Отчет выполнил студент группы Ф-20 Карелин Е.Н.
Санкт-Петербургский техникум отраслевых технологий,финансов и права.
Санкт-Петербкрг
2004 г.
1. Введение
Дляпрохождения практики я был направлен в Комитет по управлению городскимимуществом (КУГИ) Московского района Санкт-Петербурга. Главная задача этойорганизации является управление и распоряжение государственным имуществом.
Завремя прохождения практики я работал с электронной базой данных объектовнедвижимости находящихся в аренде, с базой данных договоров связанных собъектами имущества находящихся в аренде. Ознакомился с различными документамииз области управления и распоряжения государственным имуществом, к таким можноотнести различные договоры на объекты недвижимости, акты проверок этихобъектов, паспорта на объекты недвижимости и.т.д.
Также я ознакомился с теорией управления государственным имуществом, о чем инаписал в данном отчете.
2. КУГИ
2.1. История комитета
Комитетпо управлению городским имуществом был создан в сентябре 1991 года какправопреемник Главного управления имуществ Исполкома Ленсовета, в компетенциюкоторого входило управление имуществом, находящимся в собственности Ленинграда.
Воктябре 1991 года Госкомимущество России делегировал Комитету по управлениюгородским имуществом Санкт-Петербурга права по распоряжению и управлениюфедеральной собственностью. В январе 1992 года Комитет был наделен правамитерриториального агентства Госкомимущества России, а в мае 1998 года, всоответствии с Соглашением, подписанным Администрацией Санкт-Петербурга иМингосимуществом России, — полномочиями территориального органа Министерствагосударственного имущества Российской Федерации.
Вначале 1992 года начался процесс приватизации государственных предприятий. Вэто же время в структуре Комитета были образованы Центральное и районные(городские) агентства по управлению городским имуществом, которым переданыфункции по оформлению договоров: аренды недвижимого имущества, обинвестиционной деятельности, залога и иных сделок, в результате которыхвозникают, изменяются или прекращаются права на объекты недвижимости.
ДеятельностьКомитета по управлению городским имуществом осуществляется в соответствии сПоложением о Комитете, а также разработанными Комитетом и принятымиПравительством Санкт-Петербурга «Концепцией системы управлениянедвижимостью Санкт-Петербурга» и «Концепцией управлениягосударственными предприятиями, учреждениями и реализации прав Санкт-Петербургакак участника в коммерческих и некоммерческих организациях».
Впервыев России Законодательным Собранием Санкт-Петербурга в сентябре 1997 года былпринят закон Санкт-Петербурга «О порядке определения арендной платы занежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург». Данныйзакон установил порядок определения ставок арендной платы на основании еерыночной стоимости с применением методов массовой и индивидуальной оценки.
2.2. Организационная структура
/>
2. Основные положения
3.1 Правовое регулирование
Всеисточники права, регулирующие имущественные отношения с участием государства,составляют целостною систему гражданского, бюджетного и административногозаконодательства России, обладающую следующими признаками.
1.Данная система источников включает в себя как нормативные акты федеральныхорганов власти, так и нормативные акты субъектов Российской Федерации. В соответствиис конституцией Российской Федерации федеральная государственная собственность иуправление ею находятся в ведении Российской Федерации. С другой стороны,вопросы владения, пользования и распоряжения находятся в совместном веденииРоссийской Федерации и субъектов Российской
2.Систему источников правового регулирования образуют как законодательные, так иподзаконные акты. Законодательными актами являются нормативные акты высшихорганов государственной власти, которые имеют верховенство, то есть большуююридическую силу над подзаконными актами. Законодательные акты имеют своювнутреннюю иерархию.
Основнымзаконом, имеющим наивысшую юридическую силу является конституция РоссийскойФедерации. Конституция устанавливает основные принципы правового регулирования.Далее следуют федеральные конституционные законы. Следующими в иерархииявляются федеральные законы.
