Введение.
Договорнайма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовыхдоговоров. И рассмотрение правового положения такого договора актуально какникогда по ниже следующим причинам.
Нормы,регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели впоследнее десятилетие существенные изменения. Реформирование сферы жилищныхуслуг, обусловленное принятием Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992г. «Об основах федеральной жилищной политики»[1][1],предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищныхправоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды, приобретения илистроительства жилья за счет собственных средств.
Жилищныйкодекс РСФСР[2][2], принятый болеепятнадцати лет назад, перестал отвечать требованиям складывающихся общественныхотношений в новых социально-экономических условиях, ибо был ориентирован восновном на регулирование договоров социального найма жилого помещения,относящегося к государственному и общественному жилищному фонду.
Гражданскийкодекс Российской Федерации[3][3]предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностейграждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социальногонайма жилого помещения, аренды жилья и других оснований.
Анализстатей Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященных регулированиюнайма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, чтосуществование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения,существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулированияжилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищногозаконодательства, в первую очередь Жилищного кодекса РСФСР и главы 35Гражданского кодекса РФ, посвященной регулированию найма жилого помещения. Какже определить «пограничную зону», за которой регулирование наймажилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс(Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора? Эти имногие другие вопросы возникают в последнее время.
Детальноерассмотрение и детальное урегулирование правового положения договора наймажилого помещения необходимо, во-первых, потому, что пользователями жилыхпомещений всегда являются физические лица. Даже если на стороне арендаторавыступает юридическое лицо, то все равно такое помещений может бытьиспользовано только для проживания граждан. Поэтому необходимо провести четкуюгрань между различными нормативно-правовыми актами, ограничить сферу ихдействия.
Во-вторых,жилые помещения являются объектами недвижимости, что обуславливает их особыйстатус в гражданско-правовом обороте и их ценность.
Актуальность,договора аренды жилого помещения, обуславливается еще и тем, то сменазаконодательства, положила начало появлению особых разновидностей договорасоциального найма, направленных на удовлетворение потребностей в жильесоциально не защищенных слоев населения. Так в Республике Татарстан, в 2000году появился договор социального найма жилья с участниками ВеликойОтечественной войны.
Цельюданной работы раскрытие особенностей договора найма жилых помещений впереходный период, путем соотношения коммерческого и социального найма жилыхпомещений.
Авторставит перед собой такие задачи:
— рассмотреть и отразить сущность договора найма жилых помещений, проблематикусоотношения гражданского и жилищного законодательства;
— рассмотреть особенности социального найма в Республике Татарстан;
— сформулировать пути разрешения выявленных проблем.
/>Глава 1. Общая характеристика договора найма жилого помещения по законодательствуРФ и РТ.
Законодательствопоследних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения,главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма. Вюридической литературе отдельно выделяются также наем жилого помещения в домежилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилогопомещения и общежития.
Нижепойдет речь о первых двух договорах.
Встатье 671 ГК РФ содержится общее понятие договора найма жилого помещения,определены его стороны и условия.
Договорнайма жилого помещения является разновидностью договора аренды. Поэтому общиеположения об аренде ст. 606-625 ГК РФ) могут субсидиарно применяться котношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК не включаютспециального регулирования либо если невозможность такого применения невытекает из существа жилищных правоотношений.
Содержаниедоговора найма жилого помещения составляет «предоставление жилого помещения»(ст.673 ГК РФ) «во владение и пользование для проживания в нем» (ст. 678 ГК РФ)«за плату» (ст. 682 ГК РФ).
Нарядус договором найма жилого помещения в ст. 672 ГК выделен особый договорсоциального найма жилого помещения, определены его признаки и сфера применения.
Предоставляемыепо этому договору в пользование жилые помещения расположены в домахгосударственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Встатье 12 Закона РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральнойжилищной политики» обозначен состав этого фонда социального использования.В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального ибывшего общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищногонайма, которые определены Жилищным кодексом РСФСР 1983 года[4][4],жилые помещения, предоставляемые гражданам в пределах нормы жилой площади,жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилыепомещения в них.
Нередкона практике возникает вопрос: основываясь на какой кодекс (Гражданский илиЖилищный) должны быть, рассмотрены требования об освобождении помещений, невходящих в состав жилищного фонда, но являющихся по сути жилыми?
ПостановлениемПленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. №2 «О практике применениясудами жилищного законодательства»[5][5]по данному вопросу было дано разъяснение:
«Требованияоб освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда(производственные помещения, сборно-разборные сооружения, вагончики и т.п.),подлежат разрешению судами с применением норм гражданского законодательства,регулирующих имущественный наем».
Основания,условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения, атакже права и обязанности проживающих в нем лиц регулируются жилищнымзаконодательством (Законом об основах федеральной жилищной политики, Жилищнымкодексом РСФСР и другими нормативными актами). Нормы ГК применяются к договорусоциального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Гражданскомкодексе случаях. Имеются в виду форма договора, сохранение договора найма присмене собственника жилого помещения, обязанности нанимателя жилого помещения, овременных жильцах ремонт жилого помещения, договор поднайма. Во-вторых, нормыглавы 35 ГК регулируют отношения по договору социального найма также и вслучаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Такимобразом, фактически в ГК, как и в Законе «Об основах федеральной жилищнойполитики», идет речь о двух договорах, используемых при оформлении жилищныхотношений. Применительно к ним установлены разные правовые режимы. При этомдоговор социального найма жилой площади именуется в Законе об основахфедеральной жилищной политики договором найма, а договор найма — договоромаренды. Последний определяется как соглашение, по которому арендодательпредоставляет арендатору и членам его семьи жилые помещения без ограничения размеровза договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, аарендатор обязуется использовать их в соответствии с договором, а такжесвоевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.«Договор найма жилой площади означает соглашение, по которому наймодательпредоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное дляпостоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры,в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договорунайма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а нанимательобязуется использовать это помещение по назначению, своевременно вносить платуза пользование им и за коммунальные услуги»[6][6].
