Содержание
Введение
1. Теоретические основы формирования рынка первичного жилья
1.1 Первичный рынок жилья: основные понятия, законодательнаябаза
1.2 Факторы, влияющие на формирование рынка жилья
1.3 Принципы и методы оценки недвижимости
2. Анализ эффективности сделок напервичном рынке жилья в ООО «Трансферт»
2.1 Общая характеристика и оценка финансово-хозяйственнойдеятельности
2.2 Динамика и структура цен на первичном рынке жилья
2.3 Оценка эффективности сделок на рынке жилья
3. Резервы роста эффективностисделок на первичном рынке жилья
3.1 Перспективы рынка первичного жилья в г. Воронеже
3.2 Прогноз развития показателей на 2008 г.
Заключение
Библиографический список
Введение
Впроцессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующиеснижению инфляции и росту инвестиций. Кроме того, развитие рынка недвижимостиведет к общему повышению уровня деловой активности в стране. Население,независимо от материального и социального положения, стремится заработать средствадля улучшения жилищных условий.
Складываютсяпредпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, постепенныйвыход ее из кризиса, создающие основы для экономического роста. Однако,отсутствие надлежащим образом отработанной законодательной базы в России,регламентирующей отношения в сфере недвижимости, затрудняет развитие этогорынка. Приняты лишь основные документы, законы и нормативные акты позволяющиеработать рынку недвижимости, но многие вопросы не отрегулированы и требуютзначительных доработок.
Всовременных условиях хозяйствования многие предприятия поставлены в условиясамостоятельного выбора стратегии и тактики своего развития. Самофинансированиепредприятием своей деятельности стало первоочередной задачей.
В рыночныхусловиях исследование критериев эффективности на рынке жилья становитсянаиболее актуальной проблемой управления всем предприятием, потому что именноздесь сосредоточены основные пути получения положительных финансовыхрезультатов. Этими обстоятельствами обусловлена актуальность темы выпускнойквалификационной работы.
Цельюработы является изучение теоретических и практических основ анализаэффективности сделок на первичном рынке жилья.
Для достижения поставленной цели были сформулированы ирешены следующие задачи:
- рассмотрен первичный рынок жилья:основные понятия, законодательная база;
- перечислены факторы, влияющие наформирование рынка жилья;
- приведены принципы и методы оценкинедвижимости;
- дана организационно-экономическаяхарактеристика деятельности предприятия;
- изучена динамика и структура ценна первичном рынке жилья;
- сделана оценка эффективностисделок на рынке жилья;
- очерчены перспективы рынка первичного жилья в г. Воронеже.
Объектом исследования является финансово-хозяйственнаядеятельность ООО «Трансферт» — одного из ведущих агентствнедвижимости на воронежском рынке за 2005-2006гг.
Приведенная методика анализа эффективности сделок напервичном рынке жилья позволит агентству укрепить финансовое состояние ирасширить перспективы развития.
Практическаязначимость дипломного исследования заключается в разработке конкретныхмероприятий для анализа эффективности сделок на первичном рынке жилья.
Структура работы включает введение, три главы,заключение, библиографический список и приложения.
В первой главе дипломной работы рассмотренытеоретические аспекты первичного рынка жилья. Раскрыта сущностьпервичного рынка жилья, даны основные понятия и приведена правовая база,регулирующая данный вид деятельности.
Во второй главе проводится анализ эффективности сделокна первичном рынке недвижимости, описывается ситуация, сложившаяся на данныймомент в г. Воронеже.
В третьей главе описаны перспективы развития рынканедвижимости в Воронеже.
Для более детального анализа эффективности сделок напервичном рынке жилья необходимо акцентировать внимание на современных методиках,которые наиболее часто применяются на современном этапе и зарекомендовали себяна практике с положительной стороны.
Информационной базой работы являются законодательные инормативные акты РФ, статистические данные, разрабатываемые и публикуемыеГоскомстатом РФ и другими официальными органами, материалы бухгалтерской истатистической отчетности ООО «Трансферт», статьи ианалитические публикации из сети интернет, кроме того, научные труды следующих авторов:Марченко А.В., Щербаковой Н.А., Савицкой Г.В., Гиляровской Л.Т. и др.
Для решения поставленных в дипломной работе задачиспользовались элементы статистического, экономического, финансового анализа исистемного подхода. Кроме того, применялись общенаучные методыисследования: метод научной абстракции и обобщения; комплексный подход кизучаемому явлению и другие.
Проведенное исследованиедеятельности ООО «Трансферт» должно, на наш взгляд, помочь определитьосновные направления анализа эффективности сделок на рынке жилья, что позволитдобиться повышения рентабельности деятельности, решения социально-экономическихвопросов, а также более полного удовлетворения потребностей приобретателейнедвижимости.
1. Теоретические основы формирования рынка первичногожилья1.1 Первичный рынок жилья: основныепонятия, законодательная база
Термин«недвижимость» появился в российском законодательстве со времен ПетраI. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкоеразграничение между движимым и недвижимым имуществом [27, с. 120].
Переченьобъектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленныеводные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам можетбыть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом какимущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
Всоответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятиерассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.
Предприятиев целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и другихсделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.Предприятие может быть также передано по наследству.
Кэкономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нетабсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель,зданий (например, строительство вредного производства); территориальныхособенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимостьнедвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, безсущественных затрат не может быть изменено).
Следуетотметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящеевремя прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимостьраспадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения [27].
Взависимости от характера использования недвижимость распределяется наиспользуемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческойдеятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), дляпроизводственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), длясельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви,больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).
Рынок –это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов,покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупностьсуществующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарамиопределенного вида на определенной территории. Недвижимость является особымтоваром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например,строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупностьотношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки,аренды, залога и т.п.).
Основнымиособенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынканедвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенногоместоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствиенеобходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требуетналичие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполнойинформированности продавцов и покупателей.
Пофункциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынокнежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынокнезавершенных объектов и гостиничных услуг.
Основнымисубъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователяминедвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица)являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики),фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании,комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации,арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции [34, с. 126].
В связи с развитием рынка недвижимостивозникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность – этоподлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся вустановлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальныхправил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика,без которой невозможно представить рынок недвижимости.
Развитию рынка недвижимостиспособствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следуетотметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательноенотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «Озалоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начатосоздание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместнойэксплуатации).
Основным типом недвижимостиявляется земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-хгодов (см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР1991г.). Ранее существовала единая государственная собственность на землю. Формированиерынка земли в России началось с приватизации (Указы Президента РФ «Опродаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизациигосударственных и муниципальных предприятий», «О налогообложениипродажи земельных участков и других операций с землей» и др.) важноезначение для рынка земли имеет земельный кадастр.1.2 Факторы, влияющие на формированиерынка жилья
В целом формированиеотечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами[27, с. 55]:
1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативныеакты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» втот или иной момент времени).
2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится»развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-заограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестированиявложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенноймере» позволяют сохранить средства от инфляции).
3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынканедвижимости).
4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политическойнеустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формысотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальныеслужбы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынканедвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы,тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональнымкачествам).
5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.
6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовымявляется рынок жилья).
Итак, с переходом России крыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынокнедвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другиевышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынканедвижимости.
Поведение рынка первичного жильяотличается от реакции рынка вторичного жилья. Вторичный рынок формируетсяпотребностями собственников жилья. На рынке первичного жилья основным продавцомявляется юридическое лицо, а его единственная цель – извлечение прибыли.Следовательно, и реакция на изменения внешней среды у первичного и вторичногорынка различны. Первичный рынок жилья более подвижен, то есть реакция с точкизрения ценовых характеристик более динамична. Первичный рынок – этосовокупность спроса и предложений. Спрос в основном формируют физические лица,а предложение – юридические, то есть застройщики.
Здесь действует золотое правило «Время– деньги». Если юридическое лицо начинает осуществлять проект, оно обязаноего закончить. Следовательно, застройщики не могут держать цену на одном уровнебесконечно долго, как это может делать физическое лицо – собственник квартиры.А так как цена – это взаимодействие спроса и предложения, то для застройщикафактор спроса является жизненно важным. Есть спрос – они поднимают цены, нетспроса – цены стабильны или даже падают. Кстати, на первичном рынке достаточнорегулярно можно замечать процесс падение рублевых цен. Это характерный признактого периода, когда на рынке появляется избыточное предложение. Сегодня как разтакой период: предложение на первичном рынке превышает предложение, значит,повышаться цены не будут.
Второй важный фактор, влияющийна рынок первичного жилья, — инфляция, влияющая на стоимостьстроительно-монтажных работ. И этот фактор непрерывно растет вне зависимости отспроса и предложения. Поэтому с одной стороны застройщики готовы приостановитьили даже снизить цены, но постоянно растущая инфляция не дает им этойвозможности. В конечном итоге в начале и середине 2005 года цены на первичномрынке жилья стояли, а сейчас они несколько дрогнули и пошли вверх. Однимсловом, сейчас мы наблюдаем последствия инфляционных моментов. Причем,удорожание строительства жилья по соотношению с повышением стоимости квартир неадекватно. Это динамичный процесс. Через некоторое время стоимость жилья опятьможет начать стремительно расти, но для этого должен быть повышенный спрос [34,с. 48].
Имеющийся спрос «размазан»по множеству объектов. Сейчас строится много домов, но ни в одном случае нетстопроцентной уверенности, что объект будет достроен. Второй фактор – общаяэкономическая ситуация в Нижегородском регионе отличается от экономическойситуации в России в худшую сторону. Это касается и объема производства, и ростадоходов населения. Следовательно, спрос на первичном рынке не такой высокий.Это приведет к тому, что часть осуществляющихся сейчас проектов будутиспытывать проблемы с покупателями. На первый план (при выборе объектафизическим лицом) выйдет удобство ипотечного кредитования. Если застройщик придругих равных условиях будет предлагать под свои гарантии ипотечную программу,это будет для покупателей дополнительным преимуществом. Среди застройщиковначнется конкуренция по конструкциям. Применение новых технологий позволятснизить себестоимость квадратного метра. Но это не касается осуществляющихся проектов,это дело будущего.
Имеющийся спрос «размазан»по множеству объектов. Сейчас строится много домов, но ни в одном случае нетстопроцентной уверенности, что объект будет достроен. Второй фактор – общаяэкономическая ситуация в Нижегородском регионе отличается от экономическойситуации в России в худшую сторону. Это касается и объема производства, и ростадоходов населения. Следовательно, спрос на первичном рынке не такой высокий.Это приведет к тому, что часть осуществляющихся сейчас проектов будут испытыватьпроблемы с покупателями. На первый план (при выборе объекта физическим лицом)выйдет удобство ипотечного кредитования. Если застройщик при других равныхусловиях будет предлагать под свои гарантии ипотечную программу, это будет дляпокупателей дополнительным преимуществом. Среди застройщиков начнетсяконкуренция по конструкциям. Применение новых технологий позволят снизитьсебестоимость квадратного метра. Но это не касается осуществляющихся проектов,это дело будущего.1.3 Принципы и методы оценки недвижимости
Этапв исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализуситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментациярынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, котораяимеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решенияпредпринимателя [35, с.96].
Отличительныеособенности рынка недвижимости являются:
- индивидуальность ценообразования;
- высокий уровень трансакционныхиздержек;
- важная роль взаимодействияпервичного и вторичного рынков;
- высокая зависимость цен,доходности и рисков от состояния регионально экономики;
- многообразие рисков;
- низкая ликвидность товара на рынке;
- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.
В силу указанных причин рынокнедвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, чтоопределяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.
С другой стороны рынокнедвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:
- труднодоступность достоверной информации;
- ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полноеотсутствие);
- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.
С учетом указанных обстоятельстванализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько итрудную задачу.
