Введение
Дальнейшееразвитие жилищного строительства — одно из приоритетных направлений федеральнойсоциальной политики. Но со строительством неразрывно связана очень важнаяпроблема — проблема реновации (обновления) существующего фонда, ликвидацииветхого и малоценного жилья, в том числе небезызвестных пятиэтажек.
Причин,порождающих эту проблему, несколько. Во-первых, со временем жилье приходит внепригодность. Во-вторых, оно может предназначаться под снос в связи с тем, чтодля государственных или муниципальных нужд требуется отвод земельных участков.В-третьих, бывают случаи преждевременного разрушения жилых домов, когда грубонарушаются правила и нормы строительства и эксплуатации; когда происходятэкологические катастрофы, а также пожары и аварии; источником разрушения становятсяи злонамеренные действия людей. В этих случаях на органы государственной властии местного самоуправления, на предприятия и организации, страховые компаниизакон возлагает обязанность обеспечить граждан необходимым жильем икомпенсировать понесенные ими потери.
Стоитособо отметить, что эта обязанность государственных и муниципальных структурвсецело зависит от обстоятельств, повлиявших на утрату гражданами своих жилищ,будь то утрата временная или окончательная.
Этиобстоятельства можно объединить в четыре основные категории:
1)изъятие в установленном законом порядке для государственных или муниципальныхнужд земельного участка, на котором находятся подлежащие сносу жилой дом идругие прилегающие к нему сооружения и устройства;
2)реконструкция или капитальный ремонт жилого дома, когда при новой егопланировке прежнее жилое помещение собственника или нанимателя пересталосуществовать или претерпело существенные изменения; угроза обвала жилогопомещения;
3)внезапное уничтожение жилого помещения в результате пожара, взрыва бытовогогаза, аварии систем жизнеобеспечения, обрушения из-за просчетов в строительстведома, нарушения правил его эксплуатации;
4)уничтожение жилья в результате стихийных бедствий (наводнения, оползней, ударовмолнии, землетрясения и т.п.).
Взависимости от указанных обстоятельств закон регламентирует и порядокобеспечения граждан иным жильем или выплаты им соответствующей компенсации.
I. Общие положения
Преждевсего, напомним, что Конституцией РФ (ст.35) декларирован основополагающийпринцип: никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда.Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может бытьпроизведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Вполном соответствии с названными положениями Конституции РФ Закон РФ «Обосновах федеральной жилищной политики» (ст.10) устанавливает, чтопринудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственникане допускается, если иное не предусматривается законом или соглашением сторон.Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, приотсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основании решениясуда или арбитражного суда.
Ужеодно это конституционное требование по обеспечению предварительного иравноценного возмещения отчуждаемого недвижимого имущества для государственныхи муниципальных нужд, а также принятые в развитие Конституции РФ нормыгражданского законодательства и Земельного кодекса РФ составляют важнейшую гарантиюправ граждан на принадлежащую им недвижимую собственность, и, прежде всего, наее основу — земельный участок.
Темне менее, в применении указанных норм нередко допускаются разночтения, которыеисходят из положений, кажущихся внешне противоречивыми. Первое из нихзаключается в незыблемом праве собственника на земельный участок: никто неможет лишить его этого права, кроме суда. Второе — говорит о необходимостилишения собственника этого права и изъятия принадлежащего ему участка длягосударственных или муниципальных нужд.
Принесогласии сторон спор разрешается в судебном порядке. Чем в данном случаеруководствуется суд? Прежде всего, тем, насколько обоснованно требование обизъятии земельного участка с точки зрения государственных или муниципальныхинтересов.
ПоЗакону решение об изъятии земельного участка для государственных илимуниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти исоответствующими органами субъектов Российской Федерации.
Указанияоб органах, уполномоченных принимать решение об изъятии земельных участков, опорядке подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельнымзаконодательством.
Однакопрактика показывает, что государственные и муниципальные органы решения о сноседомов в связи с изъятием земельных участков принимают произвольно, аобоснование этого не имеет ничего общего с государственными или общественнымиинтересами.
Так,решением районного суда, оставленным без изменения последующими судебнымиинстанциями, был удовлетворен иск территориального управления о выселенииграждан из жилого дома, находящегося в центре Москвы, с предоставлением жилья вдругих частях города под мотивом его сноса (ст. 91 Жилищного кодекса РСФСР;далее — ЖК). Но этот вывод суда материалами дела не был подтвержден.
Судебнаяколлегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест,внесенный в порядке надзора, и отменила судебные постановления, указавследующее: правительство Москвы, к которому перешли полномочия исполкомаМосковского городского Совета народных депутатов, решение о сносе дома непринимало; имеющиеся в деле протокол рабочей группы по вопросам сохранениязданий в исторически сложившихся районах Москвы о целесообразности сносаданного дома, а также распоряжения префекта административного округа о егосносе, на которые сослался суд при вынесении решения, не являются документами,дающими основание для сноса жилых домов и выселения граждан.[1]
Нельзятакже признать обоснованным вывод надзорной инстанции о том, что перечисленныев ст.8 ЖК органы исполнительной власти прекратили существование, в связи с чемвопросы сноса жилых домов отнесены к компетенции других органов (префектуреадминистративного округа), так как правопреемником исполнительной власти г.Москвы после ликвидации Мосгорисполкома стало правительство Москвы, а непрефектура административного округа.
Доказательствв подтверждение решения вопроса о сносе дома в связи с отводом земельногоучастка для государственных или муниципальных нужд в деле нет. Более того,постановлением правительства Москвы дом подлежал реконструкции, а не сносу. Каквидно из материалов дела, ответчики были согласны на предоставление на периодкапитального ремонта дома пригодного к проживанию жилья в маневренном фонде.Поскольку законных оснований для выселения ответчиков с предоставлением другогоблагоустроенного жилого помещения не имелось, решение суда признанонеправильным Гражданское законодательство (ст.239 ГК) допускает отчуждениенедвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка в случаях, когдаэтот участок необходим для государственных или муниципальных нужд.
Приэтом как сам участок, так и находящиеся на нем жилые строения и иное недвижимоеимущество по соглашению сторон подлежат выкупу его у собственника. Еслисогласие не достигнуто, вопрос решается в судебном порядке, и по решению суданедвижимость может быть изъята путем продажи с торгов с выдачей собственникаимущества вырученной от продажи суммы. При этом закон устанавливает, чтотребование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, еслигосударственный орган или орган местного самоуправления не докажет, чтоиспользование земельного участка в целях, в которых он изымается, невозможнобез прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.
Собственникземельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятияземельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение обизъятии. Выкуп земельного участка до истечения указанного срока (онотсчитывается со дня получения такого уведомления) допускается только ссогласия собственника.
Собственникземельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальныхнужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка додостижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка можетвладеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производитьнеобходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с егоназначением.
Однакодля собственника существует риск того, что на него при определении выкупнойцены земельного участка могут быть возложены затраты, связанные с новымстроительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельномучастке в указанный период.
Еслисобственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка, либо сним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа,государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупеземельного участка в суд. Такой иск может быть предъявлен в течение двух лет с моментанаправления собственнику участка соответствующего уведомления.
Посоглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка,изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участокс зачетом его стоимости и выкупной цены.
Установленныйст.137-139 ЖК порядок отчуждения недвижимого имущества в связи со сносом жилыхдомов касается только индивидуального жилищного фонда.
Согласноуказанным нормам, в случае сноса находящихся в личной собственности гражданжилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных илимуниципальных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другимгражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленнымнормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда.Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивается стоимостьсносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использоватьматериалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению.
Пожеланию граждан принадлежащие им жилые дома и строения, подлежащие сносу, могутбыть перенесены и восстановлены на новом месте или для них могут быть выстроеныновые жилые дома, но при этом возмещение стоимости сносимых жилых и иныхобъектов, находящихся на изымаемом участке, не производится.
Конкретныйпорядок предоставления квартир и размер возмещения стоимости сносимых домов,строений и устройств были установлены Постановлением Совета Министров СССР«О порядке возмещения гражданам стоимости принадлежащих им жилых домов,других строений и устройств, сносимых в связи с изъятием земельных участков длягосударственных или муниципальных нужд, и обеспечения их жилой площадью»от 15 декабря 1961 г. N 1131 (в редакции постановления Совета Министров СССР от21 октября 1983 г. N 1015 с изменениями от 26 сентября).
