АНАЛИЗ ДОГОВОРОВ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯВ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ В Г.МОСКВЕОГЛАВЛЕНИЕ Введение___________________________________________________3 Необходимость квалификации договорных обязательств________7Классификация договоров долевого участия по признаку направленности_____________________________________________8Классификация договоров долевого участия по признаку Договор простого товарищества______________________________10Встречные договоры долевого участия в строительстве_________25Договор долевого участия как смешанный договор_______________26Договор долевого участия как оказание услуг____________________29Предварительный договор купли-продажи______________________32О свободе договора в отношениях долевого участия______________35Инвестиционные договоры долевого участия____________________37Применение института уступки требования в отношениях, связанных с застройкой_______________________________________44Некоторые рекомендации клиентам____________________________49Заключение__________________________________________________59ВведениеВ настоящий момент столичный рынок недвижимости развивается бурными темпами, при этом стоимость квартир растет еще быстрее. По расчетам специалистов и независимых экспертов, стоимость квартир в строящихся домах, даже на этапе закладки строительства ежегодно дорожает на 25-30%. Таким образом, мы наблюдаем просто строительный бум в Москве. Принимая решение о покупке жилья, граждане в большинстве своем оказываются в ситуации выбора между новой квартирой и так называемой "вторичкой". Есть свои "за" и "против" в обоих случаях. Новая квартира - это не только новые стены, но и что важнее, современные коммуникации, комфорт и отсутствие "истории объекта", а значит части рисков, связанных с прошлыми собственниками и их вполне возможными претензиями на квартиру. Опять же новая квартира стоит дороже, чем типичная "хрущевка" или "брежневка". На сегодня нередко, склоняясь к выбору нового жилья, покупатели прибегают с известной схеме приобретения квартиры - заключению договора о долевом строительстве, иначе инвестиционного договора. Рынок строящегося жилья получает все большее развитие, где инвестор, будь то организация или частное лицо, передает компании-застройщику денежные средства до начала или в процессе строительства объекта. В настоящее время в Москве действует немало компаний, которые посредством рекламы в средствах массовой информации стараются привлечь средства граждан для строительства, обещая им в недалеком будущем предоставить квартиру по низкой цене в соответствии с вложенными средствами и даже в обусловленные сроки. На первый взгляд, такая схема строительства жилья выгодна и инвестору, и застройщику, поскольку первый может сэкономить на низкой стоимости недвижимости на начальных стадиях строительства, а второй – привлечь дополнительные финансовые ресурсы для завершения строительства и (или) получения прибыли.Вместе с тем обостряются проблемы, связанные с высокими инвестиционными рисками и защитой прав и интересов инвесторов. Несмотря на то, что время «больших потрясений» уже миновало, опасность остается на неприемлемо высоком уровне. Риски обусловлены, прежде всего, сложностью и длительностью строительного цикла, большим количеством расходных статей и возможной несостоятельностью или недобросовестностью застройщика или инвестора, срыв сроков ввода в эксплуатацию, либо иными внешними обстоятельствами (инфляцией, «дефолтами», принятием органами власти «антиинвестиционных» актов и т.п.), что присуще всему бизнесу России. Существуют и чисто строительные риски, связанные с качеством строящегося жилья. Кроме того, институт долевого участия в строительстве жилья в той форме, в которой он осуществляется сейчас, сравнительно молод, имеет (в отличие, например от ЖСК) несколько иное правое регулирование.Частному инвестору очень непросто разобраться в столь сложном многофакторном пространстве как инвестиции в жилищное строительство с тем, чтобы, передавая деньги инвестиционной компании или непосредственно застройщику, максимально обезопасить себя от возможных «неблагоприятных» последствий заключенной сделки.Инвестор может для минимизации финансовых рисков застраховать сделку, но сразу появляются уже многочисленные проблемы, связанные со страховкой. Страховые компании не являются ни благотворительной организацией, ни кассой взаимопомощи, поэтому сумма страхового взноса (до 15% от суммы инвестиций) существенно ударит по экономической привлекательности инвестиционного объекта. Но даже пойдя на затраты по страхованию инвестор не приобретает гарантий утраты средств. Страховая компания при наступлении страхового случая проведет свое расследование. Заключения страховой компании могут быть неутешительны для Инвестора, что может привести к отказу либо существенному уменьшению страхового возмещения, да и срок выплаты страхового возмещение может затянуться на значительное