3.Нормативные акты, регулирующие имущественные отношения, изменчивы. Это связанос постоянным изменением рыночных отношений. Необходимость поддержки того илииного направления экономики, выявления новых источников пополнения бюджетастановятся причиной постоянного изменения законодательства.
3.2. Классификация правоотношений.
Общественныеотношения, возникающие между различными субъектами права при осуществлениигосударством деятельности по регулированию экономики, управлениюгосударственным имуществом, можно разделить по следующим основаниям.
Похарактеру содержания правоотношения подразделяются на регулятивные иохранительные. Регулятивные призваны урегулировать деятельность субъектов.Охранительные правоотношения возникают, направлены на урегулирование отношений,основанием которых является правонарушение, причинение ущерба и прочее.
Взависимости от степени конкретизации сторон правоотношения делятся наотносительные и абсолютные. В абсолютных указана только правомочная сторона.Относительные правоотношения возникают между определенными субъектами, каждыйиз которых имеет права и обязанности.
Взависимости от вида деятельности, функции, выполняемой государством,правоотношения делятся на нормотворческие, административные,гражданско-правовые, внешнеэкономические и другие.
Взависимости от характера участия государства правоотношения делятся на частныеи публичные. Если государство участвует как носитель власти – такиеправоотношения называются публичными. Если государство участвует как лицо,имеющее одинаковые права и обязанности с другими субъектами правоотношений — такие правоотношения относятся к частным.
3.3. Субъекты в сфере государственного управленияимуществом
Вовсех правоотношениях, государство действует непосредственно через свои органы,или опосредованно через созданные им юридические лица. Таким образом,государство действует как множество субъектов наделенных своими правами и обязанностями.Органы государственной власти взаимодействуют друг с другом, но каждый наделенсвоей компетенцией в сфере управления государственным имуществом.
1.Федеральное собрание Российской Федерации – принимает федеральный закон офедеральном бюджете, то есть утверждает формы образования и расходования фондаденежных средств, предназначенных для финансового обеспечения задач и функцийгосударства и местного самоуправления; утверждает отчет об исполнении бюджета.
2.Президент Российской Федерации – определяет основные направления развития ивнутренней политики Российской Федерации.
3.Правительство Российской Федерации – обеспечивает единство экономическогопространства и свободу экономической деятельности, свободное перемещениетоваров, услуг и финансовых средств; осуществляет управление федеральнойсобственностью; принимает меры по регулированию рынка ценных бумаг и.т.д.
4.Министерство имущественных отношений и его территориальные органы (вСанкт-Петербурге – Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Птербурга)*- является органом, обладающим наибольшим числом полномочий по управлениюгосударственным имуществом.
Данныйорган государственной власти выполняет следующие функции:
А)Аналитическую и подготовительную функции – анализирует процессы, связанные суправлением и распоряжением государственным имуществом и на основе полученныхданных формирует предложения по улучшению методов управления и распоряжения сцелью повышения эффективности экономики.
________
*ПриказомМинистерства РФ от 10.09.98 № 216 КУГИ Санкт-Петербурга наделен полномочиямитерриториального агентства.
Б)Нормотворческую функцию – разрабатывает проекты законов и иных нормативныхправовых актов по вопросам учета, управления, распоряжения, приватизации иконтроля за использованием государственного имущества.
В)Учетную функцию – осуществляет учет федерального имущества, проводит в пределахсвоей компетенции инвентаризацию объектов федеральной собственности, ведетреестр договоров доверительного управления аренды и иного обременения федеральногоимущества.
Г)Контрольную функцию – осуществляет непосредственно и через свои территориальныеорганы контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению исохранностью земельных участков и иного федерального имущества.
Д)Непосредственно управленческую деятельность – осуществляет от имени РоссийскойФедерации в установленном порядке управление и распоряжение федеральнымимуществом.
5.Российский фонд федерального имущества – осуществляет от имени ПравительстваРоссии функции по продаже федерального имущества.