Разумеется,о компенсации стоимости самого земельного участка не могло быть и речи,поскольку по Конституции СССР земля, ее недра, воды, леса находились висключительной собственности государства и какие-либо сделки с земельнымиучастками являлись противозаконными.
Ныне,как известно, положение изменилось коренным образом. В собственности гражданмогут находиться земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства,садоводства и огородничества, а также находящиеся под индивидуальными жилымидомами и дачами. При этом размер земельных участков, используемых в указанныхцелях, законодательство не ограничивает, и они могут быть предметомгражданско-правовых сделок (купли-продажи, дарения, наследования и т.п.).Поэтому изъятие земельного участка, принадлежащего гражданам на правесобственника, для удовлетворения государственных или муниципальных нужд можетбыть произведено только путем его выкупа.
2. Выкупная цена земельного участка, изымаемого длягосударственных или муниципальных нужд
Платаза земельный участок, предназначенный для указанных целей, выкупная цена, срокии другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка.Соглашение включает обязательство Российской Федерации, ее субъекта илимуниципального образования в лице уполномоченных ими органов уплатить выкупнуюцену за изымаемый участок.
Приопределении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельногоучастка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки,причиненные собственнику в связи с изъятием земельного участка, включая и те,которые он несет из-за досрочного прекращения своих обязательств перед третьимилицами, в том числе упущенную выгоду.
Изложенныйпорядок определения выкупной цены определен ст.281 ГК, и он в полном объемесоответствует ЗК, согласно которому изъятие или выкуп для государственных имуниципальных нужд земельных участков у граждан может производиться после того,как по их желанию соответствующие органы местной администрации выделятравноценный земельный участок, а также предприятия, учреждения и организации,для которых отводится земельный участок, построят на новом месте жилые,производственные и иные постройки взамен изымаемых и возместят в полном объемевсе другие убытки, включая упущенную выгоду.
Какуже отмечалось, принудительное изъятие принадлежащих гражданам земельныхучастков и снос находящихся на них жилых и иных строений и устройств допустимылишь при соблюдении двух условий: предварительного и равноценного возмещенияотчуждаемого имущества. Эти условия взаимозависимы. Чтобы предварительновыплатить стоимость имущества, которое гражданин утрачивает в связи спринудительным изъятием у него земельного участка, необходимо установить размерпонесенных при этом убытков и потерь, исходя из норм действующего земельногозаконодательства.
Вслучае сноса домов, находящихся в личной собственности граждан, в связи сизъятием земельных участков для государственных или муниципальных нуждуказанным гражданам и членам их семей, а также другим гражданам, постояннопроживающим в этих домах, предоставляются в том же населенном пунктеблагоустроенные квартиры по размеру, как правило, не менее занимаемого жилогопомещения в доме, подлежащем сносу.
Однако,если по размеру занимаемое жилое помещение меньше, чем это предусмотренонормой, по которой в данном населенном пункте обеспечиваются жилой площадьюграждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, квартиры предоставляются израсчета не менее этой нормы. Если размер занимаемого жилого помещения превышаетустановленную в регионе норму жилой площади, квартира предоставляется исходя изуказанной нормы.
Дополнительнаяжилая площадь должна быть предоставлена, если собственник дома или другиепроживающие в доме граждане имеют на нее право и фактически пользовались ею всносимом доме.
Припредоставлении квартир гражданам, подлежащим выселению из сносимых домов, недопускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет,кроме супругов (ч. 2 ст. 23 Основ жилищного законодательства).
Кдругим гражданам, которые наряду с собственником сносимого дома и членами егосемьи обеспечиваются квартирами, относятся проживающие в доме бывшие членысемьи собственника, наниматели и другие лица, вселившиеся в установленномпорядке (по договору найма, имеющие прописку и т.п.), при условии, что дом,подлежащий сносу, является их единственным постоянным местом проживания.
3.Если дом, подлежащий сносу, принадлежит нескольким собственникам на правахобщей долевой собственности, то каждый из них имеет право на получениеквартиры, если им создана самостоятельная семья. Вместе с тем, когда этисобственники дома являются членами одной семьи, им может быть предоставленаодна квартира.
4.Требование собственника дома, временно в нем не проживающего, о предоставленииему квартиры в связи со сносом дома может быть предъявлено в течение общеготрехгодичного срока исковой давности.