При анализе эффективности сделокна рынке жилья необходимо руководствоватьсяопределенными принципами.
Основныепринципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.
Принципнаилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимостинедвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективнымобразом, даже если текущее использование объекта другое.
Наиболеевероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечиваетсамую высокую текущую стоимость недвижимости.
Состояниездания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем приобсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет настоимость недвижимости).
Такимобразом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует нескольковидов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимостивеличина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенноотличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.
На стоимостьобъектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов.Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.
Для вариантаННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:
- максимальнаяэффективность;
- финансоваяобоснованность;
- физическаяосуществимость;
- соответствиезаконодательству.
Максимальнаяэффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативныхвариантов использования с учетом риска инвестиций.
Подфинансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразностифинансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проектаобеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и полученияожидаемого дохода на вложенный капитал.
Обоснованиетехнологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализесоотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийныхбедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальнымудобствам. Для установления соответствия варианта использованиязаконодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов:ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование,перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения,пожаробезопасность и др.
Принцип ННЭИважен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использованияземли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельногоучастка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может бытьпринято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом.Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройкижелательно отдать под такую застройку.
Если текущееиспользование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования,но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, тотекущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли приусловии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущемиспользовании.
Результатыанализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются приопределении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства иреконструкции, при анализе инвестиционных проектов.
Принципвклада основан наизмерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта.Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия наизменение стоимости объекта недвижимости.
При анализеинвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учестьвозможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимостиобъекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход долженпревышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.
Принциппредельной продуктивностизаключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождатьсяростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достиженияточки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданиюдополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличениемстоимости объекта.
Например,обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посетителей, что повыситдоход от объекта. Последующий еще более качественный дорогой ремонт этогопомещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов.Следовательно, затраты на второй ремонт не будут компенсированы.
Такимобразом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат надополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов отнего в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций вразвитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли толькодо определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.
Принципсбалансированностиоснован на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, темвыше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, спродуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементыкоторого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будетвыше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителейоборудовано узкое вытянутое помещение [25, с. 96].
Всоответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количествогостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.
Сбалансированностьэлементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированностьсроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию»средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства.Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшениюее стоимости.
Принципполезности основан натом, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователяобладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичныхдомах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены«дышат».
Полезностьнедвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потокадоходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин,склад, автостоянку и т.п.
Принципзамещения гласил, чтоосведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объектнедвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чемзатраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынкеимеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности,то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.
У покупателяесть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияетналичие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемыесроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектованалогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования.Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районепредприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной частигорода для получения аналогичной отдачи на инвестиции.
Принципожидания основан на том,что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владенияобъектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются вполучении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода отиспользования и будущей перепродажи объекта [36, с. 23].
Ожиданиебудущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущейстоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер.Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативноеобщественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу отприобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станцииметро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.
Итак, данныйпринцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектомнедвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимойсобственности.
Принципвнешнего воздействияоснован на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихсяфакторов внешней среды.
Основныевнешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:
- экономические:уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловойактивности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы,стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы накоммунальные услуги;
- политические:состояние и тенденции изменения законодательства;
- социальные:изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
- административные:ставки налогов и зональные ограничения;
- экологические:подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям,ухудшение или улучшение экологической обстановки.
Принципизменений основан научете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретнымобъектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различаютчетыре цикла жизни:
1) рост – периодувеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстроеразвитие отрасли, города;
2) стабильность –период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого измененияуровня доходов или убытков;
3) упадок – периодсоциальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спадпроизводства;
4) обновление –период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.
Цикл, вкотором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, долженбыть учтен оценщиком в процессе оценки.
Принципконкуренции основан натом, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетомконкуренции.
Принципспроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения нарынке недвижимости.
На спрос ипредложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численностии вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величинакредитной ставки и др.
Принципсоответствия основан натом, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружениисовместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования.Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартамрайона, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно бытьвыдержано в преобладающем стиле.
Однородностьобъектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например,наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домовприведет к уменьшению цены элитной недвижимости.
В целом,применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимыефакторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемыерезультаты к реальной экономической действительности.
Теоретическимфундаментом методов оценки недвижимости является единый набор оценочныхпринципов. Профессиональные оценщики разработали логический и систематическийподход к оценке недвижимости различных типов. Он реализуется через сериюпоследовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и значимыерыночные факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.
Существуеттри метода оценки недвижимости.
Затратныйметод оценки недвижимости – совокупность методов оценки стоимости недвижимости,основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либозамещения, с учетом накопленного износа.
Рыночныйметод оценки недвижимости – совокупность методов оценки стоимости недвижимости,основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношениикоторых имеется информация о ценах сделок с ними.
Доходныйметод оценки недвижимости – совокупность методов оценки стоимости недвижимости,основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использованияоцениваемого имущества.
Основнойметод оценки – это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот методприменим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуютреальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиковзаключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичныепродажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построенна сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Оннаходит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этойработы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Методсравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достовернойрыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому.При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшееи наиболее эффективное использование.
МетодСАП также может называться подходом прямого сравнительного анализа продаж,методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.
Последовательностьприменения метода САП следующая.
Выделяются недавние продажи сопоставимыхобъектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственноедосье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досьеброкеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки),страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальныеуправления по несостоятельности и банкротству, территориальные управленияГоскомимущества и др.
Важныммоментом при использовании метода САП является согласование результатовсопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическоеусреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждогорезультата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемойнедвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем большийвес имеет данная продажа в процессе итога согласования.
Вкачестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся наместном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть примененыодновременно несколько единиц сравнения.
Кэлементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок,которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащимобязательному учету, относят:
- состав передаваемых правсобственности;
- условия финансирования сделкикупли-продажи;
- условия продажи;
- время продажи;
- месторасположение;
- физические характеристики;
- экономические характеристики;
- характер использования;
- компоненты стоимости, не связанныес недвижимостью.
Проверкаинформации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников(покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условийпродажи.
Приналичии достаточного количества достоверной рыночной информации, дляопределения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методыматематической статистики.
Корректировкастоимости сопоставимых объектов.
Корректировкаможет производиться в трёх основных формах: в денежном выражении, процентах,общей группировке.
Корректировкицен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:
- в первую очередь производятсякорректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которыепроводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущемурезультату;
- во вторую очередь производятся корректировки,относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путемприменения указанных корректировок к результату, полученному послекорректировки на условия рынка, в любом порядке.
Дляопределения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверностирыночной информации, применяются количественные и качественные методики.Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным.Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравненияпродаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектовсравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.
Методоценки по затратам к земле практически неприменим.
Можетиспользоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно отпроизведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема,а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданныхчеловеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостьюулучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.
Затратныйметод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:
- определение стоимости участказемли;
- определение восстановительной илизамещающей стоимости зданий и сооружений;
- определение величины накопленногоизноса зданий и сооружений;
- определение рыночной стоимостинедвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли ивосстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусомнакопленного износа.
Выборпринятого для расчёта метода определения стоимости нового строительстваулучшений должен быть соответствующим образом обоснован.
Применениестоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимостьвозведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительныхконструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объектаоценки.
Затраты,соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценкинедвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек иприбыли предпринимателя.
Кпрямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные состроительством:
- стоимость материалов, изделий иоборудования;
- заработная плата строительныхрабочих;
- стоимость строительных машин имеханизмов;
- стоимость временных зданий исооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходыи другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;
- прибыль и накладные расходыподрядчика.
Ккосвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но невключаемые в стоимость строительно-монтажных работ.
- стоимость проектирования,технадзора, геодезического контроля;
- оплата консультаций, юридических,бухгалтерских и аудиторских услуг;
- стоимость финансированиястроительства;
- расходы на рекламу, маркетинг ипродажу объекта;
- административные и другие расходызастройщика.
Размеркосвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работыи услуги по данным позициям.
Прибыльпредпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующейпредпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибылиопределяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.
Применение затратного метода необходимопри анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целейналогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценкедля целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценкеспециальных зданий и сооружений.
В условиях же перехода к рыночнымусловиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применениядругих методов требуется обширная рыночная информация, которая из-занеразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты настроительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают илибольше, или меньше её.
Например, рыночная стоимость элитнойгостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше,чем стоимость, определённая затратным методом. В свою очередь, рыночнаястоимость комплекса автозаправочной станции на определённом этапе может бытьбольше затрат на строительство.
В условиях становления рынка, когдаидёт переориентация производства на новые технологии, может показаться, что объектнедвижимости вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производитникому не нужную продукцию и её производственные площади не поддаютсяреконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимостистремится к нулю. Применение же затратного метода приведёт в этом случае кнеправильной ориентации потенциальных покупателей.
В настоящее время в России этот моментнередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, таккак их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщикуследует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий несоответствует их рыночной стоимости.
Следующим методом оценки, которыйприменим именно для России, — является метод оценки, основанный на анализенаиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан сопределением того вида использования, который будет приносить владельцумаксимальный доход, т.е. метод капитализации доходов.
Методкапитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется вследующей последовательности:
- прогнозирование будущих доходов;
- капитализация будущих доходов.
Будущиедоходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы отоперационной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих арендныхотношений и доходы от реверсии.
Доходыот операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путемсоставления реконструированного (гипотетического) отчета о доходах. Доход отреверсии прогнозируется:
- непосредственным назначениемабсолютной величины реверсии;
- назначением относительногоизменения стоимости недвижимости за период владения;
- с применением терминальногокоэффициента капитализации.
Капитализациибудущих доходов в настоящую стоимость может выполняться:
- методом прямой капитализации;
- методом капитализации по нормеотдачи.
Исходнойпредпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечностькапитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимостьбудущего потока доходов определяется как отношение годового дохода,приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализациидля данного права собственности или интереса.
Длярасчета стоимости полного права собственности определение общего коэффициентакапитализации производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличияисходной информации, применяются:
- анализ сравнительных продаж;
- расчет с использованиемкоэффициента покрытия долга;
- техника инвестиционной группы.
Исходнойпредпосылкой метода капитализации по норме отдачи является ограниченностьпериода поступления дохода. В методе капитализации по норме отдачи пересчетконечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется приконкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный типнедвижимости.
Прирасчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования методкапитализации по норме отдачи формализуется либо в виде анализадисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации.
Нормадисконтирования, применяемая в анализе дисконтированных денежных потоков иучитывающая как систематические, так и несистематические риски, определяется:
- методом выделения из рыночныхданных о продажах аналогичных объектов;
- методом альтернативных инвестицийна финансовом рынке;
- методом мониторинга рынканедвижимости.
В последнее время спрос на услугиоценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Этообусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки созданиямеханизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки многопотеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берётсябанком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом,рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики вцелом.
Естественно, что со стороны банковвозник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются вквалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальнойстоимости объектов недвижимости.
Оценка необходима также в рамкахрегиональной налоговой политики. Во всём мире основой системы местногоналогообложения служит налог на недвижимость, за счёт этого налога формируетсяоколо 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, споявлением реальных стоимостей возможен переход к такой системеналогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости иобеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловныйинтерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
Стоимостьуслуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типовоцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именноспециалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряетсялибо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величиныобъекта, но никогда не привязывается к его стоимости.
рынок жилье цена сделка
2.Анализ эффективности сделок напервичном рынке жилья в ООО «Трансферт»2.1 Общая характеристика и оценкафинансово-хозяйственной деятельности
Компания ООО «Трансферт» –крупнейшееагентство недвижимости г. Воронежа. «Трансферт» появился на светболее 10 лет назад в результате создания бизнеса в рамках компании с общейстратегией.
