МИНИСТЕРСТВООБРОЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННОЕОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГОПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
ТЮМЕНСКИЙГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
МЕЖДУНАРОДНЫЙИНСТИТУТ ФИНАНСОВ УПАВЛЕНИЯ И БИЗНЕСА
КУРСОВАЯ РАБОТА
По дисциплине Экономика недвижимости
На тему:
«Брокерская (риэлтерская) фирма, её функции и организация деятельности»
Научный руководитель:
Зиньков Д.В.
Автор работы:
Студентка группы 25Э704
Эллина Александровна
Тюмень 2010
Содержание
Введение
Глава1. Риэлтерская фирма как хозяйствующий субъект. Её функции и организациядеятельности
1.1Правовые основы риэлтерской деятельности. Основные понятия
1.2Функции риэлтерской фирмы
1.3Рациональная организация риэлтерских предприятий
Глава2. Анализ регионального рынка риэлтерских услуг, анализ организациидеятельности риэлтерской фирмы
2.1Развитие регионального рынка риэлтерских услуг
2.2Характеристика риэлтерской фирмы «Агентство класс»
Заключение
Списокиспользованной литературы
Приложения
Введение
Риэлтерские организации — важные субъекты рыночной инфраструктуры, в то же время они сами являютсяпредпринимательскими организациями, основной целью которых являетсясистематическое получение прибыли. Отсутствие у российских риэлтерских фирмбольшого опыта деятельности приводит к трудностям функционированияотечественных риэлтерских организаций. Необходимо также отметить несовершенствонормативно-законодательной базы по созданию и функционированию риэлтерскихорганизаций в России; отсутствие институтов их государственного регулирования исоморегулирования приводит к ряду негативных тенденций в развитии рынкариэлтерских услуг, проявляющихся в низкой «прозрачности» сделок,распространении коррупции и развитии «теневых» структур, недостаточном качествепосреднических услуг, что препятствует стабилизации цен на рынке недвижимости иснижает эффективность его функционирования.
В современныхрыночно-трансформационных условиях риэлтерская деятельность непрерывноразвивается. В городах и регионах сформировался целый спектр риэлтерских услуг,оказывающих значительное воздействие на обеспеченность жильем и уровень жизнинаселения их социально-экономическое развитие. Эти факторы и определилиактуальность темы данного исследования.
Целью курсовой работыявляется исследование функций брокерских (риэлтерских) фирм, а так жеорганизация их деятельности.
Достижениюданной цели способствует решение следующих задач:
1 Рассмотрениеправовых основ риэлтерской деятельности.
2 Определениесущности риэлтерских организаций в экономике страны на современном этапе;
3 Изучение основныхнаправлений деятельности риэлтерских фирм.
4 Рассмотрениеосновных функций риэлтерских организаций.
5 Выявлениерациональной организации риэлтерской фирмы.
6 Анализ развитиярегионального рынка риэлтерских услуг.
7 Анализорганизации деятельности риэлтерской фирмы «Агенство Класс»
Объектом исследованияявляются риэлтерские фирмы как хозяйствующие субъекты, осуществляющиепредпринимательскую деятельность на Российском рынке недвижимости. Предметомисследования являются организационно-экономические отношения, формирующиеся нарынке недвижимости в процессе осуществления риэлтерской деятельности.
Принаписании работы были использованы законодательные и нормативные акты повопросам развития в России предпринимательской деятельности, по организациириэлтерской деятельности, труды ведущих отечественных ученых-экономистов испециалистов по вопросам функционирования риэлтерских организаций. Были изученыи обобщены труды Есипова В.Е., Рахмана И.А., Новикова Б.Д., Ресина В.И.,Горемыкина В.А., Бугулова Э.Р., Волочкова Н.Г., Максимова С.Н., Соловьева М.М.,Полянского А.И. и др.
Работасодержит 2 главы. В первой главе, рассмотрена экономической сущность, функции иорганизация деятельности риэлтерской фирмы. Во второй главе, приведен анализразвития регионального рынка риэлтерских услуг и организация риэлтерской фирмына примере ООО «Агенство Класс»
Глава 1Риэлтерская фирма как хозяйствующий субъект. Его функции и организациядеятельности
1.1Правовые основы риэлтерской деятельности. Основные понятия
В настоящее времяправовое регулирование риэлтерской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляетсяна уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органовисполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовыеакты в соответствии с основами конституционного строя РФ.
Общепризнанные принципы инормы международного права и международные договоры РФ в области риэлтерскойдеятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частьюправовой системы РФ. Если международным договором РФ установлены иные правила,чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области риэлтерскойдеятельности, применяются правила международного договора.
Отсутствие федеральногозакона, регулирующего деятельность риэлторов, объективно усложняет практикуосуществления риэлтерской деятельности, создает необоснованные сложности нетолько для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг. Установлениеединства в правовом регулировании риэлтерской деятельности на всей территорииРФ — основная задача законодателей в данной сфере правоотношений. Законнеобходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлтерских услуг вРФ.
Впонятие и содержание риэлтерской деятельности в основном входят посредничествопри купле-продаже недвижимости. Число других сделок, которые помогают заключатьриэлторы с недвижимостью, невелико. За рубежом риэлторы в основном занимаютсянепосредственно куплей-продажей. Российский рынок недвижимости имеет совершенноиную структуру, при которой существование крупных компаний, занимающихсянепосредственно посредничеством, просто не имеет смысла. Для успешного развитияи получения достаточной прибыли риэлтерские фирмы должны и иными способамипринимать участие в гражданском обороте недвижимости.
Поэтомуриэлтерские фирмы инвестируют строительство жилого фонда и могут по договорамуступки прав требования продавать еще недостроенные объекты недвижимогоимущества. Риэлторы имеют право самостоятельно покупать недвижимость жилогофонда с целью ее последующей сдачи в наем. В России риэлторы оказываютпосреднические услуги по купле-продаже и найму жилых помещений.
Можносказать, что в России и в развитых зарубежных странах профессия риэлтора имеетнесколько различное содержание. Если за рубежом риэлтор — это агент понедвижимости, который для своего клиента может выполнять практически любыепосреднические услуги, связанные с оборотом недвижимости, в данном случае вобязанности риэлтора входит не просто оказание услуги по купле-продаже, но идействия риэлтора по дистрибьюторскому договору, агентированию, комиссии ипоручительству.
Внашей же стране такое «полное» содержание деятельности риэлтерскихфирм можно встретить лишь в крупных, развитых городах, таких, как Москва,Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара и другие. В большинстве же регионовпрофессиональная деятельность риэлтора сводится к возмездному оказанию услугипо купле-продаже, приватизации жилого помещения для клиента.
