Правовое регулирование сделок с земельными участками

СОДЕРЖАНИЕ Введение… стр.1. Земельные правоотношения как институт межотраслевого регулирования…стр.2.Основные понятия: «земля», «земельный участок», «сделка с земельным участком», «структура земельного правоотношения»…стр.3. Необходимость государственного контроля за движением земельных ресурсов…стр.4. Земельно-правовые сделки….стр.1. Понятие земельно-правовой сделки…стр.2. Купля-продажа права собственности на земельный участок…стр.9. 4.3.

Приватизация земли…стр.4. Иные земельно-правовые сделки… стр.5. Государственная регистрация земельно-правовых сделок… стр.5. Правовые основы регулирования оборота земельных участков и государственной регистрации сделок с землей….стр.12. Заключение… стр.13. Список литературы….стр.14. Введение Основной целью данного реферата является определение современного состояния правового регулирования

оборота земельных участков в Российской Федерации, выявление наиболее актуальных проблем в данной сфере, а также возможных путей их решения, включая меры по совершенствованию действующего законодательства и корректировке правоприменительной практики. Одним из главнейших источников процветания любого государства является принадлежащие ему земельные ресурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счете зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс,

развитие экономики и экологическое равновесие. Это предопределяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны, принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином. В статье 9 Конституции Российской Федерации 1993 г. закреплено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей

территории. Из этого следует, что конституционно-правовые нормы объекту «земля» отдают основополагающее значение в социальных, экономических, политических и правовых отношениях. Перемены, произошедшие в российском обществе, развитие рыночной экономики в государстве, вовлечение земли в гражданский оборот потребовали изменений в сфере правового регулирования отношений, связанных с земельными участками. Принятие в 2001 г. Земельного кодекса

Российской Федерации (далее – ЗК РФ) повлекло за собой возникновение противоречий с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В настоящее время при заключении гражданско-правовых сделок с земельными участками субъекты гражданского оборота руководствуются и гражданским, и земельным законодательством, что не перестает порождать на практике правовые коллизии. В условиях современной земельной реформы достаточно широко

используется режим общей долевой и общей совместной собственности на земельные участки, что способствует появлению такого объекта как «земельная доля», который постепенно стал самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок. В связи с этим назрела научная необходимость переосмыслить проблемы правового регулирования сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности. В настоящее время земельный участок – это объект не только земельных, но и гражданских правоотношений,

одновременно и объект гражданских прав, и объект недвижимости особого рода вследствие того, что является частью окружающей природной среды. Специфические особенности объекта, безусловно, должны учитываться при правовом регулировании отношений, возникающих по поводу земли вообще, и земельного участка, в частности. Земельные правоотношения являются сложными и многогранными по своей правовой природе, каждая отдельная грань регулируется различными правовыми нормами, а именно: конституционно-правовыми, гражданско-правовыми,

семейно-правовыми, земельно-правовыми, эколого-правовыми и другими нормами права. Гражданско-правовые нормы устанавливают, что земельный участок – это объект гражданских прав и объект недвижимости, закрепляют условия и порядок заключения сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности. Трансформации современного правопонимания предоставляют возможность выйти на новый уровень осмысления правового регулирования сделок с земельными участками, находящимися в долевой

собственности, внести предложения по совершенствованию действующего законодательства. Изучение этих вопросов пользуется повышенным вниманием ученых. 1. Земельные правоотношения как институт межотраслевого регулирования Конституционно-правовые нормы определяют основополагающее значение земли для жизни и деятельности российского народа (ст. 9 Конституции РФ), закрепляют многообразие форм собственности в

Российской Федерации, в том числе и на землю (ч. 2 ст. 8, 2 ст. 9 Конституции РФ). Ст. 36 Конституции РФ устанавливает пределы осуществления права частной собственности на землю и то, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. Земля как один из компонентов природы, требующих сохранения, улучшения, восстановления, эффективного использования и охраны в целях сохранения окружающей среды регулируется нормами экологического права.

