Анализ состояния рынка жилой недвижимости города Нижнего Новгорода Июнь 2009 года Российская Федерация Город Нижний Новгород www.snbc.ru © Дизайн Александра Савельева АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА (Июнь 2009 года)1. Жилищный фонд города Нижнего Новгорода^ Объем жилищного фонда города Нижнего Новгорода по состоянию на 01 мая 2009 года составлял 27 874 675 квадратных метров.Наибольший объем жилищного фонда города приходится на Автозаводский район, доля которого в общегородском объеме жилищного фонда составляет около 23%. По данному показателю Автозаводский район превосходит все остальные административные районы города на 10%, поскольку на остальные районы города Нижнего Новгорода приходится по 11% от общегородского объема жилищного фонда.В период с 2002 года по май 2009 года в городе Нижнем Новгороде было введено в общей сложности 2 919 351 квадратных метров жилья. Наибольшие по сравнению с предыдущими годами объемы ввода жилья наблюдались в 2007 и 2008 годах.1Рис. 1. Ввод в эксплуатацию жилых домов и общежитий предприятиями и организациями всех форм собственности города Нижнего Новгорода, кв.м общей площади.2Если в 2004 – 2005 годах ежегодно вводилось около 360 тысяч квадратных метров, то в 2006 году по сравнению с предыдущим годом объем ввода вырос до 443 322 квадратных метров, в 2007 и 2008 годах было введено более 600 000 квадратных метров жилья, что на 150 000 квадратных метров больше, чем за 2006 год. При этом среди всех районов города Нижнего Новгорода по объему ввода жилья доминирует Нижегородский район. Объем введенного жилья в Нижегородском районе в период с 2002 по 2008 годы в два – три раза выше, чем в каждом из остальных отдельно взятых районов города.Фактические планы администрации Нижнего Новгорода по объему ввода жилья на 2008 год были выполнены. В Нижнем Новгороде по прогнозу на 2009 год площадь вводимого жилья должна составить 635 тыс. кв.м, в том числе, индивидуальное строительство, – 150 тыс. кв.м.Но в 2009 году существует большая вероятность, что планы администрации как областной, так и городской может значительно скорректировать мировой кризис, затронувший и нижегородский рынок недвижимости.В Нижнем Новгороде уже в 2008 году не было введено в эксплуатацию 15 многоквартирных домов. Основными причинами, по которым данные дома не были сданы в эксплуатацию, явились финансовые проблемы застройщиков, из – за которых дома не могут быть подключены к ресурсоснабжающим организациям. При этом данные дома планируется сдать в эксплуатацию в 2009 году.Объем строительства в Нижегородской области в первом квартале 2009 года сократился на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В докладе о социально – экономическом положении субъектов Российской Федерации, подготовленном Министерством регионального развития Российской Федерации по данным на 30 марта 2009 года, также отмечалось, что Нижегородская область входит в число регионов с наиболее заметным снижением темпов роста объемов строительства.3Правительство Нижегородской области сократило на 22% план 2009 года по строительству жилья в регионе – с 1,65 до 1,35 млн. кв.м. Руководство области связывает сокращение ввода жилых объектов в эксплуатацию до уровня 2008 года с финансовым кризисом. Отраслевые эксперты полагают, что общее сокращение строительства жилья может превысить 40%.4Администрация города Нижнего Новгорода для того, чтобы финансово – экономический кризис не привел к резкому спаду производства в строительном комплексе города, предлагает к реализации комплекс антикризисных мероприятий. Среди основных мер – государственные и муниципальные закупки, оказание содействия строительным организациям, стимулирование спроса и увеличение объемов ипотечного кредитования граждан. Увеличение объемов жилищного строительства, улучшение условий проживания за счет сноса домов, относящихся к ветхому фонду и повышение качества строящегося жилья – основные направления развития строительного комплекса в Нижнем Новгороде.5Все строящиеся на сегодня объекты были начаты еще до кризиса, а с конца 2008 года новых строек начато не было, поэтому 2010 год будет характеризоваться низкими объемами ввода жилья. Если кризис продлится несколько лет, то вполне вероятно, низкие объемы строительства жилья будут характерны и для 2011 – 2012 годов, что приведет к дефициту предложения на первичном рынке.