Указанныепризнаки в равной мере характеризуют договоры найма и социального найма,предусмотренные ГК, что свидетельствует об их идентичности, а также даетоснование для вывода о том, что ст. 672 ГК РФ применяется ко всем заключеннымдо принятия Гражданского кодекса договорам найма жилого помещения в домахгосударственного и муниципального жилищного фонда.
Спецификапредмета договора найма жилого помещения во многом влияет на его характеристикукак консенсуального (п. 1 ст. 671 ГК РФ), то есть договора, в котором права иобязанности сторон возникают с момента заключения договора, возмездного (ст.682 ГК РФ, ст. 55 ЖК РСФСР), двустороннего. Причем это относится в равнойстепени и к коммерческому, и к социальному найму. «Двусторонность»предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре наймажилого помещения.
Типовойнабор прав и обязанностей (имеется в виду типовой договор найма жилогопомещения), как следует из жилищного кодекса РСФСР (ч. 2 ст. 50 ЖК РФ),утверждается Правительством России. Сама дата утверждения ПравительствомТипового договора (постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г.,в редакции постановления Правительства РФ от 23 июля 1993 г.)[7][7]говорит о том, что документ уже не отвечает сложившимся реалиям.
Указанноепротиворечие было устранено утверждением примерной формы договора социальногонайма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищногофонда, приведенной в приказе Минстроя РФ от 20 августа 1996 г. N 17-113[8][8].
Решаетсяэтот вопрос и на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальныхобразований. Так в Казани, действует Постановление главы администрации г.Казани от 3 мая 1999 г. N 846 «О договоре найма жилого помещениякоммунального жилищного фонда»[9][9],которым была утверждена форма договора найма жилого помещения коммунальногожилищного фонда.
«Существованиетиповых договоров оправдывается тем, что никакого детального согласованияусловий подобных договоров, особенно социального найма, между его сторонами непроисходит. Более того, договор социального найма зачастую письменно неоформляется. В этом смысле данный договор близок к договору присоединения(ст.428 ГК РФ), хотя формально находится скорее под юрисдикцией ст. 427 ГК РФ«Примерные условия договора». Относительно коммерческого найманеобходимо отметить, что утверждаемый Правительством Типовой договор можетприменяться лишь при соответствующем на то желании, в первую очередь, собственникажилья»[10][10].
Однако,нормы Гражданского кодекса, а именно ст. 674 ГК РФ, закрепляет, что договорнайма жилого помещения, как и договор социального найма, заключается письменно.Никаких других требований к форме закон не содержит. Таким образом, приведеннаянорма устанавливает допускаемое законом исключение из предусмотренного ст. 609Гражданского кодекса правила об обязательной государственной регистрации арендынедвижимости.
Письменныйдоговор найма жилого помещения является единственным документом, дающимнанимателю право на вселение и пользование жилым помещением. В договоресоциального найма жилой площади право нанимателя основывается наадминистративном акте (решении о предоставлении жилого помещения) и выданном наего основании ордере, который является единственным документом для вселения(ст. 47 ЖК). На основании ордера заключается договор социального найма жилогопомещения, в соответствии с которым осуществляется пользование этим помещением(ст. 50, 51 ЖК).
Такимобразом, оба обязательства возникают из соглашения сторон (договора), однакодоговор социального найма отягощен административным актом — ордером, который, всвою очередь, является основанием заключения самого договора. Вместе ордер идоговор образуют сложный юридический состав — только при наличии обоихдокументов можно говорить о возникновении «социального» жилищногоправоотношения.
Возмездностьдоговора предполагает наличие платы за пользование жилым помещением (ст. 55 ЖКРСФСР, ст. 682 ГК РФ). Она определяется исполнительным органом власти субъектаФедерации. Так в Республике Татарстан, этот вопрос регулируется ПостановлениемКабинета Министров Республики Татарстан от 25 ноября 1999 г. N 784 «Осовершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг»[11][11], которым в частностибыло утверждено Положение «О порядке расчета и внесения платежей за наемжилого помещения, техническое обслуживание и ремонт жилого здания, коммунальныеуслуги».
Вотношении коммерческого найма конкретных цифр нет — размер платы рассчитываетсяс помощью методики определения платы за жилое помещение.
Платаза коммунальные услуги (ст. 57 ЖК РСФСР, ч. 3 ст. 678 ГК РФ, ст. 15 Закона «Обосновах федеральной жилищной политики») характеризует возмездность уже другогорода обязательства — оказание услуг. Правда, нередко обе разновидности платыобозначаются вместе как «платеж за жилищные услуги», или «квартирнаяплата». Понятие «коммунальные услуги» включают в себя: холодноеи горячее водоснабжение; теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение,канализацию. Иные услуги (телефон, радио, обслуживание телеантенны) не носятхарактер коммунальных. В то же самое время следует отметить некорректностьхарактеристики энергоснабжения (электро-, газо-, тепло- и т.д.) какпредоставления услуг. В данном случае перед нами разновидность купли-продажи — договор энергоснабжения.
ПостановлениемПравительства РФ от 2 августа 1999 г. N 887 «О совершенствовании системыоплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения»[12][12] в структуру платежейграждан включена такие виды платы как:
плата за содержание и текущий ремонт жилищного фонда;
плата за капитальный ремонт жилищного фонда;
плата за наем жилья.
Такойвид платежа, как содержание и ремонт жилищного фонда, впервые был закреплен впостановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. N 707[13][13].И тогда в структуре платежей населения за жилье появился третий платеж — засодержание и ремонт мест общего пользования в жилых зданиях, иначе говоря,плата за услуги по техническому обслуживанию.
Этапозиция по выделению платежа за содержание и ремонт мест общего пользованиябыла в дальнейшем проведена в постановлении Правительства РФ от 26 мая 1997 г.«О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья икоммунальных услуг».
Этидва постановления положили начало спору, о правомерности включения дополнительныхвидов платежей. Так, в качестве обоснования своей позиции Д. Потяркин отмечал:«Постановление от 18 июня 1996 г. N 707, как в нем сказано, принято наосновании ст.15 Закона «Об основах федеральной жилищной политики». Однако вданной статье нет и упоминания об указанной плате за содержание мест общегопользования. Более того, ст. 141 ЖК РСФСР прямо относит в число обязанностейнаймодателя „надлежащее содержание подъездов, других мест общегопользования домов и придомовой территории“[14][14].Таким образом, не может не возникнуть вопрос о правомерности данногопостановления в части перекладывания расходов на нанимателей.