Риэлтерскаядеятельность — это профессиональная деятельность по оказанию услуг присовершении операций с объектами недвижимого имущества за определенноевознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлтерскойдеятельностью также признается другая коммерческая профессиональнаядеятельность на рынке недвижимого имущества.
Риэлтерскиеуслуги — это услуги, которые оказываются при осуществлении риэлтерскойдеятельности.
Профессиональныйучастник рынка недвижимости — это юридическое лицо либо индивидуальныйпредприниматель, которые осуществляют риэлтерскую деятельность на рынке услуг всфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимымимуществом.
Квалифицированныйпрофессиональный участник рынка — это профессиональный участник рынканедвижимости, который в установленном законодательством РФ порядке прошелпроцедуру аккредитации и получил документ, подтверждающий соответствие егодеятельности законодательству РФ, а также высокое качество оказываемых услуг ипрофессионализм в осуществлении деятельности.
Существуетнесколько основных видов деятельности риэлтора. Например, деятельность риэлторав качестве:
1)агента или поверенного;
2)брокера;
3)дилера;
4)посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на негомежду третьими лицами;
5)по организации торговли недвижимым имуществом;
6)по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей ихпродажи, передачи в возмездное пользование;
7)по доверительному управлению недвижимым имуществом;
8)по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка,иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.[20]
Риэлтерскиефирмы могут оказывать услуги, которые связаны с недвижимым имуществом, но несвязаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажинедвижимости.
Например,риэлтерские фирмы могут оказывать услуги по произведению переустройства илиперепланировки жилых помещений. Рассматриваемый вид услуг не относитсянепосредственно к риэлтерским фирмам, но это необходимо риэлтерским фирмам длянормального существования.
Вообще-токлиент имеет право и возможность поручить, риэлтору совершать, любые действия сего недвижимостью.
Длявыполнения любых действий от имени клиента риэлтору необходимо иметьнотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выданасроком до трех лет. При заверении доверенности, клиент уплачивает нотариусусоответствующую государственную пошлину.
Следуетотметить, что термин «риэлтерская фирма» в контексте российскогорынка платных услуг имеет совершенно иное значение, нежели значение термина«риэлтор», обозначенного в 1960-х гг. в США.
Российскаяэкономика имеет неравномерное развитие. Структура экономики в различныхсубъектах РФ разнообразна.
Сегодняв России происходит процесс экономического развития. Экономика страны напротяжении длительного периода оставалась нестабильной. Нестабильностьэкономики характеризуется преобладанием одних отраслей над другими.
Но,несмотря на разрозненность и неоднородность российской экономики, рынокриэлтерских услуг по стране растет и развивается.
Риэлтерскаядеятельность в РФ представляет собой действия по совершению гражданско-правовыхсделок с жилыми и не жилыми помещениями, зданиями, строениями, земельнымиучастками, и правами на них и осуществляется на основе соглашения сзаинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлтерская фирмаможет действовать как от своего имени, так и от имени клиента, в интересахкоторого совершается сделка.
Вовремена СССР зарегистрированных риэлторов не существовало. Продажа и покупканедвижимости была запрещена. Единственным законным способом обменять квартируили улучшить свои жилищные условия для граждан было обращение в государственное«Бюро по обмену жилой площади». Возле которых, в 1970-1980 годы, можно быловстретить нелегальных маклеров, предлагавших услуги в решении вопросов снедвижимостью.
В 1990-2000 годапрофессия была лицензируемым видом деятельности, с обязательным страхованиемпрофессиональной ответственности участников. По состоянию на май 2010 года,часть риэлторов работают в частном порядке — лицензирование этого видадеятельности, согласно российскому законодательству не требуется. Другиетрудятся в агентствах недвижимости, получая процент в случае успешногопроведения сделок.[27]
1.2Функции риэлтерской фирмы
К основным функциямриэлтерской фирмы относят:
1) осуществление любыхопераций на рынке недвижимости в соответствии с законодательством с участиемгосударственных органов, юридических и физических лиц с получением прибыли;
2) получение информации опродаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальныхпокупателей или арендаторов;
3) изучение спроса ипредложения на рынке недвижимости;
4) регистрацияпоступающих предложений по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости,проведение ознакомительного осмотра. В отдельных случаях заключениеэксклюзивных договоров между собственниками и агентством;
5) осуществление поискапотенциальных покупателей и арендаторов, установление с ними деловых контактов;
6) организацияознакомления покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектомнедвижимости;
7) оформление заявкипокупателей, подбор вариантов продаж или сдачи внаем;
8) согласованиедоговорных условий, оформление операции с недвижимостью;
9) в ходе подготовки исовершения сделки представление права и законные интересы всех сторон подоговору;
10) обеспечениесвоевременного получения платежных документов по окончании сделок;
11) информированиеклиентов о поступивших подходящих предложениях, консультировать по вопросам,касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степенисоответствия их определенным требованиям;
12) организацияподписания договоров о купле-продаже или передаче в аренду объектовнедвижимости;
13) содействиесвоевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделкидокументов, обеспечивать их сохранность;
14) представлениеинтересов клиентов при осуществлении взаимодействия с другими специалистамиагентства и иных учреждений, участвующих в оформлении сделок;
15) составлениеустановленной отчетности о выполняемой работе.
16) реклама своейдеятельности;
17) получение от органов,осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество исделок с ним, и иных органов необходимую информацию об объектах недвижимости иправах на нее, а также о юридических и физических лицах — сторонах в сделке;
18) получение в разумнонеобходимый срок в государственных органах и иных организациях (в органах опекии попечительства, в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимоеимущество, в жилищно-эксплуатационных организациях, в органах внутренних дел, вналоговых органах, в психоневрологических диспансерах и др.) информационныесправки и документы, необходимые для осуществления операций с недвижимымимуществом, при наличии соответствующего договора с собственником (владельцем)или на основании надлежащей доверенности.
Закон о риэлтерскойдеятельности до сих пор не принят, следовательно, законодательно переченьуслуг, оказываемых риэлтерской фирмой, не закреплен. Таким образом, агентствосамостоятельно определяет, какие услуги оно будет предлагать своим клиентам.
Как было указано выше, криэлтерским услугам можно отнести:
1) деятельность риэлторав качестве агента или поверенного;
2) деятельность риэлторав качестве брокера;
3) деятельность риэлторав качестве дилера;
4) деятельность риэлторав качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правамина него между третьими лицами;
5) деятельность риэлторапо организации торговли недвижимым имуществом;
6) деятельность риэлторапо созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей ихпродажи, передачи в возмездное пользование;
7) деятельность риэлторапо доверительному управлению недвижимым имуществом;
8) деятельность риэлторапо предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка,иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимогоимущества.