По состоянию на май 2009 года обеспеченность жильем в Нижнем Новгороде составляла около 21,80 квадратных метра жилой площади на одного жителя.6Для сравнения, обеспеченность жильем в Европе составляет 35 – 45 квадратных метров, в США – 50 – 57 квадратных метров7 на одного человека. Таким образом, для выхода на европейский уровень по обеспеченности жильем городу Нижнему Новгороду не хватает приметно 20 миллионов квадратных метров качественных жилых площадей. Цена квадратного метра в новостройке формируется в три этапа (сметная стоимость строительства, фактическая себестоимость с учетом различных обременений и рыночная стоимость), увеличиваясь за время реализации проекта примерно в 2,5 – 3,5 раза. Меньше всего цена изменяется на начальном этапе. Рис. 2. Обеспеченность населения города Нижнего Новгорода жильем, кв.м на одного жителя.8Самый значительный рост цены при строительстве происходит потом: стоимость земельной площадки на аукционе, обязательства перед муниципалитетом, обременения в виде строительства дорог и объектов социальной сферы, плата за подключения к инженерным сетям и прочее, добавляют к начальной стоимости 100 – 150%. Наконец, на стадии продажи квартиры в новостройке ее стоимость возрастает еще на 50 – 100%.Рис. 3. Средняя стоимость строительства 1 кв.м. общей площади жилых домов в Нижегородской области, рублей, значение показателей за год.9Как видно из приведенной выше диаграммы (рисунок 3), средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов квартирного типа, без пристроек, надстроек и встроенных помещений в Нижегородской области в период с 2002 по 2008 год выросла в 36 раз.10В условиях международного кризиса в качестве основного фактора, который позволит снизить стоимость строительства жилья, является снижение цен на строительные материалы.По данным Союза инженеров – сметчиков и департамента ценообразования в строительстве, к маю 2009 года общее снижение цен на строительные материалы, которое началось в сентябре – октябре 2008 года, составило 16,06%.^ Больше других подешевел кирпич (до 27%) и цемент (23 – 27%), что явилось результатом значительного уменьшения спроса на них.По мнению специалистов Ассоциации Строителей России, пик падения уже пройден, однако перед производителями по-прежнему остро стоит проблема снижения себестоимости строительных материалов. К этому подталкивают, минимум, два обстоятельства: повсеместное «свертывание» платежеспособного спроса и новые жесткие ценовые требования со стороны государства – ключевого заказчика в условиях кризиса.11 2. Анализ первичного рынка жилья города Нижнего НовгородаИзучение динамики темпа роста цен на первичном рынке жилья города Нижнего Новгорода в период с 2003 года по июнь 2009 года показало, что «пиковым» годом роста цен был 2006 год.Если в период с 2003 по 2005 год цены росли в среднем на 21% в год, то в 2006 году был зафиксирован рост цен на уровне 75%. В 2007 году рост цен составил 15,14%, в 2008 – 11%. Средняя цена одного квадратного метра жилья на первичном рынке жилья в Нижнем Новгороде за 2003 год выросла на 23% и составила 15,2 тыс. рублей, на вторичном рынке – на 35% (до 11 тыс. рублей). При этом средние цены по Нижнему Новгороду в 2003 года в 1,5 – 2 раза превышали стоимость жилья в региональных центрах Приволжского федерального округа.Кроме того, стремительный рост цен на жилье в 2003 - 2004 годах был характерен для России в целом и связан с ростом цен на строительные материалы, ростом покупательной способности населения и нестабильностью курса доллара.12^ Рис. 4. Динамика темпов роста цен на жилье в новостройках города Нижнего Новгорода с 2003 по 2008 год.13Основной причиной роста цен в 2006 году (а именно: начиная с июля 2006 года), по мнению большинства экспертов, явился незначительный объем предложения на рынке первичного жилья и высокий уровень спроса. Во многих строительных проектах квартиры распродавались, когда дом находился еще на стадии котлована. В основе этого явления лежали: со стороны спроса – рост уровня доходов населения, развитие ипотечного кредитования; со стороны предложения – проблемы, возникающие у застройщика с администрацией города при выходе на рынок, отсутствие четкой жилищной политики в городе. В результате указанных факторов возросший уровень спроса превысил уровень предложения, что в конечном итоге привело к общему росту цене на рынке жилья. На рынке наблюдалась ситуация, когда цены на качественное жилье (в новостройках) и некачественное жилье (построенное ранее 1995 года) почти сравнялись.