МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ ИНАУКИ
МЕЖДУНАРОДНАЯ ЛИГА РАЗВИТИЯНАУКИ И ОБРАЗОВАНИЯ
«МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТУПРАВЛЕНИЯ»
(г. Архангельск)
Кафедра финансов и кредита
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по дисциплине
«Оценка недвижимости»
Тема № 5: «Понятие недвижимости: еепризнаки, классификация»
Тема № 14 «Оценка рыночнойстоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством»
Студент(ка) Дементьева Т.С.
Факультет экономический
КурсVI
Группа61-ФЗ
СпециальностьФЗ 102265
РуководительТелегин Н. Б.
Архангельск
2007
Содержание
Введение. 3
1 понятие недвижимости: ее признаки, классификация… 4
1.1 Классификация объектов недвижимости… 5
1.2 Признаки классификации объектов недвижимости. 7
2 Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, незавершенных строительством… 10
2.1 Цели оценки объектов недвижимости… 10
2.2 методы оценки недвижимости незавершенного строительства 10
2.3 Основные этапы определения рыночной стоимости объектов. 13
2.4 Расчет коэффициента готовности… 14
2.5 Расчет величины физического износа… 16
Заключение. 17
Список использованной литературы… 18
Введение
Изучение оценки недвижимости являетсяодним из самых актуальных вопросов настоящего времени. Оценка недвижимостипроизводится в Российской Федерации для взноса в уставной капитал, оформлениязалога (ипотеки), выкупа госсобственности, изменения стоимости основных средствв бухгалтерском учете, определения ущерба и страхового возмещения. Услуги поопределению стоимости имущества предоставляются в соответствии с Федеральнымзаконом № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» и включают в себяпроведение экспертизы имущества и оформление комплекта документов, отвечающеготребованиям стандартов.
''Оценщики –самые высокоинтеллектуальные люди в стране''. Рынок оценочных услуг все болеевостребован, необходимость оценки внедряется во все нормативно-правовые акты.
В контрольнойработе будут рассмотрены два вопроса: первый- дать понятие недвижимости, ееклассификация, признаки. Второй вопрос – оценка объектов недвижимостинезавершенных строительством. 1 понятиенедвижимости: ее признаки, классификация
Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированнымместоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как подповерхностью, так и над поверхностью земли, или все, что является обслуживающимпредметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владениемобъектами.
Оценочная деятельность – это профессиональная деятельность субъектовоценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектовоценки рыночной или иной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценкипонимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может бытьотчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделкидействуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ценысделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждатьобъект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделкихорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объектоценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной дляаналогичных объектов оценки (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принужденияк совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица,являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков изастраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящегоФедерального закона (далее — оценщики).
Оценщик может осуществлять оценочнуюдеятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основаниитрудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствуетусловиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.
К объектам оценки относятся:
— отдельные материальные объекты (вещи);
— совокупность вещей, составляющихимущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое илинедвижимое, в том числе предприятия);
— право собственности и иные вещные правана имущество или отдельные вещи из состава имущества;
— права требования, обязательства (долги);
— работы, услуги, информация;
— иные объекты гражданских прав, вотношении которых законодательством Российской Федерации установленавозможность их участия в гражданском обороте.1.1 Классификацияобъектов недвижимости
НЕДВИЖИМОСТЬ/> /> /> /> /> /> />
Как объект оценки В определении Гражданскогокодекса
Земля как физический объект Обязательность
и все, что с ней прочно связано государственнойрегистрации
Земельные участки земельныеучастки
Участки недр участкинедр
Обособленные водные объекты обособленныеводные объекты
Леса леса
Многолетние насаждения многолетниенасаждения
Здания здания
Сооружения сооружения
Морскиесуда
Воздушныесуда
Судавнутреннего плавания
Космическиеобъекты
Рис. 1 Понятие недвижимости как объектаоценки и в определении Гражданского кодекса
В соответствии с ПостановлениемГосстандарта РФ от 26.12.1994 г. № 359 с 1.01.1996 г. В РФ введен в действиеОбщероссийский классификатор основных фондов – ОК 013-94 (ОКОФ). Объектамиклассификации в ОКОФ являются основные фонды, под которыми понимаютсяпроизведенные активы, используемые неоднократно или постоянно в течениедлительного периода, но не менее одного года для производства товаров, оказаниярыночных и нерыночных услуг. Основные фонды делятся на материальные инематериальные.