Идаже учитывая то, что Постановление от 18 июня 1996 г. N 707 уже утратило своююридическую силу, противоречие еще существует. Каковы же пути его разрешения?
Несмотряна то, что во многих нормативных актах обязанность по содержанию придомовойтерритории закреплена за наймодателем или арендодателем, наниматель илисоответственно арендатор должны принимать долевое участие в расходах посодержанию дома и придомовой территории, что и позволяет включать эти затраты всостав квартплаты.
Разграничениев структуре платежей за жилье необходимо по той причине, что могут возникатьвопросы об оплате, а вернее о составе платы за жилище и ее размере в томслучае, когда наниматель, допустим, фактически не проживает в занимаемомпомещении. При документальном подтверждении факта и времени отсутствия гражданпо месту постоянного проживания (регистрации) они освобождаются засоответствующий период от обязанности оплатить услуги за вывоз мусора,канализацию, газо- и водоснабжение.
Так,согласно Временным правилам пользования жилыми помещениями, содержания жилогодома и придомовой территории города Казани, утвержденными Постановлением Главыадминистрации г. Казани от 1 декабря 1993 г. N 1213[15][15],»в случае отсутствия отдельных жильцов свыше одного месяца, оплата закоммунальные услуги за время их отсутствия не взимается. От оплаты за телефон иотопление отсутствующие лица не освобождаются".
Вто же время интересы наймодателя не должны страдать от того, живет наниматель вданном помещении или нет. В этом случае невнесение платы за жилое помещение(платы за наем), которая предусмотрена договором найма жилого помещения, должнорассматриваться как нарушение договорного обязательства, что может повлечьрасторжение данного договора.
Приэтом необходимо учитывать, что данные нормы, в основном, рассчитаны накоммерческий наем и применяться к социальному найму могут лишь с учетом жилищногозаконодательства, так как в перечне применяемых к социальному найму статей ГК(п.3 ст.672 ГК РФ) нет ст.ст. 687 ГК и 688 ГК, регулирующих вопросы расторжениядоговора найма. К социальному найму логично было бы отнести ст. 98 ЖК, котораяне предусматривает в числе оснований для выселения нанимателя (т.е. расторжениядоговора найма) невнесение квартирной платы.
Отсутствиеже оплаты коммунальных услуг не влечет столь тяжелых последствий, какневнесение платы за жилье. Просрочка в оплате жилья и коммунальных услуг влекладо недавнего времени применение такой меры гражданско-правовой ответственности,как начисление пени (1%) за каждый день просрочки (постановление СоветаМинистров — Правительства РФ от 22 сентября 1993 г. N 935 «О переходе нановую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставлениягражданам компенсации (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг»[16][16]).
Вто же время остается в силе другое постановление Правительства РФ,предусматривающее взыскание пени (1%) за несвоевременную оплату коммунальныхуслуг (постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099 «Обутверждении Правил предоставления коммунальных услуг и правил предоставленияуслуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов»[17][17]).
Прикоммерческом найме помещений и размер оплаты, и ответственность за невнесениеили нарушение сроков внесения платы, по логике вещей, должны устанавливатьсясоглашением сторон.
Общимправилом для обоих видов найма является то, что взыскание неустойки являетсямерой гражданско-правовой ответственности, которая может быть применена кгражданину лишь при наличии его вины (п.2 ст.330, пп.1 и 2 ст.401 ГК РФ). Вгражданском праве, как известно, действует, за отдельными исключениями,презумпция вины. Иначе говоря наниматель считается виновным, пока не докажетотсутствия своей вины в происшедшем. В качестве примера невиновного нарушениясвоих обязанностей нанимателем ряд ученых считают задержку или невыплатузаработной платы, являющейся единственным источником существования того илииного гражданина.
Рассмотримтеперь последствия нарушения наймодателем своих обязанностей. В статье 676 ГКне указаны последствия нарушения наймодателем своих обязанностей. Общимпоследствием невыполнения или ненадлежащего выполнения стороной своихобязательств является возмещение причиненных убытков. Помимо возмещения убытковнаниматель вправе требовать компенсации морального вреда. Возможностьпредъявления указанных требований установлена ст. 15 Закона о защите правпотребителей[18][18] ипостановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года «Опрактике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей»[19][19], разъяснившего, чтоЗакон о защите прав потребителей распространяется и на отношения междунанимателем и наймодателем: отношения, регулируемые законодательством о защитеправ потребителей, могут возникать из договоров найма жилого помещения, в томчисле социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг пообеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данноежилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателюнеобходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имуществамногоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг.
Статьей687 ГК определены условия, и порядок расторжения договора коммерческого наймажилого помещения (как уже отмечалось выше к договору социального наймаприменяются правила ст. 98 ЖК). Нанимателю предоставлено право в любое времярасторгнуть договор найма. Но при этом он обязан предупредить наймодателя орасторжении договора за три месяца. Если он не выполнил указанного требования,то до истечения установленного срока — трех месяцев — договор не будетсчитаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями.
Наймодательвправе в судебном порядке требовать расторжения договора найма лишь пооснованиям, предусмотренным законом. Перечень таких оснований являетсяисчерпывающим и содержится в ст. 687 Гражданского кодекса. Договор найма можетбыть расторгнут в случаях:
— невыполнения обязанности по внесению платы за жилое помещение за шесть месяцев,а если договор был заключен на срок менее одного года — более двух раз поистечении установленного договором срока платежа. Такое основание длярасторжения договора найма или договора социального найма, как невнесениенанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, было впервыепредусмотрено Законом об основах федеральной жилищной политики (ст. 15 и 18Закона);
— разрушения или порчи жилого помещения как самим нанимателем, так и любымидругими постоянно или временно проживающими лицами, а также поднанимателем.