В период с 2002 по 2005 годы цены продаж на первичном рынке жилья в разрезе муниципальных районов города Нижнего Новгорода не сильно отличались друг от друга. Несмотря на то, что в Нижегородском и Советском районах цены на первичном рынке были традиционно выше (средняя цена за 2002 – 2005 год составила 19 360 рублей за квадратный метр), чем по остальным районам (средняя цена за 2002 – 2005 годы составила 13 816 рублей за квадратный метр), все же разница была не существенной – 5 544 рубля, к тому же темпы роста цен по районам города были примерно одинаковы. После бурного роста цен на рынке жилья, наблюдавшегося в 2006 году, разница между средней ценой в Нижегородском и Советском районах и остальными районами города стала весьма значительной. Так, если в период с 2006 по 2007 годы средняя цена по Нижегородскому и Советскому районам составляла 53 411 рублей за квадратный метр, то по остальным районам города – 36 949 рублей за квадратный метр, то есть разница в ценах уже составила 16 462 рубля за один квадратный метр.Рис. 5. Динамика цены квадратного метра в новостройках города Нижнего Новгорода в разрезе муниципальных районов период с 2002 по 2007 год, рублей.14В 2008 году нижегородский рынок жилья претерпел на себе влияние мирового финансового кризиса, дошедшего до России. Весь 2008 год условно можно разбить на два интервала.Первый интервал – период с первого по третий квартал 2008 года. За восемь месяцев 2008 года рост цен на жилье на первичном рынке составлял в среднем от 18 до 35%. Средняя стоимость жилья в новостройках в этот период составляла 56,65 тыс. рублей за один квадратный метр.При этом она существенно отличалась в зависимости от района города и класса жилья, а под строительство квартир было задействовало около 140 строительных площадок.15На протяжении второго полугодия 2007 года цены на строящееся жилье стабильно росли, и это стало особенно заметно в январе – феврале 2008 года. Начали сокращаться сроки экспозиции квартир, а количество ипотечных сделок возросло. Среди тенденций на первичном рынке жилья на начало 2008 года следует отметить приток спекулятивного капитала с фондового рынка. После январского обвала рынка ценных бумаг в недвижимость перешла небольшая часть инвесторов. Многие инвесторы выводили активы с рынка ценных бумаг и вкладывали в недвижимость. Ситуация усложнялась из – за постоянных слухов о деноминации рубля. Инвесторы и люди, стремящиеся сохранить свои сбережения, вкладывали средства в стабильный сегмент – недвижимость. А продавцы ожидали рост цен в целом и рост инфляции после выборов президента. Подстегивали рост цен на жилье и планы областного правительства, которое в 2008 году планировало ввести в эксплуатацию в Нижегородской области не менее 1,35 млн. кв.м жилья, что на 30% больше, чем в 2007 году. По государственному заказу в регионе планировалось построить 12 тысяч кв.м жилья. Огромное влияние на нижегородский рынок жилья должен был оказать амбициозный проект областного правительства – Globe Town, который подразумевал строительство фактически нового города в левобережной пойме реки Волги напротив исторического центра Нижнего Новгорода.16Второй интервал – четвертый квартал 2008 года. Цены на жилье на первичном рынке начали существенно снижаться. С конца июля 2008 года стало наблюдаться резкое сокращение объема продаж на первичном рынке. Под влиянием мирового кризиса и сложной ситуацией на финансовых рынках люди стали аккуратнее относиться к вложению собственных денежных средств. Еще одной из причин снижения спроса, а следовательно и снижения цен явился рост процентных ставок по ипотечным кредитам и ужесточение требований банков к заемщикам.17В целом за 2008 год стоимость жилья на первичном рынке города Нижнего Новгорода выросла на 11%, а среднегодовая цена составила чуть более 50 тысяч рублей за кв.