АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИРынок жилой недвижимости в г. Пенза довольно устойчив и основными его тенденциями являются: Ежегодное увеличение объемов жилищного строительства; Повышение качества сдаваемого жилья в соответствии с потребительским спросом; Разнообразие предложений на рынке: социальное жилье, пент-хаусы, таун-хаусы, элитное жилье в коттеджных поселках в зеленом поясе города; Строительство элитного жилья «клубного» типа, с учетом реализации максимального объема пожеланий клиента. Одним из стратегических направлений деятельности Администрации города Пенза является создание условий для интенсивного развития жилищного строительства. С этой целью Администрацией города Пенза подготовлены и предлагаются инвесторам площадки под строительство современных многоэтажных жилых комплексов как эконом – класса, так и класса de luxe и элитных коттеджных поселков в границах зеленого пояса города. Общая площадь жилья составит: к 2016 году - 12,9 млн. кв.м. к 2026 году - 16,4 млн. кв.м. В настоящее время на первичном рынке жилья Пензы ведут строительство более 10 крупных компаний - застройщиков. При продаже построенного жилья большинство из застройщиков города Пенза предлагают клиентам воспользоваться ипотечными программами, системами рассрочек, зачетом вторичного жилья в счет приобретаемого, различными вариантами скидок и льготными условиями жилищных кооперативов. Кроме того, многие застройщики города работают с корпоративными клиентами и участвуют в бюджетных федеральных и региональных программах - таких, как сертификаты для военнослужащих, программы реконструкции ветхого фонда и программы для молодых семей. Сегодня на территории города ведется как строительство жилых комплексов и микрорайонов, так и точечная застройка. Современные застройщики отдают предпочтение строительству жилых комплексов и микрорайонов с развитой инфраструктурой, где предполагается строительство магазинов, детских садов, школ, развлекательных комплексов, паркинги и многое другое. В настоящее время ведется строительство элитного жилого комплекса «Триумф» («Рисан», общая площадь 113 171 кв. м.), включающий в себя четыре строения разной этажности. Распространенной практикой для города является комплексная застройка жилых микрорайонов. Наиболее значимым проектом является комплексное строительство жилого микрорайона №6 – 7 Арбеково (Северо-западная часть города Пенза) с развитой сопутствующей инфраструктурой: школы, детские сады, магазины шаговой доступности, фитнесс - и спорт комплексы и т.д. Ведется строительство элитных жилых комплексов – например, «на Красной» (ГК «Поволжье») клубного типа. Концепция данного комплекса предусматривает особый уровень благоустроенности, включающий в себя безопасность, уют, комфортный отдых, эксклюзивное обслуживание, где любое желание клиента застройщик выполняет с учетом самых современных требований и мировых стандартов для элитного жилья. Здесь клиент может заказать многоуровневые квартиры с индивидуальной планировкой, спортивные объекты внутри квартиры (мини-площадки для гольфа, бассейны), камины с «живым» огнем и многое другое.Стоимость кв.м. жилья на первичном рынке недвижимости зависит от сроков сдачи в эксплуатацию, этажа, планировки, площади и отделки квартир. Средняя стоимость 1 кв.м. «элитного» жилья, сданного в эксплуатацию: USD 1488.3 (42 800 руб.) Средняя стоимость 1 кв.м. «элитного» жилья, планируемого к сдаче в эксплуатацию в 2008-2009: USD 1505 (43 011,5 руб.) (в черновой отделке) Максимальная стоимость 1 кв.м. «элитного» жилья, планируемого к сдаче в эксплуатацию в конце 2009: USD 1829.5 (48 652 руб.) Средняя стоимость 1 кв.м. жилья класса «стандарт», сданного в эксплуатацию: USD 1235.66 (36 290 руб.) Средняя стоимость 1 кв.м. жилья класса «стандарт», планируемого к сдаче в эксплуатацию в 2008-2009: USD 1215.69 (36 580 руб.) (данные даны по состоянию рынка жилой недвижимости в г. Пенза на 20.06.2008 г.)Рынок офисной недвижимости Рынок офисной недвижимости в Пензе находится в начальной стадии развития. Существующие в Пензе предложения офисных площадей в основном ограничены помещениями в зданиях, изначально построенных для других целей. Большинство имеющихся офисных помещений не отвечает международным стандартам и может быть отнесено только к классу С. В период 2006-2007г. в Пензе достаточно активно проявилась тенденция использования под офисы первых этажей жилых зданий. Такие офисы пользуются большой популярностью у небольших компаний, которым не нужны большие площади, а определяющим является местоположение офиса, его доступность для потенциальных клиентов и партнеров. Постепенно у покупателей офисной недвижимости приоритет смещается в сторону приобретения объектов в специализированных зданиях, нежели вовлечения в оборот жилых помещений. Это связано с техническим состоянием и планировкой квартир, т.