Качество предоставленныхпотребителю риэлтерских услуг определяется выполнением риэлтором всехпредусмотренных в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае,если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно былобыть осуществлено в том числе путем заключения и исполнения риэлтором сделки стретьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащимвыполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьимлицом.[8]
Качество предоставленнойпотребителю риэлтерской услуги, связанной с приобретением в собственность или впользование потребителя, либо продажей (передачей в пользование другому лицу),принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетомвыполнения риэлтором определенных потребителем условий о цене приобретения(продажи) имущества, размере платы за его использование, о качестве иэксплуатационных характеристиках имущества.
Риэлтор, оказывающийпотребителю услугу, связанную с приобретением в собственность последнегонедвижимого имущества, обязан обеспечить потребителю юридическую возможностьего дальнейшего использования в его собственных интересах, в частности:
1) приобрести недвижимоеимущество в собственность потребителя свободным от прав и иных законныхпритязаний на него со стороны третьих лиц;
2) приобрести недвижимоеимущество того целевого назначения, которое было определено потребителем;
3) приобрести недвижимоеимущество, в отношении которого отсутствуют предписания о его аварийном состоянии,недопустимости к использованию в связи с несоответствиемсанитарно-гигиеническим, противопожарным и экологическим нормативам, в случае,если это не предусмотрено договором;
4) передать потребителюправоустанавливающий документ на недвижимое имущество, а также любые иныеотносящиеся к оказанной услуге документы, требовать передачи которыхпотребитель вправе;
5) при исполнениидоговора с потребителем и в последующем не разглашать информацию о заключеннойим в интересах потребителя сделке;
6) проводить самостоятельноэкспертизу документов, относящихся к приобретаемому в собственность потребителянедвижимому имуществу на предмет их достоверности.
Выполнение риэлтором этихобязанностей осуществляется вне зависимости от наличия специальных указаний обэтом в договоре, заключаемом им с потребителем.
Приобретение риэлтором всобственность потребителя спорного недвижимого имущества либо имущества,юридическая возможность использования которого потребителем впоследствии будетзатруднена по иным обстоятельствам, допускается лишь при наличии прямогоуказания на это в договоре либо при наличии иного прямого письменного согласияпотребителя.
Своевременностьпредоставления риэлтором потребителю услуги определяется в соответствии сосроком (сроками) исполнения риэлтором принятых им на себя обязанностей,определенным в заключенном между указанными лицами договоре. В случае, если вдоговоре отсутствует указание на такой срок, в том числе при невозможноститочного его определения, своевременность предоставления риэлтором услугипотребителю определяется в соответствии с обычно предъявляемыми для этоготребованиями, исходя из сложившейся в данной местности деловой практики.
Каждый вид деятельностиосуществляется на основании договора, заключаемого между фирмой и клиентом.
Предоставление риэлторомуслуг юридическим и физическим лицам осуществляется на основании заключаемыхмежду ними письменных договоров. В соответствии со ст. 420 ГК РФ договор — соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращениигражданских прав и обязанностей.
Риэлтерские агентства,осуществляя свою деятельность, заключают различные договоры об оказании услуг.Это могут быть договоры возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), договорагентирования (гл. 52 ГК РФ). Соответственно, существенные условия заключаемогодоговора будут зависеть от содержания существенных условий указанных вышедоговоров. Законодательство РФ не содержит требований относительно формыдоговора по оказанию риэлтерских услуг, поэтому в данном случае следуетприменять общие положения гражданского законодательства относительно формысделок. Согласно § 1 «Понятие, виды и форма сделок» гл. 9 ГК РФдоговоры об оказании риэлтерских услуг должны совершаться в письменной форме.[1]
Гражданскоезаконодательство также не содержит требований относительно обязательных условийдоговора по оказанию риэлтерских услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельноразрабатывать условия договоров на выполнение отдельных видов риэлтерских услуг(осуществление отдельных видов риэлтерской деятельности) и предлагать их кпринятию потребителям путем присоединения к предложенным договорам в целом.
В зависимости отособенностей оказываемых услуг каждый договор имеет свои отличительные черты.
1.3Рациональная организация риэлтерских предприятий
Рассмотримнеобходимые условия для организации риэлтерской бизнеса.
Дляосуществления риэлтерского деятельности необходимо:
1. зарегистрироватьюридическое лицо, одним из видов деятельности которого является риэлтерскаядеятельность или получить регистрацию в качестве индивидуальногопредпринимателя без организации юридического лица;
2. обучитьспециалистов в специализированном учебном центре на курсах риэлторов;
3. организоватьпоиск клиентов, нуждающихся в риэлтерских услугах и начать осуществлятьриэлтерскую деятельность.
Какправило, бизнес начинают минимальным составом — от двух до четырех человек.Если деятельность развивается успешно, то состав предприятия можетувеличиваться. Введение новых сотрудников приводит к повышению эффективностипредприятия. Сохраняется желание к дальнейшему увеличению предприятия. Сопределенного момента возникают сложности в управлении — директор не успеваетследить за деятельностью подчиненных, что приводит к ошибкам и проведению«левых» сделок (выполняются под маркой фирмы, но финансовые результатыполностью присваивают лица, проводившие сделку). Это наносит финансовый ущерб инегативно сказывается на имидже предприятия. Встает вопрос о рациональной структурепредприятия и организации.
Проведенныйанализ опыт большого числа предприятий, осуществляющих риэлтерские услуги сразличной эффективностью, позволил выявить основные причины, влияющие наэффективность предприятия:
• организационнаяструктура предприятия;
• лидерскиекачества руководителя;
• квалификациясотрудников и соответствие занимаемой должности;
• численностьпредприятия.
Дляопределения четких критериев риэлтерского предприятия примем следующие признакирационально организованного предприятия:
• фирма строится поиерархическому принципу;
• чем большеэффективно работающих специалистов в фирме, тем лучше ее состояние ее бизнеса;
• руководительлюбого звена может эффективно управлять не более 7 специалистами (выводыпсихологов);
• штат фирмы долженквалифицированно решать все задачи, стоящие перед фирмой и успешно преодолеватьтрудности конкурентной борьбы. [11]
Наосновании этих признаков можно вывести формулу, определяющую предельнуючисленность рационально организованного предприятия:
/>
где
К— число сотрудников рациональноорганизованного предприятия;
п — числоуровней организации предприятия (натуральное число);
N — максимально число уровней организациипредприятия.
