--PAGE_BREAK--Рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки (Рпнп) визначається за формулою:
Рпнп =(ТП-З-З *Кнр)*Взн: Воф;
Де Рпнп – рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки, грн./м2.
ТП – нормативний обсяг товарної продукції підприємства, яке є власником або користувачем оцінюваної земельної ділянки, грн./м2;
З – виробничі затрати, грн./м2;
Кнр – коефіцієнт норми рентабельності, який визначає обсяги витрат на розширене відтворення виробництва (приймається на рівні 0.12);
Взн – балансова вартість будівель і споруд у межах земельної ділянки та інженерно – транспортної інфраструктури, яка розташована за межами земельної ділянки і перебуває на балансі даного підприємства, грн.;
Воф – балансова вартість основних фондів підприємства, грн.
Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення, на які відсутні матеріали економічної оцінки, визначається за аналогічними агровиробничими групами ґрунтів, які до них прилягають. На гірших землях, на яких не створюється диференціальний рентний дохід (з нульовим або від’ємним показником оцінки), грошова оцінка визначається абсолютним рентним доходом у розмірі 1,6 ц зерна з гектара.
У сучасних умовах переходу до ринку землі грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється на основі витрат на освоєння та облаштування території з урахуванням:
– природно – кліматичних та інших інженерно – геологічних умов;
– адміністративно – ландшафтної та історико-культурної цінності;
– екологічного стану;
– функціонального призначення.
В основу грошової оцінки земель населених пунктів покладено витрати на освоєння та облаштування території, норму прибутку і норму капіталізації доходу, функціональне використання та місце розташування земельної ділянки.
1.3 Методи накопичення даних землевпорядкування
Однією з основних вимог, що ставиться до характеристики земельної ділянки є місцерозташування, що полягає у розташуванні відносно населеного пункту, розташуванні в межах населеного пункту стосовно певної функціональної зони населеного пункту, тощо. При визначенні місцезнаходження земельної ділянки відносно населеного пункту враховуються:
1) відстань від межі міста, від центру міста;
2) сучасні шляхи сполучення та перспективи їх розвитку;
3) положення земельної ділянки відносно приміської зони;
4) положення земельної ділянки відносно рекраційних територій, територій і об» єктів природно-заповідного фонду, історико-культурних та оздоровчих об» єктів;
5) ступінь техногенного забруднення земельної ділянки та прилеглих територій;
6) наявність та можливість використання зовнішніх інженерних мереж (водопостачання, каналізації, енергозабезпечення тощо);
7) розташування поселень, що можуть слугувати джерелом залучення робочої сили для визначеного виду господарської діяльності та земельній ділянці.
При визначенні місця розташування в межах населеного пункту враховується:
1) наявність у населеного пункту статусу курорту або історичного;
2) входження населеного пункту до зони радіаційного забруднення;
3) адміністративний статус населеного пункту, чисельність населення;
4) розташування земельної ділянки відносно транспортних магістралей з автобусним, трамвайним маршрутами, лініями метрополітену тощо;
5) розташування земельної ділянки відносно шляхів сполучення, які можуть слугувати для забезпечення транспортування сировини і готової продукції;
6) розташування земельної ділянки відносно функціональних зон населеного пункту: сельбищної (багатоповерхової забудови, садибної забудови), промислової, рекреаційної, оздоровчої, в межах заповідної території, в межах регулювання забудови, в зоні історичного ландшафту, що охороняється, в межах охоронних зон території і об» єктів природно-заповідного фонду, в санітарно-захисних зонах промислових об» єктів, у водоохоронних зонах тощо, розташування земельної дiлянки вiдносно територiй техногенного забруднення, об» єкгiв перевищення припустимого рiвня шуму (специфiчних промислових обє» ктiв, залiзниць. автомагiстралей. аеропортiв тощо).