6.Отраслевые федеральные органы исполнительной власти – в рамках своейкомпетенции осуществляют координацию и функциональное регулирование экономики.
7.Министерство юстиции Российской Федерации и его территориальные органы. Реализуетправо владения, пользования и распоряжения находящимся в оперативном управлениитерриториальных органов уголовно-исполнительной системы недвижимым имуществом.
4. Управление и распоряжение объектами нежилого фонда
Особенностиправового режима объектов нежилого фонда формируются в зависимости от следующихнаиболее важных факторов.
Принадлежностьобъектов к государственной Санкт-Петербурга или федеральной собственности.
Принадлежностьобъектов к государственной казне Санкт-Петербурга или закрепленность запредприятиями на праве хозяйственного ведения
Принадлежностьобъектов к памятникам истории и культуры.
Взависимости от этого объекты делятся на: запрещенные к обороту,
ограниченныев обороте или к свободным в гражданском обороте объектами.
Распоряжениеобъектами нежилого фонда, находящимися в государственной собственности,является одной из важнейших функций КУГИ, призванной решать следующие задачи:
-обеспечениеустойчивого потока доходов от объектов в бюджеты
Санкт-Петербургаи Российской Федерации.
-созданиеблагоприятных условий для развития рыночных отношений.
-привлечениечастных инвестиций в сферу недвижимости. Санкт-
Петербурга.
-оптимизацияраспределения объектов.
-минимизациязатрат по содержанию системы управления объектами.
Распоряжениеобъектами нежилого фонда, входящими в состав государственной казны.
Распоряжениеобъектами, входящими в состав казны Санкт-Петербурга, осуществляютправительство Санкт-Петербурга, КУГИ и исполнительные органы государственнойвласти Санкт-Петербурга в пределах предоставленных полномочий.
Передача объектов нежилого фонда в аренду
Договораренды является одним из наиболее распространенных в гражданском обороте.
Сдачаобъектов в аренду целевым назначением
Информацияоб объектах, предлагаемых для сдачи в аренду, размещается на www-сервереКуги по адресу www.commin.spb.ru, и в еженедельном бюллетене«Недвижимость Петербурга» — «Коммерческая недвижимость». В сообщенииуказываются подробные характеристики объекта (местоположение, площадь, этаж,вход состояние), а также ставка арендной платы за один квадратный метр в год.
Лицо,имеющее намерение заключить договор в отношении объекта нежилого фонда,обращается районное отделение КУГИ с заявкой, с приложением следующихдокументов:
1.Для юридических лиц:
-заверенная нотариально копия устава.
-копиясвидетельства о регистрации
-копиясвидетельства о присвоении ИНН
-выпискаиз протокола об избрании или приказ, о назначении на должность руководящеголица, действующего в рамках закона.
-справкаиз банка об открытии расчетного счета с реквизитами
-копиясправки из Госкомстата
2.Для индивидуальных предпринимателей:
-копиясвидетельства о государственной регистрации предпринимателя
-ксерокопияудостоверения личности
-копиясвидетельства о присвоении ИНН
3.Для физических лиц:
-ксерокопияудостоверения личности
-копиясвидетельства о присвоении ИНН
Врегистрации заявки может быть отказано в случаи отсутствия полного комплектадокументов. После регистрации заявки и присвоения ей регистрационного номераподразделения КУГИ осуществляет формирование пакета документов по объекту длядальнейшего рассмотрения заявки.
Принятиерешений по вопросу о сдаче в аренду объектов отнесено к компетенции городскойкомиссии по распоряжению объектами недвижимости.
Договораренды объекта нежилого фонда заключается в соответствии с одной из примерныхформ, утвержденных распоряжением КУГИ от 27.12.2000 № 2357-р.