Нормы земельного права пред¬назначены для регулирования земельных отношений, возникающих в процессе установления правового режима земель, порядка предоставления и изъятия земель, рационального использования, охраны земель, государственного управления в области использования и охраны земель. Несмотря на то, что установлен приоритет публично-правовых норм, а не гражданско-правовых норм в сфере правового регулирования земельных отношений, нормы гражданско-правовых институтов активно применяются

в данной сфере правового регулирования. Во-первых, на основании п. 3 ст. 129 ГК РФ земля является объектом гражданских прав, а согласно ст. 130 ГК РФ земельный участок является недвижимым имуществом. Во-вторых, в соответствии со ст. 8 ГК РФ в результате заключения сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности, возникают гражданские права и обязанности.

В-третьих, к имущественным отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками применяются гражданско-правовые нормы о праве собственности и других вещных правах, содержащиеся в главах 13-16 части I ГК РФ (в части, не противоречащей ЗК РФ); глава 17 части I ГК РФ вообще посвящена праву собственности и другим вещным правам на землю, за исключением правового регулирования земель сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для иных целей

не допускается или ограничивается. В-четвертых, при совершении сделок с земельными участками участники гражданского оборота в первую очередь (несмотря на существование норм ЗК РФ) обращаются к общей части обязательственного права (раздел III части I ГК РФ), главе 9 «Сделки» части I ГК РФ, к правовым нормам об отдельных видах обязательств (часть II ГК РФ). Так, при распоряжении земельным участком необходимо определить предмет, вид и форму

сделки, и, соответственно, какие правовые нормы части II ГК РФ применяются к ней. В противном случае это может привести к недействительности сделки даже в том случае, если будут исполнены нормы ЗК РФ. В-пятых, существование, изменение и прекращение правоотношений с земельными участками подчиняется неприкосновенности собственности, свободе договора, недопусти¬мости вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

В-шестых, субъекты земельных правоотношений используют способы защиты, предусмотренные не только ЗК РФ, но и ст. 12 ГК РФ. В случае нарушения или ненадлежащего исполнения обязательств, возникших по поводу земельного участка, применяются нормы о гражданско-правовой ответственности. Земельный кодекс РФ не регулирует указанные вопросы. Из этого следует, что земельным правоотношениям присущи вещные и обязательственные элементы.

В случае, если земельный участок является общим имуществом супругов, раздел земельного участка, находящегося в совместной собственности супругов, будет производиться на основании гражданско-правовых и семейно-правовых норм, за исключением земельного участка, находящегося в совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Привлечение лица, виновного в совершении дисциплинарного проступка, правонарушения или преступления в сфере земельных отношений, осуществляется на основании, соответственно, трудовых,

административных и уголовных норм права. Произведенный анализ конституционно-правовых, гражданско-правовых, семейно-правовых, земельно-правовых и иных правовых норм позволил сделать диссертанту вывод о том, что в силу уникальных свойств земли земельные правоотношения – это правовой институт межотраслевого регулирования, имеющий сложную и неоднородную правовую природу и требующий комплексного подхода при правовом регулировании. 2. Основные понятия: «земля», «земельный участок», «сделка с земельным участком»,

«структура земельного правоотношения» а) Земля как природный объект и природный ресурс – это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве, и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции. Термин «земля» употребляется в различных смысловых значениях: как часть природы – экологический аспект;

основа деятельности человека – экономический аспект; основа жизни человека – социальный аспект; объект гражданских правоотношений – гражданско-правовой аспект; б) Земельный участок – это часть земной поверхности (элементами могут являться почвенный слой, древесно-кустарниковая растительность, лесная растительность, обособленные водные объекты), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. Диссертант акцентирует внимание на дуализме правового

регулирования земельного участка: с одной стороны, он является объектом земельных правоотношений, с другой стороны, объектом гражданских прав и объектом недвижимости, объектом гражданских правоотношений. Земельному участку как объекту гражданских прав присущи следующие специфические признаки: индивидуальная определенность; неперемещаемость; наличие таких элементов как почвенный слой, древесно-кустарная, лесная растительность, обособленные водные объекты. Земельные отношения не могут возникать по поводу владения,

пользования и распоряжения землей как природным ресурсом или природным объектом, поскольку объектом земельных правоотношений является строго фиксированная часть земли, то есть определенный земельный участок. Доля в праве общей собственности на земельный участок является объектом сделки с земельным участком, находящимся в долевой собственности; при этом обособляется только юридически. И при этом доля в праве общей собственности на земельный участок является объектом гражданских прав

и объектом земельных отношений, однако в действующем российском законодательстве не закреплено признание ее ни в качестве объекта гражданских прав, ни как объекта земельных правоотношений. Следовательно, ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо дополнить словосочетанием «доля в праве общей собственности на земельный участок».