Любаяфирма должна иметь первого руководителя. Первый руководитель нанимаетработников, организует и руководит их деятельностью, ведет административнохозяйственную деятельность. Возможные варианты.
1) ПриN = 0 число сотрудников равно единицы. Данная ситуация соответствует случаю — индивидуальный предприниматель. Индивидуальные предприниматели — риэлторы нарынке недвижимости практически не работают, так как клиенты предпочитают иметьдело с фирмами, считая их более надежным вариантом;
2) ПриN = 1 число сотрудников К может варьироваться от 2 до 8. Минимальный составодноуровневой фирмы 2 человека. На практике
такойсостав встречается на начальном этапе существования фирмы. Чаще всего этосемейная пара, организовавшая юридическое лицо и делящая мужду собой всеобязанности – директора, бухгалтера, секретаря, водителя и риэлтора. Работа втакой фирме достаточно сложна, утомительна. Большое количество дополнительныхобязанностей отвлекает от основного дела – риэлтерской деятельности. Приемновых сотрудников позволяет произвести специализацию, повысить эффективностькаждого специалиста.
Предельныйсостав рационально организованной одноуровневой фирмы (1 руководитель и 7подчиненных).(см. прил.№1) Дальнейшее развитие фирмы должно происходить путемвведения двухуровневой системы организации предприятия.
3) При N=2 число сотрудников К должно непревышать 57.
Фирму сдвухуровневой организацией назовем – средней фирмой. Такая фирма состоит изгруппы подразделений. Организацией и руководством подразделений занимаютсяруководители среднего звена. Первый руководитель взаимодействует сруководителями среднего звена (начальники отделов). В таком предприятиисоздается несколько риэлтерских подразделений (отделы по районам города, отделпо земле и загородным объектам, отдел по междугородним сделкам). Наряду, соспециалистами, работающими с клиентами (риэлторы, юристы, оценщики, строители)(см. прил.№2) и непосредственно участвующих в формировании прибыли фирмы,присутствуют «непроизводственные» специалисты (работники бухгалтерии, отделамаркетинга, охранники и секретари. Общее количество «непроизводственных»специалистов должно не превышать 20-25% от общей численности предприятия.
Обязанностипо кадровому учету специалистов предприятия целесообразно вменит секретарюдиректора.
Специалистыотдела маркетинга осуществляют рекламную деятельность, изучают тенденцииразвития рынка недвижимости, отслеживают деятельность конкурентов, следят заподдержанием высокого имиджа предприятия. Число специалистов отдела маркетингадолжно быть не более четырех. Вопросы обучения и переподготовки специалистов предприятиявменить в обязанности одному из специалистов отдела маркетинга.
Охранникивключаются с состав отделов и могут параллельно исполнять функции секретаряотдела.
4) ПриN = 3 число сотрудников К не должно превышать 400.
Такое предприятие назовемкрупной фирмой. Первый руководитель (генеральный директор) руководит работойсовета директоров [см. прил. № 3] и взаимодействием дирекций между собой.Директоры по направлениям деятельности возглавляют соответствующие дирекции. Секретарь- референт осуществляет техническую подготовку и фиксацию работы Советовдиректоров, регулирует поток внешних обращений по каналам связи (телефон, факс,почта, электронная почта), общается с посетителями и определяет, кто можетрешить их вопрос и обеспечивает взаимодействие посетителя и специалиста фирмы.
Врационально организованной фирме существует четкое разграничение полномочийчленов Совета директоров и порядок взаимодействие дирекций по производственнымвопросам. Действует регламент работы Совета директоров и принятия решений.График проведения Советов директоров составляется как минимум на два месяца, аплан работы на год. Разработана классификация вопросов и определен уровень, накотором они могут быть решены.
Существуютзаместители генерального директора из числа директоров, которые исполняютобязанности генерального директора в его отсутствие. Обычно заместителемгенерального директора назначают финансового директора или директора поперспективному развитию, хотя могут быть и другие варианты.
Предложенодин из вариантов организации дирекции вторичного рынка. [см. прил.№4] Вдирекции работают риэлторы, оценщики, юристы и охранники. В крупных фирмах риэлторымогут подразделяться на категории, в зависимости от их квалификации (стажер, риэлтор,риэлтор высшей категории, риэлтор-наставник).
Отделы1- 4 располагаются в различных районах города в филиалах предприятия. Ониспециализируются на привлечении и обслуживании жителей соответствующего района.Это позволяет предоставлять быстро и квалифицированно риэлтерские услуги внутрирайона, четкое взаимодействие между отделами, совершающие сделки, в которыхучаствуют клиенты из разных районов.
Отделдач, особняков и земли специализируется на предоставлении риэлтерских услуг,как правило, в пригородной зоне. Специалисты этого отдела должны хорошо владетьособенностями заключения сделок с дачами, особняками и землей. Как правило, покаждому объекту проводится оценка стоимости и создается видеоролик илифотопрезентация. Это позволяет предметно разговаривать с клиентами в офисе.Показ на месте организуется для тех клиентов, которые заинтересуютсяпредложенными материалами. Специалисты этого отдела, должны хорошо знатьпригород иметь необходимые транспортные средства и мобильную связь.
Отделмеждугородных обменов занимаются решением проблем клиентов, которые хотятсменить город проживания, купить или продать объект недвижимого имущества вдругом городе. Эти услуги самые затратные по времени и по финансовым средствами сопряжены с командировками и взаимодействием с риэлтерскими предприятиямидругих городов (если нет собственных филиалов). Однако эти сделки приносят ибольший доход предприятию, из-за большой разницы цен на недвижимость в разныхгородах.
Вгородах, где наблюдается экономический рост, существенно увеличиваетсянаселение за счет миграции из неблагополучных районов. Возникает потребность вовременном жилье. Рынок аренды жилья активизируется. Отдел аренды жильяпредлагает собственникам жилья квалифицированную помощь по юридическомуоформлению договора аренды и писка клиентов, а арендаторам поиск необходимогожилья. Эти операции приносят наименьшую прибыль. На их обслуживание обычноиспользуют риэлторов-стажеров или временных работников, обычно студентов.
Дирекцияпервичного рынка занимается реализацией объектов недвижимости в новостройках вкачестве посредников фирм представляющих интересы собственников этих объектов.В данном подразделении могут создаваться отделы, которые привлекают клиентовдля долевого строительства домов или продажи объектов недвижимого имущества врассрочку.