3. Компенсация и возмещение убытков владельцевземельных участков
ПравительствоРФ Постановлением от 28 января 1993 г. N 77 (в ред. Постановления от 15 мая1999 г. N 534) утвердило Положение о порядке возмещения убытков собственникамземли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам и потерьсельскохозяйственного производства" (далее — Положение).
ДанноеПоложение не распространяется на случаи принудительного выкупа земли у граждан- собственников земельных участков в части возмещения убытков и упущеннойвыгоды, поскольку имущественные права собственников, в том числе и правособственности на земельный участок, регулируются в основном нормамигражданского, а не земельного законодательства. Порядок возмещения ущерба,причиненного собственнику земельного участка в связи с его изъятием, изложенвыше.
Положениерегулирует отношения по изъятию земельных участков у граждан, имеющих на нихограниченные права, какими являются право пожизненного наследуемого владения,право аренды, право временного пользования.
Дляэтой категории землевладельцев, арендаторов и землепользователей установленследующий порядок возмещения убытков при изъятии у них земельных участков длягосударственных и муниципальных нужд:
убытки,причиненные изъятием или временным занятием земельных участков для указанныхнужд, а также ограничением прав пользователей земли, подлежат возмещению вполном объеме, включая упущенную выгоду;
возмещениеубытков производится предприятиями, учреждениями и организациями, которымотведены земельные участки или деятельность которых вызывает ограничение правпользователей земли;
возмещениюподлежат: стоимость жилых зданий, иных строений, сооружений и устройств,находящихся на изымаемом участке, или затраты по их переносу на новое место;стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений; убытки(затраты), необходимые для улучшения качества земли на вновь, отведенномучастке; другие затраты, вызываемые неудобствами землевладения иземлепользования.
Оценкарасположенных на земельном участке жилых домов, объектов хозяйственно-бытовогоназначения, иных строений и сооружений производится по сметной стоимостистроительства новых зданий, объектов и сооружений, равных имеющимся по полезнойплощади, вместимости, емкости, благоустройству и другим адекватным условиям.
Оценкаплодоносящих плодово-ягодных насаждений, а также защитных и иных многолетнихнасаждений производится по стоимости саженцев, затратам на посадку ивыращивание их до начала плодоношения или смыкания крон (в ценах, действующихна момент изъятия земли).
Оценкаводных источников (колодцев, скважин, прудов и т.п.) производится по сметнойстоимости работ на строительство новых водных источников равного дебита икачества воды, включая стоимость проектно-изыскательных работ.
Обеспечениежилыми помещениями граждан, являющихся собственниками квартир в полностью иличастично приватизированном доме, в связи с его сносом Закон РФ «Оприватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предоставил гражданамправо обрести в собственность занимаемые ими квартиры из государственного имуниципального жилищного фонда, в том числе и в домах, требующих капитального ремонта(ст.16). Естественно, что многие такого рода дома пришли в негодность иподлежат уже не ремонту, а сносу. Особенно это касается пятиэтажек, возведенныхв начальные годы массового жилищного строительства. Местные органы власти помере возможности занимаются их ликвидацией. Но снос таких домов возможен лишьпри строгом соблюдении жилищных прав граждан, как нанимателей, так исобственников квартир.
Статья493 ЖК регулирует порядок обеспечения жилыми помещениями граждан, являющихсясобственниками квартир в полностью или частично приватизированном доме, вслучае, когда он предназначен под снос. Данной статьей установлено, что еслидом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу пооснованиям, предусмотренным законодательством, то выселяемым из негособственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещениена праве собственности либо иная компенсация органом местного самоуправления,предприятием, учреждением, организацией, осуществляющими снос дома.
Втаких случаях собственник должен получить жилое помещение, равноценное поплощади, количеству комнат, благоустройству и другим благоприятным свойствам,которыми располагало прежнее жилище, или иную компенсацию (например, денежную).
Приэтом, сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательствомее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан,поэтому имеет значение сравнение потребительских качеств квартиры (размер,планировка, степень благоустройства и т.д.).
4. Судебное рассмотрение споров, связанных с изъятиемземельного участка для государственных и муниципальных нужд
Спорысторон разрешаются в судебном порядке.