м, что явилось следствием снижения покупательской способности населения, а также большим объемом жилого строительства. С 2000 года непрерывно росли объемы строительства, предложение, спрос и цены. К 2008 году процесс достиг кульминации – о своем выходе на нижегородский рынок заявили крупные инвесторы, в городе появились масштабные проекты. В течение года нижегородские компании представили на международной выставке MIPIM-2008 в Каннах пять таких проектов — Globe Town, «Нижегородский технопарк», «Резиденция», «Большие овраги» и «Остров». В 2008 году объемы строительства жилья в Нижегородской области опережали плановые показатели: по итогам только первого квартала 2008 года они выросли на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Цены на вторичном рынке обогнали предложения застройщиков. ^ Рис. 6. Динамика средней цены одного квадратного метра в новостройках города Нижнего Новгорода.18Главная проблема, которую принес кризис финансово – устойчивым компаниям, – это отток покупателей – до 50% из них приобретали жилье в кредит. В 2008 году рынок ипотеки покинуло большинство кредитных организаций. Сейчас на нижегородском ипотечном рынке осталось не более 10 банков. Практически все банки ужесточили условия кредитования и повысили процентные ставки на 3 – 6% (до 16 – 19%) в рублях и на 2 – 5% (до 14 – 16%) в долларах. По мнению застройщиков и риэлторов, по условиям ипотеки банки вернулись в 2005 год – выросли ставки, 30 – процентный первоначальный взнос стал обязательным. Количество заявок на кредиты в четвертом квартале текущего года снизилось почти втрое.^ Рис. 7. Динамика средней цены предложения по городу Нижнему Новгороду на рынке строящегося жилья.19Во – первых, на рынке недвижимости сложилась неопределенная ценовая ситуация, из – за чего часть потенциальных заемщиков заняла выжидательную позицию. Во – вторых, сказывается сокращение предложения кредитных программ, ужесточение условий и повышение ставок по ипотеке. В – третьих, снизился уровень платежеспособности населения: ряд компаний сокращает персонал, и некоторым приходится устраиваться на менее оплачиваемую работу.20Рис. 8. Средняя цена одного квадратного метра в новостройках города Нижнего Новгорода в июне 2009 года в разрезе районов города.21^ Средняя цена предложения на рынке строящегося жилья по Нижнему Новгороду в период с конца 2002 года по июнь 2009 года выросла на 394%.На рынке строящегося жилья в июне наблюдалось понижение цен. Средняя цена предложения по городу в июне составила 48742 рубля за квадратный метр. По сравнению с маем, цена понизилась на 497 рублей за квадратный метр, или на 1,01%, а с августом 2008 года, когда был зарегистрирован пик цен – падение составило около 15,7%.Максимальные цены на жилье в новостройках в июне 2009 года были зафиксированы в Нижегородском и Советском районах Нижнего Новгорода, где средняя цена продажи превысила отметку 50 тысяч рублей за один квадратный метр.Средние цены на жилье в заречной части города примерно одинаковы, разброс в средних ценах незначителен и в среднем цена предложения жилой недвижимости на первичном рынке в районах заречной части города составляла в июне порядка 40 – 42 тысяч рублей за кв.м.Бурный рост цен на жилье, который наблюдался в Нижнем Новгороде в 2006 – 2008 годах, остановил разразившийся осенью в стране финансово – экономический кризис. В результате застройщики столкнулись с двумя проблемами: трудности с получением кредитов и отсутствие покупателей. В конце 2008 – начале 2009 года продажи сократились на 50%, у некоторых застройщиков – до 70%. Эксперты объясняют это не только финансовыми, но и психологическими причинами.Клиентов сдерживает неясность перспектив. Покупатели ждут снижения цен, боятся рисков, связанных с недостроем, повышения ипотечных ставок задним числом и того, что не смогут вернуть кредит.^ В условиях кризиса резко изменился спрос и структура самого рынка недвижимости. Если в сентябре 2008 года на рынке доминировал продавец, то сейчас условия диктует покупатель. До сентября 2008 года около 30% жилья приобреталось на заемные средства. После того как условия по ипотеке ужесточились и жилищное кредитование фактически прекратилось, 30 клиентов из 100 ушли с рынка. Осталось 70 человек, которые разделились на две половины: одни ждут обвала цен, а другие понимают, что решать проблему с жильем нужно сегодня. Общеизвестно, что 40% покупателей приобретают квартиру на первичном рынке, а 60% – на вторичном. Но из – за кризиса баланс изменился: сейчас до 80% предпочитают покупать готовое жилье, поскольку меньше риски. Таким образом, на первичном рынке из 35 потенциальных покупателей остается только семь человек. И это из тех докризисных 40 человек. Это реальный спрос на строящееся жилье.