Суд,рассматривая требование наймодателя о расторжении договора по указаннымпричинам, вправе вместо расторжения договора предоставить нанимателюопределенный срок (но не более одного года) для устранения допущенныхнарушений. Если в этот срок наниматель не совершит указанные в решении действия(не внесет причитающиеся с него суммы за пользование жилым помещением, неприведет в надлежащее состояние жилое помещение и т. п.), то по новому искунаймодателя суд принимает решение о расторжении договора. При этом суд можетотсрочить исполнение решения на срок не более одного года. В таком случае всеправа и обязанности по договору найма сохраняются на указанный в решении судасрок.
Вп. 4 ст. 687 ГК названы еще два основания расторжения договора по требованиюнаймодателя в судебном порядке: когда наниматель или другие граждане, задействия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либоони систематически нарушают права и интересы соседей. Под использованием жилогопомещения не по назначению понимается любое использование не для проживания илине только для проживания. Так, в частности, в соответствии со ст. 288 ГКзапрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий,учреждений, организаций.
Нарушающимиправа и интересы соседей могут быть расценены любые действия, которымипричиняются существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме снанимателем. Нарушение прав соседей должно быть не разовым, а неоднократным, тоесть носить систематический характер. В указанных случаях наймодатель можетпредупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений.Предупреждение является обязательным условием предъявления требования орасторжении договора по этим основаниям. Суд может вынести решение орасторжении договора найма, если установит, что и после предупреждениянаймодателя наниматель или другие лица продолжают использовать помещение не поназначению либо нарушать права и интересы соседей. И в этих случаях суд наделенправом при первом обращении наймодателя предоставить нанимателю срок для устранениянарушений и лишь при втором обращении расторгнуть договор найма.
И,наконец, как наймодатель, так и наниматель могут обратиться в суд с требованиемо расторжении договора найма, если помещение стало непригодным для проживанияили пришло в аварийное состояние. Законом могут быть установлены и другиеслучаи расторжения договора найма.
Гражданскийкодекс устанавливает последствия расторжения договора найма жилого помещения(ст. 688 ГК РФ): выселение нанимателя и всех проживающих с ним лиц, то есть полноеосвобождение жилого помещения.
Основаниярасторжения договора найма жилого помещения и договора социального найма врезультате противоправных действий нанимателя и других проживающих с ним лиц восновном одни и те же (ст. 98 ЖК). Однако порядок выселения имеетпринципиальные отличия. Так, согласно ст. 15 Закона об основах федеральнойжилищной политики выселение граждан, пользующихся жилым помещением на основаниидоговора социального найма, за невнесение платы в течение шести месяцев можетбыть произведено лишь с предоставлением другого жилого помещения, отвечающегосанитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Особенностьюявляется и то, что в силу ст. 98 ЖК в случаях использования жилого помещения непо назначению, систематического разрушения и порчи жилого помещения,систематического нарушения прав и интересов соседей выселению подлежат лишь телица, которые виновны в допускаемых нарушениях. Сам договор продолжаетдействовать.
Кхарактеристике договора, безусловно, относятся положения о сроке договора.Предполагается, что по социальному найму помещение предоставляется дляпостоянного (бессрочного) проживания, а по коммерческому найму — лишь длявременного (чч.5, 6 ст. 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»).Максимальный срок действия договора коммерческого найма определяется в пять лет(п. 1 ст. 683 ГК). С тем фактом, что жилое помещение из государственного илимуниципального жилого фонда предоставляется в постоянное пользование ивладение, связано правило, по которому договор социального найма можнозаключить практически один раз в жизни.
/>Глава 2. Субъектный состав договора аренды (найма) жилых помещений:права и обязанности сторон.
Рассмотримтеперь субъектный состав договорных отношений. В них есть две стороны: кредитори должник (ст.307 ГК РФ). В рассматриваемых обстоятельствах они именуются какнаймодатель и наниматель. Учитывая двусторонний характер договора, любая изсторон договора найма жилья может быть как кредитором, так и должником взависимости от ситуации.
Четкоеопределение фигуры наймодателя имеет значение не только при выявлении тойорганизации, с которой наниматель состоит в обязательственных правоотношенияхпо договору найма жилого помещения, но и при выяснении, кто может выступатьстороной в возможных судебных процессах по жилищным спорам.
Повопросу о том, кто является наймодателем, в юридической литературе изаконодательстве нет единого мнения. Как следует из Жилищного кодекса, настороне наймодателя при социальном найме выступает жилищно-эксплуатационнаяорганизация (ст. 51 ЖК РСФСР). Другой взгляд был отражен П. В. Крашенинниковым,который полагает, что данный договор заключается государственной илимуниципальной организацией либо органом местного самоуправления[20][20].Поскольку конкретный субъект не обозначен, то расширяется круг возможныхнаймодателей.
Ю.К. Толстой предлагает еще более общий вариант: он считает, что договорсоциального найма заключается «соответствующей организацией»[21][21]. Правда, далее в томже труде автор пишет: «получив ордер, гражданин может требовать отжилищно-эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находитсяжилой фонд, заключения с ним договора...»
Нетрудноподметить: при определении наймодателя Ю. К. Толстой опирается на нормы ЖКРСФСР, в то время как П. В. Крашенинников отталкивается от положений ч.3 ст.14Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», указывающих,что договор найма заключается местной администрацией, государственными имуниципальными предприятиями. Представляется, что нормы ЖК имеютпредпочтительное значение перед Законом об основах.
Рассматриваемыеобязательственные отношения, как и любые другие, всегда должныхарактеризоваться конкретным субъектным составом, полной определенностью ихучастников, чему не вполне отвечает формулировка соответствующей нормы Законаоб основах. Так как именно местная администрация выдает ордер на вселение вжилое помещение, было бы нелогично утверждать, что местная власть сама себе,пусть даже в разных ипостасях, выдает приказ о передаче лицу, на имя котороговыдан ордер, конкретного жилого помещения.
Приопределении наймодателя жилого помещения разработчики ГК избрали иную отправнуюточку. На стороне наймодателя может выступать лишь собственник, действующийнепосредственно или через уполномоченных лиц.