к. они не соответствуют требованиям арендаторов. Ёщё одним отрицательным моментом является отсутствие парковки и прочих сервисных опций, также немаловажной является имиджевая составляющая. Практически отсутствует на пензенском рынке новейшая услуга по сдаче в аренду офисов на короткое время – от нескольких часов до одного дня, профессионально подготовленных к работе, с мебелью, с сервисным пакетом необходимых услуг и профессиональным офис - менеджером. Пока в Пензе подобные услуги предоставляют либо гостиницы, либо организации, в административных зданиях которых имеются более или менее приспособленные для подобных мероприятий помещения. В период 2007-2008г. было введено в эксплуатацию несколько качественных объектов с достаточной долей площадей офисного назначения (ТОЦ “Арбат”, ТОЦ “Гермес”, ТОЦ “Пассаж”), которые представляют собой вновь построенные или реконструированные здания с минимальным набором сервисных опций. Ситуация, характеризующаяся дефицитом офисных площадей, почти не изменилась. В 2008-2009 г. ожидается ввод в эксплуатацию новых торгово-офисных помещений (ЖК “Звездный”, ЖК на ул. Красная, Жилой микрорайон “10-й микрорайон Арбеково”, ТОЦ “Триумф”). Хотя основной объем предлагаемых офисных площадей сосредоточен в центре города, фактически, в Пензе нет сформировавшегося Центрального Делового Района. Дефицит офисных помещений класса В и В+ усугубляется значительной положительной динамикой экономики региона, а также приходом в город крупных российских и зарубежных компаний, формирующих спрос на офисные помещения, отвечающие международным стандартам. В связи с этим ближайшие годы в Пензе неизбежна реализация инвестиционных проектов по формированию Центрального Делового Района города. Основные Тенденции Рынка Офисной Недвижимости Города Пенза • Рост спроса на объекты офисной недвижимости класса В и В+; • Увеличение интереса инвесторов к пензенскому рынку офисной недвижимости; • Увеличение объема строящихся офисных площадей; • Улучшение качества строящихся объектов офисной недвижимости; • Насущная необходимость формирования Центрального Делового района; • Появление на рынке предложений по продаже офисных помещений, соответствующих уровню класс В и В+. Среднемесячная Стоимость Аренды кв.м. • Офисная площадь (центр города): USD 100 Стоимость Продажи кв.м. • Офисная площадь (центр города): USD 3600-4123 (данные даны по состоянию рынка офисной недвижимости в г. Пенза на 20.06.2008 г.)Рынок гостиничной недвижимости. По последним данным г.Пенза и Пензенский регион ежегодно принимает более 600 тыс. туристов (в т.ч. более 18 тыс. иностранцев) - деловых посетителей, участников всероссийских спортивных мероприятий, посетителей медицинских центров федерального значения. На сегодняшний день в г.Пенза нет достаточного количества гостиниц, способных разместить весь поток туристов. В настоящее время в областном центре функционируют 17 гостиницах и общежитий с совокупным номерным фондом около 1000 мест (в области около 2000 мест), дефицит гостиниц постоянно ощущается. В связи с этим значительная часть туристов размещается в санаториях, турбазах и домах отдыха. В настоящий момент в Пензе наиболее распространены гостиницы и мини-отели класса “2 звезды” и “3 звезды”, в незначительном количестве имеются гостиницы класса “4 звезды”. Отсутствуют гостиницы класса “5 звезд”. В настоящее время в Пензе наблюдается тенденция превышение спроса в услугах гостиниц над предложением. Дефицит предложения дает возможность поднять стоимость гостиничных номеров значительно выше уровня, соответствующего качеству предлагаемых услуг. Стоимость размещения в гостиницах зависит от класса объекта, категории номера, местоположения объекта, известности гостиничного оператора. Стоимость размещения в гостиницах и мини-отелях составляет: - стандартный номер – от 500 руб./сут. до 4 000 руб./сут.; - «полулюкс» – 1 600 руб./сут. – 6 200 руб./сут.; - «люкс» – 2 000 руб./сут. – 9 900 руб./сут. Объем услуг гостиниц и иных мест проживания в 2007 г. составил 290,3 млн. рублей и превысил показатели 2006г. в 1,7 раза. Особый сегмент потребителей гостиничных услуг – посетители всероссийских медицинских центров, расположенных в г.Пенза: недавно открывшегося Онкологического Центра Федерального значения и готовящегося к сдаче в эксплуатацию Всероссийского Кардиологического Центра. С открытием этого учреждения дефицит гостиничных услуг в г. Пензе еще больше возрастет. Значительный сегмент потребителей гостиничных услуг – участники спортивных соревнований. В городе проводятся всероссийские и международные соревнования по мото и велоспорту, плаванию, троеборью и т.