Как результат в 2008 году в Нижнем Новгороде было введено 616 тысяч кв.м жилья – почти как в 2007-м – при плане 750 тысяч кв.м. По данным городской администрации, трудности в конце года возникли с вводом в эксплуатацию 15 многоквартирных домов. Они построены, но у застройщиков не хватило денег на подключение домов к коммуникациям: водопроводу, канализации, отоплению, газу или электроэнергии.В 2009 году объемы ввода могут снизиться на 20%. Правительство Нижегородской области уже скорректировало планы на этот год: объем строительства уменьшен с 1,65 млн. кв.м до 1,35 млн. кв.м. В 2010 году уменьшение предложения окажется еще существеннее: чтобы сдать дома в 2010 году, нужно начинать их строить сейчас, но застройщики не торопятся. По опросам социологов, россияне ожидают падения цен на жилье. Как говорится в совместном исследовании компании Russian Realty Research (R3) и ВЦИОМ, число россиян, прогнозирующих падение цен на жилую недвижимость, с каждым месяцем становится все больше: в октябре 2008 года таковых было три процента, в ноябре – уже 12, а в январе 2009 года – 18 процентов. При этом растет доля респондентов, затрудняющихся дать оценку ситуации. Тех, кто ожидает роста цен, стало меньше на 15%.22^ Официальный демпинг покупатели воспринимают как первый признак плохого финансового положения девелопера:Себестоимость возведения коробки многоэтажного дома в Нижнем Новгороде обходится в 35 тысяч рублей за кв.м. А с учетом затрат на приобретение земли и прокладку различных коммуникаций стоимость квадратного метра подрастает до 50 – 55 тысяч. Для увеличения продаж застройщики начали индивидуально стимулировать покупателей. Скидки от застройщиков составляют 1 – 5%, а квартиры от тех, кому они достались по бартеру (подрядчиков, соинвесторов), продаются дешевле на 5 – 10%.^ При незначительном падении цен заметно возросли скидки на торг. Сделка происходит, только если продавец уступает 15 – 20%.Многие эксперты единогласно утверждают, что обвала цен на рынке жилья не будет. Оснований для снижения цен нет: стройматериалы подешевели, зато выросли ставки по кредитам. Хотя есть и сторонники того, что фаза падения цен на рынке недвижимости длится обычно не дольше трех лет, при этом цены снижаются в среднем на 20 – 50%. Поскольку цены с момента начала кризиса уже упали на 5 – 10%, максимально, что грозит до 2012 года, – это снижение цен еще на 10 – 40%.23 3. Анализ вторичного рынка жилья города Нижнего Новгорода^ Жилье, предлагаемое на вторичном рынке жилья города Нижнего Новгорода, можно классифицировать следующим образом. Старый фонд – квартиры в каменных домах постройки до 1928 года, в домах из иных материалов (деревянных, шлакоблочных) – до 1956 года. Этажность: 1 – 3. Без удобств или частичные удобства. Отопление – печное или от АОГВ. Потолки обычно выше 3 метров.Сталинка – квартиры в домах постройки 1928 – 59 гг. Материал стен – кирпич. Этажность: 2 – 8. Квартиры отличаются повышенной общей площадью. Потолки от 3 метров и выше. Кухни 8 – 12 метров, газовые колонки. Балкон.Народная стройка – квартиры в домах постройки 1956 – 61 гг. Материал стен – кирпич, дерево, шлакоблоки. Этажность: 2, 3. Отопление часто от АОГВ, газовые колонки. Без ванн, либо уменьшенная кухня из – за установки ванны. Подъезды с деревянными лестницами. Без балкона.Хрущевка – квартиры в домах постройки 1959 – 70 гг. Стены кирпичные или панельные. Этажность: 3 – 6, редко 9. Потолки высотой не выше 2,5 метров. Квартиры отличаются минимальной общей площадью. Кухни площадью 5 – 6 кв.м обычно с газовой колонкой на кухне. Санузел совмещенный. Планировки со смежными комнатами. Балкон.Брежневка – квартиры в домах поздней, чем «хрущевки», постройки, имеющих более высокие, чем «хрущевки», потребительские свойства. Переходный тип от «хрущевки» к «современной». Дома обычно 5 –, редко 9 – 12 - этажные. Прихожая и кухня несколько большей, чем у «хрущевок» площади. Санузел раздельный. Централизованное горячее водоснабжение. Балкон.Гостинка – квартиры минимальной общей площади, расположенные в домах с коридорной системой планировки этажа. Обычно совмещенные санузлы минимальной площади. Без балконов.