Государственныепредприятия, в том числе и жилищно-эксплуатационные организации, не являютсясобственниками переданного им на баланс имущества. Они — субъекты правахозяйственного ведения или оперативного управления.
Поэтой причине, как отмечает В. Н. Литовкин, данные субъекты не вправе бытьнаймодателями жилого помещения без согласия Госкомимущества РФ или егосоответствующего территориального органа в зависимости от конкретногособственника данного имущества — России или ее субъекта[22][22].
Тотже автор еще ранее предлагал считать, что наймодателем является все жежилищно-эксплуатационная организация. А в тех случаях, когда данная организацияне существует и ее создание не предполагается, место наймодателя должны былизанять организация или предприятие, на балансе которых числится жилой дом.Существование такого мнения было оправдано в тех случаях, когда гражданскоезаконодательство специально не указывало, что наймодателем должен бытьсобственник (ст. 295 ГК РСФСР 1964 года). Требование наличия титуласобственника действовало только в отношении так называемой личной собственностиграждан (ст. 298 ГК РСФСР).
Ноопять вернемся к нормативным актам. В типовом договоре найма жилого помещениякоммунального жилищного фонда, утвержденного Постановлением Главы администрацииг. Казани от 3 мая 1999 года №846[23][23],в качестве стороны наймодателя указана жилищно-эксплуатационная организация, апри ее отсутствии — соответствующее предприятие, организация или учреждения(балансодержателя). Считается, что в данном случае легальное определениенаймодателя все-таки имеет ключевое значение.
Применительнок коммерческому найму ссылка на ст. 671 ГК при определении наймодателя невызывает никаких сомнений. На его стороне, как уже отмечалось, должен выступатьсобственник жилого помещения или управомоченное им лицо.
Сообразуясьс закрепленными в Конституции РФ[24][24]и ГК РФ (ст.212) формами собственности, в качестве субъекта права собственности(собственника) может выступать гражданин, юридическое лицо и публично-правовоеобразование. О последнем субъекте речь шла в рамках договора социального найма.В договоре коммерческого найма, как правило, встречается другой тип собственника- частный.
Относительноконтрагента наймодателя, т.е. нанимателя, вопрос решается еще проще. Ибо и всоциальном, и в коммерческом найме нанимателем может быть только гражданин(естественно, дееспособный). Правда, социальный наем всегда, в отличие откоммерческого, характеризуется множественностью субъектов на стороненанимателя, так как проживающие совместно с ним члены его семьи являютсясонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор междуними и нанимателем.
Социальныйнаем в силу своей значимости в проведении жилищной политики характеризуется ещеи тем, что для получения помещения по договору социального найма гражданиндолжен относиться также к категории лиц, нуждающихся в предоставлении жилогопомещения из жилищного фонда социального назначения.
Давхарактеристику договору найма жилого помещения и определив его субъективныйсостав, необходимо остановиться и на определении предмета договора. Содержаниедоговора принято рассматривать как некую совокупность условий. «Общая частьдоговорного права указывает лишь на одно условие, соглашение по которому влияетна дальнейшую судьбу любого договора. Это — его предмет. Остальные условияопределяются законами (в нашем случае — жилищным законодательством и гл. 35 ГК)и разрабатываются непосредственно сторонами по договору»[25][25].
Причинойсуществования родового обязательства (найма) без обособления его видовыхособенностей (социальный и коммерческий) выступал не в последнюю очередь единыйпредмет обязательства — жилое помещение. Выделяются три критерия приопределении помещений в качестве предмета договора найма. Во-первых, этоудовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т.д.), т.е.«пригодность помещения для проживания» (ст. 7 ЖК РСФСР, ч.1 п.1 ст.673 ГК РФ).Во-вторых, «целевое назначение постоянное проживание в нем физических лиц» (ч.1п.1 ст.673 ГК РФ) и, в-третьих, «изолированность помещения» (ст.52 ЖК РСФСР)
Всвязи с тем, что в последнее время широкое распространение приобрелостроительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания ихжилыми. Эти коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям. Поэтомувозможно выделение четвертого критерия – «наличия решения органа местногосамоуправления о признании строения жилым».
Обязательноетребование к помещению как предмету найма: жилое помещение должно быть свободноот любых обязательств.
Предъявляемыек помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образомсвязаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующийуровень пригодности, то есть соблюдение тех или иных нормативов, отличает жилоепомещение от нежилого.
Определение«пригодности» имеет немаловажное значение, так в соответствии с ГК, наймодательобязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном дляпроживания. Если в переданном нанимателю жилом помещении, в том числе в общемимуществе многоквартирного дома, обнаружатся недостатки, полностью или частичнопрепятствующие пользованию жилым помещением, наниматель в силу ст. 612 ГКвправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездногоустранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либовозмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержатьсумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы,предварительно уведомив об этом наймодателя, либо досрочно расторгнуть договор.Кроме этого наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытыхудержанием из арендной платы.
Допринятия части второй ГК критерий «постоянного проживания» недействовал. Это качество жилья было снижено просто до «проживания».
Еслипервые два критерия (соответствие требованиям и целевое использование — толькодля проживания) определяют помещение как жилое, то третий (изолированность)определяет жилое помещение именно как предмет договора найма. Это требованиебыло присуще и ГК РСФСР 1964 года. При этом в помещениях, принадлежащихгражданам на праве собственности, предметом найма могут быть и неизолированныежилые помещения, так как в упоминавшихся ранее ст.673 ГК и ст.52 ЖК идет речьлишь о государственном и муниципальном жилищном фонде, но не частном.
Вопросизолированности жилых помещений вызывает много различных споров. Дляразъяснения некоторых вопросов, рассмотрим обзор судебной практики Верховногосуда РФ:
«МоисееваЗ., Моисеева Е., а также двое детей Моисеевой Е. (Евгения, 1986 года рождения иАлександр, 1991 года рождения) проживали в квартире жилой площадью 37,3 кв. м вдоме в г. Москве. Данная квартира состояла из трех комнат — двух смежных 17,7кв.м, 11,5 кв.м и одной изолированной 8,1 кв.м.