д. Функционирует 744 спортивных комплекса, в том числе Дворец Водного Спорта, построенный по Олимпийским стандартам, Дворец Спорта “Буртасы”, соответствующий уровню, требуемому для организации международных соревнований, 12 специализированных школ Олимпийского Резерва для детей и молодежи. Пенза становится спортивной столицей России. По оценке экспертов, в ближайшее время наиболее востребованы на пензенском рынке коммерческой недвижимости будут гостиницы среднего сегмента (уровня 3*). В связи с этим, Администрацией города Пенза подготовлены и предлагаются инвесторам площадки под строительство современных отелей уровня 3* и 4* как в границах деловой части города, так и на участках, удобно расположенных на основных внутригородских магистралях. (данные даны по состоянию рынка гостиничной недвижимости в г. Пенза на 20.06.2008 г.) Рынок торговой недвижимости в Пензе находится в стадии становления. Основными тенденциями рынка торговой недвижимости города Пенза являются: Появление современных профессионально управляемых торговых центров; Приход в город крупных торговых сетей; Строительство крупных торговых комплексов (до 60 000 кв. метров); Попытки региональных игроков из других сегментов занять нишу на местном рынке девелопмента крупных торговых объектов. Торговая недвижимость Пензы растет в цене. Бывшие дома быта и универсамы активно реконструируются, в городе ведется строительство около 10 современных торгово-развлекательных центров – как в центральной части города, так и в «спальных районах». В Пензе в полной мере проявили себя сегодняшние тенденции рынка - повышение интереса инвесторов и девелоперов к городам «второго эшелона», опережающих сегодня по популярности города – «миллионники». Современные профессионально управляемые торговые центры с якорными арендаторами начали появляться в Пензе за последние 2-3 года. Наблюдается тенденция прихода в город крупных московских торговых сетей. За последние 2 года рынок торговой недвижимости Пензы является наиболее динамично развивающимся и экономически привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости. Наметилась четкая тенденция сокращения доли уличных рынков и ларьков. В центральной части города завершается реализация проекта по превращению советского Дом быта в современный многофункциональный торговый центр, который замкнет на себя главные покупательские потоки города. Местоположение обновленного «Пассажа» идеально подходит для этого — он расположен в самом центре, между основной пешеходной и проездной магистралями Пензы. Его площадь увеличена вдвое, включая развлекательную зону с многозальным кинотеатром, аттракционами и фуд-кортом на 6 тыс. кв.м., которая расположилась в пристрое к основному зданию. Оператором этой зоны станет федеральная сеть «Кино&Домино» компании «Русский кинопрокат». Новым для Пензы стало появление масштабных проектов по строительству крупных торговых комплексов (до 60000 кв. метров), включающих в себя значительную долю развлекательной составляющей – многозальные мультиплексы, боулинги, фитнес-центры, сопутствующие фуд-корты. В настоящее время ведется строительство торгового комплекса «Коллаж» (ООО «Региональные инвестиции», в непосредственной близости от одной из основных широтных магистралей города Пенза - Проспекта Строителей), проектируемая площадь которого составит 65 000 кв.м.; торговый центр мелкооптовой торговли «Лента» («Росевродевелопмент», рядом с развлекательным центром «Изумрудный город», в крупнейшем жилом районе города - Арбеково), площадью 12 000 кв.м. ГК «Регион девелопмент» (сеть ТРК «Июнь») заявила о планах реализации проекта по строительству в северо-западной части города (3 мкрн. Арбеково) крупного спортивно-оздоровительного зрелищно-торгового комплекса. Общая заявленная площадь объекта составляет 110 000 кв. м., сдача 1 очереди объекта (60 000 кв.м.) планируется в 4-ом квартале 2010 года, 2 – ой очереди – в 2012 году. Также во второй декаде 2008 года планируется завершение реконструкции с увеличением торговых площадей торгового комплекса «ЦУМ» в центре города с повышением этажности. Общая площадь объекта составит 16 500 кв.м. На пяти этажах торгового центра будут размещены представители торговых сетей «М-Видео», «Л’Этуаль» и др. В торговом комплексе будут действовать отделения банков, небольшие ресторанчики и кофейни. По прогнозам экспертов, в 2008 году предложение торговых площадей в Пензе будет составлять около 65,3 кв.м. на 1000 жителей, а к 2009 году произойдет увеличение объемов торговых площадей более, чем в 2 раза (по отношению к 2006 году). ^ Среднемесячная Стоимость Аренды кв.м. Торговая площадь (центр города, зона массовой жилой застройки): USD 228.81 Стоимость аренды торговых площадей варьируется в зависимости от этажности и группы товаров.^ Максимальная Стоимость Аренды кв.м. Торговая площадь (центр города): USD 774.57 Средняя Стоимость Продажи кв.м. Торговая площадь (центр города, зона массовой жилой застройки): USD 1923.12 (данные приводятся на основании существующего предложения во вновь построенных/реконструированных специализированных помещениях, позиционируемых как торговые центры по состоянию на 20.06.2008)^ Индекс Выкупа Торговых Площадей 3,7 года, с учетом уплаты всех налогов обязательных к уплате (показатель, демонстрирующий, за сколько лет сумма годовых арендных платежей позволяет окупить сумму покупки при условии сохранения расчетных цен покупки и аренды на 20.06.2008). Сравнение Доходности Вложений в Торговую Недвижимость и Банковского Депозита Превышение доходности вложений в покупку торговой недвижимости над доходностью банковского депозита составляет 3,18 раза, с учетом уплаты всех налогов обязательных к уплате (при условии сохранения расчетных цен покупки, аренды и процентных ставок банка на 20.06.2008).Данные приводятся на основании существующего предложения первичного рынка по состоянию на 20.06.2008.