время. Но если застраховать сделку все-таки в надежной и честной компании, подробно оговорив максимально возможные страховые события (срок сдачи дома в эксплуатацию, банкротство Застройщика, вступление в силу законодательных актов, делающих невозможным дальнейшее строительство и иные события), то хотя и инвестиционный результат получен не будет, но вложенные средства инвестор благополучно вернет. Есть еще один аспект при страховании инвестиционной деятельности. Если страховой случай наступит через длительное время с момента страхования риска, то полученные денежные средства от страховой компании вряд ли покроют инфляционные потери, к тому же стоимость жилья повышается по оценкам независимых экспертов на 25-30% ежегодно. Все эти факторы, в общем, не богатого человека настораживают, и хотелось бы приобрести квартиры в максимально надежной компании, обезопасить себя от обмана и получить заветную квартиру в положенный срок. Но, несмотря на определенные риски, долевое строительство пользуется заслуженным спросом. При этом, кто-то покупает новое жилье на стадии отделочных работ, но тогда цена существенно повышается, кто-то предпочитает заключить договор с застройщиком на раннем этапе строительства, и тем самым растягивает оплату. Для многих людей нет суммы для приобретения квартиры сразу. Долевое участие в строительстве жилья позволяет отсрочить оплату, пусть даже с индексацией. Индексация может быть разной, а на деле учитывается и рыночная стоимость жилья. Если себестоимость одинакового жилья в разных районах города - одна и та же, то рыночная цена выше - выше в центре.Учитывая выше изложенное, есть смысл подробно рассмотреть договорные отношения, возникающие между организацией и частным инвестором, ведь, именно, эти отношения зачастую и играют огромную роль в дальнейшем.Инвестиционно - строительные компании используют широкий спектр договоров и в их названиях и правовом статусе неподготовленному человеку сложно разобраться. Зачастую эти договоры имеют смешанную правовую природу (присутствуют правовые признаки нескольких договоров). Наибольшее распространение получили договоры, условно называемые договорами соинвестирования, такие как договора о долевом инвестировании строительства, на участие в инвестировании строительства, на участие в долевом строительстве, о привлечении финансовых средств в строительство жилья, о совместной деятельности в строительстве, простого товарищества, купли-продажи прав и т.д. Но все эти договоры едины по своей сути: гражданин (или юридическое лицо), именуемый соинвестором (дольщиком, пайщиком и т.п и т.д.), передает денежные средства (сразу или в рассрочку) компании (инвестору) для получения им к определенному сроку квартиры в строящемся жилом доме, а компания обязуется осуществлять различные действия (обеспечить, организовать строительство жилого дома, представлять интересы инвестора по вопросу строительства в органах власти, перед другими инвесторами, заказчиком, подрядчиком и т.д.), а по окончании строительства передать квартиру к назначенному сроку гражданину с оформлением государственной регистрации права на нее либо без таковой. По договору долевого участия соинвестор обязан профинансировать строительство объекта полностью или в какой-то части до момента передачи ему доли, поскольку именно эти средства являются одним из источников финансирования строительства и, следовательно, самой возможности осуществления строительства, в отличие от условий оплаты по договору купли-продажи, которые не связаны с затратами продавца по созданию или приобретению объекта недвижимостиСоинвестору (наименование участника процесса в данной статье носит условный характер для удобства обозначения в тексте и не носит юридического характера), для определения своих прав и обязанностей, как по Закону, так и по договору необходимо определиться с его правовой квалификацией (купли-продажи, соинвестирования и т.д.). Квалифицировать договор означает выделить в нем признаки, с которыми закон связывает то или иное правовое регулирование, установить, какие нормы закона нужно применять к отношениям, закрепленным как в тексте договора, так и в процессе его исполнения и что особенно важно, при разрешении споров по его исполнению в суде. При этом законодатели до сих пор не закрепили Законом порядок взаимодействия сторон в инвестиционном процессе ( Гражданском кодекс не регулирует такого вида договора, как Инвестиционный договор), по этому имеет место договорное регулирование отношений. При появлении законодательного закрепления Инвестиционного договора множество проблем и споров просто не возникали бы, но в данной статье мы не будем исследовать причины и политическую близорукость законодателей.Давайте попробуем проанализировать, каким признакам отвечают все или почти все Инвестиционные договоры (соинвестирования, уступки и т.д.). Прежде всего, давайте выделим процессы, происходящие в процессе инвестирования. Соинвестор передает денежные средства в обмен на права или саму квартиру, т.