МоисееваЗ. обратилась в суд с иском к Моисеевой Е., префектуре Северо-Западногоадминистративного округа г. Москвы, муниципальному округу«Хорошево-Мневники» о заключении отдельного договора жилищного наймана комнату размером 8,1 кв.м, ссылаясь на то, что после смерти в 1991 году еесына, который был мужем Моисеевой Е., между ней и снохой сложилисьнеприязненные отношения; истица предлагала ответчице произвести обмензанимаемой квартиры, но она отказалась.
РешениемХорошевского межмуниципального суда Северо-Западного округа г.Москвы от 25 июня1997 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским деламМосковского городского суда и президиумом Московского городского суда) в искеотказано.
Судебнаяколлегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест заместителяПредседателя Верховного Суда РФ, отменила судебные постановления и вынеслановое решение об удовлетворении иска Моисеевой З., указав следующее.
Отказываяв иске об изменении договора жилищного найма, суд обосновал это тем, чтоквартира имеет кухню по размеру менее 6 кв.м и совмещенный санузел; размеризолированной комнаты, на которую претендует истица, менее нормы предоставленияжилой площади. Судебная коллегия и президиум городского суда, признавая решениесуда правильным, также указывали на это.
Однаконазванные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в иске обизменении договора жилищного найма.
Всоответствии со ст. 86 ЖК РСФСР совершеннолетний член семьи нанимателя вправетребовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальныхпроживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейсяна его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядкепользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющеетребованиям ст.52 этого Кодекса.
Всилу ст.52 ЖК РСФСР предметом договора найма может быть лишь изолированноежилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Немогут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната,связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобныепомещения.
Каквидно из материалов дела, на каждого проживающего в упомянутой квартире жильцаприходится по 9,3 кв. м жилой площади. Комната размером 8,1 кв. м., на которуюМоисеева З. просила заключить отдельный договор найма, изолированная. МеждуМоисеевыми, как установлено в суде первой инстанции, состоялось соглашение опорядке пользования квартирой, согласно которому Моисеева З. длительное времяпользовалась изолированной комнатой, а Моисеева Е. и двое ее детей — двумясмежными комнатами.
Статьями52 и 86 ЖК РСФСР предусмотрены условия, при которых возможно заключениеотдельного договора найма на жилое помещение в квартире. Небольшой размер кухнии совмещенный санузел в квартире не являются препятствием по смыслу приведенныхстатей ЖК РСФСР для заключения такого договора найма.
Неможет служить основанием к отказу в иске об измерении договора жилищного наймаи то обстоятельство, что размер изолированной комнаты, на которую претендуетистица, менее нормы предоставления жилой площади.
Какразъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п.15 постановления от 26 декабря 1984 г.«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при примененииЖилищного кодекса РСФСР»[26][26],в случае, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилойплощадью можно выделить с учетом санитарных и технических требованийизолированное помещение по размеру менее установленной ст.38 ЖК РСФСР нормыжилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой толькона это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключениядоговора найма жилого помещения площадью менее 12 кв. м.»[27][27].
Разжилое помещение является предметом найма, то объектом данного обязательстваявляются действия. Одновременно с этим жилое помещение может выступать иобъектом в правоотношениях собственности, как и всякая любая вещь.
Принимаяво внимание, что многие ценности выполняют несколько ролей, как было только чтопоказано на примере жилого помещения, принято говорить об объекте как некоемблаге, по поводу которого возникает соответствующее правоотношение.Применительно к жилищному законодательству этим благом является удовлетворениекаким-либо способом (приватизация, наем жилого помещения и т.д.) потребностифизического лица в жилье.
Есливышеприведенные критерии предмета найма относятся к обоим видам найма, то вотпорядок определения размера этого предмета (жилого помещения) имеет различие.По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах нормыжилой площади, а при коммерческом найме размер помещения не ограничивается.Следует обратить внимание, что закон, применительно к социальному найму,говорит именно о норме предоставления, но не пользования жильем.
Переменапредмета в смысле перевода жилого помещения в нежилое трансформируетрассматриваемое обязательство в договор аренды нежилого помещения, прекращаятаким образом жилищные правоотношения. Наряду с этим нельзя не отметить, чтопредметом договора аренды может быть все-таки и жилое помещение. Особенность вданном случае заключается в том, что субъектом аренды выступает юридическоелицо, которое получает жилое помещение во временное владение и (или)пользование для проживания граждан.
Самаперемена предмета непосредственно связана с таким критерием жилого помещения,как его соответствие предъявляемым к жилому помещению требованиям, с помощьюкоторых оценивается уровень пригодности помещения для проживания. Признаниежилого помещения непригодным для постоянного проживания и является одним из основанийдля перевода помещения в нежилой фонд.
Возникаетвопрос: если при переводе помещения в нежилой фонд жилищные правоотношенияпрекращаются, то как с этих позиций рассматривать перепланировку? Думается, чтоэто изменение (но не замена или перемена) предмета договора с распространениемна это соответственно правил ст.450 ГК, но при условии, что такаяперепланировка не ведет к увеличению подсобной площади за счет жилой.
Вообщеправила перепланировки жилого помещения строги как для договора социального,так и коммерческого найма. Наниматель не вправе осуществлять переустройство иреконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст.678 ГК РФ), анаймодатель, в свою очередь, — производить без согласия нанимателяпереоборудование жилого помещения, если такое переоборудование существенноизменит условия пользования жилым помещением.
Придоговоре же социального найма, перепланировка возможна только при соблюденииряда условий и только с согласия администрации.
Обобщаявсе изложенное выше, можно отметить, что Гражданский кодекс РФ ввел положения,регулирующие обе разновидности найма. Но при этом в гл.35 ГК «Наем жилогопомещения» не выделены общие и особенные нормы, что затрудняет пониманиеособенностей данных договоров. Желательно, чтобы специфика социального найманашла свое полное отражение в новом жилищном законодательстве России. Тем самымбудут более четко разграничены социальный и коммерческий наем. Регулированиедоговора социального найма в новом Жилищном кодексе России будет такжеспособствовать усилению роли жилищного законодательства, его сохранению какцелостной системы.