Кадастровий номер земельної дiлянки присвоюється при формуваннi земельної дiлянки. Кадастровий номер включає послiдовне визначення номерiв адміністративно-територiальних утворень, кадастрових зон та територiй сiльських (селищних) рад за межами населених пунктiв, кадастрових кварталiв у мiстах i селищах, а також номерiв земельних дiлянок При переходi прав на земельну дiлянку до нового власника або при змінi перелiку прав вiдносно земельної ділянки, номер дiлянки не змiнюється.
При вiдокремленнi частини земельної дiлянки, об’єднанi земельних дiлянок або iнших операцiях, пов’язаних зi змiною розмiрiв i меж земельних дiлянок, новим земельним дiлянкам пiсля їх формування присвоюються новi кадастровi номери. При визначеннi кадастрових номерiв земельних дiлянок, якi пiдлягають продажу, необхiдно користуватися нормами Тимчасових методичних вказiвок щодо присвоєння кадастрових номерiв земельним дiлянкам для ведения державного земельного кадастру, схвалених науково-технiчною радою держкомзему України 26.01.98. Визначення правового режиму земельної дiлянки полягає у встановленнi форми власностi на землю (державної або комунальної) та форми користування нею (постiйне або тимчасове, у тому числi на умовах оренди), а також обмежень на використаная земельної дiлянки та наявних сервiтутiв (прав iнших осiб). Правовий режим земельної дiлянка визначається на пiдставi даних кадастрової документацiї, а також даних державної реєстрацiї земельних дiлянок i прав на них. Оскiльки власники землi не вправi самостiйно вирiшувати питання щодо найбiльш доцiльного використання земельної дiлянки без узгодження iз органом мiсцевого самоврядування, а також виходячи з того, що типи використашя земельної дiлянки встановлюються у мiстобудiвнiй та землевпоряднiй документацiї, зокрема у генеральних планах забудови, планах земельно-господарського устрою, «зонiнгових» правилах у технiчному паспортi, на пiдставi цiєї затверджено у документацiї зазначаються:
1) загальнi види дозволеного фувкцiонального використання земельної дiлянки;
2) специфiчніi види можливого функцiонального використання земельної дiлянки, на якi потрiбно отримувати спецiальний дозвiл;
З) вимоги i обмеження щодо використання та забудови земельної дiлянки стосовно висоти, кiлькостi поверхiв, розмiрiв будiвель i споруд, вiдстань вiд червоної лiнії, площi та щiлъностi забудови, використання перших поверхiв для громадського обслуговування, особливостей архiтектурного оформлення забудови. а також вимог до iнженерної пiдготовки територій. Характеризуючи земельну дiлянку, необхiдно встановити:
1) розмiри i конфiгурацiю земельноi дiлянки, опис меж сумiжних землекористувачiв;
2) сучасне використання;
З) склад i стан земельних угiдь та зелених насаджень;
4) якiсну характеристику грунтiв (у випадках майбугнього використання земельної дiлянки для дiяльностi, де стан грунтiв є визначальним);
5) ступiнь освоєностi територій;
6) iнженерно-геологiчнi фактори;
7) iнженерне облаштування земельної дiлянки.
Розмiри i конфiгурацiя земельної дiлянки, опис її меж визначаються на планi земельної дiлянки, який є складовою частиною технiчного паспорта. План земельної дiлянки технiчного паспорта складається в масштабi: не дрiбнiше 1:500 – у мiстах республiканського i обласного пiдпорядкування; не дрiбнiше 1:1000 – у мiстах районного пiдпорядкування i селищах; не дрiбнiше 1:2000 – у селах та за межами населених пувктiв. На планi земельної дiлянки вказуються: 1) геодезичкi дані (номери кутiв повороту меж землекористувань, мiри лiнiй, румби); 2) опис меж сумiжних землеволодiнь i землекористувань; 3)споруди, жилi i нежилi будiвлi з позначенням їх поверховостi, призначення та матерiалiв стiн; 4) наземнi та пiдземнi трубопроводи, лiнiї електропередачi, очиснi споруди тощо;
5) дороги i споруди на них;
6) елементи гiдрографiчвої сiтки;
7) земельнi угiддя;
8) рельєф мiсцевостi;
9) межi розповсюдження дiї санiтарних, зооветеринарних, протипожежних, iсторико-культурних та iнших зон, де обмежуються господарська дiяльнiсть згiдно з перелiком обмежень прав власностi на землю та використання земельних дiлянок.