Современная – квартиры в домах массовых серий постройки 1968 – 90 гг. Дома преимущественно панельные – девятиэтажные, многоподъездные; реже кирпичные – девяти – двенадцатиэтажные. Все комнаты обычно изолированные. Кухни – 7 – 8 квадратных метров. Санузел раздельный. Централизованное горячее водоснабжение. Балкон, лоджия.Улучшенная – квартиры, имеющие улучшенные потребительские качества по сравнению с типовым жильем массовых серий. Либо это квартиры в домах поздних типовых или индивидуальных проектов постройки после 1987 года, либо это квартиры в типовых домах массовых серий (хрущевки, брежневки, современные) с увеличенной полезной площадью путем изменения стандартных планировок. Кухни площадью более 8 кв.м. Материал стен – панель, кирпич, монолит. Этажность: 2 – 18.Элитная – квартиры с повышенным уровнем комфорта. Повышенная общая площадь, свободные планировки, кухни площадью более 12 квадратных метров. Современное инженерное оборудование. Часто автономное тепло – и горячее водоснабжение.2003 годПо данным ГК «Триумф», в 2002 году рост цен на нижегородском рынке вторичного жилья составил примерно 25%, в 2003 году жилье подорожало уже на 34%. Однако не все риэлторы единодушны в оценках темпов роста цен. По оценке Агентства недвижимости «Чекни», в 2003 году стоимость жилья на вторичном рынке выросла всего на 20%, а по данным АН «Проспект», скачка вообще не было – цены плавно росли и увеличились всего на 10 – 15%.24В первом квартале 2003 года впервые за два предыдущих года цены на вторичном рынке жилья в Нижнем Новгороде не выросли, а по некоторым позициям даже снизились, не смотря на то, что были все внешние предпосылки для роста: снижение курса доллара по отношению к рублю, обычно ведущее к повышению долларовых цен, неспокойная внешнеполитическая обстановка, которая всегда стимулирует инвестиции в недвижимость, наконец, весна – традиционный сезон активности на рынке.По данным Агентства недвижимости «Ваше право», по некоторым позициям цены в марте – апреле 2003 года снизились на 5 – 7%. Подешевели однокомнатные квартиры – самый ходовой товар – однокомнатные квартиры уже не уходили сразу, как, например, в декабре 2002 года, а многокомнатное жилье низкого качества просто не находило покупателя. ^ Таблица 1ПОКАЗАТЕЛИ ценовой ситуации на рынке жилья городов России в декабре 2002 года25 № п/п Город в Российской Федерации Удельная цена предложения квартир, $/ кв. м Среднемесячное число предложений, по которому рассчитана средняя удельная цена предложения Минимальная Средняя Максимальная 1. Москва 450 1 096 4 000 18 000 2. Санкт – Петербург 300 641 1 500 21 000 3. Московская область 220 602 1 300 3 000 4. Екатеринбург 320 519 1 000 6 500 5. Новосибирск 250 470 850 150 6. Иркутск 230 413 760 550 7. Пермь 160 394 1 200 1 300 8. Барнаул – 372 – – 9. Нижний Новгород 150 365 1 100 1 200 10. Красноярск – 344 – – 11. Омск – 333 – – 12. Томск – 313 – – 13. Тверь 150 311 850 180 14. Астрахань 70 286 350 460 15. Ульяновск 60 260 350 1 600 Квартиры в панельных девятиэтажных домах на Ковалихинской и Трудовой улицах (Нижегородский район Нижнего Новгорода) практически не пользовались спросом – для людей не очень состоятельных жилье там было слишком дорого, а у тех, у кого есть деньги, не устраивает качество.По данным риэлторов, в предыдущие годы цены на дешевое, наиболее доступное жилье (квартиры гостиничного типа, «хрущевки» и «брежневки») росли быстрее, чем на новое и дорогое. Особенно это характерно было для заречной части города, где строилось мало жилья. Например, по цене квадратного метра (цены на вторичном рынке назначаются в целом за квартиру, а не за квадратный метр) квартира гостиного типа на окраине Автозаводского района не уступала новостройке в микрорайоне Верхние Печеры. Однако доходы покупателей «гостинок» и «хрущевок» росли медленнее, чем покупателей более качественного жилья, поэтому в итоге предложение стало превышать спрос.Разница в цене между квартирами с разным количеством комнат стала минимальной и составляла иногда всего $1500 – 2000. На вторичном рынке жилья низкого качества чистых продаж мало: преобладают разъезды, съезды или обмен с доплатой.