е. происходит продажа. Но Инвестор не продает права на квартиру (при инвестировании), а обязуется, используя средства Соинвестора построить для него дом, квартиру в котором он передаст ему в качестве вознаграждения. При этом получается, что Инвестор оказывает услуги по управлению средствами Соинвестора (Соинвестор сам ведь не определяет с кем заключать Договора подряда и т.д.), но ведь Инвестор не всегда получает за это вознаграждение. Инвестор также как Соинвестор после завершения строительства дома и реализации Инвестиционного контракта может получать права на площадь в доме и получается, что Инвестор и Соинвестор действуют совместно для достижения общего результата, преследуя разные цели (Инвестор – получить прибыль, Соинвестор – приобретение квартиры). Самая типичная проблема для тех, кто выбрал долевое участие в строительстве - сроки строительства, вернее, их срыв. На сегодня есть застройщики, которые в договорах устанавливают для себя штрафные санкции за то, что не вовремя сдали объект. Но чаще, этот пункт игнорируется, и сроки в договорах указываются расплывчатые: "конец года", "конец квартала", ничего не говорится о том, какая компенсация предусматривается, если строительство затянется. Еще одно опасение дольщиков - гарантии возврата вложенных средств в случае изменения их собственной кредитоспособности. Проще говоря, опасение, что всякое может случится, вдруг 50% будут выплачены, а потом наступят черные дни и денег не будет? Удастся ли в таком случае вернуть ранее вложенные суммы? Надо сказать, что такие гарантии должны быть закреплены в договоре с застройщиком. Они могут быть разными, но есть и общепринятые, выполняемые обязательства по возврату средств. Чаще всего применяется схема передачи доли другому лицу, так называемой уступки права требования. Так, если соинвестор оплатил часть стоимости жилья, то ему возвращается этот аванс, но, как правило, только тогда, когда на его долю найдется покупатель. Преемника ищет либо сам дольщик, либо строители. Порой Договоры оформляются с настолько пространными формулировками и сложными взаимоотношениями, что с первого взгляда определить к какому виду Договоров относятся взаимоотношения Сторон попросту невозможно не только простому, неискушенному в праве человеку, но и юристу.Правильная квалификация отношений, прежде всего, важна в случае перенесения спора в судебные инстанции, ибо при его разрешении судья, определяя права и обязанности сторон и возможные меры ответственности, будет «примеривать» договорные отношения к соответствующей законодательной модели, поскольку в России имеет место континентальный тип правовой системы. Вот и получается, что судебная практика по таким делам даже в пределах Москвы далеко не однозначна.Отметим, что научно-практических разработок в этой области не много. Все они, как правило, выражают субъективное мнение автора на рассматриваемую проблему. Что касается официального толкования института долевого участия, принимаемых высшими судебными инстанциями, материалы по этой тематике в основном направлены на разъяснение инвестиционных отношений между юридическими лицами, оставляя пробел в регулирования долевого участия в строительстве граждан.Тема долевого участия в строительстве бесконечна и до конца не исследована, поэтому вопрос квалификации правоотношений сторон по договору долевого участия физических лиц в инвестиционном процессе является как никогда актуальным.Исходя из вышеизложенного, мы надеемся, что Вас заинтересует более подробный и развернутый анализ договоров долевого участия в строительстве, где мы попытаемся разъяснить, как и по каким признакам все-таки классифицировать эти договоры.В данной работе исследуются только такие взаимоотношения граждан и инвестиционных компаний, в которых последние не являются подрядчиками и продавцами уже готового жилья (как нового, так и вторичного), поэтому я не рассматриваю классические договоры строительного подряда, купли-продажи, а также различного рода кредитные схемы покупки квартир и ипотеки. Также мы не будет рассматривать в данном исследовании и участие в качестве приобретателя жилых площадей юридическое лицо.Необходимость квалификации договорных обязательствЧтобы четко уяснить права и обязанности по заключаемому договору, ответственность сторон в случае нарушения его условий, а также возможность защиты своих нарушенных прав, необходимо прежде всего определиться с его правовой квалификацией. Квалифицировать договор означает выделить в нем признаки, с которыми закон связывает то или иное правовое регулирование, установить, какие нормы закона нужно применять к отношениям, закрепленным как в тексте договора, так и в процессе его исполнения. Надо отметить, что действующее законодательство впрямую не регулирует институт долевого участия в строительстве, оставляя сторонам этих отношений самим выбирать законодательную форму договора, что вызывает вполне объяснимые трудности при формировании его условий