План земельної дiлянки виготовляється на пiдставi робiт по кадастровому землеустрою. На земельнiй дiлянцi встановлються не менше двох межових знакiв постійної дій. В процесi робiт здiйснюється прив’язка межi земельної дiлянки до державної геодезичної мережi. площа земельної дiлянки визначається iз точнiстю до 1 кв. М (0,000 1 га). Характеризуючи сучасне використання земельної дiлянки, необхiдно визначити фактичну виробничу дiяльнiсть. Визначення фактичних обсягiв виробництва дає можливiсть об’єктивно встановити нормативи площi земельної дiлянки для певного виду господарської дiяльностi, а також надлишковi площi земельної дiлянки, на яких може бути розширено виробництво або якi можуть бути проданi для iншого використання.
Стан земельвих угiдь, грунтового покриву необхiдно характеризувати у випадках вiдсутностi благоустрою земельної дiлянки, що використовується у несiльськогосподарських цiлях та тодi, коли на земельнiй дiлянцi передбачається дiяльнiсть, пов’язана з використанням земельної дiлянки як засобу виробництва (розплiдник декоративних лiсових та чагарникових культур, квiткове господарство тощо). У бiльшостi випадкiв для земельних дiлянок несiльськогосподарського призначення характеристикою стану їх поверхнi є ступiнь освоєностi територiї. При цьому доцiльно дати iнформацiю щодо площ, якi знаходяться пiд:
1) будiвлями i спорудами;
2) твердим покриттям;
З) зеленими насадженнями;
4) iншими територiями.
До iнженерно-геологiчних умов, якi найбiльш важливi при характеристицi земельної дiлянки, вiдносяться:
1) несуча спроможнiсть грунтiв;
2) глибина залягання грунтових вод;
З) перiодичвiсть затопления поверхневими водами;
4) заболоченiсть територій;
5) прояви небезпечних геологiчних процесiв – зсувiв, карсту, селю тощо;
6) територiї, порушенi гiрськими виробками.
У технiчному паспортi приводяться загальнi характеристики iнженерного облаштування земельної дiлянки, зокрема:
1) водоводу;
2) калалiзацiї фекальної;
З)каналiзацiї дощової;
4) локальних очисних споруд;
5) дренажної системи;
6) тепломережi;
7) елекгромережi;
8) телефонної мережi.
У технiчному паспортi зазначаються вiдомостi про власникiв будинкiв i споруд, розташованих на земельнiй дiлянцi, та їх користувачiв.
Можливiсть подiлу земельної дiлянки або приєднання їх до сусiдньої встановлюється виходячи iз планувальних нормативiв, встановлених для видiв функцiонального використання.
Види майбутньої пiдприємницької дiяльностi, якi можуть вплинути на прiоритетне (пiльгове) придбання земельної дiлянки, встановлюються органом мiсцевого самоврядування, виходячи iз завдань отримання гостродефiцитноі продукцiї для даного регiону, а тахож максимально можливого збiльшення зайнятостi населения.
Iснуючi типи використання сусiднiх дiлянок, а також заходи, здійснювані з метою розвитку прилеглих територiй, якi можуть вплинути на збiльшення (зменшення) вартостi земельної дiлянки, встановлюються на пiдставi затвердженої мiстобудiвної документацiї.
У технiчному паспортi зазначається розмiр земельного податку, що справляється (або може справлятись) iз земельної дiлянки, а також експертна грошова оцiнка земельної дiлянки.