Структурапримерных договоров аренды:
-преамбула
-раздел«Общие положения»
-раздел«Права и обязанности»
-раздел«Платежи и расчеты по договору»
-раздел«Ответственность сторон»
-раздел«Изменение и расторжение договора»
-раздел«Особые условия»
-раздел«Прочие условия»
-раздел«Приложения»
-раздел«Подписи сторон»
Согласност.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менеегода, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с моментатакой регистрации. Договор аренды объекта нежилого фонда сроком менее годасчитается заключенным, если между сторонами в письменной форме путемсоставления единого документа достигнуто соглашение по всем существующимусловиям договора.
Продажа прав аренды на торгах
Гражданскимзаконодательством (ст.447 ГК РФ) предусмотрено, что договор может быть заключенна торгах.
Торгипроводятся в форме конкурса, открытого по составу участников и закрытого поформе подачи конкурсных предложений. К участию в торгах допускаются физическиеи юридические лица, своевременно предоставившие надлежащим образом оформленныедокументы, при условии, что эти лица не имеют задолженности перед КУГИ.
Организаторомпроведения конкурсов выступает ЗАО «Биржа «Санкт- Петербург». Арендодателемобъектов нежилого фонда выступает Санкт- Петербург в лице КУГИ. КУГИ заключаетдоговор с победителями торгов.
Продажа объектов нежилого фонда
КУГИв праве принимать решение о продажи объектов нежилого фонда, свободных от правтретьих лиц, в соответствии с федеральным законом «О приватизациигосударственного и муниципального имущества» и п.2 ст.28 ЗаконаСанкт-Петербурга «О структуре Администрации Санкт-Петербурга».
РаспоряжениеКУГИ от 20.07.2001 № 1089-р установила порядок принятия решений о продаженеликвидных объектов нежилого фонда. Неликвидными объектами нежилого фондаявляются здания, строения, сооружения, помещения, в том числевстроено-пристроенные помещения в жилых домах, на предоставление в аренду,которых не поступило ни одной заявки.
КУГИформирует пакет документов в обязательном порядке, включающий в себяраспоряжение КУГИ о приватизации объекта нежилого фонда, и передает его вгосударственное учреждение по совершению сделок с имуществом «Фонд имуществаСанкт-Петербурга» для проведения в установленном порядке аукциона ипоследующего заключения договора купли-продажи объектов нежилого фонда.
5. Управление и распоряжение земельными участками
Насегодняшний день полномочиями по распоряжению земельными участками обладаютнесколько органов исполнительной власти:
-ПравительствоСанкт-Петербурга
-КУГИ
-Администрациирайонов Санкт-Петербурга
Объектыземельных отношений
Всоответствии ст.6 Земельного кодекса объектами земельных отношений являются:
-землякак природный объект и природный ресурс
-земельныеучастки
-частиземельных участков
СогласноФедеральному закону от 10.01.02 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» природныйобъект – это «естественная экологическая система, природный ландшафт исоставляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства». Земля какприродный ресурс, не может принадлежать никому на каком бы то ни было праве.Как природный ресурс она выполняет две функции:
-служитв качестве средства производства в сельском и лесном хозяйствах.
-являетсятерриториальной основой для осуществления вообще, какой либо деятельности.
земельныйучасток является недвижимым имуществом и представляет собой часть поверхностиземли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. (п.2ст.6Земельного кодекса)
частиземельных участков являются самостоятельными объектами земельных отношений, нотолько в случаях, прямо указанных в Земельном кодексе или иных федеральныхзаконах.
Категория земель Санкт-Петербурга
Необходимоопределить, к какой категории земель относятся земли Санкт-Петербурга,поскольку от этого зависит определение разрешенного использования. Согласнодействующему Земельному (ст.83) и Градостроительному (ст.38) кодексамРоссийской федерации, земли Санкт-Петербурга относятся к землям поселений.
Порядокиспользования земель поселений определяется в соответствии с зонированием ихтерриторий. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативнымиправовыми актами органов местного самоуправления.
Основания возникновения прав на земельные участки
Всоответствии со ст.25 Земельного кодекса, права на земельные участки возникаютпо основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральнымизаконами и подлежат государственной регистрации.