Фирмаоказывает всевозможные консультационные, информационные, юридические и иныеуслуги в сфере риэлторской деятельности, осуществляет все виды операций сжилыми и нежилыми помещениями, проводит сделки купли-продажи недвижимогоимущества, оценку недвижимости, сделки с государственными жилищнымисертификатами, ипотечным кредитованием, сделки с индивидуальными жилыми домамии земельными участками, с долевым участием в строительстве и другие услуги.Юридическая защищенность — гарантирована.
Цель компании. Предназначение компании заключается в следующем: «Ваши желания под ключ». «Трансферт»находит ключи к решению практически любых, даже самых сложных задач, путемвысокопрофессиональной деятельности сотрудников, объединенных в единую командуво главе с опытным руководителем Колокольниковым Борисом Михайловичем.
Историческисложилось так, что у компании «Трансферт» есть определенный имидж.
Интеллигентность,образованность, высокий уровень культуры общения и работы с клиентами фирмы,компетентность, соблюдение этических норм и принципов, коммуникабельность,аналитические способности, организованность, высокая работоспособность, заинтересованностьв успешных результатах – это качества, которыми обладают сотрудники компании.Это – визитная карточка «Трансферта».
Важнымфактором является благоприятный климат в коллективе, помогающий новымсотрудникам и агентам со стажем находить общий язык.
Доброжелательнаяобстановка способствует легкой адаптации новичков и минимизирует стрессовыеситуации во время выполнения работы.
Эффективностьвыполнения задач компании оценивается по следующим показателям:
- удовлетворенность клиентов, срокии качество выполнения работы;
- удовлетворенность персонала «Трансферта»,т.к. она во многом определяет качество жизни.
Главное достижение компании «Трансферт» — хорошая деловая репутация, благодаря которойкомпания заключает контракты с крупными строительными и подряднымиорганизациями, с Банками, с юридическими и физическими лицами. Для них «Трансферт»является эксклюзивным партнером.
Компания«Трансферт» участвует во многих спонсорских акциях, благотворительныхи других массовых мероприятиях.
Работакомпании имеет информационное сопровождение. Широкая реклама в СМИ, печатнойпродукции, теле-радио, интернет. Это необходимо для того, чтобы путем обратнойсвязи формировать самооценку и доводить до общественности свою позицию, свойвзгляд на ряд проблем, непосредственно в профессиональных вопросах, связанных сриэлторской деятельностью.
Миссия компании. Наша задача – помочь людям в решении одного изжизненно-важных вопросов – приобретении жилья.
Осуществлениеэтой цели влияет на качество жизни каждого человека, как каждого нашегоклиента, так и каждого нашего сотрудника.
Ключевымпринципом компании «Трансферт» является отношение, во-первых, кклиенту, а во-вторых, к персоналу, с которым мы работаем. Компания «Трансферт»- первая риэлторская компания в г. Воронеже, которая застраховала в 1999 годусвою профессиональную ответственность перед клиентами в компании «Росно».Страхование осуществляется с 1999 года непрерывно. При этом не было ни одногослучая оспоримости сделок, проводимых с нашей помощью, и выплаты страховки.
Руководствомкомпании создана комфортная рабочая атмосфера, все офисы компании хорошооснащены всем необходимым оборудованием, удобным как для работы с клиентами,так и для самостоятельной работы агентов (подбор информации, телефонные звонки,работа с компьютером и т.д.), для обучения и проведения занятий и семинаров,так же предусмотрены условия для отдыха сотрудников.
Ктрадициям «Трансферта» относится проведение интереснейшихкультурно-массовых мероприятий, корпоративных вечеринок, выезд на природу всемколлективом в праздничные дни.
"Трансферт" — компания,представляющая собой ценность для клиентов, так же является престижным местомработы для профессионалов в сфере риэлторской деятельности.
Компаниянастроена на успех и работает на долгосрочную перспективу.
Опытныеэксперты компании «Трансферт» помогут с продажей, покупкой квартирыили комнаты на выгодных условиях.
Продажа квартиры/комнаты включает поиск покупателя на нее и проведение сделкикупли-продажи. После оценки квартиры/комнаты и всех необходимых консультаций спродавцом проводится рекламная кампания, целью которой является поискпотенциальных покупателей. В удобное для продавца время организуются показыобъекта с выездом специалиста компании «Трансферт» на место. Послесбора и подготовки пакета необходимых документов проводится сделка купли-продажи,сделка регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы поВоронежской области. В процессе передачи квартиры/комнаты от продавца кпокупателю оформляется акт приемки-передачи.
Покупка квартиры/комнаты включает ее подбор в соответствии с пожеланиямипокупателя, юридическую экспертизу объекта и оформление его в собственность.После необходимых консультаций с покупателем проводится поиск квартиры/комнатыпо обширной базе данных объектов, организуется просмотр наиболее подходящихобъектов в удобное для покупателя время. После тщательной проверки юридическойпроверки осуществляется сбор и подготовка пакета необходимых документов. Проводитсясделка купли-продажи, затем сделка регистрируется в Управлении Федеральнойрегистрационной службы по Воронежской области. В процессе передачиквартиры/комнаты от продавца к покупателю оформляется акт приемки-передачи.
Обмен любой сложности включает в себя несколько этапов. После консультацийпо вопросам, связанным с обменом недвижимого имущества проводится рекламнаякампания, целью которой является поиск покупателя на квартиру. С покупателемквартиры оформляется авансовое соглашение. Одновременно идет подборальтернативной квартиры и оформление авансового соглашения с продавцомвыбраннной квартиры. После тщательной юридической экспертизы приобретаемойквартиры начинается сбор и подготовка пакета документов, необходимого дляпроведения сделки купли-продажи квартир.
Затемспециалисты компании «Трансферт»организуют взаиморасчеты между сторонами сделки и проведутсделку купли-продажи квартир, после чего сделка регистрируется в УправленииФедеральной регистрационной службы по Воронежской области. В процессе передачиквартиры/комнаты от продавца к покупателю оформляется акт приемки-передачи.
Наоснове представленных в форме №2 «Отчет о прибылях и убытках» ООО «Трансферт»(приложение 2) необходимо оценить состав, структуру и динамику факторов(элементов) формирования финансовых результатов организации. Применим для этоговертикальный анализ формы №2 (табл.1).
Таблица 1 Вертикальный анализ «Отчетао прибылях и убытках» ООО «Трансферт» за 2006-2007 годыПоказатели 2006 год 2007 год в% к выручке сумма в% к выручке сумма в% к выручке
изм.
(+,-) темп роста, % 1.Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг (за минусом НДС, акцизов и аналогичных обязательных платежей) 78117 100,0 118018 100 0,0 100,0 2. Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг 5474 7,0 7576 6,4 -0,6 91,6 3. Валовая прибыль 72643 93,0 114886 97,3 4,4 104,7 4.Прибыль (убыток) от продаж 2690 3,4 4917 4,2 0,7 121,0 5. Прочие операционные расходы 1005 1,3 4830 4,1 2,8 318,1 6. Прочие операционные доходы 244 0,3 4830 4,1 3,8 1310,3 7. Прибыль (убыток) до налогообложения 1826 2,3 5126 4,3 2,0 185,8 8. Чистая прибыль (убыток) отчетного года 1662 2,1 3368 2,9 0,7 134,1
В графах 2 и 4 представлены абсолютные показателиисходного «отчета о прибылях убытках», а в графах 3 и 5 –относительные значения. Последние получены делением соответствующих значений вграфе 2 на величину выручки от продаж (118018 тыс. руб.) – в 2007 году изначений в графе 4 на величину выручки от продаж (78117 тыс. руб.) – в 2006году.
Как свидетельствует представленная в табл. 1 бухгалтерская ианалитическая информация, доля прибыли от продаж в 2007 году увеличилась до4,2% с 3,4% в 2006 году.
Тоже самое можно сказать и об остальных показателях – их доля в выручкеот продаж в 2007 выросла по сравнению с 2006 годом.
Исключение составляет доля себестоимости проданных товаров – уменьшиласьна 9,4% (с 7,0% до 6,4%) в 2007 году, что повлияло на увеличение финансовогорезультата ООО «Трансферт».
Динамика доли показателей формы№2 «Отчета о прибылях и убытках» проиллюстрирована на рис.1.
/>
Рис. 1. Изменение долипоказателей формы №2 ООО «Трансферт» за 2006-2007 гг.
Следовательно, в целом вертикальный анализ «Отчетао прибылях и убытках» ООО «Трансферт» позволяет считать егофинансовую деятельность более чем удовлетворительной.
Горизонтальный анализ отчетности заключается впостроении таблиц, в которых абсолютные показатели дополняются данными оботносительных темпах роста (снижения) этих показателей.
Таблица 2 Горизонтальный анализ «Отчета оприбылях и убытках» ООО «Трансферт» за 2006-2007 гг.Показатели 2006 год 2007 год сумма в% к выручке сумма в% к выручке 1.Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг (за минусом НДС, акцизов и аналогичных обязательных платежей) 78117 100,0 118018 151,1 2. Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг 5474 100,0 7569 138,3 3. Валовая прибыль 72643 100,0 114886 158,2 4.Прибыль (убыток) от продаж 2690 100,0 4917 182,8 5. Прочие операционные расходы 1005 100,0 4830 480,6 6. Прочие операционные доходы 244 100,0 4830 1979,5 7. Прибыль (убыток) до налогообложения 1826 100,0 5126 280,7 8. Чистая прибыль (убыток) отчетного года 1662 100,0 3368 202,6
Итак, данные табл. 2 указываютна рост выручки от продаж в 2007 г. на 51,1% по сравнению с 2006 г. Тоже самоеможно сказать и о себестоимости – наблюдается рост на 38,3% в 20005 году.Однако темп роста выручки от продаж больше темпа роста себестоимости, что такжеположительно сказалось на финансовом результате деятельности ООО «Трансферт».Имеет место рост прибыли от продаж – на 182%, прибыли до налогообложения – на180,7%, чистой прибыли на 102,6% в 2007 году по сравнению с 2006 г.
Таким образом, проведенныйгоризонтальный анализ свидетельствует об улучшении финансовых результатовдеятельности ООО «Трансферт» в 2007 году по сравнению с аналогичнымпериодом прошлого года.
Проведем факторный анализ чистойприбыли ООО «Трансферт». Он позволяет ответить на вопрос: по какимпричинам сумма чистой прибыли отличается от прибыли до налогообложения(бухгалтерской прибыли)?
Перечень факторов, обусловливающих изменение чистойприбыли, определяется методикой ее расчета:
1) сумма бухгалтерской прибыли;
2) текущего налога на прибыль;
3) отложенных налоговых активов;
4) отложенных налоговых обязательств.
Влияние названных факторов очевидно из данных формы №2. Более наглядно эту информацию можно представить в виде табл. 3.
Таблица 3 Анализструктуры бухгалтерской прибыли ООО «Трансферт» за 2007 г.№ п/п Факторы формирования чистой прибыли Сумма, тыс. руб. Удельный вес 1 Бухгалтерская прибыль (БП) 5126 100 2 Текущий налог на прибыль -1905 -37,2 3 Отложенные налоговые активы (ОНА) 475 9,3 4 Отложенные налоговые обязательства (ОНО) -328 -6,4 5 Чистая прибыль (п. 1 — п. 2 + п. 3 — п. 4) (ЧП) 3368 65,7
За2007 год чистая прибыль составила около 66% суммы бухгалтерской прибыли.Следовательно, основным фактором, обусловившим меньшую величину ЧП по сравнениюс БП, стала сумма текущего налога на прибыль. Суммы ОНА и ОНО повлиялинезначительно.
Дляуспешного проведения анализа финансовых результатов ООО «Трансферт»,кроме горизонтального и вертикального анализа отчетности, важно знать, объемпродаж продукции, при котором выручка от продаж полностью покрывает всерасходы. В данном случае проводится анализ безубыточности. Это позволяет ООО «Трансферт»планировать свою прибыль, что является ключевым вопросом, при принятиифинансовых решений.