и связанные с этим заблуждения, ошибки и, как следствие, разногласия и споры. В результате обязательства сторон таких договоров оформляются, как правило, используя модели договоров купли-продажи недвижимого имущества, подряда (как строительного так и бытового), поручительства, оказания услуг и совместной деятельности (простого товарищества) либо как смешанные, содержащие элементы вышеуказанных институтов. Широкое распространение в продаже жилья гражданам получило использование уступки требования. Порой договоры оформляются с настолько пространными формулировками, что с первого взгляда определить к какому институту относятся взаимоотношения сторон попросту невозможно не только простому, неискушенному в праве человеку, но и юристу. Правильная квалификация отношений, прежде всего, важна в случае перенесения спора в судебные инстанции, ибо при его разрешении судья, определяя права и обязанности сторон и возможные меры ответственности, будет «примеривать» договорные отношения к соответствующей законодательной модели. А судебная практика по таким делам даже в пределах Москвы далеко не однозначна.Отмечу, что научно-практических разработок в этой области не много. Все они, как правило, выражают субъективное мнение автора на рассматриваемую проблему. Что касается официального толкования института долевого участия, принимаемых высшими судебными инстанциями, материалы по этой тематике в основном направлены на разъяснение инвестиционных отношений между юридическими лицами, оставляя пробел в регулирования долевого участия в строительстве граждан.Поэтому вопрос квалификации правоотношений сторон по договору долевого участия является как никогда актуальным Классификация договоров долевого участия по признаку направленности Анализируя правоотношения сторон договора долевого участия в строительстве, мы можем обнаружить ряд частично пересекающихся комплексов прав: отношения из договоров подряда, отношения из простого товарищества, оказания услуг, купли-продажи недвижимого имущества, перемены лиц в обязательстве и, соответственно, ряд не вполне согласованных нормативных массивов: законодательство о подряде, законодательство о собственности, законодательство об инвестиционной деятельности. Система гражданских договоров построена на основе различных классификационных признаков, которые обусловливают соответствующее правовое регулирование. Это особенности предмета договора, субъектного состава его участников и т. д. Наиболее существенный нормообразующий признак — направленность обязательства, то есть результат (экономический и юридический), на достижение которого направлены основные действия участников договора. Именно этот признак предопределяет наиболее значимые правовые элементы договора, его содержание. Классификация по признаку направленности является основной в системе договорного права (см. рис.1). Выделяются, в частности, группы договоров, цель которых: передача имущества в собственность, во временное пользование; выполнение работ (оказание услуг). Несмотря на принципиально различную направленность, указанные договоры характеризуются одним общим признаком: интересы сторон противоположны (один оказывает услугу для получения оплаты за нее, а другой эту услугу потребляет; один продает имущество для получения денег, а другой его покупает и т. д.). Особое место занимает группа договоров, направленных на организацию совместной деятельности двух и более лиц в целях достижения общего для них результата (в эту группу входят, в частности, учредительный договор и договор простого товарищества). В отличие от всех остальных договоров участники данных обязательств преследуют единую цель, их интересы тождественны. Поэтому при квалификации конкретного договора по признаку направленности необходимо, прежде всего, установить, относится ли он к группе договоров со встречным характером интересов сторон (встречные) или к группе общецелевых договоров. Это в полной мере относится к квалификации договоров долевого участия в строительстве. Рис.1. Система гражданско-правовых договоров по признаку направленности. д о г о в о р ы встречные договоры общецелевые договоры Передача имущества в собственность учредительные договоры оказание работ(услуг) Договор простоготоварищества передача имущества во временное пользование Договор долевого участия в строительстве имеет в большей степени экономический характер, чем юридический. Он определяет экономическую цель правоотношения, выражающуюся в создании и получении в собственность объекта недвижимости. Договор простого товарищества Около 70% всех рассмотренных мною договоров долевого участия построены по модели простого товарищества (или совместной деятельности) на основе Главы 55 ГК РФ. Договор простого товарищества (или иначе договор о совместной деятельности) представляет собой один из наиболее универсальных договоров. Он призван обслуживать как предпринимательские, так и иные гражданско-правовые отношения, которые по своему содержанию предполагают