Анализ государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве жилья за 1 квартал 2011 годаУчастие в долевом строительстве или инвестирование строительства - вторая по распространенности сделка в сфере недвижимости после купли-продажи. Именно с новым строительством связаны как чаяния, так и порой отчаяния дольщиков и инвесторов. Экономический смысл участия в долевом строительстве заключается в финансировании застройщика частным инвестором в целях получения определенного объекта недвижимости по завершении строительства. Передача денежных средств застройщику имеет характер целевого инвестирования, так как такие средства застройщик должен направлять исключительно на строительство конкретного объекта. В такой ситуации инвестор находится заведомо в невыгодном положении, так как практически рискует всеми своими вложениями в строительство: популярные ранее схемы - денег не хватило, стройка заморожена, компания - банкрот. Сфера инвестирования в строительстве достаточно долго являлась одной из самых рискованных в плане финансирования, пока государство не было вынуждено взять в свои руки надзор за долевым участием граждан в строительстве жилья и установить единые правила игры на данном рынке. Был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее Закон), а также создана система исполнительных органов специализированной структуры, на которые, помимо функций по контролю за качеством и законностью капитального строительства, возложены надзорные функции и в отношении долевого строительства. Для получения возможности привлекать денежные средства от физических лиц застройщик, как минимум, должен обладать следующими признаками: - наличие у застройщика договора аренды земельного участка под строительство конкретного объекта либо права собственности на этот земельный участок (как договор аренды, так и право собственности должны быть зарегистрированы в регистрационной службе); - наличие у застройщика разрешения на строительство; - публикация в СМИ или размещение в сети Интернет проектной декларации (документа, в котором содержатся все данные о застройщике как юридическом лице, а также описание строящегося объекта). При этом следует обратить внимание, что такая постановка вопроса лишает строительную организацию права принимать инвестиции для только предполагаемого строительства, до оформления прав на землю и до создания за свой счет проектной документации с ее последующей экспертизой. При получении разрешения на строительство и публикации проектной декларации, данные документы представляются застройщиком в Управление Росреестра по Сахалинской области (далее Управление) и в Министерство строительства Сахалинской области (далее Министерство). С этого момента возникают обязанности для застройщика представлять ежеквартальные отчеты о привлечении и использовании денежных средств, а для Министерства - обязанность осуществлять надзор за ходом строительных работ. В целях взаимодействия между государственными органами законодатель закрепил в п. 2.3. ст. 25.1 Федерального закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации) обязательное уведомление Управлением уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации – Министерства, о проведении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства. Кроме того, использование схемы долевого участия накладывает на застройщика и массу других обязательств, в том числе и в отношении дольщика. Законом четко предусмотрены многочисленные гарантии прав инвестора-гражданина: и обеспечение обязательств (залог земельного участка в пользу дольщиков, залог принадлежащих застройщику помещений в возведенном доме до регистрации прав дольщиков), и существенные штрафные санкции за неисполнение условий договора. Благодаря этим мерам возможности застройщика по махинациям с полученными от граждан инвестициями были сведены к минимуму, также значительно уменьшились и риски дольщиков. Так, сегодня существуют лишь три легальные схемы привлечения денежных средств застройщиком от граждан для строительства: непосредственно долевое участие, вступление в жилищно-строительный или жилищный накопительный кооператив либо приобретение недвижимости у застройщика по договору купли-продажи. Таким образом, долевое участие в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья: такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и т.д. При этом новая форма отношений обладает рядом преимуществ в сравнении с прямой покупкой жилья на первичном и вторичном рынках. Это: - поэтапная оплата; - затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10 - 30%; - возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения. Ежеквартальная статистика государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в Управлении до 2011 года не осуществлялась. Сравнительный анализ показателей производился по итогам года. № Период Количество зарегистрированных договоров Средний показатель количества зарегистрированных договоров в квартал 1 2006 104 26 2 2007 97 24 3 2008 421 105 4 2009 427 107 5 1 кв. 2010 32 6 1 кв.2011 25 Исходя из приведенных выше показателей, можно сделать вывод, что пик строительства жилья за счет средств граждан пришелся на 2008-2009 годы. Уменьшение количества строящегося жилья имеет объективные причины: в первую очередь экономическая нестабильность, кризис финансовой системы и, как следствие, слабое ипотечное кредитование, а также активная миграция населения, которая влечет за собой увеличение выбора на рынке жилья. В первом квартале 2011 г. было принято 3 решения о приостановлении государственной регистрации по причинам не представления документов, необходимых для государственной регистрации, и запрета государственной регистрации на основании решения судебных органов. Решения об отказе в государственной регистрации договора государственными регистраторами не принимались. Наиболее крупными застройщиками на территории г. Южно- Сахалинска, использующими средства дольщиков для строительства жилья являются: ОАО «Сахалин-Инжиниринг», ОАО «МЖК», ООО «Стройиндустрия». Примечательно, что в последние два года появляются новые организации – застройщики, ранее вообще не осуществлявшие строительство, что усматривается из представленных на государственную регистрацию проектных деклараций.