К материальным основным фондам относятсяздания, сооружения, машины и оборудования, жилища, транспортные средства,многолетние насаждения, продуктивный скот и т. д. В соответствии с требованиямибухгалтерского учета и отчетности к основным фондам, в частности, не относятсявременные сооружения, приспособления и устройства, затраты по возведениюкоторых относятся на себестоимость строительно-монтажных работ в составенакладных расходов. Данная классификация описывает практически все типовыеобъекты основных фондов, однако при проведении исследований стоимостныххарактеристик объектов данная укрупненная классификация не позволяет учестьцелый ряд факторов, существенных для оценки именно недвижимости. Рассмотримосновные характеристики объектов основных фондов.
Здания (кроме жилых)
В состав зданий входят строительно–архитектурныеобъекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурногообслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основныхконструктивных частей стены и крышу. В состав здания входят коммуникации внутризданий, необходимые для их эксплуатации,
Фундаменты под объектами всякого рода, неявляющимися зданиями,- котлами, генераторами, машинами, расположенными внутризданий, — не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которыхони используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооружениеодновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектовиспользуется термин «специализированные здания».
Сооружения
К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения техническихфункций (шахты, нефтяные скважины, дороги, платины, эстакады и т. д.) или дляобслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.).
В состав сооружения входят все устройства,составляющие с ним единое целое. Сюда же относятся придаточные устройства,такие как: сооружения предназначенные для трансформации, передачи и перемещенияэнергии и информации, линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводыразличного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, а также ряданалогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сетей.
Жилища
К данному подразделу относятся здания дляпостоянного проживания. Подраздел включает также передвижные щитовые домики,плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а такжеисторические памятники, идентифицированные как жилые дома. Передвижные домикипроизводственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и пр.) инепроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные) относятся кзданиям.
Многолетние насаждения
Этот подраздел включает все видыискусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные,технические, защитные, декоративные, и озеленительные насаждения всех видов.
Незавершенное строительство
К данной группе относятся объекты, покоторым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта вэксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, накоторых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работыпрекращены. В соответствии с действующим порядком различают два видапрекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства.1.2 Признакиклассификации объектов недвижимости.
На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.
1. Происхождение
1.1 Естественные (природные) объекты.
1.2 Искусственные объекты(постройки).
2. Назначение
1.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)
1.1.2. Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.
1.2. ПОСТРОЙКИ
1.2.1 Для жилья.
1.2.2 Для офиса.
1.2.3 Для торговли и сферы платных услуг.
1.2.4 Для промышленности.
1.2.5 Прочие.
3. Масштаб
1.1.1.1 Земельные массивы.
1.1.1.2 Отдельные земельные участки.
1.2.1.1 Комплексы зданий и сооружений.
1.2.1.2 Жилой дом многоквартирный.
1.2.1.3 Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)
1.2.1.4 Секция (подъезд).
1.2.1.5 Этаж в секции.
1.2.1.6 Квартира.
1.2.1.7 Комната.
1.2.1.8 Летняя дача.
1.2.2.1 Комплекс административных зданий.
1.2.2.2 Здание.
1.2.2.3 Помещение или части зданий (секции, этажи).
4. Готовность к использованию
1). Готовые объекты.
2). Требующие реконструкции или капитального ремонта.
3). Требующие завершения строительства.
Целями оценки недвижимости являются:
— Повышение эффективности управленияпредприятием;
— Разработка плана развития (бизнес-план);
— Реструктуризация предприятия(ликвидация, слияние, поглощение, выделение и т.д.);
— Определение текущей рыночной стоимостипредприятия в случае его частичной или полной покупки или продажи, при выходеодного или нескольких участников из обществ и т.д.;
— Определение стоимости ценных бумагпредприятия, паев, долей в его капитале в случаях проведения различного родаопераций с ними;
— Определение кредитоспособностипредприятия и величины стоимости залога при кредитовании;
— Определение рыночной стоимости имуществапри проведении страховых операций;
— Налогообложение предприятия (приопределении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценкупредприятия);
— Переоценка активов предприятия для целейбухгалтерского учета;
— Внесение в уставной капиталимущественных вкладов учредителей;
— Выкуп акций у акционеров;
— Обжалование судебного решения об изъятиисобственности;
— Определение величины арендной платы присдаче бизнеса в аренду;
— Эмиссии ценных бумаг;
— Разработке инвестиционных проектов ипривлечении инвесторов.
Отчет об оценке поможет в следующем:
— Застраховать имущество.
— Привлечь инвестиции для развитиябизнеса, получить кредит под залог имущества.