Спрос в секторе более дорогого жилья все еще был достаточно высок, но клиенты стали более разборчивы и предпочитали жилье в домах, построенных не более 3 – 5 лет назад. Колебания курса доллара тоже отразились на рынке жилья, но не изменением цен, а участившимся желанием получить деньги за квартиру в рублях. Случалось, что сделки срывались из – за несогласия продавца и покупателя именно в этом вопросе.26Спрос на вторичное жилье ниже там, где много новостроек. В микрорайоне Верхние Печеры, в районе улиц Белинского, Генкиной, Бориса Панина, в центре города спрос на вторичное жилье был ниже и цены не росли. А в Приокском и Ленинском районах жилья почти не строили, поэтому и цены росли там быстрее.По мнению риэлторов, состояние квартиры почти не влияет на ее стоимость – отличный ремонт, считают они, не повод для покупателя приобретать квартиру по более высокой цене, а если квартира в очень плохом состоянии – это не повод требовать серьезного снижения цены. Таблица 2Цены на вторичном рынке жилья города Нижнего Новгорода в марте – апреле 2003 года, $, за квартиру27 № п/п Район города/ Тип квартиры Однокомнатные Двухкомнатные Трехкомнатные 1. Нижегородский 12 500 – 29 000 14 500 – 39 000 20 000 – 53 000 2. Советский 12 000 – 29 000 13 500 – 35 000 18 000 – 47 300 3. Приокский 10 700 – 20 700 13 000 – 32 500 18 000 – 38 000 4. Канавинский 9 700 – 18 500 12 300 – 25 500 16 000 – 35 000 5. Московский 9 400 – 16 500 10 800 – 23 500 15 700 – 30 200 6. Сормовский 10 000 – 17 000 12 000 – 19 500 12 500 – 28 800 7. Ленинский 10 000 – 18 000 10 900 – 22 500 13 000 – 35 000 8. Автозаводский 11 500 – 17 500 10 000 – 21 000 14 000 – 32 000 По данным ГК «Триумф», на конец первого полугодия 2002 года средняя цена одного квадратного метра по городу на вторичном рынке была 8270 рублей, во втором квартале 2003 года – уже 11072 рублей.Еще один итог 2003 года – выравнивание стоимости квартир в заречной и нагорной частях города Нижнего Новгорода. По данным АН «Адрес», в начале 2003 года однокомнатные квартиры в заречной части стоили $11000 – 12000, к концу года – $15 000. В Нижегородском районе цена квартиры в 2002 году составляла $14000 – 16000, в 2003 – $17000 – 22 000.До дефолта цены в заречной части города всегда различались, но теперь стали развиваться и спальные районы, например Сормово, и люди уже не боятся приобретать там жилье.28Наиболее востребованными в 2003 году были однокомнатные квартиры до 40 кв.м и двухкомнатные – до 70 кв.м. По данным АН «Адрес», в 2003 году спрос на вторичном рынке превышал предложение в пять раз.Участники рынка отмечали, что 2003 год запомнился отсутствием летнего застоя. По оценке вице – президента Нижегородской гильдии риэлторов Елены Соловьевой, рост цен на вторичное жилье летом 2003 года составил примерно 5% в месяц, чего не наблюдалось в предыдущие годы. Рост обычно начинался с конца августа, однако в 2003 году покупатели сами прогнозировали осеннее удорожание и стремились совершить максимальное количество сделок именно летом. Но эта тенденция не отменила осеннего всплеска цен – сентябрь 2003 года по отношению к сентябрю 2002 года показал рост цен на вторичном рынке жилья в два раза. Именно «высокий сезон – 2003», начавшийся осенью, показал изменение в предпочтениях нижегородцев – все большей популярностью стали пользоваться двухкомнатные квартиры, которые стали освобождаться из – за переездов в новые дома. Именно в 2003 года стоимость одного квадратного метра преодолела психологически важную отметку в $500. Однокомнатные квартиры в Советском районе к концу года стоили $520 за 1 кв.м, а квартиры улучшенной планировки стали стоить $550 за 1 кв.м.2004 годРынок недвижимости в Нижнем Новгороде в 2004 году по – прежнему оставался долларовым. Но все больше покупателей, номинируя цену в долларах, хотели на руки получить рубли. Евро, несмотря на прочность позиций на валютных рынках, на городском рынке недвижимости не прижился.Низкий спрос сказывался и на структуре сделок. Востребованы были в основном небольшие квартиры – как самое доступное жилье и первый шаг в решении жилищной проблемы. ^ Специалисты констатировали высокий спрос на однокомнатные и двухкомнатные «хрущевки», а также на комнаты. Спрос нРис. 9. Динамика средней цены предложения по городу Нижнему Новгородуна рынке готового жилья, рублей за один квадратный метр.392009 годВ 2009 году на рынке жилой недвижимости сохраняется ситуация ожидания: цены продолжают умеренно снижаться – эксперты прогнозируют, что тенденция сохранится в лучшем случае до конца лета. ^ И добавляют, что пока нет факторов, способствующих оживлению рынка, в основном это касается доступности кредитов. Особенно заметно снижение цен в массовых сегментах вторичного рынка жилья, особенно в тех, которые были переоценены в результате ценового скачка 2006 года. Это, прежде всего, жилье недостаточно качественное – «хрущевки», «брежневки». Таких квартир на рынке было всегда много. Если сравнивать динамику цен на вторичном и первичном рынке, то здесь ценовые тренды расходятся – готовое жилье дешевеет быстрее, чем строящееся. Причины – застройщик не может себе позволить снижать стоимость из – за необходимости отбить затраты на материалы (которые сейчас хоть и подешевели, но закуплены были задолго до падения цен).