Безубыточность(бесприбыльность) может рассматриваться как нормальная ситуация для предприятияна современном конкурентном рынке, находящемся в состоянии долгосрочного равновесия[4, с.66].
Точкабезубыточности в широком смысле – этотакой объем продаж продукции предприятия, при котором выручка от продажполностью покрывает все расходы на производство и реализацию продукции, в томчисле среднерыночный доход на собственный капитал предприятия и нормальныйпредпринимательский доход. В самом деле, если предприятие имеет бухгалтерскуюприбыль, т. е. сальдо доходов от продаж и денежных затрат на производствопроданной продукции положительно, то оно может не достигать точки безубыточностив широком смысле. Например, прибыль предприятия может быть меньше, чемсреднерыночный доход на инвестированный капитал предприятия. Следовательно,существуют более выгодные способы использования капитала, которые позволяютполучить более высокую прибыль. Таким образом, понятие точки безубыточностиявляется одновременно и неким критерием эффективности деятельности предприятия.Предприятие, не достигающее точки безубыточности, действует неэффективно сточки зрения сложившейся рыночной конъюнктуры. Однако этот факт сам по себе неслужит однозначной причиной для прекращения существования предприятия [12,с.123].
Расчетточки безубыточности основан на делении затрат предприятия на переменные ипостоянные и отражается на графике безубыточности.
Математическаязависимость между прибылью, объемом продаж и затратами имеет следующий вид:
Ппр= Впр – Спер – Спост = (Ц – спер)*Вн.е.– Спост,
гдеПпр – прибыль от продаж продукции;
Впр– выручка от продаж продукции;
Ц– цена реализации единицы продукции;
Вн.е.– количество проданных единиц продукции, натур. ед.;
Спост– общие постоянные затраты;
Спер– общие переменные затраты;
спер– переменные затраты на единицу продукции.
Графическизависимость между объемом продаж и прибылью выражается графиком, изображенномна рис.2.
Как показано на рис.2,критическая точка – это точка, в которой суммарный объем выручки от продажравен суммарным затратам:
Впр = Спер+ Спост.
Таким образом, критическойявляется точка с нулевой прибылью. Следовательно, точка безубыточности в натуральномвыражении Вн.е.* может быть рассчитана следующим образом:
Вн.е.* = />,
где ма – маржинальнаяприбыль (валовая прибыль) на единицу продукции.
/>
Рис.2. График безубыточности
ООО «Трансферт» в 2007году имеет выручку от продаж – 118018 тыс. руб., а в 2006 году – 78117 тыс.руб. (приложение 2).
Для определения безубыточногообъема продаж составим вспомогательную табл. 4.
Таким образом, в 2007 годубезубыточный объем продаж составляет 112967 тыс. руб., то есть ООО «Трансферт»способен выдержать 4,3% снижения выручки от продаж без угрозы для своегофинансового положения.
Определим прогнозное значениевыручки от продаж для достижения рентабельности в 10% для 2006 года.
Таблица 4 Расчет критическогообъема продаж ООО «Трансферт» за 2006-2007 гг.Показатель Код строки по форме №2 Сумма, тыс. руб. 2006 2007 1. Выручка от продаж 10 78117 118018 2. Себестоимость проданных товаров – переменные затраты 20 5474 7569 3. Валовая прибыль (маржинальный доход) 29 72643 114886 4. Доля маржинального дохода в выручке от продаж (п.3: п.1) 0,93 0,97 5. Постоянные затраты 030+040 69953 109969 6. Критическая точка объема продаж (п.5: п.4) 75224 112967 7. ЗФП (п.1-п.6) 2893 5051 8. ЗФП в % к объему продаж (п.7: п.1) 3,7 4,3 9. Прибыль (убыток) от продаж 50 2690 4917 10. Прибыль от продаж в % к ЗФП (п.9: п.7) 93,0 97,3
В этом случае прибыль составит:
П = 118018*0,1 = 11801,8 тыс.руб.
Необходимый объем продажопределяется следующим образом:
Вн.е. = />125090,5 тыс. руб.
Следовательно, для достиженияООО «Трансферт» рентабельности в 10% объем продаж должен составить125090,5 тыс. руб.
С помощью анализа безубыточностиможно установить не только критический уровень объемов продаж, но и суммыпостоянных затрат, а также цены при заданном значении остальных факторов.Следовательно, исходя из выше сказанного, можно утверждать, что значение точкибезубыточности используется как ориентир при принятии различных управленческихрешений.
Такимобразом, маржинальный анализ деятельности ООО «Трансферт»свидетельствует об имеющемся в 2007 году запасе финансовой прочности, которыйсоставляет 4,3%. Если ООО «Трансферт» запланирует получениерентабельности в 10%, то для этого необходимо будет увеличить размер выручки отпродаж до 125090,5 тыс. руб.2.2 Динамика и структура цен на первичномрынке жильяВ2007 году на развитие экономики и социальной сферы Воронежской области, по оценке,использовано 55,4 млрд. руб. инвестиций в основной капитал, индекс физическогообъема составил 120 процентов.Объемработ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в 2007 годусоставил 22,2 млрд. руб., или 114,3 процента к уровню 2006 года. В общем объемеработ, рассчитанном с учетом неформальной экономики, по виду деятельности «Строительство»крупными и средними строительными организациями произведено работ в объеме 13,4млрд. руб., что на 17,5 процента выше уровня 2006 года.Крометого, организациями области за 2007 год выполнено строительно-монтажных работхозяйственным способом на сумму 191 млн.рублей, что на 26,4 процента больше,чем в 2006 г.На1 декабря 2007 года положительный сальдированный финансовый результатдеятельности строительных организаций составил 400,8 млн. руб., в то же времяболее 25 процентов всех строительных организаций работали с убытком, суммакоторого составила 115,7 млн. руб.В2007 году предприятиями и организациями различных форм собственности введено вдействие 12,7 тысячи квартир общей площадью 972,8 тыс. квадратных метров, чтона 13,9 процента больше, чем в 2006 году.Населениемза свой счет и с помощью кредитов введено в действие 298,6 тыс. квадратныхметров общей площади жилых домов, что составило более 30 процентов от всегообъема введенного в области жилья.
Под«средней ценой за квадратный метр» подразумевается рыночная стоимостьжилья. Она высчитывается по базе предложений о продаже недвижимости, котораянаиболее полно собрана в газетах объявлений вроде «Камелота» или «Изрук в руки». В относительно продвинутых регионах в дополнение к газетнойиспользуются ежедневно обновляемые интернет-базы агентств, что сводит статистическуюпогрешность к минимуму. Стандарты расчетов разработаны РГР (Российской гильдиейриэлтеров). В Воронеже выведением индексов жилой недвижимости занимаетсяаналитическая группа информационной сети «INFOLINE»(www.infoline.vrx.ru). Еженедельно сеть обрабатывает в среднем от 3000 до 3500вариантов продаваемых на текущий момент квартир и домов, поступающих из 30ведущих агентств недвижимости города.
Оценкудинамики и структуры цен на воронежском рынке первичного жилья будем проводитьс использованием материалов и баз данных сайта www.vrx.ru (Информационная сетьнедвижимости INFOLINE).
Таблица5 Индексы стоимости жилья по районам в г. Воронеже в апреле 2008 г.Индекс р/кв.м Изменение Железнодорожный р-н 33995 -0.18% Коминтерновский р-н 34969 +0.48% Левобережный р-н 32412 +1.24% Ленинский р-н 38618 -0.04% Советский р-н 35186 -0.16% Центральный р-н 43245 +0.65%
Стоимостьжилья на воронежском рынке по районам города в апреле 2008 годапроиллюстрирована на рис. 3.
/>
Рис.3. Стоимость жилья на воронежском рынке по районам города в апреле 2008 года
Итак,анализ данных табл.1 и рис.1 указывают, что самый дорогостоящий район г.Воронежа – Центральный – 43245 руб., а самый дешевый – Левобережный – 32412руб.
Длядальнейшего анализа рассмотрим индексы стоимости жилья по секторам.
Таблица6 Стоимость жилья в г. Воронеже по секторамИндекс р/кв.м Изменение Вторичка 37901 +0.7% Новострой 34334 +0.59%
Итак,в Воронеже наблюдается рост по обоим секторам жилья: по вторичному – на 0,7%, апо первичному – на 0,59%. Стоимость жилья на вторичном рынке выше, чем напервичном на 10,4%.
Рассмотриминдексы стоимости жилья по объектам (табл. 7 и рис. 4).
Таблица7 Индекс стоимости жилья по объектам в г. Воронеже в апреле 2008 г.Индекс р/кв.м Изменение 1-к.кв. 37464 +0.12% 2-к.кв. 35987 -0.03% 3-к.кв. 35839 +1.35% 4-к.кв. 33306 +0.97% 5-к.кв. 23855 0% 6-к.кв. 35867 0% ЗГТ 46804 +1.71% Кв.коттеджа 43650 0% комн. 2 44885 +5.96% комн. 3 57292 0% комната 39633 +0.94% ОГТ 39673 0%
/>
Рис.4. Стоимость жилья пообъектам в г. Воронеже в 2008 г.
Итак, самая низкая стоимость заквадратный метр отмечается у пятикомнатных квартир – 23855 руб., самая высокая– у трехкомнатных квартир. Кроме того, наблюдается рост стоимости квадратногометра на все объекты жилья: наибольший — 1,71% — на ЗГТ, наименьший – на 2-хкомнатные квартиры – уменьшение на 0,03%.
Стоимость жилья по типажампредставлена в табл.8 и на рис.5.
Таблица 8 Стоимость жилья потипажам на воронежском рынке недвижимости в апреле 2008 г.Индекс р/кв.м Изменение Коттедж 39606 -7.3% Малосемейка 37485 -1.16% Современная 34792 +0.29% Сталинка 41319 +0.29% Хрущ. 37359 +0.36% Чешка 36401 +0.32% Брежневка 35727 +1.34% Элитная 54408 -0.09% Старый фонд 36044 -0.33%
/>
Рис.5. Стоимость жилья потипажам в г. Воронеже в 2008 г.
Итак, исходя из данных табл. 8 ирис.5, можно сказать, что в 2008 г. самой высокой стоимостью обладает элитноежилье – 54408 руб., а самой низкой – современное – 34792 руб.
Рассмотрим стоимость жилья наворонежском рынке недвижимости, исходя из материала – табл.9 и рис. 6.
Таблица 9 Стоимость жилья поматериалам на воронежском рынке жилья в апреле 2008 г.Индекс р/кв.м Изменение Кирпич 36630 +0.36% Монолит 32400 +1.96% Панель 35348 +0.59%
/>
Рис.6. Стоимость жилья поматериалам на воронежском рынке жилья в апреле 2008 г.
Итак, самая высокая стоимость –36630 руб. на кирпичные дома, самая низкая – на монолит – 32400 руб.
Рассмотрим, как изменились ценына воронежском рынке недвижимости по сравнению с началом 2008 г. (табл. 10 ирис.7).
Таблица 10 Сводная таблица данных по анализу рынка недвижимостиВоронежаДата Средняя стоимость К предыдущей неделе К началу года Средняя общая площадь 07.01.2008 31988 р/кв.м - 60.66 кв.м 14.01.2008 32906 р/кв.м +2.87% +2.87% 58.78 кв.м 21.01.2008 32973 р/кв.м +0.2% +3.08% 59.26 кв.м 28.01.2008 33277 р/кв.м +0.92% +4.03% 59.64 кв.м 04.02.2008 33551 р/кв.м +0.82% +4.89% 59.5 кв.м 11.02.2008 33830 р/кв.м +0.83% +5.76% 59.52 кв.м 18.02.2008 33788 р/кв.м -0.12% +5.63% 60.15 кв.м 25.02.2008 33887 р/кв.м +0.29% +5.94% 60.46 кв.м 03.03.2008 34162 р/кв.м +0.81% +6.8% 60.9 кв.м 10.03.2008 34352 р/кв.м +0.56% +7.39% 60.97 кв.м 17.03.2008 34680 р/кв.м +0.95% +8.42% 60.82 кв.м 24.03.2008 35182 р/кв.м +1.45% +9.98% 60.56 кв.м 31.03.2008 35999 р/кв.м +2.32% +12.54% 60.06 кв.м 07.04.2008 35960 р/кв.м -0.11% +12.42% 59.43 кв.м 14.04.2008 36157 р/кв.м +0.55% +13.03% 59.68 кв.м
/>
Рис.7. Динамика цен на жилье вг. Воронеже в 2008 г.