совместную деятельность сторон ради достижения какой-либо цели. Договор простого товарищества, будучи направлен на получение прибыли или иных выгод от совместной деятельности, предполагает определенную внешнюю реализацию, в большинстве случаев требуя от товарищей вступать в отношения с третьими лицами. В этой связи он не является самоцелью, как это имеет место в отношении других договоров, например, купли-продажи или строительного подряда, а имеет своей задачей заключение других договоров. Внешняя реализация рассматриваемых договоров долевого участия в строительстве, сформулированных как простое товарищество, выражается, как правило, в заключении инвестиционной компанией соответствующего договора с третьим лицом по строительству жилого дома. При этом инвестиционная компания должна подтвердить перед гражданином свои права на строительство (финансирование) данного объекта. Поэтому до заключения гражданином договора с инвестором, ему необходимо ознакомиться с Постановлением Правительства Москвы (в данном рассматриваемом случае) на строительство, инвестиционным контрактом, зарегистрированным в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда, проверить – не противоречат ли условия договора условиям контракта (сроки строительства, порядок передачи прав). Необходимо, чтобы заключаемый договор содержал ссылку на инвестиционный контракт, в рамках которого он заключается. Надо заметить, что в соответствии с Временным положением об учетной регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья в г. Москве, утвержденного распоряжением Мэра Москвы № 935-РМ от 28 ноября 1997 г. последние также подлежат учету и внесению в реестр. Поэтому клиенту при заключении договора целесообразно прямо указать в договоре о долевом участии порядок, срок и стоимость проведения учетной регистрации в ДЖП и ЖФ инвестиционного договора, лучше до внесения (передачи) денег компании, при этом учесть, что обязанность по проведению учетной регистрации возложена на компанию (что часто не соблюдается и инвестор вынужден самостоятельно заниматься ее проведением). Также следует знать, что инвестор не вправе привлекать средства граждан и юридических лиц по инвестиционному контракту не прошедшему учетную регистрацию. Несмотря на наиболее широкое применение института простого товарищества в практике построения отношений, связанной с долевым участием в строительстве, он по-прежнему остается достаточно спорным и порождает ряд проблем. Наиболее часто простое товарищество применяют для оформления отношений юридических лиц при совместном инвестировании строительства. Применительно же к анализируемым правоотношениям, когда одной из сторон сделки является физическое лицо необходимо сказать следующее. Определение договора простого товарищества дано в ст. 1041 ГК РФ. По этому договору двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Квалифицирующими признаками договора простого товарищества являются соединение вкладов и совместная деятельность для достижения общей цели. Эти признаки обусловили особенности правового регулирования соответствующих отношений. Главные из них заключаются в формировании общего имущества, порядок учета деятельности и имущества, установлении порядка ведения общих дел товарищей, распределении прибыли, расходов и убытков, установлении ответственности товарищей по общим обязательствам, условий и порядка прекращения простого товарищества.Применение норм института простого товарищества эффективно тогда, когда они распространяются лишь на те отношения, которые имеют соответствующие признаки. Поэтому на практике первостепенное значение приобретает вопрос о том, как установить наличие или отсутствие общей цели у участников договора долевого участия в строительстве. Характер цели может подтверждаться различными обстоятельствами, связанными с заключением и исполнением договора. Так, наличие общей цели выражается в том, что ни один из товарищей не "покупает" у другого товарища товар, работы, услуги и т. д. Напротив, взнос каждого соединяется с взносами остальных. В связи с этим большое значение имеет цена долевого участия, определенная сторонами. Поскольку цель в договоре простого товарищества является общей, ни один из товарищей не вправе обогащаться, за счет другого. Это означает, что взнос участника в совместную деятельность должен погашать лишь соответствующую долю затратной части строительства, в него не может закладываться прибыль какого-либо товарища. Например, если дольщик обязался оплатить себестоимость строительства определенного количества метров жилой площади — это характерно для договора простого товарищества. Обязанность же дольщика оплатить приобретаемый метраж по более высокой цене характеризует договор иного типа. Таким образом, цена (вернее ее соотношение с себестоимостью строительства) может рассматриваться как одно из доказательств наличия или отсутствия у сторон общей цели. Большое значение для правильной квалификации имеет содержание договора, наличие или отсутствие в нем условий, присущих общецелевым обязательствам (распределение рисков, прибыли, убытков, расходов; особый порядок заключения "внешних" договоров и т.