Под сделкой понимаются действия субъектов права, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей по поводу доли в праве общей собственности на земельный участок. в) Сделка с земельным участком, находящимся в долевой собственности, имеет сложную обязательственно-вещную природу. С одной стороны, реализуются правомочия по распоряжению долей в праве общей собственности на земельный участок (вещный элемент), с другой стороны, переход земельного участка, находящегося в долевой

собственности, от одного субъекта к другому оформляется в виде отдельного договора в установленном гражданским законодательством порядке (обязательственный элемент). Обязательственно-вещные элементы взаимосвязаны между собой: посредством совершения сделки с земельным участком, находящимся в долевой собственности, при достижении общего согласия сособственников происходит реализация правомочия по распоряжению долей в праве общей собственности на земельный участок каждого

из сособственников (при отчуждении земельного участка требуется общее согласие сособственников и сам договор об отчуждении). Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено два правила распоряжения долей в праве общей собственности на земельный участок (вещный элемент) путем возмездного отчуждения (обязательственный элемент), а именно: 1) общее правило распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, установленное

ст.ст. 246 и 250 ГК РФ, действует в любом случае независимо от категории земель, а также в случае возмездного отчуждения доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не превышает пять; 2) специальное правило распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, установленное ст.ст. 12, 13, 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», действует

в случае возмездного отчуждения доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять. Отличительными особенностями возмездного отчуждения земельных участков, находящихся в долевой собственности, из земель сельскохозяйственного назначения, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, являются: - необходимость

направить извещение органам государственной власти субъектов Федерации и органам местного самоуправления о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения; - возможность не извещать в письменной форме каждого участника долевой собственности, а опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Независимо от количества сособственников долевой собственности

установлено преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъектом Российской Федерации или в установленных им случаях органом местного самоуправления. При совершении сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности, в гражданском обороте существенное значение имеют общие гражданско-правовые нормы, устанавливающие основания возникновения

гражданских прав и обязанностей, понятие, виды, форму сделок, юридические последствия недействительности сделки, порядок распоряжения долей в праве собственности на земельный участок. При этом специальные нормы в соответствии с п.3 ст.3 ЗК РФ регулируют отдельные имущественные и обязательственные отношения и применяются в случаях, прямо предусмотренных земельным законодательством. П. 3 ст.

3 Земельного кодекса РФ следует изложить в следующей редакции: «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и долями в праве общей собственности на земельный участок, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством с учетом правового режима земель, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами».

Особенность правового регулирования сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности, заключается в сочетании публично-правовых и частноправовых элементов: - частноправовой аспект обусловлен интересом субъекта на совершение сделки и на распоряжение долей в праве общей собственности на земельный участок, выражением его воли и волеизъявления, он вправе решать вопрос о заключении сделки при достижении общего согласия сособственников, свободно определять условия заключаемой сделки; - публично-правовой

аспект выражается в том, что законодатель устанавливает общие требования к содержанию и порядку заключения сделки; вид и форму сделки; порядок защиты прав и интересов, меры ответственности участников сделки; основания возникновения и порядок реализации правомочия распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности; правовой режим, порядок использования и охраны земельного участка в зависимости от категории земель. г) Структура земельного правоотношения – это совокупность элементов (субъект, объект

и содержание), представляющая собой правовую связь между субъектами права, возникшая по поводу объекта (земельного участка или доли в праве на земельный участок), устанавливающая и закрепляющая права и обязанности участников. Оформление гражданско-правовых сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности, имеет свои особенности, заключающиеся в следующем: а) объектом сделки является доля в праве общей собственности на земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет; б) государственной регистрации подлежат

возникновение, переход и прекращение доли в праве общей собственности на земельный участок, процедура которой отличается тем, что: заявление о государственной регистрации подает каждый сособственник общей собственности; в отношении каждого из них в ЕГРП вносится отдельная запись; каждый сособственник может получить свидетельство о регистрации права с указанием его доли; на обороте свидетельства указываются остальные сособственники; при возмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности на земельный