Дирекцияпо девелопменту реализует программы реконструкции и создания нового жилья,используя собственные и заемные средства. Девелопмент из дополнительной услугипокупателям и продавцам в виде ремонтных и реконструкционных работ в квартирахи домах перерос в самостоятельный полноценный бизнес. Сегодня девелоперскиеструктуры занимаются реконструкцией расселенных коммунальных квартир иособняков под офисы и жилье, созданием мансардных этажей на существующихзданиях, реконструкцию квартир на первых этажах под магазины с отдельнымвходом, возведением павильонов и ангаров, строительством многоэтажных домов.Эти операции требуют привлечения больших средств на длительный период, поэтомудевелоперские проекты должны быть тщательно проработаны и получить оценкуразличных специалистов.
Дирекцияпо общим вопросам состоит из технического отдела (3 — 4 чел.), отдела кадров(2-3 чел.), службы безопасности (4-6 чел.), отдела дополнительных услуг (3 — 4чел.). Технический отдел обеспечивает работников предприятия всем необходимымдля успешной работы (офисная мебель, компьютерная техника, средства связи,средства передвижения и расходные материалы). Отдел кадров занимаетсяосуществлением кадровой политики предприятия (подбор, ведение базы данных «Кадры»,контроль за карьерным ростом специалистов) и решением социальных вопросовработников предприятия. Служба безопасности обеспечивает безопасностьдеятельности предприятия, следит за сохранением коммерческих тайн предприятия.Отдел дополнительных услуг занимается реализацией товаров и услуг,сопутствующих основным услугам. Это может быть магазин стройматериалов,художественный салон или кафе.
Финансоваядирекция состоит из планово — экономического отдела (3 -4 чел.) и бухгалтерии(3-5 чел.). Планово — экономический отдел занимается составлением бюджетапредприятия, проводит экономический анализ инвестиционных предложений ипланирование финансовых потоков. Бухгалтерия занимается бухгалтерскойотчетностью, ведет учет затрат и себестоимость работ и услуг, проводит расчетыс клиентами и работниками предприятия.
Дирекцияпо маркетингу является одним из важнейших подразделений предприятия. В нейразрабатываются миссия предприятия, маркетинговая стратегия и тактика,фирменный стиль, рекламная компания.[28] Кроме того, дирекция по маркетингуосуществляет работы по созданию новых и внедрение существующих информационныхтехнологий, необходимых для успешной работы и развития предприятия, занимаетсявопросами организации обучения и переподготовки кадров.(cм. Прил. №5)
Информационно- аналитический отдел занимается мониторингом рынка недвижимости и другихградопределяющих рынков, прогнозирует тенденции развития рынка недвижимости,разрабатывает миссию предприятия. Специалисты отдела создают и пополняют банкданных по всем вопросам относящихся к компетенции отдела.
Отделрекламы разрабатывает фирменный стиль (совокупность изобразительных,визуальных, информационных средств, с помощью которых фирма подчеркивает своюиндивидуальность) и правила его использования, проводит рекламные компании,создает фирменную продукцию (вывески, указатели, визитки, бланки и т. п.). Всостав отдела входят дизайнеры и специалисты PR.
Отделинформационных технологий занимается разработкой новых и внедрение существующихинформационных технологий на рабочих местах специалистов предприятии:
•формирует локальную компьютерную сеть предприятия, организуют системуавтоматизированного документооборота предприятия;
• создают иподдерживают web — сайт предприятия;
• обеспечиваютподключение к глобальной компьютерной сети, обслуживающей риэлтерские идевелоперские предприятия города и страны.
Отделобучения и презентаций занимается вопросами переподготовки и обученияспециалистов, проведением мероприятий рекламирующие деятельность предприятия(выставки, презентации, рекламные акции) и мероприятия повышающие имиджпредприятия (выставки детского творчества, конкурсы и спортивные соревнования,благотворительные акции). Специалисты отдела изучают образовательные программы,предлагаемые для обучения и повышения квалификации работников фирмы различнымиобразовательными учреждениями, оценивают их эффективность и предлагают Советудиректоров программу обучения и переподготовки специалистов. Первичныйинструктаж вновь принятых на работу специалистов и отдельные вопросы ведения иорганизации бизнеса специалисты отдела ведут самостоятельно.
5) Длязначений N > 3 не изучено, так как управление гигантских риэлтерских фирммногократно возрастает и под силу только управленцам высочайшего класса. Принеобходимости дальнейшего развития бизнеса, разумнее создавать группыпредприятий объединенных одним фирменным стилем и высшим руководством.
Глава 2Анализ регионального рынка риэлтерских услуг, анализ организации деятельностириэлтерской фирмы
2.1Развития регионального рынка риэлтерских услуг
С каждым годом масштабдеятельности риэлтерских фирм увеличивается, что подтверждается увеличением какколичества человек занятых деятельностью на рынке недвижимости, ростом числаорганизаций и индивидуальных предпринимателей, работающих на этом рынке, так иувеличением объемов оборотов сегмента рынка недвижимости, обслуживаемого профессиональнымиучастниками — риэлтерскими фирмами[1].
В последнее времязаметно выросла производительность труда работника риэлтерской фирмы, вчастности – доля выручки от реализации услуг (оборота), приходящегося на одногосотрудника. Этот показатель есть следствие как устойчивого роста цен нанедвижимость, заметно опережающий рост цен на потребительские товары и цены науслуги организаций в других сферах, так и роста размеракомиссионно-посреднического процента, а также роста оборота за счетинтенсивности (эффективности) фирмы работы на рынке. Как известно чем вышестоимость недвижимости, тем большую сумму (в качестве вознаграждения) получаетриэлтерская фирма после осуществления сделки купле-продаже. Доходы от сделкикупли-продажи недвижимого имущества занимают до 90% общей прибыли риэлтерскойфирмы.[2]. В какой-то степени на возросшую эффективность труда сотрудниковриэлтерской организации можно отнести повышение цен на услуги крупных риэлтерскихфирм, зарекомендовавших себя на рынке с лучшей стороны и имеющих безупречнуюрепутацию, проверенную годами. (см. прил. №6)
Такого рода размерыброкерского (комиссионного) вознаграждения сохраняется в большинстве городовРоссийской Федерации, в крупных городах комиссионное вознаграждениеуплачивается в большем размере, в небольших и малых городах его размерзначительно ниже. Вознаграждение риэлтора в большой степени зависит отразвитости рынка недвижимости, деловой репутации фирмы, гарантированностипроведения сделок. В ряде случаев необходимо учитывать и факт наличия такназываемой «скрытой» комиссии, которая в ряде случаев может доходить до8-10%[3]. Под «скрытой комиссией» понимается в данном случае система разного роданадбавок и платежей, которые необходимо произвести клиенту для прохождениясделки (разного рода навязанные дополнительные услуги). Услуги мелких фирм вбольшинстве городов более дешевы, как и услуги частных неорганизованныхпосредников, однако качество работы их значительно ниже, как и гарантиизаконности сделок. В ряде случаев неорганизованные посредники имеют возможностьснизить размер вознаграждения в связи с тем, что их затраты на осуществлениесвоей деятельности несравненно более низки по сравнению с организованными посредниками,тем самым обеспечивается их конкурентное преимущество на рынке, кроме того онине несут налогового бремени, которое в ряде случаев весьма значительно исоставляет порядка 19-28% от общего оборота (включая налоги и сборы с фондазаработной платы) при традиционной системе налогообложения, 14-22% от общегооборота – у субъектов малого предпринимательства, перешедших на специальныережимы налогообложения (упрощенная система бухгалтерского учета и отчетности).Большинство как столичных так и региональных фирм являются субъектами малогопредпринимательства и имеют число сотрудников не превышающих 50 человек, а вСтавропольском крае, Карачаево-Черкесии и Кабардино-Балкарской республике – какправило, численность сотрудников большинства фирм не превышает 10 человек. Темне менее, даже в московских крупных фирмах нередки случаи, когда в фирмеработают неоформленные должным образом сотрудники, заработная плата выплачивается«в конвертах», фирма имеет «левые», не поступившие в кассу обороты. В регионахэтот процесс, как правило, влияет на итоги деятельности индивидуальныхпредпринимателей, которые более мобильны, чем крупные риэлтерские фирмы.