/>Глава 3. Особенности отдельных договоров найма жилых помещений по действующему законодательству РТ.
Врамках данного вопроса, автор считает необходимым рассмотреть договорсоциального найма жилых помещений участниками Великой Отечественной войны, атакже договор поднайма жилых помещений. Критерием выделения данных договоровнайма жилых помещений выступает их особый правовой статус, прежде всего особыйправовой статус нанимателей.
ПостановлениемКабинета Министров Республики Татарстан от 22 апреля 2000 г. N 283[28][28] были внесеныизменения в «Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ипредоставления жилых помещений в Республике Татарстан»[29][29].
Всоответствии с добавленными нормами участникам Великой Отечественной войны поих желанию может быть предоставлено отдельно на семью (супруг и супруга) жилоепомещение государственного жилищного фонда на условиях пожизненного проживанияв нем по договору найма с освобождением от платежей за наем, техническоеобслуживание, ремонт жилья и коммунальные услуги.
Такимобразом, можно говорить о разновидности договора социального найма особенностьюкоторого является, то что, во-первых, жилое помещение передается определенномукругу субъектов (участникам Великой Отечественной войны и их супругу(супруге)), во-вторых, данное жилое помещение предоставляется на условияхпожизненного проживания, в-третьих, наниматель по такому договору освобождаетсяот платежей за наем, техническое обслуживание, ремонт жилья и коммунальныеуслуги.
Наосновании данного договора наймодатель сдает, а наниматель принимает впожизненное владение и пользование жилое помещение, относящееся креспубликанской (или коммунальной) собственности, для использования в целяхпроживания с освобождением от ряда платежей.
Важнойчертой данного договора является то, что вселение в жилое помещение другихграждан не допускается. Кроме того, жилое помещение являющееся предметом такогодоговора, приватизации и обмену не подлежит.
Втиповой форме договора, прилагающейся к Постановлению кабинета министров,расписываются и другие права и обязанности наймодателя и нанимателя.
Так,наймодатель обязан:
втрехдневный срок после подписания договора предоставить указанное в договорежилое помещение нанимателю;
обеспечитьсвободный доступ нанимателю в жилое помещение после передачи ему жилогопомещения;
производитькапитальный ремонт жилого дома и заблаговременно уведомлять нанимателя опредстоящем ремонте и при необходимости предоставить иное жилое помещение,отвечающее санитарным и техническим нормам; и др.
Нанимательобязан:
непроизводить перепланировок и переоборудования без письменного разрешениянаймодателя и межведомственной комиссии районной администрации;
своевременнопроизводить за свой счет текущий ремонт жилого помещения. Обеспечиватьнаймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, беспрепятственныйдоступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния; и др.
Появлениетакого рода договора найма жилых помещений обусловлено, прежде всего,стремлением государства осуществить социальное обеспечение тех слоев населения,которые не могут самостоятельно обеспечить себя жильем.
Итак,нами было рассмотрено правовое положение договора социального найма жилыхпомещений участниками Великой Отечественной войны. Перейдем теперь крассмотрению правового положения договора поднайма, а также правовому статусувременного проживания.
Нанимательвправе предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам на условияхвременного проживания или договора поднайма. Общим является то, что каквременные жильцы, так и поднаниматели не приобретают самостоятельного правапользования жилым помещением, а также то, что для вселения как временныхжильцов, так и поднанимателей необходимо согласие всех постоянно проживающих вжилом помещении граждан. Наряду с этим ГК устанавливает разный правовой режимдля регулирования тех и других отношений.
Временноепроживание — это безвозмездное пользование жилой площадью, оно ограниченосроком, конкретная часть жилого помещения в пользование не выделяется.Временные жильцы могут быть вселены на срок не более шести месяцев. Для этогоне требуется согласия наймодателя. Наниматель обязан лишь уведомить наймодателяо вселении временных жильцов. Наймодатель может запретить проживание временныхжильцов лишь в одном случае: если не соблюдено требование о норме жилойплощади. Временное пользование прекращается по истечении согласованного срокапроживания. Если срок в договоре не установлен, наниматель либо каждыйпостоянно проживающий на этой жилой площади гражданин в любое время доистечения шести месяцев вправе потребовать выселения временных жильцов. Непозднее семи дней после предъявления требования о выселении временный жилецобязан освободить помещение. При отказе от этого выселение производится всудебном порядке.
Договорподнайма жилого помещения — это возмездный договор. Его предельный срокограничен сроком действия самого договора найма. Однако если договор наймазаключается на новый срок, это не влечет за собой автоматически продления срокадоговора поднайма. Заключить договор поднайма можно только с согласиянаймодателя. Предметом договора поднайма может быть либо все помещение, либоего часть. Вне зависимости от этого ответственным по договору найма переднаймодателем всегда остается наниматель. Для заключения договора поднаймаобязательно соблюдение требования о норме жилой площади.
/>Заключение.
Внастоящее время, одной из проблем договора найма жилого помещения являетсясоотношение гражданского и жилищного законодательства. Зачастую такоепротиворечие состоит не столько в споре норм Гражданского и Жилищного кодексов,сколько в противоречии в каком же кодексе должны быть отражены нормы об этомдоговоре. Много противоречий порождает существование двух кодексов, тем более,что один из них не отражает современную действительность.
Вкачестве пути решения автор работы предлагает нижеследующие законодательныепредложения. Возможно, одним из вариантов решения такой проблемы было бы такое«разделение полномочий кодексов»: нормы гражданского кодекса должнырегулировать правовое положение коммерческого найма жилого помещения, а нормынового жилищного кодекса должны регулировать правовое положение договорасоциального найма жилья.
Авторне случайно сделал такое разделение «полномочий». Если рассмотреть природудоговора социального найма жилья и коммерческого найма жилья, то они по своейсути разделяются тем, что договор социального найма является частью социальнойполитики государства, когда последнее в лице полномочных органов предоставляетнуждающимся жилую площадь. Что же касается договора коммерческого найма жилья,то это, прежде всего гражданско-правовой договор носящий сугубо коммерческийхарактер.