д.). Волеизъявление контрагентов, зафиксированное в договоре, позволяет установить, на возникновение какого правоотношения была направлена их воля — встречного или общецелевого. Согласно норме главы 55 ГК РФ для данного вида договора существенными являются условия: - цель (не противоречащая закону); - обязательства сторон совместно действовать для достижения цели без образования юридического лица; - соглашение участников о величине и порядке внесения вкладов в общее дело; - ведение общих дел товарищей; - порядок распределения прибыли (выгоды для физических лиц) и убытков между товарищами; равенство между товарищами при принятии решений; Наличие этих условий позволяет считать заключенным между сторонами именно этот вид договора. Цель должна быть изложена с достаточной степенью определенности, чтобы исключить двусмысленное толкование. При этом надо учитывать, что согласно п.2 ст.1041 ГК РФ осуществление предпринимательской деятельности в рамках этого договора возможно только индивидуальными предпринимателями и коммерческими организациями. Поэтому включение некоторыми компаниями в тексты договоров с гражданами, оформляемых как простое товарищество, условий о получение некой прибыли и ее последующее распределение не правомерно, однако граждане вправе на получение выгод от деятельности. При толковании условий договора о вкладах его участников в общее дело следует руководствоваться нормами ст. 1042 ГК РФ. Причем необходимо учитывать, что совокупность этих вкладов может не совпадать с понятием общего имущества товарищей по конкретному договору, так как вкладом товарищей могут быть не только деньги или имущество, но и профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи, а потому в договоре должна содержаться денежная оценка вкладов участников. Условие о размере вкладов товарищей является существенным потому, что исходя из соотношения (пропорционального) этих вкладов между участниками подлежат распределению расходы, убытки и прибыль, если иное не определено соглашением товарищей, при этом надо учитывать, что соглашение, полностью освобождающее товарища от распределения прибыли и убытков ничтожно (ст. ст. 1046, 1048 ГК РФ). Однако закон не указывает каким должно быть по соглашению товарищей это соотношение. Таким образом, 1-й товарищ может по соглашению получать 99% прибыли и 1% убытков, тогда как на 2-ого товарища возлагается «почетная» обязанность нести практически все расходы и убытки, не претендуя особо (1%) на прибыль. Убыточность участия одного из товарищей в товариществе, даже если она очевидна еще до заключения договора, законом не запрещена и, следовательно, такие убытки могут быть возложены по условиям договора простого товарищества на одного из товарищей. Вряд ли этим товарищем будет инвестиционная компания. Здесь сразу же следует обратить внимание на следующее. Построенный по договору о совместном строительстве многоквартирный дом прибылью в прямом смысле этого слова не является, а признается имуществом, находящимся в общей долевой собственности (п. 1 ст. 1043 ГК РФ), если иное не определено договором. Поэтому раздел между участниками этого имущества (квартир) должен осуществляться по правилам ст.ст. 252 ГК РФ, если на основании ст. 1048 ГК РФ договором не предусмотрен иной порядок распределения прибыли. Поэтому в договорах долевого участия должно быть определено, что является результатом совместной деятельности, что является прибылью (доходом или выгодой) и как распределяются прибыль, расходы и убытки от деятельности товарищества.. В условиях изученных договоров об обязанности сторон совместно действовать для достижения цели, помимо общей формулировки, часто названы действия или хозяйственные операции, определенные сторонами как виды совместной деятельности (например, финансирование, отвод земельного участка, предоставление технических средств, направление квалифицированных специалистов на выполнение работ и т.д.). Причем следует отметить, что обязанность по участию в ведении совместной деятельности не равнозначна внесению вклада в общее дело, так как первая обязанность существует в течение всего срока действия договора, тогда как вторая обязанность исполняется обычно сразу же после заключения договора. К тому же, внесение вкладов создает необходимые материальные предпосылки к достижению цели, но еще не гарантирует получение желаемого результата. В связи с этим большее значение для квалификации договора о совместной деятельности имеет то, что написано в тексте договора, а фактические, реальные действия или хозяйственные операции, направленные к достижению общей цели, совершенные сторонами в период действия договора. При этом, в качестве таковых могут быть действия и операции, прямо не названные в договоре, но по своему содержанию и цели направленные к получению