Основаниемдля государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода,ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
-договораи другие сделки в отношении недвижимого имущества
-акты(свидетельства) о приватизации жилых помещений
-свидетельствао праве на наследство
-вступлениев законную силу судебных решений
-свидетельствао правах на недвижимое имущество
-иныеакты передачи прав на недвижимое имущество
Передачав собственность физическим лицам земельных участков
Участкипредоставляются гражданам в собственность или в аренду на торгах.Предоставление участков без проведения торгов допускается лишь в некоторыхслучаях.
Гражданин,имеющий намерение оформить участок в собственность, обращается в районный отделКЗРиЗ по месту расположения участка с заявлением по утвержденной форме.Одновременно с подачей заявления предоставляет паспорт, а так же прилагаетплан и границ участка в трех экземплярах. В трехдневный срок с момента подачизаявления КЗРиЗ подготавливает и направляет в администрацию районаСанкт-Петербурга по месту расположения земельного участка проект распоряженияадминистрации района Санкт-Петербурга о передаче участка в собственностьгражданина.
Впроекте распоряжения отражается:
-утверждениеграниц земельного участка
-площадьземельного участка
-условия(возмездное или безвозмездное) передача участка гражданину
-ценаземли
Администрациярайона Санкт-Петербурга, в трехдневный срок издает распоряжение и направляетего копию в КЗРиЗ.
КЗРиЗпосле получения копии распоряжения осуществляет следующие действия:
Обеспечиваеткадастровый учет участка.
Втрехдневный срок с момента проведения кадастрового учета:
-подготавливаетдоговор в трех экземплярах
-направляетгражданину уведомление
3.В течение трех дней после подписания гражданином договора и получения документаоб оплате цены участка направляет в администрацию района Санкт-Петербургаподписанный договор с необходимыми приложениями.
Администрациярайона Санкт-Петербурга в трехдневный срок с момента получения, подписанногогражданином договора подписывает договор и заявление в ГБР о государственнойрегистрации перехода прав собственности на участок.
Предоставление земельного участка на праве аренды
Предоставлениеземельных участков на праве аренды является реализацией принципа платностииспользования земли, согласно которому любое использование земли осуществляетсяза плату.*
Видыдоговоров аренды земельного участка
-распоряжениемКУГИ от 01.03.95 № 102-р «Об утверждении примерного договора аренды земельногоучастка» — договор аренды, под цели, не связанные с возведением объектовнедвижимости.
-распоряжением КУГИ от 12.03.02 № 442-р «Об утверждении формы примерного договорааренды земельного участка на инвестиционных условиях» — в случаях проведенияработ по возведению или реконструкции объектов недвижимости на земельномучастке.
-распоряжениемКУГИ от 16.04.02 № 684-р «Об утверждении типовой формы договора арендыземельного участка, предоставляемого для проведения изыскательных работ» — данная форма договора применяется в случае возникновения необходимостиустановления возможности проектирования и строительства на земельном участке.
_____________
*Оборотгосударственного недвижимого имущества и управление государственнойсобственностью: Справочное пособие / Сост. Л.Г.Фридгант- СПб.: «. Леонтьевскийцентр», 2004. с.63.
Всоответствии со ст.607 ГК РФ объектом договора аренды земельного участка всегдауказывается, цель использования земельного участка. В предмете договора арендыземельного участка всегда указывается цель использования земельного участка.
Решениео заключении договора аренды земельного участка на новый срок принимается впорядке, аналогичном порядку принятию решения о предоставлении земельногоучастка в аренду. При заключении договора аренды на новый срок, условия могутбыть изменены по согласию сторон.
Согласност. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора аренды возможны по соглашениюсторон, если иное не предусмотрено гражданским кодексом.