Такимобразом, по сравнению с январем 2008 г., цены на жилье в Воронеже выросли на13,03%, причем данная тенденция роста сохраняется и к концу года процентприроста цены увеличится.
Проанализируем,как изменились цена на жилье в г. Воронеже по сравнению с 2007 и 2006 гг. (рис.8 и рис. 9).
/>
Рис.8.Средняя стоимость жилья в Воронеже за 2007 г.
/>
Рис.9. Средняя стоимость жилья в Воронеже за 2006 г.
Итак,в 2006 г. максимальная стоимость составляла 24600 руб. за квадратный метр, в2007 г. данный показатель превысил в отдельные месяцы сумму в 32000 руб., на14.04. 2008 г. он уже равен 36157 руб.
2.3 Оценка эффективности сделок на рынкежилья
Вусловиях рыночных отношений у предприятия формируется четыре показателяприбыли, различающиеся по величине, экономическому содержанию ифункциональному: назначению. Основой для всех последующих расчетов служитбалансовая прибыль. Это основной финансовый показатель хозяйственнойдеятельности предприятия. Для расчета налогов, подлежащих уплате в бюджет,определятся следующий показатель — валовая прибыль, а на его основе – прибыль облагаемаяналогом. Средства, остающиеся у предприятия после уплаты налогов и другихплатежей в бюджет называют чистой прибылью предприятия [38].
Встроительстве прибылью называют разницу между стоимостью и фактическойсебестоимостью СМР с учетом компенсации стоимости оказанных услуг и другихстатей (балансовая прибыль).
Прибыль– это один из важнейших показателей деятельности предприятия, представляющийсобой часть доходов, остающихся после компенсации текущих затрат.
Рассмотримследующую методику определения балансовой прибыли инвестора.
Прибыль(П) равна:
П= Д — (Зо — Пкр),
гдеД — доходы инвестора от реализации квартир и нежилых помещений, руб.;
Зо- общие затраты на строительство объекта, руб.;
Пкр- общая сумма средств, которая должна быть возвращена банку при использованиикредитных ресурсов, руб.
Доход– это экономический показатель, который отражает финансовые поступления в нашемслучае от реализации квартир и нежилых помещений.
Совокупныйдоход можно разделить на доход от реализации и внереализационные доходы. Доходот реализации (Др) — это финансовые поступления от основной деятельностипредприятия. А внереализационные доходы (Днр) — доходы от не основнойдеятельности предприятия, конечным результатом которой является произведенная иреализованная продукция или оказанные услуги (выполненные работы) оплаченныепокупателем или заказчиком.
Приведемрасчет с использованием приведенной методики:
1.Тип дома — панельный П-44.
2.Площадь участка строительства — 0, 40 га
3.Заказчик — МУЛ «Центр развития жилищного строительства»
4.Генеральный подрядчик-ДСК-1
5.Генеральный инвестор — ООО «Центр недвижимости IT»
6.Начало строительства — январь 2007 года.
7.Окончание строительства — июль 2007 года
8.Сметная стоимость строительства — 4000000 долларов США.
9.Общая жилая плошадь -12000 кв.м. Количество секций — 3
11.Количество этажей — 17.
12.Количествоквартир: — всего — 203
- однокомнатных – 68;
- двухкомнатных – 67;
- четырехкомнатных — 68.
13.Средняя цена продажи 1 кв. м :
— начало строительства — 390$;
— середина строительства — 430$;
— готовый дом — 470$.
14.Стоимость эксплуатации объекта после завершения строительства — 3% от сметнойстоимости строительства.
15.Расчеты выполнялись в долларах США
Инвестированиепроекта ведется при помощи собственных средств инвестора без привлечениякредита в банке и заемных средств. Продажа жилой площади осуществляется послезавершения строительства и принятия дома госкомиссией.
Продажаквартир ведется по фиксированной и постоянной цене, которая составляет 470 $ закв.м.
Реализацияжилья осуществляется пять месяцев по следующей схеме:
- 1 месяц — 35 % от общей жилойплощади дома;
- 2 месяц-30%;
- 3 месяц — 25 %;
- 4 месяц — 7 %;
- 5 месяц — 3 %.
Небольшойпроцент продаж в последние месяцы реализации жилья вызван тем, что квартирыпоследних и первых этажей пользуются наименьшим спросом у покупателей и, какправило, их реализация, вызывающая наибольшие затруднения, происходит лишь вконце. И, наоборот, максимальный процент продаж в первые месяцы — результатнаибольшего числа предложений, из которых покупатель может подобрать подходящийдля него вариант.
Результаты,получаемые при реализации жилья составляют:
- первый месяц продаж — (35 % *12000 кв.м/100 %)*470$=1974000 $
- второй месяц продаж — (30 % *12000 кв.м/100 %)*470$= 1692000 $
- третий месяц продаж — (25 % *12000 кв.м/100 %)*470$=14}0000 $
- четвертый месяц продаж — (7 % *12000 кв.м/100 %)*470$ = 394800 $
- пятый месяц продаж — (3% * 12000кв.м/100 %)*470$=169200 $
Общаясумма от продаж составила: 1974000 $ + 1692000 $ + 1410000$ + +394800 $ +169200 $ = 5640000 $.
Витоге выручка инвестиционной компании (без учета выплаты налогов составила) — (5640000 — 4000000) = 1640000 $.
Налогна прибыль в Российской Федерации составляет 24%.
Такимобразом, прибыль составляет — 1640000 $ * (1 — (24 %/100 %)) == =1246400 $.
Данныйвариант реализации жилья предполагает наибольшее получение прибыли, так какквартиры продаются по максимальной из возможных цен. Это связано с тем, чтопродажа ведется после окончания строительства.
Однако,в связи с нестабильным положением в нашей стране (как показывают результатыпредыдущих лет) эта схема подвержена максимальному риску того, чтоэкономическая ситуация на рынке недвижимости может коренным образом изменитьсяи цены на жилье упадут.
Такжепри строительстве жилого дома можно учесть и предусмотреть факт сезонногоколебания спроса-предложения, и предвидеть ценовую ситуацию на рынкенедвижимости.
В настоящее время в близлежащихокрестностях Воронежа началось коттеджное строительство.
Малоэтажные жилые комплексы – рядысблокированных коттеджей, имеющих общие стены с однотипными соседскими домами.Слово «кондоминиум», обозначающее собственность, создаваемую иобустраиваемую трудами соседей-единомышленников, не слишком популярно. Поэтомудля обозначения экзотических для нас жилищ, построенных по принципу «общиестены и крыша – свой двор», в российском обиходе прижилось англоязычноеслово «таун-хаус».
Рассчитаем,для примера, рыночную стоимость коттеджа с помощью метода сравнительных продаж.
Общаяплощадь 120 кв.м., коттедж имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую,законченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участка – 1000кв.м.
Дляанализа будем использовать данные о пяти продажах сравнимых объектов в этом же районе.
Таблица11 Исходные данные для проведения оценки Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект №5 Цена продажи 65000 78000 56000 70000 54000 Право собственности полное полное полное полное полное Условия финансирования
нерыночные,
цена завышена на 3000
нерыночные,
цена завышена на 8000 рыночные рыночные рыночные Условия продажи рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные Условия рынка (время) 2 недели 6 недель 1 год 1 год 1 год Площадь дома 120 кв.м. 145 кв.м. 120 кв.м. 145 кв.м. 120 кв.м. Площадь участка 10000 кв.м 12000 кв.м 10000 кв.м 12000 кв.м 10000 кв.м Кол-во комнат 6 7 6 7 6 Кол-во спален 3 3 3 3 3 Ванна 1 1 1 1 1 Душ 1 1 1 1 1 Подвал не закончен не закончен не закончен не закончен закончен Гараж есть есть есть есть нет
Как видно из исходных данных, объектысравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажии физическими характеристиками.
Величинакорректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажиобъектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредитудисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примере величины корректировокопределены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для объекта №2.
Так как у всех сравнимых объектовусловия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.
Для корректировки на условия рынка(время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этимэлементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются только условиямифинансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи объекта №1 наусловия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:
(62000 – 56000) / 156000 = 0.1.
То есть за год цены на рынке вырастутна 10%.
Таким образом, все сравнимые объектыприводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, чтосоздаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементысравнения.
В ряду объектов сравнения различия вразмерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома иучастка. Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует домплощадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравненияобъектов №1 и №2 имеет следующий вид:
70000 – 62000 = 8000.
Корректировка на наличие гаражавыводится из сравнения объектов №3 и №5:
61600 – 59400 = 2200.
Корректировка на законченный подвалопределяется из сравнения объектов №2 и №4:
77000 – 70000 = 7000.
Результаты выполненных корректировокприведены в таблице 12.
Таблица 12 Результатывыполненных корректировок Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект№5 Цена продажи 65000 78000 56000 70000 54000 Передача права собственности полное полное полное полное полное Корректировка правоспособности 65000 78000 56000 70000 54000 Условия финансирования не рыночные не рыночные не рыночные не рыночные рыночные Корректировка на условия финансирования — 3000 — 8000 Скорректированная цена 62000 70000 56000 70000 54000 Условия сделки коммерч коммерч коммерч коммерч коммерч Корректировка на условиях сделки Скорректированная цена в условиях рынка 2 недели 6недель 1 год 1 год 1 год Корректировка на условиях рынка +10 % +10 % +10 % +10 % +10 % Скорректированная цена 62000 70000 61600 77000 59400 Местоположение аналогичное аналогичное аналогичное аналогичное аналогичное Размер 120кв.м. 145кв.м. 120кв.м. 145кв.м. 120кв.м. Корректировка на размер — 8000 — 8000 Гараж есть есть есть есть нет Корректировка на наличие гаража — 2200 — 2200 — 2200 — 2200 Законченный подвал нет нет нет да нет Корректировка на подвал + 7000 + 7000 + 7000 + 7000 Скорректированная цена 66800 66800 66400 66800 66400 Общая чистая коррекция 1800 11200 10400 3200 12400 То же в % 3 14 19 5 23 От цены продажи общая валовая коррекция 11200 25200 14800 17200 12400 От цены продажи 19 32 26 25 23
Длякаждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В соответствии сусловиями задачи требуется на основании данных скорректированных цен продаж вывестизначение рыночной стоимости.
Обоснование вывода единого показателярыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированныхцен продаж весового коэффициента, учитывая степень отличия объектов сравненияот объектов оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разбросацен продаж, общий % корректировок, взятых по абсолютной величине, общий %корректировок, определённый как разница между положительными и отрицательнымикорректировками, а также любые другие данные.
Вданном примере мы имеем практически очень узкий диапазон цен продажи – от 66400до 66800. Однако продажной цене с меньшими корректировками присвоен большийудельный вес – для объекта №5 количество корректировок = 2. Кроме того, суммаобщей валовой корректировки для объекта №5 так же почти наименьшая. Поэтому вкачестве рыночной стоимости объекта сравнения принята цена продажи объекта №5 –66400.