желаемого общего для сторон результата. Договор простого товарищества (совместной деятельности) является одним из видов договоров, регулирующих обязательственные правоотношения в гражданском обороте. В гражданском праве обязательство традиционно понимается как отношение, в котором противопоставлены интересы двух сторон: кредитора и должника. И только в договоре простого товарищества интересы его участников не противоположно направлены, а наоборот, устремлены к достижению цели. В связи с чем, главная (отличительная) особенность обязательства из простого товарищества состоит в том, что ни одна из сторон не вправе требовать исполнения для себя и, соответственно, не должна производить исполнение непосредственно для какой-либо другой стороны по договору. Все действия участников, их взаимные права и обязанности наполнены лишь одним содержанием - целью и опосредованы необходимостью ее достижения. Изложенные обстоятельства имеют большое значение при разногласиях между участниками договора о совместной деятельности о взыскании штрафных санкций, заложенных в договоре. Взыскиваемые штрафные санкции по договору простого товарищества могут быть направлены только на возмещение понесенных неисполнением одним товарищем расходов и убытков или направлены на достижение цели, в соответствии с чем, порядок взыскания штрафных санкций регламентируется параграфами 1 и 2 главы 23 ГК РФ.В чем же причина выбора сторонами (как правило, по инициативе компании) именно этой модели закрепления отношений по долевому участию в строительстве? А она заключается, прежде всего, в экономически льготном режиме уплаты налогов. Согласно статьи 39 Налогового Кодекса вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), а также передача имущества в пределах первоначального взноса участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или его правопреемнику в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества не признаются реализацией товаров, работ или услуг. Соответственно, у сторон по такому договору (естественно, при ведении бухучета операций по привлечению денежных средств как простого товарищества) привлеченные денежные средства не являются налогооблагаемой базой по НДС и налогу с прибыли. Что касается внешних отношений с третьими лицами, то с оборотов по реализации, осуществляемой участниками договора, необходимо исчислять и уплачивать в бюджет НДС. Как правило, это делает товарищ, ведущий общие дела и баланс, то есть компания. В этой связи важно и то, что если данный товарищ имеет льготы по уплате НДС, то эти льготы распространяются как бы на всех участников совместной деятельности, так как все обороты по реализации будут проходить через товарища, имеющего эти льготы.В соответствии с п. 11 ст. 2 Закона РФ "О налоге на прибыль предприятий и организаций" объединяемые "предприятиями" в целях осуществления совместной деятельности денежные средства, остающиеся в распоряжении после уплаты налога, не подлежат обложению налогом. Таким образом, формирование денежных средств для осуществления совместной деятельности не влечет уплату в бюджет таких основных по своей массе налогов, как НДС и налог на прибыль.Особенности имеются и в порядке уплаты налога на прибыль с прибыли, полученной в результате совместной деятельности. Так, согласно п. 11 ст. 2 Закона "О налоге на прибыль предприятий и организаций" прибыль от совместной деятельности распределяется между участниками до налогообложения на основании договора простого товарищества. Прибыль, полученная каждым участником после распределения, включается во внереализационный доход и облагается налогом в составе валовой прибыли. То есть в этом случае уплата налога будет производиться не ежеквартально исходя из предполагаемой суммы прибыли, а по фактически полученной прибыли в результате распределения, производимого в порядке, установленном договором простого товарищества. Практически это означает, что налог может не учитываться до получениВстречные договоры долевого участия в строительствеВ гражданском праве обязательство традиционно понимается как отношение, в котором противопоставлены интересы двух сторон: кредитора и должника. Мы выяснили, что в договоре простого товарищества интересы его участников не противоположно направлены, а наоборот, устремлены к достижению общей цели, в связи, с чем главная (отличительная) особенность обязательства из простого товарищества состоит в том, что ни одна из сторон не вправе требовать исполнения для себя и, соответственно, не должна производить исполнение непосредственно для какой-либо другой стороны по договору. Если же эти обстоятельства отсутствуют, то возникает вопрос – к какому же типу встречного договора относится договор долевого участия. В юридической литературе высказываются различные суждения по этому поводу: в частности, существуют предложения квалифицировать правоотношения долевого участия как комплексный договор, содержащий институты различных моделей договоров, предусмотренных законодатель