— Приватизировать имущество, передать егов доверительное управление или аренду.
— Совершить сделки купли-продажи, лизинга.
-Оптимизировать налогооблагаемую базу,избежать начисления дополнительных налогов на Ваш бизнес.
Внести в уставный фонд (капиталпредприятия) долю в виде оцененного имущества.
Определить сумму возмещения ущерба отпожара, залива, ДТП, произвести раздел имущества, разрешить иные имущественныеспоры.
В практике оценки имущества используютследующие подходы – затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.
Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определениистоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетомвсех видов износа.
Подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продажобъектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок,учитывающих различия между ними.
Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определениистоимости будущих доходов от его использования.2 Оценкарыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством
Объекты незавершенного строительства такжеотносятся к недвижимости. Выбор подходов к оценке зависит от классификацииобъекта, от его возможностей выступать в качестве доходной недвижимости ипостановки задания на оценку.
Как правило, оценка незавершенногостроительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для тогочтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимоправильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства. Оценканезавершенного строительства использует несколько способов классификацииобъектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщикаявляется классификация с точки зрения наличия у недостроенного объектавозможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий исооружений общественного назначения, а также жилые здания могут бытьиспользованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённогостроительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило,использует затратный и доходный подход. 2.1 Целиоценки объектов недвижимости
Оценка объектов незавершенногостроительства производится для следующих целей:
— для постановки объекта незавершенногостроительства на баланс организации,
— при определении рыночной стоимостиобъекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночнуюценовую ситуацию,
— при принятии решения о дальнейшем использованииобъекта незавершенного строительства, при реорганизационной трансформации(создание холдинга, выделение подразделений, банкротство),
— при покупке или продажи объектанезавершенного строительства,
— для принятия решения о рациональномиспользовании земельного участка, на котором находится объект незавершенногостроительства. 2.2 методыоценки недвижимости незавершенного строительства
Здания и сооружения производственногоназначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первойгруппе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которыхвозможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-заособенностей конструктивных решений. Во вторую группу входят объекты, которыемогут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и,следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными иконструктивными решениями. Оценка незавершённого строительства в виде объектов,относящихся к первой группе, использует, в основном затратный подход. Оценканезавершённого строительства в виде объектов, относящихся ко второй группе,определяется с применением как затратного, так и доходного подхода. Оценканезавершённого строительства практически не использует подход, основанный насравнительном анализе продаж.
Таблица1
Использование возможных подходов оценкиобъектов недвижимости, не завершенных строительствомОбъект Подход
1-я группа. Специализированные здания и сооружения
2-я группа. Здания с универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями
Затратный подход
Затратный и доходный подходы
При оценке не завершенного строительством объекта недвижимостирыночная стоимость, определяемая в рамках затратного подхода (С), включаетстоимость строительства объекта, определяемую в соответствии с действующиминормативными документами, базисными территориальными или федеральнымиединичными расценками, укрупненными показателями стоимости строительства, атакже региональными индексами цен в строительстве, сопутствующие затраты(оплата услуг по выдаче исходных данных и технических условий напроектирование, по согласованию документации на строительство, затраты намаркетинг, рекламу, содержание компании – девелопера, стоимость пивлекаемыхкредитных ресурсов), предпринимательскую прибыль за вычетом износа иопределяется по формуле
С= Сстр + Зсопутст+ П – И,
где Сстр - стоимостьстроительства;
Зсопутст –сопутствующие затраты;
П – предпринимательская прибыль;
И – величина совокупного износа.
Оценканезавершенного строительствадаёт определение реальной рыночной стоимости объекта незавершенногостроительства, которая отражаетстроительную и рыночную ценовую ситуацию. Кроме того, оценка незавершенногостроительства может помочь определить варианты наиболее эффективногоиспользования земельного участка, на котором расположено незавершённоестроительство.
Оценка рыночной стоимости незавершенногостроительства позволит решить ряд проблем, связанных с:
— Постановкой объекта незавершенногостроительства на баланс организации.
— Определением реальной рыночной стоимостиобъекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночнуюценовую ситуацию.
— Принятием решения о дальнейшемиспользовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшегофункционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможностиизменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система“недостроя” позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, нежелипредполагалось десять-пятнадцать лет назад.
— Покупкой или продажей объектанезавершенного строительства. Чаще всего новоявленного владельца ожидаютдополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведениемтехнической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Современныйинвестор сегодня более охотно приобретет объект незавершенного строительствавместе с приведенным в порядок пакетом документов.