3. Резервы роста эффективности сделок на первичном рынкежилья3.1 Перспективы рынка первичного жилья вг. Воронеже
Помнению аналитиков, сегодняшний спрос на первичном рынке формируется на основеследующих факторов [37]:
- в целом, низкая обеспеченностьнаселения жильем;
- высокая степень износа жилогофонда города (более 60%);
- несоответствие качественныххарактеристик нынешнего жилого фонда требованиям населения;
- рост доходов населения;
- миграции в город из области идругих регионов;
- увеличение возможностейприобретения (развитие кредитования при покупке недвижимости и возникновениеипотечного кредитования);
- жилье в центральных районах городаобладает высокой инвестиционной привлекательностью;
- высокие цены на некоторые типыквартир в центральных районах на вторичном рынке смещают спрос в сегментпервичного рынка.
Основнаядоля клиентов на первичном рынке – в возрасте 25–45 лет (около 60%), вбольшинстве случаев, состоящие в браке. Кроме того, основная масса покупателей– это специалисты и руководители крупных и средних компаний (около 90%). Приэтом структурное соотношение мужчин и женщин, покупающих квартиры, практическиодинаково.
Большинствопокупателей новостроек (53%) приобретают недвижимость для собственногопроживания с целью увеличения площади. При этом для 37% покупателей купленныйобъект является первым объектом собственности.
Помнению ведущих экспертов, наибольшей популярностью среди потребителей впоследнее время начинают пользоваться удачно спланированные «двушки»и «трешки». Их доля в общей структуре спроса составляет около 30–40%каждая.
Чтокасается спроса на новые квартиры, риелторы отмечают на сегодняшний день целыйряд новых тенденций в этом сегменте. Во-первых, присутствует достаточно высокийознакомительный спрос. Это означает, что люди потенциально интересуются жильем,но при этом показывают довольно высокую степень недоверия к организациям,строящим эти объекты. Реальные сделки все-таки предпочитают заключать с темикомпаниями, которые уже сдали в эксплуатацию не один дом [39].
Втораятенденция сегодня на рынке – этоувеличение внимания покупателей к качеству предлагаемого жилья. Покупателейволнует и местоположение дома, и репутация застройщика, и качество постройки иинфраструктура. Люди начали понимать, что в цену дома входят все эти факторы иони имеют право задать свои вопросы и выбрать то, что подходит именно им.
Этатенденция заметна и на элитном рынке. Брокеры отмечают повышение требованийпокупателей элитного жилья к его качеству. Здесь важны такие критерии, какметраж квартир, социальный статус соседей, насыщенность инфраструктуры,современные инженерные коммуникации, обеспечение высокого уровня безопасности,наличие в гараже нескольких машино-мест, огороженная придомовая территория,презентабельная входная группа, наличие в доме службы быта и службы ресепшн.
ВВоронежской области в последнее время ведется интенсивное жилищноестроительство. После кризиса, пережитого данным строительным рынком в 2001 г.(когда было введено наименьшее за последние 15 лет количество жилья), рынокначал стремительно развиваться.
Какизвестно, в 2006 г. в стране случился рекордный в ХХI веке скачок цен нанедвижимость. Где-то, например, в Перми или Вологде, он запоздал — началсялетом, и его кульминация перевалила за начало 2007 года. Где-то, например, вМоскве или Сочи, — предвосхитил остальные города, «зашевелившись» ещев конце 2005 г.
Какразвивалась ситуация в Воронеже, можно увидеть на понедельном графике (рис.10).
/>
Рис.10. Динамика индекса стоимости квартир за 2006 год
Воронежбыл в числе тех, кто шел в ногу с общероссийской динамикой, месяца на 3-4отставая от событий в Москве. При этом, по данным АСР (Ассоциации строителей Россииwww.a-s-r.ru ), жилье в Воронеже оставалось одним из самых дешевых в стране какв июле 2006 г., когда проводилось последнее масштабное исследованиефедерального уровня ценообразования на недвижимость в регионах, так и в мае2007 г., когда аналитики АСР «свели» предварительные расклады цен науже приостановившемся рынке. Воронеж со своей средней ценой — 18290 руб. в июле2006 года — опережал только Читу, Вологду, Брянск, Курск и Орел. В Белгородеквадратный метр в среднем стоил 28120 руб., в Липецке — 23700, в Тамбове — 23950, в Волгограде — 21360, Ростове — 28480 руб.
Кмаю 2007 г. средний квадратный метр в Воронеже достиг отметки 29200 рублей (см.график 2007 года). За это время давно уже оторвались Орел с Курском и дажеВологда. В этих трех бывших аутсайдерах сегодня речь идет о 34000 рублей за «квадрат».В Тамбове и Волгограде цены зашкалило за 35000 рублей, а в Белгороде, Липецке иРостове планка среднего квадратного метра уже близка к 40000 рублей. В итоге, вРоссии сегодня остались лишь два региона, где квартиры дешевле воронежских:Брянский и Читинский.
/>
Рис.11. Динамика индекса стоимости квартир за 2007 год
Таковастатистика. По мнению обывателей в Воронеже цены на жилье высокие донеприличия, но на самом деле в других регионах все гораздо круче. Выясняется,что в Воронеже по-прежнему одни из самых дешевых квартир в стране.
Основныепричины ценового отставания от остальной России [40].
1.Невысокий уровень доходов. Общаяпокупательская способность населения, естественно, влияет и на рынок жилья.Исторически Воронеж отстает по этому показателю. Вот и на начало 2007 года, поданным Госкомстата, величина денежных доходов на душу населения в Воронежскойобласти составила 6885 рублей в месяц (в среднем по России — 8100 руб.). Длясравнения, в Белгороде — 7270 руб., в Липецке — 7260 руб., в Курске — 7150руб., в Московской области — 10820 руб., в Москве — 26920 руб.
2.Большие объемы строительства.Действительно, в Воронеже строят в среднем больше, чем в России. Кто-тоговорит, что мы даже занимаем первое место в ЦФО по темпам строительства,кто-то что — второе по стране. Жесткие цифры того же Госкомстатасвидетельствуют: за первый квартал 2007 года в Воронежской области введено 118тыс. кв. метров жилья. Сравните: в Курской и Тамбовской — по 51 тыс., вЛипецкой — 79 тыс. и только в Белгородской — 167 тыс. (но Белгород — это особаяистория). В общем, больше, чем в Воронеже, в ЦФО строят только в Москве,Московской и Белгородской областях.
Заметимтакже, что за первый квартал прошлого года в Воронежском регионе ввели 62 тыс.кв. метров жилья. То есть динамика роста объемов — почти 200 процентов. Вот поэтому показателю мы действительно впереди всего ЦФО (в среднем по Россиидинамика роста составила 151 процент).
3.Административное сдерживание роста цен. ВВоронеже нет такого человека, который «подмял» бы под себя весьстроительный бизнес. В отличие, например, от Москвы, где вице-мэру Ресину прямоили косвенно подконтрольны до 500 столичных застройщиков. Или от Белгорода, гдепримерно такая же степень влияния у губернатора Савченко. У нас иная ситуация.Группа равноправных и, в общем-то, конкурирующих между собой строителейформирует законодательную власть и поэтому слегка обременена «социалкой».Для губернатора сфера строительства не родная (равно как и для мэра). Исоответственно, ценовые гонки на неподконтрольном рынке не в интересахисполнительной власти. По нашим данным, у Владимира Кулакова в 2006 году, вразгар всероссийского скачка цен, был серьезный разговор с крупными игрокамирынка из числа депутатов. Он «просил ребят не особенно усердствовать сценами». И действительно, можно проследить закономерность: у Лукина иСеменова, начиная с мая 2006 года, цены поднимались плавно: в среднем по 150 — 200 руб. за квадратный метр в неделю. А, скажем, «КИТ» или «Стройинвестлайн»(застройщик «Северной Короны») «жонглировали» ценами насвои квартиры. Бывали скачки до 4000 рублей в неделю за квадратный метр. Оно ипонятно: руководители этих компаний в Думе не сидят. Для них строительство — только бизнес, а народный гнев обрушится в первую очередь на хозяев ДСК, «Воронеж-Дома»,«Аксиомы» и других депутатских корпораций.
ДляВоронежа до сих пор актуален фактор хронического состояния предвыборности, — отмечает директор сети «INFOLINE» Евгений Лавриненко. — Политики,желающие избраться или пройти по спискам на следующий срок, уже за полтора-двагода до даты Х начинают заигрывать с общественностью. И прежде всего — спомощью обещаний бороться за «Доступное жилье». В этой связиоткровенное взвинчивание прайсов на их собственные новостройки выглядело быпросто кощунством. В общем, при иных политических и административных раскладахв экономической ситуации, аналогичной воронежской, цены давно бы улетели за 35тысяч рублей. Как в том же Белгороде, где рынок еще более перенасыщен, чем унас.
4.Дешевая земля. Ни для кого не секрет, чтов период с 1995-й по 2005-й земля в городе строителям доставалась дешево. Как всобственность, так и в аренду. Чиновники отписывали участки гектарами безвсяких аукционов: за взятки, за долю, по знакомству. И без серьезныхобременений по инфраструктуре. Но даже сегодня, когда все самые интересныеучастки разобраны, сотка земли в Воронеже стоит меньше, чем в большинствеобластных центров ЦФО.
Аналитикии строители, в том числе столичные, в один голос твердят, что рынок недвижимостив Воронеже недооценен. Между тем он до сих пор так и не достиг психологическойотметки в 30000 рублей за средний квадратный метр. А темпы его роста в мае 2007снизились до темпов 2005 г. (не более 1% в неделю). «Вторичка» и вовсеподешевела на 2-3% с начала года. Главная причина — кардинально изменилосьсоотношение спроса и предложения в пользу последнего. Причем не просто одна изхарактеристик менялась, а другая стояла на месте, — обе одновременно двигалисьв противоположных направлениях.
Однимиз неформальных свидетельств резкого увеличения количества предложений являетсяхотя бы тот факт, что в газете «Камелот» перечислению вариантовквартир и домов, выставленных на продажу, сегодня посвящено 25-30 страниц. В2006 г. их было максимум 15. Формальные же причины следующие.
В2006 г. площадок для строительства в Воронеже было заложено примерно в 1,5 разабольше, чем в 2005-м. Соответственно, в 2007 г. строек развернулось на порядокбольше, чем в 2006-м. Как следствие, количество предложений по «долевкам»увеличилось в полтора раза [40].
Темпыстроительства ускорились. Этому способствовали большие суммы оборотных средств,заработанных застройщиками на прошлогоднем нагреве рынка, которые они тут жевлили в работу. Сыграл роль еще и такой забавный фактор, как аномально теплаязима. Особенно на фоне аномально холодной прошлогодней зимы. Если на рубеже2005/2006 годов застройщики замораживали (в прямом и переносном смысле)строительство на период до 2 месяцев, то в этот раз работы не останавливалисьвообще.
Непроданныеквартиры и «зависшая вторичка». Если ровно год назад покупателибуквально сметали с рынка все подряд, вплоть до неликвидных «хрущевок»на Машмете, то при первых признаках стагнации рынка, в декабре 2006 года,интерес к «вторичке» начал пропадать, — вспоминает руководительагентства недвижимости «Фасад» Анна Богомалова. — Десятки тысячквадратных метров фонда 70-х и 80-х годов оказались никому не нужными. Врезультате образовался «снежный ком» из непроданных квартир,перешедших в 2007 год. На него наслоились «долевки» с далеким срокомсдачи, активно предлагаемые строительными компаниями в январе-марте 2007 г.
3.2 Прогноз развития показателей на 2008г.
Вроссийских регионах не любят слов «провинция» и «периферии»,не любят и москвичей, и петербуржцев за столичное высокомерие. Однако риэлтерыгорода Воронежа не стесняются называть свой город провинциальным. Более того,здесь гордятся индивидуальными особенностями, которые отличают рынокнедвижимости этого города. Профессионалы воронежского рынка зачастую неплохоосведомлены о состоянии недвижимости других городов и могут объективно сравнитьсвой регион с соседними [37, с. 67].