участок проверяется соблюдение преимущественного права покупки; в) государственная регистрация сделки с земельным участком, находящимся в долевой собственности, осуществляется в случае, установленном законом. 3. Необходимость государственного контроля за движением земельных ресурсов. Государственное управление земельными ресурсами является важнейшим институтом земельного права, который включает в себя ведение земельного кадастра, планирование использования земель и контроль за ним, землеустройство

и государственное наблюдение за охраной земель. Современное российское законодательство земельные участки и все, что с ними связано, относит к недвижимости. Тем не менее, как считают многие российские специалисты по земельному праву, правила обмена земельной собственностью не могут полностью совпадать с нормами гражданского законодательства, провозглашающими “неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства в частные

дела”. Полная же свобода сделок с землей, по общему представлению, неприемлема. Деятельность государства в этой сфере, по мнению отечественных юристов, должна строиться на единых принципах, а правовое регулирование земельным рынком должно осуществляться федеральными законами. Основания для этого предоставляет п. ”ж” ст.71 Конституции РФ 1993 г в котором сказано, что “установление правовых основ единого рынка” находится в ведении

Российской Федерации. Если земельный рынок рассматривать как часть общего единого рынка, то отношения по распоряжению землей, т.е. государственное регулирование земельного рынка - также должно относиться к прерогативе федерации. Централизация такого регулирования необходима для предотвращения изменения условий и порядка пользования земельными участками на уровне субъектов РФ. Следует отметить, что для стран с развитой рыночной экономикой свободный обмен земельной собственностью

- давно уже пройденный этап. В целях предотвращения спекуляции земельными участками в большинстве высокоразвитых стран Запада предусмотрено, например, что любые купленные земли могут быть проданы только по истечении определенного, установленного законом, срока. 4. Земельно-правовые сделки 4.1. Понятие земельно-правовой сделки Земельно-правовые сделки – действия граждан и юридических лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и

недвижимого имущества. Объектами земельно-правовых сделок выступают права граждан и юридических лиц на индивидуально-обособленные земельные участки, находящиеся в их собственности либо принадлежащие им на других титулах. Объектами сделок могут быть также права на земельные участки, закрепленные за государственными или муниципальными органами. В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и обязанностей на земельные участки земельно-правовые сделки можно разделить на две группы: – сделки, связанные с передачей

всех правомочий собственности и отчуждением земельного участка; – сделки, в результате которых передается часть правомочий собственности. К первой группе относятся такие виды сделок, как купля-продажа права частной собственности на земельный участок, мена, дарение, различные формы приобретения права частной собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, изъятие путем выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Часть правомочий собственности передается в результате сделок аренды, пользования (временного, постоянного, ограниченного), пожизненного наследуемого владения, ренты, залога, передачи в доверительное управление. К земельно-правовым сделкам не относятся действия, связанные с принудительным изменением либо прекращением прав на земельные участки. В эту категорию не попадают принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками ввиду ненадлежащего использования земельного участка,

изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, используемого с различного рода нарушениями, реквизиция, конфискация и национализация. 4.2. Купля-продажа права собственности на земельный участок Это – возмездная сделка, в которой одна сторона передает право собственности на земельный участок другой стороне в обмен на де нежную компенсацию. Порядок купли-продажи распространяется также на право аренды. Продажа или передача права собственности на государственные или муниципальные земли гражданам и юридическим

лицам осуществляется в соответствии с особыми правилами, в порядке приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст. 28 ЗК). Купля-продажа права частной собственности на земельный участок оформляется договором продажи недвижимости, по общему правилу, не подлежащим нотариальному заверению (ст. 550 ГК). Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый

учет. Он составляется между продавцом и покупателем в письменном виде в соответствии с установленной типовой формой. В договоре, помимо данных об участниках сделки, указываются кадастровый номер земельного участка, его площадь, целевое назначение, местоположение, нормативная цена и стоимость земельного участка, обременения (ограничения). По особой процедуре продается земля крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций (сельскохозяйственных угодий). Преимущественным правом покупки таких земельных участков

пользуются субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, местный орган самоуправления, которые должны быть извещены в письменной форме продавцом (заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать земельный участок. Продавец может продать свой земельный участок третьему лицу, только если высший орган исполнительной власти субъекта РФ или местный орган самоуправления не уведомил продавца о намерении приобрести такой

участок в течение месяца.