Вкачестве заключения нужно отметить, что в настоящее время, идет процессобновления жилищного законодательства. Новый Жилищный кодекс должен вобрать всебя новеллы, присущие Гражданскому кодексу РФ и отвечающие требованиямсоциальной справедливости. Задача видится в максимальном сближении подходов ипринципов правового регулирования жилищных правоотношений, универсализации нормгражданского и жилищного законодательства. Концепция реформыжилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации ориентирована нарыночные отношения в сфере жилищных услуг, и это должно найти отражение в новомЖилищном кодексе.
/>Список литературы
Нормативныеакты:
1.Конституция Российской Федерации // Российская газета, 25 декабря 1993 г.
2.Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 5 декабря 1994 г.,№32, ст. 3301.
3.Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 29 января 1996 г., №5,ст. 410.
4.Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983г. (в редакции от 28 марта 1998г.) // ВедомостиСъезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., №26, ст.883.
5.Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищнойполитики» // Российская газета, 23 января 1993 г. N 15.
6.Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230 «О регулировании арендныхотношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий,сданного в аренду» // Экономика и жизнь, 1992 г., N 43.
7.Постановление СМ РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 «Об утверждении Правилпользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территориив РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного,муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР» (с изм. и доп. от18 января 1992 г., 23 июля 1993 г.) // Собрание постановлений ПравительстваРСФСР, 1986 г., N 2, ст. 10.
8.Постановление Верховного Совета Российской Федерации «О разграничениигосударственной собственности в Российской Федерации на федеральнуюсобственность, государственную собственность республик в составе РоссийскойФедерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городовМосквы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» // ВедомостиСъезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 16 января 1992 г.,N 3, ст.89.
9.Постановление СМ РФ от 22 сентября 1993 г. N 935 «О переходе на новуюсистему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданамкомпенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг» // Собраниеактов Президента и Правительства Российской Федерации, 27 сентября 1993 г., N39, ст. 3620.
10.Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099 «Обутверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставленияуслуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов» // Собраниезаконодательства Российской Федерации от 24 октября 1994 г., N 26, ст. 2795.
11.Постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. N 707 «Об упорядочениисистемы оплаты жилья и коммунальных услуг» // Собрание законодательстваРоссийской Федерации, 24 июня 1996 г., N 26, ст. 3139.
12.Постановление Правительства РФ от 2 августа 1999 г. N 887 «Осовершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах посоциальной защите населения» // Собрание законодательства РоссийскойФедерации от 16 августа 1999 г., N 33, ст. 4116.
13.Приказ Минстроя РФ от 20 августа 1996 г. N 17-113 «Об утвержденииположения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальномхозяйстве» // Экспресс-Закон, июнь 1998 г., N 24.
14.Временные правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома ипридомовой территории города Казани, утверждены Постановлением Главыадминистрации г. Казани от 1 декабря 1993 г. N 1213.
15.Постановление КМ РТ и Татарского республиканского совета профсоюзов N 28«Об утверждении правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищныхусловий, и предоставления жилых помещений в РТ», 24.01.92.
16.Постановление Главы администрации г. Казани от 3 мая 1999 г. N 846 «Одоговоре найма жилого помещения коммунального жилищного фонда» // Нормативныеакты Республики Татарстан, N 6, июнь 1999 г.
17.Постановление КМ РТ от 13 июля 1999 г. N 434 «Об утверждении Положения опорядке сдачи в аренду государственного имущества, находящегося на территорииРеспублики Татарстан» // Нормативные акты Республики Татарстан", N 7,июль 1999 г.
18.Постановление КМ РТ от 22 апреля 2000 г. N 283 «О внесении изменений идополнений в Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ипредоставления жилых помещений в Республике Татарстан» // Нормативные актыРеспублики Татарстан, N 5, май 2000 г.
19.Постановление КМ РТ от 14 августа 2000 г. N 583 «О внесении изменений впостановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 25 ноября 1999 г. N784 „О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг“// Республика Татарстан, N 164-165 от 17 августа 2000 г.
Научнаялитература и статьи:
1.Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса РоссийскойФедерации для предпринимателей. М., 1997.
2.Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996.
3.Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону „Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.М., 1999.
4.Макаров Г. „Государственная регистрация прав на недвижимое имущество вжилищной сфере“ // „Хозяйство и право“, 1998, N 3.
5.Макаров Г. „Правовые способы защиты граждан от посягательств на их правапри совершении жилищных сделок“ // „Хозяйство и право“, 1997, NN4-5.
6.Макаров О., Дерюга Н. „Регулирование найма жилого помещения нормамигражданского и жилищного законодательства“ // „Российскаяюстиция“, 1998, N 9.
7.Потяркин Д. „Подлежат ли государственной регистрации договоры социальногонайма жилья?“ // „Российская юстиция“, N 3, март 2000 г.
8.Потяркин Д. „Договор найма жилого помещения“ // „Российскаяюстиция“, 1998, N 1.
9.Рогова Е. С. Комментарий к Федеральному Закону „Об ипотеке (залогенедвижимости)“ // „Законодательство“, 1999, №3.
10.Садиков. О. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, частьвторая (постатейный). М., 1996.
11.Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. М., 1998.
12.Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996.
13.Фаршатов И. „Дела об утрате права на жилое помещение“ //»Российская юстиция", 1997, N 8.
14.Чечуллина И. «Коммерческий наем жилых помещений» // «Российскаяюстиция», 1998, N 7.
15.Чупрынина Н. Ю. «Что необходимо знать при покупке квартиры?» //«Законодательство», 1997, N 5.
Материалысудебной практики:
1.Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 «Опрактике применения судами жилищного законодательства» // БюллетеньВерховного Суда СССР, 1987 г., N 3.
2.Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 «Онекоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищногокодекса РСФСР» // Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985г., N 3.
3.Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебнойпрактики по гражданским делам» // Бюллетень Верховного Суда РоссийскойФедерации, 1999 г., N 8, с. 17; N 9, с. 18; N 10, с. 15; N 11, с. 20; N 12, с.4, 2000 г., N 1, с. 17.
4.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 «Опрактике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» // ВестникВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1995, N 3.
Дляподготовки данной работы были использованы материалы с сайта tarasei.narod.ru