При общем ростеколичества посредников, занимающихся оказанием услуг на рынке недвижимости,отмечается непостоянство состава участников рынка. Многие фирмы организуютсяпутем «выхода из тени», то есть путем регистрации юридического лица илииндивидуального предпринимателя лицами, занимающимися оказанием такого родауслуг в нелегальном порядке (частными посредниками), регистрации фирмы бывшиминаемными работниками других фирм, не довольных сложившейся системойраспределения доходов, выхода на рынок вновь созданных организаций, вследствиедостаточно низкого барьера входа на данный рынок. Необходимо также отметить идезинтеграционные процессы: фирмы, заработавшие достаточные капиталы могутпереходить на другие рынки, в частности – рынок инвестиционно-строительныхуслуг, который более выгоден, чем риэлтерский рынок, а также могутликвидировать данный вид деятельности в связи с тем, что основными клиентамипосреднической деятельности являются частные лица, работа с которыми трудоемкаи не приносит значительных доходов, вследствие низкой платежеспособностиклиентуры (особенно в малых городах).
Показателидеятельности фирм на региональном рынке Ставропольского края,Кабардино-Балкарской и Карачаево-Черкесской республики (см. прил № 7).
Анализдеятельности отдельных компаний-лидеров рынка услуг Ставропольского края и Карачаево-Черкесскойреспублики и выявление компаний наиболее эффективно работающих на рынке. (см.прил. №8)
Каквидно, из последней графы таблицы, объем оказываемых услуг (выполняемых работ)в несколько раз превысил рост численности сотрудников соответствующихорганизаций. По некоторым организациям объем работ в денежном выражении в 20 иболее раз опережал численность сотрудников, выполнявших эти работы. ДляСтавропольских фирм нормальное соотношение колеблется от 6 до 8,36, дляПятигорска 17-35, для Черкесска 21-28. Между тем, есть основания считать, чтоимеется достаточно жесткая корреляция между ростом численности и реальнымобъемом работ, выполнявшихся риэлтерскими организациями. результате чего нагрузкана одного сотрудника в 2007 г. была меньше, чем в 2002 г. В малых городах,таких как Пятигорск и Черкесск, доходы на одного сотрудника риэлторскихорганизаций увеличиваются по мере роста масштабов их деятельности.
Наборприоритетов государственной поддержки рынка недвижимости включая и риэлтерскийбизнес, по мнению самих предпринимателей, должен быть иным, нежели онскладывается в практике. Развитие рынка недвижимости требует развития субъектовэтого рынка, в частности риэлторов путем предоставления им неиспользуемыхофисных площадей из состава муниципального имущества, содействие в покупке, втом числе и за счет кредитов необходимого оборудования для оснащения офисов, покупкипрограммного обеспечения, установление кооперационных связей с крупнымистроительными предприятиями)[4]. Значительное число риэлторов формулируютсовсем не новую идею о том, что наиболее эффективной формой государственнойпомощи риэлтерский бизнес считал бы такую ситуацию, когда государственныеструктуры не мешали бы вести нормальную производственно-хозяйственнуюдеятельность. Таким образом, развитие цивилизованного риэлтерского бизнесатребует усилий, как со стороны государства, так и самих риэлторов, объединенныхв общественные саморегулируемые организации. 2.2 Характеристика риэлтерской фирмы «Агентство КЛАСС»
ООО «Агентство КЛАСС» — динамично развивающаяся компания с серьезными амбициями и активной позицией.Она была основана в 2001 году командой профессионалов с многолетним опытомсовместной работы, отсюда отлаженная технология работы.
Специалисты агентстваработают на рынке недвижимости Москвы уже более 10-ти лет, в течение которыхдобились успеха и огромного опыта в этом бизнесе.
«Агентство КЛАСС» имеетлицензию на осуществление риэлтерской деятельности: регистрационный номер 79816от «27» апреля 2001г., выдана Департаментом по управлению государственнымимуществом Самарской области.
Компания «АгентствоКЛАСС» готова нести финансовую ответственность за каждую проведенную сделку иможет документально это подтвердить, тем самым даёт своему клиенту гарантиюбезопасности сделок. Юридически это выглядит в виде гарантийного илистрахового обязательства. Подобное обязательство гарантирует клиентам вслучае потери права собственности на приобретенный объект денежную компенсациюв размере полной стоимости приобретенной квартиры или предоставление другой жилплощадиравной по стоимости.
Виды деятельностириэлтерской фирмы «Агентство КЛАСС»:
· Различные сделкис недвижимостью (компания выступает в роли агента, брокера, посредника);
· Сделки сиспользованием банковских программ кредитования (деятельность риелтора вкачестве поверенного, посредника при заключении сделок);
· Сделки скоммерческой недвижимость (услуги брокера, дилера, посредника, предоставлениеконсультационных услуг);
· Услуги финансовойсферы (вклады населения в недвижимость).[29] Анализ аналоговриэлтерской фирмы «Агентство КЛАСС»
Для того чтобы определитьместо данной компании на рынке риэлтерских услуг необходимо провестисравнительный анализ фирм – аналогов. (см. прил. №9)
Проанализировав аналогиможно сделать вывод, что исследуемая риелторская фирма «Агентство КЛАСС» имеетсерьёзных конкурентов, таких как «Саба – С» и «Риал – сервис», так как ониосуществляют услуги, которые «Агентство КЛАСС» не использует в своём видедеятельности. [29] Организационнаяструктура ООО «Агентство КЛАСС».