Первойхарактерной особенностью рынка недвижимости Воронежа является то, что населениеэтого города категорически не доверяет риэлтерам. Точный процент сделок,которые проходят мимо агентств недвижимости, риэлтеры подсчитать затрудняются,но выражение «львиная доля» встречается часто. Бывает, что жителиВоронежа сами находят подходящие варианты и обращаются в агентство для того,чтобы правильно оформить сделку, но с таким подходом к решению проблем в городесталкиваются не каждый день. Местные жители, не желая отдавать профессионалам «нажитоенепосильным трудом», предпочитают сами решать свои жилищные вопросы. Ичасто обжигаются на этом.
Воронеж- один из немногих российских городов, где есть собственные издания,посвященные исключительно недвижимости. Одним из них является газета «Квартирыиз надежных рук», печатный орган местной ассоциации риэлтеров. Публикуемыев ней прайсы создают у жителей города объективное представление об уровне ценна объекты недвижимости в городе. Пишут о недвижимом имуществе и многие другиесредства массовой информации, и большинство из них предостерегает жителейгорода от работы с непрофессионалами. Этим обстоятельством, а также изменениемситуации в стране в целом воронежские риэлтеры объясняют то, что в последниегод-полтора люди, все же, пошли в агентства, однако все равно число улаживающихвопросы с профессионалами значительно меньше тех, кто занимается всемсамостоятельно. «Красный пояс есть красный пояс» — считают вВоронеже.
Посведениям воронежских агентств недвижимости, к профессионалам здесь обращаются,если предстоит сложный размен квартиры. Если же нужно просто продатьнедвижимость, жители города предпочитают справляться собственными силами.
ВВоронеже сегодня зарегистрировано более сотни агентств недвижимости — огромноечисло для небольшого города. Агентства открываются и пропадают, и не все из нихподдерживают репутацию профессионалов рынка недвижимости на должном уровне.Засилье однодневок, ставшее типичным для многих регионов России, не миновало иВоронеж [38].
Интереснойособенностью Воронежа стало возникновение в центре города элитных кварталов.Здесь, в отличие от Петербурга, нет старого фонда с большими квартирами ивысокими потолками, прочными стенами. Старый фонд Воронежа — это характерныедля провинциальных городов дома из дерева или из кирпича (первый этаж) и дерева(верхние этажи) — подобные здания составляют значительную часть всех домов,построенных до революции. Сегодня многие из них обветшали и понемногу сносятся,другие являются памятниками архитектуры, охраняются государством иподдерживаются на более-менее приемлемом уровне. Но, тем не менее, квартиры вподобных зданиях не пользуются успехом даже у тех, кто хочет купить типовоежилье, нередко клиенты агентств недвижимости предпочитают хрущевки старомуфонду. Что же касается людей со средствами, покупателей элитного жилья, то встаром фонде не находит себе подходящих вариантов практически ни один из них.
Воронежскуюэлиту составляют сталинки, в основном, здания, где жила в свое время партийная «верхушка».Кроме того, элитное жилье в Воронеже представлено и на первичном рынке. Вгороде строятся как дома квартирного типа, вполне соответствующие элитномууровню, так и коттеджи. Местные представления об элите от петербургскихпрактически не отличаются.
Окоттеджах, впрочем, нужно поговорить отдельно. В Воронеже они сегодня растуткак грибы – и в центре города, и на окраинах. Есть и централизованнаязастройка: иногда фирма строит десять-пятнадцать однотипных коттеджей и потомпродает их — и самостоятельно, и через агентства. Бывает, человексамостоятельно получает земельный участок и строит дом с помощью наемныхработников — в этом случае коттедж больше похож на замок. Впрочем, подобныхстроений немало выросло по России, достаточно отъехать на пару километров отПетербурга, чтобы убедиться в этом. Иногда, при хорошем архитекторе, коттеджстановится украшением города. Нередки случаи, когда псевдозамок сокнами-бойницами веселит прохожих [37].
Нов Воронеже строятся и не элитные коттеджи — с более дешевой отделкой, меньшиепо площади. Они считаются жильем повышенной комфортности. Но, в любом случае,большая часть желающих приобрести качественное жилье в Воронеже предпочитаеткоттеджи. Однако на квартиры в элитных кварталах также находятся покупатели.Несколько домов с видовыми апартаментами (вид из окон на водохранилище, море,как называют его местные жители, добавляет к стоимости жилья существеннуюсумму) и коттеджей особняком стоят в самом центре города. Здесь очень тихо, нетгородского транспорта, хотя рядом проходят центральные улицы города. Жить вподобном районе в Воронеже весьма престижно.
Явныхпредпочтений своих клиентов в Воронеже риэлтеры назвать не смогли и дажезатруднились назвать наиболее ликвидные типы жилья. У состоятельных жителейгорода пользуются популярностью квартиры 3-4-комнатные. Интересно, чтооднокомнатные квартиры и комнаты как наиболее дешевое жилье в Воронеже нераскупаются быстрее прочих объектов недвижимости. Причина в том, что в городедостаточно дорогая недвижимость (цены не намного отстают от петербургских и вцелом оказываются выше цен многих российских городов), а возможности накопитьнеобходимую сумму весьма ограничены. Тот, кто покупает в Воронеже жильесегодня, предпочитает «двушки» — это особенно выгодно, если учесть,что по стоимости однокомнатные и двухкомнатные квартиры идут «ноздря вноздрю», а для многих две маленьких комнаты все же предпочтительнее, чемодна большая.
ВВоронеже сегодня строится немало нового жилья. С элитными квартирами и домаминам уже все ясно. Что же касается типового жилья, то оно строится, в основном,на окраинах, центр отдан под застройку элиты и жилья повышенной комфортности.Боязни перед недостроенными домами воронежские профессионалы рынка недвижимостине наблюдают, хотя застройщики здесь часто сдают дома не вовремя. Громкихскандалов с новым жильем в Воронеже пока не было, к тому же, первичный рынокпочти не отличается от вторичного по уровню цен, а квартиры здесь не в примерлучше. Застройщики Воронежа охотно работают с агентствами недвижимости, хотя втом, какую именно риэлтерскую фирму выберет строительная компания для продажисвоей продукции, в основном зависит от личных связей и стабильностисотрудничества. Впрочем, конфликтов между застройщиками и агентстваминедвижимости в городе почти нет. Практически не бывает их и между риэлтерами — город живет более-менее мирно. Впрочем, некоторые темы здесь предпочитают необсуждать, к примеру, в Воронеже отказались говорить о комиссионных агентства иагента.
Подавляющеебольшинство риэлтеров уверено, что недвижимость в Воронеже будет расти идальше. Уже сейчас налицо явные симптомы.
1.На смену старым инвесторам приходят новые, из других городов. Не только из Москвы, но и из Липецка, Белгорода,Старого Оскола и т.д. В этих городах рынок нагрет до предела, и на маржурассчитывать трудно. Для иногородних инвесторов наши цены на жилье простокоммунистические. Они убеждены в перспективности воронежского рынка сильнее,чем мы сами.
2.Цены на стройматериалы продолжают расти бешеными темпами. Например, цемент опять подорожал: за март и апрель –аж на 25%. Воронежские депутаты-строители напоминают об этом на каждом своемвыступлении в прессе, неизбежно нагнетая атмосферу. А некоторые (например,Сергей Лукин — на брифинге 27 апреля) прямо предупреждают о неизбежномповышении стоимости жилья на 20 процентов.
3.Крупные московские инвесторы, скупавшие в 2006 г. долевые квартиры в строящихсядомах центра Воронежа сотнями, закладывали очень большую цену квадратногометра. По их бизнес-планам 2006 г., клету 2007-го в Воронеже средний квадрат должен стоить 35000, а не 30000 рублей.А в центре города — 45000 рублей, а не нынешние 35000. Они всеми правдами инеправдами будут провоцировать рост.
4.Неуступчивость продавцов. У некоторыхсобственников квартиры висят на продаже уже более полугода, но они не сбавляютцену. Процент тех, у кого начинается финансовая ломка и они готовы уступить вцене — мизерный.
Подведемитоги 2007 года. Цена квадратного метра изменилась с 25300 рублей за кв. метрдо 31 600 р/кв.м по состоянию на 17 декабря 2007 года. Разница составила 6300рублей, что в процентном соотношении составляет 25%.
Можноуверено констатировать тот факт, что жилая недвижимость по прежнему остаетсяприбыльным вложением средств. В сравнении с банковскими депозитами, жильеподорожало как минимум в двое больше. И это если не считать арендных ставок,которые прибавят еще 4-7% годовых. Если сравнивать с ПИФами, то несомненно,недвижимость является менее рискованным вложением денег. Но ПИФы могут принестибольший доход инвестору. К примеру, «Альфа–Капитал Металлургия» за 9месяцев вырос на 37.36%, а к концу года можно ожидать порядка 45-50%. Но здесьесть и другая сторона медали, к примеру показатели ОПИФа «Высокиетехнологии» -12.72%.
Сегодня,ипотечные ставки колеблется от 12 до 14% годовых. Для наглядности, возьмемреальные расчеты.
Возьмем1-комнатную квартиру, стоимостью 1,2 млн. руб. Первоначальный взнос 360 тыс.рублей. Итого, ипотечный кредит на 840 тыс. рублей. Возьмем срок 5 лет. Итого,если кредит взят 1 января 2007 года, то через 5 лет переплатите 36%. Много этоили мало? Ответ прост, с учетом роста цен, уже через 2 года, вполне можноговорить о прибыльности данного мероприятия. Но как и везде, есть подводныекамни. В нашем случае, нужно выплачивать ежемесячно 19 тыс. рублей и доходыдолжны составлять не менее 47 тыс. рублей. Итого, ипотека это достаточнохороший способ приобретения недвижимости, но с учетом увереннойкредитоспособности.
Какфакт, темпы роста цен на недвижимость, по прежнему опережают темпы ростадоходов населения. Мы вплотную приближаемся к ценам в Европе, хорошо развитой ибогатой. Было бы не так смешно, если бы качество самой недвижимости и доходынаселения не так сильно отличались.
В2007 году, самый высокий рост был зафиксирован в первом квартале. Рынок поинерции двигался вперед, взяв темпы конца 2006 года. Но в апреле месяце резкийспад спроса повлиял на рост цен. И только в октябре можно было увидетьоживление рынка и соответственно новый рост цен, но уже в умеренном темпе. Сдругой стороны, количество строительных площадок не уменьшается. В этом годупрогнозировалось +113,5% по отношению к 2006 году. Как следствие, снижениетемпов роста, неизбежно влечет за собой снижение привлекательности рынка состороны инвесторов и соответственно к уменьшению спроса. Сейчас еще раноговорить о масштабном переключении инвесторов на другие сферы, но все же процессидет. С другой стороны, производственные мощности стройматериала. Уже не разнаши высокие чины из Росстроя заявляли о крайней необходимости увеличиватьпроизводство цемента. Но если все-таки, в следующем году государство снизит илиполностью отменит пошлину на зарубежный цемент, то вполне возможно, китайский итурецкий цемент хлынет в Россию и решит эту проблему. Строители также указываютна административные барьеры, которые оказывают не последнюю роль в формированиицен. Хотя здесь вряд ли что решится в ближайшее время. Итого, вряд ли в 2008году годовой рост цен выйдет на больший показатель. С учетом текущихпоказателей, к февралю инерция выведет рынок на уровень +1-1,5%, дальнейшийрост, с учетом сезонности, уменьшится и возобновится лишь к марту-апрелю.Летом, как всегда затишье и осенью новый веток. Скорее всего, за год стоитожидать около 18%, при условии 8-10% уровнем инфляции.
Сделаем прогноз динамки цен нарынке жилья в Воронеже на 2008 г., исходя из сложившейся тенденции роста (рис.12).