— Тем, чтобы эффективно распорядитьсяземельным участком, на котором находится объект незавершенного строительством.В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которыхрасполагаются объекты незавершенного строительства. С помощью оценки можноопределить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, накотором расположен долгострой.
Перечень документов для оценки объектов, не завершенных строительством
— объектный сметный расчет (форма №3);
— сводный сметный расчет стоимостистроительства;
— акты о приемке работ, выполненных отначала строительства (форма №2);
— акты на скрытые работы, выполненные отначала строительства.
Методические подходы, используемые приоценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, соответствуютсложившимся и изложенным в Международных стандартах оценки подходам,применяемым к оценке объектов, полностью законченных строительством.
Определение рыночной стоимости незавершенных строительством объектов основывается на принципах спроса ипредложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также наилучшего и наиболееэффективного использования.
При оценке рыночной стоимости незавершенных строительством объектов необходимо их классифицировать. Наиболееобщей является классификация их с точки зрения возможностей выступать вкачестве объектов доходной недвижимости. Действующие нормы проектированияпредусматривают наличие зданий и сооружений производственного назначения,общественных зданий и сооружений, а также жилых зданий.
Большинство зданий и сооруженийобщественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы вкачестве объектов коммерческой недвижимости, другими словами, они могутрассматриваться как объекты, способные приносить доход. Эти типы объектовнедвижимости могут быть оценены с использованием затратного и доходногоподходов.2.3 Основныеэтапы определения рыночной стоимости объектов.
Подход, основанный на сравнительноманализе продаж при оценке объектов недвижимости, не завершенных строительством,имеет крайне ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочныхкоэффициентов.
Основные этапы:
1. Ознакомление с объектом оценки и егоидентификация;
2. Осмотр и описание объекта;
3. Сбор и обобщение информации,необходимой для проведения оценки;
4. Расчет рыночной стоимости сиспользованием предусмотренных стандартами подходов.
К особенностям не завершенныхстроительством объектов, требующим идентификации, относятся: определениеотраслевой принадлежности объекта; классификация его с точки зрения отнесения кобъектам специализированной и доходной недвижимости; наличие проектнойдокументации и дата ее утверждения; площадь застройки; дата началастроительства; дата фактического прекращения строительства; идентификацияконструктивной системы здания и сооружения; разрешенная годовая потребляемаямощность; степень завершенности строительства в целом и по отдельнымконструктивным элементам.
Сбор и получение информации. Наличиепроектной документации, как правило, позволяет получить большую частьинтересующих оценщика сведений об объекте. Необходимо учитывать датуутверждения проекта (для определения величины физического износа) и условияинженерного обеспечения объекта, т. е. согласованные городскими службамиусловия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения ит. п. Как правило, технические условия по инженерному обеспечению объекта имеютограниченный срок действия, 3-5 лет. Если в процессе сбора информации будетустановлено, что срок действия исходно-разрешительной документации закончилсяили планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличиядополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанныес получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны бытьучтены в расчетах.
Определение площади застройки необходимо втех случаях, когда проектная документация по какой-либо причине отсутствует иоценщик не имеет возможности определить площадь (объем) не завершенногостроительством здания, сооружения иначе, чем произвести обмер геометрическихразмеров конструкций объекта, как правило, по их наружным габаритам.2.4 Расчеткоэффициента готовности
Коэффициент готовности строительнойпродукции определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованныхна сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство иполучение исходно-разрешительной документации, к восстановительной стоимостиобъекта.
Величина израсходованных денежных средствможет быть рассчитана с использованием метода прямого счета и методом остатка.
Метод прямого счета основан на определении величины затрат на выполнениеработ оп каждому конструктивному элементу здания (сооружения) и суммированииполученного значения с затратами на получение исходно-разрешительнойдокументации.
При использовании элементных сметных норми расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работынеобходимо определить физический объем выполненных работ по каждомуконструктивному элементу, выраженный в принятом для данного вида работизмерителе. Расчет физических объемов выполненных работ может быть проведен наоснове проектной документации или путем обмера геометрических размеровконструкций.
Полученные объемы работ, выраженные впринятом измерителе, умножаются на соответствующие расценки с доначислениемнакладных расходов, сметной прибыли, прочих и непредвиденных работ и затрат вразмерах, предусмотренных действующими нормативными документами.