Структура управленияорганизацией — совокупность специализированных функциональных подразделений,взаимосвязанных в процессе обоснования, выработки, принятия и реализацииуправленческих решений.
Основными элементамиорганизационной структуры являются:
· уровниуправления;
· подразделения извенья управления;
· управленческиесвязи.
Эффективностьработы организации существенно зависит от организационной формы, выбранной дляуправления им, в данном случае это общество с ограниченной ответственностью.Этот выбор влияет на количество уровней управления организацией, количествозвеньев управления на каждом уровне, трудоемкость выполнения функций управления,затраты на управления.[18]
Рассмотримподробнее организационную структуру ООО «Агентство КЛАСС» (см.прил. №10)
Даннаяорганизационная структура является линейной, т.е. во главе каждогоподразделения стоит руководитель, сосредоточивший в своих руках все функцииуправления и осуществляющий единоличное руководство подчиненными емуработниками. [20]
Егорешения, передаваемые по цепочке «сверху вниз», обязательны длявыполнения нижестоящими звеньями. Выявим преимущества и недостатки даннойорганизационной структуры:
Преимущества:
· единоначалие,простота проявления властных полномочий;
· оперативность впринятии управленческих решений;
· четко выраженнаяличная ответственность, в том числе и руководителей за конечные результатыдеятельности;
· экономичность иэффективность;
· согласованностьдействий исполнителей.
К числу недостатков можноотнести:
· отсутствиезвеньев по планированию и подготовке решений;
· приоритетностьоперативного управления, инертность, сдержанное восприятие всего нового;
· критерииэффективности и качества работы подразделений и организации в целом — разные;
· большое число«этажей управления» между работниками и генеральным директором;
перегрузка управленцевверхнего уровня;
· повышеннаязависимость результатов работы организации от квалификации, личных и деловыхкачеств высших управленцев
Единоличнымисполнительным органом фирмы является Генеральный директор. Связь междусотрудниками и генеральным директором, а также между генеральным директором иклиентами осуществляет секретарь.
Структурнымиподразделениями фирмы являются отделы:
1. Юридическийотдел содержащий юристов;
2. Риэлтерскийотдел, возглавляемый начальником отдела, который в свою очередь руководитштатом агентов;
3. Отделбезопасности, возглавляемый начальником безопасности и имеющий в подчиненииштат охранников;
4. Отделпо ипотечному кредитованию, возглавляемый начальником отдела, который руководитштатом консультантов;
5. Финансовыйотдел возглавляемый начальником отдела, который имеет в своём подчинениисотрудников отдела (финансистов) и бухгалтеров.
Описание элементов и функцийорганизационной структуры риэлтерской фирмы.(см. прил.№11)
В структуре данной фирмы«Агентство КЛАСС» прослеживается специализация по выбранным сегментам рынка:
· Ипотечноекредитование;
· Покупка/продажанедвижимости на первичном /вторичном рынке;
· Принятиеденежных вкладов от населения в недвижимость.;
Заключение
В данной курсовой работе«Брокерская (риэлтерская) фирма, ее функции и организация деятельности» былирассмотрены правовые основы риэлтерской деятельности, основные понятия ифункции, примеры организации риэлтерских предприятий,
В практической части мыдостигли цели, обозначенной во введении данной курсовой работы, а именноисследование функций брокерских (риэлтерских) фирм, а так же организация ихдеятельности.
Для реализации даннойцели был проведен анализ развития регионального рынка риэлтерских услуг, анализорганизационной структуры фирмы, в результате которого выявили преимущества инедостатки данной системы управления, построили «древо целей», с помощьюкоторого определили генеральную цель, главные цели и подцели, необходимые дляреализации вышестоящих целей, провели анализ аналогов, с помощью которогоопределили место исследуемой фирмы на рынке риэлтерских услуг.
Списокиспользованной литературы
1. Гражданский кодекс РФ. Ч.1, 2.Официальный текст. — М.: Издательско-торговая фирма «Кодекс», 2002.
2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости.- СПБ.: Гуманистка, 2003. — С.84
3. Балабанов И.Т. Операции снедвижимостью в России. — М.: Финансы и статистика, 2006. — 366 с.
4. Балабанов И.Т. Экономиканедвижимости. — Спб.: Питер, 2006. — 322 с.
5. Барнова Р.О. Сделки на рынкенедвижимости. — М.: Дело, 2004. — 231 с.
6. Волочков Н.Г. Справочник понедвижимости. — М.: ИНФРА-М, 2003.-319 с.
7. Гладкий Ю.Н., Доброскок В.А.,Семенов С.П. Экономическая география России. — М.: Гардарика,Литературно-издательское агенство «Кафедра-М», 2003. — 521 с.
8. Горемыкин В.А. Экономканедвижимости: Учеб. — 2 — изд., переаб., доп. — М.: Маркетинг, 2002- 458 с.
9. Гусев А.Д. Недвижимость. — М.:Финансы и статистика, 2003. — 432 с.
10. Денисенко Г.Ф. Охрана труда:учебное пособие для инженерно-экономических специальностей ВУЗов. — М.: Высшаяшкола, 1985. — 319 с.
11. Денисенко Е.Б. Экономиканедвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. — Новосибирск: НГАСУ, 2002. — 144с.
12. Дородников В.Н.Коммерческо-посреднические фирмы: экономика и управление: Учебное пособие. — Новосибирск: НГАЭиУ, 2006. — 311 с.
13. Дронов В.П., Максаковский В.Д.,Ром В.Я. Экономическая и социальная география (Справочные материалы). — М.: Финансыи статистика, 2004. — 366 с.
14. Дудкин О.Р. Обеспечениебезопасности жизнедеятельности: учебное пособие. — М.: Просвещение, 2002. — 411с.
15. Капица С.П., Курдюмов С.П.,Малинецкий Г.Г. Синергетика и прогнозы будущего. — М.: Дело, 2003. — 318 с.
16. Коростелев С.П. Основы теории ипрактики оценки недвижимости. — М.: Дело, 2002. — 523 с.
17. Котлер Ф. Основы маркетинга. — М.: Прогресс, 1990. — 647 с.
18. Красноглазов Б.Н. Недвижимость:оценка, аренда, купля продажа. — М.: Акционерное торгово-промышленное общество«Русская инициатива», 2001. — 547 с.