Предложение на рынке жилья сейчас максимальное. Те, кто хочет продавать, стремятся сделать это быстрее и даже готовы при реальном интересе к квартире идти на значительные скидки. Спрос на недвижимость летом традиционно снижается из – за отпусков, однако в этом году ситуация усугубляется еще и тем, что из – за кризиса у людей появляется неуверенность в стабильности собственного финансового положения.Рис. 10. Годовые темпы роста цен предложений на вторичном рынке жилья города Нижнего Новгорода, %.40С января по март 2009 года на вторичном рынке жилья города Нижнего Новгорода объем предложения вырос весьма существенно: в исторической части города – на 65%, в Верхних Печерах – на 75%, в Приокском районе – на 40% (наименьший рост среди всех районов города Нижнего Новгорода, но и объем предложения здесь невелик). В марте текущего года по районам города Нижнего Новгорода статистика предложений однокомнатных квартир и комнат выглядела следующим образом: в Автозаводском районе было предложено 416 однокомнатных квартир и 131 комната, в Советском районе 208 и 63 соответственно, в Канавинском – 182 и 61, в Ленинском – 167 и 99, в Московском – 168 однокомнатных квартир и 79 комнат. Меньшее количество предложений по продаже однокомнатных квартир и комнат было зафиксировано в Сормовском (99 и 63, соответственно), Нижегородском (118 и 44) и Приокском (115 и 30) районах.41Платежеспособный спрос, наоборот, упал: ипотечное кредитование сократилось (слишком высокие проценты и жесткие требования со стороны банков плюс высокие риски снижения доходов со стороны заемщиков), зарплаты снижаются, рабочие места сокращаются.В результате даже экспозиционные цены на вторичное жилье упали. Например, цены на однокомнатные квартиры в Ленинском районе снизились на 9,3%, в Сормовском – на 3,6%. Однокомнатные квартиры как наиболее доступные пользуются и наибольшим спросом. В марте средняя стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах в Нижегородском районе в исторической части города составила 76 336 рубля, в Верхних Печерах – 66 413 рубля, в Советском районе – 65 768 рублей, в заречной части города – 51 000 – 53 000 рублей. Двухкомнатные квартиры стали менее востребованы, и цены на них снизились более существенно – на 8,5% в Канавинском, на 4% -- в Сормовском, а вот в историческом центре даже выросли – правда, всего на 0,4%. Средняя цена квадратного метра в историческом центре города составила 78 560 руб., в заречной – 46 000 – 49 000 руб. На трехкомнатные квартиры цены более всего снизились в Московском районе – на 9%, в Советском – всего на 0,4%, в Сормовском – на 6,7%. Средняя цена кв. м в трехкомнатных квартирах в историческом центре города в марте текущего года составила 85850 рублей, в заречной части 45 000 – 47 000 рублей.Рис. 11. Средние цены предложения на рынке готового жилья города Нижнего Новгорода в июне 2009 года, рублей за один квадратный метр.42Рис. 12. Средние цены предложения на вторичном рынке жилья по городу Нижнему Новгороду, $ за 1 кв.м. 43На рынке готового жилья в июне также наблюдалось понижение цен. Средняя цена предложения по городу в июне составила 49209 рублей за квадратный метр. По сравнению с маем, цена понизилась на 1087 рублей за квадратный метр, или на 2,16%.Высокая цена квадратного метра вторичного жилья не означает, что оно дороже первичного. Не нужно забывать, что речь идет только о ценах экспозиции – цены предложения выше, и сегодня их разница с ценами реальных сделок может достигать 25%, а иногда и выше.Сейчас большая часть сделок – альтернативные, реальные цены в таких сделках скрыты, значение имеет «материальный эквивалент» и размер доплаты. Снижение проявляется и в снижении размеров доплат п