозиції для відкритого ринку складе від 80 тис. кв. м до 130 тис. кв. м.Очікуваний об'єм нових складських приміщень для власного користування складе небільше 10 тис. кв. м.
Надумку гравців ринку, найймовірніше, що протягом першого півріччя 2010 рокуорендні ставки для складських приміщень збережуться на рівні IV кварталу 2009року в діапазоні не меншого $5–7 за кв. м в місяць.
Протягом2010 року очікується незначне збільшення частки вакантних складських площ ще якмінімум на 10–15 % за рахунок планованого виходу на ринок складських площі звільнення частини площ у зв'язку з можливим відходом з ринку деякихкомпаній-орендарів
Заданими порталу realt. ua, за лютий 2010 року середня ціна оренди офісної нерухомостівиросла на 4. 15 %, торговою – на 3. 6 %, а складською – впала на 6.40 %.
Вартість оренди комерційної нерухомості склала (у $ за кв. м):
Повсіх районах Києва:
— Офісна:16.79 (+4. 15 %)
— Торгова: 30.26 (+3. 6 %)
— Складська:4.53 (-6. 40 %)
Зокрема:
Центр:офісна – 19. 98, торгова – 44. 62 (у $ за кв. м)
Правийберег (без Центру): офісна – 13. 52, торгова – 23. 96, складська – 4. 51 (у $за кв. м)
Лівийберег: офісна – 11. 52, торгова – 21. 27, складська – 4. 49 UA.
Прирозрахунку не враховувалися:
— вторговій – місце на ринку, кіоск – 2 %
— вскладській – майданчики – 1 %
Отже,до комерційної нерухомостіналежить частина об’єктів нежитлового фонду: будинки і приміщення, яківикористовуються для здійснення виробничої діяльності, торгівлі, офіси,підприємства сервісу, громадського харчування тощо.
На думку фахівців, найбільш перспективнудинаміку розвитку мають ті сегменти ринку комерційної нерухомості, на якихтрадиційно присутній масовий попит – невеликі офіси,малоформатні магазини, кафе, склади. Інвестування в комерційну нерухомість, утому числі купівля нерухомості в кредит, стає більш популярною, ніж орендабізнес-приміщень.Інвестуванняв нерухомість протягом десятиліть розглядається якодне з найбільш безпечних та найбільш прибуткових, ав довгостроковій перспективі це чудова можливість збереження та накопиченнявласного капіталу. Головна особливість інвестицій в нерухомість це – гармоніянадійності та доходності. Експерти прогнозують, що ринок комерційної нерухомості в довгостроковому плані будепродовжувати зростати та активно розвиватись, зважаючи на те, що показникизабезпеченості комерційною нерухомістю значно поступаютьсяпоказникам східноєвропейських країн. Крім того,досить високими є терміни окупності інвестицій укомерційну нерухомість. Якщо у Європі середній термін окупності інвестицій укомерційну нерухомість складає 10–20років, то в Україні – 5–10років.