19. Крутик А.Б., Горенбургов М.А.,Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. — М.: Инфра-М, 2004. — 511 с.
20. Максимов С.Н. Основыпредпринимательской деятельности на рынке недвижимости. — СПб.: Питер, 2006. — 478 с.
21. Максимов С.Н. Экономиканедвижимости: Учебное пособие. — С.-Пб.: Проспект, 2003. — 352 с.
22. Основы бизнеса на рынкенедвижимости: учебник для ВУЗов. / Составитель — С.Н.Максимов. — СПб.:Проспект, 2003. — 344 с.
23. Оценка недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2006. — 358 с.
24. Оценка рыночной стоимостинедвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическоепособие. — М.: Дело, 2006. — 396 с.
25Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб,: Издательство«МКС», 2003. 422 с.
26. Шабалин в.г. сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке. М.:информационно-издательский дом «Филинъ», 2004. 624 с.
27. Маркетинговое исследование агентств недвижимости г. Москвы. Обзор рынкариэлторских услуг, потребительские предпочтения покупателей недвижимости г.Москвы. [электронный ресурс] // режим доступа: mi.aup.ru/research/62/8565562.html.
28 маркетинговые исследования рынков.бизнес планы. Рестко холдинг.[электронный ресурс] // режим доступа: www.restko.ru/market/695
29 Московская ассоциация риэлтеров[электронный ресурс]// режим доступа:
www.magr.ru/about/persons.html
Приложение № 1
Структура и максимальныйсостав рационально организованной двухуровневой фирмы
/>
Приложение № 2
Советдиректоров рационально организованной крупной фирмы
/>
Приложение № 3
Структурадирекции вторичного рынка
/>
Приложение № 4
Структурадирекции по маркетингу.
/>
Приложение №5
Примерные размерыброкерского (комиссионного) вознаграждения, взимаемого за услуги на рынкенедвижимости
Регион
Размер вознаграждения по сделкам с физическими лицами г.Москва 8-10%, при сделке на сумму до 200 тыс. долларов США, 5-8% при сделках на сумму более 200 тыс. долларов США г.Санкт-Петербург 5-8%, при сделке на сумму до 100 тыс. долларов США, 5-8% при сделках на сумму более 100 тыс. долларов США г. Ставрополь 2-4%, при сделке на сумму до 100 тыс. долларов США, 1-3% при сделках на сумму более 100 тыс. долларов США, но не менее 10 тыс. руб. г. Пятигорск 2-4%, при сделке на сумму до 100 тыс. долларов США, 1,5-2% при сделках на сумму более 100 тыс. долларов США, но не менее 5 тыс. руб. г. Кисловодск 2-3% от цены сделки г. Железноводск 2-3% от цены сделки г. Черкесск 1.5-2%, при сделке на сумму до 40 тыс. долларов США, 1% при сделках на сумму более 40 тыс. долларов США, но не менее 5 тыс. руб. г. Нальчик 1,5 –2% от цены сделки
Приложение №6
Основныепараметры регионального риэлтерского рынкаПараметры Ставропольский край Карачаево-Черкесия Кабардино-Балкария Всего В том числе регион Кавминвод Количество риэлторских агентств (агентств недвижимости) 250 88 25 28 Количество сделок на вторичном рынке, обслуживаемых агентствами недвижимости 18000 6500 1900 2100 Взимаемый процент комиссии с клиентуры 4-5 4 2 2 Объем комиссионных, млн. руб. 1053,0 278,4 27,0 30,2 Суммарный оборот по реализации жилья на вторичном рынке, млрд. руб. 23.4 6,96 1,35 1,52
Приложение №7
Динамикачисленности сотрудников, объема выполняемых ими услугРиэлторские организации Численность сотрудников, чел. Объем оказываемых услуг, млн.руб. Рост в % 2007 г. к 2002 г. Соотношение роста объема работ и численности сотрудников 2002 2007 2002 2007 численность Объем работ Альтаир (Ставрополь) 8 25 1,9 35,1 212 1778 8,38 Квартал (Ставрополь) 9 29 2,2 40,7 222 1750 7,88 Континент (Ставрополь) 3 16 0,7 22,2 433 3071 7,09 Русь (Ставрополь) 6 16 1,5 20,3 166 1253 7,55 Олимп (Ставрополь) 15 34 3,9 45,0 126 1054 8,36 Веста (Ставрополь) 5 18 1,5 24,9 260 1560 6,00 Дом (Пятигорск) 5 12 1,1 25,6 140 2227 15,9 Логос (Пятигорск) 3 7 0,6 14,4 133 2300 17,3 Финансовые технологии (Пятигорск) 6 8 0,7 12,9 34 1743 51.2 Елена (Пятигорск) 3 5 0,5 9,9 67 1880 28,6 Городское агентство недвижимости и строительства (Пятигорск) 5 8 0,8 17,3 60 2062 34,4 Фирма «Недвижимость» (Черкесск) 6 12 0,5 12,9 100 2480 24,8 Югрос (Черкесск) 3 5 0,4 6,2 67 1450 21.6 Республика (Черкесск) 3 6 0,2 5,9 100 2850 28,5
Приложение № 8
Анализ аналогов
Фирмы
Услуги ООО «Саба –С» АН «Акцент» АН «Риал-сервис» ООО «Агентство КЛАСС» Покупка/продажа недвижимости на первичном рынке + + + + Покупка/продажа недвижимости на вторичном рынке + + + + Вклады в недвижимость + Строительство коттеджей + Ипотечное кредитование + + Юридическое сопровождение на всех этапах сделки + + + Аренда в коммерческих целях + + + + Операции по обмену недвижимостью + + + + Приватизация недвижимости + +
Приложение № 9
Организационнаяструктура ООО «Агентство КЛАСС».
/>
Приложение№ 10
Функцииорганизационной структуры риэлтерской фирмыЭлемент Функции Генеральный директор Распределение заданий по отделам в зависимости от вида предоставляемой услуги Консультант Оказывает помощь клиентам в оформлении документов для ипотечного кредитования Агент Осуществляет деятельность по поводу таких услуг как: покупка/продажа недвижимости, аренда. Секретарь Консультация клиентов по видам услуг предоставляемых агентом, осуществление связи между директором и сотрудниками Финансист Формирование отчета финансовой деятельности, консультация по вкладам в недвижимость. Бухгалтер Расчёт з/п сотрудников, осуществление различных операций расчёта с клиентам Юрист Правовая консультация по всем видам предоставляемых услуг в фирме Охранник Осуществление безопасности фирмы