1.4 Постановка задачі
У даній роботі розробляється інформаційна система збору даних землевпорядкування для автоматизації процесу оцінки земельних ділянок. Розроблена система буде підґрунтям у роботі в системі ріелторських підприємств та фірм, а також державних підприємств.
Головне завдання полягає в наступних показниках послідовності розробки бази даних по технічних паспортах земельних ділянок несільськогосподарського призначення, створити:
· таблиці – накопичувачі даних;
· форми вводу даних на основі таблиць – накопичувачів;
· запити (відстань від межі/центру міста; сучасні шляхи сполучення та перспективи їх розвитку; положення земельної ділянки відносно приміської зони; положення земельної ділянки відносно рекреаційних територій, територій і об’єктів природно-заповідного фонду, історико-культурних та оздоровчих об’єктів; ступінь техногенного забруднення земельної ділянки та прилеглих територій; наявність та можливість використання зовнішніх інженерних мереж (водопостачання, каналізації, енергозабезпечення тощо), і т.д.).
Основною задачею створення бази даних є відображення основних відомості про земельні ділянки згідно розроблених методичних положень, її спроможність відповідати на запити користувача ПК для проведення оцінки земельної ділянки, зменшення часу на виготовлення паспортів земельних ділянок та внесення відомостей в кадастрові системи.
Оперативність і точність даних земельного кадастру забезпечується проведенням топографо-геодезичних, ґрунтових, екологічних та інших спеціальних робіт, а також встановленню прав власності на землю чи користування нею. Проведенням бонітування ґрунтів і економічною оцінкою земель, а також зонуванням територій населених пунктів.
Економічна оцінка земель – оцінка земель як природного ресурсу та головного засобу виробництва у сільському господарстві. Вона є складовою частиною земельного кадастру і відображає відмінності сформованої ґрунтової родючості за економічними показниками.
Основними показниками загальної економічної оцінки землі є вартість валової продукції (ВП). окупність затрат та диференціальний дохід.
Вартість валової продукції визначають за формулою:
ВП=Рі ·Уі· Сі
де Рі — площа посіву, Уі – урожайність, Сі – кадастрова оцінка, яка є складовою собівартості продукції у гіршій зоні та звичайного додаткового прибутку.
Окупність затрат (0З) визначають як відношення вартості валової продукції до сукупних затрат (3) у грошовому виразі і для конкретних груп ґрунтів при рівних економічних умовах господарювання.
Цей вираз є відносним показником рівня родючості земель.
Диференціальний рентний дохід Рд – один із узагальнюючих показників економічної оцінки земель, який є додатковою частиною чистого доходу створюваного ефективнішою продуктивністю праці на кращих по якості землях. Диференціальний дохід визначають за виразом:
Рд = ВП-З-РДч
де Рдч – необхідний чистий дохід.
Величину чистого доходу визначають як різницю вартості валової продукції і затрат на її одержання. Чистий дохід є важливим економічним показником, який визначає економічну ефективність виробництва сільськогосподарської продукції на кращих і гірших землях.
2. Проектування інформаційної системи
2.1 Опис функціональної структури інформаційної системи
Для виконання першої задачі – ідентифікація користувачів, необхідно щоб система могла:
· Дозволяти роботу з системою зареєстрованим користувачам;
· Забезпечувати гнучку адаптацію доступності процедур системи для кожного окремого користувача;
· Забезпечувати збереження інформації в базі даних системи про користувача та здійснені ним операції.
Реалізація описаних вище процедур системи забезпечується роботою першої функції Ідентифікація користувачів>, виконання якої забезпечують чотири підфункції: Ввід інформації про користувача системи >, Огляд даних >, Обробка інформації >.
Підфункція системи ввід інформації про користувачів системи > реалізується за допомогою підфункцій другого рівня Ввід даних >, , та .
Підфункція Обробка інформації > може бути реалізована двома під функціями другого рівня Пошук інформації>, , які в свою чергу реалізуються під функціями третього рівня.
Для підфункції Пошук інформації> це:
· Завдання умов пошуку;
продолжение
--PAGE_BREAK--