/>
Рис.12. Динамика роста среднейстоимости жилья на воронежском рынке за январь-апрель 2008 г.
Уравнение для определенияпрогнозных значений выглядит следующим образом (рис. 13).
/>
Рис. 13. Уравнение регрессии дляполучения прогнозных значений
Прогноз на май-декабрь 2008 г.выглядит следующим образом (рис.14)
/>
Рис. 14. Уравнение регрессии дляполучения прогнозных значений
Таким образом, рост цен на рынкежилья в мае-декабре 2008 г. продолжится и в декабре средняя стоимостьквадратного метра на воронежском рынке составит 45816 руб.
Однаиз основных причин роста цен на недвижимость в Воронеже – недостатокстройплощадок. «Решить проблемы с землей можно с помощью увеличенияэтажности, сноса ветхого жилья или перевода участков, находящихся в федеральнойсобственности, в муниципальную», – предполагают аналитики. Если, например,попытаться приобрести квартиру медиум-класса (в качественной новостройке, вотносительно престижном районе, но не в центре города), выяснится, чтовариантов не так уж и много. В том же Северном микрорайоне вам предложатнеизменный долгострой «Арку», на поиски свободной квартиры в другихновых домах может уйти не один месяц. Вам придется либо «ловить»объявления так называемых частных инвесторов, вложивших свободные средства вкотлован и с продажей готовой квартиры просто получающих прибыль. Другойвариант – купить квартиру на стадии фундамента и около двух лет мириться симеющимися жилищными условиями.
Из-занедостаточного предложения на первичном рынке жилья в Воронеже (подходящего поцене, расположению и срокам сдачи дома конкретному потребителю) две третиворонежцев предпочитают приобретать жилье на вторичном рынке. Причем подвторичным можно понимать и дом современной планировки, сданный в эксплуатациюбуквально год-два назад. Такое жилье, которое не надо ждать и в отличномсостоянии, стоит дороже новостроек примерно на 10-20%. Те же, кто не обладаетдостаточными финансовыми ресурсами, имеют широкий выбор чешек, брежневок,хрущевок и сталинок, вариантов которых любой риэлтер предложит сразу парудесятков. Infoline подсчитывает, что в середине апреля «вторичка»пользовалась спросом у 43,47% воронежцев, к новостройкам присматривались 30,98%жителей областного центра [38].
Риэлтерыотмечают, что повышение цен на квартиры зачастую диктует ОАО «Домостроительныйкомбинат» (ДСК), занимающее около 38% рынка. Практически ежемесячноеизменение стоимости квадратного метра вызывает цепную реакцию другихстроителей. «В структуре расходов на строительство серьезное местозанимают оформление земельных участков, арендные платежи, разрешительнаядокументация, проведение экспертизы», – объясняет действия компаниигендиректор ДСК Сергей Лукин. Только расходы на инженерную инфраструктуру вструктуре себестоимости жилья составляют 20%.
Между тем риэлтеры считают, чтостоль частое повышение цен не всегда оправдано увеличением стоимостистроительных материалов или инфляцией. Кроме того, по стоимости квадратногометра в панельных домах, считающихся более доступными, существует тенденция ксокращению разницы в цене с кирпичным. По данным Infoline, в середине апрелясредняя стоимость квадратного метра в панельном доме составляла 16,4 тыс.рублей, в кирпичном – 17,39 тыс. Скорее всего, популярность панельных домовобъясняется быстрыми темпами строительства и надежностью застройщика. Абсолютныйлидер панельного домостроения в Воронеже – ДСК – складывает мозаику панельныхблоков буквально за восемь месяцев.
«Остановить рост цен пристабильном спросе (а уменьшение желающих улучшить свои жилищные условиямаловероятно) может либо существенное увеличение объема ввода жилья, либоснижение себестоимости строительства. Увеличение сроков и расходов насогласование строительства нового дома при дефиците стройплощадок инеобходимости дорогостоящей подводки коммуникаций даже при внедрении новыхтехнологий в строительстве не позволяет снизить себестоимость жилья», –комментируют в Infoline.
Заключение
Врезультате проведенного в дипломной работе исследования анализа эффективности сделок на первичном рынке жильяна примере ООО «Трансферт» за 2005-2006 гг., были изученытеоретические сделок на рынке жилья, рассмотрены направления и методы анализаэффективности сделок на первичном рынке, проведен анализ результатовэкономической деятельности агентства недвижимости, анализ эффективности сделок,предложены конкретные мероприятия по применению методики анализа.
Оценить деятельность предприятияневозможно без тщательного анализа, выявления сильных и слабых сторон вфинансовом состоянии предприятия, можно наметить меры по его укреплению иливыходу из сложной финансовой ситуации.
Если проследить динамику изменениятехнико-экономических показателей деятельности ООО«Трансферт» за рассматриваемый период, то можно сказать, чтопредприятие развивается стабильно и приносит прибыль.
Вданной работе наряду с анализом действующей законодательной базы был такжепроведен анализ существующей ситуации на рынке жилья в Воронеже.
Проведенныеисследования показали:
1.В настоящее время рынок недвижимости в Российской Федерации уже прошелначальную стадию развития. За последние годы в Воронеже наблюдаетсястабилизация цен на первичном рынке жилья, что делает этот рынок перспективнымдля инвесторов. Стабилизация цен способствует привлечению больших капитальныхвложения в жилищное строительство в г. Воронеж и дальнейшему развитию рынкажилой недвижимости.
2.Гарантом стабильности на рынке жилой недвижимости является законодательнаябаза, основные законы которой уже приняты. Однако для дальнейшего развитиярынка необходимо развивать и законодательную базу. Многие законы требуютдоработки. Необходимо принять законы о защите прав инвесторов, ипотечномкредитовании, ввести права собственности на немуниципальную землю в Воронеже,при условии соблюдения гарантий инвесторам.
3.Проведя анализ на рынке жилой недвижимости, можно сделать вывод, что наибольшимспросом в настоящее время пользуются кирпичные дома улучшенной планировки («нестандартное»жилье, то есть нетиповые проекты). Данные проекты имеют короткие срокистроительства, требуют небольшие капитальные вложения и быстро окупаются.
4.Проведенный анализ также показал, что наибольшим спросом на сегодняшний день нарынке жилья пользуются 2-х и 3-х комнатные квартиры. Тем не менее, спрос наоднокомнатные квартиры также довольно высок.
5.В результате развития рынка недвижимости все больше факторов оказывают влияниена выбор жилья. Если на начало становления рынка большее влияния оказывалипланировочные факторы (общая площадь, количество комнат, площадь кухни, высотапотолков) и факторы месторасположения (удаленность от метро, от центра,значение района для покупателя), то сейчас к ним прибавились новые факторы:архитектурно-конструктивный (год постройки, привлекательность внешнего вида,материал здания), инфраструктура (благоустройство территории, дворовоеограждения, наличие автостоянок) и экология (экологическая загрязненностьрайона, близость к паркам, удаленность от промзоны). Появление этих факторовстало следствием расширения выбора при приобретении жилья.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс РФ, ч.1., ч.2.,ч.3.
2. Налоговый кодекс РФ. Часть втораяот 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ.
3. Налоговый кодекс РФ. Часть перваяот 4 ноября 1998г. № 127-ФЗ.
4. Арутюнов Ю.А. Финансовыйменеджмент. – М.: КноРус, 2005. – 312 с.
5. Акулов В.Б. Финансовый менеджмент.– М.: Флинта, МПСИ, 2007. – 264 с.
6. Бариленко В.И., Кузнецов С.И.,Плотникова Л.К., Иванова О.В. Анализ финансовой отчетности. – М.: КноРус, 2005.– 416 с.
7. Басовский Л.Е. Финансовыйменеджмент. – М.: Инфра-М, 2007. – 240 с.
8. Белолипецкий В.Г. Финансовыйменеджмент. – М.: КноРус, 2006. – 448 с.
9. Берзон Н.И. Финансовыйменеджмент. – М.: Академия, 2007. – 336 с.
10. Бланк И.А. Финансовый менеджмент.– Киев.: Эльга, Ника-Центр, 2004. – 656 с.
11. Бочаров В.В. Финансовый анализ. –СПб.: Питер, 2004. – 240 с.
12. Бригхем Ю., Эрхардт М. Финансовыйменеджмент. – СПб.: Питер, 2007. – 960 с.
13. Ван Хорн Дж., Вахович – мл. Дж.Основы финансового менеджмента. – М.: — СПБ – Киев: Вильямс, 2004. – 992 с.
14. Владыка М.В., Гончаренко Т.В.Финансовый менеджмент. – М.: КноРус, 2006. – 264 с.
15. Гаврилова А.Н. Финансовыйменеджмент: учебное пособие – 2-е изд. – М.: КноРус, 2006. – 336 с.
16. Гиляровская Л.Т., Лысенко Д.В.,Ендовицкий Д.А. Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности. –М.: Проспект – 2008. – 360 с.
17. Гинзбург А.И. Экономическийанализ. – Питер, 2004. – 480 с.
18. Горемыкин В.А. Экономиканедвижимости Учебник 2-е изд. перераб. и дополн. М.: Издательство-книготорговыйцентр «Маркетинг» 2002 — 804с.
19. Ковалев В.В. Введение в финансовыйменеджмент. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 768 с.
20. Ковалев В.В., Ковалев Вит.В. Учет,анализ и финансовый менеджмент. Учебное метод. пособие. – М.; «Финансы истатистика», 2006. – 688 с.
21. Колас Б. Управление финансовойдеятельностью организации. Пер. с франц. М.: Финансы, Юнити, 2004. – 576 с.
22. Колчина Н.В., Португалова О.В.Финансовый менеджмент. – М.: Юнити, 2008. – 464 с.
23. Кузнецов Б.Т. Финансовыйменеджмент. – М.: Юнити-Дана, 2005. – 415 с.
24. Леонтьев В.Е., бочаров В.В.Финансовый менеджмент. – СПб.; ИВЭСЭП; Знание, 2004. – 520 с.
25. Никитина Н.В. Финансовыйменеджмент. – М.: КноРус, 2007. – 336 с.
26. Озеров Е. С. Экономика именеджмент недвижимости. Спб: Издетельство «МКС», 2003 – 422 с.
27. Поляк Г.Б. Финансовый менеджмент.– М.: Юнити, 2008. – 527 с.
28. Савицкая Г.В. Теория анализахозяйственной деятельности. – М.: Инфра-М, 2007. – 281 с.
29. Самсонова Н.Ф. Финансовыйменеджмент. – М.: Юнити-Дана, 2004. – 415 с.
30. Селезнева Н.Н., Ионова А.Ф. Анализфинансовой отчетности организации. – М.: Юнити-Дана, 2007. – 583 с.
31. Стоянова Е.С., Штерн М.Г.Финансовый менеджмент: теория и практика. 5-е изд. М.: Перспектива, 2004. – 656с.
32. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов – М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2004. – 303 с.
33. Шеремет А.Д., Ионова А.Ф. Финансыпредприятий менеджмент и анализ. 2-е изд., испр. и доп. М.: Инфра-М, 2007 – 479с.
34. Щербакова Н.А. Экономиканедвижимости Учебное пособие Ростов — на — Дону «Феникс» 2002г. 320с.
35. Шохин Е.И. Финансовый менеджмент:учебное пособие – М.: ИД ФКБ – ПРЕСС, 2004. – 408 с.
36. Щербакова Н.А. Экономиканедвижимости Учебное пособие Ростов — на — Дону «Феникс» 2002г. 320с.
37. Хмельницкий А.Д. Экономиканедвижимости: теоретические аспекты Учебное пособие / МАДИ (ГТУ) — М., 2000г.-182с.
38. Экономика недвижимости: Учебноепособие – 2-е изд. М.: Дело, 2000-328с.
39. http://www.arenda.vrn.ru
40. http://www.vrx.ru
41. http://www.kommersant.comch.ru
42. http://www.facto.ru