Полученные значения стоимости каждогоконструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готовности изатем суммируются. При использовании метода остатка в основу расчетакоэффициента готовности положен принцип уменьшения восстановительной стоимостиобъекта недвижимости на величину затрат, необходимых для завершениястроительства объекта. Рассчитывается по приведенной выше формуле С= Сстр+ Зсопутст + П – И
Метод укрупненных показателей основан на использовании удельных показателейстоимости строительства зданий, например на единицу измерения оцениваемогообъекта.
Стоимость строительной продукцииопределяется по формуле
Сстр = Сус *Ккор* Итс* Q * Кгот
Сстр — стоимость строительнойпродукции в текущем уровне цен;
Сус – справочный укрупненныйпоказатель стоимости строительной продукции в уровне цен, учтенныхсправочником;
Ккор – общий корректирующийкоэффициент, учитывающий параметры оцениваемого объекта и объекта – аналога изатраты, связанные с условиями осуществления строительства в конкретном районе;
Итс – индексизменения стоимости строительства на дату оценки по сравнению со стоимостью,зафиксированной в уровне цен справочного показателя;
Q – количество единиц измерения справочного показателя;
Кгот – коэффициент готовностистроительной продукции.
Прибыль девелопера. Важным структурным элементом рыночной стоимостиобъекта недвижимости является прибыль девелопера.
Девелопментом называют процесс развития территориии подготовки земель и объектов с целью их нового использования. Прибыльдевелопера формируется за счет разницы между полученным доходом от реализацииготовых объектов недвижимости и первоначальной стоимостью земельного участка(стоимостью приобретения прав долгосрочной аренды) за вычетом всех расходов,связанных с реализацией проекта.
Прибыль девелопера может рассчитываться сиспользованием:
— метода остатка;
-метода дисконтированного денежногопотока.
Среднее значение коэффициентаготовности.
В дальнейших расчетах оценщик можетиспользовать среднее значение коэффициента готовности. Помимо затрат наприобретение исходно-разрешительной документации в составе сопутствующихрасходов следует определить стоимость привлечения кредитных ресурсов длястроительства.
Период завершения возведения объекта сучетом времени на получение нового комплекта исходно – разрешительнойдокументации в соответствии с нормами продолжительности строительства определен15 мес.
Дополнительно следует учесть затраты намаркетинг, рекламу, содержании компании — девелопера. Для целей настоящегорасчета эти затраты увеличиваются в размере 5%.
2.5 Расчетвеличины физического износа
Величину износа не завершенныхстроительством объектов предпочтительно определять с использованием методаразбиения, предусматривающего расчет величины физического, функциональногоизноса и износа от внешнего воздействия.
Величина физического износа может бытьопределена по результатам строительно-технической экспертизы. Однакопривлечение экспертов сопряжено с дополнительными затратами, что увеличиваетобщую стоимость работы по оценке и не всегда возможно.
Не завершенные строительством объекты, неимеющие кровли, завершенных ограждающих конструкций и инженерных систем, атакже те, на которых не проводились работы по консервации, испытываютвоздействие повышенной влажности, агрессивной воздушной среды и различныхтемпературных колебаний. Пребывание незащищенных конструкций на открытомвоздухе ускоряет процесс снижения их прочностных свойств.
Размер физического износа может бытьрассчитан как скорректированная величина ежегодных амортизационных отчисленийдля данного типа зданий с учетом условий пребывания конструкций вне тепловогоконтура.
Ифиз = Т*Наморт*1.1,
где Ифиз – величина физическогоизноса, в %
Т – период между датойприостановки строительства и датой проведения оценки;
Наморт - нормаамортизации для оцениваемого типа зданий.
Заключение
Оценочная деятельность осуществляется всоответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральнымзаконом № 135 от 29.07.1998 г., а также другими федеральными законами и иныминормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения,возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
В данной контрольной работе дано понятиенедвижимости, рассмотрена классификация объектов недвижимости, определеныпризнаки. Второй рассмотренный вопрос в данной контрольной работе – оценкаобъектов недвижимости незавершенных строительством. Приведены методы оценки,определены цели оценки, этапы определения рыночной стоимости объектов, данрасчет коэффициента готовности объекта и физического износа.
Список использованной литературы
Федеральный закон № 135 от 29.07.1998 «Обоценочной деятельности в РФ»
Федеральный закон № 129 от 29.07.2007 «Овнесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации повопросам оценочной деятельности »
Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы истатистика, 2007. – 560 с.
Оценка недвижимости: учеб. пособие длястудентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления / Л. Н.Тепман; под ред. В. А. Швандара. -2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА,2007. – 463 с.