6. Управление и распоряжение жилищным фондом
Понятие«жилое помещение» определено в ст. 1 Закона Санкт-Петербурга «О жилищнойполитике Санкт-Петербурга». В качестве жилого Закон рассматривает помещение,предназначенное и пригодное для проживания и зарегистрированное или учтенноеорганами инвентаризационного учета в качестве жилого.*
Предназначенностьи пригодность для проживания предполагает соответствие помещения существующимсанитарным и техническим нормам, установленным для жилого помещения.
ВСанкт-Петербурге действует Положение об оценке непригодности жилых домов ижилых помещений для постоянного проживания, утвержденное распоряжением мэраСанкт-Петербурга от 03.06.94 № 591-р. Решение о непригодности жилого дома(помещения) для постоянного проживания принимается главой администрациисоответствующего района Санкт-Петербурга на основании акта, подготовленногомежведомственной комиссией.
Действующеезаконодательство допускает перевод жилых помещений в нежилые и наоборот.Порядок перевода жилых в нежилые определен в Законе Санкт-Петербурга от28.04.97 № 69-21 «О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений внежилые»
Понятие жилого фонда
Согласност.1 Закона Санкт-Петербурга «О жилищной политике Санкт-Петербурга»совокупность жилых домов, а так же жилых помещений в других строениях,независимо от форм собственности, находящихся на территории Санкт-Петербурга,образуют жилищный фонд в Санкт-Петербурге.**
Приватизация жилых помещений
Согласност.1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации»приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность гражданРоссийской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений вгосударственном и муниципальном жилищном фонде.***
__________
*Оборотгосударственного недвижимого имущества и управление государственнойсобственностью: Справочное пособие / Сост. Л.Г.Фридгант- СПб.: «. Леонтьевскийцентр», 2004. с. 141.
**Там же, с. 146.
***Тамже, с. 149.
Согласност. 7 Закона передачи жилых помещений в собственность граждан оформляетсядоговором передачи, заключенным органом государственной власти, органамиместного самоуправления, предприятиями, учреждениями и гражданином, получающимжилое помещение в собственность.
Порядокзаключения данных договоров определен приказом Жилищного комитета мэрииСанкт-Петербурга от 01.07.96 № 32 «О порядке заключения договоров передачиквартир в собственность граждан»
Согласноутвержденной данным приказом инструкции для осуществления своего права наприватизацию жилья граждане обращаются в Центральное городское или районныеагентства приватизации с заявлением.
СотрудникАгентства при приеме заявления проверяет документы, удостоверяющие личностьграждан. При этом проверяется так же наличие регистрации или прописки в паспорте.
Кзаявлению прилагаются следующие документы:
-справка(ф. 9) о прописке
-справка(ф. 7) характеристика жилого помещения
Справкиимеют срок годности 30 дней с момента выдачи. Они должны содержать подписи всехдолжностных лиц и печать паспортной службы.
Договорпередачи жилых помещений в собственность граждан заключается на основаниираспоряжения главы районной администрации или руководителя Жилищного комитета.
П.2 ст.223 ГК РФ устанавливает, что право собственности на объект недвижимостивозникает с момента его регистрации. Применительно к возникновению правасобственности на приватизируемые жилые помещения соответствующее правилосодержится в ст.7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российскойфедерации».
Такимобразом, после заключения договора приобретатель должен обратится ГБР сзаявлением о государственной регистрации права собственности на жилоепомещение.
Список литературы
Оборотгосударственного недвижимого имущества и управление государственнойсобственностью: Справочное пособие / Сост. Л.Г.Фридгант — СПб.: «. Леонтьевскийцентр», 2004.
КонституцияРоссийской Федерации (1993 г.)
Гражданскийкодекс Российской Федерации (ГК РФ) (1994 – часть 1; 1996- част 2; 2001 – часть3)
Градостроительныйкодекс Российской Федерации (1998 г.)
Земельныйкодекс Российской Федерации (2001 г.)
Вебсайт Санкт-Петербургского КУГИ: www.commin.spb.ru