Разрешаявозникший спор по требованиям, заявленным другими гражданами, временно непроживающими в доме и не утратившими право пользования жилыми помещениями, опредоставлении им квартиры в связи со сносом дома, суды должныруководствоваться ст. 60 ЖК РСФСР и о сохранении жилого помещения за временноотсутствующими гражданами.
Прирешении вопроса о том, на кого должна быть возложена обязанность попредоставлению жилых помещений гражданам, проживающим в сносимом доме, судамследует руководствоваться постановлением Совета Министров СССР от 15 декабря1961 г. N 1131 в редакции постановления Совета Министров СССР от 21 октября 1983г. № 1015. Согласно п. 4 этого постановления, при отводе земельных участковгосударственным или кооперативным и иным общественным предприятиям, учреждениями организациям (кроме жилищно-строительных кооперативов) жилые помещенияпредоставляются этими предприятиями, учреждениями, организациями. В остальныхслучаях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужджилые помещения предоставляются исполнительными комитетами местных Советовнародных депутатов.
Также разрешается вопрос и при предъявлении исков о выплате стоимости сносимыхжилых домов, строений, устройств, а также плодово-ягодных насаждений и посевов.
Еслиу суда возникнут сомнения в правильности исчисления комиссией суммы денежнойкомпенсации, он выносит определение о приостановлении производства по делу и онаправлении материалов для проверки правильности оценки дома, устройств,насаждений, посевов специалисту для проведения независимой оценки указанныхобъектов.
Кромеоспаривания размеров компенсации, метража, предоставляемого взамен сносимогожилого помещения, собственник может обратиться с иском также о признаниинедействительным распоряжения, на основании которого земельный участокизымается для государственных или муниципальных нужд. Основаниями такого искамогут быть издание распоряжение неуполномоченным лицом, возможность отведенияпод государственные или общественные нужды земельного участка, не занятогожилыми помещениями (жилыми домами) и др.
Заключение
Законодательноперечень государственных и муниципальных нужд, являющихся основаниями дляизъятия земельного участка не определен. Однако практика исходит из того, что вбольшинстве своем такими нуждами является прокладка железнодорожных путей,автомобильных дорог, строительство зданий и сооружений общественного назначения(например, школы, больницы и т.д.). Но ни какой важностью и значимостью нельзяоправдать лишение собственника или владельца его имущества без его согласия илипредоставления равноценного возмещения. Поскольку в наше время жилые помещения(квартиры, жилые дома) являются, зачастую, единственным ценным имуществомгражданина, а также местом его проживания, то, по нашему мнению, при егоизъятии для государственных и муниципальных нужд недопустимо только выплатаденежной компенсации, без предоставления другого равноценного жилья.
Большинствосудебных процессов в этой области, вытекают из того, что собственнику(владельцу) жилого помещения (жилого дома) предоставляют жилплощадь взаменизымаемой меньше по площади или по стоимости. Как показывает судебная практикасуды в большинстве своем не принимают во внимание, неравноценностьпредоставляемого жилого помещения. Собственникам приходится добиваться правды всамых высших инстанциях.
Такимобразом, несмотря на высокую степень разработанность нормативной базы в этойсфере, к сожалению, субъектами, которые изымают земельные участки длягосударственных и муниципальных нужд законодательство зачастую не соблюдается.
Список литературы
1.Жилищный кодекс РСФСР
2.Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981г. N 5150-Х (с изм. и доп. от 26 марта, 8 июня 1984 г., 27 ноября 1985 г., 21апреля 1986 г., 10 мая 1989 г., 22 мая 1990 г.)
3.Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2001 г. (погражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26сентября 2001 г.)
4.Определение СК Верховного Суда РСФСР «При разрешении спора о выселении лицввиду сноса принадлежащего на праве личной собственности дома в связи сизъятием земельного участка для государственных нужд суду следует выяснять,какую конкретно площадь в сносимом доме они занимали, и в зависимости от этогоразрешить вопрос о том, соответствует ли размер предоставляемого им жилогопомещения установленным нормам» (извлечение)
5.Г.П. Макаров Права граждан на компенсацию утраченного жилья // Гражданин иправо 2001 г., № 2
Дляподготовки данной работы были использованы материалы с сайта tarasei.narod.ru