186422.doc ВОПРОСЫ«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»Какого не существует метода оценки коэффициента капитализации:КумулятивныйРыночныйИпотечно-инвестиционной группыМетод покрытия долгаМетод консервацииТолькос), d) и e)Из каких двух основных составляющих состоит коэффициент капитализации:Ставки дохода на капитал и нормы амортизацииНормы дохода и ставки отдачи на капитал Внутренней ставки дохода на капитал и скорректированных темпов роста в прогнозный период Уровня рентабельности и ожидаемых темпов ростаТребуемая ставка доходности по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки - это: ставка дисконтирования ставка капитализации внутренняя ставка доходности ни один из ответов не является вернымВ качестве прогнозного периода при оценке объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков используется период времени, продолжающийся: до тех пор, пока оцениваемый объект будет приносить доход до тех пор, пока темпы роста денежного потока объекта недвижимости не стабилизируютсябесконечно долго5 или 10 лет в зависимости от каких-либо факторовПри оценке объекта недвижимости сравнительным подходом при наличии избыточных улучшений (которых нет у объектов-аналогов) их стоимость при внесении итоговых корректировок: прибавляетсявычитаетсяне учитываетсяс) или b) в зависимости от других факторовИспользование сравнительного подхода при оценке объекта недвижимости осуществляется: желательно всегда когда существует достоверная информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов по согласованию с заказчиком по желанию оценщикаИтоговая (суммарная) величина корректировок по объекту-аналогу составила 74%:требуется, чтобы все корректировки были обоснованыэто нормально, если скорректированные результаты стоимости по всем аналогам существенно не расходятсяэто свидетельствует о не корректном выборе аналогаа) и б)Договор аренды является обременением оцениваемого офисного помещения. Данное обременение приводит к снижению стоимости объекта оценки: всегдане влияет на стоимостьтолько в случае если арендная ставка по договору аренды ниже рыночной арендной ставкини один из ответов не является вернымМетод кумулятивного построения расчета коэффициента капитализации является:самым достовернымболее предпочтительным по сравнению с методом рыночной экстракциименее предпочтительным по сравнению методом рыночной экстракциини один из ответов не является вернымОбъект недвижимости приносит за равные периоды времени денежные потоки, не равные по величине между собой. Какой метод доходного подхода следует применять при определении его рыночной стоимости: метод дисконтирования денежных потоковметод капитализации дохода может применяться и метод дисконтирования денежных потоков, и метод капитализации дохода- выбор зависит от других факторовни один из этих методовПотенциальный валовой доход - это: доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех потерь и расходовдоход, получаемый от недвижимости, который не включается в арендную плату доход, получаемый при полном функционировании объекта недвижимости минус потери от недозагрузки помещений, смены арендаторов и неплатежей арендаторовдействительный валовой доход за вычетом операционных расходовКак взаимосвязаны ставка дисконта и коэффициент капитализации:эти два ключевых показателя никак не связаны друг с другомкак правило, они равныкоэффициент капитализации всегда меньше ставки дисконтированиянет правильного ответаК операционным расходам при оценке недвижимости относятся:постоянные расходыпеременные расходырасходы на замещение, или резервыа), б) и с)Эффективный возраст здания – это:количество лет, прошедших со дня постройки здания до момента оценкифизический срок жизни зданияоставшийся срок функционирования зданияни один из ответов не является вернымЭкономический износ объекта недвижимости обусловлен:ухудшением состояния конструктивных элементов несоответствием требованиям современных проектных решенийснижением инвестиционной привлекательности территории расположения объекта недвижимостиа), b).(Вопросы 16-18) Объект оценки – общежитие. Вариант НЭИ – офисное здание.Будете ли Вы использовать при оценке доходный подход:ДаДа, метод прямой капитализацииДа, метод DCFНетБудете ли Вы использовать при оценке сравнительный подход:ДаНет, поскольку общежития не продаются на рынкеДа, если на рынке есть информация по соответствующим офисным зданиям, которые можно рассматривать в качестве аналогов Да, если на рынке есть информация по зданиям, имеющим тот же вариант НЭИВ рамках затратного подхода при оценке объекта стоимость строительства наиболее корректно оценить:через стоимость воспроизводства, выбрав соответствующий проектный аналог-общежитиечерез стоимость замещения, выбрав соответствующий проектный аналог-административное зданиечерез стоимость воспроизводства, выбрав соответствующий проектный аналог-общежитие и скорректировав стоимость на функциональный износчерез стоимость замещения, выбрав соответствующий проектный аналог-административное здание и скорректировав стоимость на функциональный износТребуемая ставка доходности по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки - это: ставка дисконтирования; ставка капитализации; внутренняя ставка доходности; ни один из ответов не является верным.Метод кумулятивного построения расчета коэффициента капитализации является: самым достоверным;более предпочтительным по сравнению с методом рыночной экстракции;менее предпочтительным по сравнению методом рыночной экстракции;ни один из ответов не является верным.Выделите метод (методы) определения корректировок при использовании сравнительного подхода: метод парных продаж;затратный метод;метод экспертной оценки;метод капитализации все вышеперечисленныетолько а) и б).При анализе стоимости методом сравнительных продаж единицей сравнения не может быть:количество коек в больнице кубический метр количество комнат в офисном зданииколичество мест на стадионевсе могут быть все не могут быть Сделанный ремонт по европейскому стандарту в двухкомнатной "хрущевке" оценщик оценил как избыточный износ. Определите вид данного износа:физическийизнос внешнего воздействияфункциональныйв данном случае износа не существуетПри анализе наилучшего и наиболее эффективного использования необходимо учитывать существующие на участке здания и сооружения:данетКакую информацию, полученную по офисным помещениям, может использовать оценщик при проведении оценки офисного здания:средняя арендная плата по офисам аналогичного типа равна 220$/кв.м.доход фирм, арендующих офисы в оцениваемом здании, составляет в среднем 700$/кв.м.эти компании готовы платить за аренду до 25% от своего доходауровень недозагрузки составляет 3%только а) и d) только b), c) и d) все перечисленное Текущая стоимость аннуитета - это:стоимость в определенный момент равновеликих платежейстоимость в определенный момент равномерных платежейстоимость в определенный момент равновеликих и равномерных платежейни одно из этих определенийПри использовании метода валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода), когда существуют отличия между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом:величину валового рентного мультипликатора следует скорректировать на эти отличия; величину валового рентного мультипликатора не следует скорректировать на эти отличия; а) или б) в зависимости от характера и степени отличия.ни один из ответов не является вернымНе соответствующая варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка плотность застройки объекта недвижимости является источником существования:функционального износа неустранимого физического износаустранимого физического износаэкономического износаНа земельный участок установлен частный сервитут на право проезда по западной части участка. По договору собственнику выплачивается плату за пользование участком в размере 1 500 000 рублей в год. Установленный сервитут приводит к снижению стоимости:Да, поскольку сервитут является обременениемНет, поскольку установлена плата за пользование участкомНет, если установленная плата адекватно компенисрует потери собственникаНе хватает данныхСервитут является обременением земельного участка, поскольку может приводить к снижению стоимость в результате:изменения варианта использования (ННЭИ)снижения уровня дохода появлением дополнительных расходовповышения уровня риска все вышеперечисленноетолько b) и с)